Недвижими имоти в Скотсдейл 2025: Изненадващи тенденции, горещи квартали и какво предстои

• Цените на жилищата се охлаждат: Медианната цена на жилищата в Скотсдейл се задържа около средата на $800 000 през 2025 г. – спад от приблизително 5–9% спрямо пика от миналата година – докато еуфорията от 2021–2022 г. отшумява redfin.com mileszimbaluk.com. Типичната стойност на жилище е около $832 000 (юли 2025), лек спад от 1% на годишна база zillow.com, което отразява пазар в корекция, а не свободно падане.
• Инвентар и пазарен баланс: Жилищният инвентар се е увеличил, с приблизително 2 400–2 900 жилища на пазара в средата на 2025 г. scottsdalerealtors.org zillow.com. В Скотсдейл сега има около 7 месеца предлагане – промяна към пазар на купувача scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Жилищата прекарват средно 70–80 дни на пазара (срещу ~60 дни миналата година), тъй като продавачите се сблъскват с по-голяма конкуренция redfin.com scottsdalerealtors.org. Купувачите печелят предимство, често купувайки с ~3–4% под исканата цена средно redfin.com.
• Търсене на наеми: Пазарът на наеми остава стабилен. Средните наеми са около $2 070, увеличение с ~1–2% на годишна база zillow.com. Високите цени на жилищата (медиана ~$900 000) и лихвените проценти тласкат потенциалните купувачи към наемане, поддържайки висока заетост. Само една трета от жителите на Скотсдейл наемат (доходите са високи и собствеността на жилища е често срещана), така че добре разположените наеми се радват на ниска вакантност и стабилна доходност mileszimbaluk.com.
• Горещи точки и нови развития: Луксозните квартали на Северен Скотсдейл (напр. Silverleaf в DC Ranch, Troon North) се отличават със средни цени далеч над $1M и отбелязаха двуцифрен ръст на цените до 2024 г. mileszimbaluk.com. За разлика от тях, Южен Скотсдейл и Old Town (85251) предлагат сравнително достъпни опции и модерни жилищни проекти, което засилва търсенето от страна на купувачи за първи път и млади професионалисти. Основни проекти – от луксозните апартаменти Optima McDowell Mountain Village до многофункционалния център One Scottsdale – ще добавят стотици луксозни жилища до 2026 г. mileszimbaluk.com. Технологичният милиардер Джордж Кърц ръководи проект за $1 милиард с 1 200 жилища плюс хотел/офис кампус в Северен Скотсдейл mileszimbaluk.com. Тези мега-развития обещават нов жилищен инвентар и удобства през следващите години.
• Смесен търговски сектор: Офис вакантността е висока (~18–20% в Скотсдейл срещу 25% в центъра на Финикс) поради дистанционната работа williamsluxuryhomes.com. Премиум офисите все още привличат наематели на най-високи наеми ($34–35/кв.фут) williamsluxuryhomes.com, но по-старите сгради изпитват затруднения и наемодателите предлагат отстъпки (безплатен наем, бюджети за довършителни работи) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. Търговските имоти са в стабилно състояние – вакантността на търговските площи в метрополия Финикс е около ~5% cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Търговските центрове на Скотсдейл (напр. Scottsdale Quarter, Fashion Square) се възползват от платежоспособни купувачи и над 11 милиона годишни туристи citizenportal.ai, което поддържа висока заетост на магазините. Индустриалните площи остават силно търсени в региона – масовото строителство на складове доведе до индустриална вакантност във Финикс от ~13.3% към средата на 2025 г. cushmanwakefield.com, но в Скотсдейл, където индустриалната земя е ограничена, се появяват нови проекти като “The Loop” в Северен Скотсдейл, за да отговорят на търсенето mileszimbaluk.com. Като цяло, търсенето на търговски имоти е най-силно за индустриални и логистични площи, стабилно за добре разположени търговски обекти и бавно се възстановява при офисите.
• Икономическият растеж стимулира жилищния пазар: Икономиката на Скотсдейл процъфтява. Ръстът на населението (~1,4% годишно) изпреварва този на САЩ, безработицата е около ниските 2,7% citizenportal.ai, а средните доходи на домакинствата значително надвишават щатските и националните средни стойности citizenportal.ai. Градът привлича високоплатени индустрии – пет ключови сектора (като биотехнологии и медицински технологии) растат по-бързо в Скотсдейл, отколкото в щата. Основни работодатели се разширяват: например, ASM, компания за полупроводници, строи своята щаб-квартира в САЩ, а Mac Innovation Park плюс новият кампус Banna Health ще донесат работни места citizenportal.ai. Развиващият се пазар на труда и постоянната вътрешна миграция (много купувачи се преместват от Чикаго, Сиатъл, Калифорния и др. redfin.com redfin.com) поддържат търсенето на жилища. Този икономически подем – заедно с курортния начин на живот в Скотсдейл – е основа за дългосрочно доверие в недвижимите имоти.
• Промени в политиката за жилищата: Последните промени в зонирането и регулациите могат леко да повлияят на пазара в Скотсдейл. В края на 2024 г., под натиск от щатското законодателство, Скотсдейл легализира допълнителните жилищни единици (ADUs или casitas) в зони за еднофамилни къщи (както се изисква от HB2720 на Аризона) kjzz.org kjzz.org. Градът се противопостави, страхувайки се, че ADUs може да се превърнат в повече краткосрочни наеми, но в крайна сметка прие ограничена наредба, за да се съобрази kjzz.org kjzz.org. По същия начин нов закон в Аризона насърчава преобразуването на до 10% от площта на търговски сгради в жилища; Скотсдейл неохотно постави символична цел от 1%, което предизвика критика от щата kjzz.org kjzz.org. Междувременно Скотсдейл затегна контрола върху краткосрочните наеми: от 2023 г. всички STR трябва да бъдат лицензирани, да имат застраховка, да уведомяват съседите и да спазват по-строги правила avalara.com. През 2024 г. градът въведе по-строги наказания за „къщи за шумни партита“, дори дава право на полицията да изгонва лица, които не са жители, по време на безредици avalara.com avalara.com. Тези мерки може да ограничат разпространението на парти наеми, притежавани от инвеститори, и да запазят спокойствието в кварталите – потенциално насочвайки част от инвестициите към дългосрочни наеми.
• Възможности и рискове за инвеститорите: Възможностите за инвестиции са много, но селективността е ключова. Силният пазар на наеми и ограниченото ново жилищно строителство правят Скотсдейл привлекателен за дългосрочни наеми (особено в по-скромни квартали и апартаменти, насочени към млади професионалисти). Наемателите с високи доходи и ниската вакантност допринасят за стабилни парични потоци, въпреки че ръстът на наемите е умерен (2–3% годишно) в краткосрочен план realwealth.com. Новите луксозни проекти (напр. FENDI Private Residences, бутикови апартаменти в Old Town) предоставят възможности за покупка на етап „на зелено“ в имоти, които може да се превърнат в знакови. Рисковете включват лихвената среда – разходите за финансиране остават високи, като 30-годишните ипотечни лихви са около 6.5–7% през 2025 г. и се очаква да паднат под 6% едва през 2027–2028 г. realwealth.com realwealth.com. Високите лихви ограничават поскъпването на имотите; експертите прогнозират, че стойността на жилищата в Скотсдейл ще нараства с умерен, устойчив темп (~2–4% годишно) до 2028 г., в съответствие с инфлацията mileszimbaluk.com realwealth.com. Проблемите с достъпността са притеснителни: при средна цена от $900K, Скотсдейл е недостъпен за много купувачи, което може да ограничи търсенето. Освен това, водната сигурност на Аризона е дългосрочен фактор – щатът наложи по-строги изисквания за нови проекти да осигурят 100-годишни водни запаси, като дори спря някои периферни проекти, докато не се гарантира вода circleofblue.org azgovernor.gov. Въпреки че Скотсдейл е инвестирал във водна инфраструктура и опазване, бъдещият растеж в региона трябва да се съобразява със сушата и ограниченията на ресурсите. Накрая, макроикономически или миграционни промени могат да създадат рискове: ако ръстът на работните места се забави или пенсионерите изберат по-евтини пазари, настоящото силно търсене може да отслабне.

Тенденции в жилищния пазар през 2025 г.

Цени и продажби на жилища: След метеоричния ръст през 2020–2022 г., цените на жилищата в Скотсдейл се стабилизираха и дори леко се понижиха. Средната продажна цена в средата на 2025 г. е около $820,000–$870,000, което е с няколко процента по-ниско спрямо година по-рано redfin.com zillow.com. Всъщност, средната цена за юли 2025 г. от около ~$820K е с 8.9% по-ниска на годишна база redfin.com. Тази лека корекция отразява съпротивата на купувачите срещу рекордно високите цени и влиянието на по-високите лихвени проценти. Дори луксозният сегмент в Скотсдейл е претърпял известна нормализация: стойностите на жилищата като цяло са с около 6–7% под пика, достигнат през пролетта на 2022 г. mileszimbaluk.com.

Инвентар и дни на пазара: Купувачите сега имат повече избор и по-голяма преговорна сила. Активният инвентар на имоти за продажба в Скотсдейл скочи до приблизително 2 400–2 900 жилища до лятото на 2025 г. scottsdalerealtors.org zillow.com – значително увеличение спрямо оскъдните обяви по време на бума през пандемията. Месеците на предлагане, които бяха под 2 месеца в разгара на пазара на продавачите, са се увеличили до около 7 месеца в средата на 2025 г. scottsdalerealtors.org. (Шестмесечно предлагане обикновено се счита за балансиран пазар.) Жилищата вече не изчезват за дни с наддавания; вместо това, типичната обява отнема около 47–80 дни, за да бъде сключен договор сега zillow.com redfin.com. Например, медианата на дните на пазара е била 79 дни през юли 2025 г., в сравнение с едва 63 дни през юли 2024 г. redfin.com. С повече предлагане и предпазливо търсене, продавачите трябва да коригират очакванията си: намаленията на цените са чести, а 79% от продажбите в средата на 2025 г. са приключили под исканата цена zillow.com zillow.com. Средното съотношение продажна-обявена цена в Скотсдейл е ~97%, което означава, че жилищата се продават средно с около 3% под обявената цена zillow.com – значителна промяна спрямо сделките над исканата цена, наблюдавани по време на бума през 2021 г.

Динамика между купувачи и продавачи: Тези тенденции показват, че Скотсдейл се е преместил от силен пазар на продавача към по-неутрален или ориентиран към купувача пазар през 2025 г. По-високите ипотечни лихви (около 6.5–7%) са намалили броя на купувачите, особено сред първите купувачи и тези, които търсят по-голям дом и са по-чувствителни към лихвите. В същото време много продавачи предпочитат да задържат имотите си, вместо да продават на по-ниска цена, което не позволява на предлагането да нарасне драстично. Резултатът е своеобразен застой: правилно оценените имоти все още се продават, но често след известни преговори и търпение. Правилното ценообразуване е от решаващо значение – тъй като „правилно оценените имоти стоят непродадени с по-малко огледи“, според местни агенти от Скотсдейл mileszimbaluk.com. Пазарът вече не е в еуфория, но и не се срива; той намира нов баланс. Добре оценените имоти в желани квартали все още предизвикват интерес (понякога дори с няколко оферти), но дните на десетки оферти са предимно в миналото. Купувачите вече могат да бъдат по-претенциозни, често правят щателни огледи и преговарят за ремонти или отстъпки при закриване, докато по време на бума са се отказвали от условия.

Акценти по квартали: Недвижимите имоти в Скотсдейл са силно зависими от квартала. Желаните общности са запазили по-добре стойността си и все още се продават бързо, ако имотът е готов за нанасяне. Например, райони като Северен Скотсдейл – включително Silverleaf, DC Ranch, Troon North и Desert Mountain – остават предпочитани от купувачите на луксозни имоти. През февруари 2025 г. медианната продажна цена в Северен Скотсдейл достигна 1,2 милиона долара, което е ръст от 6,5% на годишна база, дори при увеличен обем, което показва устойчива търсене на луксозни имоти mileszimbaluk.com. Тези луксозни квартали предлагат големи парцели, голф игрища, планински гледки и охраняеми комплекси, които продължават да привличат заможни купувачи от други щати и търсещи втори дом. Silverleaf (ексклузивна част от DC Ranch) е пример за тази сила: индивидуалните имения там редовно достигат многомилионни цени, а медианната цена на общността се е повишила с около 15% на годишна база до пролетта на 2024 г. mileszimbaluk.com.

В контраст, Южен Скотсдейл и районът Стария град Скотсдейл (център) са входна точка за много купувачи. Пощенският код 85251 (Стария град) е известен с по-градски, пешеходен начин на живот с апартаменти и таунхауси близо до ресторантите, нощния живот и пазаруването на Скотсдейл. Той остава относително достъпен по стандартите на Скотсдейл и е определян като топ място за млади професионалисти. Апартаментите в Стария град, включително луксозни проекти като Optima Camelview и Envy, се радват на силно търсене – много от тях се продават в диапазона $500K–$1M+ в зависимост от размера и нивото на лукс mileszimbaluk.com. Южен Скотсдейл, граничещ с Темпе, предлага ранчо къщи от средата на миналия век и нови таунхауси, където цените (често в диапазона $400K–$700K за по-малки домове) привличат купувачи за първи път, които намират съседни градове като Финикс или Темпе също толкова скъпи, но без престижа на Скотсдейл. Тези райони се характеризират с конкурентно наддаване за добре оценени имоти, защото са най-достъпните сегменти в град с високи разходи. Всъщност, средната цена в Скотсдейл ($900K) е много по-висока от тази в по-голям Финикс или градове като Гилбърт ($550K) – което кара много купувачи да търсят по-достъпни райони в Скотсдейл или извън него mileszimbaluk.com. Тази разлика в достъпността поддържа търсенето високо за по-ниските ценови сегменти: всичко под $600K в Скотсдейл обикновено се изкупува бързо, често от инвеститори или купувачи на първо жилище, което поддържа донякъде пазар на продавача в най-ниския сегмент.

Тенденции на луксозния пазар: Скотсдейл отдавна е синоним на лукс, и въпреки че пазарът като цяло се е охладил, сегментът на ултра-луксозните имоти остава активен. Уникалните, трофейни имоти все още постигат зашеметяващи цени. Например, един от най-скъпите някога предлагани апартаменти в Аризона излезе на пазара в Скотсдейл през 2025 г. – пентхаус от 6 200 кв. фута в Summit Residences на Ascent с искана цена от $10,3 милиона mileszimbaluk.com. В ексклузивната общност Desert Mountain, имение по поръчка от 21 000 кв. фута беше пуснато за продажба за $25 милиона mileszimbaluk.com. Също така се сключиха сделки с имоти на известни личности, като например имението на професионалния голфър Пат Перес от 4,6 акра, обявено за $12,75 милиона mileszimbaluk.com. Тези знакови сделки показват, че търсенето от страна на ултра-богати купувачи остава; Скотсдейл се конкурира с места като Бевърли Хилс или Маями за луксозни купувачи, които търсят топъл климат и световна класа удобства. Луксозният пазар наистина отбеляза кратка пауза през 2022–2023 г., когато волатилността на фондовия пазар и повишаването на лихвите накараха богатите купувачи да се замислят, но до 2024–2025 г. той възвърна инерцията си. Купувачите в брой доминират в този сегмент, което прави лихвените проценти по-малко значими. Много луксозни имоти все още се продават близо до исканата цена, ако не и над нея, особено ако имат уникални характеристики (например имение за $23,5 милиона, известно със своя „сейф за маратонки Air Jordan“, което е пример за нишовата привлекателност на персонализирания лукс) mileszimbaluk.com. Съотношението продажна към офертна цена при луксозните имоти е малко под 100% средно mileszimbaluk.com, което означава, че купувачите преговарят, но напълно завършените луксозни домове в топ райони могат да постигнат премия. Забележително е, че обемът на луксозните продажби в Северен Скотсдейл всъщност нарасна: в началото на 2025 г. са продадени 408 имота в Северен Скотсдейл от началото на годината спрямо 303 за предходната година mileszimbaluk.com, което подсказва, че купувачите от високия сегмент са се върнали на пазара, дори когато купувачите от средния сегмент са се отдръпнали.

Като цяло, жилищният пазар в Скотсдейл през 2025 г. най-добре може да се опише като преход от еуфория към стабилност. Това е по-здравословна среда в много отношения: купувачите имат време да обмислят, а отново се появяват условия по сделките, докато продавачите, които ценообразуват реалистично, все още намират желаещи купувачи, привлечени от трайната привлекателност на Скотсдейл. Основните предимства на града – сигурни общности, топ училища, луксозен начин на живот – продължават да го правят магнит, дори и дните на неконтролируеми ценови скокове да са зад гърба ни засега.

Цени на жилищата, наличност и тенденции при наемите

Текущи цени на жилищата: Медианната цена на жилищата в Скотсдейл (всички видове имоти) е приблизително в средата на $800,000 към средата на 2025 г. redfin.com. Това е около 84% по-високо от медианната цена на жилищата в САЩ – отражение на репутацията на Скотсдейл като луксозен пазар redfin.com. Средните цени за самостоятелни къщи са дори по-високи (често над $1M), докато апартаментите и таунхаусите леко понижават общата медианна стойност. Ръстът на цените се е забавил рязко спрямо двуцифрените годишни увеличения през 2020–2022 г. Всъщност, на годишна база апрециацията стана леко отрицателна през 2024–2025 г.. Индексът на стойността на жилищата на Zillow за Скотсдейл е спаднал с около 1% на годишна база до юли 2025 г. zillow.com. Данни от местни брокери показват, че медианната продажна цена през юни 2025 г. е била около $920,000, практически без промяна (–2% на годишна база) спрямо юни 2024 г. noradarealestate.com. По същество, стойностите на жилищата са били стабилни или леко намалели през последната година, след изключителния ръст преди това. Това е в съответствие с по-широките тенденции в района на Финикс: цените в метрополията Финикс се охладиха през 2023 г. и оттогава показват ниски едноцифрени промени. В бъдеще, икономистите в сферата на жилищата прогнозират умерен ръст на цените на национално ниво (~3–5% годишно през 2025–2027 г.) realwealth.com, и се очаква Скотсдейл да следва подобен „бавен растеж“, освен ако не настъпят големи промени. Всъщност, една местна прогноза предвижда, че цените на жилищата в Скотсдейл ще нарастват с около 2–3% годишно в близко бъдеще – на практика в крак с инфлацията, а не с огромно изпреварване mileszimbaluk.com. Този сценарий би поставил медианната цена в Скотсдейл около средата на $900,000 до 2028 г., вместо нов скок. Важно е, че не се очаква срив на цените според основните анализатори; фундаментите на търсенето и предлагането остават твърде подкрепящи. Но високите цени на практика са достигнали таван на достъпността, който ще отнеме време (и ръст на доходите), за да бъде преодолян.

Инвентаризация на имоти за продажба: Инвентаризацията беше ключов фактор. Броят на активните обяви в Скотсдейл се удвои от най-ниското ниво през 2021 г. до средата на 2023 г. и продължава да се покачва. Както беше споменато, през юли 2025 г. имаше приблизително 2 420 активни обяви според статистиката на Scottsdale REALTORS® scottsdalerealtors.org, което е увеличение с около 22% на годишна база (активното предлагане в средата на 2024 г. беше по-близо до 2 000). Новите обяви също постъпват с постоянен темп – около 550–570 нови обяви на месец излизат на пазара през лятото на 2025 г. zillow.com scottsdalerealtors.org. Продавачите, които досега изчакваха, започват да пробват пазара, макар че много от тях намаляват цените, ако купувачите не проявят интерес. Показателят месеци на предлагане (който отчита както инвентара, така и темпа на продажби) достигна около 7,0 месеца през юли scottsdalerealtors.org. Интересното е, че това е спад спрямо още по-високите 8+ месеца през зимата – инвентаризацията скочи в края на 2024 г., когато продажбите се забавиха, след което леко се понижи до средата на 2025 г., тъй като някои обяви изтекоха или продавачите се оттеглиха. Но като цяло, в Скотсдейл сега има много повече имоти за продажба, отколкото по време на оскъдния инвентар по време на пандемията. За сравнение, нормалният балансиран пазар е около 4–6 месеца предлагане, така че Скотсдейл е малко над този праг, което сочи към леко по-мек пазар. Купувачите вече могат да намерят опции във всички ценови категории и типове имоти – от едностайни апартаменти (този сегмент отчете 7,3% месечно увеличение на инвентара през пролетта на 2025 г.) до големи петстайни къщи (увеличение с около 1,3%) mileszimbaluk.com. Увеличението на обявите дава на купувачите повече възможности за преговори, но също така означава, че продавачите се конкурират помежду си, често чрез корекции на цените или освежаване на имотите, за да изпъкнат. Един положителен страничен ефект е, че купувачите, които бяха разочаровани от наддаванията преди няколко години, сега най-накрая могат да купят с оглед и дори с условна продажба на стария си дом. Купувачите, които искат да се преместят в по-голям имот в Скотсдейл и често имат имот за продажба, сега намират този процес по-лесен за координиране.

Преглед на пазара на наеми: От страна на наемите, пазарът в Скотсдейл остава силен и благоприятен за наемодателите, макар и не прегрят. Според Индекса на наблюдаваните наеми на Zillow, средният наем в Скотсдейл е бил около $2,071 към юли 2025 г. zillow.com. Това всъщност е почти идентично със средния наем в САЩ (~$2,072) zillow.com, което е забележително, като се има предвид, че цените на жилищата в Скотсдейл са много по-високи – това отразява как националният ръст на наемите в много градове е наваксал. На годишна база, наемите в Скотсдейл са се повишили с около 1–2% zillow.com, което е забавяне спрямо над 10% годишни скокове през 2021 г. По същество, ръстът на наемите се е нормализирал в диапазона на ниски едноцифрени стойности, тъй като се появи ново предлагане на апартаменти и някои наематели станаха купувачи през 2021–2022 г. Въпреки това, търсенето на наеми остава много здраво. Само около 33% от домакинствата в Скотсдейл са под наем (повечето са собственици), така че наличните жилища под наем са ограничени и обикновено остават заети mileszimbaluk.com. Със среден доход в Скотсдейл над $100K (и $73K среден дори за по-широкия район) mileszimbaluk.com, много наематели имат стабилни финанси, което позволява на наемодателите да поддържат сравнително високи наеми.

Видове имоти под наем: Жилищата под наем в Скотсдейл варират от луксозни апартаменти и корпоративни наеми в центъра, до еднофамилни къщи и апартаменти, разпръснати из целия град. Луксозните жилищни комплекси в Скотсдейл (с басейни, фитнеси и др.) изискват по-високи наеми, насочени към млади професионалисти и заможни хора, които се местят в по-малки жилища. Междувременно много еднофамилни къщи в семейни квартали се наемат от семейства, които може да са временно във Финикс или все още не могат да си позволят да купят в Скотсдейл. Еднофамилна къща с 3 спални в Скотсдейл може да се отдава под наем за $3,000–$4,000+ на месец в зависимост от локацията и подобренията. Инвеститорите също са активни в краткосрочните наеми, предвид туристическия интерес към Скотсдейл – наемите тип Airbnb на ваканционни къщи преживяха бум през последните години. Въпреки това, новите градски разпоредби (лицензиране, мерки срещу парти къщи) може леко да охладят пазара на краткосрочни наеми (повече за това по-късно), като е възможно част от тези имоти да преминат към дългосрочни наеми. Като цяло нивото на незаетост е ниско – в района на Финикс незаетостта на жилища под наем наскоро беше около 5-6%, а в Скотсдейл вероятно дори по-ниска, предвид желаната локация. Този стегнат пазар на наеми подкрепя наемодателите, но също така допринася за проблема с достъпността в Скотсдейл: много местни жители, които работят в града (в хотелиерството, услугите и др.), се затрудняват с наемите, които са нараснали по-бързо от заплатите.

Интерес от инвеститори: За инвеститорите в недвижими имоти, пазарът на наеми в Скотсдейл е привлекателен поради високото търсене на наеми и силната доходност в сравнение с някои крайбрежни пазари. Дори при умерени наеми, комбинацията от ограничено предлагане на жилища и нарастване на населението предполага, че наемите ще останат добра възможност. Доходността от наеми (капитализация) на инвестиционни имоти в Скотсдейл може да варира около 4–5% за дългосрочни наеми, което е прилично за луксозен пазар. А ако някой успее да се възползва от доходи от ваканционни наеми (например обзаведен имот близо до Old Town или голф игрища), сезонно високите цени могат да увеличат възвръщаемостта – макар че с повече регулаторен контрол, „дивият запад“ на краткосрочните наеми вече се ограничава. Забележително е, че делът на наемателите в Скотсдейл (33%) е по-висок от някои близки предградия („средното за района“ може да е около 20–25% наематели) mileszimbaluk.com, отчасти защото много заможни пенсионери притежават жилищата си в Скотсдейл, а също така защото работещите в сферата на услугите често пътуват от по-евтини райони. Това означава, че има постоянна база от наематели – млади професионалисти, сезонни жители и местни хора в преход, които се нуждаят от наеми. Докато собствеността на жилище остава толкова скъпа, търсенето на наеми ще остане силно. Една забележка: метрополията Финикс преживя бум в строителството на апартаменти, с хиляди нови жилища, завършени в Темпе, Финикс и Скотсдейл през 2021–2024 г. Това ново предлагане помогна за стабилизиране на наемите. Очаква се растежът на наемите занапред да бъде умерен (~2–3% годишно) realwealth.com realwealth.com, вместо да се покачва рязко, особено тъй като високите ипотечни лихви карат повече хора да наемат (увеличавайки търсенето), но също така стимулират строителите на многофамилни жилища да продължат да строят (увеличавайки предлагането). За инвеститорите това означава, че стабилният паричен поток е най-важното, а не бързото покачване на стойността на имотите или наемите. Еднофамилните наеми в Скотсдейл всъщност може да се представят по-добре от новите луксозни апартаменти по отношение на заетостта, тъй като много семейства и професионалисти, които се преместват, предпочитат дом с двор.

Достъпност на жилищата: Важно е да се подчертае проблемът с достъпността. При средна цена на жилище близо $900K, жилищата в Скотсдейл са недостъпни за повечето семейства от средната класа без значителен капитал или доход. Дори апартаментите често струват над $400K. Това оказва натиск върху пазара на наеми, тъй като тези, които биха си купили първо жилище преди десетилетие, сега наемат за по-дълго. Също така насочва някои потенциални купувачи в Скотсдейл към по-достъпни градове (Гилбърт, Пеория и др.) или дори извън щата. Проблемът с достъпността привлече вниманието на политиците – затова има инициативи на щатско ниво за ADUs и адаптивно преизползване на сгради – но напредъкът е бавен. Засега високите цени на жилищата са просто част от идентичността на Скотсдейл и допринасят за неговата ексклузивност. Положителното е, че жителите обикновено са с високи доходи, което поддържа луксозните магазини и ресторанти. Отрицателното е, че жилищата за работещи са оскъдни; много от работещите в хотелите, ресторантите и болниците на Скотсдейл живеят в отдалечени предградия и пътуват дълго. Ако не се реши, това може в крайна сметка да ограничи растежа на Скотсдейл (бизнесите имат нужда от работници, а работниците – от жилища). В краткосрочен план обаче престижът и удобствата на града поддържат търсенето високо, дори при премиум цени.

Ключови квартали и проекти, които да следите

Въпреки че е почти напълно застроен град, Скотсдейл през 2025 г. кипи от значими нови проекти и трансформации на квартали. Тези проекти ще оформят пазара през следващите години, като ще донесат нови имоти и понякога нови търговски центрове. Ето някои от ключовите райони и проекти, които да държите под око:

1. Луксозните коридори на Северен Скотсдейл: Северните части на Скотсдейл (източно от Loop 101 и северно от Shea Blvd) остават епицентър на луксозното строителство. Общности като Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain и Estancia се отличават с продължаващо строителство на индивидуални имения и луксозни спекулативни къщи. Silverleaf, например, продължава да пуска нови парцели в каньонската си среда – само земята струва няколко милиона долара. Районът около Pinnacle Peak вижда допълнителни бутикови комплекси и продължение на успешния главен план на DC Ranch. Според местни доклади, средната продажна цена в Северен Скотсдейл надхвърли $1.2M в началото на 2025 г., ръст от 6.5% на годишна база mileszimbaluk.com, което подчертава силата на пазара тук. Ключови удобства (частни голф клубове, Four Seasons Resort и др.) гарантират желаността на района. Купувачите, които търсят нови, оградени луксозни домове с планински гледки, ще открият изобилие от проекти, макар че предлагането често е бутиково и с малък обем.

2. One Scottsdale & смесени хъбове за ползване: В североизточния ъгъл на Scottsdale Road и Loop 101, проектът One Scottsdale е на път да се превърне в основна дестинация със смесено предназначение. Разпростиращ се на 75 акра, планирано е да включва луксозни магазини, заведения за хранене, офиси, хотели и жилища – подобно на нов градски център. Забележителен жилищен компонент е Atavia, луксозен проект с 88 апартамента на Belgravia Group в рамките на One Scottsdale. Към 2025 г. Atavia вече е резервирана на около 45% преди завършването си през есента на 2026 г. mileszimbaluk.com. Тези апартаменти ще позволят на жителите да живеят, работят и се забавляват на едно и също място, отразявайки тенденцията към пешеходни, смесени среди. С 2.8 милиона кв. фута площ, One Scottsdale ще съперничи на места като Kierland/Scottsdale Quarter по мащаб mileszimbaluk.com. Напредъкът му си заслужава да се следи, тъй като може да измести „центъра на тежестта“ на социалната сцена в Северен Скотсдейл и потенциално да повиши стойността на имотите наблизо (в общности като Grayhawk и DC Ranch), тъй като районът става още по-оживен.

3. Старият град Скотсдейл (Център): Районът на Стария град (грубо около Scottsdale Road южно от Chaparral) преживява вертикална еволюция. Дълго време известен със своите ниски галерии, барове и югозападен чар, Старият град вижда появата на луксозни жилищни кули и резиденции с хотелски бранд. Проекти като Optima Camelview (преди няколко години) проправиха пътя със своите зелени висящи градини. Сега предстоящите включват FENDI Private Residences Scottsdale, които внасят ултралуксозни брандови апартаменти в центъра mileszimbaluk.com. Очаква се също и The Parque, модерен устойчив жилищен проект с акцент върху зелените характеристики mileszimbaluk.com. Градът актуализира плана за зониране на Стария град, за да позволи по-високи сгради (в определени зони) и да насърчи обновяването – въпреки че височината и плътността остават горещо дискутирани. Въпреки това, инвеститорите са оптимисти за Стария град: продажбите на луксозни апартаменти тук са силни, като много от тях се продават на цени над $1M mileszimbaluk.com. Купувачите – често хора без деца и собственици на втори дом – са привлечени от идеята да могат да ходят пеша до световноизвестни ресторанти, Музея на Запада в Скотсдейл и бейзболни мачове от пролетната подготовка. Жилищният фонд на Стария град се променя от по-стари апартаменти и малки къщи към тези луксозни жилища, което предвещава по-космополитен център. Следете как Старият град ще балансира растежа с опазването на културния си чар; всякакви допълнителни промени в зонирането или спорове за височината могат да повлияят на сроковете за развитие.

4. Ревитализация на Южен Скотсдейл: Южен Скотсдейл (обикновено южно от Indian Bend Rd, без Old Town) исторически е бил по-скромен, но сега се оживява с проекти за уплътняване. Преустройството на Papago Plaza на McDowell & Scottsdale Road е един пример – преобразуване на остарял търговски център в модерен многофункционален хъб с апартаменти, хотел и търговски площи. По McDowell Road (някога наричан “Motor Mile”) се появиха няколко нови жилищни комплекса под наем, които се възползват от близостта до летище Phoenix Sky Harbor и центъра на Скотсдейл. Освен това, традиционни квартали като Hy-View или Village Grove в южната част привличат вниманието на инвеститори и строители на поръчкови домове, които реновират ранчо-къщи от 60-те години в стилни модерни жилища. Докато цените другаде се покачват, Южен Скотсдейл предлага “достъпен Скотсдейл” – нещо относително, но реално, с много домове в диапазона $500K–$700K. Тези райони вероятно ще продължат да се джентрифицират, като нови ресторанти и пивоварни ще следват наплива на по-млади жители. Планираното удължаване на трамвайната линия Tempe или други транспортни подобрения могат допълнително да интегрират Южен Скотсдейл с метрополията, увеличавайки неговата привлекателност.

5. Основни корпоративни кампус проекти: Големи работодатели също променят части от Скотсдейл с обширни кампуси, често включващи комбинация от офиси и жилищни компоненти. Най-известният е разширението на централата на Axon в далечния север (близо до Hayden Rd & Loop 101). Производителят на Taser, Axon, строи футуристичен кампус, който градът одобри със специални промени в зонирането през 2023 г. whsv.com azfamily.com. Плановете им включват не само офиси за хиляди служители, но и жилища и удобства на място, създавайки по същество мини общност за живот и работа. Това отразява тенденцията за интегриране на жилища в корпоративни разработки – нещо, което щатският закон (HB2297) всъщност насърчава градовете да позволяват повече kjzz.org. Друго впечатляващо развитие е от Джордж Кърц, CEO на CrowdStrike: той ръководи проект за 1 милиард долара върху 30 акра в Северен Скотсдейл с 1 200 жилища плюс хотел и офис комплекс mileszimbaluk.com. Такива мащабни проекти ще добавят значително количество жилища (включително възможно апартаменти под наем, кондоминиуми и еднофамилни къщи) към наличността през следващите няколко години. Те по същество ще създадат нови мини-квартали. Например, проектът на Кърц, макар и все още в ранен етап, може да се превърне в цял нов жилищен район, ако се реализира, предвид мащаба си.

6. Коридорът на Loop 101 (Северен вход): Участъкът на Loop 101 около Scottsdale Rd и Hayden Rd е свидетел на множество проекти, които колективно трансформират района. Освен One Scottsdale и Axon, споменати по-горе, има и Cavasson (точно отсреща във Финикс), където Nationwide Insurance откри огромна регионална централа и апартаменти, както и North Sky (предложен многофункционален проект близо до Scottsdale Rd & Thompson Peak). Освен това, индустриален проект, наречен The Loop от Creation, е в процес на разработка и ще донесе нови складови/научно-изследователски площи близо до Scottsdale Airpark mileszimbaluk.com. Самият Scottsdale Airpark (около летището на Scottsdale) от десетилетия е процъфтяващ бизнес център с нискоетажни офиси, гъвкава индустриална и търговска площ. Сега се уплътнява с проекти като Scottsdale Quarter (търговски/офис) и нови апартаменти на останалите парцели. Районът на Airpark разполага с над 50 000 работни места и понякога е наричан „вторият център на Scottsdale“. Напливът от проекти по Loop 101 само ще затвърди статута на този район. Жилищните общности в съседство (Grayhawk, Windgate Ranch и др.) ще се възползват от новите удобства наблизо, макар че може да се сблъскат и с увеличен трафик.

7. Устойчиви и нишови проекти: Няколко уникални проекта отразяват нововъзникващи тенденции. Paloma в Северен Scottsdale е нишов проект, забележителен със своя фокус върху устойчивостта – изграден върху бивш имот на кмет, включва еко-луксозни домове със соларни панели, енергийно ефективно строителство и др. mileszimbaluk.com. Това обслужва нарастващ сегмент купувачи, които искат висок клас живот с по-малък въглероден отпечатък. Друга тенденция са хотели за удължен престой и кондо-хотели: партньорството на Caliber с Hyatt за изграждане на Hyatt Studios хотел за удължен престой (първа копка 2026) ще добави хотелска база, насочена към дългосрочни посетители и дигитални номади mileszimbaluk.com. Такива проекти често размиват границата между жилище и хотел и могат да бъдат атрактивни инвестиционни възможности (например закупуване на кондо-хотел единица). Туристическата сила на Scottsdale подкрепя тези хибридни модели.

8. Бъдещ транспорт и инфраструктура: Макар и да не е „развитие“ само по себе си, всяка промяна в инфраструктурата може да повлияе на кварталите, които си струва да се наблюдават. Scottsdale е известен с липсата на магистрали през централната част на града (освен 101 по периферията) и няма леко метро, което ограничава развитието, ориентирано към транспорта. Въпреки това, регионално се обсъжда разширяване на транспорта. Ако Scottsdale някога приеме нещо като бърз автобусен транспорт или удължаване на трамвай до центъра, районите около тези маршрути могат да преживеят бум на средноетажни апартаменти. Освен това, продължаващото разширяване на Loop 101 и други пътни подобрения ще повлияят на достъпността. Например, нови магистрални възли или разширяване могат внезапно да направят някой отдалечен район по-удобен, повишавайки неговата привлекателност за недвижими имоти.

В обобщение, строителният тръбопровод на Скотсдейл е стабилен, дори когато земята става все по-оскъдна. Очаквайте да видите проекти, които ще променят силуета на града в центъра (с по-високи луксозни кооперации), нови, главно планирани квартали на север (добавяйки жилища във високия сегмент) и креативно преизползване на по-стари търговски обекти (добавяйки смесена жизненост на юг и по основните коридори). Тези развития ще бъдат ключови за посрещане на жилищното търсене през следващите няколко години и представляват вълнуващи възможности за купувачи, които искат нови, модерни имоти в Скотсдейл.

Търговски имоти: Офис, търговски и индустриални тенденции

Търговският пазар на имоти в Скотсдейл през 2025 г. е история на три сектора – офис, търговски и индустриален – всеки с различна динамика след пандемията и в бъдеще. Ето преглед на състоянието на всеки сегмент и какви са перспективите:

Офис пазар – висока вакантност, пазар на наемателя: Офис секторът в Скотсдейл (и в по-широкия район на Финикс) е най-слабият сегмент, борещ се с продължаващи ефекти от пандемията. Дори в този луксозен град много офиси стоят празни или се използват недостатъчно поради дистанционна и хибридна работа. Вакантността на офисите в Скотсдейл е около 18–19% към края на 2024/началото на 2025 г. williamsluxuryhomes.com. Това означава, че почти един от всеки пет квадратни фута офис площ е празен – исторически висок показател. Вакантността в Скотсдейл обаче е малко по-добра от средната за Финикс (~21–25% вакантни) williamsluxuryhomes.com, тъй като райони като центъра на Финикс и Темпе са засегнати още по-силно (там вакантността достигна ~25% с големи блокове неизползвани площи) williamsluxuryhomes.com. В Скотсдейл има около 24,6 милиона кв. фута офис площ, така че около 3,8 милиона кв. фута са празни williamsluxuryhomes.com. Повечето от тези празни площи са в по-стари сгради клас B или в по-неудобно разположени офиси.

На фронта на наемите, Скотсдейл всъщност може да се похвали с едни от най-високите офис наеми в Аризона. Средната искана цена е около $34.50 на квадратен фут (пълно обслужване), почти наравно с най-скъпия под-пазар на Финикс (Коридорът Камелбек в Билтмор) williamsluxuryhomes.com. Това е така, защото репутацията и средата на Скотсдейл остават привлекателни – ръководители и компании харесват престижа на адрес в Скотсдейл, а много от офисите Клас А (например в Gainey Ranch, района Kierland, Scottsdale Airpark) са по-нови и с много удобства. Но за да постигнат тези наеми в сегашния климат, наемодателите предоставят щедри отстъпки. Докладите отбелязват, че наемодателите предлагат до $100/кв. фут за подобрения за наемателите за обзавеждане на помещенията и няколко месеца безплатен наем, за да привлекат наематели williamsluxuryhomes.com. Реалните наеми (след приспадане на бонусите) са намалели, дори ако официалните цени изглеждат стабилни.

Позицията на наемателите е силна. Компаниите, които търсят офис площи, могат да договарят сделки, невиждани от Голямата рецесия насам. Площи за поднаем също са в изобилие – в метрополията Финикс имаше над 4 милиона кв. фута площи за поднаем през 2023 г., макар че това намаля до 4.2 милиона през второто тримесечие на 2025 г. (най-ниското ниво от 2022 г., което предполага известно подобрение) cushmanwakefield.com. Скотсдейл загуби около 483 000 кв. фута заети офис площи за една година, тъй като повече фирми се свиха или напуснаха, отколкото се нанесоха williamsluxuryhomes.com (отрицателна нетна абсорбция) – ясен знак за излишък на капацитет.

Въпреки това, не всичко е песимистично: наблюдава се пренасочване към качество. Най-добрите офиси Клас А на ключови места (като тези около Scottsdale Quarter/Kierland, по крайбрежието в центъра или в Cavasson) продължават да привличат наематели. Тези сгради често се радват на висока заетост и в някои случаи дори имат списъци с чакащи, тъй като компаниите се консолидират в по-хубави пространства, за да върнат служителите си обратно. Например, напълно заета сграда Клас А от 366 000 кв. фута на Shea Blvd току-що беше продадена за $71.5 млн. – сигнал, че инвеститорите все още виждат дългосрочна стойност в качествените офиси в Скотсдейл williamsluxuryhomes.com. За разлика от това, по-старите офис комплекси с по-малко удобства изпитват затруднения.

Перспективата за офисите е предпазливо оптимистична, че най-лошото е отминало. Пазарните анализатори очакват нивото на незаетост постепенно да намалява с растежа на икономиката и започващото отново разширяване на някои компании. Cushman & Wakefield отбелязва, че офисната незаетост във Финикс е спаднала до 27,8% през първото тримесечие на 2025 г. от над 28% преди това, което бележи повратна точка, тъй като пространството бавно се усвоява assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. В Скотсдейл конкретно, растежът на наемите може да остане стабилен или до 1% годишно в близко бъдеще williamsluxuryhomes.com – на практика стабилност на наемите – тъй като наемодателите се фокусират върху запълването на площите, а не върху повишаването на цените. Ако лихвените проценти спаднат през 2026 г., както някои прогнозират, компаниите може да са по-склонни да подписват договори за наем (тъй като перспективите им се подобряват), което потенциално ще увеличи търсенето williamsluxuryhomes.com. Също така, растежът на работните места в Скотсдейл – особено в сектори като финанси, технологии, здравеопазване – може в крайна сметка да изисква повече офис служители и съответно повече площи. Но реалистично, с трайното присъствие на дистанционната работа, възстановяването на офис пазара в Скотсдейл ще бъде бавно. Очаквайте пазар, благоприятен за наемателите поне до 2025–2026 г., с много възможности и изгодни оферти за всеки, който търси офис. За инвеститорите, по-старите офис сгради може да станат кандидати за преустройство (в жилищни или лабораторни площи), ако отдаването под наем не се подобри.

Търговия и хотелиерство – устойчиви и проспериращи: Търговските имоти в Скотсдейл се представят значително по-добре. Градът е търговска мека – от луксозни молове като Scottsdale Fashion Square до уютни бутикови квартали в Old Town и търговски центрове, обслужващи предградията. Към второто тримесечие на 2025 г. нивото на незаетост на търговски площи в района на Финикс е само 5,1%, едва повишено от 5,0% година по-рано cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. На практика, търговските площи са с високо търсене, а Скотсдейл не е изключение. Всъщност, основните търговски коридори в Скотсдейл често имат списъци с чакащи наематели и много ниска незаетост (под 5%). Търговията се възползва от ръста на населението в Аризона и от ентусиазираното завръщане на потребителите в магазините и заведенията след пандемията. Освен това, новото строителство на търговски площи е ограничено (малко нови големи търговски центрове са построени наскоро), така че предлагането е ограничено.

Туризмът и заможността на Скотсдейл му дават предимство: градът привлича над 11 милиона посетители годишно citizenportal.ai, много от които пазаруват и се хранят навън, което засилва продажбите на дребно. Зони като Scottsdale Waterfront и Old Town са се трансформирали във вибриращи многофункционални пространства, където процъфтяват модерни ресторанти, художествени галерии и нощен живот. През 2025 г. в Скотсдейл се наблюдава тенденция към преживелищна търговия на дребно – например луксозни фитнес студия, развлекателни обекти и потапящи арт инсталации – които заемат места, традиционно предназначени за търговия на дребно. Наемодателите активно подбират микса от наематели, за да поддържат търговските центрове актуални.

Наемите за търговски площи се покачват умерено поради търсенето. Добри търговски локации в Скотсдейл могат да достигнат $40–$60 на кв. фут при тройно нетни наеми, в зависимост от пешеходния трафик. Единственото, което кара някои търговци да бъдат предпазливи, е икономиката (инфлация и разходи за труд) и конкуренцията от електронната търговия. Но много търговци се насочват специално към Скотсдейл заради демографията му (високодоходно население и туристи). Затова виждаме разширения като Nobu отваря ресторант, нови луксозни автокъщи и навлизане на магазини за висок клас хранителни стоки на пазара.

Секторът на хотелиерството (хотели, курорти) в Скотсдейл също се възстанови силно през 2021–2023 г. и остава стабилен през 2025 г. Заетостта на курортите и цените на стаите достигнаха рекордни нива, тъй като американците пътуваха повече в страната. Множество хотели в Скотсдейл бяха реновирани, а се планират и нови (например споменатият по-рано Hyatt Studios за удължен престой ще добави нови стаи). Потенциален риск е, че вълна от строителство на хотели в метрополията Финикс може да увеличи конкуренцията до 2026 г. Но марката на Скотсдейл като водеща дестинация за отдих и събития би трябвало да запази хотелите му сред най-добре представящите се в региона.

Индустриални и гъвкави площи – Високо търсене, ново предлагане: Индустриалните имоти са любимецът на пазара в метрополията Финикс, благодарение на електронната търговия, производството и растежа на населението. Макар Скотсдейл да не е индустриален център като части от западната долина на Финикс, той все пак има роля, особено за гъвкави площи и малки индустриални обекти, обслужващи местния бизнес. Голяма част от индустриалния фонд на Скотсдейл е около Airpark, където лекото производство, складовете и шоурумите съществуват наред с офиси. Исторически, индустриалната вакантност в Скотсдейл беше изключително ниска (често под 5%), тъй като ограниченията на земята ограничаваха новото предлагане, а търсенето беше силно за всяко пространство близо до заможния Скотсдейл за логистика (например доставчици на кухненски ремонти, сглобяване на медицински устройства, съхранение на луксозни автомобили и др.).

Регионално обаче, много ново индустриално предлагане излиза на пазара – Финикс имаше над 30 милиона кв. фута в строеж през 2022–2024, един от най-активните пазари в САЩ. Това доведе до повишаване на индустриалната вакантност в целия метрополитен район до около 13.3% през второто тримесечие на 2025 cushmanwakefield.com от едноцифрени стойности преди това, просто защото толкова много чисто нови складове излязоха на пазара наведнъж. Мега-складовете на западната страна на Финикс (в Гудиър, Бъкей и др.) допринесоха за този ръст. Но това са големи обекти от над 500 000 кв. фута; индустриалните имоти в Скотсдейл обикновено са по-малки единици и нишови съоръжения, които остават доста добре заети. Всъщност, местният строител Creation стартира индустриалния проект “The Loop” в Северен Скотсдейл, за да отговори на търсенето на модерни индустриални площи в района mileszimbaluk.com. Доста необичайно е да се вижда ново индустриално строителство в Скотсдейл (предвид високите стойности на земята), така че това показва специфично търсене, може би за last-mile дистрибуция или високотехнологични производствени площи, които искат адрес в Скотсдейл.

Индустриалните наеми в региона нараснаха бързо (двуцифрени % увеличения за няколко години) поради търсенето. Малък склад в Скотсдейл може да се отдава под наем за $15+ на кв. фут triple-net, което е високо в сравнение с $6–$8 в много градове в Средния Запад. Много бизнеси са готови да платят премия, за да са близо до клиентската база на Скотсдейл.

Перспективата за индустриалния сектор остава много положителна в дългосрочен план. Локацията и растежът на Финикс го превръщат във възходящ дистрибуционен и производствен център (особено с диверсификацията на веригите за доставки от крайбрежните пристанища). Самият Скотсдейл може да се възползва от този ефект – например някои високотехнологични фирми или аерокосмически компании може да открият по-малки съоръжения близо до Скотсдейл, за да привлекат квалифицирана работна ръка, която живее в района. Ако има риск в индустриалния сектор, той е краткосрочен – свръхпредлагане: както беше отбелязано, вълна от ново строителство временно повиши вакантността. Но експертите очакват тези площи да бъдат усвоени през следващите години, предвид силното индустриално отдаване под наем във Финикс (търсенето все още изпреварваше повечето градове). До 2026–2027 г. индустриалната вакантност в метрополията може отново да се свие, а наемите да продължат да растат (макар и с по-бавен, здравословен темп). В Скотсдейл ограничението ще бъде земята – няма много място за ново индустриално строителство, освен в няколко джоба. Така че по-старите индустриални имоти може да поскъпнат, тъй като ползвателите се конкурират за оскъдните локации в източната част на долината. Новият проект Loop е нещо, което трябва да се следи; ако се отдаде под наем бързо, това ще е сигнал, че още индустриално/флекс строителство може да е жизнеспособно в Скотсдейл.

Обща търговска инвестиционна среда: Инвеститорите разглеждат търговските имоти в Скотсдейл като относително сигурни залози благодарение на демографията на района. Капитализационните проценти за търговски центрове или офис сгради в Скотсдейл са сред най-ниските (което означава най-високи цени) в Аризона, отразявайки възприеманата стабилност. Например, напълно отдаден под наем търговски център в Скотсдейл може да се търгува при капитализационен процент от 5-6%, докато подобен център в по-малко заможен район на Финикс може да бъде 7%+. Настоящите по-високи лихвени проценти оказват натиск за повишаване на капитализационните проценти, което омекотява някои търговски стойности, но качествените активи в Скотсдейл все още се радват на силен интерес от купувачи. Някои местни участници също проучват адаптивно преизползване – например, може ли остаряла офис сграда да бъде преобразувана в жилищна? Новият щатски закон, който изисква 10% от търговските площи да се превърнат в жилища, може да насърчи креативни проекти, особено ако офис вакантността продължи kjzz.org. Зонирането и съпротивата на общността в Скотсдейл могат да бъдат пречка за преустройство, но може да видим повече предложения през следващите години за преобразуване на слабо представящи се търговски обекти в смесено предназначение или жилищни.

В обобщение, търговските недвижими имоти в Скотсдейл показват смесена картина: Търговията на дребно и хотелиерството са жизнени, подкрепени от разходи и туризъм; индустриалният сектор е силен, макар и с ново предлагане за усвояване; а офис секторът изостава, все още се възстановява от драстичната промяна в работните навици. Въпреки това дори офис пазарът има светли точки, а като цяло търговската активност в Скотсдейл се адаптира към новите тенденции с устойчивост.

Местни икономически фактори: Влияние на работни места, население и миграция

Няколко местни икономически тенденции подкрепят пазара на недвижими имоти в Скотсдейл, предоставяйки контекст както за настоящите условия, така и за бъдещите перспективи. В много отношения силната икономика на Скотсдейл е основата, която поддържа пазара на недвижими имоти относително устойчив въпреки по-високите лихвени проценти.

Силен ръст на работните места: Скотсдейл добавя работни места с добро темпо, изпреварвайки националните средни стойности. Екипът по икономическо развитие на града често посочва, че растежът на населението в Скотсдейл (~1,4% годишно) и ръстът на работните места изпреварват тези в САЩ с 2-3 пъти citizenportal.ai. Основните индустрии, които движат този растеж, включват технологии, финанси, здравеопазване, биомедицина, туризъм и корпоративни централи/бек офис операции. Всъщност пет индустриални сектора в Скотсдейл – като биотехнологии, медицински технологии и бизнес услуги – растат по-бързо от средното за щата Аризона, което подчертава ролята на Скотсдейл като магнит за високотехнологични и висококвалифицирани работни места. Безработицата в Скотсдейл е изключително ниска, около 2,7% към началото на 2025 г. citizenportal.ai, значително по-добра дори от средната за щата Аризона (~4-5%). На практика Скотсдейл е почти с пълна заетост; компаниите често имат повече свободни работни места, отколкото квалифицирани кандидати на местно ниво.

Основни работодатели в района са HonorHealth (здравна система), CVS Health (с голям офис за фармацевтични услуги), Vanguard (инвестиционен мениджмънт с голям кампус), Nationwide Insurance, както и клъстер от технологични фирми и стартиращи компании. А растежът продължава: градът подчерта няколко големи проекта, които ще създадат нови работни места, като Mac Innovation Park (развитие на бизнес парк, вероятно с нови офисни/НИРД площи), новата централа за полупроводници на ASM America, и Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Всеки от тези проекти обещава стотици, ако не и хиляди работни места през следващите години, което от своя страна генерира търсене на жилища за тези работници и техните семейства. Например, полупроводникови фирми (като ASM, TSMC в близкия Финикс) привличат високоплатени инженери, които често търсят качествени жилища в места като Скотсдейл.

Освен това, Скотсдейл се възползва от по-широката история на растеж на метрополия Финикс. Метро Финикс последователно е сред водещите метрополии по създаване на работни места. През 2025 г. Аризона отбеляза рекорд по създадени работни места – над 24 000 нови работни места само през първата половина на годината azbigmedia.com. Много от тях са в Източната долина и северен Финикс – достъпни за жителите на Скотсдейл. Дори ако работата е в Темпе или Финикс, хората често избират да живеят в Скотсдейл заради начина на живот и пътуват до работното си място. Така че жилищният пазар в Скотсдейл се стимулира индиректно и от бума на работни места в съседни градове.

Население и миграция: Метрополисът Финикс е един от най-бързо растящите в страната, а Скотсдейл също споделя този растеж. Официалното население на Скотсдейл е около 243 000 (прогноза за 2025 г.) и продължава да нараства. Забележително е, че докато някои градове в слънчевия пояс разчитат на вътрешна миграция на предимно среднокласови семейства, Скотсдейл привлича и много заможни мигранти, като ръководители, пенсионери и дистанционни работници, които могат да живеят навсякъде. Нетната миграция към окръг Марикопа (районът на Финикс) е силно положителна всяка година, подхранвана от хора, които се преместват от щати с по-високи разходи като Калифорния, Илинойс, Вашингтон и други. Данните на Redfin показват, че сред онлайн търсещите жилище, които искат да се преместят в Скотсдейл през 2025 г., водещите градове на произход са Чикаго, Сиатъл, Лос Анджелис, Далас и района на залива redfin.com redfin.com. Това съвпада с анекдотични доказателства: калифорнийци, които продават скъпите си домове и купуват в Скотсдейл, жители на Средния Запад, търсещи слънце и т.н.

В рамките на Аризона, Скотсдейл често е дестинация за преместване на ръководители и професионалисти, които идват да работят във Финикс/Скотсдейл. Това е и популярно място за сезонни жители (снежни птици) – хора от по-студени климатични райони, които прекарват зимите тук – и някои от тях в крайна сметка стават постоянни жители (особено след пенсиониране). Международната миграция е по-малък, но не и незначителен фактор; например, канадците обичат Скотсдейл (има дори голяма канадска общност от зимни посетители), а някои европейци инвестират във ваканционни имоти тук.

Демография: Населението на Скотсдейл е по-възрастно (средна възраст около 47 години) и по-заможно (среден доход на домакинство ~$115 000, спрямо ~$65 000 средно за САЩ) – по същество общност с високи доходи и частично пенсионери. Това влияе на недвижимите имоти, тъй като има постоянен интерес към луксозни и втори домове, както и към здравни заведения и удобства за по-възрастни хора. Но напоследък Скотсдейл привлича и по-млади професионалисти, които са привлечени от динамичния начин на живот, така че места като Old Town имат по-младежка атмосфера. Отличните училища и ниската престъпност привличат семейства (които могат да си го позволят), което поддържа търсенето на еднофамилни къщи в добри училищни райони.

Влияние на туризма: Огромен икономически двигател за Скотсдейл е туристическият сектор. Над 11 милиона посетители годишно идват заради слънчевото време, голф игрищата, курортите и събитията (като автомобилния аукцион Barrett-Jackson, голф турнира Phoenix Open, конните шоута в Скотсдейл) citizenportal.ai. Туризмът генерира значителни приходи (работни места в сферата на гостоприемството, данъци от хотелски престой и др.) и също така движи част от пазара на недвижими имоти – много туристи в крайна сметка решават да купят втори дом или да се преместят тук постоянно, след като изпитат начина на живот. Силната туристическа индустрия също така поддържа пазара на краткосрочни наеми и поддържа търсенето на имоти с курортен стил високо.

Как това влияе на недвижимите имоти: Всички тези фактори – растеж на работните места, миграция, богатство – директно захранват търсенето на недвижими имоти:

• Висок растеж на заетостта + ниска безработица = повече хора с доходи, за да купуват или наемат жилища. Това обикновено означава и нарастване на заплатите (работодателите се конкурират за таланти), което помага на хората да си позволят по-високи цени на жилищата.
• Ръст на населението ~1–2% годишно изглежда малък, но в град с ~240 000 души това означава няколко хиляди нови жители всяка година. Всяко ново домакинство има нужда от жилище, което поддържа натиск върху предлагането.
• Приток на заможни хора означава, че много купувачи идват с големи суми в брой или собствен капитал. Това отчасти обяснява защо пазарът в Скотсдейл остана силен – много купувачи не се нуждаят от ипотека или могат да направят големи първоначални вноски, което омекотява удара от високите лихви. Купувачите с пари в брой (често срещани на луксозния пазар в Скотсдейл) останаха активни; както отбелязва един местен експерт, сделките в брой остават чести сред заможните купувачи в Скотсдейл, което им дава предимство при преговори mileszimbaluk.com. През 2023 г. около 30–35% от продажбите в някои пощенски кодове на Скотсдейл са били сделки в брой.
• Диверсифицирана икономика (технологии, здравеопазване, финанси, туризъм) дава устойчивост на Скотсдейл. Дори ако един сектор се забави, други го компенсират. Например, ако настъпи национален спад в технологиите, туризмът или здравеопазването в Скотсдейл може да останат силни, балансирайки заетостта. Тази стабилност е привлекателна за инвеститорите в недвижими имоти, тъй като намалява риска от големи спадове.

Има обаче и някои предизвикателства:

• Липса на работна ръка: Иронично, изключително ниската безработица в Скотсдейл показва, че може да е трудно за бизнеса да намира работници, особено нископлатени, тъй като жилищата са твърде скъпи за тях. Това може да ограничи разрастването на бизнеса, ако не се реши, или да доведе до повече пътуващи от други места (което увеличава трафика).
• Вътрешнометрополитни промени: Някои по-млади работещи в технологичния сектор предпочитат центъра на Финикс или градската атмосфера на Темпе, което означава, че Скотсдейл трябва да продължи да се адаптира (с централни апартаменти и др.), за да привлича тази демографска група. Исторически Скотсдейл е имал профил на „курортно предградие“, но предпочитанията се променят и градът ще иска да остане конкурентоспособен за таланти, които иначе биха избрали модерен градски квартал другаде.
• Застаряващо население: С напредването на възрастта на бейби бумърите, някои може да се преместят в по-малки жилища или да напуснат Скотсдейл (например, за да са по-близо до порасналите си деца или по здравословни причини). Това постепенно може да освободи част от жилищата (добре за предлагането), но също така означава, че Скотсдейл трябва да продължи да диверсифицира икономиката си отвъд услугите за пенсионери.

Миграционни модели: Интересно е също така да се отбележи къде отиват жителите на Скотсдейл, когато напускат. Данните на Redfin показват, че около 30% от купувачите на жилища в Скотсдейл търсят да се преместят извън Скотсдейл (70% остават в района) redfin.com. Популярни дестинации за напускащите включват по-малки населени места в Аризона като Прескот Вали, Шоу Лоу и Флагстаф redfin.com redfin.com – често по-хладни или по-селски райони, където пенсионерите може да отидат за промяна, или хора, които продават и търсят по-евтино жилище. Това подсказва за цикъл: някои дългогодишни собственици продават и се местят на по-спокойни места, докато нови преселници се нанасят. Тази ротация всъщност може да увеличи предлагането в горния сегмент (например пенсионери, които продават луксозни домове), но също така осигурява постоянен приток на ново търсене.

В обобщение, икономическите основи на Скотсдейл са много силни – нарастващо, заможно население и изобилие от работни места. Това подкрепя стойността на недвижимите имоти и помага да се изолира пазарът от сериозни спадове. Докато хората намират Скотсдейл за привлекателно място за работа, живот и забавление, ще има основно търсене на неговите имоти. Местната политика сега се опитва да гарантира, че икономическият растеж няма да бъде възпрепятстван от липсата на жилища (затова са новите жилищни закони), което е признание, че икономиката и жилищното предлагане трябва да растат ръка за ръка. В обозримо бъдеще икономиката на Скотсдейл изглежда готова да продължи възходящата си траектория, което е добра новина за собствениците на имоти.

Регулаторни и зониращи промени, влияещи на недвижимите имоти

През последните години се появиха редица регулаторни и зониращи развития както на щатско, така и на градско ниво, които могат да оформят пазара на недвижими имоти в Скотсдейл. Тези промени в политиката са отговор на бързия растеж, проблемите с достъпността на жилищата и въздействието върху кварталите, наблюдавани в цяла Аризона. Ето основните области, които трябва да се отбележат:

1. Законодателство в подкрепа на жилищата в Аризона (2023): През 2023 г. законодателният орган на Аризона прие набор от двупартийни законопроекти, насочени към облекчаване на жилищния недостиг в целия щат. Два от най-значимите за Скотсдейл бяха:

• HB 2720 – Допълнителни жилищни единици (ADUs): Този закон на практика отменя забраните на градовете за ADUs (известни още като casitas или апартаменти за възрастни родители). Той изисква от градовете да позволят на собствениците на жилища в зони за еднофамилни къщи да построят или преобразуват ADU на своя имот, при разумни регулации. По-конкретно, законът забранява на общините да налагат прекалено рестриктивни изисквания (като големи размери на парцелите или прекомерни отстояния) за ADUs rsnlawaz.com yourvalley.net. Целта е плавно да се увеличи жилищното предлагане, като се даде възможност за малки наеми или апартаменти за роднини в съществуващи квартали.
• HB 2297 – Адаптивно преустройство на търговски площи: Този закон задължава градовете да позволят определена част от търговски или смесени сгради да бъдат преобразувани за жилищни нужди. Формулировката е малко сложна – казва се, че градовете трябва да позволят „не повече от 10%“ от площта на търговска сграда да стане жилищна, вероятно за да се насърчи креативното използване на неизползвани офиси/търговски площи за апартаменти или кондоминиуми kjzz.org kjzz.org.

Реакцията на Скотсдейл: Градският съвет на Скотсдейл беше неохотен към тези щатски закони, възприемайки ги като посегателство върху местния контрол на зонирането. В края на 2024 г., изправен пред краен срок за съобразяване, Съветът прие наредби за въвеждане на ADU и адаптивна преизползваемост, но „с корекции за ограничаване на ефектите“ kjzz.org kjzz.org. За ADU, Скотсдейл изготви правила, позволяващи пристроени, отделни и ограничени достъпни ADU (според информационна страница) scottsdaleaz.gov, но вероятно включи строги стандарти за дизайн и изисквания за собствено обитаване, за да запази характера на кварталите. Някои градски лидери изразиха опасения, че ADU могат да се използват като краткосрочни наеми (увеличавайки проблемите с парти къщите) и че щатският закон е „атака срещу нашите квартали“ kjzz.org kjzz.org. Въпреки това, към 2025 г., собствениците на жилища в Скотсдейл могат да изграждат ADU по-свободно отпреди, което постепенно може да добави наемни единици в града. Може да видим повече преустройства на гаражи или появата на „casitas“ в задните дворове – полезно за многопоколенческо съжителство или доход от наем.

За закона за търговска преизползваемост, Скотсдейл на практика се опита да тълкува „не повече от 10%“ като „може да е само 1%“. Те приеха наредба, ограничаваща допустимото преустройство само до 1% от сградата kjzz.org, което доведе до предупреждение от вносителя на законопроекта, че Скотсдейл нарушава закона kjzz.org kjzz.org. Този спор може да продължи, но ако се наложи, до 10% от площта на някои търговски центрове или офис сгради може да се преобразува в апартаменти (например, превръщане на втори етаж на офис в жилищни единици). До момента няма оповестени големи проекти по този закон в Скотсдейл, но това е сфера, която трябва да се следи. Ако офис вакантността остане висока, собствениците на имоти може да настояват за повече жилищни преустройства.

2. Регулации за краткосрочни наеми: Аризона исторически е била слабо ангажирана с краткосрочните наеми (STRs) поради закон от 2016 г., който забранява на градовете да ги забраняват. Скотсдейл, като туристически рай, преживя бум на Airbnb – някои от които се превърнаха в „парти къщи“ в тихи квартали. Жителите станаха недоволни от шума, боклука и проблемите със сигурността. От 2022 г. щатът леко смекчи позицията си, позволявайки на градовете известна регулаторна свобода. Скотсдейл се възползва напълно:През 2023 г. Скотсдейл изисква всички STR собственици да получат годишен градски лиценз ($250) и да спазват правила: да уведомяват съседите за наема, да имат застраховка „гражданска отговорност“ и да правят проверки за сексуални престъпници на гостите avalara.com avalara.com. Това създаде регистър на STR, подобрявайки контрола.През май 2024 г. Скотсдейл прие наредба специално за борба с „досадните партита“ в STR. Новите правила (в сила от 6 юни 2024 г.) направиха няколко ключови неща: държат организаторите на събития отговорни за провеждане на големи смущаващи партита в STR, дадоха на полицията правомощия да премахва гости, които не са жители, от имота, след като е обявено нарушение, и забраниха наемите на непълнолетни под 21 години изцяло avalara.com avalara.com. Тези мерки целят да възпрат бизнес модела „парти имение“.Ръководството на града заяви, че ще използва „всички възможни инструменти“, за да контролира въздействието на STR в рамките на щатския закон avalara.com avalara.com. На практика, климатът за STR инвеститорите в Скотсдейл вече е по-рестриктивен: има глоби за нарушения и постоянните нарушители могат да загубят лиценза си. За купувачите, които обмислят инвестиция в Airbnb, е важно стриктно да спазват правилата или рискуват санкции. С времето по-строгият контрол може да намали броя на проблемните STR, но вероятно няма да елиминира пазара – Скотсдейл е твърде популярен за това. Вместо това очаквайте по-професионализиран сектор с отговорни домакини (и евентуално по-високи разходи, които ще се прехвърлят на туристите).

3. Промени в зонирането и одобрения за развитие: Всяко предложение се разглежда индивидуално – градският съвет и бордът по планиране на Скотсдейл редовно се занимават с предложения за преназначаване на зони, които могат да повлияят на местното развитие:

• Височина и плътност в Стария град: Скотсдейл актуализира плана за характер на Стария град през последните години, позволявайки по-високи сгради в определени райони (например до 150 фута в района на Goldwater Blvd). Но има продължаващи дебати и съпротива от общността срещу високи сгради в центъра. През 2023–2024 г. някои проекти поискаха бонуси за височина/плътност, което предизвика обществени изслушвания. Резултатът от тези решения влияе върху броя на жилищните единици, които могат да бъдат построени. Например, ако предложена жилищна кула бъде намалена поради възражения на жителите, това означава по-малко нови домове. Досега Скотсдейл се опитва да насърчава растежа в центъра, като същевременно запазва „югозападния си чар“ – деликатен баланс.
• Преназначаване на зони в Северен Скотсдейл: Понякога големи терени (като държавни земи или голф игрища) се предлагат за развитие. Един пример беше план, включващ 1 975 апартамента плюс хотел върху държавна земя, който изискваше преназначаване от „без жилищно строителство“ към жилищна употреба coalitionofgreaterscottsdale.org. Градът обикновено разглежда внимателно такива големи промени, често договаряйки неща като открити пространства или подобрения на трафика в замяна. Инвеститорите, които се интересуват от големи проекти, трябва да преминат през този внимателен процес.
• Инфраструктура и зониране за големи работодатели: Промяната на зонирането за кампуса на Axon през 2023 г. беше показателна – Скотсдейл промени зонирането, за да отговори на плана на Axon (който включваше и жилища за служители) whsv.com azfamily.com. Градът по принцип подкрепя икономическото развитие, така че може да бъде гъвкав по отношение на зонирането, за да привлече големи работодатели. По подобен начин зонирането за райони като Scottsdale Airpark периодично се актуализира, за да се позволят по-високи офис сгради или паркинги при необходимост.

4. Водна политика и ограничения за развитие: Макар и да не е въпрос на зониране, водните регулации на Аризона пряко влияят върху капацитета за развитие на недвижими имоти. През 2023 г. възникна широко обсъждан случай: неинкорпорираната общност Rio Verde Foothills (точно извън Скотсдейл) остана без водоснабдяване от град Скотсдейл, който доставяше вода с камиони поради опасения за суша azgovernor.gov. Това доведе до спешно временно решение от страна на щата през 2023 г. за доставка на вода, но подчерта, че водният недостиг е реален. Щатът има правило за 100-годишно гарантирано водоснабдяване за нови жилищни комплекси – строителите трябва да докажат наличие на вода за сто години напред. През юни 2023 г. властите в Аризона обявиха, че части от окръг Марикопа (район Финикс) нямат достатъчно подпочвени води за всички планирани жилища, което на практика спира част от бъдещото разрастване, освен ако не се намерят алтернативни водоизточници. За Скотсдейл, който основно използва вода от река Колорадо чрез Central Arizona Project (вече с разпределения по Tier 1 за недостиг) cap-az.com, продължителната суша може да означава намаляване на доставките през следващите години. Градът има резерви от вода и използва рециклирана вода за напояване в много случаи, което го поставя в по-добра позиция от новите отдалечени общности. Въпреки това, сериозни ограничения могат да принудят Скотсдейл да ограничи новите водни връзки или да обезкуражи развитието на проекти с голяма консумация на вода (като големи тревни площи, голф игрища).

В същността си, ерата на неограничения растеж в Аризона се сблъсква с реалността на ограничената вода. Строителите реагират, например, като купуват водни права от фермери (приет е нов закон за трансфер „от агро към град“) kjzz.org. Недвижимите имоти в Скотсдейл досега не са били директно спрени от водни проблеми (с изключение на случая с отказа на вода за Rio Verde, за да се даде приоритет на жителите на града), но умните инвеститори следят водната политика. Очаквайте правила за озеленяване, насърчаващи ксерискейпинг, и евентуално по-високи такси за инфраструктура за водоснабдяване при ново строителство. Обсъжда се и изискване за повече водо-ефективни домове и уреди в новите сгради.

5. Други важни регулации:

• Данъци за краткосрочни наеми: Аризона изисква от домакините на краткосрочни наеми да плащат туристически данъци (чрез TPT лиценз) както хотелите avalara.com. Платформи като Airbnb вече автоматично ги събират. Това не ограничава краткосрочните наеми, но намалява предимството, което някога са имали „под масата“.
• Стандарти за околна среда и дизайн: Скотсдейл има репутация на стриктен контрол върху дизайна – например, правила за цветови палитри на сградите, височини, опазване на пустинята и др. Тези правила остават в сила, за да се поддържа естетиката (особено в живописните северни райони). Също така, градът има “Dark Sky” наредба, която ограничава светлинното замърсяване в определени зони. Такива регулации, макар и да не са нови, влияят върху разходите и сроковете за развитие.
• Стимули за достъпни жилища: Исторически Скотсдейл не е имал големи изисквания за достъпни жилища, но се водят все повече дискусии по темата. Някои от последните одобрения за апартаменти включват доброволни достъпни единици. Ако достъпността на жилищата се влоши, градът или щатът може да въведе задължително включване на достъпни жилища или повече стимули за такива проекти, което може леко да промени микса на застрояване.

В обобщение, промените в политиките в Скотсдейл и Аризона постепенно разхлабват някои ограничения за развитие (ADU, преобразуване в смесено предназначение) с надеждата да се облекчи жилищната криза, като същевременно се затягат в други области (краткосрочни наеми, използване на вода), за да се адресират негативните външни ефекти. Участниците на пазара на недвижими имоти трябва да следят тези промени. Например, инвеститор може да се възползва от новите правила за ADU, като добави касита за доход от наем, но трябва да е наясно, че закупуването на дом само за парти Airbnb може да срещне регулаторни пречки. В крайна сметка тези регулации целят да насочат растежа по по-устойчив и приятелски към общността начин – доколко ефективно ще се случи това, ще стане ясно през следващите години.

Прогноза 2026–2028: Какво предстои за пазара на недвижими имоти в Скотсдейл

Гледайки към бъдещето, се очаква пазарът на недвижими имоти в Скотсдейл да преживее стабилни, умерени тенденции, а не резки колебания. Множество прогнози и експертни мнения сочат период на устойчив растеж – своеобразна пауза след бурните години в началото на 2020-те. Ето какво да очаквате през 2026, 2027 и 2028 г.:

Прогнози за цените на жилищата: Консенсусът е, че цените на жилищата в Скотсдейл ще се покачват постепенно през следващите няколко години, приблизително в съответствие с инфлацията. Местни експерти по недвижими имоти прогнозират годишно поскъпване от порядъка на 2% до 4% годишно в Скотсдейл mileszimbaluk.com. С други думи, малко вероятно е да видим нов скок от 20% за една година, но покачване с няколко процента всяка година е вероятно, предвид продължаващото търсене и ограниченото ново предлагане. До 2028 г. това може да се натрупа до около 10-15% общо увеличение на стойността на жилищата спрямо днешните нива. За сравнение, националните прогнози от източници като NAR и Fannie Mae съвпадат с тази гледна точка за бавен растеж – те предвиждат, че стойността на жилищата в САЩ ще се покачва с ~3-5% годишно през средата на 2020-те години realwealth.com realwealth.com, а Скотсдейл вероятно ще бъде в този диапазон, може би в горната му част поради своята привлекателност. Една уговорка: сегментът на луксозните имоти може да се представи малко по-добре. Някои анализатори в Аризона смятат, че луксозният пазар ще „се радва на скокове“, дори когато по-широкият пазар остане стабилен fhtimes.com. Високият клас в Скотсдейл може да отбележи малко по-голямо от средното поскъпване (тъй като заможните купувачи са по-малко чувствителни към лихвените проценти), докато средният сегмент може да остане по-стабилен поради ограниченията в достъпността.

Обем на продажбите и пазарен баланс: Очаква се активността на продажбите да се увеличи донякъде до 2026 г., тъй като хората се приспособяват към новата нормалност на лихвените проценти. През изминалата година продажбите намаляха (продажбите в Скотсдейл спаднаха с ~7-10% на годишна база в средата на 2025 г.) redfin.com, но ако лихвите се стабилизират или намалеят, повече купувачи и продавачи ще се върнат на пазара. Икономистите прогнозират, че продажбите на съществуващи жилища в САЩ ще се увеличат с умерени 2% до 5% през 2025 г. azbigmedia.com, и евентуално ще продължат тази тенденция, което предполага, че и Скотсдейл ще види постепенно увеличение на сделките. На практика, натрупаното търсене от тези, които са отложили преместването си през 2022–2024 г., може да се освободи, когато условията станат по-благоприятни. До 2026–27 г. може да видим и някои милениали, които навлизат в най-подходящите години за покупка на по-голямо жилище, което ще увеличи търсенето на семейни домове в Скотсдейл.

Пазарът вероятно ще остане доста балансиран. Дните на изключително изгоден пазар за продавачите (с под 1 месец наличност) са зад гърба ни засега. От друга страна, дълбок пазар в полза на купувачите (сривове на цените) също не се очаква, тъй като растежът на населението и работните места ще поддържа търсенето. Вместо това, Скотсдейл може да се задържи в неутрален диапазон – може би 4–6 месеца наличност – през следващите няколко години. Купувачите ще имат възможности без паника, а продавачите, които определят реалистични цени, ще постигнат успех. Ако лихвените проценти по ипотеките наистина спаднат значително до 2027 г. (някои прогнози смятат, че лихвите могат да паднат под 5,5% до 2028 г.) realwealth.com, може да има кратък скок в покупките, който донякъде ще наклони предимството обратно към продавачите, но това вероятно ще доведе и до повече нови обяви на пазара, запазвайки равновесието.

Лихвени проценти и достъпност: Голям фактор е посоката на ипотечните лихви. В краткосрочен план (2025–2026) повечето анализатори предвиждат лихвите да останат в диапазона средно до високо 6% realwealth.com. Това е пречка за достъпността и ще ограничи ръста на цените. До 2027 или 2028 г., ако инфлацията бъде овладяна, Федералният резерв може да позволи лихвите да се установят по-ниско. Някои оптимистични сценарии предвиждат 30-годишните ипотечни лихви да се върнат в диапазона от 5% до 2028 г. realwealth.com. Ако това се случи, ще увеличи покупателната способност и може да предизвика по-силен ръст на цените (може би до 5-6% годишно в тези по-късни години). Това обаче не е гарантирано – лихвите може да останат около 6%, ако икономиката се развива бързо. Затова за планиране приемете, че лихвените проценти постепенно ще намаляват, осигурявайки лек попътен вятър до 2027 г.

Прогноза за ново строителство и наличност: Малко вероятно е Скотсдейл да види големи количества ново жилищно строителство поради ограничената земя и сравнително строгото зониране. Но проектите, които в момента са в процес на реализация (конда на Optima, One Scottsdale, проектът на Джордж Кърц с 1 200 жилища и др.), ще започнат да предоставят жилища през 2026–2028 г. Те ще добавят известна наличност: например 420 луксозни апартамента и 970 жилища под наем в Optima McDowell Mountain Village се очакват около 2026 г. (този многофазен проект определено ще бъде значително допълнение, ако бъде завършен). Жилищната част на One Scottsdale и 1 200-те жилища на север може да се появят в края на десетилетието. Строителството на апартаменти в по-широкия район остава високо – в метрополията Финикс има десетки хиляди жилища в строеж. До 2025–2027 г. много от тях ще бъдат завършени, което потенциално ще ограничи ръста на наемите. За еднофамилните къщи, Скотсдейл е почти изцяло застроен, с изключение на малки квартали; повечето мащабни еднофамилни строежи са в предградия като Куийн Крийк или Западен Финикс. Затова жилищното предлагане в Скотсдейл ще се увеличи само умерено. Това, в комбинация със стабилното търсене, подкрепя очакваното плавно покачване на цените.

Прогноза за ключови пазарни сегменти:

• Луксозни имоти ($1M+): Вероятно ще останат стабилни. Много от купувачите на луксозни имоти са платили в брой или разполагат с богатство, което не зависи от лихвените проценти. С възстановяването на фондовия пазар (ако това се случи), луксозните имоти обикновено следват тази тенденция. Луксозният сегмент в Скотсдейл може да отбележи годишно поскъпване от около 3-5%, а обемите може да нараснат, тъй като бейби бумърите продължават да се пенсионират в пазари с по-добър начин на живот. Условието е глобалната икономическа обстановка – но луксозната привлекателност на Скотсдейл е трайна.
• Жилища от среден клас ($500K–$1M): Този сегмент е най-свързан с местните доходи и лихвени проценти. Ръстът на цените тук може да е най-бавен, може би около 2% годишно, като просто следва ръста на заплатите. Ако лихвите паднат, този сегмент може да се ускори, тъй като повече купувачи ще се насочат към по-скъпи имоти. Но ако лихвите останат високи, очаквайте да бъде по-скоро стабилен в реално изражение, т.е. с малки номинални печалби.
• Начално ниво и апартаменти (под $500K): В Скотсдейл има сравнително малко опции под $500K, но апартаментите и по-старите таунхауси запълват тази ниша. Търсенето им може да се увеличи заради относителната им достъпност, така че може да поскъпнат малко по-бързо (около 4% годишно) просто поради недостига на „достъпни“ имоти в Скотсдейл.
• Наеми: Очаква се ръстът на наемите в региона да бъде около 2-3% годишно до 2028 г. realwealth.com realwealth.com, както беше споменато. В Скотсдейл наемите може да се покачват в долната граница на този диапазон, тъй като са построени много нови апартаменти. Въпреки това, наемите на еднофамилни къщи в Скотсдейл (за които няма ново строителство) може да растат по-бързо от тези на апартаментите. Като цяло, наемателите не трябва да очакват голямо облекчение; наемите вероятно ще продължат да се покачват постепенно, но масивни скокове като през 2021 г. са малко вероятни. Процентът на свободните жилища може леко да се увеличи с откриването на повече апартаменти, но в желани райони като Скотсдейл ще остане сравнително нисък (5% или по-малко).
• Търговски имоти: До 2026–2028 г. офисните вакантни площи трябва бавно да намаляват, ако ръстът на работните места продължи. Възможно е вакантността на офисите в Скотсдейл да спадне от около 19% до 15% до 2028 г. – все още висока, но с по-здравословна тенденция. Не очаквайте връщане към под 10% вакантност, освен ако тенденциите за дистанционна работа не се обърнат драстично. Търговските площи вероятно ще останат стабилни; почти не се добавят нови търговски площи, а търсенето расте с населението и туризма, така че наемите трябва леко да се покачват, а вакантността да остане около 5% или по-малко. Индустриалните имоти в региона може отново да се затегнат, след като новите складове се запълнят. До 2028 г. вакантността на индустриалните площи във Финикс може да падне под 8-10%, ако усвояването остане силно, а наемите ще са по-високи. Всеки индустриален имот в Скотсдейл ще бъде златен заради недостига си.

Икономически предположения: Тези прогнози предполагат липса на големи икономически сътресения. Ако през 2025 или 2026 г. настъпи рецесия, Скотсдейл може временно да се забави – продажбите да спаднат, цените да се изравнят или леко да намалеят за година. Но предвид колко много хора искат да живеят там, вероятно ще се възстанови бързо. Освен това, ако инфлацията отново се ускори и лихвите скочат още повече, това би било негативен сценарий за търсенето на жилища. Обратно, по-силен от очакваното приток на хора (например, ако дистанционната работа предизвика нова вълна от преселвания в Аризона) може да увеличи търсенето над сегашните прогнози.

Перспектива за инвеститорите: Инвеститорите в недвижими имоти могат да очакват стабилна, макар и не впечатляваща, доходност в Скотсдейл до 2028 г. Покачването на цените в едноцифрени проценти плюс стабилен доход от наеми е добра прогноза. Дните, в които лесно се препродаваха жилища с 20% печалба за година, вероятно са отминали засега. Вместо това инвеститорите може да се съсредоточат върху дългосрочно задържане, като евентуално се възползват от:

• Покупка през 2025 г., когато пазарът е по-спокоен, и след това печалба от покачването на цените до 2028 г.
• Фокусиране върху сегменти с високо търсене като достъпни апартаменти или добре разположени жилища под наем, които би трябвало да имат постоянна заетост.
• Следене за възможности при затруднени имоти – ако някои собственици, които са купили на върха през 2022 г., се окажат принудени да продават при по-високи лихви, може да се появят изгодни сделки.

Непредвидими фактори: Няколко непредсказуеми фактора могат да променят посоката:

• Технологии и дистанционна работа: Ако голяма технологична компания се премести или отвори кампус в Скотсдейл, търсенето на жилища може да скочи. Или ако дистанционната работа позволи на още повече хора да изберат Скотсдейл пред Л.А./Сан Франциско, това също може да увеличи търсенето. Скотсдейл се рекламира като град, благоприятен за бизнеса, така че това не е невъзможно.
• Климат и качество на живот: Увеличаващата се честота на екстремни горещини (Финикс имаше рекордни горещи вълни) и ограниченията на водата могат в дългосрочен план да намалят търсенето, ако хората възприемат района като по-малко подходящ за живеене. Засега това не е възпрепятствало значително миграцията, но е нещо, което трябва да се следи с наближаването на 2030 г.
• Политически/данъчни промени: Аризона има сравнително ниски данъци, което привлича хора. Ако има промени в данъчните закони (данък върху доходите, данък върху имотите), това може да повлияе на миграцията.

В обобщение, перспективата за Скотсдейл за 2026–2028 г. е положителна, но не експлозивна: мислете за нея като за маратон, а не за спринт. Пазарът вероятно ще расте с премерен темп. Това всъщност е здравословно – избягват се балони и сривове. За собствениците на жилища, тяхната собственост би трябвало постепенно да увеличава стойността си. За купувачите няма да има паника „купи сега или ще останеш без шанс завинаги“, тъй като ще има налични имоти, но ако се изчака твърде дълго, все пак ще се плати малко повече, тъй като цените ще се покачват. По същество, недвижимите имоти в Скотсдейл са на път да останат добра дългосрочна инвестиция, благодарение на трайния си чар и силната икономика на града, без драстични сътресения на хоризонта според настоящите прогнози mileszimbaluk.com realwealth.com.

Възможности и рискове при инвестиции

За инвеститорите – местни или от други щати – Скотсдейл предлага привлекателен, но нюансиран пейзаж. Със своята стабилна икономика и високо качество на живот, градът вероятно ще продължи да носи доходност, но не е без предизвикателства. Ето поглед към потенциалните възможности и рискове при инвестиции в недвижими имоти в Скотсдейл:

Възможности:

• Силна възвръщаемост от наемния пазар: Инвеститорите, които търсят имоти за отдаване под наем, могат да намерят стабилни възможности в Скотсдейл. Комбинацията от високи наеми и постоянен интерес осигурява атрактивен паричен поток. Например, добре разположен двустаен апартамент, който може да струва $400,000, може да се отдава под наем за около $2,000+ на месец, което приблизително съответства на средния национален наем zillow.com. Еднофамилните къщи носят още по-високи наеми. Макар че капиталовите доходности в Скотсдейл не са високи (заради високите цени на покупка), те са относително сигурни. Също така, еднофамилните имоти под наем имат предимство: както на национално, така и на местно ниво, очаква се еднофамилните къщи под наем да превъзхождат апартаментите по заетост и ръст на наемите до края на 2020-те години realwealth.com. Инвеститорите могат да се насочат към по-скромни домове в южен Скотсдейл или малки многофамилни имоти, които се възползват от непрекъснат поток на наематели, желаещи да живеят в училищния район или начина на живот в Скотсдейл. Освен това, около 33% от жителите на Скотсдейл са наематели mileszimbaluk.com, което показва значителен наемен пазар в град, често възприеман като доминиран от собственици.
• Добавяне на стойност и реновации: Много от домовете в Скотсдейл, особено в централните и южните части, са построени през средата на 20-ти век и имат нужда от модернизация. Има възможност да се купи по-стар дом (например ранчо от 60-те години), да се обнови с модерни довършителни работи и след това да се препродаде или отдаде под наем на по-висока цена. Купувачите в Скотсдейл ценят готови за живеене, стилни домове – реновираните имоти често се продават на значително по-висока цена на квадратен метър. Инвеститорите с опит в строителството могат да се възползват, като превърнат остарели имоти в луксозни. Само имайте предвид особеностите на дизайнерския контрол в Скотсдейл, ако променяте фасадите.
• Нови проекти и предварителни продажби: В Скотсдейл има няколко нови луксозни проекта (апартаменти и къщи), където строителите предлагат цени на етап строеж. Ранните инвеститори в тези проекти могат да спечелят, ако стойността се повиши до завършването. Например, закупуването на жилище в Atavia condos at One Scottsdale преди завършването през 2026 г. може да донесе незабавна печалба, ако районът се развие според очакванията. По същия начин, инвестирането в проекти като Optima McDowell Mountain Village или Portico (луксозен жилищен комплекс с добри продажби) mileszimbaluk.com може да се окаже печелившо, когато тези общности се утвърдят и стойността на препродажбите се повиши. Въпреки това, изборът на правилния проект е ключов – търсете такива с добра репутация на строителя и локация.
• Игри с търговски недвижими имоти: Докато офисите в момента са рискови, кварталните търговски центрове или имоти със смесено предназначение в Скотсдейл могат да бъдат отлични инвестиции. Заможното население на Скотсдейл поддържа луксозни магазини и заведения за хранене. Притежаването на търговски център в Скотсдейл (с наематели като модерни ресторанти или бутици) може да осигури стабилен паричен поток и увеличение на стойността на имота. Също така, при толкова ниска вакантност на търговските площи (~5%) cushmanwakefield.com, наемните цени могат да се увеличават с времето. Индустриалните/гъвкави имоти са друга възможност: ако успеете да придобиете по-стар склад в района на Airpark и го обновите, ще се възползвате от голямото търсене от малки бизнеси, които искат адрес в Скотсдейл.
• Адаптивно преустройство и ADU: Новият закон за ADU предоставя възможности за микроинвестиции. Например, инвеститор може да купи имот с голям парцел в Скотсдейл, да построи отделна casita (ADU) и да я отдава под наем отделно за допълнителен доход. Също така, креативни инвеститори могат да разгледат слабо представящи се малки офис сгради или търговски площи и да обмислят преустройство в жилищни или смесени имоти, възползвайки се от държавната подкрепа за такива преобразувания. Макар и не лесно, успешно преустройство може значително да увеличи стойността на имота, ако се направи на място, където жилищата са по-ценени от офисите (например Old Town).
• Климатична миграция и луксозни втори домове: В по-широк мащаб, Скотсдейл може да спечели от продължаващата миграция на заможни хора от скъпи или по-неприятни климатични райони. Богати купувачи от места като Калифорния продължават да гледат към Скотсдейл за втори домове (или основни, ако работят дистанционно). Инвестирането във висок клас имоти с цел луксозни наеми (месечни обзаведени наеми и др.) или бъдеща препродажба на тази демографска група може да бъде доходоносно. Например, луксозен дом с удобства (басейн, гледка и др.) може да се отдава под наем за десетки хиляди на месец по време на пиковия сезон на спортисти, знаменитости или ръководители, а след това да се продаде на по-висока цена. Рискът тук е в ограниченото търсене и високите разходи за поддръжка, но печалбите могат да са големи, ако се уцели точният момент.

Рискове:

• Лихвен риск: Споменахме го многократно – високите лихвени проценти са най-голямата спънка на пазара в момента. За инвеститори, които използват заем, ипотечни лихви над 7% значително намаляват печалбата. Положителният паричен поток е по-труден за постигане при такива разходи за финансиране. Ако лихвите неочаквано се повишат още (например заради упорита инфлация), стойността на имотите може да застои или да спадне, а рефинансирането или продажбата да станат по-трудни. Много инвеститори избират краткосрочни плаващи заеми или дори купуват имоти в брой, за да намалят този риск, но това блокира капитала.
• Ограничения в достъпността и търсенето: Високите цени в Скотсдейл означават, че купувачите са сравнително ограничени. Ако цените растат по-бързо от доходите (както се случва), в даден момент търсенето може да се изравни – на практика пазарът може да стане недостъпен за местните. Видяхме част от това през 2023–2025: продажбите спаднаха, защото много семейства просто не можеха да си позволят да се преместят или да купят по-голям дом в Скотсдейл на сегашните цени. Ако лихвите не паднат, търсенето може да остане слабо, особено в средния сегмент, което може да ограничи поскъпването или дори да доведе до лек спад на цените в тези сегменти. Инвеститорите, които разчитат на бързо поскъпване, може да останат разочаровани. Сега това е по-скоро дългосрочна стратегия.
• Регулаторни рискове: Въпреки че новите правила за краткосрочни наеми (STR) в Скотсдейл не забраняват краткосрочните наеми, особено сериозен инцидент или политическа промяна може да доведе до още по-строги мерки (например ограничаване на броя на STR лицензите или въвеждане на лимити за заетост). Засега щатският закон на Аризона не позволява пълна забрана, но законите могат да се променят. Ако инвестиционният ви план разчита на доходи от Airbnb, следете регулаторните промени. Освен това, щатът може да отнеме още повече местен контрол, за да насърчи жилищното строителство – ако Скотсдейл се противопоставя на добавянето на нови жилища, законодателният орган може в бъдеще да наложи още по-широко зониране. Това може да доведе до повече конкуренция (предлагане) в кварталите с еднофамилни къщи, ако например дуплекси или повече ADU станат законни навсякъде.
• Водни и екологични проблеми: Както беше споменато, дългосрочният недостиг на вода е надвиснал риск. Той може да се прояви като повишени разходи (по-високи цени на водата правят поддръжката на басейни и тревни площи по-скъпа, което може да направи някои домове по-малко привлекателни) или дори мораториуми върху строителството (малко вероятно в Скотсдейл, който има гарантирани доставки, но не и невъзможно при тежък сценарий). Освен това, екстремната жега е екологичен риск – 2023 г. донесе безпрецедентни горещи вълни във Финикс. Ако подобни климатични проблеми се влошат, някои потенциални жители може да избягват Аризона, а настоящи (особено пенсионери) може да не остават толкова дълго всяка година. Засега това не е оказало измеримо влияние върху имотния пазар, но ако летата станат практически непоносими, това е риск за привлекателността на Скотсдейл.
• Престрояване в сегмента на луксозните апартаменти: Има доста проекти за висок клас апартаменти в процес на разработка (FENDI Residences, Optima и др.). Пазарът на луксозни апартаменти в Скотсдейл исторически е сравнително малък. Ако всички тези проекти бъдат завършени по едно и също време, съществува риск от краткосрочен излишък на луксозни апартаменти. Видяхме нещо подобно в Маями в предишни цикли. Инвеститорите ще тестват дълбочината на търсенето; ако икономиката се разклати, някои жилища може да останат непродадени по-дълго, което може да наложи ценови отстъпки и да навреди на инвеститорите-спекуланти. Така че, въпреки че новите проекти са вълнуващи възможности, те носят и риск, ако спекулирате с поскъпване до завършване.
• Икономически спад или промяна: Икономиката на Скотсдейл е разнообразна, но не и неуязвима. Национална рецесия може временно да намали туризма и корпоративните премествания, което ще отслаби търсенето както на жилища, така и на търговски площи. Или ако някой от големите работодатели в Скотсдейл се изтегли (например голяма компания като Vanguard премести работни места), това може да засегне определени под-пазари. Съществува и геополитически риск – ако фондовите пазари се сринат или има нова пандемия, луксозните разходи и покупките на втори домове може временно да изчезнат.
• По-високи разходи и данъци: Разходите за строителство остават високи, което намалява маржовете при строителство или ремонти. Също така, данъците върху имотите в Аризона са умерени, но ако оценките продължат да растат, ще растат и данъчните сметки (дори с ограничени годишни увеличения за основни жилища, вторите/инвестиционните имоти нямат същия таван). Инвеститорите трябва да отчетат и нарастващите застрахователни разходи – интересно е, че макар Аризона да няма урагани, има понякога наводнения, горски пожари в околните райони и т.н., а застрахователните разходи в цялата страна се покачват.

Стратегии за инвеститори: С оглед на горното, предпазливите инвеститори в Скотсдейл ще:

• Фокусират се върху паричния поток, а не само върху спекулациите. Уверете се, че имотът може да се изплаща с наем при текущите цени, за да можете да го задържите през различни пазарни цикли.
• Възможно е да намерите партньор или да обедините ресурси, за да купите с по-малко заемане или изцяло в брой, след което да рефинансирате, когато лихвите се подобрят.
• Диверсифицирайте типовете имоти – например комбинация от жилище под наем, малък търговски имот и др., за да разпределите риска.
• Следете местната политика (например, ако бъдат избрани нови членове на градския съвет с платформи за бавно или бързо развитие, това може да е сигнал за промени).
• Търсете уникални имоти, които ще запазят стойността си – напр. дом с рядка гледка или исторически имот в Стария град – уникалността осигурява буфер при спад на пазара.
• Планирайте по-дълги периоди на притежание. Бързите препродажби са по-трудни сега, така че бъдете готови да държите имота поне 5+ години, за да реализирате печалба.

В същността си, Скотсдейл остава водеща локация за инвестиции в недвижими имоти поради своите устойчиви фактори на търсене: слънце, работни места, престиж и ограничена земя. Инвеститорите могат да намерят много възможности – от наематели с високи доходи до поскъпване и възможности за преустройство. Но успехът ще изисква ориентиране в новата реалност на по-високи разходи за финансиране, внимание към регулаторните промени и избор на имоти, които могат да устоят както на „слънчеви“, така и на „дъждовни“ дни (може би буквално и преносно). С внимателна стратегия инвестирането в Скотсдейл до 2028 г. би трябвало да донесе добри резултати – просто без рекордните печалби от бума, което всъщност е знак за зрял и стабилизиращ се пазар mileszimbaluk.com realwealth.com.