Недвижимите имоти на остров Ванкувър 2025: Бум или срив? Изненадваща прогноза и ключови тенденции

Основни изводи:

• Балансиран, стабилен пазар: Пазарът на жилища на остров Ванкувър остава като цяло балансиран (около 5–6 месеца наличност) zoocasa.com creastats.crea.ca. Продажбите се увеличават умерено, а обявите нарастват, което дава на купувачите повече избор. Цените се покачват умерено: референтните цени на еднофамилните жилища са се увеличили с 1–3% на годишна база в много райони creastats.crea.ca nanaimonewsnow.com.
• Регионални различия: Виктория и южните пазари са по-скъпи (Vic SFH ≈$1.3 M vreb.org), докато пазарите в централната/северната част на острова (напр. Нанаймо ~$820K, Parksville-Qualicum ~$926K) са по-достъпни creastats.crea.ca nanaimonewsnow.com. В селските райони (Северен остров, Кембъл Ривър) се наблюдава двуцифрен ръст на цените и нарастващо търсене на продажби. Тофино/Юклуелет остават луксозни пазари, движени от туризма.
• Продажби и предлагане: Провинциалните прогнози очакват стабилни или леко по-високи продажби през 2025–2026 г. след кратък спад central1.com zoocasa.com. Данните на VIREB за второто тримесечие показват, че продажбите на острова са се увеличили с около 5% спрямо второто тримесечие на 2024 г., но все още са под дългосрочните средни стойности nanaimohomesales.ca. Новите обяви се увеличават, което облекчава недостига на наличности (напр. активните обяви на VIREB +12–26% спрямо миналата година) vreb.org zoocasa.com.
• Натиск върху достъпността: Разходите за жилища остават високи спрямо местните доходи. Дори при по-бавен растеж, наемите за апартаменти във Виктория са средно около ~$1,993 за двустаен (значително над националната средна стойност) jarmanrealestate.com. Умерената вакантност (Виктория ~2,6% jarmanrealestate.com) сочи към стегнат пазар, особено за наеми. Достъпността става все по-голям проблем за по-младите и хората с ниски доходи.
• Действия на правителството: Политиките на Британска Колумбия влияят на пазара на недвижими имоти на острова: забрана за чуждестранни купувачи и 20% данък за чуждестранни купувачи (удължен до 2026 г.) ограничават спекулациите bcrealestatelawyers.com bcrealestatelawyers.com. Данъкът за спекулация и вакантност се прилага в района на Виктория и възпира празните жилища. Новият Закон за краткосрочните наеми (Bill 35) изисква краткосрочните наеми да са обитавани от собственика, което може да освободи жилища под наем bcha.com. Публичните инвестиции (напр. фондове за защита на наемите, нови програми за собственост на жилища) целят да увеличат предлагането и да запазят достъпността.
• Търговски и инвестиционен сектор: Търговията на дребно в центъра на Виктория е изправена пред предизвикателства (вакантността достигна ~11% през 2024 г. southislandprosperity.ca) поради работа от вкъщи в офисите и строителство, въпреки че крайградските центрове и туристическите места за настаняване остават силни. Индустриалният/логистичният сектор отбелязва умерено търсене заради разширяването на пристанището. Инвеститорите трябва да имат предвид умерените доходи от наеми (~3–4%), но стабилното търсене от пенсионери, дистанционни работници и туризъм jarmanrealestate.com nanaimohomesales.ca.
• Околна среда/Климат: Мекият климат и природата на остров Ванкувър са привлекателни, но крайбрежните общности са изправени пред рискове от покачване на морското равнище и бури. Общините (напр. Кембъл Ривър) планират адаптация към покачване на морското равнище. Димът от горски пожари и екстремното време също могат да повлияят на привлекателността. Устойчивото строителство и зелените стандарти се въвеждат бавно в някои градове.

Тенденции на жилищния пазар

Жилищният сектор на остров Ванкувър е относително устойчив. След бума, предизвикан от пандемията, през 2024–2025 г. се наблюдават по-бавни продажби, но достатъчно предлагане. Провинциалните прогнози (BCREA/Central 1) предвиждат, че продажбите на жилища в Британска Колумбия ще останат ниски, но ще се повишат умерено (≈+3–9% до 2026 г.) central1.com bcrea.bc.ca. На остров Ванкувър местните данни показват, че продажбите са приблизително стабилни или леко нарастват. Например, VIREB отчете увеличение на продажбите през август 2025 г. с 6% на годишна база (692 единици) creastats.crea.ca, а продажбите на острова през второто тримесечие на 2025 г. са с ~4,8% по-високи спрямо миналата година nanaimohomesales.ca. Преобладават балансирани условия: през август 2025 г. наличностите на борсата са били около 6 месеца (среден диапазон на балансирания пазар) creastats.crea.ca. Цените се покачват бавно, не зрелищно. Бенчмарк цената на еднофамилна къща според VIREB е около $797K през август 2025 г. (само +2% спрямо август 2024 г.) creastats.crea.ca, докато апартаментите и таунхаусите също отбелязват ниски едноцифрени ръстове. Метро Виктория отчита по-високи цени (~$1,3M за еднофамилна къща в централната част на Виктория vreb.org), което отразява статута ѝ на регионален център. Бенчмарк цената на еднофамилна къща в Нанаймо е в средата на $800K nanaimohomesales.ca, а в Парксвил-Куаликум е около $926K creastats.crea.ca. Някои селски райони отбелязват по-резки скокове – например, бенчмарк цените на еднофамилните къщи в Северния остров са се увеличили с ~6% до ~$470K creastats.crea.ca, а в Кембъл Ривър има умерен ръст. Анализът на Zoocasa отбелязва, че от 2020 г. насам цените на еднофамилните къщи на остров Ванкувър са скочили (~58% среден ръст) – изпреварвайки процентното увеличение в Голям Ванкувър zoocasa.com – макар и от по-ниска база.

Тъй като лихвените проценти се стабилизираха през 2024–25 г., повече продавачи обявиха жилищата си за продажба. Активните обяви във Виктория в края на август 2025 г. (~3,600) бяха с ~13% повече спрямо август 2024 г. vreb.org. По подобен начин, VIREB отчете нарастващи наличности на апартаменти (+26% на годишна база) в началото на 2025 г. zoocasa.com. Увеличеното предлагане облекчи наддаването. Продавачите сега се сблъскват с повече конкуренция, докато купувачите могат да избират по-внимателно. Повечето бордове съобщават, че балансираните условия дават време и на двете страни – съвсем различно от бурните пазари през 2020–21 г. vreb.org.

Тенденции при търговските имоти

Пазарът на търговски имоти на Острова е различен според сектора. Търговия на дребно: Централната част на Виктория изпита затруднения през 2024 г., като свободните площи по улиците достигнаха ~11% (увеличение от 9.2% през 2023 г.) southislandprosperity.ca, засегнати от работата от вкъщи, пътни ремонти и социални проблеми. Туризмът подкрепи ресторантите при пристигане на круизни кораби (Огдън Пойнт посрещна ~970 хил. пътници през 2024 г. southislandprosperity.ca), но като цяло усвояването на търговски площи беше отрицателно. За разлика от това, търговията на дребно в предградията и кварталните търговски центрове останаха стабилни. Свободните площи в местните търговски центрове остават ниски (~2–4%), поддържани от постоянен интерес към хранителни магазини, услуги и нови удобства (напр. разширението на Royal Bay в Colwood southislandprosperity.ca).

Индустриални/логистични имоти: Нанаймо и Централният остров се възползват от разширяването на пристанището. Colliers отчита нарастващи продажби на индустриални терени (напр. пристанищните терени в Нанаймо, Ланцвил), въпреки че парцелите остават ограничени. Търсенето на складови и леки индустриални площи е стабилно, но високите строителни разходи и недостигът на терени ограничават растежа. Хотелиерство: Заетостта на хотелите на Острова се възстанови с туризма. Средните цени и заетостта на хотелите са по-високи спрямо 2022 г., въпреки че крайбрежните градове като Тофино/Юклуелет остават сезонни. Регулациите за краткосрочни наеми (вижте политиката по-долу) може да върнат част от търсенето на настаняване обратно към хотелите.

Достъпност и жилищно предлагане

Достъпността остава ключов проблем. Въпреки по-бавната инфлация, цените на жилищата на Острова са високи спрямо местните доходи. Средният наем за двустаен апартамент във Виктория (~$1,993/месец) е значително над националната норма jarmanrealestate.com, което сигнализира за напрегната достъпност. Ванкувър Айлънд изостава от по-нискодоходните райони на Британска Колумбия (напр. Кутеней) по отношение на цените, но е по-скъп от много вътрешни пазари. Zoocasa отбелязва, че купуването на жилище на Острова все още е по-достъпно, отколкото в Метро Ванкувър, което подпомага търсенето от пенсионери и пътуващи до работа zoocasa.com zoocasa.com.

Предлагането на жилища се подобрява, но все още е ограничено за наемите. CMHC съобщи, че нивото на свободните жилища в Британска Колумбия се е повишило до 1.9% (октомври 2024) jarmanrealestate.com, но има райони с все още ниска наличност: Ванкувър 1.6%, Виктория 2.6% (от 0) jarmanrealestate.com. Завършените специално построени жилища под наем се увеличават, но повечето нови единици са насочени към по-високи бюджети. Много дългосрочни жилища под наем се добавят бавно. От страна на собствеността, наличността е по-висока от нивата по време на пандемията, но новото жилищно строителство все още не е наваксало напълно. Забавянията при обявите (бавни одобрения, нарастващи разходи за материали) продължават да ограничават растежа на предлагането. Накратко, повече наличности навлизат на пазара, което облекчава напрежението, но жилищата остават недостъпни за мнозина.

Регионални акценти и сравнения

• Виктория / Столичен регион: Тук цените са най-високи. През август 2025 г. референтната цена на еднофамилна къща (SFH) във Виктория (център) беше около $1.308 млн. vreb.org (+1.6% на годишна база); апартаменти ~ $551 хил. vreb.org. Продажбите са се забавили сезонно (продажбите през август 2025 са с 3.7% по-ниски спрямо миналата година vreb.org). Предлагането се подобрява – активните обяви са с 12.8% повече спрямо август 2024 г. vreb.org – което дава избор на купувачите. Пазарът е балансиран, с по-малко конкуренция отпреди (председател на VREB: „много по-различно темпо от преди пет години“ vreb.org). Стабилността на ниските лихвени проценти помага, но разликата в достъпността във Виктория е рязка: наеми за 2-стаен ≈$2 хил. jarmanrealestate.com.
• Нанаймо / Централен остров: По-достъпен от Виктория, пазарът в Нанаймо е стабилен. Последно обобщение отчита 374 продажби на еднофамилни къщи (SFH) за второ тримесечие на 2025 г. (+2.4% на годишна база) и референтна цена около $838 хил. (+1.8% на годишна база) nanaimohomesales.ca. Данни от февруари 2025 г. показват средна продажна цена на SFH около $834 хил. (увеличение с 5% на годишна база) nanaimonewsnow.com. Предлагане: Активни SFH обяви ~975 (февруари 2025) – увеличение с 6% на годишна база nanaimonewsnow.com. Апартаментите в Нанаймо отбелязват ръст на сделките (февруарските продажби на апартаменти +) и умерени спадове в цените поради предлагането. Икономиката показва смесени сигнали: местната безработица достигна 6.8% в средата на 2025 г. nanaimohomesales.ca, но туризмът и търсенето заради начина на живот поддържат интереса. Инвеститорите отбелязват, че в Нанаймо се строят над 40 проекта за апартаменти nanaimohomesales.ca, основно предназначени за отдаване под наем; въпреки това, по-голямото предлагане на апартаменти и регулаторните промени могат да ограничат цените.
• Тофино / Юклуелет (Западно крайбрежие): Тези курортни райони имат малък, силно сезонен пазар. Еднофамилните крайбрежни къщи често се продават значително над цените на континента (1 млн. долара+ за имоти на първа линия remax-camosun-victoria-bc.com). Развитието е ограничено от зониране (ограничения по зони, линии на наводнение) и наплив на купувачи на ваканционни имоти. Промените в политиката за краткосрочни наеми (виж по-долу) вероятно ще върнат част от имотите на местните, но достъпността остава криза. Земята за ново строителство е оскъдна, така че растежът в Тофино е предимно чрез уплътняване или малки проекти. Очаквайте продължаващо високи цени (често +50% над стойностите на Северния остров) и фокус върху наемното и достъпното работническо жилище в обществените дебати.
• Кортни / Долината Комокс: В и около Кортни пазарните основи са подобни на тези в Нанаймо. Бенчмаркът за еднофамилни къщи в долината Комокс (август 2025) е $854К (+3% на годишна база) creastats.crea.ca. Предлагането е умерено. Много пътуващи до Кембъл Ривър и Виктория живеят тук, което поддържа търсенето стабилно. Нови квартали (напр. Merecroft Village) увеличават предлагането. Като цяло Кортни се възприема като място с „достъпни“ семейни домове спрямо Долния континент, привличайки пенсионери и дистанционни работници.
• Парксвил / Куаликум: Този курортен център в средната част на острова има горещ пазар за пенсионери. Бенчмарките тук са най-високи в региона VIREB ($926К за еднофамилна къща, +1% на годишна база през август 2025) creastats.crea.ca. Обемите на продажбите са по-ниски (малко население), но купувачите (често от вътрешността на Британска Колумбия или Алберта) ценят живота край морето. Имотите на езеро и до голф игрища се продават с премия. Новото строителство е ограничено, така че очаквайте цените да останат стабилни.

Инвестиции в недвижими имоти и прогноза за възвръщаемост

Остров Ванкувър предлага стабилна, но не и впечатляваща възвръщаемост. Доходността от наеми е умерена: напр. имот за 1 млн. долара може да се отдава под наем за 2–3 хил. долара/месец (≈3% брутна доходност). Въпреки това, силната демография поддържа търсенето на наеми. Например, вакантността във Виктория е 2,6% jarmanrealestate.com, което показва, че наемите се усвояват бързо. Растящото население и туризмът в Нанаймо също помагат. Провинциалният натиск за превръщане на краткосрочните наеми в дългосрочни (Закон 35) може да освободи повече жилища, подобрявайки стабилността на доходността.

Инвеститорите трябва да следят регионалните възможности: по-големите градове (Виктория/Нанаймо) осигуряват най-постоянен паричен поток, докато курортните райони (Тофино) могат да донесат висок доход през лятото, но крият риск от празни имоти извън сезона. Наемодателите печелят от увеличаващите се наеми с времето; CMHC отбеляза, че наемите за двустайни апартаменти във Виктория са нараснали с около 23.5% при смяна на наемател през 2024 г. jarmanrealestate.com. Търговските имоти (напр. търговски площи или офис сгради с много наематели) показват смесена възвръщаемост: наемите в предградията се покачват умерено, но офисите в центъра на града срещат затруднения (повече празни площи заради дистанционната работа). Растящото население от възрастни хора и напливът на дистанционни работници на острова означават продължаващо търсене на добре разположени апартаменти, таунхауси и нискоетажни жилищни сгради. Като цяло, възвръщаемостта е най-добра при дългосрочно задържане: цените се очаква да се покачват с около 2–3% годишно (виж по-долу), плюс доход от наем.

Влияние на държавната политика

Провинциалните и федералните политики силно оформят пазара на недвижими имоти на остров Ванкувър:

• Чуждестранни купувачи: Федералната забрана на Канада за покупка на жилища от чужденци (в сила от януари 2023–2027) ограничава търсенето от нерезиденти bcrealestatelawyers.com. Британска Колумбия допълва това с 20% данък за чуждестранни купувачи в метрополни райони, включително столичния и Нанаймо bcrealestatelawyers.com. Тези мерки целят да ограничат спекулативните инвестиции; ефектът им върху пазара на острова е по-умерен ръст на цените в сравнение с Ванкувър, макар че ефективността им се оспорва. Наскоро строителни предприемачи призоваха провинцията да облекчи правилата за чуждестранни инвестиции, предупреждавайки за натиск върху труда и разходите costar.com.
• Данък върху спекулациите и празните имоти: Данъкът върху спекулациите и празните имоти в Британска Колумбия се прилага в района на Виктория (0.5–2% върху стойността на празния имот) и в някои други региони. Той наказва празните жилища и чуждестранните собственици, като насърчава отдаването под наем. Това допълнително стимулира пускането на жилища на пазара или отдаването им под наем.
• Краткосрочни наеми: Закон 35 (2024) ограничава краткосрочните наеми до основното жилище на хоста (плюс един апартамент) bcha.com. Прилагането ще бъде поетапно до юли 2026 г., но общини като Виктория и Юклуелет вече регистрират краткосрочни наеми. Очаква се това да върне хиляди жилища обратно на пазара за дългосрочен наем (и да увеличи заетостта на хотелите). Инвеститорите в имоти за краткосрочен наем трябва да преминат към дългосрочни договори или да продават.
• Зониране и развитие: Местните власти на остров Ванкувър постепенно увеличават зонирането, за да позволят по-гъсто жилищно строителство. Например, Регионалната стратегия за растеж на Виктория насърчава строителството на апартаменти и редови къщи около обществения транспорт. Нанаймо и Кортни са преразгледали общите си планове за повече многофамилни сгради. Въпреки това, капацитетът за развитие все още е ограничен от географията (Малахат, планини) и инфраструктурата. Бавният процес на издаване на разрешителни и високите такси в някои общини продължават да ограничават новото предлагане.
• Програми за достъпност на жилищата: Планът на Британска Колумбия „Домове за хората“ финансира придобивания на жилища от неправителствени организации. По-специално, Фондът за защита на наемите осигури около 334 жилищни единици на остров Ванкувър (Кембъл Ривър, Дънкан, Порт Харди), за да останат достъпни rentalprotectionfund.ca rentalprotectionfund.ca. Грантове и програми за ново строителство (BC Builds) също целят десетки хиляди нови жилища на острова до 2030 г. Такива политики постепенно могат да облекчат недостига, особено в сектора на наемите.

Екологични и климатични съображения

Привлекателният климат на остров Ванкувър (меки зими) привлича жители, но екологичните рискове нарастват:

• Повишаване на морското равнище и наводнения: Крайбрежни райони като крайбрежието на Виктория и ниско разположени места в Нанаймо са изправени пред постепенно увеличаващ се риск от наводнения. Много общности проучват адаптации (например програмата за покачване на морското равнище в Кембъл Ривър greenmunicipalfund.ca). Новите строителни норми все по-често ще изискват по-високи приземни етажи или буфери срещу наводнения в рисковите зони. Купувачите на имоти на брега трябва да са наясно с дългосрочното планиране за ерозия и наводнения.
• Горски пожари и дим: Горите на острова и пожарите на близкия материк причиняват сезонни димни събития. Макар че рядко унищожават домове (малко исторически горски пожари близо до градовете на острова), димните лета могат да намалят качеството на живот. Жилища с добра филтрация на въздуха и пожароустойчиво озеленяване имат по-висока стойност.
• Зелени инициативи: Търсенето на енергийно ефективни домове нараства. Някои строители предлагат електрически термопомпи и соларни панели. Зонирането в определени общини вече изисква зарядни станции за електромобили в новите сгради. С течение на времето „зелените“ характеристики може да се продават на по-висока цена.

Въпреки тези проблеми, остров Ванкувър до момента до голяма степен е избегнал сериозни климатични бедствия. Неговата природна красота и мек климат остават голямо предимство, като дългосрочната перспектива е положителна. Въпреки това, експертите предупреждават, че екологичните ограничения на острова все повече ще се отразяват върху използването на земята и застрахователните разходи.

Прогноза за цени и продажби (2025–2030)

Повечето анализатори прогнозират умерен растеж на цените на жилищата на остров Ванкувър през следващите няколко години, при условие че няма резки шокове в лихвените проценти или икономически спад. Central 1 (пролет 2025) очаква продажбите на жилища в Британска Колумбия да нарастват постепенно, а цените да „се задържат близо до 1 милион долара“ central1.com. На местно ниво, данните на VIREB сочат, че повечето пазарни сегменти ще отбележат едноцифрен ръст на цените през 2025–26 г. Например, NanaimoHomesales прогнозира средно +4% ръст на цените през 2025 г. с около 10% повече продажби.

Обобщение:

• 2025–2026: Очаквайте плато на пазара или лек възходящ тренд. Натрупаното търсене (отложени купувачи, мигранти, които се изнасят от Ванкувър) вероятно ще повиши леко продажбите, след като несигурността около тарифите отшуми zoocasa.com. Докладът на Central 1 предвижда ръст на продажбите в Британска Колумбия с +3,4% през 2025 г. и умерени увеличения след това central1.com. На остров Ванкувър това вероятно означава продажби около или малко над нивата от 2024 г. Цените може да нараснат с около 2–5% годишно, в зависимост от под-пазара – по-силен ръст в по-достъпните райони на Централен/Северен остров (заради недостига), по-плавен при презастроените сегменти с апартаменти.
• 2027–2030: Ако няма шокове, растежът на населението (миграция + пенсионери) ще продължи да поддържа търсенето. С нормализиране на лихвите (пазарни прогнози) около 3%, жилищните разходи може леко да се ускорят. BCREA предвижда нормализиране на пазара след тарифите bcrea.bc.ca. До 2028 г., с още две години растеж и повече завършени нови жилища, се очаква малко по-стабилен ръст на цените. Въпреки това, общият растеж на остров Ванкувър може да изостава процентно спрямо Ванкувър, предвид вече по-ниската база.

Основни уговорки: Прогнозите зависят от лихвите, търговската политика и миграцията. Бързо понижение на лихвите може да възроди мини-бум; нови търговски войни или страхове от рецесия могат да забавят пазара. Също така, правителствени инициативи (напр. повече достъпни жилища под наем) могат да намалят натиска върху цените, ако значително облекчат дисбаланса между търсене и предлагане.

Заключение: В обобщение, перспективите за недвижимите имоти на остров Ванкувър след 2025 г. са стабилни, но не и впечатляващи. Балансирани условия, нарастващо предлагане и умерено търсене предполагат стабилен пазар. Купувачите имат повече предимства спрямо пандемичния период, докато продавачите са изправени пред реалистичен натиск върху цените. Инвеститорите виждат добър дългосрочен растеж, подкрепен от туризма и демографията. Държавните политики ще продължат да оформят пазара (ограничаване на чуждестранните спекулации, насърчаване на наемите). Основните рискове са макроикономически (глобална търговия или лихви) и местни екологични фактори. Като цяло, комбинацията от мек климат и относителна достъпност спрямо Метро Ванкувър би трябвало да поддържа постепенен ръст на продажбите и цените през 2025–2030 г.

Източници: Използвани са авторитетни данни и анализи от бордовете по недвижими имоти и икономическите екипи на Британска Колумбия, големи новинарски издания и правителствени публикации. Ключови източници включват пазарните доклади на VIREB и VREB creastats.crea.ca vreb.org, провинциални прогнози (BCREA, Central 1) bcrea.bc.ca central1.com, и индустриални изследвания (CMHC, Colliers) jarmanrealestate.com southislandprosperity.ca. Всички прогнози и данни подлежат на промяна според развитието на пазарните условия.