- Северна Америка: Ипотечните лихви в САЩ паднаха до 11-месечно дъно (~6,3% за 30-годишни заеми) на фона на нарастващи надежди за намаляване на лихвите от Федералния резерв, което предизвика нов оптимизъм сред купувачите ainvest.com. В Канада, продажбите на жилища в Торонто намаляха през август за първи път от пет месеца (–1,8% на месечна база), тъй като достъпността остава ограничена reuters.com, въпреки че Централната банка на Канада е в пауза.
- Европа: Цените на жилищата във Великобритания се повишиха с 0,3% през август – трето поредно месечно увеличение, достигайки рекордните £299,331 средно reuters.com reuters.com – но в по-широка Европа пазарите на търговски имоти са в застой. Инвестиционните обеми през първата половина на 2025 са едва наполовина спрямо нивата преди 2022 г., като трансграничните сделки са на най-ниско ниво за десетилетието на фона на високите лихвени проценти m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Азиатско-тихоокеански регион: Кризата с имотите в Китай се задълбочи, тъй като гигантските строителни компании изпитват затруднения – Evergrande беше извадена от борсата, а доставките на жилища от конкурента Country Garden спаднаха с около 50%, което предвещава загуба от ¥18–21 милиарда reuters.com reuters.com. Пекин обмисля спасителни мерки (като държавни фирми да изкупуват непродадени жилища), за да се справи с излишъка reuters.com reuters.com. Все пак има и положителни примери: в Япония германската Patrizia придоби 14 жилищни сгради в Токио (800 апартамента) за глобален инвеститор, залагайки на устойчивото търсене на наеми patrizia.ag patrizia.ag.
- Близък изток: Имотният бум в Дубай достигна нови рекорди – 51 000 продадени жилища през второто тримесечие на 2025 г., абсолютен рекорд bloomberg.com – като продажбите от началото на годината достигнаха зашеметяващите 441 милиарда AED (~120 милиарда долара) instagram.com. Растящите цени и 13% ръст на продажбите през август карат някои анализатори да предупреждават за повторение на срива от 2009 г. bloomberg.com. Междувременно Саудитска Арабия отвори имотния си пазар за чуждестранни инвеститори с нов закон (в сила от 2026 г.), който позволява на чужденци да купуват в определени зони като Рияд и Джеда natlawreview.com – ход в рамките на Vision 2030 за привличане на капитал и стимулиране на развитието natlawreview.com.
- Латинска Америка: Високите лихвени проценти и политическите промени определят региона. Централната банка на Бразилия (Selic 14,75%) представи план за „мостово“ финансиране, за да подкрепи жилищното кредитиране, тъй като депозитите в спестовни сметки намаляват reuters.com reuters.com. В Мексико се очаква инвестициите в недвижими имоти да скочат до ₱652 милиарда ($38 милиарда) до 2025 г., подкрепени от nearshoring и план за построяване на един милион жилища при новата администрация riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Африка: Местните инвеститори променят пазарите. Нигерийските пенсионни фондове увеличиха инвестициите си в недвижими имоти с ~418% през първата половина на 2025 г. (до ~$51 милиона) propertywheel.co.za, което бележи преход към местен дългосрочен капитал. В Южна Африка, за разлика от това, пазарът на жилища все още е слаб – възпрепятстван от висока безработица и ниско търсене globalpropertyguide.com – въпреки че намаленията на лихвения процент от Резервната банка (репо до 7,00% през август) privateproperty.co.za целят да предизвикат скромно възстановяване.
Северна Америка: Охлаждащи се лихви, предпазливи купувачи
Съединени щати – Признаци на облекчение: Американският жилищен пазар показа първите признаци на облекчение за купувачите тази седмица. Лихвените проценти по ипотеките паднаха до най-ниското си ниво от октомври 2024 г. – фиксираната 30-годишна лихва спадна с 16 базисни пункта до около 6,29% ainvest.com. Този рязък еднодневен спад, предизвикан от слаби данни за работните места и надежди за намаляване на лихвите от Федералния резерв, се превърна в осезаеми спестявания (около 169 долара по-малко на месец при заем от 450 000 долара) и повиши настроенията сред купувачите на жилища ainvest.com ainvest.com. „Импулсът се обръща“ в полза на купувачите след години на нарастващи разходи, както отбелязва Fortune, като достъпността се е увеличила с 3,1% на годишна база newslink.mba.org. Строителите на жилища и ипотечните кредитори се активизираха след новината, отразявайки очакванията, че по-ниските разходи за финансиране ще стимулират търсенето ainvest.com. Въпреки това, несигурността на пазара остава: проучване на Bank of America установи, че 60% от американците все още не са сигурни дали сега е подходящ момент за покупка, най-високият дял от 2023 г. насам reuters.com reuters.com. Високите цени и икономическата несигурност означават, че много хора „чакат… лихвите и цените да паднат“ още повече reuters.com.
Канада – Пазарът е на ръба: В Канада, охлаждането на жилищния пазар засегна ключов пазар: Торонто. Продажбите през август в района на Голямо Торонто спаднаха с 1,8% спрямо юли (сезонно изгладени), отбелязвайки първия спад от март насам reuters.com. Цените също се понижиха – базовият индекс спадна до 978 100 канадски долара, продължавайки тенденцията на застой или спад, наблюдавана от ноември миналата година reuters.com. Регионалният борд по недвижими имоти на Торонто обвинява „предизвикателната“ достъпност: „Домакинство с среден доход… все още изпитва затруднения да си позволи месечната ипотечна вноска за жилище на средна цена,“ каза Джейсън Мърсър от TRREB reuters.com. Разходите по заемане остават наказателни, въпреки че централната банка на Канада спря повишаването на лихвите на 5%. Мърсър отбеляза, че дори и при леко облекчаване на ипотечните лихви, „по-голям брой купувачи [биха] излезли от изчакване, за да се възползват от добре снабдения пазар днес“ reuters.com. Наистина, новите обяви са се увеличили с 9,4% на годишна база, давайки на купувачите повече избор reuters.com. Сега погледите са насочени към предстоящата среща на Банката на Канада на 17 септември – пазарите предпазливо очакват първото намаление на лихвите (след като се задържа на 5% от март) reuters.com, за да се предотврати по-дълбок спад на жилищния пазар.
Търговска предпазливост: Секторът на търговските недвижими имоти в Северна Америка остава разделен. Офис пазарите в САЩ са в дълбок спад – националната офис вакантност достигна рекордните 20,7% през второто тримесечие на 2025 г., безпрецедентен излишък от празни площи reuters.com. В големите градове е още по-зле: вакантността в Сан Франциско е скочила до ~27,7% (спрямо ~8,6% преди пандемията) reuters.com, докато Манхатън и Шарлот се задържат около 23% reuters.com. Постоянната дистанционна работа и затягането на корпоративните разходи доведоха до това, което Moody’s Analytics нарича „структурно разстройство“ в офис сектора reuters.com. Стойностите на имотите се понижават, което натоварва наемодателите и регионалните банки с 290 милиарда долара офис заеми, които изтичат до 2027 г. reuters.com. В отговор, предприемачите променят посоката си – от преобразуване на офиси в апартаменти (над 149 милиона кв. фута, предвидени за преизползване) reuters.com до предпочитане на по-горещи сегменти като индустриални/логистични и многофамилни имоти. За разлика от това, индустриалните и многофамилните недвижими имоти в САЩ остават относително устойчиви, подкрепени от ниска вакантност и стабилен ръст на наемите m24sunshine.com. А в Канада, търговските инвестиции са се забавили, но не са се сринали; вакантността на първокласни офиси в градове като Торонто и Ванкувър е повишена (~15%), но под нивата в САЩ, докато индустриалните площи остават търсени благодарение на растежа на електронната търговия. Като цяло, пазарните нагласи в Северна Америка се подобряват предпазливо за жилищния сектор с отстъплението на лихвите, дори когато търговските сегменти преминават през болезнена адаптация към постпандемичната реалност.
Европа: Жилищни печалби срещу търговска болка
Обединеното кралство – Устойчиви цени: Пазарът на жилища във Великобритания показа изненадваща устойчивост в навечерието на есента. Кредиторът на ипотеки Halifax съобщи, че цените на жилищата са се повишили с 0,3% през август, което е третото поредно месечно увеличение reuters.com. Това поставя цените 2,2% по-високи спрямо година по-рано reuters.com, дори надминавайки прогнозите на анализаторите (които очакваха само +0,1% месечно движение) reuters.com. Средната цена на жилище сега е рекордните £299,331 reuters.com. Halifax отдава това на подобрената достъпност и стабилното търсене: след рязка корекция през 2024 г., заплатите са нараснали, а ипотечните лихви са се стабилизирали, което позволява на купувачите да се върнат на пазара. „Пазарът на жилища показа, че може да се справи с тези предизвикателства,“ каза директорът по ипотеките на Halifax, отбелязвайки, че „бавният, но стабилен ръст“ на цените вероятно ще продължи, ако икономическите условия се запазят reuters.com. Все пак, не всички показатели съвпадат: конкурентният кредитор Nationwide отчете 0,1% спад на цените през август reuters.com, а броят на сделките остава под нивата отпреди пандемията. Поведението на купувачите се е променило – данни на Rightmove показват, че продавачите са били принудени да намалят исканите цени повече от обичайното това лято, за да сключат сделки reuters.com. А с възможна смяна на правителството на хоризонта, несигурността около данъчната политика хвърля сянка върху пазара на луксозни имоти: индустриални проучвания показват, че някои купувачи изчакват, притеснени, че следващият Бюджет (очакван през ноември) може да повиши данъците върху луксозните жилища reuters.com. Засега обаче, жилищният пазар на Великобритания сякаш пренебрегва гравитацията, подпомогнат от спадащата инфлация и паузата в повишаването на лихвите от Bank of England, които подобриха потребителското доверие.
Континентална Европа – Спад в инвестициите: От другата страна на Ламанша, пазарите на имоти в Европа преминават през спад, особено в търговския сектор. Обемите на сделките се сринаха през 2025 г. През първото тримесечие общите инвестиции в търговски недвижими имоти в Европа бяха само 47,8 милиарда евро – по-малко от половината от нивото преди три години m24sunshine.com. Предварителните данни за второто тримесечие са още по-песимистични: трансграничните инвестиции са спаднали с около 20% на годишна база до едва 17,2 милиарда евро, най-ниското ниво за десетилетие, което показва рязко оттегляне на международните инвеститори m24sunshine.com. Причините: скокообразно нарастване на лихвените проценти и икономическа несигурност. Тъй като Европейската централна банка държи лихвите на рекордно високо ниво от 4,25% (за да се бори с основната инфлация близо 5%), разходите за финансиране са скочили, а разминаването в очакванията за цените е замразило сделките m24sunshine.com. Потенциалните купувачи изискват големи отстъпки, но много продавачи не отстъпват – което води до застой и „ниска ликвидност“ на целия пазар m24sunshine.com.
Различия между секторите: Спадът в европейския пазар на недвижими имоти е неравномерен между различните сектори. Офис сградите и по-старите търговски центрове отбелязват спад в търсенето и стойността си m24sunshine.com. Постоянните тенденции към дистанционна работа и растежът на електронната търговия затрудняват офисите и второстепенните молове да привличат наематели. Например, търговските продажби в Германия са спаднали с още 2% през първата половина на 2025 г., удължавайки спада от миналата година m24sunshine.com. Въпреки това, има светли точки: логистичните складове, жилищата под наем и хотелите в цяла Европа продължават да „запазват инвестиционна привлекателност“ m24sunshine.com. Тези сегменти се възползват от структурни предимства – логистиката от преструктуриране на веригите за доставки и електронната търговия, жилищният сектор от хроничен недостиг на жилища, а хотелиерството от възстановяване на пътуванията. Всъщност, големи инвеститори като частни инвестиционни фондове се насочват към закупуване на складове и жилищни портфейли, като ги разглеждат като по-устойчиви на инфлация източници на доход. Анализатори от Cushman & Wakefield отбелязват, че капиталовите стойности в първокласната логистика и многофамилните жилища вече достигат дъното и могат да се стабилизират през втората половина на 2025 г. с корекция на цените cushmanwakefield.com.
Перспектива: Настроенията на пазара на имоти в Европа са предпазливо оптимистични, че най-лошото отминава. С намаляване на страховете от рецесия (БВП на еврозоната все още расте умерено) и вероятността ЕЦБ да е достигнала пикови лихви, някои опортюнистични фондове търсят изгодни сделки на препродадени пазари. Прогнозите на CBRE предвиждат постепенно възстановяване през 2025 г., като общата възвръщаемост от всички имоти може да стане положителна (~7% през 2025 г.) mediaassets.cbre.com. Но рисковете остават високи – геополитическото напрежение и упорито високите разходи за финансиране могат да забавят възстановяването. В краткосрочен план, наемодателите са изправени пред трудности: рефинансирането е скъпо, а стойността на офис кулите в градове като Франкфурт и Амстердам е спаднала с двуцифрен процент спрямо пиковете от 2021 г. Предстоящите тримесечия ще бъдат изпитание за силно задлъжнелите европейски наемодатели (напр. няколко германски и шведски имотни компании), които ще се опитват да рефинансират или продават активи на депресиран пазар. В обобщение, европейският пазар на недвижими имоти е разделен – устойчивите жилищни пазари като този във Великобритания и части от Франция отново се покачват reuters.com, но инвестиционният и търговският сектор са в изчаквателна позиция, очаквайки по-ясни икономически сигнали и промяна в лихвения цикъл.
Азиатско-тихоокеански регион: Турбуленции в Китай, целенасочен оптимизъм другаде
Китай – криза и интервенция: Колосалният сектор на недвижимите имоти в Китай – дълго време двигател на растежа – остава в дълбока криза. През последните дни, продажбите и цените на имотите в цялата страна продължават да са в застой, а проблемите на големите строителни предприемачи се засилват. Evergrande Group, някога водещият строителен предприемач в Китай, беше официално делистнат от Хонконгската фондова борса (към 25 август), след като не успя да реши дълга си от 300 милиарда долара thediplomat.com. Друг гигант, Country Garden, предупреди, че ще отчете дори по-голяма загуба за първата половина на фискалната 2025 г., като печалбите са изтрити от срив от 50% в предаването на жилищни проекти reuters.com reuters.com. Компанията е предала само около 74 000 жилища през първото полугодие, едва половината от темпото през миналата година reuters.com, което подчертава как спадът в имотния сектор е задушил паричния поток. Country Garden вече е дефолтирала по 11 милиарда долара външни облигации в края на 2023 г., а преструктурирането на дълг от 14,1 милиарда долара продължава reuters.com. Тъй като строителните предприемачи са без пари, безброй проекти остават недовършени, подкопавайки доверието на купувачите и причинявайки спад на цените на новите жилища в много градове.
В отговор на това Пекин засилва политическата подкрепа. Властите облекчиха ипотечните правила (позволявайки стимули за купувачи за първи път в големите градове) и леко намалиха лихвените проценти. По-специално, Bloomberg съобщи, че регулаторите планират да мобилизират държавни компании да изкупуват непродадени жилища от затруднени строителни предприемачи reuters.com. По тази схема големи централни държавни фирми и управляващи активи (като China Cinda) могат да използват централен банков фонд от 300 милиарда юана за изкупуване на излишните наличности reuters.com. Това би намалило свръхпредлагането и би инжектирало ликвидност в строителните компании. Мярката надгражда инициатива от 2022 г., при която местните власти и държавни предприятия бяха насърчени да изкупуват жилищен фонд чрез рефинансиращи инструменти на Народната банка на Китай reuters.com. Макар тези мерки да помагат частично, доверието остава нестабилно: инвестициите в имоти са спаднали с около 8% от началото на годината, а настроенията на купувачите на жилища са слаби навсякъде, освен в най-големите градове от първи ранг. Анализаторите предупреждават, че проблемите на Китай с имотите – породени от репресиите срещу дълга на строителните предприемачи през 2021 г. – ще тежат дългосрочно. „Това е структурен спад, а не цикличен спад,“ казва един икономист пред Ройтерс, отбелязвайки, че растежът на градското население се забавя и спекулативната еуфория едва ли ще се върне. Правителството е изправено пред трудна задача да стабилизира жилищния сектор (жизненоважен за икономиката), без да спасява напълно безразсъдните строителни предприемачи.По-широка Азия – Смесени резултати: Извън Китай, тенденциите в недвижимите имоти в Азиатско-тихоокеанския регион са по-оптимистични. Япония изпъква като магнит за инвестиции. Тази седмица европейският управляващ активи PATRIZIA обяви голяма придобивка в Япония – жилищен портфейл от 14 имота в Токио, включващ около 800 апартамента patrizia.ag patrizia.ag. С 97% заетост и наеми, които се смятат за 10% под пазарните, Patrizia вижда силна „стабилност на доходите и… възможност за увеличаване на доходите чрез активно управление“, според ръководителя на компанията за Япония Масами Такизава patrizia.ag patrizia.ag. Сделката (една от най-големите на Patrizia в Япония) подчертава доверието на чуждестранните инвеститори в жилищния пазар под наем в Токио, който се възползва от урбанизацията и ограничения предлагане. Изключително ниските лихвени проценти и нарастващите наеми правят Япония привлекателна в сравнение с други пазари, където разходите за заемане са високи. По подобен начин, Сингапур и Южна Корея отбелязват постоянен интерес към логистични и центрове за данни активи, макар че високите лихви донякъде са охладили обемите.
Австралия и Индия: В Австралия разказът се измества от бум към модериране, водено от политики. След бърз растеж в началото на 2025 г., Резервната банка на Австралия намали лихвите три пъти (като доведе основната лихва до 3,60% до средата на годината afr.com), за да подкрепи икономиката при ниска инфлация. Пазарите на жилища в Сидни и Мелбърн оттогава са се стабилизирали с умерени покачвания на цените, тъй като по-ниските лихви компенсират предпазливостта на купувачите. Междувременно, търговските недвижими имоти в Индия се възстановяват благодарение на силното отдаване под наем на офиси (особено в IT хъбове като Бангалор), а продажбите на жилища достигнаха рекордни нива в големите градове благодарение на стабилния икономически растеж.
Нови политически ходове: Регионалните правителства също са активни. Южна Корея подготвя мерки за увеличаване на жилищното предлагане с цел да овладее цените и да помогне на младите купувачи (макар че подробностите все още се очакват) menafn.com menafn.com. А във Виетнам правителството е облекчило кредитирането за строителни фирми и купувачи на жилища, опитвайки се да предотврати кредитна криза в сектора на недвижимите имоти. Като цяло, перспективите за недвижимите имоти в Азиатско-тихоокеанския регион са двупосочни: продължителният спад в Китай забавя регионалния растеж и търсенето на суровини, но други пазари (Япония, Индия, Югоизточна Азия) се оказват относително устойчиви благодарение на целенасочени стимули и трайно градско търсене. Инвеститорите стават все по-селективни – предпочитат пазари с по-ясни основи или политическа подкрепа и избягват тези с висок дълг и свръхпредлагане.
Близък изток: Горещи пазари в Залива и нови реформи
Бум в Залива – Рекорден ръст в Дубай: Фокусът на пазара на недвижими имоти в Близкия изток е върху изключителния бум на имотите в Залива, особено в Дубай. Пазарът на недвижими имоти в емирството чупи рекорди през 2025 г., подхранван от приток на богатство и инвеститори. През първите осем месеца (януари–август) Дубай отчита приблизително 441,2 милиарда AED в продажби на имоти (~120 милиарда долара) instagram.com – сума, която надхвърля годишните общи стойности от предишни години. Само през второто тримесечие на 2025 г. са реализирани 51 000 продажби на жилища, най-високият тримесечен обем, регистриран някога, според Knight Frank bloomberg.com. Търсенето е широкообхватно – ултралуксозни вили на Палм Джумейра, модерни апартаменти и дори продажбите на жилища „на зелено“ бележат бум. Ралито доведе до двуцифрен ръст на цените на годишна база в престижните райони. Например, цените на вилите са с ~16% по-високи спрямо миналата година според консултантски фирми, а обемът на сделките е нараснал с ~30% от началото на годината.
Този възход е „подхранва опасения от нов срив“, пише Bloomberg bloomberg.com. Опитни наблюдатели виждат паралели с 2009 г., когато последният имотен балон в Дубай се спука. Признаци на прегряване са навсякъде: наскоро имение на Палм Джумейра беше продадено за рекордните 170 милиона AED (~46 милиона долара), а препродажбата на жилища „на зелено“ се завърна. Все пак пазарът има нови опори – наплив на дългосрочни чуждестранни жители (бягащи от нестабилност другаде) и сравнително ограничено ново предлагане в престижните райони. Инвеститорите също така пускат нови проекти поетапно, за да управляват наличностите. Анализаторите призовават към предпазливост, но не очакват незабавен срив: „Този цикъл е различен – повече крайни потребители, по-малко ливъридж,“ отбелязва една местна брокерска компания, макар че признават, че ако глобалните лихви останат високи и цената на петрола падне, имотният пазар в Дубай може да се охлади. Засега инерцията остава силна: продажбите през август достигнаха 10,9 милиарда долара (13% повече от миналата година) на фона на летен бум в покупките therealestatereports.com. Доходността от наеми все още е привлекателна (~6–8%), което привлича институционални инвеститори. Въпреки това, Департаментът по земята на Дубай е обърнал внимание на спекулативната треска и обмисля потенциални мерки като по-високи такси за сделки или промени в правилата за пребиваване, за да предотврати прегряване.
Саудитска Арабия – Отваряне: В Саудитска Арабия голямата новина е регулаторната трансформация. На 8 юли правителството одобри историческия Закон за собственост и инвестиции в недвижими имоти за чужденци, който драстично либерализира достъпа на чужденци до пазара на имоти в Кралството natlawreview.com. В сила от януари 2026 г., законът ще позволи на чуждестранни физически и юридически лица да притежават и инвестират в недвижими имоти в определени зони (които ще бъдат определени от новата Главна агенция за недвижими имоти) natlawreview.com. Първоначално тези зони ще включват райони с голямо търсене в Рияд, Джеда и други големи градове. Прилагат се определени условия – например, чуждестранните търговски инвестиции трябва да са проекти за развитие с поне 30 милиона SAR (~8 милиона щ.д.) капитал и да бъдат завършени в рамките на 5 години natlawreview.com. Но промяната е значителна: тя заменя двудесетгодишна рестриктивна рамка и се съобразява с целите на Saudi Vision 2030 за привличане на чужд капитал и експертиза natlawreview.com. Целта на правителството е да увеличи предлагането на имоти и да модернизира сектора, като същевременно защитава местните интереси. Например, на чужденците все още ще бъде до голяма степен забранено да притежават имоти в свещените градове Мека и Медина natlawreview.com, а отделни чужденци ще могат да купят жилище само ако имат разрешително за пребиваване и получат одобрение от вътрешното министерство natlawreview.com. Въвеждането ще бъде поетапно, като регулаторите ще следят въздействието върху цените и достъпността на жилищата за саудитците natlawreview.com. Реакция: Строителните предприемачи и световните инвеститори приветстваха закона, наричайки го „промяна на играта“ за задълбочаване на пазара. Анализаторите очакват вълна от чуждестранни инвестиции в търговски проекти в Саудитска Арабия (хотели, офиси, молове), след като зоните бъдат обявени, въпреки че пълният ефект ще се прояви през следващите години.
Други регионални тенденции: В целия Залив, силните приходи от петрол и икономическият растеж подхранват бум на недвижимите имоти. Катар и Абу Даби също отбелязват покачване на цените, макар и по-умерено от Дубай. Рияд преживява строителен бум, тъй като столицата на Саудитска Арабия привлича компании чрез инициативата си за преместване на бизнеси. Луксозният сегмент процъфтява в целия регион – Дубай води с ултра-луксозни продажби (Knight Frank го класира като пазар №1 за продажби на жилища над $10 млн. през 2025 г.), а дипломатическият квартал на Рияд и крайбрежните проекти на NEOM привличат интерес. Междувременно, Египет е изправен пред противоположна ситуация: валутна криза и реформи на МВФ са охладили пазара на имоти, като местните цени на жилищата скачат в египетски лири, но инвестициите се забавят. В Израел цените на жилищата са се охладили за първи път от години, с около 2% спад спрямо пиковете от 2024 г., тъй като по-високите лихви и политическата несигурност влияят на доверието на купувачите. Като цяло, разказът за недвижимите имоти в Близкия изток в края на 2025 г. е за растеж и възможности в Залива, подкрепени от реформи и икономическа диверсификация, на фона на предизвикателства в икономики под напрежение.
Латинска Америка: Високи лихви, големи планове и устойчива търсенe
Бразилия – Навигиране през кредитна криза: Бразилия, най-голямата икономика в Латинска Америка, се бори с последиците от високите лихвени проценти върху жилищния сектор. С основния лихвен процент Selic на централната банка от 14,75% – почти 20-годишен връх reuters.com – разходите по ипотечните кредити рязко са се увеличили, което потиска продажбите на жилища и строителството. Допълнително към проблема, бразилците теглят пари от традиционните спестовни сметки (основният източник на финансиране за жилища), за да търсят по-висока доходност от инвестиции reuters.com. Това е оставило недостиг на средства за жилищни кредити. В отговор, управителят на Централната банка Габриел Галиполо сигнализира за предстоящо решение: програма за „мостово“ финансиране, която да осигури преход към нов модел за жилищно финансиране reuters.com. В изказване на 5 септември той обясни, че планът – разработен с големи банки като държавната Caixa – ще намери алтернативни източници на финансиране, които да заместят намаляващите спестовни депозити reuters.com reuters.com. Идеята е да се използват други инструменти (възможно е обезпечени облигации или повече секюритизация), за да се гарантира, че строителите и купувачите на жилища ще имат достъп до кредит, докато лихвите не спаднат. „Трябва да преминем към нова система“, отбеляза Галиполо, тъй като финансовата грамотност и по-добрите инвестиционни възможности трайно са променили спестовното поведение reuters.com. Обнадеждаващо е, че инфлацията в Бразилия се е охладила до едноцифрени стойности, а централната банка най-накрая започна да намалява лихвите (намаление с 50 базисни пункта през август, като се очакват още). Секторът на недвижимите имоти с нетърпение очаква тези намаления, за да се възстанови активността. Строителните предприемачи съобщават, че средата на 2025 г. е била период на застой за нови проекти, но се надяват, че по-ниските разходи за финансиране до края на годината ще отключат натрупаното търсене на жилища – Бразилия има голямо младо население и жилищен дефицит в милиони.
Мексико – Инвестиционен бум и неаршоринг: Перспективите за недвижимите имоти в Мексико са определено оптимистични. Последен анализ прогнозира, че инвестициите в недвижими имоти ще достигнат 652 милиарда песо (38 милиарда долара) до 2025 г., което отразява стабилен годишен ръст от ~15% riotimesonline.com. Няколко фактора движат този оптимизъм. Първо, неаршорингът на производството – тъй като американски компании преместват веригите си за доставки по-близо – е разпалил търсенето на индустриални имоти по границата на Мексико със САЩ и в ключови логистични центрове. Индустриалната вакантност в горещи точки като Монтерей и Тихуана е под 3%, а наемите достигат нови върхове, което предизвиква вълна от строителство на складове и индустриални паркове. Второ, правителството на Мексико под ръководството на президент Клаудия Шейнбаум (встъпила в длъжност в края на 2024 г.) стартира амбициозна жилищна програма. Целта е да се построят 1 милион нови жилища по време на нейния мандат riotimesonline.com, с фокус върху достъпните жилища, което е стимулирало активността сред строителите на жилища. Федералните жилищни агенции (Infonavit и Fovissste) увеличават кредитирането, а нови субсидии за купувачи с ниски доходи са въведени в бюджета за 2025 г. В резултат на това, очаква се жилищното строителство да скочи с ~50%: от ₱241 милиарда през 2024 г. до ₱364 милиарда през 2025 г. riotimesonline.com. „Устойчивост“ е дума, която анализаторите използват за пазара в Мексико – въпреки глобалните предизвикателства, вътрешното търсене и чуждестранните инвестиции го поддържат mexlaw.com. Все пак Мексико се сблъсква с противодействия: високите лихвени проценти (ставката на Banxico е ~11,25%) правят ипотеките скъпи, а политическите преходи могат да забавят одобренията на местни разрешителни (жилищният пазар в Мексико Сити е в застой поради бюрократични забавяния riotimesonline.com). Освен това, ограниченията в енергийната инфраструктура са забавили растежа в някои индустриални коридори riotimesonline.com. Въпреки това, общата картина е положителна: международните инвеститори наливат средства в мексикански инвестиционни тръстове за недвижими имоти и строителни компании, залагайки на устойчивото търсене от производството и нарастващата средна класа. Относителната стабилност на песото и близостта на Мексико до пазара на САЩ допълнително увеличават привлекателността му.
Анди и Южноконус: На други места в Латинска Америка тенденциите са по-локализирани. Чили и Колумбия преживяха охлаждане на жилищния пазар поради по-високи лихвени проценти и инфлация, но вече са преминали пика на инфлацията, което може да съживи пазарите им през 2025 г. Аржентина, на фона на икономически сътресения и инфлация над 100%, има замръзнал формален пазар на недвижими имоти – сделките се извършват в брой или изобщо не се случват – в очакване на резултатите от предстоящите избори и евентуална доларизация. Перу е изправен пред забавяне в строителството, свързано с политическа несигурност. От положителната страна, Панама отчита възстановяване на търговските недвижими имоти (офиси и търговски площи) след пандемията благодарение на ролята си на регионален бизнес център, а пазарите в Карибския басейн (като Доминиканската република и Коста Рика) се възползват от туризма и покупките на имоти от чужденци, особено в курортни и крайбрежни райони. В обобщение, пейзажът на недвижимите имоти в Латинска Америка е разделен: икономиките с по-високи лихви са в изчаквателен режим, докато Мексико (и донякъде Бразилия, когато лихвите се понижат) се открояват като истории на растеж, възползващи се от структурни тенденции.
Африка: Вътрешният капитал нараства на фона на икономически затруднения
Пан-африканска промяна – местните инвеститори излизат на преден план: Забележима тенденция в африканския пазар на недвижими имоти тази година е нарастването на вътрешните институционални инвестиции. Исторически, развитието на имотите в Африка разчиташе основно на чужд капитал или финансиране за развитие, но това се променя. „Пенсионните фондове и местните управляващи активи най-накрая се включват активно,“ обяснява Нийи Аделейе от Standard Bank propertywheel.co.za. Например, нигерийските пенсионни фондове увеличиха дела си в недвижими имоти с около 418% през първата половина на 2025 г. в сравнение с първата половина на 2024 г. propertywheel.co.za. Макар и от ниска база (около 9 милиона долара до 51 милиона долара), това е значителен скок, който отразява новооткрито доверие в недвижимите имоти като стабилен, доходоносен клас активи. Това внасяне на дългосрочен местен капитал помага за стартирането на проекти и може да намали зависимостта от нестабилно чуждестранно финансиране propertywheel.co.za. По подобен начин, в Източна Африка, кенийските и руандийските пенсионни схеми проучват инвестиции в имоти като достъпни жилища и търговски проекти. Предстоящата Africa Property Investment Summit (18–19 септември в Кейптаун) ще подчертае тази тенденция, показвайки как местният капитал „захранва устойчивия растеж“ и дори заменя някои международни инвеститори propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Това узряване на инвестиционната екосистема – с местни банки и фондове, които осигуряват постоянен капитал – е добър знак за създаването на по-устойчиви пазари на недвижими имоти на континента propertywheel.co.za.
Южна Африка – Намаляване на лихвите, бавно възстановяване: Южна Африка, най-развитият пазар на континента, отбелязва предпазлив обрат благодарение на облекчаване на лихвените проценти. Южноафриканската резервна банка е намалила репо лихвата със 100 базисни пункта от края на 2024 г. (от 8,25% до 7,25% до средата на 2025 г. и до 7,00% през септември) privateproperty.co.za. Основният лихвен процент по кредити сега е 10,5%, спрямо 11,75% ooba.co.za. Тези намаления – възможни благодарение на инфлацията, която се връща в целевия диапазон от 3–6% – започват да се отразяват и в имотния сектор. Лихвите по ипотеките леко намаляват, което малко подобрява достъпността на жилищата. Въпреки това, жилищният пазар остава под натиск. Както отбелязва Global Property Guide, търсенето е слабо на фона на „постоянно висока безработица и мудна икономика,“ а цените на жилищата в реално изражение са стабилни или намаляват globalpropertyguide.com. Южноафриканските потребители са финансово затруднени, а банките са затегнали стандартите за кредитиране след предишния цикъл на повишаване на лихвите. Обемите на продажбите на жилища се подобряват само леко спрямо слабите нива от 2024 г., а строителите съобщават за трудности при стартиране на нови проекти (особено в сегмента на достъпните жилища) поради все още високите разходи за финансиране и недостиг на общински услуги. Една от промените е нарастващото предпочитание към по-малки, енергийно ефективни домове, тъй като комуналните услуги са нестабилни – прекъсванията на тока направиха соларните панели и инверторите много търсени на жилищния пазар, което влияе на цените и търсенето.
В комерсиалния сектор Южна Африка отразява световните тенденции: офис вакантността в централните части на градовете (напр. Йоханесбург CBD) е висока (в диапазона 15–20%) с продължаващо намаляване на площите от фирмите, докато логистичните и индустриалните имоти процъфтяват благодарение на електронната търговия и търговията. Последен консултантски доклад отбелязва заетост на складове над 83% в ключови африкански пазари, като Южна Африка се радва на едни от най-високите индустриални наеми и доходност (~8% капитализация) на континента consultancy.africa. Търговските имоти са разделени: първокласните търговски центрове са се възстановили след COVID с нарастващ поток от посетители, но второстепенните търговски центрове изпитват затруднения, тъй като потребителите намаляват разходите си.
Нарастващи пазари и възможности: В цяла Африка някои градове са определени като „градове, които трябва да се наблюдават“ за инвестиции в недвижими имоти през 2025 г. Проучване на Estate Intel посочва Найроби, Лагос, Акра, Кигали и Йоханесбург като водещи избори, благодарение на урбанизацията и перспективите за растеж estateintel.com. Например, в Найроби се наблюдава търсене на модерни логистични паркове и жилища за средната класа, Лагос има бум в търговските и смесените проекти, а стабилността на Кигали привлича чуждестранни инвеститори в достъпното жилищно строителство. Търсенето на жилища остава огромно в Африка – континент с изчислен недостиг от 50 милиона жилищни единици. Правителствата обръщат внимание: Кения току-що въведе спорен жилищен данък за финансиране на нови достъпни домове (макар че среща съпротива), а новата администрация на Нигерия дава приоритет на реформата във финансирането на жилища, за да позволи повече ипотеки. В Нигерия Асоциацията на строителите на недвижими имоти съобщава за повишена активност, тъй като новото правителство се стреми да ограничи инфлацията и да стабилизира валутата, което, ако е успешно, може да отключи финансиране за жилища. Освен това, REITs (доверителни фондове за инвестиции в недвижими имоти) бавно набират скорост – пазарът на REITs в Нигерия достигна около 600 милиона долара в активи, вторият по големина в Африка след Южна Африка instagram.com, предлагайки нов инструмент за инвестиции.
Предизвикателства: Въпреки положителните сигнали, предизвикателства като валутна нестабилност, политически риск и недостиг на инфраструктура продължават да тежат върху много африкански пазари на недвижими имоти. Разходите за финансиране са високи (местните лихвени проценти в Нигерия и Гана надвишават 20% за строителите), а доверието на инвеститорите може да бъде крехко. Въпреки това, нарастващата роля на местния капитал и постепенните икономически реформи сигнализират за зрялост. Както един експерт казва, влизането на пенсионни фондове и местни институции „сигнализира за зряла инвестиционна екосистема“, което вероятно ще донесе повече стабилност, по-добро управление и по-дългосрочни хоризонти на африканския пазар на недвижими имоти propertywheel.co.za. В бъдеще заинтересованите страни са предпазливо оптимистични, че 2025 г. може да бъде преломен момент, когато африканските пазари на имоти започнат да използват огромния си потенциал с по-голяма самостоятелност и устойчивост.
Източници:
- Ройтерс – Спад на ипотечните лихви в САЩ и настроенията в жилищния сектор ainvest.com reuters.com; Данни за пазара в Торонто reuters.com reuters.com
- Ройтерс – Индекс на Halifax за Обединеното кралство и анализ reuters.com reuters.com; Спад на инвестициите в европейски бизнес имоти m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Предупреждение за загуби на Country Garden, китайски строителни предприемачи reuters.com reuters.com; Bloomberg – Бум на продажбите в Дубай и страхове от срив bloomberg.com bloomberg.com; Саудитски закон за чуждестранна собственост natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Коментари за жилищното финансиране в Бразилия reuters.com reuters.com; Rio Times – Прогнози за инвестиции в Мексико riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Африка) – Нигерийски пенсии и местен капитал propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Пазарни условия в Южна Африка globalpropertyguide.com; Намаления на лихвите от SARB privateproperty.co.za.
