Имоти в Санта Фе 2025: Луксозен бум, ново строителство и криза на достъпността

Цените на жилищата все още се покачват (бавнo): Медианната цена на еднофамилна къща в Санта Фе в средата на 2025 г. е около $717,000, което е увеличение с около 4% на годишна база sfar.com sfar.com. Цените на апартаментите/таунхаусите са се повишили с ~7% до медианна стойност от $492,000 sfar.com. Ръстът на цените се е охладил спрямо двуцифрените скокове през 2021–22 г., но стойностите остават близо до рекордни върхове.
Предлагането се възстановява: Броят на жилищата за продажба е скочил с около 30% спрямо миналата година sfar.com. В Санта Фе има около 5 месеца жилищно предлагане (увеличение от ~4 месеца преди година) – сигнал за пазар, който се движи към баланс sfar.com. Имотите също така престояват по-дълго, със средно 50–65 дни на пазара (увеличение с 24–57% на годишна база) sfar.com. Купувачите имат повече избор и по-силна позиция за договаряне в сравнение с пандемичната треска.
Търсенето на луксозни и втори домове се покачва: Санта Фе е сред топ луксозните пазари в САЩ, като ваканционните/вторите домове съставляват 9% от продажбите на имоти – три пъти повече от националния дял sfgate.com. Луксозните обяви са със средна цена около $2.7 милиона sfgate.com. Богати купувачи от други щати (привлечени от климата, арт сцената и данъчните облекчения в Ню Мексико) продължават да поддържат търсенето на имоти за милиони долари.
Кризис на достъпността за местните: Средният доход на домакинство в Санта Фе ($78K ksfr.org) е далеч под необходимото за покупка на жилище на средна цена ($110K необходим доход ksfr.org). В работническите квартали на южната част, за жилище вече се изисква доход от около $117K, докато реалният среден доход е около $65K santaferealestate.com. Високите цени + 7% ипотечни лихви са задълбочили проблема с достъпността, изтласквайки много работници извън пазара на купувачите ksfr.org santaferealestate.com.
Строителен бум в южната част: Стотици нови жилищни единици са в процес на изграждане. Големи апартаментни комплекси (240–330 жилища всеки) се строят близо до новия медицински център Presbyterian и южно от търговския център Santa Fe Place Mall constructionreporter.com constructionreporter.com. Мастър-планирани общности като Las Soleras и Rancho Viejo добавят еднофамилни къщи, таунхауси, жилища за възрастни и смесени проекти. Основно преустройство на Midtown District е в начален етап, с цел да осигури достъпни жилища, студиа и търговски площи на бивш кампус от 64 акра santafenm.gov santafenm.gov.
Икономически и политически попътен вятър: Пазарът на труда в Санта Фе е силен (безработица ~4%). Растежът на Националната лаборатория Лос Аламос и възстановяването на туризма доведоха нови жители и търсене на жилища. В отговор властите въведоха по-строги правила за краткосрочни наеми, за да ограничат Airbnbs, притежавани от инвеститори, които намаляват предлагането sfreporter.com sfreporter.com. Градът и щатът инвестират в достъпни жилища (например 240 субсидирани апартамента на Cresta Ranch, чието строителство започна през 2025 г. ncsha.org ncsha.org) и проучват промени в зонирането, за да насърчат повече жилища под $500K santaferealestate.com.

Тенденции на жилищния пазар: Еднофамилни, апартаменти и многофамилни жилища

Жилищният пазар на Санта Фе през 2025 г. показва комбинация от охлаждащи тенденции и устойчива търсенe сред различните типове жилища:

Еднофамилни къщи

Еднофамилните къщи съставляват по-голямата част от продажбите в Санта Фе и отбелязват умерено поскъпване до 2025 г. Към второто тримесечие на 2025 г. средната продажна цена на еднофамилна къща (град + окръг общо) е около $717,000, което е 4% годишно увеличение sfar.com. Само в града Санта Фе средната цена на къща е приблизително $612,500 (средата на 2025 г.), леко нагоре (~+0.7% на годишна база) sfar.com. За сравнение, окръг Санта Фе (зоните извън града) отчита по-висока средна цена около $849,000 – около +4.8% на годишна база sfar.com. Това отразява скъпите луксозни къщи и имоти с големи площи в окръга, които повишават средната стойност.

Обемите на продажбите са практически непроменени спрямо миналата година – около 366 сделки с еднофамилни къщи през второто тримесечие на 2025 г. срещу 363 година по-рано sfar.com. Забележително е, че продажбите в града са намалели (~–11% на годишна база през Q2), докато продажбите в окръга са скочили с почти +19% sfar.com sfar.com. Това подсказва, че някои купувачи търсят извън града, вероятно заради по-голям избор или по-големи парцели. Общото търсене остава стабилно, но не и трескаво – Санта Фе наблюдава нормализиране на продажбената активност след изключително горещия пазар по време на пандемията.

Къщите се продават по-бавно средно. В средата на 2025 г. типичните дни на пазара за еднофамилни имоти са около 50–60 дни, спрямо ~40–45 дни миналата година sfar.com. Една от причините е увеличеното предлагане: новите обяви са се увеличили с 14% на годишна база sfar.com, давайки на купувачите повече избор. Активната наличност на еднофамилни къщи е нараснала с около 29% спрямо 2024 г. sfar.com. В резултат на това, месеците на предлагане са се увеличили до около 5.1 месеца (от 4.2 преди) – доближавайки се до балансиран пазар (6 месеца) sfar.com. Пример: В семейните квартали на Southside (пощенски код 87507), броят на къщите за продажба скочи с 80% за година, което доведе до по-голяма конкуренция и повече намаления на цените santaferealestate.com.

Въпреки по-голямото предлагане, цените се задържат стабилни или се покачват леко в повечето сегменти. Много продавачи не бързат да намалят значително цените, а добре поддържаните или правилно оценени имоти все още се продават бързо (често получават оферти в рамките на няколко седмици). Въпреки това, купувачите стават все по-чувствителни към цената. Около 20% от обявите както в достъпните, така и във високия клас райони трябваше да намалят исканите цени през 2025 г. santaferealestate.com. Продавачите вече не могат да разчитат на наддаване за всяка цена – реалистичната оценка и подготовката на имота са ключови в този нов етап на пазара.

Жилища тип „кондо“ и редови къщи

Секторът на кондоминиумите и таунхаусите в Санта Фе също изпита забавяне на продажбите, но покачване на цените през 2025 г. Реализираните продажби на кондота/таунхауси спаднаха с около –13% на годишна база през второто тримесечие (99 сделки спрямо 114 предходната година) sfar.com. По-малкият брой купувачи на кондота може да е резултат от по-високите лихвени проценти и по-малко инвеститори, или просто ограничено предлагане на желани имоти.

Парадоксално, средната цена на кондоминиум/таунхаус се покачи до около $492,000, което е с +7.4% повече спрямо предходната година sfar.com. Това показва, че въпреки по-малкия брой сделки, продаваните имоти са предимно от по-висок клас или нови луксозни кондота, които повишават медианата. В града средните цени на кондота са малко по-ниски (~$480K), докато в околните райони на окръга (например покрайнини или курортни кондота) медианата е около $755K sfar.com.

Предлагането на кондота също се е увеличило – активните обяви са нагоре с около 30%, а месечното предлагане е 4.4 месеца (спрямо ~3.7 преди) sfar.com. Купувачите на таунхауси и кондота не бързат: средният DOM за кондота скочи до 66 дни през Q2 (от 42 дни, +57% на годишна база) sfar.com. С повече имоти на пазара, особено новопостроени кондота, продавачите срещат по-голяма конкуренция. Виждаме и някои корекции на цените в този сегмент. Въпреки това, търсенето на добре разположени кондота (за пенсиониращи се или като втори дом) остава – тези все още получават множество оферти, ако са правилно оценени.

Многофамилни жилища

В Санта Фе пазарът на многофамилни имоти с 2–4 единици (дуплекси, триплекси) е сравнително малък и през 2025 г. имаше минимална активност. Данните на SFAR показват нула продажби на дуплекси/триплекси през Q2 2025 (спрямо само 2 година по-рано) sfar.com. Малките многофамилни имоти рядко се появяват в MLS тук – много от тях са стари адобни дуплекси или сделки между инвеститори извън пазара. Когато се появят, капиталовата доходност е намалена заради високите цени, така че интересът на инвеститорите е леко охладен поради по-високите разходи за финансиране.

От друга страна, новото строителство на апартаменти процъфтява (вижте секцията Construction Pipeline). Изграждат се големи многофамилни комплекси, макар че те обикновено се държат от строители/инвеститори, а не се продават поотделно. Ръстът на тези проекти за наеми отразява силното търсене на жилища под наем и усилията на града да реши жилищния недостиг, а не пазар на многофамилни имоти за продажба. Като цяло, жилищният пазар в Санта Фе през 2025 г. се характеризира с стабилизиращи се тенденции – предлагането и дните на пазара се увеличават към нормални нива, ръстът на цените се забавя – но все още е силен пазар спрямо историческите стандарти.

Развитие на търговски имоти и пазарна динамика

Секторът на търговските недвижими имоти в Санта Фе през 2025 г. е активен, движен от нови проекти в южната част и стабилно търсене в централната градска зона. Макар и да не е пазар на големи търговски обекти или високи сгради, Санта Фе отбелязва целенасочен растеж в ключови търговски райони:

Здравеопазване и офиси: Медицинският център Presbyterian Santa Fe (открит преди няколко години в Las Soleras) стимулира развитието на околността. В близост се появиха медицински офис сгради и обслужващи търговски обекти sedberrynm.com. Многофункционален проект на площ от 57 акра на Beckner Road ще добави не само жилища, но и търговски площи, за да обслужва нарастващото население на южната част yahoo.com. Търсенето на офис площи в Санта Фе е смесено – държавни офиси (държавни агенции, лаборатории) и местни фирми осигуряват стабилна база наематели, но тенденциите към дистанционна работа оставиха някои традиционни офис площи без наематели. Общата вакантност на офис площи в Санта Фе остава относително ниска (<10%) в сравнение с националните средни стойности, поради ограничено предлагане и много малки ползватели. Появяват се и нови гъвкави офис и коуъркинг пространства, които обслужват дистанционно работещи, преместващи се от по-големи градове.
Търговия и хотелиерство: Търговският пазар в Санта Фе се възползва от ролята на града като туристически и арт център. Центърът на Санта Фе (районът на Plaza и арт кварталът Canyon Road) продължава да се радва на висок човекопоток и ниска вакантност на търговски площи благодарение на туризма. Бутикови магазини, галерии и ресторанти отчитат силни продажби, тъй като пътуванията се възстановиха през 2023–2025 г. В южната част строителството на търговски обекти следва жилищното развитие – например проектът Entrada Contenta по Cerrillos Road развива 21-акров търговски център, който да обслужва новите жилища в този коридор jenkinsgavin.com. Молът Santa Fe Place в югозападната част е в процес на планиране за обновяване jenkinsgavin.com – възможно е да се добавят развлекателни или жилищни функции, за да се съживи остаряващият мол. Хотелиерският сектор в Санта Фе (хотели, курорти) също се разширява умерено: няколко нови бутикови хотела са открити или планирани, възползвайки се от скорошното признание на Санта Фе като дестинация №1 за пътуване в САЩ santaferealestate.com.
Индустриални и складови площи: Санта Фе има малка индустриална база, но изключително ниската вакантност (често <2% за индустриални площи reanm.com) показва натрупано търсене. Повечето индустриални имоти са за леко производство, арт студиа или складове/дистрибуция за местно снабдяване. Забележителен проект е разширяването на Bicycle Technologies International (BTI) – офис/складова база от 13 240 кв.м в района на Community College District jenkinsgavin.com, отразяващ ръста на електронната търговия и местното производство. Поради ограничените зонирани терени, наемите за индустриални площи се покачват (~3% годишно преди 2023 г. reanm.com). Градът проучва собствените си имоти и бизнес паркове, за да подкрепи малки производители и филмови/медийни индустрии (особено с предстоящия иновационен район Midtown).

Като цяло, търговските имоти в Санта Фе са здрави и се развиват. Новите смесени проекти съчетават търговски и жилищни функции (например магазини на партерен етаж с апартаменти отгоре в проекти като Las Soleras и предстоящия Midtown District). Акцентът на града върху запазването на историческата си естетика и човешкия мащаб означава, че повечето търговски сгради са средновисоки и разпръснати, а не високи кули с голяма плътност. Но търсенето на площи – било то за нов ресторант за туристи или офис за тех компании, обслужващи лабораторията в Лос Аламос – остава стабилно. Наемите и стойностите на търговските имоти се покачват, макар и с по-умерен темп от жилищните. Инвеститорите продължават да проявяват интерес, особено в нишови сектори като самостоятелни складове, галерии и хотелиерство, които съответстват на демографията и туристическата икономика на Санта Фе.

Луксозни имоти и търсене на втори домове

Санта Фе се отличава като луксозен пазар на имоти. През 2025 г. това е един от най-горещите пазари за висок клас имоти в югозападната част на САЩ, привличащ заможни купувачи от цялата страна. Последните класации дори поставят Санта Фе на #2 място в национален мащаб в индекса за луксозни имоти на Wall Street Journal/Realtor.com (само след Сейнт Луис) casasdecollins.com – донякъде изненадващ факт, който подчертава колко търсен е станал градът за луксозни домове.

Кои са тези купувачи? Много от тях са търсещи втори дом или пенсионирани/професионалисти, които се преместват, привлечени от уникалната комбинация от култура, климат и относителна стойност на Санта Фе. Богати лица от Калифорния, Тексас, Флорида и Източното крайбрежие виждат Санта Фе като изгодна сделка в сравнение с Аспен или крайбрежна Калифорния. Медианната луксозна цена на обява (топ 10% от пазара) в Санта Фе е около 2,7 милиона долара, което е скромно в сравнение с Аспен или Палм Бийч, но тук купува значително имение sfgate.com. Луксозните домове в Санта Фе често се отличават с прочутата архитектура Pueblo Revival, планински гледки и висококачествени довършителни работи, които привличат заможни купувачи.

Ваканционните домове са голям компонент: около 9,2% от всички покупки на жилища в Санта Фе са ваканционни/втори домове, далеч над средното за САЩ от ~3% sfgate.com. Това показва повишен дял на временни жители и инвеститори в луксозни имоти. Затворени комплекси като Las Campanas (87506) са пълни с втори домове – големи къщи по поръчка, често за $1–3M+, собственост на семейства от други щати като ваканционни убежища. Привлекателността на Санта Фе (над 300 слънчеви дни, оживена арт и кулинарна сцена, възможности за отдих на открито) поддържа този пазар на втори домове жизнен. Има и данъчни предимства: ниските имотни данъци и липсата на щатски данък върху социалното осигуряване в Ню Мексико правят Санта Фе особено привлекателен за богати пенсионери, които искат да установят местожителство sfgate.com.

Пазарни тенденции на върха: Луксозният сегмент остана активен през 2025 г., но не и прегрят. Купувачите на висок клас разполагат с много пари – много сделки са изцяло в брой или с големи първоначални вноски, така че лихвените проценти са по-малко значим фактор. Един доклад отбелязва, че за домовете в Санта Фе с цена над 3 милиона долара, медианните цени всъщност са спаднали с ~8% наскоро, но обемът на продажбите (брой транзакции) е скочил с над 20% casasdecollins.com. С други думи, продават се повече луксозни домове, но продавачите на ултра-луксозни имоти са станали малко по-гъвкави по отношение на цената. Това може да е леко коригиране след бума или просто повече налични имоти (някои собственици на луксозни имоти реализират печалба). Въпреки това, имотите в престижни райони (напр. Historic Eastside, Tesuque и имоти с гледка в хълмовете) продължават да поддържат премиум цени и често се продават по-бързо от жилищата от средния клас santaferealestate.com. В 87501 (център/Eastside), например, дните на пазара намаляват с ~7% на годишна база, тъй като заможни купувачи изкупуват качествени обяви santaferealestate.com.

Забележителни тенденции при луксозните имоти: В Санта Фе също се наблюдава търсене на уникални луксозни сегменти – ранчо и имоти за конна езда в окръга, големи исторически адобни комплекси близо до центъра и нови съвременни къщи в луксозни квартали. Наблюдава се нарастващо присъствие на луксозни строители на къщи, които строят спекулативно в диапазона над 1 милион долара, уверени, че ще се появят купувачи. Пазарът на ултралукс (например 5 милиона долара и нагоре) е малък, но имаше някои сделки, които привлякоха внимание (няколко имота, собственост на знаменитости, смениха собственика си наскоро). За продавачите на луксозни имоти Санта Фе остава пазар на продавача, макар и с по-малко оживление: около една от пет луксозни оферти претърпя намаление на цената през 2025 г., но добре оценените имоти все още намират купувачи, готови да платят най-висока цена santaferealestate.com santaferealestate.com.

В обобщение, горният сегмент на пазара в Санта Фе процъфтява в сравнение с повечето части на страната. Глобалната репутация на града като център на изкуствата и уелнеса, както и „стойността за парите“ при луксозните имоти тук, поддържат търсенето на втори домове и луксозни имоти устойчиво. Това обаче оказва натиск върху местното жилищно настаняване (тъй като много луксозни домове стоят празни част от годината) и допринася за проблемите с достъпността на жилищата в Санта Фе, посочени по-долу.

Инвестиционни имоти и тенденции на пазара на наеми

Поради високите цени на жилищата, пазарът на наеми в Санта Фе става все по-важен – както за инвеститори, търсещи доходоносни имоти, така и за жители, нуждаещи се от наеми. Основни тенденции през 2025 г.:

Недостиг на наеми

Жилищата под наем в Санта Фе традиционно са оскъдни, и въпреки че се появяват нови апартаменти, нивото на незаетост остава ниско. Процентът на незаетите жилища под наем в града е около 5% общо point2homes.com – леко облекчение спрямо изключително ниските нива под 3% преди 2020 г., но все още под националната средна стойност. В сегмента на достъпните наеми (жилища за работещи) незаетостта често е близо до 0% веднага щом се появят свободни жилища santafenm.gov. Това устойчиво търсене доведе до рязко покачване на наемите през последните няколко години.

Наеми: Медианният наем на апартамент в Санта Фе е около $1,850 към средата на 2025 г. point2homes.com point2homes.com. Наемите скочиха с приблизително 40–50% от 2019 до 2024 г., отразявайки увеличението на цените на жилищата. Например, медианният наем беше около $1,200 през 2018 г.; до края на 2023 г. достигна около $1,800 sourcenm.com. През 2025 г. ръстът на наемите се е стабилизирал донякъде – исканите наеми са се увеличили само с около 1–2% на годишна база (с лек сезонен спад в началото на 2024 г.) santafebeautifulhomes.com. По същество, наемите са се задържали на високо ниво: типичен двустаен апартамент е около $1,800–$2,000/месец, а еднофамилните къщи се отдават под наем за $2,500+ в много случаи. Това поставя сериозна тежест върху местните наематели (припомнете си, че медианният доход на домакинство под наем е само около $49K point2homes.com, което прави наем от $1,800 около 44% от дохода).

Високите наеми и ниската наличност на свободни жилища предизвикаха интерес от инвеститори в Санта Фе. Все пак, профилът на инвеститорите тук често е различен от този в големите метрополиси: това е смесица от малки местни наемодатели и купувачи от други градове, които купуват имоти за краткосрочен наем или няколко жилища за отдаване под наем. Традиционната стратегия „купи, за да отдаваш под наем“ носи скромни капиталови доходи предвид високите цени (например, къща за $600K може да се отдава за $3K/месец, около 4-5% брутен доход). Въпреки това, с потенциал за поскъпване и стабилното търсене на наеми в Санта Фе, мнозина виждат дългосрочна стойност.

Краткосрочни наеми (STR) и регулации

Една популярна инвестиционна стратегия са ваканционните наеми (Airbnb/VRBO), предвид туристическата привлекателност на Санта Фе. Добре разположена касита или апартамент могат да донесат високи нощувки по време на пиковите сезони. Въпреки това, увеличаването на броя на краткосрочните наеми (STR) породи опасения относно предлагането на жилища, което доведе до регулаторни мерки. Град Санта Фе ограничава разрешителните за STR, които не са собственост на собственика, до 1 000 единици в целия град в жилищните зони avalara.com bnbcalc.com. Към 2025 г. този лимит на практика е достигнат, което ограничава новите участници. Освен това, окръг Санта Фе прие нови правила (в сила от февруари 2024 г.), които ограничават STR до 3–7% от жилищата в различни неинкорпорирани квартали sfreporter.com sfreporter.com. Окръгът дори наложи мораториум върху новите разрешителни, докато изготвяше тези правила sfreporter.com. Тези политики целят да постигнат баланс: да позволят известен брой ваканционни наеми (важна част от туристическата икономика), като същевременно предотвратят превръщането на цели квартали в хотели. За инвеститорите това означава, че пътят към STR в Санта Фе вече има по-високи бариери за влизане (изисквания за разрешителни, лимити на съседи и др.). Някои настоящи собственици на STR също усещат натиск от страна на общността и прилагането на правила за заетост и паркиране hometeamluxuryrentals.com.

Инвестиции в дългосрочни наеми

За тези, които се фокусират върху дългосрочните наеми, Санта Фе предлага стабилна, макар и не особено впечатляваща, възвръщаемост. Плюсът е ниска вакантност и наематели, които често остават дългосрочно (в Санта Фе има много държавни и професионални работници, които наемат жилища). Предизвикателството е да се придобие имот на разумна цена. Някои инвеститори се насочиха към периферни райони – напр. окръг Рио Ариба или външните части на окръг Санта Фе – където покупните цени са по-ниски, или към малки многофамилни имоти (дуплекс/триплекс), когато успеят да ги намерят.

Окуражаващо е, че ново предлагане на наеми предстои, което може леко да облекчи пазара. Над 1 000 нови апартамента са в процес на подготовка (подробности в следващия раздел). Това включва както жилищни комплекси на пазарни цени (като комплексите с 330 и 240 жилища от национални строителни предприемачи constructionreporter.com constructionreporter.com), така и проекти за достъпни жилища (например комплексът Cresta Ranch с 240 жилища, насочен към семейства с ниски доходи ncsha.org). Тези проекти ще осигурят повече възможности за наемателите и могат да ограничат неконтролираното покачване на наемите. Въпреки това, с растежа на населението и наемането в лабораториите, търсенето вероятно ще остане високо, което означава, че Санта Фе ще остане пазар на наемодателите в близко бъдеще.

В обобщение, пазарът на наеми и инвестиции в Санта Фе през 2025 г. се характеризира с високо търсене и ограничено предлагане. Инвеститорите трябва да се ориентират в новите правила (за STR) и високите разходи за придобиване, но основните фактори – желана локация с ограничено жилищно предлагане – го правят привлекателна дългосрочна инвестиция. За общността надеждата е, че допълнителните жилища под наем и политическите мерки постепенно ще подобрят достъпността и наличността през следващите години.

Акценти по квартали и коридори на растеж

Жилищният пейзаж на Санта Фе се различава значително по квартали – от исторически адобни къщи близо до Плаза до нови жилищни райони по периферията на града. Ето основните тенденции и зони на растеж по квартали през 2025 г.:

Historic Eastside (87501): Обзор: Най-престижният централен квартал на Санта Фе, включващ района на Плаза и Canyon Road. Тенденция: Продължаващо високо търсене. Средната обявена цена е около ~$962K (лек спад от –1.3% на годишна база) casasdecollins.com, но този район все още държи най-високи цени заради чара и възможността за разходки пеша. Жилищата тук всъщност се продават по-бързо тази година (дните на пазара са намалели с ~7% на годишна база) santaferealestate.com. Много купувачи са заможни собственици на втори дом или пенсионери. Въпреки някои намаления на цените при надценени имоти, предлагането остава оскъдно. Имотите в Eastside (често исторически адобни къщи) запазват статута си на „син чип“ на пазара в Санта Фе.
Южна страна (87507 – напр. Agua Fría, район Airport Rd): Обзор: Бързоразвиващ се, по-достъпен предградски район южно/югозападно от центъра. Тенденция: Бърз растеж, но забавящи се продажби. Средна цена на обявите $528K (леко увеличение +1.6% на годишна база) casasdecollins.com. Този район отбелязва наплив на ново строителство – от начални еднофамилни къщи до апартаменти. Активните обяви скочиха (+80%), тъй като строители и продавачи пуснаха повече имоти на пазара santaferealestate.com. В резултат на това купувачите имат по-голям избор и изчакват по-дълго – средните дни на пазара се увеличиха с ~45% santaferealestate.com. Southside е барометър за жилищата за работещи в Санта Фе; когато лихвите се повишиха, този сегмент го усети най-силно. Около 20% от обявите в Southside са имали намаления на цените през 2025 г. santaferealestate.com. Въпреки това, районът остава фокусна точка на растеж: тук са новите училища, търговски центрове и по-голямата част от новото строителство (като разширението Tierra Contenta). В дългосрочен план този коридор по Cerrillos Road към I-25 ще продължи да се уплътнява.
Северозапад/Las Campanas (87506): Обзор: Покрайнини северозападно от града, включително луксозните квартали Las Campanas и Tesuque. Тенденция: Луксозният пазар е силен, но малко по-мек. Средна цена на обявите около $2.0M в 87506 (+8.5% на годишна база) casasdecollins.com – това е най-скъпият пощенски код в Санта Фе благодарение на голф имотите в Las Campanas и живописните ранчо имоти. Тук имотите отбелязват увеличение на средните дни на пазара с ~+26% santaferealestate.com, което подсказва, че дори купувачите на луксозни имоти са по-придирчиви. Въпреки това, обемът на продажбите в района е висок (много луксозни сделки се сключват). Tesuque остава търсен заради своята изключителност. А Las Campanas продължава да добавя индивидуални домове и удобства, привличайки заможни пенсионери. Лекото омекване може да означава, че продавачите на луксозни имоти ще трябва да преговарят малко повече от преди, но цялостното търсене остава много силно.
Мидтаун и околности (87505, 87508): Обзор: Централна Санта Фе извън централната част на града, включително по-стари крайградски квартали и голямата зона на кампуса Мидтаун. Тенденция: Преход и възможности. Пощенски код 87505 (Мидтаун/Южно-централен) всъщност отбеляза значителен спад в цените на обявите (~–10.6% на годишна база) до ~$750K медиана casasdecollins.com. Това може да отразява, че някои продажби на по-скъпи имоти са се преместили другаде или корекция след предишни покачвания. Мидтаун, по-специално бившият кампус на College of Santa Fe, е планиран за мащабно преустройство (смесено използване: изкуства, образование и жилища) santafenm.gov santafenm.gov. Това може да се превърне в бъдещ двигател на растежа: очаквайте нови достъпни жилища, апартаменти и пространства за живеене/работа да се появят постепенно след 2026 г., което ще съживи центъра на града. Междувременно утвърдените квартали на Мидтаун (като Casa Solana, South Capitol) остават популярни заради централното си разположение; наличността там е ограничена, а цените – стабилни.
Елдорадо и коридор Highway 285: Обзор: Голяма планирана общност на 15 мили югоизточно от Санта Фе (Елдорадо), плюс близки селски райони. Тенденция: Висока активност и умерен ръст на цените. Елдорадо отбеляза голям скок в продажбите (Q2 продажби +48% на годишна база), тъй като повече семейства и дистанционно работещи търсят относителната му достъпност и пространство sfar.com. Медианна цена ~$695K (ръст ~4.5%) sfar.com – изгодно в сравнение с градските цени, за къща на 1–2 акра. Предлагането в Елдорадо се е увеличило с нови препродажби, но търсенето остава високо (пътуването ~20 мин до града е приемливо за мнозина). На юг по Highway 285, по-малки квартали и къщи по поръчка на парцели привличат търсещите селски начин на живот; тези райони растат бавно, ограничени от наличието на вода и разстоянието.
Коридори на растеж (599 & 14): Други периферни райони като Highway 14 (Turquoise Trail) на юг и NM 599 обходен коридор на запад отбелязват джобове на развитие. По Highway 14 се планира нов комплекс с 188 апартамента Rodeo Village близо до кръстовището с I-25 jenkinsgavin.com, което ще увеличи гъстотата. Коридорът 599 (близо до La Tierra и новите окръжни офиси) има някои нови квартали и продължаващото развитие на Las Soleras на юг. Районът La Cienega (югозападен окръг) остава предимно селски, но може да се изправи пред натиск за растеж в бъдеще.

По същество, „историята на растежа“ на Санта Фе е на юг и запад – където има налична земя – докато премиум пазарите остават на север и изток (по-близо до Плаза или в живописните хълмове). Квартали като Саутсайд ще продължат да добавят инвентар (и, надяваме се, по-достъпни жилища), докато места като Ийстсайд ще останат ограничени и скъпи. Предизвикателството пред града е да гарантира, че инфраструктурата и услугите ще наваксват в бързоразвиващите се райони, и стратегически да насърчава развитието (чрез пренасочване на зони или стимули) в места като Мидтаун и Саутсайд, за да се отговори на жилищните нужди. Всеки квартал има свой собствен характер, но всички са повлияни от общия дисбаланс между търсенето и предлагането в Санта Фе и желаността на района.

Тенденции в ценообразуването, пазарни прогнози и перспектива за достъпност

Цените на жилищата в Санта Фе се повишиха драстично през последните години, а 2025 г. бележи потенциален преломен момент към по-бавен растеж. Нека разгледаме тенденциите в ценообразуването и какво казват различните прогнози, както и критичния въпрос за достъпността:

Последни тенденции в ценообразуването

След две години на двуцифрен ръст (2020–2021) и силни печалби през 2022 г., ръстът на цените в Санта Фе се забави през 2023 до 2025 г. До първото тримесечие на 2025 г. медианните цени все още бяха с около 11% по-високи на годишна база sfar.com, но през второто тримесечие годишният ръст се забави до само +4% (еднофамилни жилища) sfar.com. Някои ценови индекси дори показват лек спад – например, Zillow’s Home Value Index за Санта Фе беше надолу с 0,7% на годишна база към средата на 2025 г. zillow.com zillow.com. Тази разлика може да възникне поради методологията, но консенсусът е ясен: ерата на 15–20% годишни скокове в цените засега е приключила.

Медианната продажна цена на всички жилищни имоти в Санта Фе (къщи + апартаменти) към средата на 2025 г. е около $650–$700K zillow.com. Медианната обявна цена е по-висока (~$750K zillow.com), което отразява, че много продавачи залагат високо, но често преговарят надолу (всъщност ~65% от продажбите са под обявната цена) zillow.com. Пазарът се доближава до равновесие – купувачите са по-малко паникьосани, а продавачите намаляват очакванията си. Важно е, че Санта Фе не преживя драстична корекция на цените през 2023–24 г., както някои прегрели пазари. Вместо това, цените основно се задържаха на високо ниво, с леки колебания.

Основни акценти в тенденциите на ценообразуването:

Жилищата от начален клас (под $500K) остават оскъдни, затова често получават множество оферти, което поддържа цените им стабилни или леко покачващи се.
Жилищата от среден клас ($500K–$800K) отбелязаха най-голямо изравняване, особено тъй като лихвените проценти затрудняват купувачите. Този сегмент може да види практически 0–2% ръст тази година.
Луксозните жилища ($1M+), както беше отбелязано, претърпяха известно омекване на цените (няколко процента под пиковите стойности), но силното търсене предотвратява по-голям спад. Много продавачи на луксозни имоти предпочитат да изтеглят имота от пазара, отколкото да продават с голяма отстъпка.
Намаления на цените са по-чести сега – приблизително една от пет обяви е имала намаление на цената преди продажба, което е знак, че първоначалните цени са били по-високи от това, което купувачите са готови да платят santaferealestate.com. Това е връщане към нормална стратегия за ценообразуване спрямо дните на „определи си сам цената“ през 2021 г.

Прогнози за пазара за следващите години

Гледайки напред, повечето анализатори прогнозират умерени ценови движения за Санта Фе през 2025–2026 г. Сбор от национални прогнози определя ръста на цените на жилищата в САЩ на около +1.5% до +2% за 2025 г. frontgaterealestate.com. Санта Фе може леко да надмине това поради ограниченията в предлагането и популярността си, но вероятно не с много. Всъщност някои данни сочат, че Санта Фе може да види много лек спад на цените или задържане на нивата в краткосрочен план. Например Redfin намеква, че на национално ниво цените могат да спаднат с около 1% до края на 2025 г. facebook.com – Санта Фе може да последва тази тенденция или да остане стабилен.

Местните брокери като цяло са оптимистични, но предпазливи. Ръководството на Асоциацията на брокерите в Санта Фе отбелязва несигурност за втората половина на 2025 г. поради лихвените проценти и икономическата нестабилност ksfr.org. Очакването не е за „крах“, а по-скоро за продължаваща корекция на пазара към баланс. В обобщение: повечето прогнози сочат, че стойностите на жилищата в Санта Фе през 2025–2026 г. ще запазят нивата си или леко ще се повишат (например 0–5% годишно). Не се очаква голям спад, освен ако не настъпи сериозен външен шок, тъй като предлагането все още е ограничено спрямо търсенето.

Една от причините цените вероятно да се задържат е продължаващата привлекателност на Санта Фе и демографските фактори – заможни купувачи чакат на линия за всяко понижение. Освен това, разходите за строителство и недостигът на работна ръка правят новите жилища скъпи, което осигурява ценови под за съществуващите домове. Въпреки това, ако лихвените проценти по ипотеките останат високи (~7%), покупателната способност на купувачите се намалява, което ще ограничи ръста на цените. Възможно е да видим по същество стагниращи реални цени (стойностите на жилищата да нарастват приблизително с темпа на инфлацията или малко под него).

Достъпност и разходи за жилище

Кризата с достъпността в Санта Фе е може би най-голямото притеснение за в бъдеще. Градът става все по-недостъпен за местната работна сила:

Медианният домакински доход в Санта Фе е около $78,000 ksfr.org (и много по-нисък за наемателите ~$49K point2homes.com). Но медианен еднофамилен дом (~$570K в града) изисква доход от около $110,000 за комфортна покупка ksfr.org. Тази разлика е огромна. По стандартни показатели, индексът на достъпност в Санта Фе се е влошил – Housing Affordability Index на SFAR падна до ~37 през 2025 г. (което означава, че медианното домакинство има само ~37% от необходимия доход за медианен дом) ksfr.org.
В конкретни измерения, разходите за жилище (ипотека или наем) често надвишават 40-50% от местните доходи, далеч над препоръчителните 30%. Например, дом за $600K с 20% самоучастие при сегашните лихви би имал месечни плащания по PITI около $4,000 – напълно недостъпно за повечето местни семейства.
Достъпността на наемите в Санта Фе също е под напрежение. Наем от $1,800/месец е ~28% от доход $78K – на границата на възможното за медианното домакинство, но за много хора е по-висок. Над 50% от наемателите в Санта Фе са с прекомерна тежест (плащат над 30% от дохода си за жилище).

Този натиск върху достъпността има реални последици: ключови работници и млади семейства трудно се установяват в Санта Фе. Местният училищен район и бизнесите съобщават за трудности при наемането на персонал поради високите разходи за жилище. Има и изселване на някои жители към околните райони или други щати в търсене на по-евтино жилище.

Политиците обръщат внимание. Усилията за справяне с проблема с достъпността включват:

Насърчаване на по-нискобюджетно строителство: Градът се стреми към повече жилища под $500,000 чрез облекчаване на зонирането за по-висока плътност и подкрепа на модулни или по-малки домове santaferealestate.com. Обсъжда се актуализиране на изискванията за включващо зониране и ускоряване на разрешителните за достъпни проекти.
Проекти за достъпни жилища: Щатът, чрез Housing New Mexico (MFA), финансира проекти като Cresta Ranch (240 достъпни апартамента) ncsha.org. Неправителствени организации като Homewise и Housing Trust Santa Fe помагат на купувачи за първи път с помощ за първоначална вноска и строят субсидирани жилища (макар че често това са лотарии с ограничени места).
Помощ за наем и ваучери: Санта Фе е увеличил финансирането за програми за помощ при наемане, за да подпомогне наемателите с ниски доходи, и използва държавни жилищни фондове за запазване на достъпни наемни единици.

Въпреки тези усилия, реалността е, че достъпността в Санта Фе вероятно ще се влоши, ако цените на жилищата останат високи или продължат да се покачват, дори и леко. Освен ако доходите не нараснат драстично (което е малко вероятно в краткосрочен план) или не се построят значително повече жилища, разликата може да се запази. Положителната страна е, че скорошното забавяне на цените и увеличаването на предлагането са първите признаци на облекчение. Ако, например, цените на жилищата останат стабилни няколко години, докато доходите леко се покачват, индексът на достъпност може донякъде да се подобри.

Прогноза за достъпността: за съжаление, очаква се Санта Фе да остане един от най-недостъпните малки градове в Mountain West. Може да видим повече креативни жилищни решения – като ADUs (пристройки за възрастни родители), които стават обичайни, кооперативни жилищни модели или работодатели (като болници или лабораторията), които инвестират в жилища за работната сила. Предстоящите години ще изпитат способността на Санта Фе да балансира популярността си с възможността за живот за всички нива на доходи.

В обобщение, по отношение на цените Санта Фе вероятно навлиза в период на стабилност – желана промяна след неконтролируемия ръст на цените – но достъпността остава на кризисни нива. Всички бъдещи подобрения ще трябва да се измерват спрямо местните доходи и разходи за живот, по които Санта Фе в момента изостава. Надеждата е, че комбинация от пазарни сили (повече предлагане, по-бавен ръст на цените) и политически мерки постепенно ще възстановят известен баланс на местния жилищен пазар.

Анализ на наличностите и строителния тръбопровод

Критичен фактор за перспективите на жилищния пазар в Санта Фе е предлагането – колко жилища са налични сега и какво предстои да бъде построено. През 2025 г. наличностите са се увеличили от рекордно ниски нива и се наблюдава значителна строителна вълна (особено при многофамилните жилища):

Снимка на текущите наличности

След години на изключително ограничено предлагане, жилищният инвентар на Санта Фе най-накрая се възстановява. Към средата на 2025 г.:

Къщи за продажба: Към юли 2025 г. в района на Санта Фе имаше около 930 активни обяви zillow.com. Това е значително увеличение спрямо пандемичните години, когато активните обяви понякога падаха под 300. Новите обяви през 2025 г. изпреварват продажбите, което води до натрупване на инвентар. При еднофамилните къщи инвентарът се е увеличил с ~29% на годишна база, а при апартаментите с ~30% на годишна база sfar.com.
Месеци на предлагане: Както беше отбелязано по-рано, предлагането на еднофамилни къщи е около 5.1 месеца (увеличение от ~4.2) sfar.com, а при апартаментите ~4.4 месеца sfar.com. Тези нива, макар и по-високи, все още са малко под „балансираните“ 6 месеца. Така Санта Фе се движи от силен пазар на продавача към по-неутрален пазар.
Сегментация: Увеличението на предлагането не е равномерно. Кварталите в южната част отбелязаха огромен скок (80% повече къщи за продажба) santaferealestate.com, докато в някои луксозни сегменти инвентарът остава доста ограничен (Las Campanas винаги има някои спекулативни къщи, но желаните завършени домове са малко). Град Санта Фе имаше общо ~196 продажби на еднофамилни къщи през второто тримесечие спрямо ~600 активни обяви – което предполага около 3 тримесечия предлагане в града sfar.com zillow.com. Окръгът имаше ~170 продажби спрямо приблизително 330 активни обяви за селски имоти – също около половин година предлагане sfar.com.
Обяви за парцели: Предлагането на жилищни парцели (урегулирани терени) е по-малко, но също се е увеличило. Въпреки това, високите разходи за земя и нуждите от инфраструктура означават, че продажбите на парцели са бавни (продажбите на земя са намалели с –23% на годишна база) sfar.com. Има много земя около Санта Фе, но голяма част не е готова за застрояване поради водоснабдяване, зониране или собственост на държавни/племенни структури.

Накратко, купувачите сега имат повече избор отколкото са имали от години, макар че изборът все още е ограничен в определени ценови категории. Ако предлагането продължи да се увеличава постепенно (докато повече продавачи реализират печалба и нови домове излизат на пазара), Санта Фе може най-накрая да излезе от състоянието на изключително ниско предлагане.

Строителен тръбопровод

Санта Фе преживява мини строителен бум, особено при многофамилните жилища и жилищните комплекси в южната част на града. Основни проекти в процес на подготовка включват:

Големи жилищни комплекси: Няколко многофамилни общности са в процес на строителство или в напреднал етап на планиране:
- A 330-апартаментен комплекс на Beckner Road (близо до Presbyterian Hospital) от Abacus Capital, очаква се да започне строителство до пролетта на 2026 г. constructionreporter.com constructionreporter.com. Това е един от най-големите в Санта Фе и ще бъдат пазарни „луксозни“ апартаменти (често наричани проект Solwyn).
- The Turquesa Apartments – 240-апартаментен комплекс южно от Santa Fe Place Mall (Wagon Rd) – също от Abacus, който вече е започнал строителство constructionreporter.com.
- Cresta Ranch Apartments – 240 жилища за семейства с ниски доходи в южната част, започна строителство май 2025 г. ncsha.org. Те ще обслужват домакинства с доход до 60% от медианата (AMI) и по-ниско, осигурявайки така необходимите жилища за хора с ниски доходи.
- Други имена като Arcadia Apartments (332 жилища) и Cielo Luxury Living (252 жилища) се появяват в плановете images1.showcase.com, вероятно отнасящи се до някои от горните или съседни проекти в района Las Soleras. Общо в Санта Фе има около 1,000+ нови апартамента в различни етапи, което е безпрецедентно разширяване на наемния фонд.
Еднофамилни жилищни комплекси: При еднофамилните жилища, масови строители на жилища са активни:
- Las Soleras (югозападна Санта Фе до I-25): Pulte Homes изгражда този мащабен проект с стотици къщи и таунхауси на етапи sedberrynm.com. Включва също нова болница, дом за възрастни хора (140-местен асистиран дом catamountinc.com) и планирани търговски центрове images1.showcase.com.
- Tierra Contenta (югозапад/окръг Санта Фе): Този дългогодишен квартал с достъпни жилища продължава с нови етапи. Това е основният източник на нови начални къщи (някои под $400K със субсидии). Десетки къщи се строят всяка година, като наскоро беше одобрена още земя за развитие.
- Rancho Viejo & Oshara Village (южно от града): Rancho Viejo добавя нови къщи в разрастващата си общност близо до Общинския колеж, с фокус върху семейни домове на средни цени. Oshara Village, по-малка нова урбанистична общност, също застроява останалите парцели.
- Окръжни и индивидуални домове: В окръжни райони като Tesuque, La Cienega и по Hwy 14, индивидуални строители изграждат луксозни домове на разпръснати парцели. Също така, Las Campanas продължава да вижда нови индивидуални постройки, тъй като тази луксозна общност все още не е напълно застроена. Това обаче обикновено са единични постройки, а не големи жилищни комплекси.
Реконструкция на Midtown District: Макар че реалното вертикално строителство може да започне след няколко години, 2025 е ключова година за проекта Midtown. Градът е издал RFP за смесено предназначение и достъпни жилища за предприемачи, които да поемат части от 64-акровия терен santafenm.gov. До края на 2025 г. градът се надява да води преговори за конкретни проекти – потенциално стотици жилищни единици (включително достъпни апартаменти, жилища/работилници и др.) и културни/търговски площи през следващото десетилетие. Ако проектът напредне, теренът на Midtown може да осигури значителна част от новите жилища през късните 2020-те, облекчавайки натиска другаде.
Инфраструктура и разрешителни: Градът също инвестира в инфраструктура за подкрепа на новото строителство. Подобрения на пътища (напр. преустройство на улица Guadalupe в центъра kob.com, разширения на улици в южната част), модернизация на водоснабдяването и евентуално разширяване на канализационния капацитет в южната част са в процес. Санта Фе гарантира, че с разрастването на квартали като Las Soleras и други, пътищата, комуналните услуги и обществените съоръжения ще могат да поемат натоварването. В миналото времето за издаване на разрешителни беше пречка, но градът съобщава за по-бързи одобрения през 2024–25 за приоритетни жилищни проекти.

Като се има предвид всичко това, колко нови жилища може да добави Санта Фе през следващите години? Някои оценки: ако всички настоящи проекти се завършат, Санта Фе може да види около 1 500–2 000 нови жилищни единици до 2027 г. (смес от наеми и за продажба). За сравнение, в момента град Санта Фе има около 35 000 жилищни единици – така че това е увеличение на наличността с около 5%, което е значително. Вероятно няма да е достатъчно, за да затвори напълно недостига на предлагане, но е съществен ръст след години на недостатъчно строителство.

Прогноза за наличност: В краткосрочен план (2025–26) очаквайте предлагането на обявени имоти да продължи да се увеличава постепенно. Повече собственици вероятно ще пуснат имотите си на пазара, след като най-горещият период отмине – особено инвеститори или собственици на втори дом, които може да решат да реализират печалба. В комбинация с новите жилища, които излизат на пазара, това трябва да подобри избора за купувачите. Възможно е да видим месеци на предлагане да достигнат балансирани 6 месеца през следващата година, което би било драматична промяна спрямо 1–2 месеца предлагане през 2021 г.

Въпреки това, строгият терен на Санта Фе (планини, земи на пуебло) и ограниченията във водоснабдяването означават, че градът не може да се разраства безкрайно. Дългосрочното предлагане ще остане ограничено спрямо търсенето на свободния пазар. Строителният процес решава част от недостига, но ако този темп не се запази постоянно, съществува риск, че след като тези проекти се запълнят, основният недостиг ще продължи да съществува.

В обобщение, Санта Фе строи повече сега, отколкото през последните десетилетия, като се фокусира върху южната част и проекти за уплътняване, което трябва леко да облекчи дисбаланса. Наблюдението колко бързо се усвояват тези нови жилища ще бъде от решаващо значение – първоначалните индикации сочат, че търсенето е достатъчно силно, за да бъдат наети/продадени бързо. Това ново предлагане, заедно с нарастващата наличност на съществуващи жилища, е обнадеждаващ знак, че пазарът на недвижими имоти в Санта Фе се движи към по-здравословно равновесие след години на изключителен недостиг.

Демографски и икономически влияния върху пазара

Тенденциите на пазара на недвижими имоти в Санта Фе не съществуват във вакуум – те се формират от демографията и икономическите течения в региона. Няколко ключови влияния през 2025 г.:

Население и демография

Населението на Санта Фе (град ~88 000; метрополия ~150 000) расте бавнопостепенно. Темпът на растеж е скромен – Ню Мексико като цяло е нараснало само с ~0,1% годишно през последните години ibisworld.com, а Санта Фе вероятно е само малко над това. Въпреки това, миграционните модели са забележителни:

Вътрешна миграция на пенсионери и дистанционни работници: Санта Фе продължава да привлича хора от други щати. Типичните новодошли често са пенсионери или полупенсионери (на възраст 50–70 години) и някои дистанционни професионалисти (40+), които се местят поради начина на живот. Средната възраст в Санта Фе е около 45 години, което отразява по-висока възрастова структура. Този наплив подкрепя пазара на луксозни и втори жилища и увеличава търсенето на имоти, но тези хора обикновено имат по-високи доходи или жилищен капитал.
Младежи и семейства: Младото население е относително стабилно или дори леко намаляващо, тъй като много местни млади хора се изнасят в търсене на по-добри работни възможности или по-евтино жилище. Записването в училищата в Санта Фе е стабилно или намаляващо. Тази динамика води до по-малко местни купувачи на първо жилище, което прави пазара по-зависим от външни купувачи.
Испански и местни общности: Санта Фе има богато испанско наследство (около 55% от жителите на окръга се определят като испанци) и няколко близки индиански пуеблота. Тези общности са неразделна част от работната сила и културата. За съжаление, те са и сред най-засегнатите от проблемите с достъпността на жилищата. Някои семейства с дълбоки местни корени се оказват неспособни да си купят дом в града, основан от техните предци. В резултат се наблюдава тенденция към много поколения в едно домакинство и миграция към по-достъпни градове (като Рио Ранчо или Лас Вегас, Ню Мексико).
Големина на домакинствата: В Санта Фе има много домакинства с 1-2 души (заради пенсионери и хора с пораснали деца). Средният размер на домакинството е около 2.3, а при наемателите дори по-малък – около 1.96 point2homes.com. Това увеличава търсенето на по-малки жилища, апартаменти и кооперации – промяна спрямо миналото, когато преобладаваха по-големи семейни домове.

Икономика и заетост

Икономиката на Санта Фе през 2025 г. е стабилна, макар и не бурно развиваща се. Равнището на безработица в района на Санта Фе е около 3.5–4.0%, едно от най-ниските в Ню Мексико dws.state.nm.us. Основни икономически фактори:

Държавен и публичен сектор: Като щатска столица, най-големият работодател в Санта Фе е държавата (щатски, градски, окръжни и федерални институции). Това осигурява стабилна база заетост и постоянен интерес към жилища от среден клас. Ръстът на работните места в държавния сектор обикновено е слаб, но заетостта е сигурна. Тези работници усещат жилищната криза особено силно, тъй като заплатите им не достигат нивата в частния сектор, но те са трайно свързани с града.
Национална лаборатория Лос Аламос (LANL): Разположена на около 35 мили разстояние, LANL се разширява. Над 1 000 нови назначения годишно са се случили през 2022–2024 г. kob.com, като се очаква растежът да се стабилизира до 2025 г., но да остане висок losalamosreporter.com losalamosreporter.com. Много от служителите на LANL живеят в Санта Фе (заради по-градските удобства) и пътуват до работа. Вълната от наемания в LANL е основен двигател на търсенето на жилища, като поема голяма част от луксозния наемен пазар и изтласква някои купувачи на жилища към Санта Фе (тъй като самият Лос Аламос практически няма налични имоти). Това доведе до навлизането на повече домакинства с високи доходи на пазара, което повиши цените. Лабораторията признава, че жилищният въпрос е основно предизвикателство при наемането на нови служители, тъй като новоназначените трудно намират домове losalamosreporter.com losalamosreporter.com. Така че растежът на LANL е пряко свързан с нуждата на Санта Фе да строи повече жилища.
Туризъм и креативна икономика: Туризмът е стълб на икономиката на Санта Фе. 2023 и 2024 г. отбелязаха рекорден брой посетители след спада по време на пандемията, а 2025 г. се очертава да продължи тази тенденция. Това създава работни места в хотелиерството, ресторантите, художествените галерии и др., които обикновено са по-нископлатени. Успехът на туризма (Санта Фе често оглавява класациите на туристическите списания) косвено оказва натиск върху жилищния пазар, като увеличава търсенето на краткосрочни наеми и втори домове. Секторът на креативните изкуства (артисти, писатели и др.) също привлича хора в Санта Фе, но много от тях се затрудняват с разходите за жилище при променливи доходи.
Здравеопазване и образование: Санта Фе има развиващ се сектор на здравеопазването (вече два болнични комплекса, плюс много клиники). Новата болница Presbyterian създаде стотици работни места, а здравеопазването като цяло е един от най-бързо растящите сектори на заетостта тук. Образованието (Колежът „Сейнт Джон“, Институтът за американски индиански изкуства, Общинският колеж на Санта Фе и др.) е стабилно, с известен растеж в нишови области като филмовите програми, които са свързани с преустройството на филмовото студио в Midtown. Тези сектори допринасят за стабилното търсене на жилища за средната класа.
Доходи и богатство: Санта Фе има двуполюсно разпределение на доходите – смесица от заможни домакинства (много от които не разчитат на местни заплати, а на богатство, инвестиции или дистанционни доходи) и нископлатени работници в сферата на услугите. Медийният доход е около ~$78K, което е близо до националната медиана, но далеч под необходимото за местните цени на жилищата ksfr.org. От друга страна, заможните собственици на втори домове и пенсионери често разполагат със значителни активи. Тази разлика в богатството се проявява на пазара на недвижими имоти, тъй като последните могат да купуват жилища за $1M директно, наддавайки над местните работещи. Структурата на икономиката (много ниски заплати срещу малко високо богатство) така подхранва разделението по отношение на достъпността на жилищата.

Други влияния

Лихвени проценти и инфлация: По-широката икономическа среда – високата инфлация през 2022 г. и последвалото повишаване на лихвените проценти за борба с нея – оказаха влияние върху Санта Фе. Ипотеките около 7% означават сериозен удар по достъпността за всеки, който финансира покупка. Високите разходи за строителство (инфлация на материали и труд) също правят новите жилища по-скъпи и забавят някои проекти. Ако лихвите паднат през следващите години, това може да доведе до нова вълна купувачи (и евентуално повишаване на цените). Обратно, ако настъпи рецесия, Санта Фе може да види по-слабо търсене в средния сегмент, но вероятно ще запази интереса в луксозния сегмент (тъй като купувачите на луксозни имоти са по-малко засегнати).
Културни и лайфстайл тенденции: Желанието за пространство и по-високо качество на живот, засилено от пандемията, все още носи ползи на Санта Фе. Дистанционната работа позволи на повече хора да се преместят тук, като запазят високоплатени работни места другаде. Инфраструктурата на Санта Фе (интернет, и др.) наваксва, за да ги подкрепи. Освен това, позицията на Санта Фе по въпроси като екологична устойчивост (много домове със соларни панели, зелени строителни кодове) и репутацията му за сигурност и общностен дух привличат демографска група, търсеща определен начин на живот, което продължава да поддържа интереса към недвижимите имоти тук.

В обобщение, пазарът на недвижими имоти в Санта Фе се поддържа от стабилна и уникална икономическа база (правителство, изкуства, туризъм, наука) и е все по-силно повлиян от външни капитали и хора. Демографски, напливът на по-възрастни и по-заможни жители увеличава търсенето, докато по-младите местни хора, които не могат да си позволят жилище, представляват дългосрочен проблем. Предизвикателството пред града ще бъде да управлява растежа така, че икономиката да остане приобщаваща – така че учители, медицински сестри, полицаи, артисти и други да могат да си позволят да живеят в общността, на която служат. Поради тази причина усилията за икономическо развитие са тясно свързани с жилищните инициативи.

Регулаторни и политически промени, влияещи на недвижимите имоти

Публичната политика и регулациите в Санта Фе играят значителна роля във формирането на пазара на недвижими имоти. През 2024–2025 г. няколко развития в тази област са особено важни:

Регулации за краткосрочни наеми

Както беше обсъдено, град Санта Фе и окръгът предприеха стъпки за затягане на правилата за краткосрочни наеми (STR):

Наредбата за STR на града (изменена през 2020 г.) ограничава разрешителните за STR, които не са обитавани от собственици, до 1 000 единици в целия град avalara.com. Тя също така налага правила като не повече от един наем за 7-дневен период (за да се предотврати хотелският тип оборот) santafeskye.com и изисква местен оператор или контактно лице. През 2025 г. контролът е засилен, за да се гарантира спазването и ежегодното подновяване на разрешителните (такси ~120 долара първоначално, 90 долара за подновяване) proper.insure. Тази политика пряко засяга инвестиционните купувачи – на практика ограничава пазара на чисти STR инвеститори. Съществуващите STR в популярни райони (центъра, Railyard) са станали доста ценни поради ограничените разрешителни.
Наредба за STR на окръг Санта Фе (в сила от февруари 2024 г.) – Окръжната комисия одобри наредба, която ограничава плътността на STR в неинкорпорирани квартали до 3–7% от жилищните единици (в зависимост от района) sfreporter.com. Тя също така прекрати предишния мораториум върху нови разрешителни, но по рестриктивен начин. Собственици, които не са местни жители, вече могат да управляват STR само в рамките на тези ниски лимити. Наредбата цели да защити общности като Eldorado, където жителите бяха гласовити относно разпространението на STR. Това е сравнително стриктно правило и може да е едно от по-строгите STR регулации на окръжно ниво в страната. Имаше известна реакция (включително съдебен иск, който беше отхвърлен с влизането в сила на новите правила) sfreporter.com, но като цяло това показва приоритета на местното правителство към жилища за жителите пред туристите.

Въздействие: Тези STR регулации могат леко да увеличат предлагането на дългосрочни наеми (тъй като някои домове, които биха били Airbnbs, се отдават традиционно или се продават) и би трябвало да възпрат спекулативните STR покупки. Въпреки това, привлекателността на Санта Фе означава, че някои все пак ще се опитат да влязат на STR пазара чрез вратички (например, опериране в нежилищни зони, които не са ограничени). Това е сфера, която трябва да се следи, тъй като прилагането ще определи реалните резултати. Градът вероятно ще преразглежда лимита от 1 000 периодично (в момента са активни около 900 разрешителни, близо до лимита).

Политики за достъпни жилища

Санта Фе отдавна има изискване за инклузионно зониране, наречено „Santa Fe Homes Program“, което задължава определен процент (често 15–20%) от новото строителство да бъде достъпно или да се плати такса. През 2025 г. градът обмисля корекции в тази програма, за да стимулира повече единици:

увеличат или преструктурират изискването за достъпни жилища

Градът подкрепя неправителствени организации за жилищно строителство като Habitat for Humanity и Santa Fe Housing Trust, като дарява общинска земя. Например, няколко парцела в южната част на града са предоставени за проекти за достъпни таунхауси. Тази политика за използване на публична земя вероятно ще продължи, особено ако районът Midtown бъде частично използван за достъпни жилища.
Новият Петгодишен стратегически план за достъпни жилища беше приет (2023–2028) santafenm.gov, като очертава цели като създаване на 1 000 достъпни жилища, разширяване на помощта за наематели и запазване на парковете с мобилни домове. Този план може да доведе до промени в зонирането, като разрешаване на casitas/ADUs в целия град и намаляване на изискванията за паркиране с цел понижаване на строителните разходи.

Зониране и използване на земята

През 2025 г. Санта Фе ще претърпи някои актуализации на кодекса за използване на земята. Основните включват:

Допълнителни жилищни единици (ADUs): Градът обмисля да улесни разрешителните за ADUs (задни casitas) като меко решение за увеличаване на гъстотата. Вече ADUs са разрешени в много райони, но бюрокрацията и NIMBY-измът ги ограничават. Облекчаването на тези ограничения може да добави десетки жилища и да осигури доход от наем за собствениците.
Позволяване на по-висока гъстота: Особено в транспортните коридори (Cerrillos Road, St. Francis Drive) и Midtown, градът обмисля upzoning – разрешаване на многоетажни апартаменти или таунхауси там, където досега са били позволени само търговски или нископлътни сгради. Това е свързано с концепцията Midtown LINC (Local Innovation Corridor) santafenm.gov, целяща смесено, пешеходно ориентирано развитие.
Използване на земята в окръга: Окръг Санта Фе също актуализира своя Кодекс за устойчиво развитие на земята, за да позволи по-голямо групиране на жилища в определени селски зони и да улесни развитието в определени зони за растеж (като близо до La Cienega). Това се балансира със строги изисквания за вода (тъй като голяма част от окръга не е на градска вода и са нужни кладенци).

Инфраструктура и водна политика

Възможността за растеж на Санта Фе е ограничена от водата. Градът има силна програма за водоспестяване и инвеститорите трябва да осигурят водни права за нови проекти (или да платят в системата). През 2025 г. наличието на вода е добро благодарение на предишно планиране (например Buckman Direct Diversion от Рио Гранде). Но всяка промяна в политиката за водата може да повлияе на имотния пазар:

На щатско ниво се обсъжда изискване за доказателство за вода за 100 години за нови квартали, което може да затрудни някои проекти в окръга.
Политиката на Санта Фе за водна банка (инвеститорите купуват водни кредити от града) поддържа устойчив растеж, но увеличава разходите. Ако таксите за вода или за свързване към комунални услуги се повишат, това може да забави строителството.

Освен това градът инвестира в транспорт (като нови пътища, велоалеи, може би обмисля разширяване на обществения транспорт), за да гарантира, че новото жилищно строителство няма да претовари трафика. Новите инфраструктурни облигации на града често индиректно подкрепят недвижимите имоти, като правят новите райони обитаеми.

Данъчно облагане и стимули

Ню Мексико няма ограничения за данъка върху имотите като Калифорния, а ставките на данъка върху имотите в Санта Фе са сравнително ниски. Въпреки това:

Щатският законодателен орган през 2022 г. премахна тавана на освобождаването от данък върху имотите за ветерани и предостави известна данъчна облекчение, но нищо драстично, което да промени решенията за жилище.
Има щатски стимули за достъпни жилища (например щатския жилищен доверителен фонд, данъчни кредити за жилища за хора с ниски доходи и др.), които проекти в Санта Фе като Cresta Ranch успешно са използвали ncsha.org. Продължаването или разширяването на тези програми ще бъде важно. През 2024 г. Ню Мексико увеличи финансирането на Жилищния доверителен фонд, което трябва да помогне за стартирането на повече проекти в целия щат (Санта Фе вероятно ще бъде сред бенефициентите).
Не съществува контрол върху наемите (щатският закон го забранява) и не се предлага такъв, но лидерите на Санта Фе се фокусират върху помощ за наем вместо това.

В обобщение, политическата среда в Санта Фе става все по-интервенционистка в подкрепа на жилищата – с разбирането, че пазарът сам няма да реши кризата. Регулациите върху краткосрочните наеми ограничават конкуренцията за жилища от страна на туристите. Мандатите и стимулите за достъпни жилища се засилват, за да се използва всяко ново строителство за обществена полза. Зонирането се променя, за да се позволи по-голяма гъстота там, където е подходящо. Тези усилия, в комбинация с разумно управление на ресурсите, целят да насочат пазара на недвижими имоти в Санта Фе към такъв, който може да поеме растежа, без да загуби душата на града или да изтласка жителите му. Предстоящите години ще покажат доколко ефективни са тези политики на практика, но ангажираността на служителите и общностните групи за решаване на жилищните предизвикателства е на най-високо ниво досега.

Източници:

Асоциация на брокерите на недвижими имоти в Санта Фе – Тримесечни показатели Q2 2025 (пазарна статистика) sfar.com sfar.com; Тримесечна статистика Q2 2025 (данни за продажби/цени) sfar.com sfar.com.
KSFR News – Интервю с президента на SFAR (пазар и достъпност Q1 2025) ksfr.org ksfr.org.
Barker Realty Пазарен доклад Q2 2025 – Анализ на пазара в Санта Фе по райони (тенденции Eastside vs Southside, цени, наличности) santaferealestate.com santaferealestate.com.
Santa Fe New Mexican/SFGate – Доклад за луксозния пазар (Санта Фе #2 по луксозен индекс, 9.2% от жилищата са ваканционни имоти, $2.7M медиана за луксозни имоти) sfgate.com sfgate.com.
RentCafe/Point2Homes – Статистика за пазара на наеми в Санта Фе (среден наем ~$1.85K, вакантност ~5%, доходи на наемателите) point2homes.com point2homes.com.
Santa Fe Reporter – Отразяване на окръжната наредба за STR (лимити за STR от 3–7% на район, обществен дебат) sfreporter.com sfreporter.com.
NCSHA/Housing New Mexico – Прессъобщение за Cresta Ranch Apts (първа копка на 240-единично достъпно жилище през 2025 г.) ncsha.org ncsha.org.
Construction Reporter – Актуализация за апартаментите Beckner Road (330 единици) и Turquesa (240 единици) (нови многофамилни проекти на Abacus в Санта Фе) constructionreporter.com constructionreporter.com.
City of Santa Fe – Планове за района Midtown (етапи на многофункционално преустройство и жилищни RFP през 2025 г.) santafenm.gov santafenm.gov.