Ключови факти:
- Облекчение на лихвите на хоризонта: Слабите данни за работните места в САЩ засилиха очакванията, че Федералният резерв ще започне да намалява лихвените проценти още в средата на септември, като потенциално ще намали основната си лихва до около 3,25–3,50% до януари reuters.com. Очакваният завой на Фед е на път да облекчи разходите по заемите в световен мащаб, като анализаторите казват, че това може да „отключи агресивно облекчаване“ от страна на централните банки на развиващите се пазари riotimesonline.com, подобрявайки условията за финансиране на недвижими имоти.
- Охлаждане на жилищния пазар в САЩ: Някога горещият американски жилищен пазар се обръща в полза на купувачите. „Недостиг на купувачи на жилища“ принуди много продавачи да намалят исканите цени или да предлагат стимули abcnews.go.com. В национален мащаб продажбите на съществуващи жилища от началото на годината все още са с около 1,3% под обема от миналата година – който сам по себе си беше най-ниският за последните 30 години abcnews.go.com – а големи метрополии като Остин, Маями и Лос Анджелис отчетоха спад на средните цени на обявите с около 4–5% на годишна база това лято abcnews.go.com.
- Големи залози в търговските имоти в САЩ: Дори когато офисите се борят с висока незаетост, инвеститорите се хвърлят върху първокласни имоти. В Ню Йорк RXR Realty се съгласи да купи 590 Madison Avenue за 1,1 милиарда долара, най-голямата сделка за офис сграда в Манхатън за последните над три години commercialcafe.com. RXR я представя като залог за „възстановяване на офисите“ – придобивайки емблематична кула с отстъпка, залагайки, че първокласните офиси ще бъдат дългосрочни победители въпреки трудностите в сектора commercialcafe.com.
- Смесени съдби за Европа: Търговските недвижими имоти в Европа остават в застой, като обемите на инвестициите са близо до най-ниските си нива за последното десетилетие reuters.com. „Имаме ‘зомби земя’… няма възстановяване, блокирани активи, липса на ликвидност,“ казва ръководителят на европейския отдел за недвижими имоти на PGIM, тъй като много продавачи отказват да намалят цените reuters.com. Въпреки това, ловците на изгодни сделки дебнат: във Великобритания, гигантът в частния капитал KKR показа интерес към придобиване на британския наемодател PRS REIT, като се присъедини към оферта от £631,6 милиона за тръста за жилища под наем на фона на отслабени стойности на имотите във Великобритания reuters.com reuters.com. Междувременно, цените на жилищата във Великобритания достигнаха рекордните £299,331 средно през август – увеличение с 2,2% на годишна база reuters.com reuters.com – тъй като подобрената достъпност и устойчивото търсене подкрепят „бавен, но стабилен“ ръст reuters.com (въпреки че продавачите намаляват цените по-често от обикновено, за да реализират продажби reuters.com).
- Сътресения в имотния сектор на Китай: Имотният сектор в Китай е под силен натиск. Вакантните офис площи в големите градове достигнаха рекордни нива (Шенжен 30,6%, Шанхай 22,6% reuters.com reuters.com), което принуждава наемодателите да предлагат стимули като безплатно зареждане на електрически автомобили и отстъпки от наема, за да привлекат наематели reuters.com reuters.com. В същото време дълговата криза сред китайските строителни предприемачи продължава – илюстрирана от историческия колапс на Evergrande. Някога гигант за 50 милиарда долара, компанията беше делистната от борсата в Хонконг, а стойността ѝ се сви до едва 282 милиона долара reuters.com reuters.com. Властите бързат да възстановят доверието на купувачите (Шанхай дори облекчи ограниченията за покупка на жилища reuters.com), но излишъкът от непродадени жилища и недовършени проекти все още тежи върху настроенията.
- Акценти от Азиатско-тихоокеанския регион: Японският имотен пазар привлича нов капитал, тъй като ерата на ултра-ниските лихви е към своя край. Mitsubishi UFJ Financial Group стартира фонд от 100 милиарда йени (680 милиона долара) за японски недвижими имоти reuters.com – сред множество нови фондове, насочени към офиси, жилища и хотели в Токио и Осака, докато цените растат. В региона Австралия и Индия отчитат стабилно търсене, но по-високите лихвени разходи поставят на изпитание достъпността.
- Бумове и реформи в Близкия изток: Недвижимите имоти в Залива процъфтяват благодарение на силни икономически попътни ветрове. Дубай отчете 40 милиарда AED (10,9 милиарда долара) продажби на имоти през август, което е ръст от 13% на годишна база arabianbusiness.com, на фона на рекордни сделки (включително продажба на вила на Палм Джумейра за 161 милиона дирхама (~44 милиона долара) – една от най-скъпите в историята на Дубай therealestatereports.com). Населението на ОАЕ току-що надхвърли 4 милиона, което засилва търсенето на нови проекти „на зелено“ и луксозни домове arabianbusiness.com. В други части на региона, Саудитска Арабия одобри исторически закон за отваряне на пазара на недвижими имоти за чуждестранни инвеститори от януари 2026 г. middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com – ход, насочен към привличане на международен капитал и подкрепа на диверсификацията по Визия 2030, тъй като правителствата в Залива разчитат на развитието на имотите за стимулиране на растежа.
- Тенденции в Латинска Америка: Пазарите на недвижими имоти в Латинска Америка са на прага на подем, тъй като лихвените проценти там може най-накрая да се понижат в синхрон с Федералния резерв. Bank of America отбелязва, че намаляването на лихвите от Фед ще създаде условия за „агресивно“ парично облекчаване в Бразилия, Колумбия, Мексико и други страни riotimesonline.com – облекчение след период на исторически високи местни лихви. В Мексико бумът на производственото „nearshoring“ привлича инвеститори към индустриални паркове и жилища: очаква се страната да привлече над 652 милиарда песо (~32 милиарда долара) инвестиции в недвижими имоти през 2025 г., ръст от 15%, воден от търсенето на логистични съоръжения, нови апартаменти и туристически проекти adventuresincre.com. Бразилия и Колумбия също очакват, че по-ниските разходи за заеми ще съживят сделките с търговски имоти и строителната активност през 2026 г.
Северна Америка: Спад на жилищния пазар и сделки от най-висока класа
Промени на жилищния пазар: След години на бурен ръст на цените, инерцията на жилищния пазар в САЩ се забави. Потенциалните купувачи са малко, тъй като ипотечните лихви остават високи, а продавачите усещат натиска. В голяма част от страната жилищата стоят по-дълго на пазара и наддаването почти изчезна abcnews.go.com abcnews.go.com. Проучване на Associated Press отбелязва, че много продавачи са били принудени да намалят цените на обявите (понякога многократно), за да привлекат оферти, или да предлагат бонуси като понижаване на лихвите и кредити за ремонти abcnews.go.com abcnews.go.com. Националната медианна цена на обявите през юли беше около 439 000 долара – леко повишение на годишна база – но в някога горещи градове като Остин, Маями, Чикаго и Денвър, медианните цени всъщност са паднали с около 4–5% спрямо година по-рано abcnews.go.com. Инвентарът на непродадените жилища се е увеличил (активните обяви са скочили с около 25% на годишна база през юли), тъй като на пазара излизат повече нови строежи и купувачите се колебаят abcnews.go.com. Продажбите на съществуващи жилища остават близо до най-ниските си нива за поколения – с 1,3% под миналогодишния слаб темп до юли abcnews.go.com. „Става все по-трудно за продавачите да налагат твърди условия,“ съобщава AP, тъй като балансът на силите бавно се измества обратно към купувачите abcnews.go.com. Все пак икономистите отбелязват, че достъпността на жилищата постепенно се подобрява – ръстът на заплатите вече изпреварва ръста на цените на жилищата средно, а всяко понижение на ипотечните лихви може да отключи натрупано търсене abcnews.go.com abcnews.go.com.
Търговски сектор – предпазливост и опортюнизъм: Пейзажът на търговските недвижими имоти в Северна Америка е разделен. От една страна, собствениците на офис сгради продължават да се борят с високи нива на незаетост поради дистанционната работа и по-високите разходи за заеми. В някои пазари се наблюдава затруднение – от полупразни кули в центъра до гиганта в споделените офиси WeWork, който е на ръба (по-късно през есента ще подаде молба за защита по Глава 11). Въпреки това, дори сред тази стагнация, големи инвеститори избират най-добрите активи на днешните занижени цени. Пример: В края на август RXR Realty и партньори придобиха 42-етажната сграда 590 Madison Avenue в Манхатън за 1,1 милиарда долара commercialcafe.com. Това е най-голямата офис сделка в Ню Йорк от години, а RXR я разглежда като стратегически залог, че първокласните, добре разположени офиси ще се възстановят, дори ако по-старите, стандартни офис сгради останат „заклещени активи“. Кулата в Plaza District – с престижни наематели и скорошни подобрения – е продадена с голяма отстъпка от пиковите оценки, което показва, че дори трофейните имоти са с нови цени. „Това пасва на нашата стратегия за възстановяване на офисите,“ казват от RXR, като представят покупката като дългосрочен залог за намаляващото предлагане на висококачествени площи и постоянния интерес от елитни наематели commercialcafe.com. По подобен начин SL Green Realty – най-големият офис наемодател в Манхатън – сключи сделка за 160 милиона долара на 8 септември за покупката на две офис сгради в Мидтаун (346 Madison Ave и съседен имот), продължавайки консолидацията на първокласни локации commercialcafe.com. А извън офис сегмента, индустриалните имоти остават относително силна страна: продажбите на складове и логистични съоръжения в САЩ възлизат на 33,8 милиарда долара от началото на годината до август, като почти достигат рекордния обем от предходните две години въпреки икономическите предизвикателства commercialcafe.com. Това подчертава доверието на инвеститорите в електронната търговия и логистичните съоръжения, дори когато други видове имоти изостават.
Развитие на политиката и финансирането: Потенциална повратна точка за северноамериканския пазар на недвижими имоти е посоката на лихвените проценти. Всички погледи са насочени към заседанието на Федералния резерв в средата на септември. След година на поддържане на високи лихви с цел охлаждане на инфлацията, пазарите са все по-убедени, че Фед ще намали лихвите за първи път в този цикъл reuters.com. Фючърсите дават приблизително 88% вероятност за намаление на лихвите през септември (повечето очакват намаление с четвърт пункт, макар че има малък шанс за по-голямо намаление с половин пункт) riotimesonline.com reuters.com. Председателят на Фед Джером Пауъл намекна за нарастващи рискове за пазара на труда, които биха могли да оправдаят облекчаване reuters.com. Ако Фед наистина започне серия от намаления на лихвите, това би подобрило значително условията за финансиране на ипотеките и търговските заеми. Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти прогнозира, че облекчаването от страна на Фед ще „в крайна сметка [облекчи] разходите по заемите на пазара на търговски недвижими имоти.“ nar.realtor Ипотечните лихви в САЩ вече леко са спаднали от последните върхове в очакване на това, което донесе известно облекчение за купувачите на жилища. По същия начин в Канада икономистите широко очакват, че Банката на Канада ще последва с намаления на лихвите до есента equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, което може да съживи активността на жилищния пазар в Канада след забавяне. Като цяло, перспективата за по-евтин кредит внася доза оптимизъм в иначе вялата сцена на недвижимите имоти в Северна Америка.
Европа: Инвеститорите търсят стойност, докато пазарите търсят дъно
Търговски недвижими имоти – „Зомбиленд“ продължава: Европейските пазари на търговски имоти остават заключени на ниски обороти, опровергавайки прогнозите от началото на 2025 г., че предстои възстановяване. Обемите на сделки се задържат близо до най-ниските нива за десетилетието, тъй като купувачите и продавачите остават далеч един от друг по отношение на цените. През първото тримесечие продажбите на търговски имоти в Европа възлизат на едва 47,8 млрд. евро – без промяна спрямо година по-рано и едва наполовина от нивото преди три години reuters.com. Предварителните данни за второто тримесечие изглеждат още по-слаби: трансграничните инвестиции в недвижими имоти в Европа, Близкия изток и Африка са се сринали с около 20% на годишна база до 17,2 млрд. евро, което е най-слабото второ тримесечие за десетилетието reuters.com. „Имаме ‘зомбиленд’… няма възстановяване, блокирани активи, няма връщане на ликвидност“, оплака се Себастиано Феранте от фондовия гигант PGIM, описвайки парализата на пазара reuters.com. Потенциалните купувачи изискват големи отстъпки заради по-високите лихви и опасенията от рецесия, но много продавачи отказват да отстъпят от цените, предпочитайки да „удължават и симулират“ по заемите, вместо да реализират загуби. Този застой е най-остър в офис сектора – особено за непопулярни активи като остарели офис сгради в покрайнините и полупразни търговски центрове, които трудно намират купувачи reuters.com reuters.com. Дори центровете за данни, доскоро гореща ниша, вече не предизвикват такъв интерес сред инвеститорите в Европа reuters.com. За разлика от това, един сегмент остава устойчив: жилищните имоти под наем. Недостатъчно предлаганият пазар на жилища под наем продължава да привлича капитал reuters.com, тъй като силното търсене от наематели и наемите, обвързани с инфлацията, го правят относително сигурен. Например, портфейлите с многофамилни жилища в Германия и други активи от „жилищния сектор“ все още получават оферти, дори когато офис кулите остават непродадени.
Опортюнистични сделки и оферти: Със значителния спад на стойностите на европейските недвижими имоти спрямо нивата преди пандемията, опортюнистични инвеститори – особено от Северна Америка и частния капитал – търсят изгодни покупки. Обединеното кралство се превърна във фокусна точка: по-слабите оценки направиха британските имотни компании привлекателни цели за американски купувачи reuters.com. Тази седмица, регистрираният в Лондон PRS REIT, наемодател, фокусиран върху семейни жилища под наем, потвърди, че е привлякъл интерес от нюйоркската KKR & Co. reuters.com. KKR се включи във формалния процес на продажба на PRS REIT, който вече беше получил оферта за придобиване на стойност 632 милиона паунда през юни reuters.com. Цената на акциите на PRS REIT скочи с почти 9% на 8 септември, след като новината излезе, отразявайки надеждите, че наддаване може да повиши стойността му reuters.com. Ходът на KKR е част от по-широка тенденция – през 2025 г. американски инвеститори следят няколко регистрирани в Обединеното кралство тръстове за недвижими имоти (например, по-рано KKR направи оферта от 6,4 милиарда долара за инженерната компания Spectris и преследваше наемодателя в здравеопазването PHP) reuters.com. Анализаторите отбелязват, че напрегнатите оценки и слабият паунд са превърнали британските имоти в „value play“ територия за фондове с много долари reuters.com. На други места в Европа започват да се появяват някои разпродажби на затруднени активи: в Германия, синдикът по несъстоятелността на емблематичния небостъргач Trianon във Франкфурт пусна кулата за продажба в рядък тест за този проблемен пазар reuters.com. А във Франция и Испания няколко частни сделки за логистични паркове и хотели са сключени с отстъпки от 15–20%, което сигнализира, че процесът на откриване на цените е в ход. Наблюдателите на пазара очакват повече сделки в края на 2025 г., тъй като продавачите постепенно приемат новите ценови равнища.
Жилищна устойчивост (и рекорд във Великобритания): Жилищните пазари в Европа показват смесена картина, но като цяло се справят по-добре от търговския сектор. Особено, жилищният пазар във Великобритания току-що отбеляза рекордно висока средна цена въпреки по-широката икономическа несигурност. Кредиторът Halifax съобщи, че средната цена на британски дом достигна £299,331 през август, нов исторически връх след месечно покачване от 0,3% (трети пореден месец на ръст) reuters.com reuters.com. Цените сега са с 2,2% по-високи спрямо година по-рано, значително над прогнозите на икономистите reuters.com. Тази изненадваща устойчивост идва след временно понижение в края на 2024 г.; пазарът се възстанови в началото на 2025 г., подпомогнат от подобрена достъпност (заплатите са нараснали, а ипотечните лихви са се стабилизирали) и последната вълна купувачи, възползвали се от вече изтеклото данъчно облекчение при покупка на жилище reuters.com. „Жилищният пазар показа, че може да се справя с тези предизвикателства,“ каза ръководителят на ипотечното кредитиране в Halifax, отбелязвайки, че търсенето остава устойчиво дори когато инфлацията и лихвите остават високи reuters.com. Въпреки това, активността се движи основно от реалистичното ценообразуване – порталът за имоти Rightmove отбеляза, че продавачите през юли са били принудени да намалят исканите цени повече от обичайното, за да реализират продажби, поради увеличения брой обяви на пазара reuters.com. Всъщност, конкурентният кредитор Nationwide отчете леко понижение на цените с 0,1% през август, което показва, че не всички показатели са единодушни и ръстът на цените извън топ локациите е слаб reuters.com. Пазарът на наеми във Великобритания също бележи нови рекорди: средният рекламиран наем за нови договори достигна £1,577 на месец, с 3% повече спрямо година по-рано и най-високото ниво досега, според Rightmove reuters.com. Подобни тенденции се наблюдават в цяла Европа – наемите се покачват, тъй като потенциалните купувачи на първо жилище наемат за по-дълго. В градове от Дъблин до Париж, предлагането на жилища остава ограничено, което поддържа цените относително стабилни, дори когато обемът на продажбите се забавя. Държавната политика също е в процес на промяна: във Великобритания се засилват спекулациите, че есенният бюджет може да увеличи данъците върху скъпите имоти <a href=“https://www.reuters.com/world/uk/ukreuters.com, което внесе известна предпазливост във високия сегмент на лондонския пазар. Като цяло жилищният сектор в Европа се държи по-добре от търговските недвижими имоти, въпреки че 2025 г. очевидно се е насочила към по-бавно „ново нормално“ с умерени покачвания на цените (или леки спадове в някои райони) вместо бурния бум от предишните години.
Азиатско-тихоокеански регион: Проблемите на Китай, промени в политиката и светли точки
Китай – Рекордни свободни площи и спасителни мерки: Огромният сектор на недвижимите имоти в Китай продължава да се бори с двойна криза: спадащо търсене в ключови сегменти (като офисите) и задлъжнялост сред строителните предприемачи. В сферата на търговските имоти числата са поразителни: нивото на свободните площи в градовете от най-висок клас никога не е било по-високо. Свободните площи в офисите клас А в Шънджън достигнаха 30,6% към средата на годината, като в Шанхай са 22,6%, в Гуанджоу – 22,6%, а дори в Пекин почти 20% от офисите са празни reuters.com reuters.com. За разлика от западните пазари, работата от вкъщи е по-рядка в Китай, но слабата икономика и корпоративните съкращения на разходи все пак доведоха до „празни офиси… все по-често срещано явление“ в големите центрове reuters.com. За да се преборят с този излишък, наемодателите и местните власти предлагат все повече стимули. Строителните предприемачи намаляват наемите (наемите за офисите клас А са паднали с 20–40% от 2020 г. в четирите големи града reuters.com) и предлагат допълнителни бонуси – например, един държавен REIT предлага на наемателите безплатно зареждане на електромобили, гъвкави условия на наем и дори покрива част от комуналните разходи, за да увеличи „привързаността“ reuters.com reuters.com. Градските власти също се намесват с мерки за подкрепа: някои вече субсидират наемите на офиси, насърчават преустройството на офиси в жилища и спират продажбата на нови терени за търговски проекти reuters.com. Въпреки тези усилия, експерти очакват, че „условията ще останат предизвикателни в краткосрочен план“, докато излишното предлагане не бъде усвоено reuters.com. Проблемите не се ограничават само до офисите – дори някога процъфтяващият складов сектор в Китай усеща натиска, както показва примерът с Shenzhen International (голям логистичен предприемач), който се опитва да задържи наемателите в складовете си, докато някои мултинационални компании намаляват присъствието си reuters.com.
От страна на жилищния сектор, Китай се сблъсква с различно, но свързано предизвикателство: последиците от дълговата криза на строителните предприемачи подкопаха доверието на купувачите. Най-драматичният символ, China Evergrande Group, беше официално извадена от листинга на Хонконгската фондова борса на 25 август, с което приключи една ера. Evergrande – която някога се гордееше с пазарна капитализация от 50 милиарда долара – видя акциите си анулирани след 18 месеца спиране и неуспешни опити за преструктуриране reuters.com reuters.com. Колапсът ѝ (с над 300 милиарда долара задължения) reuters.com подчертава „безпрецедентната дългова криза“, която удари китайския имотен сектор през 2021 г. и продължава да тлее reuters.com. Десетки частни предприемачи са в неизпълнение, оставяйки недовършени апартаменти из цялата страна. Пекин сега е в режим на спасяване: властите намалиха ипотечните лихви, облекчиха изискванията за първоначална вноска и премахнаха ограниченията за покупка на жилища в много градове, за да стимулират продажбите. Особено важно е, че Шанхай току-що премахна определени ограничения за покупка на жилища в края на август – новината за тази промяна в политиката всъщност предизвика ръст на акциите на имотните компании reuters.com. Централното правителство също така оказва натиск върху държавните банки да отпускат повече кредити на стабилни предприемачи и да подкрепят финансирането на замразени проекти, за да могат те да бъдат предадени на купувачите. Тези мерки имат известен ефект – имаше кратко оживление в продажбите на нови жилища в началото на септември в градовете от първи ранг след облекчаването на правилата. Въпреки това, възстановяването остава крехко, тъй като много китайски домакинства се колебаят да купуват жилища „на зелено“ от затруднени строители. Анализаторите предупреждават, че възстановяването на доверието ще отнеме време; както се изрази един инвеститор, делистирането на Evergrande „означава края на една ера за модела на растеж, задвижван от имотния сектор в Китай“, и започва нова, по-умерена глава reuters.com.
Япония – Растящи лихви, растящ интерес (от инвеститори): В Япония ситуацията на пазара на недвижими имоти е доста различна. Ултралибералната парична политика на страната най-накрая се променя – Японската централна банка сигнализира, че може постепенно да се откаже от отрицателните лихви – и това кара местните инвеститори да търсят по-висока доходност в имотите. Стартирани са няколко нови фонда за инвестиции в недвижими имоти, които да се възползват от все още ниските разходи по заемите в Япония, преди да се повишат. Например, Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) обяви фонд за недвижими имоти на стойност 100 млрд. йени (~680 млн. долара), фокусиран върху средни по размер офиси, жилищни сгради и хотели в Токио, Осака и Нагоя reuters.com reuters.com. Това е вторият голям имотен фонд на MUFG тази година и част от „вълната от нови японски имотни фондове“ през 2025 г., според Ройтерс reuters.com. Застрахователят Dai-ichi Life и Marubeni също така представиха имотен фонд за 400 млрд. йени през юли, а Orix Corp. стартира фонд за 100 млрд. йени през февруари reuters.com. Глобалните инвеститори също се включват активно: Morgan Stanley наскоро набра 131 млрд. йени (~885 млн. долара) за фонд, фокусиран върху японския пазар на имоти, надхвърляйки целта си bloomberg.com eatonvance.com. Какво движи този интерес? Стойностите на имотите в Япония се покачват стабилно (макар и не до балонни нива), а дори и ако ЯЦБ повиши лихвите, доходността от първокласни японски имоти остава привлекателна спрямо облигациите. Освен това Япония предлага стабилно убежище със силно търсене от наематели – особено при многофамилни жилища и логистични имоти – и репутация за относително предвидима, нисковолатилна доходност. Анализаторите отбелязват, че след десетилетия дефлация, японският пазар на имоти показва „устойчивост след дефлацията“, привличайки чужд капитал (чуждестранните инвеститори вече представляват около 27% от обема на инвестициите) ainvest.com. В следващите месеци ключов момент ще бъде дали ЯЦБ ще направи първо повишение на лихвите – ако да, това може да увеличи разходите по заемите, но и потенциално да стимулира още повече покупки в очакване на ръст на наемите. Засега настроенията са положителни: японските имотни компании повишиха печалбитепрогнозите за наеми и активността на сделките през 2025 г. са на път да надминат миналогодишните, водени от жилищния и логистичния сектор.
Други развития в Азиатско-тихоокеанския регион: В други части на Азиатско-тихоокеанския регион пазарите на недвижими имоти показват смесени тенденции. Жилищният пазар в Австралия, например, показва признаци на охлаждане след силното начало на годината. Резервната банка на Австралия запази основния си лихвен процент непроменен в началото на септември, като го поддържа на високо ниво от 4,10%, а цените на жилищата в Сидни и Мелбърн са се стабилизирали, тъй като купувачите достигат границите на достъпност. Въпреки това, недостигът на предлагани имоти предотвратява рязък спад и мнозина очакват цените да започнат да се покачват бавно, когато се очакват намаления на лихвите (пазарите предвиждат, че РБА може да облекчи политиката си през 2024 г.). Секторът на недвижимите имоти в Индия остава стабилен – продажбите на жилища в големите градове са на път да поставят рекорди през 2025 г., благодарение на нарастващата средна класа и урбанизацията. Индийското правителство през септември удължи стимулите за достъпни жилища и насърчава банките да предлагат повече ипотечни кредити на купувачи за първи път. Югоизточна Азия също заслужава внимание: Виетнам и Филипините преживяват строителен бум (нови жилищни сгради, офиси, индустриални паркове), подкрепен от бърз икономически растеж, докато пазарът на имоти в Сингапур, след бурните 2021–2022 г., се е охладил поради строги мерки за охлаждане и по-високи такси за чуждестранни купувачи. Като цяло, перспективите за недвижимите имоти в Азиатско-тихоокеанския регион са разделени – спадът в Китай е пречка за регионалните инвестиционни потоци и търсенето на строителни суровини, но други икономики като Япония, Индия и страните от АСЕАН осигуряват двигатели на растежа, които поддържат интереса на глобалните инвеститори към региона.
Близък изток: Процъфтяващи пазари и смели политически ходове
Имоти в Залива на огън: Пазарите на недвижими имоти в Близкия изток – особено в богатите на енергийни ресурси държави от Залива – са в разгара на забележителен възход. Високите приходи от петрол, инициативите за икономическа диверсификация и растежът на населението се комбинират, за да засилят търсенето на имоти. Никъде това не е по-очевидно, отколкото в Обединените арабски емирства, където Дубай и Абу Даби продължават да отчитат рекордни резултати. Пазарът на недвижими имоти в Дубай е изключително горещ, надграждайки следпандемичния подем. Само за седмицата, приключила на 7 септември, в Дубай са регистрирани сделки с имоти на стойност над 11,5 милиарда AED (около 4 300 сделки) facebook.com. За целия месец август продажбите достигат 40 милиарда AED (~10,9 милиарда долара), което е 13,2% ръст спрямо предходната година arabianbusiness.com. Тази сума включва 16 993 жилищни сделки, най-много за един месец според данните на Земеделския департамент на Дубай arabianbusiness.com. Бумът обхваща и двата края на спектъра: сегментът „на зелено“ (ново строителство) отчита 22% ръст в обема arabianbusiness.com, като инвеститорите изкупуват жилища в нови проекти из планираните общности на Дубай. Едновременно с това вторичният (препродажбен) пазар също нараства с около 6% по стойност arabianbusiness.com, което показва стабилно търсене от крайни потребители в утвърдени квартали. Една сделка, привлякла вниманието, подчертава треската за луксозни имоти: вила на Палм Джумейра е продадена за 161 милиона AED (около 44 милиона долара), една от най-високите цени, регистрирани някога в Дубай therealestatereports.com. Брокери споделят, че ултрабогати купувачи от Европа, Индия и Китай движат „безпрецедентно“ търсене на ограничените наличности от крайбрежни имения и пентхауси в Дубай, изтласквайки цените на луксозните имоти до нови върхове. Пазарът на наеми също процъфтява – наемите в Дубай са скочили двуцифрено на годишна база, а наемодателите често изискват една вноска предварително, тъй като наемателите се конкурират за оскъдните жилища.
Абу Даби също процъфтява: сделките с недвижими имоти в столицата на ОАЕ възлизат на 61,5 милиарда AED (16,7 милиарда долара) през първата половина на 2025 г. arabianbusiness.com, а правителството разпродава нови етапи на големи проекти на остров Яс и остров Саадият. На други места в Залива, основните градове на Саудитска Арабия (Рияд, Джеда, Дамам) преживяват бърз ръст на цените на жилища и земя, подхранван от държавни разходи и млада популация. Например, средните цени на вилите в Рияд скочиха с около 10% през последната година, а наемите на офиси във финансовия район на Рияд са на рекордно високи нива, тъй като компаниите се стичат там. Катар, наскоро домакин на Световното първенство по футбол, също отбеляза ръст: сделките с недвижими имоти достигнаха 8,9 милиарда QAR (2,4 милиарда долара) през второто тримесечие на 2025 г., което е 29,8% повече спрямо предходната година instagram.com qa.muqawlat.com, благодарение на новото предлагане и наплива на чуждестранни инвеститори. В целия регион силният ръст на БВП и фиксираните към щатския долар валути поддържат високо доверие сред инвеститорите. Особено важно е, че фиксирането на валутите към долара означава, че промените в лихвите на Федералния резерв на САЩ се предават директно – настоящите високи лихви донякъде охладиха търсенето на ипотеки от крайни потребители, но също така привлякоха наплив от чуждестранен капитал, търсещ доходност, в недвижимите имоти в Залива. Сега, когато се очаква Федералният резерв да облекчи политиката си, строителите в Залива предвиждат по-евтино финансиране, което допълнително ще засили развитието на мегапроекти.
Промени в политиката – Отваряне на врати за чуждестранни купувачи: В Близкия изток се осъществява значителна промяна в политиката, която може да се окаже решаваща за дългосрочните инвестиции: Саудитска Арабия либерализира законите си за недвижими имоти, за да позволи чуждестранна собственост върху имоти в ключови райони. През юли саудитският кабинет одобри нов закон за собствеността (в сила от януари 2026 г.), който за първи път ще позволи на чужденци да купуват и притежават недвижими имоти изцяло в определени зони на големите градове middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Това е историческа стъпка в кралство, където досега чужденците бяха ограничени предимно до краткосрочни наеми или много ограничена собственост чрез определени проекти. Законът цели да привлече преки чуждестранни инвестиции и експертиза в саудитския сектор на недвижимите имоти като част от инициативата Vision 2030 на престолонаследника Мохамед бин Салман middleeastbriefing.com. Според новите правила, чуждестранни физически и юридически лица ще могат да купуват имоти в места като Рияд и Джеда (макар че чувствителните свещени градове Мека и Медина остават забранени или под специални условия) middleeastbriefing.com. Правителството се надява това да „отключи нови капиталови потоци“ в сектора, да разшири предлагането на жилища и да насърчи международни строителни предприемачи да строят в саудитските градове middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Обявлението вече предизвика интерес – фирми за недвижими имоти от Залива и по света гледат към саудитския пазар, който преживява строителен бум от мащабни проекти (NEOM, курортите на Червено море и др.). Саудитските власти също продължават да инвестират сериозно в жилища за местното население; приносът на сектора на недвижимите имоти към БВП на Саудитска Арабия се е удвоил от 5,9% до ~12% между 2023 и 2024 г. middleeastbriefing.com, което илюстрира нарастващото му значение отвъд петрола middleeastbriefing.com. Междувременно в ОАЕ, регулациите за имоти също стават по-благоприятни за инвеститорите: Дубай наскоро разшири допустимостта за дългосрочни „златни визи“, обвързани с инвестиции в имоти (намалявайки минималната инвнеобходимата инвестиция), а Абу Даби намали определени такси за транзакции. Тези стъпки са част от стратегията на държавите от Залива да се утвърдят като световни инвестиционни убежища и да привлекат заможни емигранти.
ESG и технологични тенденции: Бумът на недвижимите имоти в Близкия изток също се преплита с нови тенденции като PropTech и ESG (екологични, социални и управленски) инициативи. ОАЕ, например, поемат водеща роля в токенизацията на недвижими имоти и крипто транзакциите – регулаторите в Дубай са създали рамка, която позволява покупка на имоти чрез дигитални активи на лицензирани платформи therealestatereports.com therealestatereports.com, а някои строителни предприемачи проучват блокчейн за фракционна собственост върху имоти. Устойчивостта също излиза на преден план; мегапроектите в Саудитска Арабия всички залагат на зелени строителни стандарти и иновативни еко-дизайни (като концепцията за град “The Line” в NEOM). Строителите в региона се сблъскват и с по-високи строителни разходи и нужда от квалифицирана работна ръка, тъй като бързият темп на строителство понякога изпреварва доставките на материали и работници. Въпреки това, доверието в недвижимите имоти в Близкия изток е изключително високо към края на 2025 г. Анализаторите казват, че регионът се е превърнал в изявен световен лидер, предлагайки растеж и възвръщаемост в момент, когато традиционните пазари се забавят. Както каза един изпълнителен директор на агенция в Дубай, “Ръстът на населението, развитието на инфраструктурата и подкрепата от правителството създават перфектната рецепта за устойчив растеж на пазара на имоти” arabianbusiness.com arabianbusiness.com – рязък контраст с предизвикателствата, пред които са изправени имотните сектори на Запад.
Латинска Америка: Големи надежди с наближаващо облекчаване на лихвите
Пазарите на недвижими имоти в Латинска Америка преминаха през труден период на изключително високи лихвени проценти и инфлация, но има признаци, че по-добри дни може би предстоят. Основна тема е очакваната промяна в паричната политика. Много централни банки в Латинска Америка агресивно повишиха лихвите през 2021–2023 г., за да овладеят инфлацията (бенчмаркът Selic на Бразилия достигна 15%, този на Чили надхвърли 11% и т.н.). Тези мерки, макар и стабилизиращи икономиките, направиха ипотеките и финансирането на строителството много скъпи, което охлади активността на пазара на имоти. Сега, когато инфлацията е под контрол и Федералният резерв на САЩ вероятно ще започне да намалява лихвите, Латинска Америка най-накрая може да види спад на разходите по заемите. „По-ниските краткосрочни лихви в САЩ улесняват намаленията в Латинска Америка, особено в Бразилия, Колумбия, Мексико,“ отбелязват анализатори от Bank of America riotimesonline.com. Наистина, пазарите залагат, че централната банка на Бразилия ще продължи да намалява лихвите до 2026 г., а се очаква и мексиканската Banxico да започне облекчаване, ако Федералният резерв направи това x.com riotimesonline.com. Тази перспектива вече повиши цените на активите (например, колумбийският индекс COLCAP достигна петгодишен връх riotimesonline.com riotimesonline.com). За недвижимите имоти, това означава по-евтин кредит и възобновен инвестиционен капацитет. Инвеститорите, които бяха отложили проекти заради високите разходи по финансиране, са готови да възобновят строителството, щом лихвите се понижат.Горещи точки и тенденции: В рамките на Латинска Америка, Мексико се откроява като водещ изпълнител благодарение на глобалната тенденция към nearshoring. Докато търговското напрежение между САЩ и Китай продължава, мултинационалните производители все по-често създават операции в Мексико, за да снабдяват северноамериканския пазар. Това доведе до рекордно търсене на индустриални недвижими имоти – складове, фабрики и логистични съоръжения – особено по границата със САЩ и около Мексико Сити и Монтерей. Последна прогноза на индустрията предвижда над 652 милиарда песо (>32 милиарда щ.д.) инвестиции в недвижими имоти в Мексико през 2025 г., което е приблизително 15% годишен ръст adventuresincre.com, като индустриалният, „вертикалният“ жилищен (апартаменти) и туристическият сектор на имотите водят класацията adventuresincre.com. Индустриалната вакантност в горещи точки като Тихуана и Хуарес е почти нулева, което предизвиква вълна от ново строителство на индустриални паркове. Жилищният пазар в Мексико също се адаптира: има бум на смесени градски проекти (често с апартаменти над търговски и офис площи), насочени към млади професионалисти в градове като Мексико Сити и Гуадалахара. Освен това, чуждестранните инвеститори са активни в цяла Латинска Америка – например, канадски и американски пенсионни фондове инвестират в бразилски логистични складове и колумбийски търговски центрове, виждайки дългосрочен потенциал за растеж.
Пазарно представяне: В Бразилия, най-големият пазар в региона, се заражда предпазливо възстановяване на имотния сектор. Бразилия преживя трудна 2023–2024 г. с двуцифрени лихвени проценти; продажбите на жилища се забавиха, а нивото на незаетост на офис площите в Сао Пауло се повиши. Въпреки това инфлацията се понижи до едноцифрени стойности, а Централната банка на Бразилия започна да намалява лихвите през август 2025 г.. Икономистите очакват още намаления през 2025 г., което би трябвало постепенно да съживи ипотечното кредитиране и потребителското доверие finance.yahoo.com reuters.com. Жилищните предприемачи в Бразилия вече отчитат ръст на запитванията, а цените на жилищата в национален мащаб са се повишили с около 5% на годишна база (в номинално изражение) до средата на 2025 г. globalpropertyguide.com. Правителството също така реактивира субсидирана жилищна програма (Minha Casa, Minha Vida), за да стимулира строителството на достъпни домове. В търговския сегмент първокласните търговски центрове в Бразилия отчитат силно възстановяване на продажбите с подобряването на икономиката, макар че второстепенните молове и по-старите офис сгради остават под натиск. В Колумбия перспективите за имотния пазар са предпазливо оптимистични: въпреки че страната все още има сравнително висока инфлация (около 5% през август riotimesonline.com) и основен лихвен процент от 13,25%, централната банка сигнализира за възможно намаление на лихвите до края на годината. Жилищният пазар в Колумбия е устойчив, като се очаква продажбите на нови жилища да нараснат с около 9% през 2025 г. bbvaresearch.com, подпомогнати от държавни субсидии за купувачи с ниски доходи и млада демографска структура, която движи създаването на домакинства. Аржентина, която се бори с инфлация над 100%, остава изключение – имотният ѝ пазар е до голяма степен замръзнал в доларово изражение, като предприемачите строят само когато разходите могат да бъдат покрити с предплатени продажби в щатски долари, а много сделки се извършват в брой. Все пак има надежда, че предстоящите избори и евентуален стабилизационен план могат постепенно да съживят имотната активност в Аржентина от много ниска база.
Иновации и ESG: Латиноамериканският пазар на недвижими имоти също става свидетел на технологични и устойчиви иновации. PropTech стартъпи се появяват на пазари като Мексико, Бразилия и Колумбия, въвеждайки дигитализация на обявите за имоти, групово финансиране на недвижими имоти и по-умно управление на имоти. Например, мексикански стартъпи като Habi и La Haus са набрали значителен капитал, за да улеснят онлайн продажбите на жилища adventuresincre.com adventuresincre.com. Устойчивостта също набира скорост: предприемачите в големите градове на региона все по-често търсят зелени сертификати за сгради (LEED, EDGE) – Мексико вече има милиони квадратни метра сертифицирани зелени сгради, а в Бразилия, търговските центрове на Сао Пауло разполагат с няколко нови офис кули със златен LEED сертификат adventuresincre.com adventuresincre.com. Правителствата насърчават това чрез стимули; например, Панама Сити предлага данъчни облекчения за проекти с LEED сертификат.
В обобщение, Латинска Америка навлиза в края на 2025 г. с предпазлив оптимизъм в сектора на недвижимите имоти. Въпреки че предизвикателства като политическа несигурност и валутна волатилност продължават, очакваната промяна към по-облекчена парична политика е основен положителен фактор. В съчетание със структурни двигатели – като производствения бум в Мексико, големия жилищен дефицит в Бразилия и растящия технологичен сектор – регионът може да стане свидетел на значително възстановяване на пазара на имоти. Инвеститорите, които устояха на бурята с високите лихви, сега се позиционират за растеж: трансграничните инвестиционни фондове се увеличават, а местните предприемачи осигуряват земя за бъдещи проекти с очакването, че 2026 г. и след това ще донесат нов възходящ цикъл за пазарите на недвижими имоти в Латинска Америка.
Източници: Reuters; AP/ABC News; Национална асоциация на брокерите на недвижими имоти; Reuters (индекс Halifax); Reuters (Клеър Джим в Хонконг); Reuters (Михо Уранака в Токио); Reuters (Рейчъл Джоб и др., Лондон); Reuters; Arabian Business; Gulf News; Middle East Briefing; The Rio Times; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
