- Продажбите на жилища в САЩ надминават очакванията: Продажбите на нови жилища в САЩ скочиха до най-високото си ниво от 3½ години, нараствайки с 20% през август, но анализаторите го наричат случайност, която вероятно няма да се задържи reuters.com reuters.com. Високите ипотечни лихви все още държат купувачите настрана, а експертите предвиждат само скромно възстановяване до 2027 г. reuters.com reuters.com.
- Фед облекчава, ипотечното облекчение е минимално: Федералният резерв на САЩ намали лихвените проценти с 0,25% миналата седмица (до 4,00–4,25%), като сигнализира за още намаления напред reuters.com. Въпреки това 30-годишните ипотечни лихви остават около ~6,5%, почти без промяна от хода на Фед reuters.com, което прави достъпността трудна за купувачите.
- Мега-сливане на брокерски компании за 4 милиарда долара: В грандиозна сделка Compass се съгласи да придобие конкурента Anywhere Real Estate за 4,2 милиарда долара, създавайки една от най-големите жилищни брокерски компании в света reuters.com. Регулаторите разследват търговията около по-ранни оферти за придобиване, тъй като сливането променя брокерския пейзаж.
- Жилищната криза в Китай и политическият натиск: Спадът на имотния пазар в Китай се задълбочи, като експерти призовават за спасителни мерки. Съветник на PBOC предупреди, че стабилизирането на недвижимите имоти е от решаващо значение за икономиката fxempire.com, а Пекин облекчи правилата за чуждестранни купувачи на жилища, за да стимулира търсенето sixthtone.com sixthtone.com. Въпреки надеждите за стимули, потребителското доверие остава близо до рекордно ниски нива на фона на падащите цени на жилищата.
- Търговският „Зомбиленд“ на Европа: Пазарът на търговски недвижими имоти в Европа остава замрял, като продажбите са близо до най-ниските си нива за последното десетилетие reuters.com. Вътрешни лица го наричат „зомбиленд“ от изоставени офиси и търговски центрове reuters.com. Инвеститорите най-накрая разпродават проблемни активи (например несъстоятелната кула Трианон във Франкфурт е обявена за продажба reuters.com), но пълното възстановяване остава неуловимо.
- Бум в индустриалния сектор и REIT: Секторът на центровете за данни е изключително горещ благодарение на търсенето, породено от изкуствения интелект – Fermi Data Center REIT на бившия енергиен министър на САЩ Рик Пери подаде документи за IPO с целева оценка от 13 милиарда долара reuters.com reuters.com. В Сингапур Centurion Accommodation REIT набра 771 милиона сингапурски долара (~599 милиона щатски долара) в второто по големина IPO за годината, като дебютира с 11% над емисионната цена reuters.com reuters.com, което сигнализира за подновен инвеститорски интерес към тръстове за недвижими имоти.
Макроикономически фон: лихви, инфлация и жилищно финансиране
Глобалните пазари на недвижими имоти се колебаят на фона на променяща се парична политика и упорита инфлация. В Съединените щати Федералният резерв възобнови облекчаването на паричната политика за първи път от години – намалявайки основния си лихвен процент с 25 базисни пункта до диапазон от 4,00–4,25% reuters.com. Този обрат, обявен миналата седмица, идва, тъй като политиците най-накрая виждат охлаждане на инфлацията към целевите нива. Федералният резерв прогнозира „постоянен темп на [лихвени] намаления“ до края на 2025 г. reuters.com, с цел да облекчи разходите по заемите. Въпреки това, ипотечните лихви в САЩ остават високи въпреки по-меката позиция на Федералния резерв. Средната 30-годишна фиксирана ипотека се задържа около 6,3–6,5%, далеч от нивата под 4% през 2010-те години reuters.com. Анализаторите отбелязват, че намаленията на лихвите от Федералния резерв основно понижават краткосрочните доходности, докато дългосрочните доходности на държавните облигации – които определят цените на ипотеките – остават високи reuters.com. В резултат на това всяко облекчение за купувачите на жилища ще бъде ограничено и постепенно, като достъпността ще остане затегната засега.
От другата страна на Атлантика централните банки също са на повратна точка. Английската централна банка остави основния си лихвен процент непроменен на 4,0% на заседанието си в средата на септември, след дълга поредица от увеличения за овладяване на инфлацията bankofengland.co.uk. Инфлацията във Великобритания все още е най-високата сред големите икономики (3,8% през юли) и се очаква временно да достигне 4% този месец reuters.com, така че BoE задържа лихвите на рестриктивни нива за по-дълго. Междувременно Европейската централна банка сигнализира, че може да е достигнала пика на лихвите и балансира инфлационните рискове, които сега са „много балансирани“, според официални лица asianbondsonline.adb.org. Високите лихвени проценти значително забавиха финансирането и инвестициите в имотния сектор на Европа, което се проявява в принудителни продажби и слаби обеми на сделки (разгледано по-долу).
В Азия, централната банка на Китай (PBOC) е изправена пред противоположна дилема – растежът се забавя, но прекалено агресивното облекчаване може да раздуе балони на активите. Преходът на Федералния резерв към намаляване дава на PBOC повече пространство за маневриране, без да предизвиква изтичане на капитали reuters.com. Въпреки това, китайските политици действат предпазливо: досега са се въздържали да последват намалението на Федералния резерв. Главният икономист на Nomura за Китай очаква PBOC да избегне незабавни намаления на лихвите, за да предотврати „наливане на масло в огъня“ на бурния китайски фондов пазар reuters.com. Тъй като основните лихви в Китай вече са на рекордно ниски нива, властите вместо това разчитат на целеви стимули и фискални корекции, за да подпомогнат боледуващия имотен сектор.
Забележително е, че китайските регулатори въведоха нова политика в средата на септември, за да улеснят покупките на жилища от чужденци и китайци в чужбина. Държавната администрация за валутен контрол (SAFE) вече позволява на чуждестранни лица да конвертират незабавно чуждестранна валута за първоначална вноска за жилище след подписване на договор за покупка, вместо да чакат местен регистрационен сертификат sixthtone.com. Тази реформа решава парадокса, който дълго време е затруднявал трансграничните купувачи, като ефективно опростява процеса на плащане. SAFE също така премахна определени капиталови ограничения – премахвайки покупката на жилищни имоти от „негативния списък“ на ограничените валутни употреби sixthtone.com. На практика, чуждестранните професионалисти в Китай (и емигрантите) могат по-лесно да купуват жилища, а чуждестранните доходи могат да се използват по-гъвкаво за инвестиции в имоти. Индустриални експерти го наричат значителна стъпка към отварянето на Китай, макар че не очакват наплив на чуждестранен капитал – по-скоро става дума за „добре дошла подкрепа“ за емигрантите, които се установяват в Китай sixthtone.com sixthtone.com. Въпреки това, в комбинация с данъчни облекчения и облекчаване на ограниченията за покупка на жилища за местните купувачи в много китайски градове, това показва нарастващата спешност на Пекин да стабилизира жилищния сектор.
Жилищни имоти: Неочакван ръст срещу продължаващ натиск върху достъпността
Съединени щати – История за два пазара: Американският жилищен пазар даде парадоксален сигнал тази седмица. Продажбите на нови жилища (новопостроени еднофамилни къщи) скочиха с 20,5% през август до годишен темп от 800 000 единици – най-високият от началото на 2022 г. reuters.com. Този шокиращ скок – докладван от Министерството на търговията на 24 септември – надмина прогнозите (икономистите очакваха само около 650 000 единици) reuters.com. Продажбите нараснаха във всички региони (особено 72% месечен скок в Североизтока) reuters.com. Предлагането на нови жилища за продажба спадна до най-ниското си ниво от осем месеца reuters.com, а средната цена на нова къща се повиши с 1,9% до $413 500 reuters.com. На пръв поглед това подсказва внезапен тласък на търсенето, но експертите призовават към предпазливост. „Няма очевиден двигател… Очаквам този скок да бъде до голяма степен обърнат през следващите месеци,“ каза Стивън Стенли, главен икономист в Santander US reuters.com. Той и други отбелязват, че данните за новите жилища са известни с голямата си променливост и чести ревизии reuters.com reuters.com. Скокът също противоречи на други индикатори – доверието на строителите на жилища намалява, а лихвените проценти по ипотеките започнаха да падат по-осезаемо едва през септември reuters.com. Накратко, анализаторите отхвърлят бума през август като случайност, вероятно отразяваща намаляване на цените от строителите заради излишни наличности или просто статистически шум. При отслабващия трудов пазар в САЩ, всеки импулс на жилищния пазар може да е краткотраен, освен ако разходите за финансиране не намалеят значително reuters.com.
По-широката жилищна активност в САЩ остава заклещена в застой. Анкета на Ройтерс сред експерти по недвижими имоти този месец подчертава сдържаната перспектива: продажбите на съществуващи жилища (90% от пазара) се движат около 4,0 милиона на годишна база, рязко надолу от пика от 6,6 милиона през 2021 г. reuters.com. Собствениците на жилища, които са заключени с изключително ниски ипотечни лихви, не желаят да продават, а купувачите за първи път се сблъскват с постоянни бариери за достъпност reuters.com. Въпреки че наличността на жилища на пазара е нараснала до най-високото си ниво за десетилетието, това е отчасти защото жилищата стоят непродадени по-дълго reuters.com. Индексът S&P Case-Shiller показва, че цените на жилищата намаляват четири поредни месеца – първият устойчив спад от 2013 г. насам reuters.com. Прогнозите за цените бяха понижени: Очаква се стойността на жилищата в САЩ да нарасне само с около +2,1% през 2025 г. и +1,3% през 2026 г., далеч под предишните прогнози (3,5% годишно) reuters.com. Някои анализатори дори очакват умерени корекции на цените в бъдеще. „Търсенето на жилища ще остане слабо… може да започнем да виждаме принудителни продавачи, ако безработицата се повиши, което може да доведе до известна корекция на цените на жилищата през следващите 6–12 месеца,“ предупреди Джеймс Найтли, главен международен икономист на ING reuters.com. Въпреки това, всяко облекчение в цените за купувачите ще бъде постепенно. Всички 25 икономисти в анкетата на Ройтерс са съгласни, че спадащите лихви през 2025 г. ще помогнат за достъпността – но повечето предупреждават, че облекчението ще е минимално, тъй като се очакват само умерени спадове на ипотечните лихви reuters.com. Дори през 2027 г. се прогнозира, че 30-годишните ипотечни лихви ще бъдат средно около 6,2%, което все още е много по-високо от нивата преди 2020 г. reuters.com. На практика, американската мечта за собствен дом остава на изчакване за мнозина, като средната възраст на купувача за първи път вече е рекордните 38 години reuters.com. Както казва Найтли,това, „Купуването на жилище ще бъде недостъпно за повечето млади американци още дълго време“ reuters.com.
Ярка точка в жилищния сектор на САЩ беше новото строителство, тъй като строителите на жилища могат да предлагат намаления на лихвите и стимули, за да привлекат купувачи, които не могат да намерят достъпни съществуващи домове. Но дори и този сектор се сблъсква с трудности, тъй като икономическият растеж се забавя. Инвестициите в жилищно строителство се свиха през първата половина на 2025 г. reuters.com. Започнатите еднофамилни жилища спаднаха до близо 2½-годишно дъно на фона на излишък от непродадени нови къщи по-рано през лятото reuters.com. Строителите се оттеглят от проекти, при които не могат да осигурят печеливши маржове. Неочакваното увеличение на продажбите на нови домове през август може временно да разчисти част от инвентара, но ако през следващия месец се обърне, както се очаква, строителите може да станат още по-предпазливи през зимата.
Европа и Обединеното кралство – Охлаждащи се пазари: В Обединеното кралство и Европа жилищните пазари също се сблъскват с по-високи лихви и икономическа несигурност. В Обединеното кралство цените на жилищата започнаха да отслабват след устойчив период. Последното проучване на RICS (Кралски институт на лицензираните оценители) показа, че август е отбелязал най-широко разпространен спад на цените за последните над 18 месеца reuters.com. Балансът на цените на жилищата според RICS спадна до –19 (което означава, че много повече оценители виждат спад, отколкото ръст на цените), най-слабото ниво от началото на 2024 г. reuters.com. Търсенето от купувачи пресъхва: новите запитвания от купувачи се сринаха до най-ниското си ниво от май насам, тъй като потенциалните купувачи се оттеглят заради икономически опасения и ипотечни лихви над 6% reuters.com. „С отслабващо търсене и спад в продажбите, жилищният пазар очевидно усеща ефектите от продължаващата несигурност“, каза анализаторът на RICS Тарънт Парсънс reuters.com. Упоритата инфлация и въпросите около бъдещия курс на лихвените проценти тежат сериозно върху настроенията на купувачите reuters.com. Всъщност инфлацията в Обединеното кралство намалява бавно (все още около 7% CPI, като основната инфлация остава висока), затова пазарите очакваха Английската централна банка да задържи лихвите високи по-дълго – и тя го направи. Към това се добавят и спекулации за фискални мерки (предстоящ държавен бюджет, който може да повиши данъците върху имотите или капиталовите печалби), което кара много купувачи и продавачи да изчакват. Индексите на цените на жилищата от кредиторите все още показваха скромен годишен ръст през лятото, но инерцията се забавя. Натискът върху наемите обаче остава изключителен: проучването на RICS установи, че търсенето от наематели далеч надхвърля предлагането на наеми, което рязко повишава очакванията за наемите reuters.com. Наемодателите продават имоти или не добавят нови наеми (новите инструкции към наемодатели са паднали най-много от април 2020 г.), точно когато търсенето расте reuters.com. Това сочи към продължаваща инфлация на наемите и предизвикателства с достъпността за наемателите, дори когато ръстът на цените на жилищата се забавя. Ситуацията в Обединеното кралство обобщава по-широка европейска тенденция: докато цените на жилищата се охладиха от рекордните си върхове в много пазари (например в Скандинавия и Германия има спадове), цената на финансирането е толкова висока, че обемите на сделките са ниски, а пазарите на наеми са под напрежение.
На европейския континент жилищните пазари са силно разнообразни, но много големи градове все още изглеждат надценени спрямо фундаменталните показатели. По-специално, UBS’s Global Real Estate Bubble Index 2025 – публикуван тази седмица – класира Маями като световния град с най-висок риск от балон (подпомогнат от ръст на инвестиционните и чуждестранни покупки през последните години), следван от Токио и Цюрих ubs.com. Няколко европейски столици остават в зона на повишен риск: Амстердам, Женева и Париж са отбелязали ръст на цените, изпреварващ доходите и наемите, въпреки че Париж вече е категоризиран с нисък риск от балон поради скорошна стагнация ubs.com ubs.com. Мадрид всъщност отчете най-силен ръст на цените (коригиран спрямо инфлацията) сред световните градове през последната година ubs.com – столицата на Испания процъфтява благодарение на чуждестранни инвеститори и дигитални номади – но UBS оценява общия риск от балон в Мадрид като умерен, а не екстремен ubs.com. За разлика от това, Лондон, Милано и Ню Йорк сега се считат за градове с нисък риск от балон ubs.com, след години на ограничен ръст на цените, а в случая на Лондон – и спад на цените в реално изражение. Хонконг, Сан Франциско и Хонконг също са оценени като нискорискови в индекса ubs.com – поразителна промяна за пазари като Хонконг и Сан Франциско, които оглавяваха този списък само преди няколко години. Основният извод от проучването на UBS: цените на жилищата в световен мащаб са се изравнили (нулев реален ръст за последните 4 тримесечия), тъй като ограниченията в достъпността се усещат ubs.com. Ултраниските лихвени проценти преди това подхранваха ценови бумове, но по-високите лихви през 2023–2025 г. ги спряха, а някои прегрели пазари вече отчитат леки корекции. Рискът от рязък спад на цените изглежда овладян в повечето градове благодарение на все още стабилната заетост и по-строгите кредитни стандарти след 2008 г. Въпреки това, ерата на бързите ценови ръстове приключи засега и жилищният пазар навлиза в това, което може да се нарече фаза на бавна стагнация в световен мащаб.
Китай – Задълбочаващ се спад, призиви за подкрепа: В Китай, вторият по големина пазар на недвижими имоти в света, остава затънал в безпрецедентен спад. Новите цени на жилищата падат месец след месец в повечето градове (повече от година на спад) въпреки десетки правителствени мерки за облекчаване. Продажбите на имоти по площ са намалели с около 5–7% на годишна база до август fxempire.com. Инвестициите в развитие на недвижими имоти са се сринали с 12,9% през първите осем месеца на 2025 г. fxempire.com, което отразява спирането на проекти от страна на предприемачите поради недостиг на средства. Настроенията са на дъното: индексът на климата в китайския сектор на недвижимите имоти пада пети пореден месец, до 93,0 (където 100 = неутрално настроение) fxempire.com. Потребителското доверие в Китай също е разбито, главно заради срива на жилищния пазар – индексът на потребителското доверие падна до 87,9 през юни, близо до най-ниското си ниво в историята fxempire.com. Продължаващата криза в сектора на имотите е ключов фактор, който дърпа надолу по-широкия икономически растеж на Китай и тласна страната към ръба на дефлация по-рано тази година.
На фона на тази криза, Пекин е под натиск да действа по-решително. Тази седмица, забележителен публичен призив за действие дойде от Хуан Ипинг, виден икономист и бивш съветник в централната банка. Той призова китайските власти да отпуснат фискална подкрепа за стабилизиране на жилищния пазар, като отбеляза, че „предвид системното въздействие на недвижимите имоти върху макроикономическите колебания, стабилизирането на този сектор е от решаващо значение за поддържане на възходящия импулс в по-широката икономика“ fxempire.com. С други думи, секторът на недвижимите имоти е твърде голям, за да бъде оставен да фалира – той пряко засяга работните места в строителството, финансите на местните власти, банките и богатството на домакинствата. Без обрат в жилищния сектор, надеждите на Китай за възстановяване, водено от потреблението, остават слаби. Политиците вече са облекчили някои ограничения за покупка на жилища (много градове вече позволяват по-ниски първоначални вноски и по-лесни ипотечни правила, особено за купувачи за първи път или за хора, които искат да подобрят жилището си). Ипотечните лихви в Китай също бяха намалени – едногодишният основен лихвен процент по заемите е намален до 3,45% след намаления по-рано през 2025 г. – а местните власти въведоха субсидии. Но засега тези стъпки не са спрели спада на цените или възстановили доверието на купувачите. Затова гласове като този на Хуан призовават за по-смели действия, възможно директни държавни разходи или данъчни стимули, насочени към жилищния сектор. Има слухове за предстояща стимулираща програма, фокусирана както върху достъпното жилищно строителство, така и върху завършването на замразени проекти на затруднени предприемачи.
Положението на китайските строителни предприемачи също продължава да е във фокуса на медиите. Country Garden, някога най-големият строител в Китай, на косъм избегна фалит няколко пъти през последните седмици и в момента преминава през мащабна офшорна преструктуризация на дълг за 14 милиарда долара reuters.com reuters.com. Компанията предупреди през август, че загубата ѝ за първата половина на годината може да надхвърли 18 милиарда юана (над 2,5 милиарда долара) поради 50% срив в предаването на жилища и големи обезценки reuters.com reuters.com. Evergrande – чийто фалит през 2021 г. постави началото на тази криза – също остава в неизвестност, след като беше наредено от регулаторите да бъде ликвидирана, а основателят ѝ е под разследване. По-малките строители също изпитват затруднения с плащанията; източници твърдят, че Sunac, например, може да не успее да изплати предстоящ падеж по облигации, което предвещава нова вълна от офшорни фалити reuters.com. С две думи, китайският имотен сектор все още търси дъното си. Надеждата е, че комбинация от постепенна политическа подкрепа, по-лесен достъп до кредити и време ще позволят на продажбите да се стабилизират до края на 2025 г. reuters.com reuters.com. Прогнозите на рейтинговите агенции, като тази на S&P, предполагат възможна „стабилизация към втората половина на 2025 г.“, ако политиките успеят reuters.com. Засега обаче данните остават мрачни – и светът наблюдава дали Пекин ще отстъпи и ще отпусне по-голям спасителен пакет, за да предотврати продължително забавяне на икономиката.
Търговски и индустриални имоти: напрежение и възможности
Съединени щати – Проблеми с регулирания наем и огнища на затруднения: Пазарът на търговски недвижими имоти в САЩ представя смесена картина. Някои сектори, като многофамилните жилищни сгради, бяха относително устойчиви – особено в градове с голямо търсене – но дори там се появяват пукнатини под натиска на високите лихвени проценти и по-строгите регулации. Драматичен случай се появи в Ню Йорк: 93 жилищни сгради (с над 5 100 апартамента с регулиран наем), собственост на Pinnacle Group на наемодателя Джоел Уийнър, отиват на търг, след като собственикът подаде молба за фалит therealdeal.com. Съдебните документи разкриват, че портфолиото, което до голяма степен е подчинено на правилата за регулиране на наемите в Ню Йорк (които ограничават увеличенията на наема), не е могло да покрие дълговете си на фона на нарастващи разходи. Фалиралите собственици дължат над 564 милиона долара на кредитор therealdeal.com. Те посочват множество натиски – високи лихвени проценти, инфлация на оперативните разходи, слабо събиране на наеми по време на COVID и строги закони в полза на наемателите, които ограничават приходите – като причини за финансовия си крах therealdeal.com therealdeal.com. Нарушенията на жилищния кодекс също са се натрупали, тъй като поддръжката е била отлагана в тези сгради с ограничени средства therealdeal.com. Ситуацията подчертава как дори обикновено стабилният сектор на жилищните наеми може да се разклати, когато разходите за финансиране скочат, а регулациите стеснят маржовете. Реформите в закона за наемите в Ню Йорк от 2019 г., които значително ограничиха възможността на наемодателите да увеличават регулираните наеми или да дерегулират жилища, значително намалиха оценката на имотите с регулиран наем. В комбинация с просрочени наеми след пандемията и сега 7% лихви по ипотеките, някои собственици са „под вода“. Eastdil Secured търси купувачи за портфолиото от 93 сгради, като десетки заинтересовани страни са подписали споразумения за поверителност therealdeal.com. Наблюдателите следят тази принудителна продажба като барометър за стойността на многофамилните активи в среда на високи лихви. Възможно е да доведе до нови собственици, които ще внесат свеж капитал за ремонти – но вероятно на значително по-ниска цена, което ще преоцени цените на жилищните сгради в Ню Йорк.
От положителната страна, слънчеви петна съществуват в търговските недвижими имоти в САЩ. Индустриалните имоти (като складове и дистрибуционни центрове) продължават да се възползват от бума на електронната търговия и логистиката, макар че растежът се е охладил спрямо пика през 2021 г. И се появи нова звездна подсфера: центрове за данни. Експлозията на облачните изчисления и AI натоварванията предизвикаха огромно търсене на пространство за центрове за данни, което сега е един от най-търсените сегменти в търговските имоти. Големи технологични компании и AI стартъпи се надпреварват да осигурят капацитет за сървърни стелажи, което води до рекордно ниска вакантност (под 3% на ключовите пазари на центрове за данни в САЩ) и нарастващи наеми ciodive.com. REITs и частни инвестиционни фондове се насочиха масово към придобивания и развитие на центрове за данни. Всъщност, центровете за данни оглавиха списъка с целеви активи за много инвестиционни тръстове за недвижими имоти тази година, като делът на сектора в портфейлите на REIT се е увеличил с 15% на годишна база costar.com. Тази седмица донесе пример, привличащ вниманието, за инвестиционната привлекателност на бума на центровете за данни: Бившият министър на енергетиката на САЩ Рик Пери съосновава нов разработчик на центрове за данни, наречен Fermi, който се стреми да стане публична компания. Fermi REIT подаде заявление за първично публично предлагане (IPO) в САЩ с целева оценка до 13,16 милиарда долара reuters.com – поразителна сума за компания, създадена едва тази година. Fermi планира да набере около 550 милиона долара чрез продажба на акции на Nasdaq и Лондонската борса reuters.com reuters.com. Амбицията на начинанието е зашеметяваща: Fermi цели да изгради „най-големия енергиен и информационен комплекс в света“ в Тексас, наречен Project Matador reuters.com. Предложеният кампус от 5 236 акра в Амарило в крайна сметка ще осигурява 11 гигавата мощност (от комбинация от ядрена, природен газ и слънчева енергия) за клъстер от хипер-мащабни центрове за данни до 2038 г. reuters.com. До края на 2026 г. се надяват да имат 1 GW капацитет онлайн reuters.com. По същество, Fermi предлага огромен парк от центрове за данни, фокусиран върху AI, със собствено енергийно производство – новаторски подход за осигуряване на енергийна сигурност за фермите за данни. Въпреки това, скептиците отбелязват, че Fermi все още е без приходи и е на години от завършване. Стратегът за IPO на Renaissance Capital Мат Кенеди предупреди, че макар „AI безспорно е инвестиционната история на живота“, Fermi на този етап е „все още само история“ – високата ѝ оценка ще тества апетита на инвеститорите към спекулативни REIT-и в етап на развитие reuters.com. „Много е амбициозно… Ключът е какви договори могат да сключат,“ каза Кенеди, подчертавайки, че основни наематели или облачни клиенти ще трябва да се ангажират, за да стане проектът жизнеспособен reuters.com. IPO-то на Fermi, ако се цени близо до целта, ще подчертае апетита за всичко, свързано с AI на пазарите тази година. То също така е пример за това как се развива недвижимата собственост: индустриалният сектор вече обхваща и дигитална инфраструктура като центровете за данни, коитосе разглеждат все повече като „четвъртата комунална услуга“ на съвременните икономики (след водата, електричеството и телекомуникациите).Европа – Търговската „Зомбиленд“: Нито един регион не е усетил въздействието на по-високите лихвени проценти върху търговските недвижими имоти по-остро от Европа. Анализ на Ройтерс откровено описа търговския имотен пазар в Европа като „заседнал в зомбиленд“ – нито мъртъв, нито възстановяващ се reuters.com reuters.com. Обемите на сделките са се сринали до почти десетгодишни минимуми, тъй като купувачите и продавачите остават далеч един от друг по отношение на цената, а разходите за финансиране правят сделките непривлекателни. През първото тримесечие на 2025 г. продажбите на търговски имоти в Европа възлизат на едва 47,8 млрд. евро, което е едва половината от нивото в началото на 2022 г. reuters.com. Предварителните данни за второто тримесечие показват, че трансграничните инвестиции в имоти в EMEA са намалели с около 20% на годишна база – най-лошият април–юни за последните десет години reuters.com. Инвеститорите са в патова ситуация: потенциалните купувачи чакат изгодни сделки при затруднени активи, докато много собственици и банки „удължават и се преструват“ – т.е. удължават матуритетите на заемите, преструктурират дълга и се надяват стойностите да се подобрят – вместо да продават на загуба reuters.com. „Имаме ‘зомбиленд’… няма възстановяване, блокирани активи, няма връщане на ликвидност,“ казва Себастиано Феранте, ръководител на европейските недвижими имоти в американския фондов гигант PGIM, обобщавайки настроението reuters.com.
Болката е широко разпространена във всички сектори. Офис сградите са особено силно засегнати – хибридната работа е намалила търсенето, а нарастващата доходност е сринала оценките, оставяйки много емблематични кули да струват далеч по-малко от преди пандемията. По-старите, енергийно неефективни офиси на второстепенни локации са практически непродаваеми на каквато и да е разумна цена; те са типичните „заклещени активи“ на днешния пазар reuters.com. Дори някога горещи категории като центрове за данни усещат натиск в Европа, според Ройтерс, поради свръхпредлагане в някои райони и по-високи капиталови разходи reuters.com (въпреки че това контрастира с тенденцията в САЩ). Търговските имоти (напр. крайградски търговски центрове) продължават да тънат в застой с малко купувачи, тъй като електронната търговия и променящите се потребителски навици структурно намаляват търсенето reuters.com. Една област, която все още привлича интерес, е жилищата под наем: многофамилните жилищни активи в Европа, особено на пазари с недостиг като Германия, остават привлекателни за инвеститори, търсещи стабилен доход reuters.com. Но дори и там сделките са бавни, защото продавачите не искат да отстъпят от цената, тъй като дългосрочните фундаментални показатели са положителни. Някои инвеститори най-накрая предприемат действия за разрешаване на проблемни ситуации, което може да размрази пазара. Банки и собственици започват да разпродават проблемни активи в определени случаи. Например в Германия, известният небостъргач Трианон във Франкфурт – чиито собственици подадоха молба за несъстоятелност – беше пуснат за продажба от администратор, което е рядък тест за крехкия офис пазар в Германия reuters.com. В Лондон Brookfield тихомълком се опита да продаде офис кулата си CityPoint, но прекрати продажбата, когато офертите се оказаха твърде ниски; вместо това преструктурира заема на имота reuters.com. Тези примери показват, че макар откриването на цените да е болезнено, то вече е в ход. „В някои части на пазара възстановяването вече е в напреднал етап,“ отбелязва Сесил Рето от инвестиционното подразделение на Phoenix Group, имайки предвид определени активи като добре наети логистични складове и хотели, които намират купувачи reuters.com. „Въпреки това има непопулярни активи и сектори, където почти няма ликвидност и предстои още болка,“ добавя тя reuters.com. Наистина, индексите на настроенията в индустрията са на многогодишни минимуми: доверието на инвеститорите в европейските недвижими имоти спадна до най-ниското си ниво от над година през юни, според проучването на INREV reuters.com. Историята се повтаря и в САЩ, където настроенията също се влошиха тази година, тъй като разходите по заемите скочиха reuters.com. Изглежда, че едва когато продавачите напълно признаят новата ценова реалност – потенциално 20–30% по-ниски стойности от пика за много търговски активи – обемите на сделките могат да се възстановят. Дотогава търговският сектор в Европа вероятно ще се движи в „зомби“ режим, с минимален растеж и огнища на затруднения.Едно положително развитие за Европа е, че лихвените проценти може скоро да се стабилизират или дори да започнат да спадат, което постепенно би могло да подобри перспективите. Ако инфлацията продължи да намалява, централните банки може да започнат да намаляват лихвите през 2024 г., снемайки натиска върху капиталовите доходности на имотите и финансирането. Освен това, частният капитал е в изобилие и изчаква – множество частни инвестиционни фондове и управляващи активи набират опортюнистични фондове за недвижими имоти, очаквайки да се възползват от разпродажби на затруднени активи. Данните показват, че частните кредитни фондове (които отпускат заеми за недвижими имоти) са набрали близо 40 милиарда долара в Европа през първата половина на 2025 г., почти двойно повече от набирането на средства за фондове за дялово участие в недвижими имоти reuters.com, тъй като инвеститорите виждат по-голям шанс за печалба чрез отпускане на заеми с висока доходност, отколкото чрез директна покупка на имоти. В крайна сметка този капитал би трябвало да помогне за рефинансиране или преструктуриране на проблемни активи, но това е бавен процес.
Основни сделки и пазарни движения
На фона на тези противоположни тенденции, няколко големи сделки и инвестиционни движения в края на септември променят глобалния пейзаж на недвижимите имоти:
- Брокерски гиганти се сливат: В жилищния сектор на САЩ две от най-големите брокерски компании в страната се обединяват в сливане, което привлича вниманието на медиите. Compass Inc. се съгласи да придобие Anywhere Real Estate (майката компания на Coldwell Banker, Century 21 и Sotheby’s International Realty) в сделка на стойност около $4,2 милиарда reuters.com (приблизително $10 милиарда с включени дългове, според други източници). Обявено на 22 септември, това сливане ще създаде колос с над 300 000 агенти в повече от 100 държави, превръщайки го в най-голямата жилищна брокерска компания в света по брой агенти и обем. Сделката се очаква да трансформира брокерската индустрия, която е под натиск от нарастващи технологично ориентирани конкуренти и ниски маржове на печалба. С обединението си Compass (относително нова технологична брокерска компания, подкрепена от рисков капитал) и Anywhere (традиционен франчайзодател на утвърдени марки като Coldwell Banker и Corcoran) целят да постигнат мащаб и синергии в разходите. Те ще имат доминиращ дял на много пазари и ресурси за инвестиции в изкуствен интелект, анализ на данни и потребителски платформи. Въпреки това, комбинацията привлече и регулаторно внимание. FINRA (саморегулаторът на Уолстрийт) разследва подозрителна търговска активност в Douglas Elliman (брокерска компания, търгувана на борсата), свързана с по-ранни оферти за придобиване с участието на Anywhere reuters.com reuters.com. През май стана ясно, че Anywhere е направила оферта за Douglas Elliman, което повиши акциите на Elliman с 50% reuters.com. Тези преговори в крайна сметка се провалиха през юни reuters.com reuters.com – и Anywhere се насочи към сливане с Compass. Разследването на FINRA проверява дали е имало вътрешна търговия преди тези новинарски съобщения reuters.com reuters.com. Независимо от това, сливането Compass-Anywhere продължава напред и се очаква да бъде финализирано догодина, при условие че получи одобрение от акционерите и антимонополните органи. Анализаторите казват, че обединението може да помогне на компаниите да намалят дублиращинамалят разходите в труден жилищен пазар, но интегрирането на хиляди офиси и различни системи ще бъде предизвикателство. Това е смела залог, че по-голямото е по-добро в брокерството, дори когато индустрията е изправена пред натиск върху комисионните и нови модели с отстъпки.
- Възраждане на REIT в Сингапур: В Сингапур пазарът на първично публично предлагане (IPO) отбеляза голям успех, който може да съживи набирането на средства за недвижими имоти в Югоизточна Азия. Centurion Accommodation REIT дебютира на Сингапурската борса на 25 септември, след като набра 771,1 милиона сингапурски долара (~599 милиона щатски долара) във второто по големина IPO в града-държава за годината reuters.com. REIT – подкрепен от Centurion Corp и притежаващ портфолио от 14 имота за настаняване (включително студентски общежития и работнически общежития) в Сингапур, Великобритания и Австралия – започна търговията на цена от 0,98 сингапурски долара, 11,4% над IPO цената си от 0,88 сингапурски долара reuters.com. Силният ръст в първия ден показва здрав апетит от страна на инвеститорите. До обяд дяловете се задържаха около 0,975 сингапурски долара, въпреки че по-широкият индекс Straits Times спадна reuters.com. Пазарни експерти приветстваха успеха на IPO-то като знак, че пазарът на акции в Сингапур възвръща инерция. „Успешното REIT IPO… сигнализира завръщането на REIT IPO-тата на пазара и се очаква да повиши доверието на спонсорите в използването на SGX за реализиране на капиталови печалби,“ каза Тей Хуи Линг, анализатор в Deloitte за сделки в Югоизточна Азия reuters.com. Това е второто значимо REIT листване в Сингапур тази година – след IPO-то на NTT за 773 милиона долара през юли (най-голямото листване на SGX за последните четири години) reuters.com. С листването на Centurion, Сингапур вече е набрал повече средства от IPO през 2025 г. (~1,46 милиарда долара), отколкото съседите Индонезия или Малайзия reuters.com. Усилията на правителството да привлече листвания – включително 20% данъчно облекчение за компании, които избират SGX – изглежда дават резултат reuters.com. В тръбопровода се подготвят сделки: Boustead индустриален REIT и здравен тръст са сред предстоящите кандидати за IPO reuters.com. За инвеститорите, REIT-овете в Сингапур предлагат доходност от 5–7%, подкрепена от стабилността на града. Centurion REIT конкретно предоставя експозиция към нишов, но стабилен сегмент (жилища за студе(студенти и работници мигранти), с оценена стойност на портфейла от 1,8 милиарда S$ reuters.com. Успешният му дебют може да насърчи повече собственици на активи в Азия да обмислят отделяне на REIT, за да отключат стойност.
- Глобалните инвеститори пренареждат портфейлите си: На други места институционалните инвеститори продължиха да коригират своите стратегии за недвижими имоти в светлината на макроикономическите тенденции. Появиха се съобщения, че някои големи инвеститори пренасочват средства към частен кредит и инфраструктура за сметка на дяловото участие в недвижими имоти, предвид по-високите доходности на облигациите. Например, данни на Preqin показват, че набирането на средства за частен кредит в Европа далеч изпреварва фондовете за недвижими имоти тази година reuters.com, което подсказва, че инвеститорите предпочитат да отпускат заеми на собственици на имоти (печелейки високи лихви), вместо да купуват имоти директно в момента. Освен това някои високопрофилни активи смениха собственика си: в Близкия изток, източници твърдят, че суверенни фондове от Залива търсят първокласни европейски имоти с отстъпка, използвайки силната си парична позиция. А в САЩ се наблюдаваше активност при сливания и придобивания на търговски имоти – например, офис REIT в Sunbelt е получил предложение за изкупуване (докато активисти оказват натиск върху REIT-ове, чиито цени на акциите се търгуват с големи отстъпки спрямо стойността на активите). Макар не всички сделки да са публични, в индустрията се говори, че може да видим още приватизационни сделки за листвани компании за имоти, ако разликите във валуациите се запазят.
Ако погледнем всички тези развития, става ясно, че глобалният пазар на недвижими имоти е в период на значителен преход. Новините от изминалата седмица обобщават борбата между противоположни сили:
- Монетарното затягане рязко спря прегрели пазари (от Торонто до Франкфурт и Сидни), но монетарното облекчаване вече започва предпазливо, давайки лъч надежда за края на 2025 г. и след това.
- В жилищния сектор виждаме джобове на устойчивост (ново строителство в САЩ, избрани глобални градове като Мадрид), дори когато високите лихви по принцип задушават търсенето и налагат преосмисляне на очакванията.
- Търговските имоти са разделени: активите на новата икономика (като центрове за данни и логистични бази) привличат капитал и разширяване, докато традиционните активи (офиси, молове) са изправени пред екзистенциална нужда от преориентиране или рефинансиране.
- Големите играчи консолидират и реорганизират – било чрез сливания като Compass-Anywhere, или чрез отделяне на активи в REIT-ове – за да се позиционират по-добре за новата среда.
- Политиците и регулаторите все повече са във фокуса, тъй като техните решения за лихвени проценти, жилищни регулации или стимулиращи мерки могат да определят дали пазарът на имоти ще има меко приземяване или по-дълбок спад. От потенциалното жилищно спасяване в Китай до местните дебати за контрол на наемите, политиката вече е ключов фактор за съдбата на имотния пазар.
Докато приключваме третото тримесечие на 2025 г., инвеститорите и наблюдателите на индустрията ще следят внимателно траекторията на инфлацията и лихвените проценти през следващите месеци. Ако инфлацията продължи да отслабва, централните банки биха могли да ускорят намаляването на лихвите през 2026 г. – сценарий, който постепенно ще възстанови достъпността на жилищата и търговските оценки. Обратно, ако инфлацията се окаже устойчива, режимът на „по-високи лихви за по-дълго“ може да удължи болката в чувствителните към лихвите сектори на недвижимите имоти.
Засега новините от 24–25 септември 2025 г. рисуват картина на пазар в преход: моменти на оптимизъм (изненадващ ръст на продажбите, успешни първични публични предлагания, трансформиращи сделки), балансирани от подводни течения на напрежение (дългови тежести, фалити и дългите сенки на последния бум). С две думи, глобалният пазар на недвижими имоти преживява камшичен удар – и всички погледи са насочени към това дали следващите месеци ще донесат повече стабилизиращи сили или нови сътресения за този ключов стълб на световната икономика.
Източници:
- Reuters – Данни и анализ на продажбите на нови жилища в САЩ reuters.com reuters.com, Контекст на намаляването на лихвения процент от Фед reuters.com, Анкета за перспективите на жилищния пазар в САЩ reuters.com reuters.com, Новини за сделката Compass-Anywhere reuters.com, Подробности за разследването на FINRA reuters.com reuters.com, Политика и перспективи за жилищния пазар в Китай fxempire.com reuters.com, Анализ на „зомби земята“ в Европа reuters.com reuters.com, Първично публично предлагане на Centurion REIT reuters.com reuters.com, Първично публично предлагане на Fermi data center REIT reuters.com reuters.com.
- The Real Deal – Търг на сгради с регулирани наеми в Ню Йорк (портфолио на Джоел Уинър) therealdeal.com therealdeal.com.
- Sixth Tone – Китай облекчава правилата за покупка на имоти за чуждестранни купувачи sixthtone.com sixthtone.com.
- UBS – Основни моменти от Глобалния индекс на имотния балон 2025 ubs.com ubs.com.
