···

Бум или забавяне? Вътре в изненадващите тенденции на имотния пазар в Джаксън Хоул за 2025 и прогноза за 2028

септември 26, 2025
by
Boomtown or Slowdown? Inside Jackson Hole’s Surprising 2025 Real Estate Trends and 2028 Outlook

Ключови факти

  • Цените на жилищата леко се охлаждат: Медианната продажна цена в Джаксън Хоул се задържа около 1,78 милиона долара в средата на 2025 г., което е спад с около 11% на годишна база спрямо пика през 2024 г., въпреки че средната продажна цена остана висока – около 4,3 милиона долара поради продължаващите продажби на луксозни имоти kwjacksonhole.com. Дори след охлаждането след пандемията (4,8% спад в средната цена през 2024 спрямо 2023 г. jacksonhole-real-estate.com), цените остават близо до рекордни нива и луксозните имоти рутинно надхвърлят 10–20 милиона долара kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com.
  • Продажбите се възстановяват и обемът расте: След спокоен 2023 г., транзакционната активност се засили през 2025 г.. През първата половина на 2025 г. имаше приблизително 8% повече продажби в сравнение със същия период на 2024 г. kwjacksonhole.com, а общият паричен обем скочи с 14–16% на годишна база kwjacksonhole.com. Продажбите на висок клас водеха тенденцията – почти 75% от продажбите на еднофамилни къщи през първото тримесечие бяха над 5 милиона долара kwjacksonhole.com – но продажбите на средния клас апартаменти/таунхауси също нараснаха с около 30% с успокояване на цените kwjacksonhole.com.
  • Облекчаване на ниските наличности: Наличностите все още са исторически ограничени, но се подобряват. Активните обяви в средата на 2025 г. бяха нараснали с около 16% спрямо година по-рано (283 имота)kwjacksonhole.com, като най-накрая дават на купувачите малко повече избор след недостига на имоти по време на пандемията. Въпреки това, предлагането остава изкривено към високия клас – напр. 40% от обявите за еднофамилни къщи са над $8 милиона kwjacksonhole.com – а опциите на начално ниво под $3 милиона са оскъдни (само около 23% от обявите за къщи kwjacksonhole.com). Много собственици, които са купили по време на бума от COVID, не продават, което поддържа ограничените наличности.
  • Златна мина за инвеститори при наеми: Пазарът на ваканционни наеми в Джаксън Хоул носи едни от най-високите доходи в Скалистите планини. Имотите за краткосрочен наем (Airbnb) средно носят около $70,800 годишен приход с висока нощна ставка от $562 и около 46% заетост airroi.com airroi.com. Търсенето на жилища, зонирани за краткосрочен наем, е изключително силно – такива имоти са съставлявали около 45% от всички продажби на апартаменти/таунхауси в началото на 2025 г. kwjacksonhole.com. С процъфтяващ туризъм в този целогодишен курорт, типичните капиталови доходности остават привлекателни въпреки поскъпването на жилищата.
  • Нови проекти набират скорост: Инвеститорите залагат сериозно на бъдещето на Джаксън. Големи проекти са в процес на подготовка – от луксозен хотел с 109 стаи + апартаменти на North Cache Street (одобрен средата на 2025 г.) jacksonwy.gov до 60 нови курортни апартамента в Snow King Mountain (с 12 жилища за работещи) jacksonwy.gov. Над 1 400 нови жилища (70% с ограничение за местни жители) бяха одобрени в Northern South Park – най-големият жилищен проект в Джаксън от десетилетия kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. А 219 достъпни/работнически жилища бяха в строеж към началото на 2025 г., за да се помогне на местната жилищна криза tetoncountywy.gov. Тези проекти целят да облекчат недостига на жилища и да модернизират пазара до 2026–2028 г.
  • Промени в зонирането и политиките: Местните власти стриктно управляват растежа. През 2024 г. град Джаксън въведе мораториум върху нови търговски сгради над 35 000 кв. фута в центъра, за да ограничи прекалено големите проекти, докато се актуализират правилата за използване на земята jacksonwy.gov. Окръг Титон също разшири зоната за природни ресурси през 2025 г., обхващайки целия окръг, което означава, че всеки имот вече подлежи на екологична оценка при разрешителниjacksonholerealestatereport.com. По-строги защити за дивата природа, наклоните и местообитанията (и многостепенни оценки според екологичната чувствителност) ще влияят на бъдещото строителствоjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Междувременно щатските и местните власти насърчават мерки в подкрепа на жилищното строителство (като Northern South Park), за да балансират опазването с нуждите за работнически жилища.
  • Текущи подобрения на инфраструктурата: Вълна от инвестиции в инфраструктурата съпътства растежа на недвижимите имоти. Пътни проекти по магистрала 22 (нов мост над река Снейк, ремонти на свлачища на прохода Титон) подобряват ключови коридори dot.state.wy.us dot.state.wy.us. През 2025 г. започна строителството на транзитен център от 2 100 кв. фута с 400 паркоместа в Стилсън (близо до Уилсън), с цел да се намали трафикът към Джаксън и Титон Вилидж tetonbuildgrant.com. Летището Джаксън Хоул е в средата на многогодишни подобрения (рехабилитация на пистата, разширени площадки за размразяване, нови административни сгради), за да се повишат безопасността и капацитетът до 2026 г. jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Тези инвестиции в транспорта, пътищата и летището подобряват дългосрочната достъпност – плюс за туризма, пътуващите и стойността на имотите.
  • Прогноза до 2028 – Силен, но избирателен пазар: Траекторията на пазара на недвижими имоти в Джаксън Хоул остава възходяща, но се забавя. Ограниченият предлагане – само около 3% от земята в окръг Титон е частна и подлежи на застрояване (97% е защитена държавна земя) jacksonhole-real-estate.com – ще продължи да поддържа високите стойности на имотите. До 2028 г. се очаква цените на жилищата да останат високи или да се покачат умерено, а не да се сринат, поради постоянния интерес от заможни купувачи, търсещи данъчните предимства и алпийския начин на живот в Уайоминг (в Уайоминг има без щатски данък върху доходите jacksonhole-real-estate.com). Все пак, следпандемичната еуфория се е охладила до по-балансиран пазар: купувачите имат повече влияние отколкото през 2021 г., а продавачите трябва да определят стратегически цени, за да привлекат оферти, тъй като предлагането леко нараства kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Икономическите условия ще окажат влияние – по-високите лихвени проценти направиха купувачите по-предпазливи през 2023–24 г., но евентуално намаляване на лихвите до 2026 г. може да отприщи нова вълна от търсене kwjacksonhole.com. Инвеститорите в наеми трябва да очакват стабилна доходност, въпреки че новите местни регулации за краткосрочни наеми остават непредвидим фактор. Като цяло, освен при голям спад, Джаксън Хоул е на път да запази статута си на ултра-престижен пазар до 2028 г., с постепенен растеж, продължаващо луксозно строителство и постоянен интерес както от купувачи за начин на живот, така и от инвеститори в този желан планински анклав.

Общ преглед на пазара (2025)

Пазарът на недвижими имоти в Джаксън Хоул през 2025 г. е в повратна точка. След метеоритния ръст през 2020–2021 г., последната година донесе постепенна нормализация. Цените са леко охладени от рекордните си върхове, а предлагането – макар и все още ограничено – най-накрая се увеличава, което води до признаци на по-балансиран пазар. Първата половина на 2025 г. отчете значително по-голям обем продажби спрямо 2024 г., което сигнализира за възстановено доверие на купувачите въпреки по-високите лихви mountainstandardrealty.com. Купувачите и продавачите сега коригират стратегиите си: купувачите си връщат част от преговорната сила с увеличаването на опциите, докато продавачите се изправят пред по-взискателен пазар, който възнаграждава реалистичните цени и добрата подготовка на имотите.

Няколко динамики определят пейзажа през 2025 г.:

  • Устойчивост на лукса, възраждане на средния сегмент: Сегментът на ултра-луксозните имоти остава стабилен. Джаксън Хоул беше един от най-скъпите планински пазари в САЩ, до скоро на второ място след Аспен jacksonhole-real-estate.com. През 2024 г. той падна до 5-ия най-скъп курортен пазар по средна цена, тъй като други райони отчетоха по-големи скокове jacksonhole-real-estate.com. Но не се заблуждавайте – търсенето на трофейни имоти продължава. До момента през 2025 г. почти 1 от 4 продажби на жилища е надхвърлила 10 милиона долара kwjacksonhole.com. Това задържа средната продажна цена около 4–6 милиона долара в някои тримесечия kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. В същото време пазарът на средния клас (напр. апартаменти и семейни жилища за местни жители) отново се активизира след затишие. През първото тримесечие на 2025 г. сделките с апартаменти/таунхауси са скочили с 20% на годишна база kwjacksonhole.com, тъй като цените се стабилизираха и някои продавачи станаха по-гъвкави по отношение на условията kwjacksonhole.com. Купувачите, които бяха изтласкани от пазара по време на COVID бума, внимателно се завръщат, особено с лекото понижение на ипотечните лихви в началото на 2025 г. (лихви под 7%), което повишава доверието kwjacksonhole.com.
  • Инвентаризация: Повече облекчение за купувачите: Една от най-големите промени през 2025 г. е увеличението на предлаганите за продажба жилища. Към средата на годината имаше около 283 активни обяви, което е ръст от ~16% спрямо година по-рано kwjacksonhole.com. Това бележи дългоочаквано увеличение на предлагането след рекордни недостиги – припомнете си, че в началото на 2022 г. имаше наддавания за много малко обяви. Сега новите обяви излизат на пазара с по-равномерен темп (особено през лятото), давайки на купувачите повече избор. Не всички сегменти са еднакво обслужени, обаче. Сегментите на начално и средно ценово ниво остават с недостатъчно предлагане – при еднофамилните къщи, всичко под ~$3 милиона се изкупува бързо и представлява само ~23% от обявите към средата на 2025 г. kwjacksonhole.com. Луксозните имоти са се увеличили най-много (много собственици тестват пазара с премиум цени). Всъщност, над 40% от обявените къщи са с цена над $8 милиона kwjacksonhole.com. Това пренасищане в горния сегмент означава, че продавачите на луксозни имоти се сблъскват с конкуренция, докато купувачите, които търсят имоти над ~$5–8 милиона, имат по-голяма възможност за договаряне в сравнение с предишни години. Като цяло, макар и умерено, увеличението на предлагането измества пазара от изключително изгодна за продавачите позиция към по-неутрална основа.
  • Пазарно настроение – предпазлив оптимизъм: Настроението през 2025 г. е смесица от предпазливост и оптимизъм. От една страна, макроикономическата несигурност (повишаващи се лихвени проценти, волатилност на фондовия пазар) накара някои купувачи и продавачи да се колебаят в края на 2023 и началото на 2024 г. mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. От друга страна, Джаксън Хоул продължава да се представя по-добре от много национални пазари, благодарение на уникалната си привлекателност mountainstandardrealty.com. До средата на 2025 г. потребителското доверие на местно ниво се възстановява – подкрепено от пролетно покачване на фондовия пазар и усещането, че цените тук рядко падат за дълго mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Брокерите съобщават, че „натрупаното търсене“ от тихия период вече се реализира: имотите, които са добре оценени, се продават бързо, а за желаните имоти в средния ценови клас отново има множество оферти. В същото време, купувачите са по-чувствителни към стойността в сравнение с периода на еуфория. Както отбелязва един местен брокер, „днешните купувачи са изключително чувствителни към цената… Жилища с неправилна цена рискуват да останат дълго на пазара“ kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Наистина, през първото тримесечие средният брой дни на пазара за продадени имоти спадна с около 20% (тъй като продавачите станаха по-реалистични), но средният DOM за активните обяви беше много по-висок – знак, че надценените имоти остават непродадени kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Този климат възнаграждава информираните, стратегически играчи и от двете страни на сделката.

В обобщение, пазарът през 2025 г. остава на високи нива, но се нормализира. За първи път от години купувачите могат да преговарят и инспектират без паника, докато продавачите се сблъскват с реалността, че дори в Джаксън Хоул цените не вървят само нагоре по права линия. Останалата част от 2025 г. изглежда готова за продължаваща силна активност – сключените сделки бяха с почти 38% повече в началото на лятото в сравнение с 2024 г. kwjacksonhole.com – но с по-здравословен баланс между предлагане и търсене. Следва да разгледаме по-задълбочено всеки сегмент от имотите (жилищни, търговски и инвестиционни имоти) и тенденциите, които всяка група участници на пазара трябва да има предвид.

Жилищни имоти: Високи цени и големи залози за домовете

Жилищните имоти (къщи, апартаменти и земя) са в основата на пазара в Джаксън Хоул, а 2025 г. донесе смесица от леки корекции и продължаваща сила в този сектор. Ето разбивка по подкатегории:

Еднофамилни къщи

След изключителен ръст, цените на еднофамилните къщи се задържат на високи нива. Медийната цена на еднофамилна къща достигна около 3,16 милиона долара към средата на 2025 г., което е с 14% повече на годишна база kwjacksonhole.com – стабилен ръст, но далеч по-умерен от над 30% годишни скокове през 2020–21 г. Средната продажна цена на къща скочи до 6,7 милиона долара (+34% на годишна база) kwjacksonhole.com, повлияна от няколко ултралуксозни сделки над 10–20 милиона долара (включително една над 50 милиона долара в края на 2024 г., която постави рекорд) kwjacksonhole.com. Тези данни подчертават двойствената същност на Джаксън: няколко мегасделки могат да изкривят “средните” цени, дори когато типичните семейни домове (ако изобщо може да се нарече “типична” къща за 3 милиона долара) поскъпват по-устойчиво.

Ключово е, че обемът на продажбите на къщи остава стабилен. Броят на сделките с еднофамилни жилища в началото на 2025 г. е приблизително непроменен или леко нараснал (+2% на годишна база към средата на годината) kwjacksonhole.com, но забележително е, че е с 47% по-висок през първото тримесечие на 2025 г. спрямо първото тримесечие на 2024 г. kwjacksonhole.com, тъй като купувачите се възползваха от увеличеното предлагане. По-голямата част от активността беше в рамките на град Джаксън и южно от града – райони като Rafter J, Melody Ranch и 3 Creek Ranch – което показва силно търсене на жилища близо до удобства kwjacksonhole.com. Има и изход на имоти от високия клас: почти 75% от продажбите на къщи през първото тримесечие са били над $5 милиона kwjacksonhole.com, което подсказва, че заможните купувачи продължават да изкупуват наследствени имоти и нови луксозни постройки. Междувременно, местните жители и купувачите на начално ниво все още изпитват затруднения: много малко самостоятелни къщи се продават под $1.5–2 милиона, а тези, които се продават, са по-стари или извън основната зона на Джаксън. Постоянният недостиг на „достъпни“ домове (по стандартите на Джаксън) означава, че много работници и млади семейства остават извън този сегмент, освен ако не отговарят на условията за специални жилищни програми (обсъдени по-късно).

За продавачите на жилища, 2025 г. въведе нова логика. Вече не е гарантирана лудница; става въпрос за умно ценообразуване и тайминг. Добре подготвените домове, които излизат на пазара на справедливи (макар и все още високи) цени, се продават бързо – средният DOM за продадени домове падна до ~4.5 месеца през първото тримесечие kwjacksonhole.com, което е бързо за имоти за няколко милиона долара. Но надценените оферти вече се задържат по 7–8+ месеца с малко огледи kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Продавачите реагират по-стратегически: някои освежават или реновират жилищата преди обявяване, други намаляват цените, ако интересът от купувачи е слаб. Положителното за продавачите е, че благодарение на привлекателността на Джаксън, общите стойности на жилищата остават близо до исторически върхове, и много продавачи все още имат няколко заинтересовани страни, ако покриват правилните критерии (гледки, локация, готовност за нанасяне). Накратко, пазарът на еднофамилни жилища през 2025 г. възнаграждава тези, които се адаптират към неговите особености – промяна спрямо хаотичните наддавания от преди няколко години.

Кондоминиуми и таунхауси

Секторът на кондоминиумите/таунхаусите преживява силно възстановяване през 2025 г. Този сегмент се охлади през 2022–23 г. (беше единственият, който отбеляза лек спад в цените след 2021 г.) kwjacksonhole.com, но сега се завръща с пълна сила, тъй като лихвените проценти се стабилизираха и купувачите се адаптираха. Към средата на 2025 г. продажбите на кондоминиуми/таунхауси са се увеличили с около 29–30% на годишна база kwjacksonhole.com. Много от тези продажби са концентрирани в град Джаксън, където кондоминиумите предлагат сравнително достъпен вход за собственици на втори дом и местни жители kwjacksonhole.com.

Цените на кондоминиумите/таунхаусите се затвърдиха след кратка корекция. Медийната цена на кондоминиум е около 1,19 милиона долара към средата на 2025 г. (около +7% на годишна база) kwjacksonhole.com, а средната продажна цена е приблизително 1,74 милиона долара kwjacksonhole.com. Тези средни стойности са повишени, тъй като през 2025 г. има повече продажби на луксозни кондоминиуми (луксозни ски апартаменти, нови единици в Teton Village и др.) в сравнение с 2024 г., когато имаше повече сделки на начално ниво kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Всъщност, пазарът на кондоминиуми през 2025 г. се е насочил към по-луксозния сегмент, с по-малко продажби под 1 милион долара – само около 30% от сделките са били под 1 милион долара kwjacksonhole.com. Това отразява както липсата на евтини имоти, така и силния интерес към кондоминиуми с много удобства, които могат да служат като ваканционни домове или инвестиции за отдаване под наем.

Важен двигател тук е потенциалът за краткосрочно отдаване под наем. Значителна част от купувачите на апартаменти са инвеститори или търсещи втори дом, които искат възможността да отдават имота си чрез Airbnb, когато не го използват. Имотите, зонирани за нощувки (например определени райони в града и Teton Village), са изключително търсени, като съставляват около 45% от всички сделки с апартаменти/таунхауси в началото на 2025 г. kwjacksonhole.com. Купувачите ценят тези имоти заради гъвкавостта да печелят доходи през пиковите туристически сезони. В резултат на това апартаментите, които позволяват краткосрочно отдаване под наем, често се продават на по-висока цена и се реализират бързо. Местен доклад отбелязва, че при стабилни цени, по-добра наличност и по-бързи сделки, „всички знаци сочат към силна втора половина на [2025 г.] – особено в сегмента на краткосрочните наеми, където търсенето остава високо, а добре позиционираните имоти се реализират ефективно.“ kwjacksonhole.com С други думи, ако апартаментът е на подходящо място и на правилната цена, вероятно ще бъде бързо купен.

От гледна точка на продавача, възраждането на пазара на апартаменти/таунхауси е добра новина. След период, в който нарастващите ипотечни лихви намалиха броя на купувачите, 2025 г. върна ситуации с множество оферти за най-желаните имоти (особено обновени апартаменти в центъра на Джаксън или такива със ски достъп). Все пак продавачите трябва да осъзнаят разделението на този пазар: по-старите или с ограничителни условия апартаменти (които не могат да се отдават под наем за нощувки) имат по-малък кръг купувачи и може да се нуждаят от по-конкурентни цени, докато луксозните и подходящи за краткосрочен наем апартаменти отново предизвикват наддаване. Като цяло възстановяването на сегмента с апартаменти, с сделки +20–30% и цени нагоре с ~7–17% на годишна база kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com, дава тласък на жилищния пазар в Jackson Hole с напредването на 2025 г.

Свободни парцели и ранчота

Пазарът на свободни парцели в Jackson Hole е история на ограничени възможности и дълги хоризонти. С толкова малко частна земя в окръг Титон, сделките със земя съставляват най-малкия дял от транзакциите (около 10–15% от пазара) kwjacksonhole.com. Много парцели са предизвикателни – отдалечени локации, стръмен терен или регулаторни пречки – което означава, че земята обикновено се продава бавно и цените могат да варират значително при всяка сделка.

Досега през 2025 г. обемите на продажбите на земя са практически без промяна: към средата на годината са осъществени 22 сделки със земя, само една по-малко от предходната година kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Въпреки това, структурата на продадените парцели тази година е изместена към по-големи, премиум имоти. Една от забележителните сделки беше парцел от 70 акра край река Снейк, обявен за $17,8 милиона – една от най-скъпите продажби на земя в историята kwjacksonhole.com. В резултат на това средната цена на продажба на земя скочи с около 60% на годишна база (над $4,5 милиона на парцел), докато медианната цена на земя всъщност спадна с около 14% до около $1,88 милиона kwjacksonhole.com. Тези статистики са силно променливи поради малкия брой сделки – само няколко продажби на ранчо за милиони могат да изкривят „средните стойности“. Основният извод е, че ценните големи парцели все още се продават на огромни цени, докато по-малките имоти (когато излязат на пазара) може да се търгуват на по-ниски цени, ако имат проблеми като липса на комунални услуги или труден достъп.

Инвентарът на земя остава много ограничен. Около 50–55 парцела бяха на пазара към средата на 2025 г., практически без промяна спрямо преди kwjacksonhole.com. На хартия това може да изглежда като свръхпредлагане спрямо продажбите, но в действителност всеки парцел е уникален – разликите в местоположение, гледки, зониране и възможност за строителство означават, че купувачите имат малко наистина съпоставими избори. Много от обявите са остатъци, които са стояли на пазара няколко сезона, често защото са „парцели на последна инстанция“ (например на неудобни места или със значителни строителни препятствия). Въпреки това има признаци за оживление: имаше 167% ръст на парцелите в процес на сделка към средата на 2025 г. спрямо средата на 2024 г. kwjacksonhole.com, което подсказва, че повече сделки със земя ще бъдат финализирани в края на 2025 г., докато купувачите планират бъдещи проекти.

За всеки, който участва на пазара на земя, търпението и внимателната проверка са от решаващо значение. Продавачите обикновено не бързат – както каза един брокер, „продавачите са склонни да бъдат търпеливи, осъзнавайки, че е нужен правилният купувач… от другата страна, купувачите също са премерени“ kwjacksonhole.com. Новите регулации на окръга добавят сложност: с Natural Resources Overlay, който вече е в сила за целия окръг, купувачът трябва да обмисли какви екологични проучвания или мерки за смекчаване може да са необходими за даден парцелjacksonholerealestatereport.com kwjacksonhole.com. Продавачите също се съветват да разбират тези правила, за да избегнат прекомерни обещания за потенциала за застрояване kwjacksonhole.com. В обобщение, сегментът за земя в Джаксън ще продължи да вижда малко, но значими сделки – а тези, които се надяват да построят мечтания си дом от нулата, трябва да преминат през редица предизвикателства, свързани с зониране, опазване и разходи, за да успеят. Дългосрочната стойност на земята продължава да расте, просто защото „повече от нея“ в изключителната, но ограничена по предлагане долина на Джаксън Хол няма да се появи.

Търговски имоти: Ограничено предлагане, нови проекти и интерес от инвеститори

В сравнение с привличащия вниманието жилищен сектор, търговските имоти в Джаксън Хол са по-малка, но все пак жизненоважна част от пазара. Те обхващат търговски и офис площи в града Джаксън, хотели и места за настаняване, както и някои леки индустриални или смесени зони. През 2025 г. търговският пазар се характеризира с ниска вакантност, висок интерес към първокласни локации и предпазлив подход към новото строителство, повлиян от градските регулации и ограниченията на инфраструктурата.

Търговското ядро на центъра на Джаксън – магазини, ресторанти, галерии около Town Square – има изключително ограничено текучество. Много имоти се държат дългосрочно от местни собственици или инвеститори, които разпознават трайната стойност на присъствието на Main Street в световна туристическа дестинация. В резултат, когато търговски сгради се продават или отдават под наем, те предизвикват силен интерес въпреки много високите цени. Наемите за търговски площи на Cache или Broadway могат да достигнат премиум нива заради туристическия поток (особено през лятото). През 2024–25 г. вакантността на основните търговски площи е била пренебрежима; всяко спадане на заетостта по време на пандемията е напълно преодоляно с възстановяването на туризма. Местните бизнеси все още се сблъскват с предизвикателството на високите наеми, но икономиката на Джаксън – подкрепена от заможни посетители и жители – досега поддържа оживен център с бутици, магазини за екипировка, ресторанти и художествени галерии.

Една от най-големите теми в търговските имоти е новото строителство на места за настаняване. Популярността на Джаксън Хол оказва натиск върху възможностите за настаняване и инвеститорите реагират с планиране на нови хотели и смесени проекти за гостоприемство:

  • Забележителен пример е проектът Mogul Capital на 335 North Cache, одобрен през юни 2025 г. Той ще включва хотел със 109 стаи, 17 луксозни апартамента, 16 жилищни единици с ограничено право на собственост за работещи, както и ресторант и спа на терен от 2,46 акра jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Този проект изискваше специално одобрение (премина през няколко заседания на общинския съвет), но в крайна сметка отразява компромис, включително жилища за общността, за да получи подкрепа.
  • Друг пример е развитието на хотел на 50 S. Millward, предложен хотел с площ 66 000 кв. фута с подземен паркинг в центъра jacksonwy.gov. Към средата на 2025 г. беше в процес на разглеждане на скицата, като служителите внимателно анализираха въздействието върху паркирането и трафика jacksonwy.gov.
  • На Snow King Mountain (в границите на града), планове за 60 нови апартамента за краткосрочен наем и 12 достъпни апартамента бяха одобрени през юли 2025 г. jacksonwy.gov. Те ще разширят възможностите за настаняване в основата на Snow King Resort, като ефективно добавят повече капацитет за туристи и местни жилища в един пакет.

Общата нишка е, че търговските/хотелиерските проекти включват жилища за работещи и са подложени на сериозен контрол преди одобрение. Общинският съвет на Джаксън и окръжните комисари ясно заявиха, че неконтролираният търговски растеж не е целта; проектите трябва да съответстват на характера на града и да смекчават въздействията. Всъщност, градът въведе временен мораториум през 2024 г. върху големи търговски сгради (над 35 000 кв. фута) в центъра и в търговско-жилищните зони jacksonwy.gov. Тази пауза беше специално, за да се даде време за пренаписване на правилата за развитие на земята (LDRs) относно размера, височината и дизайна на сградите – с цел да се предотврати прекомерен мащаб на развитие, който може да натовари инфраструктурата или да промени усещането за малък град jacksonwy.gov. През края на 2024 и 2025 г. градът актуализира насоките за дизайн и правилата за зониране (с обществено участие) като част от този процес jacksonwy.gov jacksonwy.gov.

За инвеститорите в търговски недвижими имоти, Джаксън Хоул представлява класически пазар с висока бариера за навлизане и значителен потенциал за печалба за тези, които могат да се ориентират в него. Капитализационните проценти обикновено са ниски (отразявайки високите стойности на имотите и стабилните доходни потоци), но постоянният ръст на туризма и богатството в долината осигурява силно дългосрочно търсене. Репутацията на Уайоминг като щат с “ниска регулация” (политики, благоприятни за бизнеса, без щатски данък върху доходите) донякъде се компенсира от местните регулации в окръг Титон, които са строги, за да се запази околната среда и характерът на общността. Въпреки това, самият факт, че няколко нови хотела и смесени проекти ще стартират през 2025 г., показва инвеститорско доверие в пазара. Средногодишен анализ на по-широкия регион отбеляза, че дори и търговският сектор в окръг Титон, Уайоминг, е отбелязал лек ръст на активността, което подсказва за възстановено инвеститорско доверие след несигурността през предходната година mountainstandardrealty.com.

По отношение на конкретни търговски показатели: Макар че подробни данни за наемните цени или свободните площи не се проследяват публично по същия начин, както продажбите на жилища, анекдотични доказателства сочат:

  • Офис площи: Джаксън не е голям офис пазар (повечето бизнеси са малки или ориентирани към дистанционна работа). Има ограничено количество офис площи клас А; много офиси са над магазини или в смесени сгради. След пандемията търсенето на офиси е стабилно, основно за професионални услуги (адвокатски кантори, финанси, компании за недвижими имоти). Не се строят големи нови офис сгради – новите нужди често се покриват чрез креативно преустройство на съществуващи сгради.
  • Търговски площи: Свободните търговски площи в централната част на Джаксън са много малко (често практически 0% на ключови улици). Нови търговски площи ще се появят основно чрез смесени проекти като разширението на Browse ‘N Buy – планирана двуетажна сграда от 22 000 кв. фута на N. Cache, която ще включва разширен магазин за дрехи втора употреба, зала за срещи, офиси и два апартамента jacksonwy.gov. Такива проекти добавят малко търговски площи, но и обществени услуги.
  • Индустриални/сервизни търговски площи: Леките индустриални зони (като бизнес парка South Park или района “Smith’s Plaza”) също имат ниска вакантност – там се помещават строителни фирми, автосервизи и др., които обслужват луксозните домове и туристическата икономика. Градът разполага с ограничени терени, зонирани за такива дейности, затова и наемите там също са се повишили.

Гледайки напред, собствениците на търговски имоти могат да очакват стабилно представяне, тъй като туризмът в Джаксън Хоул продължава да процъфтява целогодишно (лятото заради националните паркове, зимата заради ски сезона). Основните ограничения ще бъдат работната ръка и жилищата: бизнесите изпитват трудности да намерят персонал за търговията на дребно и хотелиерството, защото работниците не могат да намерят жилище. Затова новите търговски проекти се обвързват с осигуряване на жилища за служители (например 16-те работнически апартамента в проекта Mogul). Обсъжда се също ограничаване на новите разширения на краткосрочните наеми в жилищните зони, за да се защитят жилищата за местните, което може косвено да повлияе на капацитета за туризъм. Но като цяло, перспективата за търговските имоти е стабилна: строгите ограничения за растеж в града създават ситуация на високо търсене и ниско предлагане на търговски площи, което обикновено поддържа високи стойности и пълна заетост в обозримо бъдеще.

Ваканционни и инвестиционни имоти: Възвръщаемост в курортен рай

Джаксън Хоул отдавна е магнит за купувачи на ваканционни имоти и инвеститори в недвижими имоти, а тази тенденция само се засили през последните години. През 2025 г. приблизително една трета от продажбите на имоти в окръг Титон са на купувачи от други щати, които търсят комбинация от начин на живот и инвестиция (това включва както луксозни втори домове, така и апартаменти, ориентирани към отдаване под наем). Ето какво се случва в сегмента на ваканционните/инвестиционните имоти:

Пазар на краткосрочни наеми (STR) – Голям потенциал за доходност: Притежаването на имот под наем в Джаксън Хоул може да бъде изключително доходоносно. Данни от 2025 г. показват, че Airbnb/краткосрочните наеми в Джаксън носят средно около $70,800 годишен приход на имот, със средна дневна цена (ADR) около $562 и заетост около 45–50% airroi.com airroi.com. Тези стойности са средни за над 300 активни STR обяви – най-добре представящите се имоти се справят още по-добре (топ 10% от наемите реализират ~15 000 долара на месец в пиковите сезони) airroi.com. Такъв висок доходен потенциал, съчетан с международната привлекателност на Джаксън, прави имотите за отдаване под наем изключително търсени. Инвеститорите често търсят апартаменти или къщи в зони, където нощувките са законно разрешени (като Teton Village, The Aspens или части от центъра на Джаксън), тъй като не всички жилищни райони позволяват краткосрочно отдаване под наем. Както беше отбелязано, почти половината от всички продажби на апартаменти в началото на 2025 г. са били на имоти, зонирани за краткосрочен наем – ясен индикатор, че инвеститорите се насочват към тези имоти kwjacksonhole.com.

Важно е да се отбележи, че STR регулациите в Джаксън са сравнително либерални, но специфични за местоположението. Град Джаксън и окръг Титон са определили зони „Lodging Overlay“, където се разрешават нощувки под наем; извън тях, наемите под 30 дни обикновено са забранени в жилищните квартали. Това създава двустепенен пазар: имотите в STR зоните се продават на по-висока цена и отбелязват по-голямо поскъпване, докато тези извън тях служат само като втори домове или за дългосрочен наем. Към 2025 г. местните власти имат „ниско регулиране“ в сравнение с някои курортни градове (все още няма строги ограничения за лицензи на Airbnb) airroi.com, но в общността продължава дебатът за балансиране на туристическата икономика с характера на кварталите. Инвеститорите трябва да следят за евентуални бъдещи промени в правилата (например, възможно изискване собствениците на STR да получават специални разрешителни или да плащат допълнителни данъци, ако жилищната криза се задълбочи).

Засега доходността от наеми остава изключително привлекателна. При покупна цена от около ~$1–1.5 милиона за апартамент (текущата цена за двустаен в Aspens или подобен район), $70 000 брутен годишен доход се равнява на ~4.5–5% брутен доходност, което е стабилно за сигурен имот в САЩ. Опитни инвеститори, които използват професионални мениджъри и динамично ценообразуване, отчитат дори по-висока заетост и приходи – особено тези, които предлагат луксозни удобства или уникални локации (достъп до ски писти, планински гледки, джакузита и др.). Търсенето на ваканционни имоти е най-високо през лятото и зимата; в междинните сезони (калния сезон през пролетта, късната есен) е по-спокойно airroi.com, така че част от максимизирането на доходността е управлението на тези сезонни колебания (например, предлагане на месечни наеми или отстъпки в слабите месеци).

Втори домове и инвеститори в начин на живот: Не всички купувачи с инвестиционна насоченост планират да отдават имотите си под наем. Джаксън привлича и „инвеститори в начин на живот“ – заможни лица, които купуват домове като средство за съхранение на стойност и лично убежище. Тези купувачи често плащат в брой (по някои оценки над половината от продажбите на луксозни имоти са сделки в брой) и са по-малко чувствителни към краткосрочните пазарни колебания. Логиката е, че недвижимите имоти в Джаксън Хол са дългосрочна застраховка: природата и възможностите за отдих винаги ще привличат платежоспособно търсене, а данъчните облекчения в Уайоминг (без щатски данък върху доходите, ниски данъчни ставки върху имотите спрямо стойността на дома) предлагат финансов стимул jacksonhole-real-estate.com. Наистина, Джаксън Хол преживя огромен наплив на такива купувачи през 2020–2021 г., и много от тях „заключват“ имотите си за обозримото бъдеще – те не продават, дори когато цените се стабилизират. Според местни експерти, тези, които са купили по време на COVID, държат здраво имотите си, което допринася за ниското предлагане в най-горния сегмент (т.е. не се наблюдава вълна от спекулативни препродажби; хората обикновено се влюбват в имотите си в Джаксън) jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com. Тази динамика поддържа стойностите, като ограничава предлагането на първокласни къщи.

Пазар на наеми за дългосрочни наематели: Друга страна е пазарът на дългосрочни наеми, който е от значение за инвестиционни имоти, които не се отдават под наем на нощувка. Недостигът на жилища за работещите в Джаксън означава, че дългосрочните наеми са изключително търсени. Ако някой купи апартамент или къща и я отдаде под наем за цяла година на местни жители, ще намери много желаещи. Наемите са високи – двустаен апартамент в града лесно може да донесе над $3,000 на месец (ако изобщо се намери такъв). Въпреки че възвръщаемостта може да е по-ниска от тази при нощувки, някои инвеститори предпочитат стабилността на годишния договор и избягването на износване, свързано с туризма. Освен това, собствениците на имоти извън зоните за краткосрочен наем нямат друг избор, освен да отдават дългосрочно, ако искат доход. Основните работодатели в долината (болница, училищен район, хотелиерски бизнеси) съобщават, че липсата на жилища под наем за служители е критичен проблем, така че всяко ново попълнение в дългосрочния наемен фонд бързо се усвоява.

Един потенциален фактор на хоризонта: развитие на достъпни жилища (като тези жилища с ограничено право на собственост, които предстои да бъдат пуснати) може леко да облекчи търсенето на наеми в определени сегменти до 2026–2028 г. Например, ако бъдат построени над 100 нови апартамента за работещи чрез публично-частни партньорства, част от напрежението в долния сегмент на пазара може да намалее. Въпреки това, предвид настоящия дефицит, вероятно е търсенето да продължи да надвишава предлагането на обикновени наеми, което ще поддържа високите наеми. Така че, притежаването на имот за отдаване под наем на местни наематели би трябвало да остане добра инвестиция, с допълнителния бонус, че се допринася за нуждите на общността.

В обобщение, купувачите на ваканционни и инвестиционни имоти в Джаксън Хоул са в силна позиция. Те се възползват от двойната идентичност на района: място за забавление на богатите (което поддържа поскъпването на имотите и луксозните наемни цени) и сплотена общност с ограничена земя (гарантираща стойност поради недостиг). През 2025 г. конкуренцията между тези купувачи е ожесточена за определени имоти (особено добре оценени апартаменти/таунхауси, които могат да се отдават под наем чрез Airbnb и за които имаше множество оферти). В бъдеще взаимодействието между туристическите тенденции, дистанционната работа (която позволява по-честа употреба на втори дом като полулокален) и местната жилищна политика ще оформят този сегмент. Но ако броят на посетителите и миграцията на заможни хора са показател, Джаксън Хоул ще продължи да бъде печелившо и желано място за притежание на втори дом или инвестиционен имот.

Фактори, влияещи на пазара: зониране, инфраструктура и околна среда

Недвижимите имоти в Джаксън Хоул не съществуват във вакуум – те са силно повлияни от политиките на местното управление, капацитета на инфраструктурата и екологичните съображения. През 2025 г. и след това няколко ключови фактора в тези области влияят на купувачи, продавачи и строители:

Регулации за използване на земята и промени в зонирането

Строгите регулации за зониране и използване на земята отдавна ограничават развитието в Джаксън Хоул, а 2024–2025 г. донесоха още по-строги правила в някои отношения. Основна промяна беше актуализацията на Natural Resources Overlay (NRO) на окръг Титон в началото на 2025 г., която вече изисква екологична оценка за всеки имот в окръга – независимо от местоположениетоjacksonholerealestatereport.com. Преди това само определени чувствителни зони подлежаха на задълбочена проверка. По новата система всички разрешителни за строеж преминават през многостепенна екологична оценка: имотите от „основен слой“ получават базов контролен списък, „среден слой“ изискват административен екологичен анализ, а „висок слой“ (най-чувствителните) се нуждаят от пълен екологичен анализ, както беше предиjacksonholerealestatereport.com. Около 25% от свободните парцели (обикновено тези с критични хабитати или стръмни склонове) ще подлежат на по-строги проверкиjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Тази промяна означава повече време, разходи и несигурност за всеки, който иска да строи – може да се наложи да поставите огради, щадящи дивата природа, ограничения за премахване на дървета или други мерки за смекчаване, за да получите одобрение. За продавачите на незастроени терени или по-стари къщи вече е разумно да предвидят тези съображения предварително (например да получат удостоверение за съответствие със зонирането), за да уверят купувачите какво може да се направи с имота kwjacksonhole.com.

Друга сюжетна линия, свързана със зонирането, е напрежението между развитието и опазването. Сагата с Northern South Park е основен пример: този парцел от 225 акра ранчо на южния край на Джаксън дълго време се смяташе за „единственото останало място“ за значително развитие. След години дебати, през март 2024 г. властите одобриха ново зониране там, което позволява до 1 437 жилища (с изискване 70% да са достъпни/работнически жилища)kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. До май 2025 г. окръгът одобри първия генерален план за част от тази зона, с условия за коридори за диви животни, паркове и поетапно изграждане на жилища с ограничено право на собственостbuckrail.com buckrail.com. Това е значителна промяна: означава, че през следващото десетилетие ще видим как се появява нов квартал, включително потенциално над 1000 жилища за местни работници. За пазара това може леко да увеличи предлагането (главно в категорията на достъпните жилища) до 2027–2028 г. и показва политическа воля за справяне с недостига на жилища. Въпреки това, не мина без съпротива – природозащитните организации остават бдителни, за да се гарантира, че развитието спазва Общия план на Джаксън, а защитата на дивата природа остава от първостепенно значение. Например, през август 2025 г. Градският съвет отхвърли искане за преназначаване на 6,5-акров хълм (т.нар. „Simon Pit“), който инвеститор искаше да превърне от селска в зона за висока плътност на жилищно/търговско строителствоbuckrail.com buckrail.com. Позовавайки се на риска от свлачища и опасенията за местообитанията (ново държавно геоложко проучване го определи като високорисков), властите решиха да го запазят като нископлътно открито пространствоbuckrail.com buckrail.com. Това подчертава, че екологичните фактори могат да надделеят над жилищните нужди за определени парцели.

Освен това, мораториумът на град Джаксън върху големите сгради (въведен през юни 2024 г.) спря всички нови търговски проекти над 35 000 кв. фута в центъра на града, докато градът не актуализира своите LDRs jacksonwy.gov. През късната 2024 и 2025 г. градските плановици и членове на съвета обсъждат нови насоки за дизайн – вероятните резултати включват по-строги ограничения за височина, отстъпващи горни етажи и изисквания за обществени ползи при големи проекти. Мораториумът беше планиран да приключи в края на 2024 г. след приемането на тези актуализации jacksonwy.gov, а до есента на 2025 г. инвеститорите ще трябва да спазват новите правила. За купувачите и продавачите, тези зониращи нюанси имат косвени ефекти: те оформят бъдещото предлагане. Колкото по-строг и бавен е процесът на одобрение, толкова по-ценни стават съществуващите имоти на ключови локации (поради недостиг). Обратно, когато бъде одобрен голям нов проект като хотел или жилищен комплекс, това може да добави инвентар, който леко да ограничи ръста на цените в този сегмент. Да се следят промените в зонирането на Джаксън/окръг Титон е важно за участниците на пазара, а много от тях го правят чрез обществени срещи или местни новини – един много Джаксън Хоул микс от малко градско гражданско участие и скъпа недвижима собственост.

Инфраструктура и обществени инвестиции

Бързият растеж на недвижимите имоти и туризма поставя на изпитание инфраструктурата на Джаксън Хоул, но няколко големи инвестиции и проекта са в ход, за да увеличат капацитета и качеството на живот:

  • Транспорт: Задръстванията, особено по магистрала 22 и към Джаксън, са проблем. В отговор, значимият проект Stilson Transit Center and Park-n-Ride започна строителство през април 2025 г. Това ще създаде транспортен хъб с 400 паркоместа, покрит паркинг за велосипеди и специален светофар на WY-390 (пътят към Teton Village) tetonbuildgrant.com. Идеята е посетителите и работещите да паркират извън града и да използват шатъл автобуси (START buses) до Джаксън или ски курорта, като така се намалява автомобилният трафик. Окръгът осигури федерално финансиране по BUILD грант и дори ангажира Jackson Hole Mountain Resort (който дари земя) за реализирането на проекта tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com. До края на 2025 г. напредъкът по строителството беше видим, с асфалтиране и изграждане на структури tetonbuildgrant.com. Този транспортен център трябва да заработи през 2026 г., което може осезаемо да намали задръстванията по магистралата и да подобри времето за пътуване – плюс за имотите в районите Уилсън/Вилидж и за всеки, който се тревожи за растежа на Джаксън.
  • Пътища и мостове: Департаментът по транспорт на Уайоминг обновява магистрала 22, основната източно-западна артерия. През 2025 г. те завършиха нов мост над река Снейк на WY-22 и финализираха асфалтирането и връзките dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Също така предприеха мащабна стабилизация на „Голямото свличане на Титон Пас“ – участък от пътя към Айдахо, податлив на свлачища – за да гарантират, че този маршрут остава безопасен и отворен dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Тези подобрения означават по-голяма устойчивост и капацитет на маршрути, на които разчитат както местните, така и собствениците на луксозни имоти. По-гладка WYO-22 с по-широк мост, плюс по-безопасен Титон Пас, правят отдалечените райони (като Титон Вали, Айдахо, или кварталите на западния бряг на Уайоминг) по-достъпни и следователно по-привлекателни за развитие (доколкото е позволено).
  • Летище: Летище Джаксън Хоул (JAC) е входната точка за много купувачи на луксозни имоти и туристи и получава подобрения. През 2022 г. летището беше затворено за реконструкция на пистата, а през 2025 г. продължиха серия от проекти, включително разширена площадка за обезледяване и подобрени рулиращи пътеки jacksonholeairport.com, за да се осигури по-ефективна работа през зимата. Също така беше съборен стар хангар, за да се изгради нова административна и FBO терминална сграда, с цел създаване на модерно, екологично съоръжение до 2026 г. jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Тези инвестиции ще помогнат на летището да поеме растежа (броят на пътниците достигна рекорди през последните години) без повече шум или закъснения. За недвижимите имоти добре функциониращото летище е от ключово значение – то е в основата на пазара на втори домове (бърз достъп за собствениците) и търсенето на туристически наеми.
  • Обществени съоръжения: Градът и окръгът, разполагащи с наскоро увеличени данъчни приходи, също са инвестирали в гражданска инфраструктура. Нов Център за правосъдие на окръг Титон беше одобрен през 2025 г., за да се възстанови и разшири съдебната палата и затворът в центъра на града jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Има и текущи проекти за модернизиране на комуналните услуги, велоалеи (връзката Greater Yellowstone Trail през Уилсън беше завършена през 2024 г. tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com), и паркове. Макар че тези проекти може да не влияят пряко върху цените на имотите, те подобряват качеството на живот, което привлича хора в Джаксън Хоул.

В същността си, инфраструктурата постепенно наваксва развитието. Това е положителна тенденция за перспективите на недвижимите имоти: означава, че долината може да се справя по-добре с растежа, което насърчава както местните жители да останат, така и новодошлите да инвестират. Въпреки това, инфраструктурата вероятно ще остане ограничаващ фактор – има само един основен път навътре/навън и ограничен капацитет в тясната долина на Джаксън. Общността се опитва да балансира: да инвестира в умна инфраструктура (напр. транспорт, жилища за работещи), за да облекчи натиска, но да избегне прекомерното застрояване, което би застрашило самата среда и характер, които правят Джаксън Хоул специален.

Екологичен и политически климат

Накрая, екологичните и политическите фактори дълбоко влияят на пазара. Окръг Титон е известен със своята консервационна етика – 97% от земята му е публична (национални паркове, национални гори, резервати) jacksonhole-real-estate.com, а дори и голяма част от частната земя е под консервационни ограничения. Това създава вроден недостиг на земя за застрояване, което ефективно гарантира дългосрочно покачване на стойността на недвижимите имоти с увеличаване на търсенето. Купувачите са напълно наясно с това: да притежаваш имот в Джаксън Хоул е като да притежаваш част от почти крайно ограничено предлагане. Политическите лидери и избирателите последователно подкрепят политики, които защитават откритите пространства и дивата природа. Например, когато се разрешава увеличаване на плътността на застрояване (както в Northern South Park), това е съпроводено със строги изисквания за паркове, коридори за диви животни и ограничен отпечатък buckrail.com buckrail.com. Има активен Jackson Hole Conservation Alliance и други групи, които следят предложенията за развитие. Очаквайте продължаващи дебати по въпроси като разширяването на Snow King Mountain (което беше спорно, но вече е до голяма степен решено), предложени гондоли или ски лифтове, и всякакви опити за навлизане в обичани пейзажи.

Един екологичен фактор с потенциално влияние върху недвижимите имоти е климатът и природните рискове. Климатът в Джаксън Хоул е обикновено студен и снежен – чудесен за ски, макар че сушата и горските пожари в по-широкия Запад са притеснения. Самата долина има някакъв риск от горски пожари по гористите си склонове, но големите пожари са по-рядко срещани тук, отколкото в по-сухите региони. Вместо това, наводнения (от топене на сняг или интензивни дъждове) и свлачища са природните опасности, които по-вероятно ще засегнат имотите. Картите за податливост на свлачища на Геоложката служба на Уайоминг от 2023 г. накараха окръга да бъде много предпазлив при одобряване на застрояване по стръмни склонове buckrail.com. Както видяхме при отказа за Simon Pit, повишената осведоменост за геоложкия риск може да спре проект в зародиш buckrail.com buckrail.com. Купувачите, които разглеждат парцели по склонове или домове на ръба на скали, сега рутинно се консултират с тези карти и може да се нуждаят от инженерни проучвания – което може да бъде възпиращ фактор или точка за преговори по цената.

На политическия фронт политиката на щата Уайоминг е доста про-развитие и в подкрепа на правата на собственост в сравнение с местната политика на Джаксън. В щатския законодателен орган се водят дискусии относно ограничаване на местните правомощия за зониране, за да се принудят общностите да позволят повече жилищно строителство (тенденция, наблюдавана и в други щати) wyofile.com. Макар че до 2025 г. не е прието нищо драстично, всяка подобна стъпка може да засегне Джаксън, като евентуално леко отвори зонирането. Въпреки това, предвид влиянието и уникалните обстоятелства на Джаксън Хоул, по-вероятно е общността да запази строг контрол. Един скорошен пример: щатът разглеждаше законодателство за намаляване на прага за съседите да протестират срещу преназначаване на зони (което улеснява преназначаването за по-висока плътност), известно като поправките Смит-Колинс wyofile.com. Природозащитни групи се мобилизираха, за да гарантират, че екологичните съображения остават в центъра на всякакви такива промени jhalliance.org jhalliance.org. Резултатът от тези политически течения ще помогне да се определи колко нови жилища могат да бъдат създадени без съдебни спорове или референдуми.

В обобщение, околна среда и политическият етос на Джаксън Хоул действат едновременно като защитник и пазител на недвижимите имоти. Те запазват зашеметяващата природа и ексклузивността, които правят пазара толкова привлекателен (и скъп), но също така налагат ограничение на растежа, което може да влоши недостига на предлагане. Участниците на пазара, особено строителите и инвеститорите, трябва да навигират внимателно – често в партньорство с местни организации или чрез принос към обществените цели (като жилища за работещи или опазване на местообитания), за да спечелят подкрепа за своите проекти. За типичния купувач или продавач тези фактори се проявяват като фон за дългосрочната стабилност на пазара: човек може да бъде относително уверен, че няма да има внезапно презастрояване или загуба на природна красота, които да подкопаят стойността на имотите. Напротив, политическата ангажираност към опазването ефективно гарантира, че недвижимите имоти в Джаксън Хоул ще останат ценен и скъп актив и в бъдеще.

Дългосрочна перспектива (2025–2028)

Гледайки напред до 2028 г., пазарът на недвижими имоти в Джаксън Хоул е позициониран да остане силен, с известна еволюция към баланс. Ключовите елементи на дългосрочната перспектива включват:

  • Продължаващо високо търсене: Фундаменталната привлекателност на Джаксън Хоул – световноизвестна природа, възможности за отдих и данъчните предимства на Уайоминг – няма да изчезне. Ако нещо, нарастването на дистанционната работа и продължаващото генериране на богатство в САЩ може да доведе още заможни хора на места като Джаксън. Освен ако не настъпи голяма рецесия, очаквайте търсенето да остане високо, особено за луксозни домове и всякакви нови наличности. Репутацията на долината като сигурно убежище за богатство (финансово и по отношение на качеството на живот) беше затвърдена по време на пандемията и вероятно ще се запази. Международните купувачи също може да се увеличат, ако пътуванията напълно се нормализират.
  • Постепенно увеличение на предлагането (предимно целево): На хоризонта ще видим нови наличности, които постепенно ще се появяват от вече одобрени проекти. Например, развитието на Northern South Park може да добави над хиляда жилища, но те ще бъдат изграждани на етапи вероятно до края на 2020-те и основно ще се продават по специални програми на местни жители. По подобен начин, нови апартаменти в Snow King или бъдещи хибридни хотел-апартаменти ще добавят някои жилища на пазарни цени. Потокът от 219 жилища за работна ръка, които ще бъдат завършени до 2025 г.tetoncountywy.gov и още през следващите години (някои са посочени за 2026 г. в Плана за жилищно предлагане tetoncountywy.gov) ще помогне за задържане на основни работници и може би леко ще охлади наемащата треска. Въпреки това, тези добавки са относително малки в общия мащаб и предимно с ограничено или нишово предназначение. Те е малко вероятно да окажат значително влияние върху цените на жилищата на открития пазар – те отговарят повече на нуждите на общността, отколкото създават възможности за инвеститори. Накратко, предлагането ще расте, но няма да има вълна от ново строителство поради регулаторната среда. Наличността на жилища за продажба следователно ще остане исторически ниска, дори и да се подобри спрямо екстремно ниските нива от 2021–2022 г.
  • Ценова траектория: Умерен растеж, не балон: След стабилизацията през 2023–2025 г., много експерти очакват, че стойностите на жилищата в Jackson Hole ще възобновят умереното си покачване годишно до 2028 г. Може да видим нещо като нисък до среден едноцифрен процент на поскъпване годишно средно, което е по-устойчиво от скоковете от 20–30% в началото на 20-те години. Имотите от висок клас дори може да се задържат или да поскъпват много бавно, особено с излизането на повече луксозни оферти и повече избор за купувачите (луксозните наличности в средата на 2025 г. са се увеличили с 31% на годишна база kwjacksonhole.com, което подсказва леко свръхпредлагане в диапазона над $8M). Въпреки това, дъното на цените е доста стабилно – ограничената земя и заможната собственост правят срив като през 2008 г. много малко вероятен. Всъщност, Jackson Hole исторически е бил изолиран: дори по време на национални спадове, обемът може да намалее, но цените обикновено се задържат по-добре отколкото другаде. Един възможен сценарий до 2028 г. е леко изместване към пазар на купувача в някои сегменти, ако лихвените проценти останат високи и повече продавачи решат да реализират печалба при върхови цени. Докладът на Sotheby’s Resort Report отбеляза първоначални признаци на възможен „пазар на купувача за първи път от години“ jacksonhole-real-estate.com. Това би се проявило като по-дълги периоди на обявяване и повече преговори, а не като директни спадове в цените. До 2028 г. може да видим равновесие, при което купувачите имат повече възможности за договаряне и годишните ценови ръстове са умерени, но стойностите все още са на рекордни или близки до рекордните нива в номинално изражение.
  • Прогноза за наеми и инвестиции: Пазарът на ваканционни имоти под наем вероятно ще остане стабилен до 2028 г. Туризмът към Джаксън Хоул (и Гранд Титон/Йелоустоун) се очаква да остане много силен; има и тенденция по-заможни пътешественици да предпочитат наем на къщи пред хотели, което е в полза на собствениците на краткосрочни наеми (STR). Освен ако окръгът не въведе строги нови ограничения за STR (което в момента не е на дневен ред, но ще се следи общественото напрежение), притежаването на имот тип Airbnb в Джаксън ще продължи да носи стабилна възвръщаемост. Дългосрочните наеми може леко да се облекчат, ако проектите за жилища за работещи се реализират, но предвид ръста на работните места и липсата на признаци за презастрояване, наемите вероятно ще продължат да се покачват бавно, подкрепяйки инвестиционната стойност. Един неизвестен фактор е по-широката икономика: ако настъпи рецесия, ваканционните пътувания може да намалеят, временно омекотявайки доходите от краткосрочни наеми – но дори и при рецесии, наистина богатите често продължават да пътуват, а Джаксън Хоул е ориентиран към по-луксозен туризъм.
  • Лихвени проценти и финансиране: Средата на лихвените проценти към 2025 г. е охладила търсенето в средния сегмент, но за 2026–2027 г. много прогнози очакват нормализиране и спад на лихвите с овладяване на инфлацията. Ако ипотечните лихви се върнат, например, в диапазона 4–5% до 2027 г., това може да отприщи нова вълна от купувачи, които досега са били изолирани. Купувачите в Джаксън са по-малко чувствителни към лихвите (припомнете си, че около 79% от скорошните покупки са били с плащане в брой през някои периодиjacksonholerealestatereport.com), но средният пазар и местните купувачи, които искат да се преместят в по-голямо жилище, определено са засегнати от финансирането. Така че по-ниските лихви могат да увеличат активността и цените при апартаменти и еднофамилни къщи под ~$3M, тъй като повече хора ще се конкурират. Обратно, ако лихвите останат високи или се повишат, Джаксън може още повече да разчита на купувачи/инвеститори с пари в брой, а обемът може да се забави, докато цените на върха се задържат. Следователно макроикономиката ще играе роля, но предвид богатството на този пазар, ефектът ще е повече върху обема на продажбите, отколкото върху резки ценови колебания.
  • Общностна и политическа перспектива: До 2028 г. някои от настоящите инициативи (като Northern South Park, подобрения в транспорта и др.) ще са реализирани, което се надяваме да облекчи проблемите на растежа, които Джаксън изпитва (трафик, недостиг на работна ръка). Общността вероятно ще продължи да се бори с въпроса как да посрещне растежа по свои условия. Може да видим допълнителни правила, като по-строги енергийни стандарти за нови домове (за устойчивост) или дори ограничения за размера на именията (тема, която периодично се повдига, тъй като 15 000 кв. фута къщи се появяват в район, известен с природната си красота). Екологични промени, като по-къси зими или променени модели на снеговалежи поради климатичните промени, също могат фино да повлияят на пазара на имоти – ако ски сезоните се скъсят, може би лятото ще стане още по-важно, променяйки моделите на наемане; или повече дим от горски пожари през лятото (както се е случвало понякога) може да намали привлекателността на района. Това са спекулативни фактори, но си струва да се отбележат като дългосрочни.

Като цяло, перспективата за недвижимите имоти в Джаксън Хоул за периода 2025–2028 е за устойчива сила с доза стабилизация. Този пазар узрява от еуфорията към фаза, в която качеството, а не само количеството, е решаващо: най-добрите имоти с обосновани цени ще сменят собственика си, новото строителство ще бъде обмислено и бавно, а стойностите вероятно ще се покачват с здравословно, макар и не главоломно, темпо. За купувачите, идните години може да предложат по-добри възможности за покупка – повече налични имоти в сравнение със сушата от 2021 г. и евентуално по-малко конкуренция за надценени оферти. За продавачите, пазарът все още е отличен за реализиране на печалби, но очакванията трябва да бъдат управлявани (двуцифрен годишен ръст вероятно е зад гърба ни засега). А за общността, надеждата е, че до 2028 г. Джаксън Хоул ще остане изключителният планински град, който е – ексклузивен, но приобщаващ там, където е важно, развит, но не презастроен, и постоянно балансиращ икономиката с екологията. Този баланс, както винаги, ще определи крайната траектория на пазара на недвижими имоти.

Източници

Roman Bednarski

Latest Posts