Глобалният пазар на недвижими имоти разтърсен от 48-часов блиц: сделки, политически бомби и пазарни промени

• Кризата с достъпността на жилищата в САЩ се задълбочава, като министърът на финансите Скот Бесент предупреди за предизвикателство, изискващо „всички на борда“, и сигнализира за възможни мерки, включително обявяване на национална жилищна извънредна ситуация тази есен.
• Carlyle Group събра рекордните 9 милиарда долара за последния си фонд за недвижими имоти в САЩ, най-големия от 2012 г. насам, насочен към жилищни, складови и индустриални активи, като избягва офиси, хотели и търговски центрове.
<li EVERGRANDE: Ликвидаторите на Evergrande Group поискаха от съд в Хонконг да назначи синдици за проследяване на активите на основателя Хуей Ка Ян, тъй като компанията, с над 300 милиарда долара задължения, е на прага на ликвидация и беше извадена от HKEX.
• Seazen Group обяви стратегическо партньорство за изследване на токенизацията на реални активи, като издаде дялово участие на стойност 6,3 милиона долара (0,27%) на компания за блокчейн метавселена за разработване на токенизация на имотните активи на Seazen.
• Mitsubishi UFJ Financial Group представи фонд за недвижими имоти на стойност 100 милиарда йени за инвестиции в имоти в Токио, Осака и Нагоя, с около 30 милиарда йени собствен капитал от институции, а останалото чрез дълг.
• Нова Зеландия отмени забраната за чуждестранни купувачи, като позволява на притежателите на виза Active Investor Plus да купят или построят един луксозен дом на стойност над 5 милиона новозеландски долара, в сила веднага, с 301 заявления за виза от април на обща стойност поне 1,8 милиарда новозеландски долара.
• Дубай отчете 51 000 продажби на жилища през второто тримесечие на 2025 г., което е рекорд за тримесечието, докато плановете за добавяне на 210 000 нови жилищни единици до края на 2026 г. повишават прогнозата на Fitch за спад на цените с 10–15%.
• Цените на жилищата във Великобритания спаднаха с 0,1% през август, което е третият месечен спад от април насам, с годишен ръст от 2,1%, тъй като достъпността остава ограничена, а Bank of England намали основния лихвен процент до 4,00%.
• Саудитска Арабия стартира първия си пазар на жилищни ипотечни ценни книжа, като SRC издаде първите RMBS в края на август, за да увеличи ликвидността и да подкрепи целта за повишаване на собствеността на жилища до около 70%.
• Девелопърите в Хонконг са изправени пред 70% ръст на падежите по дълга догодина – до 7,1 милиарда долара през 2026 г. от 4,2 милиарда тази година, като Road King не изплати купони по облигации на фона на натиск за рефинансиране.

Резюме: В рамките на два дни (1–2 септември 2025 г.) имотните пазари по света бяха разтърсени от светкавични събития. САЩ намекнаха за обявяване на жилищна извънредна ситуация на фона на нарастващите разходи по ипотеките reuters.com, докато във Великобритания се наблюдава неочакван спад на цените на жилищата reuters.com. Кризата с недвижимите имоти в Китай се задълбочи – от срива на Evergrande до предприемач, който прибягна до набиране на средства чрез блокчейн reuters.com. Азиатско-тихоокеанският регион изненада с това, че Нова Зеландия отново отвори вратите си за богати чуждестранни купувачи на жилища reuters.com, а Япония стартира мащабен имотен фонд reuters.com. В Близкия изток Саудитска Арабия пусна първите си ценни книжа, обезпечени с ипотеки english.aawsat.com, за да увеличи ликвидността на жилищния пазар, дори когато бумът в Дубай породи страхове от срив. В Африка и Латинска Америка високите лихви и новите инвестиции променят пазарите. По-долу разглеждаме основните сделки, тенденции, политики, ефекти от лихвите, проекти и технологични иновации – с експертни мнения – по региони.

Северна Америка (САЩ и Канада) – Кризата с достъпността и политически мерки

• Достъпността на жилищата на ръба: Притежаването на жилище в САЩ става все по-недостижимо, тъй като ипотечните лихви и цените достигат най-високите си нива от десетилетия. Вече е по-евтино да се наема, отколкото да се купи първо жилище в 49 от 50-те най-големи американски града san.com san.com. Средната месечна ипотека ($2,768) е с около 38% по-висока от наемите ($2,000) san.com san.com, което е обрат на историческите тенденции. Първите купувачи изпитват затруднения: средната им възраст е скочила до 38 (от 28 през 1991 г.), а делът им на пазара е спаднал до 24%, най-ниското ниво от началото на статистиката през 1981 г. nar.realtor. „Жилищният пазар в САЩ е разделен на две групи: първи купувачи, които се борят да влязат на пазара, и настоящи собственици, които купуват с пари в брой“, отбелязва заместник-главният икономист на NAR Джесика Лаутц nar.realtor, тъй като високите цени и ипотечни лихви над 7% изключват младите купувачи.
„Всички на борда“ – САЩ сигнализират за жилищна извънредна ситуация: При криза с достъпността, Вашингтон може да се намеси. Министърът на финансите Scott Bessent предупреди, че разходите за жилище са предизвикателство, изискващо „всички на борда“, и разкри, че администрацията на Тръмп планира нови мерки през следващите седмици reuters.com reuters.com. Той каза пред Ройтерс, че президентът Тръмп дори обмисля обявяване на национална жилищна извънредна ситуация тази есен, за да стимулира предлагането и ограничи цените reuters.com. Бесент отбеляза, че наемите най-накрая са започнали да падат, което носи облекчение за наемателите, но продажбите на жилища остават потиснати от строгата парична политика на Федералния резерв reuters.com. Той очаква транзакциите с недвижими имоти да скочат, щом лихвените проценти започнат да падат, тъй като собствениците с много ниски ипотеки най-накрая ще са склонни да продават reuters.com. Междувременно администрацията проучва опростени разрешителни и стандартизация, за да ускори новото строителство reuters.com. „Достъпността,“ каза Бесент, „ще бъде голям фокус“, докато търсят решения reuters.com.
• Инвестиционни гиганти залагат на възстановяване на имотния пазар: Големи капитали се мобилизират за възстановяване на пазара на недвижими имоти в САЩ. Частната инвестиционна компания Carlyle Group събра рекордните 9 милиарда долара за най-новия си фонд за недвижими имоти в САЩ – най-големият от 2012 г. насам – с цел да купува земя и сгради при циклично ниски цени reuters.com reuters.com. Rob Stuckey, ръководител на отдела за недвижими имоти в САЩ на Carlyle, каза, че инвеститорите са ангажирали капитал по време на „една от най-трудните среди за набиране на средства … в последно време,“ привлечени от подобряващите се основни показатели при жилищните, складовите и индустриалните активи reuters.com reuters.com. Забележително е, че фондът на Carlyle ще избягва структурно предизвикани сектори като офиси, хотели и търговски центрове reuters.com, което отразява продължаващото напрежение в традиционния сектор на търговските имоти. Вместо това, той се насочва към области с по-силно търсене, тъй като високите разходи по заемите и дистанционната работа трансформират имотния пазар в САЩ. Междувременно институционалните инвеститори (пенсионни фондове, застрахователи) изкупуват еднофамилни къщи и портфейли с наеми, търсейки доходност, защитена от инфлация, на фона на волатилни акции reuters.com. Дори когато кредитирането остава ограничено, тези играчи с много налични средства залагат, че „това е изключително подходящ момент за инвестиции“ в недвижими имоти в САЩ reuters.com.
• Спокойствието в Канада преди облекчаването на лихвите: В Канада през последните 48 часа не бяха предприети драматични промени в политиката, но пазарът отразява предизвикателствата в САЩ. Големи градове като Торонто и Ванкувър се сблъскват с криза на достъпността след години на ръст на цените, въпреки че ръстът на цените се е охладил през 2025 г. Агресивните повишения на лихвите от страна на Канадската централна банка (които вдигнаха ипотечните лихви над 6%) значително забавиха продажбите. Въпреки това, с отслабването на инфлацията в Канада, икономистите очакват намаления на лихвите през 2025 г. – потенциален повратен момент за жилищния пазар. Вече цените на жилищата се стабилизираха на национално ниво след лека корекция, а търсенето от купувачи се събужда отново за апартаменти и първи домове. Следващите решения за лихвените проценти ще бъдат от решаващо значение: промяна към по-ниски лихви може да „вдъхне нов живот на пазара“, както отбеляза един анализатор от Bay Street, като намали месечните плащания и възстанови доверието на купувачите (източници извън 48-часовия прозорец предполагат предпазлив оптимизъм). Междувременно правителството на Канада се фокусира върху увеличаване на жилищното предлагане – облекчаване на зонирането и търсенето, движено от имиграцията – за да се справи с недостига, който по оценки на CMHC възлиза на милиони жилища. Тези дългосрочни инициативи, в съчетание с евентуално облекчаване на лихвите, създават условия за бавно възстановяване на жилищния сектор в Канада.

Европа – Цените се понижават, лихвите натежават и инвеститорите са неспокойни

• Цените на жилищата във Великобритания неочаквано падат: Пазарът на недвижими имоти във Великобритания даде предупредителни сигнали, тъй като цените на жилищата спаднаха с 0,1% през август спрямо юли, въпреки очакванията за ръст reuters.com. Това е третият месечен спад от април насам, като годишният ръст на цените се понижи до едва 2,1% – най-слабият за повече от година reuters.com. Кредиторът Nationwide обвини ограничената достъпност: средната ипотека за купувач за първи път вече поглъща около 35% от нетния доход, далеч над дългосрочната норма от 30% reuters.com. „Относително слабият темп на ръст на цените на жилищата е донякъде разбираем, като се има предвид, че достъпността остава ограничена спрямо дългосрочните норми,“ каза Робърт Гарднър, главен икономист на Nationwide reuters.com. Въпреки че Банк ъф Ингланд намали основния си лихвен процент до 4,00% през август (от 4,25%), за да стимулира икономиката, разходите по заемите остават високи, а кредиторите са предпазливи reuters.com. Потенциалните купувачи се сблъскват и с психологически бариери: спекулациите за възможно увеличение на данъците върху имотите в предстоящия бюджет – като евентуален данък върху луксозните имоти – подкопават доверието. „Рискът е, че спекулациите за възможно увеличение на данъците върху имотите в есенния бюджет … ще засегнат още повече настроенията на купувачите през следващите месеци,“ предупреди Ашли Уеб, икономист за Великобритания в Capital Economics reuters.com. Накратко, британският жилищен пазар преминава през крехко възстановяване, като умерените спадове в цените отразяват натиска от предишни увеличения на лихвите и несигурността относно бъдещите данъци.
• Европейският пазар на бизнес имоти под напрежение: В цяла континентална Европа пазарите на бизнес имоти усещат натиска от по-високите лихвени проценти и доходности по облигации. Доходността по държавните облигации достигна многогодишни върхове в много страни reuters.com, което повишава цената на капитала за инвеститорите в недвижими имоти и оказва натиск надолу върху оценките на имотите. Офис и търговските сектори са особено слаби: нивата на незаетост в големите градове (като Париж Ла Дефанс или централния бизнес район на Франкфурт) са се повишили, тъй като корпоративните наематели намаляват площите си и тенденциите към дистанционна работа продължават. Предстои и вълна от рефинансиране – европейските компании за недвижими имоти, които се възползваха от евтин дълг през 2010-те, сега са изправени пред много по-скъпо рефинансиране или принудителни продажби. В Германия, например, водещ собственик на офиси наскоро предупреди, че имотите може да бъдат отписани с 10–20% поради преоценка, движена от доходността (източник: FT, извън 48-часовия обхват). Инвестиционните обеми в Европа са рязко намалели на годишна база, а някои сделки с висок профил са се провалили. Въпреки това има и устойчиви сегменти: логистични и индустриални имоти, подкрепени от електронната търговия, продължават да отбелязват стабилен ръст на наемите, а инвестициите в луксозни хотели в Южна Европа се възстановяват с туризма. Централните банки на Европа (ЕЦБ, BoE) се доближават до пика на лихвите; всеки сигнал за намаляване може да стабилизира разходите за финансиране и да върне купувачите. Дотогава средата на „по-високи лихви за по-дълго“ държи европейския пазар на имоти в изчакване, като инвеститорите изискват по-висока доходност и преоценяват активите съответно.
• Забележителни развития и сделки: Въпреки трудностите, някои значими сделки с недвижими имоти в Европа привлякоха вниманието. Във Франция, луксозният конгломерат Kering (собственик на Gucci) „разпродава“ части от портфолиото си от търговски имоти на стойност 4 милиарда евро, за да намали дълга си reuters.com reuters.com. Новият главен изпълнителен директор Luca de Meo може да продаде емблематични търговски сгради в Париж, Милано и Ню Йорк, след като продажбите на Kering се сринаха – обрат на предишната им вълна от престижни придобивания (като покупката на магазин на Fifth Avenue за 963 милиона долара през 2022 г.) reuters.com. Продажбата на тези активи осигурява ликвидност, но може да отслаби дългосрочното присъствие на марката по ключови търговски улици reuters.com reuters.com. Междувременно в Германия се наблюдава ново напрежение сред инвеститорите в сектора на недвижимите имоти: активистки фондове се насочват към компании с голямо експониране към имоти в баланса си и настояват за продажба на активи. А в Испания голям проект за смесено предназначение – реконструкцията на Operation Chamartín в Мадрид на стойност 7 милиарда евро – най-накрая започна след десетилетия забавяния (местни медии, 1 септември). Тази трансформация на 250 акра жп депо в офиси, жилища и паркове отразява тенденцията „build-to-core“, при която инвеститорите създават първокласни активи от нулата, тъй като малко хора искат да продават качествени съществуващи имоти на слаб пазар. Като цяло, секторът на недвижимите имоти в Европа е в режим на рестартиране, очаквайки по-ясни сигнали за инфлацията и политиката преди следващия подем.

Азиатско-тихоокеански регион – Кризa и иновации в еднаква степен

• Кризата в имотния сектор на Китай се задълбочава: Епичният спад на пазара на недвижими имоти в Китай не показва признаци на отслабване. Evergrande Group, някога най-големият строител в Китай, остава в центъра на бурята. На 2 септември ликвидаторите на Evergrande поискаха от съд в Хонконг да назначи синдици, които да проследят активите на основателя Hui Ka Yan, който отказва да разкрие напълно имотите си по света reuters.com. Тази извънредна стъпка е част от усилията за възстановяване на 6 милиарда долара, за които се твърди, че са били отклонени като дивиденти и плащания към Hui и други вътрешни лица reuters.com. Evergrande, с над 300 милиарда долара задължения, беше официално наредено да бъде ликвидирана през 2024 г., след като не изплати дълговете си reuters.com. Миналата седмица беше делистната от Хонконгската фондова борса, което бележи зашеметяващ крах за компания, която някога олицетворяваше строителния бум в Китай reuters.com. Основателят Hui, който по последни данни е в затвора в Китай по неуточнени обвинения reuters.com, е изнесъл милиарди в брой през добрите години, а ликвидаторите предупреждават, че бившата му съпруга може да се разпореди с още 1 милиард долара активи, ако не бъде ограничена reuters.com. Сагата Evergrande подчертава дълбоките пукнатини в имотния сектор на Китай, където от 2021 г. насам десетки строителни компании обявиха фалит. Продажбите и цените на жилища продължават да са в застой; цените на новите жилища паднаха за четвърти пореден месец през юли, с 0,3%, като слабото търсене накара властите да въведат стимули. Централното правителство в Пекин наскоро призова градовете да облекчат ограниченията за покупка на жилища и да намалят ипотечните лихви, за да „предотвратят по-нататъшен спад“ в сектора reuters.com. Но засега тези мерки само стабилизираха настроенията за кратко. Анализаторите се опасяват от дълга агония: „Кризата в имотния сектор в Китай все още не е приключила,“ предупредиха икономисти в скорошна бележка, което означава още болка за по-широката икономика (която разчиташе на недвижимите имоти за 25% от дейността си преди кризата).
• Хонконгските строителни предприемачи са изправени пред дългов скок: Ефектът от кризата с имотите в Китай се усеща и в Хонконг. Нов анализ на Ройтерс показва, че големите строителни компании в Хонконг са изправени пред 70% ръст на падежите по дълга догодина – 7,1 милиарда долара, които изтичат през 2026 г. срещу 4,2 милиарда тази година reuters.com reuters.com. Тъй като стойността на търговските имоти в Хонконг е спаднала с 50% спрямо пика през 2019 г., а наемането на офиси е в застой, рефинансирането е сериозно предизвикателство. Един средноголям строител, Road King, току-що не изплати купони по облигации, първият хонконгски предприемач, който прави това от началото на дълговата криза с имотите в Китай reuters.com. Анализаторът от S&P Едуард Чан предупреждава, че още малки предприемачи може да изпаднат в неплатежоспособност през следващите 12–24 месеца, тъй като банките намаляват експозицията си, като отбелязва, че „ще се стигне до момент, в който няма да имат шанс да върнат“ такива заеми reuters.com reuters.com. Дори и компаниите с много налични средства пестят капитал; имотните магнати на Хонконг замразяват нови проекти и обмислят продажба на активи (макар че продажбите на безценица рискуват допълнително да понижат цените reuters.com). Валутният орган на Хонконг настоява, че банките са добре капитализирани, за да понесат евентуални загуби от имоти reuters.com. Но настроенията са крехки: акциите на имотните компании в града се задържат близо до 10-годишни дъна. Наблюдателите очакват вълна от консолидации или приватизации на по-слабите предприемачи, ако условията не се подобрят.
• Токенизиране на недвижими имоти – смелият експеримент на китайски строител: Сред сътресенията един китайски строител приема блокчейн технологията в опит да набере средства. Seazen Group, един от 20-те най-големи строители, обяви на 1 септември партньорство от нов тип, за да изследва токенизация на реални активи (RWA) reuters.com reuters.com. Seazen ще издаде малък дял от $6,3 милиона (0,27% от акциите) на регистрирана в Австралия компания Blockchain Metaverse, с цел съвместно развитие на възможността за токенизиране на имотните активи и приходните потоци на Seazen reuters.com reuters.com. Ако е успешно, Seazen може в крайна сметка да набира средства чрез издаване на дигитални токени, обезпечени с недвижими имоти – новаторски подход за китайски строител. „Чрез това стратегическо сътрудничество компанията очаква значително да намали рисковете и разходите от самостоятелното изследване на RWA приложения,“ заявиха от Seazen, като отбелязаха, че това трябва да „ускори темпото и ефективността на иновациите“ в начина, по който финансират проекти reuters.com. Фирмите за недвижими имоти в Китай се борят за ликвидност от началото на дълговата криза в сектора през 2021 г. reuters.com, а много традиционни канали за финансиране (предварителни продажби, нови заеми) са затворени. Ходът на Seazen, макар и малък, се наблюдава като възможен модел за PropTech иновации – на практика въвеждане на недвижимите имоти във Web3 – ако помогне да се заобиколят някои от настоящите пречки при финансирането. Пазарите реагираха предпазливо: акциите на Seazen скочиха с 5% след новината, преди да върнат част от печалбите reuters.com. Анализаторите казват, че токенизацията няма да реши основните проблеми със платежоспособността на строителите, но тя показва креативна готовност да се изпробват нови инструменти, за да оцелеят през имотната зима в Китай.
• Бум на фондовете за недвижими имоти в Япония при нарастващи лихви: В изненадващ обрат, Япония – дълго известна с ултраниските си лихвени проценти – вижда как лихвите се покачват, а местните инвеститори се насочват към недвижими имоти, преди доходността да се повиши още повече. На 2 септември Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) разкри планове за фонд за недвижими имоти на стойност 100 милиарда йени (680 милиона долара), който да инвестира в японски имоти reuters.com. Това е последният от поредица нови фондове за недвижими имоти в Япония, тъй като Японската централна банка сигнализира за постепенно прекратяване на отрицателните лихви. „В свят с лихвени проценти, очакванията на инвеститорите за възвръщаемост се повишават,“ обясни Наокацу Учида, президент на подразделението за активи в недвижими имоти на MUFG, като отбеляза, че японските инвеститори търсят по-висока доходност, докато глобалните лихви се нормализират reuters.com. Фондът на MUFG – един от най-големите за годината – ще се насочи към недобре представящи се офиси, жилищни сгради и хотели в Токио, Осака и Нагоя reuters.com reuters.com. Около 30 милиарда йени собствен капитал ще дойдат от институции (застрахователи, банки), а останалото чрез дълг reuters.com. Това следва други големи стартирания: Dai-ichi Life и Marubeni обявиха фонд за недвижими имоти от 400 милиарда йени през юли, Orix стартира фонд от 100 милиарда йени през февруари, а Morgan Stanley набира 100 милиарда йени за японски имоти reuters.com. Движещата сила е уникален прозорец, в който стойностите на имотите в Япония се покачват (около 10% през 2023 г.), но капитализационните проценти все още са сравнително ниски – вероятно ще се коригират нагоре, ако ЯЦБ затегне политиката. Като набират капитал сега, тези фондове целят да осигурят активи и потенциално да се възползват от вълна на растеж. Вакантността на офисите в Токио започна да намалява, а наемите на жилища се покачват, което прави инвеститорите оптимисти. Все пак, ако лихвите се повишат твърде бързо, силно ливъриджирани инвестиции могат да се окажат проблемни. Засега дълго заспалият пазар на имоти в Япония се разгорещява в отговор дори на най-слабия намек за по-високи лихви.
• Нова Зеландия отново допуска чуждестранни купувачи: В забележителен обрат на политиката, Нова Зеландия обяви, че отваря части от жилищния си пазар за чуждестранни инвеститори след години на забрана. Министър-председателят Крис Луксън заяви, че от сега нататък заможни чуждестранни инвеститори със специални визи могат да купят или построят един луксозен дом (над 5 милиона новозеландски долара) в Нова Зеландия reuters.com reuters.com. „Тази промяна намира баланс между тези, които не искат да се отваря собствеността за чужденци, и желанието да се привлекат инвеститори с висока нетна стойност,“ обясни Луксън, като твърди, че това ще задълбочи връзката на инвеститорите с икономиката на Нова Зеландия reuters.com. Политиката е насочена към притежателите на наскоро въведената Active Investor Plus „златна“ виза, която вече изисква значителни бизнес инвестиции в Нова Зеландия. Преди това дори тези инвеститори бяха забранени да купуват жилища (освен ако не живеят над 6 месеца годишно в Нова Зеландия) според всеобхватната забрана от 2018 г. за чуждестранни купувачи, целяща охлаждане на цените reuters.com reuters.com. Обратът, който влиза в сила незабавно, има за цел да стимулира икономическия растеж, тъй като Нова Зеландия излиза от лека рецесия reuters.com. Официални лица отбелязват, че под 1% от жилищата в Нова Зеландия струват над 5 милиона новозеландски долара, така че това изключение не би трябвало да предизвика масов наплив, а по-скоро да изпрати послание, че Нова Зеландия е „отворена за бизнес“ към световния елит. Правителството съобщава, че е получило 301 заявления за инвеститорската виза от април; ако всички бъдат одобрени, това означава поне 1,8 милиарда новозеландски долара инвестиции в новозеландски компании reuters.com. Брокери на недвижими имоти за луксозни имоти в Окланд и Куинстаун приветстваха хода, като казаха, че свръхбогатите купувачи често искат дом като част от своя новозеландски лайфстайл пакет. „Нашите клиенти ще се радват да имат тази опция,“ каза един консултант по пребиваване, като отбеляза, че много инвеститори са привлечени от начина на живот в Нова Зеландия и сега по-лесно могат да си осигурят личен дял в него reuters.com. Критиците обаче се опаПритесненията са свързани с евентуалното връщане на чуждестранни пари на жилищния пазар, който остава един от най-недостъпните в света. Залогът на правителството е, че икономическите ползи надвишават рисковете, особено предвид прага за луксозните имоти.

Близък изток – Подобряване на ликвидността и балансиране на бум/спад

• Ипотечната революция на Саудитска Арабия: Важен етап за жилищното финансиране в Кралството, Саудитска Арабия стартира първия си пазар на обезпечени с жилищни ипотеки ценни книжа (RMBS), за да стимулира ликвидността english.aawsat.com. Държавната Saudi Real Estate Refinance Co. (SRC, част от Public Investment Fund) емитира първия пакет ипотечни облигации в края на август като част от по-широка програма за секюритизация english.aawsat.com english.aawsat.com. Официални лица заявиха, че това ще освободи банковите баланси и ще привлече нов капитал в жилищния сектор. „Стартирането на първата RMBS транзакция в Кралството е стратегическа стъпка към развитието на пазара за недвижими имоти в Саудитска Арабия и повишаване на неговата привлекателност за местни и чуждестранни инвеститори,“ каза Маджид Ал-Хогайл, министър на жилищното строителство и председател на SRC arabnews.com. Чрез пакетиране на жилищни кредити в търгуеми ценни книжа, саудитските власти целят да увеличат ликвидността, разширят капацитета за банково кредитиране и намалят разходите по ипотеките за потребителите english.aawsat.com. Мярката подкрепя целта на Vision 2030 за повишаване на собствеността на жилища в Саудитска Арабия до 70% (от около 60% в средата на десетилетието) english.aawsat.com. „Тази инициатива предоставя иновативни финансови инструменти, които са в съответствие с Vision 2030… позволявайки на повече саудитски семейства да притежават домове,“ добави Ал-Хогайл arabnews.com. Главният изпълнителен директор на SRC Маджид Ал-Абдулджабар нарече програмата RMBS „качествен скок“ за вторичния ипотечен пазар, като отбеляза, че тя ще „засили ликвидността, ще диверсифицира базата от инвеститори и ще помогне на финансовите институции да управляват капитала и риска по-ефективно“ arabnews.com. Първата емисия беше сравнително скромна (точният размер не е оповестен), но се планират още. S&P Global Ratings приветстваха развитието, като изчислиха, че саудитските банки държат около 180 милиарда долара в ипотеки – 23% от всички заеми – и че секюритизацията ще помогне за поддържане на този растеж, като същевременно управлява рисковете english.aawsat.com english.aawsat.com. Моментът е благоприятен: саудитските банки са добре капитализирани и печеливши, а инвеститорите в страната и чужбина са жадни за висококачествен саудитски дълг. Ако пазарът на RMBS се задълбочи, това може да понижи лихвите по ипотеките и да направи жилищата по-достъпни, подкрепяйки младото, растящо население на Кралството.
• Рекордният бум в Дубай – и предстоящият скок в предлагането: Имотният пазар в Дубай е нажежен до червено – но експертите са предпазливи заради опасения от повторение на историята. Цените на жилищата в Дубай са скочили с около 70% от 2019 г. насам bloomberg.com, благодарение на наплив от чуждестранни професионалисти (включително богати руснаци, бягащи от война) и репутацията на емирството като сигурно убежище. Само през второто тримесечие на 2025 г. са регистрирани 51 000 продажби на жилища – нов тримесечен рекорд за Дубай bloomberg.com. Цените на вилите в престижните райони вече надхвърлят предишните върхове от 2014 г., а търсенето на луксозни имоти е толкова голямо, че строителите разпределят чрез лотария новите жилища. Тази еуфория породи страхове от нов срив като през 2009 г., когато балонът в Дубай, подхранван от дългове, се спука. Наскоро доклад на Fitch Ratings охлади ентусиазма: прогнозира двуцифрен спад на цените в бъдеще. Очаква се Дубай да добави 210 000 нови жилищни единици до края на 2026 г., два пъти повече от броя, доставен през последните три години reuters.com. Тази строителна вълна – част от мащабни планове за развитие – ще доведе до „рекорден ръст на предлагането“, което може да свали цените с 10–15% до 2026 г., според Fitch reuters.com reuters.com. Това би намалило само частично ~60% скок в цените на жилищата, наблюдаван от 2022 до началото на 2025 г. reuters.com, подхранван от икономическия бум след COVID в Дубай, либерализираните визови правила и статута на нулев данък върху доходите. Правителството на Дубай предприе мерки, за да избегне твърдо приземяване: затегна регулациите за строителите, консолидира основните държавни строителни компании и продължава да намалява дълга си след спасяването през 2009 г. reuters.com. Банковият сектор също има по-ниска експозиция към недвижими имоти сега (14% от заемите, спрямо 20% преди няколко години) reuters.com, което осигурява буфер при евентуален спад на стойностите. Някои наблюдатели на пазара твърдят, че силното търсене на престижни локации (например крайбрежния Палм Джумейра) и забавянията в строителството ще предотвратят сериозно свръхпредлагане <a href=“https://www.reuters.com/world/middle-east/dubai-real-estate-prices-likely-freuters.com. Все пак, настроенията се промениха – от еуфория към предпазлив оптимизъм. „Бумът на жилищния пазар в Дубай, подхранван от постоянен приток на чужденци, кара някои да се притесняват, че нов срив може да е на хоризонта,“ съобщи Bloomberg facebook.com. Следващите 12–18 месеца ще покажат дали пазарът на имоти в Дубай може да постигне „меко приземяване“ – охлаждане до устойчив растеж, вместо нов срив.
• Трансграничен капитал и мега-проекти: Капиталът от Близкия изток продължава да играе прекомерна роля в световния пазар на недвижими имоти. Благодарение на ликвидността от петродолари, суверенните фондове и инвеститорите от Залива изкупуват престижни активи в чужбина – от офиси в Лондон до логистични паркове в Азия – в това, което Bloomberg нарече „мега сили“ на богатството от Близкия изток, разпространяващо се по света (Bloomberg Businessweek, 1 септември). През последните 48 часа не бяха обявени нови мега-сделки, но пазарните слухове сочат активни покупки: Катарският инвестиционен орган уж се оглежда за дялове в офис кули в Ню Йорк и Лондон (непотвърдено). В региона, мега-проектите продължават. В Саудитска Арабия строителството на футуристичния град за 500 милиарда долара NEOM достигна нов етап с първите 10 километра от мегаструктурата „The Line“, които вече се издигат в пустинята (според дрон кадри от 2 септември). В Египет Новата административна столица откри няколко нови министерски сгради на 1 септември, премествайки още държавни функции извън претъпкания Кайро (Al Ahram, 2 септември). Тези колосални проекти, макар и години далеч от завършване, показват увереност, че развитието на недвижими имоти остава стълб на икономическата стратегия в Близкия изток. Освен това, нови регулации напредват: Саудитска Арабия току-що одобри закон (в сила от 2026 г.), позволяващ на чужденци без постоянно пребиваване да притежават недвижими имоти чрез дигитална идентификационна система coingeek.com pinsentmasons.com – потенциално промяна на играта за чуждестранните инвестиции в саудитски имоти. В обобщение, регионът балансира на ръба между бум и предпазливост: изобилието от капитал подхранва растеж и придобивания, дори когато политици и анализатори работят за предотвратяване на прегряване и осигуряване на дългосрочна стабилност на пазарите на недвижими имоти.

Африка – Нови инвестиционни тенденции и признаци на възстановяване

• Възход на местните инвеститори: Тиха трансформация протича на няколко африкански пазара на недвижими имоти – възходът на местните институционални инвеститори, които запълват празнина, дълго заемана от чуждестранен капитал. Африканските пенсионни фондове и управляващи активи, които традиционно са били предпазливи към имотите, сега значително увеличават своите алокации към недвижими имоти africabusiness.com africabusiness.com. Тази тенденция внася стабилен, дългосрочен местен капитал в проектите на целия континент. „Тези институции започнаха да увеличават алокациите си … въвеждайки участието на досега отсъстващ дългосрочен, стабилен местен капитал,“ обяснява Niyi Adeleye, ръководител на Real Estate Finance (Africa Regions) в Standard Bank africabusiness.com. Например, нигерийските пенсионни фондове увеличиха инвестициите си в недвижими имоти с впечатляващите ~418% през първата половина на 2025 г. спрямо година по-рано (макар и от ниска база) africabusiness.com. Въпреки че абсолютните стойности все още са скромни – около 51 милиона долара, инвестирани през първата половина на 2025 г., спрямо 9 милиона долара през първата половина на 2024 г. africabusiness.com – траекторията на растеж е обнадеждаваща. На пазари като Нигерия, Гана, Кения и Южна Африка, пенсионните и застрахователните компании търсят стабилен доход и защита от инфлация, които имотите могат да осигурят. Предстоящият Africa Property Investment Summit (планиран за средата на септември в Кейптаун) ще постави акцент върху тази промяна с панели за това как местните пенсионни фондове вече са „основни двигатели“ на проекти за недвижими имоти africabusiness.com. Влизането на тези местни играчи сигнализира за зряла екосистема: проектите, подкрепени с пенсионни средства, обикновено изискват по-строго управление, устойчивост и по-дългосрочни хоризонти, което в крайна сметка може да стабилизира африканските цикли на недвижими имоти africabusiness.com africabusiness.com. It also redнамалява зависимостта от капризни чуждестранни инвеститори. Както един главен изпълнителен директор каза, заместването на чуждестранния капитал с местни източници „подкрепя създаването на по-стабилни и устойчиви търговски екосистеми за недвижими имоти на ключови пазари.“ africabusiness.com.
• Смесеното възстановяване на Южна Африка: Южна Африка, най-развитият пазар на недвижими имоти на континента, показва плахи признаци на възстановяване въпреки постоянните предизвикателства. Анализаторите на имотния пазар отчитат предпазлив оптимистичен ръст в жилищния сектор през 2025 г., благодарение на подобряващата се икономика и очакванията за намаляване на лихвените проценти от Южноафриканската резервна банка bizcommunity.com bizcommunity.com. (ЮАРБ агресивно повиши лихвите до 8,25% през 2022–23 г.; инфлацията оттогава се понижи в целевия диапазон 4–6%, което отваря възможност за облекчаване на лихвите.) В Кейптаун напливът на технологични и финансови компании доведе до мини-бум – населението на града наближава 5 милиона с нарастващо търсене както от вътрешни мигранти, така и от „дигитални номади“ bizcommunity.com. Цените на първокласните жилища в Кейптаун по Атлантическото крайбрежие са се покачили с 160% от 2010 г., което подтикна града да инвестира 40 милиарда ранда в инфраструктура, за да навакса bizcommunity.com. „Ситуацията в Кейптаун подчертава, че бързият растеж в райони с голямо търсене може да натовари ресурсите и да изтласка определени сегменти от пазара,“ отбелязва Грант Гусен, местен имотен експерт bizcommunity.com. Междувременно, купувачите за първи път в цяла Южна Африка са активни в по-достъпните предградия, подпомогнати от освобождаване от данък при прехвърляне за жилища под 1,2 милиона ранда – „промяна на играта“, която стимулира продажбите на начално ниво bizcommunity.com. В търговския сектор, заетостта на офис и търговски площи бавно се подобрява след пандемичните минимуми, подпомогната от проекти за обновяване на градската среда и по-гъвкави условия на наем bizcommunity.com. Индустриалните и логистичните имоти остават силна страна (складове, центрове за данни, клетъчни кули), в съответствие с глобалния инвеститорски интерес към тези сегменти bizcommunity.com. Като цяло, Южна Африка’sСекторът на имоти на стойност 8,8 трилиона ранда диверсифицира: докато традиционните офиси се възстановяват само постепенно, растежът идва от нови ниши като студентски общежития и „зелени“ домове, захранвани със слънчева енергия. Пътят към пълното възстановяване е дълъг – безработицата и прекъсванията на електрозахранването все още влияят на доверието – но адаптацията на имотния пазар показва устойчивост.
• Другаде в Африка: Другите регионални пазари имаха по-спокойни новини през последните 48 часа, но продължават да се развиват в уникални посоки. Нигерия, след обезценяване на валутата и скокове на лихвените проценти, видя как централната банка започна леко да облекчава политиката – положителен знак за финансирането на недвижими имоти, което беше почти спряло. В Кения, правителствената програма за достъпни жилища стана новина, след като завърши 10 000 нови жилища в сателитните градове на Найроби (кенийската преса, 1 септември), част от амбициозен план за строителство на 200 000 жилища годишно. Египет използва интереса на инвеститори от Залива, за да финансира мегапроектите New Alamein City и New Capital, въпреки че предстояща проверка от МВФ хвърля несигурност върху някои субсидии за недвижими имоти. Мароко и Тунис преживяват възраждане на туризма след пандемията, което увеличава търсенето на курортни и ваканционни имоти по Средиземноморието. А в целия континент proptech стартъпи набират скорост: от дигитални платформи за ипотечно кредитиране в Нигерия до блокчейн базирани имотни регистри в Кения, иновациите целят да решат дългогодишни пазарни проблеми. Накратко, пейзажът на недвижимите имоти в Африка е силно разнообразен – но обща нишка за 2025 г. е растежът на местни инвестиции и фокусът върху осигуряването на жилища за младото, урбанизиращо се население на континента въпреки икономическите предизвикателства.

Латинска Америка – Високи лихви срещу големи надежди

• Бразилия: Преодоляване на пропастта в жилищното кредитиране: Най-голямата икономика в Латинска Америка, Бразилия, се бори с последиците от много високите лихвени проценти върху жилищния си пазар. След като инфлацията беше овладяна, централната банка на Бразилия започна да намалява основната си лихва Selic от пика от 13,75% през 2023 г. – но по-ранното затягане остави последствия. В един момент тази година, балансите по спестовните сметки се сринаха, тъй като спестителите търсеха по-високодоходни инструменти, което лиши традиционното жилищно финансиране от средства reuters.com reuters.com. Ипотечното кредитиране в Бразилия е силно обвързано със спестовните депозити, а изтичането на средства създаде кредитна криза за строителите и купувачите на жилища. В реч през юни управителят на централната банка Габриел Галиполо отбеляза, че системата трябва да се адаптира: „Това принуждава централната банка и финансовата система да търсят алтернативни източници на финансиране … към нов модел“, каза той, позовавайки се на планове за „мостово“ финансово решение reuters.com reuters.com. Регулаторите водят разговори с държавната банка Caixa и други за начини да се използват капиталовите пазари или държавна подкрепа, за да се гарантира, че ипотеките ще продължат да се отпускат reuters.com. Междувременно самият жилищен пазар в Бразилия остава смесен: цените на жилищата се покачват умерено в номинално изражение (около 5% на годишна база според индекса FipeZap), но намаляват след инфлация. Строителната активност се засилва в сегменти като субсидираното достъпно жилищно строителство (благодарение на възобновени държавни програми), дори когато по-луксозните проекти изостават. Много бразилци отложиха покупката на жилище заради 14%+ ипотечни лихви, наблюдавани миналата година. Но тъй като Selic вече е по пътя на намаляване (свита до 12,75% през септември и се очаква да достигне около 10% до средата на 2026 г.), оптимизмът се завръща. Някои анализатори прогнозират освобождаване на натрупаното търсене в края на 2025 г., ако разходите по заемите паднат до едноцифрени стойности. Дотогава Бразилия е пример как високите лихви охладиха имотния пазар – и как политиците бързат да създадат нови канали за финансиране, за да преодолеят пропастта.
• Мексико: Бум на недвижимите имоти на вълната на неаршоринга: За разлика от това, Мексико се радва на вълна от инвестиции и растеж, като секторът на недвижимите имоти е на прага на отлична 2025 година. Благодарение на стратегическото си положение и търговски връзки, страната се възползва изключително много от „неаршоринга“ – преместването на производството от Азия в Мексико, за да обслужва американския пазар. Пазарът на индустриални имоти е във възход: свободните модерни складове в горещи щати като Нуево Леон са под 2%, а наемите достигат рекорди, тъй като както американски, така и китайски компании отварят фабрики. Като цяло, Мексико „се подготвя да привлече приблизително 652 милиарда песо инвестиции в недвижими имоти през 2025 г.“ (около 32+ милиарда долара), като се очаква 15% годишен ръст на активността adventuresincre.com. Това обхваща не само индустриални паркове, но и вертикално жилищно строителство, туристически проекти и офиси в ключови региони adventuresincre.com. Данните на правителството показват, че преките чуждестранни инвестиции в мексиканския сектор на недвижимите имоти са скочили през 2024 г., а този импулс продължава. Неаршорингът особено стимулира северните градове (Монтерей, Тихуана), където търсенето на логистични центрове и жилища за работници расте бързо adventuresincre.com. В същото време макроикономическата стабилност на Мексико – инфлация около 4%, силно песо и стабилен ръст на БВП ~2,4% adventuresincre.com – вдъхва увереност на инвеститорите. Местните банки и Фибра REITs финансират нови проекти, а международни играчи (от канадски пенсионни фондове до сингапурския GIC) увеличават инвестициите си в Мексико. Разбира се, остават и предизвикателства: огромният неформален трудов пазар означава, че милиони мексиканци все още не могат да получат ипотечни кредити adventuresincre.com, а лихвените проценти около 11% правят жилищните заеми скъпи. В отговор се разширяват креативни решения като схеми за наем с опция за покупка и социални жилищни инициативи adventuresincre.com. Изборите през 2024 г. се очертават като източник на несигурност – всяка промяна в политиката може да повлияе на настроенията на инвеститорите. Но засега перспективите пред мексиканския пазар на недвижими имоти са оптимистични, движени от уникалното съчетание на география, геополитика и разумно фискално управление. Както посочва едно индустриално издание, Мексико предлага „стабилен и стратегически пазар“ с широка гама от под-пазари – от индустриалните центрове на север до туристическите коридори на юг adventuresincre.com. Това разнообразие привлича капитал във всички области.
• Пазари на Андите и Южния конус: В други части на Латинска Америка, имотните пазари са с различна съдба. Колумбия се възстановява, след като лихвените проценти достигнаха връх от 13,25% – централната банка започна да ги намалява в средата на 2025 г., а продажбите на жилища в Богота и Меделин започнаха да се увеличават. Страната дори попадна в необичайно заглавие: колумбийците оглавиха всички държави по онлайн търсения за имоти в Маями в средата на 2025 г. finance.yahoo.com, което отразява силния апетит към имоти в САЩ сред латиноамериканските инвеститори. Чили, след рязка корекция през 2022–23 г. на фона на политическа несигурност, се стабилизира; чилийските REITs отчитат подобрена заетост на офисите в Сантяго и възстановяване на трафика в търговските центрове. Аржентина остава изключение – с инфлация над 100%, имотният ѝ пазар е полупарализиран и функционира основно в кеш долари. Предстоящите избори там правят всякакви прогнози трудни, въпреки че спекулативното купуване на земя като защита от инфлация продължава. Перу и Панама отбелязват ръст на развитието, движено от туризма (хотели, курорти), тъй като пътуванията се нормализират, а офшорният пазар на Панама продължава да привлича купувачи на апартаменти-експати, дори когато икономиката ѝ се забавя. В целия регион обща тема е напрежението между високите лихвени проценти (много централни банки едва сега започват да ги намаляват) и силното фундаментално търсене на жилища и търговски площи. Тази динамика е забавила някои проекти и е ограничила купувачите, но с понижаването на лихвите мнозина очакват освобождаване на търсенето. Имотните пазари в Латинска Америка, подобно на икономиките ѝ, са между предизвикателството и възможността – а новините от последните 48 часа показват и двете ясно, от финансовите решения в Бразилия до инвестиционния бум в Мексико.

Източници: Ключова информация и цитати са взети от достоверни новинарски източници и доклади, включително Reuters, Bloomberg, Financial Times и регионалната бизнес преса през първите дни на септември 2025 г. Например, интервюта на Reuters с представителя на Министерството на финансите на САЩ Скот Бесент reuters.com reuters.com и данни за жилищния пазар във Великобритания чрез Nationwide reuters.com reuters.com осигуряват фактическа основа. Анализите на Bloomberg и Reuters информираха отразяването на пазарите в Дубай и Хонконг reuters.com reuters.com. Reuters също първи съобщиха за промяната в политиката на Нова Зеландия reuters.com, старта на RMBS в Саудитска Арабия english.aawsat.com и фонда на MUFG в Япония reuters.com. Тенденциите в африканските инвестиции бяха подчертани в AfricaBusiness и прегледите на Reuters Summit africabusiness.com africabusiness.com. Латиноамериканските анализи дойдоха от Reuters (Бразилия) reuters.com reuters.com и индустриални доклади за Мексико adventuresincre.com, наред с други. Тези източници са цитирани в текста, за да се гарантира точност и да се даде възможност за допълнително четене относно този вихрен 48-часов период, който разтърси световните пазари на недвижими имоти. reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabnews.com reuters.com africabusiness.com adventuresincre.com