Світові гірки нерухомості: неймовірні ринкові зміни жовтня 2025 року розкрито

• Світові ринки відновлюються: Після трьох років застою «глобальні ринки нерухомості демонструють обережні ознаки відновлення, оскільки пом’якшення відсоткових ставок повертає деякі умови буму» bloomberg.com. Основні дані конференцій та індексні трекери (LightBox) підтверджують підйом наприкінці третього кварталу: індекс активності комерційної нерухомості США від LightBox підскочив до 116,8 у вересні (максимум 2025 року), з 104,4 у серпні, оскільки кількість оголошень про продаж нерухомості зросла на 25% за місяць prnewswire.com prnewswire.com. LightBox повідомляє про ~$26 мільярдів комерційних угод у США, укладених у вересні (найактивніший місяць 2025 року), при цьому великі транзакції (+17–26%) різко зросли prnewswire.com. Інвестори відзначають, що помірне зниження ставки ФРС (на 25 б.п. 17 вересня) та «покращення прозорості щодо ставок» допомогли стимулювати це зростання prnewswire.com federalreserve.gov.
• Житловий ринок США все ще млявий: 30-річні іпотечні ставки трималися на рівні близько 6,3% на початку жовтня realestatenews.com. Кількість нових оголошень про продаж будинків дещо зросла (+2–3% рік до року) realestatenews.com, але попит з боку покупців залишається слабким: кількість угод, що очікують на завершення, знизилася приблизно на 1% у річному вимірі realestatenews.com. Кількість заявок на іпотеку зменшилася наприкінці вересня, а продавці часто знижують ціни (один об’єкт у Сан-Антоніо було продано на 15 тис. дол. нижче запитуваної ціни з додатковою побутовою технікою realestatenews.com). Часткове закриття уряду США (жовтень 2025) затримало публікацію економічних звітів і навіть оформлення страхування від повеней для багатьох будинків, що ще більше охолоджує активність realestatenews.com realestatenews.com. Економісти зазначають, що нинішній «режим очікування» за іпотечними ставками (та зростаюча невизначеність) утримують покупців осторонь realestatenews.com. Аналітики (JP Morgan тощо) очікують, що зростання цін на житло в США залишатиметься дуже низьким (на рівні 2–3% у 2025 році), якщо ставки залишаться високими.
• Канада – уповільнення темпів: Банк Канади знизив свою овернайт-ставку до 2,50% 17 вересня bankofcanada.ca (після серії глобальних знижень ставок). Незважаючи на торговельні труднощі, активність на ринку житла Канади залишається відносно стійкою: ВВП знизився на 1,5% у другому кварталі (тарифи та експорт), але «споживання та активність на ринку житла зростали здоровими темпами» bankofcanada.ca. Аналітики зазначають, що ціни на житло в Канаді вирівнюються, але залишаються підтриманими зростанням населення та все ще високою орендною платою; подальше зниження ставок можливе наприкінці 2025 року, якщо інфляція знизиться.
• Китай – подальше охолодження, пом’якшення політики: Спад на ринку житла в Китаї триває, хоча темпи зниження цін поступово сповільнюються. Опитування Reuters у вересні показало, що у 2025 році ціни на житло можуть впасти приблизно на 3,8% (краще, ніж попередні 4,8%) reuters.com. Насправді ціни на новобудови зменшують темпи падіння (річне зниження близько 2,8% у липні проти 3,2% у червні) reuters.com. Однак аналітики ING та S&P попереджають, що основні проблеми залишаються (висока заборгованість домогосподарств, надлишок пропозиції у менших містах) reuters.com reuters.com. Fitch підкреслює, що “структурні виклики” зберігаються – демографія, низька доступність житла та надлишок непроданого житла можуть завадити повному відновленню reuters.com. У відповідь Пекін та великі міста продовжують пом’якшувати обмеження: наприклад, у серпні Пекін скасував обмеження на купівлю для відповідних сімей за межами П’ятого транспортного кільця globaltimes.cn, а у вересні Шанхай зняв обмеження на купівлю нових або вторинних квартир за межами Зовнішнього кільця globalneighbours.org. Ці кроки спрямовані на повернення покупців, особливо у перенасичених передмістях. Проте більшість аналітиків очікують, що ринок Китаю залишатиметься пригніченим щонайменше до другої половини 2026 року, а помірне зростання можливе лише у 2027 році за умови агресивної підтримки політики.
• Європа – змішані сигнали, але зростання цін: На більшості ринків ЄС у III кварталі спостерігалося подальше зростання цін. Дані Eurostat показують, що ціни на житло в ЄС зросли приблизно на 5,4% у річному вимірі у II кварталі 2025 року euronews.com, при цьому в деяких країнах зафіксовано двозначне зростання (Португалія +17,1%, Болгарія +15,5%, Угорщина +15,1%) euronews.com. Для порівняння, великі ринки зростали помірніше (Німеччина +3,2%, Італія +3,9%). Зберігаються побоювання щодо доступності, але зростання орендної плати та обмежена пропозиція продовжують підтримувати вартість. Вартість фінансування в Європі залишається високою – ЄЦБ утримував ставки на рівні 4,5% до середини жовтня – але більшість покупців уже зафіксували низькі ставки після кризи або знайшли альтернативне фінансування. На комерційному ринку активність обережна: у логістичному та офісному сегментах спостерігаються вибіркові інвестиції (наприклад, угода Blackstone на 2,3 млрд євро у Франції в промисловому секторі), але інвестори насторожено ставляться до стійкої інфляції та жорсткіших умов кредитування. На горизонті – регуляторні зміни (цілі ЄС щодо екологічного будівництва, реформи оренди у Великій Британії тощо), але в жовтні увага залишалася на даних: індекси PMI показали помірне зростання, а аналітики ринку нерухомості (Savills, Oxford Economics) прогнозують, що обсяги інвестицій у нерухомість у Європі залишаться «загалом стійкими» до 2025 року creherald.com, хоча й нерівномірно по секторах.
• Близький Схід – рекордна активність в ОАЕ: Ринки Перської затоки процвітають. У Дубаї третій квартал 2025 року був історичним: близько 59 228 угод з нерухомістю на загальну суму 170,7 млрд дирхамів ОАЕ (~46,5 млрд доларів США) tradearabia.com – зростання приблизно на 20% у річному вимірі – що підняло обсяг продажів за січень-вересень до ~498,8 млрд дирхамів ОАЕ (136 млрд доларів США) tradearabia.com. Продажі апартаментів очолили зростання (+25,9% у третьому кварталі), комерційні угоди зросли на +41,9%, а навіть продажі ділянок – на +25,7% tradearabia.com. Важливо, що медіанна ціна/кв. фут зросла приблизно на 11% у річному вимірі, що відображає високий попит (підсилений іноземними покупцями та інвестиціями, пов’язаними з візами). Фірас Аль Мсадді (генеральний директор fäm Properties) коментує: «Сила ринку Дубая … підкреслює його привабливість для місцевих, регіональних і глобальних інвесторів» tradearabia.com. Аджман, менший сусід Дубая, також зазнав буму в третьому кварталі: 5 048 угод на загальну суму 8,12 млрд дирхамів ОАЕ (≈2,21 млрд доларів США) – зростання на 47% у річному вимірі tradearabia.com. Посадовці пояснюють це «підтримуючим і стимулюючим середовищем» (нижчі витрати, нові проєкти), що приваблює інвесторів tradearabia.com.
• Тенденції Саудівської Аравії та країн Затоки: Саудівська Аравія тихо відкриває свій ринок нерухомості: тепер іноземці можуть повністю володіти нерухомістю в багатьох зонах, а “преміальні візи” пов’язані з інвестиціями в нерухомість. Аналітики відзначають, що ринок житла Ер-Ріяда стимулюється великою кількістю експатріантів (13 мільйонів людей) і мега-проєктами (NEOM, проєкти на Червоному морі). Орендна дохідність у Ер-Ріяді (~9%) є однією з найвищих у регіоні, що приваблює капітал ainvest.com ainvest.com. Прогнози JLL та AInvest свідчать, що житловий сектор Саудівської Аравії може зростати на ~8–10% щорічно протягом наступного десятиліття у міру реалізації проєктів Vision 2030 ainvest.com. Сусіди по РСЗ також демонструють гнучкість у політиці: “Золота віза” ОАЕ залишається популярною, а преміальний сегмент Катару стабільний (хоча іноземне володіння все ще обмежене). Загалом, ринок нерухомості Близького Сходу перебуває на підйомі – завдяки іноземним інвестиціям, туристичним подіям (Expo 2025 Дубай тощо) та державним стимулам – хоча інвестори уважно стежать за цінами на нафту та глобальною ліквідністю.
• Африка – вибіркова сила: Ринок нерухомості Африки є більш мозаїчним. У Кенії відбулася помітна комерційна угода: Антимонопольний комітет схвалив Batian Property Fund (за підтримки GenAfrica) на придбання Riverside Towers (“The Cube”) у Найробі – преміальної офісної будівлі kenyanwallstreet.com. Це дає Batian близько 8% офісного ринку Найробі, що підкреслює зростаючий інституційний інтерес до комерційної нерухомості Східної Африки. У Південній Африці житловий ринок відновлюється: індекс Pam Golding Property зафіксував національну інфляцію цін на житло на рівні 4,2% у серпні 2025 року dailyinvestor.com. Генеральний директор Ендрю Голдінг відзначає здоровий попит з боку покупців-початківців і послаблення умов іпотечного кредитування. Незважаючи на високе безробіття, нещодавня пауза у підвищенні ставок у Південній Африці (липень 2025) та нижча інфляція зробили іпотеку більш доступною dailyinvestor.com dailyinvestor.com. Інші африканські ринки різняться: Нігерія та Єгипет залишаються обмеженими через нестабільність валют, тоді як проектне фінансування зростає у відносно безпечних країнах, таких як Марокко та Руанда. Загалом, бум нерухомості в Африці стимулюється урбанізацією та іноземним капіталом, але також стримується макроекономічними викликами (інфляція, політичні ризики).
• Латинська Америка – високі ставки та невизначеність: Загалом, ринки Латинської Америки залишаються під тиском. Центральний банк Бразилії утримав ставку Selic на рівні 20-річного максимуму – 15% amimarinternational.com. Це суттєво гальмує ринок нерухомості: державні облігації Бразилії зараз приносять ~13–14% річних, що робить нерухомість менш привабливою. Насправді, комерційна оренда зросла (~+8,5% р/р), але вартість фінансування є надто високою – багато забудовників призупиняють проєкти, незважаючи на сильне зростання орендних ставок amimarinternational.com. Ринок нерухомості Мексики був розігрітий попитом через nearshoring, але нещодавня торговельна напруга з США (загроза 25% мит) “призупинила – але не скасувала” багато проєктів amimarinternational.com. Аналітики FMIIMAR зазначають, що бум промислової нерухомості в Мексиці стикається з замороженням фінансування на тлі невизначеності amimarinternational.com. В інших країнах Латинської Америки (Аргентина, Колумбія, Чилі) спостерігається висока інфляція та валютні ризики. З позитивного боку, туристичні прибережні ринки Латинської Америки (наприклад, Карибська Мексика, Коста-Рика) продовжують демонструвати осередки зростання та залучати іноземні інвестиції.
• Економічний та політичний фон: У світі домінують інфляція та відсоткові ставки. Федеральна резервна система США знизила ставки на 25 б.п. до 4,00–4,25% у вересні federalreserve.gov, і більшість аналітиків очікують ще як мінімум одне зниження до середини 2026 року. Інфляція в єврозоні залишається вищою за цільовий рівень (~4–5%), тому ЄЦБ зробив паузу (ставка за депозитами ~2%) до кінця 2025 року. Народний банк Китаю та місцеві банки знижують іпотечні ставки та резервні вимоги, щоб стабілізувати ринок житла. У фіскальній політиці багато урядів коригують житлову політику: влада Китаю на центральному та місцевому рівнях продовжує пом’якшувати правила купівлі та іпотечного кредитування globaltimes.cn globalneighbours.org; Конгрес США у жовтні ухвалив рішення про відновлення страхування від повеней (розморожуючи близько 1 400 угод на день realestatenews.com); а регулятори ОАЕ та Саудівської Аравії продовжують впроваджувати реформи, сприятливі для інвесторів (наприклад, іноземна власність, візові стимули). У Європі поступово впроваджуються нові правила сталого розвитку для будівель (ESG-стандарти, “зелені оренди”), які можуть вплинути на оцінку нерухомості та нові проєкти.
• Прогноз та думки експертів: Більшість аналітиків очікують поступового покращення. Аналітична команда LightBox прогнозує, що відновлення ринку комерційної нерухомості триватиме у IV кварталі та на початку 2026 року, якщо ставки знизяться: “кілька сприятливих факторів… від зниження ставок до зростання кількості угод” вже діють prnewswire.com. Глобальні дослідницькі компанії (Savills, JLL, Cushman) прогнозують стабільне або помірне зростання на більшості ринків, при цьому логістична/промислова нерухомість зазвичай випереджає офісну/роздрібну. За даними JPMorgan, ринок житла США може залишатися “переважно замороженим” у 2025 році (зростання лише ~3% або менше). В Азії економісти S&P та Fitch попереджають, що відновлення ринку нерухомості Китаю буде повільним без подальшої підтримки уряду reuters.com reuters.com. Натомість аналітики країн Перської затоки оптимістично налаштовані щодо ОАЕ та Саудівської Аравії, посилаючись на мега-події (Експо, Чемпіонат світу) та підвищення прозорості. Як зазначає Пем Голдінг (CEO SA property), “покупці вперше повертаються” на ринок у міру зниження вартості фінансування dailyinvestor.com, що свідчить: настрої можуть швидко змінитися, щойно інфляція знизиться.

У цілому, жовтень 2025 року відзначився нестабільністю на ринках нерухомості по всьому світу. Висока вартість запозичень і геополітична невизначеність все ще стримують настрої, але відновлення активності – особливо на ринку комерційної нерухомості США та житлової нерухомості Близького Сходу – дає надію. Наступні місяці покажуть, чи ці «паростки» перетворяться на стале відновлення, чи це лише тимчасове затишшя перед новими викликами bloomberg.com prnewswire.com.

Джерела: Авторитетна фінансова преса, галузеві дані та експертні звіти (Bloomberg, Reuters, Arabian Business, TradeArabia, Kenyadaily та ін.; заяви центральних банків; індекс нерухомості LightBox; Pam Golding; тощо.) bloomberg.com prnewswire.com realestatenews.com prnewswire.com globalneighbours.org euronews.com tradearabia.com kenyanwallstreet.com dailyinvestor.com bankofcanada.ca amimarinternational.com. Кожен факт вище взято з цих зазначених джерел.