Globalni nepremičninski vrtiljak: razkrita neverjetna gibanja trga oktobra 2025

• Svetovni trgi se pobirajo: Po treh letih stagnacije “svetovni nepremičninski trgi kažejo previdne znake okrevanja, saj znižanje obrestnih mer vrača nekatere pogoje iz obdobja razcveta” bloomberg.com. Glavni podatki s konferenc in indeksi (LightBox) potrjujejo okrevanje v pozni 3. četrtini: LightBox-ov indeks aktivnosti na ameriškem trgu poslovnih nepremičnin je septembra poskočil na 116,8 (najvišja vrednost v 2025), s 104,4 v avgustu, saj se je število oglasov za nepremičnine povečalo za 25 % na mesečni ravni prnewswire.com prnewswire.com. LightBox poroča o približno $26 milijard sklenjenih poslov z ameriškimi poslovnimi nepremičninami v septembru (najbolj aktiven mesec leta 2025), pri čemer so velike transakcije (+17–26 %) močno narasle prnewswire.com. Investitorji opažajo, da je blago znižanje obrestne mere Fed (25 bazičnih točk 17. septembra) in “izboljšana jasnost glede obrestnih mer” spodbudila to rast prnewswire.com federalreserve.gov.
• Ameriški stanovanjski trg še vedno počasen: 30-letne hipotekarne obrestne mere so se v začetku oktobra gibale okoli 6,3 % realestatenews.com. Število novih stanovanjskih oglasov se je nekoliko povečalo (+2–3 % na letni ravni) realestatenews.com, vendar povpraševanje kupcev ostaja zadržano: število prodaj v postopku je upadlo za približno 1 % na letni ravni realestatenews.com. Število vlog za hipotekarna posojila je konec septembra padlo, prodajalci pa pogosto znižujejo cene (en oglas v San Antoniu je bil prodan 15.000 $ pod izhodiščno ceno z dodatnimi gospodinjskimi aparati realestatenews.com). Delna zaustavitev ameriške vlade (oktober 2025) je zamaknila gospodarska poročila in celo zavarovanje pred poplavami za številne domove, kar dodatno ohlaja dejavnost realestatenews.com realestatenews.com. Ekonomisti ugotavljajo, da današnji “zastoj” hipotekarnih obrestnih mer (in naraščajoča negotovost) odvrača kupce realestatenews.com. Analitiki (JP Morgan itd.) pričakujejo, da bo rast cen stanovanj v ZDA ostala zelo nizka (okoli 2–3 % v letu 2025), če bodo obrestne mere ostale visoke.
• Kanada – upočasnjeno gibanje: Banka Kanade je 17. septembra znižala svojo ključno obrestno mero na 2,50 % bankofcanada.ca (po nizu globalnih znižanj obrestnih mer). Kljub trgovinskim oviram je kanadska stanovanjska dejavnost ostala razmeroma odporna: BDP je v 2. četrtletju padel za 1,5 % (carine in izvoz), vendar sta se “potrošnja in stanovanjska dejavnost obe povečali v zdravem tempu” bankofcanada.ca. Analitiki pravijo, da se cene stanovanj v Kanadi izravnavajo, vendar jih še vedno podpirata rast prebivalstva in še vedno visoke najemnine; dodatna znižanja obrestnih mer so možna konec leta 2025, če se inflacija umiri.
• Kitajska – nadaljnje ohlajanje, sproščanje politik: Kitajska stanovanjska kriza se nadaljuje, čeprav se padci cen postopoma umirjajo. Septembrska anketa Reuters je pokazala, da bodo cene stanovanj v letu 2025 morda padle za približno 3,8 % (bolje kot prejšnjih 4,8 %) reuters.com. Pravzaprav se cene novogradenj spuščajo počasneje (letni padec približno 2,8 % julija v primerjavi s 3,2 % junija) reuters.com. Analitiki iz ING in S&P pa opozarjajo, da osnovne težave ostajajo (visoka zadolženost gospodinjstev, presežna ponudba v manjših mestih) reuters.com reuters.com. Fitch poudarja, da »strukturni izzivi« vztrajajo – demografija, nizka dostopnost in presežek neprodanih stanovanj bi lahko ovirali popolno okrevanje reuters.com. Kot odgovor Peking in večja mesta še naprej sproščajo omejitve: na primer, Peking je avgusta odpravil omejitve nakupa za upravičene družine zunaj svojega Petega obroča globaltimes.cn, Šanghaj pa je septembra odpravil omejitve za nakup novih ali rabljenih stanovanj zunaj svojega Zunanjega obroča globalneighbours.org. Ti ukrepi so namenjeni privabljanju kupcev nazaj, zlasti v predmestja s presežno ponudbo. Kljub temu večina analitikov pričakuje, da bo kitajski trg ostal zadržan vsaj do druge polovice 2026, z le zmernimi dobički do leta 2027 ob agresivni podpori politike.
• Evropa – mešani signali, a cene rastejo: Večina trgov EU je v tretjem četrtletju zabeležila nadaljnjo rast cen. Podatki Eurostata kažejo, da so cene stanovanj v EU zrasle za približno 5,4 % na letni ravni v drugem četrtletju 2025 euronews.com, pri čemer so v nekaterih državah zabeležili dvomestno rast (Portugalska +17,1 %, Bolgarija +15,5 %, Madžarska +15,1 %) euronews.com. Nasprotno pa so večji trgi rasli zmerneje (Nemčija +3,2 %, Italija +3,9 %). Skrbi glede dostopnosti so prisotne, vendar naraščajoče najemnine in pomanjkanje ponudbe še naprej podpirajo vrednosti. Stroški financiranja v Evropi ostajajo visoki – ECB je do sredine oktobra obrestne mere ohranila pri 4,5 % – vendar je večina kupcev zaklenila nizke obrestne mere po krizi ali našla alternativne vire financiranja. Na komercialni strani je dejavnost previdna: logistični in pisarniški trgi beležijo selektivne naložbe (npr. Blackstoneov francoski industrijski posel v vrednosti 2,3 milijarde evrov), vendar so vlagatelji previdni zaradi vztrajne inflacije in strožjih pogojev kreditiranja. Pripravljajo se regulativne spremembe (cilji EU za zelene stavbe, reforme najemnin v Združenem kraljestvu itd.), vendar je bil oktobra poudarek na podatkih: PMI kazalniki so pokazali zmerno rast, nepremičninski analitiki (Savills, Oxford Economics) pa napovedujejo, da bodo obsegi naložb v evropske nepremičnine ostali »v splošnem odporni« tudi v letu 2025 creherald.com, čeprav neenakomerno po posameznih sektorjih.
• Bližnji vzhod – rekordna aktivnost v ZAE: Trgi v Zalivu dosegajo razcvet. V Dubaju je bilo tretje četrtletje 2025 zgodovinsko: približno 59.228 nepremičninskih transakcij v skupni vrednosti 170,7 milijarde AED (~46,5 milijarde $) tradearabia.com – približno 20 % več kot leto prej – kar je prodajo od januarja do septembra pognalo na približno 498,8 milijarde AED (136 milijard $) tradearabia.com. Prodaja stanovanj je vodila rast (+25,9 % v Q3), poslovne transakcije so poskočile za +41,9 %, prodaja zemljišč pa za +25,7 % tradearabia.com. Opazno je, da je srednja cena/kvadratni čevelj približno 11 % višja kot lani, kar odraža močno povpraševanje (spodbudili so ga tuji kupci in naložbe, povezane z vizumi). Firas Al Msaddi (izvršni direktor fäm Properties) komentira, da »moč dubajskega trga … poudarja njegov privlak za lokalne, regionalne in globalne vlagatelje« tradearabia.com. Ajman, manjši sosed Dubaja, je prav tako doživel razcvet v tretjem četrtletju: 5.048 transakcij v skupni vrednosti 8,12 milijarde AED (≈2,21 milijarde $) – 47 % več kot lani tradearabia.com. Uradniki to pripisujejo »podpornemu in spodbudnemu okolju« (nižji stroški, novi projekti), ki privablja vlagatelje tradearabia.com.
• Trendi v Savdski Arabiji in GCC: Savdska Arabija tiho odpira svoj nepremičninski trg: tujci lahko zdaj v številnih območjih nepremičnine v celoti lastniško pridobijo, “premijske vize” pa so vezane na naložbe v nepremičnine. Analitiki ugotavljajo, da je stanovanjski trg v Rijadu gnan s svojo veliko populacijo tujcev (13 milijonov ljudi) in mega-projekti (NEOM, razvoj Rdečega morja). Donosi od najemnin v Rijadu (~9 %) so med najvišjimi v regiji, kar privablja kapital ainvest.com ainvest.com. Napovedi JLL in AInvest kažejo, da bi lahko stanovanjski trg v Savdski Arabiji v naslednjem desetletju rasel za približno 8–10 % letno, ko se bodo projekti Vizije 2030 uresničevali ainvest.com. Tudi sosedje v GCC prilagajajo svoje politike: “Zlata viza” v ZAE ostaja priljubljena, visoko kakovostni segment v Katarju je stabilen (čeprav je tuja lastnina še vedno omejena). Splošno gledano je nepremičninski trg na Bližnjem vzhodu v vzponu – poganjajo ga tuje naložbe, turistični dogodki (Expo 2025 Dubaj itd.) in vladni ukrepi – čeprav vlagatelji pozorno spremljajo cene nafte in globalno likvidnost.
• Afrika – selektivna moč: Afriške nepremičnine so bolj razdrobljene. V Keniji je prišlo do pomembnega komercialnega posla: Agencija za konkurenco je odobrila, da Batian Property Fund (GenAfrica-backed) prevzame Riverside Towers (“The Cube”) v Nairobiju – vrhunsko poslovno stavbo kenyanwallstreet.com. S tem ima Batian približno 8 % trga pisarn v Nairobiju, kar poudarja naraščajoče institucionalno zanimanje za vzhodnoafriške poslovne nepremičnine. V Južni Afriki se stanovanjski trg obnavlja: indeks Pam Golding Property je avgusta 2025 poročal o nacionalni inflaciji cen stanovanj v višini 4,2 % dailyinvestor.com. Generalni direktor Andrew Golding izpostavlja zdravo povpraševanje prvih kupcev in lažji dostop do hipotekarnih posojil. Kljub visoki brezposelnosti sta nedavna prekinitev dvigovanja obrestnih mer (julij 2025) in nižja inflacija v Južni Afriki posojila za stanovanja naredila bolj dostopna dailyinvestor.com dailyinvestor.com. Drugi afriški trgi so različni: Nigerija in Egipt ostajata ovirana zaradi nestabilnosti valut, medtem ko se projektno financiranje povečuje v varnih državah, kot sta Maroko in Ruanda. Na splošno afriški nepremičninski razcvet poganjata urbanizacija in tuji kapital, omejujejo pa ga tudi makroekonomski izzivi (inflacija, politična tveganja).
• Latinska Amerika – visoke obrestne mere in negotovost: Na splošno so latinskoameriški trgi še vedno pod pritiskom. Brazilska centralna banka je ohranila svojo obrestno mero Selic na 20-letnem vrhu pri 15 % amimarinternational.com. To močno zavira nepremičninski trg: donosnost brazilskih državnih obveznic je zdaj približno 13–14 %, zaradi česar so nepremičnine manj privlačne. Pravzaprav so najemnine za poslovne prostore narasle (~+8,5 % na letni ravni), vendar so stroški financiranja previsoki – številni razvijalci kljub močnemu najemnemu povpraševanju ustavljajo projekte amimarinternational.com. Mehiški nepremičninski trg je bil podžgan z povpraševanjem po nearshoringu, a so nedavne trgovinske napetosti z ZDA (grožnja 25-odstotnih carin) “zaustavile – ne odpovedale” številne projekte amimarinternational.com. Analitiki FMIIMAR ugotavljajo, da mehiški razcvet industrijskih nepremičnin doživlja zamrznitev financiranja zaradi negotovosti amimarinternational.com. Drugje latinskoameriški trgi (Argentina, Kolumbija, Čile) trpijo zaradi visoke inflacije in valutnega tveganja. Na pozitivni strani pa obalni trgi v Latinski Ameriki, ki jih poganja turizem (npr. karibski del Mehike, Kostarika), še naprej beležijo žarišča rasti in tuje naložbe.
• Gospodarsko in politično ozadje: Po svetu prevladujeta inflacija in obrestne mere. Ameriška centralna banka je septembra znižala obrestno mero za 25 bazičnih točk na 4,00–4,25 % federalreserve.gov, večina napovedovalcev pa pričakuje vsaj še eno znižanje do sredine 2026. Inflacija v evroobmočju ostaja nad ciljem (~4–5 %), zato je ECB začasno ustavila (depozitna mera ~2 %) do konca 2025. Kitajska centralna banka (PBOC) in lokalne banke znižujejo hipotekarne obresti in zahteve glede rezerv, da bi stabilizirale stanovanjski trg. Na fiskalni strani številne vlade prilagajajo stanovanjsko politiko: kitajske oblasti na centralni in lokalni ravni še naprej sproščajo pravila za nakup in hipotekarne pogoje globaltimes.cn globalneighbours.org; ameriški kongres je oktobra sprejel ukrepe za ponovno odprtje zavarovanja pred poplavami (odmrznitev ~1.400 zastojev na dan realestatenews.com); regulatorji v ZAE in Savdski Arabiji pa še naprej spodbujajo reforme, prijazne do vlagateljev (npr. tuje lastništvo, vizumske spodbude). V Evropi se postopoma uvajajo nova pravila trajnostnosti za stavbe (ESG standardi, »zelene najemnine«), ki lahko vplivajo na vrednotenje nepremičnin in nove projekte.
• Napoved in mnenja strokovnjakov: Večina analitikov pričakuje postopno izboljšanje. Podatkovna ekipa LightBox pričakuje, da se bo okrevanje komercialnih nepremičnin nadaljevalo v 4. četrtletju in v začetku 2026, če se bodo obrestne mere znižale: »več spodbud… od znižanja obrestnih mer do večje aktivnosti na trgu« je zdaj v igri prnewswire.com. Globalne raziskovalne družbe (Savills, JLL, Cushman) napovedujejo stabilno do zmerno rast na večini trgov, pri čemer logistične/industrijske nepremičnine praviloma presegajo pisarniške/trgovske. Po mnenju JPMorgan bo ameriški stanovanjski trg v letu 2025 verjetno »večinoma zamrznjen« (rast le ~3 % ali manj). V Aziji ekonomisti S&P in Fitch opozarjajo, da bo okrevanje kitajskega nepremičninskega trga počasno brez nadaljnje vladne podpore reuters.com reuters.com. Nasprotno pa so analitiki v Zalivu optimistični glede ZAE in Savdske Arabije, pri čemer izpostavljajo mega-dogodke (Expo, Svetovno prvenstvo) in večjo preglednost. Kot poudarja Pam Golding (izvršna direktorica SA za nepremičnine), se »prvi kupci vračajo« na trg, saj se stroški financiranja znižujejo dailyinvestor.com, kar nakazuje, da se lahko razpoloženje hitro spremeni, ko inflacija pade.

Na splošno so bili oktobra 2025 svetovni nepremičninski trgi v preobratu. Visoki stroški zadolževanja in geopolitične negotovosti še vedno vplivajo na razpoloženje, vendar ponovni zagon aktivnosti – zlasti na ameriškem trgu poslovnih nepremičnin in stanovanjskem trgu na Bližnjem vzhodu – vliva upanje. V prihodnjih mesecih se bo pokazalo, ali bodo ti »zeleni poganjki« prerasli v trajno okrevanje ali pa gre le za začasno zatišje pred novimi izzivi bloomberg.com prnewswire.com.

Viri: Avtorizirani finančni tisk, objave podatkov iz industrije in strokovna poročila (Bloomberg, Reuters, Arabian Business, TradeArabia, Kenyadaily in drugi; izjave centralnih bank; LightBox indeks nepremičnin; Pam Golding; itd.) bloomberg.com prnewswire.com realestatenews.com prnewswire.com globalneighbours.org euronews.com tradearabia.com kenyanwallstreet.com dailyinvestor.com bankofcanada.ca amimarinternational.com. Vsako dejstvo zgoraj je povzeto iz teh navedenih virov.