Celosvetová realitná horská dráha: Neuveriteľné trhové pohyby októbra 2025 odhalené

• Celosvetové trhy sa zotavujú: Po troch rokoch stagnácie „globálne trhy s nehnuteľnosťami vykazujú opatrné známky oživenia, keďže uvoľňovanie úrokových sadzieb prináša späť niektoré z podmienok boomu“ bloomberg.com. Údaje z hlavných konferencií a indexové sledovače (LightBox) potvrdzujú oživenie na konci 3. štvrťroka: index aktivity komerčných nehnuteľností v USA od LightBox vyskočil na 116,8 v septembri (najvyššia hodnota v roku 2025), z 104,4 v auguste, keď počet ponúk nehnuteľností vzrástol o 25 % medzimesačne prnewswire.com prnewswire.com. LightBox uvádza ~$26 miliárd uzavretých komerčných obchodov v USA v septembri (najrušnejší mesiac roku 2025), pričom veľké transakcie (+17–26 %) prudko vzrástli prnewswire.com. Investori poznamenávajú, že mierne zníženie sadzieb Fedu (25 bázických bodov 17. septembra) a „zlepšená jasnosť ohľadom sadzieb“ pomohli podporiť tento nárast prnewswire.com federalreserve.gov.
• Americký rezidenčný trh je stále pomalý: 30-ročné hypotekárne sadzby sa začiatkom októbra držali okolo 6,3 % realestatenews.com. Počet nových ponúk domov zaznamenal mierny nárast (+2–3 % medziročne) realestatenews.com, ale dopyt kupujúcich zostáva utlmený: počet čakajúcich predajov klesol približne o 1 % medziročne realestatenews.com. Počet žiadostí o hypotéku na konci septembra klesol a predávajúci často znižujú ceny (jedna ponuka v San Antoniu sa predala 15 000 $ pod požadovanú cenu s pridanými spotrebičmi realestatenews.com). Čiastočné odstavenie americkej vlády (október 2025) oneskorilo ekonomické správy a dokonca aj poistenie proti povodniam pre mnohé domy, čo ďalej ochladzuje aktivitu realestatenews.com realestatenews.com. Ekonómovia poznamenávajú, že dnešný „vyčkávací režim“ hypotekárnych sadzieb (a rastúca neistota) odrádza kupujúcich realestatenews.com. Analytici (JP Morgan a ďalší) očakávajú, že rast cien domov v USA zostane veľmi nízky (na úrovni 2–3 % v roku 2025), ak sadzby zostanú vysoké.
• Kanada – spomaľujúce tempo: Bank of Canada znížila svoju jednodňovú sadzbu na 2,50 % 17. septembra bankofcanada.ca (po sérii globálnych znížení sadzieb). Napriek obchodným prekážkam bola kanadská aktivita v oblasti bývania relatívne odolná: HDP v 2. štvrťroku klesol o 1,5 % (clá a export), ale „spotreba a aktivita v oblasti bývania rástli zdravým tempom“ bankofcanada.ca. Analytici hovoria, že ceny kanadských domov sa vyrovnávajú, ale zostávajú podporované rastom populácie a stále vysokým nájmom; ďalšie zníženie sadzieb môže prísť koncom roka 2025, ak inflácia poľaví.
• Čína – pokračujúce ochladzovanie, uvoľňovanie politík: Pokles na čínskom trhu s bývaním pretrváva, hoci pokles cien sa postupne zmierňuje. Prieskum agentúry Reuters zo septembra ukázal, že ceny domov v roku 2025 môžu klesnúť približne o 3,8 % (lepšie ako predchádzajúcich 4,8 %) reuters.com. V skutočnosti ceny nových domov zmierňujú svoj pokles (ročný pokles približne 2,8 % v júli oproti 3,2 % v júni) reuters.com. Analytici z ING a S&P však varujú, že základné problémy pretrvávajú (vysoké zadlženie domácností, nadmerná ponuka v menších mestách) reuters.com reuters.com. Fitch zdôrazňuje, že „štrukturálne výzvy“ pretrvávajú – demografia, nízka dostupnosť bývania a nadbytok nepredaných nehnuteľností môžu brániť úplnému zotaveniu reuters.com. V reakcii na to Peking a veľké mestá naďalej uvoľňujú obmedzenia: napríklad Peking v auguste zrušil limity na nákup pre kvalifikované rodiny mimo svojho Piateho okruhu globaltimes.cn a Šanghaj v septembri zrušil obmedzenia na kúpu nových alebo starších domov mimo svojho Vonkajšieho okruhu globalneighbours.org. Tieto kroky majú za cieľ prilákať kupujúcich späť, najmä v predimenzovaných predmestiach. Väčšina analytikov však očakáva, že čínsky trh zostane utlmený minimálne do druhej polovice 2026, pričom len mierne zisky sa očakávajú do roku 2027 aj pri agresívnej podpore politík.
• Európa – zmiešané signály, ale rastúce ceny: Väčšina trhov EÚ zaznamenala v 3. štvrťroku ďalší rast cien. Údaje Eurostatu ukazujú, že ceny nehnuteľností v EÚ medziročne vzrástli približne o 5,4 % v 2. štvrťroku 2025 euronews.com, pričom v niektorých krajinách došlo k dvojcifernému nárastu (Portugalsko +17,1 %, Bulharsko +15,5 %, Maďarsko +15,1 %) euronews.com. Naopak, veľké trhy rástli miernejšie (Nemecko +3,2 %, Taliansko +3,9 %). Obavy o dostupnosť bývania pretrvávajú, no rastúce nájmy a nedostatok ponuky naďalej podporujú hodnoty. Náklady na financovanie zostávajú v Európe vysoké – ECB ponechala sadzby na úrovni 4,5 % až do polovice októbra – no väčšina kupujúcich si zabezpečila nízke sadzby po kríze alebo našla alternatívne financovanie. V komerčnom sektore je aktivita opatrná: logistické a kancelárske trhy zaznamenávajú selektívne investície (napr. francúzska priemyselná transakcia Blackstone za 2,3 mld. €), no investori sú opatrní kvôli pretrvávajúcej inflácii a prísnejším úverovým podmienkam. Pripravujú sa regulačné zmeny (cieľ EÚ pre zelené budovy, reformy prenájmov v Spojenom kráľovstve atď.), ale v októbri sa pozornosť sústredila na údaje: PMI ukazovatele naznačili mierny rast a analytici nehnuteľností (Savills, Oxford Economics) predpovedajú, že objem investícií do európskych nehnuteľností zostane „všeobecne odolný“ aj v roku 2025 creherald.com, hoci nerovnomerne naprieč sektormi.
• Blízky východ – rekordná aktivita v SAE: Trhy v Perzskom zálive zažívajú boom. V Dubaji bol 3. štvrťrok 2025 historický: približne 59 228 realitných transakcií v celkovej hodnote 170,7 miliardy AED (~46,5 miliardy USD) tradearabia.com – nárast o približne 20 % medziročne – čím sa predaje za január až september vyšplhali na približne 498,8 miliardy AED (136 miliárd USD) tradearabia.com. Predaj bytov viedol tento nárast (+25,9 % v 3. štvrťroku), komerčné transakcie vyskočili o +41,9 % a dokonca aj predaj pozemkov o +25,7 % tradearabia.com. Výrazne, mediánová cena/štvorcový stopa vzrástla približne o 11 % medziročne, čo odráža silný dopyt (podporený zahraničnými kupcami a investíciami viazanými na víza). Firas Al Msaddi (generálny riaditeľ fäm Properties) komentuje, že „sila trhu v Dubaji … podčiarkuje jeho atraktivitu pre miestnych, regionálnych aj globálnych investorov“ tradearabia.com. Ajman, menší sused Dubaja, tiež zaznamenal boom v 3. štvrťroku: 5 048 transakcií v celkovej hodnote 8,12 miliardy AED (≈2,21 miliardy USD) – nárast o 47 % medziročne tradearabia.com. Úradníci to pripisujú „podpornému a stimulujúcemu prostrediu“ (nižšie náklady, nové projekty), ktoré priťahuje investorov tradearabia.com.
• Trendy v Saudskej Arábii a GCC: Saudská Arábia potichu otvára svoj trh s nehnuteľnosťami: cudzinci teraz môžu vlastniť nehnuteľnosti priamo vo viacerých zónach a „prémiové víza“ sú viazané na investície do nehnuteľností. Analytici poznamenávajú, že trh s bývaním v Rijáde je poháňaný veľkou populáciou expatov (13 miliónov ľudí) a megaprojektmi (NEOM, rozvoj Červeného mora). Výnosy z prenájmu v Rijáde (~9 %) patria medzi najvyššie v regióne, čo priťahuje kapitál ainvest.com ainvest.com. Prognózy od JLL a AInvest naznačujú, že bývanie v Saudskej Arábii by mohlo rásť ~8–10 % ročne počas nasledujúcej dekády, ako sa budú rozvíjať projekty Vision 2030 ainvest.com. Susediace krajiny GCC tiež upravujú svoje politiky: „Zlaté víza“ v SAE zostávajú populárne a luxusný segment v Katare je stabilný (hoci vlastníctvo cudzincami je stále obmedzené). Celkovo je trh s nehnuteľnosťami na Blízkom východe na vzostupe – poháňaný zahraničnými investíciami, turistickými podujatiami (Expo 2025 Dubaj, atď.) a vládnymi stimulmi – hoci investori pozorne sledujú ceny ropy a globálnu likviditu.
• Afrika – selektívna sila: Africký trh s nehnuteľnosťami je viac roztrieštený. V Keni došlo k významnej komerčnej transakcii: Úrad pre hospodársku súťaž schválil Batian Property Fund (podporovaný GenAfrica) na akvizíciu Riverside Towers (“The Cube”) v Nairobi – prémiovej administratívnej budovy kenyanwallstreet.com. Týmto získava Batian približne 8 % kancelárskeho trhu v Nairobi, čo poukazuje na rastúci inštitucionálny záujem o komerčné nehnuteľnosti vo východnej Afrike. V Juhoafrickej republike sa rezidenčný trh zotavuje: index Pam Golding Property zaznamenal v auguste 2025 medziročnú infláciu cien domov na úrovni 4,2 % dailyinvestor.com. CEO Andrew Golding poukazuje na zdravý dopyt zo strany prvokupcov a uvoľňovanie hypotekárneho financovania. Napriek vysokej nezamestnanosti, nedávna pauza v zvyšovaní sadzieb (júl 2025) a nižšia inflácia v Juhoafrickej republike sprístupnili hypotéky dailyinvestor.com dailyinvestor.com. Ostatné africké trhy sú rôznorodé: Nigéria a Egypt sú naďalej brzdené nestabilitou meny, zatiaľ čo projektové financovanie rastie v bezpečných destináciách ako Maroko a Rwanda. Vo všeobecnosti je realitný boom v Afrike poháňaný urbanizáciou a zahraničným kapitálom, no zároveň je obmedzovaný makroekonomickými prekážkami (inflácia, politické riziko).
• Latinská Amerika – vysoké úrokové sadzby a neistota: Vo všeobecnosti zostávajú latinskoamerické trhy pod tlakom. Brazílska centrálna banka ponechala svoju sadzbu Selic na 20-ročnom maxime 15 % amimarinternational.com. To je hlavná brzda pre nehnuteľnosti: výnosy brazílskych štátnych dlhopisov sú teraz ~13–14 %, čo robí reality menej atraktívnymi. V skutočnosti komerčné nájmy vzrástli (~+8,5 % medziročne), ale náklady na financovanie sú neúnosné – mnohí developeri pozastavujú projekty napriek silnému rastu nájomného amimarinternational.com. Mexické nehnuteľnosti boli poháňané dopytom po nearshoringu, no nedávne obchodné napätie s USA (hroziace 25 % clá) „pozastavilo – nie zrušilo“ mnohé projekty amimarinternational.com. Analytici z FMIIMAR poznamenávajú, že priemyselný realitný boom v Mexiku naráža na zmrazenie financovania uprostred neistoty amimarinternational.com. Inde trhy Latinskej Ameriky (Argentína, Kolumbia, Čile) trpia vysokou infláciou a menovým rizikom. Na pozitívnej strane, turisticky orientované pobrežné trhy v Latinskej Amerike (napr. karibské Mexiko, Kostarika) naďalej zaznamenávajú ostrovčeky rastu a zahraničných investícií.
• Ekonomické a politické pozadie: Globálne dominujú inflácia a úrokové sadzby. Americký Fed znížil sadzby o 25 bázických bodov na 4,00–4,25 % v septembri federalreserve.gov a väčšina prognostikov očakáva aspoň ešte jedno zníženie do polovice 2026. Inflácia v eurozóne zostáva nad cieľom (~4–5 %), preto ECB pozastavila (depozitná sadzba ~2 %) až do konca 2025. Čínska PBOC a miestne banky znižujú hypotekárne sadzby a povinné minimálne rezervy, aby sa pokúsili stabilizovať bývanie. Na fiškálnej úrovni mnohé vlády upravujú politiky v oblasti bývania: čínske úrady na centrálnej aj miestnej úrovni naďalej uvoľňujú pravidlá pre nákup a hypotéky globaltimes.cn globalneighbours.org; americký Kongres v októbri rozhodol o opätovnom otvorení poistenia proti povodniam (uvoľnenie ~1 400 zablokovaných obchodov denne realestatenews.com); a regulátori v SAE/Saudskej Arábii pokračujú v presadzovaní reforiem priaznivých pre investorov (napr. zahraničné vlastníctvo, vízové stimuly). V Európe sa zavádzajú nové pravidlá udržateľnosti pre budovy (ESG štandardy, „zelené nájomné zmluvy“), ktoré môžu ovplyvniť oceňovanie nehnuteľností a nové projekty.
• Výhľad a názory expertov: Väčšina analytikov predpokladá postupné zlepšenie. Dátový tím LightBox očakáva, že oživenie CRE bude pokračovať do 4. štvrťroka a začiatku 2026, ak sadzby klesnú: „viacero priaznivých faktorov… od úľavy na sadzbách po silnejší objem obchodov“ je už v hre prnewswire.com. Globálne výskumné firmy (Savills, JLL, Cushman) predpovedajú stabilný až mierny rast vo väčšine trhov, pričom logistické/priemyselné nehnuteľnosti vo všeobecnosti prekonávajú kancelárske/retailové. Podľa JPMorgan môže americký trh s bývaním zostať v roku 2025 „do veľkej miery zamrznutý“ (rast len ~3 % alebo menej). V Ázii ekonómovia S&P a Fitch upozorňujú, že oživenie čínskeho trhu s nehnuteľnosťami bude pomalé bez pokračujúcej vládnej podpory reuters.com reuters.com. Naopak, analytici v Perzskom zálive sú optimistickí ohľadom SAE a Saudskej Arábie, pričom poukazujú na mega-podujatia (Expo, Majstrovstvá sveta) a zlepšujúcu sa transparentnosť. Ako poznamenáva Pam Golding (CEO SA property), „prví kupujúci sa vracajú“ na trh, keď sa náklady na financovanie znižujú dailyinvestor.com, čo naznačuje, že nálada sa môže rýchlo zmeniť, keď inflácia klesne.

Celkovo, október 2025 zaznamenal kolísanie realitných trhov po celom svete. Vysoké náklady na úvery a geopolitická neistota stále tlmia náladu, no oživenie aktivity – najmä na trhu komerčných nehnuteľností v USA a rezidenčných nehnuteľností na Blízkom východe – prináša nádej. Nasledujúce mesiace preveria, či tieto „zelené výhonky“ prerastú do trvalého oživenia, alebo pôjde len o dočasné upokojenie pred ďalšími výzvami bloomberg.com prnewswire.com.

Zdroje: Autoritatívna finančná tlač, zverejnené odvetvové údaje a odborné správy (Bloomberg, Reuters, Arabian Business, TradeArabia, Kenyadaily a spol.; vyhlásenia centrálnych bánk; index nehnuteľností LightBox; Pam Golding; atď.) bloomberg.com prnewswire.com realestatenews.com prnewswire.com globalneighbours.org euronews.com tradearabia.com kenyanwallstreet.com dailyinvestor.com bankofcanada.ca amimarinternational.com. Každý vyššie uvedený fakt je čerpaný z týchto citovaných zdrojov.