מדד LightBox לפעילות הנדל״ן המסחרי בארה״ב עלה ל-116.8 בספטמבר 2025, לעומת 104.4 באוגוסט 2025.
בספטמבר 2025 נסגרו בארה״ב כ-26 מיליארד דולר בעסקאות נדל״ן מסחרי, העיר החודש העמוס ביותר ב-2025, ועסקאות גדולות עלו ב-17–26%.
הפדרל ריזרב הוריד 25 נקודות בסיס ב-17 בספטמבר 2025, והבהירות לגבי הריבית סייעו להמריץ את הפעילות.
ריבית המשכנתא ל-30 שנה בארה״ב עמדה סביב 6.3% בתחילת אוקטובר 2025.
בנק קנדה הוריד את הריבית ל-2.50% ב-17 בספטמבר 2025, והצריכה והפעילות הדיור צמחו בקצב בריא למרות ירידת התוצר ברבעון השני.
בדובאי ברבעון השלישי של 2025 היו 59,228 עסקאות נדל״ן בסכום כולל של 170.7 מיליארד דירהם (כ-46.5 מיליארד דולר), עלייה של כ-20% משנה לשנה.
בעג׳מאן ברבעון השלישי של 2025 נרשמו 5,048 עסקאות בסך 8.12 מיליארד דירהם (כ-2.21 מיליארד דולר), עלייה של 47% משנה לשנה.
ערב הסעודית פותחת לזרים בעלות מלאה בנכסים באזורים רבים, ויזות פרימיום קשורות להשקעות, עם תשואות שכירות בריאד סביב 9%, ותחזיות צמיחה של 8–10% בשנה לשוק הדיור בסעודיה בעשור הקרוב.
מחירי הדירות באיחוד האירופי עלו בכ-5.4% YoY ברבעון השני 2025, עם זינוקים דו-ספרתיים בפורטוגל (17.1%), בולגריה (15.5%) והונגריה (15.1%), בעוד גרמניה עלתה 3.2% ואיטליה 3.9%.
בקניה, Batian Property Fund (GenAfrica-backed) רכשה את Riverside Towers בניירובי והקנתה עצמה כ-8% משוק המשרדים של העיר.
שווקים עולמיים מתאוששים: לאחר שלוש שנים של קיפאון, “שוקי הנדל”ן העולמיים מראים סימנים ראשוניים להתאוששות כאשר הורדת הריביות מחזירה חלק מתנאי הגאות” bloomberg.com. נתוני כנסים מרכזיים ומדדי מעקב (LightBox) מאשרים התאוששות בסוף הרבעון השלישי: מדד פעילות הנדל”ן המסחרי של LightBox בארה”ב קפץ ל-116.8 בספטמבר (השיא של 2025), לעומת 104.4 באוגוסט, כאשר רישומי הנכסים זינקו ב-25% מחודש לחודש prnewswire.comprnewswire.com. LightBox מדווחת על כ-26 מיליארד דולר בעסקאות נדל”ן מסחרי שנסגרו בארה”ב בספטמבר (החודש העמוס ביותר ב-2025), כאשר עסקאות גדולות (עלייה של 17–26%) זינקו בחדות prnewswire.com. משקיעים מציינים כי הורדת ריבית מתונה של הפד (25 נקודות בסיס ב-17 בספטמבר) ו”בהירות משופרת לגבי הריבית” סייעו להמריץ את העלייה הזו prnewswire.comfederalreserve.gov.
שוק הדיור האמריקאי עדיין איטי: ריביות המשכנתא ל-30 שנה נותרו סביב 6.3% בתחילת אוקטובר realestatenews.com. מספר הדירות החדשות שיצאו לשוק רשם עלייה מתונה (+2–3% משנה לשנה) realestatenews.com, אך הביקוש מצד הקונים נותר נמוך: מכירות בהמתנה ירדו בכ-1% משנה לשנה realestatenews.com. בקשות למשכנתאות ירדו בסוף ספטמבר, ומוכרים לעיתים קרובות מורידים מחירים (נכס בסן אנטוניו נמכר ב-$15k מתחת למחיר המבוקש עם מכשירי חשמל נוספים realestatenews.com). השבתה חלקית של ממשלת ארה”ב (אוקטובר 2025) עיכבה דוחות כלכליים ואפילו ביטוח הצפות לבתים רבים, מה שמקרר עוד יותר את הפעילות realestatenews.comrealestatenews.com. כלכלנים מציינים כי “דפוס ההמתנה” של ריביות המשכנתא כיום (ואי הוודאות הגוברת) מרחיק קונים מהשוק realestatenews.com. אנליסטים (JP Morgan ואחרים) צופים שצמיחת מחירי הבתים בארה”ב תישאר נמוכה מאוד (בסביבות 2–3% ב-2025) אם הריביות יישארו גבוהות.
קנדה – האטה בקצב: בנק קנדה הוריד את הריבית לילה ל-2.50% ב-17 בספטמבר bankofcanada.ca (לאחר סדרת הורדות ריבית עולמיות). למרות רוחות נגד בסחר, פעילות הנדל”ן בקנדה נותרה עמידה יחסית: התמ”ג ירד ב-1.5% ברבעון השני (מכסים ויצוא), אך “הצריכה ופעילות הדיור צמחו בקצב בריא” bankofcanada.ca. אנליסטים אומרים שמחירי הבתים בקנדה מתייצבים אך עדיין נתמכים על ידי גידול אוכלוסין ושכר דירה גבוה; ייתכן שיבואו הורדות ריבית נוספות בסוף 2025 אם האינפלציה תרד.
סין – המשך התקררות, הקלות במדיניות: ההאטה בשוק הדיור בסין נמשכת, אם כי הירידות במחירים מתמתנות בהדרגה. סקר של רויטרס מספטמבר מצא כי מחירי הדירות ב-2025 עשויים לרדת בכ-3.8% (טוב יותר מהתחזית הקודמת של 4.8%) reuters.com. למעשה, מחירי הדירות החדשות מאטים את קצב הירידה (ירידה שנתית של כ-2.8% ביולי לעומת 3.2% ביוני) reuters.com. עם זאת, אנליסטים מ-ING ו-S&P מזהירים כי בעיות יסודיות נותרות (חוב משקי בית גבוה, עודף היצע בערים קטנות יותר) reuters.comreuters.com. פיץ’ מדגישה כי “אתגרים מבניים” נמשכים – דמוגרפיה, נגישות נמוכה למחירים ומלאי לא נמכר עודף עלולים לעכב התאוששות מלאה reuters.com. בתגובה, בייג’ינג וערים מרכזיות ממשיכות להקל הגבלות: לדוגמה, בייג’ינג באוגוסט הסירה מגבלות רכישה על משפחות זכאיות מחוץ לטבעת החמישית globaltimes.cn, ושנגחאי בספטמבר ביטלה מגבלות על רכישת דירות חדשות או יד שנייה מחוץ לטבעת החיצונית globalneighbours.org. צעדים אלה נועדו לעודד קונים לשוב, במיוחד בפרברים עם עודף היצע. עם זאת, רוב האנליסטים צופים כי שוק הנדל”ן בסין יישאר רדום לפחות עד המחצית השנייה של 2026, עם עליות מתונות בלבד עד 2027 גם תחת תמיכה מדיניות אגרסיבית.
אירופה – אותות מעורבים אך מחירים עולים: ברוב שוקי האיחוד האירופי נרשמו עליות מחירים נוספות ברבעון השלישי. נתוני יורוסטאט מראים כי מחירי הדירות באיחוד האירופי עלו בכ-5.4% משנה לשנה ברבעון השני של 2025 euronews.com, כאשר בחלק מהמדינות נרשמו זינוקים דו-ספרתיים (פורטוגל +17.1%, בולגריה +15.5%, הונגריה +15.1%) euronews.com. לעומת זאת, בשווקים הגדולים העליות היו מתונות יותר (גרמניה +3.2%, איטליה +3.9%). קיימות חששות בנוגע לזמינות ולמחיר, אך עליית שכר הדירה והיצע מוגבל ממשיכים לתמוך בערך הנכסים. עלויות המימון נותרות גבוהות באירופה – הבנק המרכזי האירופי השאיר את הריבית על 4.5% עד אמצע אוקטובר – אך רוב הרוכשים נעלו ריביות נמוכות מהתקופה שלאחר המשבר או מצאו מימון חלופי. בצד המסחרי, הפעילות זהירה: שוקי הלוגיסטיקה והמשרדים רואים השקעות סלקטיביות (למשל, עסקת התעשייה הצרפתית של בלאקסטון ב-2.3 מיליארד אירו), אך המשקיעים חוששים מאינפלציה מתמשכת ומהקשחת תנאי האשראי. שינויים רגולטוריים בפתח (יעדי בנייה ירוקה של האיחוד האירופי, רפורמות שכירות בבריטניה וכו’), אך באוקטובר המוקד נותר על נתונים: מדדי מנהלי הרכש הצביעו על צמיחה מתונה, ואנליסטים בתחום הנדל”ן (Savills, Oxford Economics) צופים כי היקף ההשקעות בנדל”ן האירופי יישאר “עמיד יחסית” גם ב-2025 creherald.com, אם כי באופן לא אחיד בין הסקטורים.
המזרח התיכון – פעילות שיא באיחוד האמירויות: שווקי המפרץ משגשגים. בדובאי, הרבעון השלישי של 2025 היה היסטורי: כ-59,228 עסקאות נדל”ן בסך כולל של 170.7 מיליארד דירהם (כ-46.5 מיליארד דולר) tradearabia.com – עלייה של כ-20% משנה לשנה – ודחפו את המכירות מינואר עד ספטמבר לכ-498.8 מיליארד דירהם (136 מיליארד דולר) tradearabia.com. מכירות הדירות הובילו את העלייה (עלייה של 25.9% ברבעון השלישי), עסקאות מסחריות קפצו ב-41.9%, ואפילו מכירות מגרשים עלו ב-25.7% tradearabia.com. ראוי לציין כי המחיר החציוני למ”ר עלה בכ-11% משנה לשנה, מה שמעיד על ביקוש חזק (שנתמך על ידי קונים זרים והשקעות הקשורות לוויזה). פִירַאס אל-מסעדי (מנכ”ל fäm Properties) מציין כי “החוזק של שוק דובאי … מדגיש את האטרקטיביות שלו למשקיעים מקומיים, אזוריים וגלובליים” tradearabia.com. עג’מאן, השכנה הקטנה של דובאי, חוותה גם היא בום ברבעון השלישי: 5,048 עסקאות בסך כולל של 8.12 מיליארד דירהם (כ-2.21 מיליארד דולר) – עלייה של 47% משנה לשנה tradearabia.com. גורמים רשמיים מייחסים זאת ל”סביבה תומכת וממריצה” (עלויות נמוכות יותר, פרויקטים חדשים) שמושכת משקיעים tradearabia.com.
מגמות ערב הסעודית ומדינות המפרץ: ערב הסעודית פותחת בשקט את שוק הנדל”ן שלה: כעת זרים יכולים להחזיק נכס בבעלות מלאה באזורים רבים, ו”אשרות פרימיום” מקושרות להשקעות בנדל”ן. אנליסטים מציינים כי שוק הדיור בריאד מונע על ידי אוכלוסיית הזרים הגדולה שלה (13 מיליון איש) ומגה-פרויקטים (NEOM, פיתוחי הים האדום). תשואות השכירות בריאד (~9%) הן מהגבוהות באזור, ומושכות הון ainvest.comainvest.com. תחזיות של JLL ו-AInvest מצביעות על כך ששוק הדיור הסעודי עשוי לצמוח בכ-8–10% בשנה בעשור הקרוב, ככל שפרויקטי חזון 2030 יתממשו ainvest.com. גם שכנותיה במפרץ משנות מדיניות: “אשרת הזהב” של איחוד האמירויות נותרה פופולרית, והמגזר היוקרתי בקטאר יציב (אם כי בעלות זרה עדיין מוגבלת). בסך הכול, שוק הנדל”ן במזרח התיכון נמצא במגמת עלייה – מונע על ידי השקעות זרות, אירועי תיירות (אקספו 2025 דובאי, ועוד), ותמריצי ממשלה – אם כי המשקיעים עוקבים מקרוב אחרי מחירי הנפט והנזילות הגלובלית.
אפריקה – חוזק סלקטיבי: שוק הנדל”ן באפריקה הוא יותר טלאים. בקניה נרשמה עסקה מסחרית בולטת: רשות התחרות אישרה ל-Batian Property Fund (GenAfrica-backed) לרכוש את Riverside Towers (“The Cube”) בניירובי – בניין משרדים פרימיום kenyanwallstreet.com. עסקה זו מעניקה ל-Batian כ-8% משוק המשרדים בניירובי, מה שמדגיש את העניין המוסדי הגובר בנדל”ן מסחרי במזרח אפריקה. בדרום אפריקה, שוק המגורים מתאושש: מדד Pam Golding Property דיווח על אינפלציית מחירי בתים ארצית של 4.2% באוגוסט 2025 dailyinvestor.com. המנכ”ל אנדרו גולדינג מציין ביקוש בריא של רוכשים ראשונים והקלה במימון משכנתאות. למרות האבטלה הגבוהה, ההפסקה האחרונה של הריבית בדרום אפריקה (יולי 2025) והאינפלציה הנמוכה יותר הפכו את המשכנתאות לנגישות יותר dailyinvestor.comdailyinvestor.com. שווקים אפריקאיים אחרים מגוונים: ניגריה ומצרים ממשיכות להיפגע מחוסר יציבות במטבע, בעוד שמימון פרויקטים מתגבר במדינות בטוחות כמו מרוקו ורואנדה. באופן כללי, הבום בנדל”ן באפריקה מונע על ידי עיור והון זר, אך גם מוגבל על ידי רוחות נגד מאקרו (אינפלציה, סיכון מדיניות).
אמריקה הלטינית – שיעורים גבוהים ואי ודאות: בגדול, השווקים הלטיניים ממשיכים להיות תחת לחץ. הבנק המרכזי של ברזיל השאיר את ריבית הסליק שלו על שיא של 20 שנה של 15%amimarinternational.com. זהו גורם מעכב משמעותי על שוק הנדל”ן: אג”ח ממשלתיות בברזיל מניבות כיום כ-13–14%, מה שהופך את הנדל”ן לפחות אטרקטיבי. למעשה, שכר הדירה המסחרי עלה (כ-8.5% בשנה), אך עלויות המימון גבוהות מאוד – יזמים רבים עוצרים פרויקטים למרות צמיחה חזקה בשכר הדירה amimarinternational.com. שוק הנדל”ן במקסיקו התחמם בעקבות ביקוש ל-nearshoring, אך מתיחויות סחר אחרונות עם ארה”ב (איום על מכסים של 25%) “השהו – לא ביטלו” פרויקטים רבים amimarinternational.com. אנליסטים מ-FMIIMAR מציינים כי הבום בנדל”ן התעשייתי במקסיקו נתקל בקיפאון מימוני בשל אי ודאות amimarinternational.com. במקומות אחרים, שווקים באמריקה הלטינית (ארגנטינה, קולומביה, צ’ילה) סובלים מאינפלציה גבוהה וסיכון מטבע. בצד החיובי, שווקים חופיים המונעים על ידי תיירות באמריקה הלטינית (למשל, מקסיקו הקריבית, קוסטה ריקה) ממשיכים לראות מוקדי צמיחה והשקעות זרות.
רקע כלכלי ומדיני: ברמה הגלובלית, אינפלציה וריביות שולטות. הפד האמריקאי הוריד את הריבית ב-25 נקודות בסיס ל-4.00–4.25% בספטמבר federalreserve.gov, ורוב החזאים מצפים לפחות להורדה נוספת אחת עד אמצע 2026. האינפלציה בגוש האירו נותרת מעל היעד (כ-4–5%), ולכן הבנק המרכזי האירופי עצר (ריבית פיקדון כ-2%) עד לסוף 2025. הבנק המרכזי של סין והבנקים המקומיים מקטינים ריביות משכנתא ודרישות רזרבה בניסיון לייצב את שוק הדיור. בצד הפיסקלי, ממשלות רבות משנות מדיניות דיור: הרשויות בסין, ברמה המרכזית והמקומית, ממשיכות להקל על כללי רכישה ומשכנתאות globaltimes.cnglobalneighbours.org; הקונגרס האמריקאי באוקטובר פעל לפתוח מחדש את ביטוח ההצפות (הפשרת כ-1,400 עסקאות תקועות ביום realestatenews.com); ורגולטורים באיחוד האמירויות/סעודיה ממשיכים לקדם רפורמות ידידותיות למשקיעים (למשל, בעלות זרה, תמריצי ויזה). באירופה, כללים חדשים לקיימות בבניינים (תקני ESG, “חוזים ירוקים”) נכנסים בהדרגה ועשויים להשפיע על שווי נכסים ופרויקטים חדשים.
תחזית ודעות מומחים: רוב האנליסטים צופים שיפור הדרגתי. צוות הנתונים של LightBox צופה שההתאוששות בנדל”ן המסחרי תימשך לרבעון הרביעי ותחילת 2026 אם הריביות יירדו: “מספר רוח גבית… מהקלה בריבית ועד לזרימת עסקאות חזקה יותר” פועלות כעת prnewswire.com. חברות מחקר גלובליות (Savills, JLL, Cushman) חוזות צמיחה יציבה עד מתונה ברוב השווקים, כאשר נדל”ן לוגיסטי/תעשייתי בדרך כלל מציג ביצועים טובים יותר ממשרדים/קמעונאות. לפי JPMorgan, שוק הדיור האמריקאי עשוי להישאר “קפוא ברובו” ב-2025 (צמיחה של כ-3% או פחות). באסיה, כלכלני S&P ו-Fitch מזהירים שההתאוששות בנדל”ן הסיני תהיה איטית ללא המשך תמיכת ממשלה reuters.comreuters.com. לעומת זאת, אנליסטים במפרץ אופטימיים לגבי איחוד האמירויות וסעודיה, ומציינים אירועים גדולים (אקספו, מונדיאל) ושיפור בשקיפות. כפי שמציינת פאם גולדינג (מנכ”לית נדל”ן בדרום אפריקה), “רוכשים ראשונים חוזרים” לשוק עם ירידת עלויות המימון dailyinvestor.com, מה שמרמז שהסנטימנט יכול להתהפך במהירות כאשר האינפלציה תרד.
בסך הכל, אוקטובר 2025 ראה שווקי נדל”ן בתנודות ברחבי העולם. עלויות מימון גבוהות ואי ודאות גיאופוליטית עדיין מרסנות את הסנטימנט, אך התאוששות בפעילות – במיוחד בשוק הנדל”ן המסחרי בארה”ב ובשוק המגורים במזרח התיכון – מעניקה תקווה. החודשים הקרובים יבחינו האם “ניצני ההתאוששות” הללו יתפתחו להתאוששות ממושכת או שמדובר בהפוגה זמנית בלבד לפני אתגרים חדשים bloomberg.comprnewswire.com.
