- Les marchés mondiaux rebondissent : Après trois ans de stagnation, « les marchés immobiliers mondiaux montrent des signes timides de reprise alors que l’assouplissement des taux d’intérêt ramène certaines conditions de boom » bloomberg.com. Les données des grandes conférences et les indices de suivi (LightBox) confirment un rebond en fin de troisième trimestre : l’indice d’activité immobilière commerciale américaine de LightBox a bondi à 116,8 en septembre (le plus haut de 2025), contre 104,4 en août, alors que les annonces immobilières ont augmenté de 25 % MoM prnewswire.com prnewswire.com. LightBox rapporte environ 26 milliards $US de transactions commerciales conclues aux États-Unis en septembre (le mois le plus actif de 2025), avec de grandes transactions (+17–26 %) en forte hausse prnewswire.com. Les investisseurs notent qu’une légère baisse du taux directeur de la Fed (25 points de base le 17 septembre) et une « meilleure visibilité sur les taux » ont contribué à stimuler cette reprise prnewswire.com federalreserve.gov.
- Le marché résidentiel américain reste morose : les taux hypothécaires sur 30 ans sont restés autour de 6,3 % début octobre realestatenews.com. Les nouvelles annonces de maisons ont connu une légère hausse (+2–3 % sur un an) realestatenews.com, mais la demande des acheteurs reste faible : les ventes en attente ont diminué d’environ 1 % sur un an realestatenews.com. Les demandes de prêts hypothécaires ont chuté fin septembre, et les vendeurs baissent souvent leurs prix (une annonce à San Antonio s’est vendue 15 000 $ en dessous du prix demandé avec des appareils électroménagers ajoutés realestatenews.com). Le shutdown partiel du gouvernement américain (octobre 2025) a retardé les rapports économiques et même l’assurance contre les inondations pour de nombreux logements, ce qui refroidit encore davantage l’activité realestatenews.com realestatenews.com. Les économistes notent que le “statu quo” actuel des taux hypothécaires (et l’incertitude croissante) tient les acheteurs à l’écart realestatenews.com. Les analystes (JP Morgan, etc.) s’attendent à ce que la croissance des prix de l’immobilier américain reste très faible (de l’ordre de 2–3 % en 2025) si les taux restent élevés.
- Canada – ralentissement du rythme : La Banque du Canada a abaissé son taux directeur à 2,50 % le 17 septembre bankofcanada.ca (après une série de baisses de taux mondiales). Malgré les vents contraires du commerce, l’activité immobilière canadienne est restée relativement résiliente : le PIB a reculé de 1,5 % au 2e trimestre (tarifs et exportations), mais « la consommation et l’activité immobilière ont toutes deux progressé à un rythme soutenu » bankofcanada.ca. Les analystes estiment que les prix des maisons au Canada se stabilisent mais restent soutenus par la croissance démographique et des loyers toujours élevés ; d’autres baisses de taux pourraient intervenir fin 2025 si l’inflation diminue.
- Chine – refroidissement continu, assouplissement des politiques : La crise immobilière en Chine persiste, bien que la baisse des prix se modère progressivement. Un sondage Reuters de septembre a révélé que les prix des logements en 2025 pourraient chuter d’environ 3,8 % (mieux que la précédente estimation de 4,8 %) reuters.com. En fait, les prix des logements neufs ralentissent leur chute (baisse annuelle d’environ 2,8 % en juillet contre 3,2 % en juin) reuters.com. Cependant, des analystes d’ING et de S&P avertissent que des problèmes sous-jacents subsistent (endettement élevé des ménages, excès d’offre dans les petites villes) reuters.com reuters.com. Fitch souligne que des « défis structurels » persistent – la démographie, la faible accessibilité et l’excès de stocks invendus pourraient freiner une reprise complète reuters.com. En réponse, Pékin et les grandes villes continuent d’assouplir les restrictions : par exemple, Pékin a supprimé en août les limites d’achat pour les familles éligibles en dehors de son cinquième périphérique globaltimes.cn, et Shanghai a levé en septembre les plafonds d’achat de logements neufs ou anciens en dehors de son périphérique extérieur globalneighbours.org. Ces mesures visent à attirer de nouveau les acheteurs, notamment dans les banlieues en surabondance. Pourtant, la plupart des analystes s’attendent à ce que le marché chinois reste atone au moins jusqu’au second semestre 2026, avec seulement de modestes gains d’ici 2027 même en cas de soutien politique agressif.
- Europe – signaux mitigés mais prix en hausse : La plupart des marchés de l’UE ont connu de nouvelles hausses de prix au troisième trimestre. Les données d’Eurostat montrent une hausse des prix de l’immobilier résidentiel dans l’UE d’environ 5,4 % sur un an au deuxième trimestre 2025 euronews.com, avec certains pays enregistrant des hausses à deux chiffres (Portugal +17,1 %, Bulgarie +15,5 %, Hongrie +15,1 %) euronews.com. En revanche, les grands marchés ont progressé plus modérément (Allemagne +3,2 %, Italie +3,9 %). Les inquiétudes concernant l’accessibilité sont nombreuses, mais la hausse des loyers et la rareté de l’offre continuent de soutenir les valeurs. Les coûts de financement restent élevés en Europe – la BCE a maintenu ses taux à 4,5 % jusqu’à la mi-octobre – mais la plupart des acheteurs ont verrouillé des taux bas d’après-crise ou trouvé d’autres sources de financement. Du côté commercial, l’activité reste prudente : les marchés logistiques et de bureaux connaissent des investissements sélectifs (par exemple, l’opération industrielle française de 2,3 milliards d’euros de Blackstone), mais les investisseurs restent méfiants face à l’inflation persistante et à des conditions de prêt plus strictes. Des changements réglementaires se profilent (objectifs européens pour les bâtiments verts, réformes de la location au Royaume-Uni, etc.), mais en octobre, l’attention est restée portée sur les données : les indices PMI ont montré une croissance modérée, et les analystes immobiliers (Savills, Oxford Economics) prévoient que les volumes d’investissement dans l’immobilier européen resteront « globalement résilients » jusqu’en 2025 creherald.com, bien que de manière inégale selon les secteurs.
- Moyen-Orient – activité record aux Émirats arabes unis : Les marchés du Golfe sont en plein essor. À Dubaï, le troisième trimestre 2025 a été historique : environ 59 228 transactions immobilières totalisant 170,7 milliards AED (~46,5 milliards $) tradearabia.com – soit une hausse d’environ 20 % sur un an – portant les ventes de janvier à septembre à environ 498,8 milliards AED (136 milliards $) tradearabia.com. Les ventes d’appartements ont mené la hausse (+25,9 % au T3), les transactions commerciales ont bondi de +41,9 %, et même les ventes de terrains de +25,7 % tradearabia.com. Notamment, le prix médian au pied carré a augmenté d’environ 11 % sur un an, reflétant une forte demande (soutenue par les acheteurs étrangers et les investissements liés aux visas). Firas Al Msaddi (PDG de fäm Properties) commente que « la solidité du marché de Dubaï… souligne son attrait pour les investisseurs locaux, régionaux et mondiaux » tradearabia.com. Ajman, le petit voisin de Dubaï, a également connu un boom au T3 : 5 048 transactions totalisant 8,12 milliards AED (≈2,21 milliards $) – en hausse de 47 % sur un an tradearabia.com. Les responsables attribuent cela à un « environnement favorable et stimulant » (coûts réduits, nouveaux projets) attirant les investisseurs tradearabia.com.
- Tendances en Arabie Saoudite et dans le CCG : L’Arabie Saoudite ouvre discrètement son marché immobilier : les expatriés peuvent désormais posséder des biens en pleine propriété dans de nombreuses zones, et les « visas premium » sont liés à l’investissement immobilier. Les analystes notent que le marché du logement à Riyad est stimulé par sa grande population expatriée (13 millions de personnes) et les méga-projets (NEOM, développements de la mer Rouge). Les rendements locatifs à Riyad (~9 %) comptent parmi les plus élevés de la région, attirant des capitaux ainvest.com ainvest.com. Les prévisions de JLL et AInvest suggèrent que le marché du logement saoudien pourrait croître de ~8–10 % par an au cours de la prochaine décennie, à mesure que les projets de la Vision 2030 se concrétisent ainvest.com. Les voisins du CCG adaptent également leurs politiques : le « Golden Visa » des Émirats arabes unis reste populaire, et le segment haut de gamme du Qatar est stable (bien que la propriété étrangère y soit encore limitée). Globalement, l’immobilier au Moyen-Orient est en plein essor – porté par les investissements étrangers, les événements touristiques (Expo 2025 Dubaï, etc.) et les incitations gouvernementales – même si les investisseurs surveillent de près les prix du pétrole et la liquidité mondiale.
- Afrique – force sélective : L’immobilier africain est plus disparate. Le Kenya a connu une transaction commerciale notable : l’Autorité de la concurrence a approuvé l’acquisition par Batian Property Fund (soutenu par GenAfrica) des Riverside Towers (“The Cube”) à Nairobi – un immeuble de bureaux haut de gamme kenyanwallstreet.com. Cela donne à Batian environ 8 % du marché des bureaux de Nairobi, soulignant l’intérêt institutionnel croissant pour l’immobilier commercial en Afrique de l’Est. En Afrique du Sud, le marché résidentiel est en reprise : l’indice Pam Golding Property a rapporté une inflation nationale des prix de l’immobilier de 4,2 % en août 2025 dailyinvestor.com. Le PDG Andrew Golding note une demande soutenue des primo-accédants et un assouplissement du crédit hypothécaire. Malgré un chômage élevé, la récente pause sur les taux d’intérêt en Afrique du Sud (juillet 2025) et la baisse de l’inflation ont rendu les prêts immobiliers plus abordables dailyinvestor.com dailyinvestor.com. D’autres marchés africains varient : le Nigeria et l’Égypte restent freinés par l’instabilité monétaire, tandis que le financement de projets progresse dans des valeurs refuges comme le Maroc et le Rwanda. De manière générale, le boom immobilier africain est porté par l’urbanisation et les capitaux étrangers, mais reste limité par des vents contraires macroéconomiques (inflation, risque politique).
- Amérique latine – taux élevés et incertitude : De manière générale, les marchés latino-américains restent sous pression. La banque centrale du Brésil a maintenu son taux Selic à un plus haut de 20 ans de 15 % amimarinternational.com. Cela constitue un frein majeur pour l’immobilier : les obligations d’État brésiliennes offrent désormais un rendement d’environ 13–14 %, rendant l’immobilier moins attractif. En fait, les loyers commerciaux ont augmenté (~+8,5 % sur un an) mais les coûts de financement sont prohibitifs – de nombreux promoteurs mettent leurs projets en pause malgré la forte croissance des loyers amimarinternational.com. L’immobilier mexicain avait été stimulé par la demande liée au nearshoring, mais les récentes tensions commerciales avec les États-Unis (menace de droits de douane à 25 %) ont « mis en pause – mais pas annulé » de nombreux projets amimarinternational.com. Les analystes de FMIIMAR notent que le boom de l’immobilier industriel au Mexique est confronté à un gel du financement en raison de l’incertitude amimarinternational.com. Ailleurs, les marchés d’Amérique latine (Argentine, Colombie, Chili) souffrent d’une forte inflation et du risque de change. Du côté positif, les marchés côtiers touristiques d’Amérique latine (par exemple, le Mexique caribéen, le Costa Rica) continuent d’enregistrer des poches de croissance et des investissements étrangers.
- Contexte économique et politique : À l’échelle mondiale, l’inflation et les taux d’intérêt dominent. La Fed américaine a baissé ses taux de 25 points de base à 4,00–4,25 % en septembre federalreserve.gov, et la plupart des prévisionnistes s’attendent à au moins une autre baisse d’ici la mi-2026. L’inflation dans la zone euro reste supérieure à l’objectif (~4–5 %), donc la BCE a marqué une pause (taux de dépôt ~2 %) jusqu’à fin 2025. La PBOC chinoise et les banques locales réduisent les taux hypothécaires et les exigences de réserve pour tenter de stabiliser le logement. Sur le plan budgétaire, de nombreux gouvernements ajustent leurs politiques de logement : les autorités chinoises, tant au niveau central que local, continuent d’assouplir les règles d’achat et d’hypothèque globaltimes.cn globalneighbours.org ; le Congrès américain a décidé en octobre de rouvrir l’assurance contre les inondations (débloquant ~1 400 transactions gelées par jour realestatenews.com) ; et les régulateurs des Émirats arabes unis/Arabie saoudite continuent de promouvoir des réformes favorables aux investisseurs (ex. : propriété étrangère, incitations de visa). En Europe, de nouvelles règles de durabilité pour les bâtiments (normes ESG, « baux verts ») sont progressivement mises en place et pourraient affecter la valorisation des biens et les nouveaux projets.
- Perspectives et avis d’experts : La plupart des analystes prévoient une amélioration progressive. L’équipe de données de LightBox s’attend à ce que la reprise de l’immobilier commercial se poursuive au T4 et début 2026 si les taux baissent : « de multiples vents favorables… de l’allègement des taux à une augmentation des transactions » sont désormais à l’œuvre prnewswire.com. Les cabinets de recherche mondiaux (Savills, JLL, Cushman) prévoient une croissance stable à modérée sur la plupart des marchés, l’immobilier logistique/industriel surperformant généralement les bureaux/commerces. Selon JPMorgan, le marché immobilier américain pourrait rester « largement gelé » en 2025 (croissance d’environ 3 % ou moins). En Asie, les économistes de S&P et Fitch avertissent que la reprise immobilière en Chine sera lente sans soutien gouvernemental continu reuters.com reuters.com. En revanche, les analystes du Golfe sont optimistes pour les Émirats arabes unis et l’Arabie saoudite, citant les méga-événements (Expo, Coupe du monde) et l’amélioration de la transparence. Comme le note Pam Golding (PDG immobilier Afrique du Sud), « les primo-accédants reviennent » sur le marché à mesure que les coûts de financement diminuent dailyinvestor.com, ce qui suggère que le sentiment peut rapidement s’inverser dès que l’inflation baisse.
Dans l’ensemble, octobre 2025 a vu les marchés immobiliers en pleine mutation à travers le monde. Les coûts d’emprunt élevés et les incertitudes géopolitiques continuent de freiner le moral, mais une reprise de l’activité – en particulier sur le marché CRE américain et le marché résidentiel du Moyen-Orient – offre de l’espoir. Les mois à venir permettront de savoir si ces « signes de reprise » se transforment en une reprise durable ou s’il ne s’agit que d’une accalmie temporaire avant de nouveaux défis bloomberg.com prnewswire.com.
Sources : Presse financière de référence, publications de données sectorielles et rapports d’experts (Bloomberg, Reuters, Arabian Business, TradeArabia, Kenyadaily et autres ; déclarations des banques centrales ; indice immobilier LightBox ; Pam Golding ; etc.) bloomberg.com prnewswire.com realestatenews.com prnewswire.com globalneighbours.org euronews.com tradearabia.com kenyanwallstreet.com dailyinvestor.com bankofcanada.ca amimarinternational.com. Chaque fait ci-dessus est tiré de ces sources citées.
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