- Los mercados mundiales se recuperan: Después de tres años de estancamiento, “los mercados inmobiliarios globales muestran señales tentativas de recuperación a medida que la relajación de las tasas de interés devuelve algunas de las condiciones de auge” bloomberg.com. Los principales datos de conferencias y rastreadores de índices (LightBox) confirman un repunte a finales del tercer trimestre: el índice de actividad inmobiliaria comercial de LightBox en EE. UU. saltó a 116.8 en septiembre (el máximo de 2025), desde 104.4 en agosto, ya que los listados de propiedades aumentaron un 25% intermensual prnewswire.com prnewswire.com. LightBox informa que se cerraron aproximadamente $26 mil millones en transacciones comerciales en EE. UU. en septiembre (el mes más activo de 2025), con grandes transacciones (+17–26%) aumentando notablemente prnewswire.com. Los inversionistas señalan que un leve recorte de tasas de la Fed (25 pbs el 17 de septiembre) y una “mayor claridad sobre las tasas” ayudaron a impulsar este repunte prnewswire.com federalreserve.gov.
- El mercado residencial de EE. UU. sigue lento: Las tasas hipotecarias a 30 años se mantuvieron alrededor de 6.3% a principios de octubre realestatenews.com. Las nuevas ofertas de viviendas registraron un ligero aumento (+2–3% interanual) realestatenews.com, pero la demanda de compradores sigue siendo baja: las ventas pendientes cayeron ~1% interanual realestatenews.com. Las solicitudes de hipotecas disminuyeron a finales de septiembre, y los vendedores suelen bajar los precios (una propiedad en San Antonio se vendió $15k por debajo del precio solicitado con electrodomésticos incluidos realestatenews.com). El cierre parcial del gobierno de EE. UU. (octubre de 2025) ha retrasado informes económicos e incluso el seguro contra inundaciones para muchas viviendas, enfriando aún más la actividad realestatenews.com realestatenews.com. Economistas señalan que el actual “patrón de espera” de las tasas hipotecarias (y la creciente incertidumbre) mantiene alejados a los compradores realestatenews.com. Analistas (JP Morgan, etc.) esperan que el crecimiento de los precios de la vivienda en EE. UU. se mantenga muy bajo (del orden del 2–3% en 2025) si las tasas siguen altas.
- Canadá – ritmo de desaceleración: El Banco de Canadá recortó su tasa de interés a un día a 2.50% el 17 de septiembre bankofcanada.ca (tras una serie de recortes de tasas a nivel global). A pesar de los vientos en contra del comercio, la actividad inmobiliaria canadiense ha sido relativamente resistente: el PIB cayó 1.5% en el segundo trimestre (aranceles y exportaciones), pero “el consumo y la actividad inmobiliaria crecieron a un ritmo saludable” bankofcanada.ca. Analistas dicen que los precios de la vivienda en Canadá se están estabilizando pero siguen respaldados por el crecimiento poblacional y alquileres aún elevados; podrían venir más recortes de tasas a finales de 2025 si la inflación disminuye.
- China – enfriamiento continuo, flexibilización de políticas: La caída del sector inmobiliario en China persiste, aunque las bajadas de precios se están moderando gradualmente. Una encuesta de Reuters de septiembre encontró que los precios de la vivienda en 2025 podrían caer alrededor de un 3,8% (mejor que el 4,8% anterior) reuters.com. De hecho, los precios de las viviendas nuevas han estado suavizando su descenso (caída anual de ~2,8% en julio frente al 3,2% en junio) reuters.com. Sin embargo, analistas de ING y S&P advierten que persisten problemas subyacentes (alto endeudamiento de los hogares, exceso de oferta en ciudades más pequeñas) reuters.com reuters.com. Fitch enfatiza que persisten “desafíos estructurales”: la demografía, la baja asequibilidad y el exceso de inventario sin vender podrían obstaculizar una recuperación total reuters.com. En respuesta, Pekín y las principales ciudades continúan flexibilizando restricciones: por ejemplo, Pekín en agosto eliminó los límites de compra para familias calificadas fuera de su Quinto Anillo globaltimes.cn, y Shanghái en septiembre levantó los topes para comprar viviendas nuevas o de reventa fuera de su Anillo Exterior globalneighbours.org. Estas medidas buscan atraer de nuevo a los compradores, especialmente en los suburbios con exceso de oferta. Aun así, la mayoría de los analistas espera que el mercado chino se mantenga débil al menos hasta el segundo semestre de 2026, con solo modestas ganancias para 2027 bajo un fuerte apoyo de políticas.
- Europa: señales mixtas pero precios en alza: La mayoría de los mercados de la UE experimentaron nuevas subidas de precios en el tercer trimestre. Los datos de Eurostat muestran que los precios de la vivienda en la UE subieron ~5,4% interanual en el segundo trimestre de 2025 euronews.com, con algunos países registrando aumentos de dos dígitos (Portugal +17,1%, Bulgaria +15,5%, Hungría +15,1%) euronews.com. En contraste, los grandes mercados crecieron de forma más moderada (Alemania +3,2%, Italia +3,9%). Abundan las preocupaciones sobre la asequibilidad, pero el aumento de los alquileres y la escasa oferta siguen sosteniendo los valores. Los costes de financiación siguen siendo altos en Europa: el BCE mantuvo las tasas estables en 4,5% hasta mediados de octubre, pero la mayoría de los compradores han asegurado tasas bajas posteriores a la crisis o han encontrado financiación alternativa. En el sector comercial, la actividad es cautelosa: los mercados logísticos y de oficinas ven inversiones selectivas (por ejemplo, el acuerdo industrial francés de Blackstone por 2.300 millones de euros), pero los inversores se muestran cautelosos ante la inflación persistente y las condiciones de préstamo más estrictas. Se avecinan cambios regulatorios (objetivos de edificios ecológicos de la UE, reformas de alquileres en el Reino Unido, etc.), pero en octubre la atención se centró en los datos: los índices PMI mostraron un crecimiento modesto y los analistas inmobiliarios (Savills, Oxford Economics) pronostican que los volúmenes de inversión inmobiliaria en Europa se mantendrán “ampliamente resilientes” hasta 2025 creherald.com, aunque de manera desigual entre sectores.
- Medio Oriente – actividad récord en EAU: Los mercados del Golfo están en auge. En Dubái, el tercer trimestre de 2025 fue histórico: aproximadamente 59,228 transacciones inmobiliarias por un total de 170.7 mil millones de AED (~46.5 mil millones de dólares) tradearabia.com – un aumento de ~20% interanual – llevando las ventas de enero a septiembre a ~498.8 mil millones de AED (136 mil millones de dólares) tradearabia.com. Las ventas de apartamentos lideraron el aumento (+25.9% en el tercer trimestre), las transacciones comerciales subieron +41.9%, e incluso las ventas de terrenos +25.7% tradearabia.com. Cabe destacar que el precio medio por pie cuadrado subió ~11% interanual, reflejando una fuerte demanda (impulsada por compradores extranjeros e inversión vinculada a visados). Firas Al Msaddi (CEO de fäm Properties) comenta que “la fortaleza del mercado de Dubái … subraya su atractivo para inversores locales, regionales y globales” tradearabia.com. Ajman, el vecino más pequeño de Dubái, también experimentó un auge en el tercer trimestre: 5,048 transacciones por un total de 8.12 mil millones de AED (≈2.21 mil millones de dólares), un aumento del 47% interanual tradearabia.com. Las autoridades atribuyen esto a un “entorno de apoyo y estímulo” (menores costos, nuevos proyectos) que atrae a los inversores tradearabia.com.
- Tendencias en Arabia Saudita y el CCG: Arabia Saudita está abriendo discretamente su mercado inmobiliario: los expatriados ahora pueden ser propietarios de bienes raíces en muchas zonas, y las “visas premium” están vinculadas a la inversión inmobiliaria. Los analistas señalan que el mercado de la vivienda en Riad está impulsado por su gran población de expatriados (13 millones de personas) y los megaproyectos (NEOM, desarrollos del Mar Rojo). Los rendimientos de alquiler en Riad (~9%) están entre los más altos de la región, atrayendo capital ainvest.com ainvest.com. Las previsiones de JLL y AInvest sugieren que la vivienda en Arabia Saudita podría crecer ~8–10% anual durante la próxima década a medida que avanzan los proyectos de la Visión 2030 ainvest.com. Los vecinos del CCG también muestran flexibilidad en sus políticas: la “Golden Visa” de los EAU sigue siendo popular, y el segmento de lujo de Catar es estable (aunque la propiedad extranjera sigue siendo limitada). En general, el sector inmobiliario de Oriente Medio está en alza, impulsado por la inversión extranjera, eventos turísticos (Expo 2025 Dubái, etc.) e incentivos gubernamentales, aunque los inversores observan de cerca los precios del petróleo y la liquidez global.
- África – fortaleza selectiva: El mercado inmobiliario africano es más fragmentado. Kenia registró una operación comercial notable: la Autoridad de Competencia aprobó que Batian Property Fund (respaldado por GenAfrica) adquiera Riverside Towers (“The Cube”) de Nairobi, un edificio de oficinas premium kenyanwallstreet.com. Esto le da a Batian aproximadamente el 8% del mercado de oficinas de Nairobi, lo que subraya el creciente interés institucional en la propiedad comercial de África Oriental. En Sudáfrica, el mercado residencial está recuperándose: el índice Pam Golding Property reportó una inflación nacional de precios de viviendas de 4,2% en agosto de 2025 dailyinvestor.com. El CEO Andrew Golding señala una saludable demanda de compradores primerizos y una flexibilización en el financiamiento hipotecario. A pesar del alto desempleo, la reciente pausa en las tasas de interés de Sudáfrica (julio de 2025) y la menor inflación han hecho que las hipotecas sean más asequibles dailyinvestor.com dailyinvestor.com. Otros mercados africanos varían: Nigeria y Egipto siguen afectados por la inestabilidad cambiaria, mientras que la financiación de proyectos aumenta en refugios seguros como Marruecos y Ruanda. En general, el auge inmobiliario de África está siendo impulsado por la urbanización y el capital extranjero, pero también limitado por vientos en contra macroeconómicos (inflación, riesgo político).
- América Latina – altas tasas e incertidumbre: En términos generales, los mercados latinoamericanos siguen bajo presión. El banco central de Brasil mantuvo su tasa Selic en un máximo de 20 años de 15% amimarinternational.com. Esto es un gran lastre para el sector inmobiliario: los bonos del gobierno brasileño ahora rinden ~13–14%, lo que hace que los bienes raíces sean menos atractivos. De hecho, los alquileres comerciales han subido (~+8,5% interanual) pero los costos de financiamiento son prohibitivos; muchos desarrolladores detienen proyectos a pesar del fuerte crecimiento de los alquileres amimarinternational.com. El sector inmobiliario de México se había visto impulsado por la demanda de nearshoring, pero las recientes tensiones comerciales con EE. UU. (amenaza de aranceles del 25%) han “pausado – no cancelado” muchos desarrollos amimarinternational.com. Analistas de FMIIMAR señalan que el auge inmobiliario industrial de México está enfrentando un congelamiento de financiamiento en medio de la incertidumbre amimarinternational.com. En otros lugares, los mercados latinoamericanos (Argentina, Colombia, Chile) sufren de alta inflación y riesgo cambiario. En el lado positivo, los mercados costeros impulsados por el turismo en América Latina (por ejemplo, el Caribe mexicano, Costa Rica) continúan mostrando focos de crecimiento e inversión extranjera.
- Contexto económico y político: A nivel global, la inflación y las tasas de interés dominan. La Reserva Federal de EE. UU. recortó las tasas 25 puntos básicos a 4.00–4.25% en septiembre federalreserve.gov, y la mayoría de los pronosticadores espera al menos otro recorte para mediados de 2026. La inflación en la eurozona sigue por encima del objetivo (~4–5%), por lo que el BCE ha hecho una pausa (tasa de depósito ~2%) hasta finales de 2025. El Banco Popular de China y los bancos locales están reduciendo las tasas hipotecarias y los requisitos de reservas para intentar estabilizar la vivienda. En el ámbito fiscal, muchos gobiernos están ajustando políticas de vivienda: las autoridades chinas, tanto a nivel central como local, siguen relajando las reglas de compra e hipoteca globaltimes.cn globalneighbours.org; el Congreso de EE. UU. en octubre tomó medidas para reabrir el seguro contra inundaciones (descongelando ~1,400 acuerdos estancados por día realestatenews.com); y los reguladores de EAU/Arabia Saudita continúan impulsando reformas favorables a los inversores (por ejemplo, propiedad extranjera, incentivos de visado). En Europa, se están implementando nuevas normas de sostenibilidad para edificios (estándares ESG, “arrendamientos verdes”) que pueden afectar la valoración de propiedades y nuevos proyectos.
- Perspectivas y opiniones de expertos: La mayoría de los analistas prevé una mejora gradual. El equipo de datos de LightBox espera que la recuperación del CRE continúe en el cuarto trimestre y principios de 2026 si las tasas bajan: “múltiples vientos a favor… desde el alivio de tasas hasta un mayor flujo de acuerdos” están en juego prnewswire.com. Las firmas globales de investigación (Savills, JLL, Cushman) proyectan un crecimiento estable o moderado en la mayoría de los mercados, con el sector logístico/industrial superando generalmente al de oficinas/comercial. Según JPMorgan, el mercado de la vivienda en EE. UU. podría permanecer “prácticamente congelado” en 2025 (crecimiento de solo ~3% o menos). En Asia, economistas de S&P y Fitch advierten que la recuperación inmobiliaria de China será lenta sin apoyo gubernamental continuo reuters.com reuters.com. En contraste, los analistas del Golfo son optimistas respecto a EAU y Arabia Saudita, citando megaeventos (Expo, Mundial) y una mayor transparencia. Como señala Pam Golding (CEO inmobiliaria de Sudáfrica), “los compradores primerizos están regresando” al mercado a medida que bajan los costos de financiamiento dailyinvestor.com, lo que sugiere que el sentimiento puede cambiar rápidamente una vez que baje la inflación.
En general, octubre de 2025 vio los mercados inmobiliarios en flujo en todo el mundo. Los altos costos de endeudamiento y las incertidumbres geopolíticas aún moderan el sentimiento, pero un repunte en la actividad – especialmente en el mercado CRE de EE. UU. y en los mercados residenciales de Oriente Medio – ofrece esperanza. Los próximos meses pondrán a prueba si estos “brotes verdes” florecen en una recuperación sostenida o simplemente representan una pausa temporal antes de que surjan nuevos desafíos bloomberg.com prnewswire.com.
Fuentes: Prensa financiera autorizada, publicaciones de datos de la industria e informes de expertos (Bloomberg, Reuters, Arabian Business, TradeArabia, Kenyadaily y compañía; comunicados de bancos centrales; índice inmobiliario LightBox; Pam Golding; etc.) bloomberg.com prnewswire.com realestatenews.com prnewswire.com globalneighbours.org euronews.com tradearabia.com kenyanwallstreet.com dailyinvestor.com bankofcanada.ca amimarinternational.com. Cada hecho anterior se extrae de estas fuentes citadas.
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