Globální realitní horská dráha: Neuvěřitelné tržní pohyby v říjnu 2025 odhaleny

• Celosvětové trhy se zotavují: Po třech letech stagnace „globální trhy s nemovitostmi vykazují opatrné známky oživení, protože uvolňování úrokových sazeb přináší zpět některé z podmínek boomu“ bloomberg.com. Hlavní konference a indexové sledovače (LightBox) potvrzují oživení na konci 3. čtvrtletí: index aktivity komerčních nemovitostí v USA od LightBoxu vyskočil na 116,8 v září (maximum roku 2025), oproti 104,4 v srpnu, protože nabídky nemovitostí vzrostly meziměsíčně o 25 % prnewswire.com prnewswire.com. LightBox uvádí, že v září bylo v USA uzavřeno přibližně 26 miliard dolarů komerčních obchodů (nejrušnější měsíc roku 2025), přičemž velké transakce (+17–26 %) prudce vzrostly prnewswire.com. Investoři uvádějí, že mírné snížení sazeb Fedu (o 25 bazických bodů dne 17. září) a „zlepšená jasnost ohledně sazeb“ pomohly podpořit tento nárůst prnewswire.com federalreserve.gov.
• Americký rezidenční trh je stále v útlumu: 30leté hypoteční sazby se na začátku října držely kolem 6,3 % realestatenews.com. Nabídka nových domů zaznamenala mírný nárůst (+2–3 % meziročně) realestatenews.com, ale poptávka kupujících zůstává utlumená: počet čekajících prodejů meziročně klesl o ~1 % realestatenews.com. Počet žádostí o hypotéku na konci září klesl a prodávající často snižují ceny (jeden dům v San Antoniu se prodal 15 000 $ pod požadovanou cenou a s přidanými spotřebiči realestatenews.com). Částečné uzavření americké vlády (říjen 2025) zpozdilo ekonomické zprávy a dokonce i povodňové pojištění pro mnoho domů, což dále ochlazuje aktivitu realestatenews.com realestatenews.com. Ekonomové poznamenávají, že dnešní „vyčkávací režim“ hypotečních sazeb (a rostoucí nejistota) odrazuje kupující realestatenews.com. Analytici (JP Morgan atd.) očekávají, že růst cen domů v USA zůstane velmi nízký (na úrovni 2–3 % v roce 2025), pokud sazby zůstanou vysoké.
• Kanada – zpomalující tempo: Bank of Canada snížila svou jednodenní sazbu na 2,50 % dne 17. září bankofcanada.ca (po sérii globálních snižování sazeb). Navzdory obchodním překážkám byla kanadská bytová aktivita poměrně odolná: HDP ve 2. čtvrtletí klesl o 1,5 % (cla a export), ale „spotřeba i bytová aktivita rostly zdravým tempem“ bankofcanada.ca. Analytici uvádějí, že ceny kanadských domů se stabilizují, ale zůstávají podpořeny růstem populace a stále vysokými nájmy; další snížení sazeb může přijít koncem roku 2025, pokud inflace poleví.
• Čína – pokračující ochlazování, uvolňování politiky: Pokles čínského trhu s bydlením přetrvává, i když pokles cen se postupně zmírňuje. Zářijový průzkum agentury Reuters zjistil, že ceny domů v roce 2025 mohou klesnout o ~3,8 % (lepší než předchozích 4,8 %) reuters.com. Ve skutečnosti ceny nových domů zpomalují svůj pokles (meziroční pokles ~2,8 % v červenci oproti 3,2 % v červnu) reuters.com. Analytici z ING a S&P však varují, že základní problémy přetrvávají (vysoké zadlužení domácností, nadbytek nabídky v menších městech) reuters.com reuters.com. Fitch zdůrazňuje, že „strukturální výzvy“ přetrvávají – demografie, nízká dostupnost a přebytek neprodaných zásob by mohly bránit úplnému oživení reuters.com. V reakci na to Peking a hlavní města pokračují v uvolňování omezení: například Peking v srpnu zrušil limity na nákup pro kvalifikované rodiny mimo svůj Pátý okruh globaltimes.cn a Šanghaj v září zrušila limity na nákup nových nebo starších domů mimo svůj Vnější okruh globalneighbours.org. Tyto kroky mají za cíl přilákat zpět kupce, zejména v předměstích s nadměrnou nabídkou. Přesto většina analytiků očekává, že čínský trh zůstane utlumený minimálně do druhé poloviny roku 2026, s pouze mírným růstem do roku 2027 i při agresivní podpoře politiky.
• Evropa – smíšené signály, ale rostoucí ceny: Většina trhů EU zaznamenala v 3. čtvrtletí další růst cen. Údaje Eurostatu ukazují, že ceny nemovitostí v EU vzrostly meziročně o ~5,4 % ve 2. čtvrtletí 2025 euronews.com, přičemž v některých zemích došlo k dvoucifernému růstu (Portugalsko +17,1 %, Bulharsko +15,5 %, Maďarsko +15,1 %) euronews.com. Naproti tomu velké trhy rostly mírněji (Německo +3,2 %, Itálie +3,9 %). Obavy z dostupnosti bydlení přetrvávají, ale rostoucí nájmy a nedostatek nabídky nadále podporují hodnoty. Náklady na financování zůstávají v Evropě vysoké – ECB držela sazby na 4,5 % až do poloviny října – ale většina kupujících si zajistila nízké sazby z období po krizi nebo našla alternativní financování. V komerční sféře je aktivita opatrná: logistické a kancelářské trhy zaznamenávají selektivní investice (např. francouzská průmyslová transakce Blackstone za 2,3 mld. €), ale investoři jsou obezřetní kvůli přetrvávající inflaci a přísnějším úvěrovým podmínkám. Blíží se regulační změny (cíle EU pro zelené budovy, reformy nájmů ve Velké Británii atd.), ale v říjnu zůstal důraz na datech: PMI ukazatele vykázaly mírný růst a analytici nemovitostního trhu (Savills, Oxford Economics) předpovídají, že objem investic do evropských nemovitostí zůstane do roku 2025 „celkově odolný“ creherald.com, i když nerovnoměrně napříč sektory.
• Blízký východ – rekordní aktivita v SAE: Trhy v Perském zálivu zažívají boom. V Dubaji byl 3. kvartál 2025 historický: přibližně 59 228 realitních transakcí v celkové hodnotě 170,7 miliardy AED (~46,5 miliardy USD) tradearabia.com – nárůst o ~20 % meziročně – což posunulo prodeje za leden až září na ~498,8 miliardy AED (136 miliard USD) tradearabia.com. Prodeje bytů vedly tento růst (+25,9 % ve 3. kvartálu), komerční transakce vzrostly o +41,9 % a dokonce i prodeje pozemků o +25,7 % tradearabia.com. Výrazně se také zvýšila střední cena za čtvereční stopu – meziročně o ~11 %, což odráží silnou poptávku (podpořenou zahraničními kupci a investicemi vázanými na víza). Firas Al Msaddi (CEO fäm Properties) komentuje, že „síla trhu v Dubaji … podtrhuje jeho atraktivitu pro místní, regionální i globální investory“ tradearabia.com. Ajman, menší soused Dubaje, také zaznamenal boom ve 3. kvartálu: 5 048 transakcí v hodnotě 8,12 miliardy AED (≈2,21 miliardy USD) – nárůst o 47 % meziročně tradearabia.com. Úředníci to přičítají „podpůrnému a stimulujícímu prostředí“ (nižší náklady, nové projekty), které přitahuje investory tradearabia.com.
• Trendy v Saúdské Arábii a GCC: Saúdská Arábie tiše otevírá svůj trh s nemovitostmi: cizinci nyní mohou vlastnit nemovitosti přímo v mnoha zónách a „prémiová víza“ jsou vázána na investice do nemovitostí. Analytici uvádějí, že trh s bydlením v Rijádu je poháněn velkou populací expatriantů (13 milionů lidí) a megaprojekty (NEOM, rozvoj Rudého moře). Výnosy z pronájmu v Rijádu (~9 %) patří k nejvyšším v regionu, což přitahuje kapitál ainvest.com ainvest.com. Prognózy JLL a AInvest naznačují, že saúdskoarabské bydlení by mohlo v příštím desetiletí růst o ~8–10 % ročně, jak se budou rozvíjet projekty v rámci Vize 2030 ainvest.com. Sousedé v GCC také upravují své politiky: „Zlaté vízum“ SAE zůstává populární a špičkový segment v Kataru je stabilní (i když vlastnictví cizinci je stále omezené). Celkově je trh s nemovitostmi na Blízkém východě na vzestupu – poháněný zahraničními investicemi, turistickými akcemi (Expo 2025 Dubaj atd.) a vládními pobídkami – i když investoři pečlivě sledují ceny ropy a globální likviditu.
• Afrika – selektivní síla: Africký trh s nemovitostmi je více roztříštěný. V Keni došlo k významné komerční transakci: Úřad pro hospodářskou soutěž schválil, aby Batian Property Fund (podporovaný GenAfrica) získal Riverside Towers (“The Cube”) v Nairobi – prémiovou kancelářskou budovu kenyanwallstreet.com. Tím získává Batian přibližně 8 % kancelářského trhu v Nairobi, což podtrhuje rostoucí institucionální zájem o komerční nemovitosti ve východní Africe. V Jihoafrické republice se rezidenční trh zotavuje: index nemovitostí Pam Golding hlásil v srpnu 2025 meziroční inflaci cen domů ve výši 4,2 % dailyinvestor.com. Generální ředitel Andrew Golding upozorňuje na zdravou poptávku ze strany prvokupců a uvolňování podmínek pro hypoteční financování. Navzdory vysoké nezaměstnanosti učinila nedávná pauza v sazbách v Jihoafrické republice (červenec 2025) a nižší inflace hypotéky dostupnějšími dailyinvestor.com dailyinvestor.com. Ostatní africké trhy se liší: Nigérie a Egypt zůstávají omezeny nestabilitou měny, zatímco projektové financování roste v bezpečných destinacích, jako je Maroko a Rwanda. Obecně je realitní boom v Africe poháněn urbanizací a zahraničním kapitálem, ale zároveň je omezován makroekonomickými protivětry (inflace, politická rizika).
• Latinská Amerika – vysoké sazby a nejistota: Obecně zůstávají latinskoamerické trhy pod tlakem. Brazilská centrální banka ponechala svou sazbu Selic na 20letém maximu 15 % amimarinternational.com. To je hlavní překážka pro nemovitosti: výnosy brazilských státních dluhopisů jsou nyní ~13–14 %, což činí nemovitosti méně atraktivními. Ve skutečnosti komerční nájmy vzrostly (~+8,5 % meziročně), ale náklady na financování jsou prohibitivní – mnoho developerů pozastavuje projekty i přes silný růst nájmů amimarinternational.com. Mexické nemovitosti byly žhaveny poptávkou po nearshoringu, ale nedávné obchodní napětí s USA (hrozba 25% cel) „pozastavilo – nikoli zrušilo“ mnoho projektů amimarinternational.com. Analytici z FMIIMAR uvádějí, že průmyslový realitní boom v Mexiku naráží na zmrazení financování kvůli nejistotě amimarinternational.com. Jinde trhy Latinské Ameriky (Argentina, Kolumbie, Chile) trpí vysokou inflací a měnovým rizikem. Na pozitivní straně turisticky orientované přímořské trhy v Latinské Americe (např. karibské Mexiko, Kostarika) nadále zaznamenávají kapsy růstu a zahraničních investic.
• Ekonomické a politické pozadí: Celosvětově dominují inflace a úrokové sazby. Americký Fed snížil sazby o 25 bazických bodů na 4,00–4,25 % v září federalreserve.gov a většina prognostiků očekává alespoň ještě jedno snížení do poloviny roku 2026. Inflace v eurozóně zůstává nad cílem (~4–5 %), takže ECB pozastavila (depozitní sazba ~2 %) až do konce roku 2025. Čínská PBOC a místní banky snižují hypoteční sazby a povinné minimální rezervy, aby se pokusily stabilizovat trh s bydlením. Na fiskální straně mnoho vlád upravuje bytovou politiku: čínské úřady na centrální i místní úrovni dále uvolňují pravidla pro nákup a hypotéky globaltimes.cn globalneighbours.org; americký Kongres v říjnu rozhodl o znovuotevření povodňového pojištění (rozmrazení ~1 400 zadržených obchodů denně realestatenews.com); a regulátoři SAE/Saúdské Arábie pokračují v prosazování reforem příznivých pro investory (např. zahraniční vlastnictví, vízové pobídky). V Evropě se zavádějí nové udržitelné předpisy pro budovy (ESG standardy, „zelené nájmy“), které mohou ovlivnit ocenění nemovitostí a nové projekty.
• Výhled a názory expertů: Většina analytiků očekává postupné zlepšení. Datový tým LightBox předpokládá, že oživení komerčních nemovitostí bude pokračovat do 4. čtvrtletí a začátku roku 2026, pokud sazby klesnou: „více pozitivních faktorů… od úlevy na sazbách po silnější tok obchodů“ nyní působí prnewswire.com. Globální výzkumné firmy (Savills, JLL, Cushman) předpovídají stabilní až mírný růst na většině trhů, přičemž logistické/průmyslové nemovitosti obecně překonávají kancelářské/retailové. Podle JPMorgan může americký trh s bydlením zůstat v roce 2025 „do značné míry zamrzlý“ (růst pouze ~3 % nebo méně). V Asii ekonomové S&P a Fitch varují, že oživení čínského trhu s nemovitostmi bude pomalé bez pokračující vládní podpory reuters.com reuters.com. Naproti tomu analytici v Perském zálivu jsou ohledně SAE a Saúdské Arábie optimističtí, poukazují na mega-akce (Expo, Mistrovství světa) a zlepšující se transparentnost. Jak poznamenává Pam Golding (CEO SA property), „prvokupci se vracejí“ na trh, jakmile se snižují náklady na financování dailyinvestor.com, což naznačuje, že nálada se může rychle změnit, jakmile inflace klesne.

Celkově říjen 2025 zaznamenal proměnlivé realitní trhy po celém světě. Vysoké náklady na půjčky a geopolitická nejistota stále tlumí náladu, ale oživení aktivity – zejména na trhu komerčních nemovitostí v USA a na rezidenčním trhu na Blízkém východě – dává naději. Nadcházející měsíce prověří, zda tyto „zelené výhonky“ rozkvetou v trvalé oživení, nebo půjde jen o dočasné uklidnění před příchodem nových výzev bloomberg.com prnewswire.com.

Zdroje: Autoritativní finanční tisk, zveřejněná odvětvová data a expertní zprávy (Bloomberg, Reuters, Arabian Business, TradeArabia, Kenyadaily a spol.; prohlášení centrálních bank; index nemovitostí LightBox; Pam Golding; atd.) bloomberg.com prnewswire.com realestatenews.com prnewswire.com globalneighbours.org euronews.com tradearabia.com kenyanwallstreet.com dailyinvestor.com bankofcanada.ca amimarinternational.com. Každý výše uvedený fakt je čerpán z těchto citovaných zdrojů.