- Спад на ринку житла США: Продажі житла у Сполучених Штатах залишаються на найнижчому рівні за кілька десятиліть на тлі іпотечних ставок понад 7%, при цьому національні ціни на житло майже не зростають (~1,3% у річному вимірі станом на серпень) cotality.com cotality.com. Медіанна ціна знизилася до близько $400 000, що трохи покращило доступність житла cotality.com. Аналітики JPMorgan попереджають, що ринок залишатиметься “переважно замороженим до 2025 року” з зростанням цін менше 3% rfsadvisors.com.
- Обережний оптимізм у Європі: Нове опитування на провідній європейській виставці нерухомості свідчить, що ринок, можливо, “досяг дна”, і 44% учасників галузі зараз налаштовані оптимістично, а впевненість поступово повертається exporeal.net. Житлова нерухомість залишається найпривабливішим класом активів (75% інвесторів), значно випереджаючи офісну чи торгову нерухомість exporeal.net. Однак, високі відсоткові ставки та бюрократія залишаються головними проблемами для понад 90% респондентів exporeal.net. Примітно, що іпотечні ставки в деяких частинах Європи нарешті знижуються – наприклад, ставки за іпотекою у Чехії щойно впали до мінімуму за 2 роки (~4,91%) expats.cz.
- Тривалий спад на ринку нерухомості Китаю: Спад на ринку нерухомості Китаю триває, незважаючи на підтримку з боку держави. Ціни на нові будинки залишаються стабільними або трохи зростають, але вартість вторинного житла продовжує падати reuters.com. Аналітики не очікують справжнього відновлення щонайменше до кінця 2026 або 2027 року, що приблизно на пів року пізніше, ніж передбачалося раніше reuters.com. Слабкі доходи домогосподарств, високе безробіття та надлишок непроданого житла й надалі пригнічують настрої покупців reuters.com.
- Бум і мегапроєкти на Близькому Сході: Регіон Перської затоки приваблює величезні інвестиції. Blackstone і Lunate з Абу-Дабі щойно запустили платформу на $5 мільярдів для логістичної нерухомості у Перській затоці (склади), роблячи ставку на бум попиту reuters.com. У Саудівській Аравії девелопер Dar Global оголосив про проєкт “Trump Plaza” у Джидді вартістю $1 мільярд, який включає розкішні резиденції та офіси – це вже другий проєкт під брендом Trump у країні reuters.com. Ринки затоки, такі як Дубай, стрімко зросли (ціни зросли приблизно на 70% за чотири роки) reuters.com, хоча очікується, що хвиля нового будівництва в найближчі роки охолодить це зростання.
- Африканські ініціативи у сфері житла: Країни Африки вирішують проблему нестачі житла на тлі стрімкої урбанізації. Кенія будує 100 000 доступних будинків у рамках національної програми для подолання дефіциту житла у 2 мільйони одиниць africanews.com. Президент Вільям Руто закликає до створення глобальної коаліції для вирішення житлової кризи, називаючи її «занадто масштабною, щоб одна країна могла її вирішити» africanews.com. У Південно-Африканській Республіці з’явилася надія на зниження відсоткових ставок – Резервний банк знизив ставку до 7% (мінімум, який востаннє спостерігався у 2022 році) reuters.com tradingeconomics.com, що має підвищити впевненість покупців після років посилення політики.
- Різноспрямована Латинська Америка: Тенденції на ринку нерухомості в Латинській Америці відображають змішані економічні умови. Мексика почала знижувати ставки для стимулювання зростання – центральний банк щойно знизив базову ставку до 7,5%, найнижчого рівня з 2022 року reuters.com, що має полегшити вартість іпотечних кредитів. Натомість Бразилія досі бореться з надвисокою вартістю запозичень; її центральний банк утримує ставку Selic на рівні 15% (20-річний максимум), і не прогнозує зниження щонайменше до 2025 року через стійку інфляцію reuters.com reuters.com. Це стримує ринок нерухомості Бразилії, навіть попри те, що акції та REITs Латинської Америки відновилися у 2025 році на тлі сподівань на майбутнє пом’якшення політики.
- Нервозність на ринку комерційної нерухомості: Офісні ринки по всьому світу залишаються під тиском через віддалену роботу та вищу вартість фінансування. Вакантність офісів у США досягла рекордних ~20,7% у середині 2025 року reuters.com, що стало серйозним зрушенням і змусило орендодавців та міста переглядати призначення порожніх будівель. У великих центрах, таких як Сан-Франциско, вакантність офісів перевищує 25% reuters.com. Для порівняння, промислова та логістична нерухомість є відносно світлою плямою у світі – про це свідчать великі інвестиції у склади (наприклад, проєкт Blackstone у Перській затоці) та дата-центри, які й надалі відчувають дефіцит пропозиції в багатьох регіонах jll.com.
- Перспективи – обережна надія: Прогнози вказують на нерівний, але покращуючийся шлях уперед. Європейські настрої стають позитивнішими, а ринок житла у США може поступово збалансуватися, якщо іпотечні ставки трохи знизяться. «Підвищення доступності принесло таке необхідне полегшення», – зазначає один із економістів ринку житла США, покупці поступово повертаються на ринок, оскільки ціни стабілізуються, а пропозиція зростає cotality.com. Втім, будь-яке відновлення очікується поступовим і нерівномірним. У Китаї та інших слабких ринках довіра може не повернутися роками reuters.com. Проте по всьому світу учасники ринку нерухомості адаптуються – від урядів, які знижують ставки чи спрощують регулювання, до девелоперів, які перепрофільовують об’єкти – закладаючи підґрунтя для наступного циклу зростання на ринку нерухомості.
Глобальний макроекономічний фон: ставки, інфляція та економічні зустрічні вітри
У всьому світі високі відсоткові ставки та інфляція стали визначальними макроекономічними чинниками, що впливають на нерухомість у 2025 році. Після агресивного підвищення ставок за останні два роки для стримування інфляції центральні банки зараз обирають різні шляхи:
- Сполучені Штати (Федеральна резервна система): Федеральна резервна система США лише нещодавно почала сигналізувати про полегшення. Після піку понад 7% на початку цього року, 30-річні іпотечні ставки залишаються поблизу багаторічних максимумів, що робить запозичення дорогим для покупців житла. З’являються перші ознаки завершення циклу жорсткої монетарної політики ФРС – фактично, у вересні 2025 року ФРС навіть здійснила невелике зниження ставки, перше в цьому циклі, оскільки інфляція знизилася. Однак очікується, що ставки залишатимуться підвищеними до 2025 року, зберігаючи тиск на доступність житла. Така позиція «вищі ставки надовго» є однією з головних причин, чому аналітики JPMorgan Research прогнозують, що ринок житла США залишиться «переважно замороженим» протягом наступного року rfsadvisors.com, із лише слабким зростанням цін (на рівні 3% або менше).
- Європа (ЄЦБ та інші): Європейський центральний банк також різко підвищував ставки, і хоча ще не почав їх знижувати, на континенті вже спостерігається перше полегшення через зниження ринкових ставок. Наприклад, у Центральній Європі середні іпотечні пропозиції в Чехії вперше з середини 2022 року впали нижче 5% expats.cz. Це відображає очікування, що деякі європейські політики незабаром пом’якшать політику. Деякі вже зробили кроки: центральний банк Польщі здивував ринки значним зниженням ставки у вересні, прагнучи відновити зростання. Однак у країнах ядра єврозони ставки залишаються високими, а кредитні умови – жорсткими. Інфляція сповільнилася, але недостатньо, щоб оголосити перемогу, тож європейські позичальники на ринку нерухомості ще не вийшли з кризи. Позитивніше те, що економіка Європи виявилася стійкою – рецесії вдалося уникнути, а разом із піковими ставками це покращує настрої на ринках нерухомості.
- Азіатсько-Тихоокеанський регіон: Ситуація неоднозначна. Центральний банк Китаю знижує ставки та послаблює іпотечні правила, намагаючись врятувати свій занепадаючий сектор нерухомості, але поки що ці заходи не дали результату. Індія, навпаки, призупинила пом’якшення після попередніх знижень – 1 жовтня Резервний банк Індії залишив свою репо-ставку на рівні 5,5% hindustantimes.com, обравши стабільність під час святкового сезону. Індійські забудовники позитивно сприйняли стабільні ставки, зазначивши, що це дозволяє тримати під контролем EMI за іпотекою (щомісячні платежі) та підтримує споживчі настрої hindustantimes.com. Інші економіки Азії, такі як Японія, залишаються середовищем з наднизькими ставками, тоді як країни на кшталт Австралії спостерігають значне охолодження ринку житла через підвищення ставок (хоча й там, можливо, пік вже пройдено). У всьому Азіатсько-Тихоокеанському регіоні макроекономічні умови варіюються від дилеми стимулювання чи спаду в Китаї до стабільного зростання та інфраструктурних витрат у Південно-Східній Азії (наприклад, Сінгапур проводить великі форуми з інвестицій у реальні активи laotiantimes.com, а В’єтнам продовжує залучати угоди з розвитку готелів і курортів).
- Близький Схід і Африка: Нафтодоходні держави Перської затоки мають валюти, прив’язані до долара США, що означає, що їхні процентні ставки загалом слідували за підвищеннями ФРС. Це зробило фінансування дорожчим у таких країнах, як Саудівська Аравія та ОАЕ протягом минулого року. Втім, сильні нафтові доходи та державні витрати (наприклад, проєкти Vision 2030 у Саудівській Аравії) підтримували активність на ринку нерухомості регіону. Банки країн Затоки залишаються ліквідними та охоче кредитують правильні проєкти, особливо враховуючи, що інфляція в регіоні відносно стримана. В Африці багато економік зіткнулися з стрімким зростанням процентних ставок останніми роками, борючись зі слабкістю валюти та інфляцією. Тепер з’являються ознаки полегшення: наприклад, центральний банк Нігерії знизив свою облікову ставку на 50 б.п. до 27% у вересні (все ще надзвичайно високо, але це перший крок вниз), а прибутковість державних облігацій Нігерії почала знижуватися у відповідь proshare.co proshare.co. Південна Африка також змогла почати пом’якшення – Резервний банк Південної Африки знизив свою ставку рефінансування до 7,0% у липні 2025 року reuters.com tradingeconomics.com, посилаючись на покращення інфляційних перспектив. Зниження інфляції та стабілізація валют у кількох африканських країнах поступово можуть зробити кредитування більш доступним для розвитку нерухомості, хоча такі виклики, як високі ризикові премії, залишаються.
Загалом, макроекономічний фон характеризується обережними переходами: від жорсткої політики до (вибіркового) пом’якшення, від волатильності часів пандемії до більш нормалізованих умов. Повільніше економічне зростання у 2025 році викликає занепокоєння – МВФ прогнозує глобальне зростання на рівні близько 3,3%, що нижче середнього показника 3,7% у 2000–2019 роках, – але це не крах. Багатьом економікам вдається уникати рецесії, і це помірне зростання разом із зниженням інфляції – саме те, що потрібно ринкам нерухомості для стабілізації. Висновок: вартість запозичень має поступово знижуватися протягом наступного року в багатьох регіонах (Північна Америка та Європа трохи відстають від Азії та Латинської Америки в цьому циклі), що створює сприятливі умови для ринків нерухомості, якщо інфляція залишиться під контролем.
Північна Америка: Рецесія на ринку житла триває, комерційні ринки переоцінюються
Сполучені Штати – Житло: Ринок житла США продовжує відчувати вплив високих відсоткових ставок. На початку жовтня 30-річні іпотечні ставки з фіксованою ставкою тримаються на рівні близько 7%–7,5%, що не спостерігалося вже два десятиліття, і це відлякує багатьох потенційних покупців. Відповідно, обсяг продажів житла залишається поблизу рекордно низьких показників – приблизно 4 мільйони продажів у річному обчисленні, що різко менше, ніж під час пандемічного буму. «Ринок житла перебуває у фазі повільного балансування», – пояснює Селма Хепп, головний економіст компанії з аналізу нерухомості Cotality, зазначаючи, що активність продажів залишається на найнижчому рівні за кілька десятиліть cotality.com. Через нестачу покупців, зростання цін практично зупинилося: національні ціни на житло зросли лише на 1,3% за минулий рік (серпень 2024 – серпень 2025) cotality.com, що з урахуванням інфляції означає реальне зниження цін. У багатьох колись гарячих регіонах (від Сонячного поясу до Гірського Заходу) ціни знизилися у річному вимірі, тоді як у кількох ринках Північного Сходу та Середнього Заходу ще спостерігається помірне зростання.
З боку пропозиції кількість житла, виставленого на продаж, трохи зросла з екстремально низьких рівнів, даючи покупцям трохи більше вибору. Медіанна ціна житла у США навіть трохи знизилася до $400 000 cotality.com. Це, разом із нещодавнім зниженням іпотечних ставок від пікових значень, покращило доступність житла «до найкращого рівня з 2022 року», каже Хепп cotality.com. Вона зазначає, що це «надало таку необхідну розрядку» і призвело до обережного зростання заявок на іпотеку та інтересу покупців cotality.com. По суті, деякі покупці повертаються на ринок, пристосовуючись до нової норми іпотек під 7%. Житло довше залишається на ринку, а продавці частіше знижують ціни, щоб укласти угоду – це дає покупцям трохи більше переговорної сили цієї осені (разюча зміна порівняно з ажіотажним ринком продавця у 2021 році).
Проте загальний настрій залишається обережним. Багато власників житла «заблоковані» на наднизьких іпотечних ставках попередніх років і не бажають продавати та купувати нове житло за вищими ставками, що обмежує пропозицію. Нове будівництво дещо допомогло із забезпеченням, але забудовники також стикаються з дорогим фінансуванням і високими будівельними витратами. Прогнози експертів відображають тверезу реальність: J.P. Morgan прогнозує, що ринок житла США залишатиметься переважно замороженим до 2025 року, із лише стриманим зростанням цін (≈3% або менше) і стійко слабкими продажами rfsadvisors.com. Іншими словами, широкомасштабне відновлення ринку житла в США може не відбутися, доки відсоткові ставки суттєво не знизяться, чого більшість очікує у другій половині 2025 року або у 2026 році.
США – Комерційна нерухомість: У секторі комерційної нерухомості США переживають болісний перерахунок і реструктуризацію, особливо в офісному сегменті. Дистанційна та гібридна робота назавжди знизили попит на офісні приміщення, і цифри вражають – національний рівень вакантності офісів досяг 20,7% у 2 кварталі 2025 року, що є найвищим показником за всю історію reuters.com. Для порівняння: до пандемії вакантність офісів становила близько 12%. Найбільше постраждали великі міста: у Сан-Франциско зараз 27,7% вакантних офісів (порівняно з ~8% у 2019 році) reuters.com, а в інших ділових центрах, таких як Нью-Йорк і Чикаго, також понад 20% вакантності. Цей надлишок порожніх офісів завдає удару по фінансах орендодавців (дохід від оренди знижується, а кредити важче рефінансувати за вищими ставками) і навіть шкодить міським бюджетам, які залежать від податків на нерухомість. У результаті спостерігається хвиля списання вартості офісних будівель, дефолтів за іпотекою та відмови забудовників від старих офісних веж.
Відповідь галузі була двоякою: конверсія та консолідація. Девелопери в деяких містах поспішно переобладнують застарілі офіси в апартаменти або для інших цілей. Рекордні ~150 мільйонів квадратних футів офісних приміщень у США перебувають на певній стадії конверсії в житлові або змішані об’єкти станом на цей рік reuters.com reuters.com. Це непросто – високі витрати та проблеми з зонуванням означають, що лише невелика частина будівель підходить для конверсії, – але це один із небагатьох шляхів створення цінності зі «застряглих» активів. Інша тенденція – це «втеча до якості»: компанії, які орендують приміщення, концентруються в найновіших, найякісніших будівлях із чудовими зручностями. Старіші офісні будівлі класу B/C страждають від непропорційно високої вакантності, тоді як престижні офіси класу A у найкращих локаціях почуваються трохи краще (деякі навіть майже повністю здані в оренду). Така біполярність означає, що сучасні офіси та лабораторії все ще мають стабільну орендну плату, тоді як офіси 1980-х років можуть залишатися порожніми без масштабної модернізації.Окрім офісів, інші сегменти комерційної нерухомості в Північній Америці демонструють змішану картину. Багатоквартирні житлові будинки були дуже сильними (стрімке зростання орендної плати, низька вакантність), але оренда стабілізувалася в багатьох містах, оскільки нова пропозиція нарешті наздоганяє попит, а орендодавці конкурують за орендарів. Роздрібна нерухомість (торгові центри, молли) відновлюється нерівномірно – престижні торгові вулиці та добре розташовані приміські центри почуваються непогано, оскільки споживчі витрати залишаються стабільними, але слабші молли продовжують втрачати магазини (ефект електронної комерції). Промислові та логістичні об’єкти залишаються лідерами: із зростанням електронної комерції та напруженими ланцюгами постачання склади та розподільчі центри користуються великим попитом. Навіть попри уповільнення економічного зростання, великі логістичні угоди продовжують укладатися. Наприклад, серед основних угод цього року – оренда майже 1 мільйона кв. футів у Південній Кароліні логістичною компанією та оренда складу площею 885 000 кв. футів у Великій Британії – що демонструє, наскільки високий глобальний попит на промислові площі jll.com jll.com. Рівень вакантності складів у США все ще досить низький, а зростання орендної плати на логістичні об’єкти залишається сильним у ключових хабах (хоча воно сповільнюється, оскільки будується більше складів). Така дивергенція в межах комерційної нерухомості – слабкі офіси, сильна промисловість, змішана роздрібна торгівля та стабільні апартаменти – спонукає інвесторів переглядати свої портфелі. Дійсно, капітал, який втік із проблемного офісного сектору, перенаправляється у склади, апартаменти, лабораторії для наук про життя, дата-центри та інші сегменти з кращими перспективами.
Канада: На північ від кордону ринок нерухомості Канади часто відображає тенденції США з деякими відмінностями. Канадський ринок житла пережив спад на початку 2025 року, оскільки швидке підвищення ставок Банком Канади (яке підняло іпотечні ставки понад 5–6% у Канаді) знизило доступність житла. До цієї осені національні ціни на житло знизилися приблизно на 3–4% у річному вимірі nesto.ca – помірна корекція після значного зростання у 2020–2022 роках. Такі ринки, як Торонто і Ванкувер, які були надзвичайно перегрітими, зазнали зниження цін і значно меншої кількості продажів за останній рік. Однак із призупиненням підвищення ставок Банком Канади та адаптацією покупців активність на деяких ринках знову зростає. Середня ціна житла у Ванкувері у вересні була практично незмінною (+0,1% у річному вимірі) wowa.ca, що свідчить про те, що корекція там, можливо, досягла дна. Запаси житла в Канаді все ще обмежені (хронічна проблема через повільне будівництво житла та високу імміграцію), тому якщо відсоткові ставки стабілізуються або знизяться у 2024 році, багато аналітиків очікують, що канадський ринок житла досить швидко відновиться. Тим часом орендарі стикаються з дуже низьким рівнем вакантності та стрімким зростанням орендної плати – що виводить питання доступності житла на перший план політичних дебатів у Канаді.
У комерційному секторі офісний і роздрібний ринки Канади стикаються з тими ж труднощами, що й у США, хоча у великих містах Канади (Торонто, Ванкувер, Монреаль) рівень вакантності офісів дещо нижчий, ніж у їхніх американських аналогів. Одна з відмінностей: великі міські центри Канади продовжують приваблювати приплив населення (включаючи міжнародних мігрантів), що підтримує попит на квартири та навіть на зручності в центрі міста. Промислова нерухомість у Канаді процвітає так само, як і в США, при цьому в Торонто і Ванкувері рівень вакантності промислових площ становить менше 2–3% – один із найнижчих у Північній Америці. Загалом інвестори розглядають канадську нерухомість як історію двох світів: житлова та промислова нерухомість залишаються відносно стійкими та затребуваними, тоді як офісна та стара роздрібна нерухомість перебувають під тиском. Капіталізаційні ставки (інвестиційна дохідність) зросли по всіх сегментах через підвищення базових ставок, що знизило вартість нерухомості на папері, але на ринку залишається багато капіталу, який чекає на чіткіший сигнал про досягнення піку ставок, щоб повернутися на ринок.
Європа: Промінчики відновлення на тлі високих ставок і нових пріоритетів
Настрої досягають дна: Ринок нерухомості Європи увійшов у 2025 рік з песимістичними настроями – ціни були м’якими в багатьох країнах, обсяги інвестицій різко впали, а стрибок відсоткових ставок Європейським центральним банком (ЄЦБ) (зараз на найвищому рівні за десятиліття) суттєво охолодив ринок, який у 2021 році був надзвичайно гарячим. Однак, у жовтні 2025 року з’являються зростаючі ознаки того, що Європа досягла дна і починає стабілізуватися. На EXPO REAL – найбільшій на континенті конференції з нерухомості, що проходила 6–8 жовтня у Мюнхені, опитування тисяч учасників галузі показало, що 44% зараз відчувають “оптимізм” щодо міжнародного ринку нерухомості у майбутньому, проти 22% “обережних”, а решта залишаються нейтральними exporeal.net. Ще рік тому песимізм був значно поширенішим. “Поточний індекс тренду показує, що ми досягли дна, і довіра поступово повертається”, – сказав Стефан Руммель, генеральний директор Messe München, яка організовує Expo, додавши, що попри поточні виклики, ринок, здається, повільно повертається до норми exporeal.net.
Що стоїть за цим обережним оптимізмом? По-перше, вартість нерухомості суттєво скоригувалася у Європі з 2022 року, особливо у сегменті комерційної нерухомості. У деяких ринках ціни на офісну та торгову нерухомість впали на 20% і більше від піку, а навіть “якісні” активи (наприклад, преміальні офіси в Парижі чи Франкфурті) показали зростання прибутковості та падіння цін на 10–15%. Це переоцінювання, хоч і болюче для власників, означає, що багато “піни” зникло – покупці й продавці знову можуть домовлятися про ціни. Дійсно, очікується, що активність угод зросте після “засухи” останніх 12 місяців, оскільки інвестори-опортуністи шукають вигідні пропозиції. Ще один фактор – очікування, що умови фінансування покращаться: інфляція в Європі знижується, і багато хто вважає, що ЄЦБ досяг або близький до пікової ставки (зараз депозитна ставка ~4%). Якщо інфляція й надалі знижуватиметься, ЄЦБ може навіть знизити ставки у 2024 році. Крім того, деякі європейські країни надають цільову підтримку – наприклад, Німеччина запровадила програми субсидування будівництва житла та екологічної модернізації, а також обговорює шляхи зменшення бюрократичних перепон (головна скарга галузі – 79% респондентів опитування Expo Real закликали до “меншої бюрократії” для підтримки ринку exporeal.net).
Переможці та переможені – типи активів: Європейське опитування також підкреслило, де інвестори бачать найбільші можливості в майбутньому. Другий рік поспіль житло є найпривабливішим класом активів з точки зору привабливості exporeal.net. Близько 75% респондентів назвали житлову нерухомість (багатоквартирні будинки тощо) ключовим напрямком – це відображає хронічний дефіцит житла в Європі та відносну стабільність житлових активів навіть під час спадів. Після житла, «об’єкти догляду» (наприклад, медичні заклади, будинки для літніх людей) та дата-центри отримали високу оцінку (понад 60% кожен) exporeal.net, що вказує на зростаючі сектори, пов’язані зі старінням населення та цифровою інфраструктурою. Логістика/склади також отримали хороші результати (47%). З іншого боку, традиційні сегменти готельного бізнесу, офісів і роздрібної торгівлі втратили популярність – кожен із них зацікавив лише близько 10% респондентів exporeal.net. Це не означає, що ці сектори «мертві» в Європі, але інвестори дуже вибіркові: офіси нового покоління (особливо енергоефективні будівлі з чудовими зручностями) у престижних локаціях все ще можуть бути успішними, але до старих офісів чи торгових центрів ставляться з обережністю.
Регіональні відмінності: Європа не є монолітною – умови відрізняються залежно від країни та регіону. Станом на 2025 рік Південна Європа (наприклад, Іспанія, Португалія) тримається відносно добре; іноземні інвестиції в курорти, готелі та орендовані апартаменти залишаються досить стійкими, чому сприяє потужний туризм і наявність експатів. Північна Європа (Скандинавія, Німеччина, Нідерланди) зазнала різкішої корекції, частково через те, що ці ринки раніше сильно зросли, а також через велику кількість інвесторів із високим рівнем позикового капіталу, які зараз стикаються з тиском через ставки. Примітно, що опитування Expo Real показало, що довіра до ринку США серед європейців знизилася (лише 45% зараз вважають США важливими для майбутніх інвестицій, порівняно з 66% рік тому), тоді як сама Європа залишається основним вибором, а регіон Азія-Тихоокеанський піднявся на друге місце із 64% прихильності exporeal.net. Це свідчить про те, що європейський капітал може залишитися ближче до дому або навіть переорієнтуватися на Азію, а не шукати угоди на нестабільному американському ринку. У межах Європи Західна Європа (Франція, Німеччина, Велика Британія тощо) все ще вважається основним регіоном (84% важливості) порівняно з Центральною/Східною Європою.
Виклики – Ставки та Витрати: Обережно оптимістичний прогноз не ігнорує величезні виклики, які все ще існують. Практично всі в галузі погоджуються, що відсоткові ставки є проблемою номер один. Опитування Expo показало, що цілих 94% респондентів назвали політику щодо відсоткових ставок «дуже важливою» або «важливою» для перспектив ринку exporeal.net. Ставки впливають не лише на вартість іпотеки для покупців житла (що знижує попит), а й на життєздатність нових забудов – багато проєктів більше не мають сенсу при фінансуванні під 5%–6% замість 1%–2% кілька років тому. Це призвело до різкого спаду будівельної активності. Наприклад, у Німеччині кількість нових житлових проєктів різко впала у 2023–2025 роках, і країна готується до дефіциту у виконанні своїх амбітних цілей щодо нового житла. Забудовники по всій Європі лобіюють допомогу: на запитання, як покращити ситуацію, 79% відповіли «зменшити бюрократію» (щоб прискорити погодження), 64% хотіли кращого доступу до капіталу (наприклад, державні гарантії за кредитами), і багато хто наголошував на необхідності зниження податків на будівництво або стандартів для зменшення витрат exporeal.net exporeal.net. Вартість будівництва різко зросла у 2021–22 роках через проблеми з ланцюгами постачання та інфляцію; зараз вони дещо знизилися, але збудувати проєкт у Європі сьогодні все одно значно дорожче, ніж кілька років тому, тому пропозиція нового житла обмежена саме тоді, коли вона найбільш потрібна.
Позитивні моменти: Незважаючи на труднощі, певні сегменти європейської нерухомості процвітають. Один із прикладів – сектор орендованих квартир у великих містах. Високі відсоткові ставки парадоксально підвищили попит на оренду (оскільки менше людей можуть дозволити собі купити житло), що підтримує високу заповнюваність і орендні ставки для професійно керованих багатоквартирних будинків. У деяких містах Німеччини та Франції орендні ставки досягли рекордних рівнів у 2025 році, навіть коли ціни на купівлю знизилися. Це робить інвестиції в житлову нерухомість привабливими для довгострокових інвесторів, таких як пенсійні фонди. Логістична нерухомість – ще один позитивний приклад: перехід до електронної комерції та потреба у сучасних складах поблизу центрів населення означає, що рівень вакантності для першокласних логістичних площ надзвичайно низький (часто менше 5%), і забудовники досі бачать черги орендарів на будь-який новий склад. Загальноєвропейська дохідність логістики знизилася за останні роки, але зростання орендної плати частково компенсує негативний вплив відсоткових ставок. Крім того, альтернативні сектори, такі як лабораторії для наук про життя, студентське житло та дата-центри в Європі, отримують вигоду від структурних чинників попиту і є у пріоритеті для інвесторів. Наприклад, дефіцит потужностей дата-центрів призвів до масштабних проєктів навколо Лондона, Франкфурта, Дубліна та інших хабів; ці об’єкти часто отримують орендарів із числа великих технологічних компаній ще до початку будівництва.
Приклад – Велика Британія та Франція: Велика Британія, яка почала підвищувати ставки раніше і зазнала однієї з найрізкіших корекцій на ринку житла серед провідних економік, демонструє обережні ознаки стабілізації. Ціни на житло в Лондоні знизилися приблизно на 4–5% порівняно з минулим роком, а з урахуванням інфляції – ще більше в реальному вираженні. Кількість запитів від покупців повільно зростає, оскільки вони очікують, що Банк Англії майже завершив підвищення ставок. Деякі прогнози свідчать, що ціни на житло у Великій Британії досягнуть дна у 2024 році. Тим часом, ринок оренди у Великій Британії є надзвичайно напруженим, що змушує уряд розглядати політику щодо збільшення пропозиції оренди та будівництва житла. У Франції ринки нерухомості були спокійнішими – у Парижі спостерігалося незначне зниження цін, а обсяги угод впали, але серйозного обвалу не сталося. Однак нові правила кредитування та вищі ставки значно ускладнили, особливо для покупців житла вперше, отримання іпотеки у Франції, що створює тиск на нижній сегмент ринку. Французький уряд відповів програмами підтримки покупців та оновлення старого житлового фонду (у Франції активно просувають підвищення енергоефективності, що саме по собі стимулює сегмент інвестицій у нерухомість – модернізацію будівель для відповідності новим стандартам).
Одна непередбачена подія: Помітною (і трагічною) новиною цього періоду став обвал будівлі в Мадриді, Іспанія 7 жовтня 2025 року. Шестиповерхова споруда, офісна будівля 1960-х років, яка перебудовувалася на розкішний готель, раптово обвалилася під час реконструкції, внаслідок чого загинуло четверо людей reuters.com reuters.com. Інцидент шокував Іспанію та викликав питання щодо безпеки будівель і контролю за реконструкціями. Цікаво, що власником об’єкта був саудівський фонд нерухомості (RSR), який спеціалізується на елітних готелях в Іспанії та Португалії reuters.com. Влада Мадрида повідомила, що будівля не пройшла попередні інспекції та була класифікована як така, що має «несприятливий» стан конструкцій reuters.com. Ця подія підкреслила дві речі: по-перше, ризики у прагненні Європи оновлювати та переоблаштовувати старі будівлі (ключовий елемент відродження центрів міст і досягнення цілей сталого розвитку – але це потрібно робити обережно); по-друге, постійний вплив міжнародних інвесторів (зокрема, фондів із Близького Сходу) на ринок нерухомості Європи. Хоча цей трагічний обвал є винятковим випадком, він змусив забудовників і регуляторів по всій Європі ще раз перевірити конструктивну цілісність старих будівель, які переоблаштовують для нових цілей. Це серйозне нагадування, що девелопмент нерухомості несе відповідальність за безпеку, навіть у гонитві за модернізацією.
Дивлячись у майбутнє Європи, ключовий наратив — це адаптація та інновації. Ринок активно шукає нову рівновагу у світі з вищими ставками. Експерти прогнозують, що житлова нерухомість очолить відновлення, щойно вартість фінансування знизиться — попит з боку людей, які потребують житла, лише зростає, зрештою, — але це може вимагати державної підтримки та креативних рішень (наприклад, більше модульного будівництва чи державно-приватних партнерств), щоб подолати проблему доступності. Комерційна нерухомість, ймовірно, зіткнеться з «виживанням найсильніших»: найкращі локації та об’єкти зрештою відновлять свою вартість, тоді як застарілі доведеться перепрофілювати або продавати з великими знижками. Наразі гравці ринку нерухомості Європи обережно оптимістичні, уважно стежать за ЄЦБ та інфляційними даними, і багато хто готується до підйому наприкінці 2024 або у 2025 році. Як пожартував один ветеран галузі на Мюнхенському Експо: «Це був важкий шлях, але якщо у вас є “сухий порох” і терпіння, наступний рік може стати можливістю для купівлі десятиліття».
Азія–Тихоокеанський регіон: проблеми Китаю, стабільність Індії та строката регіональна картина
Китай — гігант у скруті: Ніде історія нерухомості наприкінці 2025 року не є такою драматичною, як у Китаї, другій за величиною економіці світу. Ринок нерухомості Китаю, який до 2021 року досяг безпрецедентних масштабів (на піку становив близько чверті ВВП Китаю) reuters.com, залишається у затяжному спаді. Проблеми почалися з кризи ліквідності у великих забудовників, таких як Evergrande та Country Garden у 2021–2023 роках, і з того часу переросли у ширшу втрату довіри серед покупців житла. Станом на жовтень 2025 року ціни на нове житло в Китаї все ще знижуються у багатьох містах. Приватне опитування показало, що у вересні ціни зросли лише на 0,09% порівняно з попереднім місяцем, що повільніше, ніж у серпні, а ціни на житло на вторинному ринку все ще падають (~0,7% зниження місяць до місяця) reuters.com. Коротко кажучи, суттєвого розвороту не відбулося — ціни та обсяги продажів залишаються на низькому рівні, а непродані запаси нових квартир залишаються дуже високими у багатьох регіонах.
Китайський уряд і центральний банк спробували низку заходів підтримки: зниження іпотечних ставок, зменшення вимог до початкового внеску, послаблення обмежень на купівлю житла у великих містах і навіть запуск програми оновлення міської інфраструктури для поглинання надлишкової пропозиції reuters.com. Ці політики забезпечили певне тимчасове пожвавлення (наприклад, після того, як деякі великі міста у вересні послабили правила купівлі житла, спостерігався короткочасний сплеск запитів і транзакцій), але загальний вплив залишився обмеженим. Відновити споживчі настрої складно після того, як люди побачили, як забудовники зупиняють будівництво вже проданих квартир, а деякі компанії не виконують свої боргові зобов’язання. Багато китайських домогосподарств уже володіють однією або кількома нерухомостями й тепер більше зосереджені на погашенні боргів, а не на купівлі додаткового житла, особливо враховуючи, що економічне зростання сповільнилося і рівень безробіття серед молоді високий.
Важливо, що аналітики тепер вважають, що відновлення ринку житла в Китаї триватиме довше, ніж очікувалося раніше. Опитування Reuters серед експертів наприкінці вересня показало консенсус, що ціни на житло не стабілізуються щонайменше до другої половини 2026 року або навіть 2027-го reuters.com – це приблизно на 6 місяців пізніше, ніж ті ж аналітики прогнозували лише квартал тому. Такий песимістичний перегляд свідчить про глибину кризи. Оскільки продажі нерухомості залишаються млявими, доходи місцевих урядів від продажу землі знижуються, будівельна активність слабка, а побічні ефекти тиснуть на ширшу економіку Китаю. Є кілька позитивних моментів: китайська влада посилила стимулювання іншими способами (наприклад, інфраструктурними витратами), а Світовий банк нещодавно підвищив прогноз зростання ВВП Китаю на 2025 рік до 4,8% icis.com, частково очікуючи, що найгірший вплив кризи на ринку нерухомості зменшиться вже наступного року. І справді, з’являються «помірні ознаки стабілізації» – наприклад, приватний індекс 100 міст показав незначне зростання цін на житло на 0,3% у травні reuters.com, що стало одним із перших підвищень за понад пів року. Але ці покращення надзвичайно крихкі. Як зазначив один економіст, широкомасштабного відновлення у 2025 році не очікується conference-board.org; у найкращому разі Китай зможе зупинити падіння на ринку житла до кінця 2025 року й побачити поступове відновлення згодом, якщо буде запроваджено додаткові стимули (наприклад, зниження ставок чи навіть певний вид порятунку для проблемних забудовників).
У відповідь на ці потрясіння китайські покупці житла та інвестори змінили свою поведінку. Все більше людей віддають перевагу вже збудованим новим квартирам (щоб уникнути ризику незавершення будівництва) або вторинному житлу, а не купують житло на етапі будівництва у забудовників із нестабільним фінансовим становищем. Уряд закликав банки надавати кредити для забезпечення завершення заморожених проєктів, щоб відновити довіру. Також спостерігається помітний зсув у міграції – деякі молоді китайці обирають орендувати житло або переїжджати до дешевших міст, а не намагатися купити квартиру у містах першого рівня, таких як Пекін чи Шеньчжень, за нинішніми цінами. Ринок розкішної та елітної нерухомості у Китаї, однак, зберіг цінність краще, особливо в Пекіні та Шанхаї, де заможні покупці менше залежать від підвищення іпотечних ставок і досі сприймають нерухомість як статусний актив.Решта Азіатсько-Тихоокеанського регіону: За межами Китаю ринки нерухомості Азії демонструють широкий спектр:
- Індія: Ринок нерухомості Індії залишався відносно стабільним і навіть зростав у 2025 році, що підкріплюється сильною економікою (Індія – одна з найшвидше зростаючих великих економік цього року). Рішення Резервного банку Індії цього місяця залишити репо-ставку на рівні 5,5% (після зниження на 100 б.п. раніше цього року) hindustantimes.com hindustantimes.com було позитивно сприйняте як забудовниками, так і покупцями житла. Це означає, що відсоткові ставки за іпотечними кредитами залишаються стабільними, що допомагає представникам середнього класу планувати бюджет на нові квартири. В Індії традиційно вищі ставки, ніж на Заході, але зростання середнього класу та урбанізація стимулюють попит на житло. У таких містах, як Мумбаї, Бангалор, Делі NCR, продажі житла у 2025 році були насправді високими, а ціни зростають, хоча й помірно. Святковий сезон (жовтень – час Дівалі) – пік купівлі житла в Індії, і цього року настрій був позитивним завдяки стабільним ставкам – забудовники навіть повідомили про зростання бронювань на нові проєкти. Обережна позиція РБІ (“впевненість, а не нерішучість”, як висловився один експерт hindustantimes.com) свідчить, що вони балансують між інфляційними ризиками та необхідністю підтримки зростання. Якщо інфляція залишатиметься в межах цільових показників, багато аналітиків вважають, що РБІ може знову перейти до поступового зниження ставок у 2024 році, що ще більше підтримає ринок нерухомості. Одним із обмежень в Індії, однак, є фінансування для забудовників – після кількох гучних дефолтів забудовників кілька років тому банки стали суворішими. Але поява REITs (інвестиційних фондів нерухомості) в офісному та роздрібному секторі Індії відкрила новий канал фінансування, і ми вже бачимо, як великі глобальні інвестори (наприклад, канадські пенсійні фонди, суверенні фонди добробуту) інвестують мільярди в індійські офісні парки, логістичні центри та торгові центри, роблячи ставку на довгострокове зростання країни.
- Японія: Ринок нерухомості Японії у 2025 році залишався відносно спокійним. Оскільки Банк Японії зберігає наднизькі процентні ставки (і лише незначно коригує контроль над кривою прибутковості), іпотека в Японії залишається дешевою (близько 1%). Попит на житло стабільний; більшою проблемою є старіння населення Японії та те, що це означає для житла в сільській місцевості (яка стикається з депопуляцією). У великих містах, таких як Токіо, Осака, Нагоя, нерухомість цього року фактично привернула інтерес іноземних інвесторів – частково тому, що слабка єна зробила японські активи більш доступними для закордонних покупців. Зокрема, деякі глобальні фонди скуповують офісні вежі та житлові комплекси в Токіо, розглядаючи їх як «тихаві гавань» для інвестицій. Вакантність офісів у Токіо становить близько 6% (вище, ніж до Covid, але далеко не на рівні США), а орендна плата знизилася лише незначно. Тим часом, ринок елітної житлової нерухомості Токіо б’є нові рекорди, оскільки заможні особи з Азії розглядають його як стабільне місце для збереження капіталу. Єдине застереження – Банк Японії може поступово дозволити ставкам повільно зростати, якщо інфляція залишатиметься вище 2%, але будь-які зміни будуть дуже поступовими.
- Південно-Східна Азія: У багатьох країнах Південно-Східної Азії спостерігається активна діяльність на ринку нерухомості. Наприклад, Сінгапур – після стрімкого зростання у 2021–2023 роках – запровадив заходи для охолодження ринку (підвищення гербового збору тощо), що сповільнило продажі, але ціни все ще зростають як на приватні кондомініуми, так і на квартири державного житлового фонду через хронічний дефіцит пропозиції. Офісний ринок Сінгапуру виграє від того, що компанії переносять частину операцій з Гонконгу та Китаю – оренда офісів там зросла на початку 2025 року. Малайзія та Таїланд мають м’якші ринки (їхні економіки зростають повільніше, а в Таїланді політична невизначеність вплинула на довіру інвесторів), проте навіть там відновлення туризму підживило сегменти готельного бізнесу та роздрібної торгівлі. В’єтнам виділяється: його економіка зростає на ~5-6%, а ринок нерухомості бурхливо розвивається завдяки новим проектам. Заголовок від 8 жовтня: Hilton підписав стратегічне партнерство з в’єтнамською Sun Group для розвитку 5 нових готелів у В’єтнамі theinvestor.vn – це свідчить про впевненість у перспективах туризму та ділових поїздок у В’єтнамі. В’єтнам також продовжує залучати виробництво (завдяки стратегії China+1), що стимулює попит на індустріальні парки та житло для працівників. Однак у 2023 році в’єтнамські девелопери зіткнулися з дефіцитом кредитування, і уряд втрутився, щоб стабілізувати ринок корпоративних облігацій і дозволити затримки проектів; зараз ситуація покращується.
- Австралія та Нова Зеландія: Ці орієнтовані на Захід ринки пережили одні з найбільших бумів на ринку житла під час пандемії, а згодом зазнали корекції, коли процентні ставки різко зросли. В Австралії Резервний банк утримував свою облікову ставку на рівні 4,1% протягом кількох місяців, що дало ринку житла перепочинок. Станом на жовтень 2025 року ціни на житло в Австралії знову почали зростати в багатьох містах – у Сіднеї та Перті вони зросли з початку року, тоді як у Мельбурні залишаються приблизно на тому ж рівні – відновлення відбувається швидше, ніж прогнозували багато аналітиків. Обмежена пропозиція житла та потужне відновлення імміграції (населення Австралії швидко зростає завдяки відкриттю після Covid) забезпечують цю стійкість. Проте доступність житла в Австралії залишається дуже напруженою (особливо для тих, хто купує вперше), і лунають заклики до реформ зонування та збільшення будівництва для зниження тиску. Комерційний сектор в Австралії має змішані результати: офіси в Сіднеї/Мельбурні мають зараз вищу вакантність (понад 14%), оскільки компанії консолідують простір; роздрібна торгівля стабілізується; а промисловий сектор дуже сильний (вакантність менше 1% у деяких промислових районах Сіднея). У Новій Зеландії відбулося значне падіння цін на житло (ціни по країні впали приблизно на 15% від піку), але оскільки Резервний банк Нової Зеландії зараз знижує ставки (вони почали пом’якшення в середині 2025 року після оголошення інфляції контрольованою), очікується, що ринок житла в Новій Зеландії відновиться у 2026 році.
- Країни, що розвиваються в Азії: У таких країнах, як Індонезія, Філіппіни, Малайзія, ринки нерухомості тісно пов’язані з місцевим економічним зростанням і процентними ставками. Економіка Індонезії залишається стабільною, а процентні ставки відносно низькі (ставка Банку Індонезії близько 5,75%), тому житлове та торгове будівництво в Джакарті та інших великих містах триває стабільно. На Філіппінах спостерігався бум будівництва кондомініумів, що призвів до невеликого надлишку пропозиції в Метро Манілі, але молода демографія та зростання індустрії BPO (аутсорсинг) підтримують позитивні довгострокові перспективи. Одна з тенденцій у країнах, що розвиваються в Азії, – це акцент на інфраструктурі – нові метро, шосе, аеропорти – які часто відкривають нові коридори для розвитку нерухомості (наприклад, нові залізничні лінії в Манілі та Бангкоку стимулюють розвиток територій навколо транспорту).
Коментар експерта: Примітне зауваження щодо перспектив Азії пролунало на форумі з нерухомості, де аналітик пожартував: “Ринок нерухомості Азійсько-Тихоокеанського регіону – це історія двох шляхів: Китай у застої, решта Азії тримається.” Це здається влучним: хоча спад у Китаї тисне на регіональні настрої (і має побічні ефекти, такі як зменшення потоку китайських покупців нерухомості до таких місць, як Гонконг, Сінгапур, Ванкувер), інші азійські ринки загалом більш оптимістичні. Демографічні та урбанізаційні тенденції Азії залишаються потужним двигуном попиту на нерухомість – наприклад, Індія, Південно-Східна Азія, навіть центри міст Японії – і багато глобальних інвесторів, від суверенних фондів до приватного капіталу, збільшують інвестиції в нерухомість Азійсько-Тихоокеанського регіону, розглядаючи цьогорічну невизначеність як можливість придбати активи за розумними цінами. Опитування консалтингової компанії з нерухомості показало, що Токіо, Сінгапур і Сідней входять до числа основних цілей для транскордонних інвестицій у 2025 році завдяки своїй стабільності або потенціалу зростання, тоді як китайські міста втратили популярність через триваючу невизначеність.
У підсумку, ринок нерухомості Азіатсько-Тихоокеанського регіону на кінець 2025 року є дослідженням контрастів. Китай намагається забезпечити м’яку посадку для свого дефляційного міхура нерухомості (монументальне завдання, яке ще триває), але в інших частинах Азії ринки переважно стійкі або швидко адаптуються. Якщо Китаю вдасться стабілізуватися у 2026 році, це може дати значний імпульс довіри в регіоні. Наразі інвестори діють обережно – диверсифікують свої вкладення між ринками, віддають перевагу таким секторам, як логістика та дата-центри, і уважно стежать за діями центральних банків (наприклад, політикою Банку Японії чи стимулами Китаю), які можуть змінити ситуацію.Близький Схід: інвестиційний сплеск, будівельний бум і зміна стратегій
Близький Схід, особливо країни Ради співробітництва арабських держав Перської затоки (GCC), наприкінці 2025 року став гарячою точкою активності на ринку нерухомості – завдяки як внутрішнім амбіціям, так і припливу глобального капіталу. Високі ціни на енергоносії останніх років наповнили державні бюджети, що дозволило реалізовувати масштабні плани розвитку, а соціальні та економічні реформи приваблюють таланти й туристів, створюючи новий попит на нерухомість. У період з 7 по 8 жовтня 2025 року відбулося кілька важливих подій, які підкреслили динаміку регіону:
Мегаінвестиції та партнерства: Однією з найгучніших угод стало партнерство Blackstone з Lunate з Абу-Дабі для інвестування 5 мільярдів доларів у логістичну нерухомість Перської затоки reuters.com. Blackstone, найбільший у світі альтернативний керуючий активами, бачить можливості у зростаючій потребі Близького Сходу в складах і розподільчих центрах – від виконання замовлень електронної комерції до портової логістики. Нова платформа (названа “GLIDE”) зосередиться на будівництві та придбанні “високоякісних складських об’єктів” по всьому GCC (Бахрейн, Кувейт, Оман, Катар, Саудівська Аравія, ОАЕ) reuters.com. Це потужний вотум довіри з боку великого американського інвестора до економічної траєкторії регіону Перської затоки. “Глибока економічна трансформація, що відбувається в GCC… створює потужний імпульс для таких секторів, як логістика,” зазначив президент Blackstone Джон Грей, підкреслюючи, як політика стимулювання зростання та диверсифікація економік Перської затоки підвищують попит на нерухомість reuters.com. Дійсно, у міру того, як такі країни, як Саудівська Аравія, локалізують свої ланцюги постачання, а торгівля в регіоні зростає, часто недооцінений сегмент промислової нерухомості процвітає. Рівень вакантності сучасних складів у Дубаї чи Ер-Ріяді дуже низький, а орендні ставки зростають, що, ймовірно, і привабило Blackstone до цієї угоди.
На фронті розкоші та багатофункціональних проєктів Саудівська Аравія продовжує привертати увагу. Наприкінці вересня (якраз перед нашим вікном 7–8 жовтня) саудівський девелопер Dar Global оголосив про проєкт вартістю $1 млрд із будівництва Trump Plaza у Джидді reuters.com. Під час 7–8 жовтня з’явилися додаткові подробиці: це буде елітний комплекс із преміальними резиденціями, сервісними апартаментами, офісними приміщеннями та навіть таунхаусами, а також величезним парком, створеним за зразком Центрального парку Нью-Йорка reuters.com. Це вже другий проєкт під брендом Trump у королівстві після Trump Tower у Ер-Ріяді, який стартував минулого року, що свідчить про зростання саудівсько-американських бізнес-зв’язків (принаймні на рівні корпоративних брендів). Trump Organization (якою керує родина колишнього президента США Трампа) активно розширюється за кордоном, а Близький Схід — із його попитом на західні бренди та розкіш — є одним із головних цільових ринків. Ці проєкти також підкреслюють, як Саудівська Аравія відкривається світові: ще кілька років тому така відкрита брендингова співпраця могла б здатися незвичною, а зараз ринок нерухомості Саудівської Аравії наповнений міжнародними колабораціями (від американських розважальних кварталів до мегапроєктів європейського дизайну).
Дубай та ОАЕ: ОАЕ, особливо Дубай, стали історією успіху на ринку нерухомості 2020-х років. Після спаду наприкінці 2010-х ринок нерухомості Дубая стрімко відновився під час і після пандемії, ставши притулком для інвесторів, віддалених працівників і заможних осіб (завдяки сприятливій для бізнесу політиці та успішній Expo 2020). Ціни на нерухомість у Дубаї зросли приблизно на 70% від мінімумів 2020 року до кінця 2024-го reuters.com. Попит охоплює розкішні вілли, прибережні кондомініуми та комерційну нерухомість. У відповідь девелопери Дубая нарощують темпи будівництва рекордними темпами. Як повідомляло Reuters у серпні, великі компанії, такі як Emaar, Damac та інші, навіть переводять більше будівельних робіт у власне виконання, щоб прискорити здачу об’єктів і контролювати витрати reuters.com reuters.com. Керівництво міста має стратегічну мету — подвоїти населення Дубая до 7,8 мільйона до 2040 року reuters.com, що передбачає необхідність масштабного нового житла та інфраструктури.
Однак з’являються нові побоювання, що Дубай може знову зіткнутися з надлишком пропозиції. Після нинішньої ейфорії, безпрецедентна кількість нових об’єктів (за оцінками, понад 200 000 між 2025 і 2026 роками) має бути здана в експлуатацію, що приблизно вдвічі перевищує темпи останніх кількох років reuters.com. Аналітики попереджають, що якщо всі ці проєкти будуть завершені вчасно, ціни на житло можуть впасти на двозначний відсоток, щоб збалансувати ринок reuters.com. Історія Дубаю циклічна, з підйомами та спадами, тому уряд намагається керувати цим, посилюючи правила щодо продажу на етапі будівництва та контролюючи спекулятивну активність. Проте наразі попит, здається, все ще перевищує пропозицію у ключових сегментах, а ринок оренди надзвичайно сильний (орендна плата зросла на 20-30% за останній рік, що додає привабливості для інвесторів, які купують для здачі в оренду). Відсоткові ставки Центрального банку ОАЕ відображають ставки США (через прив’язку дирхама), тому вищі ставки зробили іпотеку дорожчою для кінцевих покупців, але значна частина угод у Дубаї здійснюється за готівку (або заможними місцевими жителями, або іноземними інвесторами, або інституційними фондами). Насправді, близько третини продажів житла в ОАЕ здійснюються повністю за готівку – це відображає заможну базу покупців у регіоні й певною мірою обмежує стримуючий ефект підвищення відсоткових ставок.Саудівська Аравія стимулює власність на житло: Саудівська Аравія перебуває в розпалі амбітної кампанії зі збільшення рівня власності на житло до 70% до 2030 року (з близько 50% у 2016-му). Це частина реформ Vision 2030, спрямованих на підвищення якості життя та диверсифікацію економіки spglobal.com spglobal.com. Державні ініціативи, такі як програма Sakani, надають субсидії та доступне фінансування для громадян Саудівської Аравії для купівлі житла. У результаті спостерігається бум у житловому будівництві – нові передмістя навколо Ер-Ріяда, Джидди та інших міст швидко з’являються. За даними S&P Global, житловий ринок Ер-Ріяда, ймовірно, продовжить зростати завдяки цим політикам spglobal.com. Варто зазначити, що попит є не лише на бюджетне житло; також спостерігається сплеск у сегменті елітної нерухомості, оскільки зростає кількість заможних громадян. Саудівський уряд співпрацює з місцевими та міжнародними забудовниками для створення великих комплексів із торговими центрами, парками та школами. Це створює можливості по всьому спектру житла – від доступних квартир до розкішних вілл.
Крім того, гігапроєкти Саудівської Аравії переходять від креслень до реалізації. NEOM (футуристичне місто на північному заході), The Red Sea Project (розкішна туристична зона з островами та курортами) і різні “економічні міста” вже залучають тисячі будівельників. Наприклад, у жовтні 2025 року розробники NEOM продемонстрували прогрес у будівництві “The Line” (170-кілометрового лінійного міста) та інших компонентів, маючи на меті заселити перші ділянки до 2026 року. Хоча ці проєкти унікальні й певною мірою експериментальні, вони відображають масовий будівельний бум, який залучає провідні світові архітектурні та інженерні компанії. Багато з цих проєктів розмивають категорії – вони змішаного використання, поєднуючи житло, офіси, туризм і промисловість. Наприклад, проєкт Трампа в Джидді, про який ми згадували, є частиною ширшої тенденції інтеграції брендованих резиденцій із готельними та офісними компонентами, створюючи життєві простори, а не будівлі з однією функцією.
Інші держави Перської затоки: В інших країнах РСЗ нерухомість також процвітає. Катар після спаду активності після Чемпіонату світу 2023 року повертається до нормалізації; країна продовжує розвивати інфраструктуру (стадіони перепрофілюють, створюють нові вільні економічні зони) та офіси, а зростання населення завдяки розширенню сектору ЗПГ підтримує попит на житло. Бахрейн і Оман – менші ринки, але отримують вигоду від інвестицій із сусідніх країн і власних реформ (у Бахрейні новий генеральний план для столиці Манами, а Оман розвиває туристичні комплекси на узбережжі). Кувейт розвивається повільніше через бюрократичні процедури, але попит на житло серед молоді високий, і уряд намагається скоротити чергу на житло для громадян, будуючи “мега-передмістя”.
Зміна стратегій: Помітна тенденція на Близькому Сході – це залучення місцевими девелоперами міжнародних ринків капіталу та партнерств. Наприклад, у жовтні з’явилися чутки, що девелопер з ОАЕ планує IPO свого підрозділу нерухомості на reuters.com, щоб залучити іноземні інвестиції. Суверенні фонди Близького Сходу самі активно інвестують у світову нерухомість (наприклад, Катар купує знакові будівлі в Нью-Йорку чи Лондоні), але дедалі частіше потік стає двостороннім – іноземні інвестори також зацікавлені в проєктах регіону. Відносна політична стабільність регіону (основний конфлікт між Катаром і сусідами врегульовано, і попри геополітичну напругу навколо, РСЗ залишається стабільним всередині) та сильна фінансова позиція роблять його привабливим. Цього року девелопери Абу-Дабі запускали проєкти в Дубаї і навпаки, що свідчить про певну регіональну інтеграцію. Ізраїль та ОАЕ також розпочали співпрацю після нормалізації відносин – хоча нещодавнє загострення війни (конфлікт у Газі) в жовтні може призупинити деякі нові партнерства.
Погляд експерта: Близькосхідні керівники ринку нерухомості часто висловлюють впевненість, що їхні ринки можуть відокремитися від глобальних негараздів. «Наше зростання зумовлене фундаментальним попитом і баченням уряду, а не спекулятивними бульбашками», — заявив один з девелоперів Дубая на панелі, вказуючи на справжній попит кінцевих користувачів через зростання населення. У цьому є певна правда: зростання населення та доходів у країнах Перської затоки (завдяки економічній диверсифікації, що приваблює експатів і стимулює зайнятість) є реальним. Однак спостерігачі застерігають, що якщо глобальні фінансові умови ще більше посиляться або ціни на нафту суттєво впадуть, Близький Схід може зіткнутися з браком фінансування або падінням попиту. Наразі ж регіон, мабуть, перебуває у вигідному становищі — високі нафтові доходи, імпульс реформ і приплив талантів — і це трансформується у будівельний бум такого масштабу, за яким світ спостерігає із захопленням.
Підсумовуючи, ринок нерухомості Близького Сходу наприкінці 2025 року характеризується сміливими проєктами та оптимістичними настроями. Від розкішних хмарочосів і курортів до такої необхідної житлової забудови для середнього класу — крани на горизонтах Дубая, Ер-Ріяда, Дохи та інших міст сигналізують про період трансформації. Як показує велика ставка Blackstone, глобальні інвестори розглядають Близький Схід як одне з небагатьох місць, що пропонують зростання та прибутковість у непевному світі. Регіон не позбавлений ризиків (можливі геополітичні потрясіння, а надмірне будівництво — постійна загроза), але наразі це повний вперед для розвитку нерухомості на Близькому Сході.
Африка: житлові проблеми, полегшення відсоткових ставок та увага інвесторів
Стан ринку нерухомості Африки з 7 по 8 жовтня 2025 року відображає континент із різноманітними ринками, багато з яких мають величезний довгостроковий потенціал, але й гострі короткострокові виклики. Основні теми включають гострий дефіцит житла у швидкозростаючих містах, вплив високих відсоткових ставок (які зараз починають знижуватися) та зростання інтересу як з боку місцевих, так і міжнародних інвесторів, які шукають нові рубежі для зростання.
Житлова криза та відповіді: Зворушлива історія цього тижня надійшла з Кенії, де у звіті було висвітлено тисячі сімей, які живуть на вулицях Найробі через відсутність доступного житла africanews.com africanews.com. Найробі, як і багато африканських мегаполісів, переживає вибухове зростання населення, яке значно випереджає темпи будівництва формального житла. Результатом є розростання неформальних поселень (нетрів) і бездомність найбільш уразливих. У Кенії близько 47% міських жителів проживають у неформальному житлі, а на національному рівні існує дефіцит у 2 мільйони будинків africanews.com. Щоб вирішити цю проблему, уряд Кенії запустив Програму доступного житла, і станом на жовтень будує 100 000 недорогих будинків по всій країні africanews.com. Це включає багатоквартирні будинки в Найробі та інших містах, з квартирами, розрахованими на покупців із низьким і середнім доходом. Уряд також випробовує інноваційні фінансові підходи — наприклад, суперечливий житловий збір (податок) із зарплат офіційно працевлаштованих працівників для фінансування громадського житла, а також шукає державно-приватні партнерства для залучення приватного капіталу.
Президент Кенії Вільям Руто активно висловлюється щодо житлового питання, навіть закликаючи до глобального підходу: «Глобальна житлова криза занадто масштабна, щоб її могла вирішити одна країна. Ми повинні використати силу багатосторонності, щоб протистояти їй», — закликав Руто у своїй промові africanews.com. Цей заклик знаходить відгук і за межами Кенії. Багато африканських країн стикаються з подібними житловими проблемами: Нігерії потрібно мільйони будинків для зростаючого населення, Єгипет має дефіцит житла, попри будівництво нових міст, Південна Африка бореться з боргами в житловому секторі, що залишилися з часів апартеїду, тощо. Ідея Руто натякає на можливість створення коаліції урядів, банків розвитку та інвесторів для спільного фінансування доступного житла у великому масштабі — щось на кшталт Плану Маршалла для житла для країн, що розвиваються. Хоча це поки що лише мрія, на практиці африканські уряди вживають різних заходів: Марокко субсидує житло для малозабезпечених сімей, Нігерія впроваджує національний житловий фонд для працівників, Південна Африка вже давно має програму RDP для безкоштовного житла для бідних (хоча з різним успіхом).
Кенійський випадок також підкреслює, як житло пов’язане з іншими питаннями: бідністю, безробіттям і навіть поліцією (безхатченки Найробі стикаються з переслідуваннями). Експерти, такі як директор житлового департаменту Кенії Джордж Омонді, наголошують, що потрібні «узгоджені зусилля» – зокрема, соціальне житло з великими субсидіями africanews.com – інакше приватні забудовники самі не будуватимуть для найбідніших, оскільки прибутки там мізерні. Є певний прогрес: програма Кенії, яку підтримують такі інституції, як Світовий банк та ЄІБ, вже має кілька флагманських проєктів (один біля центрального ділового району Найробі майже завершений, пропонуючи квартири за ціною від $20 000, що є лише часткою ринкової вартості). Проте масштаб залишається проблемою – десятки тисяч одиниць житла це лише початок, а потрібно мільйони по всьому континенту.Відсоткові ставки та фінанси: Африканські економіки сильно постраждали від глобального підвищення ставок з 2022 року. Багато центральних банків Африки підвищили власні ставки, щоб боротися з інфляцією (яку часто спричиняли зростання вартості імпорту та девальвація валюти). Однак до середини 2025 року інфляція почала знижуватися в ряді країн, що дозволило політикам послабити тиск. Наприклад, Резервний банк Південної Африки знизив свою облікову ставку на 25 б.п. до 7,00% у липні 2025 року reuters.com tradingeconomics.com, після того як інфляція там повернулася до цільового діапазону 3-6%. Це було перше зниження після тривалого циклу підвищення, який підняв ставки з 3,5% у 2021 році до 7,25% на початку 2025-го. Зниження невелике, але символічно важливе – його зустріли як «добру новину для південноафриканських домовласників», за словами одного з керівників групи з нерухомості, оскільки це означає, що виплати за іпотекою не зростатимуть далі, а можуть навіть знизитися. Ринок житла Південної Африки значно сповільнився на тлі високих ставок, зростання цін становило близько 2% (нижче за інфляцію) globalpropertyguide.com. Пауза/зниження ставки стабілізували ситуацію; у вересні та жовтні з’явилися ознаки зростання інтересу покупців, особливо серед тих, хто купує житло вперше і чекав на сприятливий момент. Південноафриканські банки, які добре капіталізовані, як і раніше охоче кредитують надійних покупців житла, а рівень проблемних іпотек залишається низьким, тож ринок житла може пожвавитися, якщо ставки й надалі поступово знижуватимуться у 2026 році.
В інших місцях, Нігерія, найбільша економіка Африки, демонструє разючий контраст: її центральний банк підняв ставки до захмарних 18,75% до середини 2025 року, щоб боротися з інфляцією та захистити валюту. Це зробило кредитування надзвичайно дорогим, а фінансування розвитку нерухомості — дуже складним (у результаті більшість житлових покупок у Нігерії здійснюються за готівку). Однак на початку жовтня Центральний банк Нігерії (під новим керівництвом після зміни уряду) сигналізував про зміну, знизивши облікову ставку до 27% з 27,5% proshare.co (MPR у Нігерії визначається інакше, але фактично це невелике пом’якшення), а також зменшив резервні вимоги для банків proshare.co. Негайний вплив було видно у зниженні дохідності казначейських облігацій — дохідність однорічних облігацій впала до близько 16,8% з 17,7% proshare.co, що є помітним рухом. Така тенденція до зниження дохідності означає, що вартість запозичень для бізнесу та споживачів може почати знижуватися, хоча й з дуже високих рівнів. Якщо Нігерія зможе утримати низьку інфляцію (велике питання, враховуючи нещодавнє скасування субсидій і волатильність валюти), це може відкрити шлях до подальшого зниження ставок, що відновить такі речі, як іпотечне кредитування (яке наразі є нішевим у Нігерії). Ринок нерухомості в Нігерії має величезний потенціал попиту — населення ~220 мільйонів, швидке зростання міст — але вузьким місцем залишається фінансування. За оцінками, менше 5% нігерійських будинків купуються в іпотеку (більшість будуються поступово власними силами). Деякі обнадійливі ознаки: девелопери пробують креативні моделі, такі як оренда з правом викупу, і залучають кошти діаспори, щоб обійти місцеві проблеми зі ставками.Інтерес інвесторів і саміти: Глобальні інвестори, які шукають вищу дохідність, дедалі більше звертають увагу на нерухомість Африки. Цього тижня відбулася подія під назвою 18th Real Estate Development Summit – Africa (8–9 жовтня 2025 року, Дубай) archidatum.com, яка зібрала девелоперів, інвесторів і операторів для обговорення масштабних проектів в Африці. Тема “Africa Risen” (“Африка піднялася”) свідчить про акцент на історії зростання континенту. Багато африканських міст гостро потребують сучасної комерційної нерухомості — торгових центрів, офісів класу А чи логістичних парків — і ті, хто інвестує рано, можуть виграти, коли ці економіки формалізуються, а споживчі класи розширяться. Наприклад, компанії з Південної Африки та Європи вже будують торгові центри в таких країнах, як Замбія, Гана, Кот-д’Івуар, орієнтуючись на зростаючий середній клас. Ще одна сфера — промислова/логістика: електронна комерція в Африці лише зароджується, але зростає, а інфраструктурні ініціативи, такі як нова зона вільної торгівлі в Гані чи залізниця SGR у Кенії, створюють попит на склади.
Північна Африка (наприклад, Єгипет, Марокко) часто об’єднується з Близьким Сходом у портфелях інвесторів. Єгипет пережив економічні потрясіння (значна девальвація валюти, кредити МВФ), що вдарило по нерухомості – єгиптяни часто використовують нерухомість як засіб збереження вартості від інфляції, тому ціни в єгипетських фунтах злетіли (хоча в доларах США впали). Заможні єгиптяни та інвестори з країн Перської затоки активно скуповують нерухомість у Каїрі зі знижками в доларовому еквіваленті. Проєкт нового адміністративного центру (столиця на схід від Каїра) триває, і, попри скептицизм, багато державних установ дійсно переїжджають туди, що створює певний попит на нерухомість (хоча багато об’єктів ще порожні).
Південна Африка: Південно-Африканська Республіка залишається найбільш зрілим ринком нерухомості Африки з розвинутим сектором REIT, але з низькими темпами зростання. Тут часто роблять ставку на окремі ніші – наприклад, оренда доступного житла (де є високий попит у Йоганнесбурзі/Преторії) або спеціалізовані склади тощо. Інші країни, такі як Замбія, Ангола, мають економіки, тісно пов’язані з сировинними товарами, тому їхні ринки нерухомості зростають і падають разом із цінами на мідь чи нафту. Східна Африка: Танзанія, Уганда, Руанда демонструють стабільне зростання; насправді, ринок нерухомості Уганди був висвітлений у Morning Market Brief 8 жовтня з акцентом на динаміку Кампали realestatedatabase.net, з порадами щодо перспективних районів. Руанда позиціонує себе як діловий хаб (чистий, організований міський план Кігалі привертає позитивну увагу).
Експертні коментарі щодо Африки часто стосуються розкриття потенціалу: як отримати довгострокове фінансування для житла, як формалізувати право власності на землю (питання землеволодіння є суттєвими в багатьох країнах і стримують інвестиції), а також як інтегрувати сталість (деякі нові африканські будівлі впроваджують зелені стандарти з огляду на кліматичні виклики). Багато хто зазначає, що прибутковість нерухомості в Африці може бути дуже високою, але такими ж є ризики, і місцеві знання мають вирішальне значення. Як сказав один із спікерів саміту: «Ринок нерухомості Африки прискорюється і готовий до глобальних рішень» facebook.com – це свідчить про відкритість до іноземного досвіду та капіталу у поєднанні з місцевими можливостями.
Підсумовуючи, стан розвитку нерухомості в Африці на початок жовтня 2025 року демонструє величезні потреби, що стимулюють сміливі ініціативи. Такі уряди, як кенійський, безпосередньо втручаються, щоб будувати житло для своїх громадян, а макроекономічні тенденції, як-от зниження відсоткових ставок, нарешті дають певне полегшення. Формуються міжнародні форуми та партнерства, що свідчить про те, що Африка дедалі більше потрапляє в поле зору інвесторів у нерухомість, які шукають зростання. Шлях не буде легким – залишаються проблеми від бідності до інфраструктурних прогалин – але наратив поступово змінюється з виключно проблемного на нереалізований потенціал і поступовий прогрес.
Латинська Америка: зниження ставок, відновлення ринку та обережний оптимізм
Ринки нерухомості Латинської Америки в цей період перебувають під впливом поєднання покращення макроекономічної ситуації (оскільки центральні банки починають знижувати раніше надзвичайно високі ставки) та унікальних місцевих динамік. Основні економіки регіону – Бразилія, Мексика, Колумбія, Чилі, Аргентина – мають свої особливі тенденції на ринку нерухомості, але загальна тема кінця 2025 року – це перехід від циклу жорсткої політики до пом’якшення, що загалом позитивно для нерухомості.
Американські гірки відсоткових ставок: У Латинській Америці у 2022–2023 роках спостерігалися одні з найвищих відсоткових ставок у світі, оскільки країни боролися з інфляцією. До 2025 року інфляція значно знизилася в багатьох країнах, що дозволило центральним банкам змінити курс. Найпомітніший нещодавній крок: центральний банк Мексики (Banxico) наприкінці вересня знизив свою базову відсоткову ставку на 0,25%, довівши її до 7,50% – найнижчого рівня з травня 2022 року reuters.com. Це було п’яте поспіль зниження ставки Banxico у 2025 році (раніше вона поступово знижувалася з піку у 11,25% на початку року). Рішення 28 вересня було прийнято з розбіжностями – один із членів ради був обережний через базову інфляцію, але більшість погодилася на пом’якшення, посилаючись на слабке зростання та покращення інфляційних перспектив reuters.com reuters.com. Для ринку нерухомості Мексики це стало бажаним полегшенням. Іпотечні ставки, які піднімалися вище 10-12% для домогосподарств, почали поступово знижуватися. Банки в Мексиці оперативно знизили деякі кредитні ставки, і аналітики очікують, що Banxico зробить ще кілька знижень на чверть пункту до кінця року reuters.com. Нижчі ставки повинні стимулювати іпотечне кредитування та продажі житла у 2026 році. Це також гарна новина для забудовників, які стикалися з дуже дорогими будівельними кредитами – деякі проєкти, що були на паузі, можуть відновитися, якщо вартість фінансування знизиться. Застереження: Banxico зазначив, що залишаються побоювання щодо базової інфляції, тому діє обережно (вони обрали зниження на 0,25%, а не більше – на 0,5%, щоб не спровокувати новий ціновий тиск reuters.com). Проте напрямок визначено: Мексика зараз перебуває в циклі пом’якшення, що підтримує її ринки житлової та комерційної нерухомості. Додає оптимізму й те, що економіка Мексики, хоча й «анемічна», як зазначає Reuters reuters.com, не в поганому стані – вона виграє від тренду nearshoring (інвестиції у виробництво від компаній, які диверсифікують бізнес подалі від Китаю), що особливо підвищує попит на промислову нерухомість уздовж кордону з США.
Бразилія, з іншого боку, здивувала багатьох, утримуючи свою процентну ставку на дуже високому рівні 15% і навіть приймаючи жорстку позицію щодо можливого подальшого підвищення, якщо це буде потрібно reuters.com reuters.com. Центральний банк Бразилії зупинив цикл підвищення ставок у середині 2025 року, який підняв ставки на 450 б.п. з 2024 року reuters.com (раніше Бразилія знизила ставки у 2023 році, але потім змінила курс і знову підвищила їх через стійку інфляцію). На останньому засіданні (17 вересня 2025 року) вони сигналізували про “тривалу паузу” – іншими словами, зниження ставок малоймовірне щонайменше до початку 2026 року reuters.com. Це робить Бразилію винятком – у той час як ФРС США знизила ставку і Banxico знизив, Бразилія залишилася непохитною. Їхня мотивація: інфляційні очікування, особливо довгострокові, ще не закріпилися на рівні цільових 3%, і вони побоюються, що передчасне пом’якшення може спричинити повернення високої інфляції reuters.com. Негайний ефект для бразильської нерухомості полягає в тому, що кредит залишається дуже дорогим. Іпотечні ставки в Бразилії знаходяться на рівні середини десятків відсотків (%), що є непідйомним для багатьох потенційних покупців житла. Продажі житла в Бразилії сповільнилися, а зростання цін незначне (у деяких регіонах спостерігається невелике зниження в реальному вираженні). Будівельний сектор у Бразилії перебуває у досить напруженому стані – багато забудовників, які попередньо продали квартири, розраховуючи на нижчі ставки, зараз стикаються з тиском через вищі витрати на фінансування та будівництво. Деякі дрібні забудовники збанкрутували або відклали проекти. Великі компанії, які мають доступ до ринків капіталу (часто через облігації чи акції), витримують ситуацію, але і вони сподіваються на зниження ставок. На жаль, як зазначає головний економіст Inter Bank, з огляду на “досить жорстку риторику” центрального банку, будь-яке зниження ставки у 2025 році виглядає малоймовірним reuters.com. Більшість прогнозів зараз передбачає, що Бразилія почне знижувати ставки лише в середині 2026 року, якщо дезінфляція триватиме.
Однак у болю Бразилії можуть міститися зерна вигоди: коли вона нарешті змінить курс, обсяг відкладеного попиту може бути значним. Домогосподарства Бразилії не надмірно закредитовані (співвідношення кредит/ВВП помірне), і зниження ставки з 15% до, скажімо, 10% (якщо цього вдасться досягти в найближчі роки) значно покращить доступність житла. Деякі інвестори вже зараз займають позиції, купуючи землю або проблемні активи за безцінь, очікуючи відновлення. Міжнародні фонди також придивляються – акції та REITs бразильської нерухомості торгуються з великими знижками, що робить їх привабливими, якщо вірити у відновлення через 12-18 місяців. Ознака цього оптимізму: коментарі глобальних рейтингових агентств свідчать, що подальше зниження ставок ФРС і зміцнення бразильської валюти (реал зріс приблизно на 13% щодо долара цього року reuters.com) можуть послабити інфляцію, що натякає на можливе пом’якшення позиції Бразилії раніше, ніж це випливає з її заяв.
В інших країнах Латинської Америки, Чилі та Колумбія першими почали знижувати ставки. Центральний банк Чилі агресивно знизив ставку з 11,25% до близько 8,5% до жовтня 2025 року, оскільки інфляція там впала до однозначних значень. Ринок житла в Чилі, який охолов, трохи пожвавлюється завдяки здешевленню іпотек. Колумбія також почала знижувати ставку в середині 2025 року з максимуму 13,25%; до жовтня вона становила близько 11,25% і очікується, що до кінця 2025 року буде нижче 10%. Це допомогло стабілізувати продажі нового житла в Колумбії, які впали у 2023 році.
Країна з екстремальною ситуацією – це Аргентина, але випадок Аргентини нетиповий. Тут інфляція понад 100%, песо втратило дві третини своєї вартості цього року, а попереду вибори. Ринок нерухомості в Аргентині працює в доларах як захист, тому ціни на нерухомість у Буенос-Айресі в доларовому еквіваленті на багаторічних мінімумах (деякі іноземці купують там дешеві квартири за готівку). Але місцева активність фактично заморожена, оскільки кредитування відсутнє (ніхто не бере іпотеку в песо під 150% річних!). Багато хто чекає, чи зможе новий уряд доларизувати або стабілізувати економіку, що може повністю змінити правила гри для аргентинської нерухомості. Можливо, це історія вже для 2026 року.
Ринкова ефективність і перспективи: Цікаво, що фінансові ринки відображають відновлення в Латинській Америці у 2025 році. Фондові ринки Бразилії та Мексики показали хороші результати, і глобальні інвестори це помітили. В одному з звітів зазначалося, що латиноамериканські ринки стали одними з несподіваних переможців 2025 року, при цьому індекси Bovespa Бразилії та Мексики різко зросли neworleanscitybusiness.com. У сфері нерухомості глобальні REIT (інвестиційні фонди нерухомості) фактично перевершили американські REIT цього року neworleanscitybusiness.com, що частково можна пояснити зниженням відсоткових ставок за кордоном (наприклад, у Латинській Америці та частинах Європи/Азії) на тлі все ще високих ставок у США. Багато країн Латинської Америки також використовують оренду/лізинг, індексовані на інфляцію, що захистило грошові потоки під час високої інфляції, а тепер, коли інфляція знижується, власники нерухомості мають зафіксований дохід вище середнього рівня.
Наприклад, ринок нерухомості Мексики, особливо промислової, зараз на підйомі завдяки неаршорингу. Вакантність у ключових промислових коридорах на кордоні з США (Тіхуана, Монтеррей) становить менше 2%, а орендні ставки зростають двозначними темпами. Девелопери зі США співпрацюють з місцевими компаніями для будівництва великих нових парків для орендарів, таких як Tesla (яка будує гігафабрику в Нуево-Леоні), та інших виробників, що переїжджають сюди. У житловому секторі мексиканські забудовники (зокрема ті, що будують доступне житло навколо великих міст) мали труднощі у період високих ставок, але мають побачити зростання продажів, коли іпотека стане трохи доступнішою. Державні житлові агентства (Infonavit тощо) також збільшили суму, яку люди можуть позичати, частково компенсуючи вищі ставки. З очікуваним подальшим зниженням ставок у Мексиці – деякі прогнози передбачають зниження ключової ставки до ~7% або навіть 6,5% до кінця 2025 року scotiabank.com banxico.org.mx – існує обережний оптимізм, що 2024 і 2025 роки будуть кращими для продажу житла, ніж 2023 рік.
Перспективи Бразилії короткостроково більш стримані через високі ставки. Проте цікаво, що акції бразильських девелоперів нерухомості вже відіграли падіння в очікуванні, що центральний банк зрештою піде на поступки. Уряд президента Лули також представив нову програму житла (Мій дім, моє життя) для субсидування доступного житла, що може створити робочі місця для будівельників і допомогти малозабезпеченим сім’ям, хоча це лише початок. Якщо інфляція в Бразилії й надалі знижуватиметься (зараз вона близько 4,8%, а прогноз на наступний рік ~3,6% reuters.com), тиск на центральний банк щодо зниження ставок зростатиме, що стане каталізатором для сектору нерухомості.
Інші ринки Латинської Америки: У Перу політична нестабільність залишається тягарем, але ринок нерухомості Ліми стабільний – Перу не підвищувало ставки так сильно, тому іпотека залишалася відносно дешевою (~8%). Чилі після періоду невизначеності з переписуванням конституції та дуже високими ставками зараз спостерігає покращення настроїв; ціни на квартири в Сантьяго відновлюються, оскільки вартість запозичень знижується. Менші ринки, такі як Уругвай чи Парагвай, часто залишаються поза увагою, але, наприклад, Парагвай позиціонує себе як майбутню зірку Латинської Америки gatewaytosouthamerica-newsblog.com, використовуючи низькі податки та молоде населення – в Асунсьйоні спостерігається міні-бум сучасних житлових веж, які фінансують покупці з Аргентини та Бразилії, що шукають стабільності.
Експертні коментарі у Латинській Америці часто зосереджені на взаємозв’язку політики та нерухомості. Наприклад, у Мексиці політика нинішньої адміністрації сприяє великим інфраструктурним проєктам (таким як Майянський поїзд, нові аеропорти), які відкривають нові регіони для розвитку, але також мають певні націоналістичні тенденції, що турбують іноземних інвесторів. У Бразилії повернення Лули спочатку викликало занепокоєння на ринках, але він загалом дотримується фіскальних обмежень, а його підтримка житлових програм насправді є сприятливою для сектору. Загальний висновок з регіонального економічного огляду: Латинська Америка долає “стійку інфляцію та уповільнення зростання на тлі глобальної невизначеності”, але такі країни, як Мексика, приємно дивують – прогнози зростання були трохи підвищені scotiabank.com (наприклад, прогноз зростання Мексики на 2025 рік покращився, незважаючи на глобальне уповільнення). Така стійкість є добрим знаком для ринку нерухомості, який зазвичай слідує за економічною активністю.
Підсумовуючи, ринок нерухомості Латинської Америки станом на жовтень 2025 року характеризується обережним оптимізмом і різними тенденціями розвитку. Відчутні зміни – такі як запуск зниження ставок у Мексиці reuters.com, або стійко високі ставки у Бразилії reuters.com, чи раннє пом’якшення в Чилі/Колумбії – формують підґрунтя для 2026 року. Такі ринки, як Мексика, перебувають на підйомі, підживлені зовнішніми інвестиціями та пом’якшенням монетарної політики. Бразилія поки що вичікує, але коли вона знизить ставки, може відбутися потужне зростання. Інвестори, які раніше уникали ринку нерухомості країн, що розвиваються, поступово повертаються, приваблені нижчими оцінками та перспективою зниження місцевих ставок (що підвищує вартість нерухомості). Основний меседж аналітиків: стежте за Латинською Америкою. Як зазначено в одному з інвестиційних оглядів, “Не ігноруйте ринок нерухомості Латинської Америки – зі зниженням ставок він може прокинутися дуже потужно.” Уже зараз глобальні індекси REIT, що відображають ці ринки, показують кращу динаміку, натякаючи, що “розумні гроші” вже готуються до відновлення.
Джерела:
- Тенденції ринку житла США та коментарі Селми Хепп cotality.com cotality.com cotality.com
- Прогноз JPMorgan для ринку житла США (“заморожений до 2025 року, <3% зростання”) rfsadvisors.com
- Дані про вакантність офісів у США (20,7% по країні, Сан-Франциско 27,7%) reuters.com reuters.com
- Результати опитування EXPO REAL Europe (44% оптимістично налаштовані, основні проблеми — відсоткові ставки та бюрократія, житло — головний актив) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
- Ставка іпотеки в Чехії знизилася до 4,91%, мінімум за 2 роки expats.cz
- Стан ринку нерухомості Китаю та опитування аналітиків (відновлення не раніше 2026/27) reuters.com reuters.com
- РБІ (Індія) утримує репо-ставку на рівні 5,5%, підтримуючи настрої покупців hindustantimes.com
- Логістичне підприємство Blackstone & ADIA Lunate на $5 млрд у Перській затоці reuters.com
- Цитата Джона Грея (Blackstone) про динаміку GCC reuters.com
- Проєкт Dar Global на $1 млрд із Трампом у Джидді reuters.com reuters.com
- Стрибок цін на нерухомість у Дубаї на 70% (2019–2024) та план подвоєння населення reuters.com
- Програма доступного житла Кенії (100 тис. будинків) і цитата Руто africanews.com africanews.com
- Зниження облікової ставки ПАР до 7,00%, найнижчий рівень з 2022 року reuters.com tradingeconomics.com
- Банк Мексики (Banxico) знижує ставку до 7,5% (найнижча з 2022 року) reuters.com
- Бразилія утримує Selic на рівні 15%, жорстка позиція reuters.com reuters.com
- Пресреліз щодо комерційної нерухомості США (EZ Newswire) про кризу офісів reuters.com
- Глобальний прогноз JLL 2025 (дефіцит пропозиції, ранні дії інвесторів) jll.com
- Матеріал Reuters про обвал будівлі в Мадриді (власність саудівського фонду) reuters.com reuters.com
- Reuters про опитування цін на нові будинки в Китаї reuters.com
- Reuters про зниження ставки Банкіко та інфляцію reuters.com reuters.com
- Reuters про пресреліз індексу трендів Expo Real exporeal.net exporeal.net
- Новини Prague expats про іпотечні ставки в Чехії expats.cz
- Research Financial (Джек Ройтеманн) цитує JPMorgan щодо житлового ринку США rfsadvisors.com
