- Amerikaanse huizencrisis: De huizenverkopen in de Verenigde Staten blijven op het laagste niveau in decennia door hypotheekrentes van meer dan 7%, terwijl de nationale huizenprijzen nauwelijks stijgen (~1,3% op jaarbasis in augustus) cotality.com cotality.com. De mediane prijs is gedaald tot rond de $400.000, wat de betaalbaarheid iets verbetert cotality.com. Analisten van JPMorgan waarschuwen dat de markt “grotendeels bevroren zal blijven tot 2025” met prijsstijgingen onder de 3% rfsadvisors.com.
- Voorzichtige Europese optimisme: Uit een nieuwe enquête op Europa’s toonaangevende vastgoedbeurs blijkt dat de markt mogelijk “de bodem heeft bereikt”, waarbij 44% van de branchegenoten nu optimistisch is en het vertrouwen langzaam terugkeert exporeal.net. Woningen blijven de populairste beleggingscategorie (75% van de investeerders), ver boven kantoren of winkels exporeal.net. Echter, hoge rentes en bureaucratie blijven de grootste zorgen voor meer dan 90% van de respondenten exporeal.net. Opvallend is dat de hypotheekrentes in delen van Europa eindelijk dalen – zo zijn de hypotheekrentes in Tsjechië net gedaald tot een laagste punt in 2 jaar (~4,91%) expats.cz.
- De aanhoudende vastgoedcrisis in China: De neergang van de Chinese vastgoedmarkt houdt aan ondanks beleidssteun. De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn stabiel tot licht gestegen, maar de doorverkoopwaarden blijven dalen reuters.com. Analisten verwachten geen echt herstel voor ten minste eind 2026 of 2027, ongeveer een half jaar later dan eerdere voorspellingen reuters.com. Zwakke gezinsinkomens, hoge werkloosheid en een overschot aan onverkochte woningen blijven het koopvertrouwen drukken reuters.com.
- Bloei en megaprojecten in het Midden-Oosten: De Golfregio trekt enorme investeringen aan. Blackstone en het Abu Dhabi’s Lunate hebben zojuist een platform van $5 miljard gelanceerd voor logistiek vastgoed (magazijnen) in de Golf, in de verwachting dat de vraag zal exploderen reuters.com. In Saoedi-Arabië kondigde ontwikkelaar Dar Global een “Trump Plaza”-project van $1 miljard in Jeddah aan, met luxe woningen en kantoren – het tweede Trump-project daar reuters.com. Golfmarkten zoals Dubai zijn sterk gestegen (prijzen ~70% omhoog in vier jaar) reuters.com, al wordt verwacht dat een golf van nieuwbouw deze winsten de komende jaren zal afremmen.
- Afrikaanse huisvestingsinitiatieven: Afrikaanse landen pakken woningtekorten aan te midden van snelle verstedelijking. Kenia bouwt 100.000 betaalbare woningen als onderdeel van een nationaal programma om een tekort van 2 miljoen woningen te bestrijden africanews.com. President William Ruto roept op tot een wereldwijde coalitie om de woningcrisis aan te pakken, en noemt het “te groot voor één enkel land om op te lossen” africanews.com. In Zuid-Afrika is er zicht op renteverlaging – de centrale bank heeft de rente verlaagd naar 7% (een laagte die voor het laatst in 2022 werd gezien) reuters.com tradingeconomics.com – wat naar verwachting het vertrouwen van kopers zal versterken na jaren van verkrapping.
- Divergerend Latijns-Amerika: Vastgoedtrends in Latijns-Amerika weerspiegelen gemengde economische omstandigheden. Mexico is begonnen met renteverlagingen om de groei te stimuleren – de centrale bank heeft zojuist haar rente verlaagd naar 7,5%, het laagste niveau sinds 2022 reuters.com, wat de hypotheeklasten zou moeten verlichten. Daarentegen worstelt Brazilië nog steeds met torenhoge leenkosten; de centrale bank houdt de Selic-rente op 15% (een 20-jarig hoogtepunt), en heeft aangegeven dat er waarschijnlijk tot ver in 2025 geen verlagingen komen vanwege hardnekkige inflatie reuters.com reuters.com. Dit heeft de Braziliaanse vastgoedmarkt ingetogen gehouden, zelfs nu Latijns-Amerikaanse aandelen en REITs in 2025 zijn hersteld in de hoop op een toekomstige versoepeling.
- Onrust in commercieel vastgoed: Kantorenmarkten wereldwijd blijven onder druk staan door thuiswerken en hogere financieringskosten. De leegstand van kantoren in de VS bereikte een record van ongeveer 20,7% medio 2025 reuters.com, een ingrijpende verschuiving die verhuurders en steden dwingt om het gebruik van lege gebouwen te heroverwegen. Grote centra zoals San Francisco zien een leegstand van kantoren van meer dan 25% reuters.com. Daarentegen is industrieel en logistiek vastgoed wereldwijd een relatief lichtpunt – blijkt uit grote investeringen in magazijnen (zoals Blackstone’s Golf-onderneming) en datacenters, waarvoor in veel regio’s nog steeds tekorten zijn jll.com.
- Vooruitzichten – Voorzichtige hoop: Voorspellingen wijzen op een hobbelige maar verbeterende weg vooruit. Het sentiment in Europa wordt positiever, en de Amerikaanse woningmarkt kan langzaam in balans komen als de hypotheekrente iets daalt. “Verbeterde betaalbaarheid heeft de broodnodige verlichting gebracht,” merkt een Amerikaanse woningmarkteconoom op, waarbij kopers geleidelijk terugkeren nu de prijzen stabiliseren en het aanbod groeit cotality.com. Toch wordt verwacht dat het herstel geleidelijk en ongelijkmatig zal verlopen. In China en andere zwakke markten kan het jaren duren voordat het vertrouwen terugkeert reuters.com. Toch passen vastgoedspelers wereldwijd zich aan – van overheden die rentes of bureaucratie verlagen tot ontwikkelaars die panden herbestemmen – en zaaien zo het zaad voor de volgende opwaartse cyclus in de vastgoedmarkt.
Wereldwijd macro-economisch klimaat: Rentes, inflatie & economische tegenwind
Wereldwijd zijn hoge rentes en inflatie het bepalende macroverhaal dat het vastgoed in 2025 beïnvloedt. Na agressieve renteverhogingen in de afgelopen twee jaar om de inflatie te beteugelen, slaan centrale banken nu verschillende wegen in:
- Verenigde Staten (Federal Reserve): De Amerikaanse Fed is pas recent begonnen signalen van verlichting te geven. Nadat de 30-jaars hypotheekrente eerder dit jaar boven de 7% piekte, blijft lenen duur voor huizenkopers. Er zijn vroege tekenen dat de verkrappingscyclus van de Fed ten einde loopt – zo voerde de Fed in september 2025 zelfs een kleine renteverlaging door, de eerste in deze cyclus, nu de inflatie afnam. Maar de verwachting is dat de rentes tot in 2025 hoog blijven, waardoor de druk op de betaalbaarheid van woningen aanhoudt. Deze “langer hoog” houding is een belangrijke reden waarom JPMorgan Research voorspelt dat de Amerikaanse huizenmarkt “grotendeels bevroren” zal blijven tot volgend jaar rfsadvisors.com, met slechts magere prijsstijgingen (van ongeveer 3% of minder).
- Europa (ECB en anderen): De Europese Centrale Bank heeft de rente ook fors verhoogd, en hoewel ze nog niet is begonnen met verlagen, is er op het continent al vroege verlichting zichtbaar via lagere marktrentes. In Centraal-Europa bijvoorbeeld zijn de gemiddelde hypotheekaanbiedingen in Tsjechië net onder de 5% gezakt voor het eerst sinds midden 2022 expats.cz. Dit weerspiegelt de verwachting dat sommige Europese beleidsmakers binnenkort zullen versoepelen. Enkele landen zijn al overgegaan tot actie: de centrale bank van Polen verraste de markten met een forse renteverlaging in september, om de groei te stimuleren. In de kern van de eurozone blijven de rentes echter hoog en de kredietvoorwaarden krap. De inflatie is weliswaar gematigd, maar nog niet genoeg om de overwinning uit te roepen, dus Europese vastgoedleners zijn er nog niet. Het goede nieuws is dat de Europese economie veerkrachtig is gebleken – tot nu toe is een recessie vermeden – wat, samen met piekende rentes, het sentiment op de vastgoedmarkten verbetert.
- Azië-Pacific: Het beeld is gemengd. De centrale bank van China heeft de rente verlaagd en hypotheekregels versoepeld in een poging de kwakkelende vastgoedsector te redden, maar tot nu toe hebben deze maatregelen nog geen ommekeer gebracht. India daarentegen pauzeerde haar versoepeling na eerdere verlagingen – op 1 oktober hield de Reserve Bank of India haar reporente op 5,5% hindustantimes.com, en koos voor stabiliteit tijdens het feestseizoen. Indiase vastgoedontwikkelaars verwelkomden de stabiele rente, omdat dit de EMI’s voor hypotheken (maandelijkse betalingen) beheersbaar houdt en het vertrouwen van kopers ondersteunt hindustantimes.com. Andere Aziatische economieën zoals Japan blijven omgevingen met ultralage rente, terwijl landen als Australië hun huizenmarkt aanzienlijk hebben zien afkoelen door hogere rentes (al lijkt ook daar de piek voorbij). In de hele Azië-Pacific-regio variëren de macro-economische omstandigheden van China’s dilemma tussen stimulering en neergang tot de gestage groei en infrastructuuruitgaven in Zuidoost-Azië (zo organiseert Singapore grote fora over investeringen in vastgoed laotiantimes.com, en blijft Vietnam hotel- en resortontwikkelingsdeals aantrekken).
- Midden-Oosten & Afrika: De olierijke Golfstaten hebben valuta die gekoppeld zijn aan de Amerikaanse dollar, wat betekent dat hun rentetarieven grotendeels de verhogingen van de Fed hebben gevolgd. Dit maakte financiering het afgelopen jaar duurder in landen als Saoedi-Arabië en de VAE. Toch hebben sterke olie-inkomsten en overheidsuitgaven (bijv. de Vision 2030-projecten van Saoedi-Arabië) de vastgoedmarkt in de regio levendig gehouden. Golfbanken blijven liquide en zijn bereid te lenen voor de juiste projecten, vooral omdat de inflatie in de regio relatief beperkt is. In Afrika kregen veel economieën te maken met torenhoge rentetarieven in de afgelopen jaren, terwijl ze worstelden met valuta-zwakte en inflatie. Nu zijn er tekenen van verlichting: zo verlaagde de centrale bank van Nigeria haar beleidsrente met 50 basispunten naar 27% in september (nog steeds extreem hoog, maar een eerste stap omlaag), en de rendementen op Nigeriaanse staatsobligaties zijn begonnen te dalen als reactie proshare.co proshare.co. Zuid-Afrika kon ook beginnen met versoepelen – de Zuid-Afrikaanse Reservebank bracht haar reporente terug naar 7,0% in juli 2025 reuters.com tradingeconomics.com, onder verwijzing naar verbeterde inflatievooruitzichten. Lagere inflatie en stabiliserende valuta in verschillende Afrikaanse landen kunnen geleidelijk krediet toegankelijker maken voor vastgoedontwikkeling, hoewel uitdagingen zoals hoge risicopremies blijven bestaan.
Over het algemeen is de macro-economische achtergrond er een van voorzichtige overgangen: van verkrapping naar (selectieve) versoepeling, van pandemie-gerelateerde volatiliteit naar meer genormaliseerde omstandigheden. Tragere economische groei in 2025 is een punt van zorg – het IMF voorspelt een wereldwijde groei van ongeveer 3,3%, onder het gemiddelde van 3,7% van 2000–2019 – maar geen crash. Veel economieën vermijden een recessie, en deze bescheiden groei samen met afkoelende inflatie is precies wat de vastgoedmarkten nodig hebben om hun evenwicht te vinden. Het resultaat: de leenkosten zouden het komende jaar in veel regio’s geleidelijk moeten dalen (met Noord-Amerika en Europa iets achter op Azië en Latijns-Amerika in de cyclus), wat een rugwind biedt voor de vastgoedmarkten, mits de inflatie onder controle blijft.
Noord-Amerika: Huizenmarkt in recessie, commerciële markten herprijzen
Verenigde Staten – Huisvesting: De Amerikaanse huizenmarkt blijft de kou voelen van de hoge rentetarieven. Tot begin oktober schommelen de hypotheekrentes voor 30 jaar vast rond de 7%–7,5%, niveaus die in twee decennia niet zijn gezien, waardoor veel potentiële kopers aan de zijlijn blijven staan. Het aantal verkochte woningen is dan ook blijven steken op bijna recorddieptes – ongeveer 4 miljoen verkopen op jaarbasis, een scherpe daling ten opzichte van de pandemiehausse. “De huizenmarkt bevindt zich in een fase van langzame herijking,” legt Selma Hepp uit, hoofdeconoom bij vastgoeddatafirma Cotality, waarbij ze opmerkt dat de verkoopactiviteit op het laagste punt in decennia blijft cotality.com. Door het gebrek aan kopers is de prijsstijging tot stilstand gekomen: de nationale huizenprijzen stegen het afgelopen jaar slechts met ongeveer 1,3% (aug 2024 tot aug 2025) cotality.com, wat na inflatie betekent dat de reële prijzen zelfs zijn gedaald. In veel voorheen populaire markten (van de Sun Belt tot de Mountain West) zijn de prijzen gedaald ten opzichte van vorig jaar, terwijl in enkele markten in het noordoosten en midwesten nog bescheiden stijgingen te zien zijn.
Aan de aanbodzijde is het aantal te koop staande woningen iets gestegen vanaf het extreem lage niveau, waardoor kopers wat meer keuze hebben. De mediane huizenprijs in de VS is zelfs licht gedaald tot $400.000 cotality.com. Dat, gecombineerd met een recente daling van de hypotheekrente vanaf de piek, heeft de betaalbaarheid “tot het gunstigste niveau sinds 2022” verbeterd, zegt Hepp cotality.com. Zij merkt op dat dit “de broodnodige verlichting heeft gebracht” en heeft geleid tot een voorzichtige toename van het aantal hypotheekaanvragen en de interesse van kopers cotality.com. In wezen komen sommige kopers weer terug op de markt nu ze zich aanpassen aan het nieuwe normaal van 7% hypotheken. Woningen staan langer te koop en verkopers verlagen vaker hun prijzen om een deal te sluiten – waardoor de overgebleven kopers dit najaar wat meer onderhandelingsmacht hebben (een groot verschil met de hectische verkopersmarkt van 2021).
Toch is de algemene stemming voorzichtig. Veel huiseigenaren zitten “vast” aan ultralage hypotheekrentes uit voorgaande jaren en zijn niet bereid te verkopen en opnieuw te kopen tegen hogere rentes, waardoor het aanbod beperkt blijft. Nieuwbouw heeft het aanbod enigszins vergroot, maar projectontwikkelaars hebben ook te maken met dure financiering en bouwkosten. Prognoses van experts weerspiegelen de nuchtere realiteit: J.P. Morgan verwacht dat de Amerikaanse huizenmarkt grotendeels bevroren blijft tot 2025, met slechts matige prijsstijgingen (≈3% of minder) en aanhoudend zwakke verkopen rfsadvisors.com. Met andere woorden, een breed herstel van de Amerikaanse huizenmarkt zal waarschijnlijk pas plaatsvinden als de rente aanzienlijk daalt, wat de meesten pas in de tweede helft van 2025 of in 2026 verwachten.
Verenigde Staten – Commercieel: Op de commerciële vastgoedmarkt ondergaat de VS een pijnlijke herwaardering en herstructurering, vooral in de kantoorsector. Thuiswerken en hybride werken hebben de vraag naar kantoorruimte permanent verminderd, en de cijfers zijn schokkend – het landelijke leegstandspercentage voor kantoren bereikte 20,7% in Q2 2025, het hoogste ooit gemeten reuters.com. Ter vergelijking: vóór de pandemie lag de leegstand rond de 12%. Grote steden worden het hardst getroffen: San Francisco heeft nu een leegstandspercentage van 27,7% voor kantoren (tegen ~8% in 2019) reuters.com, en andere zakencentra zoals New York en Chicago zien ook leegstand van meer dan 20%. Dit overschot aan lege kantoren treft de financiën van verhuurders hard (de huurinkomsten dalen, terwijl leningen moeilijker te herfinancieren zijn tegen hogere rentes) en schaadt zelfs de stadsbegrotingen die afhankelijk zijn van onroerendgoedbelasting. Hierdoor is er een golf van afwaarderingen van kantoorpanden, hypotheekdefaults en ontwikkelaars die afstand doen van verouderde kantoortorens.
De reactie van de sector is tweevoudig geweest: conversie en consolidatie. Ontwikkelaars in sommige steden haasten zich om verouderde kantoorgebouwen om te bouwen tot appartementen of andere bestemmingen. Een record van ongeveer 150 miljoen vierkante voet aan Amerikaans kantooroppervlak bevindt zich dit jaar in een stadium van conversie naar residentieel of gemengd gebruik reuters.com reuters.com. Het is niet eenvoudig – hoge kosten en bestemmingsplankwesties betekenen dat slechts een fractie van de gebouwen geschikt is voor conversie – maar het is een van de weinige manieren om waarde te creëren uit vastgelopen activa. De andere trend is een “flight to quality”: bedrijven die huren concentreren zich in de nieuwste, meest hoogwaardige gebouwen met uitstekende voorzieningen. Oudere kantoorgebouwen van klasse B/C kampen met onevenredig veel leegstand, terwijl prestigieuze klasse A-kantoren op toplocaties het iets beter doen (sommige zijn zelfs bijna volledig verhuurd). Deze tweedeling betekent dat moderne kantoren en laboratoria nog steeds stevige huren opleveren, terwijl kantoren uit de jaren 80 mogelijk leeg blijven staan zonder ingrijpende renovaties.Buiten de kantoren om laten andere segmenten van commercieel vastgoed in Noord-Amerika een gemengd beeld zien. Appartementengebouwen voor meerdere gezinnen waren tot voor kort erg sterk (stijgende huren, lage leegstand), maar in veel steden zijn de huren gestabiliseerd nu het nieuwe aanbod eindelijk toeneemt en verhuurders moeten concurreren om huurders. Winkelvastgoed (winkelcentra, malls) herstelt zich ongelijkmatig – luxe winkelstraten en goed gelegen buitenstedelijke centra doen het redelijk goed omdat de consumentenbestedingen stabiel zijn, maar zwakkere malls blijven winkels verliezen (het e-commerce-effect). Industrieel en logistiek vastgoed blijft de uitschieter: door de opkomst van e-commerce en verstoorde toeleveringsketens is er veel vraag naar magazijnen en distributiecentra. Zelfs nu de economische groei vertraagt, worden er nog steeds grote logistieke huurcontracten afgesloten. Zo zijn er dit jaar grote deals gesloten, waaronder een bijna 1 miljoen vierkante voet groot huurcontract in South Carolina door een logistiek bedrijf, en een magazijnhuur van 885.000 vierkante voet in het VK – wat laat zien hoe robuust de wereldwijde vraag naar industrieel vastgoed is jll.com jll.com. De leegstand van magazijnen in de VS is nog steeds vrij laag, en de huurgroei voor logistieke faciliteiten is sterk in belangrijke knooppunten (al vlakt deze af nu er meer magazijnen worden gebouwd). Deze divergentie binnen commercieel vastgoed – zwakke kantoren, sterke industrie, gemengde retail en stabiele appartementen – zorgt ervoor dat investeerders hun portefeuilles herschikken. Kapitaal dat de problematische kantoorsector heeft verlaten, wordt inderdaad omgeleid naar magazijnen, appartementen, laboratoria voor life sciences, datacenters en andere segmenten met betere vooruitzichten.
Canada: Ten noorden van de grens volgt de Canadese vastgoedmarkt vaak de trends in de VS, maar dan met een paar eigen accenten. De Canadese huizenmarkt kende begin 2025 een dip doordat de Bank of Canada de rente snel verhoogde (waardoor de hypotheekrente in Canada boven de 5–6% uitkwam), wat de betaalbaarheid onder druk zette. Tegen deze herfst zijn de nationale huizenprijzen ongeveer 3–4% lager dan een jaar geleden nesto.ca – een bescheiden correctie na de enorme stijging in 2020–2022. Markten zoals Toronto en Vancouver, die extreem oververhit waren, zagen prijsdalingen en veel minder verkopen het afgelopen jaar. Nu de Bank of Canada de renteverhogingen heeft gepauzeerd en kopers zich aanpassen, trekt de activiteit in sommige markten weer aan. De gemiddelde huizenprijs in Vancouver was in september vrijwel gelijk (+0,1% j-o-j) wowa.ca, wat suggereert dat de correctie daar mogelijk zijn dieptepunt heeft bereikt. Het woningaanbod in Canada blijft krap (een chronisch probleem door trage woningbouw en hoge immigratie), dus als de rente in 2024 stabiliseert of daalt, verwachten veel analisten dat de Canadese huizenmarkt vrij snel zal herstellen. Ondertussen hebben huurders te maken met zeer lage leegstand en snel stijgende huren – waardoor betaalbaarheid een belangrijk politiek discussiepunt is geworden in Canada.
Aan de commerciële kant ondervinden de Canadese kantoor- en retailsectoren dezelfde tegenwind als in de VS, al hebben de grote Canadese steden (Toronto, Vancouver, Montreal) iets lagere kantoorleegstand dan hun Amerikaanse tegenhangers. Een verschil: de grote stedelijke centra van Canada blijven bevolkingsgroei aantrekken (ook van internationale migranten), wat de vraag naar appartementen en zelfs voorzieningen in het centrum ondersteunt. Industrieel vastgoed in Canada floreert net als in de VS, met in Toronto en Vancouver elk minder dan 2–3% industriële leegstand – een van de laagste in Noord-Amerika. Over het algemeen zien investeerders Canadees vastgoed als een verhaal van twee werelden: residentieel en industrieel vastgoed blijft relatief veerkrachtig en in trek, terwijl kantoor- en ouder retailvastgoed onder druk staan. Cap rates (beleggingsrendementen) zijn overal gestegen door hogere rentestanden, wat de vastgoedwaarden op papier heeft verlaagd, maar er staat veel kapitaal aan de zijlijn te wachten op een duidelijker signaal dat de rente zijn piek heeft bereikt om weer in de markt te stappen.
Europa: Tekenen van herstel te midden van hoge rentes en nieuwe prioriteiten
Sentiment bereikt dieptepunt: De Europese vastgoedmarkt begon 2025 op een sombere noot – de prijzen waren in veel landen zwak, de investeringsvolumes waren gekelderd, en de renteverhogingen door de Europese Centrale Bank (ECB) (nu op het hoogste niveau in decennia) hebben de ooit zeer hete markt van 2021 drastisch afgekoeld. Echter, naarmate we oktober 2025 ingaan, zijn er steeds meer tekenen dat Europa het dieptepunt heeft bereikt en begint te stabiliseren. Op EXPO REAL – de grootste vastgoedbeurs van het continent, gehouden van 6–8 oktober in München – bleek uit een trendonderzoek onder duizenden branchedeelnemers dat 44% nu “optimistisch” is over de internationale vastgoedmarkt voor de toekomst, tegenover 22% “voorzichtig” en de rest neutraal exporeal.net. Nog maar een jaar geleden was het pessimisme veel wijdverspreider. “De huidige trendindex laat zien dat we het dieptepunt hebben bereikt en het vertrouwen geleidelijk terugkeert,” zei Stefan Rummel, CEO van Messe München, organisator van de Expo, eraan toevoegend dat ondanks aanhoudende uitdagingen de markt langzaam weer normaal lijkt te worden exporeal.net.
Wat zit er achter dit voorzichtige optimisme? Ten eerste zijn de vastgoedwaarden in Europa sinds 2022 aanzienlijk gecorrigeerd, vooral in commercieel vastgoed. In sommige markten zijn de prijzen van kantoor- en winkelpanden met 20% of meer gedaald ten opzichte van hun piek, en zelfs “core”-activa (zoals topkantoren in Parijs of Frankfurt) zagen de rendementen stijgen en de prijzen met ongeveer 10–15% dalen. Deze herwaardering, hoewel pijnlijk voor eigenaren, betekent dat veel van de overtollige lucht uit de markt is – kopers en verkopers kunnen weer tot prijsafspraken komen. Er wordt dan ook verwacht dat de transacties zullen toenemen na de droogte van de afgelopen 12 maanden, nu opportunistische investeerders op koopjes jagen. Een andere factor is de verwachting dat de financieringsvoorwaarden zullen verbeteren: de inflatie in Europa is aan het dalen, en velen denken dat de ECB haar piekrente (momenteel depositorente ~4%) heeft bereikt of bijna heeft bereikt. Als de inflatie blijft afnemen, zou de ECB de rente in 2024 zelfs kunnen verlagen. Bovendien bieden sommige Europese landen gerichte steun – zo heeft Duitsland programma’s uitgerold om woningbouw en groene renovaties te subsidiëren, en wordt er gesproken over manieren om bureaucratische hindernissen te verminderen (een grote ergernis in de sector – 79% van de Expo Real-respondenten pleitte voor “minder bureaucratie” om de markt te helpen exporeal.net).
Winnaars en Verliezers – Vastgoedtypes: De Europese enquête liet ook zien waar beleggers de meeste kansen zien voor de toekomst. Voor het tweede jaar op rij is wonen de hoogst gewaardeerde activaklasse qua aantrekkelijkheid exporeal.net. Ongeveer 75% van de respondenten noemde residentieel vastgoed (meergezinswoningen, enz.) als een belangrijke focus – dit weerspiegelt het chronische woningtekort in Europa en de relatieve stabiliteit van woonvastgoed, zelfs tijdens neergangen. Na wonen werden “zorgvastgoed” (zoals gezondheidszorg, seniorenwoningen) en datacenters hoog gewaardeerd (elk meer dan 60%) exporeal.net, wat wijst op groeisectoren die samenhangen met demografische vergrijzing en digitale infrastructuur. Logistiek/magazijnen scoorden ook goed (47%). Aan de andere kant zijn de traditionele segmenten hospitality, kantoor en retail uit de gratie – elk trok slechts ~10% van de respondenten aan exporeal.net. Dit betekent niet dat deze sectoren dood zijn in Europa, maar beleggers zijn zeer selectief: nieuwe generatie kantoren (vooral energiezuinige gebouwen met goede voorzieningen) op toplocaties kunnen nog steeds succesvol zijn, maar oudere kantoren of winkelcentra worden met argwaan bekeken.
Regionale Verschillen: Europa is niet monolithisch – de omstandigheden verschillen per land en regio. Tot nu toe in 2025 heeft Zuid-Europa (zoals Spanje, Portugal) zich relatief goed staande gehouden; buitenlandse investeringen in resorts, hotels en huurappartementen bleven behoorlijk robuust, geholpen door sterk toerisme en expats. Noord-Europa (Scandinavië, Duitsland, Nederland) kende een scherpere correctie, deels omdat deze markten sterk waren gestegen en veel sterk geleveraged beleggers nu onder druk staan door de rente. Opvallend is dat uit de Expo Real-enquête blijkt dat het vertrouwen in de Amerikaanse markt onder Europeanen is gedaald (slechts 45% ziet de VS nu als belangrijk voor toekomstige investeringen, tegenover 66% een jaar geleden), terwijl Europa zelf de topkeuze blijft en de Azië-Pacific regio naar de tweede plaats is gestegen met 64% voorkeur exporeal.net. Dit suggereert dat Europees kapitaal dichter bij huis blijft of zelfs naar Azië verschuift, in plaats van te jagen op deals in de onzekere Amerikaanse markt. Binnen Europa wordt West-Europa (Frankrijk, Duitsland, VK, enz.) nog steeds gezien als de belangrijkste regio (84% belangrijkheid) boven Centraal/Oost-Europa.
Uitdagingen – Rentes en Kosten: De voorzichtig optimistische vooruitblik negeert de enorme uitdagingen die nog steeds aanwezig zijn niet. Vrijwel iedereen in de sector is het erover eens dat rentes het belangrijkste probleem zijn. Uit de Expo-enquête bleek dat maar liefst 94% van de respondenten het rentebeleid “zeer belangrijk” of “belangrijk” vond voor de vooruitzichten van de markt exporeal.net. Rentes beïnvloeden niet alleen de hypotheeklasten voor huizenkopers (wat de vraag drukt), maar ook de haalbaarheid van nieuwe projecten – veel projecten zijn niet meer rendabel met financiering tegen 5%–6% in plaats van 1%–2% een paar jaar geleden. Dit heeft geleid tot een sterke daling van de bouwactiviteit. Zo zijn het aantal woningbouwstarts in Duitsland in 2023–2025 sterk gedaald, en het land bereidt zich voor op een tekort aan de ambitieuze nieuwe woningdoelstellingen. Ontwikkelaars in heel Europa lobbyen voor hulp: op de vraag hoe de situatie te verbeteren, gaf 79% aan “verminder de bureaucratie” (om goedkeuringen te versnellen), 64% wilde betere toegang tot kapitaal (bijv. overheidsgaranties op leningen), en velen benadrukten het verlagen van bouwbelastingen of -normen om de kosten te drukken exporeal.net exporeal.net. De bouwkosten waren in 2021–22 sterk gestegen door problemen in de toeleveringsketen en inflatie; ze zijn wat afgekoeld, maar het bouwen van een project in Europa is vandaag de dag nog steeds aanzienlijk duurder dan een paar jaar geleden, waardoor het nieuwe woningaanbod beperkt is juist op het moment dat het het hardst nodig is.
Lichtpuntjes: Ondanks de tegenwind doen bepaalde delen van het Europese vastgoed het erg goed. Een voorbeeld is de huurappartementensector in grote steden. Hoge rentes hebben ironisch genoeg de vraag naar huurwoningen vergroot (omdat minder mensen kunnen kopen), waardoor de bezettingsgraad en huren sterk blijven voor professioneel beheerde meergezinswoningen. In sommige Duitse en Franse steden bereikten de huren in 2025 recordhoogtes, zelfs terwijl de koopprijzen daalden. Dat maakt residentiële investeringen aantrekkelijk voor langetermijninvesteerders zoals pensioenfondsen. Logistiek vastgoed is een ander lichtpunt: de verschuiving naar e-commerce en de behoefte aan moderne magazijnen nabij bevolkingscentra zorgt ervoor dat de leegstand voor eersteklas logistieke ruimte extreem laag is (vaak onder de 5%), en ontwikkelaars zien nog steeds huurders in de rij staan voor elk nieuw magazijn dat wordt gebouwd. Pan-Europese logistieke rendementen zijn de afgelopen jaren gedaald, maar de huurgroei compenseert deels de pijn van de hogere rente. Daarnaast profiteren alternatieve sectoren zoals laboratoria voor life sciences, studentenhuisvesting en datacenters in Europa van structurele vraagfactoren en staan ze hoog op de lijst van investeerders. Een tekort aan datacenter-capaciteit, bijvoorbeeld, heeft geleid tot enorme projecten rond Londen, Frankfurt, Dublin en andere knooppunten; deze panden krijgen vaak al huurcontracten van Big Tech-bedrijven voordat de eerste paal de grond in gaat.
Voorbeeld – VK en Frankrijk: Het Verenigd Koninkrijk, dat eerder begon met het verhogen van de rente en een van de scherpste correcties op de huizenmarkt onder de grote economieën heeft doorgemaakt, vertoont voorzichtige tekenen van stabilisatie. De huizenprijzen in Londen liggen ongeveer 4–5% lager dan een jaar geleden, en nog meer in reële termen wanneer rekening wordt gehouden met inflatie. Het aantal kopers dat informatie opvraagt, stijgt langzaam omdat men verwacht dat de Bank of England bijna klaar is met het verhogen van de rente. Sommige voorspellingen suggereren dat de huizenprijzen in het VK in 2024 hun dieptepunt zullen bereiken. Ondertussen is de huurmarkt in het VK extreem krap, waardoor de overheid overweegt beleid te voeren om het huuraanbod en de woningbouw te stimuleren. In Frankrijk zijn de vastgoedmarkten rustiger – in Parijs was er sprake van lichte prijsdalingen en daalden de transactiecijfers, maar er is geen zware crash geweest. Nieuwe leenregels en hogere rentes maken het echter vooral voor starters veel moeilijker om een hypotheek te krijgen in Frankrijk, wat druk zet op het onderste segment van de markt. De Franse overheid heeft gereageerd met programma’s om kopers te ondersteunen en om oude woningvoorraad te renoveren (Frankrijk zet sterk in op energie-efficiëntie, wat op zichzelf een segment van vastgoedbeleggingen aanjaagt – het aanpassen van gebouwen aan nieuwe normen).
Eén Onvoorzien Gebeurtenis: Een opmerkelijke (en tragische) nieuwsontwikkeling in deze periode was de instorting van een gebouw in Madrid, Spanje op 7 oktober 2025. Het zes verdiepingen tellende gebouw, een kantoorpand uit de jaren 60 dat werd verbouwd tot een luxe hotel, stortte tijdens de werkzaamheden plotseling in, waarbij vier mensen omkwamen reuters.com reuters.com. Het incident schokte Spanje en leidde tot vragen over bouwveiligheid en toezicht op renovaties. Opmerkelijk is dat het pand eigendom was van een Saoedi-Arabisch vastgoedfonds (RSR) dat zich specialiseert in luxe hotels in Spanje en Portugal reuters.com. De autoriteiten van Madrid maakten bekend dat het gebouw eerdere inspecties niet had doorstaan en was geclassificeerd als “onvoldoende” qua constructieve staat reuters.com. Deze gebeurtenis onderstreepte twee zaken: ten eerste de risico’s van Europa’s streven om oudere gebouwen te renoveren en herbestemmen (een belangrijk onderdeel van het opknappen van stadscentra en het behalen van duurzaamheidsdoelen – maar iets dat zorgvuldig moet gebeuren); en ten tweede de blijvende invloed van internationale investeerders (zoals fondsen uit het Midden-Oosten) op de Europese vastgoedmarkt. Hoewel deze tragische instorting een uitzondering is, heeft het ontwikkelaars en toezichthouders in heel Europa ertoe aangezet de constructieve veiligheid van oude gebouwen die worden getransformeerd, extra te controleren. Het is een nuchtere herinnering dat vastgoedontwikkeling veiligheidsverantwoordelijkheden met zich meebrengt, zelfs in de haast om te moderniseren.
Vooruitkijkend in Europa is het belangrijke verhaal er een van aanpassing en innovatie. De markt is actief op zoek naar een nieuw evenwicht in een wereld met hogere rentes. Experts voorspellen dat de woningmarkt het herstel zal leiden zodra de financieringskosten afnemen – de vraag van mensen die een huis nodig hebben blijft immers alleen maar groeien – maar het kan overheidssteun en creatieve oplossingen vereisen (zoals meer modulaire bouw of publiek-private samenwerkingen) om het betaalbaarheidsprobleem te overbruggen. De markt voor commercieel vastgoed zal waarschijnlijk een “survival of the fittest” ondergaan: de beste locaties en panden zullen uiteindelijk hun waarde herstellen, terwijl verouderde panden mogelijk een nieuwe bestemming moeten krijgen of tegen forse kortingen verhandeld zullen worden. Voor nu zijn de Europese vastgoedspelers voorzichtig optimistisch, houden ze de ECB en inflatiecijfers nauwlettend in de gaten, en positioneren velen zich voor een opleving eind 2024 of 2025. Zoals een doorgewinterde brancheveteraan op de Expo in München zei: “Het is een zware rit geweest, maar als je kapitaal achter de hand hebt en geduld, kan het komende jaar de koopkans van het decennium worden.”
Azië-Pacific: China’s problemen, India’s stabiliteit en een gemengd regionaal beeld
China – Worstelende reus: Nergens is het vastgoedverhaal eind 2025 dramatischer dan in China, de op één na grootste economie ter wereld. De Chinese vastgoedmarkt, die in 2021 een ongekende omvang bereikte (goed voor ongeveer een kwart van China’s bbp op het hoogtepunt) reuters.com, blijft in een langdurige neergang. De problemen begonnen met de liquiditeitscrisis van grote ontwikkelaars zoals Evergrande en Country Garden in 2021–2023, en zijn sindsdien uitgegroeid tot een breder verlies van vertrouwen onder huizenkopers. In oktober 2025 dalen de prijzen van nieuwbouwwoningen in China nog steeds in veel steden. Uit een particuliere enquête bleek dat de prijzen in september slechts met 0,09% stegen ten opzichte van de voorgaande maand, langzamer dan de stijging in augustus, en de prijzen van bestaande (tweedehands) woningen dalen nog steeds (~0,7% daling maand-op-maand) reuters.com. Kortom, er is geen betekenisvol herstel – prijzen en verkoopvolumes blijven op het laagste niveau hangen, en de onverkochte voorraad nieuwbouwwoningen blijft in veel regio’s erg hoog.
De Chinese overheid en centrale bank hebben een reeks ondersteuningsmaatregelen geprobeerd: het verlagen van hypotheekrentes, het verlagen van de vereiste aanbetaling, het versoepelen van aankoopbeperkingen in grote steden, en zelfs het lanceren van een stedelijk herontwikkelingsprogramma om het overaanbod op te nemen reuters.com. Deze beleidsmaatregelen hebben voor wat tijdelijke oplevingen gezorgd (bijvoorbeeld, nadat enkele grote steden in september de regels voor het kopen van een huis versoepelden, was er een korte opleving in het aantal aanvragen en transacties), maar de algehele impact is beperkt gebleven. Het consumentenvertrouwen is moeilijk te herstellen nadat ontwikkelaars de bouw van vooruitverkochte woningen hebben stilgelegd en sommige bedrijven in gebreke zijn gebleven op hun schulden. Veel Chinese huishoudens bezitten al één of meer woningen en richten zich nu meer op het aflossen van schulden dan op het kopen van extra huizen, vooral nu de economische groei is vertraagd en de jeugdwerkloosheid hoog is.Cruciaal is dat analisten nu denken dat het herstel van de Chinese huizenmarkt langer zal duren dan eerder gedacht. Uit een peiling van Reuters onder experts eind september bleek dat de consensus is dat de huizenprijzen pas in de tweede helft van 2026 of zelfs 2027 zullen stabiliseren reuters.com – ongeveer zes maanden later dan dezelfde analisten een kwartaal eerder voorspelden. Die pessimistische bijstelling laat zien hoe diepgeworteld de malaise is. Nu de vastgoedverkopen zwak blijven, zijn de inkomsten uit grondverkopen voor lokale overheden gedaald, is de bouwactiviteit zwak, en drukken de neveneffecten op de bredere Chinese economie. Er zijn een paar lichtpuntjes: de Chinese autoriteiten hebben op andere manieren de stimulering opgevoerd (zoals infrastructuuruitgaven), en de Wereldbank heeft onlangs de groeiverwachting voor het Chinese BBP in 2025 verhoogd naar 4,8% icis.com, deels op basis van de verwachting dat het ergste van de vastgoedcrisis volgend jaar voorbij zal zijn. En inderdaad, er zijn “voorzichtige tekenen van stabilisatie” – zo liet een particuliere index van 100 steden in mei een kleine stijging van 0,3% in de huizenprijzen zien reuters.com, een van de eerste stijgingen in meer dan een half jaar. Maar deze verbeteringen zijn uiterst fragiel. Zoals een econoom het verwoordde: een breed herstel wordt in 2025 niet verwacht conference-board.org; in het beste geval kan China het bloeden op de huizenmarkt tegen het einde van 2025 stoppen en daarna een voorzichtige opleving zien, ervan uitgaande dat er meer stimuleringsmaatregelen (zoals renteverlagingen of zelfs een soort reddingsoperatie voor noodlijdende ontwikkelaars) worden doorgevoerd.
Als reactie op deze onrust hebben Chinese huizenkopers en investeerders hun gedrag aangepast. Meer mensen geven de voorkeur aan nieuwbouwwoningen die al klaar zijn (om het risico op niet-oplevering te vermijden) of aan bestaande woningen, in plaats van off-plan te kopen bij ontwikkelaars met onzekere financiën. De overheid heeft banken aangemoedigd om leningen te verstrekken om ervoor te zorgen dat stilgevallen projecten worden afgebouwd, om het vertrouwen te herstellen. Er is ook een duidelijke verschuiving in migratie – sommige jongere Chinezen kiezen ervoor te huren of te verhuizen naar goedkopere steden in plaats van zich uit te rekken om te kopen in Tier-1 steden zoals Peking of Shenzhen tegen de huidige prijsniveaus. Luxe en high-end vastgoed in China heeft echter zijn waarde beter behouden, vooral in Peking/Shanghai, waar vermogende kopers minder worden geraakt door stijgende hypotheekrentes en vastgoed nog steeds als statussymbool zien.Rest van Azië-Pacific: Buiten China vertonen de vastgoedmarkten in Azië een breed spectrum:
- India: De vastgoedsector in India is in 2025 relatief stabiel en zelfs groeiend gebleven, ondersteund door een sterke economie (India is dit jaar een van de snelst groeiende grote economieën). Het besluit van de Reserve Bank of India deze maand om de reporente op 5,5% te houden (na eerder dit jaar 100 basispunten te hebben verlaagd) hindustantimes.com hindustantimes.com werd zowel door ontwikkelaars als huizenkopers positief ontvangen. Dit betekent dat de hypotheekrente stabiel blijft, wat het voor de middenklasse makkelijker maakt om te budgetteren voor nieuwe appartementen. In India zijn de rentes traditioneel hoger dan in het Westen, maar een groeiende middenklasse en verstedelijking zorgen voor een sterke vraag naar woningen. In steden als Mumbai, Bangalore, Delhi NCR zijn de woningverkopen in 2025 zelfs robuust geweest en stijgen de prijzen, zij het gematigd. Het feestseizoen (oktober–Diwali) is een piekperiode voor woningaankopen in India, en het sentiment was dit jaar goed dankzij de stabiele rentes – ontwikkelaars meldden zelfs een toename in boekingen voor nieuwe projecten. De voorzichtige houding van de RBI (“vertrouwen, geen aarzeling,” noemde een expert het hindustantimes.com) suggereert dat ze inflatiezorgen afwegen tegen de noodzaak om groei te ondersteunen. Zolang de inflatie binnen de doelstelling blijft, denken veel analisten dat de RBI mogelijk in 2024 weer voorzichtig de rente zal verlagen, wat de vastgoedmarkt verder zou stimuleren. Een beperking in India is echter de financiering voor ontwikkelaars – na enkele spraakmakende wanbetalingen van ontwikkelaars een paar jaar geleden, zijn banken strenger geworden. Maar de opkomst van REITs (Real Estate Investment Trusts) in de Indiase kantoor- en retailsector heeft een nieuw financieringskanaal geopend, en we hebben gezien dat grote wereldwijde investeerders (zoals Canadese pensioenfondsen, staatsinvesteringsfondsen) miljarden investeren in Indiase kantorenparken, logistieke centra en winkelcentra, in de verwachting van de langetermijngroei van het land.
- Japan: De vastgoedmarkt in Japan in 2025 is relatief rustig gebleven. Doordat de Bank of Japan de extreem lage rentetarieven handhaaft (en slechts kleine aanpassingen doet aan haar yield curve control), blijven hypotheken in Japan goedkoop (ongeveer 1%). De vraag naar woningen is stabiel; het grotere probleem is de vergrijzing van de bevolking in Japan en wat dat betekent voor woningen in landelijke gebieden (die te maken hebben met ontvolking). In grote steden zoals Tokio, Osaka, Nagoya heeft vastgoed dit jaar juist buitenlandse investeerders aangetrokken – deels omdat een zwakke yen Japanse activa betaalbaarder maakte voor buitenlandse kopers. Opvallend is dat sommige wereldwijde fondsen kantoortorens en appartementencomplexen in Tokio opkopen, omdat ze deze als veilige havens zien. De leegstand van kantoren in Tokio is ongeveer 6% (hoger dan vóór Covid, maar lang niet op het niveau van de VS), en de huren zijn slechts licht gedaald. Ondertussen bereikt de luxe woningmarkt in Tokio nieuwe hoogten, omdat vermogende individuen uit Azië het als een stabiele plek zien om geld te parkeren. De enige kanttekening is dat de BOJ de rente langzaam kan laten oplopen als de inflatie boven de 2% blijft, maar elke verandering zal zeer geleidelijk zijn.
- Zuidoost-Azië: Veel landen in Zuidoost-Azië kennen robuuste vastgoedactiviteit. Zo heeft Singapore – na een sterke stijging in 2021–2023 – afkoelmaatregelen ingevoerd (hogere overdrachtsbelasting, enz.) waardoor de verkopen zijn vertraagd, maar de prijzen stijgen nog steeds licht voor zowel privé-appartementen als sociale huurwoningen door chronisch tekort. De kantorenmarkt in Singapore profiteert van bedrijven die activiteiten verplaatsen vanuit Hongkong en China – de kantoorhuren stegen daar begin 2025. Maleisië en Thailand hebben zwakkere markten (hun economieën groeien langzamer, en in Thailand drukte politieke onzekerheid het vertrouwen van investeerders), maar zelfs daar heeft het herstel van het toerisme de horeca- en retailsector gestimuleerd. Vietnam springt eruit: de economie groeit met ongeveer 5-6%, en de vastgoedmarkt bloeit met ontwikkelingsprojecten. Een krantenkop van 8 oktober meldde dat Hilton een strategisch partnerschap heeft gesloten met het Vietnamese Sun Group om 5 nieuwe hotels te ontwikkelen in Vietnam theinvestor.vn – een teken van vertrouwen in het toerisme en zakenreizen in Vietnam. Vietnam blijft ook productie aantrekken (dankzij de China+1-strategie), wat de vraag naar industrieterreinen en werknemershuisvesting aanwakkert. Wel kregen Vietnamese projectontwikkelaars begin 2023 te maken met een kredietcrisis, waarna de overheid ingreep om de markt voor bedrijfsobligaties te stabiliseren en projectvertragingen toe te staan; de situatie verbetert nu.
- Australië & Nieuw-Zeeland: Deze op het Westen georiënteerde markten kenden enkele van de grootste huizenbubbels tijdens de pandemie en zagen vervolgens correcties toen de rente steeg. In Australië hield de Reserve Bank de rente enkele maanden op 4,1%, wat de huizenmarkt wat ademruimte gaf. In oktober 2025 zijn de huizenprijzen in veel steden in Australië weer gaan stijgen – Sydney en Perth staan dit jaar op winst, terwijl Melbourne ongeveer gelijk blijft – en herstellen sneller dan veel analisten hadden voorspeld. Het beperkte aanbod van woningen en het sterke herstel van de immigratie (de Australische bevolking groeit snel door de heropening na Covid) ondersteunen deze veerkracht. Toch blijft de betaalbaarheid van woningen in Australië zeer onder druk staan (vooral voor starters), en er wordt opgeroepen tot hervormingen van het bestemmingsplan en meer woningbouw om de druk te verlichten. De commerciële kant in Australië is gemengd: kantoren in Sydney/Melbourne hebben nu een hogere leegstand (meer dan 14%) doordat bedrijven ruimte consolideren; retail stabiliseert; en industrieel vastgoed is zeer sterk (leegstand onder 1% in sommige industriële gebieden van Sydney). Nieuw-Zeeland kende een grote huizencrisis (de prijzen daalden landelijk met ~15% vanaf de piek), maar nu de Reserve Bank of NZ de rente verlaagt (ze begonnen in de zomer van 2025 te versoepelen nadat ze de inflatie onder controle verklaarden), wordt verwacht dat de Nieuw-Zeelandse huizenmarkt in 2026 zal herstellen.
- Opkomend Azië: In landen als Indonesië, Filipijnen, Maleisië zijn de vastgoedmarkten sterk verbonden met de lokale economische groei en rentestanden. De economie van Indonesië is solide en de rente relatief laag (de rente van Bank Indonesia ~5,75%), dus de woning- en winkelcentrumontwikkeling in Jakarta en andere grote steden gaat gestaag door. De Filipijnen kenden een condo-bouwhausse die leidde tot een licht overaanbod in Metro Manila, maar een jonge bevolking en groei van de BPO-sector (outsourcing) houden de vooruitzichten op lange termijn positief. Een trend in opkomend Azië is de focus op infrastructuur – nieuwe metro’s, snelwegen, luchthavens – die vaak nieuwe corridors openen voor vastgoedontwikkeling (bijvoorbeeld, nieuwe spoorlijnen in Manila en Bangkok stimuleren transitgerichte ontwikkelingen).
Commentaar van experts: Een opvallende opmerking over het vooruitzicht voor Azië kwam van een vastgoedforum waar een analist zei: “Vastgoed in Azië-Pacific is een verhaal met twee snelheden: China in de problemen, de rest van Azië houdt stand.” Dat lijkt treffend: terwijl de malaise in China een rem zet op het regionale sentiment (en neveneffecten heeft zoals minder Chinese vastgoedkopers in onder andere Hongkong, Singapore, Vancouver), zijn andere Aziatische markten over het algemeen positiever gestemd. De demografische en verstedelijkingstrends in Azië blijven een krachtige motor voor de vraag naar vastgoed – bijvoorbeeld in India, Zuidoost-Azië, zelfs de stadscentra van Japan – en veel wereldwijde investeerders, van staatsinvesteringsfondsen tot private equity, verhogen hun allocaties naar vastgoed in Azië-Pacific, omdat ze de onzekerheid van dit jaar zien als een kans om activa tegen redelijke prijzen te kopen. Uit een enquête van een vastgoedadviesbureau bleek dat Tokio, Singapore en Sydney tot de topdoelen behoren voor grensoverschrijdende investeringen in 2025, dankzij hun stabiliteit of groeipotentieel, terwijl Chinese steden minder populair zijn geworden door de aanhoudende onzekerheden.
Samengevat is vastgoed in Azië-Pacific eind 2025 een studie in contrasten. China probeert een zachte landing te bewerkstelligen voor het leeglopen van de vastgoedzeepbel (een gigantische taak die nog gaande is), maar elders in Azië zijn de markten over het algemeen veerkrachtig of passen zich snel aan. Als China in 2026 weet te stabiliseren, kan dat regionaal een groot vertrouwen geven. Voorlopig zijn beleggers voorzichtig – diversifiëren over verschillende markten, geven de voorkeur aan sectoren zoals logistiek en datacenters, en houden het beleid van centrale banken (zoals het beleid van de Bank of Japan of stimuleringsmaatregelen van China) goed in de gaten, omdat die het speelveld kunnen veranderen.
Midden-Oosten: Investeringsgolf, bouwhausse en veranderende strategieën
Het Midden-Oosten, met name de landen van de Gulf Cooperation Council (GCC), is eind 2025 uitgegroeid tot een hotspot voor vastgoedactiviteiten – gedreven door zowel interne ambities als een toestroom van wereldwijd kapitaal. De hoge energieprijzen van de afgelopen jaren hebben de staatskassen gevuld, waardoor extravagante ontwikkelingsplannen mogelijk zijn, terwijl sociale en economische hervormingen talent en toeristen aantrekken en zo nieuwe vraag naar vastgoed creëren. In de periode van 7–8 oktober 2025 vonden verschillende grote ontwikkelingen plaats die het momentum in de regio onderstrepen:
Mega-investeringen en partnerschappen: Een opvallende deal is Blackstone’s samenwerking met Abu Dhabi’s Lunate om $5 miljard te investeren in logistiek vastgoed in de Golf reuters.com. Blackstone, ’s werelds grootste alternatieve vermogensbeheerder, ziet kansen in de groeiende behoefte aan magazijnen en distributiecentra in het Midden-Oosten – van e-commerce-fulfilment tot havenlogistiek. Het nieuwe platform (genaamd “GLIDE”) zal zich richten op het bouwen en verwerven van “hoogwaardige magazijnactiva” in de hele GCC (Bahrein, Koeweit, Oman, Qatar, Saoedi-Arabië, VAE) reuters.com. Dit is een krachtig blijk van vertrouwen van een grote Amerikaanse investeerder in het economische traject van de Golf. “De diepgaande economische transformatie die gaande is in de GCC… zorgt voor krachtige impulsen voor sectoren als logistiek,” aldus Blackstone-president Jon Gray, waarmee hij onderstreept hoe groeibevorderend beleid en diversificatie in de Golfstaten de vraag naar vastgoed stimuleren reuters.com. Inderdaad, nu landen als Saoedi-Arabië steeds meer van hun toeleveringsketens lokaliseren en de handel binnen de regio toeneemt, beleeft het vaak over het hoofd geziene industriële vastgoedsegment een bloeiperiode. De leegstand van moderne magazijnen in Dubai of Riyad is zeer laag en de huren stijgen, wat Blackstone waarschijnlijk tot deze onderneming heeft aangetrokken.
Op het gebied van luxe en gemengd gebruik blijft Saoedi-Arabië indruk maken. Eind september (net voor ons venster van 7–8 oktober) kondigde de Saoedische ontwikkelaar Dar Global een project van $1 miljard aan om Trump Plaza in Jeddah te bouwen reuters.com. Tijdens 7–8 oktober kwamen er meer details naar buiten: het wordt een hoogwaardige ontwikkeling met premium woningen, serviceappartementen, kantoorruimte en zelfs herenhuizen, plus een enorm park gemodelleerd naar Central Park in New York reuters.com. Dit is het tweede Trump-project in het koninkrijk, na een Trump Tower in Riyad die vorig jaar werd gelanceerd, wat aangeeft dat de zakelijke banden tussen Saoedi-Arabië en de VS (in ieder geval op het niveau van bedrijfsmerken) groeien. De Trump Organization (gerund door de familie van voormalig president Trump) breidt internationaal uit, en het Midden-Oosten – met zijn honger naar westerse merken en luxe – is een belangrijk doelwit. Deze ontwikkelingen laten ook zien hoe Saoedi-Arabië zich openstelt: een paar jaar geleden zou zo’n openlijke branding ongebruikelijk zijn geweest, maar nu zit de Saoedische vastgoedmarkt vol met internationale samenwerkingen (van Amerikaanse entertainmentdistricten tot Europees ontworpen megaprojecten).Dubai en de VAE: De VAE, en vooral Dubai, zijn een vastgoed-succesverhaal van de jaren 2020. Na een dip eind jaren 2010 kwam de vastgoedmarkt van Dubai tijdens en na de pandemie sterk terug, doordat het een toevluchtsoord werd voor investeerders, remote werkers en welgestelden (dankzij bedrijfsvriendelijke beleidsmaatregelen en een geslaagde Expo 2020). De vastgoedprijzen in Dubai zijn met ongeveer 70% gestegen ten opzichte van het dieptepunt in 2020 tot eind 2024 reuters.com. De vraag betreft luxe villa’s, appartementen aan het water en commercieel vastgoed. In reactie daarop voeren de ontwikkelaars in Dubai het bouwtempo flink op. Zoals Reuters in augustus meldde, halen grote bedrijven als Emaar, Damac en anderen zelfs meer bouwactiviteiten in eigen huis om de oplevering te versnellen en kosten te beheersen reuters.com reuters.com. De stadsleiding heeft als strategisch doel om de bevolking van Dubai te verdubbelen tot 7,8 miljoen in 2040 reuters.com, wat betekent dat er enorm veel nieuwe woningen en infrastructuur nodig zijn.
Er zijn echter opkomende zorgen dat Dubai opnieuw op weg is naar overaanbod. Na de huidige euforie staat er een ongekend aantal nieuwe units (geschat op meer dan 200.000 tussen 2025 en 2026) gepland voor oplevering, wat ongeveer het dubbele tempo is van de afgelopen jaren reuters.com. Analisten waarschuwen dat als al deze projecten op tijd worden afgerond, de huizenprijzen een daling met dubbele cijfers kunnen doormaken om de markt in evenwicht te brengen reuters.com. De geschiedenis van Dubai is cyclisch, met pieken en dalen, dus probeert de overheid dit te beheersen door strengere regels voor off-plan verkopen en het monitoren van speculatieve activiteiten. Voorlopig lijkt de vraag echter nog steeds groter dan het aanbod in belangrijke segmenten, en de huurmarkt is extreem sterk (huren zijn het afgelopen jaar met 20-30% gestegen, wat extra aantrekkelijk is voor investeerders die willen verhuren). De rente van de Centrale Bank van de VAE volgt die van de VS (vanwege de koppeling van de dirham), waardoor hogere rentes hypotheken duurder maken voor eindgebruikers, maar een aanzienlijk deel van de transacties in Dubai wordt contant betaald (door vermogende lokale kopers, buitenlandse investeerders of institutionele fondsen). Sterker nog, ongeveer een derde van de woningverkopen in de VAE gebeurt volledig contant – wat de welvarende kopersbasis in de regio weerspiegelt en het dempende effect van rentestijgingen enigszins beperkt.
Saoedi-Arabië’s Stimulans voor Eigenwoningbezit: Saoedi-Arabië is bezig met een ambitieuze campagne om het eigenwoningbezit te verhogen tot 70% in 2030 (van ongeveer 50% in 2016). Dit maakt deel uit van de Vision 2030-hervormingen van het koninkrijk om de levenskwaliteit te verbeteren en de economie te diversifiëren spglobal.com spglobal.com. Overheidsinitiatieven zoals het Sakani-programma bieden subsidies en betaalbare financiering voor Saoedische burgers om huizen te kopen. Hierdoor is er een hausse in woningbouw – nieuwe buitenwijken rond Riyad, Jeddah en andere steden schieten snel uit de grond. Volgens S&P Global zal de woningmarkt van Riyad naar verwachting blijven groeien, gestimuleerd door deze beleidsmaatregelen spglobal.com. Opvallend is dat de vraag niet alleen naar budgetwoningen gaat; er is ook een toename in luxe ontwikkelingen nu de welvarende bevolking groeit. De Saoedische overheid werkt samen met lokale en internationale ontwikkelaars om grote, master-geplande gemeenschappen te bouwen, compleet met winkelcentra, parken en scholen. Dit creëert kansen in het hele woningsegment – van betaalbare woningen tot luxe villa’s.
Daarnaast gaan de giga-projecten van Saoedi-Arabië van de tekentafel naar uitvoering. NEOM (de futuristische stad in het noordwesten), het Red Sea Project (een luxe toeristische zone met eilanden en resorts), en verschillende “economische steden” bieden allemaal werk aan duizenden bouwvakkers. In oktober 2025 toonden de ontwikkelaars van NEOM bijvoorbeeld de voortgang van “The Line” (een 170 km lange lineaire stad) en andere onderdelen, met als doel de eerste secties in 2026 te laten bewonen. Hoewel deze projecten uniek en enigszins experimenteel zijn, weerspiegelen ze een enorme bouwhausse die wereldwijde architectuur- en ingenieursbureaus aantrekt. Veel van deze ontwikkelingen vervagen de grenzen tussen categorieën – ze zijn gemengd gebruik, waarbij woningen, kantoren, toerisme en industrie worden gecombineerd. Zo is het Trump-project in Jeddah dat we noemden onderdeel van een bredere trend waarbij merkresidenties worden geïntegreerd met hospitality- en kantoorcomponenten, waardoor lifestylebestemmingen ontstaan in plaats van gebouwen met één enkel doel.
Andere Golfstaten: Ook elders in de GCC floreert het vastgoed. Qatar kende een vertraging na het WK in 2023, maar de activiteit normaliseert; het blijft infrastructuur ontwikkelen (stadions worden herbestemd, nieuwe vrijhandelszones) en kantoren, en de bevolkingsgroei door de uitbreiding van de LNG-sector ondersteunt de woningmarkt. Bahrein en Oman zijn kleinere markten maar profiteren van overlopende investeringen en hun eigen hervormingen (Bahrein heeft een nieuw masterplan voor de hoofdstad Manama, en Oman ontwikkelt toeristische complexen aan het strand). Koeweit is trager door meer bureaucratische processen, maar er is sterke vraag naar woningen onder de jonge bevolking, en de overheid probeert een achterstand in aanvragen voor burgerwoningen weg te werken door “mega-voorsteden” te bouwen.
Verschuivende strategieën: Een opvallende verschuiving in het Midden-Oosten is dat lokale ontwikkelaars internationale kapitaalmarkten en partnerschappen aanboren. Zo ging in oktober het gerucht dat een ontwikkelaar uit de VAE een beursgang van zijn vastgoedtak overwoog reuters.com, om buitenlandse investeringen aan te trekken. De soevereine fondsen uit het Midden-Oosten investeren zelf groots in wereldwijd vastgoed (zoals Qatar dat iconische gebouwen in NYC of Londen koopt), maar steeds vaker is de stroom tweerichtingsverkeer – ook buitenlandse investeerders zijn geïnteresseerd in projecten in het Midden-Oosten. De relatieve politieke stabiliteit van de regio (met het grote conflict tussen Qatar en de buurlanden opgelost, en ondanks geopolitieke spanningen in de omgeving is de GCC intern stabiel gebleven) en de sterke financiële positie maken het aantrekkelijk. Dit jaar lanceerden ontwikkelaars uit Abu Dhabi projecten in Dubai en vice versa, wat wijst op een zekere regionale integratie. Israël en de VAE zijn ook samenwerkingen gestart na de normalisatie van de betrekkingen – al kan het recente oplaaien van de oorlog (Gaza-conflict) in oktober sommige prille partnerschappen tijdelijk stilleggen.
Expertvisie: Vastgoedbestuurders uit het Midden-Oosten uiten vaak het vertrouwen dat hun markten zich kunnen loskoppelen van wereldwijde problemen. “Onze groei wordt gedreven door fundamentele vraag en overheidsvisie, niet door speculatieve bubbels,” beweerde een ontwikkelaar uit Dubai tijdens een panel, wijzend op echte eindgebruikersvraag door bevolkingsgroei. Hier zit een kern van waarheid in: bevolkings- en inkomensgroei in de Golf (door economische diversificatie die expats aantrekt en de werkgelegenheid stimuleert) is reëel. Toch waarschuwen waarnemers dat als de wereldwijde financiële omstandigheden verder verslechteren of de olieprijzen aanzienlijk dalen, het Midden-Oosten te maken kan krijgen met een financieringskrapte of een vraagdip. Voor nu bevindt de regio zich echter in een gunstige positie – hoge olie-inkomsten, hervormingsdrang en een toestroom van talent – en dat vertaalt zich in een vastgoedhausse van een schaal waar de wereld met fascinatie naar kijkt.
Concluderend wordt het vastgoedlandschap van het Midden-Oosten eind 2025 gekenmerkt door gedurfde projecten en optimistische stemming. Van glinsterende wolkenkrabbers en resorts tot broodnodige middenklassewoningen, de kranen aan de skylines van Dubai, Riyad, Doha en daarbuiten signaleren een transformatieve periode. Zoals de grote investering van Blackstone aangeeft, zien wereldwijde investeerders het Midden-Oosten als een van de weinige plekken die groei en rendement bieden in een onzekere wereld. De regio is niet zonder risico’s (geopolitieke schokken kunnen optreden en overaanbod blijft een terugkerende zorg), maar op dit moment is het volle kracht vooruit voor vastgoedontwikkeling in het Midden-Oosten.
Afrika: Huisvestingsuitdagingen, renteverlichting en investeerdersaandacht
Het vastgoedlandschap van Afrika van 7–8 oktober 2025 weerspiegelt een continent met diverse markten, veelal met enorm langetermijnpotentieel maar ook dringende kortetermijnuitdagingen. Belangrijke thema’s zijn een acute woningnood in snelgroeiende steden, de impact van hoge rentes (die nu beginnen af te nemen), en een toename van interesse van zowel lokale als internationale investeerders die op zoek zijn naar groeimarkten.
Woningcrisis en Reacties: Een aangrijpend verhaal van deze week komt uit Kenia, waar een rapport benadrukte dat duizenden gezinnen op straat leven in Nairobi vanwege het gebrek aan betaalbare huisvesting africanews.com africanews.com. Nairobi, net als veel Afrikaanse megasteden, heeft een explosieve bevolkingsgroei doorgemaakt die de formele woningbouw ver overtreft. Het resultaat is uitgestrekte informele nederzettingen (sloppenwijken) en dakloosheid voor de meest kwetsbaren. In Kenia woont ongeveer 47% van de stedelijke bevolking in informele huisvesting, en nationaal is er een tekort van 2 miljoen woningen africanews.com. Om dit aan te pakken, heeft de Keniaanse overheid een Betaalbaar Wonen Programma gelanceerd, en sinds oktober worden er 100.000 goedkope woningen gebouwd in het hele land africanews.com. Dit omvat appartementenblokken in Nairobi en andere steden, met woningen geprijsd voor kopers met een laag tot middeninkomen. De overheid probeert ook innovatieve financiering—zoals een controversiële woonheffing (belasting) op de salarissen van formele werknemers om publieke huisvesting te financieren, en zoekt publiek-private partnerschappen om privaat kapitaal aan te trekken.
De president van Kenia, William Ruto, is uitgesproken over huisvesting en pleitte zelfs voor een mondiale aanpak: “De wereldwijde woningcrisis is te groot voor één enkel land om op te lossen. We moeten de kracht van multilateralisme benutten om deze het hoofd te bieden,” drong Ruto aan in een toespraak africanews.com. Deze oproep klinkt verder dan Kenia. Veel Afrikaanse landen kampen met vergelijkbare woningtekorten: Nigeria heeft miljoenen woningen nodig voor de groeiende bevolking, Egypte heeft een woningtekort ondanks de bouw van nieuwe steden, Zuid-Afrika worstelt met achterstanden uit het apartheidstijdperk op het gebied van huisvesting, enzovoort. Ruto’s idee wijst op misschien een coalitie van overheden, ontwikkelingsbanken en investeerders die samenwerken om betaalbare huisvesting op grote schaal te financieren – iets als een Housing Marshall Plan voor de ontwikkelingslanden. Hoewel dat ambitieus is, nemen Afrikaanse overheden op de grond verschillende stappen: Marokko subsidieert huisvesting voor gezinnen met een laag inkomen, Nigeria probeert een nationaal woningfonds voor werknemers, Zuid-Afrika heeft al lang een RDP-huisvestingsprogramma voor gratis woningen aan de armen (hoewel met wisselend succes).
De Keniaanse situatie benadrukt ook hoe huisvesting samenhangt met andere kwesties: armoede, werkloosheid en zelfs politieoptreden (dakloze inwoners van Nairobi worden lastiggevallen). Experts zoals George Omondi, directeur Huisvesting van Kenia, benadrukken dat er een “gezamenlijke inspanning” nodig is – waaronder sociale huisvesting met hoge subsidies africanews.com – want anders zullen particuliere ontwikkelaars alleen niet bouwen voor de allerarmsten, omdat de winstmarges daar klein zijn. Er is enige vooruitgang: het Keniaanse programma, ondersteund door instellingen als de Wereldbank en de EIB, heeft een paar toonaangevende projecten in uitvoering (één nabij het zakendistrict van Nairobi is bijna klaar en biedt appartementen vanaf $20.000, een fractie van de marktprijs). Toch blijft schaal een probleem – tienduizenden woningen zijn een begin, maar op het hele continent zijn er miljoenen nodig.
Rentevoeten en Financiering: Afrikaanse economieën werden zwaar getroffen door de wereldwijde renteverhogingen sinds 2022. Veel centrale banken in Afrika verhoogden hun eigen rente om de inflatie te bestrijden (vaak veroorzaakt door hogere importkosten en waardevermindering van de munt). Halverwege 2025 begint de inflatie in een aantal landen echter af te nemen, waardoor beleidsmakers kunnen versoepelen. Zo heeft de Zuid-Afrikaanse Reservebank haar reporente in juli 2025 met 25 basispunten verlaagd tot 7,00% reuters.com tradingeconomics.com, nadat de inflatie daar weer binnen de doelstelling van 3-6% was gekomen. Dit was de eerste verlaging na een lange periode van verhogingen, waarbij de rente steeg van 3,5% in 2021 tot 7,25% eerder in 2025. De verlaging is klein maar symbolisch belangrijk – het werd ontvangen als “goed nieuws voor Zuid-Afrikaanse huiseigenaren”, in de woorden van een CEO van een vastgoedgroep, omdat het betekent dat de aflossingen op hypotheken niet verder zullen stijgen en mogelijk zelfs dalen. De Zuid-Afrikaanse woningmarkt was aanzienlijk vertraagd door de hoge rente, met een prijsstijging van ongeveer 2% (onder de inflatie) globalpropertyguide.com. De rentepauze/-verlaging heeft de situatie gestabiliseerd; in september en oktober waren er tekenen van toegenomen interesse van kopers, vooral onder starters die aan de zijlijn hadden gewacht. Zuid-Afrikaanse banken, die goed gekapitaliseerd zijn, blijven graag lenen aan gekwalificeerde huizenkopers, en het percentage niet-presterende hypotheken blijft laag, dus de woningmarkt kan aantrekken als de rente geleidelijk verder daalt in 2026.
Elders, Nigeria, de grootste economie van Afrika, vormt een scherp contrast: de centrale bank verhoogde de rente tot een duizelingwekkende 18,75% halverwege 2025 om de inflatie te bestrijden en de munt te verdedigen. Hierdoor werd krediet extreem duur en werd het financieren van vastgoedontwikkeling erg moeilijk (de meeste huizen in Nigeria worden daarom contant gekocht). In het begin van oktober gaf de Centrale Bank van Nigeria (onder nieuw leiderschap na een regeringswissel) echter een koerswijziging aan door de beleidsrente te verlagen naar 27% van 27,5% proshare.co (de MPR van Nigeria wordt anders gedefinieerd, maar feitelijk is er sprake van een lichte versoepeling) en ook de kasreserveverplichtingen van banken te verlagen proshare.co. Het directe effect was zichtbaar in dalende T-bill-rendementen – het rendement op éénjarige staatsobligaties daalde tot ongeveer 16,8% van 17,7% proshare.co – wat een opmerkelijke beweging is. Deze dalende trend in rendementen impliceert dat de leenkosten voor bedrijven en consumenten mogelijk gaan dalen, zij het vanaf een zeer hoog niveau. Als Nigeria erin slaagt de inflatie laag te houden (een grote als, gezien recente afschaffing van subsidies en valutavolatiliteit), zou dat de weg kunnen vrijmaken voor verdere renteverlagingen, waardoor zaken als hypothecaire leningen (momenteel een niche in Nigeria) nieuw leven ingeblazen kunnen worden. Vastgoed in Nigeria kent een enorme potentiële vraag – bevolking ~220 miljoen, snelle stedelijke groei – maar financiering is de bottleneck. Naar schatting wordt minder dan 5% van de Nigeriaanse woningen met een hypotheek gekocht (de meeste worden geleidelijk zelf gebouwd). Enkele hoopvolle signalen: ontwikkelaars proberen creatieve modellen zoals rent-to-own en maken gebruik van diasporafondsen om lokale renteproblemen te omzeilen.Investeerdersinteresse en summits: Wereldwijde investeerders die op zoek zijn naar hogere rendementen, verkennen steeds vaker ook Afrikaans vastgoed. Deze week vond een evenement plaats genaamd de 18th Real Estate Development Summit – Africa (8–9 oktober 2025, in Dubai) archidatum.com, waar ontwikkelaars, investeerders en operators samenkwamen om grootschalige projecten in Afrika te bespreken. Het thema “Africa Risen” wijst op een focus op het groeiverhaal van het continent. Veel Afrikaanse steden hebben dringend behoefte aan modern commercieel vastgoed – of het nu gaat om winkelcentra, Grade A-kantoren of logistieke parken – en wie vroeg investeert, kan profiteren naarmate deze economieën formeler worden en de consumentengroepen groeien. Zo bouwen bedrijven uit Zuid-Afrika en Europa winkelcentra in landen als Zambia, Ghana, Ivoorkust, gericht op een groeiende middenklasse. Industrie/logistiek is een ander gebied: e-commerce staat nog in de kinderschoenen maar groeit in Afrika, en infrastructuurinitiatieven zoals de nieuwe vrijhandelszone in Ghana of de SGR-spoorlijn in Kenia zorgen voor een grotere behoefte aan magazijnen.
Noord-Afrika (bijv. Egypte, Marokko) wordt vaak samen met het Midden-Oosten gegroepeerd in beleggingsportefeuilles. Egypte heeft economische onrust gekend (enorme valutadevaluatie, IMF-leningen) wat de vastgoedmarkt heeft geraakt – vastgoed wordt door Egyptenaren vaak gebruikt als waardeopslag tegen inflatie, waardoor de prijzen in Egyptische ponden de pan uit rezen (al zijn ze in USD-termen gedaald). Rijke Egyptenaren en investeerders uit de Golf kopen massaal vastgoed in Caïro op met korting in USD-termen. Het nieuwe hoofdstadproject van de Egyptische overheid (administratieve hoofdstad ten oosten van Caïro) loopt nog steeds, en ondanks scepsis verhuizen veel overheidsinstanties daadwerkelijk daarheen, wat enige vraag naar vastgoed genereert (al staat veel aanbod nog leeg).
Zuidelijk Afrika: Zuid-Afrika blijft de meest volwassen vastgoedmarkt van Afrika met een geavanceerde REIT-sector, maar de groei is laag. Daar draait het vaak om specifieke niches – zoals betaalbare huurwoningen (waar sterke vraag is in Johannesburg/Pretoria), of gespecialiseerde opslagunits, enz. Andere landen zoals Zambia, Angola hebben economieën die sterk afhankelijk zijn van grondstoffen, wat betekent dat hun vastgoedmarkten meebewegen met de koper- of olieprijzen. Oost-Afrika: Tanzania, Oeganda, Rwanda kennen gestage groei; in feite werd het vastgoed van Oeganda uitgelicht in een Morning Market Brief op 8 oktober met focus op de veranderende scene in Kampala realestatedatabase.net, met tips over interessante gebieden. Rwanda profileert zich als zakelijk knooppunt (het schone, georganiseerde stadsplan van Kigali krijgt positieve aandacht).
Deskundig commentaar in Afrika draait vaak om het ontsluiten van het potentieel: hoe langetermijnfinanciering voor woningen te krijgen, hoe grondbezit te formaliseren (problemen met grondrechten zijn in veel landen aanzienlijk en ontmoedigen investeringen), en hoe duurzaamheid te integreren (sommige nieuwe Afrikaanse gebouwen nemen groene standaarden over vanwege klimaatimpact). Velen merken op dat Afrikaanse vastgoedrendementen zeer hoog kunnen zijn, maar dat de risico’s dat ook zijn en lokale kennis cruciaal is. Zoals een spreker op een top zei: “De Afrikaanse vastgoedmarkt versnelt en is klaar voor wereldwijde oplossingen” facebook.com – wat wijst op de openheid voor buitenlandse expertise en kapitaal, gecombineerd met lokale kansen.
Samenvattend schetsen de vastgoedontwikkelingen in Afrika begin oktober 2025 een beeld van enorme behoeften die gedurfde initiatieven aanjagen. Overheden zoals die van Kenia grijpen direct in om woningen voor hun bevolking te bouwen, terwijl macrotrends zoals lagere rentetarieven eindelijk wat ademruimte geven. Internationale fora en partnerschappen ontstaan, wat suggereert dat Afrika steeds meer op de radar komt van vastgoedinvesteerders die op zoek zijn naar groei. De weg zal niet gemakkelijk zijn – problemen als armoede en gebrekkige infrastructuur blijven bestaan – maar het verhaal verschuift geleidelijk van een dat uitsluitend over uitdagingen gaat naar een van onbenut potentieel en stapsgewijze vooruitgang.Latijns-Amerika: Dalende rentes, marktherstel en voorzichtige optimisme
De vastgoedmarkten van Latijns-Amerika in deze periode worden beïnvloed door een mix van verbeterende macro-economie (nu centrale banken beginnen met het verlagen van eerder torenhoge rentes) en unieke lokale dynamieken. De belangrijkste economieën in de regio – Brazilië, Mexico, Colombia, Chili, Argentinië – kennen elk hun eigen vastgoedtrends, maar een overkoepelend thema eind 2025 is de overgang van een verkrappingscyclus naar een versoepelingscyclus, wat over het algemeen positief is voor vastgoed.
Rente-achtbaan: Latijns-Amerika kende enkele van de hoogste rentetarieven ter wereld in 2022–2023, terwijl landen de inflatie bestreden. In 2025 is de inflatie in veel landen aanzienlijk afgekoeld, waardoor centrale banken kunnen bijsturen. De meest opvallende recente stap: de centrale bank van Mexico (Banxico) verlaagde eind september haar beleidsrente met 0,25%, tot 7,50% – het laagste niveau sinds mei 2022 reuters.com. Dit was de vijfde opeenvolgende verlaging van Banxico in 2025 (de rente werd gestaag verlaagd vanaf een piek van 11,25% eerder dat jaar). Het besluit op 28 september was een verdeelde stemming – één bestuurslid was terughoudend vanwege de kerninflatie – maar de meerderheid stemde in met versoepeling, onder verwijzing naar zwakke groei en een verbeterde inflatieverwachting reuters.com reuters.com. Voor de Mexicaanse vastgoedmarkt is dit een welkome verlichting. Hypotheekrentes, die waren gestegen tot boven de 10-12% voor huishoudens, beginnen te dalen. Banken in Mexico verlaagden direct enkele leentarieven, en analisten verwachten dat Banxico tegen het einde van het jaar nog een paar kwartpuntverlagingen zal doorvoeren reuters.com. Lagere rentes zouden hypotheekleningen en woningverkopen in 2026 moeten stimuleren. Het is ook goed nieuws voor projectontwikkelaars die te maken hadden met zeer dure bouwleningen – sommige stilgelegde projecten kunnen worden hervat als de financieringskosten dalen. De kanttekening: Banxico wees op aanhoudende zorgen over de kerninflatie, dus ze bewegen voorzichtig (ze kozen voor een verlaging van 0,25% in plaats van een grotere 0,5% om prijsdruk te voorkomen reuters.com). Toch is de koers gezet: Mexico zit nu in een versoepelingscyclus, wat de woning- en commerciële vastgoedmarkten ondersteunt. Het helpt dat de Mexicaanse economie, hoewel “zwak” zoals Reuters het omschreef reuters.com, er niet slecht voor staat – het profiteert van nearshoring-trends (productie-investeringen van bedrijven die zich diversifiëren weg van China), wat vooral de vraag naar industrieel vastgoed langs de Amerikaanse grens stimuleert.
Brazilië, daarentegen, heeft velen verrast door de rente zeer hoog te houden op 15% en zelfs een havikistische toon aan te slaan over mogelijk verdere verhogingen indien nodig reuters.com reuters.com. De centrale bank van Brazilië stopte een renteverhogingscyclus halverwege 2025 die de rente sinds 2024 met 450 basispunten had verhoogd reuters.com (Brazilië verlaagde eerder de rente in 2023, maar keerde toen om en verhoogde opnieuw vanwege hardnekkige inflatie). Tijdens de laatste vergadering (17 september 2025) gaven ze een signaal van een “verlengde pauze” – met andere woorden, waarschijnlijk geen verlagingen tot minstens begin 2026 reuters.com. Dit maakt Brazilië een buitenbeentje – terwijl de Amerikaanse Fed en Banxico de rente verlaagden, bleef Brazilië standvastig. Hun redenatie: inflatieverwachtingen, vooral op de langere termijn, waren nog niet verankerd op het doel van 3%, en men vreest dat voortijdige versoepeling een terugkeer van hoge inflatie veroorzaakt reuters.com. Het directe effect op Braziliaans vastgoed is dat krediet zeer krap blijft. Hypotheekrentes in Brazilië liggen in de midden-tien procenten (%), wat voor veel potentiële huizenkopers onbetaalbaar is. De woningverkopen in Brazilië zijn vertraagd en de prijsstijging is verwaarloosbaar (in sommige regio’s is er zelfs sprake van lichte dalingen in reële termen). De bouwsector in Brazilië staat behoorlijk onder druk – veel ontwikkelaars die units vooraf verkochten op basis van lagere renteverwachtingen, worden nu uitgeknepen door hogere financierings- en bouwkosten. Sommige kleinere ontwikkelaars zijn failliet gegaan of hebben projecten uitgesteld. Grote bedrijven met toegang tot de kapitaalmarkten (vaak via obligaties of aandelen) houden het vol, maar ook zij hopen op renteverlaging. Helaas merken analisten, zoals de hoofdeconoom van Inter Bank, op dat met de “vrij havikistische toon” van de centrale bank, een renteverlaging in 2025 onwaarschijnlijk lijkt reuters.com. De meeste prognoses gaan er nu van uit dat Brazilië pas halverwege 2026 begint met renteverlagingen als de desinflatie doorzet.
Toch zou de pijn van Brazilië wel eens de kiem van winst kunnen bevatten: zodra het land eindelijk de draai maakt, zou de hoeveelheid opgekropte vraag aanzienlijk kunnen zijn. Braziliaanse huishoudens hebben zich niet buitensporig in de schulden gestoken (krediet/BBP is matig), en een verlaging van 15% naar bijvoorbeeld 10% (als dat in de komende jaren wordt bereikt) zou de betaalbaarheid sterk verbeteren. Sommige investeerders positioneren zich nu al door goedkoop grond of noodlijdende activa te kopen, in de verwachting van een herstel. Internationale fondsen kijken ook rond – Braziliaanse vastgoedfondsen en REITs worden verhandeld met grote kortingen, waardoor ze aantrekkelijk zijn als men gelooft dat een herstel over 12-18 maanden zal plaatsvinden. Een teken van dat optimisme: commentaar van wereldwijde ratingbureaus suggereert verdere renteverlagingen door de Fed en een sterkere Braziliaanse munt (de real is dit jaar ~13% gestegen ten opzichte van de USD reuters.com) wat de inflatie zou kunnen verlichten, wat impliceert dat het beleid van Brazilië mogelijk eerder versoepelt dan de officiële communicatie doet vermoeden.
Elders in Latijns-Amerika, Chili en Colombia waren er vroeg bij met het verlagen van de rente. De centrale bank van Chili verlaagde de rente agressief van 11,25% naar ongeveer 8,5% tegen oktober 2025, omdat de inflatie daar tot onder de 10% daalde. De Chileense huizenmarkt, die was afgekoeld, trekt weer wat aan nu hypotheken opnieuw goedkoper worden. Colombia begon eveneens in het midden van 2025 met verlagen vanaf een piek van 13,25%; in oktober was het rond de 11,25% en men verwacht dat 2025 onder de 10% wordt afgesloten. Dat heeft geholpen om de nieuwbouwverkoop in Colombia, die in 2023 was ingezakt, te stabiliseren.
Een land met een extreme situatie is Argentinië – maar het geval van Argentinië is atypisch. Het land heeft meer dan 100% inflatie, een peso die dit jaar tweederde van zijn waarde verloor, en een verkiezing die eraan komt. Vastgoed in Argentinië wordt in USD verhandeld als hedge, dus de vastgoedprijzen in Buenos Aires zijn in dollars op het laagste niveau in jaren (sommige buitenlanders kopen daar nu goedkope appartementen contant). Maar de lokale activiteit ligt praktisch stil omdat er geen krediet is (niemand neemt een hypotheek in peso’s tegen 150% rente!). Velen wachten af of een nieuwe regering kan dollarizeren of de economie kan stabiliseren, wat het spel voor Argentijns vastgoed volledig zou kunnen veranderen. Dat is misschien een verhaal voor 2026.
Marktprestaties en vooruitzichten: Interessant genoeg weerspiegelen de financiële markten een herstel in Latijns-Amerika in 2025. De aandelenmarkten in Brazilië en Mexico hebben het goed gedaan, en wereldwijde investeerders hebben dit opgemerkt. Een rapport benadrukte dat Latijns-Amerikaanse markten tot de verrassende winnaars van 2025 behoorden, waarbij de Bovespa van Brazilië en de indices van Mexico sterk zijn gestegen neworleanscitybusiness.com. In vastgoedtermen hebben wereldwijde REITs (Real Estate Investment Trusts) het dit jaar zelfs beter gedaan dan Amerikaanse REITs neworleanscitybusiness.com, wat deels te danken is aan dalende rentetarieven in het buitenland (zoals in Latijns-Amerika en delen van Europa/Azië) tegenover nog steeds hoge rentes in de VS. Veel Latijns-Amerikaanse landen gebruiken ook inflatie-gekoppelde huren/leases, wat de kasstromen beschermde tijdens de hoge inflatie, en nu de inflatie daalt, hebben die vastgoedeigenaren een boventrend inkomen vastgelegd.Zo is de vastgoedmarkt van Mexico, met name industrieel, booming dankzij nearshoring. De leegstand in de belangrijkste industriële corridors aan de Amerikaanse grens (Tijuana, Monterrey) ligt onder de 2%, en de huren stijgen met dubbele cijfers. Ontwikkelaars uit de VS werken samen met lokale partijen om enorme nieuwe parken te bouwen voor huurders zoals Tesla (dat een gigafabriek bouwt in Nuevo León) en andere fabrikanten die zich vestigen. Aan de residentiële kant hadden Mexicaanse woningbouwers (zoals die instapwoningen rond grote steden bouwen) het moeilijk in de periode van hoge rentes, maar zouden de verkoop moeten zien aantrekken nu hypotheken weer iets betaalbaarder worden. Overheidsinstanties voor huisvesting (Infonavit, enz.) hebben ook het bedrag dat mensen kunnen lenen verhoogd, wat de hogere rentes enigszins compenseert. Met de verwachte aanhoudende renteverlagingen in Mexico – sommige voorspellingen zien het beleidsrentepercentage dalen naar ~7% of zelfs 6,5% tegen eind 2025 scotiabank.com banxico.org.mx – is er voorzichtige optimisme dat 2024 en 2025 beter zullen zijn voor woningverkopen dan 2023 was.
De vooruitzichten voor Brazilië zijn op korte termijn gematigder vanwege de hoge rentes. Toch zijn de aandelenkoersen van Braziliaanse vastgoedontwikkelaars interessant genoeg gestegen vanaf hun dieptepunt in de verwachting dat de centrale bank uiteindelijk zal toegeven. De regering van president Lula heeft ook een nieuw huisvestingsprogramma (Mijn Huis, Mijn Leven) gelanceerd om betaalbare woningen te subsidiëren, wat werk kan opleveren voor bouwers en lage-inkomensgezinnen kan helpen, hoewel het nog in een beginstadium verkeert. Als de inflatie in Brazilië blijft dalen (die is nu ongeveer 4,8% en wordt volgend jaar op ~3,6% geschat reuters.com), zal de druk op de centrale bank toenemen om te verlagen, wat een katalysator zou zijn voor de vastgoedsector.
Andere LatAm-markten: In Peru is politieke instabiliteit een blijvende factor, maar de vastgoedmarkt in Lima blijft stabiel – Peru heeft de rente minder verhoogd, waardoor hypotheken relatief goedkoper bleven (~8%). Chili ziet na een periode van onzekerheid door de grondwetsherziening en zeer hoge rentes, nu het sentiment verbeteren; de appartementprijzen in Santiago herstellen nu de leenkosten dalen. Kleinere markten zoals Uruguay of Paraguay blijven vaak onder de radar, maar Paraguay bijvoorbeeld profileert zich als een opkomende ster in Latijns-Amerika gatewaytosouthamerica-newsblog.com, door lage belastingen en een jonge bevolking – Asunción heeft een mini-boom gezien in moderne woontorens gefinancierd door Argentijnse en Braziliaanse kopers die stabiliteit zoeken.
Deskundig commentaar in LatAm richt zich vaak op de wisselwerking tussen politiek en vastgoed. In Mexico bijvoorbeeld geven de huidige beleidsmaatregelen van de regering prioriteit aan grote infrastructuurprojecten (zoals de Mayatrein, nieuwe luchthavens) die nieuwe regio’s openstellen voor ontwikkeling, maar er zijn ook enkele nationalistische tendensen die buitenlandse investeerders zorgen baren. In Brazilië maakte de terugkeer van Lula de markten aanvankelijk nerveus, maar hij heeft grotendeels de begrotingsdiscipline gerespecteerd, en zijn steun voor huisvestingsprogramma’s is eigenlijk gunstig voor de sector. Een algemene indruk uit een regionaal economisch overzicht was dat Latijns-Amerika “aanhoudende inflatie en afnemende groei te midden van wereldwijde onzekerheid” doormaakt, maar landen als Mexico hebben positief verrast doordat groeiverwachtingen licht naar boven zijn bijgesteld scotiabank.com (bijvoorbeeld, de groeiverwachting voor Mexico in 2025 is verbeterd ondanks een wereldwijde vertraging). Deze veerkracht is gunstig voor vastgoed, dat doorgaans de economische activiteit volgt.
Samengevat wordt de vastgoedmarkt in Latijns-Amerika in oktober 2025 gekenmerkt door voorzichtige optimisme en uiteenlopende vooruitzichten. De concrete ontwikkelingen – zoals de renteverlagingen in Mexicoreuters.com, of de aanhoudend hoge rente in Braziliëreuters.com, of de vroege versoepeling in Chili/Colombia – vormen de opmaat voor 2026. Markten als Mexico zitten in de lift, gestuwd door buitenlandse investeringen en monetaire versoepeling. Brazilië wacht af, maar zodra de rente daar daalt, kan er een sterk herstel volgen. Beleggers die eerder vastgoed in opkomende markten meden, keren voorzichtig terug, aangetrokken door lagere waarderingen en het vooruitzicht van dalende lokale rentes (wat vastgoedprijzen stimuleert). De boodschap van analisten is in feite: houd LatAm in de gaten. Zoals een investeringsnota het verwoordde: “Slaap niet op Latijns-Amerikaans vastgoed – als de rente daalt, kan het flink opleven.” Wereldwijde REIT-indices die deze markten weerspiegelen, presteren nu al beter, wat erop wijst dat het slimme geld zich positioneert voor herstel.
Bronnen:
- Trends op de Amerikaanse huizenmarkt en commentaar van Selma Hepp cotality.com cotality.com cotality.com
- JPMorgan voorspelling voor de Amerikaanse huizenmarkt (“bevroren tot 2025, <3% groei”) rfsadvisors.com
- Amerikaanse kantoorleegstand (landelijk 20,7%, SF 27,7%) reuters.com reuters.com
- EXPO REAL Europa enquête resultaten (44% optimistisch, rente & bureaucratie grootste zorgen, woningen belangrijkste asset) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
- Hypotheekrente Tsjechië daalt naar 4,91%, laagste in 2 jaar expats.cz
- Status Chinese vastgoedmarkt en analistenpeiling (geen herstel tot 2026/27) reuters.com reuters.com
- RBI (India) houdt de repo op 5,5%, wat het koperssentiment ondersteunt hindustantimes.com
- Blackstone & ADIA’s Lunate $5 miljard Golf-logistiek project reuters.com
- Jon Gray (Blackstone) citaat over GCC-momentum reuters.com
- Dar Global’s $1 miljard Trump-project in Jeddah reuters.com reuters.com
- Stijging van vastgoedprijzen in Dubai met 70% (2019–2024) en plan om bevolking te verdubbelen reuters.com
- Kenia’s betaalbare woningbouwprogramma (100k woningen) en citaat van Ruto africanews.com africanews.com
- Renteverlaging Zuid-Afrika naar 7,00%, laagste sinds 2022 reuters.com tradingeconomics.com
- Mexico Banxico verlaagt naar 7,5% (laagste sinds 2022) reuters.com
- Brazilië handhaaft Selic op 15%, havikistische houding reuters.com reuters.com
- Amerikaans persbericht commercieel vastgoed (EZ Newswire) over kantoorcrisis reuters.com
- JLL Global Outlook 2025 (tekorten in aanbod, vroege investeerdersbeweging) jll.com
- Reuters-artikel over instorting gebouw in Madrid (eigendom van Saoedisch fonds) reuters.com reuters.com
- Reuters over enquête nieuwe huizenprijzen China reuters.com
- Reuters over Banxico renteverlaging en inflatie reuters.com reuters.com
- Reuters over Expo Real trendindex persbericht exporeal.net exporeal.net
- Prague expats nieuws over Tsjechische hypotheekrentes expats.cz
- Research Financial (Jack Reutemann) citeert JPMorgan over de Amerikaanse huizenmarkt rfsadvisors.com
