- Az amerikai lakáspiac visszaesése: Az Egyesült Államokban az ingatlaneladások továbbra is több évtizedes mélyponton vannak 7% feletti jelzáloghitel-kamatok mellett, miközben az országos lakásárak alig emelkednek (2023 augusztusában éves szinten ~1,3%) cotality.com cotality.com. A medián árak ~400 000 dollárra estek, ami kissé javította a megfizethetőséget cotality.com. A JPMorgan elemzői arra figyelmeztetnek, hogy a piac “nagyrészt befagyott marad 2025-ig”, és az árnövekedés 3% alatt marad rfsadvisors.com.
- Európai óvatos optimizmus: Európa vezető ingatlanexpóján végzett új felmérés szerint a piac “elérhette a mélypontot”, az iparági szereplők 44%-a már optimista, és lassan visszatér a bizalom exporeal.net. A lakóingatlan továbbra is a legkedveltebb eszközosztály (a befektetők 75%-a), messze megelőzve az irodai vagy kiskereskedelmi ingatlanokat exporeal.net. Ugyanakkor a magas kamatok és a bürokrácia továbbra is a legfőbb aggodalmak a válaszadók 90%+ számára exporeal.net. Figyelemre méltó, hogy Európa egyes részein végre enyhülnek a jelzáloghitel-kamatok – például Csehországban a lakáshitel-kamatok most 2 éves mélypontra (~4,91%) estek expats.cz.
- Kína folyamatos ingatlanválsága: Kína ingatlanpiaci visszaesése a politikai támogatás ellenére is tart. Az új lakások árai stagnálnak vagy enyhén emelkednek, de a használt lakások értéke tovább csökken reuters.com. Az elemzők nem számítanak valódi fordulatra legalább 2026 vége vagy 2027 előtt, ami körülbelül fél évvel későbbi, mint a korábbi előrejelzések reuters.com. A gyenge háztartási jövedelmek, a magas munkanélküliség és a rengeteg eladatlan lakás továbbra is visszafogja a vásárlói kedvet reuters.com.
- Közel-Keleti fellendülés és gigaprojektek: Az Öböl-térség hatalmas befektetéseket vonz. A Blackstone és Abu Dhabi Lunate éppen most indított egy 5 milliárd dolláros platformot az öbölbeli logisztikai ingatlanok (raktárak) számára, bízva a kereslet fellendülésében reuters.com. Szaúd-Arábiában a Dar Global fejlesztő bejelentette a 1 milliárd dolláros „Trump Plaza” projektet Dzsidda városában, amely luxuslakásokat és irodákat foglal magában – ez a második Trump-márkájú fejlesztés ott reuters.com. Az olyan öbölbeli piacok, mint Dubaj, szárnyalnak (az árak ~70%-kal nőttek négy év alatt) reuters.com, bár a várható új építkezési hullám a következő években várhatóan mérsékli majd ezeket a nyereségeket.
- Afrikai lakáskezdeményezések: Az afrikai országok a lakáshiányt kezelik a gyors urbanizáció közepette. Kenya 100 000 megfizethető otthont épít egy országos program részeként, hogy kezelje a 2 milliós lakáshiányt africanews.com. William Ruto elnök egy globális koalíciót sürget a lakásválság kezelésére, mondván, hogy az „túl nagy ahhoz, hogy bármely egyetlen ország megoldja” africanews.com. Dél-Afrikában kamatcsökkentés várható – a jegybank 7%-ra csökkentette a kamatot (ez a 2022-ben utoljára látott mélypont) reuters.com tradingeconomics.com – ami várhatóan növeli a vásárlói bizalmat az évekig tartó szigorítás után.
- Eltérő Latin-Amerika: Az ingatlanpiaci trendek Latin-Amerikában vegyes gazdasági feltételeket tükröznek. Mexikó kamatcsökkentésbe kezdett a növekedés ösztönzésére – a jegybank épp most csökkentette az irányadó kamatot 7,5%-ra, ami a legalacsonyabb 2022 óta reuters.com, ez enyhítheti a jelzáloghitel-költségeket. Ezzel szemben Brazília továbbra is rendkívül magas hitelköltségekkel küzd; a jegybank a Selic rátát 15%-on tartja (20 éves csúcson), és jelezte, hogy 2025-ig nem várható csökkentés a makacs infláció miatt reuters.com reuters.com. Ez visszafogta Brazília ingatlanpiacát, még akkor is, amikor a latin-amerikai részvények és REIT-ek 2025-ben már emelkedtek a várható enyhítés reményében.
- Kereskedelmi ingatlanpiaci aggodalmak: Az irodapiacok világszerte nyomás alatt maradnak a távmunka és a magasabb finanszírozási költségek miatt. Az USA-ban az irodák üresedési rátája rekord ~20,7%-ot ért el 2025 közepén reuters.com, ami olyan jelentős változás, hogy a bérbeadók és a városok kénytelenek újragondolni az üres épületek hasznosítását. A nagy központokban, mint San Francisco, az irodák üresedési rátája meghaladja a 25%-ot reuters.com. Ezzel szemben a ipari és logisztikai ingatlanok világszerte viszonylag jól teljesítenek – ezt bizonyítják a nagy raktárberuházások (például a Blackstone Perzsa-öbölbeli projektje) és az adatközpontok, amelyek sok régióban továbbra is kínálathiánnyal küzdenek jll.com.
- Kilátások – Óvatos remény: Az előrejelzések szerint rögös, de javuló út áll előttünk. Európában a hangulat kezd pozitívvá válni, és az amerikai lakáspiac is lassan egyensúlyba kerülhet, ha a jelzáloghitelek kamatai csökkennek. „A javuló megfizethetőség nagy megkönnyebbülést hozott” – jegyzi meg egy amerikai lakáspiaci közgazdász, mivel a vevők fokozatosan visszatérnek, ahogy az árak stabilizálódnak és a kínálat bővül cotality.com. Ennek ellenére a fellendülés várhatóan lassú és egyenetlen lesz. Kínában és más gyenge piacokon a bizalom akár évekig sem térhet vissza reuters.com. Mégis, világszerte alkalmazkodnak az ingatlanpiaci szereplők – a kormányok kamatot vagy bürokráciát csökkentenek, a fejlesztők újrahasznosítják az ingatlanokat –, ezzel vetve el a következő ingatlanpiaci ciklus magvait.
Globális makrogazdasági háttér: kamatok, infláció & gazdasági ellenszelek
Világszerte a magas kamatok és az infláció voltak a 2025-ös év meghatározó makrogazdasági tényezői, amelyek hatással voltak az ingatlanpiacra. Az elmúlt két év agresszív kamatemelései után, amelyek célja az infláció megfékezése volt, a jegybankok most eltérő utakat választanak:
- Egyesült Államok (Federal Reserve): Az amerikai Fed csak nemrég kezdett enyhülést jelezni. Miután az év elején 7% fölé emelkedtek, a 30 éves jelzáloghitel-kamatlábak továbbra is több évtizedes csúcson maradnak, ami drágán tartja a hitelfelvételt a lakásvásárlók számára. Vannak korai jelei annak, hogy a Fed szigorítási ciklusa a végéhez közeledik – sőt, a Fed 2025 szeptemberében egy kis kamatcsökkentést hajtott végre, ami az első volt ebben a ciklusban, mivel az infláció enyhült. Azonban a kamatok várhatóan 2025-ig magasan maradnak, továbbra is nyomást gyakorolva a lakhatási megfizethetőségre. Ez a „tartósan magasabb” hozzáállás az egyik fő oka annak, hogy a JPMorgan Research előrejelzése szerint az amerikai lakáspiac „nagyrészt befagyott” marad a következő évben rfsadvisors.com, csak mérsékelt áremelkedéssel (körülbelül 3% vagy kevesebb).
- Európa (EKB és mások): Az Európai Központi Bank szintén élesen emelte a kamatokat, és bár még nem kezdte el a csökkentést, a kontinensen már korai enyhülés tapasztalható az alacsonyabb piaci kamatok révén. Közép-Európában például Csehországban az átlagos jelzáloghitel-ajánlatok most először estek 5% alá 2022 közepe óta expats.cz. Ez azt tükrözi, hogy néhány európai döntéshozó hamarosan enyhíthet. Néhányan már léptek is: a lengyel jegybank szeptemberben meglepte a piacokat egy nagy kamatcsökkentéssel, hogy élénkítse a növekedést. Azonban az eurózóna magjában a kamatok továbbra is magasak, a hitelfeltételek szigorúak. Az infláció mérséklődött, de nem eléggé ahhoz, hogy győzelmet hirdessenek, így az európai ingatlanhitel-felvevők még nincsenek túl a nehezén. A kedvezőbb hír, hogy Európa gazdasága ellenállónak bizonyult – eddig elkerülte a recessziót –, ami a csúcson lévő kamatokkal együtt javítja a hangulatot az ingatlanpiacokon.
- Ázsia-Óceánia: Vegyes a kép. Kína jegybankja kamatot csökkentett és lazított a jelzáloghitel-szabályokon, hogy megmentse a hanyatló ingatlanszektort, de eddig ezek a lépések nem hoztak fordulatot. India ezzel szemben szüneteltette a lazítást a korábbi csökkentések után – október 1-jén az indiai jegybank 5,5%-on tartotta az alapkamatot hindustantimes.com, a stabilitást választva az ünnepi időszakban. Az indiai ingatlanfejlesztők üdvözölték a változatlan kamatokat, kiemelve, hogy ez kordában tartja a lakáshitel törlesztőrészleteket (havi fizetések), és támogatja a vásárlói hangulatot hindustantimes.com. Más ázsiai gazdaságok, mint például Japán, továbbra is rendkívül alacsony kamatkörnyezetben működnek, míg olyan országokban, mint Ausztrália, a magasabb kamatok jelentősen lehűtötték a lakáspiacot (bár ott is lehet, hogy a csúcs már elmúlt). Ázsia-Óceániában a makrogazdasági helyzetek Kína ösztönzés-vagy-visszaesés dilemmájától Délkelet-Ázsia stabil növekedéséig és infrastrukturális beruházásaiig terjednek (például Szingapúr jelentős fórumokat rendez az ingatlanbefektetésekről laotiantimes.com, és Vietnam továbbra is vonzza a szálloda- és üdülőfejlesztési megállapodásokat).
- Közel-Kelet és Afrika: Az olajban gazdag öböl menti államok valutáit az amerikai dollárhoz rögzítették, ami azt jelenti, hogy kamatlábaik nagyrészt követték a Fed emeléseit. Ez drágábbá tette a finanszírozást olyan helyeken, mint Szaúd-Arábia és az Egyesült Arab Emírségek az elmúlt évben. Ennek ellenére a erős olajbevételek és a kormányzati költekezés (pl. Szaúd-Arábia Vision 2030 projektjei) élénken tartották a régió ingatlanpiacát. Az öböl menti bankok továbbra is likvidek, és szívesen hiteleznek a megfelelő projektekhez, különösen mivel a régióban viszonylag visszafogott az infláció. Afrikában sok gazdaság ugrósszerűen emelkedő kamatlábakkal szembesült az elmúlt években, miközben a valuta gyengülésével és az inflációval küzdöttek. Most azonban enyhülés jelei mutatkoznak: például Nigéria központi bankja 50 bázisponttal 27%-ra csökkentette az irányadó kamatlábat szeptemberben (még mindig rendkívül magas, de az első lépés lefelé), és a nigériai államkötvények hozamai is csökkenni kezdtek ennek hatására proshare.co proshare.co. Dél-Afrika is meg tudta kezdeni a lazítást – a Dél-afrikai Jegybank 2025 júliusában 7,0%-ra csökkentette az alapkamatot reuters.com tradingeconomics.com, javuló inflációs kilátásokra hivatkozva. Az alacsonyabb infláció és a stabilizálódó valuták több afrikai országban fokozatosan elérhetőbbé tehetik a hitelt az ingatlanfejlesztések számára, bár a magas kockázati prémiumok továbbra is kihívást jelentenek.
Összességében a makrogazdasági háttér óvatos átmenetekről szól: a szigorításból (szelektív) lazításba, a járványkori volatilitásból a normalizálódó viszonyok felé. A 2025-re várható lassabb gazdasági növekedés aggodalomra ad okot – az IMF a globális növekedést 3,3% körülire becsüli, ami elmarad a 2000–2019 közötti 3,7%-os átlagtól –, de nem számítanak összeomlásra. Sok gazdaság elkerüli a recessziót, és ez a mérsékelt növekedés a csökkenő inflációval együtt pontosan az, amire az ingatlanpiacoknak szükségük van a stabilizálódáshoz. A lényeg: a hitelköltségek a következő évben sok régióban fokozatosan csökkenhetnek (Észak-Amerika és Európa kissé lemaradva Ázsiához és Latin-Amerikához képest a ciklusban), ami hátszelet adhat az ingatlanpiacoknak, ha az infláció kordában marad.
Észak-Amerika: A lakáspiaci recesszió elhúzódik, a kereskedelmi piacok újraárazódnak
Egyesült Államok – Lakáspiac: Az amerikai lakáspiac továbbra is érzi a magas kamatlábak okozta lehűlést. Október elejéig a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek kamatai 7%–7,5% körül mozognak, ami két évtizede nem látott szint, és sok potenciális vásárlót kiszorított a piacról. Az ingatlaneladások volumene ennek megfelelően rekord alacsony szinten ragadt – évi mintegy 4 millió eladás, ami éles visszaesés a járvány alatti fellendüléshez képest. „A lakáspiac lassú kiegyensúlyozódási fázisban van” – magyarázza Selma Hepp, a Cotality ingatlanpiaci adatszolgáltató vezető közgazdásza, megjegyezve, hogy az eladási aktivitás több évtizedes mélyponton maradt cotality.com. Mivel kevés a vevő, az árnövekedés megállt: az országos lakásárak mindössze kb. 1,3%-kal nőttek az elmúlt évben (2024. augusztustól 2025. augusztusig) cotality.com, ami inflációval számolva valójában reálértékben árcsökkenést jelent. Sok korábban forró piacon (a Sun Belt-től a Mountain West-ig) az árak éves összevetésben csökkentek, míg néhány északkeleti és középnyugati piacon még mindig szerény növekedés tapasztalható.
A kínálati oldalon az eladó lakások készlete az extrém alacsony szintről kissé emelkedett, így a vevőknek valamivel nagyobb választékuk van. Az amerikai medián lakásár is kissé csökkent, jelenleg 400 000 dollár cotality.com. Ez, valamint a jelzáloghitel-kamatok közelmúltbeli csökkenése a csúcsukhoz képest, javította a megfizethetőséget, „2022 óta a legkedvezőbb szintre” – mondja Hepp cotality.com. Megjegyzi, hogy ez „nagyon szükséges enyhülést hozott”, és óvatos növekedést eredményezett a jelzáloghitel-kérelmekben és a vevői érdeklődésben cotality.com. Lényegében néhány vevő visszatér a piacra, ahogy alkalmazkodnak a 7%-os jelzáloghitelek új normájához. Az ingatlanok hosszabb ideig maradnak a piacon, és az eladók gyakrabban csökkentik az árakat, hogy üzletet kössenek – így a maradó vevőknek idén ősszel valamivel nagyobb alkupozíciójuk van (éles ellentétben a 2021-es felpörgött eladói piaccal).
Mégis, az általános hangulat óvatos. Sok lakástulajdonos „be van zárva” a korábbi évek rendkívül alacsony jelzáloghitel-kamataiba, és nem hajlandóak eladni, majd magasabb kamatok mellett újra vásárolni, ami továbbra is korlátozza a kínálatot. Az új építkezések valamelyest segítettek a kínálaton, de az építőipari vállalatoknak is meg kell küzdeniük a drága finanszírozással és építési költségekkel. A szakértői előrejelzések kijózanító valóságot tükröznek: a J.P. Morgan előrejelzése szerint az amerikai lakáspiac nagyrészt befagyott marad 2025-ig, mindössze visszafogott áremelkedéssel (≈3% vagy kevesebb) és tartósan gyenge eladásokkal rfsadvisors.com. Más szóval, az amerikai lakáspiac széles körű fellendülése valószínűleg csak akkor érkezik el, ha a kamatok jelentősebben csökkennek, amire a legtöbben 2025 második felében vagy 2026-ban számítanak.Egyesült Államok – Kereskedelmi: Az amerikai kereskedelmi ingatlanpiacon fájdalmas átárazódás és átalakulás zajlik, különösen az irodai szektorban. Az otthoni és hibrid munkavégzés tartósan csökkentette az irodaterületek iránti keresletet, és a számok megdöbbentőek – a országos irodai üresedési ráta 20,7% volt 2025 második negyedévében, ami a valaha mért legmagasabb érték reuters.com. Összehasonlításképpen: a járvány előtt az irodai üresedési ráta körülbelül 12% volt. A legnagyobb városokat érinti leginkább: San Francisco irodai üresedési rátája most 27,7% (szemben a 2019-es ~8%-kal) reuters.com, és más üzleti központokban, például New Yorkban és Chicagóban is 20% feletti az üresedés. Ez a rengeteg üres iroda súlyosan érinti a bérbeadók pénzügyeit (a bérleti bevételek csökkennek, miközben a hiteleket nehezebb refinanszírozni a magasabb kamatok mellett), sőt, a városi költségvetéseket is megterheli, amelyek az ingatlanadókra támaszkodnak. Ennek eredményeként irodaházak értékvesztései, jelzáloghitel-alapértelmezések és fejlesztők által elhagyott, elöregedő irodatornyok hulláma tapasztalható.
Az iparág válasza kétirányú volt: átalakítás és konszolidáció. Egyes városok fejlesztői versenyt futnak, hogy elavult irodákat lakásokká vagy más célokra alakítsanak át. Rekord, mintegy 150 millió négyzetlábnyi amerikai irodahelyiség van valamilyen lakó- vagy vegyes használatú átalakítás szakaszában az idei évben reuters.com reuters.com. Ez nem könnyű – a magas költségek és a szabályozási akadályok miatt csak az épületek egy töredéke alkalmas átalakításra –, de ez az egyik kevés lehetőség, hogy értéket teremtsenek a beragadt eszközökből. A másik trend a „minőség felé menekülés”: a bérlő cégek a legújabb, legmagasabb minőségű, kiváló szolgáltatásokkal rendelkező épületekben koncentrálódnak. A régebbi B/C kategóriás irodaházak aránytalanul nagy üresedést szenvednek el, míg a kiemelt, A kategóriás irodák jobb helyzetben vannak (néhány szinte teljesen ki van adva). Ez a kettészakadás azt jelenti, hogy a modern irodák és laborok továbbra is stabil bérleti díjakat érnek el, míg az 1980-as évek irodái üresen állhatnak, hacsak nem esnek át jelentős felújításon.Az irodákon kívül az észak-amerikai kereskedelmi ingatlanpiac többi szegmense vegyes képet mutat. A többlakásos társasházak nagyon erősek voltak (gyorsan növekvő bérleti díjak, alacsony üresedés), de sok városban a bérleti díjak kiegyenlítődtek, ahogy az új kínálat végre utoléri a keresletet, és a bérbeadók versenyeznek a bérlőkért. A kiskereskedelmi ingatlanok (bevásárlóközpontok, plázák) egyenetlenül állnak talpra – a felső kategóriás üzletutcák és jól elhelyezkedő elővárosi központok jól teljesítenek, mivel a fogyasztói költés stabil, de a gyengébb plázák továbbra is veszítenek üzleteket (az e-kereskedelem hatása). Az ipari és logisztikai ingatlanok kiemelkednek: az e-kereskedelem térnyerésével és a megterhelt ellátási láncokkal a raktárak és elosztóközpontok iránt nagy a kereslet. Még a lassuló gazdasági növekedés mellett is folyamatosan kötnek nagy logisztikai bérleti szerződéseket. Például idén jelentős ügyletek között szerepel egy közel 1 millió négyzetlábnyi bérlet Dél-Karolinában egy logisztikai cég által, valamint egy 885 000 négyzetlábnyi raktárbérlet az Egyesült Királyságban – ez is mutatja, mennyire erős a globális kereslet az ipari terek iránt jll.com jll.com. Az Egyesült Államokban a raktárak üresedési rátája továbbra is alacsony, és a logisztikai létesítmények bérleti díjának növekedése erős a kulcsfontosságú központokban (bár mérséklődik, ahogy egyre több raktár épül). Ez a megosztottság a kereskedelmi ingatlanpiacon belül – gyenge irodák, erős ipari, vegyes kiskereskedelem és stabil lakások – arra készteti a befektetőket, hogy átcsoportosítsák portfólióikat. Valóban, a problémás irodapiacról kivont tőkét raktárakba, lakásokba, élettudományi laborokba, adatközpontokba és más, jobb kilátásokkal rendelkező szegmensekbe irányítják át.
Kanada: Az Egyesült Államok határain túl Kanada ingatlanpiaca gyakran tükrözi az amerikai trendeket, néhány csavarral. A kanadai lakáspiac 2025 elején visszaesést tapasztalt, mivel a Kanadai Jegybank gyors kamatemelései (amelyek a jelzáloghiteleket 5–6% fölé tolták) rontották a megfizethetőséget. Idén őszre az országos lakásárak körülbelül 3–4%-kal alacsonyabbak nesto.ca – ez szerény korrekció a 2020–2022 közötti hatalmas áremelkedés után. Az olyan piacokon, mint Toronto és Vancouver, amelyek rendkívül túlfűtöttek voltak, az elmúlt évben árcsökkenés és jóval kevesebb eladás történt. Ugyanakkor, mivel a Kanadai Jegybank szünetelteti a kamatemeléseket és a vevők alkalmazkodnak, néhány piacon ismét élénkül az aktivitás. Vancouver átlagos lakására szeptemberben gyakorlatilag stagnált (+0,1% éves szinten) wowa.ca, ami arra utal, hogy ott a korrekció elérhette a mélypontját. A kanadai kínálat továbbra is szűkös (krónikus probléma a lassú lakásépítés és a magas bevándorlás miatt), így ha a kamatok 2024-ben stabilizálódnak vagy csökkennek, sok elemző szerint a kanadai lakáspiac viszonylag gyorsan magához térhet. Addig is a bérlők nagyon alacsony üresedési rátákkal és emelkedő bérleti díjakkal szembesülnek – a megfizethetőség kérdése így a kanadai politikai vita középpontjába került.
A kereskedelmi oldalon Kanada irodai és kiskereskedelmi szektorai ugyanazokkal a nehézségekkel néznek szembe, mint az Egyesült Államokban, bár Kanada nagyvárosaiban (Toronto, Vancouver, Montreal) valamivel alacsonyabb az irodai üresedési ráta, mint amerikai társaiknál. Egy különbség: Kanada nagyvárosi központjai továbbra is vonzzák a népességnövekedést (beleértve a nemzetközi bevándorlókat is), ami támogatja a lakás- és még a belvárosi szolgáltatások iránti keresletet is. A kanadai ipari ingatlanpiac az USA-hoz hasonlóan virágzik, Torontóban és Vancouverben is kevesebb mint 2–3% az ipari üresedés – ez Észak-Amerika legszűkebb piacai közé tartozik. Összességében a befektetők a kanadai ingatlanpiacot két világ történeteként látják: a lakó- és ipari ingatlanok viszonylag ellenállóak és keresettek maradnak, míg az irodai és régebbi kiskereskedelmi ingatlanok nyomás alatt vannak. A hozamok (befektetési megtérülések) minden szegmensben emelkedtek a magasabb kamatszintek miatt, ami papíron csökkentette az ingatlanok értékét, de sok tőke várakozik a partvonalon, hogy egyértelmű jelre visszatérjen a piacra, amikor a kamatok elérik a csúcsot.
Európa: Felépülés jelei magas kamatok és új prioritások közepette
Hangulat mélyponton: Európa ingatlanpiaca 2025-ben borús hangulatban indult – sok országban lanyhultak az árak, a befektetési volumenek zuhantak, és az Európai Központi Bank (EKB) kamatemelései (amelyek most évtizedek óta a legmagasabbak) drámaian lehűtötték a 2021-ben még forró piacot. Ugyanakkor 2025 októberéhez közeledve egyre több jel utal arra, hogy Európa elérte a mélypontot, és kezd stabilizálódni. Az EXPO REAL-on – a kontinens legnagyobb ingatlanos konferenciáján, amelyet október 6–8. között tartottak Münchenben – egy több ezer iparági résztvevő körében végzett trendfelmérés szerint most 44% “optimistának” érzi magát a nemzetközi ingatlanpiac jövőjét illetően, szemben a 22% “óvatos” és a többi semleges válasszal exporeal.net. Egy évvel ezelőtt még sokkal elterjedtebb volt a pesszimizmus. „A jelenlegi trendindex azt mutatja, hogy elértük a mélypontot, és a bizalom fokozatosan visszatér,” mondta Stefan Rummel, a Messe München vezérigazgatója, amely a kiállítást szervezi, hozzátéve, hogy a folyamatos kihívások ellenére a piac lassan visszatér a normális kerékvágásba exporeal.net.
Mi áll e mögött az óvatos optimizmus mögött? Egyrészt az ingatlanárak jelentősen korrigáltak Európában 2022 óta, különösen a kereskedelmi ingatlanoknál. Egyes piacokon az iroda- és kiskereskedelmi ingatlanárak több mint 20%-kal estek a csúcsukhoz képest, és még a “core” eszközök (mint például a párizsi vagy frankfurti prémium irodák) hozamai is emelkedtek, áraik pedig 10–15%-kal csökkentek. Ez az átértékelődés, bár fájdalmas a tulajdonosoknak, azt jelenti, hogy a legtöbb lufi kipukkadt – a vevők és eladók ismét meg tudnak egyezni az árakban. Valóban, a tranzakciós aktivitás várhatóan élénkülni fog az elmúlt 12 hónap “aszálya” után, ahogy az opportunista befektetők alkalmi vételeket keresnek. Egy másik tényező az a várakozás, hogy a finanszírozási feltételek javulni fognak: Európában az infláció csökkenő tendenciát mutat, és sokan úgy vélik, az EKB elérte, vagy közel van a kamatcsúcshoz (jelenleg a betéti kamat ~4%). Ha az infláció tovább enyhül, az EKB akár már 2024-ben is csökkentheti a kamatokat. Emellett néhány európai ország célzott támogatást nyújt – például Németország programokat indított a lakásépítés és a zöld felújítások támogatására, és tárgyalnak a bürokratikus akadályok csökkentéséről (ami az iparág egyik fő panasza – az Expo Real felmérés válaszadóinak 79%-a “kevesebb bürokráciát” sürgetett a piac segítése érdekében exporeal.net).
Nyertesek és vesztesek – Eszköztípusok: Az európai felmérés azt is kiemelte, hogy a befektetők hol látják a legnagyobb lehetőségeket a jövőben. Második éve, hogy a lakóingatlan a legmagasabbra értékelt eszközosztály vonzereje szempontjából exporeal.net. A válaszadók mintegy 75%-a nevezte meg a lakóingatlant (többcsaládos, stb.) kulcsfontosságú fókuszként – ez tükrözi Európa krónikus lakáshiányát és a lakóingatlanok viszonylagos stabilitását még visszaesés idején is. A lakóingatlanokat követően a „gondozási ingatlanok” (mint egészségügyi, idősek otthona) és a adatközpontok is magas értékelést kaptak (mindkettő 60% felett) exporeal.net, ami a demográfiai öregedéshez és a digitális infrastruktúrához kötődő növekedési szektorokat jelzi. A logisztika/raktárak is jól szerepeltek (47%). Másrészt a hagyományos szegmensek, mint a vendéglátás, iroda és kiskereskedelem, nem kedveltek – mindegyik csak ~10% körüli érdeklődést váltott ki a válaszadókból exporeal.net. Ez nem jelenti azt, hogy ezek a szektorok halottak Európában, de a befektetők nagyon szelektívek: az új generációs irodák (különösen az energiahatékony, kiváló szolgáltatásokkal rendelkező épületek) kiemelt helyszíneken még mindig sikeresek lehetnek, de a régebbi irodákat vagy bevásárlóközpontokat óvatosan kezelik.
Regionális különbségek: Európa nem egységes – az országok és régiók között eltérőek a feltételek. 2025-ben eddig a dél-európai régió (mint Spanyolország, Portugália) viszonylag jól teljesített; a külföldi befektetések az üdülőhelyekbe, hotelekbe és bérlakásokba meglehetősen erősek maradtak, amit az erős turizmus és a külföldi lakosok is segítettek. Észak-Európa (Skandinávia, Németország, Hollandia) élesebb korrekciót tapasztalt, részben azért, mert ezekben a piacokban nagyobb volt a növekedés és sok erősen eladósodott befektető van, akiket most a kamatok szorítanak. Figyelemre méltó, hogy az Expo Real felmérés szerint az európaiak bizalma az amerikai piacban csökkent (most csak 45% tartja az USA-t fontosnak a jövőbeli befektetések szempontjából, szemben az egy évvel korábbi 66%-kal), miközben maga Európa maradt a legfőbb választás, és az Ázsia–Csendes-óceáni régió ugrott a második helyre 64%-os kedveltséggel exporeal.net. Ez arra utal, hogy az európai tőke inkább otthon maradhat, vagy akár Ázsia felé fordulhat, ahelyett, hogy az amerikai bizonytalan piacon keresne lehetőségeket. Európán belül a nyugat-európai régió (Franciaország, Németország, Egyesült Királyság, stb.) továbbra is az elsődleges régiónak számít (84%-os fontosság) Közép-/Kelet-Európával szemben.
Kihívások – Kamatok és költségek: Az óvatosan optimista kilátás nem hagyja figyelmen kívül a még mindig fennálló óriási kihívásokat. Az iparágban gyakorlatilag mindenki egyetért abban, hogy a kamatlábak jelentik az első számú problémát. Az Expo felmérés szerint a válaszadók elképesztő 94%-a nevezte a kamatpolitikát „nagyon fontosnak” vagy „fontosnak” a piac kilátásai szempontjából exporeal.net. A kamatok nemcsak a lakásvásárlók jelzálogköltségeit befolyásolják (ami visszafogja a keresletet), hanem az új fejlesztések életképességét is – sok projekt már nem jön ki a matekból, ha a finanszírozás 5–6% helyett 1–2%, mint néhány éve. Ez az építőipari tevékenység súlyos visszaeséséhez vezetett. Például Németországban az új lakásépítések száma meredeken visszaesett 2023–2025-ben, és az ország most arra készül, hogy nem tudja teljesíteni ambiciózus lakásépítési céljait. Az európai fejlesztők segítséget kérnek: amikor arról kérdezték őket, hogyan lehetne javítani a helyzeten, 79% azt mondta, hogy „csökkenteni kell a bürokráciát” (az engedélyezési folyamat gyorsítása érdekében), 64% jobb tőkéhez jutást szeretne (pl. állami hitelgaranciák), és sokan hangsúlyozták az építési adók vagy előírások csökkentését a költségek mérséklése érdekében exporeal.net exporeal.net. Az építési költségek 2021–22-ben a beszállítói lánc problémái és az infláció miatt ugrottak meg; valamelyest mérséklődtek, de ma is jóval drágább egy projektet felépíteni Európában, mint néhány éve, így az új lakás kínálat korlátozott éppen akkor, amikor a legnagyobb szükség lenne rá.
Fényes pontok: A kedvezőtlen körülmények ellenére Európa ingatlanpiacának bizonyos szegmensei virágoznak. Egy példa erre a nagyvárosok bérlakás szektora. A magas kamatok ironikus módon növelték a bérleti keresletet (mivel kevesebben engedhetik meg maguknak a vásárlást), így a professzionálisan kezelt többlakásos ingatlanok kihasználtsága és bérleti díjai erősek maradtak. Egyes német és francia városokban a bérleti díjak 2025-ben rekordmagasságot értek el, miközben a vételárak csökkentek. Ez vonzóvá teszi a lakóingatlan-befektetéseket a hosszú távú befektetők, például a nyugdíjalapok számára. A logisztikai ingatlanok is fényes pontot jelentenek: az e-kereskedelem térnyerése és a modern raktárak iránti igény a lakossági központok közelében azt eredményezi, hogy a prémium logisztikai területek kihasználatlansága rendkívül alacsony (gyakran 5% alatt), és a fejlesztők továbbra is sorban álló bérlőkkel találkoznak minden újonnan épülő raktár esetén. A pán-európai logisztikai hozamok az elmúlt években csökkentek, de a bérleti díjak növekedése részben ellensúlyozza a kamatemelés okozta fájdalmat. Emellett az alternatív szektorok, mint az élettudományi laborok, a diákszállások és az adatközpontok Európában strukturális keresleti tényezőkből profitálnak, és előkelő helyen szerepelnek a befektetők listáján. Az adatközpont-kapacitás hiánya például hatalmas projekteket indított London, Frankfurt, Dublin és más központok körül; ezek az ingatlanok gyakran már az építkezés megkezdése előtt bérleti szerződést kötnek a nagy technológiai cégekkel.
Esettanulmány – Egyesült Királyság és Franciaország: Az Egyesült Királyság, amely korábban kezdte a kamatemeléseket, és a nagyobb gazdaságok közül az egyik legmeredekebb lakáspiaci korrekciót tapasztalta, óvatos stabilizáció jeleit mutatja. A londoni lakásárak körülbelül 4–5%-kal alacsonyabbak, mint egy évvel ezelőtt, és reálértéken, az inflációt is figyelembe véve, még nagyobb a csökkenés. A vevői érdeklődés lassan növekszik, mivel arra számítanak, hogy az Angol Bank hamarosan befejezi a kamatemeléseket. Egyes előrejelzések szerint az Egyesült Királyságban 2024-ben érik el a lakásárak a mélypontot. Eközben az albérletpiac az Egyesült Királyságban rendkívül szűkös, ami arra készteti a kormányt, hogy olyan intézkedéseket fontolgasson, amelyek növelik a bérlakás-kínálatot és a lakásépítést. Franciaországban a lakáspiacok csendesebbek voltak – Párizsban enyhe árcsökkenés volt tapasztalható, és a tranzakciók száma is visszaesett, de nem történt súlyos összeomlás. Azonban az új hitelfelvételi szabályok és a magasabb kamatok különösen az első lakásvásárlók számára nehezítették meg a jelzáloghitelhez jutást Franciaországban, ami nyomást gyakorol a piac alsó szegmensére. A francia kormány programokkal válaszolt, hogy segítse a vásárlókat és felújítsa a régi lakásállományt (Franciaországban nagy hangsúlyt fektetnek az energiahatékonysági korszerűsítésekre, ami önmagában is egy ingatlanbefektetési szegmenst hajt – az épületek átalakítása az új szabványoknak való megfelelés érdekében).
Egy előre nem látott esemény: Egy figyelemre méltó (és tragikus) hír ebben az időszakban a madridi épületomlás Spanyolországban 2025. október 7-én. A hatemeletes, 1960-as évekbeli irodaházat éppen luxusszállodává alakították át, amikor az építkezés során hirtelen magába roskadt, négy ember halálát okozva reuters.com reuters.com. Az eset megrázta Spanyolországot, és kérdéseket vetett fel az épületbiztonsággal és a felújítási felügyelettel kapcsolatban. Érdekesség, hogy az ingatlan tulajdonosa egy szaúdi székhelyű ingatlanalap (RSR) volt, amely Spanyolországban és Portugáliában luxusszállodákra specializálódott reuters.com. A madridi városvezetés közölte, hogy az épület korábbi ellenőrzéseken megbukott, és „kedvezőtlen” szerkezeti állapotúnak minősítették reuters.com. Ez az esemény két dolgot hangsúlyozott: először is, a kockázatokat, amelyek Európa régi épületeinek felújításával és újrahasznosításával járnak (ez kulcsfontosságú a belvárosok megújításában és a fenntarthatósági célok elérésében – de nagyon körültekintően kell végezni); másodszor pedig a nemzetközi befektetők (például közel-keleti alapok) folyamatos befolyását az európai ingatlanpiacon. Bár ez a tragikus összeomlás kirívó eset, arra késztette a fejlesztőket és a szabályozókat egész Európában, hogy alaposabban ellenőrizzék az átalakítás alatt álló, öregedő épületek szerkezeti épségét. Józan emlékeztető arra, hogy a ingatlanfejlesztés biztonsági felelősséggel jár, még a modernizációs roham közepette is.
Előretekintve Európában, a kulcsnarratíva az alkalmazkodásról és az innovációról szól. A piac aktívan keresi az új egyensúlyt egy magasabb kamatkörnyezetben. A szakértők szerint a lakáspiac vezetheti a fellendülést, amint a finanszírozási költségek csökkennek – hiszen a lakásra szorulók iránti kereslet csak nő –, de ehhez kormányzati támogatásra és kreatív megoldásokra (például több moduláris építésre vagy állami-magán partnerségekre) lehet szükség, hogy áthidalják a megfizethetőségi szakadékot. A kereskedelmi ingatlanpiacon várhatóan „a legalkalmasabbak maradnak talpon”: a legjobb elhelyezkedésű és minőségű ingatlanok értéke idővel helyreáll, míg az elavultakat át kell alakítani, vagy jelentős árengedménnyel cserélhetnek gazdát. Jelenleg Európa ingatlanpiaci szereplői óvatosan optimisták, szorosan figyelik az EKB-t és az inflációs adatokat, és sokan már a 2024 végi vagy 2025-ös fellendülésre pozícionálják magukat. Ahogy egy iparági veterán fogalmazott a müncheni expón: „Nehéz időszak volt, de ha van tőkéd és türelmed, a következő év lehet az évtized vételi lehetősége.”
Ázsia–Csendes-óceán: Kína gondjai, India stabilitása és vegyes regionális kép
Kína – Küszködő óriás: 2025 végén sehol sem olyan drámai az ingatlanpiaci helyzet, mint Kínában, a világ második legnagyobb gazdaságában. Kína ingatlanpiaca, amely 2021-re példátlan méreteket öltött (csúcspontján a kínai GDP mintegy negyedét adta) reuters.com, elhúzódó visszaesésben van. A problémák a nagy fejlesztők, például az Evergrande és a Country Garden 2021–2023 közötti likviditási válságával kezdődtek, majd átterjedtek a lakásvásárlók bizalmának általános elvesztésére. 2025 októberében Kínában az új lakások árai még mindig csökkennek sok városban. Egy magánfelmérés szerint szeptemberben az árak mindössze 0,09%-kal emelkedtek az előző hónaphoz képest, ami lassabb, mint az augusztusi növekedés, és a használt (másodkézből származó) lakások árai továbbra is csökkennek (havi szinten ~0,7%-os visszaesés) reuters.com. Röviden: nincs érdemi fordulat – az árak és az eladási volumenek a mélyponton stagnálnak, és sok régióban továbbra is nagyon magas az eladatlan új lakások készlete.
A kínai kormány és a központi bank számos támogatási intézkedést próbált ki: csökkentették a jelzáloghitel-kamatokat, mérsékelték az önerő-követelményeket, enyhítették a vásárlási korlátozásokat a nagyvárosokban, sőt még egy városmegújítási programot is indítottak a túlkínálat felszívására reuters.com. Ezek a politikák némi átmeneti fellendülést hoztak (például miután néhány nagyvárosban szeptemberben lazítottak a lakásvásárlási szabályokon, rövid ideig megugrottak az érdeklődések és tranzakciók), de az összhatásuk korlátozott maradt. A fogyasztói bizalom nehezen áll helyre, miután a fejlesztők leállították az előre eladott lakások építését, és néhány cég nem tudta teljesíteni adósságát. Sok kínai háztartás már most is birtokol egy vagy több ingatlant, és most inkább az adósságcsökkentésre koncentrálnak, mint újabb lakások vásárlására, különösen mivel a gazdasági növekedés lelassult és a fiatalok körében magas a munkanélküliség.Ami igazán lényeges, hogy az elemzők most már úgy vélik, hogy a kínai lakáspiac helyreállása tovább fog tartani, mint korábban gondolták. Egy szeptember végi Reuters-felmérés szerint a szakértők egyetértenek abban, hogy az ingatlanárak legalább 2026 második feléig, vagy akár 2027-ig sem stabilizálódnak reuters.com – ez körülbelül 6 hónappal későbbi időpont, mint amit ugyanezek az elemzők egy negyedévvel korábban jósoltak. Ez a pesszimista módosítás jól mutatja, mennyire mély a válság. Mivel az ingatlaneladások továbbra is gyengék, a helyi önkormányzatok földeladási bevételei csökkennek, az építési tevékenység gyenge, és ezek a hatások az egész kínai gazdaságot terhelik. Van néhány biztató jel: a kínai hatóságok más módokon is fokozzák az ösztönzést (például infrastrukturális beruházásokkal), és a Világbank nemrégiben felfelé módosította Kína 2025-ös GDP-növekedési előrejelzését 4,8%-ra icis.com, részben arra számítva, hogy az ingatlanpiaci visszaesés legrosszabbja jövőre már enyhül. És valóban, vannak „enyhe stabilizációs jelek” – például egy 100 várost vizsgáló magánindex 0,3%-os lakásár-emelkedést mutatott májusban reuters.com, ami az első növekedés volt több mint fél év után. Ezek a javulások azonban rendkívül törékenyek. Ahogy egy közgazdász fogalmazott: 2025-ben nem várható széles körű fellendülés conference-board.org; legjobb esetben Kína 2025 végére megállíthatja a lakáspiaci vérzést, és ezt követően enyhe fellendülés jöhet, feltéve, hogy további ösztönzők (például kamatcsökkentések vagy akár valamilyen mentőcsomag a bajba jutott fejlesztőknek) is érkeznek.
Válaszul erre a zűrzavarra a kínai lakásvásárlók és befektetők megváltoztatták viselkedésüket. Egyre többen részesítik előnyben a már elkészült új lakásokat (hogy elkerüljék a befejezetlenség kockázatát) vagy a használt lakásokat, ahelyett, hogy olyan fejlesztőktől vásárolnának előértékesítésben, akiknek pénzügyi helyzete bizonytalan. A kormány arra ösztönözte a bankokat, hogy hitelezzenek annak érdekében, hogy a félbemaradt projektek befejeződjenek, ezzel is visszaépítve a bizalmat. Jelentős elmozdulás figyelhető meg a migrációban is – néhány fiatalabb kínai inkább bérel vagy olcsóbb városokba költözik, minthogy megpróbáljon vásárolni az 1-es kategóriájú városokban, mint Peking vagy Sencsen, a jelenlegi árakon. A luxus- és felsőkategóriás ingatlanok Kínában azonban jobban megőrizték értéküket, különösen Pekingben és Sanghajban, ahol a tehetősebb vásárlókat kevésbé érintik a jelzálogkamat-emelések, és továbbra is státuszszimbólumnak tekintik az ingatlant.
Ázsia–Csendes-óceáni térség többi része: Kínán kívül Ázsia ingatlanpiacai széles spektrumot mutatnak:
- India: India ingatlanszektora viszonylag stabil volt, sőt 2025-ben még növekedett is, amit az erős gazdaság alapoz meg (India idén a leggyorsabban növekvő nagy gazdaságok egyike). Az indiai jegybank (Reserve Bank of India) döntése ebben a hónapban, hogy a repo kamatlábat 5,5%-on tartja (miután az év elején 100 bázisponttal csökkentette) hindustantimes.com hindustantimes.com üdvözlésre talált a fejlesztők és a lakásvásárlók körében is. Ez azt jelenti, hogy a lakáshitel-kamatok stabilak maradnak, ami segíti a középosztálybeli vásárlókat az új lakások tervezésében. Indiában hagyományosan magasabbak a kamatok, mint Nyugaton, de a növekvő középosztály és az urbanizáció hajtja a lakáskeresletet. Olyan városokban, mint Mumbai, Bangalore, Delhi NCR, a lakáseladások valójában erősek voltak 2025-ben, és az árak is emelkednek, bár mérsékelten. Az ünnepi időszak (október–Diwali) csúcsidőszak a lakásvásárlásban Indiában, és idén jó volt a hangulat a stabil kamatok miatt – a fejlesztők még az új projektek foglalásainak élénküléséről is beszámoltak. Az RBI óvatos hozzáállása („bizalom, nem habozás” – ahogy egy szakértő fogalmazott hindustantimes.com) arra utal, hogy az inflációs aggodalmakat igyekeznek egyensúlyba hozni a növekedés támogatásának szükségességével. Amíg az infláció a célon belül marad, sok elemző szerint az RBI folytathatja az óvatos kamatcsökkentéseket 2024-ben, ami tovább élénkítené az ingatlanpiacot. Indiában azonban egy korlát a fejlesztők finanszírozása – néhány nagy horderejű fejlesztői csőd után a bankok szigorúbbak lettek. Azonban a REIT-ek (ingatlanbefektetési alapok) megjelenése az indiai iroda- és kiskereskedelmi szektorban új finanszírozási csatornát nyitott, és láthattuk, hogy nagy globális befektetők (például kanadai nyugdíjalapok, szuverén alapok) milliárdokat fektetnek indiai irodaparkokba, logisztikai központokba és bevásárlóközpontokba, bízva az ország hosszú távú növekedésében.
- Japán: Japán ingatlanpiaca 2025-ben viszonylag nyugodt volt. Mivel a Japán Nemzeti Bank fenntartja az ultraalacsony kamatlábakat (és csak enyhén módosította a hozamgörbe-szabályozást), a jelzáloghitelek Japánban továbbra is olcsók (kb. 1%). A lakáskereslet stabil; a nagyobb probléma Japán elöregedő lakossága, és hogy ez mit jelent a vidéki területek lakáspiacára nézve (amelyek elnéptelenedéssel küzdenek). Olyan nagyvárosokban, mint Tokió, Oszaka, Nagoya, az ingatlanok valójában idén felkeltették a külföldi befektetők érdeklődését – részben azért, mert a gyenge jen miatt a japán eszközök megfizethetőbbé váltak a külföldi vásárlók számára. Figyelemre méltó, hogy néhány globális alap tokiói irodaházakat és lakóépületeket vásárol fel, biztonságos menedéknek tekintve azokat. Tokiói irodákban a kihasználatlanság kb. 6% (magasabb, mint a Covid előtt, de messze elmarad az USA szintjétől), és a bérleti díjak csak mérsékelten csökkentek. Eközben Tokió luxuslakás piaca új csúcsokat dönt, mivel Ázsia tehetős magánszemélyei stabil helynek tartják a pénzük elhelyezésére. Az egyetlen kikötés, hogy a Japán Nemzeti Bank lassan hagyhatja, hogy a kamatok emelkedjenek, ha az infláció tartósan 2% felett marad, de bármilyen változás nagyon fokozatos lesz.
- Délkelet-Ázsia: Számos délkelet-ázsiai országban élénk ingatlanpiaci tevékenység tapasztalható. Például Szingapúrban – a 2021–2023 közötti lendületes időszak után – hűtő intézkedéseket vezettek be (magasabb illetékek stb.), amelyek lassították az eladásokat, de az árak még mindig emelkednek mind a magánlakások, mind az állami lakások esetében a krónikus kínálathiány miatt. Szingapúr irodapiaca profitál abból, hogy cégek Hongkongból és Kínából helyeznek át egyes tevékenységeket – az irodabérleti díjak 2025 elején emelkedtek. Malajzia és Thaiföld piaca gyengébb volt (gazdaságaik lassabban növekednek, Thaiföldön pedig a politikai bizonytalanság rontotta a befektetői bizalmat), de még ott is a turizmus újjáéledése fellendítette a vendéglátóipari és kiskereskedelmi szegmenst. Vietnám kiemelkedik: gazdasága ~5-6%-kal növekszik, és az ingatlanpiac fellendülőben van a fejlesztési projekteknek köszönhetően. Egy október 8-i hír szerint a Hilton stratégiai partnerséget kötött a vietnámi Sun Grouppal 5 új szálloda fejlesztésére Vietnámban theinvestor.vn – ez a bizalom jele Vietnám turizmusának és üzleti utazásainak kilátásaiban. Vietnám továbbra is vonzza a gyártást (a China+1 stratégia révén), ami növeli az ipari parkok és a munkásszállások iránti keresletet. Ugyanakkor a vietnámi ingatlanfejlesztők 2023 elején hitelválsággal szembesültek, és a kormány beavatkozott a vállalati kötvénypiac stabilizálása és a projektek késleltetésének engedélyezése érdekében; a helyzet mostanra javul.
- Ausztrália és Új-Zéland: Ezek a nyugati orientációjú piacok a járvány idején tapasztalták a legnagyobb lakáspiaci fellendüléseket, majd korrekció következett, amikor a kamatlábak megugrottak. Ausztráliában a jegybank hónapokig 4,1%-on tartotta az alapkamatot, ami némi fellélegzést adott a lakáspiacnak. 2025 októberére az ausztrál lakásárak ismét emelkedni kezdtek sok városban – Sydney és Perth év eleje óta növekedtek, míg Melbourne nagyjából stagnált – gyorsabban helyreállva, mint ahogy azt sok elemző várta. Az otthonok korlátozott kínálata és az erős bevándorlási visszapattanás (Ausztrália népessége gyorsan nő a Covid utáni újranyitás miatt) támasztja alá ezt az ellenállóképességet. Ennek ellenére a lakhatás megfizethetősége Ausztráliában továbbra is nagyon feszült (különösen az első lakásvásárlók számára), és egyre többen sürgetik a zónázási reformokat és több építkezést a nyomás enyhítésére. Az ausztrál kereskedelmi ingatlanpiac vegyes képet mutat: a sydney-i/melbourne-i irodákban magasabb a kihasználatlanság (több mint 14%), mivel a cégek összevonják a területeiket; a kiskereskedelem stabilizálódik; az ipari szektor pedig nagyon erős (egyes sydney-i ipari övezetekben 1% alatti az üresedés). Új-Zélandon nagy lakáspiaci visszaesés volt (országos szinten ~15%-kal estek az árak a csúcsról), de mivel az új-zélandi jegybank most már kamatot csökkent (2025 közepén kezdtek lazítani, miután az inflációt ellenőrzés alatt nyilvánították), a kiwi lakáspiac várhatóan 2026-ban visszapattan.
- Feltörekvő Ázsia: Olyan helyeken, mint Indonézia, Fülöp-szigetek, Malajzia, az ingatlanpiacok erősen kötődnek a helyi gazdasági növekedéshez és a kamatlábakhoz. Indonézia gazdasága stabil, a kamatok viszonylag alacsonyak (az indonéz jegybanki alapkamat ~5,75%), így a lakás- és bevásárlóközpont-fejlesztések Jakartában és más nagyvárosokban folyamatosan zajlanak. A Fülöp-szigeteken lakóparki (kondomínium) építési boom volt, ami enyhe túlkínálathoz vezetett Metro Manilában, de a fiatal népesség és a BPO (kiszervezési) ipar növekedése hosszú távon pozitív kilátásokat biztosít. Egy trend a feltörekvő Ázsiában az infrastruktúra fejlesztése – új metrók, autópályák, repülőterek –, amelyek gyakran új folyosókat nyitnak az ingatlanfejlesztés előtt (például új vasútvonalak Manilában és Bangkokban ösztönzik a közlekedésközpontú fejlesztéseket).
Szakértői kommentár: Figyelemre méltó megjegyzés hangzott el Ázsia kilátásairól egy ingatlanfórumon, ahol egy elemző így fogalmazott: „Az ázsiai-csendes-óceáni ingatlanpiac kétpályás történet: Kína pang, a többi Ázsia tartja magát.” Ez találó: miközben Kína visszaesése visszafogja a régiós hangulatot (és olyan hatásai is vannak, mint a kínai ingatlanvásárlók csökkenő száma Hongkongban, Szingapúrban, Vancouverben), más ázsiai piacok általában derűlátóbbak. Ázsia demográfiai és urbanizációs trendjei továbbra is erős motorjai az ingatlanpiaci keresletnek – például India, Délkelet-Ázsia, sőt Japán városközpontjai –, és sok globális befektető, a szuverén alapoktól a magántőkéig, növeli ázsiai-csendes-óceáni ingatlanbefektetéseit, mivel az idei bizonytalanságot lehetőségnek látják ésszerű áron vásárolni. Egy ingatlan-tanácsadó cég felmérése szerint Tokió, Szingapúr és Sydney a legnépszerűbb célpontok között szerepelnek a határokon átnyúló befektetésekben 2025-ben, stabilitásuk vagy növekedési potenciáljuk miatt, míg a kínai városok visszaestek a preferenciákban a folyamatos bizonytalanságok miatt.
Összefoglalva, az Ázsia–Csendes-óceáni ingatlanpiac 2025 végén éles ellentéteket mutat. Kína megpróbálja puha landolással kezelni az ingatlanbuborék leeresztését (ez egy monumentális, még folyamatban lévő feladat), de Ázsia más részein a piacok többnyire ellenállóak vagy gyorsan alkalmazkodnak. Ha Kína 2026-ban stabilizálódni tud, az jelentős bizalmi lökést adhat a régióban. Egyelőre a befektetők óvatosan járnak el – piacok közötti diverzifikációval, a logisztika és adatközpontok szektorát részesítik előnyben, és figyelik a jegybanki lépéseket (mint például a Japán Bank politikája vagy Kína ösztönző intézkedései), amelyek átrendezhetik a piacot.Közel-Kelet: Befektetési hullám, építési fellendülés és változó stratégiák
A Közel-Kelet, különösen az Öböl Menti Együttműködési Tanács (GCC) országai, 2025 végére az ingatlanpiaci aktivitás egyik központjává váltak – mind belső ambíciók, mind a globális tőke beáramlása hajtja ezt. Az elmúlt évek magas energiaárai megtöltötték az államkasszákat, lehetővé téve nagyszabású fejlesztési terveket, miközben a társadalmi és gazdasági reformok vonzzák a tehetségeket és a turistákat, új ingatlanpiaci keresletet teremtve. 2025. október 7–8. között több jelentős fejlemény is kiemelte a régió lendületét:
Óriásbefektetések és partnerségek: Az egyik legnagyobb visszhangot kiváltó üzlet a Blackstone partnersége Abu Dhabi Lunate vállalatával, hogy 5 milliárd dollárt fektessenek be öbölbeli logisztikai ingatlanokba reuters.com. A világ legnagyobb alternatív vagyonkezelője, a Blackstone lehetőséget lát a Közel-Kelet növekvő raktár- és elosztóközpont-igényében – az e-kereskedelmi teljesítéstől a kikötői logisztikáig. Az új platform (GLIDE néven) a „magas minőségű raktáringatlanok” építésére és megszerzésére fókuszál a GCC országokban (Bahrein, Kuvait, Omán, Katar, Szaúd-Arábia, Egyesült Arab Emírségek) reuters.com. Ez egy erős bizalmi szavazat egy nagy amerikai befektetőtől a régió gazdasági pályájába. „A GCC-ben zajló mélyreható gazdasági átalakulás… erőteljes lendületet ad az olyan szektoroknak, mint a logisztika,” jegyezte meg Jon Gray, a Blackstone elnöke, kiemelve, hogy a növekedéspárti politikák és a gazdasági diverzifikáció a régióban növelik az ingatlanpiaci keresletet reuters.com. Valóban, ahogy például Szaúd-Arábia egyre inkább helyi ellátási láncokat épít ki, és a régión belüli kereskedelem is növekszik, a gyakran háttérbe szorított ipari ingatlanszegmens virágzik. A modern raktárak kihasználtsága Dubajban vagy Rijádban nagyon magas, a bérleti díjak emelkednek, ami valószínűleg vonzóvá tette ezt a lehetőséget a Blackstone számára.
A luxus és vegyes felhasználású ingatlanok terén Szaúd-Arábia továbbra is nagy feltűnést kelt. Szeptember végén (közvetlenül az október 7–8-i időszak előtt) a szaúdi fejlesztő, a Dar Global bejelentett egy 1 milliárd dolláros projektet a Trump Plaza felépítésére Dzsidda városában reuters.com. Október 7–8. között további részletek derültek ki: ez egy felsőkategóriás fejlesztés lesz prémium lakásokkal, szervizelt apartmanokkal, irodákkal, sőt sorházakkal, valamint egy hatalmas parkkal, amelyet New York-i Central Park mintájára terveznek reuters.com. Ez a második Trump-márkájú projekt a királyságban, miután tavaly elindult egy Trump Tower Rijádban, ami azt jelzi, hogy a szaúdi-amerikai üzleti kapcsolatok (legalábbis a vállalati márkák szintjén) erősödnek. A Trump Organization (amelyet Trump volt amerikai elnök családja irányít) egyre inkább terjeszkedik külföldön, és a Közel-Kelet – a nyugati márkák és a luxus iránti igényével – kiemelt célpont. Ezek a fejlesztések azt is kiemelik, hogy Szaúd-Arábia egyre nyitottabbá válik: néhány évvel ezelőtt az ilyen nyílt márkázás még szokatlan lett volna, de mostanra a szaúdi ingatlanpiac tele van nemzetközi együttműködésekkel (az amerikai szórakoztatónegyedektől az európai tervezésű óriásprojektekig).Dubaj és az Egyesült Arab Emírségek: Az Egyesült Arab Emírségek, különösen Dubaj, a 2020-as évek egyik ingatlan sikertörténete. A 2010-es évek végének visszaesése után Dubaj ingatlanpiaca a járvány idején és azt követően újra fellendült, mivel menedéket nyújtott befektetőknek, távmunkásoknak és tehetős magánszemélyeknek (köszönhetően az üzletbarát politikáknak és a sikeres Expo 2020-nak). Dubajban az ingatlanárak mintegy 70%-kal emelkedtek a 2020-as mélypontokhoz képest 2024 végéig reuters.com. A kereslet a luxusvilláktól a vízparti lakásokon át a kereskedelmi ingatlanokig terjed. Ennek hatására Dubaj fejlesztői őrült tempóban növelik az építkezések ütemét. Ahogy a Reuters augusztusban beszámolt róla, a nagy cégek, mint az Emaar, a Damac és mások, még több építési munkát hoznak házon belülre, hogy felgyorsítsák az átadást és csökkentsék a költségeket reuters.com reuters.com. A város vezetése stratégiai célt tűzött ki: Dubaj lakosságának megduplázása 7,8 millió főre 2040-ig reuters.com, ami hatalmas új lakó- és infrastrukturális fejlesztéseket igényel.
Azonban egyre több aggodalom merül fel amiatt, hogy Dubaj ismét túlkínálat felé tart. A jelenlegi eufória után példátlan mennyiségű új lakás (becslések szerint több mint 200 000, 2025 és 2026 között) átadása várható, ami nagyjából kétszerese az elmúlt évek ütemének reuters.com. Elemzők arra figyelmeztetnek, hogy ha ezek a projektek mind időben elkészülnek, az ingatlanárak kétszámjegyű csökkenést szenvedhetnek el, hogy a piac egyensúlyba kerüljön reuters.com. Dubaj történelme ciklikus, fellendülésekkel és visszaesésekkel, ezért a kormány igyekszik ezt kezelni azzal, hogy szigorítja a tervrajz alapján történő értékesítések szabályait és figyelemmel kíséri a spekulatív tevékenységet. Jelenleg azonban a kereslet még mindig meghaladja a kínálatot a kulcsfontosságú szegmensekben, és a bérleti piac rendkívül erős (a bérleti díjak az elmúlt évben 20-30%-kal emelkedtek, ami vonzóvá teszi a befektetők számára, akik kiadásra vásárolnak). Az Egyesült Arab Emírségek Központi Bankjának kamatai tükrözik az USA-ét (a dirham dollárhoz kötöttsége miatt), így a magasabb kamatok drágábbá tették a jelzáloghiteleket a végfelhasználók számára, de Dubajban a tranzakciók jelentős része készpénzes vásárlás (vagyonos helyiek, külföldi befektetők vagy intézményi alapok részéről). Valójában az Egyesült Arab Emírségekben az ingatlaneladások mintegy harmada teljes egészében készpénzes – ez tükrözi a régió tehetős vevői bázisát, és némileg korlátozza a kamatemelések visszafogó hatását.
Szaúd-Arábia lakástulajdonlási törekvései: Szaúd-Arábia nagyszabású programot indított, hogy 2030-ra 70%-ra növelje a lakástulajdonlási arányt (2016-ban ez körülbelül 50% volt). Ez a királyság Vision 2030 reformjainak része, amelyek célja az életminőség javítása és a gazdaság diverzifikálása spglobal.com spglobal.com. Az olyan kormányzati kezdeményezések, mint a Sakani program, támogatásokat és kedvező finanszírozást nyújtanak a szaúdi állampolgároknak lakásvásárláshoz. Ennek eredményeként fellendült a lakásépítés – új külvárosi fejlesztések jelennek meg gyors ütemben Rijád, Dzsidda és más városok körül. Az S&P Global szerint Rijád lakáspiaca várhatóan tovább bővül ezeknek a politikáknak köszönhetően spglobal.com. Figyelemre méltó, hogy nem csak az olcsó lakások iránt van kereslet; a tehetős lakosság növekedésével a felső kategóriás fejlesztések is fellendültek. A szaúdi kormány helyi és nemzetközi fejlesztőkkel együttműködve nagyszabású, mesterterv alapján épülő lakónegyedeket hoz létre, bevásárlóközpontokkal, parkokkal és iskolákkal. Ez lehetőségeket teremt a lakáspiacon az elérhető árú lakásoktól a luxusvillákig.
Emellett Szaúd-Arábia giga-projektjei a tervezőasztalokról a megvalósítás szakaszába lépnek. A NEOM (a futurisztikus város az északnyugati részen), a Vörös-tenger Projekt (egy luxusturisztikai övezet szigetekkel és üdülőhelyekkel), valamint különféle „gazdasági városok” mind több ezer építőmunkást foglalkoztatnak. Például 2025 októberében a NEOM fejlesztői bemutatták „The Line” (egy 170 km hosszú lineáris város) és más elemek előrehaladását, azzal a céllal, hogy az első szakaszokat 2026-ra lakhatóvá tegyék. Bár ezek a projektek egyediek és némileg kísérletiek, egy hatalmas építési fellendülést tükröznek, amely világszintű építészeti és mérnöki cégeket vonz. Sok ilyen fejlesztés elmosódott kategóriájú – vegyes felhasználású, lakó-, iroda-, turisztikai és ipari funkciókat ötvözve. Például a jeddahi Trump-projekt, amelyet említettünk, része annak a nagyobb trendnek, hogy a márkázott lakóingatlanokat vendéglátóipari és irodai elemekkel integrálják, így életstílus-destinációkat hoznak létre, nem pedig egységes rendeltetésű épületeket.
Egyéb Öböl-menti Államok: Másutt a GCC-ben is virágzik az ingatlanpiac. Katar a világbajnokság utáni lassulást tapasztalt 2023-ban, de a tevékenység normalizálódik; továbbra is fejleszti az infrastruktúrát (stadionok újrahasznosítása, új szabad zónák) és irodákat, valamint a bővülő LNG-szektor népességnövekedése támogatja a lakáspiacot. Bahrein és Omán kisebb piacok, de profitálnak az áthulló befektetésekből és saját reformjaikból (Bahrein új mestertervet készített fővárosára, Manamára, Omán pedig tengerparti turisztikai komplexumokat fejleszt). Kuvait lassabb ütemű a bürokratikus folyamatok miatt, de erős a kereslet a lakások iránt a fiatal lakosság körében, és a kormány igyekszik felszámolni az állampolgári lakáskérelmek elmaradását „mega külvárosok” építésével.
Változó stratégiák: Figyelemre méltó változás a Közel-Keleten, hogy a helyi fejlesztők a nemzetközi tőkepiacokat és partnerségeket célozzák meg. Például októberben egy EAE-beli fejlesztőről pletykálták, hogy ingatlanágazatának tőzsdére vitelét tervezi reuters.com, hogy külföldi befektetéseket vonzzon. A közel-keleti szuverén alapok maguk is jelentős összegeket fektetnek be globális ingatlanokba (például Katar ikonikus épületeket vásárol New Yorkban vagy Londonban), de egyre inkább kétirányúvá válik az áramlás – a külföldi befektetők is érdeklődnek a közel-keleti projektek iránt. A régió viszonylagos politikai stabilitása (a Katar és szomszédai közötti nagy szakadás rendeződött, és a geopolitikai feszültségek ellenére a GCC belsőleg stabil maradt) és erős fiskális helyzete vonzóvá teszi. Idén Abu Dhabi fejlesztők indítottak projekteket Dubajban és fordítva, ami egyfajta regionális integrációt jelez. Izrael és az Egyesült Arab Emírségek is elkezdtek együttműködni a kapcsolatok normalizálása után – bár a közelmúltbeli háborús fellángolás (gázai konfliktus) októberben néhány kezdeti partnerséget lelassíthat.
Szakértői vélemény: A közel-keleti ingatlanpiaci vezetők gyakran magabiztosan állítják, hogy piacaik képesek elszakadni a globális problémáktól. „Növekedésünket alapvető kereslet és kormányzati vízió hajtja, nem spekulatív buborékok,” állította egy dubaji fejlesztő egy panelbeszélgetésen, utalva a népességnövekedésből fakadó valódi végfelhasználói keresletre. Van is ebben igazság: a népesség- és jövedelemnövekedés a Perzsa-öbölben (amit a gazdasági diverzifikáció, a külföldi munkavállalók beáramlása és a foglalkoztatás bővülése okoz) valós. Ugyanakkor a megfigyelők óvatosságra intenek: ha a globális pénzügyi feltételek tovább szigorodnak, vagy az olajárak jelentősen csökkennek, a Közel-Kelet finanszírozási szűkösséggel vagy keresletcsökkenéssel nézhet szembe. Jelenleg azonban a régió vitathatatlanul kedvező helyzetben van – magas olajbevételek, reformlendület és a tehetségek beáramlása – és mindezt egy olyan ingatlanpiaci fellendüléssé alakítja, amelyet a világ ámulattal figyel.
Összefoglalva, a Közel-Kelet ingatlanpiacát 2025 végén merész projektek és optimista hangulat jellemzi. A csillogó felhőkarcolóktól és üdülőktől a nagyon is szükséges középosztálybeli lakásokig, Dubaj, Rijád, Doha és más városok égboltján sorakozó daruk egy átalakuló korszakot jeleznek. Ahogy a Blackstone nagy tétje is mutatja, a globális befektetők a Közel-Keletet azon kevés helyek egyikének tartják, ahol növekedés és hozam érhető el a bizonytalan világban. A régió nem mentes a kockázatoktól (geopolitikai sokkok előfordulhatnak, és a túlépítés örök aggodalom), de ebben a pillanatban teljes gőzzel előre halad a közel-keleti ingatlanfejlesztés.
Afrika: Lakhatási kihívások, kamatcsökkenés és befektetői figyelem
Afrika ingatlanpiaca 2025. október 7–8-án egy sokszínű kontinens képét mutatja, ahol számos piac hatalmas hosszú távú potenciállal, de sürgető rövid távú kihívásokkal is szembesül. Főbb témák: akut lakáshiány a gyorsan növekvő városokban, a magas kamatlábak hatása (amelyek most kezdenek csökkenni), valamint a helyi és nemzetközi befektetők érdeklődésének növekedése a fejlődési lehetőségeket keresve.
Lakásválság és válaszok: Egy megható történet érkezett a héten Kenya-ból, ahol egy jelentés kiemelte, hogy családok ezrei élnek Nairobi utcáin a megfizethető lakhatás hiánya miatt africanews.com africanews.com. Nairobi, akárcsak sok afrikai megaváros, robbanásszerű népességnövekedést tapasztalt, amely messze meghaladja a formális lakásépítést. Az eredmény: kiterjedt informális telepek (nyomornegyedek) és hajléktalanság a legsebezhetőbbek számára. Kenyában a városi lakosok mintegy 47%-a él informális lakhatásban, országos szinten pedig 2 millió lakás hiányzik africanews.com. Ennek kezelésére a kenyai kormány elindította a Megfizethető Lakhatási Programot, és októberig 100 000 alacsony költségű otthon építését végzi országszerte africanews.com. Ezek között vannak lakóházak Nairobiban és más városokban, az egységek ára pedig az alacsony és közepes jövedelmű vásárlók számára elérhető. A kormány innovatív finanszírozási módszerekkel is próbálkozik – például egy vitatott lakásadót (illetéket) vet ki a formális dolgozók fizetésére a közösségi lakhatás finanszírozására, valamint köz- és magánszféra partnerségeket keres a magántőke bevonására.
Kenya elnöke, William Ruto hangosan felszólalt a lakhatás ügyében, sőt globális megközelítést sürgetett: „A globális lakásválság túl nagy ahhoz, hogy bármelyik ország egyedül megoldja. A multilateralizmus erejét kell kihasználnunk, hogy szembenézzünk vele,” sürgette Ruto egy beszédében africanews.com. Ez a felhívás Kenyán túl is visszhangra talál. Sok afrikai ország hasonló lakhatási hiánnyal küzd: Nigériának milliónyi otthonra van szüksége növekvő népessége számára, Egyiptomban lakáshiány van az új városok építése ellenére, Dél-Afrika az apartheid-korszakból örökölt lakhatási elmaradásokkal küzd, stb. Ruto elképzelése talán egy kormányokból, fejlesztési bankokból és befektetőkből álló koalíciót vetít előre, amely együttműködve finanszírozná a megfizethető lakhatást nagy léptékben – valami olyasmit, mint egy Lakhatási Marshall-terv a fejlődő világ számára. Bár ez egyelőre csak törekvés, a gyakorlatban az afrikai kormányok különböző lépéseket tesznek: Marokkó támogatja a lakhatást az alacsony jövedelmű családoknak, Nigéria egy országos lakásalapot próbál bevezetni a dolgozók számára, Dél-Afrika régóta működtet RDP lakásprogramot, amely ingyenes otthonokat biztosít a szegényeknek (bár vegyes sikerrel).
A kenyai eset azt is hangsúlyozza, hogy a lakhatás más problémákkal is összefügg: szegénység, munkanélküliség, sőt a rendfenntartás (a hajléktalan nairobiaiakat zaklatás éri). Szakértők, mint Kenya lakhatási igazgatója, George Omondi, hangsúlyozzák, hogy „összehangolt erőfeszítésre” van szükség – beleértve a jelentős támogatással működő szociális lakhatást africanews.com –, különben a magánfejlesztők önmagukban nem fognak a legszegényebbek számára építeni, mivel ott csekély a profit. Van némi előrelépés: Kenya programja, amelyet olyan intézmények is támogatnak, mint a Világbank és az EIB, néhány zászlóshajó-projektet már elindított (az egyik Nairobi belvárosához közel már majdnem elkészült, és akár 20 000 dollárért kínál lakásokat, ami a piaci ár töredéke). Azonban a méret továbbra is probléma – tízezres nagyságrendű lakás az első lépés, de kontinens-szinten milliókra lenne szükség.
Kamatlábak és finanszírozás: Az afrikai gazdaságokat súlyosan érintették a 2022 óta világszerte emelkedő kamatok. Sok afrikai jegybank emelte saját kamatlábait, hogy megfékezze az inflációt (amit gyakran a magasabb importköltségek és a valuta leértékelődése okozott). 2025 közepére azonban több országban is mérséklődni kezdett az infláció, ami lehetővé tette a döntéshozók számára, hogy lazítsanak. Például Dél-Afrika jegybankja 25 bázisponttal 7,00%-ra csökkentette az alapkamatot 2025 júliusában reuters.com tradingeconomics.com, miután az infláció ott visszaesett a 3-6%-os céltartományba. Ez volt az első csökkentés egy hosszú emelési ciklus után, amely 2021-ben 3,5%-ról 2025 elejére 7,25%-ra vitte fel a kamatot. A csökkentés kicsi, de szimbolikusan fontos – egy ingatlancsoport vezérigazgatója szerint „jó hír a dél-afrikai lakástulajdonosoknak”, mert ez azt jelenti, hogy a hitel (jelzálog) törlesztőrészletek nem fognak tovább emelkedni, sőt akár csökkenhetnek is. Dél-Afrika lakáspiaca jelentősen lelassult a magas kamatok mellett, az árnövekedés körülbelül 2% volt (az infláció alatt) globalpropertyguide.com. A kamatstop/csökkentés stabilizálta a helyzetet; szeptemberre és októberre már mutatkoztak a vevői érdeklődés javulásának jelei, különösen az első lakásvásárlók körében, akik eddig kivártak. A dél-afrikai bankok, amelyek tőkeerősek, továbbra is szívesen hiteleznek megfelelő ügyfeleknek, és a nem teljesítő jelzáloghitelek aránya alacsony maradt, így a lakáspiac fellendülhet, ha a kamatok 2026-ig fokozatosan tovább csökkennek.
Másutt, Nigéria, Afrika legnagyobb gazdasága, éles ellentétet mutat: központi bankja 2025 közepére elképesztő, 18,75%-os kamatszintre emelte az alapkamatot az infláció elleni küzdelem és a valuta védelme érdekében. Ez rendkívül drágává tette a hitelfelvételt, és nagyon megnehezítette az ingatlanfejlesztések finanszírozását (ennek eredményeként a legtöbb nigériai lakásvásárlás készpénzben történik). Ugyanakkor október elején a Nigériai Központi Bank (új vezetés alatt, kormányváltás után) irányváltást jelzett azzal, hogy a Monetáris Politikai Rátát 27%-ra csökkentette 27,5%-ról proshare.co (Nigéria MPR-je eltérően van meghatározva, de a lényeg, hogy enyhítettek), valamint csökkentették a bankok kötelező tartalékrátáját is proshare.co. Azonnali hatásként a kincstárjegyhozamok csökkenése volt tapasztalható – az egyéves államkötvény hozama kb. 16,8%-ra esett vissza 17,7%-ról proshare.co –, ami jelentős elmozdulás. Ez a hozamcsökkenési trend azt jelzi, hogy a hitelfelvételi költségek talán csökkenni kezdenek a vállalkozások és a fogyasztók számára, bár még mindig nagyon magas szintről. Ha Nigéria képes tartósan alacsonyabb inflációt fenntartani (ami nagy kérdés, tekintve a közelmúltbeli támogatásmegszüntetéseket és a valuta volatilitását), az utat nyithat a kamatok további csökkenése előtt, ami fellendítheti például a jelzáloghitelezést (ami jelenleg réspiaci Nigériában). Az ingatlanpiac Nigériában óriási keresleti potenciállal bír – a lakosság ~220 millió fő, gyors városiasodás –, de a finanszírozás a szűk keresztmetszet. Becslések szerint a nigériai otthonok kevesebb mint 5%-át vásárolják jelzáloghitelre (a legtöbbet fokozatosan, saját erőből építik). Néhány biztató jel: a fejlesztők kreatív modellekkel próbálkoznak, mint például a bérletből tulajdon, illetve a diaszpóra tőkéjét is igyekeznek bevonni a helyi kamatproblémák megkerülésére.Befektetői érdeklődés és csúcstalálkozók: A magasabb hozamokat kereső globális befektetők is egyre inkább felfedezik Afrika ingatlanpiacát. Ezen a héten rendezték meg a 18. Ingatlanfejlesztési Csúcstalálkozót – Afrika (2025. október 8–9., Dubaj) archidatum.com, ahol fejlesztők, befektetők és üzemeltetők gyűltek össze, hogy afrikai nagyszabású projektekről tárgyaljanak. Az „Africa Risen” (Felemelkedő Afrika) téma a kontinens növekedési történetére utal. Sok afrikai városban égető szükség van modern kereskedelmi ingatlanokra – legyen szó bevásárlóközpontokról, A-kategóriás irodákról vagy logisztikai parkokról –, és akik korán fektetnek be, profitálhatnak, ahogy ezek a gazdaságok formalizálódnak és a fogyasztói rétegek bővülnek. Például dél-afrikai és európai cégek már építenek bevásárlóközpontokat olyan országokban, mint Zambia, Ghána, Elefántcsontpart, a növekvő középosztály igényeit kiszolgálva. Az ipari/logisztikai szektor is ígéretes: az e-kereskedelem még gyerekcipőben jár, de növekszik Afrikában, és az olyan infrastrukturális kezdeményezések, mint Ghána új szabadkereskedelmi övezete vagy Kenya SGR vasútja, raktárak iránti igényt generálnak.
Észak-Afrika (pl. Egyiptom, Marokkó) gyakran a Közel-Kelettel együtt szerepel a befektetői portfóliókban. Egyiptomban gazdasági zűrzavar volt (hatalmas valuta-leértékelés, IMF-hitelek), ami az ingatlanpiacot is sújtotta – az egyiptomiak gyakran ingatlanba fektetnek infláció ellen, így az ingatlanárak az egyiptomi fontban az egekbe szöktek (bár USD-ben számolva estek). A tehetősebb egyiptomiak és öböl-menti befektetők USD-ben számolva kedvezményesen vásárolják fel a kairói ingatlanokat. Az egyiptomi kormány új főváros-projektje (adminisztratív főváros Kairótól keletre) folyamatban van, és a szkepticizmus ellenére sok kormányzati hivatal valóban átköltözik oda, ami némi ingatlan-keresletet generál (bár a kínálat nagy része még üres). Dél-Afrika: Dél-Afrika továbbra is Afrika legfejlettebb ingatlanpiaca, kifinomult REIT-szektorral, de a növekedés alacsony. Itt gyakran speciális szegmensekben érdemes gondolkodni – például megfizethető bérlakásokban (ahol erős a kereslet Johannesburgban/Pretoriában), vagy speciális raktáregységekben stb. Más országok, mint Zambia, Angola gazdasága erősen kötődik a nyersanyagokhoz, így ingatlanpiacuk a réz vagy olaj árának megfelelően fellendül vagy visszaesik. Kelet-Afrika: Tanzánia, Uganda, Ruanda stabil növekedést mutat; sőt, Uganda ingatlanpiacát kiemelték egy Morning Market Brief október 8-i számában, amely Kampala fejlődő piacára fókuszált (realestatedatabase.net), tippekkel a figyelemre érdemes területekről. Ruanda üzleti központként pozícionálja magát (Kigali tiszta, rendezett városrendezése pozitív visszhangot kapott). Szakértői kommentárok Afrikában gyakran a potenciál felszabadításáról szólnak: hogyan lehet hosszú távú finanszírozást szerezni lakásépítéshez, hogyan lehet formalizálni a földtulajdont (a földtulajdonlás kérdése sok országban jelentős, visszatartja a befektetéseket), és hogyan lehet beépíteni a fenntarthatóságot (néhány új afrikai épület már zöld szabványokat alkalmaz a klímaváltozás miatt). Sokan megjegyzik, hogy az afrikai ingatlanbefektetések hozama nagyon magas lehet, de a kockázatok is nagyok, és a helyi ismeret kulcsfontosságú. Ahogy az egyik konferencia-előadó fogalmazott: „Afrika ingatlanpiaca felgyorsult, és készen áll a globális megoldásokra” (facebook.com) – jelezve a nyitottságot a külföldi szakértelem és tőke iránt, helyi lehetőségekkel ötvözve.Összefoglalva, Afrika ingatlanfejlesztései 2025 októberének elején hatalmas igények által vezérelt merész kezdeményezéseket mutatnak. Olyan kormányok, mint Kenya, közvetlenül avatkoznak be, hogy lakhatást biztosítsanak népüknek, miközben a makrogazdasági trendek, például az alacsonyabb kamatlábak, végre némi fellélegzést hoznak. Nemzetközi fórumok és partnerségek alakulnak, ami arra utal, hogy Afrika egyre inkább felkerül a növekedést kereső ingatlanbefektetők radarjára. Az út nem lesz könnyű – a szegénységtől az infrastrukturális hiányosságokig számos probléma fennáll – de a narratíva fokozatosan elmozdul a kizárólag kihívásokat hangsúlyozó képtől a kiaknázatlan potenciál és fokozatos előrelépés irányába.Latin-Amerika: Csökkenő kamatok, piacok élénkülése és óvatos optimizmus
Latin-Amerika ingatlanpiacait ebben az időszakban a javuló makrogazdasági helyzet (mivel a jegybankok elkezdik csökkenteni a korábban rendkívül magas kamatokat) és az egyedi helyi dinamikák befolyásolják. A régió főbb gazdaságai – Brazília, Mexikó, Kolumbia, Chile, Argentína – mindegyikének megvannak a maga ingatlanpiaci trendjei, de 2025 végének átfogó témája a szigorítási ciklusról lazításira való átmenet, ami általában kedvező az ingatlanpiac számára.
Kamatláb hullámvasút: Latin-Amerikában voltak a világ legmagasabb kamatai 2022–2023-ban, miközben az országok az inflációval küzdöttek. 2025-re sok országban jelentősen lehűlt az infláció, így a jegybankok irányt válthattak. A legjelentősebb friss lépés: Mexikó központi bankja (Banxico) szeptember végén 0,25%-kal csökkentette az irányadó kamatot, így az 7,50%-ra csökkent – ez a legalacsonyabb szint 2022 májusa óta reuters.com. Ez volt Banxico ötödik egymást követő kamatcsökkentése 2025-ben (az év eleji 11,25%-os csúcsról folyamatosan csökkentették). A szeptember 28-i döntés megosztott szavazással született – egy igazgatósági tag óvatos volt a maginfláció miatt –, de a többség a lazítás mellett döntött, gyenge növekedésre és javuló inflációs kilátásokra hivatkozva reuters.com reuters.com. Mexikó ingatlanpiaca számára ez megkönnyebbülést jelent. A jelzáloghitelek kamatai, amelyek a háztartások számára 10-12% fölé emelkedtek, elkezdtek csökkenni. A mexikói bankok gyorsan csökkentették egyes hitelkamatokat, és az elemzők arra számítanak, hogy Banxico év végéig még néhány negyed százalékpontos csökkentést végrehajt reuters.com. Az alacsonyabb kamatok várhatóan ösztönzik a jelzáloghitel-felvételt és a lakáseladásokat 2026-ban. Ez jó hír a fejlesztőknek is, akik nagyon drága építési hitelekkel szembesültek – néhány, eddig szüneteltetett projekt újraindulhat, ha a finanszírozási költségek csökkennek. A kikötés: Banxico továbbra is aggódik a maginfláció miatt, ezért óvatosan haladnak (0,25%-os csökkentést választottak a nagyobb, 0,5%-os helyett, hogy elkerüljék az árnyomás újbóli fellángolását reuters.com). Az irány azonban adott: Mexikó most lazítási ciklusban van, ami támogatja a lakó- és kereskedelmi ingatlanpiacot. Az is segít, hogy Mexikó gazdasága, bár „vérszegény”, ahogy a Reuters fogalmazott reuters.com, nincs rossz állapotban – profitál a nearshoring trendekből (gyártási beruházások olyan cégektől, amelyek diverzifikálnak Kínától), ami különösen az USA határa mentén növeli az ipari ingatlanok iránti keresletet.
Brazília ezzel szemben sokakat meglepett azzal, hogy nagyon magas, 15%-os kamatlábat tart fenn, sőt, még szigorúbb hangot is megütött, miszerint szükség esetén akár tovább is emelhet reuters.com reuters.com. Brazília központi bankja 2025 közepén állította le a kamatemelési ciklust, amely 2024 óta 450 bázisponttal emelte a kamatokat reuters.com (Brazília korábban, 2023-ban csökkentett kamatot, de aztán az infláció makacssága miatt ismét emelt). A legutóbbi ülésen (2025. szeptember 17.) azt jelezték, hogy „hosszabb ideig tartják” – más szóval, várhatóan 2026 elejéig sem lesz kamatcsökkentés reuters.com. Ez Brazíliát kivétellé teszi – míg az amerikai Fed és a Banxico csökkentett, Brazília kitartott. Indoklásuk: az inflációs várakozások, különösen hosszabb távon, még nem rögzültek a 3%-os célon, és attól tartanak, hogy bármilyen korai lazítás az infláció újbóli megugrását okozhatja reuters.com. A brazil ingatlanpiacra gyakorolt azonnali hatás, hogy a hitel nagyon szűkös marad. A brazil jelzáloghitelek kamata a tizenpár százalékos tartományban van, ami sok potenciális lakásvásárló számára elérhetetlenül magas. A lakáseladások Brazíliában lassultak, az árnövekedés elhanyagolható (egyes régiókban reálértéken enyhe csökkenés is tapasztalható). A brazil építőipar meglehetősen feszült helyzetben van – sok fejlesztő, aki alacsonyabb kamatfeltételek mellett előre eladott lakásokat, most a magasabb finanszírozási és építési költségek miatt szorult helyzetbe került. Néhány kisebb fejlesztő csődbe ment vagy elhalasztotta projektjeit. A nagyobb cégek, amelyek hozzáférnek a tőkepiachoz (gyakran kötvények vagy részvények révén), átvészelik, de ők is kamatcsökkentésben reménykednek. Sajnos az elemzők, például az Inter Bank vezető közgazdásza szerint a jegybank „meglehetősen szigorú hangvétele” miatt 2025-ben nem valószínű kamatcsökkentés reuters.com. A legtöbb előrejelzés szerint Brazília csak 2026 közepén kezdhet kamatot csökkenteni, ha a dezinfláció folytatódik.Brazília fájdalma azonban magában hordozhatja a haszon magvait: ha végre fordul a helyzet, a felgyülemlett kereslet jelentős lehet. A brazil háztartások nem adósodtak el túlzottan (a hitel/GDP arány mérsékelt), és ha a kamat 15%-ról mondjuk 10%-ra csökkenne (ha ez a következő években megvalósul), az jelentősen javítaná a megfizethetőséget. Egyes befektetők már most pozíciót vesznek fel, olcsón vásárolnak földet vagy bajba jutott eszközöket, bízva a fellendülésben. Nemzetközi alapok is érdeklődnek – Brazília ingatlanrészvényei és REIT-jei mélyen diszkontált áron forognak, így vonzóak lehetnek, ha valaki hisz abban, hogy a fellendülés 12-18 hónapon belül bekövetkezik. Az optimizmus jele: a globális hitelminősítő intézetek kommentárjai szerint további Fed kamatcsökkentések és egy erősebb brazil valuta (a real idén ~13%-ot erősödött az amerikai dollárral szemben reuters.com) enyhíthetik az inflációt, ami arra utal, hogy Brazília álláspontja hamarabb enyhülhet, mint ahogy azt a kommunikációjuk sugallja.
Másutt Latin-Amerikában, Chile és Kolumbia korán kezdte a kamatcsökkentést. Chile jegybankja agresszívan csökkentette a kamatot 11,25%-ról körülbelül 8,5%-ra 2025 októberéig, mivel ott az infláció egy számjegyűre esett vissza. Chile ingatlanpiaca, amely korábban lehűlt, most kissé élénkül, mivel a jelzáloghitelek ismét olcsóbbá válnak. Kolumbia szintén 2025 közepén kezdte a csökkentést, 13,25%-os csúcsról; októberre már 11,25% körül volt, és várhatóan 2025 végére 10% alá csökken. Ez segített Kolumbia új lakáseladásainak, amelyek 2023-ban visszaestek, stabilizálódni.
Egy ország, ahol extrém a helyzet, Argentína – de Argentína esete atipikus. 100% feletti inflációval küzd, a peso az értéke kétharmadát elvesztette idén, és választások közelednek. Argentínában az ingatlanpiac USD-ben működik fedezetként, így Buenos Airesben az ingatlanárak dollárban többéves mélyponton vannak (néhány külföldi készpénzért vásárol ott olcsó lakásokat). A helyi aktivitás azonban gyakorlatilag befagyott, mert hitel nem létezik (senki sem vesz fel peso alapú jelzáloghitelt 150%-os kamatra!). Sokan kivárnak, hogy egy új kormány képes lesz-e dollárosítani vagy stabilizálni a gazdaságot, ami teljesen megváltoztathatja az argentin ingatlanpiacot. Ez talán 2026 története lesz.
Piaci teljesítmény és kilátások: Érdekes módon a pénzügyi piacok fellendülést jeleznek Latin-Amerikában 2025-ben. A brazil és mexikói tőzsdék jól teljesítettek, és a globális befektetők is felfigyeltek erre. Egy jelentés kiemelte, hogy a latin-amerikai piacok 2025 meglepetésnyertesei között voltak, a brazil Bovespa és a mexikói indexek jelentősen emelkedtek neworleanscitybusiness.com. Az ingatlanpiacon a globális REIT-ek (ingatlanbefektetési alapok) valójában felülteljesítették az amerikai REIT-eket idén neworleanscitybusiness.com, ami részben annak köszönhető, hogy a tengerentúlon (például Latin-Amerikában és Európa/Ázsia egyes részein) csökkennek a kamatok, míg az USA-ban továbbra is magasak. Sok latin-amerikai országban inflációhoz indexált bérleti díjakat/haszonbérleteket alkalmaznak, ami védte a pénzáramlást a magas infláció idején, és most, hogy csökken az infláció, ezeknek az ingatlantulajdonosoknak a trend feletti bevételei rögzítve vannak.
Például Mexikó ingatlanpiaca, különösen az ipari szektor, szárnyal a nearshoringnak köszönhetően. Az USA határán fekvő fő ipari folyosókban (Tijuana, Monterrey) a kihasználatlanság 2% alatt van, és a bérleti díjak kétszámjegyű százalékokkal emelkednek. Az amerikai fejlesztők helyi partnerekkel együttműködve hatalmas új parkokat építenek olyan bérlőknek, mint a Tesla (amely gigagyárat épít Nuevo Leónban) és más betelepülő gyártók. A lakóingatlanok terén a mexikói lakásfejlesztők (például akik belépő szintű otthonokat építenek a nagyvárosok körül) nehézségekkel küzdöttek a magas kamatkörnyezetben, de várhatóan fellendülnek az eladások, ahogy a jelzáloghitelek valamivel megfizethetőbbé válnak. Az állami lakásügynökségek (Infonavit stb.) is növelték a felvehető hitelösszeget, ami részben ellensúlyozza a magasabb kamatokat. A várható további kamatcsökkentések Mexikóban – egyes előrejelzések szerint a jegybanki alapkamat 2025 végére ~7%-ra vagy akár 6,5%-ra csökkenhet scotiabank.com banxico.org.mx – óvatos optimizmusra adnak okot, hogy 2024 és 2025 jobb lesz a lakáseladások szempontjából, mint 2023 volt.
Brazília kilátásai rövid távon visszafogottabbak a magas kamatok miatt. Ugyanakkor érdekes, hogy a brazil ingatlanfejlesztők részvényárfolyamai emelkedtek a várakozások miatt, hogy a jegybank végül engedni fog. Lula elnök kormánya is bejelentette egy új lakásprogram (Saját Otthonom, Saját Életem) újraindítását, amely támogatná a megfizethető lakhatást, ezzel munkát adva az építőknek és segítve az alacsony jövedelmű családokat, bár ez még kezdeti szakaszban van. Ha Brazília inflációja tovább csökken (jelenleg kb. 4,8%, és jövőre ~3,6%-ra várják reuters.com), nőni fog a nyomás a jegybankon a kamatcsökkentésre, ami lökést adhat az ingatlanszektornak.
Egyéb latin-amerikai piacok: Peruban a politikai instabilitás továbbra is jelen van, de Lima ingatlanpiaca stabil – Peru nem emelt annyit, így a jelzáloghitelek viszonylag olcsóbbak maradtak (~8%). Chile egy bizonytalan időszak után (alkotmányos átírás, nagyon magas kamatok) most javuló hangulatot tapasztal; Santiago lakásárai emelkednek, ahogy a hitelfelvételi költségek csökkennek. A kisebb piacok, mint Uruguay vagy Paraguay, gyakran a radar alatt maradnak, de például Paraguay Latin-Amerika feltörekvő csillagaként hirdeti magát gatewaytosouthamerica-newsblog.com, alacsony adókat és fiatal népességet kihasználva – Asunciónban mini fellendülés tapasztalható a modern lakótorony-építésekben, amelyeket argentin és brazil vevők finanszíroznak, akik stabilitást keresnek.
Szakértői kommentárok Latin-Amerikában gyakran a politika és az ingatlanpiac kölcsönhatására fókuszálnak. Például Mexikóban a jelenlegi kormányzat politikája a nagy infrastrukturális beruházásokat (mint a Maya vonat, új repülőterek) részesíti előnyben, amelyek új fejlesztési régiókat nyitnak meg, de némi nacionalista irányzat is megjelenik, ami aggasztja a külföldi befektetőket. Brazíliában Lula visszatérése kezdetben idegessé tette a piacokat, de nagyrészt tiszteletben tartotta a fiskális korlátokat, és a lakásprogramok támogatása valójában piackonform az ágazat számára. Egy regionális gazdasági áttekintés általános véleménye az volt, hogy Latin-Amerika „kitartó inflációval és lassuló növekedéssel küzd a globális bizonytalanság közepette”, ugyanakkor olyan országok, mint Mexikó, pozitív meglepetést okoztak, mivel a növekedési előrejelzéseket kissé felfelé módosították scotiabank.com (például Mexikó 2025-ös növekedési kilátásai javultak a globális lassulás ellenére). Ez a reziliencia jót tesz az ingatlanpiacnak, amely általában követi a gazdasági aktivitást.
Összefoglalva, Latin-Amerika ingatlanpiacát 2025 októberében óvatos optimizmus és eltérő kilátások jellemzik. A kézzelfogható fejlemények – mint például Mexikó kamatcsökkentései reuters.com, vagy Brazília kitartóan magas kamatai reuters.com, vagy Chile/Kolumbia korai lazítása – már előkészítik a terepet 2026-ra. Olyan piacok, mint Mexikó, fellendülőben vannak, amit a külső befektetések és a monetáris lazítás hajt. Brazília kivár, de ha fordul a kamatpálya, erős fellendülés jöhet. Azok a befektetők, akik korábban elkerülték a feltörekvő piaci ingatlanokat, most óvatosan visszatérnek, csábítja őket az alacsonyabb értékeltség és a csökkenő helyi kamatok kilátása (ami növeli az ingatlanok értékét). Az elemzők üzenete lényegében: figyeljünk Latin-Amerikára. Ahogy egy befektetési jegyzet frappánsan megfogalmazta: „Ne aludjunk el a latin-amerikai ingatlanpiacon – ha a kamatok esnek, nagyot ébredhet.” Már most is a globális REIT-indexek, amelyek ezeket a piacokat tükrözik, felülteljesítettek, ami arra utal, hogy az okos pénz már a fellendülésre pozícionál.
Források:
- Az amerikai lakáspiac trendjei és Selma Hepp kommentárja cotality.com cotality.com cotality.com
- A JPMorgan előrejelzése az amerikai lakáspiacról („befagyva 2025-ig, <3% növekedés”) rfsadvisors.com
- Amerikai irodai üresedési adatok (országosan 20,7%, SF 27,7%) reuters.com reuters.com
- EXPO REAL Európa felmérés eredményei (44% optimista, a kamatlábak és a bürokrácia a legfőbb aggodalmak, a lakás a legfontosabb eszköz) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
- Csehországi jelzáloghitel-kamat 4,91%-ra csökkent, 2 éves mélypont expats.cz
- Kínai ingatlanpiaci helyzet és elemzői felmérés (nincs fellendülés 2026/27-ig) reuters.com reuters.com
- Az RBI (India) 5,5%-on tartja a repo kamatot, támogatva a vásárlói hangulatot hindustantimes.com
- A Blackstone & ADIA Lunate 5 milliárd dolláros öbölbeli logisztikai vállalkozása reuters.com
- Jon Gray (Blackstone) idézete a GCC lendületéről reuters.com
- A Dar Global 1 milliárd dolláros Trump-projektje Dzsidában reuters.com reuters.com
- Dubaji ingatlanpiaci fellendülés 70%-kal (2019–2024) és a népesség megduplázásának terve reuters.com
- Kenya megfizethető lakhatási programja (100 ezer otthon) és Ruto idézete africanews.com africanews.com
- Dél-Afrika kamatcsökkentése 7,00%-ra, a legalacsonyabb 2022 óta reuters.com tradingeconomics.com
- Mexikó Banxico 7,5%-ra csökkent (legalacsonyabb 2022 óta) reuters.com
- Brazília 15%-on tartja a Selic-et, szigorú álláspont reuters.com reuters.com
- Amerikai kereskedelmi ingatlan sajtóközlemény (EZ Newswire) az irodai válságról reuters.com
- JLL Globális Kilátások 2025 (kínálathiányok, befektetői korai lépések) jll.com
- Reuters cikk a madridi épületomlásról (szaúdi alap tulajdonában) reuters.com reuters.com
- Reuters a kínai új lakásárak felméréséről reuters.com
- Reuters a Banxico kamatcsökkentéséről és inflációról reuters.com reuters.com
- Reuters az Expo Real trendindex sajtóközleményéről exporeal.net exporeal.net
- Prague expats hír a cseh jelzáloghitel kamatokról expats.cz
- Research Financial (Jack Reutemann) idézi a JPMorgant az amerikai lakáspiacról rfsadvisors.com
