Revolución Global en Bienes Raíces: Altas Tasas, Grandes Acuerdos y Señales de Recuperación (Resumen 7–8 de octubre de 2025)

Caída de la vivienda en EE. UU.: Las ventas de viviendas en Estados Unidos se mantienen en mínimos de varias décadas en medio de tasas hipotecarias superiores al 7%, con los precios nacionales de la vivienda apenas subiendo (~1,3% interanual a agosto) cotality.com cotality.com. Los precios medianos han bajado a alrededor de $400,000, mejorando ligeramente la asequibilidad cotality.com. Los analistas de JPMorgan advierten que el mercado permanecerá “prácticamente congelado hasta 2025” con crecimiento de precios por debajo del 3% rfsadvisors.com.
Cauto optimismo europeo: Una nueva encuesta en la principal feria inmobiliaria de Europa indica que el mercado podría haber “tocado fondo”, con el 44% de los actores del sector ahora optimistas y la confianza regresando lentamente exporeal.net. La vivienda sigue siendo la clase de activo más favorecida (75% de los inversores), superando ampliamente a oficinas o comercios exporeal.net. Sin embargo, las altas tasas de interés y la burocracia siguen siendo las principales preocupaciones para más del 90% de los encuestados exporeal.net. Cabe destacar que las tasas hipotecarias en algunas partes de Europa finalmente están bajando; por ejemplo, las tasas de préstamos hipotecarios en Chequia acaban de caer a un mínimo de 2 años (~4,91%) expats.cz.
La continua caída del sector inmobiliario en China: La recesión inmobiliaria de China persiste a pesar del apoyo de las políticas. Los precios de las viviendas nuevas se mantienen estables o con ligeros aumentos, pero los valores de reventa siguen cayendo reuters.com. Los analistas no esperan una verdadera recuperación al menos hasta finales de 2026 o 2027, aproximadamente medio año más tarde que las previsiones anteriores reuters.com. Los bajos ingresos de los hogares, el alto desempleo y un exceso de viviendas sin vender continúan deprimiendo el ánimo de los compradores reuters.com.
El auge y los megaproyectos en Oriente Medio: La región del Golfo está atrayendo inversiones masivas. Blackstone y Lunate de Abu Dabi acaban de lanzar una plataforma de 5 mil millones de dólares para bienes raíces logísticos (almacenes) en el Golfo, apostando por un auge en la demanda reuters.com. En Arabia Saudita, la promotora Dar Global anunció un proyecto de 1 mil millones de dólares “Trump Plaza” en Yeda, con residencias y oficinas de lujo – el segundo desarrollo con la marca Trump allí reuters.com. Mercados del Golfo como Dubái han experimentado un auge (los precios subieron ~70% en cuatro años) reuters.com, aunque se espera que una ola de nuevas construcciones modere esas ganancias en los próximos años.
Iniciativas de Vivienda en África: Las naciones africanas están abordando la escasez de viviendas en medio de una rápida urbanización. Kenia está construyendo 100,000 viviendas asequibles como parte de un programa nacional para combatir un déficit habitacional de 2 millones de unidades africanews.com. El presidente William Ruto está impulsando una coalición global para abordar la crisis de vivienda, calificándola como “demasiado grande para que cualquier país la resuelva por sí solo” africanews.com. En Sudáfrica, se vislumbra un alivio en las tasas de interés: el Banco de Reserva redujo las tasas a 7% (un mínimo no visto desde 2022) reuters.com tradingeconomics.com, lo que se espera que refuerce la confianza de los compradores tras años de endurecimiento.
Latinoamérica Divergente: Las tendencias inmobiliarias en América Latina reflejan condiciones económicas mixtas. México ha comenzado a recortar las tasas para estimular el crecimiento: el banco central acaba de reducir su tasa de referencia a 7.5%, el nivel más bajo desde 2022 reuters.com, lo que debería aliviar los costos hipotecarios. En contraste, Brasil sigue lidiando con costos de endeudamiento altísimos; su banco central mantiene la tasa Selic en 15% (un máximo de 20 años), y ha señalado que no habrá recortes probables hasta bien entrado 2025 debido a la inflación persistente reuters.com reuters.com. Esto ha mantenido el mercado inmobiliario de Brasil deprimido, incluso cuando las acciones y FIBRAs latinoamericanas se han recuperado en 2025 ante la esperanza de un eventual alivio.
Nerviosismo en el sector inmobiliario comercial: Los mercados de oficinas en todo el mundo siguen bajo presión debido al trabajo remoto y al aumento de los costos de financiamiento. La vacancia de oficinas en EE. UU. alcanzó un récord de aproximadamente 20.7% a mediados de 2025 reuters.com, un cambio sísmico que obliga a propietarios y ciudades a reconsiderar los usos de los edificios vacíos. Grandes centros como San Francisco están viendo vacancias de oficinas superiores al 25% reuters.com. En contraste, el sector inmobiliario industrial y logístico es un punto relativamente positivo a nivel global, como lo demuestran las grandes inversiones en almacenes (como la empresa conjunta de Blackstone en el Golfo) y los centros de datos, que siguen experimentando escasez de oferta en muchas regiones jll.com.
Perspectiva – Esperanza cautelosa: Las previsiones sugieren un camino accidentado pero en mejora. El sentimiento en Europa se está volviendo positivo, y la vivienda en EE. UU. podría reequilibrarse lentamente si las tasas hipotecarias bajan un poco. “Una mayor asequibilidad ha proporcionado un alivio muy necesario”, señala un economista del sector vivienda en EE. UU., con compradores que gradualmente están regresando a medida que los precios se estabilizan y el inventario crece cotality.com. Aun así, se espera que cualquier recuperación sea gradual y desigual. En China y otros mercados débiles, la confianza podría no regresar durante años reuters.com. Sin embargo, en todo el mundo, los actores inmobiliarios se están adaptando: desde gobiernos que recortan tasas o burocracia hasta desarrolladores que reconvierten propiedades, sembrando las semillas para el próximo ciclo alcista en el mercado inmobiliario.

Panorama macroeconómico global: tasas, inflación y vientos cruzados económicos

En todo el mundo, las altas tasas de interés y la inflación han sido la historia macroeconómica definitoria que impacta al sector inmobiliario en 2025. Tras agresivas subidas de tasas en los últimos dos años para controlar la inflación, los bancos centrales ahora están trazando caminos diferentes:

Estados Unidos (Reserva Federal): La Reserva Federal de EE. UU. solo recientemente ha comenzado a señalar alivio. Después de alcanzar un máximo de más del 7% a principios de este año, las tasas hipotecarias a 30 años siguen cerca de máximos de varias décadas, manteniendo el endeudamiento caro para los compradores de vivienda. Hay señales tempranas de que el ciclo de endurecimiento de la Fed está terminando; de hecho, la Fed incluso realizó un pequeño recorte de tasas en septiembre de 2025, el primero en este ciclo, ya que la inflación disminuyó. Pero se espera que las tasas permanezcan elevadas hasta 2025, manteniendo la presión sobre la asequibilidad de la vivienda. Esta postura de “altas por más tiempo” es una de las principales razones por las que JPMorgan Research predice que el mercado inmobiliario de EE. UU. se mantendrá “en gran medida congelado” durante el próximo año rfsadvisors.com, con solo un tibio crecimiento de precios (del orden del 3% o menos).
Europa (BCE y otros): El Banco Central Europeo también había subido las tasas bruscamente, y aunque aún no ha comenzado a recortar, el continente está viendo alivio temprano a través de tasas de mercado más bajas. En Europa Central, por ejemplo, las ofertas hipotecarias promedio en Chequia acaban de caer por debajo del 5% por primera vez desde mediados de 2022 expats.cz. Esto refleja la anticipación de que algunos responsables políticos europeos pronto flexibilizarán. Algunos ya se han movido: el banco central de Polonia sorprendió a los mercados con un gran recorte de tasas en septiembre, con el objetivo de reactivar el crecimiento. Sin embargo, en el núcleo de la Eurozona, las tasas siguen siendo altas y las condiciones crediticias, estrictas. La inflación se ha moderado, pero no lo suficiente como para declarar la victoria, por lo que los prestatarios inmobiliarios europeos aún no están fuera de peligro. La noticia más alentadora es que la economía europea ha demostrado ser resiliente –evitando la recesión hasta ahora– lo que, combinado con tasas en su punto máximo, está mejorando el sentimiento en los mercados inmobiliarios.
Asia-Pacífico: El panorama es mixto. El banco central de China ha estado recortando tasas y flexibilizando las reglas hipotecarias en un intento de rescatar su sector inmobiliario en declive, pero hasta ahora las medidas no han logrado revertir la situación. India, en contraste, pausó su flexibilización tras recortes anteriores; el 1 de octubre el Banco de la Reserva de la India mantuvo su tasa repo en 5.5% hindustantimes.com, optando por la estabilidad durante la temporada festiva. Los desarrolladores inmobiliarios indios recibieron con agrado las tasas estables, señalando que esto mantiene las EMI de préstamos hipotecarios (pagos mensuales) bajo control y apoya el sentimiento de los compradores hindustantimes.com. Otras economías asiáticas como Japón siguen siendo entornos de tasas ultra bajas, mientras que países como Australia han visto enfriarse significativamente sus mercados de vivienda bajo tasas más altas (aunque allí, también, el pico podría haber pasado). En toda Asia-Pacífico, las condiciones macroeconómicas van desde el dilema de estímulo versus recesión de China hasta el crecimiento constante del sudeste asiático y el gasto en infraestructura (por ejemplo, Singapur está organizando importantes foros sobre inversión en activos reales laotiantimes.com, y Vietnam sigue atrayendo acuerdos de desarrollo hotelero y de resorts).
Medio Oriente y África: Los estados del Golfo ricos en petróleo tienen monedas vinculadas al dólar estadounidense, lo que significa que sus tasas de interés han seguido en general los aumentos de la Fed. Esto encareció el financiamiento en lugares como Arabia Saudita y los Emiratos Árabes Unidos durante el último año. Aun así, los fuertes ingresos petroleros y el gasto gubernamental (por ejemplo, los proyectos de Visión 2030 de Arabia Saudita) han mantenido el sector inmobiliario de la región en auge. Los bancos del Golfo siguen siendo líquidos y están dispuestos a prestar para los proyectos adecuados, especialmente porque la inflación en la región está relativamente contenida. En África, muchas economías enfrentaron tasas de interés en alza en los últimos años mientras luchaban contra la debilidad de la moneda y la inflación. Ahora hay señales de alivio: por ejemplo, el banco central de Nigeria recortó su tasa de política en 50 puntos básicos a 27% en septiembre (todavía extremadamente alta, pero un primer paso a la baja), y los rendimientos de los bonos del gobierno nigeriano han comenzado a caer en respuesta proshare.co proshare.co. Sudáfrica también ha podido empezar a flexibilizar: el Banco de Reserva de Sudáfrica bajó su tasa repo a 7.0% en julio de 2025 reuters.com tradingeconomics.com, citando mejores perspectivas de inflación. Una menor inflación y la estabilización de las monedas en varias naciones africanas podrían hacer que el crédito sea gradualmente más accesible para el desarrollo inmobiliario, aunque persisten desafíos como las altas primas de riesgo.

En general, el contexto macroeconómico es de transiciones tentativas: de un endurecimiento a una flexibilización (selectiva), de la volatilidad de la era pandémica a condiciones más normalizadas. El crecimiento económico más lento en 2025 es una preocupación – el FMI proyecta un crecimiento global de alrededor del 3,3%, por debajo del promedio de 3,7% de 2000–2019 – pero no un colapso. Muchas economías están evitando la recesión, y este crecimiento modesto junto con la desaceleración de la inflación es exactamente lo que los mercados inmobiliarios necesitan para encontrar estabilidad. La conclusión: los costos de endeudamiento deberían disminuir gradualmente durante el próximo año en muchas regiones (con Norteamérica y Europa un poco rezagadas respecto a Asia y LatAm en el ciclo), proporcionando un viento a favor para los mercados inmobiliarios, si la inflación se mantiene bajo control.

Norteamérica: La recesión de la vivienda persiste, los mercados comerciales se revalorizan

Estados Unidos – Vivienda: El mercado de la vivienda en EE. UU. sigue sintiendo el enfriamiento provocado por las altas tasas de interés. Hasta principios de octubre, las tasas hipotecarias fijas a 30 años rondan el 7%–7.5%, niveles no vistos en dos décadas, lo que ha dejado fuera a muchos posibles compradores. En consecuencia, el volumen de ventas de viviendas se ha mantenido cerca de mínimos históricos – aproximadamente 4 millones de ventas anualizadas, una fuerte caída respecto al auge durante la pandemia. “El mercado de la vivienda está en una fase de reequilibrio lento”, explica Selma Hepp, economista jefe de la firma de datos inmobiliarios Cotality, señalando que la actividad de ventas sigue en mínimos de varias décadas cotality.com. Con pocos compradores, la apreciación de precios se ha estancado: los precios nacionales de la vivienda subieron solo alrededor de 1.3% en el último año (ago 2024 a ago 2025) cotality.com, lo que, después de la inflación, significa que los precios reales en realidad cayeron. En muchos mercados anteriormente calientes (desde el Sun Belt hasta el Mountain West), los precios están bajando año tras año, mientras que algunos mercados en el noreste y el medio oeste aún muestran modestas ganancias.

Por el lado de la oferta, el inventario de viviendas en venta ha aumentado desde mínimos extremos, dando a los compradores un poco más de opciones. El precio medio de la vivienda en EE. UU. incluso ha bajado ligeramente a $400,000 cotality.com. Eso, combinado con una reciente caída en las tasas hipotecarias desde su punto máximo, ha mejorado la asequibilidad “a su nivel más favorable desde 2022”, dice Hepp cotality.com. Ella señala que esto “proporcionó un alivio muy necesario” y ha llevado a un aumento tentativo en las solicitudes de hipotecas y el interés de los compradores cotality.com. Esencialmente, algunos compradores están reingresando al mercado a medida que se adaptan a la nueva normalidad de hipotecas al 7%. Las viviendas permanecen más tiempo en el mercado y los vendedores están bajando los precios con más frecuencia para concretar ventas, lo que da a los compradores restantes un poco más de poder de negociación este otoño (un cambio marcado respecto al frenético mercado de vendedores de 2021).

Aun así, el sentimiento general es de cautela. Muchos propietarios están “atrapados” con hipotecas a tasas ultrabajas de años anteriores y no están dispuestos a vender y comprar de nuevo a tasas más altas, lo que mantiene la oferta limitada. La nueva construcción ha ayudado un poco con el suministro, pero los constructores también enfrentan costos elevados de financiamiento y construcción. Las previsiones de los expertos reflejan la cruda realidad: J.P. Morgan proyecta que el mercado inmobiliario de EE. UU. permanecerá en gran medida congelado hasta 2025, con solo un crecimiento de precios moderado (≈3% o menos) y ventas persistentemente débiles rfsadvisors.com. En otras palabras, una recuperación generalizada del sector inmobiliario en EE. UU. puede que no llegue hasta que las tasas de interés bajen de manera más significativa, lo que la mayoría espera para la segunda mitad de 2025 o en 2026.

Estados Unidos – Comercial: En el sector inmobiliario comercial, EE. UU. está atravesando una dolorosa revalorización y reestructuración, especialmente en el sector de oficinas. El trabajo remoto e híbrido ha reducido permanentemente la demanda de espacio de oficinas, y las cifras son sorprendentes: la tasa nacional de vacancia de oficinas alcanzó el 20,7% en el segundo trimestre de 2025, la más alta registrada reuters.com. Para ponerlo en perspectiva, antes de la pandemia la vacancia de oficinas era de alrededor del 12%. Las grandes ciudades son las más afectadas: San Francisco ahora tiene una tasa de vacancia de oficinas del 27,7% (frente a ~8% en 2019) reuters.com, y otros centros de negocios como Nueva York y Chicago también presentan vacancias superiores al 20%. Este exceso de oficinas vacías está golpeando las finanzas de los propietarios (los ingresos por alquiler han caído, mientras que los préstamos son más difíciles de refinanciar a tasas más altas) e incluso afecta los presupuestos municipales que dependen de los impuestos a la propiedad. Como resultado, hay una ola de devaluaciones de edificios de oficinas, incumplimientos hipotecarios y desarrolladores que abandonan torres de oficinas antiguas.

La respuesta de la industria ha sido doble: conversión y consolidación. Los desarrolladores en algunas ciudades están apresurándose para convertir oficinas obsoletas en apartamentos u otros usos. Un récord de aproximadamente 150 millones de pies cuadrados de oficinas en EE. UU. está en alguna etapa de conversión a uso residencial o mixto en lo que va de este año reuters.com reuters.com. No es fácil: los altos costos y los obstáculos de zonificación significan que solo una fracción de los edificios son aptos para la conversión, pero es una de las pocas vías para crear valor a partir de activos varados. La otra tendencia es una “fuga hacia la calidad”: las empresas que arriendan se concentran en los edificios más nuevos y de mayor calidad, con excelentes comodidades. Los edificios de oficinas antiguos de Clase B/C están sufriendo vacancias desproporcionadas, mientras que las oficinas de Clase A en ubicaciones privilegiadas están teniendo un poco más de éxito (algunas incluso están casi totalmente arrendadas). Esta bifurcación significa que las oficinas y laboratorios modernos aún logran rentas sólidas, mientras que las oficinas de la década de 1980 podrían quedar vacías sin renovaciones masivas.

Fuera de las oficinas, otros segmentos de bienes raíces comerciales en Norteamérica muestran un panorama mixto. Los edificios multifamiliares habían sido muy sólidos (alzas en rentas, baja vacancia), pero las rentas se han estabilizado en muchas ciudades a medida que la nueva oferta finalmente alcanza la demanda y los propietarios compiten por inquilinos. El sector inmobiliario comercial minorista (centros comerciales, malls) se está recuperando de manera desigual: las calles comerciales de alto nivel y los centros suburbanos bien ubicados están funcionando bien ya que el gasto del consumidor es estable, pero los centros comerciales más débiles siguen perdiendo tiendas (el efecto del comercio electrónico). Las propiedades industriales y logísticas siguen siendo el segmento destacado: con el auge del comercio electrónico y las cadenas de suministro tensionadas, los almacenes y centros de distribución están en alta demanda. Incluso cuando el crecimiento económico se ha desacelerado, se siguen firmando grandes contratos logísticos. Por ejemplo, este año se han concretado acuerdos importantes como un arrendamiento de casi 1 millón de pies cuadrados en Carolina del Sur por parte de una empresa logística, y un arrendamiento de almacén de 885,000 pies cuadrados en el Reino Unido, lo que demuestra cuán robusta es la demanda global de espacio industrial jll.com jll.com. Las tasas de vacancia de almacenes en EE. UU. siguen siendo bastante bajas, y el crecimiento de rentas para instalaciones logísticas ha sido fuerte en los principales centros (aunque se está moderando a medida que se construyen más almacenes). Esta divergencia dentro de los bienes raíces comerciales – oficinas débiles, sector industrial fuerte, comercio minorista mixto y apartamentos estables – está llevando a los inversionistas a rotar sus carteras. De hecho, el capital que huyó del problemático sector de oficinas se está redirigiendo a almacenes, apartamentos, laboratorios de ciencias de la vida, centros de datos y otros segmentos con mejores perspectivas.

Canadá: Al norte de la frontera, el mercado inmobiliario de Canadá suele reflejar las tendencias de EE. UU. con algunas variaciones. La vivienda canadiense experimentó una caída a principios de 2025, ya que las rápidas subidas de tasas del Banco de Canadá (que llevaron las tasas hipotecarias por encima del 5–6% en Canadá) redujeron la asequibilidad. Para este otoño, los precios nacionales de la vivienda han bajado aproximadamente 3–4% interanual nesto.ca – una corrección modesta tras el gran aumento durante 2020–2022. Mercados como Toronto y Vancouver, que estaban extremadamente sobrecalentados, experimentaron caídas de precios y muchas menos ventas en el último año. Sin embargo, con el Banco de Canadá pausando los aumentos de tasas y los compradores adaptándose, la actividad está repuntando nuevamente en algunos mercados. El precio promedio de la vivienda en Vancouver en septiembre estuvo prácticamente estable (+0,1% interanual) wowa.ca, lo que sugiere que la corrección allí podría haber tocado fondo. El inventario en Canadá sigue siendo limitado (un problema crónico debido a la lenta construcción de viviendas y la alta inmigración), por lo que si las tasas de interés se estabilizan o bajan en 2024, muchos analistas esperan que la vivienda canadiense se recupere con bastante rapidez. Mientras tanto, los inquilinos enfrentan tasas de vacancia muy bajas y alquileres en alza, lo que lleva las preocupaciones sobre la asequibilidad al centro del debate político en Canadá.

En el sector comercial, las oficinas y el comercio minorista en Canadá enfrentan los mismos desafíos que en EE. UU., aunque las principales ciudades canadienses (Toronto, Vancouver, Montreal) tienen tasas de vacancia de oficinas algo más bajas que sus contrapartes estadounidenses. Un diferenciador: los grandes centros urbanos de Canadá continúan atrayendo flujos de población (incluidos migrantes internacionales), lo que respalda la demanda de apartamentos e incluso de servicios en el centro. El sector inmobiliario industrial en Canadá está en auge al igual que en EE. UU., con Toronto y Vancouver teniendo cada una menos del 2–3% de vacancia industrial, entre las más bajas de Norteamérica. En general, los inversores ven el sector inmobiliario canadiense como una historia de dos mundos: las propiedades residenciales e industriales siguen siendo relativamente resilientes y demandadas, mientras que las propiedades de oficinas y comercios minoristas antiguos están bajo presión. Las tasas de capitalización (rendimientos de inversión) han subido en todos los sectores debido a los mayores índices de referencia de interés, lo que ha reducido el valor de las propiedades en papel, pero hay mucho capital esperando al margen a una señal más clara de que las tasas han alcanzado su punto máximo para volver a entrar al mercado.

Europa: Destellos de recuperación en medio de tasas altas y nuevas prioridades

El sentimiento toca fondo: El mercado inmobiliario europeo entró en 2025 con una nota pesimista: los precios eran débiles en muchos países, los volúmenes de inversión se habían desplomado y el aumento de las tasas de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) (ahora en su nivel más alto en décadas) enfrió drásticamente lo que fue un mercado muy activo en 2021. Sin embargo, a medida que avanzamos en octubre de 2025, hay signos crecientes de que Europa podría haber tocado fondo y está comenzando a estabilizarse. En EXPO REAL – la conferencia inmobiliaria más grande del continente, celebrada del 6 al 8 de octubre en Múnich – una encuesta de tendencias entre miles de participantes de la industria encontró que el 44% ahora se siente “optimista” sobre el mercado inmobiliario internacional de cara al futuro, frente al 22% “cauteloso” y el resto neutral exporeal.net. Hace apenas un año, el pesimismo era mucho más generalizado. “El índice de tendencias actual muestra que hemos tocado fondo y la confianza está regresando gradualmente”, dijo Stefan Rummel, CEO de Messe München, que organiza la Expo, y agregó que a pesar de los desafíos actuales, el mercado parece estar volviendo lentamente a la normalidad exporeal.net.

¿Qué hay detrás de este optimismo cauteloso? Por un lado, los valores de las propiedades se han corregido significativamente en Europa desde 2022, especialmente en el sector inmobiliario comercial. En algunos mercados, los precios de oficinas y comercios han caído un 20% o más desde su punto máximo, e incluso los activos “core” (como oficinas prime en París o Frankfurt) vieron aumentar los rendimientos y caer los precios alrededor de un 10–15%. Esta reevaluación, aunque dolorosa para los propietarios, significa que gran parte de la burbuja ha desaparecido: los compradores y vendedores pueden volver a ponerse de acuerdo en los precios. De hecho, se espera que la actividad de transacciones repunte tras la sequía de los últimos 12 meses, ya que los inversores oportunistas buscan gangas. Otro factor es la expectativa de que las condiciones de financiación mejorarán: la inflación en Europa ha estado descendiendo, y muchos creen que el BCE está en o cerca de su tasa máxima (actualmente la tasa de depósito ~4%). Si la inflación sigue bajando, el BCE incluso podría recortar tasas en 2024. Además, algunos países europeos están proporcionando apoyo específico – por ejemplo, Alemania ha lanzado programas para subsidiar la construcción de viviendas y reformas ecológicas, y está discutiendo formas de reducir las trabas burocráticas (una de las principales quejas del sector – el 79% de los encuestados en Expo Real pidió “menos burocracia” para ayudar al mercado exporeal.net).

Ganadores y perdedores – Tipos de activos: La encuesta europea también destacó dónde ven los inversores la mayor oportunidad a futuro. Por segundo año, la vivienda es la clase de activo mejor valorada en términos de atractivo exporeal.net. Alrededor del 75% de los encuestados nombraron el residencial (multifamiliar, etc.) como un enfoque clave, lo que refleja la crónica escasez de vivienda en Europa y la relativa estabilidad de los activos residenciales incluso en recesiones. Después de la vivienda, las “propiedades de cuidado” (como salud, residencias de mayores) y los centros de datos fueron altamente valorados (más del 60% cada uno) exporeal.net, lo que indica sectores de crecimiento ligados al envejecimiento demográfico y la infraestructura digital. La logística/almacenes también obtuvo buenos resultados (47%). Por otro lado, los segmentos tradicionales de hostelería, oficinas y comercios están fuera de favor: cada uno atrajo el interés de solo ~10% de los encuestados exporeal.net. Esto no significa que esos sectores estén muertos en Europa, pero los inversores son muy selectivos: las oficinas de nueva generación (especialmente los edificios energéticamente eficientes con excelentes servicios) en ubicaciones privilegiadas aún pueden tener éxito, pero las oficinas o centros comerciales antiguos se ven con cautela.

Diferencias regionales: Europa no es monolítica: las condiciones varían según el país y la región. Hasta ahora, en 2025, el sur de Europa (como España, Portugal) se ha mantenido relativamente bien; la inversión extranjera en resorts, hoteles y apartamentos de alquiler se mantuvo bastante robusta, impulsada por el fuerte turismo y los expatriados. El norte de Europa (Escandinavia, Alemania, Países Bajos) experimentó una corrección más pronunciada, en parte porque estos mercados habían tenido grandes subidas y muchos inversores altamente apalancados que ahora están presionados por las tasas. Cabe destacar que la encuesta de Expo Real encontró que la confianza en el mercado estadounidense ha caído entre los europeos (solo el 45% ahora ve a EE. UU. como importante para la inversión futura, frente al 66% de hace un año), mientras que Europa sigue siendo la principal opción y la región de Asia-Pacífico saltó al segundo lugar con un 64% de favorabilidad exporeal.net. Esto sugiere que el capital europeo puede quedarse más cerca de casa o incluso pivotar hacia Asia en lugar de buscar oportunidades en el incierto mercado estadounidense. Dentro de Europa, Europa Occidental (Francia, Alemania, Reino Unido, etc.) sigue siendo vista como la región principal (84% de importancia) sobre Europa Central/Oriental.

Desafíos – Tasas y Costos: La perspectiva cautelosamente optimista no ignora los enormes desafíos que aún existen. Prácticamente todos en la industria coinciden en que las tasas de interés son el problema número uno. La encuesta de la Expo mostró que un impresionante 94% de los encuestados calificó la política de tasas de interés como “muy importante” o “importante” para las perspectivas del mercado exporeal.net. Las tasas afectan no solo el costo de las hipotecas para los compradores de vivienda (lo que reduce la demanda), sino también la viabilidad de nuevos desarrollos: muchos proyectos ya no son rentables con financiamiento al 5%–6% en lugar del 1%–2% de hace unos años. Esto ha provocado una fuerte caída en la actividad de construcción. Por ejemplo, los inicios de vivienda en Alemania han caído drásticamente en 2023–2025, y el país se prepara para un déficit en sus ambiciosos objetivos de vivienda nueva. Los desarrolladores de toda Europa están presionando para recibir ayuda: cuando se les preguntó cómo mejorar la situación, el 79% dijo “reducir la burocracia” (para agilizar las aprobaciones), el 64% quería un mejor acceso al capital (por ejemplo, garantías de préstamos gubernamentales), y muchos enfatizaron la reducción de impuestos o estándares de construcción para bajar los costos exporeal.net exporeal.net. Los costos de construcción se dispararon en 2021–22 debido a problemas en la cadena de suministro e inflación; se han enfriado un poco, pero construir un proyecto hoy en Europa sigue siendo significativamente más caro que hace unos años, por lo que la nueva oferta de vivienda está limitada justo cuando más se necesita.

Puntos Brillantes: A pesar de los obstáculos, ciertos sectores inmobiliarios en Europa están prosperando. Un ejemplo es el sector de apartamentos en alquiler en las grandes ciudades. Las altas tasas de interés han incrementado irónicamente la demanda de alquileres (ya que menos personas pueden comprar), manteniendo la ocupación y las rentas fuertes para las propiedades multifamiliares gestionadas profesionalmente. En algunas ciudades alemanas y francesas, los alquileres alcanzaron máximos históricos en 2025 incluso cuando los precios de compra bajaron. Eso hace que la inversión residencial sea atractiva para inversores a largo plazo como los fondos de pensiones. El sector inmobiliario logístico es otro punto brillante: el cambio hacia el comercio electrónico y la necesidad de almacenes modernos cerca de los centros de población significa que las tasas de vacancia para espacios logísticos prime son extremadamente bajas (a menudo por debajo del 5%), y los desarrolladores siguen viendo inquilinos esperando por cualquier nuevo almacén construido. Los rendimientos logísticos paneuropeos se han comprimido en los últimos años, pero el crecimiento de los alquileres compensa parte del dolor de las tasas de interés. Además, sectores alternativos como laboratorios de ciencias de la vida, residencias estudiantiles y centros de datos en Europa se benefician de impulsores estructurales de demanda y están en la mira de los inversores. La escasez de capacidad de centros de datos, por ejemplo, ha dado lugar a grandes proyectos en Londres, Frankfurt, Dublín y otros centros; estas propiedades a menudo aseguran contratos de arrendamiento con grandes empresas tecnológicas incluso antes de que comience la construcción.

Caso ejemplar – Reino Unido y Francia: El Reino Unido, que comenzó a subir las tasas antes y ha tenido una de las correcciones inmobiliarias más pronunciadas entre las principales economías, muestra señales tentativas de estabilización. Los precios de las viviendas en Londres han caído aproximadamente un 4–5% respecto al año pasado, y más en términos reales al considerar la inflación. Las consultas de compradores están aumentando lentamente, ya que esperan que el Banco de Inglaterra esté cerca de terminar de subir las tasas. Algunas previsiones sugieren que los precios de la vivienda en el Reino Unido tocarán fondo en 2024. Mientras tanto, el mercado de alquiler en el Reino Unido está extremadamente ajustado, lo que ha llevado al gobierno a considerar políticas para aumentar la oferta de alquileres y la construcción de viviendas. En Francia, los mercados inmobiliarios han estado más tranquilos: París experimentó leves caídas de precios y disminución en el volumen de transacciones, pero no ha habido un colapso severo. Sin embargo, las nuevas normas de préstamos y las tasas más altas han dificultado mucho que, especialmente los compradores primerizos, obtengan hipotecas en Francia, lo que ejerce presión sobre el segmento inferior del mercado. El gobierno francés ha respondido con programas para ayudar a los compradores y para renovar el parque de viviendas antiguo (Francia está impulsando fuertemente la eficiencia energética, lo que a su vez está impulsando un segmento de inversión inmobiliaria: la modernización de edificios para cumplir con los nuevos estándares).

Un evento imprevisto: Un hecho destacado (y trágico) durante este periodo fue el colapso de un edificio en Madrid, España el 7 de octubre de 2025. La estructura de seis pisos, un edificio de oficinas de los años 60 que estaba siendo renovado en un hotel de lujo, se derrumbó repentinamente durante las obras, causando la muerte de cuatro personas reuters.com reuters.com. El incidente conmocionó a España y generó preguntas sobre la seguridad de los edificios y la supervisión de las renovaciones. Curiosamente, la propiedad pertenecía a un fondo inmobiliario con sede en Arabia Saudita (RSR) especializado en hoteles de alta gama en España y Portugal reuters.com. Las autoridades municipales de Madrid revelaron que el edificio había fallado inspecciones previas y estaba clasificado con condiciones estructurales “desfavorables” reuters.com. Este evento puso de relieve dos cosas: primero, los riesgos en el impulso europeo por renovar y reutilizar edificios antiguos (una parte clave para rejuvenecer los centros urbanos y cumplir objetivos de sostenibilidad, pero que debe hacerse con cuidado); y segundo, la influencia continua de inversores internacionales (como fondos de Oriente Medio) en el sector inmobiliario europeo. Aunque este trágico colapso es un caso aislado, ha llevado a promotores y reguladores de toda Europa a revisar la integridad estructural de los edificios antiguos que se transforman para nuevos usos. Es un recordatorio serio de que el desarrollo inmobiliario conlleva responsabilidades de seguridad incluso en medio de la prisa por modernizar.

De cara al futuro en Europa, la narrativa clave es una de ajuste e innovación. El mercado está buscando activamente un nuevo equilibrio en un mundo de tasas más altas. Los expertos predicen que la vivienda liderará la recuperación una vez que los costos de financiamiento disminuyan – la demanda de personas que necesitan viviendas no deja de crecer, después de todo – pero podría requerir apoyo gubernamental y soluciones creativas (como más construcción modular o asociaciones público-privadas) para cerrar la brecha de asequibilidad. Es probable que el sector inmobiliario comercial experimente una “supervivencia del más apto”: las mejores ubicaciones y propiedades eventualmente recuperarán valor, mientras que las obsoletas podrían necesitar ser reconvertidas o se negociarán con grandes descuentos. Por ahora, los actores inmobiliarios de Europa se muestran cautelosamente optimistas, manteniendo un ojo atento al BCE y a los datos de inflación, y muchos se están posicionando para un repunte a finales de 2024 o 2025. Como bromeó un veterano de la industria en la Expo de Múnich: “Ha sido un camino difícil, pero si tienes liquidez y paciencia, el próximo año podría presentar la oportunidad de compra de la década.”

Asia-Pacífico: Los problemas de China, la estabilidad de India y un panorama regional mixto

China – Gigante en apuros: En ningún lugar la historia inmobiliaria a finales de 2025 es más dramática que en China, la segunda economía más grande del mundo. El mercado inmobiliario chino, que para 2021 había alcanzado una escala sin precedentes (representando aproximadamente una cuarta parte del PIB de China en su punto máximo) reuters.com, sigue en una prolongada recesión. El problema comenzó con la crisis de liquidez de grandes promotoras como Evergrande y Country Garden en 2021–2023, y desde entonces se ha convertido en una pérdida de confianza más amplia entre los compradores de viviendas. En octubre de 2025, los precios de las viviendas nuevas en China siguen cayendo en muchas ciudades. Una encuesta privada mostró que los precios en septiembre subieron solo 0,09% respecto al mes anterior, más lento que el aumento de agosto, y los precios de reventa (viviendas de segunda mano) siguen bajando (~0,7% de caída mensual) reuters.com. En resumen, no ha habido una recuperación significativa: los precios y los volúmenes de ventas siguen en niveles bajos, y el inventario sin vender de apartamentos nuevos sigue siendo muy alto en muchas regiones.

El gobierno chino y el banco central han intentado una serie de medidas de apoyo: recortar las tasas hipotecarias, reducir los requisitos de pago inicial, flexibilizar las restricciones de compra en las grandes ciudades e incluso lanzar un programa de renovación urbana para absorber el exceso de oferta reuters.com. Estas políticas han proporcionado algunos repuntes temporales (por ejemplo, después de que algunas grandes ciudades relajaron las reglas de compra de viviendas en septiembre, hubo un breve aumento en las consultas y transacciones), pero el impacto general ha sido limitado. La confianza del consumidor es difícil de recuperar después de ver a los promotores detener la construcción de viviendas pre-vendidas y a algunas empresas incumplir con sus deudas. Muchos hogares chinos ya poseen una o más propiedades y ahora están más enfocados en pagar sus deudas que en comprar viviendas adicionales, especialmente porque el crecimiento económico se ha desacelerado y el desempleo juvenil es alto.

De manera crucial, los analistas ahora creen que la recuperación de la vivienda en China tomará más tiempo de lo que se pensaba. Una encuesta de Reuters a expertos a finales de septiembre encontró consenso en que los precios de la vivienda no se estabilizarán hasta al menos la segunda mitad de 2026, o incluso 2027 reuters.com – lo que es alrededor de 6 meses más tarde de lo que esos mismos analistas predijeron apenas un trimestre antes. Esa revisión pesimista muestra cuán arraigado está el malestar. A medida que las ventas de propiedades siguen siendo débiles, los ingresos por ventas de terrenos para los gobiernos locales han caído, la actividad de construcción es anémica y los efectos colaterales están afectando a la economía china en general. Hay algunas notas positivas: las autoridades chinas han intensificado el estímulo de otras maneras (como el gasto en infraestructura), y el Banco Mundial revisó recientemente al alza la previsión de crecimiento del PIB de China para 2025 al 4,8% icis.com, en parte por las expectativas de que lo peor del lastre inmobiliario disminuirá para el próximo año. Y, de hecho, hay “leves señales de estabilización” – por ejemplo, un índice privado de 100 ciudades mostró un pequeño aumento del 0,3% en los precios de la vivienda en mayo reuters.com, uno de los primeros incrementos en más de medio año. Pero estas mejoras son extremadamente frágiles. Como dijo un economista, no se espera una recuperación generalizada en 2025 conference-board.org; en el mejor de los casos, China podría detener la hemorragia en el sector inmobiliario a finales de 2025 y ver una recuperación suave a partir de entonces, suponiendo que se implementen más estímulos (como recortes de tasas de interés o incluso algún tipo de rescate para los promotores en problemas).

En respuesta a esta agitación, los compradores de vivienda e inversores chinos han modificado su comportamiento. Más personas prefieren viviendas nuevas ya construidas (para evitar el riesgo de no finalización) o viviendas de segunda mano, en lugar de comprar sobre plano a promotores con finanzas inciertas. El gobierno ha alentado a los bancos a extender préstamos para asegurar que los proyectos detenidos se terminen, con el fin de reconstruir la confianza. También hay un cambio notable en la migración: algunos jóvenes chinos están optando por alquilar o mudarse a ciudades más baratas en lugar de esforzarse por comprar en ciudades de primer nivel como Pekín o Shenzhen a los precios actuales. El sector inmobiliario de lujo y alta gama en China, sin embargo, ha mantenido mejor su valor, especialmente en Pekín/Shanghai, donde los compradores adinerados se ven menos afectados por el aumento de las tasas hipotecarias y aún ven la propiedad como un símbolo de estatus.

Resto de Asia-Pacífico: Fuera de China, los mercados inmobiliarios de Asia muestran un amplio espectro:

India: El sector inmobiliario de la India ha sido relativamente estable e incluso ha crecido en 2025, respaldado por una economía fuerte (India es una de las principales economías de más rápido crecimiento este año). La decisión del Banco de la Reserva de la India este mes de mantener la tasa repo en 5,5% (después de recortar 100 puntos básicos a principios de año) hindustantimes.com hindustantimes.com fue bien recibida tanto por los promotores como por los compradores de vivienda. Esto significa que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios se mantienen estables, lo que ayuda a los compradores de clase media a planificar la compra de nuevos apartamentos. India tradicionalmente tiene tasas de interés más altas que Occidente, pero una clase media en auge y la urbanización impulsan la demanda de vivienda. En ciudades como Mumbai, Bangalore, Delhi NCR, las ventas de viviendas han sido sólidas en 2025 y los precios están subiendo, aunque moderadamente. La temporada festiva (octubre–época de Diwali) es un período pico para la compra de viviendas en India, y el sentimiento ha sido positivo este año con las tasas estables; los promotores incluso informaron un aumento en las reservas para nuevos lanzamientos. La postura cautelosa del RBI (“confianza, no vacilación”, como lo llamó un experto hindustantimes.com) sugiere que están equilibrando las preocupaciones sobre la inflación con la necesidad de apoyar el crecimiento. Mientras la inflación se mantenga dentro del objetivo, muchos analistas creen que el RBI podría reanudar suaves recortes de tasas en 2024, lo que impulsaría aún más el sector inmobiliario. Una limitación en India, sin embargo, es la financiación para los promotores: después de algunos impagos de alto perfil hace unos años, los bancos se volvieron más estrictos. Pero la aparición de los REITs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) en el sector de oficinas y comercios de la India ha abierto un nuevo canal de financiación, y hemos visto a grandes inversores globales (como fondos de pensiones canadienses, fondos soberanos) invertir miles de millones en parques de oficinas, centros logísticos y centros comerciales indios, apostando por el crecimiento a largo plazo del país.
Japón: El mercado inmobiliario de Japón en 2025 ha estado relativamente tranquilo. Con el Banco de Japón manteniendo tasas de interés ultrabajas (y solo ajustando ligeramente su control de la curva de rendimientos), las hipotecas en Japón siguen siendo baratas (alrededor del 1%). La demanda de vivienda es estable; el problema más grande es el envejecimiento de la población japonesa y lo que eso significa para la vivienda en áreas rurales (que enfrentan despoblación). En ciudades principales como Tokio, Osaka, Nagoya, el sector inmobiliario en realidad ha atraído interés de inversores extranjeros este año, en parte porque un yen débil hizo que los activos japoneses fueran más asequibles para compradores del extranjero. Es notable que algunos fondos globales están comprando torres de oficinas y bloques de apartamentos en Tokio, viéndolos como activos refugio. Las oficinas en Tokio tienen una vacancia de alrededor del 6% (más alta que antes del Covid pero lejos de los niveles de EE. UU.), y los alquileres solo han bajado modestamente. Mientras tanto, el mercado residencial de lujo de Tokio está alcanzando nuevos máximos, ya que personas adineradas en Asia lo ven como un lugar estable para resguardar dinero. La única salvedad es que el BOJ podría dejar que las tasas de interés suban lentamente si la inflación se mantiene por encima del 2%, pero cualquier cambio será muy gradual.
Sudeste Asiático: Muchos países del sudeste asiático están experimentando una actividad inmobiliaria robusta. Por ejemplo, Singapur – tras un auge en 2021–2023 – implementó medidas de enfriamiento (mayores impuestos de timbre, etc.) que ralentizaron las ventas, pero los precios siguen subiendo tanto para condominios privados como para viviendas públicas debido a la crónica escasez de oferta. El mercado de oficinas de Singapur se está beneficiando de empresas que trasladan algunas operaciones desde Hong Kong y China: los alquileres de oficinas allí subieron a principios de 2025. Malasia y Tailandia han tenido mercados más suaves (sus economías crecen más lento, y en Tailandia la incertidumbre política afectó la confianza de los inversores), pero incluso allí, la recuperación del turismo ha impulsado los segmentos de hostelería y comercio minorista. Vietnam es un caso destacado: su economía crece alrededor del 5-6%, y el sector inmobiliario está en auge con proyectos de desarrollo. Un titular del 8 de octubre fue que Hilton firmó una asociación estratégica con Sun Group de Vietnam para desarrollar 5 nuevos hoteles en Vietnam theinvestor.vn – una señal de confianza en las perspectivas del turismo y los viajes de negocios en Vietnam. Vietnam también sigue atrayendo manufactura (gracias a la estrategia China+1), lo que impulsa la demanda de parques industriales y viviendas para trabajadores. Sin embargo, los promotores inmobiliarios de Vietnam enfrentaron una crisis de crédito a principios de 2023, y el gobierno intervino para estabilizar el mercado de bonos corporativos y permitir retrasos en los proyectos; las condiciones están mejorando ahora.
Australia y Nueva Zelanda: Estos mercados alineados con Occidente tuvieron algunos de los mayores auges inmobiliarios durante la pandemia y posteriormente experimentaron correcciones cuando las tasas de interés aumentaron. En Australia, el Banco de la Reserva mantuvo su tasa de interés en 4,1% durante varios meses, lo que dio un respiro al mercado inmobiliario. Para octubre de 2025, los precios de las viviendas australianas han comenzado a subir nuevamente en muchas ciudades: Sídney y Perth han subido en lo que va del año, mientras que Melbourne está aproximadamente estable, recuperándose más rápido de lo que muchos analistas predijeron. La oferta limitada de viviendas y el fuerte repunte de la inmigración (la población de Australia está creciendo rápidamente debido a la reapertura post-Covid) sustentan esta resiliencia. Aun así, la asequibilidad de la vivienda en Australia sigue siendo muy limitada (especialmente para los compradores primerizos), y hay llamados a reformas de zonificación y a construir más para aliviar la presión. El sector comercial en Australia es mixto: las oficinas en Sídney/Melbourne tienen ahora una mayor vacancia (más del 14%) a medida que las empresas consolidan espacio; el sector minorista se está estabilizando; y el industrial es muy fuerte (vacancias por debajo del 1% en algunos polígonos industriales de Sídney). Nueva Zelanda tuvo una gran caída inmobiliaria (los precios a nivel nacional bajaron ~15% desde el pico), pero con el Banco de la Reserva de Nueva Zelanda ahora bajando las tasas (comenzaron a flexibilizar a mediados de 2025 tras declarar la inflación bajo control), se espera que la vivienda en Nueva Zelanda repunte en 2026.
Asia Emergente: En lugares como Indonesia, Filipinas, Malasia, los mercados inmobiliarios están fuertemente ligados al crecimiento económico local y a las tasas de interés. La economía de Indonesia ha sido sólida y las tasas de interés relativamente bajas (la tasa del Banco de Indonesia ~5,75%), por lo que el desarrollo de viviendas y centros comerciales en Yakarta y otras grandes ciudades continúa de manera constante. Filipinas experimentó un auge en la construcción de condominios que llevó a un ligero exceso de oferta en Metro Manila, pero una población joven y el crecimiento de la industria BPO (outsourcing) mantienen positivas las perspectivas a largo plazo. Una tendencia en Asia emergente es el impulso a la infraestructura – nuevos metros, autopistas, aeropuertos – que a menudo abren nuevos corredores para el desarrollo inmobiliario (por ejemplo, nuevas líneas de tren en Manila y Bangkok están impulsando desarrollos orientados al transporte público).

Comentario de expertos: Un comentario notable sobre las perspectivas de Asia surgió en un foro inmobiliario donde un analista bromeó: “El sector inmobiliario de Asia Pacífico es una historia de dos velocidades: China en horas bajas, el resto de Asia resiste.” Eso parece acertado: mientras que la recesión de China es un lastre para el sentimiento regional (y tiene efectos secundarios como la reducción de compradores chinos de propiedades en lugares como Hong Kong, Singapur, Vancouver), otros mercados asiáticos son en general más optimistas. Las tendencias demográficas y de urbanización de Asia siguen siendo un motor poderoso para la demanda inmobiliaria – por ejemplo, India, el sudeste asiático, incluso los centros urbanos de Japón – y muchos inversores globales, desde fondos soberanos hasta capital privado, están aumentando sus asignaciones a bienes raíces en Asia-Pacífico, viendo la incertidumbre de este año como una oportunidad para comprar activos a precios razonables. Una encuesta de una consultora inmobiliaria señaló que Tokio, Singapur y Sídney se encuentran entre los principales destinos para la inversión transfronteriza en 2025, gracias a su estabilidad o potencial de crecimiento, mientras que las ciudades chinas han caído en preferencia debido a las incertidumbres persistentes.

En resumen, el sector inmobiliario de Asia-Pacífico a finales de 2025 es un estudio de contrastes. China está intentando lograr un aterrizaje suave para la deflación de su burbuja inmobiliaria (una tarea monumental aún en curso), pero en otras partes de Asia, los mercados son en su mayoría resilientes o se adaptan rápidamente. Si China logra estabilizarse en 2026, podría aportar un gran impulso de confianza a nivel regional. Por ahora, los inversores avanzan con cautela – diversificando entre mercados, favoreciendo sectores como logística y centros de datos, y manteniendo la atención en los movimientos de los bancos centrales (como la política del Banco de Japón o las medidas de estímulo de China) que podrían cambiar el panorama.

Medio Oriente: Auge de Inversiones, Boom de Construcción y Estrategias Cambiantes

Medio Oriente, en particular los países del Consejo de Cooperación del Golfo (CCG), ha surgido a finales de 2025 como un punto caliente de actividad inmobiliaria, impulsado tanto por ambiciones internas como por una afluencia de capital global. Los altos precios de la energía en los últimos años han llenado las arcas gubernamentales, permitiendo planes de desarrollo extravagantes, mientras que las reformas sociales y económicas atraen talento y turistas, creando nueva demanda inmobiliaria. El periodo del 7 al 8 de octubre de 2025 vio varios desarrollos importantes que destacan el impulso de la región:

Mega-inversiones y asociaciones: Un acuerdo destacado es la asociación de Blackstone con Lunate de Abu Dhabi para invertir 5.000 millones de dólares en propiedades logísticas del Golfo reuters.com. Blackstone, el mayor gestor de activos alternativos del mundo, ve una oportunidad en la creciente necesidad de almacenes y centros de distribución en Medio Oriente, desde el cumplimiento de comercio electrónico hasta la logística portuaria. La nueva plataforma (llamada “GLIDE”) se centrará en construir y adquirir “activos de almacenes de alta calidad” en todo el CCG (Baréin, Kuwait, Omán, Catar, Arabia Saudita, EAU) reuters.com. Esto representa una fuerte muestra de confianza de un importante inversor estadounidense en la trayectoria económica del Golfo. “La profunda transformación económica en marcha en el CCG… está creando un fuerte impulso para sectores como la logística,” señaló el presidente de Blackstone, Jon Gray, subrayando cómo las políticas pro-crecimiento y la diversificación en las economías del Golfo están impulsando la demanda inmobiliaria reuters.com. De hecho, a medida que países como Arabia Saudita localizan más sus cadenas de suministro y aumenta el comercio dentro de la región, el segmento industrial inmobiliario, a menudo pasado por alto, está en auge. Las tasas de vacancia para almacenes modernos en Dubái o Riad son muy bajas, y los alquileres han estado subiendo, lo que probablemente atrajo a Blackstone a esta empresa.

En el frente de lujo y uso mixto, Arabia Saudita sigue causando sensación. A finales de septiembre (justo antes de nuestra ventana del 7–8 de octubre), el desarrollador saudí Dar Global anunció un proyecto de mil millones de dólares para construir Trump Plaza en Yeda reuters.com. Durante el 7–8 de octubre, surgieron más detalles: será un desarrollo de alta gama con residencias premium, apartamentos con servicios, espacio de oficinas e incluso casas adosadas, además de un parque enorme inspirado en Central Park de Nueva York reuters.com. Este es el segundo proyecto con la marca Trump en el reino, después de una Trump Tower en Riad lanzada el año pasado, lo que indica que los lazos comerciales entre Arabia Saudita y EE. UU. (al menos a nivel de marca corporativa) están creciendo. La Organización Trump (dirigida por la familia del expresidente estadounidense Trump) ha estado expandiéndose en el extranjero, y Oriente Medio —con su apetito por marcas occidentales y lujo— es un objetivo principal. Estos desarrollos también destacan cómo Arabia Saudita se está abriendo: hace unos años, un branding tan abierto podría haber sido inusual, pero ahora el mercado inmobiliario saudí está lleno de colaboraciones internacionales (desde distritos de entretenimiento estadounidenses hasta megaproyectos de diseño europeo).

Dubái y los EAU: Los EAU, especialmente Dubái, han sido una historia de éxito inmobiliario de la década de 2020. Tras una recesión a finales de la década de 2010, el mercado inmobiliario de Dubái resurgió durante y después de la pandemia, ya que se convirtió en un refugio para inversores, trabajadores remotos y personas adineradas (gracias a políticas favorables a los negocios y al éxito de la Expo 2020). Los precios de las propiedades en Dubái han subido ~70% desde sus mínimos de 2020 hasta finales de 2024 reuters.com. La demanda abarca villas de lujo, condominios frente al mar y bienes raíces comerciales. En respuesta, los desarrolladores de Dubái están acelerando la construcción a un ritmo vertiginoso. Como informó Reuters en agosto, grandes empresas como Emaar, Damac y otras incluso están internalizando más trabajos de construcción para acelerar la entrega y controlar los costos reuters.com reuters.com. El liderazgo de la ciudad tiene como objetivo estratégico duplicar la población de Dubái a 7,8 millones para 2040 reuters.com, lo que implica la necesidad de vastas nuevas viviendas e infraestructura.

Sin embargo, están surgiendo preocupaciones de que Dubái podría estar encaminándose nuevamente hacia un exceso de oferta. Tras la euforia actual, se prevé la entrega de un número sin precedentes de nuevas unidades (se estima más de 200,000 entre 2025 y 2026), lo que es aproximadamente el doble del ritmo de los últimos años reuters.com. Los analistas advierten que si todos estos proyectos se completan a tiempo, los precios de las viviendas podrían enfrentar una caída de dos dígitos para equilibrar el mercado reuters.com. La historia de Dubái es cíclica, con auges y caídas, por lo que el gobierno está intentando gestionar esto endureciendo las reglas sobre ventas fuera de plano y monitoreando la actividad especulativa. Por ahora, sin embargo, la demanda aún parece superar la oferta en segmentos clave, y el mercado de alquiler es extremadamente fuerte (los alquileres subieron entre un 20% y 30% en el último año, lo que aumenta el atractivo para los inversores que compran para alquilar). Las tasas de interés del Banco Central de los EAU reflejan las de EE. UU. (debido al anclaje del dírham), por lo que las tasas más altas han encarecido las hipotecas para los usuarios finales, pero una parte significativa de las transacciones en Dubái se realiza en efectivo (ya sea por locales adinerados, inversores extranjeros o fondos institucionales). De hecho, alrededor de un tercio de las ventas de viviendas en los EAU son en efectivo – lo que refleja la base de compradores adinerados de la región y limita en cierta medida el efecto atenuante de las subidas de tasas de interés.

Impulso a la propiedad de vivienda en Arabia Saudita: Arabia Saudita está en medio de una ambiciosa campaña para aumentar su tasa de propiedad de vivienda a 70% para 2030 (desde aproximadamente el 50% en 2016). Esto forma parte de las reformas Visión 2030 del reino para mejorar la calidad de vida y diversificar la economía spglobal.com spglobal.com. Iniciativas gubernamentales como el programa Sakani ofrecen subsidios y financiamiento asequible para que los ciudadanos sauditas compren viviendas. Como resultado, ha habido un auge en la construcción residencial – nuevos desarrollos suburbanos alrededor de Riad, Yeda y otras ciudades están surgiendo rápidamente. Según S&P Global, se espera que el mercado residencial de Riad continúe expandiéndose, impulsado por estas políticas spglobal.com. Cabe destacar que la demanda no es solo de viviendas económicas; también hay un aumento en los desarrollos de lujo a medida que crece la población adinerada. El gobierno saudita se ha asociado con desarrolladores locales e internacionales para construir grandes comunidades planificadas, con centros comerciales, parques y escuelas. Esto está creando oportunidades en todo el espectro de la vivienda, desde unidades asequibles hasta villas de lujo.

Además, los giga-proyectos de Arabia Saudita están pasando de los planos a la ejecución. NEOM (la ciudad futurista en el noroeste), el Proyecto del Mar Rojo (una zona turística de lujo con islas y resorts), y varias “ciudades económicas” están empleando a miles de trabajadores de la construcción. En octubre de 2025, por ejemplo, los desarrolladores de NEOM mostraron avances en “The Line” (una ciudad lineal de 170 km) y otros componentes, con el objetivo de tener las primeras secciones habitadas para 2026. Aunque estos proyectos son únicos y algo experimentales, reflejan un enorme auge de la construcción que está atrayendo a firmas globales de arquitectura e ingeniería. Muchos de estos desarrollos difuminan las categorías: son de uso mixto, combinando residencias, oficinas, turismo e industria. Por ejemplo, el proyecto Trump en Yeda que mencionamos es parte de una tendencia más amplia de integrar residencias de marca con componentes de hospitalidad y oficinas, creando destinos de estilo de vida en lugar de edificios de un solo propósito.

Otros Estados del Golfo: En otras partes del CCG, el sector inmobiliario también está prosperando. Catar experimentó una desaceleración tras la Copa del Mundo en 2023, pero la actividad se está normalizando; continúa desarrollando infraestructura (estadios que se están reutilizando, nuevas zonas francas) y oficinas, y el crecimiento de la población por la expansión de su sector de GNL respalda la demanda de vivienda. Baréin y Omán son mercados más pequeños pero se benefician de inversiones derivadas y de sus propias reformas (Baréin tiene un nuevo plan maestro para su capital Manama, y Omán está desarrollando complejos turísticos frente a la playa). Kuwait avanza a un ritmo más lento debido a procesos burocráticos, pero hay una fuerte demanda de vivienda entre su población joven, y el gobierno está intentando reducir el retraso en las solicitudes de vivienda de ciudadanos construyendo “mega suburbios”.

Estrategias en transformación: Un cambio notable en Oriente Medio es que los desarrolladores locales recurren a los mercados internacionales de capital y a asociaciones. Por ejemplo, en octubre se rumoreaba que un desarrollador de EAU planeaba una OPI de su división inmobiliaria reuters.com, con el objetivo de atraer inversión extranjera. Los propios fondos soberanos de Oriente Medio están invirtiendo fuertemente en bienes raíces globales (como Catar comprando edificios emblemáticos en Nueva York o Londres), pero cada vez más, el flujo es bidireccional: los inversores extranjeros también están interesados en proyectos en Oriente Medio. La relativa estabilidad política de la región (con la gran ruptura entre Catar y sus vecinos resuelta, y a pesar de las tensiones geopolíticas en la zona, el CCG ha sido estable internamente) y su sólida posición fiscal la hacen atractiva. Este año se vio a desarrolladores de Abu Dabi lanzando proyectos en Dubái y viceversa, lo que indica una especie de integración regional. Israel y los EAU también han comenzado colaboraciones tras la normalización de relaciones, aunque el reciente estallido de la guerra (conflicto de Gaza) en octubre podría pausar algunas asociaciones incipientes.

Visión de experto: Los ejecutivos inmobiliarios de Oriente Medio suelen expresar confianza en que sus mercados pueden desacoplarse de las dificultades globales. “Nuestro crecimiento está impulsado por la demanda fundamental y la visión gubernamental, no por burbujas especulativas”, afirmó un desarrollador de Dubái en un panel, señalando la demanda genuina de usuarios finales derivada del crecimiento poblacional. Hay algo de verdad en esto: el crecimiento de la población y los ingresos en el Golfo (debido a la diversificación económica que atrae expatriados y aumenta el empleo) es real. Sin embargo, los observadores advierten que si las condiciones financieras globales se endurecen aún más o los precios del petróleo caen significativamente, Oriente Medio podría enfrentar una restricción de financiamiento o una caída de la demanda. Por ahora, sin embargo, la región está, posiblemente, en un momento ideal: altos ingresos petroleros, impulso reformista y una afluencia de talento, y está traduciendo eso en un auge inmobiliario de una escala que el mundo observa con fascinación.

En conclusión, el panorama inmobiliario de Oriente Medio a finales de 2025 se caracteriza por proyectos audaces y un sentimiento optimista. Desde rascacielos y complejos turísticos deslumbrantes hasta la tan necesaria vivienda para la clase media, las grúas en los horizontes de Dubái, Riad, Doha y más allá señalan un período de transformación. Como indica la gran apuesta de Blackstone, los inversores globales ven a Oriente Medio como uno de los pocos lugares que ofrece crecimiento y rentabilidad en un mundo incierto. La región no está exenta de riesgos (pueden ocurrir choques geopolíticos y la sobreconstrucción es una preocupación perenne), pero en este momento, es a toda máquina para el desarrollo inmobiliario en Oriente Medio.

África: desafíos de vivienda, alivio de tasas de interés y atención de los inversores

El panorama inmobiliario de África del 7 al 8 de octubre de 2025 refleja un continente de mercados diversos, muchos con un enorme potencial a largo plazo pero también con desafíos urgentes a corto plazo. Los temas clave incluyen una aguda escasez de vivienda en ciudades de rápido crecimiento, el impacto de las altas tasas de interés (que ahora comienzan a disminuir) y un aumento del interés tanto de inversores locales como internacionales que buscan nuevas fronteras de crecimiento.

Crisis de Vivienda y Respuestas: Una historia conmovedora de esta semana proviene de Kenia, donde un informe destacó a miles de familias viviendo en las calles de Nairobi debido a la falta de viviendas asequibles africanews.com africanews.com. Nairobi, como muchas megaciudades africanas, ha experimentado un crecimiento poblacional explosivo que supera con creces la construcción formal de viviendas. El resultado son extensos asentamientos informales (barrios marginales) y personas sin hogar entre los más vulnerables. En Kenia, alrededor del 47% de los residentes urbanos viven en viviendas informales, y a nivel nacional hay un déficit de 2 millones de viviendas africanews.com. Para abordar esto, el gobierno keniano ha lanzado un Programa de Vivienda Asequible, y hasta octubre está construyendo 100,000 viviendas de bajo costo en todo el país africanews.com. Estas incluyen bloques de apartamentos en Nairobi y otras ciudades, con unidades a precios accesibles para compradores de ingresos bajos y medios. El gobierno también está probando financiamiento innovador—como un controvertido impuesto a la vivienda (gravamen) sobre los salarios de los trabajadores formales para financiar viviendas públicas, y busca asociaciones público-privadas para aprovechar el capital privado.

El presidente de Kenia, William Ruto, ha sido muy enfático sobre la vivienda, incluso pidiendo un enfoque global: “La crisis global de la vivienda es demasiado grande para que un solo país la resuelva. Debemos aprovechar el poder del multilateralismo para enfrentarla,” instó Ruto en un discurso africanews.com. Este llamado resuena más allá de Kenia. Muchas naciones africanas enfrentan brechas similares de vivienda: Nigeria necesita millones de viviendas para su creciente población, Egipto tiene un déficit habitacional a pesar de construir nuevas ciudades, Sudáfrica lidia con atrasos en vivienda heredados de la era del apartheid, etc. La idea de Ruto sugiere quizás una coalición de gobiernos, bancos de desarrollo e inversionistas colaborando para financiar viviendas asequibles a gran escala – algo así como un Plan Marshall de Vivienda para el mundo en desarrollo. Aunque eso es aspiracional, en la práctica los gobiernos africanos están tomando diversas medidas: Marruecos subsidia viviendas para familias de bajos ingresos, Nigeria está probando un fondo nacional de vivienda para trabajadores, Sudáfrica tiene desde hace tiempo un programa de viviendas RDP para entregar casas gratuitas a los pobres (aunque con éxito mixto).

El caso de Kenia también subraya cómo la vivienda está vinculada a otros problemas: pobreza, desempleo e incluso la vigilancia policial (los habitantes sin hogar de Nairobi enfrentan acoso). Expertos como el Director de Vivienda de Kenia, George Omondi, enfatizan que se necesita un “esfuerzo concertado” – incluyendo vivienda social con fuertes subsidios africanews.com – de lo contrario, los desarrolladores privados por sí solos no construirán para los más pobres, ya que las ganancias allí son escasas. Algunos avances: el programa de Kenia, apoyado por instituciones como el Banco Mundial y el BEI, tiene algunos proyectos emblemáticos en marcha (uno cerca del CBD de Nairobi está casi terminado, ofreciendo apartamentos por tan solo $20,000, una fracción de los precios de mercado). Aun así, la escala es un problema: decenas de miles de unidades son un comienzo, pero se necesitan millones en todo el continente.

Tasas de interés y financiamiento: Las economías africanas fueron duramente golpeadas por los aumentos globales de tasas desde 2022. Muchos bancos centrales en África subieron sus propias tasas para combatir la inflación (a menudo impulsada por mayores costos de importación y depreciación de la moneda). Sin embargo, para mediados de 2025, la inflación ha comenzado a moderarse en varios países, lo que permite a los responsables de la política monetaria flexibilizarse. Por ejemplo, el Banco de Reserva de Sudáfrica recortó su tasa repo en 25 puntos básicos hasta 7,00% en julio de 2025 reuters.com tradingeconomics.com, después de que la inflación allí volviera al rango objetivo del 3-6%. Este fue el primer recorte tras un largo ciclo de subidas que llevó las tasas del 3,5% en 2021 al 7,25% a principios de 2025. El recorte es pequeño pero simbólicamente importante: fue recibido como “buenas noticias para los propietarios sudafricanos”, en palabras de un CEO de un grupo inmobiliario, porque significa que los pagos de los bonos (hipotecas) no seguirán subiendo y podrían incluso bajar. El mercado de la vivienda en Sudáfrica se había desacelerado considerablemente bajo tasas altas, con un crecimiento de precios alrededor del 2% (por debajo de la inflación) globalpropertyguide.com. La pausa/recorte de tasas estabilizó la situación; para septiembre y octubre ya había indicios de mayor interés de los compradores, especialmente entre los compradores primerizos que habían estado esperando al margen. Los bancos sudafricanos, que están bien capitalizados, siguen interesados en prestar a compradores calificados, y las tasas de hipotecas en mora se han mantenido bajas, por lo que el mercado de la vivienda podría repuntar si las tasas continúan bajando gradualmente hasta 2026.

En otros lugares, Nigeria, la economía más grande de África, ofrece un marcado contraste: su banco central elevó las tasas a un asombroso 18,75% a mediados de 2025 para combatir la inflación y defender la moneda. Esto hizo que el crédito fuera extremadamente caro y que el financiamiento para el desarrollo inmobiliario fuera muy difícil (como resultado, la mayoría de las compras de viviendas en Nigeria se hacen en efectivo). Sin embargo, a principios de octubre, el Banco Central de Nigeria (bajo nueva dirección tras un cambio de gobierno) señaló un cambio al reducir la Tasa de Política Monetaria a 27% desde 27,5% proshare.co (la MPR de Nigeria se define de manera diferente, pero en la práctica relajaron ligeramente) y también bajaron los requisitos de reserva de efectivo para los bancos proshare.co. El impacto inmediato se vio en la caída de los rendimientos de los bonos del Tesoro: el rendimiento del bono a un año cayó a aproximadamente 16,8% desde 17,7% proshare.co, lo cual es un movimiento notable. Esta tendencia a la baja en los rendimientos implica que los costos de endeudamiento podrían empezar a bajar para empresas y consumidores, aunque desde niveles muy altos. Si Nigeria logra mantener una inflación baja (un gran “si”, dado el retiro de subsidios y la reciente volatilidad de la moneda), podría allanar el camino para que las tasas de interés bajen más, reactivando cosas como los préstamos hipotecarios (que actualmente son un nicho en Nigeria). El sector inmobiliario en Nigeria tiene una enorme demanda potencial – población de ~220 millones, rápido crecimiento urbano – pero el financiamiento es el cuello de botella. Se estima que menos del 5% de las viviendas en Nigeria se compran con hipotecas (la mayoría se autoconstruyen gradualmente). Algunas señales esperanzadoras: los desarrolladores están probando modelos creativos como alquiler con opción a compra y recurriendo a fondos de la diáspora para sortear los problemas de tasas locales.

Interés de Inversores y Cumbres: Los inversores globales que buscan mayores rendimientos también están explorando cada vez más el sector inmobiliario de África. Durante esta semana, se celebró un evento llamado 18th Real Estate Development Summit – Africa (8–9 de octubre de 2025, en Dubái) archidatum.com, que reunió a desarrolladores, inversores y operadores para discutir proyectos a gran escala en África. El tema “Africa Risen” sugiere un enfoque en la historia de crecimiento del continente. Muchas ciudades africanas necesitan urgentemente bienes raíces comerciales modernos – ya sean centros comerciales, oficinas de categoría A o parques logísticos – y quienes inviertan temprano podrían beneficiarse a medida que estas economías se formalicen y las clases consumidoras se expandan. Por ejemplo, empresas de Sudáfrica y Europa han estado construyendo centros comerciales en países como Zambia, Ghana, Côte d’Ivoire, atendiendo a una clase media en crecimiento. El sector industrial/logístico es otra área: el comercio electrónico es incipiente pero está en aumento en África, y las iniciativas de infraestructura como la nueva zona de libre comercio en Ghana o el ferrocarril SGR de Kenia impulsan la necesidad de almacenes.

El norte de África (por ejemplo, Egipto, Marruecos) a menudo se agrupa con Oriente Medio en las carteras de los inversores. Egipto ha atravesado turbulencias económicas (gran devaluación de la moneda, préstamos del FMI) que afectaron al sector inmobiliario: la propiedad suele usarse como refugio de valor por los egipcios frente a la inflación, por lo que los precios en libras egipcias se dispararon (aunque en términos de USD bajaron). Los egipcios adinerados y los inversores del Golfo han estado comprando propiedades en El Cairo con descuentos en términos de USD. El proyecto de la nueva capital del gobierno egipcio (capital administrativa al este de El Cairo) sigue en marcha y, a pesar del escepticismo, muchas agencias gubernamentales realmente se están trasladando allí, generando cierta demanda inmobiliaria (aunque gran parte de la oferta sigue vacía).

África Austral: Sudáfrica sigue siendo el mercado inmobiliario más maduro de África, con un sector REIT sofisticado, pero el crecimiento es bajo. Allí, la estrategia suele centrarse en nichos específicos, como alquileres de viviendas asequibles (donde hay una fuerte demanda en Johannesburgo/Pretoria), o unidades de almacenamiento especializadas, etc. Otros países como Zambia, Angola tienen economías muy ligadas a los productos básicos, lo que significa que sus mercados inmobiliarios suben y bajan con los precios del cobre o el petróleo. África Oriental: Tanzania, Uganda, Ruanda muestran un crecimiento constante; de hecho, el sector inmobiliario de Uganda fue destacado en un Morning Market Brief el 8 de octubre, centrado en la evolución de la escena de Kampala realestatedatabase.net, con consejos sobre zonas a vigilar. Ruanda se posiciona como un centro de negocios (el plan urbano limpio y organizado de Kigali ha recibido comentarios positivos).

Los comentarios de expertos en África suelen girar en torno a cómo desbloquear el potencial: cómo conseguir financiación a largo plazo para la vivienda, cómo formalizar la propiedad de la tierra (los problemas de tenencia de la tierra son significativos en muchos países y desincentivan la inversión), y cómo integrar la sostenibilidad (algunos edificios nuevos en África están adoptando estándares ecológicos debido al impacto climático). Muchos señalan que los rendimientos inmobiliarios africanos pueden ser muy altos, pero también lo son los riesgos y el conocimiento local es clave. Como dijo un ponente en una cumbre, “El mercado inmobiliario de África se está acelerando y está listo para soluciones globales” facebook.com – lo que indica la apertura a la experiencia y el capital extranjeros, combinados con la oportunidad local.

En resumen, los desarrollos inmobiliarios de África a principios de octubre de 2025 muestran un panorama de grandes necesidades que impulsan iniciativas audaces. Gobiernos como el de Kenia están interviniendo directamente para construir viviendas para su gente, mientras que tendencias macroeconómicas como la reducción de las tasas de interés finalmente están dando un poco de respiro. Se están formando foros y asociaciones internacionales, lo que sugiere que África está cada vez más en el radar de los inversores inmobiliarios que buscan crecimiento. El camino no será fácil: persisten problemas como la pobreza y las brechas de infraestructura, pero la narrativa está cambiando gradualmente de una centrada únicamente en los desafíos a una de potencial no explotado y progreso incremental.

Latinoamérica: Tasas a la baja, recuperación de mercados y optimismo cauteloso

Los mercados inmobiliarios de Latinoamérica durante este periodo están influenciados por una combinación de mejora macroeconómica (ya que los bancos centrales comienzan a recortar tasas previamente altísimas) y dinámicas locales únicas. Las principales economías de la región – Brasil, México, Colombia, Chile, Argentina – tienen cada una tendencias inmobiliarias distintas, pero un tema general en el último tramo de 2025 es la transición de un ciclo restrictivo a uno expansivo, lo cual es generalmente positivo para el sector inmobiliario.

Montaña rusa de tasas de interés: América Latina experimentó algunas de las tasas de interés más altas del mundo durante 2022–2023 mientras los países luchaban contra la inflación. Para 2025, la inflación se ha enfriado significativamente en muchos países, lo que permite a los bancos centrales cambiar de rumbo. El movimiento más notable reciente: el banco central de México (Banxico) a finales de septiembre recortó su tasa de interés de referencia en 0,25%, llevándola a 7,50% – el nivel más bajo desde mayo de 2022 reuters.com. Este fue el quinto recorte consecutivo de Banxico en 2025 (había estado reduciéndola de manera constante desde un máximo de 11,25% a principios de año). La decisión del 28 de septiembre fue una votación dividida – un miembro de la junta estaba preocupado por la inflación subyacente – pero la mayoría acordó flexibilizar, citando bajo crecimiento y una perspectiva de inflación en mejora reuters.com reuters.com. Para el sector inmobiliario de México, esto es un alivio bienvenido. Las tasas hipotecarias, que habían superado el 10-12% para los hogares, han comenzado a bajar. Los bancos en México recortaron rápidamente algunas tasas de préstamos, y los analistas esperan que Banxico siga con un par de recortes adicionales de un cuarto de punto antes de fin de año reuters.com. Las tasas más bajas deberían estimular los préstamos hipotecarios y las ventas de viviendas en 2026. También son buenas noticias para los desarrolladores que enfrentaban préstamos para construcción muy costosos – algunos proyectos en pausa podrían reanudarse si los costos de financiamiento bajan. La advertencia: Banxico mencionó preocupaciones persistentes sobre la inflación subyacente, por lo que se están moviendo con cautela (eligieron un recorte de 0,25% en lugar de uno mayor de 0,5% para evitar reavivar las presiones sobre los precios reuters.com). Aun así, la trayectoria está marcada: México está ahora en un ciclo de flexibilización, apoyando sus mercados de vivienda y propiedad comercial. Ayuda que la economía de México, aunque “anémica” como lo expresó Reuters reuters.com, no está en mal estado – se está beneficiando de las tendencias de nearshoring (inversión manufacturera de empresas que se diversifican fuera de China), lo que impulsa la demanda de bienes raíces industriales especialmente a lo largo de la frontera con EE. UU.

Brasil, por otro lado, ha sorprendido a muchos al mantener su tasa de interés en un nivel muy alto del 15% e incluso adoptar un tono restrictivo sobre la posibilidad de aumentarla aún más si es necesario reuters.com reuters.com. El banco central de Brasil detuvo un ciclo de alzas a mediados de 2025 que había llevado las tasas a subir 450 puntos básicos desde 2024 reuters.com (Brasil anteriormente recortó tasas en 2023, pero luego revirtió el rumbo y volvió a subirlas debido a la inflación persistente). En la última reunión (17 de septiembre de 2025), señalaron una “pausa extendida”; en otras palabras, no es probable que haya recortes al menos hasta principios de 2026 reuters.com. Esto convierte a Brasil en un caso atípico: mientras la Fed de EE. UU. recortó y Banxico recortó, Brasil se mantuvo firme. Su razonamiento: las expectativas de inflación, especialmente a largo plazo, aún no estaban ancladas en el objetivo del 3%, y les preocupa que cualquier relajación prematura provoque una recaída de la alta inflación reuters.com. El efecto inmediato en el sector inmobiliario brasileño es que el crédito sigue siendo muy restringido. Las tasas hipotecarias en Brasil están en torno al 15%, lo que es prohibitivamente alto para muchos potenciales compradores de vivienda. Las ventas de viviendas en Brasil se han desacelerado y el crecimiento de los precios es insignificante (algunas regiones ven ligeras caídas en términos reales). El sector de la construcción en Brasil está bastante estresado: muchos desarrolladores que pre-vendieron unidades asumiendo tasas de interés más bajas ahora están presionados por mayores costos de financiamiento y construcción. Algunos desarrolladores pequeños han quebrado o retrasado proyectos. Las grandes empresas con acceso a los mercados de capital (a menudo mediante bonos o acciones) están resistiendo, pero también esperan un alivio en las tasas. Lamentablemente, analistas como el economista jefe de Inter Bank señalan que, con el “tono bastante restrictivo” del banco central, cualquier recorte de tasas en 2025 parece poco probable reuters.com. La mayoría de las previsiones ahora sitúan a Brasil comenzando a recortar tasas recién a mediados de 2026 si continúa la desinflación.

Sin embargo, el dolor de Brasil podría contener las semillas de una ganancia: una vez que finalmente cambie de rumbo, la cantidad de demanda acumulada podría ser considerable. Los hogares brasileños no se han apalancado en exceso (el crédito/PIB es moderado), y una reducción del 15% a, digamos, 10% (si se logra en los próximos años) mejoraría enormemente la asequibilidad. Algunos inversores ya están tomando posiciones adquiriendo terrenos o activos en dificultades a bajo precio, esperando un repunte. Los fondos internacionales también están investigando – las acciones inmobiliarias y los REITs de Brasil cotizan con grandes descuentos, lo que los hace atractivos si se cree que la recuperación llegará en 12-18 meses. Una señal de ese optimismo: los comentarios de las agencias de calificación global sugieren que más recortes de tasas de la Fed y una moneda brasileña más fuerte (el real ha subido ~13% frente al USD este año reuters.com) podrían aliviar la inflación, lo que implica que la postura de Brasil podría suavizarse antes de lo que sugiere su mensaje.

En otras partes de LatAm, Chile y Colombia se movieron temprano para recortar tasas. El banco central de Chile recortó agresivamente del 11,25% a cerca del 8,5% para octubre de 2025, ya que la inflación allí cayó a un solo dígito. El mercado de la vivienda en Chile, que se había enfriado, está mostrando cierta recuperación con las hipotecas volviéndose más baratas nuevamente. Colombia también comenzó a recortar a mediados de 2025 desde un máximo de 13,25%; para octubre estaba alrededor del 11,25% y se espera que termine 2025 por debajo del 10%. Eso ha ayudado a que las ventas de vivienda nueva en Colombia, que habían caído en 2023, se estabilicen.

Un país con una situación extrema es Argentina – pero el caso de Argentina es atípico. Tiene una inflación superior al 100%, un peso que perdió dos tercios de su valor este año y una elección a la vuelta de la esquina. El sector inmobiliario en Argentina opera en USD como cobertura, por lo que los precios de las propiedades en Buenos Aires en términos de dólares están en mínimos de varios años (algunos extranjeros están comprando departamentos baratos allí en efectivo). Pero la actividad local está básicamente congelada porque el crédito es inexistente (¡nadie toma hipotecas en pesos al 150% de interés!). Muchos están esperando a ver si un nuevo gobierno puede dolarizar o estabilizar la economía, lo que podría cambiar completamente el panorama del sector inmobiliario argentino. Esa es una historia quizás para 2026.

Desempeño y Perspectivas del Mercado: Curiosamente, los mercados financieros han estado reflejando un repunte en América Latina en 2025. Las bolsas de valores en Brasil y México han tenido un buen desempeño, y los inversionistas globales lo han notado. Un informe destacó que los mercados latinoamericanos estuvieron entre los ganadores sorpresa de 2025, con el Bovespa de Brasil y los índices de México subiendo considerablemente neworleanscitybusiness.com. En términos inmobiliarios, los REITs globales (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) en realidad han superado a los REITs estadounidenses este año neworleanscitybusiness.com, lo que puede atribuirse en parte a la caída de las tasas de interés en el extranjero (como en LatAm y partes de Europa/Asia) frente a tasas aún altas en EE. UU. Muchos países latinoamericanos también utilizan rentas/arrendamientos indexados a la inflación, lo que protegió los flujos de efectivo durante la alta inflación, y ahora que la inflación baja, esos propietarios inmobiliarios tienen ingresos por encima de la tendencia asegurados.

Por ejemplo, el sector inmobiliario de México, especialmente el industrial, está en auge gracias al nearshoring. La vacancia en los principales corredores industriales en la frontera con EE. UU. (Tijuana, Monterrey) está por debajo del 2%, y las rentas están aumentando a tasas de dos dígitos. Desarrolladores de EE. UU. se están asociando con locales para construir enormes nuevos parques para inquilinos como Tesla (que está construyendo una gigafábrica en Nuevo León) y otros fabricantes que se están mudando. En el sector residencial, los desarrolladores de vivienda en México (como los que construyen casas de nivel de entrada alrededor de las grandes ciudades) tuvieron dificultades en el entorno de altas tasas, pero deberían ver un repunte en las ventas a medida que las hipotecas se vuelvan un poco más asequibles. Las agencias gubernamentales de vivienda (Infonavit, etc.) también aumentaron el monto que las personas pueden pedir prestado, compensando en parte las tasas más altas. Con los esperados recortes de tasas en México – algunos pronósticos ven la tasa de política monetaria bajando a ~7% o incluso 6.5% para finales de 2025 scotiabank.com banxico.org.mx – hay un optimismo cauteloso de que 2024 y 2025 serán mejores para las ventas de viviendas que 2023.

La perspectiva de Brasil es más moderada a corto plazo debido a las altas tasas. Sin embargo, curiosamente, los precios de las acciones de los desarrolladores inmobiliarios brasileños han repuntado desde los mínimos ante la expectativa de que el banco central eventualmente ceda. El gobierno del presidente Lula también ha presentado un nuevo programa de vivienda (Mi Casa, Mi Vida) relanzado para subsidiar viviendas asequibles, lo que podría generar trabajo para los constructores y ayudar a las familias de bajos ingresos, aunque está en etapas iniciales. Si la inflación de Brasil sigue bajando (actualmente está en torno al 4.8% y se prevé ~3.6% el próximo año reuters.com), aumentará la presión sobre el banco central para recortar, lo que sería un catalizador para el sector inmobiliario.

Otros mercados de LatAm: En Perú, la inestabilidad política ha sido un lastre, pero el mercado inmobiliario de Lima se mantiene estable: Perú no subió tanto las tasas, por lo que las hipotecas se mantuvieron relativamente más baratas (~8%). Chile, tras un periodo de incertidumbre con la reescritura constitucional y tasas muy altas, ahora muestra un mejor ánimo; los precios de los departamentos en Santiago están repuntando a medida que bajan los costos de financiamiento. Mercados más pequeños como Uruguay o Paraguay suelen pasar desapercibidos, pero Paraguay, por ejemplo, se promociona como una estrella emergente en América Latina gatewaytosouthamerica-newsblog.com, aprovechando bajos impuestos y una población joven: Asunción ha experimentado un mini-boom de torres residenciales modernas financiadas por compradores argentinos y brasileños en busca de estabilidad.

Los comentarios de expertos en LatAm suelen centrarse en la interacción entre política e inmobiliario. Por ejemplo, en México, las políticas de la administración actual favorecen la gran infraestructura (como el Tren Maya, nuevos aeropuertos), lo que abre nuevas regiones para el desarrollo, pero también existen tendencias nacionalistas que preocupan a los inversores extranjeros. En Brasil, el regreso de Lula puso nerviosos a los mercados al principio, pero en gran medida ha respetado las restricciones fiscales, y su apoyo a los programas de vivienda es en realidad favorable para el sector. Un sentimiento general de una revisión económica regional fue que América Latina navega “inflación persistente y crecimiento lento en medio de la incertidumbre global”, aunque países como México han sorprendido al alza con previsiones de crecimiento revisadas ligeramente hacia arriba scotiabank.com (por ejemplo, la perspectiva de crecimiento de México para 2025 mejoró a pesar de la desaceleración global). Esta resiliencia es positiva para el sector inmobiliario, que suele seguir la actividad económica.

En conclusión, el panorama inmobiliario de América Latina a octubre de 2025 se caracteriza por optimismo cauteloso y fortunas divergentes. Los desarrollos tangibles – como los recortes de tasas en México reuters.com, o las tasas persistentemente altas de Brasil reuters.com, o la pronta flexibilización en Chile/Colombia – están preparando el terreno para 2026. Mercados como México están en alza, impulsados por inversión externa y relajación monetaria. Brasil está esperando, pero una vez que cambie la tendencia de tasas, podría experimentar un fuerte repunte. Los inversores que habían evitado el inmobiliario de mercados emergentes están regresando cautelosamente, atraídos por valoraciones más bajas y la perspectiva de tasas de interés locales en descenso (lo que impulsa el valor de las propiedades). El mensaje de los analistas es básicamente: no le pierdas la pista a LatAm. Como bromeó una nota de inversión, “No te duermas con el inmobiliario latinoamericano: cuando bajen las tasas, puede despertar con fuerza.” De hecho, los índices globales de REIT que reflejan estos mercados ya han superado al promedio, lo que sugiere que el dinero inteligente se está posicionando para una recuperación.

Fuentes:

Tendencias del mercado de la vivienda en EE. UU. y comentarios de Selma Hepp cotality.com cotality.com cotality.com
Pronóstico de JPMorgan para la vivienda en EE. UU. (“congelado hasta 2025, <3% de crecimiento”) rfsadvisors.com
Datos de vacancia de oficinas en EE. UU. (20.7% a nivel nacional, SF 27.7%) reuters.com reuters.com
Resultados de la encuesta EXPO REAL Europa (44% optimista, tasas de interés y burocracia principales preocupaciones, vivienda principal activo) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
La tasa hipotecaria en República Checa baja a 4.91%, mínimo de 2 años expats.cz
Estado del mercado inmobiliario en China y encuesta de analistas (sin repunte hasta 2026/27) reuters.com reuters.com
El RBI (India) mantiene la tasa repo en 5,5%, apoyando el sentimiento comprador hindustantimes.com
La empresa conjunta de logística del Golfo de $5 mil millones de Blackstone & Lunate de ADIA reuters.com
Cita de Jon Gray (Blackstone) sobre el impulso del CCG reuters.com
Proyecto Trump de $1 mil millones de Dar Global en Yeda reuters.com reuters.com
Auge inmobiliario en Dubái del 70% (2019–2024) y plan de duplicar la población reuters.com
Programa de vivienda asequible de Kenia (100 mil viviendas) y cita de Ruto africanews.com africanews.com
Recorte de la tasa de interés en Sudáfrica al 7,00%, la más baja desde 2022 reuters.com tradingeconomics.com
Banxico de México recorta a 7,5% (la más baja desde 2022) reuters.com
Brasil mantiene la Selic en 15%, postura restrictiva reuters.com reuters.com
Comunicado de prensa sobre bienes raíces comerciales en EE. UU. (EZ Newswire) sobre la crisis de oficinas reuters.com
Perspectiva Global JLL 2025 (escasez de oferta, movimiento temprano de inversores) jll.com
Artículo de Reuters sobre el colapso de un edificio en Madrid (propiedad de fondo saudí) reuters.com reuters.com
Reuters sobre encuesta de precios de viviendas nuevas en China reuters.com
Reuters sobre recorte de tasas de Banxico e inflación reuters.com reuters.com
Reuters sobre comunicado de prensa del índice de tendencias Expo Real exporeal.net exporeal.net
Noticias para expatriados en Praga sobre tasas hipotecarias checas expats.cz
Research Financial (Jack Reutemann) citando a JPMorgan sobre la vivienda en EE. UU. rfsadvisors.com

Mortgage refinance demand plunges 21%, as interest rates hit 3-week high

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África: desafíos de vivienda, alivio de tasas de interés y atención de los inversores

Latinoamérica: Tasas a la baja, recuperación de mercados y optimismo cauteloso

Roman Bednarski

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