Tržište nekretnina u Milanu 2025.: trendovi procvata, popularne četvrti i hrabre prognoze

• U prvom tromjesečju 2025. prodaja stanova u Milanu porasla je za više od 7% na godišnjoj razini na 5.505 transakcija, dok su nacionalne transakcije porasle za 11,5% na godišnjoj razini.
• Najbolje središnje četvrti Brera i Quadrilatero postižu cijene od 15.000–17.000 € po m² za elegantne povijesne stanove, pri čemu se luksuzni segment u centru uglavnom drži stabilno.
• Područja izvan centra, uključujući Lodi–Corsica, Corvetto, Navigli i Missaglia–Gratosoglio, zabilježila su godišnji rast cijena od 3–5% potaknut novom infrastrukturom i obnovom.
• Milanska metro linija M4 proširena je do centra grada do 2024.–2025., s planiranim proširenjima M1 do Baggia i M5 do Monze do 2030., uz potencijalnu kružnu liniju koja bi se realizirala 2026.–2030.
• Obnova Scalo Porta Romana, mješovite eko-četvrti od 190.000 m², ugostit će Olimpijsko selo 2026. za 1.400 sportaša, a kasnije će se stanovi prenamijeniti u studentski i pristupačni smještaj.
• CityLife i Porta Nuova sada su zrele obnovljene četvrti, pri čemu je Tre Torri u CityLifeu među najskupljim dijelovima Milana, a UniCredit širi svoje sjedište u Porta Nuovi.
• U prvoj polovici 2025. zakup ureda dosegao je oko 205.000 m² s više od 180 ugovora o najmu, od čega je više od 74% uključivalo vrhunske prostore razreda A, a najamnine u CBD-u iznosile su oko 730–775 € po m² godišnje krajem 2024., uz daljnji rast predviđen za 2025.
• Milanski sektor ugostiteljstva ima koristi od rekordnog turizma, s 8,5 milijuna posjetitelja u 2023. (povećanje od 34% u odnosu na 2022.) i hotelskim ugovorima u 2024. koji premašuju 2 milijarde eura.
• Najamnine za logistiku u Milanu iznose oko 70 €/m²/godišnje u 2025., s prinosima od oko 5,3% u drugom tromjesečju 2025., a logistički prostori u Italiji u prvoj polovici 2025. dosežu otprilike 1,05 milijuna m².
• Dekret Salva Milano (kraj 2024.) oslobađa oko 150 blokiranih projekata i omogućuje jednostavnije dozvole za rušenje i obnovu, dok pravila za 2025. produžuju porezne olakšice za prvu nekretninu na 24 mjeseca i zahtijevaju CIN kodove za kratkoročni najam.

Milanski nekretninski procvat ne pokazuje znakove usporavanja – modna i financijska prijestolnica Italije predvodi nacionalno tržište nekretnina s otpornim rastom u 2025. Oba stambeni i komercijalni sektor doživljavaju dinamične promjene, od rastuće potražnje za stanovanjem u novim četvrtima do rekordnih ulaganja u urede, maloprodaju i hotele. Gledajući unaprijed, stručnjaci predviđaju umjeren rast cijena i trajni interes za milanskim nekretninama, potaknut projektima urbane obnove, infrastrukturnim unapređenjima (poput novih metro linija) i snažnim gospodarstvom koje pokreće turizam. U ovom sveobuhvatnom izvješću analiziramo trendove stambenog i komercijalnog tržišta nekretnina u Milanu, prognoze cijena za sljedećih nekoliko godina, najatraktivnije četvrti (i skrivene dragulje) za investitore, glavne projekte koji mijenjaju grad, regulatorne promjene te ekonomske i demografske čimbenike.

Trendovi stambenog tržišta nekretnina u 2025.

Oporavak prodaje i stabilan rast cijena: Nakon kratkog zatišja u 2023., tržište nekretnina u Milanu ponovno raste u 2025. U prvom tromjesečju, prodaja stanova u Milanu porasla je za više od 7% na godišnjoj razini (5.505 transakcija) dils.com, što odražava obnovljeno povjerenje kupaca. Na nacionalnoj razini, broj transakcija porastao je još brže (+11,5% na godišnjoj razini u Q1 2025.), potaknut popuštanjem kamatnih stopa na hipotekarne kredite što je vratilo više kupaca na tržište idealista.it idealista.it. Banke su i dalje donekle oprezne s kreditiranjem, ali ukupna kreditna aktivnost je porasla za 32% u odnosu na prošlu godinu jer su kamatne stope blago pale u odnosu na vrhunce iz 2022. idealista.it idealista.it. Cijene nekretnina umjereno, ali stalno rastu – nedavna istraživanja pokazuju godišnji rast od oko +1,1% do +1,4% u najvećim talijanskim gradovima idealista.it. Milano, kao najskuplje tržište u Italiji, bilježi blagi rast cijena unatoč višim troškovima zaduživanja, zahvaljujući postojanoj potražnji i ograničenoj ponudi novih stanova.

Centar vs. periferija – divergentni trendovi: Milanske vrhunske gradske jezgre su uglavnom stabilizirane na visokim cjenovnim razinama. Ukupne vrijednosti u povijesnoj jezgri zapravo su pale za -0,8% početkom 2024. godine, jer su ultra-luksuzni kupci postali oprezniji idealista.it idealista.it. Najluksuznije nekretnine u područjima poput Brere i Quadrilatera della Moda (Modna četvrt) i dalje postižu cijene od 15.000–17.000 € po kvadratnom metru za elegantne, povijesne stanove, a strani eliti (posebno američki i istočnoeuropski kupci) i dalje ih traže idealista.it. Međutim, s već visokim cijenama i nedostatkom zaista vrhunskih ponuda, luksuzni segment u centru uglavnom stagnira idealista.it idealista.it. U međuvremenu, nekoliko polucentralnih i perifernih četvrti nadmašuje tržište sa značajnim rastom vrijednosti. Kupci koji si ne mogu priuštiti centar – ili iskusni investitori – okreću se obnovljenim područjima neposredno izvan centra, gdje urbani razvoj i nova infrastruktura podižu vrijednosti za 3–5% godišnje idealista.it idealista.it. Posebno, četvrti uz novu M4 metro liniju i blizu velikih projekata preuređenja bilježe snažan rast: primjerice, Lodi–Corsica makro-područje (jugoistočni Milano) zabilježilo je rast cijena od +4,5% prošle godine nakon novih stambenih projekata oko Fondazione Prada i Scalo Porta Romana idealista.it. Slično, radničke četvrti poput Corvetto i Grigioni (također na jugoistočnoj periferiji) privlače mlade kupce i investitore s pristupačnim cijenama (~3.300–3.500 €/m²) i velikim potencijalom za rast.l idealista.it. U Navigli–Famagosta (jugozapad), kontinuirana obnova bivših industrijskih lokacija (npr. bivša tvornica Richard Ginori) podigla je cijene za +3,4% i pogurala vrijednosti novogradnje na 6.000–7.000 €/m² idealista.it. Čak i udaljena predgrađa doživljavaju preporod: područja poput Missaglia–Gratosoglio (jug) imaju koristi od blizine metro stanica i studentskih najmoprimaca, a stanovi su još uvijek na 2.500–3.400 €/m² i stalno rastu idealista.it. Dergano (sjeverozapad) je još jedan primjer – nedavne obnove javnih prostora i veći stanovi za obitelji privukli su mlade obitelji, podižući vrijednosti na 4.000–5.500 €/m² idealista.it.

Smanjujuća ponuda novih stanova: Ključna značajka milanskog tržišta je kronični nedostatak nove gradnje. Novogradnje čine samo oko 9–10% prodaje u Milanu (nešto iznad nacionalnog prosjeka) dils.com, a mnogi nedavni projekti brzo su rasprodani. Investitori se suočavaju s visokim troškovima gradnje i kašnjenjima u izdavanju dozvola, pa se obnova postojećih zgrada često preferira u odnosu na gradnju iz temelja idealista.it. Vladini poticaji za renovacije (poput talijanskih poreznih olakšica “Superbonus”, iako su nedavno smanjene) potaknuli su val energetski učinkovitih obnova. Kao rezultat toga, sve veći udio stanova na tržištu sada ima visoke energetske razrede (klasa A ili B), što je poraslo s 4,7% na 7,3% prodaje u posljednje dvije godine idealista.it. Ove modernizirane ili novogradnje postižu višu cijenu i bilježe najveći rast cijena – krajem 2024. cijene novih nekretnina u Italiji rasle su oko +8% na godišnjoj razini, znatno brže od +2–3% rasta za postojeće stanove globalpropertyguide.com. Milano odražava ovaj trend: kupci su spremni platiti najvišu cijenu za useljive, održive stanove, dok stariji, neobnovljeni stanovi bilježe skromniji rast ili čak blagi pad cijena iz kvartala u kvartal globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovaj kvalitativni jaz u cijenama očekuje se da će se povećavati kako se EU pravila o zelenoj gradnji približavaju, a koja će vjerojatno zahtijevati nadogradnje starijih zgrada do 2030. godine.

Pritisak na tržište najma: Procvat kratkoročnog najma i potražnja studenata u Milanu stvorili su zategnuto tržište najma. Nakon dugog razdoblja stagnacije, stanarine su naglo porasle – +4–5% godišnjeg rasta najamnina zabilježeno je 2024. godine idealista.it, a 2025. bilježi daljnji rast. Broj ugovora o najmu u Milanu porastao je za samo ~1% početkom 2025., jer ponuda ostaje ograničena idealista.it. Mnogi privatni iznajmljivači prebacili su stanove na unosan kratkoročni najam (Airbnb-stil), ili jednostavno čekaju zbog niskih prinosa na dugoročne najmove. To je dovelo do manje dostupnih dugoročnih najma i “canoni” (tražene najamnine) koje daleko premašuju ono što mnoge lokalne obitelji mogu priuštiti idealista.it. Zapravo, industrijski podaci pokazuju da prinosi od najma u Milanu u prosjeku iznose ~5,4%, ali mogu doseći 6–7% kod manjih stanova – što je privlačno investitorima globalpropertyguide.com. Intenzivna potražnja mladih profesionalaca, studenata i radnika na preseljenju znači da se dobro smješteni najam (posebno moderni stanovi) brzo iznajmljuju. Samci, mladi parovi i obitelji sve više traže fleksibilne uvjete, kraće najmove ili prijelazne ugovore idealista.it idealista.it. Procvat kratkoročnog najma izazvao je kritike jer pogoršava ovu stambenu krizu, a potiče i donositelje politika na intervenciju (kako je opisano u odjeljku Regulatorne novosti). Značajno je da se neki investitori ponovno okreću tradicionalnom najmu: područje San Siro u Milanu, primjerice, bilježi obnovljeni interes za regulirane dugoročne najmove (po “dogovorenim” umjerenim najamninama) – što je potaknulo transakcije nakon godina zatišja idealista.it.

Ključni zaključak za stambeno tržište: Milansko tržište nekretnina u 2025. ostaje dinamično i segmentirano. Opći trend je stalan rast cijena (otprilike +1–3% godišnje u većini područja idealista.it sarpi.it) unatoč višim kamatnim stopama, zahvaljujući snažnoj potražnji i ograničenoj ponudi. Centralne luksuzne adrese zadržavaju svoju vrijednost s blagim ili neznatnim rastom, podržane međunarodnim kupcima i oskudnom ponudom idealista.it. No, pravi zamah događa se u perifernim i nadolazećim četvrtima, gdje nova infrastruktura i preuređenje otključavaju vrijednost. Neke vanjske četvrti zabilježile su zapanjujuću aprecijaciju od 40%+ u posljednjih pet godina – na primjer, Certosa/Cascina Merlata (SZ), Corvetto/Rogoredo (JI), Forlanini (I), Affori/Bovisa (S), i Precotto/Turro (SI) svi su zabilježili rast cijena stanova od ~40–46% od 2020. godine ilgiorno.it ilgiorno.it. Ovo potvrđuje da je Milano “tržište s dvije brzine”: zrele centralne zone su stabilne s visokim cijenama, dok odabrana rubna područja nude prilike za rast kako se transformiraju u nove vruće zone.

Trendovi komercijalnih nekretnina u 2025.

Milano je poslovno središte Italije, a njegovi sektori komercijalnih nekretnina – uredi, maloprodaja, ugostiteljstvo i logistika – doživljavaju snažan postpandemijski uzlet. Investitori su uložili kapital u talijanske komercijalne nekretnine početkom 2025., s rastom volumena ulaganja od 50% na nacionalnoj razini u prvoj polovici 2025. u odnosu na godinu ranije dils.com. Milano privlači najveći dio tog kapitala kao vodeće tržište u zemlji za urede, maloprodajne flagshipove i nove projekte. U nastavku razlažemo glavne komercijalne segmente:

Tržište ureda (korporativna potražnja za kvalitetom u porastu)

Snažna aktivnost zakupa: Milansko tržište uredskih prostora postiže rekordne visine u 2025. U prvoj polovici godine, zakup uredskog prostora dosegao je ~205.000 m², što je porast od 15% u odnosu na prvo polugodište 2024. i najaktivnijih šest mjeseci dosad prema broju ugovora dils.com. Potpisano je preko 180 ugovora o zakupu – uglavnom za urede srednje veličine (1.000–5.000 m²) jer tvrtke nastavljaju prilagođavati veličinu svojih prostora dils.com. Potražnja je znatno iznad razine prije pandemije, što odražava privlačnost Milana kao poslovnog središta cushmanwakefield.com. Posebno, uredski prostori razreda A dominiraju: više od 74% zakupljenog prostora u prvom polugodištu 2025. bilo je u novim ili vrhunskim zgradama dils.com. Zakupci očito daju prednost modernim, održivim uredima s izvrsnim sadržajima i centralnim lokacijama, kako bi privukli zaposlenike natrag u urede. Kao rezultat toga, stariji ili rubni uredi imaju poteškoća (stopa nepopunjenosti izvan centra grada kretala se oko 17% posljednjih godina) cushmanwakefield.com. Ova polarizacija uzrokuje sve veći jaz u najamninama između vrhunskih i sekundarnih lokacija cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Najamnine i izgledi: U milanskom CBD-u i traženim poslovnim četvrtima, najamnine za urede rastu zbog ograničene ponude. Najamnine za vrhunske urede dosegle su otprilike 730–775 €/m²/godišnje do kraja 2024. cushmanwakefield.com dils.com, a očekuje se daljnji rast od oko 3% u 2025. cushmanwakefield.com. Vlasnici energetski učinkovitih, centralno smještenih tornjeva imaju pregovaračku moć jer se najmoprimci natječu za kvalitetan prostor. Analitičari predviđaju da će se pritisak na rast najamnina nastaviti i u 2026., iako umjerenijim tempom nakon 2025. cushmanwakefield.com. Nasuprot tome, stariji uredi u perifernim podtržištima suočavaju se s stagnacijom ili padom najamnina. Mnoge takve zgrade stoje prazne jer se najmoprimci sele u centar ili prelaze u zelenije zgrade. Neki vlasnici perifernih ureda čak razmatraju prenamjenu u alternativne namjene – od hotela do stanova ili studentskog smještaja – kako bi odgovorili na slabu potražnju cushmanwakefield.com. Ulaganja u milanski uredski sektor bila su selektivna: u 2024. uredi su činili samo oko 20% ukupnog volumena komercijalnih ulaganja u Italiji cushmanwakefield.com, jer su omjeri cijene/prinosi za vrhunske nekretnine i dalje uski. Ipak, investitorski sentiment početkom 2025. se poboljšava. Uz određenu korekciju cijena i stabilizaciju prinosa, očekuje se više transakcija kako godina bude odmicala cushmanwakefield.com. Prinosi na milanske urede (vrhunski ~3,75–4,0%) mogli bi doživjeti blagu kompresiju (≈-25 bps) u 2025. kako se povjerenje vraća cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com – osobito za zelene, dobro iznajmljene nekretnine. Sveukupno, dugoročni izgledi za urede su pozitivni za Milano: ograničena nova ponuda i EU-obvezne nadogradnje održivosti trebale bi održati manjak vrhunskog prostora, podupirući rast najamnina na najboljim lokacijama cushmanwakefield.com.

Maloprodajni sektor (oporavak glavnih ulica)

Postpandemijski oporavak maloprodaje: Milansko tržište maloprodajnih nekretnina – od luksuznih high-street butika do trgovačkih centara – doživljava stabilan oporavak. Nakon izazova COVID-a i poremećaja uzrokovanih e-trgovinom, broj posjetitelja i maloprodajna prodaja ponovno su porasli, vraćajući povjerenje investitora cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Krajem 2024. prodaja u talijanskim trgovačkim centrima blago je porasla (+0,6% na godišnjoj razini u listopadu 2024.), a posjećenost trgovačkih centara porasla je za +1,5%, što ukazuje na povratak potrošača u fizičke trgovine cushmanwakefield.com. Milano, kao modna prijestolnica Italije, profitirao je od naglog rasta turizma i luksuzne potrošnje. Njegove prestižne maloprodajne ulice (Via Montenapoleone, Via Dante, Corso Vittorio Emanuele, itd.) ne samo da su se oporavile, već postavljaju nove standarde: Cushman & Wakefield je Via Montenapoleone proglasio najskupljom trgovačkom ulicom na svijetu u 2024., nakon što su najamnine ondje porasle gotovo +30% u dvije godine cushmanwakefield.com. Najamnine za vrhunske maloprodajne prostore u središtu Milana sada rastu oko 2% godišnje, a daljnji rast očekuje se i u 2025. jer potražnja trgovaca ostaje snažna cushmanwakefield.com. Luksuzni brendovi i međunarodni trgovci izuzetno su zainteresirani za flagship lokacije kako bi učvrstili svoju prisutnost na snažnom milanskom tržištu.

Interes investitora i trendovi: Oporavak maloprodajnih rezultata ponovno je potaknuo investicijsku aktivnost. U prvoj polovici 2025. godine, ulaganja u maloprodajne nekretnine u Italiji dosegnula su 1 milijardu eura, što je najbolji početak od 2019. godine dils.com. Nekoliko velikih transakcija trgovačkih centara i glavnih ulica pokazalo je da investitori vide vrijednost, osobito s obzirom na više prinose koje maloprodaja sada nudi u odnosu na druge imovine cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Prinosi na vrhunske trgovačke centre i trgovine u glavnim ulicama postali su vrlo privlačni nakon pandemije, a kako su banke postupno spremnije za kreditiranje, na tržište ulaze novi igrači cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. U Milanu je fokus na “trofejnim” nekretninama mješovite namjene i kultnim maloprodajnim zgradama – često starijim objektima spremnima za prenamjenu. Privatni investitori i institucionalni fondovi podjednako kupuju maloprodajne nekretnine u najatraktivnijim milanskim četvrtima, neke radi prenamjene u mješovitu namjenu (maloprodaja plus uredi ili ugostiteljstvo). Posebno se ističe velika transakcija iz 2025. godine – prodaja Grandi Stazioni Retail (koja upravlja maloprodajnim prostorima na željezničkim postajama) međunarodnim investitorima – što naglašava obnovljeno povjerenje u dobro pozicioniranu maloprodaju dils.com. U budućnosti analitičari očekuju da će najamnine i vrijednosti maloprodajnih prostora u Milanu nastaviti blago rasti (~+2% u 2025.) cushmanwakefield.com, osobito kako potrošnja turista ostaje u porastu (turisti osiguravaju stabilnu prodaju luksuznih proizvoda – vidi Trendovi u turizmu). Glavne ulice predvodit će rast, dok će sekundarne maloprodajne zone i stariji trgovački centri možda trebati dodatnu revitalizaciju kako bi ostali konkurentni.

Ugostiteljske i turističke nekretnine (rekordna ulaganja)

Procvat hotelskog sektora: Milanski sektor hotelskih nekretnina je užaren zahvaljujući rekordnom turizmu i apetitu investitora. 2024. je bila izvanredna godina za ulaganja u hotele u Italiji, s više od 2 milijarde eura hotelskih transakcija, što je 30% više nego 2023. cushmanwakefield.com. Milano je, uz Rim i Veneciju, privukao velik dio tih sredstava, osobito u luksuzne i lifestyle hotele. Osnovni pokazatelji sektora su izvrsni: do 2023. broj posjetitelja u Milanu premašio je razine prije pandemije – grad je ugostio 8,5 milijuna turista u 2023., što je 34% više nego 2022. (i 14% iznad razine iz 2019.) areacmilano.it. Ovaj priljev, zajedno s povratkom poslovnih putovanja i sajmova, podigao je popunjenost hotela i cijene soba u Milanu na rekordne razine u 2023.–2024. Hotelski operateri su uglavnom uspjeli prenijeti rastuće troškove na goste kroz veće prihode cushmanwakefield.com.

Investitori iz cijelog svijeta (od private equity fondova do obiteljskih ureda i hotelskih brendova) ciljaju na milansko hotelsko tržište, privučeni njegovim izvanrednim rezultatima i izgledima za rast cushmanwakefield.com. Italija je sada jedna od vodećih europskih destinacija za hotelski kapital, a Milano je visoko rangiran zbog cjelogodišnje potražnje iz poslovnog i turističkog sektora. Najveće transakcije u 2024. uključivale su akvizicije luksuznih povijesnih hotela i razvoj novih lifestyle objekata namijenjenih milenijalcima i imućnim putnicima cushmanwakefield.com. Prinosi na vrhunske milanske hotelske nekretnine ostali su stabilni čak i uz rast kamatnih stopa – zapravo, krajem 2024. ublažavanje uvjeta financiranja (Europska središnja banka zaustavila je rast kamatnih stopa) i obilna likvidnost duga podržali su blago smanjenje prinosa za luksuzne hotele cushmanwakefield.com. Trendovi poput rebrandiranja starijih hotela, adaptivne prenamjene povijesnih zgrada u boutique smještaj i širenja međunarodnih brendova (od luksuznih do budžet) jasno su vidljivi u Milanu.

Izgledi – Optimizam do 2026.: Izgledi za hotelski sektor za 2025.–2026. su pozitivni. Stručnjaci iz industrije predviđaju nastavak rasta prihoda uz stabilizaciju na visokim razinama i postupnu daljnju kompresiju prinosa (za vrhunske objekte) jer potražnja investitora ostaje snažna cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Jedinstveni katalizator na horizontu su Zimske olimpijske igre 2026. (koje suorganiziraju Milano), a koje već potiču razvoj novih hotela i nadogradnju postojećih, osobito u i oko središta Milana. Očekuje se da će Olimpijske igre i povezani događaji održati visok broj posjetitelja do 2026., što će koristiti tržištu ugostiteljstva i kratkoročnog najma. U 2025. privatni kapital, hotelske grupe i institucionalni fondovi svi aktivno traže sljedeću priliku za ulaganje, a transakcijski volumeni mogli bi dosegnuti nove rekorde ako se zamah nastavi cushmanwakefield.com. Za šire tržište nekretnina u Milanu, procvat ugostiteljskog segmenta ima i dodatne učinke – primjerice, rastuća potražnja turista povećava prinose od kratkoročnog najma (iako to također stvara pritisak na lokalno stanovanje, kako je ranije navedeno), te povećava atraktivnost mješovitih projekata koji integriraju hotele, servisirane apartmane ili zabavne sadržaje.

Logistika i industrija (stalan rast)

Potražnja za logistikom i dalje visoka: Veliki Milano je logističko središte Italije, a porast e-trgovine tijekom pandemije trajno je povećao potražnju za skladištima u cijelom gradskom području. U prvoj polovici 2025. godine, logistički nekretninski sektor u Italiji nastavio je svoj rast: oko 1,05 milijuna m² logističkog prostora zauzeto je na nacionalnoj razini u prvoj polovici godine (iako je to malo ispod iznimne razine iz 2024.) dils.com. Milano i regija Lombardija čine značajan dio toga, s obzirom na svoj strateški položaj za distribuciju. I dok se užurbana ekspanzija iz 2021.–22. smiruje, potražnja najmoprimaca za modernim, velikim objektima ostaje snažna, osobito za “last-mile” distribucijske centre blizu grada i velike skladišne prostore uz koridore autocesta A1/A4 dils.com. U drugom tromjesečju 2025. došlo je do kratkotrajnog usporavanja volumena transakcija (samo 141 milijun eura uloženih u logistiku u tom tromjesečju), ali ukupna ulaganja u prvoj polovici godine dosegnula su 785 milijuna eura, što je 61% više nego u prvoj polovici 2024. dils.com. Investitori ostaju pozitivni prema logistici – svaki pad aktivnosti smatra se privremenim, uz čvrstu najavu novih transakcija za drugu polovicu 2025. i kasnije dils.com.

Najamnine i prinosi: Milansko tržište logistike ima vrlo nisku stopu slobodnih kvalitetnih prostora, što je održalo prime najamnine stabilnima na rekordnim razinama. Prime logističke najamnine u milanskom području iznose oko 70 €/m²/godišnje prema podacima za 2025. dils.com, što je najviše u Italiji (jednako kao i u Rimu). U nekim sekundarnim tržištima poput Verone, najamnine zapravo još uvijek rastu (Verona je skočila na 60 €/m²/godišnje) dils.com. U Milanu su najamnine dosegle plato početkom 2025. nakon značajnog rasta prethodnih godina, ali kontinuirana snažna potražnja (od 3PL-ova, trgovaca i proizvođača koji vraćaju proizvodnju) znači da najamnine ostaju čvrste i mogle bi ponovno porasti ako ponuda ne bude pratila potražnju. Što se tiče prinosa, industrijski prinosi su se povećali tijekom protekle godine u skladu s globalnim trendovima kamatnih stopa, ali se čini da se stabiliziraju. Milanski prime logistički prinos iznosi oko 5,3% u drugom tromjesečju 2025. dils.com – visoko u odnosu na druge klase imovine, zbog čega je investitorima atraktivan. Postoje čak i znakovi da bi moglo doći do ponovne rekompresije prinosa kako se povjerenje vraća, a troškovi zaduživanja izjednačuju dils.com. Zemljište za novu izgradnju skladišta oko Milana i dalje je rijetko i skupo, što potiče dio razvoja na periferiju metropole ili u višekatne objekte. Sveukupno, očekuje se da će logistika ostati sektor rasta, iako ne više eksplozivnim tempom iz 2020.–21. Strukturni pokretači (e-trgovina, rekonfiguracija opskrbnog lanca, potražnja za bržom isporukom) i dalje podupiru milansku industrijsku nekretninu kao solidnu investicijsku priliku za budućnost.

Prognoze cijena i tržišni izgledi (2025.–2027.)

Gledajući unaprijed, prognoze sugeriraju da će milansko tržište nekretnina nastaviti pozitivan trend u sljedećih nekoliko godina, iako s umjerenijim rastom nego u prethodnom razdoblju procvata. Konsenzus među analitičarima nekretnina i industrijskim grupama je da će cijene nastaviti postupno rasti kroz 2025. i 2026., potaknute snažnim temeljima, ali ograničene višim troškovima financiranja i gospodarskom umjerenošću. Evo nekoliko ključnih točaka izgleda:

• Rast cijena stambenih nekretnina: Očekuje se da će cijene stanova u Milanu porasti za otprilike +3–4% u 2025. u prosjeku, nadmašujući inflaciju sarpi.it. Lokalni agenti napominju da bi određena područja u obnovi mogla zabilježiti još veće skokove, dok bi najskuplje središnje zone mogle rasti samo neznatno sarpi.it sarpi.it. Nomisma, vodeći talijanski istraživački institut, predviđa da će vrijednosti nekretnina nastaviti rasti u nominalnim iznosima, ali usporenijim tempom – zapravo, rast cijena usporio je s ~+2% u 2022. na ~+1,4% u 2025. za stanove u izvrsnom stanju idealista.it. Ovaj blagi uzlazni trend očekuje se da će se nastaviti i u 2026.–2027., osim ako ne dođe do većih šokova. Kronični nedostatak novih stanova u Milanu i njegov status gospodarskog magneta Italije trebali bi poduprijeti cijene, čak i dok više kamatne stope ograničavaju platežnu moć kupaca. Do 2027. kumulativni rast cijena mogao bi biti reda veličine 5–10% iznad sadašnjih razina, prema ovim prognozama.
• Obujam prodaje i potražnja: Nakon pada u 2023., obujam transakcija ponovno raste i vjerojatno će ostati zdrav. Nomisma predviđa oko 5% rasta prodaje stanova u 2025. na nacionalnoj razini cushmanwakefield.com, pri čemu Milano i Rim predvode oporavak kako se kupci vraćaju. Ipak, mnogo toga ovisi o trendovima hipotekarnih kredita – ako kamatne stope padnu ili se dodatno stabiliziraju, potisnuta potražnja mogla bi se osloboditi. Doista, povratak kupaca koji prvi put kupuju i malih investitora početkom 2025. (potpomognut nešto nižim hipotekarnim stopama) pokazuje otpornost tržišta idealista.it. Protuteža tome su oprezni kreditni standardi talijanskih banaka i ograničenja pristupačnosti za mlade kupce. Sveukupno, očekuje se stabilna, ali ne i eksplozivna prodajna aktivnost do 2026. Potražnja će se i dalje preusmjeravati prema vanjskim zonama i predgrađima, jer kupci traže najbolju vrijednost za novac – trend koji pogoduje periferiji Milana i satelitskim gradovima (potražnja putnika na posao) u narednim godinama idealista.it.
• Komercijalni i investicijski izgledi: Širi investicijski izgledi za nekretnine u Milanu su oprezno optimistični. Globalne tvrtke za nekretnine (poput Cushman & Wakefield i Knight Frank) ističu da glavna tržišta u Italiji ostaju otporna i privlačna međunarodnom kapitalu idealista.it idealista.it. Milano se, posebno, smatra podcijenjenim u odnosu na usporedive europske gradove – primjerice, za 1 milijun dolara još uvijek se može kupiti oko 52 m² vrhunske nekretnine u Milanu, više nego što bi se dobilo u Parizu ili Londonu idealista.it idealista.it. Ova komparativna vrijednost, u kombinaciji s talijanskim poreznim režimom povoljnim za nove rezidente, očekuje se da će podržati nastavak priljeva stranih kupaca i investitora idealista.it. Industrijske prognoze za komercijalne nekretnine u 2025. predviđaju stabilizaciju ili blagi rast vrijednosti nakon korekcije cijena iz 2022.–23. Najamnine za vrhunske urede u Milanu predviđa se da će porasti za oko +3% u 2025. i dodatnih +1–2% u 2026. cushmanwakefield.com, što odražava povjerenje u oporavak uredskog sektora. Vrijednosti maloprodajnih prostora također bi trebale blago porasti za nekoliko posto, dok bi logistika trebala ostati snažna. Investicijski volumeni u Italiji mogli bi porasti ako kamatne stope ostanu stabilne – već je u prvoj polovici 2025. zabilježen skok uloženih iznosa od 50% na godišnjoj razini dils.com, a s većinom otkrivanja cijena završenom, vjerojatno će biti sklopljeno više poslova krajem 2025. cushmanwakefield.com. Ukratko, očekuje se umjeren rast u većini segmenata umjesto naglog skoka ili pada.
• Rizici za izglede: Nekoliko rizika moglo bi zamagliti izglede milanskog tržišta nekretnina. Jedan je okruženje kamatnih stopa – ako inflacija poraste i Europska središnja banka dodatno pooštri politiku, viši troškovi financiranja mogli bi ponovno ohladiti potražnju (talijansko tržište nekretnina osjetljivo je na kamatne stope na hipotekarne kredite). Drugi rizik je šire gospodarstvo: očekuje se da će rast BDP-a Italije biti umjeren (~0,7–1% godišnje u 2024.–25.) globalpropertyguide.com, pa bi svaka recesija ili šok mogli utjecati na povjerenje potrošača. Političke ili regulatorne promjene (o kojima će kasnije biti riječi) također bi mogle utjecati na raspoloženje investitora – primjerice, strože kontrole najma ili porezne promjene. S druge strane, bilo kakvi pozitivni šokovi (poput bržeg gospodarskog rasta ili navale stranih investitora koji iskorištavaju slab euro) mogli bi dovesti do rasta nekretnina iznad očekivanja. Uglavnom, osnovni scenarij je stabilnost s blagim uzlaznim trendom – Milano bi trebao i dalje biti jedno od najistaknutijih tržišta nekretnina u južnoj Europi, “spreman za stabilan rast” kako je to rekao Knight Frank idealista.it.

U fokusu četvrti: Popularne i nove milanske četvrti

Jedan od najuzbudljivijih aspekata milanskog tržišta nekretnina posljednjih godina je pojava novih atraktivnih četvrti. Stalna evolucija grada – potaknuta gentrifikacijom, infrastrukturom i obnovom – promijenila je hijerarhiju “najboljih” mjesta za život ili ulaganje. Dok su klasične elitne četvrti poput Brere, povijesnog centra i Magente i dalje stalno tražene, mnoge nekada rubne zone brzo dobivaju na značaju. U nastavku ističemo neke od ključnih milanskih četvrti, i etabliranih i onih u usponu, s njihovim trenutnim cijenama i nedavnim trendovima:

Područje / Distrikt	Raspon cijena (€/m²)	Nedavni trend (godišnja promjena)
Ultra-premium povijesna jezgra	€12.000–17.000 na najboljim lokacijama idealista.it idealista.it (npr. Quadrilatero, Brera)	Stabilno do blagog pada. Cijene na povijesno najvišim razinama, strana potražnja održava luksuzni segment stabilnim (prosjek centra -0,8% u 2024.) idealista.it idealista.it.
Poslovni distrikti (centralni)	~€10.000–13.000 za moderne stanove idealista.it (npr. Porta Nuova, CityLife)	Snažna potražnja, ograničena ponuda. Noviji stanovi zadržavaju vrijednost ili blago rastu; stariji stanovi bilježe manje korekcije idealista.it. Vrhunski uredi/sadržaji povećavaju atraktivnost.
Polucentralne trendi zone	~€6.000–9.000 u gentrificiranim područjima (npr. Porta Romana, Isola, Navigli)	Rastuće. Mladi profesionalci potiču potražnju. Porta Romana ~€10k u najboljim dijelovima (stabilno) idealista.it; Navigli gore +3–4% s projektima obnove idealista.it.
Nadolazeća periferija (istok/jug)	€3.000–5.000 u zonama revitalizacije (npr. Lodi–Corvetto, Santa Giulia)	Visok rast. Lodi-Corsica gore +4,5% u 2024. idealista.it; Corvetto ~€3,4k/m² aprivlačenje investitora idealista.it. Santa Giulia stabilno ~€4k–4.5k, ali spremno za rast s Olimpijadom 2026. idealista.it.
Nova periferija (sjever)	€3,500–5,500 u kreativnim središtima (npr. Bovisa, Dergano, Affori)	Mješovito. Bovisa i Affori zabilježili su +41% rasta (2015.–2020.) ilgiorno.it i nastavljaju se razvijati (proširenje kampusa Politecnica). Dergano ~€4k–5.5k, i dalje raste zbog novih projekata idealista.it.
Povoljne periferije	€2,500–3,500 u dalekom jugu/sjeveru (npr. Gratosoglio, Precotto)	Umjeren rast. Početne cijene s nedavnim porastima (~+2–3%). Precotto/Turro (+40% u 5 god.) pokazuju potencijal ilgiorno.it. Blizina metroa ili sveučilišta je ključna.

Središnji Milano: Srce grada – uključujući područja poput Duomo, Brera, Castello i Porta Venezia – ima najviše cijene nekretnina u Italiji. Ove zone karakteriziraju povijesne zgrade, luksuzne trgovine i ograničena nova gradnja. Cijene se obično kreću od 8.000 € do više od 15.000 € po kvadratnom metru, ovisno o ulici i prestižu nekretnine sarpi.it. Kao što je navedeno, središnje tržište je sazrelo; domaći i međunarodni kupci i dalje su zainteresirani (stranci često traže moderno uređene stanove spremne za useljenje s terasama, sigurnošću itd. idealista.it), ali brzi rast cijena iz prethodnih godina se usporio. U 2024. godini, Tecnocasa podaci pokazuju blagi pad vrijednosti u centru (-0,8%) idealista.it, iako su ultra-prestižne adrese zadržale vrijednost. Jedno središnje podtržište koje i dalje bilježi aktivnost je Porta Nuova–Moscova, moderna četvrt nebodera blizu Piazza Gae Aulenti. Ovdje ekskluzivne nove rezidencije postižu cijene od 12.000 €+/m², a potražnja nadmašuje ponudu idealista.it. Također, susjedno područje CityLife (preuređeni sajamski prostor s visokim zgradama i parkom) i dalje je vrlo traženo; njegovi moderni stanovi redovito prelaze 8.000 €/m² i imaju prednost što su samostalna luksuzna enklava.

Polu-centralne četvrti: Neposredno izvan povijesnog centra, nekoliko četvrti spaja relativnu pristupačnost s privlačnim stilom života. Porta Romana, na primjer, postala je “buržoasko-boemsko” žarište s kafićima i galerijama. Cijene oko 6.000–10.000 €/m² su uobičajene – visoke prema širim standardima, ali još uvijek ispod centra – a područje će dodatno profitirati od razvoja Olimpijskog sela (više o tome kasnije). Isola, sjeverno od postaje Garibaldi, transformirala se iz radničke četvrti u modernu zonu nakon izgradnje tornjeva Bosco Verticale i projekta Porta Nuova; cijene su tamo porasle na raspon od 6.000–8.000 €/m². Navigli, poznat po kanalima i noćnom životu, i dalje je popularan među kupcima i najmoprimcima. Zabilježen je ponovni rast cijena zahvaljujući poboljšanjima i obnovi obližnjih industrijskih zemljišta idealista.it. Ipak, neke polu-centralne zone prolaze kroz fazu prilagodbe: primjerice, tržište najma u Porta Romani nedavno je usporilo zbog obilja nekvalitetnih stanova koje najmoprimci sada izbjegavaju idealista.it – podsjetnik da čak i trendovska područja trebaju kvalitetnu ponudu kako bi napredovala.

Nove granice – Uspon periferije: Najdramatičnije priče milanskog tržišta nekretnina odvijaju se u perifernim četvrtima koje su nekad smatrane marginalnima. Zahvaljujući ciljanim urbanim ulaganjima, ova područja sada su “povoljne kupnje” sa značajnim potencijalom rasta. Sjeverozapadni dio grada nudi izvrstan primjer: Cascina Merlata (blizu lokacije Expo 2015) i susjedna Certosa doživjeli su val razvoja (ogroman novi trgovački centar, moderni stambeni kompleksi itd.), što je dovelo do +46% rasta cijena stanova u pet godina – najviše u gradu ilgiorno.it. Potpuno novi stanovi u Cascina Merlata još uvijek koštaju prihvatljivih ~4.000 €/m², što sugerira prostor za daljnji rast. Na krajnjem sjeveru, radničke četvrti Affori i Bovisa također su doživjele procvat (preko +40% u 5 godina) ilgiorno.it. Bovisa, gdje se nalazi kampus Politehničkog sveučilišta, predviđena je za daljnje širenje (projekt “MOLECOLA”, veliki znanstveno-tehnološki park) idealista.it, što bi moglo biti presudno u budućnosti. Na istoku, područje Precotto i Turro (uz metro liniju 1) tiho je naraslo za ~40% od 2018. godine ilgiorno.it kako su mlade obitelji otkrile njegovu praktičnost, a novi projekti zamijenili stare tvornice. Na jugu, područja oko Fondazione Prada i velike obnove Scalo Porta Romana (npr. Lodi, Corvetto, Chiaravalle) bilježe snažan rast. Čak je i Rogoredo, nekad samo udaljeno područje oko željezničke stanice, sada u fokusu zbog poslovne četvrti Santa Giulia i nadolazeće olimpijske hokejaške arene – cijene tamo i u Corvettu skočile su za oko 45% posljednjih godina ilgiorno.it. Svi ovi primjeri naglašavaju ključnu temu: infrastruktura i obnova potiču potražnju. Kako Milano nastavlja ulagati u svoje rubne dijelove (nove stanice podzemne željeznice, parkove, kampuse itd.), očekujte da će još “podcijenjenih” četvrti postati nove investicijske zvijezde.

Luksuzne enklave i posebna tržišta: Milano također ima svoj udio nišnih luksuznih enklava izvan centra. Na primjer, područje San Siro (oko poznatog stadiona) uključuje i džepove javnog stanovanja i vrlo imućne džepove (vile i luksuzni stanovi blizu parka Hipodrom). Najbolje adrese u San Siru mogu doseći 8.000–10.000 €/m² idealista.it, iako je prosjek za to područje znatno niži. Nedavno je privuklo pažnju zbog planova (još uvijek neizvjesnih) za izgradnju novih nogometnih stadiona i moguće prenamjene stare lokacije stadiona – što bi moglo značajno povećati atraktivnost nekretnina. Drugi primjer je “Politecnico os” na sjeveru (Bovisa do Sveučilišta grada Milana u Bicocci): studenti i sveučilišno osoblje potiču potražnju za najmom, a investitori mogu pronaći višesobne stanove po cijeni od 3.000–4.000 €/m² za iznajmljivanje po sobama. S obzirom na rastuću studentsku populaciju u Milanu, ove akademske četvrti (uključujući Città Studi na istoku) pouzdana su tržišta. Na kraju, novoizgrađeni luksuzni kompleksi zaslužuju spomen – projekti poput Penthousea Porta Nuova, CityLife Residences ili manjih projekata u zonama poput San Gimignano namijenjeni su bogatim kupcima koji žele moderan komfor izvan ograničenja starog grada. Milanski developeri izvještavaju da se takvi projekti često brzo rasprodaju, što potvrđuje da za pravi proizvod, potražnja je vrlo visoka u cijelom gradu.

Investicijske prilike i potencijalni rizici

Robusno tržište Milana nudi niz investicijskih prilika, od preuređenja stambenih nekretnina u nadolazećim područjima do velikih komercijalnih projekata. Međutim, investitori bi također trebali uzeti u obzir određene rizike i izazove. U nastavku je prikazan pregled ključnih prilika i rizika za 2025. i dalje:

Ključne investicijske prilike

• Nadolazeće četvrti s potencijalom rasta: Kao što je gore opisano, nekoliko milanskih četvrti prolazi kroz transformaciju. Rana ulaganja u područja poput Certosa/Cascina Merlata (SZ), Corvetto/Santa Giulia (JI) ili Affori/Bovisa (S) mogla bi donijeti značajne kapitalne dobitke. Ove zone još uvijek nude relativno pristupačne ulazne cijene i imaju koristi od nove infrastrukture (linije metroa, autoceste) i velikih projekata. Tijekom posljednjih pet godina, takve četvrti zabilježile su rast cijena od +35–45%, znatno iznad gradskog prosjeka ilgiorno.it ilgiorno.it. S projektima poput novih kampusa, olimpijskih objekata i javnog prijevoza u dolasku, trend rasta vrijednosti vjerojatno će se nastaviti srednjoročno.
• Projekti dodavanja vrijednosti i prepozicioniranja: Milano ima značajnu zalihu starijih uredskih i industrijskih zgrada koje se mogu preurediti. S obzirom na veliku potražnju za modernim prostorima i stanovanjem, pretvaranje zastarjelih nekretnina je obećavajuća strategija. Na primjer, investitori su zainteresirani za uredske blokove iz 1970-ih u perifernim područjima za pretvaranje u stambene ili studentske smještaje cushmanwakefield.com. Inicijativa grada za urbanu regeneraciju (uz pojednostavljene dozvole prema zakonu “Salva Milano”) olakšava rušenje i obnovu zastarjelih objekata fanpage.it fanpage.it. Oni koji znaju upravljati procesom dobivanja dozvola mogu stvoriti Grade A imovinu od starih zgrada – što može biti vrlo isplativo.
• Investicije u najam i Build-to-Rent: Tijesno tržište najma u Milanu znači da dobro locirane nekretnine za najam mogu ostvariti solidne prinose (~5% u prosjeku, i više u nekim slučajevima) globalpropertyguide.com. Investitori, od pojedinaca do velikih fondova, imaju priliku u build-to-rent (BTR) projektima. Postoji velika neispunjena potražnja za najmom, posebno za kvalitetne stanove za mlade profesionalce i studentski smještaj. Namjenski građeni studentski smještaj (PBSA) posebno je atraktivan – s obzirom da milanska sveučilišta privlače sve više međunarodnih studenata, ulaganja u studentski smještaj činila su oko 33% ulaganja u stambeni sektor u prvoj polovici 2025. dils.com. Mnogi od ovih projekata financiraju se unaprijed i bit će dovršeni u narednim godinama, vjerojatno uz dobru popunjenost i razinu najamnina. Konverzija Olimpijskog sela u studentski smještaj (nakon 2026.) je poznat primjer ove prilike u praksi scaloportaromana.com.
• Luksuzna i ugostiteljska imovina: Status Milana kao globalnog grada znači da uvijek postoji interes za prestižnom imovinom. Luksuzne maloprodajne zgrade, flagship trgovine i hoteli visoke kategorije u centru grada traženi su od strane međunarodnih investitora (tzv. “core” imovina). Nedavne transakcije pokazuju da je globalni kapital spreman platiti premijsku cijenu za maloprodaju u Via Montenapoleone ili hotele s pet zvjezdica zbog trajne privlačnosti Milana cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. S obzirom na to da turizam doseže rekordne razine i događaje poput Olimpijskih igara 2026. na vidiku, ulaganja u ugostiteljstvo (hoteli, apartmani s uslugom, portfelji za kratkoročni najam) nude snažan potencijal prihoda. Kulturni ugled Italije i porezne olakšice za strance (poput režima flat tax) također privlače imućne pojedince da ulažu u luksuzne domove u Milanu idealista.it – što znači da luksuzni razvojni ili projekti obnove mogu lako pronaći tržište.
• Zelena obnova i ESG: Često zanemarena prilika je ulaganje u poboljšanja energetske učinkovitosti. EU i Italija idu prema strožim standardima energetske učinkovitosti zgrada (predložena EU direktiva o “Zelenim zgradama” mogla bi zahtijevati da domovi zadovolje više energetske razrede do 2030.). Obnova starijih milanskih zgrada solarnim panelima, izolacijom i modernim sustavima može značajno povećati njihovu vrijednost i osigurati ih za budućnost. Postoji potencijal da se javni poticaji ponovno uvedu (u nekom obliku) za podršku zelenim renovacijama. Nekretnine s certificiranim održivim karakteristikama već postižu više najamnine i cijene u uredskom sektoru, a taj će trend samo rasti. Investitori specijalizirani za ESG (okoliš, društvo, upravljanje) nadogradnje mogu otključati vrijednost u starijem milanskom fondu zgrada, a istovremeno imati koristi od niže praznine i veće potražnje najmoprimaca za ekološki prihvatljivim prostorima cushmanwakefield.com.

Potencijalni rizici i izazovi

• Rizik kamatnih stopa i financiranja: Brz rast kamatnih stopa tijekom 2022.–2023. bio je poziv na buđenje. Ako stope ostanu povišene ili dodatno porastu, troškovi financiranja ograničit će kupce i developere. Visoke kamatne stope na hipotekarne kredite već su ohladile tržište u Milanu 2023. (prodaja je pala, a cijene su usporile). Iako su stope do 2025. blago popustile, rizik od ponovne inflacije ili strože monetarne politike mogao bi ponovno smanjiti pristupačnost. Dodatno, banke u Italiji su oprezne – Nomisma napominje da, unatoč većem broju hipotekarnih kredita u 2025., oprezno kreditiranje banaka i dalje je “kočnica potencijalnoj potražnji” idealista.it. Investitori koji se oslanjaju na zaduživanje moraju uzeti u obzir mogućnost skupljeg ili oskudnijeg kredita.
• Regulatorne i porezne promjene: Regulatorno okruženje je u promjeni (vidi sljedeći odjeljak). Dok su neke promjene pozitivne (npr. milanski zakon “Salva Milano” koji ubrzava izdavanje dozvola), druge bi mogle utjecati na prinose. Velika promjena je regulacija kratkoročnog najma: nacionalna vlada i gradske vlasti pooštravaju pravila o turističkim najmovima kako bi se riješio nedostatak stanova i “pretjerani turizam”. Od 2024. Italija je povećala paušalni porez na prihod od kratkoročnog najma s 21% na 26% za iznajmljivače s više nekretnina homeunity.it, te uvela obavezne registracijske kodove i sigurnosne standarde homeunity.it homeunity.it. Milano također razmatra lokalna ograničenja u najturističkijim zonama. Ako ova pravila postanu stroža, investitori u nekretnine tipa Airbnb mogli bi vidjeti smanjene prinose ili veće troškove usklađivanja. Još jedna moguća promjena odnosi se na porez na nekretnine – u Italiji se već dugo raspravlja o ažuriranju katastarskih vrijednosti (za potrebe poreza na nekretnine – IMU). Iako je to politički osjetljivo, svaka buduća reforma mogla bi povećati troškove vlasništva za vlasnike vrijednih nekretnina u Milanu. Pratiti odluke politike u Rimu mudro je za svakog investitora ovdje.
• Ekonomska i politička klima: Iako je gospodarstvo Milana relativno snažno, nije imuno na šire izazove Italije. Nizak nacionalni rast (prognoza ~0,8% u 2025.) globalpropertyguide.com, visoki javni dug ili politička nestabilnost mogli bi stvoriti prepreke. Recesija u Europi ili globalni šokovi mogli bi smanjiti potražnju i lokalnih kupaca i stranih investitora. Nadalje, talijanska demografija – starenje stanovništva i smanjenje radne snage – postavlja dugoročna pitanja za potražnju za stanovanjem (iako sam Milano privlači mlade iz drugih regija). Na političkom planu, iako je trenutna vlada za razvoj (npr. potiče rast Milana), buduće administracije mogle bi promijeniti prioritete. Investitori bi trebali uračunati i poznati “talijanski rizik”: stvari mogu potrajati dulje nego što se očekuje, bilo da je riječ o birokratskom kašnjenju ili iznenadnoj promjeni zakona.
• Rizici izvedbe i izgradnje: Razvoj u Milanu može biti isplativ, ali nije bez prepreka. Troškovi izgradnje ostaju visoki (cijene građevinskog materijala naglo su porasle od 2017. idealista.it), što smanjuje marže investitora. Nedostatak kvalificirane radne snage i problemi u opskrbnom lancu također mogu utjecati na rokove projekata. Skandal s dozvolama 2023. – kada je zaustavljeno oko 150 projekata – ističe rizik da čak i odobreni projekti mogu biti podložni pravnoj provjeri. Iako dekret Salva Milano ima za cilj riješiti taj specifičan problem fanpage.it fanpage.it, investitori i dalje moraju pomno poštovati propise kako bi izbjegli izazove (posebno u gradu s povijesnim lokalitetima i glasnim zajednicama). Svaki projekt koji se oduži riskira promašiti pravi trenutak na tržištu ili premašiti budžet. Stoga investitori često preferiraju postojeće nekretnine ili lagane adaptacije u Milanu kako bi smanjili rizik razvoja.
• Zasićenost tržišta u određenim segmentima: Iako većina segmenata ima zdravu potražnju, postoji mogućnost prevelike ponude u nišnim tržištima. Na primjer, ako previše luksuznih stanova istovremeno dođe na tržište, gornji segment bi mogao oslabiti (trenutno nije slučaj, ali vrijedi pratiti buduću ponudu). U segmentu ureda, ako tvrtke u potpunosti prihvate rad na daljinu/hibridni rad, čak bi i snažna potražnja Milana za kvalitetnim prostorom mogla stagnirati, a manje prilagodljivi uredi boriti se za najmoprimce. U maloprodaji, strukturni rast e-trgovine znači da se sekundarne maloprodajne lokacije možda nikada neće u potpunosti oporaviti; investitori u takve nekretnine mogli bi se suočiti sa stagnacijom najamnina. Biti selektivan – fokusirati se na vrhunske lokacije i koncepte otporne na budućnost – ključno je kako biste izbjegli da ostanete s nekretninom koja nije u trendu.

U sažetku, Milano ostaje jedno od najatraktivnijih tržišta nekretnina u Europi, s mnogo više prilika nego prijetnji. Snažni temeljni pokazatelji grada, globalna privlačnost i razvojni zamah dobro ga pozicioniraju za investitore. Ipak, razboriti investitori će aktivno upravljati gore navedenim rizicima – testirajući svoje investicije na promjene kamatnih stopa, prateći zakone i birajući projekte s dovoljnim maržama za izdržavanje mogućih prepreka. Tržište nekretnina u Milanu pokazalo se iznimno otpornim, a oni koji mudro ulažu vjerojatno će biti nagrađeni u nadolazećim godinama.

Glavni razvojni i infrastrukturni projekti koji oblikuju Milano

Milano prolazi kroz fizičku transformaciju zahvaljujući nizu urbanih razvojnih projekata i infrastrukturnih nadogradnji. Ove inicijative ne mijenjaju samo obrise grada, već izravno utječu na vrijednosti nekretnina poboljšanjem povezanosti i pretvaranjem nedovoljno iskorištenih područja u živahne nove četvrti. Ovo su neki od ključnih projekata i planova koji utječu (ili će uskoro utjecati) na tržište nekretnina u Milanu:

• Obnova bivših željezničkih kolodvora (Scali Ferroviari): Ambiciozni plan Milana za obnovu sedam napuštenih željezničkih kolodvora (projekt “Scali”) je u punom zamahu. Najveći i najznačajniji je Scalo Porta Romana na jugoistoku: lokacija od 190.000 m² koja se pretvara u eko-distrikt mješovite namjene. Ondje će biti smješteno Olimpijsko selo 2026., s 1.400 sportaša, a nakon Igara potpuno nove rezidencije bit će pretvorene u prijeko potrebne studentske i pristupačne stanove scaloportaromana.com perenews.com. Uz stambene prostore, stvara se i Parco Romana (veliki novi park) te komercijalni prostori, čime se ovo područje integrira u urbanu strukturu. U blizini su Fondazione Prada i druge kulturne atrakcije već podigle vrijednost četvrti; dovršetak Olimpijskog sela do 2026. (s useljenjem studenata krajem 2026.) očekuje se da će znatno povećati privlačnost i cijene nekretnina u Porta Romani. Ostali kolodvori na popisu uključuju Scalo Farini (sjeverozapad), koji bi do 2030. trebao postati veliki park i inovacijski distrikt, te Scalo San Cristoforo (jugozapadni kraj nove linije M4), koji će biti usmjeren na održivost i moguće logistiku. Ovi projekti zapravo stvaraju nove četvrti – unoseći zelene površine, prometne veze i moderne zgrade na lokacije koje su dugo bile zapuštene. Kako napreduju, okolna područja (često ranije poluindustrijska) bilježe lančani učinak rasta vrijednosti zbog očekivanog poboljšanja kvalitete života.
• Proširenja metro linija (M4 i dalje): Prometna infrastruktura je glavni pokretač trendova na tržištu nekretnina u Milanu. U 2022.–2023. grad je otvorio dijelove potpuno nove M4 metro linije (“Plava linija”), a do 2024. stigla je do centra grada; do početka 2025. očekuje se da će linija biti potpuno operativna od zračne luke Linate (istok) do San Cristofora (daleki jugozapad). Ovo mijenja pravila igre: područja koja prije nisu bila na metrou (poput dijelova Solari, Washington i istočne osi Forlanini/Corsica) sada imaju brze veze. Već vidimo kako cijene nekretnina oko novih M4 stanica rastu i prije otvaranja linije idealista.it idealista.it. U međuvremenu, planirana su proširenja postojećih linija: M1 (Crvena) produžuje se na zapad do Baggia, a M5 (Ljubičasta) je u izgradnji prema sjeveru do Monze (planirano do 2030.). Čak je predložena i nova M6 linija u ranoj fazi planiranja. Svi ovi prometni projekti obično podižu vrijednost nekretnina poboljšanjem pristupačnosti. Kvartovi poput Washington/Bolivar (na M4), Via Mecenate (blizu istočnog kraja M4), ili Bicocca (koja će imati koristi od proširenja M5) vjerojatno će bilježiti povećanu potražnju. Dodatno, koncept “Kružne linije” – korištenje postojećih željezničkih pruga za stvaranje orbitalne željezničke usluge oko Milana – dobiva na zamahu. Prvi elementi toga mogli bi se ostvariti do 2026.–2030., dodatno povezujući prigradske čvorove. Za investitore i kupce nekretnina, biti blizu sadašnje ili buduće metro stanice i dalje je jedan od najsigurnijih načina za povećanje vrijednosti nekretnine u Milanu.
• CityLife i Porta Nuova – nastavak razvoja: Dvije kultne milanske priče o uspješnoj prenamjeni, Porta Nuova i CityLife, postavile su predložak za moderne urbane četvrti u Italiji. Porta Nuova (područje Garibaldi/Isola) je u biti dovršena, ali se i dalje dorađuje – primjerice, UniCredit širi svoje sjedište, a u Isoli niču novi manji stambeni projekti. Utjecaj tog područja proširio se na obližnju Chinatown i Garibaldi, gdje se starije zgrade preuređuju zbog prestižnog okruženja u susjedstvu. CityLife, trio blistavih tornjeva (Allianz, Generali, PwC) usred uređenog parka i trgovačkog centra, također je pri završetku. Završavaju se posljednje stambene parcele i moguće još jedna srednje visoka poslovna zgrada. Ova zona je čvrsto etablirala Tre Torri kao jedan od najskupljih stambenih dijelova Milana. Kako se ovi projekti privode kraju, njihov uspjeh (u smislu visoke popunjenosti i stvaranja vrijednosti) potiče grad na pokretanje sličnih velikih projekata (poput spomenutih Scali). Oni također privlače zaposlenost – npr. Porta Nuova je postala središte fintech i modnih tvrtki; CityLife je privukao konzultantske i osiguravateljske firme – što dodatno povećava potražnju za stanovanjem u okolnim četvrtima.
• Milanski inovacijski distrikt (MIND): Na mjestu Expo 2015 (sjeverozapadni rub, Rho-Fiera) nastaje visokotehnološki kampus poznat kao MIND. Ovaj javno-privatni projekt ima za cilj stvoriti park za biotehnologiju i tehnologiju, uključujući istraživački centar Human Technopole, novi sveučilišni kampus (prirodoslovni fakulteti Sveučilišta u Milanu sele ovamo) i privatna R&D sjedišta. Ultramoderna bolnica Galeazzi već je otvorena tamo. Iako je MIND izvan središta grada, zapravo je produžetak milanskog metropolitanskog područja i povezan je javnim prijevozom. Razvoj ima dugoročne implikacije: mogao bi generirati tisuće radnih mjesta i postati središte znanstvenih inovacija, povećavajući potražnju za uredima i stanovanjem u sjeverozapadnom sektoru (Rho, Pero, kao i četvrti poput Certose). Neki stambeni investitori već su počeli ciljati mjesta blizu MIND-a, predviđajući profesionalce koji bi mogli poželjeti živjeti u blizini, a ne u prenapučenom gradu.
• Infrastruktura Zimskih olimpijskih igara 2026.: Milano (zajedno s Cortinom) bit će domaćin Zimskih igara u veljači 2026., a to je potaknulo nekoliko značajnih projekata. Već spomenuto Olimpijsko selo u Porta Romani je jedan od njih; drugi je Palazzetto dello Sport (PalaItalia) u Santa Giuliji – nova arena za hokej na ledu i događanja. Santa Giulia, veliki višenamjenski projekt južno od Rogoreda, godinama se sporo razvijala, ali Olimpijada je dala poticaj za izgradnju arene i dovršetak više planiranih ureda/stambenih prostora. Velike korporacije poput Sky Italia već imaju sjedišta u Santa Giuliji, a nakon Olimpijade područje bi trebalo uključivati parkove i veliku stambenu zajednicu. Osim toga, u pripremi za Igre, Milano unapređuje neke prometne mreže i javne prostore – primjerice, poboljšava željezničke veze sa skijalištima i uređuje turističke zone. Iako nije toliko transformativno kao Expo 2015., Olimpijada djeluje kao akcelerator, osiguravajući da određeni projekti budu dovršeni do fiksnog roka i privlačeći globalnu pozornost. Područja oko olimpijskih lokacija (npr. Porta Romana, Santa Giulia) trebala bi doživjeti kratkoročni rast najma tijekom događaja i trajno poboljšanje zahvaljujući unaprijeđenim sadržajima i međunarodnoj vidljivosti.
• Ostali značajni projekti: Postoji mnogo drugih razvojnih projekata u milanskim četvrtima. Nekoliko primjera: područje Ex Richard Ginori uz Naviglio Grande preuređuje se u stambenu i kreativnu zonu, što podupire rast vrijednosti u Navigli/Famagosta idealista.it. Piazza d’Armi (staro vojno vježbalište na jugozapadu) predviđeno je za park s nešto stambene izgradnje na rubovima. Piazza Cordusio u centru se preobražava u luksuznu zonu za maloprodaju i urede (povijesne zgrade pretvaraju se u flagship trgovine i urede, poput nove Starbucks Roastery i nadolazeće trgovine Louis Vuitton) ilgiorno.it. Slično tome, mnoge starije zgrade u povijesnom centru (npr. oko Via Turati, Via Manzoni) prolaze renovaciju kako bi zadovoljile potrebe luksuzne maloprodaje ili uredskih prostora, čime se centar stalno razvija. Na stambenoj strani, manji infill projekti su posvuda – od boutique stambenih zgrada u Via Savona/Tortona (modna četvrt) do pretvaranja potkrovlja u Lambrateu (novonastala dizajnerska četvrt na istoku). Milansko tržište nekretnina je mozaik ovakvih mikro-razvoja koji zajedno podižu privlačnost grada.

U suštini, urbani krajolik Milana u drugoj polovici 2020-ih obilježit će novi zeleni prostori, poboljšana mobilnost i potpuno nove četvrti koje niču na mjestima stare infrastrukture. Ove promjene općenito pozitivno utječu na vrijednosti nekretnina – nekretnine u blizini novih parkova ili stanica postižu višu cijenu. Urbanistički plan Grada Milana za 2030. naglašava održivi rast, prenamjenu zapuštenih područja i razvoj orijentiran na javni prijevoz, što sve ide u prilog ugodnijem (i time vrednijem) gradu. Sudionici na tržištu nekretnina – od kupaca do investitora – trebali bi “pratiti dizalice” i infrastrukturne planove, jer današnja gradilišta često označavaju sutrašnje vruće točke nekretnina.

Regulatorne i pravne novosti koje utječu na nekretnine

Pravni i regulatorni okvir u Italiji, a posebno u Milanu, nedavno je doživio važne izmjene, od kojih su neke usmjerene na poticanje tržišta, a druge na rješavanje društvenih pitanja. Praćenje ovih promjena ključno je za investitore i kupce, jer mogu utjecati na troškove transakcija, najam i rokove razvoja. Ključne novosti uključuju:

“Salva Milano” dekret – Deblokada blokiranih projekata: Kao odgovor na veliku istragu koja je 2023. zamrznula oko 150 građevinskih projekata u Milanu, nacionalna vlada je uvela poseban zakon koji se neformalno naziva “Salva Milano” (Spasimo Milano). Problem je proizašao iz tvrdnji tužitelja da su mnogi projekti zloupotrijebili ubrzanu dozvolu (SCIA za renoviranje) kako bi zapravo izgradili veće objekte bez potpunih urbanističkih planova fanpage.it. To je dovelo do preventivnog zaustavljanja brojnih gradilišta, od stambenih tornjeva (poput Park Towers u Crescenzagu) do manjih preuređenja fanpage.it. Zakon Salva Milano, donesen krajem 2024., donosi privremeno rješenje: proglašava takve projekte legalnima sve dok se nalaze u već urbaniziranim područjima, čime se zapravo uklanja zahtjev za posebnim detaljnim planom u slučajevima rušenja i ponovne izgradnje fanpage.it fanpage.it. U praksi, ovaj zakon omogućuje svim tim zaustavljenim gradilištima da ponovno započnu radove i dovrše ih. Također privremeno pojednostavljuje buduće projekte rušenja i izgradnje u gradu, dopuštajući investitorima da nastave s jednostavnijom dozvolom ako ne proširuju tlocrt zgrade izvan urbanog konteksta. Međutim, mjera je prijelazna – vrijedi do donošenja šire reforme građevinskih propisa (očekuje se u roku od 6 mjeseci, prema zakonu) fanpage.it. Za tržište je ovo bilo veliko olakšanje: uklanja neizvjesnost nad mnogim projektima i signalizira podršku vlade rastu Milana. Investitori ipak trebaju imati na umu da to također znači da će val novih jedinica doći na tržište kako ti projekti budu završeni 2025.–2026., što bi moglo blago povećati konkurenciju u određenim segmentima.
• Porezne olakšice za kupce nekretnina: Talijanska vlada je uvela ili produžila poticaje za podršku vlasništvu nad nekretninama, posebno za kupce koji prvi put kupuju nekretninu. Prema Proračunskom zakonu za 2025. godinu, jedna od korisnih promjena bila je produženje roka za prodaju prethodnog doma uz zadržavanje poreznih olakšica za “prvu nekretninu”. Obično kupci koji kupuju primarno prebivalište uz porezne olakšice moraju prodati svoj stari dom u roku od 12 mjeseci kako ne bi izgubili pravo na olakšicu; ovaj rok je udvostručen na 24 mjeseca od 1. siječnja 2025. godine globalpropertyguide.com. Time se vlasnicima nekretnina zapravo daje više vremena za zamjenu doma bez plaćanja viših poreza, čime se potiče mobilnost na tržištu. Osim toga, i dalje postoje izdašne subvencije za hipotekarne kredite za mlade kupce prve nekretnine (mlađe od 36 godina) koje pokrivaju poreze i nude državna jamstva – uvedene su 2021. godine i produžene barem kroz 2023.–24., a očekuje se njihov nastavak jer su bile popularne. Takve mjere održavaju potražnju kupaca koji prvi put kupuju nekretninu (ključni segment u Milanu) snažnijom nego što bi inače bila u uvjetima skupih kredita.
• Propisi o kratkoročnom najmu: Možda najaktualnija tema su propisi o kratkoročnom najmu (affitti brevi) poput Airbnb-a, koji su se proširili u Milanu. Vlasti pokušavaju pronaći ravnotežu između rasta turizma i pristupačnosti stanovanja za stanovnike. Na nacionalnoj razini, nekoliko novih pravila stupilo je na snagu: od 2024. godine, iznajmljivači koji iznajmljuju više od jedne nekretnine putem kratkoročnog najma sada plaćaju višu paušalnu poreznu stopu od 26% (u odnosu na standardnih 21% na jednu nekretninu) homeunity.it. Ovo je usmjereno na takozvane “multi-hostove” – one koji zapravo vode mini hotelska carstva – kako bi se obeshrabrilo povlačenje previše stanova s dugoročnog tržišta homeunity.it. Također, počevši od 1. siječnja 2025., svaka nekretnina za kratkoročni najam u Italiji mora dobiti Nacionalni identifikacijski kod (CIN) i biti registrirana u središnjoj bazi podataka homeunity.it. Iznajmljivači moraju prikazati ovaj kod u oglasima i na nekretnini, ili će se suočiti s visokim kaznama homeunity.it. Uz to, novi zahtjevi za protupožarnu sigurnost (npr. detektori plina, vatrogasni aparati u svakoj jedinici) postali su obavezni krajem 2024. za sve turističke najmove homeunity.it homeunity.it. Ovi propisi povećavaju transparentnost i sigurnost, ali također nameću dodatne troškove iznajmljivačima. U Milanu je gradska uprava također najavila stroži pristup. Iako kratkoročni najam nije potpuno zabranjen (što su u određenim zonama učinili gradovi poput Barcelone i Amsterdama), Milano cilja na neke nuspojave: primjerice, grad je zabranio korištenje kutija za ključeve na javnim površinama (ogradama, znakovima itd.) za Airbnb prijave, s početkom u proljeće 2025. fanpage.it fanpage.it. Dužnosnici su to nazvali simboličnim potezom protiv nekontroliranog širenja mini-hostela i “zloupotrebe javnog prostora” fanpage.it fanpage.it. Štoviše, Milano zagovara veće ovlasti za nametanje linajmova na područjima s prekomjernim turističkim najmovima. Nedavna sudska presuda (travanj 2025. od strane Državnog vijeća) otvorila je vrata gradovima da odrede “zone zasićenja” u kojima se novi kratkoročni najmovi mogu ograničiti homeunity.it homeunity.it. Ne bi bilo iznenađujuće da Milano, pod pritiskom stanovnika zbog visokih najamnina, uskoro uvede ograničenja na broj dana ili dozvola za kratkoročne najmove u najpogođenijim središnjim četvrtima. Investitori na tržištu kratkoročnih najma trebali bi pomno pratiti ove promjene, jer bi povrat mogao biti pogođen višim porezima ili novim lokalnim ograničenjima (npr. pravilom da su najmovi kraći od 30 dana dopušteni samo ako iznajmljujete sobu, a ne cijeli stan – koncept koji se razmatra na nacionalnoj razini tg24.sky.it).
• Održivost i građevinski propisi: Na razini EU-a i Italije, propisi guraju nekretnine prema održivosti. Iako još nije zakon, predložena EU Direktiva o energetskoj učinkovitosti zgrada mogla bi zahtijevati da zgrade zadovolje određene razrede učinkovitosti do zadanih rokova (npr. razred E do 2030., D do 2033.). Italija će to morati implementirati u nekom obliku. Dodatno, Milano ima vlastite klimatske ciljeve – gradska politika (unutar Plana za zrak i klimu) ima za cilj ugljičnu neutralnost do 2050., a već od 2023. nove zgrade moraju biti gotovo nulte potrošnje energije. Ovi regulatorni trendovi znače da vlasnici starih, neučinkovitih zgrada mogu imati nove obveze (i troškove) za obnovu izolacije, zamjenu kotlova itd. S druge strane, investitori u zelene zgrade mogu imati koristi od lakših odobrenja ili poticaja. Još jedan propis koji je na snazi je klasifikacija protupotresne otpornosti i sheme bonusa – iako je Milano niskorizičan za potrese, zgrade se na nacionalnoj razini klasificiraju prema seizmičkoj sigurnosti, što bi moglo utjecati na vrijednosti ili osiguranje u budućnosti. Za sada je glavni fokus Milana na smanjenju emisija: stroga Area C naknada za prometnu gužvu u centru grada i nadolazeće zone niskih emisija mogu neizravno utjecati na tržište nekretnina čineći stanove u centru, blizu javnog prijevoza, još poželjnijima.
• Reforme ugovora o najmu: Na strani dugoročnog najma još nije bilo drastičnih promjena, ali raste rasprava o tome kako najam učiniti pristupačnijim i sigurnijim u gradovima poput Milana. Vlada potiče korištenje “canone concordato” (ugovorene najamnine), gdje su najamnine određene lokalnim standardiziranim dogovorima u zamjenu za porezne olakšice za iznajmljivače. U Milanu se korištenje ovih ugovora povećava (oživljavanje najma u San Siru djelomično je posljedica toga idealista.it). Postoje pozivi za dodatne porezne poticaje ili subvencije iznajmljivačima koji nude dugoročnije ugovore po razumnim cijenama, kako bi se stanovi vratili iz kratkoročnog najma. Krajem 2023. gradsko vijeće Milana također je raspravljalo o mjerama poput registra najma i mogućih ograničenja ako se situacija pogorša, iako ograničenja još nisu uvedena (bilo kakva stroga kontrola najamnina vjerojatno bi zahtijevala nacionalno zakonodavstvo i suočila se s pravnim izazovima). Iznajmljivači trebaju imati na umu da je trend prema većoj kontroli – npr. osiguravanje da su svi prihodi od najma prijavljeni (vlada pojačava nadzor uspoređujući novi CIN registar i evidenciju boravišne pristojbe homeunity.it homeunity.it) – i moguće prema poticanju ugovora koji osiguravaju stabilno stanovanje.
• Politike za strane kupce i zlatne vize: Za razliku od nekih drugih europskih zemalja, Italija nema formalnu “zlatnu vizu” za kupovinu nekretnina. Međutim, ima nešto što je možda još privlačnije za bogate strance: Flat Tax režim (uveden 2017.), koji omogućuje novim rezidentima da plaćaju paušalni porez od 100.000 € godišnje na sav prihod iz inozemstva. Ovaj režim, zajedno sa sličnim za umirovljenike (paušalni porez od 7% za umirovljenike koji se sele u određene južne regije), čini Italiju – a posebno Milano – privlačnim za preseljenje imućnih osoba globalpropertyguide.com idealista.it. Do sada nije bilo promjena koje bi potkopale ove režime; zapravo, Italija ih promovira kako bi privukla imućne pojedince. Za međunarodne investitore, Italija je također uklonila neke prepreke: nema dodatnih poreza za strane kupce (za razliku od Kanade ili Novog Zelanda, na primjer). Jedina stvar na koju treba obratiti pažnju je globalna usklađenost s propisima protiv pranja novca – agenti za nekretnine i bilježnici u Italiji provode strože provjere izvora sredstava kupaca, nakon nekoliko poznatih slučajeva nezakonitog novca u nekretninama. No općenito, regulatorni stav je naklonjen stranim kupcima, a Milano bilježi porast američkih, kineskih i sjevernoeuropskih kupaca u luksuznom segmentu idealista.it. Možemo očekivati da će Italija zadržati ili čak proširiti takve poticaje, jer oni donose kapital u zemlju.

U sažetku, regulatorni okvir se razvija s ciljem uravnoteženja vitalnosti tržišta i društvenih potreba. Tržište Milana u 2025. godini ima koristi od poticajnih mjera poput Salva Milano (otključavanje razvoja) i poticaja za kupce, ali se također suočava s novim pravilima vezanim uz najam i održivost koja će oblikovati investicijske strategije. Sudionici na tržištu trebaju se prilagoditi osiguravanjem usklađenosti (s pravilima o najmu, energetskim standardima) i iskorištavanjem dostupnih poticaja (porezne olakšice, brže dozvole) kako bi ostali ispred u stalno promjenjivom milanskom sektoru nekretnina.

Ekonomski, demografski i turistički trendovi

Na kraju, važno je uzeti u obzir širi ekonomski i demografski kontekst u kojem djeluje tržište nekretnina u Milanu. Čimbenici poput promjena u broju stanovnika, trendova zaposlenosti i turizma mogu značajno utjecati na potražnju i vrijednost nekretnina. Za Milano – grad koji se često smatra gospodarskim motorom Italije – mnogi od ovih trendova su povoljniji nego u drugim dijelovima zemlje, ali nisu bez izazova.

Ekonomska klima u Milanu: Ukupno gospodarstvo Italije raste sporo; predviđa se da će BDP porasti za samo oko 0,8–1% u 2025. globalpropertyguide.com. Međutim, Milano stalno nadmašuje nacionalni prosjek. Kao financijska i poslovna prijestolnica zemlje, Milano uživa nižu stopu nezaposlenosti i višu razinu prihoda od većine talijanskih gradova. Glavne industrije ovdje uključuju financije, modu, dizajn, tehnološke startupe, medije i proizvodnju (u metropolitanskom području), a sve one doprinose snažnom tržištu rada koje privlači ljude iz cijele Italije. U 2023.–2024. Milano je zabilježio posebno snažan oporavak u sektorima poput financija, profesionalnih usluga i turizma, što je pomoglo održati potražnju za stanovanjem čak i kada su kamatne stope naglo porasle. Ipak, visoka inflacija i povećanje kamatnih stopa ECB-a u 2022.–23. privremeno su pogodili talijansko tržište nekretnina (povećavajući troškove zaduživanja). Do 2025. inflacija se smirila, a kamatne stope su se stabilizirale ili čak blago smanjile, što se vidi po poboljšanom uzimanju hipotekarnih kredita idealista.it. Osim toga, europska sredstva za oporavak (PNRR) usmjeravaju ulaganja u razne talijanske regije; Milano koristi dio tih sredstava za infrastrukturu i inovacijske centre, što bi trebalo dodatno ojačati njegovo gospodarstvo u narednim godinama.

Stanovništvo i demografija: Za razliku od mnogih talijanskih gradova koji se smanjuju, broj stanovnika Milana postupno raste posljednjih godina (prije pandemije i sada se nastavlja). Sam grad ima oko 1,4 milijuna stanovnika (2023.), što je porast od otprilike 7–8% od 2011. godine yournextmilano.it. Projekcije gradskog statističkog ureda predviđaju da bi Milano mogao doseći ~1,44 milijuna do 2030. godine comune.milano.it. Ovaj rast potiču i unutarnje migracije (mladi Talijani koji se sele s juga ili iz manjih gradova u Milano zbog posla) i međunarodne migracije. Milano ima značajne zajednice stranaca – od studenata do profesionalaca u multinacionalnim tvrtkama – što ne samo da povećava potražnju za najmom, već i za kupnjom nekretnina (strani rezidenti su aktivni u određenim segmentima). Grad je izrazito mlađeg profila od talijanskog prosjeka, zahvaljujući priljevu studenata i mladih radnika. Dok se Italija suočava s demografskom krizom (rekordno niske stope nataliteta i starenje stanovništva na nacionalnoj razini), Milano to ublažava djelujući kao magnet za talente. Svake godine deseci tisuća diplomanata i profesionalaca sele ovamo, što održava potražnju za stanovima, zajedničkim smještajem i prvim domovima. Jedan demografski trend koji potiče određeni tržišni segment je rast broja međunarodnih studenata: milanska sveučilišta (poput Politecnica, Bocconija, Sveučilišta u Milanu) napredovala su na svjetskim ljestvicama i privlače mnoge studente iz Europe, Azije i Amerike. Broj stranih studenata raste, što dodatno potiče snažan interes za razvoj studentskog smještaja cushmanwakefield.com.

Ipak, Milano nije imun na starenje – prosječna dob polako raste kao i u ostatku Italije. Pojavljuje se potreba za smještajem za starije osobe i nekretninama povezanim sa zdravstvenom skrbi (neki investitori istražuju domove za starije u metropolitanskom području). Sveukupno, međutim, demografska slika Milana je znatno zdravija nego, primjerice, u ruralnoj Italiji ili čak Rimu, što implicira stalnu temeljnu potražnju za stanovanjem u gradu u doglednoj budućnosti.

Turistički procvat: Turizam je postao temelj milanskog gospodarstva i glavni utjecaj na tržište nekretnina (posebno maloprodaju i ugostiteljstvo). Povijesno gledano, Milano se više smatrao poslovnom destinacijom, no uspješno se rebrendirao kao cjelogodišnji grad za odmor – poznat po kupovini, gastronomiji, kulturi (Leonardova Posljednja večera, opera La Scala itd.) i kao ulaz u sjevernu Italiju. Dolazak turista dosegnuo je rekordne razine u 2023., s 8,5 milijuna posjetitelja koji su boravili u gradu, što je 14% više nego prije pandemije areacmilano.it. Uključujući šire gradsko područje, posjeta je bilo ogromnih 17,6 milijuna u 2023. areacmilano.it. Ovaj porast potaknut je s nekoliko čimbenika: odgođeni događaji i sajmovi nakon Covida, uspješan marketing Milana i globalni oporavak putovanja. SAD, Francuska, Njemačka, UK i nova tržišta poput Kine i Bliskog istoka ključne su zemlje izvora stranih turista areacmilano.it. Turisti troše značajno – Milano je bio drugi u Italiji po turističkoj potrošnji u 2024. (oko 1,85 milijardi eura) wetheitalians.com, što koristi lokalnim poduzetnicima i investitorima u maloprodaji i ugostiteljstvu. Prosječna duljina boravka je oko 2-3 noći areacmilano.it, što također podupire tržište kratkoročnog najma.

Ovaj turistički procvat ima nekoliko implikacija na tržište nekretnina: Potražnja za hotelima je vrlo jaka (zbog čega je i zabilježena rekordna ulaganja u hotele ranije). Mnogi novi hoteli su u pripremi – od proračunskih do hotela s 5 zvjezdica – često kroz prenamjenu starijih zgrada. Također, vlasnici maloprodajnih prostora vide korist od velike posjećenosti – primjerice, luksuzne trgovine u Modnoj četvrti procvjetale su zahvaljujući posjetiteljima koji puno troše (turistička demografija Milana naginje imućnim putnicima, uključujući sve veći udio iz Zaljeva i Azije en.wikipedia.org). S druge strane, popularnost Milana među turistima ima dvostruki učinak na stambeno tržište: potiče vlasnike nekretnina na kratkoročni najam (veći prinosi), što doprinosi stambenoj krizi za lokalno stanovništvo. Grad to nastoji uravnotežiti promicanjem razvoja hotela (kako bi turisti imali opcije, a lokalci ne izgubili sve stanove zbog Airbnba) i mogućim ograničavanjem kratkoročnih najma, kako je spomenuto. Očekuje se još jedan val turizma oko 2026. za Zimske olimpijske igre – iako su zimske igre manje od ljetnih, ipak će donijeti priljev posjetitelja, medija i ulaganja. Milano će vjerojatno uživati u trajnom turističkom dobitku 2025.–2026. zahvaljujući predolimpijskim događanjima, a moguće i dugoročnom učinku nakon toga. S aspekta nekretnina, područja poput Duoma, Naviglija, Porta Nuove i svih lokacija vezanih uz Olimpijadu imat će najizravniju potražnju potaknutu turizmom.

Tržište rada i rad na daljinu: Pandemija COVID-19 ubrzala je rad na daljinu globalno, a Milano nije bio iznimka. Međutim, čini se da je ovdje trend hibridni rad, a ne potpuno na daljinu za mnoge industrije. Banke, dizajnerske tvrtke i državne institucije u Milanu uglavnom su vratile zaposlenike u urede barem nekoliko dana tjedno. To je održalo sektor uredskih prostora prilično otpornim (kao što smo vidjeli s porastom zakupa u 2024.–25.). Također znači da je strahovani “urbani egzodus” radnika koji sele na selo bio ograničen u Italiji. Neki stanovnici Milana jesu kupili kuće na jezerima Como ili Maggiore ili u ruralnoj Lombardiji tijekom pandemije, ali općenito gledano, populacija Milana nije naglo pala. Zapravo, kako se uredi ponovno pune i društveni život vraća, ljudi ponovno prihvaćaju život u gradu. Ako ništa drugo, pandemija je naglasila vrijednost imati malo više prostora ili balkon – otuda blagi pomak u preferencijama prema većim stanovima ili onima s vanjskim prostorom (što je zabilježeno u anketama o preferencijama kupaca globalpropertyguide.com). To bi moglo postupno utjecati na razvoj, s većim naglaskom na terase, kutke za kućni ured i sadržaje u novim projektima. Tržište rada u Milanu ostaje vrlo snažno – tvrtke nastavljaju otvarati radna mjesta ovdje (uključujući nova sjedišta multinacionalki ili tehnološke centre koji biraju Milano). Nezaposlenost u Milanu je otprilike upola manja od talijanskog prosjeka. Visoka zaposlenost obično korelira s jakom potražnjom za nekretninama, jer više ljudi ima stabilne prihode za najam ili kupnju. S druge strane, nedostatak radne snage u građevini i ugostiteljstvu predstavlja izazov; ako se ne riješi, može usporiti projekte ili povećati troškove, što neizravno utječe na ponudu nekretnina.

Zaključak: Izglede milanskog tržišta nekretnina podupiru gospodarska vitalnost, rastuća i međunarodna populacija te procvat turizma. Ovi čimbenici stvaraju začarani krug: poslovi privlače ljude koji trebaju smještaj; posjetitelji troše novac, što potiče rast maloprodaje i ugostiteljstva; dinamičan grad privlači još više tvrtki i događanja, i tako dalje. Iako se Italija suočava s određenim makroekonomskim i demografskim izazovima, Milano često djeluje kao da posluje u vlastitom, optimističnijem balonu. Izazov za grad bit će osigurati da taj rast bude održiv i uključiv – osigurati dovoljno smještaja, unaprijediti infrastrukturu za veću populaciju i održati kvalitetu života. Iz perspektive investitora ili vlasnika nekretnine, temelji Milana ostaju snažni: potražnja je široka (lokalna i strana, stambena i komercijalna), a globalni profil grada raste. Sve dok Milano ostane na sadašnjoj putanji, njegovo tržište nekretnina u narednim godinama trebalo bi ostati jedno od najdinamičnijih i najisplativijih u Europi.

Izvori:

• Dils – Tržište nekretnina H1 2025 u Italiji (srpanj 2025.): Obujam ulaganja, učinak sektora i statistika za Milano dils.com dils.com.
• Global Property Guide – Analiza stambenih nekretnina u Italiji 2025 (travanj 2025): Indeksi cijena kuća u Italiji i usporedba cijena u Milanu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Cushman & Wakefield – Pregled trendova na talijanskom tržištu nekretnina 2025 (prosinac 2024): Prognoze za urede (rast najamnina +3% u 2025.), oporavak maloprodaje, trendovi u sektoru stanovanja cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Idealista/Tecnocasa – Trendovi cijena u Milanu po zonama (studeni 2024): +1,3% ukupno 2024., centar -0,8%, periferija do +4,5%; detalji cijena po četvrtima idealista.it idealista.it.
• Il Giorno – Boom nekretnina: četvrti +40% (travanj 2025): Pet najbrže rastućih četvrti 2020.–2025. (Certosa, Corvetto, Forlanini, Bovisa, Precotto ~40–46%) ilgiorno.it ilgiorno.it.
• Nomisma – Opservatorij nekretnina 2025 (srpanj 2025): Prodaja +11,5% u Q1 2025., oporavak hipotekarnih kredita, rast cijena +1,1% na godišnjoj razini, selidba u predgrađa, rast najamnina idealista.it idealista.it.
• Fanpage – Kratkoročni najam & Salva Milano (stu 2024): Milano zabranjuje Airbnb sandučiće za ključeve, navodeći 20 tisuća jedinica u kratkoročnom najmu; zakon Salva Milano za ponovno pokretanje 150 blokiranih projekata, olakšava pravila za dozvole za rekonstrukcije fanpage.it fanpage.it.
• HomeUnity – Vodič za kratkoročne najmove 2025 (2024): Nova nacionalna pravila – obavezan CIN kod do 2025., sigurnosni zahtjevi, paušalni porez od 26% za kratkoročne najmove s više nekretnina od siječnja 2024. homeunity.it.
• Areac Milano – Turistička statistika u Milanu (2024): 8,5 milijuna turista u 2023. (rekord, +34% u odnosu na 2022.), demografija turista i potrošnja areacmilano.it areacmilano.it.
• Knight Frank (Idealista news) – Wealth Report 2025 – Pregled (ožu 2025): Cijene luksuznih nekretnina u Milanu +3,5% u 2024., prognoza za vrhunske nekretnine u Italiji “stabilan rast” uz međunarodnu potražnju i konkurentne cijene idealista.it idealista.it.