עיקרי הדברים (5–6 באוקטובר 2025)
- הריבית יורדת, ומעודדת את שוק הדיור – הבנקים המרכזיים החלו להפחית ריביות, מה שהוריד את ממוצע המשכנתאות בארה"ב לכ-6.3% מ-7% homesforheroes.com. זה האט את קצב עליית מחירי הבתים לרמה הנמוכה ביותר מאז 2023 ושיפר את יכולת הרכישה של הקונים homesforheroes.com. שווקים מרכזיים כמו בריטניה וגוש האירו גם הם רואים הקלה במדיניות, מה שמסייע לרוכשים ראשונים ומייצב מחירים reuters.com.
- עסקאות ענק מסמנות ביטחון – עסקאות במיליארד דולר חוזרות. בערב הסעודית הושק פרויקט יוקרה ממותג טראמפ בשווי מיליארד דולר בג'דה reuters.com reuters.com. בארה"ב, גופים מוסדיים כמו Norges Bank ו-Tishman Speyer רוכשים מגדלי משרדים, מה שמסמן את חזרתם לעסקאות costar.com costar.com. גם בלונדון נרשמה מכירת המשרדים הגדולה ביותר בשלוש השנים האחרונות בכ-340 מיליון ליש"ט costar.com, מה שמצביע על חזרת התיאבון של המשקיעים.
- זרימת השקעות מתאוששת – הון גלובלי חוזר לזרום אל שוק הנדל"ן. אזור אסיה-פסיפיק משך 71.9 מיליארד דולר במחצית הראשונה של 2025 (ירידה של 6% בלבד משנה לשנה), כאשר הודו מתבלטת כיעד ההשקעה הרביעי בגודלו (1.6 מיליארד דולר זרימות זרות) business-standard.com business-standard.com. ברחבי העולם, גיוסי הון לנדל"ן מסחרי הגיעו ל-111 מיליארד דולר במחצית הראשונה (85% מהסכום השנתי אשתקד) business-standard.com business-standard.com, ונדל"ן נותר סוג הנכסים בעל הערך הגבוה בעולם עם 393 טריליון דולר credaily.com – פי ארבעה מהתמ"ג העולמי.
- שווקי הדיור – תמונה מעורבת – מגמות המגורים משתנות לפי אזור. בארה"ב ובחלקים מאירופה מדווחים על עלייה במלאי ודעיכת מלחמות ההצעות, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות homesforheroes.com. מחירי הדירות בסין, לעומת זאת, ממשיכים לדשדש – ערך הדירות החדשות עלה ב-0.09% בלבד בספטמבר ומחירי היד השנייה ירדו למרות צעדי תמרוץ reuters.com reuters.com. כעת אנליסטים לא מצפים ליציבות בשוק הדיור הסיני לפני 2026 או מאוחר יותר reuters.com.
- נדל"ן מסחרי משנה כיוון – נדל"ן משרדים ותעשייה מראה סימני התאוששות. ההשקעות בנדל"ן מסחרי בארה"ב עלו בכ-25% משנה לשנה, עם עלייה במחירים לנכסים מובילים costar.com costar.com. היקפי העסקאות בבריטניה ובאירופה עדיין נמוכים מהממוצע, אך ברבעון השלישי נרשמה עלייה במכירות של נכס בודד במלונות ובמשרדים, מה שמרמז על התאוששות שברירית costar.com costar.com. גרמניה עדיין מפגרת, עם היקפים ב-2025 הנמוכים ב-54% מהממוצע של עשר השנים האחרונות costar.com, אך מומחים סבורים שנוצרה רמת תמיכה כאשר התשואות מתייצבות.
- שיפור בתשואות ובקרנות ריט – קרנות השקעה בנדל"ן (REITs) מתאוששות. מדדי ריט עולמיים עלו בספטמבר לאחר הורדת הריבית של הפד האמריקאי reit.com. סקטורים ייחודיים – כמו מרכזי נתונים, בריאות ואפילו משרדים שנפגעו – הובילו את העליות reit.com. קרנות ריט נסחרות חוזרות להיות אטרקטיביות ככל שהפער בערך מול השוק הפרטי מצטמצם, ומושכות משקיעים חזרה לנדל"ן ציבורי.
- חדשנות טכנולוגית ו-ESG – טכנולוגיית נדל"ן וקיימות נמצאות במרכז הבמה. בעל מחסנים הגדול בעולם, Prologis, הודיע על השקעה של 8 מיליארד דולר במרכזי נתונים מבוססי בינה מלאכותית ואנרגיה ירוקה באתרי הנדל"ן שלו ברחבי העולם credaily.com. בנייה ירוקה הופכת לעדיפות הולכת וגדלה: 30% מהפרויקטים החדשים בערים כמו סנטיאגו מקבלים כיום הסמכות ירוקות adventuresincre.com, ותקני המועצה האמריקאית לבנייה ירוקה נועדו להאיץ את הפחתת הפחמן בבניינים esgnews.com. חברות נדל"ן מגייסות קרנות ירוקות ייעודיות (למשל, קרן C-PACE של 785 מיליון דולר על ידי Nuveen) למימון שדרוגים חסכוניים באנרגיה esgnews.com.
- אנליסטים צופים התאוששות – תחזיות השוק זהירות אך אופטימיות. סקרים בענף מדרגים את ה-ESG כאחת משתי העדיפויות העליונות עבור חברות נדל"ן באירופה ובאסיה-פסיפיק esgnews.com. אנליסטים ב-Preqin מציינים שכאשר הבנקים המרכזיים עוצרים את ההידוק המוניטרי, "רצפת השוק תעלה… ויתבצעו יותר עסקאות" reuters.com. בארה"ב, יועצים צופים ששיפור בתנאי הריבית "יפרק את הפקק" וישחרר עסקאות נדל"ן עד 2026 costar.com. ברמה הגלובלית, מומחים חוזים ש-2025 תהיה "שנה יוצאת דופן" להשקעות נדל"ן על רקע ההתאוששות מהקורונה nuveen.com.
צפון אמריקה (ארה"ב וקנדה)
דיור ושיעורי ריבית: שוק הדיור האמריקאי מראה סימנים מוקדמים של הקלה לאחר תקופה ממושכת של קושי בהשגת דיור בר השגה. שיעורי הריבית על המשכנתאות, שעקפו את רף ה-7% מוקדם יותר השנה, ירדו מתחת ל-6.5% בסוף ספטמבר homesforheroes.com. העלאת הריבית ברבע נקודת אחוז על ידי הפדרל ריזרב ב-17 בספטמבר השפיעה מידית גם על המשכנתאות homesforheroes.com, והביאה את ממוצע ההלוואה ל-30 שנה לכ-6.3%. מתינות זו האטה את קצב עליית מחירי הבתים לרמתו הנמוכה ביותר מאז אמצע 2023 ושמה קץ לרוב מלחמות ההצעות homesforheroes.com. גם היצע הדירות סוף סוף במגמת עלייה – במיוחד בשווקי הסאנבלט – כאשר מספר הנכסים המוצעים למכירה בדרום ובמערב ארה"ב חזר לרמות שלפני המגפה, מה שמעניק לקונים יותר אפשרויות וכוח מיקוח homesforheroes.com. בעוד ש-מכירות הבתים עדיין נמוכות משיאי הבום של 2021, סוכני נדל"ן מציינים כי אוקטובר מסתמן כחודש הידידותי ביותר לקונים ב-2025, עם מחירים רכים יותר ומוכרים שמוכנים להתגמש, לצד תנאי מימון משופרים. קבלני הבנייה אופטימיים בזהירות כי שיעורי הריבית הנמוכים יותר "ישחררו" ביקוש כבוש מצד רוכשי דירה ראשונה שנדחקו החוצה בשל העלויות הגבוהות reuters.com.
מסחרי ודילים: שוק הנדל"ן המסחרי בצפון אמריקה מתחיל להתאושש. היקפי ההשקעות בארה"ב עלו בכ-25% מתחילת השנה, עם עסקאות בשווי של מעל 36 מיליארד דולר עד כה – בניגוד חד למיתון של 2024 costar.com. ענקיות הון פרטי ומשקיעים מוסדיים שישבו על הגדר חוזרים לפעול. בולטים במיוחד: Norges Bank, Boston Properties (BXP), Tishman Speyer ואחרים שסגרו רכישות משרדים בולטות בחודשים האחרונים costar.com. בין העסקאות המרכזיות: Tishman Speyer שילמה 105 מיליון דולר עבור בניין משרדים במנהטן, הרכישה הראשונה שלה בניו יורק מאז תחילת המגפה costar.com. Kilroy Realty רכשה קמפוס משרדים גדול בבוורלי הילס, לוס אנג'לס, ו-Vornado Realty Trust רכשה את שטח המשרדים שמעל חנות הדגל של Saks Fifth Avenue בניו יורק costar.com – וביטלה תוכניות קודמות להפוך אותו לדירות יוקרה, ובחרה להשאירו כמשרדים, מה שמבטא אמון בענף. עסקאות אלו מרמזות ששוק המשרדים האמריקאי אולי סוף סוף עבר את נקודת המפנה לאחר המגפה. בעלי נכסים מדווחים כי שוכרים (במיוחד מתחום ההייטק והפיננסים) מרחיבים שוב את פעילותם בערים חופיות כמו ניו יורק, סן פרנסיסקו וסיאטל – בסיוע מעסיקים גדולים שמחמירים את כללי הנוכחות במשרד, מה שמחזק את הביקוש להשכרת משרדים costar.com.
מגמות ותחזית: אנליסטים מתארים את רוב שוקי המשרדים בארה"ב כעדיין בשלבים מוקדמים של "איפוס ערכי", כאשר מכירות נכסים במצוקה נמשכות, אך יש תחושה גוברת שהמחירים הגיעו לתחתית costar.com costar.com. שכר הדירה למשרדים מובילים אף עולה במתינות במיקומים תחרותיים (למשל, מרכזי ערים מובילים), מה שמעיד על מעבר לאיכות כאשר חברות משדרגות שטחים costar.com. תנאי הריבית המשתפרים צפויים להפשיר את "הקיפאון" בהשקעות – Avison Young מציינים שכאשר עלויות המימון יורדות, יותר בעלי נכסים יוכלו למחזר הלוואות או למכור נכסים, ורוכשים שהיו על הגדר מתכננים להכניס הון ב-2026 costar.com. למעשה, צפון אמריקה מובילה עולמית בגיוסי הון לנדל"ן כיום costar.com. ביצועי קרנות הריט משקפים אופטימיות זו: מדד FTSE Nareit All-Equity REITs עלה ב-0.4% בספטמבר לאחר שינוי הגישה של הפד reit.com, כאשר מגזרים שנפגעו בעבר כמו משרדים וריטי דאטה סנטר מתאוששים. השוק הקנדי משקף מגמות רבות מהשוק האמריקאי – ערים מרכזיות כמו טורונטו מדווחות על עלייה ברישומי דירות והתייצבות מחירים, וגם ריטי קנדה עלו בציפייה שבנק קנדה יפעל בקרוב כמו הפד ויוריד ריבית. בסך הכול, נראה שתחום הנדל"ן בצפון אמריקה מתמודד עם אי הוודאות הכלכלית טוב יותר מאזורים אחרים, ומשקיעים ממקמים עצמם בזהירות לעלייה ככל ש-2025 מתקדמת costar.com.
אירופה
הממלכה המאוחדת ומערב אירופה: שוקי הנדל"ן של אירופה מציגים תמונה מעורבת בסוף 2025. בבריטניה, הממשלה השיקה מדיניות דיור חדשה שמטרתה להמריץ שוק רדום. ב-5 באוקטובר, הודיעו גורמים רשמיים על תוכניות לייעל את תהליך רכישת הדירה בעד 4 שבועות, כולל דרישה לבדיקות וסקרים מראש לפני פרסום הנכסים. חוזים מחייבים בין קונים למוכרים גם הם נשקלים, במטרה לצמצם את שיעור הכישלון הידוע לשמצה של עסקאות בבריטניה (כיום כ-1 מתוך 3 עסקאות נכשלות). רפורמות אלו, שנמצאות כעת בהתייעצות ציבורית, עשויות לחסוך לרוכשים ראשונים כ-710 ליש"ט בעמלות לכל רכישה ומשקפות את עדיפות וסטמינסטר לספק 1.5 מיליון בתים חדשים עד סוף כהונת הפרלמנט. בינתיים, מחירי הבתים בבריטניה מתאימים עצמם כלפי מטה במונחים ריאליים. סקר עדכני של רויטרס בקרב אנליסטים ציין שערך הבתים בבריטניה יעלה רק בכ-2.6% השנה וכ-3% ב-2026, איטי משמעותית מהתחזיות הקודמות. מתינות זו, יחד עם עליית שכר, משפרת בהדרגה את יכולת הרכישה של רוכשים ראשונים. שיעורי המשכנתאות בבריטניה ירדו לאחר שבנק אנגליה הפחית את הריבית ב-125 נקודות בסיס מאז אמצע 2024 – שיעורי המשכנתא הממוצעים ל-2 ו-5 שנים ירדו שוב מתחת ל-5%, מה שמקל על לווים לחוצים. המוסד המלכותי למעריכי מקרקעין בירך על מגמות אלו ועל יוזמת הייעול של הממשלה, ואמר שמערכת הדיור הבריטית הייתה "יקרה ואיטית מדי" וזקוקה לדחיפת אמון.בנדל"ן מסחרי, לונדון מציעה אינדיקציה מעודדת לאירופה. היקפי ההשקעות בנדל"ן מסחרי בבריטניה הגיעו ל-£12 מיליארד ברבעון השני (עדיין כ-15% מתחת לממוצע הרבעוני של חמש השנים האחרונות, אך עלייה מ-£10 מיליארד בלבד ברבעון הראשון) costar.com. ברבעון השלישי, מגזרים מסוימים הפגינו חוסן מפתיע: השקעות בנכסי מלונאות זינקו ב-28% משנה לשנה ל-£1.04 מיליארד, בהובלה כמעט בלעדית של עסקאות נכס בודד costar.com. ולאחר תקופה של יובש במכירות משרדים גדולות, מספר עסקאות בולטות בלונדון נמצאות כעת בחוזה. בולט במיוחד, נובין מוכרת את מגדל המשרדים האייקוני "Can of Ham" בסיטי בכ-£340 מיליון לקפריאון/הייפין – המחיר הגבוה ביותר שהושג עבור משרד בלונדון בשלוש השנים האחרונות costar.com. בווסט אנד, גרייט פורטלנד אסטייטס נמצאת במגעים מתקדמים למכירת One Newman Street ל-Royal London Asset Management בכ-£250 מיליון (תשואה של פחות מ-4.5%) costar.com, ולנדסק מצאה רוכש לאתר Queen Anne’s Gate שלה ב-£245 מיליון (יוסב למלון יוקרה) costar.com. עסקאות אלו מרמזות כי משקיעים גלובליים רואים רצפה בערכי הנדל"ן הפריים בבריטניה. סבילס מציינים שברגע שמשרדי לונדון מתאוששים, בירות מערב אירופה אחרות נוטות ללכת בעקבותיהן costar.com. למעשה, ותיקי התעשייה מציינים שהקיץ הזה הרגיש כמו "הפסקה שהתהפכה" – לאחר שבלקסטון ביצעה רכישות משרדים נועזות ב-טוקיו וב-מנהטן מוקדם יותר השנה, אחרים קיבלו ביטחון לשוב לשוק הלונדוני costar.com. הקונצנזוס הוא ש-ערכי המשרדים בלונדון הגיעו לתחתית, מה שמחזיר גם רוכשים זרים וגם מוסדות בריטיים שהמתינו לכניעה costar.com. עם זאת, אירופה כולה עדיין לא יצאה מהמשבר. משקיעים נותרים בררניםמתמקדים במשרדים ברי-קיימא "מהשורה הראשונה" עם שירותים מודרניים, בעוד שמשרדים משניים ישנים עדיין מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים ועלויות שדרוג יקרות costar.com.אירופה היבשתית: ביבשת, השווקים מתאוששים באופן לא אחיד. גרמניה, הכלכלה הגדולה ביותר באירופה, עדיין מחפשת תפנית. עסקאות נדל"ן בגרמניה הסתכמו ב-21.6 מיליארד אירו בלבד בתשעת החודשים הראשונים, ירידה של 9% מ-2024 ו-54% מתחת לממוצע ארוך הטווח costar.com. עלויות מימון גבוהות וקיפאון כלכלי החלישו את הפעילות העסקית ברוב הסקטורים. מכירות משרדים וקמעונאות נותרות חלשות במיוחד, כאשר משקיעים בינלאומיים רבים רואים בנכסים גרמניים יקרים מדי ביחס לשכר הדירה במצב הנוכחי costar.com costar.com. פער נמשך בין מוכרים שעדיין צמודים למחירי טרום 2022 לבין קונים אופורטוניסטיים שדורשים הנחות, מה שגורם למבוי סתום costar.com. עם זאת, יש סימני תקווה: תשואות הנדל"ן (cap rates) החלו להתייצב לאחר עלייה של כמה רבעונים, דבר שמעניק למשקיעים ביטחון שהמחירים התאימו את עצמם costar.com. גם Savills וגם מתווכים מקומיים מצפים לעלייה מתונה בהיקף העסקאות ברבעון הרביעי כאשר כמה עסקאות "ביג טיקט" ייסגרו, אך הם מזהירים שכל התאוששות היא שברירית costar.com. ראשי התעשייה בגרמניה אומרים כי מה שהשוק צריך כעת יותר מכל הוא צפיות יציבות – יותר תמיכה ממשלתית (למשל, ייעול רישוי, השקעה בתשתיות) ובעיקר בהירות שהריבית הגיעה לשיאה costar.com costar.com. צרפת פתחה חזק את 2025 אך איבדה מומנטום עד הרבעון השלישי. בפריז נרשמה בתחילת השנה דרישה חזקה למשרדים ולוגיסטיקה מובחרים, אך עליית עלויות המימון האטה מאז את קצב העסקאות החדשות. באופן דומה, ספרד ואיטליה מדווחות שבעוד שמשקיעים מקומיים פועלים בזהירות (בעיקר במגורים ומלונאות), משקיעים חוצי גבולות רבים עדיין ממתינים להבהרה לגבי הריביתקצב המסלול.
באופן כללי, אירופה נמצאת בתקופת מעבר: הבנקים המרכזיים ככל הנראה נמצאים בסוף או קרוב לסוף תהליך ההידוק, והצפי הוא כי הבנק המרכזי האירופי (ECB) אף יתחיל להוריד ריבית עד סוף 2025, מה שיקל על אחד הגורמים המרכזיים שמעיקים על שוק הנדל"ן broker-immobiliare.com. ככל שלחצי המימון יפחתו, גורמים בענף הנדל"ן צופים כי "רצפת" שוק הנדל"ן של אירופה תעלה בהדרגה reuters.com – כלומר, הערכים יתייצבו והיקף העסקאות יתחיל לעלות. למעשה, התחזית האחרונה של Preqin צופה כי בשנת 2025 תירשם התאוששות איטית בהיקף העסקאות באירופה, כאשר המשקיעים יתחילו להאמין שהגרוע מכל בתהליך התמחור מחדש כבר מאחוריהם reuters.com. לעת עתה, הנושא המרכזי באירופה הוא אופטימיות זהירה: סימני חיים סלקטיביים בלונדון ובמקומות נוספים, אך עדיין אין התאוששות רחבה.
אסיה-פסיפיק
סין: מגזר הנדל"ן העצום של סין ממשיך להיות תחת לחץ כבד, אם כי ספטמבר הביא עמו כמה סימנים מעודדים. מחירי הדירות החדשות עלו ב-0.09% בלבד בחודש ספטמבר לעומת החודש הקודם (האטה לעומת עלייה של 0.2% באוגוסט) reuters.com, לפי סקר של China Index Academy – צמיחה חיובית בקושי בעונה שבדרך כלל נחשבת לשיא. במקביל, מחירי דירות יד שנייה ירדו בעוד 0.74% בממוצע, מה שמסמן ירידה מתמשכת במשך חודשים רבים reuters.com. למרות עשרות צעדי תמיכה ממשלתיים בשנה האחרונה – מהפחתות ריבית על משכנתאות ועד הקלות בהגבלות רכישת דירות בערים הגדולות – השוק מתקשה להתייצב reuters.com. אמון הצרכנים בדיור נמוך לאחר גל של חדלות פירעון של יזמים שהותיר פרויקטים רבים לא גמורים reuters.com. בייג'ינג השיקה תמריצים כמו הון עצמי התחלתי נמוך יותר ואפילו החזרי מס לשדרוג לדירה חדשה, אך עד כה אלה לא הובילו להתאוששות מתמשכת. כעת אנליסטים לא מצפים שמחירי הדירות בסין יתייצבו לפני אמצע 2026 או 2027, לפי סקר של רויטרס – כחצי שנה מאוחר יותר מהתחזית שלהם מלפני כמה חודשים reuters.com. הרוחות הנגדיות כוללות צמיחה חלשה בהכנסות, אבטלת צעירים גבוהה, ומלאי דירות לא מכורות (בעיקר בערים קטנות יותר) שממשיכים לדכא את תחושת הקונים reuters.com. מצוקת היזמים ממחישה את עומק המיתון: יזמית הנדל"ן הגדולה ביותר בסין לשעבר, Country Garden, עוברת תהליך הבראה של 14 מיליארד דולר לאחר חדלות פירעון באג"ח חוץ בסוף 2023 reuters.com. החברה מסרה רק 74,000 דירות במחצית הראשונה של 2025 – מחצית מהכמות בשנה הקודמת – והזהירה כי תרשום הפסד כבד בזמן שהיא פועלת למכירת נכסים ולמשא ומתן עם נושים reuters.com <a href="https://www.reuters.com/world/china/chinas-country-garden-forecasts-biggereuters.com. באופן דומה, ענקית העבר אוורגרנד עדיין שקועה בהליכי פשיטת רגל. בצד החיובי, הרשויות הגבירו את מאמצי החילוץ: הבנקים הגדולים בבעלות המדינה בסין מעניקים יותר אשראי ליזמים חזקים יותר וערי דרג 1 כמו בייג'ינג, שנגחאי ושנזן הפתיעו את השוק בהקלות במשכנתאות (למשל, הכרה בחלק מהבעלים הקיימים כרוכשים ראשונים כדי לאפשר להם זכאות לריביות נמוכות יותר), מה שגרם לזינוק זמני במניות הנדל"ן בספטמבר reuters.com finance.yahoo.com. עם זאת, כל ראלי במניות היה קצר מועד לאור היסודות הקודרים. לסיכום, תיקון הנדל"ן בסין – שנכנס כעת לשנתו ה-שלישית – ממשיך להכביד משמעותית על הכלכלה, ו-החלמה מלאה היא תרחיש ארוך טווח יותר.
אסיה-פסיפיק הרחבה: מחוץ לסין, שווקים רבים באזור אסיה-פסיפיק מראים עמידות ומושכים השקעות חדשות. הודו הפכה לבולטת במיוחד – היא דורגה כ-יעד ההשקעה הרביעי בגודלו בנדל"ן באסיה-פסיפיק במחצית הראשונה של 2025, עם הזרמת הון זר של כ-1.6 מיליארד דולר business-standard.com. דוח של Colliers הדגיש כי ההשקעות בהודו (למרות ירידה של כ-15% משנה לשנה) נתמכו בביקוש חזק ל-נכסים למגורים ולמשרדים, וההשקעות המקומיות בהודו זינקו ב-53% כאשר משקיעים מקומיים הצטרפו לקרנות זרות business-standard.com business-standard.com. עם התייצבות הריבית ובום כלכלי בטכנולוגיה ובשירותים, מגזר הנדל"ן בהודו צפוי לסיים את 2025 חזק business-standard.com. ברחבי האזור, הון חוצה גבולות חוזר: שוק הנדל"ן באסיה-פסיפיק רשם עלייה של 5% בהשקעות חוצות גבולות לעומת השנה שעברה, הודות לעסקאות גדולות ב-סינגפור, סין והודו business-standard.com. לפי Colliers, משקיעים גלובליים ממקדים יותר ויותר את השקעותיהם בערי שער מרכזיות באסיה-פסיפיק – טוקיו, סידני, סינגפור, סיאול – כיוון ש-המחירים שם התאימו עצמם מהר יותר ותחזיות הצמיחה נותרות יציבות asia.uli.org. לדוגמה, שיעורי הריבית האולטרה-נמוכים של יפן ופתיחת הכלכלה מחדש הפכו את טוקיו ל-עיר מספר 1 בתחזיות הנדל"ן של אסיה-פסיפיק לשנת 2025, לפי סקר של Urban Land Institute asia.uli.org. קרנות ריט יפניות (J-REITs) הגיעו לשיאים של מספר שנים, וקרנות זרות (כמו Blackstone) ביצעו רכישות בולטות במגזרי המשרדים והמגורים ביפן מוקדם יותר השנה, תוך הימור על המשך התמיכה של הבנק המרכזי של יפן.
אוסטרליה ו-סינגפור מדווחות גם הן על שיפור במורל. באוסטרליה, לאחר תיקון בשנים 2022–24, מחירי הדיור עולים שוב בערים הגדולות (סידני, מלבורן) על רקע גידול באוכלוסייה והיצע מוגבל. הבנק המרכזי של אוסטרליה השאיר לאחרונה את הריבית ללא שינוי, תוך ציון אינפלציה מרוסנת, מה שמקל על לחצי המשכנתאות. בסינגפור, למרות צעדי קירור, נרשמה דרישה חזקה למשרדים יוקרתיים ומרכזי נתונים, מה שמשקף את מעמדה כמרכז אזורי לפיננסים וטכנולוגיה.
דרום-מזרח אסיה מושכת גם השקעות נישה – לדוגמה, וייטנאם ואינדונזיה נהנות ממעבר ייצור בסגנון "סין+1", מה שמוביל לפיתוח פארקים תעשייתיים ומחסנים על ידי משקיעים זרים. ו-מלזיה השיקה לאחרונה תוכנית חדשה למשיכת רוכשי נדל"ן בעלי הון גבוה כחלק מהתנעת הכלכלה שלה.
נושא מרכזי ברחבי APAC הוא תמיכה במדיניות מוניטרית: בנקים מרכזיים רבים באזור (כמו הודו, אינדונזיה, קוריאה) כבר החלו להוריד ריבית או צפויים לעשות זאת ב-2025, מה שצפוי להוזיל עלויות מימון ולתמוך בשוקי הנדל"ן. הצמיחה הכלכלית באסיה המתפתחת נותרת מהמהירות בעולם, ומספקת רקע חיובי. למרות ההאטה בסין, נוף הנדל"ן הרחב יותר באסיה-פסיפיק נותר אופטימי בזהירות, עם ציפייה לצמיחה של 5–10% בנפח ההשקעות ב-2025 cbre.com והמשך התאוששות בענפים כמו לוגיסטיקה, דיור להשכרה רב-משפחתי ונדל"ן מונע-טכנולוגיה.
המזרח התיכון
סצנת הנדל"ן במזרח התיכון הייתה תוססת, מונעת על ידי הכנסות נפט גבוהות, תוכניות פיתוח שאפתניות, וגידול בהתעניינות משקיעים גלובליים. עסקה בולטת השבוע הדגישה את המגמה הזו: דר גלובל מדובאי הודיעה על שותפות עם ארגון טראמפ להקמת פרויקט מעורב שימושים “Trump Plaza” בשווי מיליארד דולר בג'דה, ערב הסעודיתreuters.com reuters.com. הפיתוח – המיזם השני במיתוג טראמפ בממלכה – יכלול מאות דירות יוקרה, דירות שירות, משרדי Grade A, ובתי עיר יוקרתיים, סביב שטח ירוק בהשראת סנטרל פארק reuters.com. זה מרחיב את הנוכחות של ארגון טראמפ במפרץ, שכבר כוללת מגדל טראמפ בג'דה ופרויקטים מתוכננים בדובאי ובעומאן reuters.com. הדבר משקף כיצד יזמים במזרח התיכון משתפים פעולה עם מותגים בינלאומיים ליצירת פרויקטים ייעודיים. העסקה בג'דה גם מתיישרת עם חזון 2030 של ערב הסעודית: ערים כמו ריאד וג'דה חוות בום נדל"ן כאשר הממלכה מגוונת את כלכלתה. שיעור הבעלות על בתים בערב הסעודית עלה בזכות תוכניות משכנתא ממשלתיות, ורובע העסקים החדש של ריאד מושך חברות רב-לאומיות, מה שמגביר את הביקוש למשרדים ולמגורים יוקרתיים.באיחוד האמירויות הערביות, שוק הנדל"ן (ובעיקר דובאי) היה לוהט עד 2025. עסקאות הנדל"ן בדובאי שברו שיאים מוקדם יותר השנה, עם גל של קונים אירופאים, רוסים ואסייתים המשקיעים בווילות ודירות יוקרה על קו המים, לאור מעמדה של האמירות כמקלט בטוח. מחירים בשכונות מסוימות בדובאי עלו ביותר מ-20% משנה לשנה, אם כי הקצב מתחיל להתמתן. האמירויות גם מובילה בPropTech ובנייה בת-קיימא באזור – לדוגמה, יזמים משלבים טכנולוגיית בית חכם ועיצוב חסכוני באנרגיה כדי למשוך דיירים מודעים לסביבה. קרנות העושר הריבוניות של אבו דאבי ממשיכות להיות משקיעות גלובליות פעילות בנדל"ן, ומשקיעות מיליארדים בפרויקטי לוגיסטיקה ותשתיות בחו"ל (כולל באסיה ובצפון אמריקה).
במקומות אחרים במזרח התיכון, קטר ועומאן חוות פעילות נדל"ן יציבה הנתמכת בהכנסות מגז ופרויקטי תיירות. התשתיות של קטר לאחר המונדיאל (אצטדיונים, מלונות, מטרו) מניעות פיתוח עירוני חדש, בעוד שעומאן פתחה יותר את שוק הנדל"ן שלה לבעלות זרה באתרי נופש ואזורי סחר חופשי, ומושכת אליה גולים מהמפרץ שמחפשים חלופות לאיחוד האמירויות. למצרים, המדינה הערבית המאוכלסת ביותר, יש דינמיקה שונה – פיחות חד במטבע ורפורמות של קרן המטבע הבינלאומית הפכו את הנדל"ן לכלי גידור פופולרי מפני אינפלציה עבור המצרים. הביקוש לדיור בקהיר נותר עצום (אוכלוסייתה גדלה בכ-500,000 בשנה), ופרויקט עיר הבירה המנהלית החדשה ממזרח לקהיר הוא אחד ממיזמי הבנייה הגדולים בעולם, בשווי של למעלה מ-50 מיליארד דולר. מגמה בולטת היא אימוץ בנייה ירוקה ו-ESG במזרח התיכון. השבוע דובאי אירחה פורום טכנולוגיות אקלים לצד ההכנות ל-COP30, בו התחייבו יזמים אזוריים להתקין יותר פאנלים סולאריים על גגות ולשלב מערכות קירור יעילות בבניינים חדשים. ערב הסעודית משקיעה ב"גיגה-פרויקטים" ברי קיימא כמו NEOM (עיר העתיד החכמה) ומשדרגת מבנים ישנים לחיסכון באנרגיה כחלק מיעד האפס נטו שלה לשנת 2060. לדוגמה, רובע העסקים הסולארי הגדול בעולם נבנה באבו דאבי, במטרה להפחית משמעותית את פליטות הבניינים. למרות אתגרים (אקלים קיצוני, מחסור במים), מגזר הנדל"ן במזרח התיכון מאמץ חדשנות – מסטארטאפים של פרופטק לייעול ניהול נכסים, ועד קרנות ריט שהושקו בערב הסעודית ובאיחוד האמירויות בשנים האחרונות ומאפשרות למשקיעים חשיפה חדשה לנכסים מניבים. בסך הכול, שוקי הנדל"ן באזור שופעים הון ושאיפות, מה שהופך אותו למוקד עולמי לפיתוח למרות אי הוודאות הכלכלית הרחבה יותר.אפריקה
בכל רחבי אפריקה, הנדל"ן הופך למנוע צמיחה מרכזי – ומושך תשומת לב גוברת של משקיעים. שוק הנדל"ן האפריקאי צפוי להגיע לשווי כולל של כ-17.6 טריליון דולר עד 2025, כאשר עיור מואץ מניע את הביקוש לדיור ולשטחי מסחר businessamlive.com. נדל"ן למגורים מהווה את עיקר הסכום (כמעט 15 טריליון דולר) businessamlive.com, מה שמדגיש את הצורך האדיר בדיור ביבשת. בערים רבות, מלגוס ועד ניירובי, קווי הרקיע מתמלאים בגורדי שחקים חדשים, גם כאשר המחסור בדיור בר השגה נמשך. ממשלות מגיבות ביוזמות: לדוגמה, ממשלת קניה מפעילה תוכנית לתמרוץ יזמים לבניית דירות זולות, וניגריה בוחנת שותפויות ציבוריות-פרטיות לטיפול במחסור המוערך ביותר מ-20 מיליון יחידות דיור businessamlive.com businessamlive.com.
דרום אפריקה, שוק הנדל"ן המפותח ביותר ביבשת, נראית כמי שמתחילה להתאושש לאחר שנים של קושי. מנכ"ל אחד מקרנות הריט הגדולות ביותר בדרום אפריקה ציין השבוע כי "התפתחויות אחרונות מרמזות על נקודת מפנה" עבור שוק הנדל"ן הדרום אפריקאי, כאשר הסימנים המאקרו-כלכליים משתפרים moneyweb.co.za. האינפלציה התקרבה ליעד, והמחויבות של הבנק המרכזי של דרום אפריקה לעוגן אינפלציה נמוך של 3% מאותתת על יציבות ריבית ארוכת טווח בעתיד moneyweb.co.za moneyweb.co.za. בנוסף, דרום אפריקה מצפה להיות מוסרת מרשימת ה"אפור" של ה-FATF בנושא עמידה בתקנות נגד הלבנת הון באוקטובר moneyweb.co.za moneyweb.co.za, מה שצפוי לחזק את אמון המשקיעים הזרים. שילוב של גורמים אלה (בתוספת אפשרות לשדרוג דירוג האשראי ב-2026) הוביל לאופטימיות גוברת כי "היציבות עשויה לשוב" לסביבת הפעילות של שוק הנדל"ן בדרום אפריקה moneyweb.co.za. למעשה, קרנות הריט הדרום אפריקאיות הציגו רווחים מוצקים ב-2025, בתמיכת הכנסות שכירות חזקות ממרכזי קניות מובילים וממחסני לוגיסטיקה (שבהם שיעורי תפוסה גבוהים וחוזי שכירות צמודי מדד) moneyweb.co.za. אפילו מגזר המשרדים, שסבל רבות ביוהנסבורג וקייפטאון, מתייצב כאשר חברות מתרכזות במבנים איכותיים יותר. מגמה משמעותית בדרום אפריקה היא המעבר לפתרונות אנרגיה מתחדשת בנכסים בשל משבר החשמל במדינה – עד סוף 2025, הותקנה קיבולת סולארית פרטית על גגות בהיקף מוערך של 7.3 ג'יגה-ואט, שווה ערך לתפוקה של כל יצרני החשמל העצמאיים של Eskom moneyweb.co.za. המעבר הזה לסולארי ולגיבוי חשמל הפך את המבנים המסחריים לעמידים ואטרקטיביים יותר לשוכרים בתקופות של ניתוקי חשמל, והוא גם מקדם יעדי ESG במקביל.
במערב ומזרח אפריקה, השקעות נדל"ן מתמקדות בערים הצומחות במהירות כמו לאגוס, אקרה, ניירובי וקיגאלי. בלאגוס ממשיכים להיבנות מגדלי משרדים חדשים ופרויקטים מעורבי שימושים (למשל Eko Atlantic City), בתמיכת משקיעים מקומיים והון מהמפרץ/סין. ניירובי הפכה למרכז מזרח-אפריקאי עבור חברות רב-לאומיות, מה שמגביר את הביקוש למשרדים ברמה גבוהה ולמתקני לוגיסטיקה מודרניים; פארקי תעשייה סביב ניירובי מתרחבים עם השקעות זרות, ונהנים מהסכם הסחר AfCFTA שמבטיח שוק אפריקאי משולב יותר. רואנדה בולטת בחדשנות נדל"נית – מערכת רישום הקרקעות האלקטרונית של קיגאלי (e-Title) הושקה השנה, לראשונה באזור, במטרה להפוך עסקאות נדל"ן לשקופות ויעילות יותר businessamlive.com businessamlive.com.אתגר מרכזי ברחבי אפריקה הוא התאמת הפיתוח החדש לנגישות כלכלית. מדינות רבות מדווחות על מחסור עצום בדיור – למשל, בניגריה חסרים כ-28 מיליון יחידות, בקניה כ-2 מיליון – אך המגזר הפרטי לעיתים קרובות בונה דיור שאינו נגיש לרוב תושבי הערים businessamlive.com businessamlive.com. מצב זה הוביל לקריאות ליותר מימון חדשני (כמו מתקן המימון מחדש של משכנתאות KMRC בקניה או קרן הבתים המשפחתיים החדשה בניגריה) כדי להציע הלוואות דיור ארוכות טווח ובריבית נמוכה ולעודד פרויקטים של דיור המוני. בצד המסחרי, נדל"ן אפריקאי מושך יותר ויותר משקיעים גלובליים המחפשים שווקים צומחים. מוסדות מדרום אפריקה, המזרח התיכון ואירופה פועלים ברכישת נכסים כמו קניונים בזמביה, בנייני משרדים בחוף השנהב ואתרים תעשייתיים בגאנה. היבשת גם ראתה בשנים האחרונות את הקמת קרנות הריט והנדל"ן הפאן-אפריקאיות הראשונות, שמספקות אפיקי השקעה חדשים.
לסיכום, מגזר הנדל"ן באפריקה צומח ומתפתח, כאשר אפריקה שמדרום לסהרה במיוחד צפויה להתרחב ככל שהכלכלות מתייצבות. המיקוד הוא כפול: מיצוי ההזדמנות האדירה (אוכלוסייה צעירה ומתרחבת שמניעה ביקוש לדיור, מלונות ועוד), לצד הבטחת קיימות והכללה (חדשנות בבנייה ירוקה ודיור בר השגה). עם תחזיות לצמיחה של מעל 4–5% בתמ"ג במדינות רבות באפריקה ב-2025 ואילך, שוקי הנדל"ן צפויים להמשיך בעלייה המתמדת, ולמשוך הון מקומי וזר לערי אפריקה.
אמריקה הלטינית
שוקי הנדל"ן של אמריקה הלטינית חווים התאוששות מדודה על רקע שיפור בתנאים הכלכליים ב-2025. האזור פתח את השנה מול רוחות נגד – ריביות גבוהות, חששות מהאטה עולמית ואי ודאות פוליטית – אך התגלה כעמיד מהצפוי americasmi.com. באמצע השנה, כלכלות אמריקה הלטינית ראו את האינפלציה נרגעת ואת הבנקים המרכזיים מתחילים להוריד ריביות, מה שמבשר טובות לענפי הנדל"ן. לדוגמה, ברזיל הייתה עם אחת הריביות הגבוהות בעולם (13.75%+ עד תחילת 2025), אך הבנק המרכזי של ברזיל החל להוריד ריבית באוגוסט כשהאינפלציה נרגעה. זה מחייה בהדרגה את שוק הדיור בברזיל: היקפי המשכנתאות עולים, וקבלני הבנייה מדווחים על שיפור במכירות דירות חדשות, במיוחד בסגמנט הביניים שבו הביקוש הכבוש גבוה. שוק הנדל"ן המסחרי בברזיל – במיוחד מחסנים ואחסון עצמי – נותר חזק להפתיע גם בתקופת הריבית הגבוהה, בתמיכת צריכה מקומית חזקה (הכלכלה של ברזיל צמחה בכ-2.3% השנה, מעט מעל התחזיות) americasmi.com americasmi.com. כעת, עם ירידת עלויות המימון, אנליסטים צופים התאוששות רחבה יותר בהשקעות נדל"ן בברזיל לקראת 2026. לעומת זאת,מקסיקו התמודדה עם אתגרים ייחודיים, כולל שינויים במדיניות הסחר של ארה"ב שצמצמו את הצמיחה. ובכל זאת, יש נקודות אור בשוק הנדל"ן שלה: נדל"ן תעשייתי בצפון מקסיקו (מונטריי, טיחואנה וכו') פורח בזכות העברת ייצור של יצרנים אמריקאים ואסייתיים. שיעורי תפוסה נמוכים במיוחד בפארקי לוגיסטיקה לאורך הגבול עם ארה"ב הובילו לגל של בניית מחסנים חדשים. במקביל, הבנק המרכזי של מקסיקו שמר על ריבית גבוהה (~11.25%) כדי להילחם באינפלציה, מה שמרסן את פעילות הדיור. הציפייה היא שכאשר הלחצים מצד מכסים אמריקאיים יתבהרו ובסופו של דבר הבנק המרכזי ירכך את המדיניות, שוק הנדל"ן המקומי של מקסיקו (קמעונאות, דיור) יצבור תאוצה ב-2025–26 americasmi.com.
מספר מדינות בדרום אמריקה חוות תפניות משמעותיות בשוק הנדל"ן. צ'ילה היא דוגמה בולטת: לאחר ירידה חדה בשנה שעברה, שוק הנדל"ן בצ'ילה נמצא כעת במסלול התאוששות. מכירות הבתים בצ'ילה ירדו ב-13% ב-2024, אך תחזית לעלייה של 5–10% ב-2025 adventuresincre.com adventuresincre.com עם שיפור היציבות הכלכלית. הבנק המרכזי של צ'ילה הוריד את הריבית באופן אגרסיבי בסוף 2024, ואשראי המשכנתאות הפך לנגיש יותר, מה שמחזיר קונים לשוק adventuresincre.com. עד אמצע 2025, הביקוש לדיור בר-קיימא בצ'ילה עלה גם הוא ב-20%, כאשר כ-30% מהפרויקטים החדשים בסנטיאגו קיבלו הסמכות לבנייה ירוקה (מגמה הנתמכת על ידי תמריצי ממשלה והעדפות צרכנים) adventuresincre.com. הדבר משקף מגמה רחבה יותר באמריקה הלטינית לקידום ESG בנדל"ן – יזמים בשווקים כמו קולומביה וקוסטה ריקה מאמצים יותר ויותר תקנים ירוקים כדי למשוך משקיעים בינלאומיים וצרכנים מודעים.בארגנטינה, ייצוב כלכלי מפתיע (לאחר רפורמה במטבע והסכם עם קרן המטבע) הוביל לגל קצר טווח של עסקאות נדל"ן – עסקאות הנדל"ן בבואנוס איירס זינקו כאשר מקומיים חיפשו נכסים בטוחים על רקע התחזקות הפסו. עם זאת, התחזית לארגנטינה נותרת תלויה מאוד בתוצאות הבחירות ובהמשכיות המדיניות. פרו וקולומביה נהנות מעליות במחירי סחורות (כמו נחושת עבור פרו) והחלו גם הן להוריד ריביות. מגזר הבנייה בקולומביה, אשר הואט, צפוי לקבל דחיפה מהוזלת עלויות המימון עד תחילת 2026 americasmi.com americasmi.com.
ברחבי האזור, "החוסן המפתיע" של הצמיחה באמריקה הלטינית ב-2025 (לפי דו"ח של Americas Market Intelligence) מוביל חברות רב-לאומיות רבות לחדש תוכניות התרחבות שהוקפאו americasmi.com. זה כולל חברות קמעונאות ומסחר אלקטרוני ששוכרות מרכזי הפצה, מפעילי חללי עבודה משותפים שפותחים משרדים בערים משניות, ומותגי אירוח שמחדשים פרויקטי מלונות ביעדי תיירות כמו חוף הקריביים ופאטגוניה.
מגמות השקעה בנדל"ן: קרנות פרייבט אקוויטי וקרנות פנסיה באמריקה הלטינית מקצות יותר נכסים לנכסים ריאליים. קרנות הפנסיה הגדולות של ברזיל, למשל, העלו את משקל היעד שלהן לקרנות נדל"ן (FIIs), מה שסייע לשוק ה-REIT המקומי להתאושש. השקעות חוצות גבולות גם הן בולטות: חברות ביטוח מצ'ילה וקולומביה משקיעות בנכסים במיאמי ומדריד לצורך גיוון, בעוד שקרנות אמריקאיות וקנדיות רוכשות נכסים במקסיקו ובברזיל במחירים שלדעתן מהווים הנחה.
לסיכום, שוקי הנדל"ן של אמריקה הלטינית בסוף 2025 מאופיינים בהתאוששות הדרגתית ואופטימיות זהירה. שיעורי הריבית הגבוהים ששררו כעת יורדים, ומספקים הקלה ליזמים וחוכרי משכנתאות עמוסי חוב. יחד עם הדמוגרפיה הצעירה והצמיחה העירונית של האזור, זה יוצר קרקע פורייה להתחדשות בצמיחת הנדל"ן. תחזיות התעשייה לשנים 2025–2026 רואות באמריקה הלטינית תקופה של "קנייה" עבור משקיעים, עם הזדמנויות בעיקר בתחום המגורים (לטיפול במחסור בדיור) ובתחום הלוגיסטיקה/תעשייה (לניצול מגמת ה-nearshoring והמסחר האלקטרוני) weforum.org. אתגרים עדיין קיימים – שינויים פוליטיים, תנודתיות במטבע ואינפלציית עלויות בנייה – אך בסך הכול, אמריקה הלטינית ניצבת בפני שנת מפנה של התאוששות בשוק הנדל"ן, מה שהופך אותה לאזור שכדאי לעקוב אחריו עבור משקיעים גלובליים המחפשים שווקי צמיחה.
מקורות: נתונים וחדשות על שוק הנדל"ן העולמי מ-Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com, Financial Times, מחקרי תעשייה (Colliers business-standard.com business-standard.com, Savills, Nareit reit.com), ואתרי חדשות אזוריים (Business Standard India business-standard.com, Moneyweb דרום אפריקה moneyweb.co.za, Adventures in CRE צ'ילה adventuresincre.com, Americas MI americasmi.com, ואחרים). סיכום זה מציג התפתחויות עיקריות בתחום הנדל"ן ותובנות מומחים מה-5–6 באוקטובר 2025, בצפון אמריקה, אירופה, אסיה-פסיפיק, המזרח התיכון, אפריקה ואמריקה הלטינית.
