Prognozy dla londyńskiego rynku nieruchomości na 2025 rok i później: trendy, ceny i możliwości inwestycyjne

• Na początku 2025 roku średnia cena domu w Londynie wynosiła około 529 000 funtów (Nationwide), czyli mniej więcej dwukrotność średniej krajowej wynoszącej około 268 000 funtów, przy zerowym wzroście cen w 2024 roku.
• Stawka Banku Anglii osiągnęła szczyt na poziomie 5% w 2023 roku, a w maju 2025 została obniżona do 4,25%, przy oczekiwaniach rynkowych na dalsze redukcje w celu złagodzenia kosztów kredytów hipotecznych.
• Ulga w podatku od czynności cywilnoprawnych (stamp duty) wygasła z końcem marca 2025 roku, co wywołało falę finalizacji transakcji na początku 2025 roku i krótkoterminowy reset popytu przed letnim odbiciem.
• Ceny w Prime Central London spadły o około 1–2% rok do roku pod koniec 2024 roku i pozostają około 18% poniżej szczytu z 2015 roku, podczas gdy w prime outer London wzrosły o około 1% r/r.
• W 2025 roku czynsze w prime City wynoszą około 100 funtów/stopę kw., a 90 funtów/stopę kw. w Southbank, centralny wskaźnik pustostanów wynosi około 7,1%, a inwestycje w I kw. 2025 roku wyniosły 1,6 mld funtów na West End i 968 mln funtów w City/Southbank.
• Sektor logistyczny/przemysłowy w Londynie pozostaje napięty, z poziomem pustostanów na obrzeżach miasta na poziomie około 3–4% i stopą kapitalizacji prime urban logistics poniżej 4%, podczas gdy inwestycje w sektorze przemysłowym w Wielkiej Brytanii w I kw. 2025 roku osiągnęły około 1,6 mld funtów, co oznacza wzrost o około 10% r/r.
• Sektor Build-to-Rent (BTR) się rozwija – w ciągu ostatnich 12 miesięcy w Wielkiej Brytanii ukończono ponad 17 000 jednostek BTR, z czego wiele w Londynie, a rosnący pipeline ma zaspokoić oczekiwany szybki wynajem.
• Do głównych projektów infrastrukturalnych i miejskich należą: otwarta w 2022 roku Elizabeth Line z premią Crossrail na poziomie 5–10%, tunel Silvertown planowany do otwarcia pod koniec 2025 roku, węzeł HS2 Old Oak Common mający na celu 25 500 domów i 56 000 miejsc pracy do 2030 roku oraz warte 1,3 mld funtów przebudowa Olympii, planowana na 2025 rok.
• Plan Londynu na 2025 rok podnosi cele mieszkaniowe do 88 000 nowych domów rocznie i kładzie nacisk na rozwój najpierw na terenach poprzemysłowych (brownfield), z potencjalnym zwiększeniem gęstości zabudowy i ukierunkowanymi zmianami w strefowaniu, aby zwiększyć podaż.
• Likwidacja reżimu podatkowego dla osób niebędących rezydentami (non-domiciled) od kwietnia 2025 roku, zastąpiona czteroletnim zwolnieniem podatkowym dla nowych rezydentów, spowodowała odpływ kapitału i osłabienie popytu w segmencie prime w Londynie, według Knight Frank.

Rynek nieruchomości w Londynie w 2025 roku znajduje się w kluczowym momencie, kształtowanym przez odbudowę po pandemii, zmieniające się warunki gospodarcze i zmiany polityczne. Zarówno sektor mieszkaniowy, jak i komercyjny poruszają się w nowym otoczeniu wyższych stóp procentowych (po wzroście inflacji w 2022 roku) oraz powrotu pracowników i zagranicznych nabywców do miasta. Niniejszy raport przedstawia kompleksowy przegląd aktualnych trendów, cen i prognoz na rynku nieruchomości w Londynie, z perspektywą do 2030 roku. Analizujemy trendy w mieszkaniówce i nieruchomościach komercyjnych, trajektorie cenowe, przepływy inwestycyjne, dynamikę podaży i popytu, rynek najmu, kluczowe subrynki Londynu oraz główne inwestycje i polityki wpływające na przyszłość rynku.

Trendy na rynku mieszkaniowym (2024–2025)

Rynek mieszkaniowy w Londynie wykazał odporność w 2024 i na początku 2025 roku, choć wzrost był umiarkowany w porównaniu z innymi regionami Wielkiej Brytanii. Problemy z dostępnością cenową i wyższe koszty kredytów hipotecznych (po podwyżkach stóp procentowych w latach 2022–2023) ograniczyły wzrost cen w stolicy. Według danych Nationwide, ceny domów w Londynie na początku 2025 roku były tylko o około 1,9% wyższe rok do roku, co stanowi najwolniejszy wzrost regionalny w Wielkiej Brytanii theguardian.com. W rzeczywistości w 2024 roku w Londynie praktycznie nie odnotowano wzrostu cen mieszkań, podczas gdy średnia dla Wielkiej Brytanii wzrosła o około 4,6% ft.com. Ta słaba dynamika odzwierciedla fakt, że wysokie ceny i wyższe koszty kredytów bardziej dotykają Londyn niż tańsze regiony.

• Wpływ stóp procentowych: Podwyżki stóp procentowych przez Bank Anglii (osiągające szczyt 5% w 2023 roku) spowodowały gwałtowny spadek popytu kupujących w 2023 roku. Jednak do połowy 2025 roku sytuacja zaczyna się zmieniać. Bank rozpoczął obniżanie stóp procentowych (do 4,25% w maju 2025 roku), a rynki spodziewają się dalszych obniżek, co łagodzi koszty kredytów hipotecznych knightfrank.com knightfrank.com. Oczekuje się, że niższe koszty finansowania wzmocnią popyt na mieszkania w Londynie w przyszłości. Knight Frank zauważa, że tańsze kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu w 2025 roku powinny wesprzeć wiosenny wzrost aktywności zakupowej knightfrank.com knightfrank.com.
• Odbudowa po pandemii: Populacja Londynu i popyt na mieszkania odbiły po odpływie ludności w latach 2020–21. Migracja międzynarodowa utrzymuje się na wysokim poziomie (choć niższym niż szczyty z 2022 roku), a biura w dużej mierze zostały ponownie otwarte, co przyciąga najemców i kupujących z powrotem. Bezrobocie jest niskie, a płace rosną realnie theguardian.com, co stanowi podstawowe wsparcie. Niemniej jednak, pandemiczne preferencje dotyczące większej przestrzeni sprawiły, że część popytu przeniosła się na przedmieścia lub do stref dojazdowych, co osłabiło popyt właścicieli mieszkań w centrum Londynu w porównaniu z trendami sprzed 2020 roku.
• Zniekształcenia polityki: Tymczasowe zwolnienie z opłaty skarbowej (wyższe progi wolne od podatku) obowiązywało do końca marca 2025 roku. Doprowadziło to do wzrostu liczby finalizowanych transakcji na początku 2025 roku, gdy kupujący śpieszyli się, by zdążyć przed upływem terminu theguardian.com theguardian.com. Po zakończeniu tego okresu oczekiwany jest krótkoterminowy spadek aktywności rynkowej, gdy popyt się „zresetuje” theguardian.com. Niemniej jednak agenci przewidują, że aktywność odbuduje się do lata 2025 roku, gdy rynek dostosuje się, a kupujący powrócą do bardziej stabilnego otoczenia podatkowego theguardian.com.
• Segmenty premium vs główny nurt: Prime Central London (PCL) (segment luksusowy w dzielnicach takich jak Mayfair, Kensington itd.) był słabym punktem. Ceny PCL pod koniec 2024 roku były niższe o około 1–2% rok do roku, co odzwierciedla zarówno globalną niepewność gospodarczą, jak i specyficzne czynniki, takie jak zmiany podatkowe knightfrank.com knightfrank.com. W rzeczywistości wartości PCL są nadal średnio o 18% niższe niż ich szczyt z 2015 roku knightfrank.com. Dla kontrastu, bardziej „potrzebowe” segmenty, takie jak prime outer London (zielone, rodzinne dzielnice), odnotowały niewielkie wzrosty cen (+1% r/r) knightfrank.com. Główne, średniopółkowe przedmieścia Londynu również radziły sobie lepiej niż segment ultraluksusowy, wspierane przez popyt krajowy.

Prognozy ekspertów: Pomimo niedawnej stagnacji, eksperci z ostrożnym optymizmem przewidują, że londyński rynek mieszkaniowy odzyska dynamikę. Knight Frank podniósł swoją pięcioletnią prognozę wzrostu cen domów dla Wielkiego Londynu do +18% skumulowanego wzrostu do 2029 roku, powołując się na poprawiające się perspektywy stóp procentowych knightfrank.com. Podobnie, Savills przewiduje, że rok 2025 będzie oznaczał powrót do umiarkowanego wzrostu cen w Londynie (około +2,5%), po czym roczne wzrosty na poziomie 3–4% mogą stać się normą do 2030 roku savills.co.uk. Krótko mówiąc, rynek przygotowuje się na okres powolnego, ale stabilnego wzrostu wartości nieruchomości w Londynie, gdy rynek dostosowuje się do ery po boomie i wyższych stopach procentowych, zamiast gwałtownego cyklu boom-bessa.

Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych (biura, handel, przemysł)

Londyński sektor nieruchomości komercyjnych w 2025 roku doświadcza stopniowego ożywienia po szoku pandemicznym i korektach wycen z lat 2022–23. Różne segmenty radzą sobie różnie:

• Rynek biurowy: Centralny londyński rynek biurowy odbija się, gdy firmy utrwalają hybrydowe modele pracy, a „ucieczka do jakości” przyspiesza. Aktywność najmu biur wzrosła pod koniec 2024 roku i w I kwartale 2025 – West End odnotował najniższy wskaźnik pustostanów (≈7,4%) od lat w IV kwartale 2024 langhamestate.com, a ogólny wskaźnik pustostanów w centrum Londynu spadł do ~7,1% na początku 2025 roku z powyżej 8,7% po COVID-zie businesstimes.com.sg. Popyt jest silnie skierowany na najlepsze, nowoczesne powierzchnie: dwie trzecie najmu w I kwartale 2025 dotyczyło nowych lub odnowionych biur klasy A knightfrank.com. W rezultacie czynsze za najlepsze powierzchnie osiągnęły rekordowe poziomy – około £100/stopę kwadratową w City (dzielnica finansowa) i £90/stopę kwadratową na Southbank knightfrank.com – podczas gdy starsze, drugorzędne biura pozostają niewynajęte. Warto zauważyć, że duzi najemcy konsolidują się w większych wysokiej jakości przestrzeniach: firmy odwróciły część redukcji powierzchni z czasów COVID, pojawiają się doniesienia o firmach wynajmujących większe biura w Londynie, zasadniczo „odwracając” cięcia z 2020 roku, ponieważ współpraca na żywo okazuje się cenna businesstimes.com.sg.
  • Trendy geograficzne: City of London i Docklands odnotowały rosnące zainteresowanie inwestorów na początku 2025 roku. Inwestycje w biura w City/Southbank wyniosły w I kwartale 968 mln funtów (wzrost o 33% kwartał do kwartału), napędzane przez fundusze majątkowe i instytucje państwowe knightfrank.com. West End (Mayfair, Soho itd.) pozostaje bardzo pożądany – inwestycje w I kwartale osiągnęły tam 1,6 mld funtów (wzrost o 27% kwartał do kwartału) dzięki dużym transakcjom, takim jak zakup nieruchomości w Covent Garden i Mayfair przez Norges Bank knightfrank.com. Popyt najemców w West End rozlewa się na obszary peryferyjne (Knightsbridge, Victoria itd.), ponieważ najemcy poszukują wysokiej jakości powierzchni przy niskim wskaźniku pustostanów w centrum knightfrank.com. Tymczasem zewnętrzne dzielnice Londynu i parki biurowe w południowo-wschodniej Anglii odnotowały odrodzenie w I kwartale 2025 roku, z najwyższym poziomem najmu od 2008 roku, gdy niektóre firmy przenoszą działalność do tańszych lokalizacji po pandemii (“north-shoring”) knightfrank.com knightfrank.com.
• Handel detaliczny i hotelarstwo: Nieruchomości handlowe w Londynie są w fazie odbudowy. Handel na głównych ulicach ucierpiał mocno w latach 2020–21, ale ruch pieszy i turystyka poprawiają się. Główne ulice handlowe (np. Oxford Street) przechodzą projekty rewitalizacyjne – np. ogromny nowy IKEA Oxford Street ma zostać otwarty w 2025 roku, wypełniając dużą pustkę i przyciągając klientów timeout.com. Czynsze za najlepsze lokale handlowe osiągnęły dno i zaczęły nawet lekko rosnąć, zwłaszcza w przypadku dobrze położonych centrów handlowych i parków handlowych, które odnotowały największy wzrost czynszów od 2008 roku na początku 2025 roku knightfrank.com. Dodatkowo, obiekty hotelarskie i rozrywkowe korzystają na powrocie turystyki: warte 1,3 miliarda funtów przebudowa Olympii (zakończenie w 2025) doda restauracje, hotele i miejsca rozrywki, umacniając West Kensington jako centrum kulturalne timeout.com. Inwestorzy ostrożnie wracają do sektora handlowego w przypadku najlepszych aktywów, choć sklepy drugorzędne nadal mierzą się z wyzwaniami ze strony e-commerce.
• Przemysł/logistyka: Sektor logistyki i magazynowania pozostaje wyróżniającym się segmentem, napędzanym przez e-commerce i popyt na łańcuch dostaw. Na obrzeżach Wielkiego Londynu pustostany przemysłowe są bardzo niskie (~3-4%), a czynsze nadal rosną do rekordowych poziomów. W I kwartale 2025 roku zainwestowano 1,6 mld funtów w brytyjskie aktywa przemysłowe (wzrost o ok. 10% r/r) knightfrank.com. W Londynie i okolicach najemcy konkurują o rzadką powierzchnię magazynową („sheds”), co prowadzi do licytacji o jednostki logistyczne. Niedobory gruntów – ponieważ tereny przemysłowe ustępują miejsca mieszkaniówce – oznaczają ograniczoną podaż. Mimo że wolumeny inwestycji spadły w 2024 roku z powodu niepewności cenowej, nastroje poprawiają się w 2025 roku. Kapitał kierowany na sektor przemysłowy jest znaczny, a wraz z dostosowaniem cen zawieranych jest coraz więcej transakcji knightfrank.com. Podsumowując, „sheds and beds” pozostają faworytami: przemysł był największym odbiorcą zagranicznych inwestycji CRE w latach 2021–2024 (24% zagranicznego kapitału) bpf.org.uk, a budownictwo mieszkaniowe na wynajem (Build-to-Rent) to kolejny kluczowy cel (patrz poniżej).

Ogólne perspektywy komercyjne: Brytyjski rynek nieruchomości komercyjnych obrał bardziej stabilny kurs w 2025 roku. Wolumeny inwestycyjne w I kwartale 2025 były stonowane (8,1 mld funtów, spadek o 28% r/r) w obliczu utrzymującej się niepewności makroekonomicznej knightfrank.com. Jednak ostrożnie powraca zaufanie – wartości kapitałowe odbiły po załamaniu z 2022 roku i są na najwyższym poziomie od końca 2022 roku knightfrank.com. Londyn, jako „bezpieczna przystań” wśród miast globalnych, nadal przyciąga nieproporcjonalnie dużą część kapitału. Widoczny jest odpływ do jakości we wszystkich sektorach: inwestorzy i najemcy koncentrują się na najlepszych aktywach (nowoczesne, certyfikowane ekologicznie biura; najlepsza logistyka; odporne projekty handlowe), podczas gdy starsze lub marginalne nieruchomości mogą mieć trudności (np. starsze biura z niskimi ocenami energetycznymi grozi wykluczenie z rynku). Ogólnie rzecz biorąc, oczekuje się, że w 2025 roku londyński rynek nieruchomości komercyjnych ustabilizuje się, a następnie umocni, pod warunkiem dalszego łagodzenia stóp procentowych i uniknięcia poważnego spowolnienia gospodarczego.

Aktualne trendy cenowe i prognozy cenowe na przyszłość

Ceny mieszkań: Średnie ceny domów w Londynie pozostają najwyższe w Wielkiej Brytanii i pomimo ostatniego okresu stagnacji, w najbliższych latach mają umiarkowanie rosnąć. Na początku 2025 roku średnia cena domu w Londynie (według Nationwide) wynosi około 529 000 funtów theguardian.com – to około dwa razy więcej niż średnia krajowa (~268 000 funtów)】 ft.com. Po niewielkim spadku w 2023 roku, ceny w Londynie ustabilizowały się w 2024 roku (0% zmiany rocznej) ft.com. Po uwzględnieniu inflacji oznaczało to realny spadek, ale obawiany „krach” nie nastąpił, ponieważ podaż pozostaje ograniczona, a zatrudnienie wysokie.

Patrząc w przyszłość, wiele prognoz przewiduje powrót do wzrostu cen domów w Londynie od 2025 roku, ale w umiarkowanym tempie:

• Prognoza Savills: Agencja nieruchomości Savills przewiduje, że ceny domów na rynku masowym w Londynie wzrosną o ok. 2,5% w 2025 roku, po szacowanym wzroście o ok. 2% w 2024 roku savills.co.uk. Prognozują, że wartości nieruchomości w Londynie wzrosną łącznie o +14% w latach 2024–2028 savills.co.uk. (To mniej niż prognoza dla całej Wielkiej Brytanii, która wynosi +21% w tym samym okresie, co odzwierciedla ograniczenia dostępności cenowej w Londynie i wolniejsze ożywienie savills.co.uk savills.co.uk.) Savills zauważa, że „już i tak napięta” dostępność cenowa w Londynie utrzyma umiarkowane tempo wzrostu, nawet jeśli w całej Wielkiej Brytanii nastąpi silniejsze odbicie savills.co.uk. Według prognoz Savills, do 2030 roku ceny w Londynie mogą być nominalnie o ok. 20–25% wyższe niż obecnie.
• Prognoza Knight Frank: Majowa prognoza Knight Frank na 2025 rok jest nieco bardziej optymistyczna dla Londynu. Skorygowali w górę swoją pięcioletnią prognozę wzrostu dla Wielkiego Londynu do +18,2% (2025–2029) w związku z poprawą warunków kredytowych knightfrank.com. Warto zauważyć, że Knight Frank oczekuje, iż Prime Central London (PCL) pozostanie na niezmienionym poziomie w 2025 roku (0% zmiany), ale później nastąpi odbicie – prognozując ok. +19% łącznego wzrostu w PCL do 2029 roku knightfrank.com. To zależy od rozwiązania obecnych problemów (takich jak zmiany podatkowe dla zamożnych, patrz sekcja dotycząca polityki). Jeśli niepewność polityczna się zmniejszy, PCL może doświadczyć „szybkiego” odbicia cen po dekadzie słabszych wyników knightfrank.com.
• Office for Budget Responsibility (OBR): Brytyjski OBR (nadzór fiskalny) prognozuje, że ceny domów w całym kraju będą rosły średnio o ~2,5% rocznie w latach 2025–2030 simplybusiness.co.uk simplybusiness.co.uk. Oznacza to stabilną, umiarkowaną ścieżkę wzrostu, a nie boom. Według tej prognozy, do 2030 roku średnia cena domu w Wielkiej Brytanii może osiągnąć ~300 000 funtów (wzrost z ~268 tys. w 2024 r.) simplybusiness.co.uk. Londyn prawdopodobnie odnotuje podobne roczne tempo wzrostu na poziomie niskich lub średnich jednocyfrowych wartości, biorąc pod uwagę jego dojrzałość. W istocie OBR przewiduje, że wzrost cen nominalnych będzie mniej więcej nadążał za wzrostem dochodów, unikając zarówno baniek spekulacyjnych, jak i znaczących realnych spadków.

Aby zobrazować te prognozy, poniższa tabela przedstawia przewidywany roczny wzrost cen domów w różnych scenariuszach:

Źródło prognozy	2025	2026	2027	2028	2029	Łącznie 2025–29
Knight Frank – Greater London knightfrank.com	3,0% (szac.)	4% (szac.)	4% (szac.)	4% (szac.)	3% (szac.)	≈18%
Knight Frank – Prime Central knightfrank.com	0,0%	3% (szac.)	5% (szac.)	6% (szac.)	4% (szac.)	≈19%
Savills – Londyn (rynek masowy) savills.co.uk	2,5%	2,5%	3,5%	3,0%	N/D	≈12% (’25–’28)
OBR – średnia dla Wielkiej Brytanii simplybusiness.co.uk	2,8%	2,5%	2,5%	2,5%	2,5%	≈13%

Szacunki: Knight Frank nie opublikował dokładnych rocznych danych; interpolowaliśmy przybliżoną trajektorię prowadzącą do ich 5-letniej sumy. Prognoza Savills obecnie obejmuje okres do 2028 r. Wszystkie wartości to nominalny roczny wzrost cen domów.

Ogólnie rzecz biorąc, te prognozy wskazują na okres utrzymującego się, umiarkowanego wzrostu cen na londyńskim rynku mieszkaniowym. Panuje powszechna zgoda, że gwałtowne skoki z okresu boomu pandemicznego są już za nami, ale również ryzyko spadków jest ograniczone, o ile nie nastąpi poważna recesja. W perspektywie „2030 i dalej” chroniczny niedobór podaży w Londynie (omówiony później) oraz status miasta globalnego mają utrzymywać presję na wzrost wartości.

Wartości nieruchomości komercyjnych: W sektorze komercyjnym wartości kapitałowe przeszły korektę w 2022 roku, gdy stopy procentowe gwałtownie wzrosły (stopy kapitalizacji wzrosły, co spowodowało spadek cen o około 20% łącznie). W latach 2023–2024 stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów ustabilizowały się i obecnie zaczynają się ponownie lekko kompresować dla najbardziej pożądanych nieruchomości. Na przykład stopy kapitalizacji dla najlepszych biur w Londynie wzrosły do około 5% w 2023 roku (z około 4% w 2021), ale wraz z odnowionym zainteresowaniem inwestorów w 2025 roku i oczekiwaniami na łagodzenie stóp, stopy te powoli spadają (ceny powoli rosną) dla prestiżowych aktywów knightfrank.com. Prognozy wzrostu kapitałowego dla nieruchomości komercyjnych różnią się w zależności od segmentu:

• Biura: Analitycy przewidują, że wartości najlepszych biur w Londynie będą umiarkowanie rosnąć w latach 2025–2027 (być może o około 2–3% rocznie) po korekcie z 2022 roku, podczas gdy wartości biur drugorzędnych mogą się zatrzymać lub spaść, jeśli nie zostaną zmodernizowane (ze względu na odpływ najemców do lepszych lokalizacji). Wzrost czynszów w najlepszych biurach (z czynszami sięgającymi 100 funtów za stopę kwadratową) knightfrank.com będzie wspierał wartości, nawet jeśli stopy kapitalizacji pozostaną wyższe niż ultra-niskie poziomy z 2019 roku. Wielką niewiadomą pozostaje, ile niewykorzystanej powierzchni biurowej uda się zagospodarować lub przekształcić.
• Handel detaliczny: Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych osiągnęły szczyt i mogą się poprawić, jeśli sprzedaż detaliczna odbije. Jednak wszelki wzrost wartości kapitałowej prawdopodobnie skoncentruje się na najlepszych ulicach handlowych i centrach handlowych. Sektor handlu detalicznego ma podzielone perspektywy – najlepsze aktywa mogą zyskać na wartości, podczas gdy słabsze czeka dalsza utrata wartości lub przebudowa na inne cele.
• Przemysł: Nieruchomości logistyczne mogą dość szybko powrócić do ścieżki wzrostu sprzed 2022 roku. Przy wciąż wysokim wzroście czynszów w sektorze przemysłowym wielu przewiduje dwucyfrowe całkowite stopy zwrotu w tym segmencie w ciągu najbliższych 5 lat. Stopy kapitalizacji dla najlepszych miejskich magazynów logistycznych w Londynie są bardzo niskie (poniżej 4%) ze względu na duży popyt inwestorów, a wartości są bliskie rekordowych poziomów. Ten sektor wyraźnie przewyższa inne, choć wyższe koszty budowy i finansowania ograniczyły nową podaż.

Podsumowując, wartości londyńskich nieruchomości komercyjnych w 2025 roku prawdopodobnie osiągnęły już swoje minimum i stopniowo rosną dla najlepszych aktywów. Prognozy cen do 2030 roku generalnie przewidują średnioroczne całkowite stopy zwrotu na poziomie kilku procent (czynsz plus wzrost kapitału) dla najlepszych nieruchomości komercyjnych – co jest atrakcyjne dla inwestorów w świecie niskich stóp zwrotu, ale zależy od dalszego ożywienia gospodarczego i popytu najemców.

Aktywność inwestycyjna i możliwości rynkowe

Wolumeny inwestycyjne: Aktywność inwestycyjna na londyńskim rynku nieruchomości stopniowo się odbudowuje, choć niejednolicie w poszczególnych sektorach. W 2024 roku łączna wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne (CRE) w Wielkiej Brytanii była ograniczona przez globalną niepewność i wyższe koszty zadłużenia. Londyn, jak zwykle, przyciągnął dużą część transakcji. Do I kwartału 2025 roku inwestycje w CRE w Wielkiej Brytanii wyniosły 8,1 mld funtów (–28% r/r) knightfrank.com, z czego znaczącą część stanowiły aktywa zlokalizowane w Londynie. Najbardziej aktywnym sektorem były biura (2,2 mld funtów w I kw.), następnie sektor mieszkaniowy „living” (2,0 mld funtów), a potem logistyka i handel detaliczny knightfrank.com. Inwestorzy zagraniczni nadal odgrywają dominującą rolę – 53% inwestycji w CRE w I kw. 2025 roku pochodziło z kapitału zagranicznego】 knightfrank.com. Warto zauważyć, że inwestorzy amerykańscy znacząco zwiększyli swoją aktywność: w 2024 roku nabywcy z USA zainwestowali 13,6 mld funtów w brytyjskie nieruchomości komercyjne, czyli ponad dwa razy więcej niż w 2023 roku, co stanowi rekordową jedną trzecią wszystkich inwestycji bpf.org.uk. Ten napływ kapitału z USA „przewyższył wszystkie inne kraje razem wzięte” i obejmował kilka transakcji powyżej 100 mln funtów (Blackstone, KKR itd.), dotyczących hoteli w Londynie, portfeli mieszanych, a pod koniec roku także najlepszych biurowców bpf.org.uk bpf.org.uk. Inne aktywne grupy inwestorów w latach 2024–25 to bliskowschodnie fundusze majątkowe (np. Abu Dhabi inwestujące w biura w City of London knightfrank.com) oraz europejscy i azjatyccy inwestorzy instytucjonalni poszukujący stabilnych, długoterminowych aktywów.

Możliwości rynkowe: Obecny rynek stwarza szereg strategicznych możliwości dla inwestorów i deweloperów:

• Wartość dodana i przebudowa: W związku z niestabilnością części rynku biurowego (starsze budynki mają trudności z przyciągnięciem najemców), inwestorzy dostrzegają szansę w zmianie przeznaczenia lub modernizacji aktywów. Jednym z rozwiązań jest przekształcanie niewykorzystanych biur na mieszkania (zachęcają do tego złagodzenia przepisów planistycznych, patrz sekcja dotycząca polityki). Również modernizacja biur do standardów Grade A, zgodnych z ESG pozwala zaspokoić ponadprzeciętne zapotrzebowanie i uzyskać wyższe czynsze. Inwestorzy dysponujący kapitałem mogą nabywać aktywa drugorzędne po obniżonej cenie i repozycjonować je – to atrakcyjna strategia, biorąc pod uwagę trwałą wartość lokalizacji Londynu i zbliżające się terminy dotyczące efektywności energetycznej w 2030 roku.
• Mieszkania na wynajem instytucjonalny (Build-to-Rent, BTR): Prywatny sektor najmu w Londynie oferuje znaczący potencjał wzrostu. Inwestorzy instytucjonalni (w tym wielu z Ameryki Północnej) inwestują duże środki w apartamenty Build-to-Rent na obszarze metropolitalnym Londynu. W ciągu ostatnich 12 miesięcy w Wielkiej Brytanii ukończono ponad 17 000 jednostek BTR bpf.org.uk, wiele z nich w Londynie, a kolejne są w przygotowaniu. Jednak rosnące koszty budowy i opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń spowodowały gwałtowny spadek liczby rozpoczętych budów nowych mieszkań w latach 2023–24 (w Londynie liczba rozpoczętych budów spadła o 44% r/r) savills.com. Ta przyszła luka podażowa oznacza, że dobrze zlokalizowane inwestycje na wynajem oddawane do użytku w latach 2025–2027 prawdopodobnie szybko znajdą najemców po wysokich stawkach. Inwestorzy celują w ten sektor „łóżek” ze względu na odporny popyt i przepływy pieniężne zabezpieczone przed inflacją. Dzielnice z dużymi projektami rewitalizacyjnymi (np. Stratford, Wembley, Nine Elms) są centrami nowych społeczności BTR.
• Odbudowa rynku nieruchomości w centralnym Londynie premium: Dla inwestorów oportunistycznych luksusowe nieruchomości mieszkaniowe w Londynie są prawdopodobnie niedowartościowane względem historycznego trendu. Jak wspomniano, ceny PCL pozostają ~18% poniżej szczytu w ujęciu realnym knightfrank.com. Niektórzy zamożni nabywcy i biura rodzinne wykorzystują ten moment, by nabyć luksusowe nieruchomości w Londynie po względnie okazyjnej cenie, licząc na odbicie, jeśli warunki globalne się ustabilizują. Rzeczywiście, gdy niepewność dotycząca statusu podatkowego i polityki się rozwieje (patrz zmiany podatkowe dla nierezydentów), Londyn może ponownie stać się bezpieczną przystanią dla zamożnych nabywców z całego świata, co potencjalnie napędzi odbicie w segmencie ultra-premium knightfrank.com.
• Nauki przyrodnicze i sektory alternatywne: Znaczącym obszarem wzrostu na londyńskim rynku nieruchomości jest przestrzeń badawczo-rozwojowa nauk przyrodniczych. Inwestorzy współpracują z uniwersytetami i szpitalami, aby tworzyć biura przystosowane do laboratoriów (dla startupów biotechnologicznych, farmaceutycznych itp.) w takich lokalizacjach jak King’s Cross, White City i Canary Wharf. Przy silnym wsparciu rządu dla biotechnologii i niedoborze powierzchni laboratoryjnej, ta nisza oferuje wysokie premie czynszowe. Inne „alternatywne” klasy aktywów, takie jak centra danych, zakwaterowanie dla studentów oraz inwestycje typu co-living, również przyciągają zainteresowanie ze względu na strukturalny niedobór i silny popyt na londyńskim rynku.
• Możliwości związane z infrastrukturą: Duże modernizacje transportowe i infrastrukturalne często tworzą gorące punkty inwestycyjne. Na przykład Elizabeth Line (Crossrail), w pełni otwarta w 2022 roku, poprawiła dostępność w dzielnicach takich jak Farringdon, Woolwich i Tottenham Court Road – obszary wzdłuż linii odnotowały wzrost inwestycji i wartości. Podobnie przyszłe projekty (nawet te w fazie planowania), takie jak Crossrail 2 czy rozbudowa linii Bakerloo, kierują inwestorów do gromadzenia gruntów w tych korytarzach, przewidując długoterminowy wzrost wartości, jeśli/gdy projekty zostaną zrealizowane. Kolejny przykład: nowy Silvertown Tunnel (otwarcie w 2025 r.) poprawi połączenia z Royal Docks i Greenwich we wschodnim Londynie; inwestorzy są aktywni w tych rejonach, oczekując wzrostu potencjału logistycznego i mieszanego wykorzystania po otwarciu tunelu timeout.com timeout.com.

Podsumowując, Londyn pozostaje jednym z czołowych światowych kierunków inwestycji w nieruchomości, z 132 miliardami dolarów zainwestowanymi w nieruchomości komercyjne w ostatniej dekadzie – więcej niż jakiekolwiek inne miasto na świecie eliteagent.com. Rynek w 2025 roku oferuje mieszankę ustabilizowanych aktywów bazowych dla inwestorów nastawionych na dochód oraz możliwości typu value-add dla tych, którzy chcą wykorzystać transformację Londynu (czy to poprzez rewitalizację miejską, nową infrastrukturę czy zmieniające się trendy najemców). Kluczowe dla inwestorów jest staranne dobranie sektora i aktywów: różnica między segmentem prime a wtórnym jest duża, co czyni świadomą strategię niezbędną.

Dynamika popytu i podaży

Podstawowym czynnikiem napędzającym londyński rynek nieruchomości jest nierównowaga między popytem a podażą, zwłaszcza w mieszkaniówce. Londyn boryka się z dobrze udokumentowanym niedoborem mieszkań, który podtrzymuje długoterminową presję na ceny i czynsze. Poniżej analizujemy aktualną sytuację popytowo-podażową zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i komercyjnym:

Popyt mieszkaniowy: Popyt na domy w Londynie wynika z rosnącej i międzynarodowo zróżnicowanej populacji. Liczba mieszkańców miasta wynosi około 9,5 miliona w 2025 roku i prognozuje się jej dalszy wzrost, napędzany zarówno naturalnym przyrostem, jak i migracją. Saldo migracji międzynarodowej pozostaje dodatnie (pomimo spadku z rekordowych poziomów), ponieważ Wielka Brytania łagodzi zasady wizowe po Brexicie, a programy takie jak wiza Hong Kong BN(O) przyciągają dziesiątki tysięcy nowych londyńczyków (którzy często przyjeżdżają z funduszami na zakup nieruchomości) benhams.com benhams.com. Kulturowo, posiadanie własnego domu wciąż jest silnym aspiracją w Wielkiej Brytanii, co oznacza, że popyt na zakup utrzymuje się nawet przy wysokich cenach – choć wiele młodszych gospodarstw domowych pozostaje zmuszonych do wynajmu z powodu ograniczeń związanych z wkładem własnym i kredytem hipotecznym.

Co istotne, popyt znacznie przewyższa podaż mieszkań. Nowy projekt London Plan Greater London Authority zakłada 88 000 nowych domów rocznie, aby zaspokoić potrzeby savills.com, co stanowi drastyczny wzrost w porównaniu z poprzednimi celami (~52 000/rok). Odzwierciedla to lata niedoboru: w ostatnich latach budowano średnio tylko ~37 800 netto nowych domów rocznie (2020/21–2022/23)】 trustforlondon.org.uk – to zaledwie połowa potrzebnej liczby i nawet nie nadąża za tempem powstawania nowych gospodarstw domowych. W latach 2023–24 sytuacja się pogorszyła, gdy liczba rozpoczętych budów gwałtownie spadła (rozpoczęcia budowy mieszkań prywatnych spadły o 44%, mieszkań przystępnych cenowo o 84%) savills.com, z powodu niepewności gospodarczej i wysokich kosztów budowy. Tylko 14% rocznego celu zostało rozpoczęte w tym roku savills.com, co wskazuje na jeszcze większe niedobory w przyszłości, jeśli tendencje się nie odwrócą.

To uporczywe niedobory podaży sprawiają, że nawet gdy popyt tymczasowo słabnie (np. z powodu stóp procentowych), rynek mieszkaniowy w Londynie zwykle znajduje swoje minimum. Kupujący mogą się wstrzymać, ale zasadniczo znacznie więcej osób szuka mieszkań niż jest dostępnych domów – to przepis na ciągłą konkurencję. Niedobór jest szczególnie dotkliwy w segmencie mieszkań przystępnych cenowo i ze średniej półki. Wielu potencjalnych nabywców po raz pierwszy pozostaje na rynku najmu lub mieszka z rodziną, co stanowi „skumulowany” popyt na własność, który może się ujawnić, jeśli warunki się poprawią (np. niższe stopy procentowe lub nowe programy wsparcia zakupu). Przy oczekiwanym umiarkowanym wzroście gospodarczym i normalizujących się stopach procentowych, utajony popyt mieszkaniowy w Londynie powinien ponownie się pojawić, zderzając się z ograniczoną podażą.

Podaż mieszkaniowa: Po stronie podaży, wyzwania Londynu obejmują ograniczoną dostępność gruntów, złożone procedury planistyczne oraz ograniczoną wydolność branży budowlanej. Większość inwestycji realizowana jest na terenach poprzemysłowych, często na dawnych działkach komercyjnych wymagających kosztownej rekultywacji lub infrastruktury. Proces planistyczny w londyńskich dzielnicach może być powolny, a lokalny sprzeciw (NIMBYzm) wobec większej gęstości zabudowy pozostaje przeszkodą. Choć istnieje wiele zatwierdzonych projektów (ponad 200 000 zatwierdzonych jednostek w wyznaczonych Obszarach Okazji pozostaje niezabudowanych savills.com), największym wyzwaniem jest przełożenie pozwoleń na realizacje. Deweloperzy wskazują na trudności w uzyskaniu „realnych do zrealizowania” pozwoleń – czyli takich, które są ekonomicznie opłacalne do szybkiej budowy savills.com. Rosnące koszty budowy (inflacja płac i materiałów) w ciągu ostatnich dwóch lat dodatkowo ograniczyły marże, powodując wstrzymanie niektórych projektów.

Dodatkowo, realizacja mieszkań przystępnych cenowo bardzo kuleje. Finansowanie mieszkań publicznych nie nadąża za potrzebami, a prywatni deweloperzy ponoszą wyższe koszty związane z realizacją wymaganych lokali przystępnych cenowo, co spowalnia projekty. Według Trust for London, tylko ~69% nowych mieszkań dodanych w ostatnich latach powstało w centrum Londynu, a dzielnice zewnętrzne dostarczają mniej niż wynikałoby z liczby ludności trustforlondon.org.uk. Jednak nowy London Plan może przesunąć więcej inwestycji na przedmieścia, a nawet dopuścić zabudowę części terenów chronionych, by osiągnąć ambitne cele.

Podsumowując, niedobór podaży mieszkań w Londynie prawdopodobnie się utrzyma, a nawet nasili, jeśli nie zostaną podjęte odważne działania (omówione w sekcji dotyczącej polityki). Ta sytuacja praktycznie gwarantuje, że każdy wzrost popytu (spowodowany niższymi stopami lub wzrostem gospodarczym) szybko przełoży się na wzrost cen i czynszów. Oznacza to również, że konkurencja o dostępne nieruchomości pozostaje zacięta, co w dłuższej perspektywie sprzyja sprzedającym/wynajmującym kosztem kupujących/najemców.

Popyt i podaż na rynku komercyjnym: Na rynku nieruchomości komercyjnych popyt i podaż różnią się w zależności od sektora:

• Biura: Popyt na powierzchnię biurową w Londynie uległ rozwarstwieniu: wysoki na nowoczesne, zrównoważone biura (aby przyciągnąć pracowników z powrotem i spełnić cele ESG), niski na starsze zasoby. Podaż najlepszych biur faktycznie się kurczy – nowe inwestycje spowolniły podczas pandemii, a wysokie koszty budowy ograniczyły budownictwo spekulacyjne. Tak więc, mimo że ogólny wskaźnik pustostanów wynosi około 7%, większość z nich to starsze powierzchnie; wskaźnik pustostanów w segmencie prime Grade A jest znacznie niższy w kluczowych subrynkach. Przedsprzedaż nowych projektów jest powszechna. Na przykład deweloperzy zgłaszają, że przedsprzedaże pozostają kluczowe, ponieważ najemcy zobowiązują się wcześnie do nowych inwestycji, aby zabezpieczyć wysokiej jakości powierzchnię content.knightfrank.com. Niektóre planowane projekty biurowe zostały wstrzymane w latach 2022–24 z powodu niepewności, co oznacza mniej nowych ukończonych inwestycji w latach 2025–27, co ograniczy podaż. Tymczasem niektóre przestarzałe biura mogą zostać usunięte z zasobów (przekształcone na inne cele), zamiast powiększać nadwyżkę podaży. W ten sposób rynek biurowy paradoksalnie stoi w obliczu niedoboru właściwego produktu i nadmiaru przestarzałej powierzchni. Efektywna podaż netto w segmencie prime się kurczy, co wspiera czynsze, podczas gdy starsze budynki borykają się z wysokim poziomem pustostanów, jeśli nie zostaną zmodernizowane.
• Handel detaliczny: Popyt na powierzchnię handlową w Londynie odradza się wraz ze wzrostem liczby odwiedzających, ale przejście na zakupy online zmniejszyło zapotrzebowanie detalistów na powierzchnię. Podaż powierzchni handlowej, zwłaszcza w centrum Londynu, faktycznie wzrosła podczas pandemii (wolne lokale). Obecnie większość tej powierzchni jest stopniowo zagospodarowywana lub przekształcana (np. wolne lokale na Oxford Street są zajmowane przez branżę rozrywkową, handel detaliczny lub nawet planowane biura). Podaż najlepszych lokali handlowych w topowych lokalizacjach pozostaje ograniczona (trudno stworzyć nową High Street), więc gdy popyt ze strony flagowych marek i międzynarodowych detalistów powraca, czynsze za najlepsze lokale handlowe odbijają się w górę. Podaż powierzchni handlowej drugorzędnej jest jednak obfita, co utrzymuje niskie czynsze w trzeciorzędnych lokalizacjach i na głównych ulicach w słabszych obszarach.
• Przemysł: Popyt na powierzchnię przemysłową/logistyczną w Londynie znacznie przewyższa podaż. Wzrost e-commerce, dostaw tego samego dnia i logistyki miejskiej sprawił, że firmy gorączkowo poszukują magazynów blisko miasta. Jednak podaż jest niezwykle ograniczona – Londyn stracił wiele terenów przemysłowych na rzecz nowych inwestycji (ponad 1 300 hektarów utraconych w latach 2001–2015 i więcej od tego czasu). Pozostałe tereny osiągają wysokie ceny. Wskaźnik pustostanów ~3% jest praktycznie techniczny (powierzchnia jest wynajmowana niemal natychmiast po wybudowaniu). Nowa podaż pochodzi z intensyfikacji (magazyny wielokondygnacyjne itp.) i kilku inwestycji na obrzeżach, ale ogólnie pipeline przemysłowy Londynu jest ograniczony. Ta dysproporcja oznacza, że czynsze za powierzchnię przemysłową w Londynie rosły w tempie dwucyfrowym do niedawna, a nawet teraz rosną szybciej niż inflacja. Niedobór „hal” będzie się utrzymywał, dopóki alternatywne wykorzystanie (mieszkalnictwo) będzie bardziej opłacalne dla właścicieli gruntów – to podstawowy konflikt w zagospodarowaniu przestrzennym Londynu.

Sedno sprawy: Czynniki napędzające popyt – wzrost liczby ludności, silna gospodarka usługowa, status Londynu jako miasta globalnego – pozostają solidne, podczas gdy podaż zarówno mieszkań, jak i powierzchni komercyjnych napotyka na strukturalne ograniczenia. Dynamika rynku nieruchomości w Londynie charakteryzuje się niedoborem. To stanowi podstawę długoterminowej siły rynku, ale także powoduje problemy z dostępnością cenową i zachęca do innowacyjnych rozwiązań (takich jak budownictwo o większej gęstości, współdzielenie mieszkań, współdzielenie przestrzeni biurowych itp.). O ile nie nastąpi znacząca interwencja polityczna lub szok gospodarczy, należy oczekiwać, że popyt nadal będzie przewyższał podaż w większości segmentów, utrzymując presję na wzrost cen i czynszów daleko w przyszłość.

Przegląd rynku najmu

Londyński rynek najmu był bardzo gorący, choć ostatnie ochłodzenie sugeruje, że pewna ulga dla najemców może być już na horyzoncie. Do połowy 2025 roku czynsze wciąż są na rekordowo wysokim poziomie, ale zawrotne tempo wzrostu z lat 2022–2023 uległo spowolnieniu. Oto krótki przegląd sytuacji na rynku najmu:

• Rekordowe poziomy czynszów: Londyn pozostaje zdecydowanie najdroższym rynkiem najmu w Wielkiej Brytanii. Średni miesięczny czynsz w Wielkim Londynie wynosi około £2,200–£2,700 (w zależności od źródła) w 2025 roku homelet.co.uk theindependentlandlord.com, czyli około dwa razy więcej niż średnia krajowa (~£1,150). Na przykład, niedawny indeks wykazał, że średnie ogłaszane czynsze w Londynie wynoszą £2,698 miesięcznie, co oznacza wzrost o 2,5% rok do roku theindependentlandlord.com. W centralnych, prestiżowych dzielnicach lub w przypadku większych lokali czynsze są znacznie wyższe: w najdroższej dzielnicy, Kensington & Chelsea, średni czynsz przekracza £3,600 miesięcznie ons.gov.uk. Takie poziomy oznaczają, że najem stanowi znaczne obciążenie finansowe, pochłaniając ponad 40% mediany dochodu gospodarstw domowych w Londynie.
• Niedawny wzrost czynszów (2021–2023): Pandemiczny zastój ustąpił miejsca bezprecedensowemu boomowi czynszowemu od końca 2021 do 2022 roku. Gdy studenci, młodzi profesjonaliści i migranci międzynarodowi wrócili do Londynu, popyt na wynajem eksplodował, podczas gdy podaż była bardzo ograniczona (wielu właścicieli sprzedało nieruchomości lub przeszło na wynajem krótkoterminowy). To spowodowało dwucyfrowy wzrost czynszów w Londynie po raz pierwszy od dekad. Zoopla podaje, że czynsze wzrosły o 21% w ciągu ostatnich 3 lat (2020–2023) w Wielkiej Brytanii, a Londyn i inne duże miasta przewodziły temu wzrostowi】 zoopla.co.uk zoopla.co.uk. Do połowy 2023 roku czynsze w Londynie rosły o około 15% rok do roku. To stworzyło „kryzys dostępności najmu” z licytacjami o mieszkania, długimi kolejkami na oględzinach i najemcami często płacącymi powyżej ceny wywoławczej, by zdobyć mieszkanie. Stopy zwrotu z najmu poprawiły się dla właścicieli, ale wielu najemców zostało wypchniętych z rynku lub zmuszonych do przeprowadzki/zmniejszenia powierzchni.
• Wzrost hamuje w latach 2024–2025: Na szczęście dla najemców ten gwałtowny wzrost w końcu wyhamował. Roczny wzrost czynszów w Londynie znacznie zwolnił wiosną 2025 roku. W całym kraju czynsze wzrosły jedynie o 2,8% w ciągu roku do kwietnia 2025, co jest najwolniejszym tempem od 4 lat zoopla.co.uk zoopla.co.uk. W samym Londynie inflacja czynszowa spadła do niskich jednocyfrowych wartości (~2–3% rok do roku do połowy 2025), co stanowi ogromny kontrast wobec ponad 10% rok wcześniej. Kilka czynników tłumaczy to wyhamowanie:
  • Lekkie osłabienie popytu: Popyt na wynajem, choć wciąż wysoki, osłabł w porównaniu z szaleństwem z 2022 roku. Wraz z wprowadzeniem pracy hybrydowej nie każdy musi być w Londynie na stałe. Ponadto niektórzy dobrze zarabiający najemcy zdecydowali się na zakup własnego mieszkania, gdy rynek sprzedaży się ustabilizował (pomogła w tym lepsza dostępność kredytów hipotecznych dla kupujących po raz pierwszy) zoopla.co.uk zoopla.co.uk. Dodatkowo, saldo migracji międzynarodowej nieco się ustabilizowało i nastąpił 50% spadek migracji netto w 2024 roku w porównaniu ze szczytem z 2022 roku (choć nadal powyżej długoterminowych średnich) zoopla.co.uk, co nieznacznie zmniejszyło liczbę nowych gospodarstw domowych najemców.
  • Poprawiona podaż: Chociaż nadal niska, podaż mieszkań na wynajem wzrosła z ekstremalnie niskiego poziomu. Na początku 2025 roku dostępnych jest o 17% więcej mieszkań do wynajęcia niż rok wcześniej】 zoopla.co.uk. Nieruchomości pozostają na rynku nieco dłużej, dając najemcom większy wybór. Niektórzy właściciele wracają na rynek, gdy stopy procentowe się stabilizują, a kilka instytucjonalnych projektów Build-to-Rent zostało ukończonych, dodając nowe lokale. Pomimo tego wzrostu, podaż pozostaje ~20% poniżej poziomów sprzed pandemii zoopla.co.uk, więc konkurencja nadal jest zacięta – choć nie tak szalona jak wcześniej.
  • Limit przystępności cenowej: Mówiąc wprost, czynsze osiągnęły poziom, przy którym wielu najemców nie stać na dalsze podwyżki. Pod koniec 2023 roku udział dochodu przeznaczanego na czynsz w Londynie był rekordowo wysoki. To działa jak naturalny hamulec: jeśli najemcy nie mogą płacić więcej, wzrost czynszów musi zwolnić. Właściciele również zdają sobie sprawę, że zbyt wysokie stawki prowadzą do zaległości lub pustostanów. Zniesienie limitów czynszów w Szkocji pokazało, że to siły rynkowe, a nie tylko regulacje, ograniczają wzrost czynszów ze względu na limity przystępności cenowej zoopla.co.uk.
• Różnice regionalne w obrębie Londynu: Nawet w samym Londynie trendy czynszowe są zróżnicowane. Na początku 2025 roku w niektórych z najdroższych subrynków czynsze się ustabilizowały lub nieznacznie spadły – na przykład West Central London (okolice Westminster/Covent Garden) odnotował czynsze –0,6% rok do roku, a North West London również nieznacznie na minusie zoopla.co.uk. Sugeruje to, że rynek najmu z górnej półki osiągnął sufit. Z drugiej strony, stosunkowo tańsze strefy zewnętrzne lub obszary dojazdowe nadal notowały wzrosty, ponieważ najemcy wypchnięci z centralnych lokalizacji szukają tańszych opcji. Ogólne spowolnienie wzrostu czynszów jest szerokie, ale obszary takie jak północno-wschodnia Anglia (np. Newcastle) nadal przodowały w kraju z ~5% wzrostem czynszów, podczas gdy wzrost w Londynie wynosił bliżej ~3% zoopla.co.uk zoopla.co.uk. W zasadzie Londyn przeszedł już gwałtowny wzrost czynszów, a inne regiony teraz nadrabiają, choć wolniej.
• Popyt na wynajem vs. popyt na zakup: Zauważalną dynamiką jest to, że popyt na wynajem pozostaje o 60% powyżej poziomów sprzed pandemii w Wielkiej Brytanii zoopla.co.uk. Wielu londyńskich najemców to potencjalni kupujący po raz pierwszy, których opóźniają wysokie ceny lub brak możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. W miarę poprawy warunków kredytowych (i łagodzenia przez banki niektórych testów zdolności kredytowej), część najemców o wyższych dochodach przejdzie do zakupu, co nieco zmniejszy popyt na wynajem zoopla.co.uk. Jednak dla najemców o niższych dochodach zakup nadal pozostaje poza zasięgiem, więc popyt na wynajem w tej grupie jest stabilny lub rośnie. Duża populacja studentów i młodych profesjonalistów w mieście zapewnia stały napływ najemców każdego roku.
• Prognozy dotyczące wynajmu: Patrząc w przyszłość, eksperci przewidują, że czynsze w Londynie będą nadal rosły, ale w znacznie bardziej zrównoważonym tempie. Zoopla prognozuje wzrost czynszów o 3–4% w 2025 roku w skali kraju zoopla.co.uk – w Londynie może to być w tym przedziale lub nieco wyżej, biorąc pod uwagę utrzymujący się niedobór podaży. W ciągu najbliższych 5 lat Knight Frank przewiduje, że czynsze w Londynie wzrosną łącznie o około +17% do 2029 roku knightfrank.com knightfrank.com (około 3% rocznie), nieco poniżej prognozowanego wzrostu cen domów, ponieważ na rynku najmu zaczyna się pojawiać równowaga. Co ważne, polityka rządu (patrz następna sekcja) również może wpłynąć na trendy najmu: Ustawa o reformie praw najemców oczekiwana w 2025 roku zmieni zasady eksmisji i może skłonić niektórych właścicieli do sprzedaży, dodatkowo ograniczając podaż i podnosząc czynsze knightfrank.com knightfrank.com. W rzeczywistości już sama zapowiedź tych przepisów przyczyniła się do wycofywania się właścicieli – nowe ogłoszenia najmu w I kwartale 2025 roku były nadal o 18% niższe niż w 2019 roku knightfrank.com knightfrank.com. Dodatkowo, wymogi dotyczące efektywności energetycznej (modernizacja EPC do 2028 roku) skłaniają niektórych właścicieli do sprzedaży zamiast modernizacji, co ponownie zmniejsza zasób mieszkań na wynajem knightfrank.com. Czynniki te sugerują, że rynek najmu pozostanie korzystny dla właścicieli, z bardzo niskim poziomem pustostanów i presją na wzrost czynszów, zwłaszcza za nieruchomości wysokiej jakości.

Podsumowując, rynek najmu w Londynie w 2025 roku jest nadal bardzo trudny dla najemców – czynsze są blisko historycznych maksimów, a choć tempo wzrostu spadło, nie odnotowano znaczących obniżek. Właściciele korzystają z dużego popytu i mogą być wybredni w doborze najemców, choć sami mierzą się z nowymi regulacjami. Dla najemców każda ulga jest względna; konkurencja o przystępne cenowo mieszkania pozostaje ogromna. Strukturalny niedobór mieszkań na wynajem w Londynie napędza rynek i bez znaczącego wzrostu inwestycji w nowe mieszkania na wynajem lub interwencji politycznej, wysokie czynsze pozostaną z nami, rosnąc stopniowo z tego nowego, podwyższonego poziomu.

Kluczowe geograficzne subrynki w Londynie

Rynek nieruchomości w Londynie nie jest monolitem – to zbiór wielu subrynków o odmiennych dynamikach. Poniżej przedstawiamy kilka kluczowych geograficznych subrynków zarówno w centralnym, jak i Wielkim Londynie, wskazując ich obecne trendy i perspektywy:

Prime Central London (PCL)

Obszary: Obejmuje prestiżowe kody pocztowe Mayfair, Belgravia, Knightsbridge, Chelsea, Kensington, Notting Hill i St. John’s Wood, a także inne. Zawiera również enklawy nieruchomości o wysokiej wartości w Westminsterze i na obrzeżach City.

Charakterystyka: PCL znane jest z ultraluksusowych nieruchomości mieszkalnych, zamożnych międzynarodowych nabywców oraz historycznie jako „sejf” dla globalnego kapitału. Pokrywa się także z głównymi dzielnicami biurowo-handlowymi (np. biura w Mayfair, handel detaliczny w West Endzie).

Najnowsze trendy: Jak wspomniano, Prime Central London w ostatnich latach radziło sobie słabiej. Ceny są mniej więcej na tym samym poziomie lub nieco niższe w ciągu ostatniego roku knightfrank.com, a wolumeny transakcji są ograniczone. Zmiany podatkowe i polityczne obciążyły ten rynek – w szczególności likwidacja statusu podatkowego non-dom (obowiązuje od kwietnia 2025), co skłoniło część zamożnych cudzoziemców do wyjazdu lub ostrożności (więcej o tym w sekcji dotyczącej polityki) knightfrank.com. Ponadto wcześniejsze podwyżki opłaty skarbowej od nieruchomości o wysokiej wartości (do 15% dla niektórych progów) oraz 3% dopłata za drugi dom sprawiły, że zakupy w PCL stały się droższe. W rezultacie popyt w PCL pozostaje stłumiony w latach 2024–25 knightfrank.com, a kupujący mają większą siłę negocjacyjną. Prime London Index Knight Franka wykazał roczne spadki cen na poziomie ~1–2% pod koniec 2024 roku knightfrank.com. Wynajem w PCL natomiast pozostaje silny (niektórzy właściciele wolą wynajmować niż sprzedawać ze stratą).

Perspektywy: Średnioterminowe perspektywy dla PCL są ostrożnie optymistyczne. Konsensus jest taki, że PCL ma znaczący „potencjał odbicia” gdy przeciwności osłabną, biorąc pod uwagę, że ceny były efektywnie zaniżone przez lata. Połączenie słabszego funta (wciąż poniżej poziomów sprzed 2016 roku, co czyni Londyn tańszym w przeliczeniu na USD lub EUR) oraz potencjalnie bardziej stabilnego klimatu politycznego po 2025 roku może przyciągnąć z powrotem międzynarodowych nabywców. Niektóre narodowości pozostają bardzo aktywne w PCL: na przykład utrzymuje się zainteresowanie ze strony nabywców z Bliskiego Wschodu (często poszukujących stabilnego miejsca do ulokowania majątku z ropy) oraz napływ nabywców z Hongkongu i Chin motywowanych edukacją i dywersyfikacją benhams.com benhams.com. Według badania, nabywcy z Hongkongu stanowili największą zagraniczną grupę w Londynie w 2024 roku (13,5% zagranicznych zakupów)benhams.com, wielu z nich celuje w prestiżowe lokalizacje. Głęboki urok PCL – najwyższej klasy kultura, szkoły, bezpieczeństwo własności – trwa nadal. Możemy zobaczyć powrót do wzrostu cen w PCL w latach 2026–2027, z prognozami ~+3% w 2026 i +5% w 2027 roku knightfrank.com. Co więcej, segment ultra-premium (domy za £10 mln+) może ponownie odnotować rekordowe transakcje, gdy światowi miliarderzy powrócą po przyswojeniu zmian dotyczących non-dom. Po stronie komercyjnej, biura i handel detaliczny w West End w PCL (np. okolice Bond Street) mają się świetnie, a popyt inwestorów jest silny knightfrank.com, co dobrze wróży dla utrzymania prestiżu i dynamiki tych dzielnic.

City of London i Canary Wharf (centra finansowe)

Obszary: City of London („Kwadratowa Mila”) oraz Canary Wharf w Docklands to dwa główne centra finansowe. City ma także kilka enklaw mieszkaniowych (np. Barbican), ale dominuje tam zabudowa biurowa. Canary Wharf to zabudowa wielofunkcyjna, ale przeważają wieżowce biurowe i – coraz częściej – nowe inwestycje mieszkaniowe na terenie kompleksu i w pobliżu (Wood Wharf, South Quay).

Najnowsze trendy: Te obszary zostały mocno dotknięte przez pandemię (pracownicy biurowi pracowali zdalnie, a niektóre firmy zmniejszyły powierzchnię biurową). Nawet w 2023 roku wykorzystanie biur było poniżej norm sprzed Covid, co rodzi pytania o zapotrzebowanie na całą tę powierzchnię biurową. Jednak do 2024–25 roku impet powrotu do biur (często poprzez hybrydowe nakazy) poprawił poziom zajętości. Wynajem biur w City przyspieszył, choć poziom pustostanów pozostaje wysoki (~9% w City pod koniec 2024 roku). Mimo to, najlepsze biura w City z doskonałymi udogodnieniami i referencjami ESG radzą sobie dobrze – co potwierdzają rekordowe czynsze na poziomie 100 £/stopę kw. w City knightfrank.com. Zainteresowanie inwestycyjne w City odżyło, a fundusze majątkowe i inni inwestorzy obejmują udziały w dużych projektach (np. Modon z Abu Zabi w projekcie Broadgate) knightfrank.com. Canary Wharf napotyka więcej przeszkód; niektóre banki zmniejszyły swoją obecność. Grupa Canary Wharf aktywnie przekształca ten obszar w kierunku dywersyfikacji – dodając mieszkania (tysiące nowych apartamentów), centrum nauk o życiu (nowy kampus laboratoriów genomiki) oraz więcej handlu i rozrywki, by uczynić z Canary Wharf dzielnicę 24/7, nie tylko finansową.

Perspektywy: City również pracuje nad swoją transformacją, zachęcając do przekształcania przestarzałych biur na cele mieszkaniowe lub kreatywne. City of London Corporation ma inicjatywę dodania 1 500 mieszkań w Square Mile do 2030 roku. Spodziewamy się nierównych wyników w tych centrach: najwyższej klasy budynki (jak nowe wieżowce lub dobrze odnowione) będą się dobrze wynajmować i sprzedawać, podczas gdy starsze biurowce mogą być przeznaczone do zmiany funkcji. Czynsze za najlepsze biura w City i Docklands mają pozostać stabilne lub lekko wzrosnąć, ale czynsze za biura drugorzędne mogą się zatrzymać. Jeśli chodzi o mieszkania: obszary na obrzeżach City (Shoreditch, Farringdon) nadal się gentryfikują i są popularne wśród młodych profesjonalistów. Nowe mieszkania w Canary Wharf przyciągają najemców i niektórych kupujących, którzy doceniają wysoką jakość i względną wartość (można wynająć nowoczesne mieszkanie w Canary Wharf za znacznie mniej niż równoważne w Strefie 1). Dzięki Crossrail skracającemu czas podróży, życie w Docklands staje się bardziej atrakcyjne. Inwestorzy zagraniczni (z Azji, Bliskiego Wschodu) również chętnie kupują nowe mieszkania w tych rejonach pod wynajem. Tak więc, subrynki City/Docklands są w fazie przejściowej, ale prawdopodobnie pozostaną kluczowe dla gospodarki Londynu – choć z przesunięciem w stronę bardziej wielofunkcyjnego charakteru w nadchodzącej dekadzie.

West End i Midtown (Centralny Londyn – zabudowa wielofunkcyjna)

Obszary: West End obejmuje takie rejony jak Mayfair, Soho, Fitzrovia, Marylebone, Covent Garden, a Midtown rozciąga się przez Holborn, Bloomsbury w kierunku City. Te obszary łączą luksusowe mieszkania, najlepsze biura (szczególnie fundusze hedgingowe, branże kreatywne), handel (Oxford St, Regent St), hotele i obiekty kulturalne.

Najnowsze trendy: Rynek nieruchomości West End wykazuje dużą odporność. Nieruchomości mieszkalne tutaj należą do PCL (patrz wyżej) – powszechne są superluksusowe apartamenty i kamienice. Popyt na nieruchomości komercyjne w West End jest ogromny: w I kwartale 2025 odnotowano rekordowe wolumeny inwestycji w biura West End (£1,6 mld) z wieloma dużymi prestiżowymi transakcjami knightfrank.com. Norges Bank (norweski fundusz państwowy) nabył udziały w majątkach Mayfair i Covent Garden knightfrank.com, co podkreśla zaufanie inwestorów do West End. Wskaźnik pustostanów biurowych w West End jest najniższy w Londynie (~7% i spada) langhamestate.com, a czynsze za najlepsze biura (około £120/stopę kw. w Mayfair/St James’s) należą do najwyższych na świecie. Handel detaliczny i gastronomia w West End silnie się odbudowują: liczba odwiedzających rośnie wraz z powrotem turystyki i życia biurowego/towarzyskiego. Flagowe lokale handlowe przy Oxford Street cieszą się dużym zainteresowaniem międzynarodowych marek (np. zapowiadany sklep IKEA, jak wspomniano) timeout.com. Regent Street i Bond Street nadal osiągają najwyższe czynsze za butiki luksusowe.

Perspektywy: Zróżnicowany charakter West End (biznes, zakupy, rozrywka, luksusowe życie) sprawia, że jest to niezmiennie gorący punkt. Oczekiwane są dalsze inwestycje i przebudowy: na przykład Oxford Street District przechodzi plan modernizacji o wartości £150 mln, obejmujący m.in. deptak i przebudowę starszych sklepów na obiekty wielofunkcyjne. W Fitzrovii i Bloomsbury obserwujemy ekspansję firm technologicznych i medialnych (Knowledge Quarter wokół Euston/Kings Cross oraz Tech Belt w rejonach takich jak Clerkenwell łączą West End i City). Midtown (Holborn) ma kilka dużych projektów (jak Post Building itp.) modernizujących zasoby biurowe. W segmencie mieszkaniowym liczba nowych luksusowych inwestycji jest ograniczona (z powodu braku terenów), co utrzyma niską podaż i wysokie ceny. Przykładem jest 1 Mayfair, ultraluksusowy projekt, który zostanie ukończony w 2025 roku i obejmuje tylko 29 rezydencji o łącznej wartości £2 mld hudsonsproperty.com – średnio prawie £70 mln za każdą, co pokazuje poziom zamożności celujący w ten obszar. Ogólnie rzecz biorąc, subrynki Central West End/Midtown powinny odnotować silny wzrost czynszów i wartości kapitałowej, zwłaszcza gdy podróże międzynarodowe wrócą do normy (zwiększając popyt na pied-à-terre i luksusowe drugie domy, a także wydatki na handel detaliczny).

Wschodzący East London i strefy rewitalizacji

Obszary: Odnosi się to do dzielnic w wschodnim i południowo-wschodnim Londynie, które przeszły znaczącą rewitalizację. Kluczowe przykłady: Stratford i Park Olimpijski (Newham), okolice Docklands (Royal Docks, Greenwich Peninsula), Old Oak Common (NW Londyn, przyszły węzeł HS2), Nine Elms (Vauxhall/Battersea w SW Londynie) oraz różne Opportunity Areas jak Tottenham Hale, Brent Cross, Croydon itd.

Najnowsze trendy: Wzrost Londynu w XXI wieku koncentrował się głównie w tych strefach rewitalizacji. Wschodni Londyn: Stratford, od czasu Igrzysk Olimpijskich 2012, przekształcił się dzięki tysiącom nowych mieszkań, centrum handlowemu Westfield, nowym instytucjom kulturalnym (np. V&A East otwarcie w 2025) timeout.com oraz przeniesieniu biur (np. siedziba Transport for London). Wartości nieruchomości w Stratford znacznie wzrosły (choć wciąż są tańsze niż w centrum Londynu) i pozostaje to obszar dalszego rozwoju (projekt International Way dodający 380 mieszkań zostanie ukończony w 2025) timeout.com. Obszar Royal Docks (Silvertown, Custom House) również dynamicznie się rozwija, wspierany przez Crossrail i powstający Silvertown Tunnel, który poprawi komunikację timeout.com. Greenwich Peninsula jest nadal rozbudowywana (wokół areny O2), tworząc nową dzielnicę mieszkaniową. Na południe od Tamizy, Nine Elms doświadczyło fali budowy luksusowych apartamentowców (w tym nowa ambasada USA i projekt Battersea Power Station). Początkowo sprzedaż tam zwolniła z powodu nadpodaży drogich mieszkań, ale obszar dojrzewa dzięki nowym udogodnieniom i otwarciu przedłużenia Northern Line.

Co ważne, wielu zagranicznych nabywców, którzy chcą nowych mieszkań, ale nie stać ich na strefę 1, zwraca się ku strefom 2–3 w obszarach rewitalizowanych. Jak zauważa Benham & Reeves, nie wszyscy zagraniczni inwestorzy mają miliony na PCL; coraz częściej interesują się zewnętrznymi dzielnicami Londynu, takimi jak Southall, Hayes (zachód), West Ham, Woolwich (wschód), Wandsworth (południe) itd., które oferują potencjał rewitalizacyjny i lepszą komunikację benhams.com. W tych strefach często realizowane są duże projekty przez czołowych deweloperów, przyciągając zarówno zagraniczny kapitał, jak i najemców.

Perspektywy: Trajektoria dla tych sub-rynków to kontynuacja wzrostu i zbieżność z centralnym Londynem. W miarę realizacji projektów infrastrukturalnych (np. węzeł Old Oak Common HS2 około 2030 roku, nowe stacje Overground, superautostrady rowerowe itp.), dotychczas peryferyjne dzielnice stają się atrakcyjne dla bardziej intensywnej zabudowy. Plan burmistrza kładzie nacisk na budowę mieszkań w pobliżu węzłów komunikacyjnych – dlatego można się spodziewać projektów o wysokiej gęstości wokół stacji Crossrail, nowych przedłużeń metra i węzłów kolejowych. Na przykład Old Oak Common (które ostatecznie stanie się superpołączonym węzłem przesiadkowym) ma w nadchodzących dekadach pomieścić 25 000 mieszkań i ogromną powierzchnię komercyjną. Korytarz Elizabeth Line we wschodnim Londynie (Custom House, Woolwich, Abbey Wood) już teraz notuje ponadprzeciętny wzrost cen mieszkań dzięki nowej dostępności. Wiele z tych obszarów rewitalizacyjnych pokrywa się również z „Obszarami Szans” mieszkaniowych wyznaczonymi w London Plan – co będzie kluczowe w dążeniu do realizacji celów mieszkaniowych. Przewidujemy, że Stratford i Queen Elizabeth Olympic Park jeszcze bardziej ugruntują swoją pozycję jako drugie główne centrum biznesowo-kulturalne we wschodnim Londynie (z instytucjami takimi jak kampus UCL East, nowe muzea itp.), co podniesie lokalne wartości nieruchomości.

Inwestorzy postrzegają te rozwijające się sub-rynki jako oferujące wyższą stopę zwrotu i lepsze perspektywy wzrostu niż ultra-prestiżowe centrum Londynu. Stopy zwrotu z nowych apartamentów w strefie 2/3 mogą wynosić 4–5% (w porównaniu do 2–3% w PCL), a istnieje potencjał na silniejszy wzrost kapitału wraz z poprawą obszaru. Dlatego też napływają tu inwestycje międzynarodowe – na przykład nabywcy z Hongkongu są aktywni w projektach takich jak Royal Eden Docks, White City (rewitalizacja zachodniego Londynu wokół dawnej BBC) i innych benhams.com benhams.com. W ciągu najbliższych 5+ lat te obszary prawdopodobnie będą nadal zmniejszać dystans do bardziej ugruntowanych dzielnic, zarówno pod względem cen, jak i atrakcyjności, gdyż środek ciężkości Londynu przesuwa się na wschód i południe.

Zewnętrzne przedmieścia Londynu

Obszary: Zewnętrzne dzielnice (strefy 4–6 i dalej), takie jak Bromley, Croydon, Barnet, Enfield, Ealing, Waltham Forest itp. – zasadniczo bardziej podmiejskie części Wielkiego Londynu.

Najnowsze trendy: Zewnętrzny Londyn często oferuje stosunkowo większe domy, więcej terenów zielonych i (nieco) bardziej przystępne ceny, co czyni go popularnym wśród rodzin i osób wypchniętych cenowo z centralnych dzielnic. W ostatnich latach rynki mieszkaniowe zewnętrznego Londynu radziły sobie stosunkowo dobrze – wiele zewnętrznych dzielnic odnotowało niewielkie wzrosty cen nawet wtedy, gdy w centrum Londynu ceny stały w miejscu, ponieważ kupujący szukali przestrzeni i lepszej relacji jakości do ceny knightfrank.com. Na przykład prime outer London (takie jak Wimbledon, Richmond, Hampstead) odnotowały +1,2% rocznego wzrostu cen w kwietniu 2025 r. wobec –1,6% w PCL knightfrank.com. W czasie pandemii zewnętrzne przedmieścia od Richmond po Redbridge cieszyły się zwiększonym popytem, trend ten tylko częściowo się odwrócił. Po stronie najmu, zewnętrzne strefy również odnotowały silne wzrosty czynszów, gdy najemcy przenosili się dalej od centrum w poszukiwaniu przystępności; stopy zwrotu są nieco wyższe na przedmieściach, co przyciąga zainteresowanie inwestorów kupujących pod wynajem (choć koszty/czas dojazdów są tu istotnym czynnikiem).

Perspektywy: Zewnętrzny Londyn nadal będzie odgrywał kluczową rolę w dostarczaniu nowych mieszkań. Kilka centrów miast na obrzeżach Londynu przechodzi obecnie rewitalizację (np. regeneracja Croydon z nowymi centrami handlowymi i wysokimi blokami mieszkalnymi, Brent Cross Town w Barnet, gdzie powstają nowe mieszkania i biura, plany dla centrum Hounslow itd.). Plan Londynu zachęca do zagęszczania zabudowy wokół transportu w zewnętrznych dzielnicach – możemy zobaczyć więcej średniowysokich bloków mieszkalnych w pobliżu stacji kolejowych, które historycznie otaczała niska zabudowa. Politycznie istnieje presja, by wykorzystać część terenów zewnętrznego Londynu (nawet Green Belt w wybranych przypadkach) do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, choć jest to kontrowersyjne. Ulepszenia transportowe takie jak planowana Crossrail 2 (jeśli zostanie wznowiona w latach 30. XXI w.) mocno obejmowałyby południowo-zachodni i północno-wschodni Londyn, odblokowując wzrost. Ponadto rozbudowa park-and-ride i pojemności kolei (np. modernizacja Thameslink, rozbudowa Overground) poprawi połączenia przedmieść z centrum miasta.

Wzrost cen nieruchomości w zewnętrznym Londynie może w najbliższych latach przewyższyć procentowo centrum Londynu, biorąc pod uwagę wciąż silny popyt na domy rodzinne i relatywnie niższe ceny wyjściowe. Na przykład niektóre prognozy przewidują, że zewnętrzne dzielnice Londynu będą liderem wzrostu w 2025 roku (Hamptons prognozuje +4,5% dla całego Londynu, przy czym zewnętrzne strefy napędzane są przez krajowych nabywców) moneyweek.com. Jednym z wyzwań jest to, że problem z przystępnością cenową spowodowany wyższymi stopami procentowymi jest silniej odczuwalny w tańszych rejonach (ponieważ kupujący tam są często bardziej zadłużeni). Jednak jeśli stopy spadną, zewnętrzne dzielnice mogą skorzystać na napływie aktywności ze strony kupujących po raz pierwszy.

Na rynku najmu zewnętrzne dzielnice mogą zobaczyć większą podaż, gdy niektórzy właściciele z centrum będą szukać innych możliwości (choć wielu właścicieli całkowicie opuszcza rynek z powodu zmian regulacyjnych). Build-to-Rent również rozwija się w zewnętrznym Londynie – na przykład Canada Water (Southwark, na granicy centrum i obrzeży) otrzymuje ogromny nowy projekt wielofunkcyjny z mieszkaniami na wynajem; Wembley Park (Brent) już ma dużą społeczność BTR. Takie inwestycje oferują profesjonalnie zarządzane mieszkania na wynajem, atrakcyjne dla tych, którzy nie muszą mieszkać w Strefie 1.

Podsumowując, subrynki zewnętrznego Londynu są zróżnicowane, ale generalnie nastawione na stały wzrost, wspierany przez utrzymujący się popyt na większą przestrzeń i ekspansję miasta. Kluczowe centra zewnętrznych dzielnic coraz częściej będą stawać się samowystarczalnymi mini-miastami z własnymi ośrodkami zatrudnienia, co powinno pobudzić lokalne rynki nieruchomości.

Główne inwestycje, projekty infrastrukturalne i inicjatywy rządowe

Miejski krajobraz Londynu w drugiej połowie lat 20. XXI wieku jest przekształcany przez szereg dużych inwestycji i projektów infrastrukturalnych, a także inicjatywy sektora publicznego mające na celu wspieranie wzrostu. Mają one bezpośredni wpływ na wartości nieruchomości i możliwości inwestycyjne:

• Infrastruktura transportowa:
  • Elizabeth Line (Crossrail): Od pełnego otwarcia w 2022 roku, projekt Crossrail o wartości 19 mld funtów okazał się przełomowy. Znacząco skrócił czas podróży na trasie wschód–zachód przez Londyn. Obszary takie jak Woolwich, Abbey Wood, Ilford, Ealing odnotowały wzrost popytu na mieszkania i ponadprzeciętny wzrost cen dzięki nowym szybkim połączeniom. Konsultanci ds. nieruchomości zauważyli „premię Crossrail” w wysokości 5-10% na cenach domów w pobliżu nowych stacji. W miarę jak linia przechodzi do normalnej eksploatacji, jej wpływ rewitalizacyjny trwa (np. przyciąganie firm do węzłów Farringdon i Paddington).
  • Tunel Silvertown: Planowany do otwarcia pod koniec 2025 roku, ten nowy tunel drogowy pod Tamizą połączy Greenwich Peninsula z Royal Docks (Newham). To pierwsze nowe drogowe przejście przez Tamizę od 30 lat timeout.com. Kontrowersyjny ze względu na kwestie środowiskowe, powinien jednak zmniejszyć korki w tunelu Blackwall i poprawić dostęp do wschodniego Londynu. Lepsza komunikacja może pobudzić rozwój w rejonie Royal Docks/Silvertown – gdzie już realizowane są projekty, takie jak Silvertown Quays (ogromny kompleks wielofunkcyjny). Można się spodziewać, że tereny logistyczne i mieszkaniowe po obu stronach rzeki zyskają na lepszym połączeniu.
  • High-Speed 2 (HS2): Projekt kolei dużych prędkości HS2, choć głównie między miastami, ma istotne elementy londyńskie. Old Oak Common w zachodnim Londynie stanie się głównym węzłem przesiadkowym HS2 i Crossrail (stacja jest w budowie, planowana na 2030 rok). To napędza rewitalizację Old Oak/Park Royal, gdzie w ciągu 30 lat planuje się 25 500 mieszkań i 56 000 miejsc pracy. Jednak odcinek HS2 do Euston Station napotkał opóźnienia i niepewność; w 2023 roku rząd wstrzymał prace nad terminalem HS2 w Euston, by ograniczyć koszty en.wikipedia.org. Prawdopodobny jest przeprojektowany, mniejszy plan HS2 w Euston, ale z przesuniętym terminem realizacji. Opóźnienie może tymczasowo ostudzić entuzjazm inwestycyjny wokół Euston, choć w dłuższej perspektywie ten obszar (z dużymi terenami publicznymi) jest przeznaczony do wielofunkcyjnej zabudowy powiązanej z nową stacją.
  • Przedłużenie linii Bakerloo: Proponowane przedłużenie linii metra Bakerloo do Lewisham (a potencjalnie dalej do Bromley) jest na etapie planowania. Choć do 2025 roku nie jest finansowane, sama perspektywa pobudziła plany mieszkaniowe w New Cross, Lewisham i wzdłuż Old Kent Road, gdzie duże projekty rewitalizacyjne są uzależnione od lepszego transportu. Jeśli projekt ruszy w latach 30. XXI wieku, może odblokować dziesiątki tysięcy mieszkań w południowo-wschodnim Londynie. Linia północ-południe Crossrail 2 jest podobnie wstrzymana, ale zabezpieczona – jeśli pojawi się wola polityczna i finansowanie, miałaby ogromny wpływ na takie obszary jak Wimbledon, Tooting, Hackney i Tottenham dzięki nowym stacjom, ale na razie pozostaje w zawieszeniu.
• Miejskie megaprojekty:
  • Rewitalizacja Olympia: Zabytkowe centrum wystawowe Olympia w West Kensington przechodzi przebudowę o wartości 1,3 mld funtów, której zakończenie planowane jest na 2025 rok timeout.com. Powstanie nowoczesny obiekt eventowy oraz dzielnica kreatywna z areną muzyczną na 4 400 miejsc, hotelami, biurami i restauracjami. To przekształci okolicę w kulturalne centrum i prawdopodobnie podniesie wartość nieruchomości w Hammersmith & Fulham. Już teraz deweloperzy i inwestorzy (np. Yoo Capital) stojący za projektem Olympia rozważają sąsiednie tereny pod kolejne inwestycje.
  • King’s Cross & Tech Central: Choć King’s Cross Central (67-akrowa, wielofunkcyjna rewitalizacja) jest w większości ukończona – z biurami (np. nowa siedziba Google „landscraper” otwierana w 2025 roku timeout.com), mieszkaniami i obiektami uniwersyteckimi – nadal przyciąga inwestycje. Siedziba Google (330 m długości) umacnia ten obszar jako centrum technologiczne obok Facebooka i innych firm. W pobliżu Knowledge Quarter, w tym rozbudowa British Library i laboratoria nauk przyrodniczych, jeszcze bardziej wzmocnią ten rejon. Ta ciągła aktywność podnosi czynsze i wartości nieruchomości w King’s Cross, Camden i okolicach Islington.
  • Rewitalizacja Earls Court: Po latach nieudanych prób (centrum wystawowe Earls Court zostało zburzone w 2015 roku, ale plany utknęły), powstaje nowy masterplan zakładający budowę 4 500 mieszkań oraz biur na ogromnym, 40-akrowym terenie obejmującym Kensington & Chelsea oraz Hammersmith & Fulham. W 2023 roku teren został sprzedany firmie Delancey i inwestorom, którzy planują nowy, być może bardziej zróżnicowany projekt. Jeśli ruszy pod koniec lat 20. XXI wieku, będzie to jeden z największych impulsów mieszkaniowych w centrum Londynu.
  • Tunel Thames Tideway: Londyński „superkanał ściekowy” to mniej efektowny, ale kluczowy projekt. Budowa 25-kilometrowego tunelu pod Tamizą, przechwytującego przelewy ścieków, zakończyła się w 2024 roku timeout.com. Po pełnym uruchomieniu w 2025 roku znacznie oczyści rzekę. Czystsza Tamiza zwiększa atrakcyjność nieruchomości nadbrzeżnych (mniej zapachów, więcej rekreacji). To także warunek wstępny do intensyfikacji zabudowy nad rzeką. W dłuższej perspektywie czystsze środowisko może podnieść wartość nieruchomości w całym mieście, zwłaszcza nad wodą.
• Inicjatywy mieszkaniowe i planistyczne:
  • Nowy Plan Londynu (2025): Jak wspomniano wcześniej, nowy Plan Londynu burmistrza, będący obecnie w konsultacjach, to ważna inicjatywa. Podnosi cele mieszkaniowe do 88 tys. domów/rok i kładzie nacisk na podejście „najpierw tereny poprzemysłowe” savills.com savills.com. Mówi się o zwiększeniu gęstości zabudowy, wsparciu dla rozwoju małych działek i ewentualnym przeglądzie Green Belt w wybranych lokalizacjach. Plan ma na celu usprawnienie procesu planowania i danie większej elastyczności dzielnicom w zatwierdzaniu projektów odbiegających od sztywnych zasad (uznając, że zbyt wiele pozwoleń nie jest realizowanych) savills.com. Jeśli zostanie skutecznie wdrożony, może stopniowo poprawić podaż mieszkań, choć realizacja jest niepewna. Plan podkreśla również mieszkania dostępne cenowo – utrzymując lub zwiększając wymagania wobec prywatnych inwestycji, by zawierały lokale dostępne cenowo (zwykle 35-50% mieszkań, choć opłacalność często to ogranicza). Deweloperzy będą obserwować, jak nowe polityki wpłyną na ich możliwości uzyskania zgód i finansowania projektów.
  • Budownictwo mieszkaniowe powiązane z infrastrukturą: Rząd Wielkiej Brytanii dysponuje różnymi funduszami, takimi jak Housing Infrastructure Fund (HIF), który przyznawał środki na wsparcie nowego transportu lub infrastruktury w miejscach takich jak Docklands i Enfield, by odblokować tereny pod zabudowę mieszkaniową. Podobnie, w 2023 roku zaproponowano „Strefy Inwestycyjne” – jedna z nich koncentruje się na strefie w centrum Londynu (prawdopodobnie wokół Canary Wharf lub Royal Docks), aby pobudzić innowacje i rozwój poprzez ulgi podatkowe. W połowie 2025 roku rząd brytyjski ogłosił kilka nowych Partnerstw Rewitalizacyjnych w celu przekształcenia niewykorzystanych terenów w centrach miast (niektóre w londyńskich dzielnicach) – obejmuje to przekształcanie starych centrów handlowych lub osiedli komunalnych w społeczności o zróżnicowanych dochodach z tysiącami mieszkań.
  • Duże projekty rewitalizacji osiedli: Wiele londyńskich osiedli komunalnych przechodzi rewitalizację (zarówno przez rady, jak i prywatnych partnerów). Przykłady to projekty takie jak Elephant & Castle (Southwark) – zastępowanie starych osiedli nowymi, mieszanymi inwestycjami (nowe centrum miasta i mieszkania są już w trakcie realizacji), Aylesbury Estate (wielofazowa przebudowa w Walworth), Woodberry Down (Hackney, trwająca duża rewitalizacja osiedla) oraz Broadwater Farm (Tottenham, w fazie planowania). Inicjatywy te mają na celu zwiększenie podaży mieszkań, poprawę jakości i często dodanie prywatnych lokali na sprzedaż. Są złożone i czasem kontrowersyjne, ale stanowią znaczną część planowanych inwestycji w różnych dzielnicach.
  • Inicjatywy rządowe dotyczące mieszkań: Na poziomie krajowym jedną z kluczowych ostatnich inicjatyw jest program First Homes (wprowadzony w 2021 r.) – oferujący nowe mieszkania dla kupujących po raz pierwszy z 30% rabatem – który jest wdrażany w niektórych inwestycjach w Londynie. Rząd tymczasowo obniżył także podatek Stamp Duty w latach 2020–2021, aby pobudzić rynek, a jak wspomniano, utrzymał nieco podwyższony próg zwolnienia do marca 2025 r. Trwają dyskusje na temat przyszłej reformy planowania mającej usprawnić zatwierdzanie inwestycji (np. system strefowy), ale postępy są powolne. Pod koniec 2024 r. rząd utworzył w Londynie centrum Department for Science, Innovation and Technology, co może wspierać nieruchomości w dzielnicach innowacji.
• Centra komercyjne i inicjatywy:
  • Klastry nauk o życiu: Rząd i GLA promują klastry nauk o życiu i technologiczne. Ma to wpływ na nieruchomości: np. White City (Zachodni Londyn, wokół Imperial College) z nowymi budynkami laboratoryjnymi i mieszkaniami, staje się centrum nauk o życiu; Stratford celuje w biotechnologię, oferując powierzchnie laboratoryjne w Here East. London Cancer Hub w Sutton to kolejny przykład (planowany duży kampus). Klastry te często otrzymują finansowanie publiczne i wsparcie planistyczne, co zwiększa lokalny popyt na wyspecjalizowane powierzchnie nieruchomości.
  • Infrastruktura kulturalna: Poza Olympia i V&A East, Londyn doświadcza inwestycji w obiekty kulturalne, które mogą rewitalizować dzielnice. Nowe Museum of London w West Smithfield (City) jest w budowie i ma przyciągnąć ruch do Smithfield/Farringdon. Proponowane Centre for Music (światowej klasy sala koncertowa planowana w City) zostało zawieszone w 2022 r., ale inne mniejsze projekty artystyczne są kontynuowane. Rewitalizacja oparta na kulturze, jak przebudowa studia BBC Maida Vale na salę muzyczną i mieszkania dostępne cenowo, czy inicjatywy artystyczne Brick by Brick Croydon, pośrednio podnoszą rangę lokalnych dzielnic.

Ogólnie rzecz biorąc, te projekty i inicjatywy łącznie wskazują, że Londyn inwestuje w swoją przyszłość jako globalne miasto, nawet w obliczu niepewności gospodarczych. Lepsze połączenia transportowe, czystsze środowisko (superkanał, rozszerzenie ULEZ na całe miasto w 2023 r.) oraz duże inwestycje wielofunkcyjne będą wpływać na to, gdzie ludzie i firmy zdecydują się osiedlić. Dla interesariuszy rynku nieruchomości świadomość tych działań może wskazać „gdzie dalej” – historia pokazuje, że bliskość nowych stacji lub rewitalizowanych dzielnic często przynosi ponadprzeciętny wzrost wartości nieruchomości. Dodatkowo, polityka rządu mająca na celu wsparcie mieszkalnictwa lub określonych sektorów może otwierać nowe nisze (np. build-to-rent skorzystał ze wsparcia instytucjonalnego, nauki o życiu z finansowania B+R itd.). Oczywiście kluczowa jest realizacja – nie wszystkie plany dochodzą do skutku na czas. Jednak te, które się udają, będą kształtować rynek Londynu do 2030 r. i później.

Zmiany w przepisach, podatkach i polityce planistycznej

Otoczenie polityczne i regulacyjne wokół rynku nieruchomości w Londynie ewoluuje. Kilka ostatnich lub nadchodzących zmian w podatkach, regulacjach i planowaniu istotnie wpływa na rynek:

• Zniesienie statusu podatkowego Non-Dom: Dużą zmianą dla zamożnych międzynarodowych inwestorów jest decyzja Wielkiej Brytanii o likwidacji długo funkcjonującego reżimu podatkowego „non-domiciled” od kwietnia 2025 roku. Reżim ten wcześniej pozwalał rezydentom-cudzoziemcom na nieograniczone chronienie zagranicznych dochodów/aktywów przed brytyjskim podatkiem. Jego zniesienie (zastąpione ograniczonym 4-letnim zwolnieniem podatkowym dla nowych rezydentów) prawdopodobnie sprawi, że Wielka Brytania stanie się mniej atrakcyjna dla niektórych ultrabogatych osób taxscape.deloitte.com taxscape.deloitte.com. Rzeczywiście, zmiana ta już spowodowała odpływ majątku: Knight Frank poinformował, że „wielu non-doms opuściło Wielką Brytanię” w wyniku tej decyzji, co osłabiło popyt na rynku luksusowych nieruchomości w Londynie knightfrank.com. Nowy system daje nowo przybyłym jedynie krótkie wakacje podatkowe (4 lata) taxscape.deloitte.com, po których są oni w pełni opodatkowani od światowych dochodów, a nawet ochrona trustów zostaje zniesiona taxscape.deloitte.com taxscape.deloitte.com. To znacząca zmiana. Wpływ: W centralnym Londynie może pojawić się mniej ultrabogatych nabywców lub przynajmniej większa wrażliwość na ceny, co potencjalnie ograniczy wzrost w segmencie ultra-premium. Deweloperzy luksusowych projektów będą uważnie obserwować, czy zamożni dostosują się do nowych zasad, czy wybiorą inne miasta. Z drugiej strony, może to skłonić niektórych do wcześniejszych inwestycji przed wejściem przepisów w życie lub zachęcić tych, którzy naprawdę chcą być w Londynie, by po prostu potraktowali podatki jako koszt prowadzenia działalności. (Warto zauważyć, że wielu non-doms przebywa w Londynie z powodów stylu życia lub biznesowych, a nie tylko podatkowych.)
• Podatek od czynności cywilnoprawnych i podatki transakcyjne: Stamp Duty Land Tax (SDLT) w Wielkiej Brytanii przeszedł zmiany w ostatnich latach. Dla zwykłych nabywców pandemiczne zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (2020–21) ustąpiło miejsca trwale wyższym progom wolnym od podatku (do 250 tys. funtów lub 425 tys. funtów dla osób kupujących po raz pierwszy), które obowiązywały do 31 marca 2025 r. Po tej dacie progi wróciły do niższego poziomu, co w praktyce oznacza podwyżkę podatku dla kupujących od kwietnia 2025 r. theguardian.com. Ta zmiana polityki skumulowała transakcje na początku 2025 r. i może nieco osłabić popyt później, gdy koszty wzrosną. Co ważniejsze dla Londynu, wprowadzono 2% dopłatę do SDLT dla nierezydentów kupujących nieruchomości mieszkalne, obowiązującą od 2021 r. galliardhomes.com. Oznacza to, że zagraniczni nabywcy mogą zapłacić do 17% SDLT od najwyższej części ceny zakupu (15% dla rezydentów Wielkiej Brytanii na drogie drugie domy +2% dopłaty dla nierezydentów) knightfrank.co.uk. Tak wysoki koszt wejścia może zniechęcić niektórych spekulacyjnych lub marginalnych zagranicznych nabywców. Jednak Londyn pozostaje bardzo atrakcyjny na arenie międzynarodowej i wielu zagranicznych kupujących bierze to pod uwagę. Politycznie mówi się o dalszych działaniach wobec zagranicznych właścicieli (Partia Pracy proponowała w pewnym momencie zakaz kupowania nowych inwestycji przez cudzoziemców, podobnie jak w Kanadzie, ale nie zostało to potwierdzone). Dodatkowo, wprowadzono opłaty Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) oraz zlikwidowano luki prawne dotyczące własności korporacyjnej w ciągu ostatniej dekady, co zmniejszyło korzyści z posiadania londyńskich nieruchomości w nieprzejrzystych spółkach offshore. Wszystko to wskazuje na trend zaostrzania podatków od inwestycji w nieruchomości luksusowe i zagraniczne.
• Reforma najmu i regulacje dotyczące właścicieli: Ustawa o reformie najmu w Anglii (prawdopodobnie uchwalona w 2024/25) całkowicie zmieni prywatny sektor najmu. Kluczowe zmiany obejmują: zniesienie eksmisji „Section 21” bez podania przyczyny, wprowadzenie bezterminowych umów najmu oraz wzmocnienie praw najemców. Choć to dobre dla bezpieczeństwa najemców, właściciele postrzegają to jako przechylenie równowagi na ich niekorzyść. W połączeniu z innymi zmianami (np. stopniowe ograniczanie ulgi podatkowej odsetek hipotecznych od 2017 roku, dodatkowe systemy licencyjne, proponowane minimalne standardy), wielu małych właścicieli opuszcza rynek knightfrank.com. Jak wspomniano, liczba nowych ofert najmu gwałtownie spadła w porównaniu do okresu sprzed 2019 roku knightfrank.com, częściowo z powodu sprzedaży przez właścicieli. Ten exodus ogranicza podaż najmu i paradoksalnie podnosi czynsze knightfrank.com knightfrank.com – co jest odwrotnym skutkiem do zamierzonego przez grupy najemców. Londyn, z ogromnym prywatnym sektorem najmu, odczuwa to szczególnie mocno. Burmistrz Londynu zabiegał o kontrolę czynszów, ale obecnie rząd krajowy się temu sprzeciwia, więc jest to mało prawdopodobne przed wyborami powszechnymi w 2025 roku. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej (MEES) również wywierają presję na właścicieli: do 2025/2028 roku (proponowane terminy) lokale na wynajem będą musiały mieć ocenę EPC C lub wyższą, a do 2030 roku wszystkie wynajmowane nieruchomości (także komercyjne) muszą mieć EPC B lub wyżej simmons-simmons.com mfsuk.com. Obecnie około 80% londyńskich biur NIE spełnia standardu EPC B zenturaworkspace.co.uk, a duża część starszych mieszkań/domów również wymaga modernizacji. Może to sprawić, że wiele nieruchomości stanie się nienadających do wynajmu, jeśli nie zostaną ulepszone, co spowoduje dalszą sprzedaż lub kosztowne remonty. Należy się spodziewać, że koszty zielonych modernizacji staną się istotnym czynnikiem wyceny – budynki, których nie da się ekonomicznie doprowadzić do wymaganej efektywności, mogą zostać obniżone w wartości lub przekształcone na inne cele.
• Zmiany w polityce planowania: W kwestii planowania, nowy London Plan (omawiany) sygnalizuje bardziej pro-rozwojowe podejście, ale jego sukces zależy od wdrożenia lokalnego. Burmistrz promuje także polityki „Small Sites”, aby zachęcić do łagodnej dogęszczenia działek podmiejskich (np. budowa domów wypełniających luki, domów typu mews itp.). Na szczeblu krajowym rząd próbował wprowadzić reformę planowania w stylu strefowania w 2020 roku, która napotkała opór; obecnie rozcieńczone podejście daje lokalnym obszarom większy głos, ale także większą odpowiedzialność za realizację celów. Jest nowa rozszerzona procedura dozwolonego rozwoju (PDR): konwersje z komercyjnych na mieszkalne są łatwiejsze od 2021 roku w ramach Class MA PDR (choć londyńskie dzielnice często stosują dyrektywy Article 4, aby wyłączyć kluczowe obszary). PDR dostarczyło tysiące nowych mieszkań (często mniejszych, na start) poprzez konwersję biur – ten trend będzie się utrzymywał, zwłaszcza przy nadwyżce powierzchni biurowo-handlowej w niektórych centrach miast. Jakość niektórych konwersji jest dyskutowana, dlatego regulatorzy mogą doprecyzować standardy (np. minimalne wymagania dotyczące powierzchni i światła obowiązują po kilku słabych realizacjach). Przepisy planistyczne pozwalają też teraz na nadbudowy na blokach i przebudowę pustych budynków komercyjnych na mieszkania w szybszym trybie, co może nieznacznie zwiększyć podaż mieszkań.

Innym obszarem planowania jest wysokość i gęstość. City of London zatwierdziło kilka wysokich wieżowców w Eastern Cluster (choć kilka zostało opóźnionych). Westminster historycznie ogranicza wysoką zabudowę, ale widzimy wyjątki, jak 1 Marble Arch (przebudowa M&S), który uzyskał zgodę po początkowym zablokowaniu ze względu na dziedzictwo – kompromis pozwolił na współczesny projekt w miejsce budynku M&S z lat 20., co pokazuje, że planowanie może coraz częściej faworyzować przebudowę zamiast zachowania, gdy korzyści ekonomiczne są duże timeout.com. Jednak chronione widoki i dziedzictwo Londynu oznaczają, że wysokość pozostanie kwestią sporną.

• Opodatkowanie rozwoju i własności: Po stronie deweloperskiej, Community Infrastructure Levy (CIL) oraz Section 106 to sposoby, w jakie deweloperzy dokładają się do lokalnej infrastruktury i mieszkań dostępnych cenowo. Trwają rozmowy o uproszczeniu tego systemu poprzez nowy Infrastructure Levy, ale na razie nie ma konkretnych zmian. Jeśli zostanie wprowadzony, może to być podatek liniowy od wartości końcowej, co może zmienić ekonomię projektów (niektóre zapłacą mniej, inne więcej w porównaniu do obecnego systemu). Dla właścicieli nadchodzącą kwestią jest reforma podatku lokalnego (Council Tax): niektórzy twierdzą, że podatek lokalny jest regresywny (rezydencja w Chelsea płaci tylko kilka razy więcej niż małe mieszkanie w Peckham). Spekuluje się, że po wyborach w 2025 roku mogą zostać wprowadzone reformy lub dodatkowe opłaty (np. wyższa stawka dla pustych lub drugich domów) w Londynie, aby zachęcić do lepszego wykorzystania zasobów mieszkaniowych. Już teraz dzielnice mogą nakładać 100% dopłatę na domy puste ponad 2 lata; od 2024 roku mogą nakładać na domy puste >1 rok oraz 100% dopłatę na drugie domy (jeśli skorzystają z tych uprawnień). Może to nieznacznie skłonić właścicieli rzadko używanych „lockup” domów (często będących własnością zagraniczną, pieds-à-terre) do ich wynajmu lub sprzedaży.
• Regulacje dotyczące sektora komercyjnego: W przypadku nieruchomości komercyjnych, oprócz EPC/MEES, pojawiają się zmieniające się przepisy dotyczące przekształceń biur na mieszkania oraz stawek biznesowych. Stawki biznesowe (podatek od nieruchomości komercyjnych) zostały zrewaloryzowane w 2023 roku, co przesunęło część obciążeń: w centralnym Londynie wartość nieruchomości handlowych i biurowych spadła (ponieważ czynsze spadły w czasie pandemii), podczas gdy w sektorze przemysłowym wzrosła. Rząd tymczasowo zamroził mnożnik, zapewniając ulgę. W dłuższej perspektywie rozważana jest reforma stawek, aby wspierać główne ulice handlowe (np. częstsze rewaloryzacje, ulgi na ulepszenia). Dodatkowo, regulacje finansowe po Brexicie mogą wpłynąć na popyt na biura w City – np. jeśli deregulacja (lub odejście od przepisów UE) zwiększy zyski banków, mogą one rozszerzyć swoją obecność w Londynie (pozytywne), ale jeśli więcej rozliczeń w euro przeniesie się do UE, to negatywne. Jednak pierwsze sygnały wskazują, że Londyn utrzymuje swoją pozycję finansową, pozostając największym centrum finansowym Europy, co dobrze wróży popytowi na biura.

Podsumowując, interesariusze rynku nieruchomości w Londynie muszą poruszać się w środowisku zaostrzających się podatków i regulacji wobec inwestorów i właścicieli, połączonym z próbami liberalizacji planowania w celu zwiększenia podaży. W sektorze mieszkaniowym polityka jest coraz bardziej pro-najemcza i nastawiona na ściąganie większych podatków od właścicieli z wyższej półki. Może to ostudzić spekulacyjny popyt na najwyższym poziomie, ale podstawowe siły rynkowe (niedobór podaży) prawdopodobnie będą dominować w średnim okresie. W sektorze komercyjnym regulacje ESG i inne wymuszą znaczne nakłady inwestycyjne, ale też stworzą szanse (np. dla specjalistów od renowacji). Reformy planistyczne, jeśli zostaną wdrożone, mogą stopniowo łagodzić kryzys mieszkaniowy poprzez umożliwienie większej liczby inwestycji – choć prawdopodobnie nie na tyle, by całkowicie zlikwidować lukę. Ogólnie rzecz biorąc, regulacje kierują rynek w stronę wyższej jakości, większej zrównoważoności i bardziej przejrzystych praktyk, co w dłuższej perspektywie może zwiększyć atrakcyjność Londynu, nawet jeśli krótkoterminowo pojawią się trudności adaptacyjne.

Wpływ nabywców zagranicznych i czynniki ekonomiczne

Rynek nieruchomości w Londynie cieszy się światową renomą, a czynniki międzynarodowe mają na niego duży wpływ – od aktywności zagranicznych nabywców po trendy makroekonomiczne i wahania kursów walut. Poniżej analizujemy, jak te elementy kształtują się w 2025 roku i później:

Trendy wśród nabywców zagranicznych: Nabywcy zagraniczni od dawna stanowią kluczowy segment, zwłaszcza w prestiżowych lokalizacjach Londynu. Najnowsze dane pokazują pewne zmiany w składzie zagranicznych kupujących:

• Nabywcy z Azji (w szczególności Hongkongu, Chin, Singapuru, Indii) zwiększyli swoją obecność. W 2024 roku nabywcy z Hongkongu stanowili największą grupę zagranicznych kupujących domy w Londynie, odpowiadając za 13,5% zagranicznych transakcji benhams.com. Inwestorzy z Singapuru, Chin i Malezji również łącznie stanowią znaczący udział benhams.com. Brytyjska oferta rezydencji dla posiadaczy paszportów BN(O) z Hongkongu od 2021 roku wywołała falę przeprowadzek rodzin z HK i zakupów domów (często na obrzeżach lub w nowych inwestycjach).
• Nabywcy z Bliskiego Wschodu i Afryki o wysokiej wartości netto pozostają aktywni w segmentach super-prime, poszukując bezpiecznych aktywów w obliczu niestabilności regionalnej. Nabywcy z Zatoki Perskiej (z ZEA, Arabii Saudyjskiej, Kataru) zostali wzmocnieni przez wysokie ceny ropy w latach 2022–23, co dało im więcej kapitału na inwestycje za granicą. Obserwujemy dalsze przejmowanie prestiżowych aktywów (np. fundusz katarski inwestujący w londyńską grupę Canary Wharf, saudyjscy inwestorzy w luksusowe apartamenty itd.). Dodatkowo, na rynku biurowym West End, fundusze majątkowe z Bliskiego Wschodu dokonują dużych transakcji (np. Abu Dhabi w Broadgate, Norges Bank z Norwegii również inwestuje na dużą skalę) knightfrank.com knightfrank.com.
• Nabywcy z Europy nieco się wycofali po Brexicie (oraz z powodu słabszych walut, takich jak euro wobec funta). Londyn odnotował 9% spadek liczby europejskich nabywców po Brexicie benhams.com. Jednak niektórzy wracają, zwłaszcza ultrabogaci z krajów z podatkiem majątkowym lub niestabilnością (np. niektóre francuskie, włoskie rodziny). Złagodzenie ograniczeń podróży po Covidzie i względna stabilność polityczna w Wielkiej Brytanii (pomimo problemów gospodarczych) mogą na nowo przyciągnąć inwestorów z UE do Londynu jako formy dywersyfikacji.
• Nabywcy z Ameryki Północnej: Zauważalnym trendem jest wzrost liczby nabywców z USA na rynku mieszkaniowym w Londynie. Silny dolar w 2022 roku sprawił, że nieruchomości w Londynie były tańsze o około 20% w przeliczeniu na USD, a chociaż funt częściowo odzyskał wartość, amerykańscy nabywcy wciąż widzą okazje. Duże amerykańskie fundusze private equity i instytucjonalne już dominują na rynku nieruchomości komercyjnych (jak wspomniano, rekordowe inwestycje w 2024 roku bpf.org.uk). W segmencie mieszkaniowym Amerykanie niedawno wyprzedzili niektóre tradycyjne grupy w zakupach w PCL (częściowo z powodu relokacji profesjonalistów z branży finansowej, częściowo dzięki sile dolara).
• Rosyjscy i objęci sankcjami nabywcy: Historycznie Rosjanie byli dużymi graczami na rynku luksusowych nieruchomości w Londynie (co przyniosło miastu przydomek „Londongrad”). Od czasu sankcji w 2022 roku (po inwazji na Ukrainę) ten strumień praktycznie zanikł. Wiele nieruchomości należących do oligarchów jest zamrożonych lub sprzedawanych po cichu. Brak nowego rosyjskiego kapitału jest jednym z czynników osłabienia popytu na najwyższym poziomie, ale inne narodowości częściowo wypełniły tę lukę.

Wpływ międzynarodowy na popyt: Zagraniczni nabywcy mają nieproporcjonalny wpływ na niektóre segmenty:

W nowych inwestycjach deweloperskich, zwłaszcza w wysokościowcach w centrum Londynu, zagraniczni inwestorzy często kupują dużą część lokali (czasem ponad 50% w prestiżowych projektach), traktując je jako nieruchomości na wynajem lub pied-à-terre. Na przykład wiele apartamentów w Nine Elms zostało sprzedanych Azjatom; wieże w Canary Wharf i przy City Road (Shoreditch) również cieszyły się dużym popytem ze strony Azji i Bliskiego Wschodu. Jeśli te międzynarodowe przepływy osłabną, deweloperzy mogą być zmuszeni do korekty cen lub skierowania oferty bardziej na rynek krajowy.
• Na rynku nieruchomości ultra-premium (powyżej 10 mln funtów) cudzoziemcy stanowią większość transakcji. Dlatego ceny prestiżowych kamienic i penthouse’ów są bardzo wrażliwe na globalne zmiany geopolityczne i gospodarcze. Przepływy „bezpiecznej przystani” (gdy za granicą panuje niepokój, Londyn przyciąga kapitał) kontra czynniki zniechęcające (podatki, przepisy o przejrzystości) mogą znacząco wpływać na ten segment rynku.
• Mieszkania studenckie i popyt na wynajem: Liczne londyńskie uniwersytety przyciągają co roku dziesiątki tysięcy zagranicznych studentów, którzy wpływają zarówno na rynek najmu (wielu wynajmuje prywatnie), jak i na rynek inwestycyjny (niektóre zamożne rodziny kupują mieszkania dla swoich studiujących dzieci). Na przykład liczba studentów z Chin znacznie wzrosła przed pandemią; wszelkie zmiany (np. zaostrzenie chińskiej kontroli kapitału lub relacji UK-Chiny) mogą wpłynąć na popyt na małe mieszkania w pobliżu uczelni (np. w okolicach UCL, Imperial, LSE itd.). Ostatnio gwałtownie wzrosła liczba studentów z Indii (w 2022 roku wyprzedzili Chińczyków w Wielkiej Brytanii), co również może przełożyć się na popyt mieszkaniowy.

Czynniki ekonomiczne:

• Stopy procentowe i inflacja: Jak wspomniano wcześniej, stopy procentowe są kluczowym czynnikiem. Oczekuje się, że stopa bazowa Banku Anglii będzie stopniowo spadać z poziomu 5% (szczyt w 2023 r.) do około 3% do 2026 r., według wycen rynkowych knightfrank.com. Wysoka inflacja, która nękała rok 2022 (ponad 10%), ustępuje w kierunku 3–4%. Niższa inflacja i stopy poprawiają dostępność kredytów dla kupujących i rentowność inwestorów, co sprzyja rynkowi nieruchomości. Jednak jeśli inflacja okaże się uporczywa lub stopy pozostaną wysokie przez dłuższy czas, może to ograniczyć wzrost cen. Łagodny scenariusz OBR zakładający wzrost cen domów o około 2,5% rocznie opiera się na braku poważnego szoku stóp procentowych simplybusiness.co.uk.
• Wzrost gospodarczy Wielkiej Brytanii: Kondycja rynku nieruchomości w Londynie jest powiązana z szerszą gospodarką, zwłaszcza zatrudnieniem w kluczowych sektorach. Prognozy przewidują umiarkowany wzrost PKB (~1% w 2025 roku, według Oxford Economics knightfrank.com), bez recesji. Gospodarka Londynu zwykle przewyższa średnią krajową dzięki koncentracji sektorów o wysokim wzroście (technologia, finanse, usługi profesjonalne). Prognozy wzrostu zatrudnienia w Londynie pozostają pozytywne; niektóre przewidują wręcz dodatkowe 240 000 miejsc pracy biurowej w centrum Londynu do 2030 roku (choć częściowo zrównoważone przez pracę zdalną) bisnow.com. Tak długo, jak powstają nowe miejsca pracy i rosną płace, popyt na mieszkania (zarówno na zakup, jak i wynajem) powinien pozostać solidny. Bezrobocie jest bardzo niskie (~4% w Londynie), a realne zarobki znów rosną wraz ze spadkiem inflacji theguardian.com, co wspiera dostępność mieszkań na marginesie.
• Wartość waluty: Wartość funta brytyjskiego wpływa na inwestycje międzynarodowe. Po burzliwym spadku do niemal parytetu z dolarem amerykańskim w 2022 roku, funt ustabilizował się w latach 2023–24 na poziomie 1,25–1,30 USD. Słabszy funt historycznie zwiększa zainteresowanie zagranicznych nabywców, ponieważ de facto otrzymują oni zniżkę. Jeśli funt ponownie by się osłabił (np. z powodu obaw rynkowych o kondycję finansów publicznych Wielkiej Brytanii lub łagodnej polityki Banku Anglii), można oczekiwać napływu zagranicznych zakupów korzystających z okazji. Odwrotnie, znacznie silniejszy funt mógłby osłabić popyt zagraniczny. Wielu analityków przewiduje, że GBP pozostanie w określonym przedziale, ale wydarzenia polityczne (np. zmiana rządu w 2025 roku) mogą mieć wpływ. Jak dotąd rynki wydają się spokojne wobec prawdopodobnego zwycięstwa Partii Pracy, więc nie oczekuje się dużych wahań kursu tylko z tego powodu.
• Globalne zdrowie gospodarcze: Londyn jest globalnym centrum, więc światowe warunki gospodarcze mają na niego wpływ. Scenariusz pozytywny: Jeśli globalnie dojdzie do łagodnego lądowania – USA unikną recesji, Chiny pobudzą wzrost, Europa się ustabilizuje – wówczas zaufanie inwestorów i tworzenie majątku będą wysokie, co przyniesie korzyści londyńskim nieruchomościom jako kierunkowi inwestycyjnemu. Przepływy kapitału transgranicznego pozostałyby silne. Scenariusz negatywny: Jeśli globalny wzrost się potknie (niektórzy przewidują wolniejszy wzrost Chin, problemy energetyczne UE lub spowolnienie w USA), Londyn może odnotować spadek popytu na wynajem komercyjny (jeśli międzynarodowe korporacje ograniczą działalność) i być może bardziej ostrożne nastroje inwestorów. Jednak często w czasie globalnych zawirowań londyńskie nieruchomości postrzegane są jako bezpieczna przystań, zwłaszcza przez inwestorów międzynarodowych szukających dywersyfikacji ryzyka knightfrank.com. Na przykład trwające napięcia geopolityczne (wojna na Ukrainie, rywalizacja USA-Chiny) mogą faktycznie zwiększyć względną atrakcyjność Londynu ze względu na stabilność Wielkiej Brytanii. Już teraz widać tego oznaki: Knight Frank zauważył, że przy „niepewności wywołanej taryfami” w sferze USA-Chiny, Wielka Brytania jest postrzegana jako „domyślnie stabilna”, przyciągając zagranicznych nabywców i najemców szukających bezpiecznej przystani knightfrank.com.
• Perspektywy polityczne: Krajowe otoczenie polityczne również ma znaczenie. Wybory powszechne mają się odbyć do 2025 roku; jeśli do władzy dojdzie Partia Pracy (jak wskazują sondaże), zobowiązała się ona do priorytetowego traktowania budownictwa mieszkaniowego (cel 300 tys. domów rocznie w skali kraju, co może oznaczać większe wsparcie dla rozwoju Londynu) oraz do nadania Londynowi większej autonomii w kwestiach takich jak mieszkania dostępne cenowo. Partia Pracy rozważała także takie pomysły jak rejestr właścicieli, być może jakąś formę kontroli czynszów w skrajnych przypadkach oraz potencjalną reformę podatku lokalnego. Mogą one mieć mieszany wpływ: np. większe wysiłki w budownictwie mieszkaniowym mogą długoterminowo łagodzić ceny, ale są trudne do realizacji; jakakolwiek kontrola czynszów mogłaby osłabić inwestycje w wynajem. Tymczasem stanowisko Partii Pracy wobec non-doms już znamy (popierają zniesienie, co się dzieje) oraz wobec zagranicznych nabywców (wspomnieli o ograniczeniu sprzedaży nowych domów w przedsprzedaży obcokrajowcom, aby dać pierwszeństwo mieszkańcom). Jeśli zostanie to wdrożone, może to zmienić sposób, w jaki deweloperzy promują projekty (być może wymagając najpierw marketingu krajowego). Jednak takie przepisy mogą być symboliczne, ponieważ egzekwowanie ich jest trudne. Inwestorzy będą obserwować wszelkie zmiany podatkowe, które nowy rząd może wprowadzić – np. podwyżkę podatku od zysków kapitałowych lub zmiany w podatku spadkowym od nieruchomości (Partia Pracy rozważała traktowanie części zysków kapitałowych jak dochód). Mogłoby to w niewielkim stopniu wpłynąć na apetyt inwestorów.
• Brexit i globalna rola Londynu: Do 2025 roku Brexit jest już faktem dokonanym, ale jego skutki nadal się rozwijają. Londyn stracił część biznesu związanego z UE (np. miejsca pracy w bankowości przeniesione do Paryża/Frankfurtu), ale zachował silną pozycję w globalnych finansach. Nowe umowy handlowe Wielkiej Brytanii (np. mini-umowa UK-USA dotycząca obniżenia ceł w niektórych branżach knightfrank.com) oraz koncentracja na sektorach takich jak fintech, nauki przyrodnicze i przemysły kreatywne będą kształtować popyt na powierzchnie komercyjne. Jeśli Londyn będzie nadal wprowadzał innowacje i przyciągał talenty (poprzez nowe programy wizowe dla wykwalifikowanych pracowników itp.), jego rynek nieruchomości na tym skorzysta. Istnieją pewne obawy, że bardziej restrykcyjna imigracja po Brexicie może zmniejszyć wzrost populacji, ale rząd faktycznie rozszerzył programy wizowe na Indie, Hongkong itp., więc międzynarodowa populacja Londynu wciąż rośnie. Uniwersytety miasta, scena kulturalna, rządy prawa i strefa czasowa czynią je wyjątkowym – żadne inne europejskie miasto nie zdetronizowało go jeszcze jako celu dla międzynarodowych inwestorów nieruchomościowych.

Podsumowując, czynniki międzynarodowe i gospodarcze niosą zarówno szanse, jak i zagrożenia dla londyńskiego rynku nieruchomości:

• Szanse: Popyt na bezpieczną przystań pozostaje dużym atutem – w czasach niepewności w innych miejscach, do Londynu napływa kapitał. Zróżnicowana grupa zagranicznych nabywców (obecnie więcej z Azji i obu Ameryk) zapewnia szeroką bazę wsparcia. Perspektywa niższych stóp procentowych i stabilnego wzrostu gospodarczego w latach 2025–27 powinna wzmocnić zarówno popyt krajowy, jak i zagraniczny. Stosunkowo słaby funt sprawia, że Londyn pozostaje konkurencyjny cenowo na arenie międzynarodowej, a globalni ultrabogaci nadal postrzegają Londyn jako miasto, które muszą mieć w swoim portfelu (ze względu na styl życia, edukację, kontakty biznesowe).
• Zagrożenia: Wyższe podatki i większa przejrzystość (koniec statusu non-dom, dodatkowa opłata dla zagranicznych nabywców, rejestr zagranicznych właścicieli nieruchomości) mogą ograniczyć część spekulacyjnych lub nieprzejrzystych inwestycji. Konflikty geopolityczne mogą działać w obie strony – podczas gdy niektórzy uciekają do bezpiecznej przystani, inni napotykają sankcje lub trudności z transferem środków (np. chińskie kontrole kapitału mogą ograniczyć zakupy zagraniczne przez chińską klasę średnią, choć bogaci zwykle znajdują sposób). Jeśli globalna gospodarka pogrążyłaby się w głębokiej recesji, londyński rynek nieruchomości nie byłby odporny – spadłby wynajem korporacyjny, mogłoby wzrosnąć bezrobocie, a niektóre wymuszone sprzedaże mogłyby się pojawić (choć poważne spadki cen prawdopodobnie zostałyby złagodzone przez brak nadpodaży).

Ogólnie rzecz biorąc, status Londynu jako międzynarodowego centrum kapitału i ludzi pozostaje nienaruszony, a nawet wzmocniony po przejściu przez Brexit i pandemię. Jak pokazuje jeden z ostatnich raportów, Londyn przyciągnął w ostatniej dekadzie najwięcej inwestycji w nieruchomości komercyjne na świecie (132 mld USD) eliteagent.com, wyprzedzając Nowy Jork i Paryż – co świadczy o jego trwałej atrakcyjności. O ile nie nastąpią nieprzewidziane wstrząsy, Londyn prawdopodobnie nadal będzie magnesem dla globalnych inwestorów nieruchomości i barometrem nastrojów na rynku luksusowych nieruchomości, nawet gdy będzie dostosowywał się do nowych globalnych realiów w drugiej połowie lat 20. XXI wieku.

Wnioski i perspektywy do 2030 roku

Rynek nieruchomości w Londynie w 2025 roku to obraz umiarkowanego optymizmu w obliczu wyzwań strukturalnych. Pandemia i wstrząsy gospodarcze zostały wchłonięte; to, co się wyłania, to rynek dostosowujący się do nowych fundamentów – nieco wyższych stóp procentowych, wyższych standardów budowlanych i zmienionych nawyków pracy – ale wciąż oparty na odwiecznym uroku Londynu.

Kluczowe wnioski i perspektywy na resztę dekady:

• Rynek mieszkaniowy: Oczekuj okresu zrównoważonego wzrostu zamiast boomu. Prognozy cenowe zbliżają się do ~2–4% rocznych wzrostów cen domów w Londynie w nadchodzących latach simplybusiness.co.uk savills.co.uk. Oznacza to, że ceny domów mogą rosnąć mniej więcej w tempie dochodów, co potencjalnie nieco poprawi dostępność (po uwzględnieniu inflacji). Do 2030 roku średnie ceny domów w Londynie mogą wynosić około £600–£650k (wzrost z ~£540k obecnie), a średnia dla Wielkiej Brytanii zbliży się do £300k simplybusiness.co.uk. Niedobór mieszkań będzie się utrzymywał, więc znaczące korekty cen wydają się mało prawdopodobne, o ile nie nastąpi poważny zewnętrzny wstrząs. Wysiłki rządu na rzecz zwiększenia podaży (cel 88 tys. domów rocznie) będą, jeśli w ogóle, widoczne dopiero za kilka lat – co oznacza, że dysproporcja nadal będzie wspierać rynek. Lokalizacje z największą liczbą nowych inwestycji (wschodni i zewnętrzny Londyn) mogą odnotować bardziej umiarkowany wzrost cen ze względu na zwiększoną podaż, ale nadal będą korzystać z poprawy infrastruktury. Prime Central London to niewiadoma – po okresie słabszych wyników może później przewyższyć resztę rynku, jeśli globalni nabywcy powrócą masowo, choć zmiany podatkowe ograniczają potencjalne zyski. Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości w Londynie pozostają solidną długoterminową inwestycją, a równanie najem kontra zakup prawdopodobnie zmotywuje wielu do zakupu, jeśli będą mogli (ponieważ czynsze są tak wysokie, zakup staje się atrakcyjny, gdy stopy procentowe spadną).
• Rynek komercyjny: Lata 20. XXI wieku to dekada transformacji. Do 2030 roku liczba biur w Londynie będzie mniejsza, ale ich jakość wzrośnie – wiele nieefektywnych budynków zostanie wycofanych z użytku lub poddanych modernizacji, podczas gdy nowe, lśniące wieżowce na nowo zdefiniują panoramę miasta (większość „klastra 2025” wysokich budynków w City powinna być już gotowa, o ile nie będzie opóźnień). Dążenie do neutralności węglowej oraz wysokotechnologicznych, sprzyjających współpracy przestrzeni sprawi, że najlepsze londyńskie biura będą jednymi z najbardziej zaawansowanych na świecie – a najemcy będą za nie płacić najwyższe stawki (w funtach lub dolarach). Rynek detaliczny prawdopodobnie ustabilizuje się na mniejszej powierzchni: do 2030 roku więcej głównych ulic przekształci się w ulice o mieszanym przeznaczeniu – rekreacyjno-mieszkaniowym. Grunty przemysłowe pozostaną na wagę złota – możemy zobaczyć pierwsze w Wielkiej Brytanii wielopoziomowe magazyny miejskie w Londynie, a być może także centra logistyczne zintegrowane z nowymi projektami kolejowego transportu towarowego, aby sprostać wymogom zrównoważonego rozwoju. Inwestycje w londyńskie nieruchomości komercyjne powinny pozostać solidne; nawet jeśli stopy zwrotu na świecie się zmniejszą, przejrzystość i płynność Londynu przyciągną kapitał. Sektory takie jak nauki przyrodnicze, studia medialne, centra danych wokół Londynu będą się znacząco rozwijać, tworząc nowe klasy aktywów na dużą skalę. Sektor finansowy City do 2030 roku może ewoluować, obejmując więcej fintechu i zielonych finansów, ale raczej nie odda swojej korony, zapewniając stały popyt na wysokiej klasy powierzchnie komercyjne.
• Najem i wzorce zamieszkania: Rynek najmu w Londynie może do 2030 roku przejść pewne zmiany strukturalne. Build-to-Rent może stać się znacznie większą częścią rynku (być może 30-40% nowych oddanych mieszkań), dając najemcom więcej opcji w profesjonalnie zarządzanych blokach, choć po stawkach rynkowych. Jeśli instytucjonalni właściciele mieszkań się rozwiną, może to nieco ustabilizować wzrost czynszów (ponieważ zwykle wolą utrzymać najemców niż maksymalizować czynsz za wszelką cenę). Jednak, o ile nie zostanie wprowadzona polityka limitowania czynszów, wynajem nadal będzie drogi. Społecznie możemy zaobserwować więcej gospodarstw wielopokoleniowych, jeśli przystępność cenowa pozostanie niska – to już widoczny trend, gdy dorosłe dzieci dłużej mieszkają z rodzicami lub rodziny łączą zasoby. Istnieje także możliwość, że do 2030 roku jakaś forma regulacji czynszów pojawi się w Londynie (zwłaszcza jeśli zmieni się układ sił politycznych i presja na rynku najmu pozostanie wysoka). To byłaby rewolucja, choć wszelkie regulacje prawdopodobnie byłyby łagodne (np. ograniczenie tempa wzrostu czynszu w trakcie trwania najmu), aby uniknąć odpływu inwestorów.
• Dywidendy infrastrukturalne: Wiele obecnych projektów przyniesie efekty do 2030 roku. Pełny wpływ Elizabeth Line będzie widoczny w odnowionych stacjach i nowych firmach wzdłuż jej trasy. Jeśli HS2 będzie już dojeżdżać do Old Oak Common, zachodni Londyn zyska ogromny nowy węzeł, co może pobudzić powstanie „Canary Wharf Zachodu”. Rozbudowa Bakerloo, jeśli się rozpocznie, podniesie wartość gruntów w południowo-wschodnim Londynie, nawet jeśli nie zostanie ukończona. Infrastruktura technologiczna, taka jak sieci 5G/6G i powszechny światłowód, umożliwi bardziej rozproszoną pracę, ale atrakcyjność Londynu jako miejsca spotkań twarzą w twarz nadal będzie zapełniać pociągi każdego ranka (być może w hybrydowym rytmie). Krótko mówiąc, poprawa łączności powiększy funkcjonalną mapę Londynu, czyniąc dotychczas peryferyjne obszary integralną częścią metropolii.
• Ryzyka: Perspektywy nie są pozbawione ryzyka. Na świecie, jeśli stopy procentowe ponownie gwałtownie wzrosną (np. z powodu nawrotu inflacji lub kryzysów fiskalnych), rynek nieruchomości znajdzie się pod presją. Lokalnie, ryzyko polityczne – na przykład rząd nakładający wysokie podatki od nieruchomości lub nieumiejętnie zarządzający długiem, co prowadzi do zawirowań gospodarczych – może osłabić zaufanie. Kolejnym zagrożeniem jest zmiana klimatu: Londyn musi inwestować w zabezpieczenia przeciwpowodziowe (modernizacja bariery na Tamizie do lat 70. XXI wieku itp.), aby pozostać bezpiecznym; każde zdarzenie klimatyczne lub wzrost postrzeganego ryzyka może wpłynąć na niektóre obszary (np. nieruchomości nad wodą mogą mieć wyższe ubezpieczenia). Jak dotąd ryzyko klimatyczne jest zarządzane, a zielone budynki osiągają wyższe ceny, ale to czynnik, który się rozwija. Kolejną kwestią jest przyszłość pracy: jeśli technologia pracy zdalnej gwałtownie się rozwinie (biura w wirtualnej rzeczywistości?) i więcej firm przyjmie globalne zespoły zdalne, popyt na biura może się zatrzymać. Jednak natura ludzka i dotychczasowe trendy sugerują przeciwną siłę – ludzie chcą gromadzić się w kreatywnych miastach, a Londyn jest tego najlepszym przykładem w Europie.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Londynie w perspektywie do 2030 roku wydaje się zmierzać w kierunku zdrowego, choć bardziej umiarkowanego wzrostu, napędzanego trwałym popytem i ograniczoną podażą. Nadal będzie to miejsce możliwości: dla inwestorów poszukujących stabilnych zwrotów, dla deweloperów wprowadzających innowacje, by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, oraz dla milionów osób i rodzin wiążących swoją przyszłość ze stolicą Wielkiej Brytanii. Zdolność miasta do ciągłej reinwencji – poprzez infrastrukturę, nowe branże i żywotność kulturalną – dobrze wróży sektorowi nieruchomości. Choć wyzwania związane z dostępnością i podażą wymagają wspólnych działań, realizowane inicjatywy dają nadzieję, że Londyn może się rozwijać, pozostając dynamicznym i otwartym. Kluczem dla interesariuszy będzie dostosowanie się do trendów: inwestowanie w jakość i zrównoważony rozwój, wykorzystywanie obszarów wzrostu i śledzenie zmian w polityce. Jeśli to się uda, powiedzenie „pewne jak w banku” prawdopodobnie pozostanie aktualne dla londyńskich nieruchomości w 2025 roku i później.

Źródła:

• Knight Frank Research – UK Housing Market Forecast, maj 2025 knightfrank.com knightfrank.com knightfrank.com knightfrank.com
• Knight Frank Research – Inwestycje w nieruchomości w Wielkiej Brytanii (I kwartał 2025) knightfrank.com knightfrank.com knightfrank.com
• The Guardian – Ceny domów w Wielkiej Brytanii bez zmian w marcu, Londyn wciąż ma trudności, kwiecień 2025 theguardian.com theguardian.com
• Prognozy rynkowe Savills – Pięcioletnie prognozy cen domów (grudzień 2024) savills.co.uk savills.co.uk
• Simply Business – Prognozy cen domów 2025–2030 (analizy OBR i Savills) simplybusiness.co.uk simplybusiness.co.uk
• Benham & Reeves – Inwestycje zagraniczne na londyńskim rynku nieruchomości, marzec 2025 benhams.com benhams.com benhams.com
• British Property Federation/CoStar – Raport o inwestycjach zagranicznych 2024 bpf.org.uk bpf.org.uk
• Zoopla Raport o rynku najmu – czerwiec 2025 zoopla.co.uk zoopla.co.uk zoopla.co.uk
• ONS – Czynsze prywatne i ceny domów, Wielka Brytania: styczeń i czerwiec 2025 ons.gov.uk theindependentlandlord.com
• Time Out – 8 ogromnych inwestycji, które zmienią Londyn w 2025 roku timeout.com timeout.com
• Savills Blog – W kierunku nowego Planu Londynu (880 tys. domów w 10 lat), maj 2025 savills.com savills.com
• Deloitte – Wiosenny budżet Wielkiej Brytanii 2025: Reforma reżimu podatkowego Non-Dom taxscape.deloitte.com taxscape.deloitte.com
• GOV.UK – Dodatkowa opłata SDLT dla nierezydentów (Polityka od kwietnia 2021) galliardhomes.com