- Poslijepandemijski procvat susreće preveliku ponudu: Vrijednosti nekretnina u Tulumu utrostručile su se u posljednjem desetljeću mansionglobal.com, ali navala nove izgradnje stanova nakon 2020. dovela je do pad interesa kupaca od ~40% riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com. Višak stanova s 1-2 spavaće sobe stvorio je privremeno tržište povoljno za kupce s mnogo praznih ili znatno sniženih nekretnina.
- Infrastruktura mijenja pristupačnost: Nova međunarodna zračna luka (otvorena u prosincu 2023.) mansionglobal.com i 967 milja dugačka Željeznica Maya (stanica u Tulumu otvorena u rujnu 2024.) mansionglobal.com čine ovaj nekad udaljeni obalni grad mnogo dostupnijim. Očekuje se da će ti projekti povećati turizam i potražnju za dugoročnim smještajem – postavljajući temelje za novi procvat, čak i dok kratkoročni poremećaji daju prednost kupcima mansionglobal.com mansionglobal.com.
- Investitori i prinosi od najma: Gotovo 80% kupaca u Tulumu su investitori koji iznajmljuju turistima mansionglobal.com. Međutim, prinosi od najma su naglo pali – prevelika ponuda znači da tipični stanovi sada jedva pokrivaju troškove thewanderinginvestor.com (medijan popunjenosti na Airbnb-u ~34% airroi.com). Luksuzne vile i dalje ostvaruju oko 8% godišnjeg povrata frankruizrealtygroup.com, ali ne računajte na brzi prihod od najma na zasićenom tržištu 2025. godine.
- Luksuzni i budžetni segmenti: Tržište se dijeli na dva dijela – imućni kupci traže luksuzne kuće u popularnim zonama poput Aldea Zama i Tankah Bay (garsonjere oko 200.000 USD; penthouse-i oko 900.000 USD) topmexicorealestate.com, dok lovci na povoljne prilike pronalaze distresirane preprodaje 15–20% ispod tržišta frankruizrealtygroup.com. Cijene zemljišta su pale oko 40% (prosječna parcela s oko 133.000 USD u 2023. na oko 79.000 USD u 2025.) topmexicorealestate.com, što signalizira priliku za kupnju po niskoj cijeni prije sljedećeg rasta.
- Kvartovi koje treba pratiti: Regija 15 (najbrže rastuća zona Tuluma) zabilježila je 200+ prodaja u prvoj polovici 2025. godine topmexicorealestate.com uz 35 novih ekološki prihvatljivih projekata koji dodaju ~1.500 jedinica frankruizrealtygroup.com. Regija 8 (blizu plaže) doživljava procvat s novim luksuznim vilama mansionglobal.com. Aldea Zama/Selva Zama ostaju premium enklave za iseljenike, dok La Veleta i Tulum Centro privlače one koji traže spoj lokalnog duha i potencijala za rast thewanderinginvestor.com.
- Zahtjevi za strane kupce: Budući da se Tulum nalazi u meksičkoj obalnoj “restriktivnoj zoni”, stranci moraju kupovati putem bankovnog povjerenja (fideicomiso) koje drži meksička banka kao povjerenik thewanderinginvestor.com (ili putem meksičke korporacije) kako bi imali vlasništvo. Ovo je uobičajeno – 60% svih transakcija nekretninama u Tulumu obavljaju strani kupci frankruizrealtygroup.com – ali dodaje troškove uspostave i godišnje troškove povjerenja. Radite s uglednim bilježnikom i odvjetnikom, jer je dubinska provjera ključna: u 2025. vlasti su označile 26 projekata koji su ilegalno prodavali bez dozvola, upozoravajući da kupci neodobrenih projekata riskiraju da neće imati pravno vlasništvo ili usluge thecancunsun.com thecancunsun.com.
- Čimbenici okoliša i održivosti: Privlačnost Tuluma temelji se na njegovoj prirodnoj ljepoti – od obale, Nacionalnog parka Tulum i majanskih ruševina do džungli i cenota. Brzi rast opteretio je resurse: gotovo 60% urbanog područja Tuluma nema funkcionalnu kanalizacijsku infrastrukturu (oslanjaju se na septičke jame) – što je ozbiljna prijetnja za podzemne vode i zdravlje cenota. Kao odgovor, vlada je odobrila novi Program urbanog razvoja 2024. godine kako bi osigurala održiv i uređen rast riviera-maya-news.com. Ovim planom smanjuje se gustoća izgradnje u osjetljivim područjima riviera-maya-news.com i podržavaju ga savezne agencije kako bi se spriječio “eko-kaos” iz prošlosti. Investitori sada nude “eko-prijateljske” projekte sa solarnom energijom, recikliranjem kišnice i minimalnim utjecajem na okoliš frankruizrealtygroup.com, ali kupci bi trebali provjeriti te tvrdnje. Važno je napomenuti da su dužnosnici počeli odbijati dozvole ili zatvarati projekte koji su prekršili ekološke propise – npr. dva luksuzna projekta stanova zaustavljena su 2025. zbog gradnje u zaštićenim zonama bez odobrenja riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com.
- Infrastruktura i povezanost: Tulum se oslobađa svoje rustikalne izoliranosti. Novi Međunarodni aerodrom Felipe Carrillo Puerto sada nudi direktne letove (izbjegavajući dvosatno putovanje iz Cancuna) mansionglobal.com. Vlak Maya povezuje Tulum s Cancunom, Méridom i šire, a stručnjaci predviđaju da bi mogao dramatično povećati broj dolazaka turista (neke lokalne analize čak tvrde do 300% povećanja, iako to tek treba vidjeti) frankruizrealtygroup.com frankruizrealtygroup.com. Unutar Tuluma, infrastruktura sustiže potrebe: općina je za 2025. godinu izdvojila 200 milijuna MXN (≈11 milijuna USD) za ceste, komunalije i novi sportski kompleks tulumlandandproperty.com tulumlandandproperty.com kako bi poboljšala kvalitetu života za rastuću populaciju. Širi se optički internet (mnogi novi projekti nude brzu povezanost frankruizrealtygroup.com, što je priznanje popularnosti Tuluma među digitalnim nomadima), a novi moderan trgovački centar površine 31.000 m² gradi se uz autocestu – s supermarketom, kinom, teretanom, uredima i još mnogo toga inversionesdemexico.com inversionesdemexico.com. Ova poboljšanja u prometu, trgovini i uslugama transformiraju Tulum iz utočišta za backpackere u mali grad.
- Rizici i izazovi: Investitori bi trebali odvagnuti rizike tropske klime – Tulum se nalazi u zoni uragana, stoga su čvrsta gradnja i osiguranje nužni. Erozija obale i sezonski priljevi sargasum morske trave mogu utjecati na privlačnost najma (i troškove čišćenja) tijekom ljetnih mjeseci. Prekomjerna izgradnja i “boomtown” dječje bolesti rasta su stalni izazovi: nagli porast gradnje doveo je do slučajeva nedovršenih ili odgođenih projekata kada je prodaja usporila, ostavljajući neke rane kupce u neizvjesnosti. Pametno je favorizirati dobro kapitalizirane developere ili gotove jedinice; kako lokalni stručnjaci upozoravaju, mnogi projekti “predprodaju” uz spor napredak – što je pokazatelj problema s novčanim tokom thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Pravno, držite se nekretnina sa svim potrebnim dozvolama – vlada Tuluma je okončala “Divlji zapad” eru nekontrolirane gradnje zapljenom ilegalnih projekata riviera-maya-news.com. Na kraju, tajming tržišta je važan: trenutni višak ponude mogao bi se apsorbirati za 2-5+ godina thewanderinginvestor.com. Strpljenje i dugoročna perspektiva su ključni, jer temeljni pokretači potražnje – turizam, preseljenje zbog načina života i ograničena obalna zemljišta – ostaju snažni nakon što se višak zaliha rasproda.
Trendovi stambenih nekretnina u 2025.
Od procvata do usporavanja: Tulumovo tržište stambenih nekretnina doživjelo je eksplozivan rast tijekom 2010-ih i ranih 2020-ih, s prosječnim godišnjim rastom cijena od oko 15% od 2015. godine frankruizrealtygroup.com. Taj rast potaknut je valom novih kondominijskih projekata, osobito nakon pandemije kada su rad na daljinu i migracije prema “sun-belt” destinacijama učinile Tulum još privlačnijim. Do 2023. godine, veličina tržišta dosegnula je procijenjenih 1,2 milijarde USD frankruizrealtygroup.com, a cijene stanova, kuća i vila brzo su rasle. Međutim, do 2024.-2025. tržište je prešlo u novu fazu. Građevinski bum donio je znatno više jedinica nego što je tržište moglo apsorbirati, što je uzrokovalo pad prodajnog volumena za oko 40% u odnosu na vrhunac nakon pandemije riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com. Ponuda je kratkoročno nadmašila potražnju – osobito u segmentu kondominija – što je dovelo do duljeg vremena oglašavanja i mogućnosti pregovaranja o cijenama.
Prevelika ponuda i tržište kupaca: Višak novih stanova (često jednosobnih i dvosobnih jedinica) zasićuje tržište riviera-maya-news.com. Mnogi su izgrađeni ili lansirani kada je turizam cvjetao, ali su zatim doživjeli zastoj zbog globalnih ekonomskih čimbenika (visoke kamatne stope, usporavanje putovanja) i lokalnih poremećaja u gradnji, što je usporilo prodaju mansionglobal.com. Kao rezultat toga, kupci sada imaju obilje ponude i slabiju konkurenciju, a developeri su spremniji na pregovore. Rast cijena je zaustavljen 2024., a izvještaji govore da neki prodavatelji čak snižavaju cijene ili nude poticaje (“Crni petak u Tulumu”, kako se našalio jedan agent mansionglobal.com mansionglobal.com). Stručnjaci za nekretnine potvrđuju da je trenutno tržište naklonjeno kupcima, barem što se tiče stanova: “Trenutno ima više ponude nego potražnje” u Tulumu, napomenuo je jedan lokalni posrednik mansionglobal.com mansionglobal.com. Važno je napomenuti da su se prosječne veličine stanova povećale (s ~84 m² u 2023. na ~89 m² do sredine 2025.) jer se developeri okreću kvalitetnijim, prostranijim dizajnima kako bi privukli zahtjevnije kupce topmexicorealestate.com topmexicorealestate.com. Ovo sugerira “bijeg prema kvaliteti” – ukupno manje prodaja, ali s naglaskom na bolje građene, luksuznije nekretnine.
Otpornost u luksuznim i obiteljskim kućama: Unatoč prevelikoj ponudi stanova, tržište luksuznih i obiteljskih kuća u Tulumu ostaje snažno. Prodaja samostojećih kuća je stabilna, a prosječne cijene kuća porasle su s otprilike 423.000 USD u 2023. na otprilike 472.000 USD u 2025. topmexicorealestate.com topmexicorealestate.com, što odražava kontinuiranu potražnju za vrhunskim, ekskluzivnim nekretninama. Bogati kupci i dalje traže Tulum zbog unikatnih vila i luksuznih kuća, često preferirajući mirnije rubove džungle ili zatvorene zajednice. Mnoge od ovih kupnji u visokom segmentu motivirane su stilom života (drugi domovi ili rezidencije za umirovljenje, a ne čista špekulacija). Luksuzna izgradnja se ubrzava: brendovi poput Faena i Nobu razvijaju brendirane rezidencije, a čak je i Barneys New York planirao brendiranu rezidenciju u Tulumu mansionglobal.com mansionglobal.com. Ovi prestižni projekti ciljaju bogate kupce i postavljaju nove cjenovne rekorde (npr. vile s cijenama od 1 do 5 milijuna USD). U luksuznom segmentu, Tulum je još uvijek “jeftin” u usporedbi s Miamijem ili Ibizom za ono što se nudi mansionglobal.com mansionglobal.com, pa investitori s velikim bogatstvom vide vrijednost. Ovaj najviši segment tržišta mnogo je manje pogođen prevelikom ponudom – zapravo, neke luksuzne nekretnine su u nedostatku, s potražnjom koja nadmašuje malobrojnu ponudu ultra-luksuznih nekretnina (npr. vile u Regiji 8 ili kuće na plaži u Tankahu). Općenito, trendovi za 2025. pokazuju zrelije tržište: brza ekspanzija ustupila je mjesto stabilizaciji, a developeri i kupci fokusiraju se na kvalitetu, održivost i dugoročnu vrijednost umjesto brzih preprodaja.
Pregled komercijalnih nekretnina
Turizmom potaknut komercijalni sektor: Komercijalni sektor nekretnina u Tulumu usko je povezan s turizmom i rastućom bazom stanovnika. Za razliku od velikih gradova, Tulum nema visoke poslovne zgrade niti velike industrijske parkove – gostoprimstvo i maloprodaja su glavni pokretači komercijalnog sektora. Poznati butik hoteli i wellness resorti u gradu sami su po sebi oblik komercijalnih nekretnina, a i dalje se šire. Posebno je važno što međunarodni hotelski brendovi ulaze u Tulum: primjerice, luksuzni brend Kimpton iz IHG-a otvara hotel s rezidencijama s brendom u Tulumu hospitalitydesign.com, a Mandarin Oriental najavio je luksuzni resort u regiji Riviera Maya. Ovi projekti brišu granicu između komercijalnog i stambenog sektora, jer mnogi nude vlasništvo u stilu kondominija ili programe najma. Oni odražavaju povjerenje u rast turizma u Tulumu do 2025. i dalje.
Rast maloprodaje i mješovite namjene: Povijesno gledano, maloprodajna scena Tuluma bila je ograničena na male zanatske trgovine, lokalne restorane i trgovine mješovitom robom. To se brzo mijenja. Veliki novi trgovački centar od ~31.000 m² je u izgradnji samo 2,5 km od centra grada, uz autocestu Cancun–Chetumal instagram.com inversionesdemexico.com. Ovaj moderni trgovački centar – prvi takav u Tulumu – uključivat će veliki supermarket, kino, teretanu, robne kuće, uredski prostor i restorane inversionesdemexico.com inversionesdemexico.com. Dizajniran je da bude ne samo trgovačko središte, već i mjesto okupljanja zajednice i gospodarski pokretač za to područje inversionesdemexico.com. Njegov razvoj označava evoluciju Tuluma u urbaniziranije središte; po otvaranju (vjerojatno do 2025.–2026., nakon nekih kašnjenja inversionesdemexico.com), značajno će povećati lokalnu ponudu maloprodajnih i uredskih prostora. Vrijednosti poslovnih nekretnina u središtu Tuluma već su snažne – oko 2.000–3.000 USD po m² za vrhunske prostore frankruizrealtygroup.com – i bilježe 8–10% godišnjeg rasta vrijednosti prema lokalnim posrednicima frankruizrealtygroup.com. Kako rastu broj stanovnika i turizam, raste i potražnja za uslugama (trgovine prehrambenim proizvodima, zdravstvena skrb, zabava, co-working uredi). Svjedočimo pojavi projekata mješovite namjene koji kombiniraju stambene jedinice s maloprodajom u prizemlju, pa čak i co-working prostorima. Na primjer, novi projekti na Aveniji Cobá (cesta od grada do plaže) uključuju kafiće, butike i zajedničke radne prostore kako bi zadovoljili potrebe digitalnih nomada i stanovnika tulumlandandproperty.com.
Izgledi za komercijalna ulaganja: Krajolik malih poduzeća – restorani, beach clubovi, yoga studiji – ostaje dinamičan, iako su ove prilike često više poduzetnički pothvat nego nekretninski posao (budući da se prostor obično iznajmljuje, a ne kupuje). Prava komercijalna nekretnina (trgovački centri, uredski prostori itd.) još uvijek čini samo oko 10% ukupnog tržišta po vrijednosti frankruizrealtygroup.com, ali se očekuje rast tog udjela. Novi trgovački centar i priljev brendiranih hotela stvorit će popratne prilike: npr. dobavljači, potrebe za skladištenjem i logistikom (moglo bi niknuti mini industrijsko područje za podršku građevinskim i ugostiteljskim lancima opskrbe), kao i potražnju za smještajem zaposlenika. Investitori koji gledaju čisto komercijalnu imovinu mogli bi razmotriti male trgovačke centre u gradu ili zgrade mješovite namjene. Do sada su zadržale snažnu vrijednost, a s obzirom na to da se očekuje daljnji rast broja posjetitelja Tuluma, dobro pozicionirane komercijalne nekretnine (posebno u centru grada ili uz autocestu) trebale bi uživati solidnu dugoročnu popunjenost. Jedno upozorenje: Tulumovi ciklusi procvata i pada mogu utjecati i na komercijalne najmoprimce – tijekom zatišja u turizmu ili globalnih recesija, popunjenost trgovina može pasti. No općenito, kako Tulum sazrijeva iz turističkog mjesta u cjelogodišnju zajednicu, komercijalni sektor se širi s niske baze, nudeći potencijal rasta posebno u maloprodaji i ugostiteljstvu.
Investicijske prilike i očekivani ROI
Prilike na tržištu za kupce: Trenutno omekšavanje tržišta predstavlja priliku za iskusne investitore da “kupuju na padu.” Mnogi developeri s inventarom nude popuste, fleksibilne planove plaćanja ili dodatne pogodnosti (paketi namještaja, garantirani programi najma itd.). Na tržištu preprodaje, neki rani investitori žele izaći, što dovodi do prodaja u bescjenje 15–20% ispod nedavne tržišne vrijednosti frankruizrealtygroup.com. Kupnja kvalitetnog stana ili kuće po sniženoj cijeni danas mogla bi donijeti snažan povrat ako potražnja za Tulumom nastavi rasti u narednim godinama. Stambene parcele su još jedno područje interesa: s prosječnom cijenom parcele koja pada na oko 79.000 USD u 2025. (s više od 130.000 USD prije) topmexicorealestate.com, zemljište je postalo pristupačnije. Investitor s malo strpljenja mogao bi sada kupiti parcelu i potencijalno graditi ili prodati kad se tržište oporavi. Važno je napomenuti da novi PDU (plan razvoja) ograničava neke gustoće, tako da je dobro locirano, pravilno zonirano zemljište ograničeno – kupnja sada po korigiranim cijenama mogla bi biti pametan potez prije nego što započne sljedeći ciklus rasta vrijednosti topmexicorealestate.com topmexicorealestate.com.
ROI i prinosi od najma: Tulum je promoviran kao destinacija s visokim ROI-jem, a agencije su često isticale 8-12% godišnjih prinosa od najma u prošlosti. Trenutno je te brojke prosječnom investitoru teže ostvariti zbog visoke popunjenosti. Prihodi od kratkoročnog najma (Airbnb) pali su za oko 10% na godišnjoj razini krajem 2024. godine airroi.com airroi.com – AirDNA podaci pokazuju medijan popunjenosti oko 34% i medijan godišnjeg prihoda od oko 16.000 USD po oglasu airroi.com airroi.com. Na tipičnim cijenama stanova, to jedva pokriva troškove držanja (HOA naknade, upravljanje itd.). Analitičari napominju da mnogi investitori u stanove sada jedva pokrivaju troškove najmom thewanderinginvestor.com. Stoga bi kupci fokusirani na novčani tok trebali biti konzervativni u projekcijama. S druge strane, dobro vojene nekretnine u najvišoj klasi i dalje posluju vrlo dobro: top 10% Tulum Airbnb-ova u prosjeku ima oko 74% popunjenosti i može ostvariti gotovo 5.000 USD mjesečno u vrhuncu sezone airroi.com airroi.com. Vile visoke klase ili jedinstvene kuće imaju manju konkurenciju i mogu ostvariti neto prinose od najma oko 8% dosljedno frankruizrealtygroup.com, posebno ako ciljaju na luksuzne putnike (koji plaćaju 500+ USD po noći za luksuzne vile). Za “prosječne” stanove, jedna strategija je kupiti po današnjim nižim cijenama i držati radi kapitalne dobiti umjesto trenutnog prihoda. Uz učinkovito upravljanje nekretninom, kratkoročni najam i dalje može ciljati na postupno poboljšanje ROI-ja – npr. jedno izvješće sugerira oko 4–5% neto prinosa u prvoj godini, s mogućim rastom na oko 9% do treće godine kada uspostavite marketing, recenzije i ponovljene goste frankruizrealtygroup.com.
Predviđene prognoze (2026. i dalje): Gledajući unaprijed, većina stručnjaka je oprezno optimistična. Prekomjerna ponuda je kratkoročna prepreka, ali ne i trajna. Temeljni faktori Tuluma – prekrasno okruženje, globalna privlačnost načina života, poboljšana povezanost – ukazuju na održanu potražnju. Fitch Ratings je revidirao prognozu rasta cijena nekretnina u Meksiku za 2025. na +7–9% (blago usporavanje) i očekuje 8–9% rasta u 2026. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Quintana Roo je posebno predvodio naciju početkom 2025. s 14,7% međugodišnjim skokom cijena nekretnina globalpropertyguide.com, pokazujući da regija i dalje nadmašuje prosjeke. Neki lokalni agenti za nekretnine predviđaju da će Tulum ostati jedan od meksičkih šampiona povrata ulaganja (ROI). Na primjer, jedna analiza tvrdi da se Tulum može pohvaliti “najvišim omjerom najamnine i vrijednosti u Meksiku”, što potencijalno omogućuje povrat uloženog u nekretninu za 4–6 godina frankruizrealtygroup.com frankruizrealtygroup.com (što znači izvanredne prinose, iako to vjerojatno pretpostavlja povratak visoke popunjenosti). Iako takve optimistične prognoze treba uzeti s rezervom, one odražavaju povjerenje da će širenje turizma (npr. Maya vlak koji bi mogao dovesti više od 3 milijuna posjetitelja)tulumtimes.com ponovno potaknuti potražnju za najmom.
Investicijska strategija: U 2025. ključno je selektivnost. Investitorima se savjetuje da se fokusiraju na: (a) Lokaciju i diferencijaciju – nekretnine na provjerenim lokacijama (blizu plaže ili centra grada) ili s jedinstvenim značajkama (eko-dizajn, renomirani investitor, sadržaji resorta) nadmašit će generičke stanove u udaljenim novim naseljima. (b) Reference investitora – s obzirom na to da su neki projekti zastali kad je prodaja usporila thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com, sigurnije je kupovati gotove jedinice ili od investitora koji su uspješno završili projekte u Tulumu. (c) Dugoročni horizont – tretirajte Tulum kao investiciju na 5+ godina, s povratom koji dolazi iz kombinacije prihoda od najma i kapitalne dobiti kako područje raste. Oni koji traže brzu preprodaju mogli bi imati poteškoća u trenutnim uvjetima. Međutim, oni koji sada mudro kupuju, dok su drugi u strahu, mogli bi ostvariti iznadprosječne dobitke do 2026.–2027. ako Tulum uđe u sljedeći ciklus rasta na “uređeniji i strateškiji način” (kako predviđa predsjednik lokalnog AMPI udruženja za nekretnine riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com). Ukratko, Tulum i dalje nudi privlačan investicijski potencijal, ali temeljita provjera – pravnih pitanja, investitora i realnih novčanih tokova – važnija je nego ikad.
Trendovi cijena i prinosi od najma
Razina cijena i trendovi: Cijene nekretnina u Tulumu pokrivaju širok spektar. Na donjem kraju, možete pronaći studije ili jednosobne stanove u fazi pregradnje u novim područjima od oko 140.000 USD topmexicorealestate.com. Dvosobni stanovi srednje klase u lijepim naseljima obično se kreću od otprilike 200.000 do 300.000 USD. U luksuznim zonama poput Aldea Zama, prosječna nova garsonijera iznosi oko 200.000 USD, a veći stanovi ili kuće često prelaze 400.000 USD topmexicorealestate.com. Na gornjem kraju, ponude na plaži i luksuzne nekretnine postižu visoke cijene: npr. penthouse u Tankah Bayu u prosjeku iznosi oko 899.000 USD topmexicorealestate.com, a luksuzne vile blizu plaže mogu biti na tržištu za 1–3 milijuna USD (dok ultra-luksuzna imanja u rijetkim slučajevima dosežu i 5 milijuna USD mansionglobal.com). Tijekom prošle godine (2024. u 2025.), cijene su se uglavnom stabilizirale kao odgovor na preveliku ponudu. Podaci pokazuju stabilne ili blago rastuće prosječne cijene za gotove nekretnine – primjerice, prosječna cijena stana nije pala; umjesto toga, obujam prodaje se usporio dok su developeri zadržali cijene za kvalitetne jedinice topmexicorealestate.com topmexicorealestate.com. Kao što je već spomenuto, cijene zemljišta su doživjele značajnu korekciju prema dolje, što je ponovno potaknulo prodaju zemljišta. Za Meksiko u cjelini, cijene kuća i dalje rastu (gotovo +9% na godišnjoj razini na nacionalnoj razini globalpropertyguide.com), a Quintana Roo je ostvario dvostruko veći rast globalpropertyguide.com, što implicira da su dobro smještene nekretnine u turističkim zonama nastavile s rastom vrijednosti unatoč lokalnom višku stanova.
Cijena po kvadratnom metru: Što se tiče cijene po kvadratnom metru (psm), stanovi u centru/Tulum Pueblo često se kreću u rasponu od 2.000–3.000 USD/m² frankruizrealtygroup.com. Novije četvrti malo dalje (Region 15, rubovi La Velete) mogu imati nešto nižu cijenu po kvadratu za stanove u pretprodaji, iako vrijedi pravilo da dobijete ono što platite kad su u pitanju završna obrada i infrastruktura. Stanovi na plaži i na top lokacijama lako dosežu 3.500–5.000+ USD po m² frankruizrealtygroup.com frankruizrealtygroup.com – primjerice, luksuzni stan ili vila uz more mogu postići tu višu cijenu, što odražava ograničenu ponudu nekretnina na plaži. Ove vrijednosti su i dalje općenito niže od cijena po kvadratu na plaži u Cancunu ili Playa del Carmen, što ističe relativnu pristupačnost Tuluma u tom kontekstu. Vrijedi napomenuti da su mnogi oglasi u Tulumu izraženi u USD (posebno oni u višem cjenovnom rangu) mansionglobal.com, ciljajući na međunarodne kupce, dok je lokalno oglašavanje zemljišta ili stanova za domaće stanovništvo češće u pesosima.
Prinosi od najma i popunjenost: Tržište najma u Tulumu ima podvojenu osobnost: kratkoročni najam za odmor naspram dugoročnog najma. Kratkoročni/Airbnb najam bio je preferirana strategija za mnoge investitore, s obzirom na turističku privlačnost Tuluma. U visokoj sezoni (prosinac–travanj), popunjenost može doseći 85–90% za dobro locirane najmove frankruizrealtygroup.com frankruizrealtygroup.com, s prosječnom dnevnom cijenom (ADR) otprilike $180–$250/noć za dvosobne stanove i znatno više za vile frankruizrealtygroup.com. U niskoj sezoni (ljeto/jesen), popunjenost može pasti na 60% ili niže frankruizrealtygroup.com, uz snižene cijene. Kada se izračuna prosjek za cijelu godinu, stopa popunjenosti iznosi oko 34% za tipičnu nekretninu i ADR oko $183 airroi.com airroi.com, prema podacima AirROI-a (rujan 2024.–kolovoz 2025.). To daje srednji godišnji prihod ~ $16K po oglasu airroi.com. Ako je vaš stan, recimo, $200K, to je oko 8% bruto prinosa – ali imajte na umu da do 20–30% prihoda od najma može otići na upravljanje, čišćenje i naknade za platformu frankruizrealtygroup.com. Nakon troškova, mnogi vlasnici trenutno ostvaruju neto prinose u niskim jednoznamenkastim postocima. Dugoročni najam (najam lokalnim stanovnicima ili iseljenicima na 6–12 mjeseci) ima predvidljivije, iako niže, prinose – tipični prinosi su 5–7% godišnje frankruizrealtygroup.com, a potražnja za dugoročnim najmom raste kako se sve više ljudi seli u Tulum zbog posla ili načina života. Nedostatak je što dugoročne najamnine (u pesosima) možda neće pratiti vrijednost nekretnina izraženu u dolarima, ali su opcija za investitore koji ne vole volatilnost tržišta najma za odmor.
Trendovi u cijenama najma: Postoji jaka konkurencija na tržištu najma za odmor – s više od 8.000 aktivnih Airbnb oglasa u Tulumu airroi.com airroi.com, širenje broja stanova je nedavno nadmašilo rast broja turista. To je natjeralo vlasnike da ili snize cijene po noćenju ili prihvate više tjedana bez gostiju. Doista, prihodi su pali za ~10,7% na godišnjoj razini do kraja 2024. airroi.com dok je tržište apsorbiralo nove oglase. Ipak, prevladava mišljenje da će potražnja sustići ponudu ako broj turista nastavi rasti (novi aerodrom i vlak već poboljšavaju pristupačnost). Mnogi upravitelji nekretninama prilagođavaju strategije: ciljaju digitalne nomade za srednjoročne boravke, nude dodatne usluge (usluge kuhara, najam automobila itd.) kako bi opravdali više cijene, te se fokusiraju na dizajn/marketing kako bi se istaknuli. Jedinstvene nekretnine – one s cenotom na lokaciji, ultra-stiliziranim “Instagramabilnim” dizajnom ili privatnim krovnim terasama i bazenima – mogu postići veću popunjenost i ADR čak i na zasićenom tržištu. Na primjer, nekretnine iz gornje četvrtine imaju ADR od 179 USD+ i >53% popunjenosti dosljedno airroi.com airroi.com. Na kraju, prinosi od najma jako variraju u Tulumu: razborit pristup je projicirati konzervativni neto prinos od ~5% za pristojan stan danas, s mogućnošću rasta prema 8-10% ako se ostvari rast turizma i vaša nekretnina se izdvoji. Svaka projekcija nakon 2025. treba uzeti u obzir i pozitivan utjecaj infrastrukture (više posjetitelja, moguće dulje visoke sezone) i potencijalnu potrebu za lokalnim regulacijama najma (kao što je viđeno u drugim popularnim destinacijama) – trenutno je regulacija “niska” u Quintana Roo airroi.com, ali država je počela zahtijevati registraciju najma za odmor riviera-maya-news.com što bi u narednim godinama moglo prerasti u poreze na popunjenost ili stroža pravila.
Ključne četvrti i područja na koja treba obratiti pažnju
Tulumova scena nekretnina može se razumjeti kroz njegove različite zone, svaka sa svojim karakterom i investicijskim profilom. Ovo su ključne četvrti/područja koje treba imati na oku:
- Aldea Zamá: Otvoreno srce novog Tuluma. Aldea Zamá je planski izgrađena zajednica između grada i plaže, poznata po svom prekrasnom dizajnu i luksuznijim stanovima, kućama i mješovitim zonama. To je zapravo “Beverly Hills” Tuluma (u džungli), gdje mnogi iseljenici i imućni investitori kupuju nekretnine. Cijene su ovdje među najvišima u gradu – npr. garsonjere oko 200.000+ USD i veći stanovi 300–500.000 USD topmexicorealestate.com. Vila od 3.700 kvadratnih stopa nedavno je bila na tržištu za 1,8 milijuna USD mansionglobal.com. Područje ima trgovine i restorane (luksuzne butike, kafiće) i vrlo je pogodno za šetnju i vožnju biciklom. Budući da je tako etablirano i traženo, nekretnine u Aldea Zamá obično dobro drže vrijednost i imaju snažnu potražnju za najmom. Selva Zama je ograđeni nastavak ovog područja s naglaskom na održivost i luksuz (jedan projekt ovdje doseže i do 5 milijuna USD za moderne vile mansionglobal.com). Ako želite premium i useljivo odmah, Aldea Zamá/Selva Zama je vrhunski izbor.
- La Veleta: Boemski kvart u usponu. Smještena južno od centra, La Veleta je započela kao lokalna četvrt koja se brzo transformirala s butik hotelima, joga studijima i vilama. Poznata je po poznatom wellness centru “Holistika” koji okuplja zajednicu zdravlju posvećenih iseljenika. La Veleta još uvijek ima mješavinu lokalnih kuća i novih stanova – “u tranziciji” atmosfera. Investitori je vole zbog privlačnosti za lokalno stanovništvo i iseljenike thewanderinginvestor.com i nešto nižih cijena zemljišta u odnosu na Aldea Zamá. Infrastruktura može biti neujednačena (neke ceste nisu asfaltirane), ali mnogi eko-šik projekti biraju La Veletu. Cijene su srednjeg ranga: mogu se naći ponude ispod 150.000 USD za manje jedinice, dok bolji dvosobni stanovi koštaju 200–250.000 USD. Potražnja za najmom je solidna, posebno za duže boravke i one koji traže mirniji ambijent džungle blizu grada. Kako Tulum raste, središnja lokacija La Velete vjerojatno će nastaviti rasti u vrijednosti.
- Tulum Centro (Centar/Pueblo): Urbana jezgra i autentičan štih. Ovo je izvorni grad (pueblo) Tuluma uz autocestu. Užurbano je, s restoranima, trgovinama i više lokalnog života. Tradicionalno, malo je stranaca kupovalo u centru, ali to se mijenja kako niču nove zgrade s apartmanima u sporednim ulicama. Stanovi u centru možda nemaju razglednički dojam džungle, ali nude praktičnost (pješačenje do tacostandova, banaka itd.) i često niže cijene po m². Komercijalne nekretnine u centru zadržavaju vrijednost – npr. maloprodajni/uredski prostor po 2.000–3.000 USD/m² frankruizrealtygroup.com – zbog stalnog pješačkog prometa. Neki investitori vide priliku u preuređenju ovdje (pretvaranje stare kuće u kafić ili hostel). Za čistu investiciju, centar može donijeti dobre dugoročne najmoprimce (radnici lokalnih poduzeća itd.), a kako općina poboljšava usluge, centar bi mogao doživjeti rast vrijednosti kako Tulum “grad” postaje ugodniji za život. Također vrijedi napomenuti planirani turistički koridor Cenote Circuit koji povezuje neke obližnje cenote i mogao bi dovesti više posjetitelja kroz centar, čime bi se potaklo poslovanje.
- Regija 15: Granica rasta s eko-projektima. Ova velika zona na jugozapadnoj strani Tuluma doživjela je eksploziju razvoja posljednjih godina. To je mješavina džungle i novih građevina, dostupna prvenstveno cestom koja vodi do buduće zračne luke Tulum i Cobe. Regija 15 je trenutno vodeća zona po obujmu prodaje – prodano je više od 200 jedinica samo u prvoj polovici 2025. topmexicorealestate.com. Popularna je za nove, “eko-friendly” stanove i vile; mnogi projekti se hvale solarnim panelima, skupljanjem kišnice i modernim pogodnostima smještenim u prirodi frankruizrealtygroup.com. 35 novih projekata je u tijeku, što dodaje ~1.500 jedinica frankruizrealtygroup.com, pa je ovdje ponuda velika. Cijene su nešto pristupačnije nego u Aldea Zamá, ali variraju ovisno koliko duboko u džunglu idete. Rani investitori u Regiji 15 mogli bi ostvariti dobru aprecijaciju ako infrastruktura (ceste, voda/struja) sustigne razvoj, ali treba birati pažljivo – neki podsektori su poznati po problemima s pristupom (blatnjave ceste za kiše itd.). Ipak, s velikom ponudom dolazi i pregovaračka moć; investitori mogu pronaći povoljne prilike, a kako se područje urbanizira, današnje neuređeno zemljište moglo bi postati sutrašnja atraktivna nekretnina.
- Regija 8: Luksuz blizu plaže. Regija 8 obuhvaća područje bliže plaži (u blizini hotelske zone, prema sjevernom kraju obalne ceste). Ova zona je nedavno doživjela izgradnju velikih kuća i luksuznih projekata za one koji žele biti što bliže bijelom pijesku Tuluma (bez da su u samoj hotelskoj zoni). Izvještava se o izgradnji vila “veličine do 2.300 m²” u Regiji 8 mansionglobal.com – u suštini privatna imanja okružena džunglom, unutar jedne milje od mora. Regija 8 također uključuje neke butične projekte stanova namijenjene kupcima visoke klase. Prosječne cijene ovdje su visoke – zemljište je ograničeno i vrlo traženo. Postaje omiljeno mjesto slavnih i direktora. Za investitore, Regija 8 može biti izvrsna za luksuzni najam ili dugoročnu vrijednost, ali ulazne cijene su visoke, a zajednica je manje razvijena (rijeđe naseljena i više rezidencijalna). Pratite kako će zoniranje i novi PDU utjecati na Regiju 8 – ovdje bi mogli biti stroži limiti na gustoću zbog ekološke važnosti uz obalu.
- Tankah Bay & Soliman Bay: Mirne zajednice uz plažu. Neposredno sjeverno od glavnog područja Tuluma (grad/plaža) nalaze se zaljevi Tankah i Soliman – to su prekrasne uvale s vilama na plaži i malim B&B-ovima. Tehnički su izvan urbanog središta Tuluma, ali se često ubrajaju u tržište. Tankah Bay ima nekoliko stambenih projekata i parcela na prodaju – ekskluzivan je i skup (prosječan penthouse ~$899.000 pokazuje koliko je luksuzan topmexicorealestate.com). Soliman Bay je uglavnom privatne kuće, uključujući neke luksuzne vile za odmor koje se iznajmljuju za tisuće dolara po noći. Oba zaljeva bila su pod ekološkim nadzorom; nedavno su projekti u tim područjima (poput Maiim i Adamar stanova u Solimanu) imali problema zbog gradnje bez odgovarajućih dozvola riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com. Dakle, svaka investicija ovdje mora biti potpuno legalna. Privlačnost je očita: pravi život na plaži u mirnom okruženju, 10-15 minuta od Tuluma. Za one koji si to mogu priuštiti i naprave dobru provjeru, ovi zaljevi su vrhunska nekretnina, ali ponuda je vrlo ograničena.
- Nova “Nova Tulum” područja u razvoju: Tulum 101 je nova planski uređena zajednica južno od Aldea Zamá prema plažnoj cesti za Sian Ka’an. Brendira se kao održiva i bez automobila, s pažljivo odabranim iskustvima, pristupom beach clubovima itd. Rani projekti tamo (poput “101 Park” i “Kune”) prodaju stanove od otprilike 220.000 USD pa naviše tulumrealestate.org rivieramayarealestategroup.com. Ako bude uspješan, Tulum 101 bi mogao postati sljedeća atraktivna lokacija za kupce visoke klase koji žele moderno plansko okruženje bliže plaži. Sjeverni Tulum (prema aerodromu) – kako novi aerodrom postaje operativan, područja uz autocestu prema Cancunu i oko čvorišta aerodroma mogla bi doživjeti rast (zamislite smještaj za radnu snagu, logističke centre ili povoljan smještaj za putnike). Trenutno su to uglavnom neizgrađena zemljišta ili mala majanska naselja. Dugoročno, investitor bi mogao razmotriti stratešku kupnju zemljišta uz koridore rasta (uz napomenu da to može biti spekulativno). Na kraju, područja poput Francisco Uh May (selo u unutrašnjosti) spominju se u razgovorima kako se tamo šire umjetničke i wellness zajednice, ali su još uvijek prilično udaljena 2025. godine.
Svaka četvrt u Tulumu nudi drugačiji profil rizika i nagrade, od stabilnosti Aldea Zamá do visokorizične/visokonagrađene granice Regije 15. Uravnotežen pristup koji neki investitori primjenjuju je diverzifikacija: npr. kupiti jednu nekretninu u “sigurnom” području (grad ili Aldea Zamá za stabilan najam) i drugu u “razvojnom” području (kao pre-sale u Regiji 15) kako bi iskoristili budući rast. Praćenje infrastrukturnih planova (nove ceste, usluge) i regulatornih promjena u svakoj zoni bit će ključno, jer se karta Tuluma brzo mijenja zbog razvoja.
Pravni zahtjevi za strane investitore
Kupnja u Ograničenoj Zoni: Tulum se nalazi na karipskoj obali Meksika, a prema meksičkom zakonu strani državljani ne mogu izravno posjedovati stambeno zemljište unutar 50 km od obale (niti 100 km od međunarodne granice) – to područje poznato je kao “ograničena zona.” Ali ne brinite: stranci apsolutno mogu kupiti nekretninu u Tulumu, samo je potrebno koristiti utvrđene pravne mehanizme. Najčešći je “fideicomiso”, odnosno bankovni trust thewanderinginvestor.com. Evo kako to funkcionira: meksička banka djeluje kao povjerenik nekretnine u vaše ime. Vi, kao korisnik trusta, zadržavate sva prava vlasništva – možete koristiti, iznajmljivati, poboljšavati ili prodati nekretninu – a banka samo drži vlasnički list u povjerenju. Trust se inicijalno sklapa na 50 godina (obnovljivo) i ovlašten je od strane meksičkog Ministarstva vanjskih poslova. Uspostava fideicomisa obično košta nekoliko tisuća dolara za postavljanje i nekoliko stotina godišnje za naknade banci. To je standardna praksa – većina stranih kupaca na meksičkoj obali koristi fideicomiso, a banke poput Banorte, HSBC itd. ih rutinski nude. Druga opcija je kupnja putem meksičke korporacije (koja može biti 100% u stranom vlasništvu). Ako planirate iznajmljivati ili kupiti više nekretnina, korporativno rješenje može imati smisla, jer zaobilazi pravilo ograničene zone (korporacije mogu posjedovati nekretnine bilo gdje, sve dok se koriste za “nestambene” svrhe, što uključuje najam). Ovaj pristup ima svoje troškove i porezne implikacije, stoga se posavjetujte s odvjetnikom što je najbolje za vašu situaciju.
Proces zatvaranja i troškovi: Kupnja nekretnine u Meksiku uključuje javnobilježnika (notario) koji nadzire transakciju, provjerava čistoću vlasništva i formalizira ugovor/trust. Javnobilježnik će za vas također ishoditi dozvolu Ministarstva vanjskih poslova. Strani kupci potpisuju ugovor o trustu umjesto standardnog ugovora, ali funkcionalno je to slično. Troškovi zatvaranja u Tulumu mogu uključivati porez na prijenos (~3-4,5% vrijednosti nekretnine), javnobilježničke pristojbe, pristojbe za registraciju i eventualno procjenu. Sveukupno, troškovi zatvaranja mogu iznositi oko 6-7% kupoprodajne cijene (nešto više za jeftinije nekretnine zbog fiksnih dijelova naknada). Te troškove obično plaća kupac, osim provizije agentu (plaća prodavatelj). Obavezno unaprijed zatražite detaljnu procjenu troškova od svog javnobilježnika ili odvjetnika.
Vlasništvo i dubinska analiza: Možda je najveći pravni oprez u Tulumu osigurati da nekretnina ima čisto vlasništvo i sve dozvole. Budući da je Tulum brzo rastao, neka zemljišta su bila ejido (zajednička) zemljišta ili nisu imala potpuno vlasništvo, a ipak su prodana nesumnjičavim kupcima. Uvijek inzistirajte na uvidu u escritura (vlasnički list) ili titulo de propiedad, i napravite provjeru vlasništva u Javnom registru. Kao što je ranije spomenuto, 26 projekata u 2025. godini označeno je od strane vlasti zbog prodaje bez odgovarajućih dozvola ili vlasništva thecancunsun.com thecancunsun.com. Ne želite biti među njima. Upozorenja uključuju izuzetno jeftino zemljište, obećanja o budućim uslugama koje ne postoje ili developere koji traže gotovinu bez formalnog ugovora o prodaji. Državna agencija Quintana Roo SEDETUS sada objavljuje popise neusklađenih projekata thecancunsun.com – dobra praksa je poslati im e-mail ili provjeriti popis kako biste dvaput provjerili svoju namjeravanu kupnju thecancunsun.com. Ukratko: koristite uglednog odvjetnika za nekretnine (nemojte preskočiti ovo!), i osigurajte da prodaja ide preko escrow računa i javnog bilježnika. Kada se sve napravi ispravno, kupnja u Tulumu je sigurna i jednostavna, ali odgovornost je na kupcu da bude oprezan.
Vlasništvo i stalne obveze: Kada kupite putem fideicomisa, zapravo imate sva prava na nekretninu. Možete je iznajmljivati (trenutno nije potrebna posebna dozvola, iako Quintana Roo sada zahtijeva registraciju turističkog najma kod općine riviera-maya-news.com – jednostavan online postupak). Imat ćete stalne godišnje naknade za trust i naravno porez na nekretnine (koji je relativno nizak u Meksiku; nekoliko stotina dolara godišnje za većinu nekretnina u Tulumu). Ako se ikada odlučite prodati, možete prodati svoj korisnički interes drugom strancu (on preuzima trust) ili Meksikancu (koji može ukinuti trust i preuzeti izravno vlasništvo). Ne postoji izuzeće od poreza na kapitalnu dobit za strance kao za meksičke rezidente, stoga planirajte porez na kapitalnu dobit pri prodaji (iako s planiranjem – poput držanja u meksičkoj tvrtki ili korištenjem primjenjivih poreznih ugovora – možda postoje načini za ublažavanje toga; konzultirajte poreznog savjetnika).
U sažetku, strana ulaganja su dobrodošla u Tulumu, a deseci tisuća stranaca kupili su nekretnine duž Rivijere Maya koristeći ove pravne okvire. Samo se pobrinite da slijedite pravila, angažirate kvalificirane stručnjake i izbjegavate prečace ili ponude koje zvuče “predobro da bi bile istinite” – upravo one najčešće vode do pravnih problema. Uz odgovarajuće mjere opreza, možete sigurno posjedovati svoj dio raja u Tulumu.
Ekološki i održivi aspekti
Krhki ekosustav u pitanju: Uspon Tuluma uvijek je bio praćen brigom za očuvanje njegove zadivljujuće prirodne okoline. Grad je okružen ekološkim blagom: Nacionalni park Tulum na obali (koji uključuje majansku arheološku zonu i obalne dine), ogromna Rezervat biosfere Sian Ka’an na jugu (UNESCO-ovo područje močvara i grebena) i unutrašnje džungle prošarane cenotama (prirodnim vapnenačkim ponorima koji se povezuju s podzemnim rijekama). Ovi ekosustavi glavni su mamac za turizam i ključni su za lokalne zajednice Maja. Brzi razvoj neosporno je stvorio pritisak na okoliš – krčenje šuma za nove ceste i zgrade, opterećenje slatkovodnih vodonosnika i nedovoljno upravljanje otpadom doveli su do toga da neki Tulumov rast nazivaju “eko-šik do eko-kaosa” medium.com. Ključni problemi uključuju: onečišćenje vode (mnoge nekretnine nisu spojene na kanalizaciju, pa otpadne vode mogu prodrijeti u tlo i tako u cenote), kruti otpad (kapacitet odlagališta i reciklaže u gradu zaostaje za priljevom ljudi) i utjecaj na obalu (uklanjanje mangrova i gradnja preblizu plaži mogu naštetiti sustavima dina i divljim životinjama).
Inicijative za održivost: Kao odgovor, i državni i privatni dionici potiču održivije prakse. Program urbanog razvoja 2024. (PDU) predstavlja značajan korak: izričito je stvoren kako bi “osigurao uredan rast” i spriječio nekontroliranu ekspanziju riviera-maya-news.com. Bavi se korištenjem zemljišta, s ciljem usmjeravanja razvoja u odgovarajuće zone i reguliranja neformalnih naselja. Posebno je smanjena dopuštena gustoća izgradnje u raznim područjima riviera-maya-news.com, što znači da budući projekti moraju graditi manje jedinica po parceli nego prije – cilj je izbjeći prenapučenost kakva se vidi u dijelovima Playa del Carmen riviera-maya-news.com i omogućiti infrastrukturi da sustigne razvoj. Neki developeri su se žalili da bi to moglo usporiti gospodarski rast riviera-maya-news.com, ali mnogi to pozdravljaju kao nužno za dugoročnu vrijednost Tuluma (nitko ne želi da Tulum postane betonska džungla i izgubi svoju čaroliju). Dodatno, Sedatu (Savezni sekretarijat za urbani razvoj) nadzire provedbu PDU-a riviera-maya-news.com, dajući mu snagu na višim razinama vlasti.
Tulum je također bio prvo mjesto u Meksiku razmatrano za novu oznaku “Zona održivog turističkog razvoja (ZDTS)” tulumtimes.com. Iako je još u nacrtu 2025. godine, to bi obvezalo Tulum na određene ekološke standarde i potencijalno otvorilo sredstva za održivu infrastrukturu. Na terenu, vidimo sve više projekata koji oglašavaju “eko-prijateljske” značajke: solarne panele, vlastite uređaje za pročišćavanje, autohtono uređenje okoliša, korištenje lokalnih materijala poput bambusa ili rustikalnog drva, te dizajn koji ograničava visinu kako bi se sačuvao obris džungle (Tulum je bio poznat po nepisanom pravilu da se ne gradi više od visine palmi – i danas većina zgrada ima najviše 3-4 kata). Neki hoteli i kuće su “off-grid” ili djelomično, kako bi se smanjilo opterećenje na gradske sustave.
Nadogradnje infrastrukture: Ekološki izazovi potaknuli su neke davno potrebne infrastrukturne projekte. Državna vodna uprava (CAPA) u Quintana Rou ima prijedloge za nove vodovodne i kanalizacijske objekte u Tulumu riviera-maya-news.com. Planovi uključuju proširenje kanalizacijske mreže i izgradnju postrojenja za pročišćavanje, kako bi se više od trenutnih ~40% objekata moglo priključiti na kanalizaciju (danas više od 60% objekata u Tulumu koristi septičke jame ili uopće nema sustav tulumtimes.com). Godine 2023. vlada Quintana Rooa pokrenula je program za poboljšanje upravljanja čvrstim otpadom i smanjenje otpada koji se često baca u džunglama. Inicijativa Cenote Corridor riviera-maya-news.com ima za cilj zaštititi i povezati cenote između Tuluma i Yucatána, što podrazumijeva strože kontrole nad izgradnjom u blizini tih cenota. A kako bi se suprotstavili godišnjim invazijama sargasum morske trave na plažama, država čak eksperimentira s postrojenjem za bioplin za preradu sargasuma riviera-maya-news.com – inovativno ekološko rješenje za tvrdokoran problem.
Provedba i očuvanje: Možda je najveća nedavna promjena provođenje zakona o zaštiti okoliša. Povijesno gledano, investitori su mogli podmititi službenike ili ignorirati zahtjeve za dozvolama kako bi ubrzali projekte. Sada su savezne agencije poput Semarnat (ministarstvo okoliša) i Profepa (inspekcija za zaštitu okoliša) aktivno intervenirale. U listopadu 2025. Semarnat je izričito odbio izdati okolišne dozvole za dva luksuzna projekta stanova koji su započeli gradnju u Bahía Solimán bez odobrenja riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com, čime su oni zapravo trajno zaustavljeni. Profepa je čak zaplijenila jednu od tih nekretnina sudskim nalogom riviera-maya-news.com. Ranije, 2023.–24., provedene su akcije zatvaranja ilegalnog krčenja zemljišta od strane skupina koje djeluju izvan zakona riviera-maya-news.com. Ove mjere šalju jasnu poruku: poštivanje okolišnih propisa nije opcionalno. Iz perspektive investitora, ovo je dvosjekli mač – smanjuje rizik od nelegalnih projekata koji bi mogli narušiti tržište ili okoliš, ali također znači da svaki projekt u koji ulažete mora imati potpuno čistu dokumentaciju. Uvijek provjerite je li vaš projekt imao odobrenu Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) (studiju utjecaja na okoliš) i sve dozvole.
S pozitivne strane, Tulumov imidž je i dalje “eko-raj”, a mnogi dionici duboko su predani očuvanju toga. Nedavno otvoreni Parque Nacional del Jaguar (Jaguar Park) je rezervat prirode od 6.000 hektara na sjevernom dijelu Tuluma, stvoren radi zaštite džungle i divljih životinja čak i dok prolazi Vlak Maya mansionglobal.com mansionglobal.com. Ovaj park, otvoren u rujnu 2024., nudi biciklističke i pješačke staze te ograničava izgradnju na tom području – što je pobjeda za očuvanje. Investitori sve češće koriste izraze poput “LEED certifikat,” “biofilni dizajn” i “ciljevi ugljične neutralnosti.” Iako marketing često nadmašuje stvarnost, trend je barem u smjeru priznavanja da budućnost Tuluma ovisi o održivosti.
Zaključno, svatko tko ulaže u Tulum trebao bi biti svjestan ekološkog konteksta. Birajte projekte koji doista doprinose održivosti (a ima ih mnogo obećavajućih) i imajte na umu da svaka kratkoročna ušteda na štetu okoliša može imati velike negativne posljedice. Dugoročna vrijednost nekretnina u Tulumu bit će usko povezana s time koliko će prirodna ljepota i ekologija biti očuvane usred rasta – a to je zajednička odgovornost investitora, vlasti i zajednice.
Razvoj infrastrukture (ceste, zračna luka, povezanost)
Nova međunarodna zračna luka: Najvažniji infrastrukturni projekt za Tulum je njegova nova međunarodna zračna luka, službenog naziva Međunarodna zračna luka Felipe Carrillo Puerto. Smještena otprilike 24 kilometra jugozapadno od grada Tuluma, ova zračna luka otvorena je krajem 2023. godine mansionglobal.com i počela je primati prve letove u proljeće 2024. godine mansionglobal.com. Desetljećima je jedini način dolaska zrakoplovom u Tulum bio preko Cancúna (više od sat i pol vožnje automobilom). Sada Tulum ima vlastitu zračnu luku sposobnu za izravne letove iz velikih gradova. Prve rute uključivale su letove iz New Yorka i drugih američkih središta mansionglobal.com, a očekuje se još više ruta kako zračna luka bude povećavala kapacitet. Ovo je prekretnica za nekretnine: lakši pristup znači da više turista može doći (posebno oni imućniji ili vikendaši koji prije ne bi radili tako dug put), a također olakšava povremeni boravak vlasnicima. Stručnjaci za nekretnine predviđaju da će zračna luka “znatno unaprijediti područje i dugoročno povećati cijene nekretnina” mansionglobal.com – početne neugodnosti zbog gradnje zamijenio je optimizam nakon što su letovi započeli. Već sada se vidi interes za područja bliže zračnoj luci za potencijalni smještaj radne snage ili komercijalne projekte. Od 2025. godine, zračna luka je u potpunosti operativna za putnike i očekuje se daljnje širenje do 2026. s još više međunarodnih veza.
Vlak Maya i povezanost: Vlak Maya (Tren Maya) je još jedna velika infrastrukturna inicijativa koja utječe na Tulum. Ovaj ambiciozni željeznički projekt, dug oko 1.550 km oko poluotoka Yucatán, ima za cilj povezati ključne destinacije. Tulum sada ima potpuno novu željezničku stanicu (otvorenu u rujnu 2024.) u centru grada kao dio ove linije mansionglobal.com. Vlak trenutno povezuje Tulum s gradovima poput Playa del Carmen, Cancún, te prema jugu prema Bacalaru, uz buduća proširenja. Vozni redovi i potpune operacije još se postupno uvode, ali rani promet je započeo s nekoliko vlakova dnevno između Tuluma i drugih stanica everythingplayadelcarmen.com. Praktičnost da možete uskočiti na vlak kako biste posjetili majanske ruševine u unutrašnjosti ili otišli do zračne luke Cancún (dok Tulumova zračna luka ne dobije sve letove) veliki je plus. Ekonomski, vlada očekuje da će vlak značajno potaknuti regionalni turizam – neki predviđaju da bi mogao povećati broj turista za 300% u Tulumu kada bude u potpunosti u funkciji frankruizrealtygroup.com frankruizrealtygroup.com, iako je ta brojka optimistična. Ipak, bolja prometna povezanost općenito znači više posjetitelja i veću potražnju za smještajem. Možda ćemo vidjeti mikro-razvoj oko stanice (npr. trgovine, hoteli orijentirani na promet). Za stanovnike, vlak bi također mogao s vremenom pružiti opciju za putovanje na posao i povezati Tulum s tržištima rada u Cancúnu ili Chetumalu.
Ceste i prijevoz: Unutar Tuluma, infrastruktura se stalno poboljšava. Poboljšanja cesta su prioritet u 2025. – općina je izdvojila sredstva za asfaltiranje ključnih cesta u prvom kvadrantu Tuluma (središnje područje) tulumlandandproperty.com tulumlandandproperty.com. Svatko tko je vozio u Tulumu zna da su rupe na cestama bile česta muka; ovo se rješava dio po dio. Pažnja se posvećuje i upravljanju prometom: porast broja automobila (lokalno stanovništvo, turisti, dostavna vozila) uzrokovao je zagušenja, osobito na cesti uz plažu i glavnom raskrižju s autocestom. U planu je izgradnja novog nadvožnjaka ili obilaznice kako bi se olakšalo usko grlo na glavnom raskrižju Tuluma, te uvođenje boljih sustava parkiranja i prijevoza za područje plaže (kako bi se smanjilo opterećenje automobilima). Krajem 2024. Tulum je također uveo inicijative poput biciklističkih staza i plana mobilnosti kako bi grad ostao prilagođen biciklistima mansionglobal.com, iskorištavajući svoju ravnu topografiju i imidž eko-grada.
Komunalije i digitalna povezanost: Električna energija: Opskrba električnom energijom u Tulumu povijesno je bila nestabilna – povremeni nestanci struje događali su se kad bi potrošnja naglo porasla. Državna elektroprivreda (CFE) unapređuje mrežu; nova trafostanica postavljena je 2023. i planira se daljnje proširenje, uključujući ulaganja u solarne elektrane u državi radi povećanja udjela čiste energije. Internet: Početkom 2010-ih internet u Tulumu bio je nepouzdan, ali sada su optički kablovi postavljeni duž autoceste i glavnih cesta. Mnogi novi projekti oglašavaju brzi internet (100+ Mbps), što je ključno za privlačenje digitalnih nomada frankruizrealtygroup.com. Telmex (Infinitum) i drugi pružatelji nude optički internet u većini razvijenih područja, a Starlink satelitski internet je opcija u udaljenijim džungla-lokacijama. Voda i kanalizacija: Kao što je ranije spomenuto, grad radi na proširenju vodoopskrbe. Novi bunar za prikupljanje vode predložen je od strane CAPA riviera-maya-news.com radi povećanja kapaciteta pitke vode. Dok se kanalizacijska mreža ne proširi, investitori često grade vlastite uređaje za pročišćavanje otpadnih voda – oni mogu biti učinkoviti ako se pravilno održavaju, čime se smanjuje dio ekološkog rizika.
Javne pogodnosti: Rast Tuluma povećao je potrebu za više javnih usluga. Proračun za 2025. uključuje novi sportski kompleks južno od grada (15 milijuna pezosa izdvojeno) tulumlandandproperty.com – koji će pružiti sportska igrališta i rekreaciju za mlade. Također, više sredstava ulaže se u nadogradnju Civilne zaštite i vatrogasnog odjela tulumlandandproperty.com, što je vrlo potrebno s obzirom na porast broja zgrada i stanovništva (prva prava vatrogasna postaja u Tulumu otvorena je tek prije nekoliko godina). Zdravstvo je još jedno područje na koje treba obratiti pažnju – trenutno Tulum ima male klinike; ozbiljni slučajevi idu u Playa/Cancún. Postoje glasine o novom projektu bolnice u Tulumu u partnerstvu s privatnim investitorima, što bi bilo od velike koristi za stanovnike i umirovljenike. Obrazovanje: Raspravlja se o novom sveučilišnom kampusu ili tehničkom institutu za obuku lokalnog stanovništva za poslove u turizmu i održivosti; to bi moglo postati stvarnost kako baza stanovništva raste.
Ukratko, infrastruktura Tuluma razvija se s razine sela na razinu malog grada. Do 2026. očekuje se grad s potpuno funkcionalnom međunarodnom zračnom lukom, turističkom željezničkom mrežom koja privlači jednodnevne posjetitelje, boljim cestama, pouzdanim komunalijama i više pogodnosti (od supermarketa do kina) koje očekuju stalni stanovnici. Ovi razvojni projekti općenito povećavaju vrijednost nekretnina – čine život ili odmor u Tulumu lakšim i ugodnijim. Ključ za investitore je pratiti gdje se infrastruktura najviše poboljšava (npr. koja naselja prva dobivaju asfaltirane ceste ili optiku) i možda ući prije tih nadogradnji. Mantra “prati infrastrukturu” često vodi do pametnih poteza u nekretninama.
Rizici i izazovi
Nijedan investicijski raj nije bez svojih oblaka. U slučaju Tuluma, uz primamljiv rast, postoje stvarni rizici i izazovi na koje investitori trebaju obratiti pažnju:
1. Klimatski rizici: Tulum se nalazi u pojasu uragana. Iako je u posljednjim godinama imao sreće (glavni uragani često skreću sjeverno ili južno), mogućnost izravnog udara uvijek postoji svake sezone (lipanj–studeni). Snažan uragan mogao bi oštetiti nekretnine, poremetiti turizam na nekoliko mjeseci i testirati otpornost gradnje. Ključno je da zgrade koriste gradnju otpornu na uragane (betonske konstrukcije, čvrsti krovovi, olujne rolete) – većina uglednih investitora to čini, ali stariji krovovi u stilu palapa ili slabe konstrukcije možda neće dobro proći. Osiguranje je dostupno (i preporučuje se) za pokriće od uragana i poplava, iako može biti skupo. Dodatno, fenomen sargasum morske trave je sezonski problem: u vrhuncu (obično ljeti), nakupine smrdljive morske trave na obali mogu odbiti turiste i zahtijevaju skupo čišćenje od strane hotela i općina. To je ekološki izazov povezan s klimom i morskim strujama, i iako napori poput barijera i ekipa za čišćenje ublažavaju problem, može utjecati na popunjenost smještaja uz plažu u lošim godinama.
2. Pretjerana izgradnja i zasićenost tržišta: Kao što je već spomenuto, Tulum je doživio zlatnu groznicu razvoja – i to ne uvijek dobro isplaniranu. Prevelika ponuda stanova trenutačno je izazov, što dovodi do blažih cijena i nižih prinosa od najma na kratki rok riviera-maya-news.com thewanderinginvestor.com. Ako se nastavi s izgradnjom novih projekata bez prodaje koja bi ih podržala, mogla bi uslijediti ozbiljnija korekcija cijena. Već postoje izvještaji o napola dovršenim zgradama po gradu – developeri su ostali bez novca jer kupci nisu stigli dovoljno brzo thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Ove napuštene lokacije ne štete samo tim investitorima, već mogu narušiti izgled četvrti i smanjiti ukupnu privlačnost ako potraju. Nada je da će tržišne sile usporiti novu izgradnju dok potražnja ne sustigne ponudu (što se čini da se događa, s manje novih dozvola krajem 2024.-25.). No, investitori bi trebali biti oprezni pri ulaganju u projekte koji nemaju čvrstu financijsku potporu ili dovoljno unaprijed prodanih jedinica – rizik od kašnjenja ili nedovršetka je stvaran u Tulumu, kao što je Ladislao (Laz) Mauriceovo izvješće o “padu” za 2025. slikovito istaknulo thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Jedna od strategija za ublažavanje ovog rizika je davanje prednosti dovršenom inventaru ili projektima s faznom isporukom (tako da je barem dio gotov i već donosi novčani tok).
3. Pravne sive zone: Pokrili smo opće pravne korake, ali posebno problematična u Tulumu je ostavština prodaje ejido zemljišta. Dio zemlje oko Tuluma bio je (ili još uvijek jest) u zajedničkom vlasništvu ejida (lokalnih agrarnih zajednica). Po zakonu, ejido zemljište nije jednostavno prodati strancima dok se ne pretvori u privatno vlasništvo. Ipak, mnogi članovi ejida su radili “izvanpravne” prodaje developerima, što je dovelo do zamršenih sporova. Bilo je slučajeva gdje su kupci mislili da posjeduju parcelu, samo da bi se suočili s izazovima od strane ejida ili suparničkog potražitelja. Novi PDU i napori vlade pokušavaju regulirati zemljišne naslove, ali ako gledate neku parcelu, dvaput provjerite ima li potpuno vlasništvo (status zvan “propiedad privada”). Prijevare i nepošteni akteri također postoje – poput lažnih agenata za nekretnine ili developera koji prodaju jedinice u projektu koji nema odobrenje ili čak ni zemljište (samo renderirana slika na internetu). Vladino upozorenje iz 2025. o 26 ilegalnih projekata thecancunsun.com naglašava ovaj rizik. Stara izreka “ako zvuči predobro da bi bilo istinito, vjerojatno i jest” vrijedi: izuzetno niske cijene ili pritisak da “kupite odmah jer je ostalo još samo nekoliko jedinica” mogu biti znakovi za uzbunu. Uvijek provjerite dozvole i licence, kao što je napomenuto.
4. Opterećenje infrastrukture: Iako su poboljšanja u tijeku, brzi rast Tuluma neko je vrijeme nadmašio njegovu infrastrukturu. Nestanci struje, nestašice vode i prometne gužve mogu frustrirati stanovnike i posjetitelje. Ako se to ne riješi dovoljno brzo, postoji rizik da bi zvijezda Tuluma mogla izblijedjeti (“ljudi vole Tulum, ali postao je prekaotičan” – narativ koji treba izbjeći). Čini se da su vlasti svjesne toga i ulažu u rješenja tulumlandandproperty.com tulumlandandproperty.com, ali provedba će biti ključna. U međuvremenu, investitori bi trebali obratiti pažnju na stvari poput toga ima li projekt rezervne agregate za struju, vlastiti bunar ili spremnik za vodu, te odgovarajuće zbrinjavanje otpada – to može učiniti nekretninu otpornijom na probleme s gradskim uslugama.
5. Socijalna i sigurnosna pitanja: Nijedna destinacija nije imuna na kriminal ili društvene probleme. Tulum je općenito siguran, posebno za turiste, ali je zabilježen blagi porast kriminala zbog brze ekspanzije (npr. prisutnost kartela koja je uzrokovala izolirane incidente posljednjih godina). Velika većina posjeta i transakcija prolazi bez problema, ali niz incidenata 2021.-2022. (uključujući nekoliko pucnjava u barovima koje su privukle veliku pažnju) izazvao je zabrinutost. Vlada je odgovorila povećanjem policijske prisutnosti i čak stvaranjem posebne turističke policijske jedinice. Kao investitor, vrijedno je razmotriti sigurnosne mjere za nekretnine (zatvoreni pristup, zaštitari itd. su česti u novim projektima). Što se tiče zajednice, postoji i izazov osigurati da lokalno stanovništvo ima koristi od procvata. Rast cijena stanovanja može istisnuti lokalno stanovništvo, što dovodi do neformalnih naselja na rubovima grada. Fokus PDU-a na socijalno stanovanje i legalizaciju usmjeren je na to riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com. Stabilna zajednica je u interesu svih, pa se nadamo da će Tulum uspješno rasti bez ozbiljnih problema društvene nejednakosti.
6. Ekonomske i regulatorne promjene: Makroekonomski faktori mogu predstavljati rizike. Na primjer, ako se američko gospodarstvo uspori ili ako kamatne stope ostanu visoke, mnogi strani kupci iz Tuluma mogli bi se povući (to smo djelomično vidjeli s padom od 40% u formiranju povjerenja stranih kupaca u 2024. thewanderinginvestor.com – vjerojatno zbog globalne nesigurnosti). Tečajevi valuta također mogu utjecati na tržište: jak pezo može učiniti meksičke nekretnine skupljima za strance, dok bi slabiji pezo mogao privući više lovaca na povoljne prilike. Što se tiče regulative: iako je trenutno povoljna za investitore, Meksiko bi teoretski mogao promijeniti zakone (npr. zabrana u restriktivnoj zoni mogla bi biti ukinuta – čineći povjerenja nepotrebnima – ili bi mogli biti uvedeni novi porezi za strance ako se politika promijeni). To nisu neposredne brige, ali razboriti investitori prate regulatorno okruženje.
Zaključno, izazovi u Tulumu su oni koje ima mlado tržište koje prolazi kroz fazu rasta. Nijedan od njih nije nepremostiv, ali zahtijevaju oprez. Konsenzus među mnogim stručnjacima je da su ove godine (2024.-2025.) faza zdrave korekcije – prilika za rješavanje pravnih pitanja, nadogradnju infrastrukture i rekalkulaciju ponude, što dugoročno može učiniti tržište nekretnina u Tulumu održivijim i snažnijim. Kako je rekao jedan lokalni predsjednik agencije za nekretnine, uz prave makroekonomske uvjete i planiranje, “Tulum bi mogao ući u novu fazu razvoja – ovaj put uređeniju i strateškiju” riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com. Za one koji sada ulažu, ulazak s otvorenim očima prema ovim rizicima omogućit će vam da ih upravljate i pozicionirate se za ostvarivanje koristi dok Tulum nastavlja svoje putovanje od opuštenog gradića na plaži do globalne nekretninske destinacije.
