- パンデミック後のブームと供給過剰の衝突: トゥルムの不動産価値は過去10年で3倍になりましたmansionglobal.comが、2020年以降の新しいコンドミニアム建設の熱狂により、買い手の関心が約40%減少riviera-maya-news.comriviera-maya-news.comしました。1～2ベッドルームユニットの過剰供給により、一時的な買い手市場が生まれ、多くの物件が空室または大幅値下げとなっています。
- インフラがアクセスを変革: 新しい国際空港（2023年12月開業）mansionglobal.comおよび967マイルのマヤ鉄道（トゥルム駅は2024年9月開業）mansionglobal.comにより、かつては遠隔地だったこのビーチタウンへのアクセスが大幅に向上しています。これらのプロジェクトは、観光と長期住宅需要の増加が期待されており、短期的な混乱で買い手に有利な状況が生まれている一方で、次のブームの基盤を築いていますmansionglobal.commansionglobal.com。
- 投資家と賃貸利回り: トゥルムの購入者の約80%は投資家で、バケーション客に賃貸していますmansionglobal.com。しかし、賃貸利回りは急落しており、供給過剰のため、一般的なコンドミニアムは現在ほとんど経費をまかなえませんthewanderinginvestor.com（Airbnbの中央値稼働率は約34%airroi.com）。高級ヴィラは依然として年間約8%のリターンを得ていますfrankruizrealtygroup.comが、2025年の飽和した市場ではすぐに賃貸収入が得られるとは限りません。
- 高級・格安セグメント: 市場は二極化しています。裕福な買い手はAldea ZamaやTankah Bayなどの人気エリアで高級住宅を求めています（スタジオ約20万ドル、ペントハウス約90万ドル）topmexicorealestate.com。一方、掘り出し物を探す人は市場価格より15～20%安い差し押さえ物件frankruizrealtygroup.comを見つけています。土地価格は約40%下落（平均区画価格は2023年の約13.3万ドルから2025年には約7.9万ドルに）topmexicorealestate.com。次の上昇前に安く買うチャンスを示しています。
- 注目すべきエリア: リージョン15（トゥルムで最も急成長しているゾーン）では、2025年上半期に200件以上の販売がありましたtopmexicorealestate.com。35の新しいエコフレンドリープロジェクトが約1,500戸を追加 frankruizrealtygroup.com。リージョン8（ビーチ近く）は新しい高級ヴィラで活況を呈していますmansionglobal.com。アルデア・ザマ／セルバ・ザマは依然として高級な外国人居住区であり、ラ・ベレタとトゥルム・セントロは、ローカルな雰囲気と成長の可能性を求める人々を惹きつけていますthewanderinginvestor.com。
- 外国人購入者の要件: トゥルムはメキシコの沿岸「制限区域」に位置しているため、外国人はメキシコの銀行信託（フィデイコミソ）を通じて購入する必要があります（メキシコの銀行が受託者となる）thewanderinginvestor.com（またはメキシコ法人を通じて）所有権を持つことになります。これは一般的な手続きで、トゥルムの不動産取引の60％は外国人購入者によるものですfrankruizrealtygroup.com。ただし、設立費用や年間信託費用が追加されます。信頼できる公証人や弁護士と連携してください。デューデリジェンスが非常に重要です。2025年には、当局が26の開発プロジェクトが許可なしに違法販売していると指摘し、許可のないプロジェクトの購入者は法的な所有権やサービスを受けられないリスクがあると警告しましたthecancunsun.comthecancunsun.com。
- 環境および持続可能性の要因: トゥルムの魅力は、その自然の美しさにかかっています ― ビーチフロントのトゥルム国立公園とマヤ遺跡から、ジャングルやセノーテまで。急速な成長により資源が圧迫されています: トゥルムの都市部の約60%が機能的な下水インフラを欠いており（浄化槽に依存）、これは地下水やセノーテの健康にとって深刻な懸念です。これに対応して、政府は新たな都市開発プログラムを2024年に承認し、持続可能で秩序ある成長を強制することになりましたriviera-maya-news.com。この計画は、敏感なエリアでの建築密度を削減しriviera-maya-news.com、過去の「エコ・カオス」を防ぐために連邦機関によって支援されています。開発業者は現在、太陽光発電、雨水リサイクル、最小限の環境負荷を特徴とする「エコフレンドリー」プロジェクトを宣伝していますfrankruizrealtygroup.comが、購入者はこれらの主張を確認する必要があります。特筆すべきは、当局が環境規則に違反したプロジェクトへの許可を拒否したり、閉鎖したりし始めていることです ― 例えば、2つの高級コンドミニアムプロジェクトが、許可なく保護区域内に建設したため2025年に停止されましたriviera-maya-news.comriviera-maya-news.com。
- インフラと接続性: トゥルムはその素朴な孤立から脱却しつつあります。新しいフェリペ・カリーヨ・プエルト国際空港は、（カンクンからの2時間の移動を避けて）直行便を提供していますmansionglobal.com。マヤ・トレインはトゥルムをカンクン、メリダ、さらにその先と結び、専門家はこれにより観光客の到着数が劇的に増加すると予測しています（地元の分析では最大300%増加と主張するものもありますが、それは今後の見通しです）frankruizrealtygroup.comfrankruizrealtygroup.com。トゥルム市内でもインフラ整備が進んでおり、自治体は2025年に2億メキシコペソ（約1,100万ドル）を道路、公共設備、新しいスポーツ複合施設に割り当て、増加する人口の住みやすさを向上させる計画ですtulumlandandproperty.comtulumlandandproperty.com。光ファイバーインターネットも拡大中で（多くの新しい開発では高速接続を誇っていますfrankruizrealtygroup.com、これはトゥルムのデジタルノマド人気を反映しています）、新たに31,000㎡の近代的なショッピングモールがハイウェイ沿いに建設中です。スーパーマーケット、映画館、ジム、オフィスなどを完備していますinversionesdemexico.cominversionesdemexico.com。これらの交通、商業、サービスのアップグレードにより、トゥルムはバックパッカーの隠れ家から小さな都市へと変貌を遂げています。
- リスクと課題: 投資家は熱帯気候のリスクを考慮すべきです。トゥルムはハリケーン地帯に位置しているため、堅牢な建築と保険が必須です。ビーチフロントの浸食や季節的なサルガッサム海藻の流入は、夏季の賃貸需要（および清掃コスト）に影響を与える可能性があります。過剰開発と「ブームタウン」の成長痛も継続的な課題です。建設ラッシュにより、販売が鈍化した際に未完成や遅延したプロジェクトが発生し、一部の初期購入者が宙ぶらりんになりました。資本力のあるデベロッパーや完成済みユニットを選ぶのが賢明です。地元の専門家が警告するように、多くのプロジェクトは「プレセール」状態で進捗が遅い—これは資金繰りの問題の兆候です。thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com。法的には、すべての許可が揃った物件に限定しましょう。トゥルムの自治体は、違法建築を押収することで「無法地帯」時代に終止符を打ちました。riviera-maya-news.com。最後に、市場のタイミングも考慮事項です。現在の供給過剰が吸収されるまで2～5年以上かかる可能性があります。thewanderinginvestor.com。忍耐と長期的な視点が重要です。なぜなら、観光、ライフスタイル移住、限られた沿岸地という根本的な需要要因は、過剰在庫が解消されれば依然として強いからです。
2025年の住宅不動産トレンド
ブームから減速へ: トゥルムの住宅市場は2010年代から2020年代初頭にかけて爆発的な成長を遂げ、2015年以降、平均で年間約15%の価格上昇 frankruizrealtygroup.comが見られました。この成長は新しいコンドミニアム開発の急増によって促進され、特にパンデミック後、リモートワークや「サンベルト」への移住がトゥルムをさらに魅力的にしました。2023年までに、市場規模は推定12億米ドル frankruizrealtygroup.comに達し、コンドミニアム、住宅、ヴィラの価格は急速に上昇しました。しかし、2024～2025年には市場は新たな局面へと移行しました。建設ラッシュにより、吸収ペースを大きく上回るユニットが供給され、販売量はパンデミック後のピークから約40%減少しましたriviera-maya-news.com riviera-maya-news.com。短期的には供給が需要を上回っています—特にコンドミニアム分野で—そのため、掲載期間が長くなり、価格交渉も可能になっています。
供給過剰＆買い手市場: 新築コンドミニアムの供給過剰（多くは1ベッドルームや2ベッドルームのユニット）が市場を飽和させているriviera-maya-news.com。多くは観光が好調だった時期に建設・販売開始されたが、その後、世界的な経済要因（高金利、旅行需要の減速）や現地の建設遅延により販売が鈍化したmansionglobal.com。その結果、現在の買い手は豊富な在庫と弱い競争を享受でき、デベロッパーもより柔軟に交渉に応じている。2024年には価格上昇が一時停止し、一部の売り手は値下げやインセンティブの提供（あるエージェントが「トゥルムのブラックフライデー」と冗談を言ったようなmansionglobal.commansionglobal.com）を行っているとの報告もある。不動産の専門家も、現在は買い手市場（少なくともコンドミニアムに関しては）であることを認めている。「今のトゥルムは需要より供給が多い」と地元の仲介業者が述べているmansionglobal.commansionglobal.com。特筆すべきは、平均的なコンドミニアムのユニット面積が拡大している点である（2023年の約84㎡から2025年半ばには約89㎡へ）。これは、デベロッパーが目の肥えた買い手を惹きつけるため、より高品質で広い設計へと方向転換しているためだtopmexicorealestate.comtopmexicorealestate.com。これは「質への逃避」を示唆しており、全体の販売数は減少しているものの、より良質で高級な物件に偏っている。
高級住宅および一戸建て住宅のレジリエンス: コンドミニアムの供給過剰にもかかわらず、トゥルムの高級住宅および一戸建て住宅市場は依然として堅調です。一戸建て住宅の販売は安定しており、平均住宅価格は2023年の約42.3万ドルから2025年には約47.2万ドルに上昇しました topmexicorealestate.com topmexicorealestate.com。これは、プレミアムで排他的な物件への継続的な需要を反映しています。裕福な買い手は、今もトゥルムでオーダーメイドのヴィラや邸宅を求めており、多くの場合、ジャングルの静かな周辺部やゲートコミュニティを好みます。これらの高級物件の多くは、純粋な投機ではなく、ライフスタイル重視（セカンドハウスやリタイアメント用住宅）で購入されています。高級開発は加速しています。FaenaやNobuといったブランドによるブランドレジデンスが進行中で、さらにBarneys New Yorkブランドのレジデンスもトゥルムに計画されていますmansionglobal.com mansionglobal.com。これらの有名プロジェクトは富裕層をターゲットにしており、新たな価格記録を打ち立てています（例：ヴィラが100万～500万ドルで販売）。高級層では、トゥルムはマイアミやイビサと比べて「まだ安い」とされており、mansionglobal.com mansionglobal.com、富裕層投資家は価値を見出しています。この市場の最上位層は、供給過剰の影響をほとんど受けていません。実際、一部の高級物件は供給不足で、需要が超高級物件（例：Region 8の邸宅やTankahのビーチフロントエステート）のわずかな供給を上回っています。全体として、2025年のトレンドは市場の成熟を示しています。急速な拡大から安定化へと移行し、デベロッパーや買い手は短期的な転売よりも、品質・持続可能性・長期的価値に注目しています。
商業用不動産の状況
観光主導の商業セクター: トゥルムの商業用不動産は、その観光業と増加する居住者層と密接に結びついています。大都市とは異なり、トゥルムには高層オフィスビルや大規模な工業団地はありません——ホスピタリティと小売業が主要な商業の原動力です。町で有名なブティックホテルやウェルネスリトリート自体が商業用不動産の一形態であり、今も拡大を続けています。特に、国際的なホテルブランドがトゥルムに進出しています。例えば、IHGの高級Kimptonブランドがトゥルムにブランドレジデンス付きのホテルを開業予定であり、hospitalitydesign.com、マンダリンオリエンタルもリビエラマヤ地域に高級リゾートを発表しています。これらの開発は商業と住宅の境界を曖昧にしており、多くがコンドミニアム型の所有権やレンタルプログラムを提供しています。これらは2025年以降も続くトゥルムの観光成長への自信を反映しています。
小売業および複合用途の成長: これまで、トゥルムの小売業は小規模な工芸品店、地元レストラン、コンビニエンスストアに限られていましたが、状況は急速に変化しています。ダウンタウンからわずか2.5km、カンクン–チェトゥマルハイウェイ沿いに、約31,000m²の新しいショッピングセンターが建設中ですinstagram.com inversionesdemexico.com。トゥルム初となるこの近代的なモールには、大型スーパーマーケット、映画館、ジム、デパート、オフィススペース、レストランが含まれますinversionesdemexico.com inversionesdemexico.com。単なるショッピング拠点ではなく、地域の交流拠点および経済の原動力となるよう設計されていますinversionesdemexico.com。この開発は、トゥルムがより都市化された中心地へと進化していることを示しています。オープンは（いくつかの遅延を経ておそらく2025～2026年inversionesdemexico.com）と見込まれており、地元の小売・オフィス在庫が大幅に増加するでしょう。トゥルム中心部の商業不動産価値はすでに堅調で、主要な物件は1m²あたり2,000～3,000ドル程度frankruizrealtygroup.comで、地元ブローカーによれば年間8～10%の値上がりを見せていますfrankruizrealtygroup.com。人口と観光の増加に伴い、サービス（食料品店、医療、娯楽、コワーキングオフィス）への需要も高まっています。私たちは、複合用途開発の出現を目の当たりにしています。これらは住宅と1階の小売店、さらにはコワーキングスペースを組み合わせたものです。例えば、アベニーダ・コバ（町からビーチへ向かう道）沿いの新プロジェクトでは、カフェやブティック、共有ワークラウンジが取り入れられ、デジタルノマドや住民のニーズに応えていますtulumlandandproperty.com。
商業投資の見通し: 小規模ビジネスの分野―レストラン、ビーチクラブ、ヨガスタジオなど―は依然として活発ですが、これらの機会は多くの場合、不動産投資というよりも起業家精神に基づく事業（通常は購入ではなく賃貸でスペースを確保するため）となります。商業用不動産（ショッピングセンター、オフィススイートなど）は、依然として全体市場価値の約10%に過ぎませんfrankruizrealtygroup.comが、この割合は今後増加すると予想されています。新しいショッピングモールやブランドホテルの流入により、周辺ビジネスの機会が生まれます。例えば、サプライヤー、保管・物流ニーズ（建設やホスピタリティのサプライチェーンを支える小規模な工業エリアが生まれる可能性）、従業員向け住宅の需要などです。純粋な商業資産を検討する投資家は、町中の小規模な小売プラザや複合用途ビルを考慮するかもしれません。これらはこれまで高い価値を維持してきましたし、トゥルムの来訪者数が今後も増加すると予測されているため、好立地の商業物件（特にダウンタウン中心部やハイウェイ沿い）は長期的に安定した入居率が期待できます。ただし注意点として、トゥルムの好不況サイクルは商業テナントにも影響を及ぼす可能性があり、観光客が減少する時期や世界的な景気後退時には店舗の入居率が下がることもあります。しかし全体として、トゥルムが観光地から通年型コミュニティへと成熟するにつれ、商業セクターは低い基盤から拡大しており、特に小売やホスピタリティ分野で成長の可能性を提供しています。
投資機会と予想ROI（投資収益率）
買い手市場のチャンス: 現在の市場の軟化は、目利きの投資家にとって「押し目買い」の好機となっています。多くのデベロッパーが在庫を抱えており、割引、柔軟な支払いプラン、付加価値特典（家具パッケージ、家賃保証プログラムなど）を提供しています。中古市場では、初期投資家の中には早期に売却したい人もおり、直近の市場価値より15～20%安いディストレストセールfrankruizrealtygroup.comが発生しています。今、質の高いコンドミニアムや住宅を割安で取得できれば、今後数年トゥルムの需要が上昇し続けた場合、強いリターンが期待できます。住宅用土地も注目分野の一つです。2025年には平均土地価格が約$79,000まで下落（以前は$130,000超）topmexicorealestate.comし、土地がより手頃になっています。忍耐強い投資家であれば、今土地を購入して保有し、市場が回復した際に建築や売却を検討することも可能です。重要なのは、新しいPDU（開発計画）によって一部の密度が制限されているため、好立地で適切にゾーニングされた土地は有限であるという点です。今、修正後の価格で購入することは、次の値上がりサイクルが始まる前の賢明な選択となるかもしれませんtopmexicorealestate.comtopmexicorealestate.com。
ROIと賃貸利回り: トゥルムは高いROI（投資収益率）の目的地として宣伝されており、過去にはエージェンシーが年間8～12%の賃貸利回りをよく謳っていました。現在では、空室率が高いため、平均的な投資家がその数字を達成するのは難しくなっています。短期賃貸（Airbnb）の収入は、2024年後半時点で前年比約10%減少しています。airroi.com airroi.com – AirDNAのデータによると、中央値の稼働率は約34%、1件あたりの年間収益の中央値は約$16,000ですairroi.com airroi.com。一般的なコンドミニアムの価格帯では、これでは維持費（管理費、運営費など）をかろうじてカバーできる程度かもしれません。実際、アナリストによると、多くのコンドミニアム投資家は現在、賃貸収入でやっとトントンになっているとのことですthewanderinginvestor.com。したがって、キャッシュフロー重視の購入者は予測を保守的に行うべきです。一方で、上位層の物件は管理が行き届いていれば依然として好成績を収めています。トゥルムのAirbnb上位10%の物件は平均稼働率約74%で、ピークシーズンには月に$5,000近くの総収入を得ることができますairroi.com airroi.com。高級ヴィラやユニークな住宅は競争が少なく、純賃貸利回り約8%を安定して達成できますfrankruizrealtygroup.com。特に高級旅行者（高級ヴィラに1泊$500以上支払う層）をターゲットにしている場合はなおさらです。「平均的」なコンドミニアムの場合、1つの戦略は現在の低価格で購入し、即時収入よりもキャピタルゲイン（値上がり益）を狙って保有することです。効果的な物件管理を行えば、短期賃貸でも徐々にROIの改善を目指すことができます。例えば、あるレポートでは、初年度は純利回り4～5%程度、3年目には9%程度まで上昇する可能性があるとされています（マーケティング、レビュー、リピーターが確立できれば）frankruizrealtygroup.com。
今後の見通し（2026年以降）： 今後について、多くの専門家は慎重ながらも楽観的です。供給過剰は短期的な足かせですが、恒久的なものではありません。トゥルムの基本的な強み――美しい環境、世界的なライフスタイルの魅力、交通の利便性向上――は、持続的な需要を示唆しています。フィッチ・レーティングスは、メキシコの2025年住宅価格予測を+7～9%の上昇（やや鈍化）に修正し、2026年には8～9%の成長を見込んでいますglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。キンタナ・ロー州は特に2025年初頭に住宅価格が前年比14.7%上昇しglobalpropertyguide.com、依然として全国平均を上回る伸びを示しています。一部の地元不動産業者は、トゥルムがメキシコのROI（投資収益率）チャンピオンの一つであり続けると予測しています。例えば、ある分析ではトゥルムは「メキシコで最も高い家賃対物件価値比率」を誇り、4～6年で物件購入価格を回収できる可能性があるとしていますfrankruizrealtygroup.com frankruizrealtygroup.com（これは非常に高いリターンに相当しますが、高い稼働率への回復を前提としている可能性が高いです）。このような楽観的な予測は割り引いて考えるべきですが、観光拡大（例：マヤ・トレインが300万人以上の観光客をもたらす可能性）tulumtimes.comが賃貸需要を再び活性化させるという自信の表れでもあります。
投資戦略: 2025年の鍵は選択性です。投資家は以下に注目することが推奨されます。(a)立地と差別化 – 実績のあるエリア（ビーチや町の中心部近く）や、ユニークな特徴（エコデザイン、信頼できるデベロッパー、リゾート設備）を持つ物件は、遠隔地の新しい分譲地にある一般的なコンドミニアムよりも優れたパフォーマンスを示します。(b)デベロッパーの実績 – 販売が鈍化した際に一部のプロジェクトが停滞したことを踏まえ、thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com、引き渡し済みのユニットや、トゥルムでプロジェクトを成功裏に完了させた実績のあるデベロッパーから購入する方が安全です。(c)長期的視点 – トゥルムを5年以上の投資と捉え、リターンは賃貸利回りおよびエリアの成長に伴うキャピタルゲインの組み合わせから得られると考えましょう。短期転売を狙う人は、現状の市況では苦戦するかもしれません。しかし、今、他の人が慎重になっている時に賢く購入すれば、2026～2027年にトゥルムがより「秩序立った戦略的な形」で次の成長サイクルに入れば、通常を上回る利益を得られる可能性があります（地元AMPI不動産協会会長の予測riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com）。まとめると、トゥルムは依然として魅力的な投資可能性を提供していますが、法的事項、デベロッパー、現実的なキャッシュフローについて徹底的に調査することがこれまで以上に重要です。
価格動向と賃貸利回り
価格帯とトレンド: トゥルムの不動産価格は幅広いレンジにわたります。低価格帯では、新興エリアのプレコンストラクションのスタジオや1ベッドルームが約140,000米ドルから見つかりますtopmexicorealestate.com。中価格帯の良質な開発内の2ベッドルーム・コンドミニアムは、概ね20万～30万ドル程度です。Aldea Zamaのような高級エリアでは、新築スタジオの平均価格は20万ドルほどで、より広いコンドミニアムや戸建ては一般的に40万ドルを超えますtopmexicorealestate.com。高価格帯では、ビーチフロントやラグジュアリー物件がプレミアム価格となります。例えば、Tankah Bayのペントハウスの平均価格は約89万9千ドルtopmexicorealestate.com、ビーチ近くのカスタムヴィラは100万～300万ドルで売り出されることもあり、超高級物件では稀に500万ドルに達することもありますmansionglobal.com。過去1年（2024年から2025年にかけて）、価格はほぼ安定しており、供給過剰に対応しています。データによると、完成物件の平均価格は安定またはやや上昇傾向で、例えばコンドミニアムの平均価格は下落せず、販売件数が減少する一方で、質の高いユニットの価格は維持されていますtopmexicorealestate.comtopmexicorealestate.com。前述の通り、土地価格は大きく調整され下落し、これが再び土地の売買を促進しています。メキシコ全体では住宅価格は依然として上昇傾向（全国で前年比約9％上昇globalpropertyguide.com）、キンタナ・ロー州はその2倍の成長率を記録しましたglobalpropertyguide.com。これは、観光地の好立地物件が地元のコンドミニアム供給過剰にもかかわらず、引き続き価値を上げていることを示しています。
平方メートルあたりの価格: 平方メートルあたりの価格（psm）で見ると、ダウンタウン／トゥルム・プエブロのコンドミニアムは、$2,000～$3,000 USD/m²の範囲に入ることが多いですfrankruizrealtygroup.com。少し郊外（リージョン15、ラ・ベレタの外れ）の新しい分譲地では、プレセール物件のpsmがやや低めになることもありますが、仕上げやインフラの面で「値段なり」となります。ビーチフロントや一等地は簡単に$3,500～$5,000+ per m²frankruizrealtygroup.comfrankruizrealtygroup.comまで上がります。例えば、ラグジュアリーなオーシャンフロントのコンドミニアムやヴィラは、その希少なビーチフロント供給を反映してプレミアム価格となります。これらの価格は、カンクンやプラヤ・デル・カルメンのビーチフロントpsm価格よりも一般的に安く、トゥルムの相対的な手頃さを際立たせています。トゥルムの多くの物件情報はUSD建て（特に高額帯）で掲載されていることが多い点も注目に値しますmansionglobal.com。これは国際的な買い手をターゲットにしているためで、土地や地元向け住宅ではペソ建て価格が一般的です。
賃貸利回り＆稼働率:トゥルムの賃貸市場には二面性があります：短期バケーションレンタルと長期レンタルです。短期/Airbnbレンタルは、トゥルムの観光人気の高さから多くの投資家に好まれてきました。ハイシーズン（12月～4月）には、好立地の物件で稼働率が85～90%に達することもありますfrankruizrealtygroup.comfrankruizrealtygroup.com。平均宿泊単価（ADR）は、2ベッドルームコンドミニアムでおおよそ$180～$250/泊、ヴィラではさらに高額ですfrankruizrealtygroup.com。ローシーズン（夏/秋）には、稼働率が60%以下に下がることもありfrankruizrealtygroup.com、料金も割引されます。1年を通して平均すると、稼働率は平均34%、ADRは約$183airroi.comairroi.com（AirROIデータ、2024年9月～2025年8月）となります。これにより、年間中央値収入は約$16K/リスティングairroi.comとなります。仮にコンドミニアムの価格が$200Kだとすると、グロス利回りは約8%ですが、賃貸収入の20～30%が管理費・清掃費・プラットフォーム手数料に充てられるfrankruizrealtygroup.comことを忘れないでください。諸経費差引後、現在多くのオーナーは実質利回りが一桁台前半となっています。長期レンタル（現地住民や外国人駐在員への6～12ヶ月の賃貸）は、より安定した（ただし低めの）リターンが見込め、典型的な利回りは年5～7%frankruizrealtygroup.comです。トゥルムに仕事やライフスタイル目的で移住する人が増えているため、長期賃貸の需要も高まっています。デメリットは、長期賃貸（ペソ建て）の家賃がドル建ての不動産価値の上昇に追いつかない可能性があることですが、バケーションレンタル市場の変動を避けたい投資家には選択肢となります。
賃料の動向: バケーションレンタル市場では激しい競争が繰り広げられています。トゥルムには8,000件以上のAirbnbのアクティブリスティング airroi.com airroi.comがあり、コンドミニアムの増加が最近の観光客の増加を上回っています。このため、オーナーは宿泊料金を下げるか、空室週を受け入れる必要に迫られています。実際、収益は前年比で約10.7%減少（2024年後半まで）airroi.comとなっており、市場が新規リスティングを吸収している状況です。しかし、観光客数が増加し続ければ需要が追いつくというのが大方の見方です（新空港や鉄道の開通でアクセスもすでに改善されています）。多くのプロパティマネージャーは戦略を調整しており、デジタルノマドを中期滞在でターゲットにしたり、シェフサービスやレンタカーなどの追加サービスをバンドルして高い料金を正当化したり、デザインやマーケティングで差別化を図っています。ユニークな物件—敷地内にセノーテがある、超スタイリッシュな「インスタ映え」デザイン、プライベートの屋上デッキやプール付きなど—は、混雑した市場でも高い稼働率とADR（平均日単価）を維持できます。例えば、上位四分位の物件はADRが179ドル以上、稼働率が53%以上を安定して記録していますairroi.com airroi.com。最終的に、トゥルムの賃貸利回りは大きくばらつきがあります。現時点で堅実なコンドミニアムなら、保守的に見て純利回り約5%を見込むのが賢明で、観光業の成長と物件の差別化が進めば8～10%まで上振れする可能性もあります。2025年以降の予測には、インフラ整備のプラス効果（来訪者増、ハイシーズンの長期化など）と、他の人気エリアで見られるような地元の賃貸規制の必要性の両方を考慮すべきです。現在、キンタナ・ロー州の規制は「緩い」状況ですがairroi.com、州はバケーションレンタルの登録を義務付け始めておりriviera-maya-news.com、今後数年で宿泊税やより厳しいルールに発展する可能性もあります。
注目すべき主要エリア・地区
トゥルムの不動産市場は、独自の特徴と投資プロファイルを持つ明確なゾーンごとに理解できます。ここでは、注目すべき主要エリア・地区を紹介します:
- Aldea Zamá: 新しいトゥルムの高級エリアの中心。Aldea Zamáは、町とビーチの間にあるマスタープランコミュニティで、美しいデザインと高級コンドミニアム、住宅、複合用途エリアで知られています。ここは本質的にトゥルムの「ビバリーヒルズ」（ジャングル版）で、多くの外国人や裕福な投資家が購入しています。ここの価格は町の中でも最も高い部類です – 例えば、スタジオは約$200K以上、大きなコンドミニアムは$300–500K topmexicorealestate.com。3,700平方フィートのヴィラが最近$1.8Mで市場に出ていましたmansionglobal.com。このエリアにはショッピングやダイニング（高級ブティックやカフェ）があり、とても歩きやすく自転車でも移動しやすいです。非常に確立され人気が高いため、Aldea Zamáの物件は価値が下がりにくく、賃貸需要も強い傾向があります。Selva Zamaは、このエリアのゲート付き拡張区で、サステナビリティとラグジュアリーに重点を置いています（ここでは現代的な豪邸が$5Mにもなるプロジェクトもあります mansionglobal.com）。プレミアムで即入居可能な物件を求めるなら、Aldea Zamá/Selva Zamaは最適な選択肢です。
- La Veleta: ボヘミアンな新興エリア。ダウンタウンのすぐ南に位置するLa Veletaは、もともと地元の住宅街でしたが、ブティックホテルやヨガスタジオ、ヴィラスタイルの開発で急速に変貌を遂げています。有名な「Holistika」ウェルネスセンターがあり、健康志向の外国人コミュニティの中心となっています。La Veletaには今も地元の住宅と新しいコンドミニアムが混在しており、「移行中」の雰囲気があります。投資家には、地元と外国人の両方に人気がある点 thewanderinginvestor.comや、Aldea Zamáに比べてやや低い土地価格が魅力です。インフラはまだ不均一（未舗装の道路もあり）ですが、多くのエコシックなプロジェクトがLa Veletaを選んでいます。価格は中程度で、小さなユニットなら$150K未満で見つかることもあり、より良い2ベッドルームのコンドミニアムは$200–250Kの範囲です。賃貸需要もまずまずで、特に長期滞在や町に近い静かなジャングルの雰囲気を求める人に人気です。トゥルムの成長とともに、La Veletaの中心的な立地は今後も価値が上がり続けるでしょう。
- トゥルム・セントロ（ダウンタウン／プエブロ）： 都市の中心部と本格的な雰囲気。 ここはトゥルムの元々の町（プエブロ）で、ハイウェイ沿いにあります。レストランやショップが立ち並び、地元の生活感があふれる賑やかなエリアです。伝統的にはダウンタウンで外国人が物件を購入することは少なかったですが、最近は脇道に新しいコンドミニアムが次々と建設され、その傾向が変わりつつあります。ダウンタウンのコンドミニアムは絵葉書のようなジャングル感はないかもしれませんが、（タコス屋台や銀行などに歩いて行ける）利便性があり、㎡単価も比較的安いことが多いです。セントロの商業物件は価値を維持しやすい ― 例えば、$2K–$3K USD/m² frankruizrealtygroup.com ― 常に人通りが多いためです。一部の投資家は、ここでの再開発（古い家をカフェやホステルに改装するなど）にチャンスを見出しています。純粋な投資目的でも、ダウンタウンは長期の良いテナント（地元ビジネスの従業員など）が見込めますし、自治体によるサービス向上も進んでいるため、トゥルム「シティ」として住みやすくなるにつれ、セントロの価値上昇も期待できます。また、計画中のセノーテ・サーキット観光回廊が近隣のセノーテを結び、ダウンタウンを通る観光客が増えることで、ビジネスの活性化も見込まれます。
- リージョン15： エコプロジェクトが進む成長フロンティア。 トゥルム南西部のこの広大なエリアは、ここ数年で開発が急増しています。ジャングルの区画と新築物件が混在し、主に新設されるトゥルム空港やコバへ向かう道路からアクセスできます。リージョン15は現在、販売件数でトップのエリア ― 2025年前半だけで200戸以上が売却 topmexicorealestate.com。新しい「エコフレンドリー」なコンドミニアムやヴィラが人気で、多くのプロジェクトがソーラーパネルや雨水回収、自然に囲まれた最新設備を備えていますfrankruizrealtygroup.com。35の新規開発が進行中で、約1,500戸が追加予定frankruizrealtygroup.com、そのため在庫数は多いです。価格はアルデア・サマよりやや手頃ですが、ジャングルの奥に行くほど変動します。リージョン15の初期投資家は、インフラ（道路、水道・電気）が整えば大きな値上がりが期待できますが、慎重な選択が必要です ― 一部のサブエリアはアクセスが悪い（雨天時のぬかるみなど）ことで有名です。それでも供給が多い分、交渉力があり、投資家は掘り出し物を見つけやすいですし、エリアが都市化すれば、今日の未開地が明日の一等地になる可能性もあります。
- リージョン8: ビーチ近接の高級エリア。 リージョン8はビーチにより近いエリア（ホテルゾーンの近く、海岸道路の北端付近）をカバーしています。このゾーンでは最近、大きな邸宅や高級プロジェクトが進行しており、ホテルストリップ自体ではないものの、トゥルムの白い砂浜にできるだけ近くに住みたい人向けです。リージョン8で「最大25,000平方フィートの大邸宅」の建設が報告されましたmansionglobal.com—本質的にはジャングルに囲まれたプライベートエステートで、海から1マイル以内に位置します。リージョン8には高級志向のバイヤーをターゲットにしたブティック型コンドミニアムプロジェクトもいくつか含まれています。ここでの平均価格は高く、土地は限られており非常に人気です。セレブやCEOに人気のエンクレーブになりつつあります。投資家にとって、リージョン8は高級レンタルや長期的な価値に適していますが、参入価格は高く、コミュニティはまだ発展途上（よりまばらで住宅地的）です。ゾーニングや新しいPDUがリージョン8にどのように影響するか注視してください—海岸沿いの生態学的重要性から、ここではより厳しい密度制限が設けられる可能性があります。
- タンカ湾＆ソリマン湾: 静かなビーチフロントコミュニティ。 トゥルムのメインタウン／ビーチエリアのすぐ北にタンカ湾とソリマン湾があります—これらはビーチフロントのヴィラや小さなB&Bが並ぶ美しい入り江です。技術的にはトゥルムの都市中心部の外ですが、市場にはよく含まれます。タンカ湾にはコンドミニアム開発や売地があり、排他的で高価です（平均ペントハウス価格は約$899Kで、その高級さがうかがえますtopmexicorealestate.com）。ソリマン湾は主にプライベートホームで、数千ドル／泊で貸し出される高級バケーションヴィラも含まれます。両湾とも環境面での精査を受けており、最近ではこれらのエリアのプロジェクト（ソリマンのMaiimやAdamarコンドミニアムなど）が適切な許可なしに建設を行い問題となりましたriviera-maya-news.com riviera-maya-news.com。したがって、ここでの投資はすべて合法であることを確認する必要があります。魅力は明らかです：トゥルムから10～15分の静かな環境での本物のビーチフロント生活。余裕があり、十分なデューデリジェンスを行える人にとって、これらの湾は一等地ですが、在庫は非常に限られています。
- 新たに登場する「ニュー・トゥルム」エリア: Tulum 101は、Aldea Zamáの南、シアン・カアンへのビーチロード沿いに位置する新しいマスタープラン・コミュニティです。サステナブルかつ車両進入禁止を掲げ、厳選された体験やビーチクラブへのアクセスなどを提供しています。初期プロジェクト（「101 Park」や「Kune」など）では、コンドミニアムが約22万ドルから販売されていますtulumrealestate.org rivieramayarealestategroup.com。もし成功すれば、Tulum 101は、ビーチにより近い現代的な計画型環境を求める高級志向のバイヤーにとって、次なるホットスポットとなる可能性があります。北トゥルム（空港方面）—新空港が稼働を始めると、カンクンへのハイウェイ沿いや空港ジャンクション周辺のエリアで成長が見込まれます（労働者向け住宅、物流拠点、旅行者向けの低予算宿泊施設など）。現時点では、これらはほとんどが未開発地や小規模なマヤのコミュニティです。長期的には、成長回廊沿いの戦略的な土地購入を検討する投資家もいるかもしれません（ただし、投機的な側面があることに注意）。最後に、Francisco Uh May（内陸の村）のようなエリアも、アートやウェルネスコミュニティの拡大に伴い話題に上がっていますが、2025年時点ではかなり遠隔地です。
トゥルムの各エリアは、Aldea Zamáの安定性からRegion 15のハイリスク・ハイリターンなフロンティアまで、異なるリスク・リターンの特性を持っています。投資家の中には、分散投資のバランス型アプローチを取る人もいます。例えば、「安全」なエリア（町中やAldea Zamá）で安定した賃貸収入を得る物件を1つ、そして「成長」エリア（Region 15のプレセール物件など）で将来の値上がりを狙う物件を1つ購入する、といった方法です。インフラ計画（新しい道路やサービス）や各ゾーンの規制変更の動向を常に把握しておくことが重要です。なぜなら、トゥルムの地図は開発によって急速に書き換えられているからです。
外国人投資家のための法的要件
制限区域での購入: トゥルムはメキシコのカリブ海沿岸にあり、メキシコの法律では外国人が海岸線から50km以内（および国際国境から100km以内）の住宅用土地を直接所有することはできません。このエリアは「制限区域」と呼ばれています。しかしご安心ください。外国人でもトゥルムで不動産を購入することは完全に可能です。確立された法的手続きを利用する必要があるだけです。最も一般的なのは「フィデイコミソ」、つまり銀行信託ですthewanderinginvestor.com。仕組みはこうです。メキシコの銀行があなたの代理として不動産の受託者となります。あなたは信託受益者としてすべての所有権を保持します——物件を使用したり、賃貸したり、改良したり、売却したりできます——銀行は単に名義を信託で保持するだけです。信託期間は最初50年間（更新可能）で、メキシコ外務省の認可を受けます。フィデイコミソの設立には通常、数千ドルの初期費用と年間数百ドルの信託手数料がかかります。これは標準的な手続きで、メキシコ沿岸部の外国人購入者のほとんどがフィデイコミソを利用しています。BanorteやHSBCなどの銀行が日常的に提供しています。もう一つの方法はメキシコ法人（100%外国資本でも可）を通じて購入することです。賃貸事業を行う場合や複数の物件を購入する予定がある場合は、法人設立の方が合理的かもしれません。法人は「非住宅」目的（賃貸を含む）であればどこでも不動産を所有でき、制限区域の規則を回避できます。この方法には独自の費用や税務上の影響があるため、ご自身の状況に最適な方法については弁護士にご相談ください。
クロージング手続きと費用: メキシコで不動産を購入する際は、公証人（ノタリオ）が取引を監督し、権利書の確認や信託の正式化を行います。公証人は外務省の許可申請も代行します。外国人購入者は通常の権利書ではなく信託権利書に署名しますが、実質的な違いはほとんどありません。トゥルムでのクロージング費用には、譲渡税（物件価格の約3～4.5%）、公証人手数料、登記手数料、場合によっては鑑定費用が含まれます。全体でクロージング費用は購入価格の約6～7%程度になることが多いです（固定費部分のため低価格物件ではやや高くなります）。これらは通常買主が負担しますが、仲介手数料は売主負担です。公証人や弁護士から事前に明細付きの見積もりを必ずもらいましょう。
タイトルとデューデリジェンス: おそらくトゥルムで最も重要な法的注意点は、物件に明確な権利書とすべての許可証があることを確認することです。トゥルムは急速に発展したため、一部の土地はエヒード（土地共有）であったり、完全な権利書がないまま、何も知らない買い手に売却されていました。必ずエスクリトゥーラ（権利書）やティトゥロ・デ・プロピエダを確認し、権利調査を公的登記所で行ってください。前述の通り、2025年に26件の開発プロジェクトが、適切な許可や権利書なしで販売していたとして当局に指摘されましたthecancunsun.comthecancunsun.com。そのような物件に関わるのは絶対に避けたいものです。極端に安い土地、存在しない将来のサービスの約束、正式な売買契約なしに現金を要求する開発業者などは要注意です。キンタナ・ロー州の機関SEDETUSは、現在、非準拠プロジェクトのリストを公開していますthecancunsun.com。購入を検討している物件について、メールで問い合わせたりリストを確認したりするのが良い習慣ですthecancunsun.com。要するに、信頼できる不動産弁護士を利用すること（これは絶対に省略しないでください）、売買は必ずエスクローと公証人を通して正しく行うことです。正しく手続きを踏めば、トゥルムでの購入は安全かつシンプルですが、注意を払う責任は買い手側にあります。
所有権と継続的な義務: フィデイコミソを通じて購入すれば、実質的に物件に対するすべての権利を持つことになります。賃貸も可能です（現在、特別な許可は不要ですが、キンタナ・ロー州ではバケーションレンタルの市への登録が義務付けられていますriviera-maya-news.com—オンラインで簡単に手続きできます）。今後は信託手数料が毎年かかり、もちろん固定資産税も発生します（メキシコでは比較的安く、トゥルムの多くの物件で年間数百ドル程度です）。売却を希望する場合は、他の外国人に受益権を譲渡することも、メキシコ人に売却して信託を解除し直接所有権を取得させることも可能です。外国人にはメキシコ居住者のような譲渡益税の免除はないため、売却時にはキャピタルゲイン税を考慮する必要があります（ただし、メキシコ法人で保有したり、適用可能な租税条約を利用したりすることで軽減できる場合もあるので、税理士に相談してください）。
要約すると、外国人投資家はトゥルムで歓迎されています。そして、何万人もの外国人がこれらの法的枠組みを利用してリビエラ・マヤ沿いで不動産を購入しています。ただし、必ずルールに従い、資格のある専門家を雇い、近道や「うますぎる話」には手を出さないようにしましょう—そういったものが法的なトラブルにつながる傾向があります。適切な注意を払えば、トゥルムの楽園の一部を安全に所有することができます。
環境および持続可能性への配慮
脆弱な生態系が危機に：トゥルムの発展は、その美しい自然環境の保全に対する懸念と常に隣り合わせでした。町は生態学的な宝に囲まれています：海岸沿いのトゥルム国立公園（マヤの遺跡地帯や海岸砂丘を含む）、南側の広大なシアン・カアン生物圏保護区（湿地やサンゴ礁を有するユネスコ登録地）、そして内陸のジャングルにはセノーテ（地下河川とつながる天然の石灰岩の陥没穴）が点在しています。これらの生態系は観光の大きな魅力であり、地元マヤコミュニティにとっても不可欠な存在です。急速な開発は環境に確実に圧力をかけており—新しい道路や建物のための森林伐採、淡水帯水層への負担、不十分な廃棄物管理—トゥルムの成長を「エコシックからエコカオスへ」medium.comと呼ぶ人もいます。主な問題は、水質汚染（多くの物件が下水道に接続されておらず、廃水が地中やセノーテに浸透する可能性がある）、固形廃棄物（町の埋立地やリサイクル能力が人口流入に追いついていない）、そして沿岸への影響（マングローブの除去やビーチに近すぎる建設が砂丘システムや野生動物に悪影響を及ぼす可能性がある）です。
持続可能性への取り組み: これに対応して、政府と民間の両方の関係者がより持続可能な取り組みを推進しています。2024年都市開発プログラム（PDU）は重要な一歩です：これは明確に「秩序ある成長を確保」し、無秩序な拡大を防ぐために作られましたriviera-maya-news.com。このプログラムは土地利用に取り組み、開発を適切なゾーンに誘導し、非公式な居住地を正規化することを目指しています。特筆すべきは、許可される建物の密度を削減した点です。これはriviera-maya-news.com、今後のプロジェクトでは以前よりも1区画あたりの建物数を減らす必要があることを意味し、プラヤ・デル・カルメンの一部で見られるような過密状態を避け、インフラが追いつくようにすることが目的です。開発業者の中にはこれが経済成長を遅らせると不満を述べる者もいましたriviera-maya-news.comが、多くの人はトゥルムの長期的な価値のために必要だと歓迎しています（誰もトゥルムがコンクリートジャングルになってその魅力を失うことを望んでいません）。さらに、Sedatu（連邦都市開発事務局）がPDUの実施を監督しておりriviera-maya-news.com、より高い政府レベルで実効性を持たせています。
トゥルムはまた、メキシコで初めて「持続可能な観光開発ゾーン（ZDTS）」として新たに指定されることが検討された場所でもありますtulumtimes.com。2025年時点ではまだ草案段階ですが、これによりトゥルムは一定のエコ基準を守ることが求められ、持続可能なインフラのための資金調達の可能性も開かれます。現場レベルでは、「エコフレンドリー」な特徴を宣伝する開発が増えています：ソーラーパネル、敷地内処理施設、在来種の植栽、竹や素朴な木材など地元調達の素材の使用、そしてジャングルのスカイラインを守るために高さを制限した設計（トゥルムではヤシの木より高く建てないという非公式ルールが有名で、今でもほとんどの建物は最大3～4階建てです）。ホテルや住宅の中には「オフグリッド」または部分的にそうなっているものもあり、自治体のシステムへの負荷を減らしています。
インフラのアップグレード: 環境問題は、長らく遅れていたインフラプロジェクトを促進しています。クインタナ・ロー州の水道局（CAPA）は、トゥルムで新たな上下水道施設の提案を行っていますriviera-maya-news.com。計画には下水道網の拡張や処理施設の建設が含まれており、現在の約40％より多くの物件が下水道に接続できるようにすることを目指しています（現在、トゥルムの物件の60％以上が浄化槽または何も使っていませんtulumtimes.com）。2023年、クインタナ・ロー州政府は廃棄物管理の改善と、ジャングルに投棄されるごみの削減を目的としたプログラムを開始しました。セノーテ回廊イニシアチブriviera-maya-news.comは、トゥルムとユカタン間のセノーテを保護・連結することを目指しており、これらのセノーテ付近の開発に対するより厳しい規制を意味します。また、毎年発生するサルガッサム海藻のビーチへの大量漂着に対抗するため、州はサルガッサムを処理するバイオガスプラントriviera-maya-news.comの実験も行っています。これは、厄介な問題に対する革新的な環境ソリューションです。
執行と保全: 最近の最大の変化は、おそらく環境法の執行です。これまで開発業者は、役人に賄賂を渡したり、許可要件を無視してプロジェクトを急いだりすることがありました。現在では、Semarnat（環境省）やProfepa（環境執行機関）のような連邦機関が積極的に介入しています。2025年10月、Semarnatはバイア・ソリマンで承認なしに建設を始めていた2つの高級コンドミニアムプロジェクトの環境許可を完全に却下しました。これにより、事実上それらのプロジェクトは永久に停止されました。Profepaはそのうちの1つの物件を裁判所命令で差し押さえました。2023～24年初頭には、法律の枠外で活動するグループによる違法な土地開墾を停止するための作戦も行われました。これらの行動は明確なメッセージを送っています：環境遵守は任意ではありません。投資家の視点から見ると、これは諸刃の剣です ― 無法な開発が市場や環境を損なうリスクを減らしますが、投資するプロジェクトは書類が完全でなければならないことも意味します。必ず、開発プロジェクトがManifestación de Impacto Ambiental (MIA)（環境影響評価書）およびすべての許可証を取得しているか確認してください。
良い面として、トゥルムのブランドは依然として「エコ・パラダイス」であり、多くの関係者がその保全に深くコミットしています。新たにオープンしたParque Nacional del Jaguar（ジャガー国立公園）は、トゥルム北端にある6,000エーカーの自然保護区で、マヤ鉄道が通過する中でもジャングルと野生動物を守るために設立されました。この公園は2024年9月に開園し、サイクリングやウォーキングトレイルを提供し、その地域での開発を制限します ― 保全にとっての勝利です。開発業者はますます「LEED認証」「バイオフィリックデザイン」「カーボンニュートラル目標」といったバズワードを使うようになっています。マーケティングが現実を上回ることも多いですが、少なくともトレンドはトゥルムの未来は持続可能性にかかっているという認識に向かっています。
要するに、トゥルムに投資する人は環境的な状況を認識しておくべきです。本当に持続可能性に貢献するプロジェクト（有望なものは多い）を選び、環境面で手を抜いて短期的なコスト削減を図ると大きなしっぺ返しを受ける可能性があることに注意してください。トゥルムの長期的な不動産価値は、成長の中で自然の美しさと生態系がどれだけ守られるかに密接に連動します ― それは開発業者、政府、コミュニティの共有責任です。
インフラ開発（道路、空港、接続性）
新国際空港: トゥルムにとって最も変革的なインフラプロジェクトは、新しい国際空港であり、正式名称はフェリペ・カリーヨ・プエルト国際空港です。トゥルムの町から南西に約15マイルの場所に位置し、この空港は2023年末に開港しmansionglobal.com、2024年春から最初のフライトを受け入れ始めましたmansionglobal.com。何十年もの間、トゥルムへ空路で行く唯一の方法はカンクン経由（車で1.5時間以上）でした。今では、トゥルム自身の空港があり、主要都市からの直行便を受け入れることができます。初期の路線にはニューヨークや他の米国主要都市からのフライトが含まれておりmansionglobal.com、空港の能力拡大に伴い今後さらに増加が見込まれます。これは不動産にとってのゲームチェンジャーです。アクセスが容易になることで、より多くの観光客（特にこれまで長距離ドライブを敬遠していた高級旅行者や週末旅行者）が訪れるようになり、所有者にとってもパートタイム居住がより便利になります。不動産専門家は、空港が「地域を大きく改善し、長期的に住宅価格を押し上げる」mansionglobal.comと予測しています。建設中の不便さは、フライト開始後には楽観的な見方に変わりました。すでに空港近隣エリアへの関心が高まっており、労働者向け住宅や商業事業の可能性が見込まれています。2025年時点で空港は旅客向けに完全稼働しており、2026年までにさらに多くの国際線接続で拡張が期待されています。
マヤ鉄道と接続性: マヤ鉄道（Tren Maya）は、トゥルムに影響を与えるもう一つの大規模インフラプロジェクトです。この野心的な鉄道プロジェクトは、ユカタン半島を約1,550kmにわたって巡り、主要な目的地を結ぶことを目指しています。トゥルムには、この路線の一部としてダウンタウンに新しい鉄道駅ができました（2024年9月開業）mansionglobal.com。現在、鉄道はトゥルムとプラヤ・デル・カルメン、カンクン、南のバカラル方面などの都市を結んでおり、今後さらに延伸される予定です。ダイヤや全面運行は段階的に導入されていますが、すでにトゥルムと他の停車駅を結ぶ列車が1日数本運行を開始していますeverythingplayadelcarmen.com。内陸のマヤ遺跡を訪れたり、（トゥルム空港が全便対応するまで）カンクン空港へ行くのに列車を利用できる利便性は大きなメリットです。経済的には、政府はこの鉄道が地域観光を大幅に活性化させると期待しており、完全運行時にはトゥルムの観光客数が300%増加する可能性があると予測する声もありますfrankruizrealtygroup.comfrankruizrealtygroup.comが、その数字は楽観的かもしれません。それでも、交通の便が良くなれば一般的に人の流れが増え、宿泊需要も高まります。駅周辺には小規模な開発（例：店舗や交通拠点型ホテル）が見られるかもしれません。住民にとっても、将来的には通勤手段となり、トゥルムとカンクンやチェトゥマルの雇用市場を結ぶ可能性もあります。
道路と交通: トゥルムでは、インフラが着実に整備されています。道路の改良は2025年の優先事項であり、自治体はトゥルムの第1象限（中心部）の主要道路の舗装に資金を割り当てました。tulumlandandproperty.com tulumlandandproperty.com。トゥルムを運転したことがある人なら誰でも、穴ぼこがよくある悩みの種だったことを知っていますが、これは区画ごとに対処されています。また、交通管理にも注目が集まっています。車両（地元住民、観光客、配送車両）の急増により、特にビーチロードと主要ハイウェイの交差点で渋滞が発生しています。トゥルムの主要交差点のボトルネックを緩和するために、新しい陸橋またはバイパスの建設計画が進行中であり、ビーチエリアの駐車場やシャトルシステムの改善も計画されています（車両負荷を減らすため）。2024年後半には、トゥルムは自転車専用レーンやモビリティプランなどの取り組みも導入し、町がサイクルフレンドリーであり続けることを目指していますmansionglobal.com。その平坦な地形とエコタウンのブランドを活かしています。
公共サービスとデジタル接続: 電力: トゥルムの電力供給は歴史的に不安定で、需要の急増時には停電が発生することもありました。連邦電力公社（CFE）は送電網のアップグレードを進めており、2023年には新しい変電所が設置され、さらなる拡張も計画されています。州内の太陽光発電所への投資も含まれ、よりクリーンな電力供給が見込まれています。インターネット: 2010年代初頭のトゥルムはインターネットが不安定でしたが、現在はハイウェイや主要道路沿いに光ファイバーが敷設されています。多くの新しい開発では高速インターネット（100Mbps以上）が宣伝されており、リモートワーカーの誘致に不可欠ですfrankruizrealtygroup.com。Telmex（Infinitum）や他のプロバイダーがほとんどの開発地域で光ファイバーサービスを提供しており、より奥地のジャングル物件ではStarlink衛星インターネットも利用可能です。水道と下水: 先述の通り、市は水道サービスの拡大に取り組んでいます。新たな集水井戸がCAPAによって提案されておりriviera-maya-news.com、飲料水の供給能力を高める計画です。下水道網の拡大までは、開発業者が敷地内処理プラントを設置することが多く、適切に維持管理されれば一定の環境リスクを軽減できます。
公共設備: トゥルムの成長により、より多くの公共サービスが必要となっています。2025年の予算には、町の南に新しいスポーツ複合施設（1,500万ペソが割り当てられています）tulumlandandproperty.com – 若者向けの運動場やレクリエーションを提供します。また、市民保護および消防署のアップグレードtulumlandandproperty.comにも多くの資金が投入されています。これは、建物や人口の増加を考えると非常に必要なことです（トゥルム初の本格的な消防署が開設されたのは数年前です）。医療も注目すべき分野です。現在トゥルムには小さなクリニックしかなく、重症の場合はプラヤやカンクンに搬送されます。トゥルムで民間投資家と提携した新しい病院プロジェクトの噂もあり、住民やリタイア層にとって大きな恩恵となるでしょう。教育: 地元住民を観光業やサステナビリティ関連の仕事に育成するための新しい大学キャンパスや技術研究所の設立も議論されています。人口基盤が拡大するにつれ、これが現実となる可能性があります。
要するに、トゥルムのインフラは村規模から小都市規模へと進化しています。2026年までに、国際空港が完全に稼働し、観光列車ネットワークが日帰り旅行者を呼び込み、道路がよりスムーズになり、信頼できるインフラや、スーパーマーケットから映画館まで、常住者が期待する多くの利便性が整った町になることが予想されます。これらの発展は一般的に不動産価値を高めます。トゥルムでの生活やバカンスがより快適で楽しいものになるからです。投資家にとって重要なのは、どこでインフラが最も改善されているか（例: どの地区が次に舗装道路や光ファイバーを導入するか）を追跡し、それらのアップグレードの前に参入することです。「インフラを追え」というマントラは、賢い不動産投資につながることが多いです。
リスクと課題
どんな投資の楽園にも影はあります。トゥルムの場合、魅力的な成長の一方で、現実的なリスクと課題があり、投資家はそれを念頭に置くべきです:
1. 気候リスク: トゥルムはハリケーンベルトに位置しています。近年は幸運にも（大きなハリケーンは北や南にそれることが多い）、毎シーズン（6月～11月）直撃の可能性は常にあります。強いハリケーンが直撃すれば、物件が損傷し、観光が数か月間中断され、建物の耐久性が試されます。建物にはハリケーン耐性のある建築（コンクリート構造、しっかりした屋根、ストームシャッター）を使用することが重要です。ほとんどの信頼できるデベロッパーはこれを実施していますが、古いパラパ屋根や脆弱な構造物は被害を受けやすいかもしれません。ハリケーンや洪水の保険も利用可能（推奨）ですが、費用が高い場合もあります。さらに、サルガッサム海藻の現象は季節的な問題です。ピーク時（通常は夏）、海岸線に悪臭を放つ海藻が大量に打ち上げられ、観光客を遠ざけ、ホテルや自治体による高額な清掃が必要となります。これは気候や海流に関連した環境問題であり、バリアや清掃クルーなどの対策が取られていますが、悪い年にはビーチフロントの稼働率に影響を与えることがあります。
2. 過剰開発と市場の飽和: 先述の通り、トゥルムは計画性に欠けた開発ラッシュ（ゴールドラッシュ）を経験しました。コンドミニアムの供給過剰が現在の課題となっており、短期的には価格の下落や賃貸利回りの低下を招いていますriviera-maya-news.com thewanderinginvestor.com。販売を支えることなく新規プロジェクトが次々と着工され続ければ、より深刻な価格調整が起こる可能性があります。すでに町中には建設途中で放置された建物が報告されており、これは購入者が十分に集まらず資金が尽きた開発業者によるものですthewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com。こうした放棄された現場は、直接的に投資家に損害を与えるだけでなく、近隣地域の魅力を損ない、全体的な価値を下げる恐れがあります。市場の力によって新規建設が抑制され、需要が追いつくまでペースが落ちることが期待されています（実際、2024年後半から2025年にかけて新規許可件数が減少しているようです）。しかし、しっかりとした資金調達や十分な事前販売がないプロジェクトへの投資には注意が必要です。トゥルムでは遅延や未完成のリスクが現実的に存在しており、Ladislao (Laz) Mauriceの2025年「クラッシュ」レポートでも鋭く指摘されていますthewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com。これを回避する一つの戦略は、完成済みの在庫や段階的に引き渡される開発物件（少なくとも一部は完成し、キャッシュフローを生み出しているもの）を選ぶことです。
3. 法的グレーゾーン: 一般的な法的手順については説明しましたが、特にトゥルムで問題となるのはエヒード土地の売買の遺産です。トゥルム周辺の一部の土地は、エヒード（地元農業共同体）によって共同所有されていました（または現在もされています）。法律上、エヒードの土地は私有地に転換されるまで、部外者に簡単に売却できません。しかし、多くのエヒードメンバーが開発業者に「法の抜け道」を使って売却し、複雑な争いが生じました。購入者が自分の土地だと思っていたのに、エヒードや他の請求者から異議を唱えられるケースもあります。新しいPDUや政府の取り組みは土地権利の正規化を目指していますが、もし土地を狙っているなら、完全に権利化されているか（「プロピエダ・プリバダ」ステータスと呼ばれます）を必ず再確認してください。詐欺や悪質な業者も存在します ― 偽の不動産業者や、承認も土地もない（オンライン上の完成予想図だけの）プロジェクトのユニットを販売する開発業者などです。2025年の26件の違法開発に関する政府警告thecancunsun.comは、このリスクを強調しています。「うますぎる話には裏がある」という格言は今も有効です。極端に安い価格や「残りわずかなので今すぐ購入を」といった圧力は、警戒すべきサインです。許可証やライセンスは必ず確認しましょう。
4. インフラの負担: 改善は進んでいるものの、トゥルムの急成長はしばらくインフラ整備を上回っていました。停電、水不足、交通渋滞は住民や観光客を悩ませることがあります。これらが十分に早く解決されなければ、「トゥルムは好きだけど、混沌としすぎてしまった」という評判になりかねず、トゥルムの人気が陰るリスクとなります。行政もこの点を認識し、解決策に投資していますtulumlandandproperty.com tulumlandandproperty.comが、実行力がカギとなります。その間、投資家は、開発物件に非常用発電機や自家井戸・貯水設備、適切な廃棄物管理があるかなど、市のサービスの不具合に対して物件がどれだけ耐性があるかを意識すべきです。
5. 社会的および安全面での懸念: どの目的地も犯罪や社会問題から完全に免れているわけではありません。トゥルムは一般的に安全で、特に観光客にとっては安全ですが、急速な拡大により犯罪が増加している面もあります（例：近年、一部のカルテルの存在による孤立した事件）。大多数の訪問や取引は問題なく行われていますが、2021～2022年には一連の事件（バーでの注目度の高い銃撃事件など）が懸念を呼びました。政府は警察の増員や観光警察部隊の創設で対応しました。投資家としては、物件のセキュリティ対策（新しい開発ではゲート付きアクセスや警備員などが一般的）を検討する価値があります。コミュニティ面では、地元住民がブームの恩恵を受けられるようにする課題もあります。住宅価格の上昇で地元住民が住めなくなり、郊外に非公式な居住地ができることも。PDUの社会住宅や正規化への取り組みはこのriviera-maya-news.com riviera-maya-news.comを目的としています。安定したコミュニティは皆の利益になるため、トゥルムが深刻な社会的不平等問題なく成長を乗り越えられることが望まれます。
6. 経済的および規制上の変化: マクロ経済要因はリスクとなり得ます。例えば、米国経済が減速したり金利が高止まりした場合、トゥルムの外国人購入者の多くが手控える可能性があります（2024年に外国人購入者の信託設立が40%減少 thewanderinginvestor.comしたのは、世界的な不確実性が原因かもしれません）。為替レートも市場に影響します：ペソ高は外国人にとってメキシコ不動産を割高にし、ペソ安は掘り出し物を狙う人を引き寄せます。規制については、現状は投資家に好意的ですが、理論的にはメキシコが法律を変更する可能性もあります（例：制限区域の禁止が解除され信託が不要になる、あるいは政治状況の変化で外国人に新たな税金が課されるなど）。これらは差し迫った懸念ではありませんが、慎重な投資家は政策環境を注視しています。
結論として、トゥルムの課題は、成長痛を迎えている若い市場特有のものです。どれも克服できないものではありませんが、注意が必要です。多くの専門家の間では、これら数年（2024～2025年）は健全な調整の段階であり、法的問題の整理、インフラの整備、供給の再調整の機会であり、長期的にはトゥルムの不動産市場をより持続可能で強固なものにすると考えられています。ある地元の不動産会社の社長は、「適切なマクロ環境と計画があれば、“トゥルムは新たな開発段階に入ることができる―今度はより秩序立ち、戦略的に”」と述べています。riviera-maya-news.com riviera-maya-news.com。今投資する人にとっては、これらのリスクを十分に理解した上で臨むことで、それらを管理し、トゥルムがのんびりとしたビーチタウンから世界的な不動産ホットスポットへと成長していく過程で、その恩恵を受けることができるでしょう。
