Nemovitosti v Niagaře 2025: Přeshraniční boom, rostoucí turistika a budoucí prognózy

• Přeshraniční cenový rozdíl: Kanadská strana (Niagara Falls, ON) má průměrnou cenu domu kolem 660 000 C$ k srpnu 2025 (pokles ~4,6 % meziročně) creastats.crea.ca, zatímco americká strana (Niagara Falls, NY) je na úrovni přibližně 180 000 $ mediánové prodejní ceny (nárůst ~2,6 % meziročně) redfin.com – obrovský rozdíl v dostupnosti.
• Obnovení turismu zvyšuje poptávku: Niagara Falls přiláká více než 13 milionů turistů ročně, kteří utratí přes 2 miliardy $ niagaracanada.com, což oživuje trh pohostinství. Příjmy hotelů překonaly úroveň před pandemií (RevPAR ~122 % roku 2019 v roce 2024) businessviewmagazine.com, a počty návštěvníků dosahují nových maxim – což podporuje jak rezidenční pronájmy, tak komerční projekty.
• Stavební boom hotelů a kasin: Rozvoj prudce roste na obou stranách. Niagara Falls, NY má 18 nových hotelů (6 000+ pokojů) ve výstavbě businessviewmagazine.com a plánuje arénu na akce za 200 milionů $ pro prodloužení turistické sezóny businessviewmagazine.com. Ani Niagara Falls, ON nezůstává pozadu – schválila dvojvěžový komplex (dvě ~60patrové výškové budovy) s 1 140 hotelovými apartmány, 126 byty a novým kasinem – což má změnit panorama města storeys.com.
• Trendy rezidenčního trhu: Trh s bydlením v Niagara Falls, ON se stabilizuje po boomu v letech 2020–2022 – průměrné ceny v roce 2024 mírně poklesly creastats.crea.ca, ale do konce roku 2025 se očekává nárůst o ~2 % blog.remax.ca. Objemy prodejů ochladly (prognóza ~11 % méně prodejů v roce 2025) kvůli vyšším úrokovým sazbám blog.remax.ca, což posunulo trh z pandemického trhu prodávajících k vyváženějšímu stavu. Niagara Falls, NY naopak zaznamenalo mírný růst cen z nízké základny (např. +2–3 % meziročně v roce 2025) redfin.com, přičemž domy jsou stále velmi cenově dostupné podle národních standardů. Poptávka kupujících na americké straně je stabilní, ale tlumená pomalým růstem populace.
• Rozdíly v nájemních trzích: Nájemné na kanadské straně je mnohem vyšší – kolem 2 035 C$ medián nájmu v Niagara Falls, ON (říjen 2025) zumper.com – oproti přibližně 1 225 $ v Niagara Falls, NY zumper.com. Americké nájmy, ač nízké, vzrostly meziročně o ~23 % kvůli zmenšující se nabídce zumper.com, zatímco růst nájmů v Kanadě byl mírnější (~2–4 % meziročně) zumper.com. Silný turismus také podporuje silný trh s krátkodobými pronájmy (např. Airbnb) v Niagara Falls, ON, i když místní regulace a konkurence hotelů jej drží na uzdě.
• Nárůst komerčních a průmyslových nemovitostí: Průmyslové nemovitosti v Niagaře zažívají boom. Na začátku roku 2025 se prodeje průmyslových nemovitostí v regionu zdvojnásobily oproti předchozímu roku (11 prodejů v 1. čtvrtletí 2025 oproti 5 v 1. čtvrtletí 2024) blog.remax.ca. Navzdory více než 30% nárůstu průmyslových nabídek zůstává obsazenost nízká – což tlačí nájemné na 12–14 dolarů za čtvereční stopu v Niagaře (o něco méně než v nedalekém Hamiltonu, kde je to 15 dolarů) blog.remax.ca. Maloobchodní prostory jsou nedostatkové v obou městech Niagara Falls, malé prodejny jsou velmi žádané – téměř každé obchodní centrum má čekací listinu a nedostatek jednotek o velikosti 1 000–5 000 čtverečních stop tlačí nájmy maloobchodních prostor nahoru blog.remax.ca.
• Infrastrukturní a developerské projekty: Velké projekty slibují posílení trhu s nemovitostmi. Niagara Falls, ON nyní nabízí denní spojení vlakem GO z Toronta storeys.com, což zlepšuje dostupnost pro dojíždějící i turisty – lákadlo pro investory a kupce druhých domovů. Na americké straně město (spolu se státem New York) investuje do revitalizace centra: např. obnova historického hotelu Niagara a výstavba Centennial Park event centra (aréna pro 6 000 osob) businessviewmagazine.com. Kromě toho Niagara Falls, NY otevřelo nový průmyslový park o rozloze 60 akrů, aby diverzifikovalo ekonomiku mimo turistiku a využilo levnou vodní energii k přilákání výrobců (jeden závod na výrobu dílů pro větrné turbíny již koupil 15 akrů) businessviewmagazine.com. Tyto investice signalizují důvěru v trvalý růst a katalyzují růst hodnoty okolních nemovitostí.
• Regulační kontrast: Nemovitosti na kanadské straně jsou ovlivněny přísnějšími regulacemi – Ontario uvaluje 25% daň pro zahraniční kupce na nákup rezidenčních nemovitostí wowa.ca (a donedávna platil i dočasný celostátní zákaz nákupů cizinci), stejně jako regulace nájemného u starších jednotek. Tyto politiky mají za cíl omezit spekulace a chránit dostupnost bydlení, čímž zmírňují prudké nárůsty cen. Naproti tomu na americké straně neexistují žádná omezení pro nákupy cizinci a platí relativně pronajímatelům nakloněná pravidla (např. žádná státní regulace nájemného pro menší města), což činí Niagara Falls, NY potenciálně atraktivní pro mezinárodní investory hledající vyšší výnosy. Svoji roli hrají i vládní pobídky: New York nabízí granty, daňové úlevy a označení Opportunity Zone v některých částech Niagara Falls na podporu rozvoje, zatímco Ontario poskytuje určité slevy na poplatcích za rozvoj a programy na zlepšení komunit, ale s větším regulačním dohledem nad využitím půdy a životním prostředím.

Trendy rezidenčních nemovitostí v Niagara Falls (Kanada vs. USA)

Niagara Falls, Ontario – trh s bydlením: Rezidenční trh na kanadské straně zažil v posledních letech horskou dráhu. V období 2020–2022 vedly extrémně nízké úrokové sazby a odliv městských kupců z Toronta k prudkému růstu cen domů v Niagara Falls. Koncem roku 2022 se průměrné ceny domů blížily historickým maximům (kolem 800 000 $) emberandresolve.com. Jakmile však úrokové sazby vzrostly a federální politika se zpřísnila, trh v roce 2023 ochladl. V srpnu 2025 byla průměrná cena domu přibližně 663 000 $, což je asi o 4–5 % méně než před rokem creastats.crea.ca. Tento mírný meziroční pokles odráží korekci trhu po předchozím přehřátí. Nabídka se zvýšila na nejvyšší úroveň za poslední dekádu creastats.crea.ca, což dává kupujícím větší výběr a vyjednávací sílu. Niagara se skutečně posunula z trhu prodávajícího v roce 2021 na vyvážený trh v letech 2024–2025 creastats.crea.ca creastats.crea.ca, s měsíci nabídky kolem 6–7 měsíců (což je velký rozdíl oproti šílenství 1–2 měsíců nabídky během vrcholu) creastats.crea.ca.

Navzdory nedávnému zmírnění zůstávají fundamenty odolné. Poptávku podporuje stálý růst populace – město Niagara Falls vzrostlo v letech 2016 až 2021 přibližně o 7,2 % (na ~94 000 obyvatel) a širší region Niagara vzrostl v tomto období o ~6,8 % niagararegion.ca niagararegion.ca. Velká část tohoto růstu pochází z migrace: lidé se stěhují z oblasti Greater Toronto a nově příchozí do Kanady. Jen v roce 2024 se do regionu Niagara přistěhovalo přes 10 000 nových obyvatel, přibližně čtvrtina z GTA emberandresolve.com. Mnozí jsou rodiny a důchodci, které láká dostupný životní styl, přírodní krása a blízkost hranic. Tento příliv podporuje poptávku po bydlení, zejména po rodinných domech v komunitách vhodných pro dojíždění. Regionální realitní makléři skutečně uvádějí, že hlavními tahouny prodeje domů zůstávají rodinní kupci, přičemž kupci poprvé (často ve věku 30+) se nyní vracejí na trh, jakmile se ceny stabilizují blog.remax.ca.

Cenové trendy v roce 2025 byly po poklesu v roce 2023 spíše stabilní až mírně pozitivní. Mezi lednem a červencem 2025 průměrná prodejní cena v Niagaře vzrostla o ~2,4 % (z přibližně 660 tisíc na 676 tisíc dolarů), jak trh našel rovnováhu blog.remax.ca. Analytici očekávají přibližně 2% růst cen do konce roku 2025 blog.remax.ca – což je daleko od dvouciferných skoků z období boomu, ale udržitelným tempem vzhledem k vyšším nákladům na půjčky. Objem prodejů je na druhou stranu utlumený – předpokládá se, že v roce 2025 bude asi o 11 % nižší než v roce 2024 blog.remax.ca, protože někteří kupci zůstávají opatrní nebo si nemohou dovolit koupit. Luxusní segment a vyhledávané čtvrti (např. Niagara-on-the-Lake nebo luxusní části Niagara Falls) drží průměry nahoře, i když celkový počet transakcí klesá blog.remax.ca. Aktivní jsou kupci, kteří si polepšují díky naspořenému kapitálu, zatímco někteří potenciální kupci vyčkávají na jasnější ekonomické signály. Prodávající museli upravit svá očekávání oproti loňskému maximu – prodej domů nyní trvá déle (obvyklá doba na trhu přes 30 dní) a podmíněné nabídky jsou opět běžné, což naznačuje návrat k normálu.

V rámci města se objevují různé subtrhy. Nemovitosti v blízkosti turistických oblastí nebo s výhledem na vodopády dosahují prémiových cen a zájmu investorů (pro pronájmy) a zahraničních kupců (když je to povoleno), zatímco předměstské čtvrti nabízejí mírnější ceny a přitahují místní rodiny. Niagara Falls také těží z přelévání poptávky ze St. Catharines a Hamiltonu – jakmile se tyto trhy staly drahými, kupující hledali dále po dálnici QE-W. Výsledkem je, že i přes nedávný pokles zůstávají hodnoty domů v Niagara Falls v roce 2025 výrazně nad úrovní před pandemií (referenční cena MLS je přibližně 610 000 $, což je asi +45 % oproti roku 2019) creastats.crea.ca. Nabídka bydlení reaguje pomalu: na okrajích města probíhá výstavba nových domů a projektů bytových domů, ale výstavba zaostává za poptávkou. Velcí developeři se dosud zaměřovali na širší oblast Greater Toronto Golden Horseshoe a Niagara Falls se nyní dostává do jejich hledáčku pro nové čtvrti, protože zdejší pozemky jsou relativně levnější a infrastruktura se zlepšuje. V příštích několika letech se očekává mírný přírůstek nové bytové nabídky (zejména řadových domů a bytů), což by mělo pomoci udržet růst cen pod kontrolou. Prozatím je výhled na bydlení v Niagara Falls, ON opatrně optimistický – mírné zvýšení cen, vyváženější dynamika mezi kupujícími a prodávajícími a příležitost pro ty, kteří byli cenově vytlačeni z větších měst, pokud ovšem úrokové sazby znovu nevzrostou.

Niagara Falls, New York – Trh s bydlením: Na americké straně vodopádů je příběh realitního trhu zcela odlišný. Niagara Falls, NY je problémový trh, který se vzpamatovává z desetiletí úpadku. Populace města se od 60. let snížila na méně než polovinu a i v poslední době dále klesá (~0,6% pokles mezi roky 2022 a 2023) datausa.io. Dědictví průmyslového kolapsu a ekonomické stagnace zanechalo mnoho domů prázdných nebo s nízkou hodnotou, což drží ceny mimořádně nízko. I dnes se střední hodnota domu pohybuje kolem 165 000 $ zillow.com (index Zillow) a střední nabídková cena je asi 150–160 tisíc dolarů realtor.com – což je zhruba čtvrtina amerického národního průměru. Domy v některých čtvrtích lze najít hluboko pod 100 000 $, zejména starší nemovitosti vyžadující opravy. Tato cenová dostupnost odráží jak nízké příjmy v oblasti (střední příjem domácnosti cca 48 000 $ datausa.io), tak nadbytek bytové nabídky způsobený úbytkem obyvatelstva.

Nicméně v letech 2024–2025 se objevily náznaky obratu. Trh s nemovitostmi v Niagara Falls, NY vykazuje malé, ale významné zhodnocení. V srpnu 2025 byla mediánová prodejní cena přibližně 180 000 $ (meziročně nárůst o 2,6 %) redfin.com, což znamená několik po sobě jdoucích ročních nárůstů. Některé cenové indexy dokonce ukazují dvouciferný růst nabídkových cen (realtor.com zaznamenal +14 % meziročně v mediánu nabídkové ceny) realtor.com, což naznačuje, že prodávající zkoušejí vyšší požadované ceny. Částečně je to způsobeno přílivem zahraničních investorů a překupníků nemovitostí, kteří se zajímají o extrémně nízké ceny v Niagara Falls. Vyhlídka na oživení města – s novými turistickými a centrálními projekty – podnítila spekulativní nákupy zchátralých nemovitostí, z nichž mnohé jsou následně renovovány na pronájmy nebo levné turistické ubytování. Kromě toho mimo-městští pronajímatelé (včetně některých z Kanady) nakupují vícerodinné domy, aby využili rostoucích nájmů. Tato nová poptávka pomalu pohlcuje nabídku: počet domů na trhu se oproti několika předchozím letům snížil a doba na trhu se zkrátila (domy se nyní prodávají v průměru za ~19 dní, dříve to bylo přes 30 dní) redfin.com. Přestože stále nejde o „žhavý“ trh, Redfin hodnotí Niagara Falls jako „částečně konkurenční“ redfin.com – což je výrazné zlepšení oproti dřívějšímu velmi pomalému stavu.

Klíčovým faktorem bydlení na americké straně je snahy města o revitalizaci. Místní samospráva se zaměřila na zchátralé bydlení prostřednictvím grantů a vymáhání předpisů, dokonce vykupuje zdevastované nemovitosti. Jedním z inovativních kroků je spolupráce s Niagara University na přeměně skupin prázdných domů na studentské bydlení, čímž se studenti soustředí do plánované oblasti místo rozptýlených pronájmů businessviewmagazine.com businessviewmagazine.com. Tato iniciativa obnovuje desítky objektů (38 nemovitostí v oblasti North Main „Bridge District“) a začala v roce 2024 businessviewmagazine.com. Tím, že odstraňuje zchátralost a vytváří poptávku (studenti), projekt usiluje o zvýšení hodnoty nemovitostí v těchto čtvrtích. Zároveň odráží strategii města přetvořit přebytečný bytový fond místo nové výstavby. Na druhou stranu nová bytová výstavba v Niagara Falls, NY zůstává omezená – probíhá jen málo rozsáhlých developerských projektů, vzhledem k existující nabídce a stále se zotavujícím tržním podmínkám.

Charakter poptávky na americké straně je převážně místní a regionální. Mnoho kupujících pochází ze západního New Yorku – jedná se o první kupce, kteří využívají velmi nízkých cen (kde třípokojový dům může stát tolik, co záloha v jiných oblastech), nebo investory z Buffala a okolí. Existuje také určitý kanadský zájem: silný americký dolar a rozdíl v cenách nemovitostí činí z Niagara Falls, NY zajímavou koupi pro některé Kanaďany, zejména ty, kteří si nemohou dovolit bydlení doma. Za méně než 200 000 kanadských dolarů si lze pořídit investiční nemovitost hned za hranicemi. Existují zprávy o několika odvážných investorech z oblasti GTA, kteří kupují duplexy a rodinné domy v Niagara Falls, NY jako výnosové nemovitosti sázkou na dlouhodobé zhodnocení. Přesto je přeshraniční investování do nemovitostí stále poměrně okrajové kvůli překážkám ve financování a správě.

Shrnuto, trh s bydlením v Niagara Falls, NY v roce 2025 je dostupný a pomalu se zlepšuje. Ceny se zvedají z velmi nízké základny, poptávka postupně roste díky zlepšením ve městě a zájmu zvenčí a výnosy z pronájmu jsou atraktivní. Přesto přetrvávají výzvy: počet obyvatel města stále mírně klesá datausa.io a mnoho čtvrtí se potýká s chudobou a zanedbanými nemovitostmi. Tempo růstu cen pravděpodobně zůstane mírné, pokud se nezmění širší ekonomická situace. Prozatím Niagara Falls, NY nabízí ostrý kontrast ke svému kanadskému dvojčeti: v podstatě jde o hodnotovou investici – „levné a nadějné“ – zatímco Niagara Falls, ON je „drahé, ale relativně stabilní.“

Komerční nemovitosti a rozvoj poháněný turismem

Turistické a pohostinské nemovitosti: Turismus je ekonomickým motorem Niagara Falls a jeho dopad na komerční nemovitosti je výrazný na obou stranách hranice. Po prudkém poklesu v roce 2020 se turismus vrátil v plné síle. Do roku 2024 navštívilo oblast Niagary (hlavně kanadskou stranu) přes 13 milionů návštěvníků, kteří utratili odhadem 2,4 miliardy dolarů v místní ekonomice niagaracanada.com. Také Niagara Falls, NY zaznamenalo v roce 2024 rekordní útraty návštěvníků (příjmy z turismu v okrese Niagara dosáhly přibližně 1,16 miliardy dolarů, což je nárůst o 6,4 % oproti roku 2023) wgrz.com. Tento návrat vedl k prudkému nárůstu poptávky po hotelech, restauracích a atrakcích, což přímo ovlivňuje rozvoj nemovitostí:

• Boom výstavby hotelů (americká strana): Možná nejdramatičtější vývoj se odehrává v hotelovém sektoru v Niagara Falls, New York. Město zažívá boom výstavby hotelů, jaký tu desítky let nebyl. K roku 2025 je ve výstavbě 18 nových hotelových projektů s celkovou kapacitou přes 6 000 pokojů businessviewmagazine.com na americké straně. Tyto projekty zahrnují franšízy velkých značek (např. nový SpringHill Suites se 126 pokoji, který se otevře v roce 2025 businessviewmagazine.com), butikové hotely i rekonstrukce historických objektů. Například dlouho nevyužívaný Hotel Niagara (památka z 20. let 20. století) je díky státním pobídkám rekonstruován a má být znovu otevřen jako luxusní hotel. Mnoho nových projektů je soustředěno kolem Old Falls Street a centra města, s cílem vytvořit dostatečnou nabídku ubytování, která by mohla konečně konkurovat kanadské straně. Tento boom je poháněn uznáním, že Niagara Falls, NY byla nedostatečně vybavena hotely – mnoho návštěvníků nyní přespává v Buffalu nebo za hranicemi. Nová nabídka má za cíl získat větší část turistických výdajů přímo ve městě. Pozoruhodné je, že ukazatele výkonnosti hotelů se výrazně zotavily: do roku 2024 dosáhl příjem na dostupný pokoj (RevPAR) v Niagara Falls, NY 122 % úrovně z roku 2019 businessviewmagazine.com, což znamená, že průměrný hotel vydělával více než před pandemií, i přes mírně nižší obsazenost. To naznačuje, že návštěvníci utrácejí více za pokoj (vyšší ceny nebo více doplňkových služeb), což je dobré znamení pro investory. Strategie města je zjevně využít svých více než 12 milionů ročních návštěvníků (z nichž mnozí dříve přijížděli jen na jednodenní výlety) k přenocování díky nové nabídce ubytování a atrakcí.
• Mega-projekty (kanadská strana): Na ontarijské straně se také zrychluje komerční rozvoj, i když s jiným charakterem – vertikální expanze a diverzifikace. Hlavním projektem je návrh na nahrazení stárnoucího hotelu Oakes ve Fallsview obrovským komplexem smíšeného využití se dvěma 60patrovými věžemi storeys.com. Tento projekt by přidal 1 140 nových hotelových apartmánů spolu s 126 luxusními rezidenčními jednotkami (pravděpodobně byty) a řadou vybavení včetně nového kasina, lázní, střešních bazénů a maloobchodních prostor storeys.com storeys.com. V podstatě by šlo o samostatný resort, který by byl jednou z nejvyšších a nejambicióznějších staveb v historii Niagara Falls, ON. Plán podtrhuje důvěru developerů v růst turismu v Niagara Falls – sázka na to, že poptávka podpoří luxusní hotelové pokoje a byty s prémiovým výhledem na vodopády. Jasný výhled a blízkost hlavních atrakcí (kasina, Clifton Hill atd.) činí tuto lokalitu velmi atraktivní storeys.com. Pokud bude projekt schválen a v příštích letech postaven, přinese stovky milionů nových investic a dále upevní pověst kanadské strany jako místa s nápadnými věžemi určujícími panorama. Kromě toho Niagara Falls, ON nadále získává nové atrakce (například Niagara Parks Commission nedávno přeměnila vyřazenou elektrárnu na poutavou historickou atrakci a přidává tam divadlo a zábavní komplex youtube.com) a rozšiřuje ty stávající. Turisticky orientovaný maloobchod (obchody se suvenýry, restaurace) je také v okolí vodopádů a Clifton Hill velmi žádaný; obsazenost těchto prostor zůstává extrémně vysoká a nájmy jsou vysoké díky velkému pohybu lidí.
• Prodlužování turistické sezóny: Hlavním cílem na obou stranách bylo rozšířit turistiku i mimo letní špičku. To má dopad na využití nemovitostí po celý rok. Plánované Centennial Park events center v Niagara Falls, NY (hala za 200 milionů dolarů s kapacitou 6 000 míst) je klíčovým prvkem této skládačky businessviewmagazine.com. Očekává se, že bude hostit koncerty, sportovní akce (starosta jedná o týmu Ontario Hockey League) a konference, což by přilákalo návštěvníky i mimo sezónu a zvýšilo poptávku po okolních hotelech a restauracích i v zimě businessviewmagazine.com. Podobně na kanadské straně bylo otevřeno Niagara Falls Convention Centre (2011) a nové zábavní divadlo s kapacitou 5 000 míst (otevřeno 2020) poblíž Fallsview Casino, které začaly celoročně přitahovat konference a představení. Jak se tato zařízení rozjíždějí, zvyšují obsazenost hotelů ve všední dny i mimo sezónu, což činí pohostinství stabilnějším během celého roku. Následkem toho roste zájem investorů o hotely a krátkodobé pronájmy, protože peněžní toky jsou méně sezónní. Například hotely v Niagara Falls, NY tradičně v zimě zavíraly nebo byly poloprázdné; s eventovým centrem a vylepšeným centrem města si více hotelů může dovolit celoroční provoz, což podporuje jejich hodnotu.
• Krátkodobé pronájmy: Turismus také vedl ke vzniku silného trhu s krátkodobými pronájmy (STR), zejména na kanadské straně. Niagara Falls, ON má stovky Airbnb a rekreačních pronájmů, od bytů po celé domy, které vyhovují turistům preferujícím více prostoru nebo nižší cenu než hotely. Tento trend zesílil během covidu (po obnovení cestování mnoho lidí upřednostňovalo soukromé pronájmy). Poptávka po STR podpořila hodnotu některých rezidenčních nemovitostí v blízkosti turistických oblastí – malý dům v docházkové vzdálenosti od vodopádů může mít vyšší cenu, pokud lze pronajímat po nocích. Město Niagara Falls, ON přijalo vyhlášky, které vyžadují, aby provozovatelé STR byli licencováni a dodržovali bezpečnostní a územní pravidla, s cílem tento sektor vyvážit. Na americké straně je krátkodobých pronájmů méně, ale jejich počet roste; město je k STR opatrně vstřícné jako způsobu, jak oživit prázdné domy, ale zároveň sleduje možné problémy s rušením. Celkově síla turismu znamená v Niagara Falls jedinečnou směs rezidenčního a komerčního využití: mnoho nemovitostí stírá hranici (např. penziony s majitelem, Airbnby atd.) a zdraví turistické ekonomiky je přímo spojeno s příjmy z těchto nemovitostí. S ohledem na současný vývoj – mezinárodní cestování roste, pohyb přes hranice je zpět v normálu a přibývají nové atrakce – segment nemovitostí poháněný pohostinstvím má před sebou další růst.

Obchodní a zábavní prostory: Kromě ubytování těží maloobchodní a zábavní nemovitosti v Niagara Falls ze zvýšených výdajů turistů i místních:

• Na kanadské straně je turistická čtvrť (Clifton Hill, Fallsview) v podstatě zcela zastavěná maloobchodními, stravovacími a zábavními podniky. Neobsazenost v těchto oblastech je téměř nulová a o jakoukoli volnou jednotku je velký zájem. Nájemné po pandemii stoupá. Podle regionálních tržních zpráv je velmi malý počet malých maloobchodních prostor (1 000–1 500 čtverečních stop) a středně velkých jednotek (3 000–5 000 čtverečních stop), což „začíná vyvíjet tlak na růst nájemného za maloobchodní prostory.“ Téměř každé nákupní centrum nebo pasáž v Niagaře má čekací listinu nájemců, kteří chtějí získat prostor blog.remax.ca. Nejde jen o turistické obchody – maloobchodní prostory sloužící místním obyvatelům v Niagara Falls (nákupní centra s potravinami apod.) mají také nízkou neobsazenost díky rostoucí populaci a relativně malému počtu nových maloobchodních projektů v posledních letech. Zajímavým projektem je revitalizace Eastgate Square v nedalekém Stoney Creek/Hamilton (i když není v Niagara Falls, je v širším regionu), která plánuje přidat 19 rezidenčních věží k areálu nákupního centra blog.remax.ca, což odráží trend zahušťování maloobchodních lokalit smíšeným využitím. Podobné trendy by se mohly objevit i v Niagara Falls – například starší motely nebo nákupní pasáže na Lundy’s Lane by se mohly přestavět na smíšené využití s byty nad obchody, vzhledem k nedostatku pozemků v blízkosti turistického jádra.
• Na americké straně začíná centrum Niagara Falls, NY konečně zažívat počáteční oživení maloobchodu. Historicky bylo městské maloobchodní prostředí zanedbané – mnoho prázdných výloh na Main Street. Příliv turistů, kteří zůstávají déle (díky novým hotelům a vylepšením státního parku), přitahuje podniky: nové restaurace, pivovary, kavárny a obchody se začaly otevírat v okolí Old Falls Street a Third Street. Starosta Restaino poznamenal, že „několik nových restaurací a také zábavní podniky, palírny a minipivovary“ se usazuje v centru města businessviewmagazine.com. Město se také zaměřilo na „rodinně přívětivé“ řetězce restaurací, aby vyhovělo turistům s dětmi businessviewmagazine.com – např. nové možnosti rychlého a neformálního stravování. Komerční nájmy v centru jsou stále relativně nízké (aby přilákaly nájemce), ale jak se prostory zaplňují, může dojít k tlaku na růst nájmů. Mimo turistickou oblast zůstává maloobchod v Niagara Falls, NY náročný – mnoho čtvrtí postrádá základní nákupní možnosti kvůli poklesu populace. Jakékoli zlepšení zaměstnanosti nebo růstu populace by však mohlo podnítit poptávku po dalších maloobchodních službách (obchody, supermarkety) ve městě, což by mohlo oživit komerční zóny v jednotlivých čtvrtích.

Průmyslový a kancelářský sektor: Přestože dominuje turistika, Niagara Falls zaznamenává také aktivitu v oblasti průmyslových nemovitostí a potýká se se změnami na trhu kancelářských prostor:

• Průmysl a logistika: Region Niagara (Ontario) se stal žhavým místem pro logistiku, skladování a některé pokročilé výrobní obory díky své strategické poloze mezi GTA a americkou hranicí. V roce 2025 průmyslové nemovitosti v Niagaře procházejí růstovou fází, částečně proto, že ceny pozemků a provozní náklady jsou nižší než v Torontu/Hamiltonu, což přitahuje zájem firem blog.remax.ca. Data ukazují, že transakce s průmyslovými nemovitostmi vzrostly a nabídka se v regionu Niagara meziročně zvýšila o ~35 %, přesto míra neobsazenosti zůstává velmi nízká, takže nájemné vzrostlo na ~$12–$14/čtvereční stopu (triple-net) blog.remax.ca. Je zaznamenán nedostatek zasíťovaných průmyslových pozemků – jak Niagara, tak Hamilton mají nedostatek připravených průmyslových parcel blog.remax.ca. Přímo v Niagara Falls, ON, existují průmyslové zóny (např. podél Stanley Ave a ve východní části), které přitahují nové podniky, jako jsou distribuční centra. Regionální hospodářský rozvoj aktivně podporuje „elektrickou mobilitu“ a pokročilou výrobu niagaracanada.com; například nedávné investice zahrnují výrobní závod na elektrické autobusy v regionu. To se promítá do zvýšené poptávky po průmyslových budovách a rozvojových pozemcích. Investoři do průmyslových nemovitostí (REITs, soukromé firmy) začali věnovat pozornost sekundárním trhům, jako je Niagara, kvůli výnosovým příležitostem, protože hlavní trhy jsou již drahé. Jedno varování představují náklady na kapitál: rostoucí úrokové sazby zpočátku ochladily některé průmyslové investice, ale výhled na rok 2025 je optimistický, protože se zlepšují podmínky financování a realizuje se odložená poptávka cbre.ca.
• Průmyslový rozvoj v Niagara Falls, NY: Na americké straně Niagara Falls dochází k přeměně některých zanedbaných průmyslových oblastí. Město bylo dříve známé velkými chemickými a výrobními závody (např. podél Buffalo Avenue), které byly uzavřeny před desítkami let, což zanechalo kontaminované lokality a ztrátu pracovních míst. V roce 2024 město otevřelo nový 60akrový průmyslový park severně od Porter Road jako moderní business park businessviewmagazine.com. Má přesvědčivou výhodu: levná a hojná hydroelektrická energie z nedalekého projektu Niagara Power Project. To je velkým lákadlem pro energeticky náročná odvětví nebo jakoukoli firmu, která hledá nižší provozní náklady. Podle starosty zde jako první zakoupil pozemek výrobce dílů pro větrné turbíny (Stony Creek) a několik kanadských firem projevilo zájem o vybudování americké pobočky v tomto parku businessviewmagazine.com. S podporou státu New York (asi 3,25 milionu dolarů na přípravu lokality) businessviewmagazine.com je park připraven přilákat výrobce, možná v oblasti letectví, zdravotnické techniky nebo zelené energie businessviewmagazine.com. Pokud bude projekt úspěšný, vzniknou nová pracovní místa a zvýší se poptávka po průmyslových i kancelářských prostorách v Niagara Falls, NY. Může to také podnítit doprovodný rozvoj (např. bydlení pro pracovníky nebo maloobchod) v této části města. Prozatím jsou ceny průmyslových nemovitostí v Niagara Falls, NY velmi nízké (pozemků je dostatek), ale pokud se přistěhuje i jen několik středně velkých zaměstnavatelů, můžeme po letech stagnace zaznamenat výrazné obsazení prostor a růst hodnoty pozemků.
• Kancelářské prostory: Niagara Falls není významným kancelářským trhem, ale některé trendy stojí za zmínku. V Niagara Falls, ON, je většina zaměstnanosti v cestovním ruchu, službách nebo státní správě – kancelářských prostor je málo a v poslední době zde nevznikly žádné významné nové kancelářské budovy. Nedaleké St. Catharines funguje jako regionální administrativní centrum (s větší nabídkou kanceláří). Po pandemii mírně vzrostla neobsazenost kanceláří v regionu, protože práce na dálku přetrvává, ale v Niagaře nikdy nebyla velká kancelářská scéna v centru města. Na americké straně je neobsazenost kanceláří v širší oblasti Buffalo-Niagara zvýšená (centrum Buffala má ~20 % a více neobsazených prostor) blog.remax.ca. Niagara Falls, NY nemá velké kancelářské věže; většinu kancelářského fondu tvoří malé profesionální kanceláře a vládní budovy. Některé starší kancelářské budovy jsou kandidáty na přestavbu na smíšené využití nebo bydlení, pokud se poptávka neobnoví. Město se nyní více zaměřuje na oživení centra pro turisty a obyvatele než na snahu přilákat velké kancelářské zaměstnavatele, vzhledem k širším trendům práce na dálku a konkurenční nevýhodě v oblasti kanceláří oproti Buffalu.

Shrnuto, komerční nemovitosti v Niagara Falls (na obou stranách) jsou přetvářeny rostoucí ekonomikou cestovního ruchu a strategickými rozvojovými snahami. Pohostinství a maloobchod prosperují, průmysl je nově vznikajícím světlým bodem a kancelářské prostory ustupují do pozadí. Investoři a developeři využívají příležitosti v hotelech, atrakcích a průmyslových parcích, což by v příštích letech mohlo proměnit ekonomickou krajinu Niagara Falls.

Ekonomické faktory a faktory ovlivňující poptávku a nabídku

Několik klíčových faktorů ovlivňuje poptávku, nabídku a hodnotu nemovitostí v Niagara Falls a mnohé z nich se liší mezi americkou a kanadskou stranou:

• Cestovní ruch a místní ekonomika: Jak bylo zdůrazněno, cestovní ruch je motorem. Cokoli, co ovlivňuje cestovní ruch (globální trendy v cestování, směnné kurzy, ceny pohonných hmot, pandemie), má přímý dopad na místní nemovitosti. Kanadská strana, s rozvinutější turistickou ekonomikou (kasina, hlavní atrakce atd.), je do určité míry chráněna díky trvale vysokému počtu návštěvníků. Cestovní ruch podporuje asi 40 000 pracovních míst v regionu Niagara niagaracanada.com a celý ekosystém podniků. To zajišťuje stabilní skupinu nájemců a kupujících (pracovníci v pohostinství, manažeři atd.), i když mnoho pracovních míst v cestovním ruchu je nízce placených, což vytváří poptávku po dostupném bydlení. Na americké straně je cestovní ruch také klíčový, ale historicky nedostatečně využitý; nyní, když roste, představuje potenciální přínos pro ekonomiku. Více turistických výdajů znamená více pracovních míst, vyšší příjmy a případně stabilizaci nebo růst populace – to vše zvyšuje poptávku po bydlení. Ekonomika Niagara Falls, NY, se však stále diverzifikuje. Snahy přilákat výrobu a logistiku (jak bylo zmíněno v souvislosti s průmyslovým parkem) by mohly přinést lépe placená pracovní místa, což by zásadně změnilo kvalitu poptávky po bydlení. Pokud by například vznikla jedna nebo dvě velké továrny, poptávka po bydlení pro střední třídu by vzrostla, snížila by se nadbytečná nabídka a ceny by šly nahoru. Naopak, pokud by cestovní ruch oslabil (představte si recesi omezující cestování nebo slabý kanadský dolar odrazující Kanaďany od návštěvy americké strany), tyto trhy by to pocítily velmi rychle.
• Trendy populace a migrace: Demografie je základním hybatelem. Niagara Falls, ON těží z pozitivní migrace – jak meziprovincionální, tak mezinárodní imigrace do regionu. Vysoké imigrační sazby v Kanadě (rekordní počet nových trvalých obyvatel každý rok) přivádějí některé nově příchozí do cenově dostupných sekundárních měst, jako jsou Niagara Falls. Atraktivita regionu pro důchodce (díky krajině a vinařství) a pro pracovníky na dálku (zlepšené vlakové spojení do Toronta znamená, že někteří mohou žít v Niagaře a dojíždět jen občas) také zvyšuje poptávku. Tento příliv lidí udržuje tlak na nabídku bydlení a podporuje dlouhodobý růst; je to důvod, proč realitní makléři označují Niagaru za „podhodnocenou“ vzhledem k jejímu potenciálu clovermortgage.ca. Naproti tomu Niagara Falls, NY se již desítky let potýká s úbytkem obyvatel kvůli odchodu mladých lidí a nedostatku příchozí migrace. Jeden pozitivní signál: úbytek obyvatel ve městě se v posledních letech zpomalil na minimum datausa.io. Pokud by město dokázalo dosáhnout i malého čistého přírůstku obyvatel (vytvářením pracovních míst nebo přilákáním imigrantů, kteří se usazují v Buffalu/Niagaře), znamenalo by to zlom. Prozatím však klesající/stárnoucí populace na americké straně omezuje poptávku po bydlení. Mnoho domů zůstává prázdných nebo nevyužitých. Problémem zde není nabídka – ale poptávka. Hodnota nemovitostí v Niagara Falls, NY tedy závisí na schopnosti města přilákat a udržet obyvatele (ať už pracovníky, důchodce, nebo lidi hledající levné bydlení).
• Úrokové sazby a prostředí financování: Trh s nemovitostmi po celém světě byl ovlivněn prudkým růstem úrokových sazeb od roku 2022. V Kanadě vyšší hypoteční sazby výrazně snížily dostupnost bydlení pro kupující, což pomohlo ochladit dříve žhavý trh v Niagara Falls. Pokud sazby zůstanou vysoké (~5–6 % a více pro pětileté fixní hypotéky), můžeme očekávat tlumený růst cen a delší prodejní cykly, protože kupující budou pečlivěji plánovat rozpočet. Naopak jakákoli úleva v sazbách (některé prognózy předpovídají mírné snížení sazeb v letech 2025–2026) joinremaxm.com by mohla uvolnit potlačenou poptávku, zejména ze strany prvokupujících, kteří byli dosud mimo hru. V komerční sféře je problémem „krize nákladů na kapitál“ – projekty plánované v době levných peněz je nyní obtížnější financovat při vyšších sazbách. Výhled CBRE na rok 2025 naznačuje, že toto finanční břemeno by se mělo zmírnit koncem roku 2025, což by mohlo znovu nastartovat investiční a developerskou aktivitu cbre.ca. Pro Niagara Falls by to mohlo znamenat, že hraniční projekty (například některé hotelové návrhy nebo bytové věže) získají financování a budou pokračovat. V USA úrokové sazby také ovlivňují chování investorů. Mnoho nákupů domů v Niagara Falls, NY je za hotové (díky nízkým cenám), ale u větších projektů jsou náklady na financování faktorem. Město a stát zasáhly nízkoúročenými půjčkami nebo dotacemi u některých projektů, aby překlenuly rozdíl. Prostředí stabilizujících se nebo klesajících úrokových sazeb by velmi prospělo Niagara Falls na obou stranách tím, že by zlepšilo dostupnost a podpořilo rozvoj.
• Přeshraniční dynamika (směnný kurz a obchod): Směnný kurz mezi americkým a kanadským dolarem hraje nenápadnou, ale důležitou roli. Silný USD (a slabší CAD) má tendenci přitahovat více amerických návštěvníků na kanadskou stranu (jejich peníze mají větší hodnotu) a může přimět kanadské nakupující, aby zůstali doma. Může také učinit kanadské nemovitosti relativně levnějšími pro americké nebo mezinárodní investory (když je CAD nízko). K roku 2025 je kurz USD-CAD kolem 1,35 (CAD za USD), což činí kanadská aktiva pro cizince částečně zlevněná. Omezení pro zahraniční kupce (viz níže) však přímé využití této situace limitují. Důležitý je také obchod a přeshraniční zaměstnanost: Niagara Falls leží na hlavním obchodním koridoru (Queenston-Lewiston Bridge pro kamiony atd.). Zdraví přeshraničního obchodu může ovlivnit poptávku po průmyslových pozemcích, skladech a dokonce i bydlení pro pracovníky, kteří mohou bydlet na jedné straně a pracovat na druhé. Například pokud je americká ekonomika silná, více Kanaďanů může jezdit za prací nebo nákupy do USA, a naopak. Integrovaný turismus je dalším faktorem – mnoho turistů navštíví obě strany (přespí na jedné, na druhou se vydají na výlet). Společný marketing turistických organizací Niagara Falls tak může zvýšit celkový objem návštěvnosti, což prospívá nemovitostem díky posílení místní ekonomiky.
• Infrastruktura a dostupnost: Zlepšení dopravy a infrastruktury může výrazně ovlivnit trh s nemovitostmi. Prodloužení GO Train do Niagara Falls, ON (nyní s několika přímými vlaky z Toronta ve všední dny a rozšířeným víkendovým provozem) storeys.com umožňuje dojíždění některým pracovníkům a rozhodně usnadňuje cestování turistům bez auta. Díky tomu se Niagara Falls dostalo do hledáčku některých pracovníků na dálku a důchodců z oblasti GTA, kteří stále chtějí mít snadný přístup do města, což zvyšuje poptávku po bydlení. Probíhající vylepšení dálnic a plánované spojení vznášedlem z regionu Niagara do Toronta (soukromý návrh na provoz 30minutové vznášedlové linky přes jezero Ontario cbre.ca) by mohly dále posílit propojení. Na americké straně zahrnovaly investice do infrastruktury vylepšení státního parku (zlepšení parku a nábřeží – stát New York výrazně investoval do obnovy zelených ploch kolem vodopádů). Hovoří se také o vysokorychlostní železnici v oblasti Upstate NY, která by v případě realizace mohla lépe propojit Niagara Falls s NYC a dalšími metropolemi. Dále se Niagara Falls International Airport (v NY) snaží získat více letů a růst letiště Buffalo Niagara nepřímo prospívá celému regionu. Všechny tyto faktory zvyšují atraktivitu Niagara Falls jako místa k návštěvě i k životu, což podporuje hodnoty nemovitostí.
• Omezení nabídky a dostupnost pozemků: Dostupnost pozemků se v těchto dvou městech výrazně liší. Niagara Falls, ON má geografická a politická omezení – je ohraničeno řekou, srázem a dalšími obcemi a mnoho pozemků je chráněno (parky, greenbelt). Samotné město má málo volných pozemků; proto nová výstavba často znamená stavět do výšky (výškové budovy) nebo přestavovat stávající objekty. Například navrhované dvojvěže nahrazují starší hotel – tento trend pravděpodobně bude pokračovat. Tato relativní nedostupnost rozvojových pozemků blízko vodopádů pomáhá udržovat vysoké hodnoty nemovitostí. Greenbelt a územní regulace v Ontariu také omezují rozrůstání města a soustředí růst do zastavěných oblastí. Na druhou stranu, Niagara Falls, NY má spoustu volných pozemků a prázdných parcel kvůli demolici zchátralých nemovitostí a úbytku obyvatel v minulosti. Město má v některých oblastech tzv. „městskou prérijní krajinu“ reddit.com. Teoreticky to znamená spoustu prostoru pro výstavbu – výhodu pro nabídku. Ale bez poptávky zůstává tato půda nevyužitá. Město se snaží směřovat rozvoj do určitých zón (turistická čtvrť, Main Street, průmyslový park) místo rozrůstání, aby vytvořilo dynamiku. Pokud by poptávka vzrostla, Niagara Falls NY by mohlo poměrně snadno a levně přidat nové bydlení nebo zařízení. Jeden zajímavý faktor na straně nabídky: náklady na výstavbu. V Ontariu jsou stavební náklady poměrně vysoké (práce, materiály, poplatky za rozvoj), což může zpomalit nabídku nového bydlení a udržovat ceny stávajících domů vysoko. V západním New Yorku jsou náklady o něco nižší a vláda často kompenzuje náklady prostřednictvím pobídek pro vybrané projekty. Tento rozdíl může ovlivnit, jak rychle může každá strana reagovat novou nabídkou na změny poptávky.

Regulační prostředí a vládní plány

Trh s nemovitostmi v Niagara Falls je také ovlivněn vládní politikou a regulacemi, které se liší mezi Kanadou (Ontario) a USA (New York). Porozumění těmto rozdílům je klíčové pro investory a zainteresované strany:

Kanada (Niagara Falls, ON) – regulace a politiky:

• Zahraniční kupci a spekulace: Ve snaze ochladit ceny nemovitostí zavedla kanadská federální vláda zákaz nákupu pro zahraniční kupce (2023–2025), který brání nerezidentům ve vlastnictví rezidenčních nemovitostí (s určitými výjimkami). Ontario k tomu navíc uplatňuje daň z nerezidentské spekulace (NRST) – vysokou 25% daň pro zahraniční kupce rezidenčních nemovitostí kdekoliv v provincii wowa.ca. Tato opatření měla určitý dopad i v Niagara Falls: ačkoliv město není hlavním cílem zahraničních investorů jako Toronto nebo Vancouver, zájem ze zahraničí zde byl (např. investoři hledající rekreační domy nebo nemovitosti k pronájmu poblíž vodopádů). NRST a zákaz pravděpodobně tento zájem v letech 2023–24 utlumily. Po skončení zákazu by mohl zájem zahraničních kupců mírně vzrůst, ale 25% daň zůstává silnou překážkou wowa.ca. Provincie se snaží zabránit spekulačním vlnám v dostupnějších regionech jako Niagara a chce zachovat bydlení pro místní a dlouhodobé obyvatele.
• Regulace nájemného a ochrana nájemníků: Ontario má systém regulace nájemného pro většinu starších rezidenčních jednotek. Pro Niagara Falls to znamená, že majitelé jednotek postavených před listopadem 2018 mohou zvyšovat nájemné pouze o každoročně stanovenou provinční hodnotu (2,5 % v roce 2025). Novější stavby jsou zatím z regulace nájemného vyjmuty (na podporu výstavby), ale případné změny v provinční politice to mohou ovlivnit. Tato pravidla zajišťují relativně stabilní růst nájemného pro stávající nájemníky, ale mohou také některé investory odradit od vstupu na trh dlouhodobých pronájmů, což může omezit nabídku nájemního bydlení. Niagara Falls jako menší město nezažilo tak intenzivní debaty o regulaci nájemného jako Toronto, ale řídí se ontarijským rámcem. Kromě toho silná ochrana nájemníků (např. pravidla pro vystěhování) činí trh s nájmy více regulovaným než v USA. To přináší větší jistotu pro nájemníky, ale je to faktor, který musí pronajímatelé zohlednit ve svých podnikatelských modelech.
• Poplatky za rozvoj a povolování: Výstavba v Niagara Falls, ON zahrnuje poplatky za rozvoj (poplatky městu za infrastrukturu) a orientaci v územních předpisech, které mohou být složité, zejména v blízkosti vodopádů, kde mohou platit omezení výšky a ochrany výhledů. Město nabízí některé pobídky, například programy Community Improvement Plans (CIP) v určitých oblastech – například centrum Niagara Falls má CIP, který nabízí granty/slevy na poplatcích na podporu přestaveb a konverzí na bydlení. Region Niagara má také Gateway CIP, jehož cílem je přilákat průmyslový rozvoj daňovými úlevami niagaracanada.com. Tyto pobídky ukazují ochotu spolupracovat s developery na projektech, které naplňují cíle komunity (například více bydlení nebo pracovních míst). Přesto je regulační proces v Ontariu (včetně posouzení vlivu na životní prostředí, památkové ochrany atd.) často zdlouhavý. Projekt jako návrh dvojčat věží projde důkladným posouzením (doprava, stínění, případně odpor obyvatel kvůli dopadu na panorama). Vládní plány, jako je Oficiální plán regionu Niagara, směřují většinu nové výstavby do stávajících městských oblastí a stanovují cíle pro dostupné bydlení – tyto politiky ovlivní, jaké projekty budou schváleny.
• Daň z nemovitosti: Niagara Falls, ON má středně vysoké sazby daně z nemovitosti (městská a regionální daň dohromady). Daně vzrostly po velkém nárůstu odhadovaných hodnot (protože hodnota domů vzrostla, zvýšily se i odhadované hodnoty), ale město se snažilo udržet daňovou sazbu rozumnou, aby neodradilo nově příchozí. Ve skutečnosti městský rozpočet Niagara Falls na rok 2024 mírně snížil daň z rezidenčních nemovitostí o 3,1 % businessviewmagazine.com díky zlepšení fiskální situace. Pro investory je daňové prostředí poměrně stabilní, i když vlastníci, kteří nejsou rezidenty, mohou čelit také dani za prázdný dům, pokud je nemovitost ponechána prázdná (některá města v Ontariu takové daně zavedla, aby podpořila využívání nemovitostí).

Spojené státy (Niagara Falls, NY) Regulace & Iniciativy:

• Pobídky a revitalizační programy: Vláda Niagara Falls, NY zaujímá velmi pro-rozvojový postoj a využívá pobídky k nastartování trhu. Klíčovými hráči jsou USA Niagara Development Corporation (státní agentura pro ekonomický rozvoj zaměřená na centrum Niagara Falls) a Niagara County Industrial Development Agency (IDA). Nabízejí pobídky jako daňové úlevy, nízkoúročené půjčky, granty a dotace na pozemky pro projekty, které vytvoří pracovní místa nebo podpoří turistiku. Například developeři nových hotelů mohou získat daňové úlevy na nemovitosti (programy PILOT) na deset let. Nedávno IDA okresu Niagara prodloužila pobídky pro rekonstrukci Hotelu Niagara, aby zajistila pokračování projektu hotel-online.com. Město má také Opportunity Zone pokrývající části centra, která investorům nabízí federální daňové výhody. Tyto agresivní pobídky odrážejí politický cíl: přilákat investice téměř za každou cenu, aby se město oživilo. To je ostrý kontrast k postoji kanadské strany, která se snaží ochladit přehřátý trh – Niagara Falls, NY se snaží naopak zahřát ten chladný.
• Územní plánování a využití půdy: Niagara Falls, NY aktualizuje své územní plánování, aby bylo flexibilnější a přívětivější pro smíšenou a zahušťovací výstavbu. Zjednodušili schvalování projektů v turistické čtvrti a nabídli městské pozemky za nízkou cenu developerům, kteří budou stavět. Například město zabalilo a prodalo balík prázdných pozemků konsorciu developerů za 1 dolar každý výměnou za závazek postavit bydlení (projekt studentského bydlení). Takové strategie bankování a rozprodeje pozemků jsou nástrojem ke snižování chátrání. Stavební předpisy a povolování v Niagara Falls, NY se řídí standardy státu New York (které jsou přísné na bezpečnost/energetiku, ale nejsou zdaleka tak náročné jako ontarijské pro plánování). Toto regulační prostředí často znamená nižší měkké náklady a rychlejší schvalování pro výstavbu v Niagara Falls, NY, zejména pokud projekt odpovídá prioritám města.
• Žádná kontrola nájemného / Méně regulací bydlení: Stát New York má zákony o stabilizaci nájemného, ale ty se většinou vztahují pouze na NYC a několik okresů na jihu státu. V Niagara Falls a okrese Niagara není kontrola nájemného, žádná daň pro zahraniční kupce, žádné požadavky na trvalé bydliště – trh je relativně laissez-faire. Pronajímatelé mohou zvyšovat nájmy podle situace na trhu a snáze vystěhovat pro neplacení (podle běžných pravidel nájemní smlouvy). To může učinit investice do pronájmu atraktivní (jak ukazuje 23% meziroční nárůst nájmů v roce 2025) zumper.com, ale zároveň to představuje problém s dostupností bydlení pro místní nízkopříjmové nájemce. Město musí vyvažovat podporu investic s ochranou obyvatel – proto spolupracuje s neziskovkami na zajištění dostupného bydlení (jsou zde byty dotované HUD a využívají se poukázky Section 8 na pomoc nájemcům, vzhledem k vysoké míře chudoby ve městě ~24 % datausa.io).
• Plány hospodářského rozvoje: Vedení města má komplexní plán na diverzifikaci ekonomiky, aby nemovitosti nebyly závislé pouze na turistickém ruchu. Administrativa starosty Restaina investuje uváděných 70 milionů dolarů do rozvojových projektů v centru i čtvrtích businessviewmagazine.com – včetně úprav ulic, nových veřejných zařízení a partnerství veřejného a soukromého sektoru. Stát přispěl prostřednictvím grantu Downtown Revitalization Initiative (DRI), který Niagara Falls získalo, a financuje úpravy fasád, kulturní atrakce atd. Tyto plány vytvářejí prostředí, kde je pravděpodobnější úspěch soukromých realitních projektů (protože veřejný sektor zajišťuje část základní infrastruktury). Například pěkná úprava ulic a program akcí na Old Falls Street činí otevření kavárny na tomto místě mnohem životaschopnějším. Stručně řečeno, regulační postoj Niagara Falls, NY je „otevřeno podnikání“, využívá veřejné prostředky k nastartování růstu soukromých nemovitostí.

Přeshraniční spolupráce nebo odlišnosti: Stojí za zmínku, že ačkoliv obě Niagara Falls fungují v odlišných systémech, existuje určitá míra spolupráce. Obě města sdílejí cíl zvýšit turistický ruch a občas spolupracovala například na přeshraničních propagačních akcích. V oblasti nemovitostí jsou však častěji konkurenty – např. při lákání nového hotelu nebo investora každá strana zdůrazňuje své výhody (kanadská strana: stabilita, vyšší počet návštěvníků, zavedený trh; americká strana: nízké náklady, velké pobídky, nevyužitý potenciál). Z hlediska regulace investor zjistí, že americká strana nabízí nižší vstupní bariéry (levná půda, dotace), ale také méně ověřené výnosy, zatímco kanadská strana je nákladnější na vstup (vyšší ceny, daně), ale nabízí robustní existující trh.

Při pohledu do budoucna budou vládní kroky i nadále výrazně ovlivňovat nemovitostní trh v Niagaře. Pokud by Ontario uvolnilo pravidla pro zahraniční kupce nebo investovalo do dostupného bydlení v Niagaře, mohlo by to trh dále stimulovat. Pokud by New York snížil svou podporu nebo by došlo ke změně politického vedení, mohla by renesance Niagara Falls, NY zpomalit. Prozatím jsou politiky v obou místech sladěny tak, aby podporovaly udržitelný růst: Niagara Falls, ON se zaměřuje na chytrý růst a dostupnost (aby se zabránilo přehřátí), zatímco Niagara Falls, NY se zaměřuje na růst a investice (aby překonala stagnaci).

Výhled na 3–5 let: Projekce, příležitosti a rizika

Co čeká nemovitostní trh v Niagara Falls v budoucnu? Obě strany hranice čelí odlišným trajektoriím, ale obecně se očekává, že následujících 3–5 let (2026–2030) přinese pokračující růst s určitými varovnými faktory. Níže je uveden výhled, který zdůrazňuje příležitosti a rizika:

Cenová a tržní trajektorie:

• Niagara Falls, Ontario: Ceny bydlení pravděpodobně opět začnou mírně růst po nedávné korekci. Prognózy předpovídají nízký jednociferný roční růst cen – v rozmezí 2–5 % ročně – za předpokladu, že úrokové sazby se stabilizují nebo mírně klesnou blog.remax.ca. Do roku 2028 by průměrná cena domu v Niagara Falls mohla být v rozmezí středních 700 tisíc (CAD) v tomto scénáři. Tento růst bude podpořen pokračující imigrací do Kanady, přeléváním poptávky z drahého trhu v Torontu (Niagara bude i nadále vypadat jako výhodná koupě v porovnání) a atraktivitou regionu. Pokud zůstane běžná práce na dálku/hybridní režim, více zaměstnanců z GTA by si mohlo vybrat Niagaru kvůli její dostupnosti a dojíždět občas vlakem GO, což dále zvýší poptávku. Hodnoty komerčních nemovitostí (hotely atd.) na kanadské straně by měly také růst vzhledem ke silným trendům v příjmech – můžeme zaznamenat kompresi kapitalizačních sazeb, pokud se více investorů (možná REITs nebo hotelové řetězce) pokusí získat aktiva v Niagaře v očekávání rostoucích příjmů z turismu. Na co si dát pozor: dokončení velkých projektů, jako jsou dvojčata věže/kasino kolem let 2027–2028 (pokud budou realizovány). Takový obrovský příliv hotelových pokojů a některých bytů by mohl krátkodobě přesytit trh a zmírnit ceny nebo obsazenost, dokud poptávka nedožene nabídku. Celkově je však výhled pro nemovitosti v Niagara Falls, ON pozitivní, přičemž hlavním omezujícím faktorem jsou širší ekonomické podmínky (např. pokud by Kanadu zasáhla recese, Niagara by to pocítila prostřednictvím menšího počtu kupujících a turistů).
• Niagara Falls, New York: Americká strana je připravena na postupné zhodnocování rezidenčních nemovitostí – možná o něco rychleji než inflace, pokud se revitalizace podaří, ale pravděpodobně ne explozivně. Jeden dlouhodobý odhad (od WalletInvestor) předpovídá stabilní růst hodnot domů v Niagara Falls, NY až do roku 2030, což odráží víru v pomalý růst. I 3% roční nárůst u mediánu 160 000 $ by jej za tři roky zvýšil na ~185 000 $, za pět let na ~200 000 $ – stále velmi dostupné. Existuje značný potenciál růstu, pokud by například přišel velký zaměstnavatel nebo pokud by vlnu kupujících zvenčí „objevila“ Niagara Falls jako investiční útočiště. Ale existují rizika, která by mohla hodnoty udržet na místě: pokračující úbytek obyvatel nebo neúspěch rozvojových projektů přinést slíbené ekonomické impulzy. Komerční vyhlídky na americké straně jsou vzrušující: do roku 2028 by centrum Niagara Falls mohlo být výrazně proměněno – řada nových hotelů v provozu, eventové centrum přitahující návštěvníky po celý rok a živější noční život/gastronomická scéna. To by zvýšilo nájmy a hodnoty nemovitostí v centru. Mohli bychom dokonce vidět nové projekty smíšeného využití bydlení (lofty, byty nad obchody), jak poroste poptávka po bydlení v blízkosti dění. Daňová základna města by se zlepšila, což by umožnilo další reinvestice do služeb a infrastruktury, ideálně by vznikl pozitivní cyklus. Pokud by však některé hotelové projekty uvízly kvůli financování nebo by počet návštěvníků nenaplnil očekávání (riziko, pokud by se změnily ekonomické nebo cestovní trendy), existuje možnost nadměrné výstavby. Přebytek hotelových pokojů by mohl vést k cenovým válkám a exekucím, což je scénář, se kterým musí investoři počítat. Totéž platí pro maloobchod – pokud by se otevřelo příliš mnoho obchodů sázejících na turisty a místní, některé by mohly zkrachovat, pokud by utrácení bylo nedostatečné.

Klíčové příležitosti:

• Podhodnocená aktiva: Niagara Falls, NY nabízí příležitost získat nemovitosti za velmi nízké ceny na místě s jedinečným globálním jménem. Investoři, kteří nemovitosti zrekonstruují, mohou získat dobré výnosy z pronájmu (vzhledem k rostoucím nájmům) a kapitálové zhodnocení, pokud bude obnova města pokračovat. Na kanadské straně existují příležitosti v mírně okrajových oblastech – např. nemovitosti trochu dál od vodopádů, které by mohly zhodnotit, jak se město rozšiřuje nebo jak důchodci hledají klidnější kouty Niagary s nižšími cenami než v turistickém centru.
• Niche Development: Je zde prostor pro specializované projekty: např. bydlení pro seniory/komunity pro důchodce pro stárnoucí generaci, kterou láká životní styl v Niagaře, rozvoj vinařských usedlostí v regionu Niagara (využití vinařské turistiky), nebo více zelených/udržitelných projektů (obě města by mohla přeměnit brownfieldy na ekologické projekty, v souladu s environmentálními trendy). Důraz Niagara Falls, ON na udržitelnost by mohl vést k novým stavbám, které budou propagovat energetickou účinnost a zelený design jako prodejní argumenty pro ekologicky smýšlející kupce.
• Přeshraniční synergie: Obě města by mohla těžit ze spolupráce – společné turistické iniciativy, možná dokonce společný marketing pro konference (ubytování na jedné straně, návštěva na druhé). Pokud by se zjednodušily procesy překračování hranic (například rozšířený předběžný odbavovací systém nebo technologie ke zkrácení čekacích dob na mostech), efektivně by se „trh“ zvětšil tím, že by bylo snadné žít na jedné straně a pracovat nebo se bavit na druhé. Člověk by mohl bydlet v Niagara Falls, ON a pracovat v rozvíjejícím se technologickém nebo průmyslovém sektoru v Niagara Falls, NY, nebo naopak, pokud by překračování hranic bylo bezproblémové. Tato synergie může zvýšit poptávku po nemovitostech v celé oblasti, která by se tak stala jedním přeshraničním regionem.
• Infrastruktura a velké akce: Do budoucna se povídá, že Niagara Falls zvažuje kandidaturu na pořádání velkých akcí (možná hostit části aktivit Mistrovství světa ve fotbale FIFA 2026, nebo spíše cílit na akce jako Kanadské letní hry nebo státní turnaje v USA). Velké akce přinášejí příliv návštěvníků a někdy podněcují modernizaci infrastruktury (jako tomu bylo při Panamerických hrách v Torontu/Hamiltonu v roce 2015). Každé takové vítězství by mohlo dočasně posílit trh pohostinství a zanechat odkaz v podobě vylepšených zařízení (což dlouhodobě zvyšuje atraktivitu nemovitostí).

Klíčová rizika:

• Hospodářský pokles: Globální nebo regionální recese v příštích 1–3 letech je významným rizikem. Niagara Falls je vysoce citlivé na hospodářské cykly, zejména na volnočasové cestování. Pokud by přetrvávala vysoká inflace a úrokové sazby nebo by rostla nezaměstnanost, turistika by mohla klesnout, protože lidé by omezili výdaje na cestování. To by přímo poškodilo příjmy hotelů, některé restaurace by zkrachovaly a některé nové hotelové projekty by mohly být zastaveny v polovině výstavby kvůli problémům s financováním. Dopad by pocítily i trhy s bydlením: v Niagara Falls, ON by mohly ceny klesnout, pokud by poptávka z GTA vyschla a místní by čelili nejistotě zaměstnání, zatímco Niagara Falls, NY by se mohlo vrátit k úpadku, pokud by jeho začínající ekonomický růst zhatila recese. V podstatě, Niagara Falls potřebuje zdravou ekonomiku, aby prosperovalo, a to více než diverzifikovaná velkoměsta.
• Úrokové sazby a změny politik: Pokud by úrokové sazby dále prudce vzrostly nebo zůstaly velmi vysoké, zhoršilo by to výhled na trhu nemovitostí. Developerské projekty by se mohly stát neproveditelnými (dluh by byl příliš drahý), kupující by měli problém získat hypotéku (zejména v Kanadě s přísnými zátěžovými testy) a kapitalizační sazby by vzrostly (což snižuje hodnotu komerčních nemovitostí). Na druhou stranu existuje i riziko v podobě regulace: Kanada by mohla prodloužit nebo rozšířit omezení pro zahraniční kupce, pokud by ceny nemovitostí opět prudce vzrostly, a vláda Ontaria by mohla kdykoli upravit pravidla pro kontrolu nájemného (například zrušení výjimky pro novostavby by snížilo zájem investorů o výstavbu nájemních bytů). V New Yorku je riziko (i když v současnosti nízké), že by stát někdy zvažoval rozšíření regulace nájemného i na sever státu v reakci na problémy s dostupností bydlení; to by mohlo investory zaskočit.
• Riziko realizace projektů: Mnoho optimistických očekávání ohledně Niagarských vodopádů závisí na dokončení a úspěchu velkých projektů. To s sebou nese určité riziko – může dojít ke zpožděním ve výstavbě, překročení nákladů nebo dokonce ke zrušení. Například na centrální akční centrum Centennial v NY se snáší kritika, která zpochybňuje, zda příjmy ospravedlní náklady businessviewmagazine.com. Pokud by byl tento projekt omezen nebo zrušen, oslabilo by to část pozitivního rozmachu a centrum města by přišlo o klíčový prvek. Podobně projekt dvojčat na kanadské straně je stále ve fázi návrhu; pokud nebude schválen nebo selže financování, může to signalizovat, že trh není na takový rozsah rozvoje připraven, což by zmírnilo optimistické očekávání. Realitní investoři by si měli uvědomit, že ne všechny oznámené projekty se skutečně realizují – je nutná důkladná prověrka těch, které jsou v přípravě.
• Nadbytek & nasycení trhu: Existuje riziko, i když v jistém smyslu vítané, že Niagarské vodopády mohou zažít růstové bolesti vyplývající z vlastního úspěchu. Pokud budou všechny plánované hotelové pokoje uvedeny do provozu, trh bude muset absorbovat obrovský nárůst kapacity. Pokud by růst turismu byť jen na chvíli ustal, obsazenost by mohla prudce klesnout a ceny pokojů spadnout, což by zatížilo hotelové provozovatele (zejména ty nové, zadlužené). V oblasti bydlení, pokud region Niagara postaví příliš mnoho určitého typu bydlení (například příliš mnoho luxusních bytů určených pro kupce z GTA), může dojít k nadbytku, který na roky oslabí ceny. V Niagara Falls, ON se dokončuje několik bytových projektů; pokud se neobjeví investiční kupci nebo se zpřísní pravidla pro Airbnb, některé jednotky mohou zůstat prázdné, což ovlivní vnímání trhu. V podstatě řízení růstu bude důležité – úřady a developeři budou muset přizpůsobit přidávání kapacit skutečné poptávce, aby se zabránilo přechodu z boomu do propadu.
• Environmentální a sociální faktory: Niagarské vodopády musí také zohlednit environmentální rizika. Díky poloze na hlavním vodním toku je u samotných vodopádů minimální riziko záplav díky regulovanému průtoku, ale změna klimatu může ovlivnit hladiny Velkých jezer a povětrnostní podmínky (silné sněžení apod.). Jakákoli významná environmentální událost by mohla ovlivnit turismus (například pokud by části parku byly poškozeny nebo by letní vlny veder znepříjemnily návštěvy). Z hlediska sociálního musí Niagara Falls, NY zajistit, aby rozvoj přinášel prospěch místním obyvatelům – pokud by revitalizace byla zaměřena pouze na turisty a cizince, stávající komunity by se mohly cítit opomenuté, což by vedlo k politickému odporu nebo sociálním problémům. Důležitá je také bezpečnost a vnímání: Niagara Falls, NY bojuje s pověstí nebezpečné nebo zanedbané oblasti; k opravdové změně tohoto obrazu je zapotřebí trvalé zlepšení, což následně ovlivňuje atraktivitu nemovitostí.

Souhrn výhledu: Jak Niagara Falls, ON, tak NY jsou k roku 2025 na vzestupné trajektorii, i když začínají z různých výchozích bodů. Kanadská strana pravděpodobně zaznamená stabilní růst založený na zavedeném turistickém průmyslu, postupně rostoucí populaci a blízkosti Toronta – i nadále bude jedním z realitních tahounů Ontaria, i když ne bez problémů s dostupností bydlení pro místní. Americká strana je příběhem nastupující obnovy – příštích 5 let bude klíčových pro to, zda se jí podaří přejít z dekád úpadku do nové fáze růstu. Pokud se současné plány naplní, Niagara Falls, NY v roce 2030 může být zcela jiným městem: více turistů zůstávajících v centru, noví obyvatelé stěhující se do zrekonstruovaných loftů nebo nových bytů a diverzifikovaná ekonomika s turismem i výrobou. V takovém scénáři by hodnota nemovitostí téměř jistě byla vyšší, což by mohlo přinést silné výnosy pro rané investory.

Investoři a tvůrci politik by však měli postupovat s uváženým optimismem. Unikátní dvoustátní dynamika Niagarských vodopádů znamená, že osud každé strany je provázaný, ale zároveň oddělený. Chytrá přeshraniční spolupráce, rozumné tempo rozvoje a adaptivní využití aktiv pomohou zajistit, že realitní trh Niagarských vodopádů – jak v Ontariu, tak v New Yorku – bude nadále vzkvétat bez rizika náhlého pádu. Scéna je tedy připravena pro růst, ale bude vyžadovat pečlivou navigaci proudy (ekonomickými, sociálními i regulačními), které tímto ikonickým pohraničním městem procházejí.

Zdroje:

1. Niagara Association of REALTORS® – Housing Market Stats, August 2025 creastats.crea.ca creastats.crea.ca
2. RE/MAX Canada – Niagara Housing Market Outlook, Fall 2025 blog.remax.ca blog.remax.ca
3. Redfin – Niagara Falls, NY Housing Data (Aug 2025) redfin.com redfin.com
4. Zumper – Niagara Falls Rental Market Trends, 2025 zumper.com zumper.com zumper.com
5. Business View Magazine – Rozhovor se starostou Niagara Falls, NY (srpen 2025) businessviewmagazine.com businessviewmagazine.com businessviewmagazine.com businessviewmagazine.com
6. Storeys Real Estate News – Navrhovaný dvouvěžový projekt v Niagara Falls, ON (červen 2024) storeys.com storeys.com
7. Niagara Economic Development – Statistiky turistického sektoru niagaracanada.com niagaracanada.com
8. RE/MAX Commercial Report – Komerční nemovitosti Hamilton & Niagara 2025 blog.remax.ca blog.remax.ca
9. Data USA – Obyvatelstvo a ekonomika Niagara Falls, NY (2023) datausa.io datausa.io
10. WOWA.ca – Daň pro zahraniční kupce v Ontariu wowa.ca
11. Oficiální stránky města Niagara Falls – O Niagara Falls (obyvatelstvo) niagararegion.ca (Statistics Canada 2021)
12. Ember & Resolve Zpráva – Přehled regionu Niagara 2024 a výhled na rok 2025 emberandresolve.com emberandresolve.com