- Zadržani znaki okrevanja: Po večletni stagnaciji globalni nepremičninski trg kaže zadržane znake okrevanja, saj centralne banke začenjajo sproščati obrestne mere. Vendar pa stroški zadolževanja ostajajo višji kot v obdobju izjemno nizkih ravni preteklega desetletja, kar upočasnjuje hitrost morebitnega okrevanja.
- Odpornost ameriškega stanovanjskega trga: Povpraševanje po stanovanjih v ZDA ostaja odporno. Število pogodb o prodaji stanovanj v avgustu je poskočilo za 4,0 %, kar je največ v zadnjih petih mesecih, in »nižja hipotekarna obrestna mera omogoča več kupcem, da sklenejo pogodbo,« je dejal glavni ekonomist NAR Lawrence Yun. Luksuzne nepremičnine so zdaj najhitreje prodajani segment, saj rast borznih tečajev in kupci z veliko lastniškega kapitala spodbujajo prodajo v višjem cenovnem razredu. Medtem so hipotekarne obrestne mere padle na najnižje ravni v zadnjih 11 mesecih, kar povečuje dostopnost – povprečno plačilo kupca je padlo že četrti mesec zapored.
- Evropska stagnacija dosega dno: Evropski nepremičninski padec kaže znake doseganja dna. V Nemčiji se je število nepremičninskih transakcij v obdobju januar–september povečalo za približno 5 % v primerjavi z lanskim letom, cene stanovanj pa so znova začele rasti (+3,8 % na letni ravni v 1. četrtletju). Reutersova anketa zdaj napoveduje, da bodo nemške cene stanovanj zrasle za 3 % v letu 2025, kar bo prva letna rast v treh letih. Kljub temu evropski trg poslovnih nepremičnin ostaja zadržan – prodaja je blizu najnižjih ravni v zadnjem desetletju, določene vrste nepremičnin (kot so pisarne izven mest in starejši nakupovalni centri) pa so »ujetniki« brez skoraj nobenih kupcev.
- Azija mešano: Kitajska proti ostalim: Kitajski stanovanjski trg ostaja šibek. Cene novih stanovanj so v septembru (glavna sezona) zrasle le za +0,09 %, medtem ko so cene rabljenih stanovanj še naprej padale. Kljub številnim spodbujevalnim ukrepom analitiki ne pričakujejo pravega preobrata pred koncem 2026 ali 2027. Nasprotno pa so drugi azijski trgi bolj optimistični. V Singapurju CapitaLand Ascendas REIT pridobiva logistične nepremičnine v vrednosti S$565,8 milijona, saj stavijo na visokodonose industrijske naložbe. In indijski trg poslovnih nepremičnin je v razcvetu: najem pisarn in skladišč je dosegel rekordne ravni v letu 2025, kar poganjajo širitev podjetij in povpraševanje po logistiki, čeprav se je skupna prodaja stanovanj nekoliko upočasnila.
- Bum na Bližnjem vzhodu: Nepremičninski trg na Bližnjem vzhodu močno raste zaradi rasti, ki jo poganja nafta. Savdska Arabija je v okviru svojih velikih »giga-projektov« letos podelila 196 milijard dolarjev pogodb, kar je 20-odstotno povečanje, saj se megaprojekti Vision 2030 premikajo iz faze načrtovanja v izvedbo arabnews.com. Tudi globalni vlagatelji množično vstopajo: Blackstone in Lunate iz Abu Dabija sta pravkar ustanovila skupno podjetje v vrednosti 5 milijard dolarjev za nakup logističnih objektov v Zalivu. »Globoka gospodarska preobrazba, ki poteka v GCC… ustvarja močan zagon za sektorje, kot je logistika,« je poudaril predsednik Blackstonea Jon Gray in izpostavil politike, ki spodbujajo rast, ter naraščajoče povpraševanje v regiji.
- Afrika privablja kapital: Afriške nepremičnine privabljajo nov kapital. V Egiptu so samo zalivski vlagatelji namenili 1,4 milijarde USD za nepremičninske posle, financiranje novih mest in letovišč. »Preobrazba Egipta v regionalno nepremičninsko velesilo je resnično v teku,« pravi Faisal Durrani, vodja raziskav za MENA pri Knight Frank, ki zalivsko bogastvo pripisuje pospeševanju preobrazbe. Po vsej podsaharski Afriki ključna mesta beležijo močno rast cen – glavna središča, kot so Lagos, Nairobi in Akra, so zabeležila ocenjene letne rasti cen nepremičnin v višini 8–12 %, kar poganjata hitra urbanizacija in zadržano povpraševanje po stanovanjih.
- Obeti na trgu se izboljšujejo: Napovedi za leto 2025 postajajo optimistične. Centralne banke so začele rahljati politiko – ameriška centralna banka je izvedla prvi znižanje obrestne mere septembra 2025, ECB pa je v zadnjem času skupno znižala obrestne mere za 200 bazičnih točk – kar naj bi postopoma sprostilo naložbe v nepremičnine. Podjetja za poslovne nepremičnine zdaj napovedujejo okrevanje dejavnosti: CBRE je na primer povišal svojo napoved naložb za leto 2025 in zdaj pričakuje, da bodo globalne naložbe v poslovne nepremičnine prihodnje leto zrasle za približno 15 %, saj se stroški financiranja znižujejo. Delnice nepremičninskih podjetij in REIT-ov so se zvišale skupaj s širšim tržnim okrevanjem, saj pričakujejo lažji dostop do kreditov in izboljšanje vrednosti nepremičnin.
Globalni pregled: Zeleni poganjki kljub visokim obrestnim meram
Po treh letih počasnega upočasnjevanja se globalni nepremičninski trg končno znova prebuja. Umirjanje inflacije in namigi o znižanju obrestnih mer so ustvarili prve pogoje za okrevanje. »Tri leta po tem, ko se je zadnji bikovski trend na nepremičninskem trgu ustavil, globalni trg nepremičnin kaže previdne znake okrevanja, saj znižanje obrestnih mer vrača nekatere pogoje, ki so poganjali prejšnji razcvet,« je ta teden poročal Bloomberg. Od Severne Amerike do Azije vlagatelji previdno znova vstopajo na trge, ki so se jim izogibali, ko so stroški zadolževanja poskočili.
Kljub temu to ni vrnitev k lahkemu denarju. Tudi če se centralne banke obračajo, so obrestne mere danes še vedno precej nad pandemskimi najnižjimi vrednostmi. Financiranje je še vedno drago glede na zgodovinske standarde, banke pa so zaostrile kreditiranje. »To ne bo še en cikel lahkega denarja,« opozarjajo analitiki in poudarjajo, da se hipotekarni in poslovni krediti ne vračajo na izjemno nizke ravni iz leta 2010. Potencialni kupci in razvijalci se morajo soočiti z višjimi stroški, številni posli pa so izvedljivi le pri na novo prilagojenih (nižjih) cenah. Kot je dejal eden od udeležencev industrijske konference v Münchnu: »Je zdaj pravi čas za vrnitev v igro?« – to vprašanje je v ospredju za 40.000 nepremičninskih strokovnjakov, zbranih na Expo Real v Nemčiji.
Gospodarski kazalniki pošiljajo mešane signale. Na pozitivni strani se inflacija umirja v številnih državah, globalni donosi obveznic pa so se oddaljili od svojih vrhov, kar nekoliko razbremenjuje kapitalske donose v nepremičninah. Ameriška centralna banka je znižala obrestne mere za 0,25 % konec septembra – to je bilo prvo znižanje v letu 2025 – in s tem znižala ciljni razpon Fed funds na približno 4,0 %. V Evropi je ECB prešla iz zaostrovanja na premor in zmerna znižanja (skupaj približno 2 odstotni točki olajšanja). Ti ukrepi nakazujejo, da se obdobje nenehnega dvigovanja obrestnih mer končuje, kar je dobrodošel razvoj za sektorje, občutljive na obrestne mere, kot sta stanovanjski in poslovni nepremičninski trg.
Vendar se svetovna rast v nekaterih regijah upočasnjuje, in kreditni pogoji ostajajo nekoliko zaostreni. V ZDA je začasna ustavitev zvezne vlade v začetku oktobra za kratek čas prekinila objavo gospodarskih podatkov, kar je povečalo negotovost. Trgi dela se v razvitih gospodarstvih mehčajo – na primer, rast zaposlovanja v ZDA se je upočasnila skoraj do mirovanja – kar bi lahko, če se nadaljuje, ohladilo povpraševanje najemnikov po pisarniških in trgovskih prostorih. In na Kitajskem, epicentru azijskih nepremičninskih težav, dolgotrajna kriza na nepremičninskem trgu zavira širše gospodarstvo. Skratka, makro okolje za nepremičnine se izboljšuje, a je še vedno krhko, zaradi česar je to okrevanje izjemno neenakomerno med regijami.
Severna Amerika: Nakupovanje luksuznih domov in upanje na olajšanje
V Severni Ameriki je zgodba o nepremičninah zgodba o odpornosti sredi težav – še posebej v Združenih državah. Kljub strmemu porastu hipotekarnih obrestnih mer v zadnjem letu je stanovanjska dejavnost v ZDA presenetljivo dobro obstala. Konec septembra je Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov (NAR) poročalo, da so prihodnje prodaje stanovanj (kazalnik prihodnjih gibanj na podlagi podpisanih pogodb) avgusta v primerjavi z julijem poskočile za 4,0 %, kar je presenetilo pričakovanja o nespremenjenem mesecu. To je NAR-jev indeks prihodnjih prodaj stanovanj dvignilo na najvišjo raven po zgodnji pomladi. Število podpisanih pogodb se je povečalo na jugu, srednjem zahodu in zahodu, medtem ko je severovzhod nekoliko zaostajal – kar kaže, da so bolj dostopne regije tiste, kjer je največje povečanje zanimanja kupcev.
Ključno je, da so se hipotekarne obrestne mere nekoliko znižale, kar kupcem odpira priložnost. Povprečna 30-letna fiksna hipotekarna obrestna mera v ZDA je pred kratkim padla na najnižjo raven v zadnjih 11 mesecih (okoli sredine 6 %), potem ko je v začetku leta 2025 presegla 7 %. »Nižje hipotekarne obrestne mere omogočajo več kupcem, da podpišejo pogodbo,« je pojasnil glavni ekonomist NAR Lawrence Yun, ko je opazoval vračanje kupcev na trg. Mnogi kupci so zaradi skrbi glede dostopnosti ostali ob strani, ko so bile obrestne mere na vrhuncu; zdaj prihaja nekaj olajšanja. Novi podatki kažejo, da se je dostopnost stanovanjskih posojil za kupce izboljšala že četrti mesec zapored avgusta – mediana mesečnega obroka za nove hipoteke je padla na 2.100 dolarjev, medtem ko so dohodki Američanov zrasli, zaradi česar je stroškovno breme 1,1 % lažje kot pred letom dni. Ta skromna, a vztrajna izboljšava dostopnosti vrača zaupanje tako ameriškim kupcem kot prodajalcem stanovanj.
Ne gre le za kupce začetnih stanovanj: luksuzni segment je v razcvetu. Pravzaprav so domovi v vrednosti nad milijon dolarjev postali najhitreje prodajani del ameriškega stanovanjskega trga, kažejo podatki iz panoge (nepremičnine v tem cenovnem razredu se prodajajo hitreje kot v katerem koli drugem). Premožni kupci, okrepljeni z dobički na borzi v letu 2025 in močnimi lastnimi kapitalskimi pozicijami v obstoječih domovih, aktivno nadgrajujejo v prestižne nepremičnine. To je oster kontrast z lanskim letom, ko so višje obrestne mere zamrznile dejavnost na vseh ravneh. Zdaj, ko sta S&P 500 in Nasdaq pred kratkim dosegla rekordne vrednosti, se premožni posamezniki počutijo premožne – in vlagajo denar v nepremičnine kot stabilno hranilnico vrednosti. »Dobički na borzi in zdrave lastniške pozicije v domovih pomagajo spodbujati močno prodajo dražjih nepremičnin,« je zapisal en izmed poročevalcev Yahoo Finance. Rezultat: luksuzne nepremičnine pogosto prejemajo več ponudb, in zgornji del trga izstopa po hitrosti prodaje.
Na področju poslovnih nepremičnin v ZDA je slika bolj mešana, a kaže znake upanja. Pisarniške praznine v številnih središčih mest ostajajo povišane po pandemiji, prisilne prodaje poslovnih stolpnic z velikimi popusti pa se nadaljujejo tudi v leto 2025 (saj nekateri lastniki popuščajo zaradi višjih stroškov financiranja in nižje zasedenosti). Kljub temu pa tudi tukaj krožijo oportunistični vlagatelji. Opazovalci pravijo, da se razkorak med ponudbo in povpraševanjem za kakovostne poslovne stavbe počasi oži, kar bi moralo v letu 2025 omogočiti “ponastavitev” vrednosti pisarn in več sklenjenih poslov. Medtem pa segmenti, kot so industrijske/logistične nepremičnine in najemna stanovanja, ostajajo razmeroma močni. Povpraševanje po skladiščnih prostorih je še vedno veliko zaradi odporne e-trgovine in proizvodne dejavnosti, dobro oddane stanovanjske stavbe pa se bolje prilagajajo obrestnemu okolju, kot je večina pričakovala.
Na finančni strani so ameriški skladi za vlaganje v nepremičnine (REIT) in delnice nepremičninskih podjetij to jesen močno okrevali. Možnost znižanja obrestnih mer s strani Federal Reserve je obrnila razpoloženje v pozitivno smer: vlagatelji se usmerjajo v sektorje, občutljive na obrestne mere, v pričakovanju, da se bodo kapitalske stopnje stabilizirale ali padle (kar bi povečalo vrednost nepremičnin), če se stroški zadolževanja znižajo. Indeks Dow Jones U.S. Real Estate je več tednov zapored naraščal vse do začetka oktobra, v nekaterih sejah celo prehitel S&P 500. “Uspešnost REIT-ov se lahko izboljša, če znižanje obrestnih mer zmanjša stroške zadolževanja in poveča privlačnost dividend,” je zapisala analiza CRE Daily. Skratka, Wall Street stavi na okrevanje nepremičninskega trga. Omeniti velja, da je nepremičninski velikan CBRE pravkar popravil svojo napoved za leto 2025 navzgor in zdaj napoveduje 15 % večje naložbene obsege v prihodnjem letu – kar je 5 % več kot v prejšnji napovedi, zahvaljujoč spremembi politike Fed. Ta optimizem nakazuje, da bi se lahko zastoj v financiranju sprostil, če bodo obrestne mere res padle, kar bi sprostilo zadržane posle.
Nazadnje velja omeniti še zemljišča in kmetijske nepremičnine kot del severnoameriške slike. Vrednosti kmetijskih zemljišč – pogosto pokazatelj trendov vlaganja v “realna sredstva” – so ostale izjemno stabilne. Na primer, v ameriškem Srednjem zahodu dobra obdelovalna zemljišča še vedno dosegajo rekordne cene. Po podatkih USDA so vrednosti zemljišč v Minnesoti v letu 2025 približno 5,3 % višje kot v letu 2024, čeprav so kmetijski dohodki pod pritiskom zaradi nižjih cen pridelkov. Jesenska anketa centralne banke Minneapolis je pokazala, da čeprav številni kmetje varčujejo, so cene zemljišč v tej regiji “ostale nespremenjene ali rahlo višje” v primerjavi z lanskim letom. V teku je obsežen jesenski dražbeni koledar, povpraševanje kmetov in vlagateljev pa za zdaj sledi povečani ponudbi zemljišč na trgu. Pričakuje se, da bodo cene zemljišč ostale stabilne v četrtem četrtletju (morda ±0–5 % gibanja), razen če pride do gospodarskega šoka. Ta odpornost kmetijskih zemljišč – razreda sredstev, ki je zelo občutljiv na obrestne mere in cene surovin – poudarja, da je notranja vrednost nepremičnin še vedno nedotaknjena. Če bo šlo vse po sreči, bodo nižji stroški financiranja do leta 2026 še dodatno spodbudili tako kmetijski kot mestni nepremičninski trg po vsej Severni Ameriki.
Evropa: iskanje dna
Evropski trgi nepremičnin so v zadnjih dveh letih doživeli težko obdobje, vendar se pojavljajo vse večji znaki, da je najhujše morda mimo – čeprav se dramatično okrevanje še ni uresničilo. Vrednosti nepremičnin in obseg poslovanja sta po večjem delu Evrope v letih 2022–2024 strmoglavila, saj so hitri dvigi obrestnih mer Evropske centralne banke pregnali vlagatelje. Do sredine leta 2025 je bil trg poslovnih nepremičnin v Evropi skoraj zamrznjen. Eden od strokovnjakov iz industrije je to stanje slikovito opisal kot “dežela zombijev… brez okrevanja, obtičala sredstva, brez vračanja likvidnosti”. Dejansko so bile v prvi polovici leta 2025 prodaje poslovnih nepremičnin v Evropi na najnižjih ravneh v zadnjem desetletju, obseg pa je bil več kot 50 % nižji v primerjavi z leti razcveta. Najbolj so bili prizadeti poslovni prostori (zlasti starejše ali obrobne pisarne z visoko stopnjo praznih prostorov) in nakupovalna središča – naložbe, ki se jih številni posojilodajalci in vlagatelji v okolju visokih obrestnih mer preprosto niso želeli dotakniti.
Če preskočimo v oktober, je razpoloženje nekoliko boljše. Soglasje med evropskimi strokovnjaki za nepremičnine, ki so se zbrali v Münchnu na Expo Real, je, da se trg stabilizira. “Trenutni indeks trenda kaže, da smo dosegli dno in da se zaupanje postopoma vrača,” je povzel Stefan Rummel, izvršni direktor Messe München, ki je povzel novo anketo med 1.300 razstavljavci in vlagatelji. Po Expo Real Trend Indexu se zdaj 44 % vprašanih opredeljuje kot optimističnih glede mednarodnih nepremičninskih obetov (kar je več kot lani), 35 % jih je nevtralnih, le 22 % pa ostaja pesimističnih ali “previdnih”. To pomeni opazen premik k previdnemu optimizmu. Kot je poudaril Rummel, so izzivi, kot so visoke obrestne mere, politična negotovost in birokracija, “ključni izzivi”, zaradi katerih so ljudje še vedno previdni, vendar pa “splošno uravnoteženo razpoloženje kaže na trg, ki se počasi vrača v normalno stanje”. Z drugimi besedami, mnogi v industriji menijo, da je prosti padec končan.
Podatki iz največjega evropskega gospodarstva, Nemčije, potrjujejo, da se bliža preobrat. Nemčija je doživela morda najstrmejši padec – njen nepremičninski sektor je doživel “krizo”, saj so se viri financiranja izsušili in so razvijalci propadli. Zdaj se število transakcij znova počasi povečuje. Globalna posredniška družba JLL poroča, da je promet z naložbenimi nepremičninami v Nemčiji v prvih 9 mesecih leta 2025 znašal 23,4 milijarde evrov, kar je približno 5 % več kot v enakem obdobju leta 2024. Čeprav je to še vedno daleč od časov razcveta, to nakazuje na doseženo dno po dvoletnem zlomu. “Padci cen poslovnih in stanovanjskih nepremičnin so se začeli umirjati,” so zapisali pri JLL in večino stabilizacije pripisali znižanju obrestnih mer centralnih bank tako v Evropi kot v ZDA. Dejansko je premor in rahlo znižanje obrestnih mer ECB začelo stabilizirati cene evropskih nepremičnin – kar je v bistvu postavilo dno padanju vrednosti.
Stanovanjski sektor v nekaterih delih Evrope že postaja pozitiven. V Nemčiji cene stanovanj ponovno rastejo na letni ravni po dveh letih padanja. Cene so se v prvem četrtletju 2025 na letni ravni zvišale za 3,8 %, kar je najhitrejša rast od leta 2022. Število gradbenih dovoljenj za nova stanovanja je junija prav tako poskočilo za skoraj 8 %, kar je spodbuden znak za prihodnjo gradnjo. Reutersova anketa nepremičninskih strokovnjakov, objavljena septembra, napoveduje, da bodo nemške cene stanovanj v letu 2025 zrasle za 3 %, v letu 2026 pa za 3,5 %, s čimer bodo nadoknadile del izgubljenega (cene so od vrhunca leta 2022 padle za približno 9 %). »Obnova stanovanjskega trga se nadaljuje, kljub stagnaciji dostopnosti… ne vidimo nobenih znakov obrata tega trenda,« je dejal Carsten Brzeski, globalni vodja makroekonomskih raziskav pri ING, čeprav je opozoril, da bi gospodarska negotovost še vedno lahko »obremenila zaupanje potrošnikov«. Ena od skrbi je dostopnost za kupce prvič – ker so hipotekarne obrestne mere še vedno razmeroma visoke in so stroški energije povišani, večina analitikov (11 od 14 v anketi) pričakuje, da se bo dostopnost poslabšala v prihodnjem letu. »Nadaljnje bistveno izboljšanje dostopnosti v preostanku leta 2025 ni predvideno,« pravi Sebastian Wunsch iz raziskovalnega inštituta GEWOS in dodaja, da se gradi premalo novih najemnih stanovanj, da bi se pritisk na stanovanjski trg zmanjšal. Tako se cene sicer odbijajo od dna, a stanovanjske težave Evrope za potrošnike še niso končane.
Na komercialni strani Evropa beleži počasnejšo pot do okrevanja. »To ne bo povzročilo nenadnega ognjemeta prodaj… lahko le upamo na zmeren preobrat brez pretiravanj,« je komentiral Helge Scheunemann, vodja raziskav pri JLL Nemčija, glede nedavne stabilizacije. Strokovnjaki iz industrije poudarjajo, da hitrega povratka ni pričakovati – prej napovedujejo postopno okrevanje. »Razpoloženje se trenutno spreminja… vendar smo še vedno na nizki točki,« je dejal Rolf Buch, izvršni direktor Vonovie (enega največjih stanovanjskih najemodajalcev v Evropi), na panelu v Münchnu. Njegovo podjetje in druga podjetja začenjajo previdno ponovno zbirati kapital in sklepati posle, vendar so obsegi še vedno nizki. V prvi polovici leta 2025 so bile prodaje komercialnih nepremičnin v Evropi približno na polovici ravni iz leta 2019. Obstaja tudi razlika med sektorji: logistična skladišča in hoteli so pritegnili več zanimanja kupcev (saj vlagatelji iščejo priložnosti v teh še rastočih segmentih), medtem ko pisarne izven mestnih središč in starejši nakupovalni centri skoraj ne menjajo lastnika – veljajo za problematična sredstva, ki potrebujejo novo ovrednotenje. V enem primeru je frankfurtski nebotičnik (Trianon), ki je pristal v insolventnosti, v prodaji pod upraviteljem, kar je redek stresni test za nemški trg, ki bo pokazal, na kateri ravni se trg očisti. Prvi znaki kažejo, da so ponudbe precej pod vrhunskimi vrednotenji, a vsaj se kupci pojavljajo pri pravi ceni.
London in Pariz, druga glavna evropska investicijska središča, se prav tako soočata z ovirami. V Združenem kraljestvu so višje obrestne mere ohladile trg nepremičnin – cene stanovanj so v zadnjih mesecih zmerno padle (~3–5 % na letni ravni, po indeksih Nationwide in Halifax), komercialne vrednosti (zlasti pisarne) pa so pod pritiskom. Vendar pa elitne londonske nepremičnine (kot so luksuzna stanovanja v osrednjih četrtih) znova privabljajo mednarodne kupce, ki izkoriščajo padce cen in šibkejši funt. Francija se medtem sooča z zmanjšanim zaupanjem vlagateljev zaradi visoke inflacije in politične negotovosti; nekateri tuji vlagatelji so vsaj začasno preusmerili pozornost na druge trge (anketa Expo Real je pokazala opazen padec tistih, ki kot najpomembnejše vidijo ZDA in določene trge EU, medtem ko zanimanje za Azijo-Pacifik in Bližnji vzhod narašča). Kljub temu mnogi pričakujejo, da bo Evropa postopoma izšla iz recesije, saj bo ECB verjetno še dodatno znižala obrestne mere v letu 2024. Institucije, kot sta Knight Frank in PwC, napovedujejo povečanje obsega transakcij v letu 2025 v primerjavi s sušo leta 2024, čeprav pod vrhovi, saj se vlagatelji prilagajajo “novi normalnosti” višjih donosov in prodajalci počasi popuščajo pri cenah.
Povzetek: Zdi se, da je Evropa dosegla dno in se počasi vzpenja. Prilagoditev cen – padec za 20–30 % na nekaterih trgih – skupaj s cenejšim dolgom v prihodnje, privablja iskalce vrednosti, da vstopijo. Kot je dejal en upravljavec sklada: “Na nekaterih delih trga je okrevanje že v polnem teku… vendar pa obstajajo neperspektivna sredstva in sektorji, kjer skoraj ni likvidnosti in prihaja še več bolečine.” Ta K-oblikovano okrevanje pomeni, da morajo biti vlagatelji izbirčni. Stanovanjski sektor (zlasti najemna stanovanja) je ena svetlih točk – kronično pomanjkanje stanovanjskih enot v Evropi ta sektor ohranja relativno živahen. Logistika in podatkovni centri prav tako ostajajo priljubljeni, čeprav so tudi podatkovni centri, zvezdniški sektor, letos doživeli rahlo upočasnitev. Medtem prihodnost pisarniškega sektorja temelji na uspehu hibridnih delovnih modelov in preurejanju presežnih prostorov.
Za zdaj se zaupanje počasi vrača. Evropski nepremičninski menedžerji, anketirani na Expo Real, so v veliki večini povedali, da pričakujejo, da bo 2024–2025 prineslo boljše pogoje financiranja in nižje gradbene stroške, kar vidijo kot največje vzvode za ponovni zagon panoge. Prav tako je močan pritisk na vlade, naj zmanjšajo birokracijo – 79 % vprašanih je pozvalo k “manj birokracije” za spodbujanje razvoja in naložb. Če se te želje uresničijo (in obrestne mere resnično padejo), bi Evropa lahko doživela občutno okrevanje nepremičninskih trgov do konca leta 2025 in v letu 2026. Za zdaj je bolnik stabilen – in previdno se Evropa znova podaja v nepremičnine, korak za korakom.
Azija-Pacifik: Kitajske težave in svetle točke drugje
Po vsej Aziji se premoženje v nepremičninah močno razhaja. Pozornost ostaja na Kitajski, kjer večletni padec nepremičninskega trga še naprej meče dolgo senco. Sektor nepremičnin, ki je nekoč predstavljal četrtino kitajskega BDP, še ni dosegel dna po propadu več velikih razvijalcev. Septembrski podatki o stanovanjih so poudarili izziv: Cene novih stanovanj so se na mesečni ravni zvišale za pičlih 0,09 %, kar je upočasnitev v primerjavi z 0,2-odstotno rastjo avgusta. Tradicionalno močna sezona “Zlati september” – ko razvijalci lansirajo promocije in kupci običajno množično vstopajo na trg – je razočarala. Še bolj zgovorno je, da so cene stanovanj na sekundarnem trgu padle za 0,74 % pretekli mesec, kar pomeni že 18. zaporedni mesec padanja vrednosti obstoječih stanovanj. To kaže, da so kitajska gospodinjstva še vedno zelo previdna, raje najemajo ali čakajo, kot da bi tvegala nakup na padajočem trgu.
Peking je v zadnjih mesecih sprožil vrsto podpornih ukrepov za okrepitev zaupanja. Obrestne mere za hipotekarne kredite so bile večkrat znižane, zahteve za polog so omiljene, omejitve za nakup stanovanj pa sproščene v številnih mestih. Vlada je celo uvedla program urbane prenove, namenjen absorpciji presežnih stanovanj z njihovo pretvorbo v socialna stanovanja. Kljub temu pa trajnostno okrevanje še ni nastopilo. Kljub več krogom spodbujevalnih politik… sektor ni dosegel trajnostnega okrevanja, je Reuters zapisal neposredno. Zasebne raziskave in uradni podatki se strinjajo, da potrošniško razpoloženje ostaja potlačeno. Potencialne kupce zadržujejo šibka rast dohodkov, visoka brezposelnost mladih in presežek neprodanih stanovanj v nekaterih regijah. Mnoga kitajska gospodinjstva so zaradi padca cen stanovanj (nepremičnine so glavno premoženje gospodinjstev na Kitajskem) izgubila del svojega premoženja, kar posledično pomeni manjšo porabo – negativna povratna zanka.
Strokovnjaki so glede prihodnosti vse bolj sprijaznjeni s počasnim okrevanjem. Reutersova anketa analitikov zdaj pričakuje, da se cene stanovanj na Kitajskem ne bodo stabilizirale pred drugo polovico 2026 ali celo 2027 – približno pol leta kasneje, kot so ti isti analitiki napovedovali še pred nekaj meseci. Časovnica za preobrat se nenehno podaljšuje, saj vsak mesec podatki razočarajo. Oblasti so sprejele nekatere drastične ukrepe (na primer, ta teden so večja mesta, kot sta Guangzhou in Shenzhen, razširila politike za spodbujanje nakupa stanovanj), vendar je zaupanje težko obnoviti. “Gospodinjstva so zmanjšala svojo porabo” zaradi nepremičninskega padca, ta pa je “načel zaupanje podjetij in dodatno obremenil… širše gospodarsko okrevanje,” pravijo analitiki. V bistvu ostaja kitajska nepremičninska kriza največji dejavnik tveganja za azijsko gospodarstvo v letu 2026. Mednarodne institucije, kot je Svetovna banka, so znižale napovedi rasti Kitajske, pri čemer kot glavni razlog navajajo šibkost nepremičninskega sektorja.
Drugje po Aziji pa je veliko žarišč moči na nepremičninskem trgu. Singapur na primer izkorišča svoj status varnega zatočišča za kapital in podjetja. Ta teden je prišla novica o veliki investiciji v segment industrijskih nepremičnin v Singapurju: CapitaLand Ascendas REIT je napovedal, da bo za 565,8 milijona singapurskih dolarjev (~438 milijonov USD) kupil tri vrhunske industrijske in logistične nepremičnine v Singapurju. Nepremičnine – v Pioneer Sector, Tuas in Kallang – so v celoti oddane najemnikom iz tehnološkega, logističnega in biotehnološkega sektorja, z dolgoročnimi najemnimi pogodbami (v povprečju še 5,5 let). Posel je del letošnjega domačega investicijskega zagona REIT v višini 1,3 milijarde singapurskih dolarjev in bo portfelj CapitaLand Ascendas v Singapurju povečal na skoraj 12,3 milijarde singapurskih dolarjev. Pomembno je, da naj bi ta pridobitev prinesla čisti donos iz naslova najemnin okoli 6,1 % po stroških in povečala izplačila REIT – privlačni kazalniki, ki poudarjajo privlačnost logističnih sredstev v azijskih trgovinskih središčih. Singapurski nepremičninski trg je na splošno ostal robusten, z rekordno visokimi najemninami in nizko zasedenostjo v pisarnah razreda A, ter odpornimi cenami stanovanj (tudi zaradi priliva premoženja iz Kitajske in drugod). Vladni ukrepi za ohlajanje so upočasnili prodajo stanovanj v primerjavi z norijo v letih 2021–22, a so cene stanovanj v Singapurju do leta 2025 še vedno rahlo rasle, odmevni komercialni posli (kot je nedavna prodaja deleža v Marina Bay Financial Centre) pa kažejo na nadaljnji investitorski apetit.Indija je še ena svetla točka, čeprav z bolj niansirano zgodbo. Nedavni podatki kažejo, da so prodaje stanovanj v sedmih največjih indijskih mestih v tretjem četrtletju 2025 padle za približno 9 % na letni ravni – kar kaže, da se trg umirja po pregretem letu 2024. Višje hipotekarne obrestne mere v Indiji (trenutno okoli 8,5–9 % za stanovanjska posojila) in visoke cene so nekoliko ohladile povpraševanje. Vendar pa ta padec prikriva pomembno razliko: luksuzna stanovanja v Indiji doživljajo razcvet. Poročila industrije, kot je Knight Frank, navajajo, da so prodaje luksuznih stanovanj (vrednih nad približno 15 milijonov ₹ oziroma 180.000 USD) v letu 2025 poskočile za skoraj 40 % na letni ravni. Podobno kot v ZDA premožnejši kupci v Indiji nadgrajujejo v večje, vrhunske nepremičnine – od penthousov v Mumbaju do vil v Bangaloreju – in nepremičnine pogosto vidijo kot stabilno naložbo v času inflacije. Hkrati pa je komercialni nepremičninski trg v Indiji dosegel nove vrhove. Oddaja pisarn v prvih devetih mesecih 2025 je dosegla rekordne obsege, saj so globalna podjetja (zlasti tehnološka, finančna in globalni kompetenčni centri (GCC) multinacionalk) širila poslovanje. Industrijske in logistične nepremičnine prav tako cvetijo, kar poganja hiter razvoj e-trgovine in proizvodnje v Indiji. Po podatkih Business Standard je oddaja pisarn in skladišč v prvih devetih mesecih 2025 v Indiji dosegla zgodovinske rekorde, čeprav se je stanovanjski trg umiril. Ta odpornost komercialnih sektorjev odraža močno poslovno zaupanje – podjetja stavijo na gospodarsko rast Indije in demografske prednosti. Vladna prizadevanja za infrastrukturo in privabljanje selitev dobavnih verig (prek “Make in India” ipd.) so dodatni veter v jadra industrijskih nepremičnin.
Medtem pa drugi azijski trgi predstavljajo mešano sliko. Japonska izstopa kot anomalija: ker je Banka Japonske le rahlo prilagodila svojo ultraohlapno politiko (prilagodila nadzor nad donosnostjo obveznic, vendar so obrestne mere še vedno praktično 0 %), je japonski nepremičninski trg razmeroma stabilen. Prazne pisarne v Tokiu so se nekoliko povečale (nad 6 %) zaradi nekaterih sprememb v času pandemije, vendar se zdi, da se padci najemnin ustavljajo. Omeniti velja, da so tuji vlagatelji dejavni na japonskem nepremičninskem trgu, saj jih privlačijo nizki stroški zadolževanja in valutna prednost (jen je šibek). Veliki posli, kot so portfeljski nakupi stanovanj in logističnih objektov s strani ameriških in singapurskih skladov, so leta 2025 polnili naslovnice. Posledično so japonski obsegi naložb v nepremičnine letos v porastu, kar je v nasprotju z globalnim trendom.
Jugovzhodna Azija prav tako ponuja zgodbe o rasti. Indonezija, Malezija in Vietnam beležijo hitro gradnjo industrijskih parkov in stanovanj za mlado prebivalstvo, čeprav so višje obrestne mere nekoliko omejile špekulativno gradnjo. Vietnam je imel še posebej zahtevno leto na nepremičninskem trgu zaradi ukrepov proti korporativnim obveznicam in škandalov razvijalcev, vendar vlada uvaja ukrepe za preprečitev krize in podporo povpraševanju kupcev stanovanj (na primer kreditne spodbude in pravne reforme za projekte). Avstralija in Nova Zelandija v Pacifiku se spopadata z vprašanjem, kako ohladiti inflacijo, ne da bi pri tem zrušili svoje stanovanjske trge. Cene stanovanj v Sydneyju in Aucklandu so se v letih 2022–23 močno popravile navzdol, vendar sta nizka brezposelnost in priseljevanje nato postavila dno cenam. Do konca leta 2025 so cene stanovanj v Avstraliji znova začele rasti zaradi kroničnega pomanjkanja stanovanj, odločitev Avstralske centralne banke, da obrestne mere ohrani nespremenjene, pa je izboljšala razpoloženje kupcev.
Povzetek: nepremičninska slika v Azijsko-pacifiški regiji je razdeljena: Kitajska ostaja v globoki recesiji in znižuje regionalna povprečja, medtem ko trgi, kot so Singapur, Indija in Japonska, kažejo stabilnost ali rast. Številni vlagatelji preusmerjajo svoja sredstva – na primer zmanjšujejo izpostavljenost Kitajski in jo povečujejo v Indiji ali Jugovzhodni Aziji – da bi izkoristili te razlike v trendih. Skupni dejavnik, ki bi lahko leta 2026 spodbudil vse trge, je verjetno globalno znižanje obrestnih mer. Če bodo ZDA in Evropa znižale obrestne mere, jim bodo sledile številne azijske države (zlasti razvijajoči se trgi, ki so morali zvišati obrestne mere za zaščito svojih valut). Analitiki Bank of America so celo zapisali, da »nižja kratkoročna obrestna mera v ZDA omogoča znižanja v Latinski Ameriki [in razvijajoči se Aziji], zlasti [kjer se inflacija umirja]…«. Za Kitajsko bo morda potrebna dodatna domača spodbuda ali večja sprememba politike, da bi resnično oživili nepremičninski trg. Za druge pa so pogoji za okrevanje že vzpostavljeni: demografija, urbanizacija in (kmalu) cenejše financiranje. Azijski nepremičninski trgi so, čeprav so nekateri izzvani, daleč od enotnosti – in ob koncu leta 2025 se obeti za nepremičnine v regiji gibljejo od najtemnejše noči (Kitajska) do svetlega jutra (Indija in širše).
Latinska Amerika: visoke obrestne mere bremenijo, a spremembe prihajajo
V Latinski Ameriki so se trgi nepremičnin v zadnjih letih soočali z okoljem izjemno visokih obrestnih mer in inflacije. Centralne banke od Brazilije do Mehike so agresivno dvigovale obrestne mere, da bi zajezile podražitve iz obdobja pandemije, visoki stroški zadolževanja pa so se prenesli tudi na nepremičninske trge – upočasnili so hipotekarno kreditiranje, ohladili prodajo stanovanj in nekatere poslovne projekte potisnili na stranski tir. Kljub temu pa se z napredovanjem leta 2025 kažejo znaki, da bi Latinska Amerika kmalu lahko dočakala monetarno olajšanje, kar bi lahko pripravilo teren za okrepitev nepremičninskega trga.Vzemimo za primer Brazilijo, največje gospodarstvo v regiji. Banco Central do Brasil je izvedla enega najbolj restriktivnih ciklov zaostrovanja na svetu in do sredine 2025 zvišala svojo referenčno obrestno mero Selic na 15,00 % – kar je skoraj dvajsetletni vrh. To je močno podražilo financiranje stanovanjskih ali poslovnih projektov v Braziliji. Ni presenetljivo, da se je dostopnost stanovanj poslabšala; hipotekarne obrestne mere nad 12 % so številne srednjerazredne družine izrinile s trga, rast cen stanovanj pa se je ustavila. Pri poslovnih nepremičninah so vlagatelji zahtevali bistveno višje kapitalske donose, kar je povzročilo padec vrednosti, zlasti na prej zelo vročem trgu pisarn v São Paulu. Centralna banka je zdaj ustavila nadaljnje dvige in nakazuje daljše zadrževanje pri 15 %, dokler ne bo jasnih dokazov, da inflacija trajno upada. (Brazilska inflacija je sicer padla z dvomestnih številk, a je še vedno okoli 5–6 %, kar je nad ciljem.)
Dobra novica je, da je v Latinski Ameriki na obzorju preobrat k znižanju obrestnih mer. Ekonomisti poudarjajo, da ko ameriška centralna banka (Fed) jasno preide na rahljanje (kar se je v manjši meri začelo konec 2025), to »odklene« vrata za bolj agresivno zniževanje obrestnih mer v Latinski Ameriki. Splošno se pričakuje, da bo Brazilija začela zniževati obrestne mere v začetku 2026, če ne že konec 2025, glede na ugodno inflacijsko napoved (Pantheon Macroeconomics pričakuje, da bo brazilska inflacija »še naprej upadala in leto zaključila okoli 5 %«). Podobno sta Čile in Kolumbija, ki sta obrestne mere dvignili na 11,25 % oziroma 13,25 % na vrhuncu, že začeli z zniževanjem. Čilska centralna banka na primer znižuje obrestne mere v letih 2024 in 2025, saj se je inflacija tam umirila, in pričakuje se, da bo njena referenčna mera kmalu spet enomestna. Mehika je ubrala bolj previden pristop (saj je svojo nočno obrestno mero dolgo držala pri 11,25 %), a trgi pričakujejo, da bo Bank of Mexico razmislila o znižanjih v letu 2025, če bo rahljanje Fed-a zmanjšalo pritisk na peso.
Za nepremičninski sektor so te spremembe več kot dobrodošle. Nepremičninski razvijalci in kupci po vsej Latinski Ameriki so bili stisnjeni zaradi visokih stroškov kreditov. V Mehiki se je gradnja stanovanj upočasnila, prodaja stanovanj pa je v letih 2023–2024 upadla, ko so hipotekarne obrestne mere presegle 10 %. Kljub temu je povpraševanje ostalo temeljno močno, zlasti v rastočih metropolitanskih območjih in obmejnih regijah, ki imajo koristi od premeščanja proizvodnje bližje ZDA. Tuje naložbe v mehiške nepremičnine – zlasti v industrijske parke in distribucijske centre blizu ameriške meje – so kljub visokim obrestnim meram dejansko poskočile zaradi trenda selitve proizvodnje. Ko se bodo obrestne mere začele normalizirati navzdol, mehiški razvijalci pričakujejo močan ponovni zagon tako stanovanjskega kot poslovnega sektorja, ki ga bodo poganjali zadržano povpraševanje in vladni programi za reševanje pomanjkanja stanovanj.
Brazilov paradoks poslovnih nepremičnin v letu 2025 so strmo naraščajoče najemnine v okolju 15-odstotnih obrestnih mer, kot je zapisal en medij. V São Paulu so se najemnine za vrhunske pisarne in logistične prostore zvišale zaradi omejene ponudbe in prihoda novih podjetij, čeprav so se vrednosti sredstev na papirju znižale zaradi visokih diskontnih stopenj. To nakazuje na napeto vzmet: če (ali ko) bodo obrestne mere padle, bi se vrednosti nepremičnin v Braziliji lahko hitro povrnile navzgor in bolje odražale močne najemne temelje. Enako velja za brazilske nepremičninske sklade (znane kot FII), ki so se trgovali z velikimi popusti – vlagatelji jih bodo verjetno ponovno ovrednotili, ko bo Selic začel padati.Čez Ande se države, kot sta Peru in Argentina, soočajo z lastnimi edinstvenimi izzivi. Gospodarstvo Peruja se je v letih 2023–25 upočasnilo, kar je zavrlo njegov nepremičninski trg; visoke obrestne mere in politični pretresi so kupce naredili previdne. Perujska centralna banka je konec leta 2024 nekoliko znižala obrestne mere, kar je prineslo nekaj olajšanja, nadaljnja znižanja v letu 2025 pa bi lahko postopoma izboljšala dostopnost. Argentina, ujeta v inflacijo nad 100 %, je poseben primer – njen nepremičninski trg večinoma deluje z gotovino (pogosto v ameriških dolarjih), dejansko zunaj disfunkcionalnega kreditnega sistema. Cene nepremičnin v Buenos Airesu so padle na približno polovico vrhunca iz leta 2017, izraženega v USD, saj sta globoka recesija in kapitalski nadzor močno prizadela trg. Številni razvijalci so projekte ustavili. Upanje temelji na povolilnih gospodarskih reformah za stabilizacijo gospodarstva, kar bi lahko ponovno spodbudilo dejavnost na nepremičninskem trgu (na primer z novimi hipotekarnimi shemami, ki so trenutno zaradi inflacije praktično neobstoječe).
Eden izstopajočih trendov v Latinski Ameriki je bil tok tujega kapitala v določene nepremičninske priložnosti, kljub zahtevnim makroekonomskim razmeram. Na primer, ameriški skladi zasebnega kapitala in skladi z Bližnjega vzhoda vlagajo v latinskoameriško logistiko in infrastrukturo. Blackstonov omenjeni 5-milijardni zalivski logistični projekt vključuje tudi širši doseg zunaj Bližnjega vzhoda, potencialno cilja na skladišča na rastočih trgih po svetu – in rastoči potrošniški trgi Latinske Amerike so na zemljevidu. V Mehiki so kanadski in ameriški vlagatelji množično kupovali industrijske nepremičnine za potrebe ameriških dobavnih verig. In v Braziliji so državni skladi in globalni vlagatelji pokazali zanimanje za sektorje, kot so podatkovni centri in hladilnice, saj pričakujejo dolgoročno povpraševanje.
V stanovanjskem sektorju ima Latinska Amerika še vedno mlado, urbanizirajočo se prebivalstvo, kar podpira povpraševanje po stanovanjih. Države, kot sta Kolumbija in Dominikanska republika, so doživele živahen razcvet gradnje stanovanj (pogosto v srednjem cenovnem razredu), ki ga višje obrestne mere niso povsem ustavile. Panama in Kostarika poročata o nadaljevanju močne prodaje stanovanj, k čemur prispevajo mednarodni upokojenci in strokovnjaki za delo na daljavo, ki se selijo tja. Čile se po močnem šoku zaradi obrestnih mer (te so tam dosegle 11,25 %) postopoma stabilizira; njegov stanovanjski trg se je precej ohladil, a ker se je inflacija vrnila blizu cilja, je čilska centralna banka doslej znižala obrestne mere za več kot 4 odstotne točke, stanovanjska dejavnost pa naj bi se v letu 2025 okrepila.
Na splošno je nepremičninski trg Latinske Amerike v pozni 2025 zaznamovan z nervoznim čakanjem na denarno olajšanje. Kot je pripomnil neki brazilski razvijalec: »Gradimo jez projektov; ko bodo obrestne mere padle, bo kot bi odprli zapornice.« Zaenkrat so visoki stroški financiranja glavna ozka grla, ne pa pomanjkanje povpraševanja. IMF in Svetovna banka sta pohvalila latinskoameriške centralne banke za zajezitev inflacije, in ko je ta bitka dobljena, se prednostna naloga premakne k oživitvi rasti – kar pomeni znižanje obrestnih mer. Ko bodo ta znižanja uresničena, lahko pričakujemo ponoven razmah prodaje stanovanj in komercialnih naložb po vsej regiji. Druga polovica leta 2025 in leto 2026 bi lahko prinesla pospešek na nepremičninskih trgih Latinske Amerike, kar bo končno omogočilo, da se ugodna demografija in strukturne potrebe po stanovanjih v regiji prevedejo v rast nepremičnin. Medtem se tržni akterji pozicionirajo: lokalne banke pripravljajo nove hipotekarne ponudbe, razvijalci urejajo dovoljenja, investitorji pa iščejo ugodne priložnosti za nakup preden se plima obrne.
Bližnji vzhod: Mega-projekti in mega-denar
Nepremičninski sektor na Bližnjem vzhodu je sredi izjemnega razcveta, ki ga poganjajo obilica kapitala, ambiciozni državni projekti in porast mednarodnega zanimanja. V nasprotju z zadolženimi zahodnimi trgi je zalivska regija še posebej likvidna, zahvaljujoč visokim cenam energije v zadnjih letih in strateškim načrtom gospodarske preobrazbe. Rezultat je bil razcvet nepremičnin v državah Sveta za sodelovanje v Zalivu (GCC), z rekordnimi gradbenimi načrti in investicijskimi posli.
Saudova Arabija je zgleden primer tega trenda. V okviru programa Vision 2030 kraljevina izvaja vrsto »giga-projektov« – ogromnih novih mest, turističnih letovišč in infrastrukturnih projektov – v obsegu, ki ga redko vidimo. Ta teden je nova analiza Knight Franka potrdila, kako hitro se ta gradbeni val stopnjuje: skupna vrednost pogodb, dodeljenih v letu 2025 za saudove giga-projekte, je poskočila za 20 % na letni ravni in dosegla 196 milijard USD arabnews.com. Ta številka je osupljiva – zajema mega-razvoja, kot so futuristično mesto v vrednosti več kot 500 milijard USD NEOM ob Rdečem morju, luksuzno turistično središče Red Sea Global (ki je pravkar odprlo prve hotele), zabaviščno mesto Qiddiya in urbana mega-projekta v Rijadu, kot sta Diriyah Gate in King Salman Park. Po poročilu Knight Franka »Saudi Giga Projects Report 2025« gradbeni razcvet kaže, da se načrt Vision 2030 premika »od načrtovanja k izvedbi« s polno paro arabnews.com.
Riyadh, glavno mesto Savdske Arabije, je v središču te nepremičninske revolucije. »Riyadh se je trdno uveljavil kot novo gospodarsko središče Savdske Arabije, saj je od leta 2019 ustvaril 63 % vseh novih delovnih mest v kraljevini,« poudarja Faisal Durrani, vodja raziskav za MENA pri Knight Frank arabnews.com. V Riyadhu je bilo od leta 2016 napovedanih za več kot 237 milijard dolarjev nepremičninskih in infrastrukturnih projektov arabnews.com, vključno z ikoničnimi podvigi, kot je 220 km dolg »Športni bulevar« in obsežne stanovanjske širitve. Prebivalstvo mesta (okoli 7 milijonov v letu 2022) naj bi do leta 2030 doseglo 10,1 milijona arabnews.com, načrtuje pa se, da bodo to rast podprli z »več kot 340.000 novimi domovi, 4,8 milijona m² pisarniških prostorov, 3 milijoni m² trgovskih površin in skoraj 30.000 hotelskimi sobami« do tega leta arabnews.com. Ti podatki ponazarjajo gradbeniško mrzlico, ki je praktično brez primere v svetu. Durrani opisuje Riyadh kot mesto, ki doživlja »eno najbolj ambicioznih urbanih zgodb o rasti na svetu« in je na poti, da postane vrhunsko središče za poslovanje in turizem arabnews.com.
Pobuda mega-projektov ni omejena le na Riyadh. Zahodna Savdska Arabija, kjer so NEOM in razvojna območja ob Rdečem morju, ima 17 giga-projektov v teku v skupni vrednosti 431 milijard dolarjev v napovedanih naložbah arabnews.com. Od tega je bilo že podeljenih za približno 57 milijard dolarjev pogodb, na stotine milijard pa jih je še v pripravi arabnews.com. Samo NEOM (ki vključuje podprojekte, kot so The Line, Trojena smučarsko letovišče in Oxagon industrijsko mesto) je doslej prejel za približno 24 milijard dolarjev pogodb arabnews.com, pa je še vedno v zgodnji fazi. Obseg je dih jemajoč: do leta 2030 naj bi ti projekti v zahodni regiji zagotovili 382.000 novih domov, več kot 3 milijone m² pisarn, 4,3 milijona m² trgovskih površin in 330.000 hotelskih sob arabnews.com – kar pomeni, da praktično ustvarjajo nova mesta iz nič.
Onkraj Savdske Arabije Združeni arabski emirati (Dubaj, Abu Dabi) ostajajo nepremičninska velesila sami po sebi. Trg nepremičnin v Dubaju cveti že od leta 2021, z rekordnimi prodajami luksuznih domov (na primer, leta 2023 je bila vila na Palm Jumeirah prodana za več kot 100 milijonov dolarjev) in valom tujih kupcev, vključno s premožnimi Rusi, Indijci in Evropejci, ki jih privlačita odprtost in varnost Dubaja. Čeprav se je rast v Dubaju leta 2025 nekoliko umirila, so še vedno zabeležili dvomestno letno rast cen v segmentu vrhunskih stanovanj in visoko zasedenost poslovnih prostorov. V Abu Dabiju se razvijalci osredotočajo na projekte višjega razreda in kulturne projekte (kot sta okrožje Guggenheim Abu Dhabi in nove otoške skupnosti). Omeniti velja, da je Sotheby’s International Realty odprl poslovalnico v Abu Dabiju ta mesec, in sicer z Four Seasons Private Residences na plaži Saadiyat, kar kaže na zaupanje v ultra-luksuzni segment.Ena največjih zgodb na nepremičninskem prizorišču Bližnjega vzhoda je priliv mednarodnih investicijskih partnerstev. Ta teden je bil objavljen odmeven primer: Blackstone, največji svetovni upravljavec alternativnih sredstev, se povezuje z Lunate iz Abu Dabija (naložbeno podjetje v lasti emirata), da bi ustvarili platformo, ki cilja na 5 milijard dolarjev logističnih sredstev po Zalivu. Nova skupna družba, imenovana GLIDE, se bo osredotočila na pridobivanje in razvoj »visokokakovostnih skladiščnih sredstev« v državah GCC – vključno z novogradnjami in prodajno-nazaj-najemnimi posli z velikimi regionalnimi podjetji. »Globoka gospodarska preobrazba, ki poteka v GCC, ki jo poganjajo politike za rast, ugodne demografske spremembe in široka diverzifikacija, ustvarja močan zagon za sektorje, kot je logistika,« je v napovedi partnerstva povedal predsednik Blackstone Jon Gray. Ta izjava povzema, zakaj globalni vlagatelji množično vstopajo na trg nepremičnin na Bližnjem vzhodu: gospodarstva regije (zlasti v Savdski Arabiji in ZAE) se diverzificirajo onkraj nafte, mlado prebivalstvo raste, e-trgovina in trgovina cvetita – vse to pomeni naraščajoče povpraševanje po sodobnih skladiščih, pristaniščih, podatkovnih centrih in pisarnah. Tudi Blackstone se širi v Zalivu; le prejšnji mesec je so-vodil 525 milijonov dolarjev veliko investicijo v Property Finder, dubajski spletni portal za nepremičnine. Tudi druga velika podjetja, kot so Brookfield, KKR in zalivski državni premoženjski skladi (ADIA, PIF itd.), so dejavna v odmevnih nepremičninskih poslih od Kaira do Karačija, pogosto v obliki partnerstev.
Še en pomemben trend je, kako zalivski kapital prehaja v sosednje regije in tako izvaža razcvet. Na primer, Egipt (kot je omenjeno v afriškem poglavju) je od leta 2021 prejel več kot 120 milijard dolarjev kapitala iz državnih premoženjskih skladov Bližnjega vzhoda, tudi za nepremičninske projekte. V Turčiji sta Katar in ZAE vlagala v istanbulske nepremičnine in infrastrukturo. Irak in Pakistan imata nove gradbene pobude, ki jih podpirajo vlagatelji iz GCC, celo Grčija in južna Evropa pa sta zabeležili večje zanimanje bližnjevzhodnih kupcev letovišč in otokov.
Na Bližnjem vzhodu sami tudi drugi trgi, kot so Katar, Bahrajn in Oman, napredujejo, čeprav v manjšem obsegu kot veliki dve (Saudova Arabija/ZAE). Katar ima po svetovnem prvenstvu presežek novih stanovanj, vendar uporablja spodbude za privabljanje izseljencev in podjetij (na primer 100-odstotno tuje lastništvo v določenih projektih). Bahrajn se osredotoča na dostopna stanovanja in industrijske parke. Oman je bolj odprl možnost tujega lastništva nepremičnin v turističnih območjih, v upanju, da bo posnemal del uspeha Dubaja pri privabljanju upokojencev in kupcev drugih domov.
Dejavniki tveganja za razcvet nepremičnin na Bližnjem vzhodu se zdijo razmeroma obvladani. Eden od njih je nihanje cen nafte – večji padec cen nafte bi lahko omejil vladno porabo in razpoloženje. Vendar ima večina držav GCC obsežne rezerve in so fiskalno veliko močnejše kot pred desetletjem. Druga skrb je prekomerna gradnja: skeptiki se sprašujejo, ali bo vsa načrtovana ponudba (zlasti v Saudovi Arabiji) sploh absorbirana. Za zdaj pa kaže, da bodo zaradi globokih državnih žepov in resnične potrebe po stanovanjih (Saudova Arabija ima mlado prebivalstvo s pomanjkanjem stanovanj) ti projekti našli stanovalce, četudi po prilagojenih cenah.
Ob vsem tem dogajanju ostaja obeti regije izjemno pozitivni. Raziskava Expo Real je pokazala, da so obeti za nepremičnine na Bližnjem vzhodu zelo privlačni, saj številni globalni vlagatelji uvrščajo Zaliv na vrh svojega seznama ciljev za rast. Kot je dejal eden od direktorjev v panogi: “Bližnji vzhod je trenutno svetovni laboratorij razvoja – če želite videti prihodnost mest, poglejte, kaj raste v saudovski puščavi in na obzorju Dubaja.” To je drzna trditev, a ni brez osnove. Za preostanek leta 2025 in naprej pričakujte več mega-poslov, več projektov, ki bodo zaznamovali obzorje, in več kapitala, ki bo pritekal v nepremičnine na Bližnjem vzhodu, saj se regija utrjuje kot osrednja točka svetovnega nepremičninskega trga.
Afrika: naraščajoče naložbe in nova območja rasti
Afriški trgi z nepremičninami so v svetovnih razpravah pogosto prezrti, vendar vse bolj privabljajo mednarodne vlagatelje – še posebej, ker nekateri Afriko vidijo kot “zadnjo mejo” rasti na trgih v razvoju z mlado populacijo in hitro urbanizacijo. Čeprav ima vsaka država v Afriki svojo zgodbo o nepremičninah, je skupna tema v letu 2025 naraščajoč dotok naložb in ambiciozni razvojni projekti, kljub vztrajnim makroekonomskim izzivom.
Severna Afrika doživlja val naložb, večinoma z Bližnjega vzhoda. Egipt izstopa po obsegu svojih načrtov in prilivu kapitala, ki ga privablja. Poročilo Knight Frank “Destination Egypt 2025” poudarja, da Egipt “privablja val bogastva iz Zaliva v svoj nepremičninski sektor” – približno 1,4 milijarde dolarjev zasebnega kapitala iz držav GCC bo v bližnji prihodnosti usmerjenih v egiptovska stanovanja in pisarne. Bogati vlagatelji iz ZAE in Saudove Arabije vodijo to gibanje: podatki raziskave kažejo, da državljani ZAE nameravajo vložiti približno 709 milijonov dolarjev v egiptovske nepremičnine, Saudijci pa okoli 403 milijone dolarjev, sledijo pa jim pomembni interesi nemških in britanskih vlagateljev. Ta sredstva so namenjena vsemu, od nove upravne prestolnice, ki jo gradijo zunaj Kaira, do luksuznih obmorskih letovišč na Sredozemlju in Rdečem morju.
Egiptovska vlada je sama sredi svojega najbolj ambicioznega razvojnega programa v zadnjih desetletjih. Kairo gradi povsem novo glavno mesto (“NAC”) v puščavi – mega projekt pametnega mesta, ki je že postal glavna tarča za 56 % anketiranih savdskih vlagateljev in 34 % emiratnih vlagateljev, po podatkih Knight Frank. Severna obala (mediteranska obala) in osrednji Kairo sta prav tako vroči točki, kjer kupci iz Zaliva množično kupujejo počitniške hiše in strateške poslovne nepremičnine. “Egiptova preobrazba v regionalno velesilo na področju razvoja nepremičnin je resnično v polnem teku,” pravi Faisal Durrani iz Knight Frank. “Zasebni kapital iz Zaliva, skupaj z naložbami državnih premoženjskih skladov, pospešuje preobrazbo države.” Dejansko je Egipt od leta 2023 zabeležil porast tujih neposrednih naložb (FDI), večinoma v nepremičnine in infrastrukturo – vključno z zgodovinsko zavezo 35 milijard dolarjev s strani ADQ iz Abu Dhabija letos februarja, ki zajema velik obalni razvoj (Ras El Hekma) in druge projekte. Zaradi teh vložkov po Egiptu rastejo nova mesta, zaprte skupnosti in poslovna okrožja. Vrednosti nepremičnin v nekaterih delih Kaira so močno poskočile (Knight Frank navaja, da so cene v mestu Sheikh Zayed poskočile za 24,7 % na letni ravni) arabianbusiness.com. Opozarjajo, da bo leta 2025 na trg prišla velika količina novih nepremičnin (za dostavo je predvidenih več kot 30.000 novih domov, kar je 29 % več kot leta 2024) arabianbusiness.com, kar bi lahko v naslednjih letih ohladilo rast cen. A za zdaj Egipt jezdi na valu nepremičninskega razcveta – ki ga poganja zunanji kapital in odločnost vlade za modernizacijo.Južno od Sahare podsaharska Afrika beleži svoje lastne trende na področju nepremičnin. Mnoga največja afriška mesta doživljajo hitro rast prebivalstva in urbanizacijo, kar obremenjuje obstoječe stanovanjske zmogljivosti in infrastrukturo, a hkrati ustvarja priložnosti za razvoj. Večja mesta, kot so Lagos (Nigerija), Nairobi (Kenija) in Akra (Gana), naj bi v zadnjih letih v povprečju beležila letno rast cen nepremičnin v višini 8 % do 12 %. V Lagosu je na primer povpraševanje po luksuznih stanovanjih v soseskah, kot sta Ikoyi in Victoria Island, ter po dostopnih stanovanjih na širšem obrobju še vedno visoko, čeprav se država spopada z inflacijo in obrestnimi merami nad 20 %. Nigerijska centralna banka zvišuje obrestne mere (trenutno okoli 18,75 %) za boj proti inflaciji, kar povečuje stroške hipotek. Vendar pa večina afriškega nepremičninskega trga ni močno odvisna od hipotek (izjema sta Južna Afrika in Namibija, kjer so hipoteke razmeroma redke). Nakupi so pogosto izvedeni z gotovino ali inovativnimi plačilnimi načrti. Tako visoke obrestne mere in gospodarska nestanovitnost sicer predstavljajo ovire, a ne ustavijo povsem dejavnosti na stanovanjskem trgu – namesto tega razvijalci in kupci iščejo ustvarjalne rešitve financiranja, kot so na dolar vezani plačilni načrti v Nigeriji ali zadružne varčevalne sheme v Keniji.
Kenijski trg nepremičnin (osredotočen na Nairobi) ostaja eden najbolj razvitih v Vzhodni Afriki. Nairobi ima uspešen segment poslovnih nepremičnin – je regionalno središče za multinacionalke in nevladne organizacije, kar spodbuja povpraševanje po poslovnih parkih in stanovanjih za izseljence. Čeprav se je stopnja praznih pisarn nekoliko povečala zaradi presežne ponudbe, se segmenti, kot so skladišča razreda A, sodobni nakupovalni centri in stanovanja za srednji razred, še naprej širijo. Zgornji srednji razred v Nairobiju je spodbudil mini razcvet zaprtih stanovanjskih skupnosti v predmestjih, kot sta Kiambu in Ngong Road. Poleg tega je Kenija postala žarišče za naložbe v alternativna sredstva, kot sta študentska stanovanja in nepremičnine v zdravstvu, s čimer naslavlja vrzeli v socialni infrastrukturi.
Gana in Slonokoščena obala prav tako privabljata zanimanje vlagateljev kot politično stabilna trga v Zahodni Afriki. Trg nepremičnin v Akri je v poznih 2010-ih doživel razcvet gradnje luksuznih stanovanj in poslovnih prostorov; po kratkem zastoju se pojavljajo novi projekti (k temu pripomorejo naložbe diaspore in prihodki od nafte v Gani). Vendar pa so nedavna prestrukturiranja dolga in porast inflacije v Gani prinesli previdnost. Kljub temu pobude, kot so ganjski načrti za dostopna stanovanja in novi mestni projekti Slonokoščene obale (npr. širitev poslovnega okrožja v Abidžanu), napredujejo s podporo razvojnih finančnih institucij.
Skupna tema po vsej Afriki je potreba po dostopnih stanovanjih. Vlade v Keniji, Nigeriji, Južni Afriki in drugod so to postavile kot prednostno nalogo, pogosto prek javno-zasebnih partnerstev. Nigerija je na primer uvedla Nacionalni stanovanjski sklad in hipotekarno shemo za diasporo, da bi spodbudila razvoj dostopnih enot. V Južni Afriki je trg stanovanj bolj razvit, a trenutno šibak. Južnoafriška centralna banka je ohranila visoke obrestne mere (repo mera 8,25 %) za zajezitev inflacije, skupaj z počasnim gospodarstvom in težavami z električnim omrežjem pa je trg stanovanj stagniral. Cene v realnih vrednostih v mnogih območjih padajo (Global Property Guide navaja, da je trg stanovanj v Južni Afriki »oviran zaradi zadržanega povpraševanja, vztrajno visoke brezposelnosti in počasnega gospodarstva«). Kljub temu so analitiki za Južno Afriko v letih 2025–26 nekoliko optimistični: z umirjanjem inflacije se pričakuje znižanje obrestnih mer (kar bi lahko do konca 2025 znižalo ključno obrestno mero na približno 10,5 %), kar bi lahko »ustvarilo neprimerljive priložnosti za kupce nepremičnin« in sprostilo zadržano povpraševanje. Južnoafriške banke že poročajo o stabilnih ali naraščajočih vlogah za hipotekarna posojila v drugi polovici 2025, tržno razpoloženje pa se je izboljšalo po nedavnih političnih spremembah (na primer imenovanje finančnega ministra, naklonjenega podjetništvu).
Druga pomembna točka je vzpon nove tehnologije nepremičnin in modelov financiranja v Afriki. Nigerija in Kenija beležita pojav proptech zagonskih podjetij, ki omogočajo delne naložbe v nepremičnine, digitalne hipotekarne platforme in množično financiranje nepremičnin, s čimer širijo dostop do trga. Te inovacije postopoma vnašajo več likvidnosti in preglednosti. Poleg tega afriški REIT-i počasi nastajajo – Gana je uvedla REIT, Kenija pa pripravlja predpise za njihovo spodbujanje, kar bi lahko usmerilo institucionalni denar v razvoj nakupovalnih središč, pisarn in logističnih centrov.
Končno se povečuje integracija Afrike v globalno investicijsko sceno. Zgovoren znak: glavni svetovni razvijalci in hotelske znamke se širijo v Afriki. Na primer, francoski in ameriški razvijalci gradijo večnamenske mega projekte v Slonokoščeni obali in Senegalu. Hotelske verige, kot so Marriott, Hilton in Accor, odpirajo na desetine novih hotelov po vsej celini, saj stavijo na rast poslovanja in turizma – kar je pokazatelj zaupanja v obete nepremičninskega sektorja.
Za zaključek, nepremičninski sektor v Afriki v pozni 2025 je študija kontrastov: pomembni izzivi (visoki stroški financiranja, makroekonomska nestabilnost v nekaterih državah), a tudi pomembne nagrade (hitra rast, visoki donosi in ugodna demografija). Zanimanje vlagateljev iz Zaliva in drugih kaže na prepoznavanje, da afriški trgi, čeprav bolj tvegani, ponujajo dolgoročni potencial, ki ga je težko prezreti. Če se globalne razmere izboljšajo – torej če obrestne mere padejo in cene surovin ostanejo visoke – bi Afrika lahko doživela močno pospešitev razvoja nepremičnin. Že zdaj se pojavljajo »nova mesta« (od egiptovskega NAC do nigerijskega Eko Atlantic), in afriška obzorja bodo morda čez desetletje videti povsem drugače. Za zdaj celina gradi, korak za korakom, pogosto stran od oči javnosti – a vse bolj z globalnim kapitalom in strokovnim znanjem na krovu.
Obeti: Previden optimizem za leto 2026 in naprej
Ob zaključku novic z začetka oktobra 2025 je prevladujoča tema za globalni nepremičninski trg previden optimizem. Po celinah se tržni akterji pozicionirajo za boljše leto 2026, čeprav ostajajo pozorni na vztrajajoča tveganja.
Več glavnih institucij in strokovnjakov je posodobilo svoje napovedi v luči nedavnih dogodkov:
- Mednarodni denarni sklad (IMF) – V svojem prihajajočem Svetovnem gospodarskem obetih (ki bo izšel sredi oktobra) naj bi IMF razpravljal o umirjanju globalne inflacije in njenih posledicah. Prvi signali kažejo, da bo IMF nekoliko povišal napovedi rasti za nekatere regije zaradi izboljšanih finančnih pogojev. Nepremičnine, ki pogosto koristijo nizkim obrestnim meram, bi lahko doživele porast naložb, če se uresniči scenarij IMF o blagem »mehkem pristanku«. (Nasprotno pa bo IMF verjetno opozoril na težave kitajskega nepremičninskega trga kot tveganje za rast v Aziji.)
- CBRE in JLL (globalni posredniki) – Obe podjetji sta za leto 2025 bolj optimistični. CBRE zdaj napoveduje 15-odstotno rast obsega naložb v poslovne nepremičnine na svetovni ravni v letu 2025, kar je več kot približno 10 % prej. Kot razlog navajajo pričakovani preobrat k znižanju obrestnih mer v ZDA, Združenem kraljestvu in evroobmočju, kar naj bi izboljšalo likvidnost in zaupanje kupcev. Tudi najnovejši globalni obeti JLL poudarjajo, da lahko »zgodnji vlagatelji« v letih 2024–25 dosežejo nadpovprečne dobičke, ko se trgi okrevajo, in da se bodo pomanjkanja ponudbe v določenih sektorjih (npr. logistika, stanovanja) še zaostrila, kar ustvarja priložnosti za razvijalce.
- Deloitte & PwC (svetovalna podjetja) – Poročilo Emerging Trends in Real Estate 2025 podjetij PwC/ULI (Urban Land Institute) je bilo objavljeno 5. oktobra in njegov globalni pogled je previdno optimističen. Opozarja, da so inflacija, višje obrestne mere, politična tveganja in stroški gradnje še vedno razlog za skrb, vendar večina anketirancev pričakuje povečanje obsega transakcij v letu 2025 in verjame, da je “nepremičninski cikel obrnil nov list”. Govori se o “K-oblikovanem” okrevanju: osnovna sredstva na prvovrstnih lokacijah naj bi si opomogla prva, medtem ko bodo sekundarna sredstva morda zaostajala ali še dodatno padla. Deloitteova napoved za komercialne nepremičnine za leto 2026 (predstavljena v začetku oktobra) prav tako poudarja, da bodo visokokakovostne, dohodkovno produktivne nepremičnine do konca leta 2025 znova začele privabljati več ponudnikov.
- Centralne banke – Signali centralnih bankirjev so na splošno spodbudni: Ameriška centralna banka je nakazala premor in morebitne nadaljnje znižanja, če se bo inflacija še naprej umirjala. Evropska centralna banka je prav tako naredila premor, nekateri člani pa namigujejo na znižanja sredi leta 2024, če bo gospodarstvo ostalo šibko (inflacija v evroobmočju je pred kratkim padla pod 3 %). Centralne banke v državah v razvoju (Brazilija, kot omenjeno, ter druge, kot sta Poljska in Madžarska) so že znižale obrestne mere ali jih bodo kmalu. Ta usklajen cikel sproščanja je oster preobrat od usklajenega zaostrovanja v letu 2022 – in to je dober znak za sektorje, občutljive na obrestne mere. Nepremičnine bodo imele velike koristi, saj bodo nižja izhodiščna obrestna mera znižala hipotekarne in kapitalske donose, kar bo povečalo povpraševanje in vrednost sredstev.
Seveda tveganja ostajajo na obzorju. Vztrajna inflacija bi lahko upočasnila ali ustavila cikel zniževanja obrestnih mer; geopolitične napetosti (kot so vojne ali trgovinski spori) bi lahko omajale zaupanje vlagateljev; in visoka zadolženost v nekaterih trgih (javni in zasebni sektor) je neznanka. Pri nepremičninah je eno od tveganj refinanciranje – v letih 2024–2026 zapade v plačilo veliko dolga na komercialnih nepremičninah, in kako gladko bodo ta posojila podaljšana (ali prestrukturirana), bo vplivalo na vedenje lastnikov nepremičnin. Če obrestne mere ne bodo padle toliko, kot se upa, bodo nekateri lastniki morda zapadli v neplačilo ali prisiljeni prodati sredstva, kar bo na trg vneslo stisko. Vendar pa mnogi menijo, da je bila cenovna korekcija v letih 2022–2024 zadostna, da privabi kupce, in da bo vsaka dodatna stiska naletela na pripravljen kapital (kot nakazuje vse večje število oportunističnih skladov, ki zdaj zbirajo sredstva).
Pomembno je tudi omeniti sektorske premike, ki bodo oblikovali prihodnje razmere:
- Stanovanjski sektor: Splošno soglasje je, da se bodo stanovanjski trgi v večini držav v letu 2025 stabilizirali ali zmerno rasli. Povpraševanje po stanovanjih je v mnogih gospodarstvih strukturno močno (zaradi demografije ali pomanjkanja ponudbe), zato bi se z znižanjem hipotekarnih obrestnih mer, četudi rahlim, dejavnost morala povečati. Prvi znaki so že vidni: npr. v Združenem kraljestvu so se odobritve hipotek septembra povečale po premoru pri dvigovanju obrestnih mer; v ZDA je prodaja novih stanovanj dejansko višja kot lani, saj gradbeniki ponujajo znižanja obrestnih mer. Kljub temu dostopnost ostaja omejitev – plače v zadnjih letih niso v celoti sledile cenam stanovanj in stroškom obresti. Če realni dohodki ne bodo rasli, bi lahko okrevanje stanovanjskega trga potekalo počasi. Politike, kot so spodbude za prve kupce ali programi socialnih stanovanj, bodo imele vlogo na določenih trgih (npr. Kanada je pravkar odpravila GST na novo gradnjo najemnih stanovanj, da bi spodbudila ponudbo).
- Komercialne nepremičnine: Pisarna trgi se bodo zaradi prehoda na delo od doma okrevali počasneje. Obeti se tukaj razlikujejo glede na kakovost: vrhunske, energetsko učinkovite pisarne (“razred A” ali novogradnje) na najboljših lokacijah naj bi ponovno dosegle zasedenost in rast najemnin, saj podjetja cenijo osebno sodelovanje za določene prostore. Starejše, manj zelene pisarne bodo verjetno morale biti preurejene ali temeljito prenovljene, da bodo konkurenčne – to je proces, ki bo trajal do 2026–2030. Trgovske nepremičnine se razdvajajo: trgovine z osnovnimi potrebščinami (trgovski centri z živili ipd.) in najboljše trgovine v turističnih središčih si dobro opomorejo, medtem ko imajo drugorazredni nakupovalni centri in veliki trgovski centri težave zaradi e-trgovine in spreminjajočih se potrošniških navad. Industrijski/logistični sektor ostaja morda najmočnejši na svetu – stopnje prostih kapacitet so v številnih logističnih središčih na rekordno nizkih ravneh ali blizu njih, in čeprav prihaja nova ponudba, ta pogosto komaj zadosti povpraševanju. Rast umetne inteligence, računalništva v oblaku in 5G prav tako povečuje potrebe po podatkovnih centrih, ki so v bistvu nov institucionalni razred naložb (s posebnimi zahtevami glede električne energije in hlajenja). Gostinstvo (hoteli) se je v mnogih krajih po covidu močno pobralo, čeprav poslovna potovanja še vedno zaostajajo za turističnimi; obeti za hotele v letu 2025 so na splošno pozitivni, če ne pride do novih pretresov.
- Zemljišča in razvoj: Zanimivo napoved podajajo strokovnjaki za kmetijska zemljišča in zemljišča nasploh. Pričakujejo, da bodo vrednosti kmetijskih zemljišč ostale odporne (zaradi potrebe po prehranski varnosti in zaščiti pred inflacijo). Pri zemljiščih za stanovanjsko gradnjo so v nekaterih trgih cene zemljišč padle zaradi višjih gradbenih stroškov in financiranja, a ko se ti dejavniki izboljšajo, bi lahko vrednosti zemljišč znova začele rasti, kar pomeni, da bodo razvijalci morda hiteli z nakupi zemljišč zdaj. Nekatere vlade razmišljajo o spodbudah za sprostitev neizkoriščenih zemljišč (npr. davki na nepozidana zemljišča) za reševanje stanovanjskih stisk – če bodo taki ukrepi sprejeti, bi to lahko prineslo več zemljišč na trg in omililo rast cen.
Sredi te kompleksne slike se razpoloženje med številnimi nepremičninskimi strokovnjaki izboljšuje. Indeks trendov Expo Real je pokazal, da optimisti zdaj prekašajo pesimiste v razmerju 2 proti 1 v panogi. “Dosegli smo dno in zaupanje se postopoma vrača… trg se počasi vrača v normalno stanje,” je dejal izvršni direktor Messe München Stefan Rummel, ki je izrazil upanje, a hkrati priznal preostale izzive. Ta “uravnoteženo razpoloženje” je daleč od mračnega vzdušja pred letom dni.
Za povzetek: pogoji za okrevanje so vzpostavljeni, vendar bo to postopen in neenakomeren proces. Ko bo leto 2025 vstopilo v zadnje četrtletje, bodo nepremičninski vlagatelji in razvijalci po vsem svetu pozorno spremljali centralne banke in gospodarske podatke. Prisoten je previden občutek, da je najslabše za nami – padec vrednosti je v veliki meri končan in začenja se nov cikel. Jasno pa je tudi, da bo prihajajoči cikel drugačen od prejšnjega: ne bo šlo za lahko zadolževanje in hitro preprodajo. Namesto tega bodo osnovni dejavniki in ustvarjalne strategije ključ do uspeha. Kot je pripomnil izkušen posrednik: “Prihajajoče leto bo ločilo amaterje od profesionalcev – tisti, ki so med upočasnitvijo opravili domačo nalogo, bodo pobrali smetano, ko se trg obrne.”
Z drugimi besedami, v prihodnjih mesecih pričakujte, da bodo svetovne novice o nepremičninah vsebovale več velikih sklenjenih poslov, več žerjavov na obzorjih mest in, da, več nasmehov na obrazih agentov in vlagateljev – čeprav bodo ti nekoliko zadržani zaradi pridobljenih izkušenj. Za zdaj nam oktobrski pregled za leto 2025 ponuja veliko dokazov, da se nepremičninski trgi po svetu počasi vračajo v življenje, kar postavlja temelje za morebiti veliko močnejše leto 2026.
