- Sinais Tentativos de Recuperação: Após uma queda de vários anos, o mercado imobiliário global está mostrando sinais tentativos de recuperação à medida que os bancos centrais começam a aliviar as taxas de juros. No entanto, os custos de empréstimo permanecem mais altos do que os níveis ultrabaixos da última década, o que modera a velocidade de qualquer recuperação.
- Resiliência do Mercado Imobiliário dos EUA: A demanda por imóveis nos EUA permanece resiliente. As vendas de casas pendentes saltaram 4,0% em agosto, o maior valor em cinco meses, e “taxas de hipoteca mais baixas estão permitindo que mais compradores fechem contratos,” observou o economista-chefe da NAR, Lawrence Yun. Casas de luxo agora são o segmento que vende mais rápido, já que os ganhos do mercado de ações e compradores com alto patrimônio impulsionam as vendas de alto padrão. Enquanto isso, as taxas de hipoteca caíram para o menor nível em 11 meses, aumentando a acessibilidade – o pagamento médio do comprador caiu pelo quarto mês consecutivo.
- Fundo do Poço na Europa: A queda do mercado imobiliário europeu mostra sinais de ter chegado ao fundo. Na Alemanha, as transações imobiliárias aumentaram cerca de 5% de janeiro a setembro em relação ao ano passado, e os preços das casas voltaram a subir (+3,8% ano a ano no 1º trimestre). Uma pesquisa da Reuters agora prevê que os preços das casas na Alemanha subam 3% em 2025, o primeiro aumento anual em três anos. Ainda assim, o mercado imobiliário comercial europeu permanece contido – as vendas estão próximas das mínimas da década e certos ativos (como escritórios afastados e shoppings antigos) estão “encalhados” com quase nenhum comprador.
- Ásia Mista: China vs. Outros: O mercado imobiliário da China continua fraco. Os preços de novos imóveis subiram apenas +0,09% em setembro (alta temporada), enquanto os preços de revenda continuaram caindo. Apesar de várias medidas de estímulo, analistas não preveem uma verdadeira recuperação até final de 2026 ou 2027. Em contraste, outros mercados asiáticos estão mais otimistas. Em Cingapura, a CapitaLand Ascendas REIT está adquirindo S$565,8 milhões em propriedades logísticas, apostando em ativos industriais de alto rendimento. E o mercado imobiliário comercial da Índia está aquecido: a locação de escritórios e armazéns atingiu recordes em 2025, impulsionada por expansões corporativas e demanda logística, mesmo com uma leve desaceleração nas vendas residenciais.
- Boom no Oriente Médio: O mercado imobiliário do Oriente Médio está em alta devido ao crescimento impulsionado pelo petróleo. Os gigantescos “giga-projetos” da Arábia Saudita já concederam US$196 bilhões em contratos este ano, um salto de 20% à medida que os megadesenvolvimentos do Vision 2030 passam do planejamento para a execução arabnews.com. Investidores globais também estão entrando: a Blackstone e a Lunate de Abu Dhabi acabaram de lançar uma joint venture de US$5 bilhões para comprar instalações logísticas no Golfo. “A profunda transformação econômica em curso no GCC… está criando um forte impulso para setores como logística,” observou o presidente da Blackstone, Jon Gray, destacando políticas pró-crescimento e a crescente demanda na região.
- África Atrai Capital: O setor imobiliário africano está atraindo novo capital. No Egito, apenas investidores do Golfo reservaram US$ 1,4 bilhão para negócios imobiliários, financiando novas cidades e resorts. “A metamorfose do Egito em uma potência regional do setor imobiliário está realmente em andamento,” diz Faisal Durrani, chefe de Pesquisa MENA da Knight Frank, creditando à riqueza do Golfo a aceleração da transformação. Em toda a África Subsaariana, cidades-chave estão registrando forte crescimento de preços – grandes centros como Lagos, Nairóbi e Acra tiveram ganhos estimados nos preços dos imóveis de 8–12% ao ano, impulsionados pela rápida urbanização e demanda reprimida por moradia.
- Perspectiva de Mercado Melhora: As previsões para 2025 estão se tornando otimistas. Bancos centrais começaram a flexibilizar a política – o Fed dos EUA fez seu primeiro corte de juros em setembro de 2025 e o BCE reduziu as taxas em um total de 200 pontos-base recentemente – o que deve gradualmente destravar investimentos imobiliários. Empresas de imóveis comerciais agora preveem uma retomada nas atividades: a CBRE, por exemplo, elevou sua previsão de investimentos para 2025, projetando agora que o investimento global em CRE aumente cerca de 15% no próximo ano à medida que os custos de financiamento caem. As ações do setor imobiliário e os REITs subiram junto com a recuperação do mercado em geral, antecipando crédito mais fácil e melhores valores de propriedades à frente.
Visão Global: Sinais de Recuperação em Meio a Juros Altos
Após três anos de uma desaceleração prolongada, o mercado imobiliário global finalmente começa a dar sinais de vida. A inflação em queda e indícios de cortes nas taxas de juros criaram condições iniciais para uma recuperação. “Três anos após o último ciclo de alta do setor imobiliário ter chegado ao fim, o mercado global de propriedades mostra sinais tímidos de recuperação, à medida que a queda dos juros traz de volta algumas das condições que impulsionaram o boom anterior,” relatou a Bloomberg esta semana. Da América do Norte à Ásia, investidores estão voltando cautelosamente a mercados que haviam evitado quando os custos de empréstimos dispararam.
Dito isso, não se trata de um retorno ao dinheiro fácil. Mesmo que os bancos centrais estejam mudando de direção, as taxas de juros hoje permanecem muito acima dos níveis mínimos da era pandêmica. O financiamento ainda é caro em termos históricos, e os bancos endureceram o crédito. “Este não será outro ciclo de dinheiro fácil,” alertam analistas, observando que hipotecas e empréstimos comerciais não estão voltando às taxas baixíssimas dos anos 2010. Potenciais compradores e incorporadores precisam superar custos mais altos, e muitos negócios só fecham com preços ajustados (mais baixos). Como disse um participante de uma conferência do setor em Munique, “Agora é a hora certa de voltar ao jogo?” – essa é a principal dúvida para os 40.000 profissionais do setor imobiliário reunidos na Expo Real, na Alemanha.
Indicadores econômicos enviam sinais mistos. Pelo lado positivo, a inflação está arrefecendo em muitos países e os rendimentos dos títulos globais recuaram de seus picos, aliviando parte da pressão sobre as taxas de capitalização imobiliária. O Federal Reserve dos EUA cortou os juros em 0,25% no final de setembro – seu primeiro corte de 2025 – reduzindo a faixa dos Fed funds para cerca de 4,0%. E na Europa, o BCE passou do aperto para a pausa e cortes modestos (totalizando cerca de 2 pontos percentuais de alívio). Esses movimentos sinalizam que a era de juros sempre crescentes está chegando ao fim, um desenvolvimento bem-vindo para setores sensíveis a juros, como habitação e imóveis comerciais.
No entanto, o crescimento global está desacelerando em algumas regiões, e as condições de crédito permanecem um tanto restritas. Nos EUA, uma paralisação temporária do governo federal no início de outubro interrompeu brevemente a divulgação de dados econômicos, aumentando a incerteza. Os mercados de trabalho estão enfraquecendo nas economias avançadas – por exemplo, a criação de empregos nos EUA desacelerou drasticamente – o que pode esfriar a demanda de ocupantes por escritórios e espaços de varejo se continuar. E na China, o epicentro dos problemas imobiliários da Ásia, o impacto de uma prolongada crise imobiliária está pesando sobre a economia em geral. Em resumo, o cenário macroeconômico para o setor imobiliário está melhorando, mas ainda é frágil, tornando esta recuperação singularmente desigual entre as regiões.
América do Norte: Compra de Imóveis de Alto Padrão & Esperança de Alívio
Na América do Norte, a história do setor imobiliário é de resiliência diante da adversidade – especialmente nos Estados Unidos. Apesar do forte aumento das taxas de hipoteca no último ano, a atividade imobiliária nos EUA se manteve surpreendentemente bem. No final de setembro, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) informou que as vendas de casas pendentes (um indicador prospectivo baseado em assinaturas de contratos) tiveram uma recuperação de 4,0% em agosto em relação a julho, contrariando as expectativas de um mês estável. Isso colocou o Índice de Vendas de Casas Pendentes da NAR em seu nível mais alto desde o início da primavera. As assinaturas de contratos aumentaram no Sul, Meio-Oeste e Oeste, enquanto o Nordeste ficou um pouco atrás – um sinal de que as regiões mais acessíveis estão vendo o maior aumento no interesse dos compradores.
Crucialmente, as taxas de hipoteca recuaram de seus picos, dando aos compradores uma janela de oportunidade. A taxa média de hipoteca fixa de 30 anos nos EUA caiu recentemente para o menor nível em 11 meses (em torno de 6% e pouco), após ultrapassar 7% no início de 2025. “Taxas de hipoteca mais baixas estão permitindo que mais compradores fechem contratos,” explicou Lawrence Yun, economista-chefe da NAR, ao observar o retorno dos interessados ao mercado. Muitos compradores haviam sido afastados por preocupações com a acessibilidade quando as taxas estavam nos picos do ciclo; agora, algum alívio está chegando. Novos dados mostram que a acessibilidade para compradores de imóveis melhorou pelo quarto mês consecutivo em agosto – o pagamento mensal mediano solicitado em novas hipotecas caiu para US$ 2.100, enquanto a renda dos americanos aumentou, tornando o custo 1,1% mais leve do que há um ano. Essa melhora modesta, mas constante, na acessibilidade está restaurando a confiança tanto dos compradores quanto dos vendedores de imóveis nos EUA.
E não são apenas os compradores de primeira viagem que estão ativos: o segmento de luxo está em alta. Na verdade, casas acima de um milhão de dólares se tornaram a parte que mais rapidamente se movimenta no mercado imobiliário dos EUA, segundo dados do setor (casas nessa faixa estão sendo vendidas mais rápido do que qualquer outro segmento de preço). Compradores de alto poder aquisitivo, impulsionados pelos ganhos do mercado de ações em 2025 e por posições sólidas de patrimônio em seus imóveis atuais, estão trocando ativamente por propriedades premium. Isso contrasta fortemente com o ano passado, quando as taxas mais altas congelaram a atividade em todos os segmentos. Agora, com o S&P 500 e o Nasdaq atingindo recentemente máximas históricas, indivíduos de alto patrimônio líquido se sentem confiantes – e estão investindo dinheiro no setor imobiliário como uma reserva de valor estável. “Os ganhos no mercado de ações e o patrimônio saudável nos imóveis estão ajudando a impulsionar as vendas de casas de alto padrão,” observou um relatório do Yahoo Finance. O resultado: imóveis de luxo frequentemente recebem múltiplas ofertas, e o segmento superior do mercado está superando em velocidade de vendas.
No setor de imóveis comerciais, o cenário dos EUA é mais misto, mas mostra sinais de esperança. As taxas de vacância em escritórios em muitos centros urbanos permanecem elevadas após a pandemia, e as vendas de ativos problemáticos de torres de escritórios com grandes descontos continuam em 2025 (à medida que alguns proprietários cedem aos custos de financiamento mais altos e à menor ocupação). Ainda assim, até aqui, investidores oportunistas estão de olho. Observadores dizem que a diferença entre o preço pedido e o ofertado para edifícios de escritórios de qualidade está diminuindo lentamente, o que deve ajudar 2025 a ver um “reinício” nas avaliações de escritórios e mais negócios fechados. Enquanto isso, segmentos como imóveis industriais/logísticos e locação multifamiliar permanecem relativamente fortes. O espaço de armazém ainda está em alta demanda graças à resiliência do comércio eletrônico e da atividade industrial, e edifícios residenciais bem locados estão enfrentando o ambiente de juros melhor do que a maioria esperava.
No lado financeiro, os fundos de investimento imobiliário dos EUA (REITs) e ações do setor imobiliário se valorizaram fortemente neste outono. A perspectiva de cortes nas taxas do Federal Reserve mudou o sentimento: investidores estão migrando para setores sensíveis a juros, antecipando que os cap rates vão se estabilizar ou cair (aumentando o valor dos imóveis) se os custos de empréstimo diminuírem. O índice Dow Jones U.S. Real Estate subiu por várias semanas seguidas até o início de outubro, superando até o S&P 500 em algumas sessões. “O desempenho dos REITs pode melhorar à medida que cortes de juros reduzem custos de financiamento e aumentam o apelo dos dividendos,” observou uma análise do CRE Daily. Em resumo, Wall Street está apostando em uma recuperação imobiliária. Vale destacar que a gigante de serviços imobiliários comerciais CBRE acabou de revisar sua perspectiva para 2025 para cima, agora prevendo volumes de investimento 15% maiores no próximo ano – um aumento de 5% em relação à previsão anterior, graças à mudança de política do Fed. Esse otimismo sugere que o entrave no financiamento pode ser destravado se as taxas de juros realmente caírem, liberando negócios represados.
Por fim, vale mencionar terras e imóveis rurais como parte do cenário norte-americano. Os valores das terras agrícolas – frequentemente um termômetro das tendências de investimento em “ativos reais” – permaneceram notavelmente firmes. No Meio-Oeste dos EUA, por exemplo, boas terras agrícolas ainda atingem preços recordes. Os valores das terras em Minnesota subiram cerca de 5,3% em 2025 em relação a 2024, segundo o USDA, mesmo com a renda agrícola pressionada pela queda nos preços das safras. Uma pesquisa de outono do Fed de Minneapolis observou que, embora muitos agricultores estejam cortando gastos, os preços das terras na região “permaneceram estáveis ou subiram levemente” em relação ao ano anterior. Um calendário robusto de leilões de outono está em andamento e, até agora, a demanda de agricultores e investidores está acompanhando o aumento da oferta de hectares no mercado. A expectativa é de preços de terras estáveis até o quarto trimestre (talvez variação de ±0–5%), salvo algum choque econômico. Essa resiliência das terras agrícolas – uma classe de ativos altamente sensível a juros e ciclos de commodities – reforça que o valor intrínseco do setor imobiliário permanece intacto. Com sorte, custos de financiamento mais baixos até 2026 impulsionarão ainda mais tanto o mercado agrícola quanto o imobiliário urbano em toda a América do Norte.
Europa: Em busca do fundo do poço
Os mercados imobiliários da Europa passaram por um período difícil nos últimos dois anos, mas há sinais crescentes de que o pior pode ter passado – mesmo que uma recuperação dramática ainda não tenha se materializado. Os valores dos imóveis e a atividade de negócios despencaram em grande parte da Europa entre 2022 e 2024, à medida que os rápidos aumentos das taxas do Banco Central Europeu fizeram os investidores correrem para se proteger. Em meados de 2025, o setor imobiliário comercial na Europa estava praticamente congelado. Um especialista do setor descreveu a situação como “terra de zumbis… sem recuperação, ativos encalhados, sem liquidez retornando”. De fato, no primeiro semestre de 2025, as vendas de imóveis comerciais na Europa estavam em seus níveis mais baixos em uma década, com volumes mais de 50% abaixo dos anos de boom. Os mais afetados foram prédios de escritórios (especialmente escritórios antigos ou periféricos com alta vacância) e shoppings centers – ativos que muitos credores e investidores simplesmente não queriam tocar em um ambiente de juros altos.
Avançando para outubro, o sentimento melhorou um pouco. O consenso entre os profissionais do setor imobiliário europeu reunidos em Munique para a Expo Real é que um piso está se formando no mercado. “O índice de tendência atual mostra que chegamos ao fundo do poço e a confiança está voltando gradualmente,” disse Stefan Rummel, CEO da Messe München, resumindo uma nova pesquisa com 1.300 expositores e investidores. Segundo esse Índice de Tendência da Expo Real, 44% dos entrevistados agora se consideram otimistas em relação às perspectivas do mercado imobiliário internacional (acima do ano passado), 35% estão neutros e apenas 22% permanecem pessimistas ou “cautelosos”. Isso marca uma mudança notável para um otimismo cauteloso. Como observou Rummel, desafios como juros altos, incerteza política e burocracia são “desafios-chave” que mantêm as pessoas em alerta, mas um “sentimento geral equilibrado indica um mercado voltando lentamente ao normal”. Em outras palavras, muitos no setor sentem que a queda livre acabou.
Dados da maior economia da Europa, Alemanha, reforçam a noção de que um ponto de virada está próximo. A Alemanha talvez tenha experimentado a queda mais acentuada — seu setor imobiliário sofreu uma “crise” quando o financiamento secou e incorporadoras quebraram. Agora, as transações estão voltando a crescer. A corretora global JLL relata que o volume de negócios com imóveis de investimento na Alemanha totalizou €23,4 bilhões nos primeiros 9 meses de 2025, um aumento de cerca de 5% em relação ao mesmo período de 2024. Embora isso ainda esteja longe dos tempos de boom, sugere um fundo do poço após dois anos de implosão. “As quedas nos preços de imóveis comerciais e residenciais começaram a desacelerar,” observou a JLL, atribuindo grande parte da estabilização aos cortes de juros dos bancos centrais tanto na Europa quanto nos EUA. De fato, a pausa e a leve redução das taxas pelo BCE começaram a estabilizar os preços dos imóveis europeus – basicamente colocando um piso em quão longe os valores estavam caindo.
O setor habitacional em partes da Europa já está se tornando positivo. Na Alemanha, os preços das casas estão voltando a subir em termos anuais após dois anos de queda. Os preços aumentaram 3,8% ano a ano no 1º trimestre de 2025, o crescimento mais rápido desde 2022. Os alvarás de construção para novas residências também saltaram quase 8% em junho, um sinal promissor para a construção futura. Uma pesquisa da Reuters com especialistas do setor imobiliário publicada em setembro projeta que os preços das casas na Alemanha subirão 3% em 2025 e 3,5% em 2026, recuperando parte do terreno perdido (eles haviam caído cerca de 9% desde o pico de 2022). “A recuperação no mercado imobiliário continua, apesar da estagnação da acessibilidade… não vemos nenhuma indicação de reversão dessa tendência,” disse Carsten Brzeski, chefe global de pesquisa macroeconômica do ING, embora tenha alertado que a incerteza econômica ainda pode “pesar sobre a confiança do consumidor”. Uma preocupação é a acessibilidade para compradores de primeira viagem – com as taxas de hipoteca ainda relativamente altas e os custos de energia elevados, a maioria dos analistas (11 de 14 na pesquisa) espera que a acessibilidade piore no próximo ano. “Uma melhora substancial adicional na acessibilidade não é previsível para o restante de 2025,” segundo Sebastian Wunsch, da GEWOS research, observando que estão sendo construídos poucos novos aluguéis para aliviar a pressão habitacional. Portanto, embora os preços possam estar se recuperando do fundo do poço, a dor habitacional na Europa ainda não acabou para os consumidores.No segmento comercial, a Europa está traçando um caminho mais lento para a recuperação. “Isso não levará a uma súbita explosão de vendas… só podemos esperar por uma recuperação moderada, sem exageros,” comentou Helge Scheunemann, chefe de pesquisa da JLL Alemanha, sobre a recente estabilização. Veteranos do setor enfatizam que não há uma rápida retomada à vista – eles preveem, na verdade, uma recuperação gradual. “O clima está mudando agora… no entanto, ainda estamos em um ponto baixo,” observou Rolf Buch, CEO da Vonovia (uma das maiores locadoras residenciais da Europa), em um painel em Munique. Sua empresa e outras estão começando a levantar capital e negociar novamente com cautela, mas os volumes permanecem baixos. No primeiro semestre de 2025, as vendas de imóveis comerciais europeus estavam em cerca de metade dos níveis de 2019. Há também uma divisão entre os setores: galpões logísticos e hotéis têm atraído mais interesse de compradores (enquanto investidores buscam pechinchas nesses segmentos ainda em crescimento), enquanto escritórios afastados e shoppings antigos mal estão sendo negociados – eles são vistos como ativos problemáticos que precisam de reprecificação. Em um exemplo, um arranha-céu em Frankfurt (o Trianon) que entrou em insolvência está sendo colocado à venda por seu administrador, um raro teste de estresse para o mercado alemão que revelará a que preço o mercado será liquidado. Indicações iniciais sugerem que as ofertas estão bem abaixo das avaliações de pico, mas pelo menos compradores estão surgindo ao preço certo.
Londres e Paris, outros grandes polos de investimento da Europa, também enfrentam ventos contrários. No Reino Unido, o aumento das taxas de juros esfriou o mercado imobiliário – os preços das casas caíram modestamente (~3–5% ano a ano nos últimos meses, segundo os índices Nationwide e Halifax), e os valores comerciais (especialmente de escritórios) têm estado sob pressão. No entanto, os imóveis de alto padrão em Londres (como residências de luxo em bairros centrais) estão vendo um renovado interesse de compradores internacionais aproveitando a queda dos preços e a libra mais fraca. A França, por sua vez, lida com a confiança reduzida dos investidores devido à alta inflação e à incerteza política; alguns investidores estrangeiros mudaram o foco para outros mercados, ao menos temporariamente (a pesquisa da Expo Real mostrou uma queda notável naqueles que veem os EUA e certos mercados da UE como mais importantes, enquanto o interesse pelo Ásia-Pacífico e Oriente Médio está aumentando). Ainda assim, com o BCE provavelmente cortando as taxas ainda mais em 2024, muitos esperam que a Europa saia gradualmente de sua recessão. Instituições como Knight Frank e PwC preveem volumes de transações maiores em 2025 em comparação com a seca de 2024, embora abaixo dos picos, à medida que os investidores se ajustam ao “novo normal” de rendimentos mais altos e os vendedores cedem lentamente nos preços.
Em resumo, a Europa parece ter atingido o fundo do poço e está subindo lentamente. A recalibração dos preços – queda de 20–30% em alguns mercados – junto com a perspectiva de dívidas mais baratas, está atraindo caçadores de oportunidades. Como disse um gestor de fundos, “Em algumas partes do mercado a recuperação já está bem encaminhada… no entanto, há ativos e setores fora de favor onde quase não há liquidez e mais dor está por vir.” Essa recuperação em formato de K significa que os investidores precisam ser seletivos. Habitação (especialmente aluguel residencial) é um ponto positivo – a crônica falta de oferta de unidades residenciais na Europa mantém esse setor relativamente resiliente. Logística e data centers também continuam favorecidos, embora até mesmo os data centers, setor estrela, tenham tido uma leve desaceleração no início deste ano. Enquanto isso, o futuro do setor de escritórios depende do sucesso dos modelos de trabalho híbrido e da requalificação de espaços excedentes.
Por ora, a confiança está voltando aos poucos. Executivos do setor imobiliário europeu entrevistados na Expo Real disseram, em sua maioria, esperar que 2024–2025 traga melhores condições de financiamento e custos de construção mais baixos, que veem como os principais impulsionadores para reativar o setor. Há também uma forte pressão para que os governos reduzam a burocracia – 79% dos entrevistados pediram “menos burocracia” para ajudar a estimular o desenvolvimento e o investimento. Se esses desejos se concretizarem (e as taxas de juros realmente caírem), a Europa pode ver uma recuperação significativa em seus mercados imobiliários até o final de 2025 e início de 2026. Por enquanto, o paciente está estável – e, com cautela, a Europa está voltando ao mercado imobiliário, um passo cuidadoso de cada vez.
Ásia-Pacífico: as dificuldades da China e pontos positivos em outros lugares
Em toda Ásia, as fortunas do setor imobiliário estão divergindo de forma acentuada. O foco permanece na China, onde uma recessão imobiliária de vários anos continua a lançar uma longa sombra. Antes responsável por um quarto do PIB da China, o setor imobiliário ainda não encontrou um piso após o colapso de vários grandes incorporadores. Os dados habitacionais de setembro destacaram o desafio: Os preços de novos imóveis subiram apenas 0,09% mês a mês, desacelerando em relação ao ganho de 0,2% em agosto. A tradicionalmente forte temporada de “Setembro Dourado” – quando as incorporadoras lançam promoções e os compradores normalmente inundam o mercado – ficou aquém das expectativas. Ainda mais revelador, os preços de revenda (mercado secundário) caíram 0,74% no mês passado, marcando o 18º mês consecutivo de quedas nos valores dos imóveis usados. Isso indica que as famílias chinesas continuam muito cautelosas, optando por alugar ou esperar em vez de tentar “pegar a faca caindo” no mercado imobiliário.
Pequim lançou uma série de medidas de apoio nos últimos meses para restaurar a confiança. As taxas de hipoteca foram cortadas repetidamente, as exigências de entrada flexibilizadas e as restrições à compra de imóveis afrouxadas em muitas cidades. O governo chegou a implementar um programa de reurbanização urbana destinado a absorver o excesso de estoque imobiliário convertendo apartamentos vazios em habitação social. No entanto, nenhuma recuperação sustentada se concretizou. Apesar de múltiplas rodadas de políticas de estímulo… o setor não alcançou uma recuperação sustentada, observou a Reuters de forma direta. Pesquisas privadas e dados oficiais concordam que o sentimento do consumidor permanece deprimido. Potenciais compradores são impedidos por baixo crescimento da renda, alto desemprego entre jovens e um excesso de imóveis não vendidos em algumas regiões. Muitas famílias chinesas viram sua riqueza diminuir (imóveis são o principal ativo das famílias na China) devido à queda dos preços, o que, por sua vez, faz com que gastem menos – um ciclo de retroalimentação negativa.
Olhando para frente, especialistas estão cada vez mais resignados a uma recuperação lenta. Uma pesquisa da Reuters com analistas agora prevê que os preços dos imóveis na China não se estabilizarão até o segundo semestre de 2026 ou até 2027 – cerca de meio ano mais tarde do que esses mesmos analistas previam há poucos meses. O prazo para uma reviravolta continua sendo adiado à medida que os dados de cada mês desapontam. As autoridades tomaram algumas medidas dramáticas (por exemplo, nesta semana, várias grandes cidades como Guangzhou e Shenzhen expandiram políticas para incentivar a compra de imóveis), mas a confiança é difícil de recuperar. “As famílias reduziram seus gastos” em meio à crise imobiliária, e a recessão “minou a confiança empresarial, pesando ainda mais… na recuperação econômica mais ampla,” dizem analistas. Em essência, o mal-estar do setor imobiliário chinês continua sendo o maior fator de risco para a economia asiática rumo a 2026. Instituições internacionais como o Banco Mundial reduziram as previsões de crescimento da China, citando a fraqueza do setor imobiliário como motivo central.
Em outras partes da Ásia, no entanto, bolsões de força no setor imobiliário abundam. Cingapura, por exemplo, está se beneficiando de seu status como porto seguro para capitais e empresas. Esta semana trouxe a notícia de um grande investimento no segmento de propriedades industriais de Cingapura: a CapitaLand Ascendas REIT anunciou que irá adquirir três propriedades industriais e logísticas de alto padrão em Cingapura por S$565,8 milhões (~US$438 milhões). Os imóveis – em Pioneer Sector, Tuas e Kallang – estão totalmente locados para inquilinos dos setores de tecnologia, logística e ciências da vida, com contratos de longo prazo (média de 5,5 anos restantes). O negócio faz parte de um impulso de investimento doméstico de S$1,3 bilhão pela REIT este ano, e elevará o portfólio da CapitaLand Ascendas em Cingapura para quase S$12,3 bilhões em valor. Notavelmente, espera-se que a aquisição gere um rendimento líquido de renda de propriedade de cerca de 6,1% após custos, e seja acréscimo para as distribuições da REIT – métricas atraentes que ressaltam o apelo dos ativos logísticos nos polos comerciais da Ásia. O mercado imobiliário de Cingapura, de forma mais ampla, manteve-se robusto, com aluguéis recordes e baixas taxas de vacância em escritórios de padrão A, e preços residenciais resilientes (graças em parte ao fluxo de riqueza da China e de outros lugares). Medidas de resfriamento do governo desaceleraram as vendas residenciais em relação à euforia de 2021–22, mas em 2025 os preços das casas em Cingapura ainda estão subindo suavemente, e negócios comerciais de alto perfil (como a recente venda de uma participação parcial no Marina Bay Financial Centre) sinalizam apetite contínuo dos investidores.
Índia é outro ponto de destaque, embora com uma história mais complexa. Dados recentes mostram que as vendas de imóveis residenciais nas 7 maiores cidades da Índia caíram cerca de 9% ano a ano no 3º trimestre de 2025 – indicando que o mercado está desacelerando após um 2024 insustentavelmente aquecido. As taxas de hipoteca mais altas na Índia (atualmente em torno de 8,5–9% para financiamentos imobiliários) e os preços elevados esfriaram parte da demanda. Ainda assim, essa queda esconde uma divergência importante: o mercado de imóveis de luxo na Índia está em alta. Relatórios do setor, como os da Knight Frank, observam que as vendas de imóveis de luxo (com preços acima de aproximadamente ₹15 milhões, ou US$180.000) saltaram quase 40% ano a ano em 2025. Assim como nos EUA, compradores de alta renda na Índia estão migrando para propriedades maiores e de alto padrão – de coberturas em Mumbai a vilas em Bangalore – muitas vezes vendo o setor imobiliário como um investimento estável em meio à inflação. Ao mesmo tempo, o setor imobiliário comercial na Índia atingiu novos patamares. A locação de escritórios nos primeiros nove meses de 2025 atingiu volumes recordes, à medida que empresas globais (especialmente de tecnologia, finanças e centros globais de capacidade (GCCs) de multinacionais) expandiram operações. O setor industrial e logístico também está prosperando, impulsionado pelo rápido crescimento do e-commerce e da manufatura na Índia. Segundo o Business Standard, a locação de escritórios e armazéns nos 9M de 2025 atingiu máximas históricas na Índia, mesmo com a moderação do setor residencial. Essa resiliência dos setores comerciais reflete forte confiança empresarial – as empresas estão apostando na expansão econômica e nas vantagens demográficas da Índia. O impulso do governo indiano em infraestrutura e sua atração por mudanças na cadeia de suprimentos (por meio do “Make in India” etc.) são ventos favoráveis adicionais para o setor imobiliário industrial.
Enquanto isso, outros mercados asiáticos apresentam um cenário misto. O Japão se destaca como uma anomalia: com o Banco do Japão ajustando apenas levemente sua política ultra-flexível (ajustando o controle da curva de rendimentos, mas ainda com taxas efetivamente em 0%), o mercado imobiliário japonês tem se mantido relativamente estável. As taxas de vacância de escritórios em Tóquio aumentaram um pouco (acima de 6%) com algumas mudanças da era pandêmica, mas as quedas nos aluguéis parecem estar chegando ao fundo do poço. Notavelmente, investidores estrangeiros têm sido ativos no mercado imobiliário japonês, atraídos por baixos custos de financiamento e uma vantagem cambial (o iene está fraco). Grandes transações, como aquisições de portfólios de apartamentos e instalações logísticas por fundos dos EUA e de Cingapura, ganharam destaque em 2025. Como resultado, os volumes de investimento imobiliário do Japão estão em alta no acumulado do ano, contrariando a tendência global.O Sudeste Asiático também oferece histórias de crescimento. Indonésia, Malásia e Vietnã estão vendo rápido desenvolvimento de parques industriais e moradias para uma população jovem, embora o aumento das taxas de juros tenha moderado algumas construções especulativas. O Vietnã, em particular, teve um ano desafiador no setor imobiliário devido a uma repressão aos títulos corporativos e escândalos de incorporadoras, mas o governo está implementando medidas para evitar uma crise e apoiar a demanda de compradores (como incentivos de crédito e reformas legais para projetos). Austrália e Nova Zelândia, no Pacífico, têm lutado para conter a inflação sem provocar o colapso de seus mercados imobiliários. Os preços das casas em Sydney e Auckland caíram acentuadamente em 2022–23, mas o baixo desemprego e a imigração desde então sustentaram os preços. No final de 2025, os preços das casas australianas voltaram a subir em meio à escassez crônica de moradias, e a decisão do Banco Central da Austrália de manter as taxas estáveis melhorou o sentimento dos compradores.
Em resumo, o panorama imobiliário da Ásia-Pacífico está bifurcado: a China permanece em uma forte recessão, puxando para baixo as médias regionais, enquanto mercados como Singapura, Índia e Japão mostram estabilidade ou crescimento. Muitos investidores estão realocando – reduzindo a exposição à China e aumentando na Índia ou Sudeste Asiático, por exemplo – para aproveitar essas tendências divergentes. Um fator comum que pode impulsionar todos os mercados em 2026 é o provável alívio global das taxas de juros. Se os EUA e a Europa cortarem as taxas, muitos países asiáticos (especialmente mercados emergentes que tiveram que aumentar as taxas para defender suas moedas) seguirão o movimento. De fato, analistas do Bank of America observaram que “taxas de curto prazo mais baixas nos EUA facilitam cortes na América Latina [e na Ásia emergente], especialmente [onde a inflação está diminuindo]…”. Para a China, pode ser necessário mais estímulo doméstico ou uma grande mudança de política para realmente reanimar o setor imobiliário. Para os demais, porém, os elementos para uma recuperação já estão presentes: demografia, urbanização e (em breve) financiamento mais barato. Os mercados imobiliários da Ásia, embora desafiados em algumas partes, estão longe de ser monolíticos – e, ao final de 2025, as perspectivas para o setor imobiliário da região vão da noite mais escura (China) à manhã mais brilhante (Índia e além).
América Latina: Juros Altos Pesam, mas Mudanças Estão a Caminho
Na América Latina, os mercados imobiliários têm navegado em um ambiente de juros altíssimos e inflação nos últimos anos. Bancos centrais do Brasil ao México aumentaram agressivamente as taxas para combater os picos de preços da era pandêmica, e esses altos custos de empréstimos chegaram ao mercado imobiliário – desacelerando o crédito imobiliário, esfriando as vendas de imóveis e colocando alguns projetos comerciais em segundo plano. No entanto, à medida que 2025 avança, há sinais de que a América Latina pode em breve ver alívio monetário, o que pode preparar o terreno para uma recuperação imobiliária.
Considere o Brasil, a maior economia da região. O Banco Central do Brasil realizou um dos ciclos de aperto mais agressivos do mundo, levando a taxa Selic para 15,00% em meados de 2025 – o maior patamar em quase duas décadas. Isso elevou dramaticamente o custo de financiar uma casa ou empreendimento comercial no Brasil. Não surpreende que a acessibilidade à moradia tenha se deteriorado; taxas de hipoteca acima de 12% tiraram muitas famílias de classe média do mercado, e o crescimento dos preços dos imóveis estagnou. No setor imobiliário comercial, investidores passaram a exigir taxas de capitalização muito mais altas, causando queda nas avaliações, especialmente no antes aquecido mercado de escritórios de São Paulo. O banco central agora pausou novos aumentos, sinalizando uma manutenção prolongada em 15% enquanto aguarda evidências claras de que a inflação está em queda sustentável. (A inflação do Brasil, embora tenha caído dos dois dígitos, ainda está em torno de 5–6%, acima da meta.)
A boa notícia é que uma mudança para cortes de juros está no horizonte na América Latina. Economistas observam que, uma vez que o Fed dos EUA mude claramente para o afrouxamento (o que começou em pequena escala no final de 2025), isso “destrava” a porta para que os bancos latino-americanos cortem de forma mais agressiva. É amplamente esperado que o Brasil comece a cortar juros no início de 2026, senão no final de 2025, dado o cenário benigno de inflação (a Pantheon Macroeconomics espera que a inflação brasileira “continue desacelerando, terminando o ano em torno de 5%”). Da mesma forma, Chile e Colômbia – que elevaram as taxas para 11,25% e 13,25% respectivamente em seus picos – já começaram a reduzir. O banco central do Chile, por exemplo, vem cortando em 2024 e 2025 à medida que a inflação lá arrefeceu, e a taxa básica deve voltar a um dígito em breve. O México adotou uma abordagem mais cautelosa (mantendo a taxa overnight em 11,25% por um período prolongado), mas o mercado espera que o Banco do México considere cortes em 2025 se o afrouxamento do Fed aliviar a pressão sobre o peso.
Para o setor imobiliário, essas mudanças não poderiam chegar em melhor hora. Incorporadoras e compradores de imóveis em toda a América Latina têm sido pressionados pelo custo do crédito. No México, a produção habitacional desacelerou e o volume de vendas caiu em 2023–2024 à medida que as taxas de hipoteca ultrapassaram 10%. Ainda assim, a demanda permaneceu fundamentalmente robusta, especialmente em áreas metropolitanas em crescimento e regiões de fronteira beneficiadas pelo nearshoring. O investimento estrangeiro no setor imobiliário mexicano – especialmente em parques industriais e centros de distribuição próximos à fronteira com os EUA – na verdade disparou apesar das altas taxas, graças à tendência de realocação industrial. Com a normalização das taxas para baixo, os incorporadores mexicanos esperam uma forte recuperação tanto nos setores residencial quanto comercial, impulsionada pela demanda reprimida e por programas governamentais para enfrentar o déficit habitacional.
O paradoxo do mercado imobiliário comercial do Brasil em 2025 tem sido aluguéis em disparada em um ambiente de juros a 15%, como destacou um veículo de notícias. Em São Paulo, os aluguéis de escritórios de alto padrão e galpões logísticos aumentaram devido à oferta limitada e à chegada de novas empresas, mesmo com a queda dos valores dos ativos no papel por conta das altas taxas de desconto. Isso sugere uma mola comprimida: se (ou quando) os juros caírem, os valores dos imóveis no Brasil podem disparar novamente para refletir melhor os fortes fundamentos dos aluguéis. O mesmo vale para os FIIs brasileiros, que têm sido negociados com grandes descontos – os investidores provavelmente vão reprecificá-los quando a Selic começar a cair.
Do outro lado dos Andes, países como Peru e Argentina enfrentam desafios próprios. A economia do Peru desacelerou em 2023–25, esfriando o mercado imobiliário; juros altos e instabilidade política deixaram os compradores cautelosos. O banco central peruano cortou os juros modestamente no final de 2024, trazendo algum alívio, e novos cortes em 2025 podem melhorar gradualmente a acessibilidade. A Argentina, mergulhada em inflação acima de 100%, é um caso à parte – seu mercado imobiliário opera majoritariamente à vista (geralmente em dólares), praticamente fora do sistema de crédito disfuncional. Os preços dos imóveis em Buenos Aires caíram para cerca da metade do pico em dólares de 2017, devido à recessão profunda e aos controles cambiais. Muitos incorporadores pararam projetos. As esperanças recaem sobre reformas econômicas pós-eleição para estabilizar a economia, o que poderia reaquecer o setor imobiliário (por exemplo, com novos esquemas de hipoteca, atualmente praticamente inexistentes devido à inflação).
Uma tendência de destaque na América Latina tem sido o fluxo de capital estrangeiro para oportunidades específicas no setor imobiliário, apesar das condições macroeconômicas difíceis. Por exemplo, fundos de private equity dos EUA e do Oriente Médio têm investido em logística e infraestrutura na América Latina. O já citado empreendimento logístico de US$ 5 bilhões da Blackstone no Golfo inclui escopo além do Oriente Médio, potencialmente de olho em mercados emergentes globais para galpões – e os crescentes mercados consumidores da América Latina estão no radar. No México, investidores canadenses e americanos compraram propriedades industriais para atender cadeias de suprimentos dos EUA. E no Brasil, fundos soberanos e investidores globais demonstraram interesse em setores como data centers e instalações de armazenamento refrigerado, prevendo demanda de longo prazo.
No setor residencial, a América Latina ainda conta com uma população jovem e em urbanização, o que sustenta a demanda por moradia. Países como Colômbia e República Dominicana vivenciaram booms vibrantes de construção de moradias (geralmente em faixas de preço intermediárias) que só foram parcialmente desacelerados pelos juros altos. Panamá e Costa Rica relatam força contínua nas vendas residenciais, impulsionadas por aposentados internacionais e profissionais de trabalho remoto que se mudam para lá. O Chile, após um forte choque de juros (as taxas chegaram a 11,25% por lá), está se estabilizando gradualmente; o mercado imobiliário esfriou bastante, mas com a inflação de volta à meta, o banco central chileno já cortou os juros em mais de 4 pontos percentuais, e espera-se que a atividade imobiliária aumente em 2025.
De modo geral, o mercado imobiliário da América Latina no final de 2025 é caracterizado por uma espera ansiosa por alívio monetário. Como comentou um incorporador brasileiro, “Estamos represando projetos; quando as taxas caírem, será como abrir as comportas.” Por enquanto, os altos custos de financiamento são o principal gargalo, não a falta de demanda. O FMI e o Banco Mundial elogiaram os bancos centrais latino-americanos por controlarem a inflação e, à medida que essa batalha é vencida, a prioridade passa a ser retomar o crescimento – o que significa cortar as taxas. Quando esses cortes se materializarem, espere um ressurgimento das vendas de imóveis residenciais e dos investimentos comerciais em toda a região. A segunda metade de 2025 e o início de 2026 podem ver os mercados imobiliários da América Latina acelerarem, finalmente permitindo que a demografia favorável da região e as necessidades estruturais de moradia se traduzam em crescimento imobiliário. Enquanto isso, os agentes de mercado estão se posicionando: bancos locais estão preparando novas ofertas de hipotecas, incorporadoras estão alinhando licenças e investidores estão em busca de oportunidades para aproveitar antes que a maré mude.
Oriente Médio: Mega-Projetos e Mega-Dinheiro
O setor imobiliário do Oriente Médio está no meio de uma notável ascensão, impulsionada por capital abundante, projetos ambiciosos liderados pelo Estado e um aumento do interesse internacional. Em contraste com os mercados ocidentais limitados por dívidas, a região do Golfo em particular está repleta de liquidez, graças aos altos preços da energia nos últimos anos e a planos estratégicos de transformação econômica. O resultado tem sido um boom imobiliário nos países do Conselho de Cooperação do Golfo (GCC), com recordes em projetos de construção e acordos de investimento.
A Arábia Saudita exemplifica essa tendência. Sob seu programa Vision 2030, o Reino está realizando uma série de “giga-projetos” – novas cidades massivas, resorts turísticos e desenvolvimentos de infraestrutura – em uma escala raramente vista antes. Nesta semana, uma nova análise da Knight Frank confirmou o quão rápido essa onda de construções está acelerando: o valor total dos contratos concedidos em 2025 pelos giga-projetos sauditas saltou 20% em relação ao ano anterior, atingindo US$ 196 bilhões arabnews.com. Esse número é impressionante – abrange megaempreendimentos como a cidade futurista de mais de US$ 500 bilhões NEOM no Mar Vermelho, o polo de turismo de luxo Red Sea Global (que acaba de inaugurar seus primeiros hotéis), a cidade do entretenimento Qiddiya, e mega-projetos urbanos em Riad, como Diriyah Gate e King Salman Park. Segundo o “Saudi Giga Projects Report 2025” da Knight Frank, o boom da construção indica que o plano Vision 2030 está avançando “do planejamento para a execução” a todo vapor arabnews.com.
Riyadh, a capital da Arábia Saudita, está no epicentro desta revolução imobiliária. “Riyadh consolidou-se firmemente como o novo centro econômico da Arábia Saudita, respondendo por 63% de todos os novos empregos criados no Reino desde 2019,” observa Faisal Durrani, chefe de pesquisa da Knight Frank para MENA arabnews.com. Mais de US$ 237 bilhões em projetos imobiliários e de infraestrutura foram anunciados em Riyadh desde 2016 arabnews.com, incluindo empreendimentos icônicos como um “Boulevard Esportivo” de 220 km de extensão e grandes expansões habitacionais. A população da cidade (cerca de 7 milhões em 2022) deve chegar a 10,1 milhões até 2030 arabnews.com, e planos estão em andamento para acomodar esse crescimento com “mais de 340.000 novas residências, 4,8 milhões de m² de escritórios, 3 milhões de m² de varejo e quase 30.000 quartos de hotel” até esse ano arabnews.com. Esses números ilustram um frenesi de construção praticamente sem paralelo no mundo. Durrani descreve Riyadh como testemunhando “uma das histórias de crescimento urbano mais ambiciosas do mundo”, prestes a se tornar um polo de negócios e turismo de classe mundial arabnews.com.
O impulso dos mega-projetos não se limita a Riyadh. O oeste da Arábia Saudita, lar de NEOM e dos empreendimentos na costa do Mar Vermelho, tem 17 giga-projetos em andamento totalizando US$ 431 bilhões em investimentos anunciados arabnews.com. Deste total, cerca de US$ 57 bilhões em contratos já foram concedidos, com centenas de bilhões a mais no pipeline arabnews.com. Só a NEOM (que inclui subprojetos como The Line, o resort de esqui Trojena e a cidade industrial Oxagon) já viu cerca de US$ 24 bilhões em contratos até agora arabnews.com, e ainda está em estágios iniciais. A escala é impressionante: até 2030, esses projetos da região oeste pretendem entregar 382.000 novas residências, mais de 3 milhões de m² de escritórios, 4,3 milhões de m² de varejo e 330.000 quartos de hotel arabnews.com – criando efetivamente novas cidades do zero.
Além da Arábia Saudita, os Emirados Árabes Unidos (Dubai, Abu Dhabi) continuam sendo uma potência imobiliária por si só. O mercado imobiliário de Dubai está em alta desde 2021, com vendas recordes de residências de luxo (em 2023, por exemplo, uma vila em Palm Jumeirah foi vendida por mais de US$ 100 milhões) e uma enxurrada de compradores estrangeiros, incluindo russos, indianos e europeus ricos atraídos pela abertura e segurança de Dubai. Embora o ritmo de crescimento de Dubai tenha desacelerado um pouco em 2025, ainda registrou crescimento anual de dois dígitos nos preços de residências de alto padrão e forte ocupação em espaços comerciais. Em Abu Dhabi, os incorporadores estão focados em projetos de alto padrão e culturais (como o distrito do Guggenheim Abu Dhabi e novas comunidades em ilhas). Notavelmente, a Sotheby’s International Realty abriu em Abu Dhabi este mês, estreando com o Four Seasons Private Residences em Saadiyat Beach, indicando confiança no segmento ultraluxuoso.Uma das maiores novidades no cenário imobiliário do Oriente Médio é a onda de parcerias internacionais de investimento. Esta semana trouxe um exemplo de destaque: a Blackstone, a maior gestora de ativos alternativos do mundo, está se unindo à Lunate de Abu Dhabi (uma empresa de investimentos apoiada pelo emirado) para criar uma plataforma voltada para US$ 5 bilhões em ativos logísticos em todo o Golfo. O novo empreendimento, chamado GLIDE, terá foco na aquisição e desenvolvimento de “ativos de armazéns de alta qualidade” nos países do CCG – incluindo projetos do zero e operações de sale-leaseback com grandes empresas regionais. “A profunda transformação econômica em curso no CCG, impulsionada por políticas pró-crescimento, mudanças demográficas favoráveis e diversificação ampla, está criando um forte impulso para setores como o de logística,” disse Jon Gray, presidente da Blackstone, no anúncio da parceria. Essa frase resume por que investidores globais estão investindo no setor imobiliário do Oriente Médio: as economias da região (especialmente na Arábia Saudita e nos Emirados Árabes Unidos) estão se diversificando além do petróleo, as populações jovens estão crescendo, o comércio eletrônico e o comércio estão em expansão – tudo isso significa demanda crescente por armazéns modernos, portos, data centers e escritórios. A própria Blackstone tem expandido sua atuação no Golfo; no mês passado, co-liderou um investimento de US$ 525 milhões na Property Finder, um portal imobiliário online com sede em Dubai. Outras grandes empresas como Brookfield, KKR e fundos soberanos do Golfo (ADIA, PIF, etc.) têm participado de negócios imobiliários de destaque do Cairo a Karachi, muitas vezes em formato de parceria.
Outra tendência relevante é como o dinheiro do Golfo está se espalhando para regiões vizinhas, exportando efetivamente o boom. Por exemplo, o Egito (como abordado na seção da África) já recebeu mais de US$ 120 bilhões em capital de fundos soberanos do Oriente Médio desde 2021, inclusive para empreendimentos imobiliários. Na Turquia, Catar e Emirados Árabes Unidos investiram em imóveis e infraestrutura em Istambul. O Iraque e o Paquistão têm novas iniciativas de construção apoiadas por investidores do CCG, e até mesmo a Grécia e o sul da Europa têm recebido maior interesse de compradores do Oriente Médio em resorts e ilhas.
No Oriente Médio propriamente dito, outros mercados como Catar, Bahrein e Omã também estão avançando, embora em uma escala menor do que os dois grandes (Arábia Saudita/Emirados Árabes Unidos). O Catar, após a Copa do Mundo, tem um excesso de novas moradias, mas está usando incentivos para atrair expatriados e empresas (como 100% de propriedade estrangeira em determinados projetos). O Bahrein está focando em habitação acessível e parques industriais. Omã abriu mais para a propriedade estrangeira de imóveis em zonas turísticas, esperando emular parte do sucesso de Dubai em atrair aposentados e compradores de segunda residência.
Os fatores de risco para o boom imobiliário do Oriente Médio parecem relativamente contidos. Um deles é a volatilidade do preço do petróleo – uma grande queda no petróleo poderia reduzir os gastos do governo e o sentimento do mercado. No entanto, a maioria das nações do GCC possui reservas amplas e está muito mais robusta fiscalmente do que há uma década. Outra consideração é o excesso de construção: céticos se perguntam se toda a oferta planejada (especialmente na Arábia Saudita) será absorvida. Por enquanto, porém, os cofres profundos do governo e uma necessidade real de moradia (a Arábia Saudita tem uma população jovem com déficit habitacional) sugerem que esses projetos encontrarão ocupantes, mesmo que a preços ajustados.
Com tanta coisa acontecendo, as perspectivas da região permanecem extremamente positivas. Uma pesquisa da Expo Real constatou que as perspectivas imobiliárias do Oriente Médio são altamente atraentes, com muitos investidores globais colocando o Golfo no topo de sua lista de alvos para crescimento. Como disse um CEO do setor, “O Oriente Médio é o laboratório de desenvolvimento do mundo neste momento – se você quer ver o futuro das cidades, olhe para o que está surgindo no deserto saudita e no horizonte de Dubai.” É uma afirmação ousada, mas não sem mérito. Para o restante de 2025 e além, espere mais mega-negócios, mais projetos que definem o horizonte e mais capital fluindo para imóveis do Oriente Médio à medida que a região se consolida como um ponto focal do cenário imobiliário global.
África: Investimento em Ascensão e Novas Fronteiras de Crescimento
Os mercados imobiliários da África costumam ser negligenciados nas discussões globais, mas estão cada vez mais chamando a atenção de investidores internacionais – especialmente à medida que alguns veem a África como a “última fronteira” do crescimento dos mercados emergentes, com uma população jovem e rápida urbanização. Embora cada país africano tenha uma história imobiliária distinta, um tema unificador em 2025 é o aumento dos fluxos de investimento e desenvolvimentos ambiciosos, mesmo com desafios macroeconômicos persistindo.
O Norte da África, em particular, está vivenciando uma onda de investimentos, grande parte deles oriundos do Oriente Médio. O Egito se destaca pela escala de seus planos e pelo influxo de capital que está atraindo. O relatório “Destination Egypt 2025” da Knight Frank destaca que o Egito está “atraindo uma onda de riqueza do Golfo para seu setor imobiliário” – cerca de US$ 1,4 bilhão em capital privado do GCC deve ser direcionado para residências e escritórios egípcios no curto prazo. Investidores abastados dos Emirados Árabes Unidos e da Arábia Saudita lideram o movimento: dados de pesquisa mostram que nacionais dos Emirados planejam investir cerca de US$ 709 milhões em imóveis egípcios, e sauditas cerca de US$ 403 milhões, seguidos por interesse significativo de investidores alemães e britânicos. Esses recursos estão sendo aplicados em tudo, desde a nova capital administrativa que está sendo construída nos arredores do Cairo, até resorts de alto padrão na costa do Mediterrâneo e do Mar Vermelho.
O próprio governo egípcio está no meio de sua agenda de desenvolvimento mais ambiciosa em décadas. Cairo está construindo uma nova capital (“NAC”) no deserto – um mega-projeto de cidade inteligente que já se tornou o principal alvo para 56% dos investidores sauditas pesquisados e 34% dos investidores dos Emirados, segundo a Knight Frank. A Costa Norte (litoral mediterrâneo) e o Cairo Central também são pontos quentes, com compradores do Golfo adquirindo casas de férias e ativos comerciais estratégicos. “A metamorfose do Egito em uma potência regional de desenvolvimento imobiliário está realmente em andamento,” diz Faisal Durrani, da Knight Frank. “O capital privado do Golfo, combinado com investimentos de fundos soberanos, está acelerando a transformação do país.” De fato, desde 2023 o Egito tem visto um aumento no investimento estrangeiro direto (IED), grande parte dele em imóveis e infraestrutura – incluindo um compromisso histórico de US$ 35 bilhões por parte da ADQ de Abu Dhabi em fevereiro deste ano, que cobre um enorme desenvolvimento costeiro (Ras El Hekma) e outros projetos. Graças a esses aportes, novas cidades, condomínios fechados e distritos comerciais estão surgindo em todo o Egito. Os valores dos imóveis em algumas áreas do Cairo dispararam (a Knight Frank observa que os preços na Cidade Sheikh Zayed saltaram 24,7% em relação ao ano anterior) arabianbusiness.com. Há cautela de que uma grande quantidade de novas ofertas chegará em 2025 (mais de 30.000 novas casas estão programadas para entrega, um aumento de 29% em relação a 2024) arabianbusiness.com, o que pode esfriar o crescimento dos preços nos anos seguintes. Mas, por enquanto, o Egito está surfando uma onda imobiliária – impulsionada por capital externo e pela determinação do governo em modernizar.
Indo ao sul do Saara, a África Subsaariana está vendo suas próprias tendências imobiliárias. Muitas das maiores cidades da África estão passando por rápido crescimento populacional e migração urbana, pressionando a habitação e infraestrutura existentes, mas também criando oportunidades de desenvolvimento. Grandes cidades como Lagos (Nigéria), Nairóbi (Quênia) e Acra (Gana) teriam registrado aumentos anuais nos preços dos imóveis na ordem de 8% a 12% nos últimos anos, em média. Em Lagos, por exemplo, a demanda tanto por apartamentos de luxo em bairros como Ikoyi e Victoria Island quanto por habitação acessível nas periferias em expansão permanece alta, mesmo enquanto o país enfrenta inflação e taxas de juros acima de 20%. O banco central da Nigéria tem elevado as taxas (atualmente em torno de 18,75%) para combater a inflação, o que aumenta os custos dos financiamentos imobiliários. No entanto, grande parte do mercado imobiliário africano não depende fortemente de hipotecas (fora África do Sul e Namíbia, hipotecas são relativamente raras). As compras são frequentemente feitas à vista ou por meio de planos de pagamento inovadores. Assim, embora as altas taxas de juros e a volatilidade econômica sejam obstáculos, elas não paralisam completamente a atividade habitacional – em vez disso, incorporadores e compradores encontram soluções criativas de financiamento, como planos de pagamento indexados ao dólar na Nigéria ou esquemas cooperativos de poupança no Quênia.
O mercado imobiliário do Quênia (centrado em Nairóbi) continua sendo um dos mais desenvolvidos da África Oriental. Nairóbi possui um segmento imobiliário comercial dinâmico – é um polo regional para multinacionais e ONGs, impulsionando a demanda por parques de escritórios e moradias para expatriados. Embora a vacância de escritórios tenha aumentado devido a algum excesso de oferta, segmentos como armazéns de padrão A, shoppings modernos e habitação para classe média continuam a se expandir. A classe média alta de Nairóbi impulsionou um mini-boom em condomínios fechados em subúrbios como Kiambu e Ngong Road. Além disso, o Quênia tornou-se um ponto focal para investimentos em ativos alternativos como moradias estudantis e imóveis de saúde, suprindo lacunas na infraestrutura social.
Gana e Costa do Marfim também têm atraído o interesse de investidores como mercados politicamente estáveis na África Ocidental. O mercado imobiliário de Acra registrou um aumento na construção de apartamentos e escritórios de alto padrão no final da década de 2010; após uma breve pausa, novos projetos estão retornando (impulsionados pelo investimento da diáspora e pelas receitas do petróleo de Gana). No entanto, a recente reestruturação da dívida de Gana e o aumento da inflação trouxeram cautela. Ainda assim, iniciativas como os planos de habitação acessível de Gana e os novos projetos de cidades da Costa do Marfim (por exemplo, a expansão do distrito comercial de Abidjan) estão avançando, com apoio de instituições de financiamento ao desenvolvimento.
Um tema comum em toda a África é a necessidade de habitação acessível. Governos do Quênia, Nigéria, África do Sul e outros tornaram isso uma prioridade, muitas vezes por meio de parcerias público-privadas. A Nigéria, por exemplo, lançou um Fundo Nacional de Habitação e um programa de hipoteca para a diáspora para estimular o desenvolvimento de unidades acessíveis. Na África do Sul, o mercado imobiliário é mais maduro, mas atualmente está em baixa. O Banco Central da África do Sul manteve as taxas elevadas (taxa repo de 8,25%) para combater a inflação e, juntamente com uma economia lenta e problemas na rede elétrica, o mercado imobiliário tem estado estagnado. Os preços em termos reais têm caído em muitas áreas (o Global Property Guide observa que o mercado imobiliário sul-africano está “prejudicado pela demanda contida, desemprego persistentemente alto e uma economia lenta”). No entanto, analistas estão um pouco otimistas para a África do Sul em 2025–26: com a inflação diminuindo, são esperados cortes nas taxas (possivelmente reduzindo a taxa básica para cerca de 10,5% até o final de 2025), o que pode “criar oportunidades sem precedentes para compradores de imóveis” e liberar demanda reprimida. Já há bancos sul-africanos relatando estabilidade ou aumento nos pedidos de hipoteca no segundo semestre de 2025, e o sentimento do mercado melhorou após mudanças políticas recentes (um ministro das finanças pró-negócios, por exemplo).
Outro destaque é o surgimento de novas tecnologias imobiliárias e modelos de financiamento na África. Nigéria e Quênia estão vendo startups de proptech viabilizando investimentos fracionados em imóveis, plataformas digitais de hipoteca e crowdfunding para o setor imobiliário, ampliando o acesso ao mercado. Essas inovações estão gradualmente injetando mais liquidez e transparência. Além disso, os REITs africanos estão surgindo lentamente – Gana lançou um REIT, e o Quênia está trabalhando em regulamentações para incentivá-los, o que pode direcionar dinheiro institucional para o desenvolvimento de shoppings, escritórios e centros logísticos.
Finalmente, a integração da África no cenário global de investimentos está crescendo. Um sinal revelador: grandes incorporadoras globais e marcas hoteleiras estão expandindo na África. Por exemplo, incorporadoras francesas e americanas estão construindo megaempreendimentos de uso misto na Costa do Marfim e no Senegal. Redes hoteleiras como Marriott, Hilton e Accor estão abrindo dezenas de novos hotéis em todo o continente, apostando no crescimento dos negócios e do turismo – um indicador de confiança nas perspectivas do setor imobiliário.
Em conclusão, o setor imobiliário africano no final de 2025 é um estudo de contrastes: desafios significativos (altos custos de financiamento, instabilidade macroeconômica em alguns países), mas também recompensas significativas (crescimento rápido, altos rendimentos e demografia favorável). O interesse de investidores do Golfo e de outros sugere um reconhecimento de que os mercados africanos, embora mais arriscados, oferecem um potencial de longo prazo difícil de ignorar. Se as condições globais melhorarem – ou seja, se as taxas de juros caírem e os preços das commodities se mantiverem – a África poderá ver uma forte aceleração no desenvolvimento imobiliário. Já “novas cidades” estão surgindo (do NAC do Egito ao Eko Atlantic da Nigéria), e os horizontes africanos podem estar muito diferentes daqui a uma década. Por enquanto, o continente está construindo, pouco a pouco, muitas vezes fora dos holofotes – mas cada vez mais com capital e expertise globais a bordo.
Perspectiva: Otimismo Cauteloso para 2026 e Além
Ao encerrarmos as notícias do início de outubro de 2025, o tema predominante para o setor imobiliário global é de otimismo cauteloso. Em todos os continentes, os agentes de mercado estão se posicionando para um 2026 melhor, mesmo permanecendo atentos aos riscos persistentes.
Várias grandes instituições e especialistas atualizaram suas previsões à luz dos acontecimentos recentes:
- Fundo Monetário Internacional (FMI) – Em sua próxima Perspectiva Econômica Mundial (prevista para ser lançada em meados de outubro), espera-se que o FMI discuta o arrefecimento da inflação global e suas implicações. Sinais iniciais sugerem que o FMI irá elevar levemente as previsões de crescimento para algumas regiões graças à melhora das condições financeiras. O setor imobiliário, frequentemente beneficiado por taxas baixas, pode ver um aumento nos investimentos se o cenário do FMI de um “pouso suave” se concretizar. (Por outro lado, o FMI provavelmente alertará sobre os problemas imobiliários da China como um risco negativo para o crescimento da Ásia.)
- CBRE e JLL (corretoras globais) – Ambas as empresas estão mais otimistas para 2025. A CBRE agora projeta um aumento de 15% no volume global de investimentos em imóveis comerciais em 2025, acima dos ~10% anteriores. Elas citam uma esperada mudança para cortes de juros nos EUA, Reino Unido e Zona do Euro, o que deve melhorar a liquidez e a confiança dos compradores. A última perspectiva global da JLL também observa que investidores “pioneiros” em 2024–25 podem obter ganhos acima da média à medida que os mercados se recuperam e que a escassez de oferta em certos setores (por exemplo, logística, habitação) irá se agravar, criando oportunidades para incorporadoras.
- Deloitte & PwC (Consultorias) – O relatório Emerging Trends in Real Estate 2025 da PwC/ULI (Urban Land Institute) foi lançado em 5 de outubro e sua perspectiva global foi cautelosamente otimista. Observou que, embora inflação, taxas de juros mais altas, risco político e custos de construção continuem sendo preocupações, a maioria dos entrevistados espera que os volumes de transações aumentem em 2025 e acredita que “o ciclo imobiliário virou a esquina”. Fala-se em uma “recuperação em K”: ativos principais em localizações privilegiadas devem se recuperar primeiro, enquanto ativos secundários podem ficar para trás ou cair ainda mais. A perspectiva da Deloitte para o mercado imobiliário comercial de 2026 (antecipada no início de outubro) ecoa que propriedades de alta qualidade e geradoras de renda devem voltar a atrair múltiplos compradores até o final de 2025.
- Bancos Centrais – Os sinais dos banqueiros centrais são geralmente favoráveis: o Fed dos EUA indicou uma pausa e possíveis novos cortes se a inflação continuar diminuindo. O Banco Central Europeu também pausou e alguns membros sugerem cortes em meados de 2024 se a economia permanecer fraca (a inflação da zona do euro caiu recentemente para menos de 3%). Bancos centrais de mercados emergentes (Brasil, como discutido, e outros como Polônia e Hungria) já cortaram taxas ou o farão em breve. Esse ciclo sincronizado de afrouxamento é uma reversão marcante do aperto sincronizado de 2022 – e é um bom sinal para setores sensíveis a juros. O setor imobiliário tende a se beneficiar muito, pois taxas básicas mais baixas reduzirão as taxas de hipoteca e cap rates, impulsionando tanto a demanda quanto os valores dos ativos.
Claro, os riscos permanecem no horizonte. Uma inflação persistente pode desacelerar ou descarrilar o ciclo de cortes; tensões geopolíticas (como guerras ou conflitos comerciais) podem abalar a confiança dos investidores; e o excesso de dívida elevada em alguns mercados (públicos e privados) é um fator imprevisível. No setor imobiliário especificamente, um risco é o refinanciamento – uma parede de dívidas de propriedades comerciais vence entre 2024–2026, e a forma como esses empréstimos serão renovados (ou reestruturados) influenciará o comportamento dos proprietários. Se as taxas não caírem tanto quanto o esperado, alguns proprietários podem inadimplir ou ser forçados a vender ativos, injetando estresse no mercado. No entanto, muitos observadores acreditam que a correção de preços de 2022–2024 foi suficiente para atrair compradores, e qualquer novo estresse será recebido com capital ávido (como indica o crescente número de fundos oportunistas captando recursos agora).
Também é importante notar mudanças setoriais que moldarão o cenário:
- Residencial: O consenso é que os mercados de habitação vão se estabilizar ou crescer modestamente na maioria dos países em 2025. A demanda por moradia é estruturalmente forte em muitas economias (devido à demografia ou à oferta insuficiente), então, à medida que as taxas de hipoteca caírem um pouco, a atividade deve aumentar. Já vimos evidências iniciais: por exemplo, as aprovações de hipotecas no Reino Unido subiram em setembro após a pausa nos aumentos de juros; as vendas de novas casas nos EUA estão, na verdade, em alta ano a ano, já que as construtoras oferecem descontos nas taxas. Dito isso, a acessibilidade continua sendo uma restrição – os salários não acompanharam totalmente os preços dos imóveis e os custos de juros nos últimos anos. Se as rendas ajustadas pela inflação não aumentarem, a recuperação da habitação pode ser lenta. Políticas como incentivos para compradores de primeira viagem ou programas de habitação social terão papel em certos mercados (por exemplo, o Canadá acabou de eliminar o GST sobre novas construções de aluguel para estimular a oferta).
- Comercial: Os mercados de escritórios enfrentam uma recuperação mais longa devido à mudança para o trabalho remoto. As perspectivas aqui variam conforme a qualidade: escritórios de alto padrão, eficientes em energia (“Classe A” ou construções novas) em localizações privilegiadas devem recuperar a ocupação e apresentar crescimento nos aluguéis, já que as empresas valorizam a colaboração presencial em determinados espaços. Escritórios mais antigos e menos sustentáveis provavelmente precisarão ser requalificados ou passar por grandes reformas para competir – um processo contínuo até 2026–2030. O setor de varejo está se dividindo: o varejo de necessidade (centros ancorados por supermercados, etc.) e o varejo de rua em áreas turísticas estão se recuperando bem, enquanto shoppings de segunda linha e grandes centros comerciais enfrentam dificuldades diante do e-commerce e das mudanças nos hábitos dos consumidores. O setor industrial/logístico continua talvez o mais forte globalmente – as taxas de vacância estão em níveis historicamente baixos em muitos polos logísticos e, embora haja nova oferta chegando, ela muitas vezes mal atende à demanda. O crescimento da IA, computação em nuvem e 5G também está impulsionando a demanda por centros de dados, que se tornaram efetivamente uma nova classe de ativos institucionais (com requisitos especiais de energia e refrigeração). A hotelaria (hotéis) se recuperou fortemente em muitos lugares após a Covid, embora as viagens a negócios ainda estejam atrás das viagens de lazer; as perspectivas para hotéis em 2025 são geralmente positivas à medida que o turismo se normaliza, salvo novos choques.
- Terrenos e desenvolvimento: Uma previsão interessante vem de especialistas em terras agrícolas e propriedades rurais. Eles esperam que os valores das terras agrícolas permaneçam resilientes (sustentados pela necessidade de segurança alimentar e proteção contra a inflação). No caso de terrenos para desenvolvimento habitacional, alguns mercados viram os preços caírem devido ao aumento dos custos de construção e do financiamento, mas à medida que esses fatores melhoram, os valores dos terrenos podem voltar a subir, levando os incorporadores a correr para garantir terrenos agora. Alguns governos estão considerando incentivos para liberar terrenos ociosos (como impostos sobre terrenos vagos) para enfrentar a escassez de moradias – se tais políticas forem aprovadas, podem trazer mais terrenos ao mercado e moderar os aumentos de preços.
Em meio a esse cenário complexo, o sentimento entre muitos profissionais do setor imobiliário está melhorando. O índice de tendências da Expo Real mostrou que os otimistas agora superam os pessimistas por 2 para 1 no setor. “Chegamos ao fundo do poço e a confiança está voltando gradualmente… o mercado [está] voltando lentamente ao normal,” disse Stefan Rummel, CEO da Messe München, expressando esperança, mas reconhecendo os desafios que permanecem. Esse “sentimento equilibrado” está muito distante do pessimismo de um ano atrás.
Resumindo: o cenário está pronto para uma recuperação, mas será uma recuperação gradual e desigual. À medida que 2025 entra em seu último trimestre, investidores e incorporadores imobiliários ao redor do mundo observam atentamente os bancos centrais e os dados econômicos. Há uma sensação cautelosa de que o pior já passou – a queda nos valores está praticamente encerrada, e um novo ciclo está surgindo. Mas também está claro que o próximo ciclo será diferente do anterior: não será sobre alavancagem fácil e revendas rápidas. Em vez disso, os fundamentos e estratégias criativas serão o motor do sucesso. Como brincou um corretor experiente, “O próximo ano vai separar os amadores dos profissionais – quem fez o dever de casa durante a desaceleração vai se dar bem quando o mercado virar.”
Em outras palavras, espere que as notícias globais do setor imobiliário nos próximos meses apresentem mais grandes negócios sendo fechados, mais guindastes nos horizontes e, sim, mais sorrisos nos rostos de corretores e investidores – embora com a cautela das lições aprendidas. Por enquanto, o resumo de outubro de 2025 nos dá muitas evidências de que, ao redor do mundo, os mercados imobiliários estão voltando à vida, ainda que lentamente, estabelecendo as bases para um 2026 potencialmente muito mais forte.
