- 회복 조짐: 수년간의 침체 이후, 글로벌 부동산 시장은 중앙은행들이 금리 인하를 시작하면서 회복의 조심스러운 신호를 보이고 있습니다. 그러나 차입 비용은 여전히 지난 10년간의 초저금리 수준보다 높아, 반등 속도를 완화시키고 있습니다.
- 미국 주택 시장의 견조함: 미국 주택 수요는 여전히 견고합니다. 미계약 주택 판매는 8월에 4.0% 급증하며 5개월 만에 최고치를 기록했고, “더 낮은 모기지 금리가 더 많은 주택 구매자들이 계약을 체결할 수 있게 하고 있다”고 NAR 수석 이코노미스트 로렌스 윤이 언급했습니다. 고급 주택이 현재 가장 빠르게 팔리는 부문으로, 주식시장 상승과 자산이 풍부한 구매자들이 고가 주택 판매를 견인하고 있습니다. 한편, 모기지 금리는 11개월 만에 최저치로 하락해 구매력을 높이고 있습니다. – 중간 구매자의 월 납입금은 4개월 연속 하락했습니다.
- 유럽의 침체 바닥 다지기: 유럽 부동산 침체는 바닥을 다지는 신호를 보이고 있습니다. 독일에서는 올해 1~9월 부동산 거래가 전년 대비 약 5% 증가했고, 주택 가격도 다시 상승세(+1분기 기준 전년 대비 3.8%)로 돌아섰습니다. 로이터 설문조사에 따르면 독일 주택 가격은 2025년에 3% 상승할 것으로 예측되며, 이는 3년 만의 첫 연간 상승입니다. 다만, 유럽의 상업용 부동산 시장은 여전히 침체되어 있으며, 거래는 10년 만에 최저 수준이고 일부 자산(외곽 사무실, 노후 쇼핑몰 등)은 매수자가 거의 없어 “고립”된 상태입니다.
- 아시아의 엇갈린 흐름: 중국 vs. 기타 국가: 중국의 주택 시장은 여전히 약세입니다. 신규 주택 가격은 9월에 +0.09% 상승(성수기임에도 불구)하는 데 그쳤고, 기존 주택 가격은 계속 하락했습니다. 수차례의 경기부양책에도 불구하고, 전문가들은 2026년 말 또는 2027년까지 실질적인 반등을 기대하지 않습니다. 반면, 다른 아시아 시장은 더 긍정적입니다. 싱가포르에서는 CapitaLand Ascendas REIT가 5억 6,580만 싱가포르달러 규모의 물류 부동산을 인수하며 고수익 산업 자산에 베팅하고 있습니다. 그리고 인도의 상업용 부동산 시장은 활황을 보이고 있습니다. 2025년 오피스 및 창고 임대가 사상 최고치를 기록했으며, 이는 기업 확장과 물류 수요가 주도한 결과입니다. 다만, 전체 주택 판매는 소폭 둔화되었습니다.
- 중동의 호황: 중동 부동산 시장은 석유 기반 성장에 힘입어 급등하고 있습니다. 사우디아라비아의 대형 “기가 프로젝트”는 올해 1,960억 달러 규모의 계약을 체결했으며, 이는 Vision 2030 메가 개발이 기획에서 실행 단계로 전환되면서 20% 증가한 수치입니다 arabnews.com. 글로벌 투자자들도 대거 유입 중입니다. 블랙스톤과 아부다비의 Lunate는 걸프 지역 물류 시설 인수를 위해 50억 달러 규모의 합작 벤처를 출범시켰습니다. “GCC에서 진행 중인 심오한 경제 변혁이… 물류와 같은 분야에 강력한 모멘텀을 만들고 있다”고 블랙스톤 사장 존 그레이는 언급하며, 친성장 정책과 지역 내 급증하는 수요를 강조했습니다.
- 아프리카, 자본을 끌어들이다: 아프리카의 부동산이 새로운 자본을 유치하고 있습니다. 이집트에서는 걸프 투자자들만 해도 14억 달러를 부동산 거래에 배정하여, 신도시와 리조트 개발에 자금을 지원하고 있습니다. “이집트가 지역 부동산 강국으로 변모하는 과정이 본격적으로 진행 중입니다,”라고 나이트 프랭크 MENA 리서치 책임자인 파이살 두라니는 말하며, 걸프 지역의 부가 이 변화를 가속화하고 있다고 평가합니다. 사하라 이남 아프리카의 주요 도시들에서도 견고한 가격 상승세가 나타나고 있습니다. 라고스, 나이로비, 아크라와 같은 주요 거점 도시들은 연간 8~12%의 부동산 가격 상승을 기록했으며, 이는 빠른 도시화와 억눌린 주택 수요가 원인입니다.
- 시장 전망 개선: 2025년 전망이 낙관적으로 바뀌고 있습니다. 각국 중앙은행이 정책을 완화하기 시작했으며, 미국 연방준비제도는 2025년 9월 첫 금리 인하를 단행했고, 유럽중앙은행(ECB)도 최근 누적 200bp의 금리 인하를 단행했습니다. 이는 부동산 투자를 점진적으로 촉진할 것으로 기대됩니다. 상업용 부동산 기업들은 이제 활동 반등을 예측하고 있습니다. 예를 들어 CBRE는 2025년 투자 전망을 상향 조정하여, 내년 글로벌 상업용 부동산(CRE) 투자가 약 15% 증가할 것으로 내다보고 있습니다. 자금 조달 비용이 하락함에 따라 부동산 주식과 리츠(REITs)도 시장 랠리와 함께 상승세를 보이며, 앞으로 신용 완화와 부동산 가치 개선을 기대하고 있습니다.
글로벌 개요: 고금리 속의 회복 신호
3년간의 장기 침체 끝에, 글로벌 부동산 시장이 마침내 다시 활기를 띠기 시작했습니다. 인플레이션 완화와 금리 인하 조짐이 반등의 초기 조건을 만들고 있습니다. “3년 전 부동산 강세장이 멈춘 이후, 글로벌 부동산 시장은 금리 인하로 인해 이전 호황을 이끌었던 조건 중 일부가 돌아오면서 회복의 신호를 보이고 있다”고 블룸버그는 이번 주 보도했습니다. 북미에서 아시아까지, 투자자들은 차입 비용이 급등했을 때 외면했던 시장에 조심스럽게 재진입하고 있습니다.
그렇다고 해서 쉽게 돈을 벌 수 있던 시대로의 회귀는 아닙니다. 중앙은행들이 정책을 전환하고 있더라도, 현재 금리는 팬데믹 시기 저점보다 훨씬 높습니다. 역사적으로 볼 때 자금 조달 비용은 여전히 비싸고, 은행들은 대출 기준을 강화했습니다. “이번에는 또 다른 저금리 사이클이 아닙니다,”라고 분석가들은 경고하며, 주택담보대출과 상업용 대출이 2010년대의 초저금리로 돌아가지는 않을 것이라고 지적합니다. 예비 매수자와 개발업자들은 더 높은 비용 장벽을 넘어야 하며, 많은 거래가 새롭게 조정된(더 낮은) 가격 수준에서만 성사되고 있습니다. 뮌헨의 한 업계 컨퍼런스 참석자는 “지금이 다시 시장에 진입할 적기인가?”라고 말했는데, 이 질문은 독일 엑스포 리얼에 모인 4만 명의 부동산 전문가들의 최대 관심사입니다.
경제 지표들은 엇갈린 신호를 보내고 있습니다. 긍정적인 측면으로는, 많은 국가에서 인플레이션이 진정되고, 글로벌 채권 수익률도 정점에서 내려오면서 부동산 자본화율에 대한 압박이 일부 완화되고 있습니다. 미국 연방준비제도는 9월 말 0.25% 금리 인하를 단행했으며(2025년 첫 인하), 이에 따라 연방기금금리는 약 4.0%로 낮아졌습니다. 유럽에서는 ECB가 긴축에서 일시 중단 및 소폭 인하(총 약 2%p 완화)로 전환했습니다. 이러한 조치는 금리 인상 시대가 끝나가고 있음을 시사하며, 이는 주택 및 상업용 부동산처럼 금리에 민감한 산업에 반가운 소식입니다.
하지만 일부 지역에서는 세계 경제 성장세가 둔화되고 있으며, 신용 여건도 다소 긴축된 상태를 유지하고 있습니다. 미국에서는 10월 초 연방정부의 일시적 셧다운으로 경제 지표 발표가 잠시 중단되어 불확실성이 더해졌습니다. 노동 시장은 선진국에서 약화되고 있는데, 예를 들어 미국의 일자리 증가세는 거의 멈춘 수준으로 둔화되어, 이러한 추세가 계속된다면 오피스 및 소매 공간에 대한 임차 수요가 식을 수 있습니다. 그리고 아시아 부동산 위기의 진원지인 중국에서는 장기화된 부동산 침체가 전체 경제에 부담을 주고 있습니다. 요약하면, 부동산의 거시적 환경은 개선되고 있지만 여전히 취약하여, 이번 회복세는 지역별로 유난히 불균등하게 나타나고 있습니다.
북미: 고급 주택 매입 & 완화에 대한 기대
북미의 부동산 이야기는 역경 속에서의 회복력—특히 미국에서—이 중심입니다. 지난 1년간 모기지 금리가 급등했음에도 불구하고, 미국의 주택 시장 활동은 놀라울 정도로 견조하게 유지되고 있습니다. 9월 말, 미국 부동산중개인협회(NAR)는 주택 매매 계약 건수(계약 체결을 기반으로 한 선행 지표)가 8월에 7월 대비 4.0% 반등했다고 발표하며, 한 달간 변화가 없을 것이라는 예상을 뒤엎었습니다. 이로 인해 NAR의 주택 매매 계약 지수는 이른 봄 이후 최고치를 기록했습니다. 계약 체결은 남부, 중서부, 서부에서 증가한 반면, 북동부는 다소 뒤처졌는데, 이는 더 저렴한 지역에서 매수자 관심이 가장 크게 증가하고 있음을 보여줍니다.
무엇보다도, 모기지 금리가 정점에서 다소 하락하면서 매수자들에게 기회가 열리고 있습니다. 미국의 30년 고정 모기지 평균 금리는 최근 11개월 만에 최저치(6% 중반대)로 떨어졌으며, 2025년 초에는 7%를 넘기도 했습니다. “모기지 금리 하락으로 더 많은 주택 구매자들이 계약을 체결할 수 있게 됐다”고 NAR 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 시장에 복귀하는 매수자들을 언급하며 설명했습니다. 많은 매수자들이 금리가 고점일 때는 부담 때문에 관망했으나, 이제 일부 완화가 찾아오고 있습니다. 새로운 자료에 따르면 주택 구매자들의 구매 여력은 8월 기준 4개월 연속 개선되었으며, 신규 모기지의 중위 월 상환액은 2,100달러로 하락했고, 미국인들의 소득은 증가해 비용 부담이 1년 전보다 1.1% 가벼워졌습니다. 이처럼 완만하지만 꾸준한 구매 여력 개선이 미국 주택 구매자와 판매자 모두에게 신뢰를 회복시켜주고 있습니다.
입문자 매수자뿐 아니라 고급 주택 시장도 활황입니다. 실제로 백만 달러 이상 주택이 미국 주택 시장에서 가장 빠르게 거래되는 부문이 되었으며(이 가격대 주택이 다른 어떤 가격대보다 더 빨리 팔리고 있음), 2025년 주식시장 상승과 기존 주택의 높은 자산가치에 힘입은 부유층 매수자들이 프리미엄 주택으로 적극적으로 갈아타고 있습니다. 이는 1년 전, 금리 인상으로 전반적인 거래가 얼어붙었던 것과는 대조적입니다. 이제 S&P 500과 나스닥이 최근 사상 최고치를 경신하면서, 고액 자산가들은 여유 자금을 느끼고, 부동산을 안정적인 가치 저장 수단으로 적극 매입하고 있습니다. “주식시장 상승과 견고한 주택 자산가치가 고가 주택 판매를 견인하고 있다”고 야후 파이낸스의 한 보고서는 전했습니다. 그 결과, 고급 주택은 종종 복수의 오퍼를 받고 있으며, 고가 시장이 거래 속도 면에서 두드러진 성과를 내고 있습니다.
미국의 상업용 부동산 분야에서는 상황이 더 혼합되어 있지만 희망의 조짐도 보이고 있습니다. 많은 도심 지역의 오피스 공실률은 팬데믹 이후 여전히 높으며, 오피스 타워의 고액 할인 매각이 2025년까지 계속되고 있습니다(일부 임대인은 더 높은 금융 비용과 낮은 점유율에 굴복하고 있습니다). 그럼에도 불구하고, 이 분야에도 기회를 노리는 투자자들이 접근하고 있습니다. 전문가들은 우량 오피스 빌딩의 매수-매도 희망 가격 차이가 서서히 좁혀지고 있다고 말하며, 이는 2025년에 오피스 가치의 “리셋”과 더 많은 거래 성사를 도울 것으로 보입니다. 한편, 산업/물류 부동산과 다가구 임대와 같은 부문은 비교적 강세를 유지하고 있습니다. 전자상거래와 제조업 활동의 견고함 덕분에 창고 공간에 대한 수요는 여전히 높으며, 임대가 잘 된 아파트 건물은 대부분의 예상보다 금리 환경을 더 잘 견디고 있습니다.
재정 측면에서, 미국의 부동산 투자 신탁(REITs)과 부동산 관련 주식은 올가을 들어 급격히 반등했습니다. 연방준비제도(Fed)의 금리 인하 전망이 투자 심리를 긍정적으로 바꿨습니다. 투자자들은 금리 민감 섹터로 자금을 이동시키며, 캡 레이트가 안정되거나 하락할 것(부동산 가치 상승)으로 기대하고 있습니다. 다우존스 미국 부동산 지수는 10월 초까지 여러 주 연속 상승했으며, 일부 거래일에는 S&P 500을 앞지르기도 했습니다. “REIT 실적은 금리 인하로 차입 비용이 낮아지고 배당 매력이 높아지면 개선될 수 있다”고 CRE Daily의 분석은 전했습니다. 요약하면, 월스트리트는 부동산 반등에 베팅하고 있습니다. 특히, 상업용 부동산 서비스 대기업인 CBRE는 2025년 전망을 상향 조정했으며, 연준의 정책 변화 덕분에 내년 투자 규모가 15% 증가할 것으로 예측(이전 전망 대비 5% 상향)하고 있습니다. 이러한 낙관론은 금융 경색이 해소될 수 있음을 시사하며, 실제로 금리가 하락한다면 억눌렸던 거래가 쏟아질 수 있습니다.
마지막으로, 북미 시장의 일부로서 토지 및 농지 부동산도 언급할 가치가 있습니다. 농지 가치는 “실물 자산” 투자 트렌드의 선행지표로 자주 여겨지는데, 놀라울 정도로 견고하게 유지되고 있습니다. 예를 들어 미국 중서부에서는 우량 농지가 여전히 사상 최고가에 거래되고 있습니다. 미 농무부(USDA)에 따르면 미네소타의 토지 가치는 2025년 기준 2024년 대비 약 5.3% 상승했으며, 곡물 가격 하락으로 농가 소득이 압박을 받는 상황에서도 그렇습니다. 미니애폴리스 연준의 가을 설문조사에 따르면 많은 농가가 허리띠를 졸라매고 있지만, 해당 지역의 토지 가격은 “전년 대비 보합 또는 소폭 상승”한 것으로 나타났습니다. 가을 경매 일정도 활발히 진행 중이며, 현재까지 농민과 투자자의 수요가 시장에 나온 토지 공급 증가와 균형을 이루고 있습니다. 4분기까지 토지 가격이 안정적으로 유지될 것(±0~5% 변동 예상)으로 기대되며, 경제적 충격이 없다면 이 흐름이 이어질 전망입니다. 금리와 원자재 주기에 매우 민감한 자산군인 농지의 이러한 회복력은 부동산의 내재 가치가 여전히 견고함을 보여줍니다. 운이 좋다면 2026년까지 금융 비용이 더 낮아지면서 북미 전역의 농업 및 도시 부동산 시장 모두에 추가적인 활력을 불어넣을 수 있을 것입니다.
유럽: 바닥을 찾아서
유럽의 부동산 시장은 지난 2년 동안 험난한 시기를 겪었지만, 극적인 반등은 아직 나타나지 않았더라도 최악의 상황은 지나갔다는 신호가 점점 늘고 있다. 부동산 가치와 거래 활동은 2022~2024년 유럽 전역에서 급락했는데, 이는 유럽중앙은행(ECB)의 급격한 금리 인상으로 투자자들이 대피했기 때문이다. 2025년 중반까지, 유럽의 상업용 부동산 시장은 거의 얼어붙은 상태에 머물렀다. 한 업계 전문가는 이 상황을 “좀비랜드… 회복도 없고, 고립된 자산, 유동성도 돌아오지 않는다”고 유명하게 표현했다. 실제로 2025년 상반기 유럽의 상업용 부동산 매각은 10년 만에 최저 수준에 근접하거나 그 수준에 머물렀으며, 거래량은 호황기 대비 50% 이상 감소했다. 가장 큰 타격을 받은 것은 오피스 빌딩(특히 노후되었거나 외곽에 위치해 공실률이 높은 사무실)과 쇼핑센터였으며, 이런 자산은 고금리 환경에서 많은 대출자와 투자자들이 아예 손대지 않았다.
10월로 넘어오면서 시장 분위기는 다소 개선되었다. 뮌헨에서 열린 Expo Real에 모인 유럽 부동산 전문가들의 공통된 의견은 시장이 바닥을 다지고 있다는 것이다. “현재 트렌드 지수는 우리가 바닥에 도달했고 신뢰가 점차 회복되고 있음을 보여준다”고 Messe München의 CEO인 Stefan Rummel은 1,300명의 참가업체와 투자자를 대상으로 한 최신 설문조사를 요약하며 말했다. Expo Real의 트렌드 지수에 따르면, 응답자의 44%가 현재 국제 부동산 전망에 대해 낙관적이라고 답했으며(작년보다 증가), 35%는 중립, 22%만이 여전히 비관적이거나 “신중하다”고 답했다. 이는 신중한 낙관론으로의 뚜렷한 전환을 의미한다. Rummel이 언급했듯, 높은 금리, 정치적 불확실성, 관료주의와 같은 도전 과제가 “핵심 과제”로 남아 있지만, “전반적으로 균형 잡힌 분위기는 시장이 서서히 정상으로 돌아가고 있음을 나타낸다”고 말했다. 즉, 업계의 많은 이들이 자유낙하가 끝났다고 느끼고 있다.
유럽 최대 경제국인 독일의 데이터도 전환점이 가까워졌다는 점을 뒷받침한다. 독일은 아마도 가장 가파른 하락을 겪었는데, 부동산 부문이 “위기”에 빠지며 자금 조달이 마르고 개발업체들이 파산했다. 이제는 거래가 다시 조금씩 증가하고 있다. 글로벌 중개업체 JLL에 따르면, 2025년 1~9월 독일의 투자용 부동산 거래액은 234억 유로에 달해 2024년 같은 기간 대비 약 5% 증가했다. 이는 여전히 호황기와는 거리가 멀지만, 2년간의 붕괴 이후 바닥을 다지고 있음을 시사한다. “상업용 및 주거용 부동산 가격 하락세가 완만해지기 시작했다”고 JLL은 밝혔으며, 유럽과 미국 모두에서 중앙은행의 금리 인하가 시장 안정화에 크게 기여했다고 설명했다. 실제로 ECB의 금리 동결과 소폭 인하로 유럽 부동산 가격이 안정되기 시작했으며, 이는 사실상 가치 하락에 바닥을 만들어주었다.
유럽 일부 지역의 주택 부문은 이미 긍정적으로 전환되고 있습니다. 독일에서는 2년간의 하락 이후 주택 가격이 다시 연간 기준으로 상승하고 있습니다. 2025년 1분기에는 가격이 전년 대비 3.8% 상승했으며, 이는 2022년 이후 가장 빠른 성장입니다. 신규 주택 건축 허가도 6월에 거의 8% 급증해, 향후 건설에 대한 희망적인 신호를 보였습니다. 9월에 발표된 로이터의 부동산 전문가 설문조사에 따르면, 독일 주택 가격은 2025년에 3%, 2026년에 3.5% 상승할 것으로 전망되어, (2022년 고점 대비 약 9% 하락했던) 일부 손실을 회복할 것으로 보입니다. “주택 시장의 회복세는 계속되고 있으며, 구매 여력의 정체에도 불구하고… 이 추세가 반전될 조짐은 보이지 않는다”고 ING 글로벌 거시경제 리서치 책임자인 카르스텐 브제스키는 말했으나, 경제적 불확실성이 여전히 “소비자 신뢰에 부담을 줄 수 있다”고 경고했습니다. 한 가지 우려는 생애 첫 주택 구매자의 구매 여력입니다. 모기지 금리가 여전히 상대적으로 높고 에너지 비용도 높은 상황에서, 대다수 분석가(설문 응답자 14명 중 11명)는 내년에 구매 여력이 더 악화될 것으로 예상하고 있습니다. “2025년 남은 기간 동안 구매 여력이 크게 개선될 가능성은 보이지 않는다”고 GEWOS 리서치의 세바스티안 분슈는 밝혔으며, 주택난을 완화할 만큼 신규 임대주택이 충분히 건설되지 않고 있다고 지적했습니다. 따라서 가격이 바닥을 찍고 반등하고 있을지라도, 유럽의 주택 고통은 소비자들에게 아직 끝나지 않았습니다.
상업용 부문에서는 유럽이 더 느린 회복 경로를 그리고 있습니다. “이로 인해 갑작스러운 매각 불꽃놀이가 일어나지는 않을 것입니다… 과장 없는 완만한 회복만을 기대할 수 있습니다”라고 JLL 독일 리서치 책임자 헬게 쇼이네만은 최근의 안정화에 대해 언급했습니다. 업계 베테랑들은 급격한 반등은 없을 것이라고 강조하며, 점진적인 회복을 예상하고 있습니다. “지금 분위기가 전환되고 있지만… 우리는 여전히 저점에 있다”고 유럽 최대 주택 임대업체 중 하나인 보노비아의 CEO 롤프 부흐는 뮌헨 패널에서 밝혔습니다. 그의 회사와 다른 기업들은 조심스럽게 자본을 조달하고 거래를 재개하고 있지만, 거래량은 여전히 낮은 수준입니다. 2025년 상반기 동안 유럽 상업용 부동산 거래는 2019년의 절반 수준에 불과했습니다. 또한 섹터 간 격차도 존재합니다. 물류 창고와 호텔은 투자자들이 여전히 성장 중인 이 분야에서 저가 매물을 찾으면서 더 많은 구매자 관심을 받고 있는 반면, 외곽 사무실과 노후 쇼핑몰은 거의 거래되지 않고 있습니다. 이들은 재평가가 필요한 부실 자산으로 간주됩니다. 한 예로, 파산에 빠진 프랑크푸르트의 마천루(트리아논)는 관리인에 의해 매물로 나왔는데, 이는 독일 시장에 드문 스트레스 테스트로, 어떤 가격대에서 거래가 성사될지 보여줄 것입니다. 초기 신호에 따르면 입찰가는 고점 대비 훨씬 낮게 형성되고 있지만, 적어도 적정 가격에서는 구매자가 나타나고 있습니다.
런던과 파리 등 유럽의 또 다른 주요 투자 허브들도 마찬가지로 역풍에 직면해 있다. 영국에서는 금리 인상으로 주택 시장이 식었으며, 주택 가격은 최근 몇 달간 소폭 하락(~전년 대비 3~5%, Nationwide와 Halifax 지수 기준)했고, 상업용 부동산 가치(특히 오피스)는 압박을 받고 있다. 그러나 런던의 핵심 부동산(중심지의 고급 주택 등)은 가격 하락과 약세 파운드를 활용하는 해외 투자자들의 관심이 다시 높아지고 있다. 프랑스는 한편으로 높은 인플레이션과 정치적 불확실성으로 투자자 신뢰가 약화되고 있다. 일부 해외 투자자들은 최소한 일시적으로 다른 시장에 초점을 옮겼다(Expo Real의 설문조사에 따르면 미국과 일부 EU 시장을 가장 중요하게 여기는 비율이 눈에 띄게 감소한 반면, 아시아-태평양 및 중동에 대한 관심이 증가하고 있다). 그럼에도 불구하고, ECB가 2024년에 추가 금리 인하를 할 가능성이 높아지면서 많은 이들은 유럽이 점차 침체에서 벗어날 것으로 기대하고 있다. 나이트 프랭크와 PwC와 같은 기관들은 2025년에는 2024년의 거래 가뭄에 비해 거래량이 증가할 것으로 전망하지만, 정점에는 미치지 못할 것으로 보고 있다. 이는 투자자들이 더 높은 수익률의 ‘뉴노멀’에 적응하고, 매도자들이 천천히 가격에 양보하면서 나타나는 현상이다.
요약하자면, 유럽은 바닥을 찍고 서서히 상승세로 전환한 것으로 보인다. 일부 시장에서 20~30% 하락한 가격 조정과 앞으로 더 저렴해질 부채 비용이 가치 투자자들을 유인하고 있다. 한 펀드 매니저의 말처럼, “시장 일부에서는 회복이 이미 상당히 진행 중이지만, 비인기 자산과 섹터에서는 유동성이 거의 없고 더 큰 고통이 남아 있다.” 이러한 K자형 회복은 투자자들이 선별적으로 접근해야 함을 의미한다. 주택(특히 임대주택)은 한 가지 밝은 부분으로, 유럽의 만성적인 주택 공급 부족이 이 부문을 상대적으로 견고하게 유지시킨다. 물류 및 데이터 센터 역시 선호되는 분야로 남아 있지만, 데이터 센터조차도 올해 초 약간의 둔화세를 보였다. 한편, 오피스 부문의 미래는 하이브리드 근무 모델의 성공과 잉여 공간의 재활용에 달려 있다.
현재로서는, 신뢰가 서서히 회복되고 있다. Expo Real에서 설문조사에 응한 유럽 부동산 경영진들은 압도적으로 2024~2025년에 자금 조달 여건이 개선되고 건설 비용이 낮아질 것으로 기대하고 있으며, 이를 업계 재가동의 가장 큰 동력으로 보고 있다. 또한 정부에 규제 완화를 강력히 요구하는 목소리도 크다. 응답자의 79%가 개발 및 투자를 촉진하기 위해 ‘관료주의 축소’를 촉구했다. 이러한 바람이 실현되고(그리고 실제로 금리가 하락한다면), 유럽은 2025년 말에서 2026년 사이에 부동산 시장의 의미 있는 회복을 경험할 수 있을 것이다. 현재로서는 환자가 안정적이며, 조심스럽게 유럽은 부동산 시장에 다시 진입하고 있다. 한 번에 한 걸음씩 신중하게.
아시아-태평양: 중국의 고전과 그 외 지역의 밝은 전망
아시아 전역에서 부동산 부의 흐름이 극명하게 엇갈리고 있습니다. 주목받는 곳은 여전히 중국으로, 수년에 걸친 부동산 침체가 여전히 긴 그림자를 드리우고 있습니다. 한때 중국 GDP의 4분의 1을 차지했던 부동산 부문은 여러 대형 개발업체의 붕괴 이후 아직 바닥을 찾지 못했습니다. 9월의 주택 관련 데이터는 문제의 심각성을 보여줍니다: 신규 주택 가격은 전월 대비 0.09% 상승에 그쳐, 8월의 0.2% 상승보다 둔화되었습니다. 전통적으로 개발업체들이 판촉을 벌이고 구매자들이 대거 시장에 진입하는 “황금 9월” 시즌도 힘을 잃었습니다. 더욱 주목할 점은, 기존주택(중고주택) 가격이 지난달 0.74% 하락해, 18개월 연속 하락세를 기록했다는 점입니다. 이는 중국 가계가 여전히 매우 신중해 임대하거나 관망하는 쪽을 택하고, 부동산 시장에서 ‘떨어지는 칼날’을 잡지 않으려 한다는 신호입니다.
베이징은 최근 몇 달간 신뢰 회복을 위해 다양한 지원책을 쏟아냈습니다. 주택담보대출 금리를 반복적으로 인하하고, 초기 납입금 요건을 완화했으며, 많은 도시에서 주택 구매 제한도 완화했습니다. 정부는 심지어 남는 아파트를 공공임대주택으로 전환하는 도시 재개발 프로그램도 도입했습니다. 그럼에도 불구하고 지속적인 회복세는 나타나지 않고 있습니다. 여러 차례의 경기부양 정책에도… 부동산 부문은 지속적인 회복에 이르지 못했다고 로이터는 단호하게 지적했습니다. 민간 조사와 공식 통계 모두 소비자 심리가 여전히 침체되어 있다는 데 동의합니다. 잠재적 구매자들은 저조한 소득 증가, 높은 청년 실업률, 일부 지역의 미분양 주택 과잉 때문에 망설이고 있습니다. 많은 중국 가계는 주택 가격 하락으로 (부동산이 중국 가계의 주요 자산임) 자산이 줄어들었고, 이는 소비를 더욱 위축시키는 악순환을 낳고 있습니다.
앞을 내다보면, 전문가들은 점점 더 느린 회복에 체념하는 분위기입니다. 로이터가 실시한 애널리스트 설문조사에 따르면, 중국 주택 가격은 2026년 하반기나 2027년까지도 안정되지 않을 것으로 예상되고 있습니다. 이는 불과 몇 달 전 같은 애널리스트들이 예측한 것보다 약 반년 더 늦춰진 시점입니다. 매달 실망스러운 데이터가 나오면서 반등 시점이 계속 미뤄지고 있습니다. 당국은 (예를 들어 이번 주 광저우, 선전 등 주요 도시들이 주택 구매 장려 정책을 확대하는 등) 과감한 조치를 취했지만, 신뢰 회복은 쉽지 않습니다. “가계는 지출을 줄이고 있다”는 점과, 부동산 침체가 “기업 신뢰를 약화시켜… 전반적인 경제 회복에도 부담을 주고 있다”고 애널리스트들은 말합니다. 본질적으로, 중국 부동산 침체는 2026년을 앞두고 아시아 경제의 최대 위험 요인으로 남아 있습니다. 세계은행 등 국제기구들도 부동산 부진을 핵심 이유로 중국의 성장 전망을 하향 조정했습니다.
그러나 아시아의 다른 지역에서는 부동산 강세 지역이 곳곳에 존재한다. 예를 들어 싱가포르는 자본과 기업의 안전한 피난처라는 지위 덕분에 이익을 보고 있다. 이번 주에는 싱가포르 산업용 부동산에 대한 대규모 투자 소식이 전해졌다. CapitaLand Ascendas REIT가 싱가포르 내 고급 산업 및 물류 부동산 3곳을 5억 6,580만 싱가포르 달러(약 4억 3,800만 달러)에 인수할 것이라고 발표했다. 이 부동산들은 Pioneer Sector, Tuas, Kallang에 위치해 있으며, 기술, 물류, 생명과학 분야의 임차인들에게 모두 장기 임대(평균 5.5년 남음)로 임대되어 있다. 이번 거래는 올해 REIT가 추진하는 13억 싱가포르 달러 규모의 국내 투자 전략의 일환이며, 이를 통해 CapitaLand Ascendas의 싱가포르 포트폴리오는 거의 123억 싱가포르 달러의 가치로 확대된다. 특히 이번 인수는 비용을 감안한 순부동산수익률이 약 6.1%에 달할 것으로 예상되며, REIT의 분배금에도 긍정적인 영향을 줄 전망이다. 이는 아시아 무역 허브에서 물류 자산의 매력을 잘 보여주는 수치다. 싱가포르의 부동산 시장은 전반적으로 견고함을 유지하고 있으며, A급 오피스의 사상 최고 임대료와 낮은 공실률, 그리고 견고한 주택 가격(중국 등에서 유입되는 자금 덕분에)이 특징이다. 정부의 부동산 시장 진정책으로 2021~22년의 과열 이후 주택 거래는 둔화됐지만, 2025년 현재 싱가포르 주택 가격은 여전히 완만하게 상승 중이며, (Marina Bay Financial Centre의 지분 일부 매각 등) 대형 상업 거래도 투자자들의 지속적인 관심을 보여준다.
인도 역시 주목할 만한 지역이지만, 그 양상은 다소 복합적이다. 최근 자료에 따르면 2025년 3분기 인도 상위 7개 도시의 주택 판매가 전년 동기 대비 약 9% 감소했다. 이는 2024년의 과열 국면에서 시장이 다소 진정되고 있음을 시사한다. 인도의 주택담보대출 금리(현재 약 8.5~9%)와 높은 가격이 일부 수요를 억제했다. 그러나 이 하락세 이면에는 중요한 차이가 있다. 바로 인도 내 고급 주택 시장이 호황을 누리고 있다는 점이다. Knight Frank 등 업계 보고서에 따르면 2025년 인도에서 1,500만 루피(약 18만 달러) 이상 고급 주택 판매가 전년 대비 거의 40% 증가했다. 미국과 마찬가지로, 인도의 부유층도 펜트하우스(뭄바이)나 빌라(방갈로르) 등 더 크고 고급스러운 부동산으로 업그레이드하고 있으며, 인플레이션 속에서 부동산을 안정적인 투자처로 보고 있다. 동시에 인도의 상업용 부동산 시장도 사상 최고치를 기록했다. 2025년 1~9월 오피스 임대는 역대 최대치를 기록했으며, 글로벌 기업(특히 기술, 금융, 글로벌 역량 센터(GCC) 등 다국적 기업)이 사업을 확장하고 있다. 산업 및 물류 부동산 역시 전자상거래와 제조업의 급성장에 힘입어 호황을 누리고 있다. Business Standard에 따르면 2025년 1~9월 인도의 오피스 및 창고 임대가 사상 최고치를 기록했다고 한다. 이는 주택 시장이 다소 조정되는 가운데서도 나타난 현상이다. 상업용 부문이 견고한 것은 기업들의 높은 사업 신뢰도를 반영한다. 기업들은 인도의 경제 성장과 인구 구조의 이점을 믿고 투자하고 있다. 인도 정부의 인프라 투자 확대와 공급망 유치(‘메이드 인 인디아’ 등) 정책도 산업용 부동산 시장에 추가적인 호재로 작용하고 있다.
한편, 다른 아시아 시장들은 엇갈린 양상을 보이고 있다. 일본은 예외적인 사례로 두드러진다. 일본은행이 초완화적 정책을 약간만 조정(수익률 곡선 통제는 조정했으나 실질적으로는 여전히 0% 금리)했기 때문에, 일본의 부동산 시장은 비교적 안정적이었다. 도쿄의 오피스 공실률은 팬데믹 시기의 변화로 약간 상승(6% 이상)했으나, 임대료 하락은 바닥을 다지는 모습이다. 특히, 외국인 투자자들이 저금리와 환율 이점(엔화 약세)에 이끌려 일본 부동산 시장에서 활발히 움직이고 있다. 미국과 싱가포르 펀드의 아파트 및 물류시설 포트폴리오 인수와 같은 대형 거래가 2025년에 화제가 되었다. 그 결과, 일본의 부동산 투자 규모는 연초 대비 증가하여 글로벌 추세를 거스르고 있다.
동남아시아 역시 성장 스토리를 제공한다. 인도네시아, 말레이시아, 베트남은 젊은 인구를 위한 산업단지와 주택 개발이 빠르게 진행되고 있으나, 금리 인상으로 일부 투기적 건설은 억제되고 있다. 베트남은 특히 부동산 시장에서 회사채 단속과 개발업체 스캔들로 어려운 한 해를 보냈으나, 정부는 위기 방지와 주택 수요 지원(신용 인센티브, 프로젝트 관련 법 개정 등)을 위한 조치를 시행 중이다. 호주와 뉴질랜드는 인플레이션을 진정시키면서 주택 시장 붕괴를 막기 위해 고심해왔다. 시드니와 오클랜드의 주택 가격은 2022~23년에 급락했으나, 낮은 실업률과 이민 증가로 가격 하락에 바닥이 형성되었다. 2025년 말에는 호주 주택 가격이 만성적인 주택 부족 속에 다시 상승세를 보였고, 호주중앙은행의 금리 동결 결정이 매수 심리를 개선시켰다.
요약하면, 아시아-태평양 부동산 시장은 양분화되고 있다: 중국은 깊은 침체에 머물러 지역 평균을 끌어내리고 있는 반면, 싱가포르, 인도, 일본 등은 안정 또는 성장세를 보이고 있다. 많은 투자자들이 중국 비중을 줄이고 인도나 동남아시아 비중을 늘리는 등, 이러한 상반된 흐름을 활용하기 위해 자산을 재배분하고 있다. 2026년에 모든 시장에 긍정적 영향을 줄 수 있는 공통 요인은 바로 글로벌 금리 인하 기대감이다. 미국과 유럽이 금리를 인하하면, 많은 아시아 국가(특히 통화 방어를 위해 금리를 올렸던 신흥국)도 뒤따를 것이다. 실제로 뱅크오브아메리카의 애널리스트들은 “미국의 단기 금리 인하는 라틴아메리카와 신흥 아시아의 금리 인하를 촉진한다, 특히 [인플레이션이 완화되는 곳에서]…”라고 언급했다. 중국의 경우, 부동산을 진정으로 회복시키려면 추가적인 내수 부양책이나 대규모 정책 전환이 필요할 수 있다. 그러나 다른 국가들은 이미 인구구조, 도시화, (곧) 저렴해질 자금조달 등 상승세를 위한 조건이 갖춰지고 있다. 아시아 부동산 시장은 일부 도전 과제가 있지만 결코 획일적이지 않으며, 2025년이 저물 무렵 이 지역의 부동산 전망은 암흑(중국)에서 밝은 아침(인도 및 그 외 지역)까지 다양하다.
라틴아메리카: 고금리의 부담, 그러나 변화의 조짐
라틴 아메리카에서는 최근 몇 년간 초고금리와 인플레이션 환경 속에서 부동산 시장이 움직이고 있습니다. 브라질에서 멕시코에 이르는 중앙은행들은 팬데믹 시기 가격 급등을 억제하기 위해 공격적으로 금리를 인상했고, 이러한 높은 차입 비용은 부동산 시장에 영향을 미쳐 주택담보대출이 둔화되고, 주택 판매가 식으며, 일부 상업 프로젝트는 보류되었습니다. 그러나 2025년이 진행됨에 따라 라틴 아메리카가 곧 통화 완화를 맞이할 조짐이 보이고 있으며, 이는 부동산 시장의 반등을 위한 기반이 될 수 있습니다.
지역 최대 경제국인 브라질을 예로 들어보겠습니다. 브라질 중앙은행(Banco Central do Brasil)은 세계에서 가장 강경한 긴축 사이클 중 하나를 단행하여, 2025년 중반까지 셀릭(Selic) 기준금리를 15.00%까지 올렸습니다. 이는 거의 20년 만에 최고치입니다. 이로 인해 브라질에서 주택이나 오피스 개발을 위한 자금 조달 비용이 크게 상승했습니다. 당연히 주택 구입 여력이 악화되었고, 12%가 넘는 모기지 금리는 많은 중산층 가정이 시장에서 밀려나게 했으며, 주택 가격 상승도 정체되었습니다. 상업용 부동산에서는 투자자들이 훨씬 더 높은 캡레이트를 요구하면서, 특히 이전에 과열되었던 상파울루 오피스 시장에서 평가액이 하락했습니다. 중앙은행은 현재 추가 인상을 중단하고, 인플레이션이 지속적으로 하락한다는 명확한 증거가 나올 때까지 15%에서 장기적으로 동결할 것임을 시사하고 있습니다. (브라질의 인플레이션은 두 자릿수에서 하락했지만 여전히 약 5~6%로 목표치를 상회합니다.)
좋은 소식은 라틴 아메리카에서 금리 인하 전환이 임박했다는 점입니다. 경제학자들은 미국 연준이 명확하게 완화로 전환하면(2025년 말 소폭 시작), 이는 라틴 아메리카 중앙은행들이 더 공격적으로 금리를 인하할 수 있는 “문을 연다”고 지적합니다. 브라질은 인플레이션 전망이 양호한 점을 감안할 때(팬테온 매크로이코노믹스는 브라질 인플레이션이 “계속 하락해 연말에는 약 5%”가 될 것으로 예상), 2026년 초, 빠르면 2025년 말에 금리 인하를 시작할 것으로 널리 예상됩니다. 마찬가지로, 칠레와 콜롬비아는 각각 최고 11.25%, 13.25%까지 금리를 올렸으나 이미 인하를 시작했습니다. 예를 들어 칠레 중앙은행은 2024~2025년 인플레이션이 진정되자 금리를 인하해, 정책금리가 곧 한 자릿수로 돌아올 전망입니다. 멕시코는 보다 신중한 접근을 택해(오버나이트 금리를 11.25%로 장기간 유지), 시장에서는 멕시코 중앙은행(Bank of Mexico)이 연준의 완화로 페소화에 대한 압력이 줄면 2025년에 금리 인하를 검토할 것으로 예상합니다.
부동산 업계에는 이러한 변화가 하루라도 빨리 오길 바라고 있습니다. 라틴 아메리카 전역의 부동산 개발업자와 구매자들은 높은 신용 비용에 시달려 왔습니다. 멕시코에서는 2023~2024년 모기지 금리가 10%를 넘어서면서 주택 공급이 둔화되고 주택 거래량도 감소했습니다. 그럼에도 불구하고, 특히 성장하는 대도시와 니어쇼어링의 수혜를 입는 국경 지역에서는 근본적인 수요가 견고하게 유지되었습니다. 외국인 투자도 멕시코 부동산, 특히 미국 국경 인근의 산업단지와 물류센터에 높은 금리에도 불구하고 제조업 이전 트렌드 덕분에 실제로 급증했습니다. 금리가 정상화되어 하락하면, 멕시코 개발업자들은 주택과 상업 부문 모두에서 강한 반등을 기대하고 있으며, 이는 억눌린 수요와 주택 부족 해소를 위한 정부 프로그램이 뒷받침할 것입니다.
브라질의 상업용 부동산 역설은 2025년에 15%의 금리 환경에서 치솟는 임대료로 요약된다. 한 언론이 이렇게 표현했다. 상파울루에서는 공급이 제한되고 신규 기업 유입이 늘면서 프라임 오피스와 물류 임대료가 상승했지만, 높은 할인율로 인해 자산 가치는 장부상 하락했다. 이는 일종의 압축된 스프링을 시사한다. 만약(혹은 언젠가) 금리가 하락한다면, 브라질의 부동산 가치는 강한 임대료 펀더멘털을 더 잘 반영하도록 다시 급등할 수 있다. 브라질 리츠(FIIs로 알려짐)도 마찬가지로, 큰 폭의 할인 거래가 이어졌으나, 셀릭 금리가 하락세로 접어들면 투자자들이 재평가할 가능성이 높다.안데스 산맥을 넘어, 페루와 아르헨티나와 같은 국가들은 각자의 고유한 문제에 직면해 있다. 페루 경제는 2023~25년에 둔화되어 부동산 시장도 위축되었고, 높은 대출 금리와 정치적 혼란으로 인해 매수자들은 신중해졌다. 페루 중앙은행은 2024년 말에 금리를 소폭 인하해 약간의 숨통을 틔웠고, 2025년 추가 인하가 점진적으로 구매력 개선에 도움이 될 수 있다. 아르헨티나는 100%가 넘는 인플레이션에 시달리는 특수 사례로, 부동산 시장이 사실상 현금(주로 미 달러)으로 운영되어 비정상적인 신용 시스템 밖에서 돌아간다. 부에노스아이레스의 아르헨티나 부동산 가격은 2017년 미 달러 기준 정점의 절반 수준까지 하락했으며, 심각한 경기 침체와 외환 통제로 인해 많은 개발업자들이 프로젝트를 중단했다. 경제 안정화를 위한 선거 이후의 개혁에 대한 기대가 크며, 이는 부동산 시장의 회복(예를 들어, 현재 인플레이션으로 인해 사실상 존재하지 않는 신규 모기지 제도 도입 등)으로 이어질 수 있다.
라틴아메리카에서 주목할 만한 트렌드 중 하나는 어려운 거시경제 환경에도 불구하고 특정 부동산 기회로의 외국 자본 유입이었다. 예를 들어, 미국 사모펀드와 중동계 자금이 라틴아메리카의 물류 및 인프라에 투자하고 있다. 앞서 언급한 블랙스톤의 50억 달러 규모 걸프 물류 벤처는 중동을 넘어 신흥국 창고 시장까지 염두에 두고 있으며, 라틴아메리카의 성장하는 소비자 시장도 그 대상이다. 멕시코에서는 캐나다와 미국 투자자들이 미국 공급망을 위한 산업용 부동산을 대거 매입했다. 그리고 브라질에서는 국부펀드와 글로벌 투자자들이 데이터센터, 콜드스토리지 등 장기 수요가 예상되는 분야에 관심을 보이고 있다.
주거 부문에서 라틴아메리카는 여전히 젊고 도시화가 진행 중인 인구 구조로 주택 수요가 뒷받침되고 있다. 콜롬비아와 도미니카공화국 등은 활발한 주택 건설 붐(주로 중간 가격대)이 있었으며, 이는 높은 금리에도 일부만 둔화되었다. 파나마와 코스타리카는 국제 은퇴자와 원격 근무 전문가의 이주로 주택 판매가 계속 강세를 보이고 있다. 칠레는 심각한 금리 충격(최고 11.25%)을 겪은 후 점차 안정화되고 있다. 주택 시장은 크게 식었지만, 인플레이션이 목표치에 근접하면서 칠레 중앙은행은 지금까지 4%포인트 이상 금리를 인하했고, 2025년에는 주택 거래가 다시 활기를 띨 것으로 예상된다.
전반적으로, 2025년 말 라틴 아메리카의 부동산 시장은 통화 완화에 대한 불안한 기다림이 특징입니다. 한 브라질 개발업자가 농담 삼아 말하길, “우리는 프로젝트의 댐을 쌓고 있다; 금리가 떨어지면 마치 수문을 여는 것과 같을 것이다.” 현재로서는 수요 부족이 아니라 높은 금융 비용이 주요 병목 현상입니다. IMF와 세계은행은 라틴 아메리카 중앙은행들이 인플레이션을 억제한 점을 칭찬했으며, 그 싸움이 끝나면 우선순위는 성장 회복으로 전환됩니다 – 즉, 금리 인하를 의미합니다. 이러한 인하가 실현되면, 주택 판매와 상업 투자 부문의 부활이 이 지역 전역에서 기대됩니다. 2025년 하반기와 2026년에는 라틴 아메리카 부동산 시장이 가속화되어, 마침내 이 지역의 유리한 인구 구조와 구조적 주택 수요가 부동산 성장으로 이어질 수 있습니다. 그동안 시장 참여자들은 포지셔닝에 나서고 있습니다: 현지 은행들은 새로운 주택담보대출 상품을 준비하고, 개발업자들은 인허가를 정비하며, 투자자들은 상황이 반전되기 전에 잡을 수 있는 매물을 찾고 있습니다.
중동: 메가 프로젝트와 막대한 자금
중동 부동산 부문은 풍부한 자본, 야심찬 국가 주도 프로젝트, 그리고 국제적 관심의 급증에 힘입어 놀라운 상승세를 보이고 있습니다. 부채에 제약을 받는 서구 시장과 달리, 특히 걸프 지역은 최근 몇 년간의 높은 에너지 가격과 전략적 경제 전환 계획 덕분에 유동성이 풍부합니다. 그 결과, 걸프협력회의(GCC) 국가들의 부동산 붐과 사상 최대의 건설 파이프라인 및 투자 거래가 이어지고 있습니다.
사우디아라비아가 이 트렌드를 대표합니다. 비전 2030 프로그램 하에, 이 왕국은 “기가 프로젝트” – 대규모 신도시, 관광 리조트, 인프라 개발 – 를 전례 없는 규모로 추진하고 있습니다. 이번 주, 나이트 프랭크의 새로운 분석에 따르면 이 건설 붐이 얼마나 빠르게 가속화되고 있는지 확인할 수 있습니다: 2025년 사우디의 기가 프로젝트에서 수주된 계약 총액이 전년 대비 20% 증가해 1,960억 달러에 달했습니다 arabnews.com. 이 수치는 놀라울 정도로 크며, 5,000억 달러 이상이 투입되는 미래형 도시 NEOM(홍해 연안), 고급 관광 허브 Red Sea Global(최근 첫 호텔 오픈), 엔터테인먼트 도시 Qiddiya, 그리고 리야드의 도시형 메가 프로젝트인 Diriyah Gate와 King Salman Park 등이 포함됩니다. 나이트 프랭크의 “Saudi Giga Projects Report 2025”에 따르면, 이 건설 붐은 비전 2030 계획이 “계획에서 실행으로” 전환되고 있음을 보여줍니다 arabnews.com.
사우디의 수도인 리야드는 이 부동산 혁명의 중심에 있다. “리야드는 2019년 이후 사우디아라비아에서 새로 창출된 일자리의 63%를 차지하며, 사우디의 새로운 경제 중심지로 확고히 자리 잡았다”고 나이트 프랭크 MENA 리서치 책임자인 파이살 두라니는 arabnews.com에서 언급했다. 2016년 이후 리야드에서는 2,370억 달러 이상의 부동산 및 인프라 프로젝트가 발표되었으며arabnews.com, 220km 길이의 ‘스포츠 대로’와 대규모 주택 확장과 같은 상징적인 사업들이 포함되어 있다. 2022년 약 700만 명이던 이 도시의 인구는 2030년까지 1,010만 명에 이를 것으로 예상되며arabnews.com, 이를 수용하기 위해 “34만 채 이상의 신규 주택, 480만㎡의 오피스 공간, 300만㎡의 소매 공간, 그리고 거의 3만 개의 호텔 객실”을 그 해까지 공급할 계획이다arabnews.com. 이 수치는 전 세계적으로 유례없는 건설 열풍을 보여준다. 두라니는 리야드를 “세계에서 가장 야심찬 도시 성장 스토리 중 하나를 목격하고 있는 곳”으로 묘사하며, 비즈니스와 관광의 세계적 허브로 도약할 준비가 되어 있다고 말한다arabnews.com.
메가 프로젝트 추진은 리야드에만 국한되지 않는다. NEOM과 홍해 연안 개발이 진행 중인 사우디 서부 지역에는총 4,310억 달러에 달하는 17개의 기가 프로젝트가 발표된 투자로 진행 중이다arabnews.com. 이 중 약 570억 달러 규모의 계약이 이미 체결되었으며, 수천억 달러 규모의 추가 프로젝트가 진행 중이다arabnews.com. NEOM만 해도 (The Line, Trojena 스키 리조트, Oxagon 산업 도시 등 하위 프로젝트 포함) 지금까지 약 240억 달러의 계약이 체결되었으며arabnews.com, 아직 초기 단계에 불과하다. 그 규모는 놀라울 정도로, 2030년까지 이 서부 지역 프로젝트들은 38만 2,000채의 신규 주택, 300만㎡ 이상의 오피스, 430만㎡의 소매 공간, 33만 개의 호텔 객실을 공급하는 것을 목표로 하고 있다arabnews.com – 사실상 새로운 도시를 처음부터 만들어내는 셈이다.
사우디를 넘어서, UAE(두바이, 아부다비) 역시 자체적으로 부동산 강국으로 남아 있습니다. 두바이의 부동산 시장은 2021년 이후 호황을 누리고 있으며, 럭셔리 주택 판매 신기록(예를 들어 2023년에는 Palm Jumeirah 빌라가 1억 달러 이상에 판매됨)과 함께 해외 구매자들이 대거 유입되고 있습니다. 이들에는 두바이의 개방성과 안전성에 이끌린 부유한 러시아인, 인도인, 유럽인들이 포함됩니다. 두바이의 성장 속도는 2025년에 다소 완화되었지만, 여전히 고급 주거 부문에서 두 자릿수 연간 가격 상승률과 상업 공간의 높은 점유율을 기록했습니다. 아부다비에서는 개발업체들이 고급 및 문화 프로젝트(구겐하임 아부다비 지구, 신규 섬 커뮤니티 등)에 집중하고 있습니다. 특히, 소더비 인터내셔널 리얼티가 이달 아부다비에 진출하여 사디야트 비치의 포시즌스 프라이빗 레지던스로 데뷔했는데, 이는 초고가 럭셔리 부문에 대한 신뢰를 보여줍니다.
중동 부동산 시장의 가장 큰 이야기 중 하나는 국제 투자 파트너십의 유입입니다. 이번 주에는 주목할 만한 사례가 있었습니다: 블랙스톤(세계 최대 대체 자산 운용사)이 아부다비의 루네이트(에미리트가 지원하는 투자사)와 손잡고 걸프 지역의 50억 달러 규모 물류 자산을 목표로 하는 플랫폼을 만들기로 한 것입니다. 새 벤처인 GLIDE는 GCC 국가에서 “고품질 창고 자산”의 인수 및 개발에 집중할 예정이며, 신규 개발과 대형 지역 기업과의 세일-리스백 거래도 포함됩니다. “GCC에서 진행 중인 심오한 경제 변혁은 성장 촉진 정책, 유리한 인구 구조 변화, 광범위한 다각화에 힘입어 물류와 같은 분야에 강력한 모멘텀을 만들고 있습니다.”라고 블랙스톤 사장 Jon Gray는 파트너십 발표에서 밝혔습니다. 이 인용문은 왜 글로벌 투자자들이 중동 부동산에 몰리고 있는지 잘 보여줍니다. 이 지역 경제(특히 사우디와 UAE)는 석유를 넘어 다각화되고 있고, 젊은 인구가 증가하며, 전자상거래와 무역이 호황을 누리고 있습니다. 이 모든 것은 현대식 창고, 항만, 데이터 센터, 오피스에 대한 수요 급증을 의미합니다. 블랙스톤 자체도 걸프 지역에서 확장 중이며, 지난달에는 Property Finder(두바이 기반 온라인 부동산 포털)에 5억 2,500만 달러 투자를 공동 주도했습니다. Brookfield, KKR, 걸프 국부펀드(ADIA, PIF 등)와 같은 다른 대형 기업들도 카이로에서 카라치까지 고프로필 부동산 거래에 활발히 참여하고 있으며, 종종 파트너십 형태로 이루어지고 있습니다.
또 하나 주목할 만한 트렌드는 걸프 자금이 인접 지역으로 흘러가고 있다는 점, 즉 호황을 수출하고 있다는 것입니다. 예를 들어, 이집트(아프리카 섹션에서 다룸)에는 2021년 이후 중동 국부펀드 자본이 1,200억 달러 이상 투입되었으며, 부동산 개발에도 포함됩니다. 터키에서는 카타르와 UAE가 이스탄불 부동산 및 인프라에 투자했습니다. 이라크와 파키스탄도 GCC 투자자들이 지원하는 신규 건설 프로젝트가 있으며, 심지어 그리스와 남유럽에서도 중동 투자자들의 리조트 및 섬 매입 관심이 증가하고 있습니다.
중동 본토에서는 카타르, 바레인, 오만과 같은 다른 시장들도 규모는 사우디/아랍에미리트(두 대형 시장)보다 작지만 역시 전진하고 있습니다. 카타르는 월드컵 이후 신규 주택 공급이 과잉된 상태지만, 특정 프로젝트에서 100% 외국인 소유 허용 등 인센티브로 외국인과 기업을 유치하고 있습니다. 바레인은 저렴한 주택과 산업단지에 집중하고 있습니다. 오만은 관광지 내 외국인 부동산 소유를 더 개방하여, 은퇴자와 세컨드홈 구매자를 유치하는 두바이의 성공을 일부 따라가려 하고 있습니다.
중동 부동산 호황의 위험 요인은 비교적 통제된 것으로 보입니다. 하나는 유가 변동성으로, 유가가 크게 하락하면 정부 지출과 심리가 위축될 수 있습니다. 하지만 대부분의 GCC 국가들은 충분한 외환보유고를 갖고 있고, 10년 전보다 재정적으로 훨씬 더 견고합니다. 또 다른 고려사항은 공급 과잉입니다. 회의론자들은 (특히 사우디에서) 계획된 모든 공급이 실제로 흡수될 수 있을지 의문을 제기합니다. 그러나 현재로서는 정부의 막대한 재정과 실제 주택 수요(사우디는 젊은 인구와 주택 부족 현상이 있음)로 인해, 가격이 조정되더라도 이 프로젝트들은 입주자를 찾을 것으로 보입니다.
이처럼 많은 변화가 일어나고 있어, 이 지역의 전망은 여전히 매우 긍정적입니다. Expo Real의 설문조사에 따르면 중동 부동산 전망이 매우 매력적이라고 평가되었으며, 많은 글로벌 투자자들이 걸프 지역을 성장 목표 1순위로 꼽고 있습니다. 한 업계 CEO는 “중동은 지금 세계의 개발 실험실이다. 미래 도시를 보고 싶다면 사우디 사막과 두바이 스카이라인을 보라”고 말했습니다. 대담한 주장일 수 있지만 근거 없는 말은 아닙니다. 2025년 남은 기간과 그 이후에도 더 많은 메가딜, 스카이라인을 정의하는 프로젝트, 그리고 더 많은 자본이 중동 부동산으로 유입될 것으로 예상되며, 이 지역은 글로벌 부동산 무대의 중심지로 자리매김할 것입니다.
아프리카: 투자 증가와 새로운 성장 프런티어
아프리카 부동산 시장은 글로벌 논의에서 종종 간과되지만, 국제 투자자들의 관심을 점점 더 끌고 있습니다. 일부는 아프리카를 “신흥시장 성장의 마지막 프런티어”로 보고 있으며, 젊은 인구와 빠른 도시화가 그 배경입니다. 아프리카 각국마다 부동산 이야기는 다르지만, 2025년의 공통된 주제는 투자 유입 증가와 야심찬 개발 프로젝트입니다. 거시적 도전이 여전함에도 불구하고 말이죠.
북아프리카는 특히 투자 물결을 겪고 있으며, 그 중 상당수가 중동에서 유입되고 있습니다. 이집트는 그 계획의 규모와 유입되는 자본으로 두드러집니다. Knight Frank의 “Destination Egypt 2025” 보고서에 따르면, 이집트는 “걸프 지역의 부가 부동산 부문으로 유입되고 있다”고 하며, GCC에서 약 14억 달러의 민간 자본이 이집트 주택과 오피스에 투자될 예정입니다. UAE와 사우디의 부유한 투자자들이 선도하고 있는데, 설문조사에 따르면 UAE 국적자들은 약 7억 900만 달러를 이집트 부동산에 투자할 계획이고, 사우디는 약 4억 300만 달러를 투자할 예정이며, 독일과 영국 투자자들의 관심도 상당합니다. 이 자금은 카이로 외곽에 건설 중인 신행정수도부터, 지중해와 홍해의 고급 해안 리조트까지 다양한 곳에 투입되고 있습니다.
이집트 정부 자체도 수십 년 만에 가장 야심찬 개발 아젠다를 추진 중이다. 카이로는 사막에 완전히 새로운 수도(“NAC”)를 건설하고 있는데, 이 스마트시티 메가프로젝트는 이미 조사에 응한 사우디 투자자의 56%, 에미리트 투자자의 34%가 가장 선호하는 투자처가 되었다고 Knight Frank는 전한다. 북부 해안(지중해 연안)과 중앙 카이로 역시 인기 지역으로, 걸프 지역 구매자들이 휴가용 주택과 전략적 상업 자산을 대거 매입하고 있다. “이집트가 지역 부동산 개발 강국으로 변모하는 과정은 이미 본격적으로 진행 중입니다,”라고 Knight Frank의 Faisal Durrani는 말한다. “걸프 지역의 민간 자본과 국부펀드 투자가 결합되어 이집트의 변화를 가속화하고 있습니다.” 실제로 2023년 이후 이집트는 외국인직접투자(FDI)가 증가했으며, 그 상당 부분이 부동산과 인프라에 집중되고 있다. 여기에는 올해 2월 아부다비 ADQ가 약속한 350억 달러 규모의 투자(대규모 해안 개발 프로젝트 Ras El Hekma 등 포함)도 포함된다. 이러한 자금 유입 덕분에 이집트 전역에 신도시, 게이트 커뮤니티, 비즈니스 지구가 속속 들어서고 있다. 카이로 일부 지역의 부동산 가치는 급등했으며(Knight Frank에 따르면 Sheikh Zayed City의 가격은 전년 대비 24.7% 상승) arabianbusiness.com. 2025년에는 신규 공급이 대거 쏟아질 예정(3만여 가구, 2024년 대비 29% 증가)이라 arabianbusiness.com, 이후 몇 년간 가격 상승세가 다소 둔화될 수 있다는 신중론도 있다. 하지만 현재로서는 이집트가 부동산 호황을 누리고 있다고 할 수 있다. 이 호황은 외부 자본과 정부의 현대화 의지가 뒷받침하고 있다.
사하라 이남으로 내려가면, 사하라 이남 아프리카에서도 자체적인 부동산 트렌드가 나타나고 있다. 아프리카의 주요 도시들은 빠른 인구 증가와 도시 이주를 겪고 있어 기존 주택과 인프라에 부담을 주는 동시에 개발 기회도 창출하고 있다. 라고스(나이지리아), 나이로비(케냐), 아크라(가나)와 같은 주요 도시들에서는 최근 몇 년간 연평균 8~12% 수준의 부동산 가격 상승이 보고되고 있다. 예를 들어 라고스에서는 Ikoyi, Victoria Island와 같은 고급 아파트 수요와 외곽 지역의 저렴한 주택 수요가 모두 높게 유지되고 있는데, 이는 국가가 20%를 넘는 인플레이션과 금리 문제에 직면해 있음에도 불구하고 그렇다. 나이지리아 중앙은행은 인플레이션 억제를 위해 금리를 인상해왔으며(현재 약 18.75%), 이로 인해 모기지 비용이 증가했다. 그러나 아프리카의 부동산 시장은 대부분 모기지 의존도가 높지 않다(남아공과 나미비아를 제외하면 모기지 이용이 드물다). 구매는 종종 현금이나 혁신적인 결제 방식으로 이루어진다. 따라서 높은 금리와 경제적 변동성이 장애물이긴 하지만, 주택 거래가 완전히 멈추지는 않는다. 대신 개발업자와 구매자들은 나이지리아의 달러 연동 결제 방식이나 케냐의 협동조합 저축 제도 등 창의적인 금융 솔루션을 찾는다.
케냐의 부동산 시장(나이로비를 중심으로)은 동아프리카에서 가장 발전된 시장 중 하나로 남아 있습니다. 나이로비는 상업용 부동산 부문이 활발하며, 다국적 기업과 NGO의 지역 허브로서 오피스 파크와 외국인 주택에 대한 수요를 이끌고 있습니다. 오피스 공실률은 일부 공급 과잉으로 소폭 상승했지만, A급 창고, 현대식 리테일 몰, 중산층 주택과 같은 부문은 계속 확장되고 있습니다. 나이로비의 상위 중산층은 Kiambu와 Ngong Road와 같은 교외 지역에서 게이트 커뮤니티 개발의 미니 붐을 촉진했습니다. 또한, 케냐는 학생 주택 및 헬스케어 부동산과 같은 대체 자산 투자에서 중심지가 되고 있으며, 사회 인프라의 격차를 해소하고 있습니다.
가나와 코트디부아르 역시 서아프리카에서 정치적으로 안정된 시장으로 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 아크라의 부동산 시장은 2010년대 후반 고급 아파트와 오피스 건설이 급증했으며, 잠시 주춤한 후 최근에는 신규 프로젝트가 다시 등장하고 있습니다(디아스포라 투자와 가나의 석유 수익 덕분). 그러나 가나의 최근 부채 구조조정과 인플레이션 급등은 신중함을 불러왔습니다. 그럼에도 불구하고, 가나의 저렴한 주택 계획과 코트디부아르의 신도시 프로젝트(예: 아비장 비즈니스 지구 확장)와 같은 이니셔티브는 개발금융기관의 지원을 받아 진행 중입니다.
아프리카 전역의 공통된 주제는 저렴한 주택에 대한 필요성입니다. 케냐, 나이지리아, 남아프리카공화국 등 여러 정부가 이를 우선순위로 삼고 있으며, 종종 민관 협력을 통해 추진하고 있습니다. 나이지리아는 예를 들어, 저렴한 주택 개발을 촉진하기 위해 국가주택기금과 디아스포라 모기지 제도를 도입했습니다. 남아프리카공화국의 주택 시장은 더 성숙했지만 현재는 부진한 상태입니다. 남아공 중앙은행은 인플레이션 억제를 위해 금리를 높게(8.25% 기준금리) 유지하고 있으며, 부진한 경제와 전력망 문제까지 겹쳐 주택 시장은 정체되어 있습니다. 실질적으로 많은 지역에서 주택 가격이 하락하고 있습니다(글로벌 프로퍼티 가이드는 남아공 주택 시장이 “수요 부진, 지속적으로 높은 실업률, 부진한 경제로 인해 저해되고 있다”고 지적). 그러나 2025~26년 남아공에 대해 일부 분석가들은 다소 낙관적입니다. 인플레이션이 완화되면 금리 인하가 예상되며(2025년 말까지 정책금리가 약 10.5%까지 내려갈 수 있음), 이는 “부동산 구매자에게 전례 없는 기회를 창출”하고 억눌린 수요를 해소할 수 있습니다. 이미 남아공 은행들은 2025년 하반기 모기지 신청이 안정적이거나 증가하고 있다고 보고 있으며, 최근 정치적 변화(예: 친기업 성향의 재무장관 임명) 이후 시장 심리도 개선되었습니다.
또 다른 주목할 점은 아프리카에서 새로운 부동산 기술 및 금융 모델의 부상입니다. 나이지리아와 케냐에서는 프롭테크 스타트업이 부동산 분할 투자, 디지털 모기지 플랫폼, 부동산 크라우드펀딩을 가능하게 하여 시장 접근성을 넓히고 있습니다. 이러한 혁신은 점차 더 많은 유동성과 투명성을 주입하고 있습니다. 또한, 아프리카 리츠(REITs)도 서서히 등장하고 있습니다. 가나는 리츠를 출시했고, 케냐는 이를 장려하기 위한 규정을 마련 중이며, 이는 기관 자금을 쇼핑몰, 오피스, 물류센터 개발로 유입시킬 수 있습니다.
마지막으로, 아프리카의 글로벌 투자 시장 통합이 점점 확대되고 있습니다. 한 가지 뚜렷한 신호는: 주요 글로벌 개발업체와 호텔 브랜드들이 아프리카에서 사업을 확장하고 있다는 점입니다. 예를 들어, 프랑스와 미국의 개발업체들은 코트디부아르와 세네갈에서 복합용도 메가 프로젝트를 건설 중입니다. 메리어트, 힐튼, 아코르와 같은 호텔 체인들은 대륙 전역에 수십 개의 신규 호텔을 오픈하며, 비즈니스와 관광 성장에 베팅하고 있습니다. 이는 부동산 전망에 대한 신뢰의 지표입니다.
결론적으로, 2025년 말 아프리카의 부동산 부문은 대조적인 모습을 보이고 있습니다: 중대한 도전과제들(높은 금융 비용, 일부 국가의 거시경제 불안정성)과 동시에 상당한 보상(빠른 성장, 높은 수익률, 우호적인 인구구조)도 존재합니다. 걸프 지역 투자자들과 기타 투자자들의 관심은 아프리카 시장이 더 위험하긴 하지만 무시하기 힘든 장기적 잠재력을 지니고 있음을 시사합니다. 만약 글로벌 여건이 개선된다면 – 즉, 금리가 하락하고 원자재 가격이 유지된다면 – 아프리카는 부동산 개발의 강한 가속을 경험할 수 있습니다. 이미 “신도시”들이 등장하고 있으며(이집트의 NAC에서 나이지리아의 에코 아틀란틱까지), 10년 후 아프리카의 스카이라인은 매우 달라질 수 있습니다. 현재로서는, 이 대륙은 조금씩, 종종 레이더 밖에서 건설 중이지만, 점점 더 글로벌 자본과 전문성을 유치하고 있습니다.
전망: 2026년 및 그 이후를 위한 신중한 낙관론
2025년 10월 초의 뉴스를 마무리하며, 글로벌 부동산의 전반적인 주제는 신중한 낙관론입니다. 대륙을 막론하고, 시장 참여자들은 남아있는 위험을 인식하면서도 더 나은 2026년을 준비하고 있습니다.
여러 주요 기관과 전문가들이 최근의 전개 상황을 반영해 전망을 업데이트했습니다:
- 국제통화기금(IMF) – 곧 발표될 세계경제전망(10월 중순 공개 예정)에서 IMF는 글로벌 인플레이션 완화와 그 영향에 대해 논의할 것으로 보입니다. 초기 신호에 따르면, IMF는 금융 여건 개선 덕분에 일부 지역의 성장 전망을 소폭 상향 조정할 것으로 예상됩니다. 부동산은 일반적으로 저금리의 수혜를 받기 때문에, IMF의 ‘연착륙’ 시나리오가 현실화된다면 투자 증가가 기대됩니다. (반대로, IMF는 중국의 부동산 문제를 아시아 성장의 하방 위험으로 경고할 가능성이 높습니다.)
- CBRE와 JLL(글로벌 중개업체) – 두 회사 모두 2025년에 대해 더 긍정적으로 입장을 전환했습니다. CBRE는 이제 2025년 전 세계 상업용 부동산 투자 규모가 약 15% 증가할 것으로 예상하고 있습니다(이전에는 약 10%). 이들은 미국, 영국, 유로존에서 금리 인하 전환이 예상되어 유동성과 매수자 신뢰가 개선될 것이라고 언급합니다. JLL의 최신 글로벌 전망 역시 2024~25년 ‘얼리 무버’ 투자자들이 시장 회복과 함께 큰 수익을 거둘 수 있다고 지적하며, 일부 부문(예: 물류, 주택)에서 공급 부족이 심화되어 개발업체에 기회가 될 것이라고 전망합니다.
- 딜로이트 & PwC (컨설팅 회사) – PwC/ULI(도시토지연구소)의 2025년 부동산 신흥 트렌드 보고서가 10월 5일에 발표되었으며, 글로벌 전망은 조심스럽게 낙관적이었습니다. 이 보고서는 인플레이션, 높은 금리, 정치적 위험, 건설 비용이 여전히 우려 요인으로 남아 있지만, 대부분의 설문 응답자들은 2025년에 거래량이 증가할 것으로 예상하며 “부동산 사이클이 전환점을 지났다”고 믿고 있다고 언급했습니다. “K자형” 회복에 대한 논의도 있습니다: 핵심 자산이 주요 입지에서 먼저 반등할 것으로 보이며, 2차 자산은 뒤처지거나 추가 하락할 수 있습니다. 딜로이트의 2026년 상업용 부동산 전망(10월 초 미리보기)도 고품질, 수익 창출 자산이 2025년 말쯤 다시 여러 입찰자를 끌어들일 것으로 전망합니다.
- 중앙은행 – 중앙은행가들의 신호는 대체로 우호적입니다: 미국 연준은 금리 인상 중단과 인플레이션이 계속 완화될 경우 추가 인하 가능성을 시사했습니다. 유럽중앙은행도 마찬가지로 금리 인상을 멈췄고, 일부 위원들은 경제가 계속 약세를 보일 경우 2024년 중반 금리 인하를 시사하고 있습니다(유로존 인플레이션은 최근 3% 이하로 하락). 신흥시장 중앙은행(브라질, 앞서 언급한 폴란드, 헝가리 등)은 이미 금리를 인하했거나 곧 인하할 예정입니다. 이러한 동시적 완화 사이클은 2022년의 동시적 긴축과는 극명한 대조를 이룹니다 – 그리고 이는 금리 민감 산업에 긍정적 신호입니다. 부동산은 기준금리 하락이 모기지 금리와 캡레이트를 낮출 것이기 때문에, 수요와 자산 가치 모두에 큰 혜택을 볼 수 있습니다.
물론, 위험 요인도 남아 있습니다. 인플레이션이 지속되면 금리 인하 사이클이 느려지거나 중단될 수 있고, 지정학적 긴장(전쟁이나 무역 갈등 등)이 투자자 신뢰를 흔들 수 있으며, 일부 시장(공공 및 민간 모두)의 높은 부채 부담도 변수입니다. 부동산에서 특히 한 가지 위험은 리파이낸싱입니다 – 2024~2026년 상업용 부동산의 대규모 부채 만기가 도래하며, 이 대출이 얼마나 원활하게 연장(또는 재구조화)되는지가 자산 소유주의 행동에 영향을 미칠 것입니다. 금리가 기대만큼 떨어지지 않으면 일부 소유주는 채무불이행을 하거나 자산 매각을 강요받아 시장에 스트레스를 유발할 수 있습니다. 그러나 많은 관측자들은 2022~2024년 가격 조정이 매수자를 유인하기에 충분했다고 보고, 추가적인 스트레스가 발생해도 지금 자금을 모으는 기회주의 펀드가 많아 자본 유입이 있을 것으로 보고 있습니다.
또한 섹터별 변화가 전망에 영향을 미칠 것임을 주목해야 합니다:
- 주거용: 컨센서스는 2025년 대부분 국가에서 주택 시장이 안정되거나 완만하게 성장할 것이라는 점입니다. 많은 경제권에서 주택 수요는 구조적으로 강하며(인구구조나 공급 부족 등), 모기지 금리가 조금만 내려가도 거래가 늘어날 수 있습니다. 이미 초기 신호가 나타나고 있습니다: 예를 들어, 영국은 금리 인상 중단 후 9월 모기지 승인 건수가 증가했고, 미국은 주택 건설업체가 금리 인하 혜택을 제공하면서 신규 주택 판매가 전년 대비 증가했습니다. 다만, 주택 구입 여력은 여전히 제약 요인입니다 – 최근 몇 년간 임금이 집값과 이자 비용을 충분히 따라가지 못했습니다. 실질 소득이 오르지 않으면 주택 시장 회복은 더딜 수 있습니다. 일부 시장(예: 캐나다는 신규 임대주택 건설에 GST를 면제함)에서는 생애 첫 주택 구입자 지원이나 공공주택 정책이 역할을 할 것입니다.
- 상업용: 오피스 시장은 재택근무 전환으로 인해 더 긴 회복 기간이 예상됩니다. 이 전망은 품질에 따라 다릅니다. 최상급, 에너지 효율이 높은 오피스(“Grade A” 또는 신축)와 주요 입지에 위치한 오피스는 기업들이 특정 공간에서 대면 협업을 중시하기 때문에 점유율 회복과 임대료 상승이 기대됩니다. 반면, 노후되고 친환경적이지 않은 오피스는 경쟁력을 갖추기 위해 용도 변경이나 대대적인 리노베이션이 필요할 가능성이 높으며, 이는 2026~2030년까지 계속될 과정입니다. 리테일 부동산은 양극화되고 있습니다. 필수 기반 리테일(대형마트 중심 상가 등)과 관광지의 주요 상권 리테일은 회복세가 뚜렷한 반면, 2급 쇼핑몰과 대형 박스형 상가는 전자상거래와 변화하는 소비자 습관에 밀려 어려움을 겪고 있습니다. 산업/물류는 여전히 전 세계적으로 가장 강한 섹터 중 하나입니다. 많은 물류 허브에서 공실률이 사상 최저 수준이거나 그에 근접해 있으며, 신규 공급이 이루어지고 있지만 수요를 간신히 맞추는 수준입니다. AI, 클라우드 컴퓨팅, 5G의 성장도 데이터 센터 수요를 증가시키고 있는데, 데이터 센터는 사실상 새로운 기관투자 자산군(특수 전력 및 냉각 설비 필요)으로 자리 잡고 있습니다. 호스피탈리티(호텔)는 많은 지역에서 코로나 이후 강하게 반등했으나, 비즈니스 여행은 여전히 레저 여행에 비해 뒤처져 있습니다. 2025년 호텔 전망은 대체로 긍정적이며, 관광 흐름이 정상화되는 한 추가 충격이 없다면 긍정적입니다.
- 토지 및 개발: 흥미로운 전망 중 하나는 농지 및 토지 전문가들로부터 나옵니다. 이들은 농지 가치가 견고하게 유지될 것으로 예상하고 있습니다(식량 안보 필요성과 인플레이션 헤지 수요에 의해 뒷받침됨). 주택 개발용 토지의 경우, 일부 시장에서는 건설비와 자금 조달 비용 상승으로 토지 가격이 하락했으나, 이러한 요인이 개선되면 토지 가치가 다시 상승할 수 있어 개발업자들이 지금 토지 확보에 나설 수 있습니다. 일부 정부는 주택 부족 문제 해결을 위해 유휴 토지에 대한 세금 등 인센티브를 검토 중이며, 이러한 정책이 통과된다면 더 많은 토지가 시장에 나오고 가격 상승세가 완화될 수 있습니다.
이 복잡한 상황 속에서 많은 부동산 전문가들의 심리는 개선되고 있습니다. Expo Real 트렌드 지수에 따르면, 업계 내에서 낙관론자가 비관론자보다 2대 1로 많아졌습니다. “우리는 바닥을 찍었고, 신뢰가 점차 회복되고 있습니다… 시장이 천천히 정상으로 돌아가고 있습니다,”라고 Messe München의 CEO인 Stefan Rummel은 남은 과제를 인정하면서도 희망을 표명했습니다. 이 “균형 잡힌 심리”는 1년 전의 침체 분위기와는 사뭇 다릅니다.
요약하자면: 회복을 위한 무대는 마련되었으나, 점진적이고 불균등한 회복이 될 것입니다. 2025년이 마지막 분기에 접어들면서, 전 세계 부동산 투자자와 개발업자들은 중앙은행과 경제 지표를 예의주시하고 있습니다. 최악의 시기는 지났다는 신중한 분위기가 감돌고 있습니다. 가치 하락은 대부분 마무리되었고, 새로운 사이클이 시작되고 있습니다. 하지만 다가오는 사이클은 이전과 다를 것이 분명합니다. 더 이상 쉬운 레버리지와 빠른 매매가 중심이 되지 않을 것입니다. 대신, 기본에 충실하고 창의적인 전략이 성공을 이끌 것입니다. 한 베테랑 중개인은 이렇게 농담했습니다. “내년은 아마추어와 프로를 가르는 해가 될 겁니다 – 침체기 동안 준비한 사람들이 시장이 반등할 때 수확할 것입니다.”
즉, 앞으로 몇 달 동안 전 세계 부동산 뉴스에서는 더 많은 대형 거래 성사, 더 많은 도심의 크레인 등장, 그리고 물론 더 많은 중개인과 투자자들의 미소를 볼 수 있을 것입니다. 물론 이는 배운 교훈들로 인해 다소 신중해진 모습일 것입니다. 현재로서는 2025년 10월 정리만 보더라도 전 세계적으로 부동산 시장이 서서히 되살아나고 있다는 충분한 증거를 보여주고 있으며, 이는 2026년이 훨씬 더 강력해질 수 있는 토대를 마련하고 있습니다.
