- Segnali di ripresa timidi: Dopo una crisi durata diversi anni, il mercato immobiliare globale mostra segnali timidi di ripresa mentre le banche centrali iniziano ad allentare i tassi d’interesse. Tuttavia, i costi di finanziamento restano più alti rispetto ai livelli estremamente bassi dell’ultimo decennio, rallentando la velocità di qualsiasi ripresa.
- Resilienza del mercato immobiliare USA: La domanda di case negli Stati Uniti rimane resiliente. I contratti di compravendita in sospeso sono aumentati del 4,0% ad agosto, il livello più alto degli ultimi cinque mesi, e “tassi ipotecari più bassi stanno permettendo a più acquirenti di concludere contratti,” ha osservato l’economista capo della NAR Lawrence Yun. Le case di lusso sono ora il segmento che si vende più rapidamente, grazie ai guadagni di Borsa e agli acquirenti con molta liquidità che alimentano le vendite di fascia alta. Nel frattempo, i tassi ipotecari sono scesi ai minimi da 11 mesi, aumentando l’accessibilità economica – la rata mediana dei mutui per gli acquirenti è diminuita per il quarto mese consecutivo.
- Rallentamento in Europa ai minimi: Il calo del mercato immobiliare europeo mostra segnali di toccare il fondo. In Germania, le transazioni immobiliari sono aumentate di circa il 5% da gennaio a settembre rispetto all’anno scorso, e i prezzi delle case hanno ricominciato a salire (+3,8% su base annua nel primo trimestre). Un sondaggio Reuters ora prevede che i prezzi delle case in Germania aumenteranno del 3% nel 2025, il primo aumento annuale in tre anni. Tuttavia, il mercato immobiliare commerciale europeo resta debole – le vendite sono vicine ai minimi decennali e alcuni asset (come uffici periferici e centri commerciali datati) sono “bloccati” senza quasi nessun acquirente.
- Asia: Cina vs. altri paesi: Il mercato immobiliare cinese resta debole. I prezzi delle nuove case sono aumentati solo di +0,09% a settembre (alta stagione) mentre i prezzi delle case usate continuano a scendere. Nonostante numerose misure di stimolo, gli analisti non prevedono una vera ripresa prima della fine del 2026 o 2027. Al contrario, altri mercati asiatici sono più ottimisti. A Singapore, CapitaLand Ascendas REIT sta acquisendo 565,8 milioni di S$ in immobili logistici, puntando su asset industriali ad alto rendimento. E il mercato immobiliare commerciale dell’India è in fermento: gli affitti di uffici e magazzini hanno raggiunto livelli record nel 2025, trainati da espansioni aziendali e dalla domanda logistica, anche se le vendite di case nel complesso sono leggermente rallentate.
- Boom in Medio Oriente: Il mercato immobiliare mediorientale è in forte crescita grazie alla spinta del petrolio. I mega-progetti dell’Arabia Saudita hanno assegnato 196 miliardi di dollari in contratti quest’anno, con un aumento del 20% mentre i mega-sviluppi di Vision 2030 passano dalla pianificazione all’esecuzione arabnews.com. Anche gli investitori globali stanno entrando: Blackstone e Lunate di Abu Dhabi hanno appena lanciato una joint venture da 5 miliardi di dollari per acquistare strutture logistiche nel Golfo. “La profonda trasformazione economica in corso nel GCC… sta creando una forte spinta per settori come la logistica,” ha osservato il presidente di Blackstone Jon Gray, sottolineando le politiche pro-crescita e la domanda in forte aumento nella regione.
- L’Africa attrae capitali: Il settore immobiliare africano sta attirando nuovi capitali. In Egitto, solo gli investitori del Golfo hanno destinato 1,4 miliardi di dollari a operazioni immobiliari, finanziando nuove città e resort. “La metamorfosi dell’Egitto in una potenza immobiliare regionale è davvero in corso,” afferma Faisal Durrani, Head of MENA Research presso Knight Frank, attribuendo la trasformazione all’accelerazione dovuta alla ricchezza del Golfo. In tutta l’Africa subsahariana, le principali città stanno registrando una robusta crescita dei prezzi – grandi centri come Lagos, Nairobi e Accra hanno segnato aumenti stimati dei prezzi degli immobili pari a 8–12% annuo, trainati dalla rapida urbanizzazione e dalla domanda abitativa inespressa.
- Prospettive di mercato in miglioramento: Le previsioni per il 2025 stanno diventando ottimistiche. Le banche centrali hanno iniziato ad allentare la politica monetaria – la Fed statunitense ha effettuato il suo primo taglio dei tassi a settembre 2025 e la BCE ha ridotto i tassi di un totale di 200 punti base di recente – il che dovrebbe gradualmente sbloccare gli investimenti immobiliari. Le società immobiliari commerciali ora prevedono una ripresa dell’attività: CBRE, ad esempio, ha aumentato le previsioni di investimento per il 2025, stimando ora che gli investimenti globali nel CRE cresceranno di circa 15% l’anno prossimo grazie alla diminuzione dei costi di finanziamento. I titoli immobiliari e i REIT sono aumentati insieme al rally generale del mercato, anticipando un credito più facile e un miglioramento dei valori immobiliari.
Panoramica globale: segnali di ripresa nonostante i tassi elevati
Dopo tre anni di rallentamento, il mercato immobiliare globale sta finalmente mostrando segni di ripresa. Il rallentamento dell’inflazione e i segnali di tagli ai tassi d’interesse hanno creato le prime condizioni per una ripresa. “Tre anni dopo che l’ultimo ciclo rialzista dell’immobiliare si è interrotto, il mercato immobiliare globale mostra timidi segnali di ripresa, poiché l’allentamento dei tassi d’interesse riporta alcune delle condizioni che avevano alimentato il precedente boom,” ha riportato Bloomberg questa settimana. Dal Nord America all’Asia, gli investitori stanno rientrando con cautela in mercati che avevano evitato quando i costi di finanziamento erano aumentati.
Detto ciò, non si tratta di un ritorno al denaro facile. Anche se le banche centrali stanno cambiando rotta, i tassi d’interesse oggi restano ben al di sopra dei minimi dell’era pandemica. Il finanziamento è ancora costoso rispetto agli standard storici e le banche hanno inasprito i criteri di concessione del credito. “Questo non sarà un altro ciclo di denaro facile,” avvertono gli analisti, sottolineando che mutui e prestiti commerciali non stanno tornando ai tassi stracciati degli anni 2010. Chi vuole acquistare o sviluppare deve affrontare costi più elevati, e molte operazioni sono sostenibili solo a prezzi (più bassi) appena rivisti. Come ha detto un partecipante a una conferenza di settore a Monaco, “È questo il momento giusto per tornare in gioco?” – questa è la domanda principale per i 40.000 professionisti del settore immobiliare riuniti all’Expo Real in Germania.
Gli indicatori economici inviano segnali contrastanti. Dal lato positivo, l’inflazione si sta raffreddando in molti paesi e i rendimenti obbligazionari globali sono scesi dai massimi, alleviando parte della pressione sui tassi di capitalizzazione immobiliare. La Federal Reserve statunitense ha tagliato i tassi dello 0,25% a fine settembre – il suo primo taglio del 2025 – portando il range dei Fed funds a circa il 4,0%. E in Europa, la BCE è passata dal rialzo a una pausa e a tagli moderati (per un totale di circa 2 punti percentuali di sollievo). Queste mosse segnalano che l’era dei tassi d’interesse in costante aumento sta finendo, uno sviluppo positivo per settori sensibili ai tassi come l’edilizia residenziale e commerciale.
Tuttavia, la crescita globale sta rallentando in alcune regioni e le condizioni del credito rimangono piuttosto rigide. Negli Stati Uniti, una temporanea chiusura del governo federale all’inizio di ottobre ha brevemente interrotto la pubblicazione dei dati economici, aumentando l’incertezza. I mercati del lavoro si stanno indebolendo nelle economie avanzate – ad esempio, la crescita dei posti di lavoro negli Stati Uniti è rallentata quasi a fermarsi – il che potrebbe raffreddare la domanda di spazi per uffici e negozi se dovesse continuare. E in Cina, epicentro delle difficoltà immobiliari asiatiche, il peso di una prolungata crisi immobiliare sta gravando sull’economia più ampia. In breve, il contesto macroeconomico per il settore immobiliare sta migliorando ma resta fragile, rendendo questa ripresa particolarmente disomogenea tra le regioni.
Nord America: Acquisti di case di lusso & Speranze di sollievo
In Nord America, la situazione immobiliare è una storia di resilienza in mezzo alle avversità – soprattutto negli Stati Uniti. Nonostante un forte aumento dei tassi ipotecari nell’ultimo anno, l’attività immobiliare negli Stati Uniti ha tenuto sorprendentemente bene. Alla fine di settembre, la National Association of Realtors (NAR) ha riportato che le vendite di case in attesa (un indicatore anticipatore basato sulle firme dei contratti) sono rimbalzate del 4,0% in agosto rispetto a luglio, sfidando le aspettative di un mese stabile. Questo ha portato il Pending Home Sales Index della NAR al livello più alto dalla primavera. Le firme dei contratti sono aumentate nel Sud, Midwest e Ovest, mentre il Nordest è rimasto leggermente indietro – segno che le regioni più accessibili stanno registrando il maggiore aumento di interesse da parte degli acquirenti.
Fondamentale, i tassi ipotecari sono scesi dai massimi, offrendo agli acquirenti una finestra di opportunità. Il tasso medio dei mutui fissi a 30 anni negli Stati Uniti è recentemente sceso al livello più basso degli ultimi 11 mesi (intorno al 6% medio), dopo aver superato il 7% all’inizio del 2025. “Tassi ipotecari più bassi stanno permettendo a più acquirenti di firmare contratti,” ha spiegato Lawrence Yun, capo economista della NAR, osservando il ritorno dei potenziali acquirenti sul mercato. Molti erano stati esclusi a causa di problemi di accessibilità quando i tassi erano ai massimi; ora sta arrivando un po’ di sollievo. Nuovi dati mostrano che l’accessibilità per gli acquirenti di case è migliorata per il quarto mese consecutivo in agosto – la rata mensile mediana richiesta per i nuovi mutui è scesa a 2.100 dollari, mentre i redditi degli americani sono aumentati, rendendo il peso dei costi dell’1,1% più leggero rispetto a un anno fa. Questo miglioramento modesto ma costante dell’accessibilità sta ristorando la fiducia sia tra chi compra che tra chi vende case negli Stati Uniti.
Non sono solo gli acquirenti alle prime armi a farsi avanti: il segmento di lusso è in forte crescita. Infatti, le case da oltre un milione di dollari sono diventate la fascia più dinamica del mercato immobiliare statunitense, secondo i dati del settore (le case in questa fascia si vendono più rapidamente di qualsiasi altra fascia di prezzo). Gli acquirenti facoltosi, sostenuti dai guadagni di Borsa del 2025 e da solide posizioni patrimoniali nelle loro case attuali, stanno passando attivamente a proprietà di pregio. Un netto contrasto rispetto a un anno fa, quando i tassi elevati avevano bloccato l’attività in tutto il mercato. Ora, con S&P 500 e Nasdaq che hanno recentemente toccato i massimi storici, gli individui ad alto patrimonio netto si sentono benestanti – e stanno investendo liquidità nel settore immobiliare come bene rifugio. “I guadagni di Borsa e le solide posizioni patrimoniali stanno alimentando forti vendite di case di fascia alta,” ha osservato un rapporto di Yahoo Finance. Il risultato: le case di lusso spesso ricevono più offerte e la fascia alta del mercato sta sovraperformando in termini di velocità di vendita.
Nel settore immobiliare commerciale, la situazione negli Stati Uniti è più mista ma mostra segnali di speranza. Le vacanze degli uffici in molti centri cittadini rimangono elevate dopo la pandemia, e le vendite in sofferenza di grattacieli per uffici a forti sconti continuano anche nel 2025 (poiché alcuni proprietari cedono di fronte ai maggiori costi di finanziamento e alle minori occupazioni). Tuttavia, anche qui, gli investitori opportunistici stanno osservando la situazione. Gli osservatori affermano che il divario tra domanda e offerta per edifici per uffici di qualità si sta lentamente riducendo, il che dovrebbe aiutare il 2025 a vedere un “reset” nelle valutazioni degli uffici e un maggior flusso di operazioni. Nel frattempo, segmenti come immobiliare industriale/logistico e affitti multifamiliari rimangono relativamente forti. Gli spazi di magazzino sono ancora molto richiesti grazie alla resilienza dell’e-commerce e dell’attività manifatturiera, e gli edifici residenziali ben affittati stanno affrontando meglio del previsto l’attuale contesto dei tassi di interesse.
Sul fronte finanziario, i fondi di investimento immobiliare statunitensi (REIT) e le azioni immobiliari sono cresciuti nettamente questo autunno. La prospettiva di tagli dei tassi da parte della Federal Reserve ha reso il sentiment positivo: gli investitori stanno ruotando verso settori sensibili ai tassi di interesse, anticipando che i cap rate si stabilizzeranno o diminuiranno (aumentando il valore degli immobili) se i costi di finanziamento scenderanno. Il Dow Jones U.S. Real Estate Index è salito per diverse settimane consecutive fino ai primi di ottobre, superando persino l’S&P 500 in alcune sessioni. “La performance dei REIT potrebbe migliorare man mano che i tagli dei tassi riducono i costi di finanziamento e aumentano l’attrattiva dei dividendi,” ha osservato un’analisi di CRE Daily. In breve, Wall Street sta scommettendo su una ripresa immobiliare. Da notare che il gigante dei servizi immobiliari commerciali CBRE ha appena rivisto al rialzo le sue previsioni per il 2025, ora prevedendo volumi di investimento superiori del 15% l’anno prossimo – un aumento del 5% rispetto alla precedente previsione, grazie al cambio di politica della Fed. Questo ottimismo suggerisce che il blocco dei finanziamenti potrebbe sbloccarsi se i tassi d’interesse dovessero effettivamente scendere, liberando operazioni rimaste in sospeso.
Infine, vale la pena menzionare il settore terreni e immobili agricoli come parte del panorama nordamericano. I valori dei terreni agricoli – spesso un indicatore delle tendenze di investimento in “beni reali” – sono rimasti straordinariamente solidi. Nel Midwest degli Stati Uniti, ad esempio, i buoni terreni coltivabili raggiungono ancora prezzi record. I valori fondiari in Minnesota sono aumentati di circa 5,3% nel 2025 rispetto al 2024, secondo l’USDA, nonostante i redditi agricoli siano stati messi sotto pressione dai prezzi più bassi delle colture. Un sondaggio autunnale della Fed di Minneapolis ha rilevato che, sebbene molti agricoltori stiano stringendo la cinghia, i prezzi dei terreni in quella regione sono “rimasti stabili o leggermente aumentati” rispetto all’anno precedente. È in corso un fitto calendario di aste autunnali e, finora, la domanda da parte di agricoltori e investitori sta tenendo il passo con l’aumento dell’offerta di ettari sul mercato. Le aspettative sono per prezzi dei terreni stabili nel quarto trimestre (forse ±0–5% di variazione), salvo shock economici. Questa resilienza dei terreni agricoli – una classe di attivi molto sensibile ai tassi di interesse e ai cicli delle materie prime – sottolinea che il valore intrinseco del settore immobiliare rimane intatto. Con un po’ di fortuna, costi di finanziamento più bassi entro il 2026 daranno ulteriore slancio sia ai mercati immobiliari agricoli che urbani in tutto il Nord America.
Europa: alla ricerca del punto di svolta
I mercati immobiliari europei hanno attraversato un periodo difficile negli ultimi due anni, ma ci sono segnali crescenti che il peggio possa essere passato – anche se un rimbalzo spettacolare deve ancora materializzarsi. I valori immobiliari e l’attività di compravendita sono crollati in gran parte dell’Europa tra il 2022 e il 2024, mentre i rapidi aumenti dei tassi della Banca Centrale Europea hanno spinto gli investitori a mettersi al riparo. A metà 2025, il settore immobiliare commerciale in Europa era bloccato in uno stato quasi congelato. Un esperto del settore ha descritto la situazione come “zombieland… nessuna ripresa, asset bloccati, nessuna liquidità in arrivo”. In effetti, nella prima metà del 2025, le vendite di immobili commerciali in Europa erano ai loro livelli più bassi da un decennio, con volumi in calo di oltre il 50% rispetto agli anni del boom. I più colpiti sono stati gli edifici per uffici (soprattutto quelli più vecchi o periferici con alti tassi di sfitto) e i centri commerciali – asset che molti finanziatori e investitori semplicemente non volevano toccare in un contesto di tassi elevati.
Avanzando fino a ottobre, il sentiment è leggermente migliorato. Il consenso tra i professionisti immobiliari europei riuniti a Monaco per Expo Real è che si stia formando un pavimento sotto il mercato. “L’attuale trend index mostra che abbiamo raggiunto il fondo e la fiducia sta gradualmente tornando,” ha dichiarato Stefan Rummel, CEO di Messe München, riassumendo un nuovo sondaggio tra 1.300 espositori e investitori. Secondo questo Trend Index di Expo Real, il 44% degli intervistati ora si definisce ottimista riguardo alle prospettive immobiliari internazionali (in aumento rispetto all’anno scorso), il 35% è neutrale e solo il 22% rimane pessimista o “cauto”. Questo segna un cambiamento significativo verso un cauto ottimismo. Come ha sottolineato Rummel, sfide come alti tassi di interesse, incertezza politica e burocrazia restano “sfide chiave” che mantengono le persone caute, ma un “sentiment complessivamente equilibrato indica un mercato che sta lentamente tornando alla normalità”. In altre parole, molti nel settore sentono che la caduta libera sia finita.
I dati della più grande economia europea, la Germania, confermano l’idea che un punto di svolta sia vicino. La Germania ha forse vissuto il calo più marcato — il suo settore immobiliare ha subito una “crisi” quando i finanziamenti si sono prosciugati e gli sviluppatori sono falliti. Ora, le transazioni stanno tornando a salire. La società di intermediazione globale JLL riporta che il volume degli investimenti immobiliari in Germania ha raggiunto 23,4 miliardi di euro nei primi 9 mesi del 2025, con un aumento di circa il 5% rispetto allo stesso periodo del 2024. Sebbene sia ancora lontano dai tempi d’oro, questo suggerisce un tocco del fondo dopo un crollo durato due anni. “Il calo dei prezzi degli immobili commerciali e residenziali ha iniziato a rallentare,” ha osservato JLL, attribuendo gran parte della stabilizzazione ai tagli dei tassi da parte delle banche centrali sia in Europa che negli Stati Uniti. In effetti, la pausa e la leggera riduzione dei tassi da parte della BCE hanno iniziato a stabilizzare i prezzi immobiliari europei – di fatto ponendo un limite alla caduta dei valori.
Il settore immobiliare in alcune parti d’Europa sta già tornando positivo. In Germania, i prezzi delle case stanno di nuovo salendo su base annua dopo due anni di calo. I prezzi sono aumentati del 3,8% su base annua nel primo trimestre 2025, la crescita più rapida dal 2022. I permessi di costruzione per nuove abitazioni sono inoltre aumentati di quasi l’8% a giugno, un segnale incoraggiante per le costruzioni future. Un sondaggio Reuters tra esperti immobiliari pubblicato a settembre prevede che i prezzi delle case in Germania aumenteranno del 3% nel 2025 e del 3,5% nel 2026, recuperando parte del terreno perso (erano scesi di circa il 9% dal picco del 2022). “La ripresa del mercato immobiliare continua, nonostante l’accessibilità stagnante… non vediamo alcuna indicazione di un’inversione di questa tendenza,” ha dichiarato Carsten Brzeski, responsabile globale della ricerca macro di ING, anche se ha avvertito che l’incertezza economica potrebbe ancora “pesare sulla fiducia dei consumatori”. Una preoccupazione riguarda l’accessibilità per i primi acquirenti – con i tassi dei mutui ancora relativamente alti e i costi energetici elevati, la maggior parte degli analisti (11 su 14 nel sondaggio) si aspetta che l’accessibilità peggiori nel prossimo anno. “Un ulteriore sostanziale miglioramento dell’accessibilità non è prevedibile per il resto del 2025,” secondo Sebastian Wunsch di GEWOS research, sottolineando che si stanno costruendo troppo pochi nuovi affitti per alleviare la pressione abitativa. Quindi, sebbene i prezzi possano essere risaliti dal minimo, il dolore abitativo in Europa non è finito per i consumatori.Sul fronte commerciale, l’Europa sta seguendo un percorso di ripresa più lento. “Questo non porterà a un improvviso fuoco d’artificio di vendite… possiamo solo sperare in una ripresa moderata senza esagerazioni,” ha commentato Helge Scheunemann, responsabile della ricerca di JLL Germania, riguardo alla recente stabilizzazione. I veterani del settore sottolineano che non è prevista una rapida ripresa improvvisa – prevedono piuttosto una guarigione graduale. “Il clima sta cambiando proprio ora… tuttavia, siamo ancora a un punto basso,” ha osservato Rolf Buch, CEO di Vonovia (uno dei maggiori proprietari residenziali d’Europa), durante un panel a Monaco. La sua azienda e altre stanno iniziando cautamente a raccogliere capitali e a effettuare nuove transazioni, ma i volumi restano bassi. Nel primo semestre del 2025, le vendite di immobili commerciali europei sono state circa la metà dei livelli del 2019. C’è anche una divisione tra i settori: magazzini logistici e hotel hanno visto maggiore interesse da parte degli acquirenti (poiché gli investitori cercano occasioni in questi segmenti ancora in crescita), mentre uffici periferici e vecchi centri commerciali sono quasi fermi – sono considerati asset in difficoltà che necessitano di una rivalutazione dei prezzi. In un esempio, un grattacielo di Francoforte (il Trianon) finito in insolvenza viene messo in vendita dall’amministratore, un raro stress-test per il mercato tedesco che rivelerà a quale livello di prezzo il mercato si sblocca. Le prime indicazioni suggeriscono che le offerte sono molto inferiori ai valori di picco, ma almeno gli acquirenti stanno emergendo al prezzo giusto.
Londra e Parigi, gli altri principali poli d’investimento europei, affrontano anch’essi delle difficoltà. Nel Regno Unito, l’aumento dei tassi d’interesse ha raffreddato il mercato immobiliare: i prezzi delle case sono leggermente diminuiti (~3–5% su base annua negli ultimi mesi, secondo gli indici Nationwide e Halifax), e i valori commerciali (soprattutto degli uffici) sono sotto pressione. Tuttavia, il mercato immobiliare di pregio londinese (come le case di lusso nei quartieri centrali) sta vedendo un rinnovato interesse da parte di acquirenti internazionali che approfittano dei ribassi dei prezzi e della debolezza della sterlina. La Francia, invece, sta affrontando una riduzione della fiducia degli investitori a causa dell’alta inflazione e dell’incertezza politica; alcuni investitori stranieri hanno temporaneamente spostato l’attenzione su altri mercati (il sondaggio di Expo Real ha mostrato un calo significativo di chi considera gli Stati Uniti e alcuni mercati UE come i più importanti, mentre cresce l’interesse per Asia-Pacifico e Medio Oriente). Tuttavia, con la BCE che probabilmente taglierà ulteriormente i tassi nel 2024, molti si aspettano che l’Europa esca gradualmente dalla sua crisi. Istituzioni come Knight Frank e PwC prevedono un aumento dei volumi di transazioni nel 2025 rispetto alla siccità del 2024, sebbene al di sotto dei picchi, man mano che gli investitori si adattano al “nuovo normale” di rendimenti più elevati e i venditori cedono lentamente sui prezzi.
In sintesi, l’Europa sembra aver toccato il fondo e sta risalendo lentamente. La ricalibrazione dei prezzi – in calo del 20–30% in alcuni mercati – insieme a un debito più economico in arrivo, sta attirando gli investitori a caccia di occasioni. Come ha detto un gestore di fondi, “In alcune parti del mercato la ripresa è già ben avviata… tuttavia, ci sono asset e settori fuori favore dove c’è quasi nessuna liquidità e altra sofferenza in arrivo.” Questa ripresa a K significa che gli investitori devono essere selettivi. L’abitativo (soprattutto quello in affitto) è un punto luminoso: la cronica carenza di unità residenziali in Europa mantiene il settore relativamente solido. Anche logistica e data center restano favoriti, sebbene persino i data center, settore di punta, abbiano visto un lieve rallentamento all’inizio dell’anno. Nel frattempo, il futuro del settore uffici dipende dal successo dei modelli di lavoro ibrido e dalla riconversione degli spazi in eccesso.
Per ora, la fiducia sta tornando lentamente. I dirigenti immobiliari europei intervistati a Expo Real hanno dichiarato in larga maggioranza di aspettarsi che il 2024–2025 porti condizioni di finanziamento migliori e costi di costruzione più bassi, che vedono come le leve principali per rilanciare il settore. C’è anche una forte spinta affinché i governi semplifichino la burocrazia: il 79% degli intervistati ha chiesto “meno burocrazia” per favorire sviluppo e investimenti. Se questi desideri si avvereranno (e i tassi d’interesse effettivamente scenderanno), l’Europa potrebbe vedere una ripresa significativa dei mercati immobiliari entro la fine del 2025 e nel 2026. Per ora, il paziente è stabile – e con cautela, l’Europa sta tornando a tuffarsi nell’immobiliare, un passo attento alla volta.
Asia-Pacifico: le difficoltà della Cina e i punti di forza altrove
Attraverso Asia, le fortune immobiliari stanno divergendo nettamente. I riflettori restano puntati sulla Cina, dove un calo pluriennale del settore immobiliare continua a proiettare una lunga ombra. Un tempo il settore immobiliare rappresentava un quarto del PIL cinese, ma non ha ancora trovato un punto di stabilizzazione dopo il crollo di diversi grandi sviluppatori. I dati sulle abitazioni di settembre hanno evidenziato la sfida: I prezzi delle nuove case sono aumentati di appena 0,09% su base mensile, rallentando rispetto al +0,2% di agosto. La tradizionalmente forte stagione del “Settembre d’Oro” – quando gli sviluppatori lanciano promozioni e gli acquirenti solitamente affollano il mercato – è stata deludente. Ancora più significativo, i prezzi delle case rivendute (mercato secondario) sono scesi dello 0,74% lo scorso mese, segnando il 18° mese consecutivo di cali nei valori delle case esistenti. Questo indica che le famiglie cinesi restano molto caute, scegliendo di affittare o rimandare l’acquisto piuttosto che rischiare di “prendere al volo un coltello che cade” nel mercato immobiliare.Pechino ha varato una serie di misure di sostegno negli ultimi mesi per rafforzare la fiducia. I tassi dei mutui sono stati tagliati ripetutamente, i requisiti di anticipo sono stati allentati e in molte città sono state ridotte le restrizioni all’acquisto di case. Il governo ha persino lanciato un programma di riqualificazione urbana volto ad assorbire l’eccesso di offerta convertendo appartamenti vuoti in alloggi sociali. Tuttavia, non si è ancora registrata una ripresa sostenuta. Nonostante molteplici cicli di politiche di stimolo… il settore non ha raggiunto una ripresa sostenuta, ha osservato Reuters senza mezzi termini. Sondaggi privati e dati ufficiali concordano sul fatto che il sentiment dei consumatori resta depresso. I potenziali acquirenti sono frenati da crescita debole dei redditi, alta disoccupazione giovanile e un eccesso di case invendute in alcune regioni. Molte famiglie cinesi hanno visto erodersi la propria ricchezza (l’immobile è il principale bene delle famiglie in Cina) a causa del calo dei prezzi delle case, il che le porta a spendere meno – un circolo vizioso.
Guardando al futuro, gli esperti sono sempre più rassegnati a una lenta ripresa. Un sondaggio Reuters tra analisti ora prevede che i prezzi delle case in Cina non si stabilizzeranno prima della seconda metà del 2026 o addirittura del 2027 – circa sei mesi più tardi rispetto alle previsioni degli stessi analisti di pochi mesi fa. La tempistica di una svolta continua a slittare man mano che i dati mensili deludono. Le autorità hanno adottato alcune misure drastiche (ad esempio, questa settimana diverse grandi città come Guangzhou e Shenzhen hanno ampliato le politiche per incentivare l’acquisto di case), ma la fiducia è difficile da ricostruire. “Le famiglie hanno ridotto le spese” a causa della crisi immobiliare, e il calo “ha eroso la fiducia delle imprese, pesando ulteriormente… sulla ripresa economica più ampia,” affermano gli analisti. In sostanza, la crisi immobiliare cinese resta il principale fattore di rischio per l’economia asiatica in vista del 2026. Istituzioni internazionali come la Banca Mondiale hanno rivisto al ribasso le previsioni di crescita della Cina, citando la debolezza del settore immobiliare come motivo principale.
Altrove in Asia, tuttavia, abbondano sacche di forza nel settore immobiliare. Singapore, ad esempio, sta beneficiando del suo status di rifugio sicuro per capitali e imprese. Questa settimana sono arrivate notizie di un importante investimento nel segmento degli immobili industriali di Singapore: CapitaLand Ascendas REIT ha annunciato che acquisirà tre proprietà industriali e logistiche di alto livello a Singapore per 565,8 milioni di S$ (~438 milioni di dollari). Le proprietà – situate a Pioneer Sector, Tuas e Kallang – sono completamente affittate a inquilini dei settori tecnologico, logistico e delle scienze della vita, con contratti di locazione a lungo termine (in media restano 5,5 anni). L’operazione fa parte di un piano di investimenti domestici da 1,3 miliardi di S$ da parte del REIT per quest’anno e porterà il portafoglio di CapitaLand Ascendas a Singapore a quasi 12,3 miliardi di S$ di valore. Da notare che l’acquisizione dovrebbe generare un rendimento netto da reddito immobiliare di circa il 6,1% dopo i costi, e sarà accrescitiva per le distribuzioni del REIT – parametri interessanti che sottolineano l’attrattiva degli asset logistici nei poli commerciali asiatici. Il mercato immobiliare di Singapore, più in generale, è rimasto solido, con affitti record e bassi tassi di sfitto negli uffici di Classe A, e prezzi delle abitazioni resilienti (anche grazie all’afflusso di ricchezza dalla Cina e da altri paesi). Le misure di raffreddamento del governo hanno rallentato le vendite residenziali rispetto alla frenesia del 2021–22, ma nel 2025 i prezzi delle case a Singapore sono ancora in lieve aumento, e operazioni commerciali di alto profilo (come la recente vendita di una quota parziale del Marina Bay Financial Centre) segnalano un appetito degli investitori che continua.L’India è un altro punto luminoso, seppur con una storia sfumata. Dati recenti mostrano che le vendite di abitazioni nelle 7 principali città indiane sono diminuite di circa il 9% su base annua nel terzo trimestre 2025 – segno che il mercato sta rallentando dopo un 2024 insostenibilmente caldo. Tassi ipotecari più alti in India (attualmente intorno all’8,5–9% per i mutui) e prezzi elevati hanno raffreddato parte della domanda. Tuttavia, questo calo nasconde una divergenza importante: il mercato delle abitazioni di lusso in India è in pieno boom. Rapporti di settore di Knight Frank e altri segnalano che le vendite di case di lusso (prezzo superiore a circa 15 milioni di ₹, ovvero 180.000 dollari) sono aumentate di quasi il 40% su base annua nel 2025. Proprio come negli Stati Uniti, anche in India gli acquirenti benestanti stanno passando a proprietà più grandi e di fascia alta – dagli attici di Mumbai alle ville di Bangalore – vedendo spesso il mattone come un investimento stabile in tempi di inflazione. Allo stesso tempo, il settore immobiliare commerciale in India ha raggiunto nuovi massimi. La locazione di uffici nei primi nove mesi del 2025 ha toccato volumi record, mentre aziende globali (soprattutto del settore tecnologico, finanziario e global capability centers (GCCs) di multinazionali) hanno ampliato le operazioni. Anche il settore industriale e logistico sta prosperando, trainato dalla rapida crescita dell’e-commerce e della manifattura in India. Secondo Business Standard, la locazione di uffici e magazzini nei primi 9 mesi del 2025 ha raggiunto livelli record in India, anche se il residenziale si è moderato. Questa resilienza dei settori commerciali riflette una forte fiducia delle imprese – le aziende stanno scommettendo sull’espansione economica e sui vantaggi demografici dell’India. L’impegno del governo indiano sulle infrastrutture e la sua strategia di attrarre spostamenti nelle catene di fornitura (attraverso “Make in India” ecc.) sono ulteriori venti favorevoli per il settore immobiliare industriale.
Nel frattempo, altri mercati asiatici presentano un quadro misto. Il Giappone si distingue come un’anomalia: con la Banca del Giappone che ha solo leggermente modificato la sua politica ultra-espansiva (aggiustando il controllo della curva dei rendimenti ma mantenendo di fatto i tassi allo 0%), il mercato immobiliare giapponese è stato relativamente stabile. I tassi di sfitto degli uffici a Tokyo sono leggermente aumentati (oltre il 6%) con alcuni cambiamenti legati alla pandemia, ma i cali degli affitti sembrano aver toccato il fondo. Da notare che gli investitori stranieri sono stati attivi nel mercato immobiliare giapponese, attratti da bassi costi di finanziamento e da un vantaggio valutario (lo yen è debole). Grandi transazioni, come acquisizioni di portafogli di appartamenti e strutture logistiche da parte di fondi statunitensi e singaporiani, hanno fatto notizia nel 2025. Di conseguenza, i volumi di investimento immobiliare in Giappone sono aumentati da inizio anno, andando contro la tendenza globale.
Anche il Sud-est asiatico offre storie di crescita. Indonesia, Malesia e Vietnam stanno assistendo a uno sviluppo rapido di parchi industriali e abitazioni per una popolazione giovane, sebbene l’aumento dei tassi di interesse abbia frenato alcune costruzioni speculative. Il Vietnam in particolare ha vissuto un anno difficile nel settore immobiliare a causa di una stretta sulle obbligazioni societarie e scandali tra gli sviluppatori, ma il governo sta attuando misure per evitare una crisi e sostenere la domanda di acquirenti di case (come incentivi creditizi e riforme legali per i progetti). Australia e Nuova Zelanda, nel Pacifico, stanno cercando di raffreddare l’inflazione senza far crollare i loro mercati immobiliari. I prezzi delle case a Sydney e Auckland sono diminuiti bruscamente nel 2022–23, ma la bassa disoccupazione e l’immigrazione hanno poi stabilizzato i prezzi. Verso la fine del 2025, i prezzi delle case australiane sono tornati a salire a causa della cronica carenza di alloggi, e la decisione della Reserve Bank of Australia di mantenere i tassi fermi ha migliorato il sentiment degli acquirenti.
In sintesi, il panorama immobiliare dell’Asia-Pacifico è biforcato: la Cina resta in una profonda crisi, trascinando verso il basso le medie regionali, mentre mercati come Singapore, India e Giappone mostrano stabilità o crescita. Molti investitori stanno riallocando – riducendo l’esposizione alla Cina e aumentandola in India o nel Sud-est asiatico, ad esempio – per capitalizzare su queste tendenze divergenti. Un fattore comune che potrebbe favorire tutti i mercati nel 2026 è la probabile diminuzione globale dei tassi di interesse. Se Stati Uniti ed Europa taglieranno i tassi, molti paesi asiatici (soprattutto i mercati emergenti che hanno dovuto alzare i tassi per difendere le loro valute) seguiranno. In effetti, gli analisti di Bank of America hanno osservato che “tassi a breve più bassi negli Stati Uniti facilitano i tagli in America Latina [e Asia emergente], soprattutto [dove l’inflazione sta rallentando]…”. Per la Cina, potrebbe essere necessario un ulteriore stimolo interno o un importante cambiamento di politica per rilanciare davvero il settore immobiliare. Per gli altri, però, ci sono già le condizioni per una ripresa: demografia, urbanizzazione e (presto) finanziamenti più economici. I mercati immobiliari asiatici, sebbene sfidati in alcune aree, sono tutt’altro che monolitici – e mentre il 2025 si chiude, le prospettive immobiliari della regione vanno dalla notte più buia (Cina) al mattino più luminoso (India e oltre).
America Latina: i tassi alti pesano, ma il cambiamento è in arrivo
In America Latina, i mercati immobiliari hanno dovuto affrontare un contesto di tassi d’interesse alle stelle e inflazione negli ultimi anni. Le banche centrali dal Brasile al Messico hanno aumentato aggressivamente i tassi per contrastare i picchi di prezzo dell’era pandemica, e questi alti costi di finanziamento si sono riversati sui mercati immobiliari – rallentando i mutui, raffreddando le vendite di case e mettendo in secondo piano alcuni progetti commerciali. Tuttavia, con l’avanzare del 2025, ci sono segnali che l’America Latina potrebbe presto vedere un allentamento monetario, che potrebbe preparare il terreno per una ripresa immobiliare.Si consideri il Brasile, la più grande economia della regione. La Banco Central do Brasil ha attuato uno dei cicli di inasprimento più aggressivi al mondo, portando il tasso Selic fino a 15,00% a metà 2025 – un massimo da quasi vent’anni. Questo ha aumentato drasticamente il costo di finanziamento per una casa o uno sviluppo commerciale in Brasile. Non sorprende che la sostenibilità abitativa sia peggiorata; tassi ipotecari superiori al 12% hanno escluso molte famiglie della classe media dal mercato e la crescita dei prezzi delle case si è arrestata. Nel settore immobiliare commerciale, gli investitori hanno richiesto rendimenti molto più elevati, facendo scendere le valutazioni, soprattutto nel mercato degli uffici di San Paolo, precedentemente molto caldo. La banca centrale ha ora sospeso ulteriori aumenti, segnalando un mantenimento prolungato al 15% mentre attende prove chiare che l’inflazione stia diminuendo in modo sostenibile. (L’inflazione in Brasile, pur essendo scesa rispetto ai valori a doppia cifra, è ancora intorno al 5–6%, sopra l’obiettivo.)
La buona notizia è che una svolta verso i tagli dei tassi è all’orizzonte in America Latina. Gli economisti osservano che, una volta che la Fed statunitense passerà chiaramente a una politica più accomodante (cosa iniziata in misura ridotta a fine 2025), ciò “sblocca” la possibilità per le banche latinoamericane di tagliare i tassi in modo più aggressivo. Si prevede ampiamente che il Brasile inizi a tagliare i tassi all’inizio del 2026, se non già a fine 2025, dato il quadro inflazionistico favorevole (Pantheon Macroeconomics prevede che l’inflazione brasiliana “continuerà a disinflazionare, chiudendo l’anno intorno al 5%”). Allo stesso modo, Cile e Colombia – che avevano portato i tassi rispettivamente all’11,25% e al 13,25% – hanno già iniziato a ridurli. La banca centrale cilena, ad esempio, ha iniziato a tagliare nel 2024 e 2025, poiché lì l’inflazione si è raffreddata, e il suo tasso di riferimento dovrebbe presto tornare a una sola cifra. Il Messico ha adottato un approccio più cauto (mantenendo il tasso overnight all’11,25% per un periodo prolungato), ma i mercati prevedono che la Banca del Messico prenderà in considerazione tagli nel 2025 se l’allentamento della Fed ridurrà la pressione sul peso.
Per il settore immobiliare, questi cambiamenti non possono arrivare abbastanza presto. Sviluppatori e acquirenti immobiliari in tutta l’America Latina sono stati messi sotto pressione dal costo del credito. In Messico, la produzione di abitazioni è rallentata e i volumi di vendita sono diminuiti nel 2023–2024, poiché i tassi ipotecari sono saliti sopra il 10%. Tuttavia, la domanda è rimasta fondamentalmente solida, soprattutto nelle aree metropolitane in crescita e nelle regioni di confine che beneficiano del near-shoring. Gli investimenti esteri nel settore immobiliare messicano – in particolare nei parchi industriali e nei centri di distribuzione vicino al confine con gli Stati Uniti – sono in realtà aumentati nonostante i tassi elevati, grazie alla tendenza del trasferimento manifatturiero. Con la normalizzazione al ribasso dei tassi, gli sviluppatori messicani si aspettano una forte ripresa sia nel settore residenziale che in quello commerciale, alimentata dalla domanda repressa e dai programmi governativi per affrontare la carenza di alloggi.
Il paradosso degli immobili commerciali in Brasile nel 2025 è stato l’aumento vertiginoso degli affitti in un contesto di tassi d’interesse al 15%, come ha riportato un organo di stampa. A San Paolo, gli affitti degli uffici di pregio e della logistica sono aumentati a causa dell’offerta limitata e dell’arrivo di nuove aziende, anche se i valori degli asset sono diminuiti sulla carta a causa degli alti tassi di sconto. Questo suggerisce una molla compressa: se (o quando) i tassi d’interesse scenderanno, i valori immobiliari in Brasile potrebbero rimbalzare verso l’alto per riflettere meglio i solidi fondamentali degli affitti. Lo stesso vale per i REIT brasiliani (noti come FII), che sono stati scambiati a forti sconti – probabilmente gli investitori li rivaluteranno quando il Selic scenderà.
Attraverso le Ande, paesi come Perù e Argentina affrontano problematiche uniche. L’economia del Perù ha rallentato nel 2023–25, frenando il mercato immobiliare; alti tassi di interesse e turbolenze politiche hanno reso gli acquirenti cauti. La banca centrale peruviana ha tagliato i tassi in modo modesto a fine 2024, offrendo un po’ di sollievo, e ulteriori tagli nel 2025 potrebbero migliorare gradualmente l’accessibilità. L’Argentina, alle prese con un’inflazione superiore al 100%, è un caso particolare – il suo mercato immobiliare opera in gran parte in contanti (spesso dollari USA), di fatto al di fuori del sistema creditizio disfunzionale. I prezzi degli immobili argentini a Buenos Aires sono scesi a circa la metà del picco in dollari del 2017, a causa di una profonda recessione e dei controlli valutari. Molti sviluppatori hanno sospeso i progetti. Le speranze sono riposte nelle riforme economiche post-elettorali per stabilizzare l’economia, il che a sua volta potrebbe rilanciare l’attività immobiliare (ad esempio, attraverso nuovi schemi di mutui, attualmente quasi inesistenti a causa dell’inflazione).
Una tendenza di rilievo in America Latina è stata il flusso di capitali esteri verso specifiche opportunità immobiliari, nonostante le difficili condizioni macroeconomiche. Ad esempio, fondi di private equity statunitensi e fondi mediorientali hanno investito nella logistica e nelle infrastrutture dell’America Latina. La già citata joint venture logistica da 5 miliardi di dollari di Blackstone nel Golfo include anche prospettive oltre il Medio Oriente, con un possibile interesse per i mercati emergenti globali nei magazzini – e i mercati dei consumatori in crescita dell’America Latina sono nel mirino. In Messico, investitori canadesi e americani hanno acquistato immobili industriali per servire le catene di approvvigionamento statunitensi. E in Brasile, fondi sovrani e investitori globali hanno mostrato interesse per settori come data center e strutture di stoccaggio refrigerato, prevedendo una domanda a lungo termine.
Nel settore residenziale, l’America Latina ha ancora una popolazione giovane e in via di urbanizzazione, che sostiene la domanda abitativa. Paesi come Colombia e Repubblica Dominicana hanno visto vivaci boom edilizi (spesso su fasce di prezzo medio) che sono stati solo parzialmente rallentati dai tassi più alti. Panama e Costa Rica segnalano una continua forza nelle vendite residenziali, sostenute da pensionati internazionali e professionisti del lavoro da remoto che si trasferiscono. Il Cile, dopo un forte shock sui tassi d’interesse (che hanno raggiunto l’11,25%), si sta gradualmente stabilizzando; il mercato immobiliare si è raffreddato in modo significativo, ma con l’inflazione tornata vicino all’obiettivo, la banca centrale cilena ha già tagliato i tassi di oltre 4 punti percentuali e si prevede che l’attività immobiliare riprenda nel 2025.
Nel complesso, il mercato immobiliare dell’America Latina alla fine del 2025 è caratterizzato da un’attesa ansiosa di un sollievo monetario. Come ha scherzato un costruttore brasiliano, “Stiamo accumulando una diga di progetti; quando i tassi scenderanno, sarà come aprire le chiuse.” Per ora, i costi elevati di finanziamento sono il principale collo di bottiglia, non la mancanza di domanda. Il FMI e la Banca Mondiale hanno elogiato le banche centrali latinoamericane per aver domato l’inflazione e, una volta vinta quella battaglia, la priorità si sposta sulla ripresa della crescita – il che significa tagliare i tassi. Quando questi tagli si concretizzeranno, ci si può aspettare una ripresa delle vendite di case e degli investimenti commerciali in tutta la regione. La seconda metà del 2025 e il 2026 potrebbero vedere i mercati immobiliari dell’America Latina accelerare, permettendo finalmente che la favorevole demografia e le esigenze strutturali abitative della regione si traducano in crescita immobiliare. Nel frattempo, gli operatori di mercato si stanno posizionando: le banche locali stanno preparando nuove offerte di mutui, i costruttori stanno ottenendo i permessi necessari e gli investitori sono alla ricerca di occasioni da cogliere prima che la marea cambi.Medio Oriente: Mega-Progetti e Mega-Capitali
Il settore immobiliare del Medio Oriente è nel pieno di una notevole fase di crescita, alimentata da abbondante capitale, ambiziosi progetti statali e un’ondata di interesse internazionale. In contrasto con i mercati occidentali vincolati dal debito, la regione del Golfo in particolare è ricca di liquidità, grazie agli alti prezzi dell’energia degli ultimi anni e a piani strategici di trasformazione economica. Il risultato è stato un boom immobiliare nei paesi del Consiglio di Cooperazione del Golfo (GCC), con pipeline di costruzione e accordi di investimento da record.
L’Arabia Saudita esemplifica questa tendenza. Nell’ambito del suo programma Vision 2030, il Regno sta realizzando una serie di “giga-progetti” – nuove città, resort turistici e sviluppi infrastrutturali di dimensioni mai viste prima. Questa settimana, una nuova analisi di Knight Frank ha confermato quanto rapidamente stia accelerando questa ondata di costruzioni: il valore totale dei contratti assegnati nel 2025 dai giga-progetti sauditi è aumentato del 20% su base annua, raggiungendo i 196 miliardi di dollari arabnews.com. Questa cifra è impressionante – comprende mega-sviluppi come la futuristica città da oltre 500 miliardi di dollari NEOM sul Mar Rosso, il polo turistico di lusso Red Sea Global (che ha appena aperto i suoi primi hotel), la città dell’intrattenimento Qiddiya, e mega-progetti urbani a Riyadh come Diriyah Gate e King Salman Park. Secondo il “Saudi Giga Projects Report 2025” di Knight Frank, il boom edilizio indica che il piano Vision 2030 sta passando “dalla pianificazione all’esecuzione” a pieno ritmo arabnews.com.
Riyadh, la capitale dell’Arabia Saudita, è all’epicentro di questa rivoluzione immobiliare. “Riyadh si è ormai affermata come la nuova potenza economica dell’Arabia Saudita, rappresentando il 63% di tutti i nuovi posti di lavoro creati nel Regno dal 2019,” osserva Faisal Durrani, responsabile della ricerca per MENA di Knight Frank arabnews.com. Dal 2016 sono stati annunciati a Riyadh progetti immobiliari e infrastrutturali per oltre 237 miliardi di dollari arabnews.com, tra cui iniziative iconiche come un “Sports Boulevard” lungo 220 km e massicce espansioni residenziali. La popolazione della città (circa 7 milioni nel 2022) dovrebbe raggiungere i 10,1 milioni entro il 2030 arabnews.com, e sono in corso piani per accogliere questa crescita con “oltre 340.000 nuove abitazioni, 4,8 milioni di mq di uffici, 3 milioni di mq di spazi commerciali e quasi 30.000 camere d’albergo” entro quell’anno arabnews.com. Questi numeri illustrano una frenesia edilizia praticamente senza eguali a livello globale. Durrani descrive Riyadh come testimone di “una delle storie di crescita urbana più ambiziose al mondo”, pronta a diventare un hub di livello mondiale per affari e turismo arabnews.com.
La spinta dei mega-progetti non si limita a Riyadh. L’Arabia Saudita occidentale, sede di NEOM e degli sviluppi sulla costa del Mar Rosso, ha 17 giga-progetti in corso per un totale di 431 miliardi di dollari di investimenti annunciati arabnews.com. Di questi, circa 57 miliardi di dollari in contratti sono già stati assegnati, con centinaia di miliardi ancora in arrivo arabnews.com. Il solo NEOM (che include sotto-progetti come The Line, il resort sciistico Trojena e la città industriale Oxagon) ha già visto contratti per circa 24 miliardi di dollari arabnews.com, ed è ancora nelle fasi iniziali. La scala è impressionante: entro il 2030, questi progetti della regione occidentale puntano a realizzare 382.000 nuove abitazioni, oltre 3 milioni di m² di uffici, 4,3 milioni di m² di spazi commerciali e 330.000 camere d’albergo arabnews.com – creando di fatto nuove città da zero.
Oltre all’Arabia Saudita, gli Emirati Arabi Uniti (Dubai, Abu Dhabi) restano una potenza immobiliare a sé stante. Il mercato immobiliare di Dubai è in forte espansione dal 2021, con vendite record di case di lusso (nel 2023, ad esempio, una villa a Palm Jumeirah è stata venduta per oltre 100 milioni di dollari) e un afflusso di acquirenti stranieri, tra cui ricchi russi, indiani ed europei attratti dall’apertura e dalla sicurezza di Dubai. Sebbene il ritmo di crescita di Dubai si sia leggermente moderato nel 2025, si è comunque registrata una crescita annuale a doppia cifra dei prezzi nelle residenze di pregio e una forte occupazione negli spazi commerciali. Ad Abu Dhabi, gli sviluppatori si concentrano su progetti di fascia alta e culturali (come il distretto Guggenheim Abu Dhabi e le nuove comunità insulari). Da segnalare che Sotheby’s International Realty ha aperto ad Abu Dhabi questo mese, debuttando con le Four Seasons Private Residences su Saadiyat Beach, a conferma della fiducia nel segmento ultra-lusso.Una delle notizie più importanti nel panorama immobiliare mediorientale è l’afflusso di partnership di investimento internazionali. Questa settimana ne è arrivato un esempio da prima pagina: Blackstone, il più grande gestore mondiale di asset alternativi, si sta alleando con Lunate di Abu Dhabi (una società d’investimento sostenuta dall’emirato) per creare una piattaforma che punta a 5 miliardi di dollari di asset logistici nel Golfo. La nuova joint venture, chiamata GLIDE, si concentrerà sull’acquisizione e lo sviluppo di “asset di magazzino di alta qualità” nei paesi del GCC – inclusi sviluppi greenfield e operazioni di sale-leaseback con grandi aziende regionali. “La profonda trasformazione economica in atto nel GCC, guidata da politiche pro-crescita, cambiamenti demografici favorevoli e una diversificazione a tutto campo, sta creando un forte slancio per settori come la logistica,” ha dichiarato Jon Gray, presidente di Blackstone, nell’annuncio della partnership. Questa citazione riassume il motivo per cui gli investitori globali stanno riversando capitali nel real estate mediorientale: le economie della regione (soprattutto in Arabia Saudita e negli Emirati) si stanno diversificando oltre il petrolio, le popolazioni giovani sono in crescita, e-commerce e commercio sono in pieno boom – tutto ciò significa domanda in forte aumento per magazzini moderni, porti, data center e uffici. La stessa Blackstone si sta espandendo nel Golfo; solo il mese scorso ha co-guidato un investimento da 525 milioni di dollari in Property Finder, un portale immobiliare online con sede a Dubai. Altre grandi società come Brookfield, KKR e i fondi sovrani del Golfo (ADIA, PIF, ecc.) sono state attive in operazioni immobiliari di alto profilo da Il Cairo a Karachi, spesso in forma di partnership.
Un’altra tendenza degna di nota è come i capitali del Golfo si stiano riversando nelle regioni vicine, esportando di fatto il boom. Ad esempio, l’Egitto (come descritto nella sezione Africa) ha visto oltre 120 miliardi di dollari di capitali dei fondi sovrani mediorientali impegnati dal 2021, anche in progetti immobiliari. In Turchia, Qatar e Emirati hanno investito nel real estate e nelle infrastrutture di Istanbul. Iraq e Pakistan hanno nuove iniziative edilizie sostenute da investitori del GCC, e persino Grecia e Europa meridionale hanno registrato un interesse crescente da parte di acquirenti mediorientali di resort e isole.
Nel Medio Oriente vero e proprio, altri mercati come Qatar, Bahrein e Oman stanno anch’essi avanzando, seppur su scala minore rispetto ai due grandi (Arabia Saudita/EAU). Il Qatar, dopo la Coppa del Mondo, ha un eccesso di nuove abitazioni ma sta utilizzando incentivi per attirare espatriati e aziende (come la proprietà straniera al 100% in alcuni progetti). Il Bahrein si sta concentrando su alloggi a prezzi accessibili e parchi industriali. L’Oman ha aperto maggiormente la proprietà immobiliare straniera nelle zone turistiche, sperando di emulare parte del successo di Dubai nell’attrarre pensionati e acquirenti di seconde case.I fattori di rischio per il boom immobiliare del Medio Oriente sembrano relativamente contenuti. Uno è la volatilità del prezzo del petrolio – un forte calo del petrolio potrebbe ridurre la spesa pubblica e il sentiment. Tuttavia, la maggior parte delle nazioni del GCC dispone di ampie riserve ed è molto più solida fiscalmente rispetto a dieci anni fa. Un’altra considerazione è la sovracostruzione: gli scettici si chiedono se tutta l’offerta pianificata (soprattutto in Arabia Saudita) verrà assorbita. Per ora, però, le profonde risorse governative e un reale bisogno abitativo (l’Arabia Saudita ha una popolazione giovane con carenza di alloggi) suggeriscono che questi progetti troveranno occupanti, anche se a prezzi adeguati.
Con così tanto in movimento, le prospettive della regione restano estremamente positive. Un sondaggio di Expo Real ha rilevato che le prospettive immobiliari del Medio Oriente sono altamente attraenti, con molti investitori globali che pongono il Golfo in cima alla loro lista di obiettivi di crescita. Come ha affermato un CEO del settore, “Il Medio Oriente è attualmente il laboratorio di sviluppo del mondo – se vuoi vedere il futuro delle città, guarda cosa sta sorgendo nel deserto saudita e nello skyline di Dubai.” È un’affermazione audace, ma non priva di fondamento. Per il resto del 2025 e oltre, aspettati più mega-accordi, più progetti che definiscono lo skyline e più capitali che fluiscono nel settore immobiliare mediorientale mentre la regione si consolida come punto focale della scena immobiliare globale.
Africa: investimenti in crescita e nuove frontiere di sviluppo
I mercati immobiliari africani sono spesso trascurati nelle discussioni globali, ma stanno attirando sempre più l’attenzione degli investitori internazionali – soprattutto perché alcuni vedono l’Africa come la “ultima frontiera” della crescita dei mercati emergenti grazie a una popolazione giovane e a una rapida urbanizzazione. Sebbene ogni paese africano abbia una storia immobiliare distinta, un tema unificante nel 2025 è l’aumento degli investimenti in entrata e gli sviluppi ambiziosi, nonostante persistano sfide macroeconomiche.
Il Nord Africa, in particolare, sta vivendo un’ondata di investimenti, molti dei quali provenienti dal Medio Oriente. L’Egitto si distingue per la portata dei suoi piani e l’afflusso di capitali che sta attirando. Il rapporto “Destination Egypt 2025” di Knight Frank evidenzia che l’Egitto “sta attirando un’ondata di ricchezza del Golfo nel suo settore immobiliare” – circa 1,4 miliardi di dollari di capitali privati dal GCC sono destinati a case e uffici egiziani nel prossimo futuro. Investitori facoltosi dagli EAU e dall’Arabia Saudita sono in prima linea: i dati del sondaggio mostrano che i cittadini degli EAU prevedono di investire circa 709 milioni di dollari nel settore immobiliare egiziano, e i sauditi circa 403 milioni di dollari, seguiti da un notevole interesse da parte di investitori tedeschi e britannici. Questi fondi sono destinati a tutto, dalla nuova capitale amministrativa in costruzione fuori Il Cairo, ai resort di lusso sulla costa mediterranea e sul Mar Rosso.
Il governo egiziano stesso è nel bel mezzo della sua agenda di sviluppo più ambiziosa degli ultimi decenni. Il Cairo sta costruendo una nuovissima capitale (“NAC”) nel deserto – un mega-progetto di smart city che è già diventato la principale meta per il 56% degli investitori sauditi intervistati e il 34% di quelli emiratini, secondo Knight Frank. La Costa Nord (costa mediterranea) e il Cairo Centrale sono anch’essi punti caldi, con acquirenti del Golfo che acquistano case vacanza e asset commerciali strategici. “La metamorfosi dell’Egitto in una potenza regionale dello sviluppo immobiliare è davvero in corso,” afferma Faisal Durrani di Knight Frank. “Il capitale privato proveniente dal Golfo, combinato con gli investimenti dei fondi sovrani, sta accelerando la trasformazione del Paese.” In effetti, dal 2023 l’Egitto ha visto un aumento degli investimenti diretti esteri (IDE), molti dei quali nel settore immobiliare e nelle infrastrutture – incluso un impegno storico di 35 miliardi di dollari da parte di ADQ di Abu Dhabi lo scorso febbraio che riguarda un enorme sviluppo costiero (Ras El Hekma) e altri progetti. Grazie a questi investimenti, nuove città, comunità recintate e distretti commerciali stanno sorgendo in tutto l’Egitto. I valori immobiliari in alcune aree del Cairo sono aumentati vertiginosamente (Knight Frank segnala che i prezzi nella città di Sheikh Zayed sono aumentati del 24,7% su base annua) arabianbusiness.com. Si segnala cautela per il fatto che molta nuova offerta arriverà nel 2025 (sono previste oltre 30.000 nuove abitazioni, un aumento del 29% rispetto al 2024) arabianbusiness.com, il che potrebbe raffreddare la crescita dei prezzi negli anni successivi. Ma per ora, l’Egitto sta cavalcando un’onda immobiliare – sostenuta da capitali esterni e dalla determinazione del governo a modernizzare il Paese.
Spostandosi a sud del Sahara, l’Africa subsahariana sta vivendo le proprie tendenze immobiliari. Molte delle più grandi città africane stanno sperimentando una rapida crescita della popolazione e migrazione urbana, mettendo sotto pressione le abitazioni e le infrastrutture esistenti ma creando anche opportunità di sviluppo. Città principali come Lagos (Nigeria), Nairobi (Kenya) e Accra (Ghana) avrebbero registrato aumenti annuali dei prezzi degli immobili dell’ordine di 8%–12% negli ultimi anni in media. A Lagos, ad esempio, la domanda sia di appartamenti di lusso in quartieri come Ikoyi e Victoria Island sia di alloggi accessibili nelle periferie in espansione rimane alta, anche se il Paese deve affrontare inflazione e tassi d’interesse superiori al 20%. La banca centrale nigeriana ha aumentato i tassi (attualmente intorno al 18,75%) per combattere l’inflazione, il che aumenta i costi dei mutui. Tuttavia, gran parte del mercato immobiliare africano non dipende fortemente dai mutui (al di fuori di Sudafrica e Namibia, i mutui sono relativamente rari). Gli acquisti vengono spesso effettuati in contanti o tramite piani di pagamento innovativi. Così, mentre alti tassi d’interesse e volatilità economica sono ostacoli, non bloccano completamente l’attività abitativa – al contrario, sviluppatori e acquirenti trovano soluzioni di finanziamento creative, come piani di pagamento indicizzati al dollaro in Nigeria o sistemi di risparmio cooperativo in Kenya.
Il mercato immobiliare del Kenya (concentrato su Nairobi) rimane uno dei più sviluppati dell’Africa orientale. Nairobi ha un vivace segmento immobiliare commerciale – è un hub regionale per multinazionali e ONG, che alimentano la domanda di parchi uffici e alloggi per espatriati. Sebbene la percentuale di uffici sfitti sia aumentata a causa di un certo eccesso di offerta, segmenti come magazzini di classe A, moderni centri commerciali e abitazioni per la classe media continuano a espandersi. La classe medio-alta di Nairobi ha alimentato un mini-boom di sviluppi in comunità recintate nei sobborghi come Kiambu e Ngong Road. Inoltre, il Kenya è diventato un punto focale per gli investimenti in asset alternativi come alloggi per studenti e immobili per la sanità, colmando lacune nelle infrastrutture sociali.
Ghana e Costa d’Avorio stanno anch’essi attirando l’interesse degli investitori come mercati politicamente stabili dell’Africa occidentale. Il mercato immobiliare di Accra ha visto un’impennata nella costruzione di appartamenti e uffici di fascia alta alla fine degli anni 2010; dopo una breve pausa, nuovi progetti stanno tornando (favoriti dagli investimenti della diaspora e dai ricavi petroliferi del Ghana). Tuttavia, la recente ristrutturazione del debito e l’impennata dell’inflazione in Ghana hanno introdotto cautela. Nonostante ciò, iniziative come i piani del Ghana per l’edilizia popolare e i nuovi progetti urbani della Costa d’Avorio (ad esempio, l’espansione del distretto degli affari di Abidjan) stanno progredendo, con il supporto di istituzioni finanziarie per lo sviluppo.
Un tema comune in tutta l’Africa è la necessità di alloggi a prezzi accessibili. I governi di Kenya, Nigeria, Sudafrica e altri hanno reso questa una priorità, spesso tramite partenariati pubblico-privati. La Nigeria, ad esempio, ha lanciato un Fondo Nazionale per l’Edilizia e uno schema di mutui per la diaspora per stimolare lo sviluppo di unità abitative accessibili. In Sudafrica, il mercato immobiliare è più maturo ma attualmente debole. La Banca Centrale sudafricana ha mantenuto i tassi elevati (tasso repo all’8,25%) per contrastare l’inflazione e, insieme a un’economia stagnante e problemi alla rete elettrica, il mercato immobiliare è rimasto piatto. I prezzi in termini reali sono in calo in molte aree (la Global Property Guide osserva che il mercato immobiliare sudafricano è “ostacolato da una domanda contenuta, disoccupazione persistentemente alta e un’economia stagnante”). Tuttavia, gli analisti sono moderatamente ottimisti per il Sudafrica nel 2025–26: con l’inflazione in calo, sono previsti tagli ai tassi (che potrebbero portare il tasso di riferimento a circa il 10,5% entro fine 2025), il che potrebbe “creare opportunità senza precedenti per gli acquirenti di immobili” e liberare la domanda repressa. Già ora, le banche sudafricane stanno registrando richieste di mutui stabili o in aumento nella seconda metà del 2025, e il sentiment di mercato è migliorato dopo i recenti cambiamenti politici (ad esempio, un ministro delle finanze favorevole alle imprese).
Un altro aspetto rilevante è l’ascesa di nuove tecnologie immobiliari e modelli di finanziamento in Africa. Nigeria e Kenya stanno assistendo alla nascita di startup proptech che consentono investimenti frazionati in immobili, piattaforme digitali per mutui e crowdfunding immobiliare, ampliando l’accesso al mercato. Queste innovazioni stanno gradualmente iniettando maggiore liquidità e trasparenza. Inoltre, i REIT africani stanno lentamente emergendo – il Ghana ha lanciato un REIT e il Kenya sta lavorando su regolamentazioni per incentivarli, il che potrebbe canalizzare capitali istituzionali nello sviluppo di centri commerciali, uffici e centri logistici.
Infine, l’integrazione dell’Africa nella scena degli investimenti globali è in crescita. Un segnale significativo: i principali sviluppatori globali e marchi alberghieri stanno espandendosi in Africa. Ad esempio, sviluppatori francesi e americani stanno costruendo mega-progetti a uso misto in Costa d’Avorio e Senegal. Catene alberghiere come Marriott, Hilton e Accor stanno aprendo dozzine di nuovi hotel in tutto il continente, puntando sulla crescita del business e del turismo – un indicatore di fiducia nelle prospettive del settore immobiliare.
In conclusione, il settore immobiliare africano a fine 2025 è uno studio di contrasti: sfide significative (alti costi di finanziamento, instabilità macro in alcuni paesi) ma anche rilevanti ricompense (crescita rapida, rendimenti elevati e demografia favorevole). L’interesse degli investitori del Golfo e di altri suggerisce un riconoscimento che i mercati africani, seppur più rischiosi, offrono un potenziale a lungo termine difficile da ignorare. Se le condizioni globali migliorassero – cioè se i tassi d’interesse scendessero e i prezzi delle materie prime si mantenessero – l’Africa potrebbe vedere una forte accelerazione nello sviluppo immobiliare. Già ora, “nuove città” stanno sorgendo (dalla NAC egiziana all’Eko Atlantic nigeriana), e gli skyline africani potrebbero apparire molto diversi tra dieci anni. Per ora, il continente sta costruendo, poco a poco, spesso sotto il radar – ma sempre più con capitali ed expertise globali a bordo.
Prospettive: Cauto Ottimismo per il 2026 e oltre
Mentre concludiamo le notizie di inizio ottobre 2025, il tema dominante per il settore immobiliare globale è quello di cauto ottimismo. In tutti i continenti, gli operatori di mercato si stanno posizionando per un 2026 migliore, pur restando consapevoli dei rischi persistenti.
Diverse principali istituzioni ed esperti hanno aggiornato le loro previsioni alla luce degli sviluppi recenti:
- Fondo Monetario Internazionale (FMI) – Nel suo prossimo World Economic Outlook (in uscita a metà ottobre), il FMI dovrebbe discutere il raffreddamento dell’inflazione globale e le sue implicazioni. I primi segnali suggeriscono che il FMI aumenterà leggermente le previsioni di crescita per alcune regioni grazie a condizioni finanziarie migliorate. Il settore immobiliare, spesso beneficiario di tassi bassi, potrebbe vedere una ripresa degli investimenti se lo scenario del FMI di un “atterraggio morbido” si realizzasse. (Al contrario, il FMI probabilmente segnalerà i problemi immobiliari della Cina come un rischio al ribasso per la crescita asiatica.)
- CBRE e JLL (broker internazionali) – Entrambe le società sono diventate più positive sul 2025. CBRE ora prevede un aumento del 15% del volume degli investimenti immobiliari commerciali a livello globale nel 2025, rispetto a circa il 10% precedente. Citano un previsto cambio di rotta verso tagli dei tassi negli Stati Uniti, Regno Unito e nell’Eurozona, che dovrebbe migliorare la liquidità e la fiducia degli acquirenti. Anche l’ultimo outlook globale di JLL sottolinea che gli investitori “first mover” nel 2024–25 potrebbero ottenere guadagni superiori alla media con la ripresa dei mercati e che la carenza di offerta in alcuni settori (ad esempio logistica, residenziale) peggiorerà, creando opportunità per gli sviluppatori.
- Deloitte & PwC (Società di consulenza) – Il rapporto Emerging Trends in Real Estate 2025 di PwC/ULI (Urban Land Institute) è stato pubblicato il 5 ottobre e la sua prospettiva globale è stata cautamente ottimista. Ha osservato che, sebbene inflazione, tassi d’interesse più alti, rischio politico e costi di costruzione restino preoccupazioni, la maggior parte degli intervistati si aspetta che i volumi delle transazioni aumentino nel 2025 e crede che “il ciclo immobiliare abbia superato il punto critico”. Si parla di una ripresa a “K”: gli asset core in posizioni di pregio sono destinati a riprendersi per primi, mentre gli asset secondari potrebbero restare indietro o subire ulteriori cali. L’outlook di Deloitte per il real estate commerciale 2026 (anticipato a inizio ottobre) conferma che le proprietà di alta qualità e a reddito dovrebbero tornare ad attirare più offerenti entro la fine del 2025.
- Banche Centrali – I segnali provenienti dai banchieri centrali sono generalmente favorevoli: la Fed statunitense ha indicato una pausa e possibili ulteriori tagli se l’inflazione continuerà a diminuire. Anche la Banca Centrale Europea ha fatto una pausa e alcuni membri suggeriscono tagli a metà 2024 se l’economia resterà debole (l’inflazione nell’area euro è recentemente scesa sotto il 3%). Le banche centrali dei mercati emergenti (Brasile, come discusso, e altri come Polonia e Ungheria) hanno già tagliato i tassi o lo faranno a breve. Questo ciclo di allentamento sincronizzato è un’inversione netta rispetto all’inasprimento sincronizzato del 2022 – e fa ben sperare per i settori sensibili ai tassi d’interesse. Il settore immobiliare ne trarrà grande beneficio, poiché tassi base più bassi ridurranno i tassi dei mutui e i cap rates, aumentando sia la domanda che il valore degli asset.
Ovviamente, permangono dei rischi all’orizzonte. Un’inflazione persistente potrebbe rallentare o bloccare il ciclo di taglio dei tassi; tensioni geopolitiche (come guerre o conflitti commerciali) potrebbero minare la fiducia degli investitori; e l’elevato debito in alcuni mercati (sia pubblico che privato) resta un’incognita. Nel settore immobiliare, uno dei rischi è la rifinanziamento – una montagna di debiti su immobili commerciali scadrà tra il 2024 e il 2026, e la facilità con cui questi prestiti verranno rinnovati (o ristrutturati) influenzerà il comportamento dei proprietari. Se i tassi non scenderanno quanto sperato, alcuni proprietari potrebbero andare in default o essere costretti a vendere asset, introducendo situazioni di stress sul mercato. Tuttavia, molti osservatori ritengono che la correzione dei prezzi del 2022–2024 sia stata sufficiente a invogliare gli acquirenti, e che eventuali ulteriori situazioni di stress saranno accolte da capitali pronti (come suggerisce il crescente numero di fondi opportunistici che stanno raccogliendo risorse ora).
È anche importante notare i cambiamenti settoriali che plasmeranno le prospettive:
- Residenziale: Il consenso è che i mercati residenziali si stabilizzeranno o cresceranno moderatamente nella maggior parte dei paesi nel 2025. La domanda abitativa è strutturalmente forte in molte economie (per ragioni demografiche o di scarsità di offerta), quindi anche una lieve riduzione dei tassi sui mutui dovrebbe stimolare l’attività. Abbiamo già visto segnali iniziali: ad esempio, le approvazioni di mutui nel Regno Unito sono aumentate a settembre dopo la pausa nei rialzi dei tassi; le vendite di nuove case negli Stati Uniti sono in realtà in crescita su base annua poiché i costruttori offrono sconti sui tassi. Detto ciò, la sostenibilità economica resta un vincolo – i salari non hanno tenuto il passo con i prezzi delle case e i costi dei mutui negli ultimi anni. Se i redditi reali non aumenteranno, la ripresa del settore residenziale potrebbe essere lenta. Politiche come incentivi per i primi acquirenti o programmi di edilizia sociale avranno un ruolo in alcuni mercati (ad esempio, il Canada ha appena eliminato la GST sulle nuove costruzioni in affitto per stimolare l’offerta).
- Commerciale: I mercati degli uffici affrontano una ripresa più lunga a causa del passaggio al lavoro da casa. Le prospettive qui variano in base alla qualità: gli uffici di fascia alta ed efficienti dal punto di vista energetico (“Grade A” o nuove costruzioni) in posizioni di pregio dovrebbero recuperare l’occupazione e vedere una crescita degli affitti, poiché le aziende danno valore alla collaborazione in presenza per determinati spazi. Gli uffici più vecchi e meno sostenibili dovranno probabilmente essere riconvertiti o pesantemente ristrutturati per competere – un processo in corso fino al 2026–2030. Il settore retail si sta dividendo: il retail basato sulla necessità (centri con supermercati, ecc.) e i negozi di alta gamma nelle zone turistiche stanno recuperando bene, mentre i centri commerciali di seconda fascia e i grandi magazzini stanno lottando contro l’e-commerce e i cambiamenti nelle abitudini dei consumatori. Il settore industriale/logistica rimane forse il più forte a livello globale – i tassi di sfitto sono ai minimi storici o quasi in molti hub logistici, e anche se sta arrivando nuova offerta, spesso basta appena a soddisfare la domanda. La crescita di AI, cloud computing e 5G sta inoltre aumentando la richiesta di data center, che rappresentano di fatto una nuova classe di asset istituzionali (con particolari esigenze di energia e raffreddamento). Il settore hospitality (hotel) è rimbalzato fortemente in molti luoghi dopo il Covid, anche se i viaggi d’affari sono ancora indietro rispetto a quelli di piacere; le prospettive per gli hotel nel 2025 sono generalmente positive, con la normalizzazione dei flussi turistici, salvo nuovi shock.
- Terreni e sviluppo: Una previsione interessante arriva dagli specialisti di terreni agricoli. Si aspettano che i valori dei terreni agricoli rimangano resilienti (sostenuti dalla necessità di sicurezza alimentare e come copertura contro l’inflazione). Nei terreni edificabili per abitazioni, alcuni mercati hanno visto una diminuzione dei prezzi dei terreni a causa dell’aumento dei costi di costruzione e dei finanziamenti, ma con il miglioramento di questi fattori, i valori dei terreni potrebbero tornare a salire, il che significa che gli sviluppatori potrebbero affrettarsi a bloccare i terreni ora. Alcuni governi stanno valutando incentivi per liberare terreni inutilizzati (come tasse sui terreni vacanti) per affrontare la carenza di alloggi – se tali politiche verranno approvate, potrebbero portare più terreni sul mercato e moderare gli aumenti dei prezzi.
In questo quadro complesso, il sentiment tra molti professionisti del real estate sta migliorando. L’indice di tendenza di Expo Real ha mostrato che gli ottimisti ora superano i pessimisti 2 a 1 nel settore. “Abbiamo toccato il fondo e la fiducia sta gradualmente tornando… il mercato [sta] lentamente tornando alla normalità,” ha dichiarato Stefan Rummel, CEO di Messe München, esprimendo speranza pur riconoscendo le sfide ancora presenti. Questo “sentiment equilibrato” è ben lontano dal pessimismo di un anno fa.
In sintesi: le condizioni sono pronte per una ripresa, ma sarà una ripresa misurata e disomogenea. Mentre il 2025 entra nel suo ultimo trimestre, investitori e sviluppatori immobiliari di tutto il mondo osservano attentamente le banche centrali e i dati economici. C’è una sensazione cauta che il peggio sia alle spalle – il crollo dei valori è in gran parte terminato e un nuovo ciclo sta iniziando. Ma è anche chiaro che il prossimo ciclo sarà diverso dal precedente: non sarà basato su leva facile e rapidi ribaltoni. Invece, i fondamentali e le strategie creative guideranno il successo. Come ha scherzato un broker esperto, “Il prossimo anno separerà i dilettanti dai professionisti – chi ha fatto i compiti durante la fase di rallentamento raccoglierà i frutti quando il mercato si riprenderà.”
In altre parole, aspettatevi che le notizie immobiliari globali nei prossimi mesi presentino più grandi affari conclusi, più gru sugli skyline e sì, più sorrisi sui volti di agenti e investitori – anche se mitigati dalle lezioni apprese. Per ora, il riepilogo di ottobre 2025 ci offre molte prove che, in tutto il mondo, i mercati immobiliari stanno tornando lentamente alla vita, gettando le basi per un 2026 potenzialmente molto più forte.
