האם המיתון העולמי בנדל"ן סוף סוף נגמר? עסקאות ענק ותחזיות חדשות מסמנות תפנית

• סימני התאוששות ראשוניים: לאחר מיתון של מספר שנים, שוק הנדל"ן העולמי מציג סימני התאוששות ראשוניים כאשר הבנקים המרכזיים מתחילים להקל את הריבית. עם זאת, עלויות ההלוואה עדיין גבוהות מהרמות הנמוכות במיוחד של העשור האחרון, מה שממתן את קצב ההתאוששות.
• חוסן שוק הדיור בארה"ב: הביקוש לדיור בארה"ב נותר חזק. עסקאות רכישת בתים בתהליך עלו ב-4.0% באוגוסט, השיעור הגבוה ביותר בחמישה חודשים, ו-"ריביות משכנתא נמוכות יותר מאפשרות ליותר רוכשים לחתום על חוזים," ציין הכלכלן הראשי של NAR, לורנס יון. בתים יוקרתיים הם כעת המגזר הנמכר במהירות הגבוהה ביותר, כאשר רווחי שוק ההון ורוכשים עם הון עצמי גבוה מניעים את המכירות היוקרתיות. בינתיים, ריביות המשכנתא ירדו לשפל של 11 חודשים, מה שמגביר את הנגישות הכלכלית – התשלום החודשי החציוני של רוכש ירד חודש רביעי ברציפות.
• התייצבות המפולת באירופה: הירידה בשוק הנדל"ן באירופה מראה סימני התייצבות. בגרמניה, עסקאות נדל"ן עלו בכ-5% בינואר–ספטמבר לעומת השנה שעברה, ו-מחירי הבתים החלו לעלות שוב (+3.8% שנתי ברבעון הראשון). סקר של רויטרס חוזה כעת שמחירי הבתים בגרמניה יעלו ב-3% ב-2025, העלייה השנתית הראשונה בשלוש השנים האחרונות. עם זאת, שוק הנדל"ן המסחרי באירופה נותר מדוכא – המכירות קרובות לשפל של עשור ונכסים מסוימים (כמו משרדים מחוץ לערים וקניונים מיושנים) "תקועים" כמעט ללא קונים.
• אסיה – תמונה מעורבת: סין מול השאר: שוק הדיור בסין נותר חלש. מחירי הבתים החדשים עלו רק ב-+0.09% בספטמבר (עונת השיא) בעוד שמחירי היד השנייה המשיכו לרדת. למרות צעדי תמרוץ רבים, אנליסטים לא צופים תפנית אמיתית עד סוף 2026 או 2027. לעומת זאת, שווקים אסייתיים אחרים אופטימיים יותר. בסינגפור, CapitaLand Ascendas REIT רוכשת נכסי לוגיסטיקה ב-565.8 מיליון דולר סינגפורי, בהימור על נכסים תעשייתיים מניבי תשואה גבוהה. ו-שוק הנדל"ן המסחרי של הודו שוקק: השכרת משרדים ומחסנים הגיעה ל-שיאים ב-2025, בהובלת התרחבות חברות וביקוש לוגיסטי, גם כאשר מכירות הדיור הכלליות הואטו מעט.
• בום במזרח התיכון: שוק הנדל"ן במזרח התיכון מזנק על רקע צמיחה מונעת נפט. "מגה-פרויקטים" ענקיים בערב הסעודית העניקו 196 מיליארד דולר בחוזים השנה, עלייה של 20% כאשר מיזמי Vision 2030 עוברים מתכנון לביצוע arabnews.com. גם משקיעים גלובליים מצטרפים: בלאקסטון ולונט מאבו דאבי השיקו מיזם משותף של 5 מיליארד דולר לרכישת מתקני לוגיסטיקה במפרץ. "הטרנספורמציה הכלכלית העמוקה שמתרחשת במפרץ… יוצרת תנופה חזקה למגזרים כמו לוגיסטיקה," ציין נשיא בלאקסטון ג'ון גריי, והדגיש מדיניות פרו-צמיחה וביקוש גובר באזור.
• אפריקה מושכת הון: הנדל"ן באפריקה מושך הון חדש. במצרים, משקיעים מהמפרץ לבדם הקצו 1.4 מיליארד דולר לעסקאות נדל"ן, במימון ערים ונופשונים חדשים. "הטרנספורמציה של מצרים למעצמת נדל"ן אזורית כבר בעיצומה," אומר פייסל דוראני, ראש מחקר MENA ב-Knight Frank, ומייחס את האצה לשינוי לעושר מהמפרץ. ברחבי תת-סהרה, ערים מרכזיות רושמות צמיחה חזקה במחירים – מרכזים עיקריים כמו לאגוס, ניירובי ואקרה רשמו עליות מוערכות במחירי נדל"ן של 8–12% בשנה, מונעות על ידי עיור מואץ וביקוש מצטבר לדיור.
• תחזית השוק מתבהרת: התחזיות ל-2025 הופכות לאופטימיות. בנקים מרכזיים החלו להקל במדיניות – הפד האמריקאי ביצע את הורדת הריבית הראשונה שלו בספטמבר 2025 וה-ECB קיצץ ריביות בסך מצטבר של 200 נקודות בסיס לאחרונה – מה שצפוי לשחרר בהדרגה השקעות בנדל"ן. חברות נדל"ן מסחרי חוזות כעת התאוששות בפעילות: CBRE, לדוגמה, העלתה את תחזית ההשקעות שלה ל-2025, וכעת צופה גידול של כ-15% בשנה הבאה בהשקעות נדל"ן מסחרי עולמי, ככל שעלות המימון יורדת. מניות נדל"ן ו-REITs עלו יחד עם הראלי בשוק הרחב, בציפייה לאשראי קל יותר ולשיפור ערכי הנכסים.

סקירה עולמית: ניצני התאוששות בצל ריביות גבוהות

לאחר שלוש שנים של האטה ממושכת, שוק הנדל"ן העולמי מתחיל סוף סוף להתעורר. הקלה באינפלציה ורמזים להורדות ריבית יצרו תנאים ראשוניים להתאוששות. "שלוש שנים לאחר שהראלי האחרון בנדל"ן נעצר, שוק הנדל"ן העולמי מראה סימנים ראשוניים להתאוששות כאשר הורדות ריבית מחזירות חלק מהתנאים שהניעו את הבום הקודם," דיווחה בלומברג השבוע. מצפון אמריקה ועד אסיה, משקיעים חוזרים בזהירות לשווקים שנטשו כאשר עלויות המימון זינקו.

עם זאת, אין מדובר בחזרה לעידן הכסף הקל. גם אם הבנקים המרכזיים משנים כיוון, הריביות כיום עדיין גבוהות בהרבה מהשפל של תקופת הקורונה. המימון עדיין יקר יחסית להיסטוריה, והבנקים הידקו את תנאי ההלוואות. "זו לא תהיה עוד תקופת כסף קל," מזהירים אנליסטים, ומציינים כי משכנתאות והלוואות מסחריות לא חוזרות לרמות הריבית האפסיות של העשור הקודם. רוכשים ומפתחים פוטנציאליים נדרשים לעמוד בעלויות גבוהות יותר, ורבות מהעסקאות משתלמות רק ברמות מחירים מותאמות (נמוכות יותר). כפי שאמר משתתף בכנס תעשייה במינכן, "האם עכשיו הזמן הנכון לחזור למשחק?" – זו השאלה שמעסיקה את 40,000 אנשי הנדל"ן שהתכנסו ב-Expo Real בגרמניה.

אינדיקטורים כלכליים משדרים מסרים מעורבים. בצד החיובי, האינפלציה מתקררת במדינות רבות ותשואות האג"ח העולמיות ירדו מהשיאים, מה שמקל מעט על שיעורי ההיוון בנדל"ן. הפד האמריקאי הוריד ריבית ב-0.25% בסוף ספטמבר – ההורדה הראשונה שלו ב-2025 – והוריד את טווח הריבית לכ-4.0%. ובאירופה, ה-ECB עבר מהידוק להפסקה ולהורדות מתונות (בסך כולל של כ-2 נקודות אחוז של הקלה). מהלכים אלה מאותתים כי עידן העלאות הריבית הבלתי פוסקות מסתיים, התפתחות מבורכת עבור מגזרים הרגישים לריבית כמו דיור ונדל"ן מסחרי.

עם זאת, הצמיחה הגלובלית מאטה באזורים מסוימים, ותנאי האשראי נותרו הדוקים במידת מה. בארה"ב, השבתה זמנית של הממשל הפדרלי בתחילת אוקטובר שיבשה לזמן קצר את פרסום נתוני הכלכלה, מה שהגביר את חוסר הוודאות. שוקי העבודה מתרככים בכלכלות המפותחות – לדוגמה, קצב גיוסי העובדים בארה"ב הואט כמעט לעצירה – מה שעלול לצנן את הביקוש לשטחי משרדים ומסחר אם המגמה תימשך. ובסין, מוקד המשבר בענף הנדל"ן באסיה, ההאטה המתמשכת בשוק הנדל"ן מכבידה על הכלכלה הרחבה יותר. בקיצור, הרקע המאקרו-כלכלי לנדל"ן משתפר אך עדיין שברירי, מה שהופך את ההתאוששות הזו לייחודית ולא אחידה בין אזורים.

צפון אמריקה: רכישת בתים יוקרתיים ותקוות להקלה

בצפון אמריקה, סיפור הנדל"ן הוא של חוסן אל מול קשיים – במיוחד בארצות הברית. למרות עלייה חדה בריביות המשכנתא בשנה האחרונה, פעילות שוק הדיור בארה"ב נותרה חזקה מהצפוי. בסוף ספטמבר, דיווחה התאחדות המתווכים הלאומית (NAR) כי מכירות בתים ממתינות (מדד מקדים המבוסס על חתימות חוזים) התאוששו ב-4.0% באוגוסט לעומת יולי, בניגוד לציפיות לחודש יציב. הדבר הציב את מדד מכירות הבתים הממתינות של NAR ברמתו הגבוהה ביותר מאז תחילת האביב. חתימות החוזים עלו בדרום, במערב התיכון ובמערב, בעוד שהצפון-מזרח פיגר מעט – סימן לכך שאזורים נגישים יותר רואים את העלייה החזקה ביותר בהתעניינות הקונים.

חשוב לא פחות, ריביות המשכנתא ירדו מהשיאים, ונתנו לקונים חלון הזדמנויות. הריבית הממוצעת למשכנתא ל-30 שנה בארה"ב ירדה לאחרונה לשפל של 11 חודשים (באזור 6% פלוס), לאחר שחצתה את רף 7% בתחילת 2025. "ריביות משכנתא נמוכות יותר מאפשרות ליותר רוכשי דירות לחתום על חוזים," הסביר לורנס יון, הכלכלן הראשי של NAR, כשהוא מתאר את חזרת מחפשי הדירות לשוק. קונים רבים נדחקו לשוליים בשל חששות מהיכולת לעמוד בתשלומים כאשר הריביות היו בשיא; כעת מגיעה הקלה מסוימת. נתונים חדשים מראים כי היכולת של רוכשי דירות לעמוד בתשלומים השתפרה זה החודש הרביעי ברציפות באוגוסט – התשלום החודשי החציוני המבוקש במשכנתאות חדשות ירד ל-2,100 דולר, בעוד שהכנסות האמריקאים עלו, מה שהפחית את נטל העלות ב-1.1% לעומת שנה שעברה. שיפור מתון אך עקבי זה ביכולת לעמוד בתשלומים משיב את הביטחון הן לרוכשי דירות והן למוכרים בארה"ב.

לא רק רוכשים מתחילים נכנסים לשוק: סגמנט היוקרה פורח. למעשה, בתים שמחירם מעל מיליון דולר הפכו להחלק הנמכר במהירות הגבוהה ביותר בשוק הדיור האמריקאי, לפי נתוני התעשייה (בתים בטווח מחירים זה נמכרים מהר יותר מכל טווח מחירים אחר). קונים אמידים, שנהנים מעליות שוק המניות של 2025 ומעמדות הון חזקות בבתיהם הקיימים, משדרגים באופן פעיל לנכסי יוקרה. זהו ניגוד חד לשנה שעברה, אז ריביות גבוהות הקפיאו את הפעילות בכל השוק. כעת, כאשר מדדי S&P 500 ונאסד"ק הגיעו לאחרונה לשיאים חדשים, בעלי הון גבוה מרגישים עושר – והם משקיעים מזומן בנדל"ן כמקור ערך יציב. "עליות שוק המניות ומעמדות הון בריאות בבתים קיימים מסייעות להמריץ מכירות חזקות של בתים יקרים," נכתב בדיווח של Yahoo Finance. התוצאה: בתים יוקרתיים מקבלים לעיתים קרובות מספר הצעות, ו-הקצה העליון של השוק מציג ביצועים עודפים במהירות המכירות.

בזירת הנדל"ן המסחרי, התמונה בארה"ב מעורבת יותר אך מראה ניצני תקווה. שיעורי הוואקנסי במשרדים במרכזי הערים נותרו גבוהים לאחר המגפה, ומכירות מצוקה של מגדלי משרדים בהנחות כבדות נמשכות גם ל-2025 (כאשר בעלי נכסים מסוימים נכנעים לעלויות מימון גבוהות ולתפוסה נמוכה). ובכל זאת, גם כאן משקיעים אופורטוניסטיים מתחילים להתעניין. משקיפים מציינים כי הפער בין המחיר המבוקש למחיר המוצע עבור בנייני משרדים איכותיים מצטמצם באיטיות, מה שצפוי לסייע לכך ששנת 2025 תראה "איפוס" בערכי המשרדים ויותר עסקאות. בינתיים, מגזרים כמו נדל"ן תעשייתי/לוגיסטי והשכרות למגורים נותרו חזקים יחסית. הביקוש לשטחי מחסנים עדיין גבוה בזכות פעילות מסחר אלקטרוני ותעשייה עמידה, ומבני דירות עם תפוסה גבוהה מתמודדים עם סביבת הריבית טוב מהצפוי.

בצד הפיננסי, קרנות ריט (REITs) ומניות נדל"ן אמריקאיות התאוששו בחדות בסתיו הזה. הציפייה להורדות ריבית מצד הפדרל ריזרב הפכה את הסנטימנט לחיובי: משקיעים מסיטים כספים למגזרים הרגישים לריבית, מתוך ציפייה ששיעורי ההיוון יתייצבו או ירדו (מה שיגדיל את ערך הנכסים) אם עלויות המימון יירדו. מדד הנדל"ן של דאו ג'ונס בארה"ב עלה מספר שבועות ברציפות עד תחילת אוקטובר, ואף עקף את S&P 500 בחלק מהמקרים. "ביצועי הריט עשויים להשתפר כאשר הורדות ריבית יוזילו את עלויות המימון ויגדילו את האטרקטיביות של הדיבידנד," נכתב בניתוח של CRE Daily. בקיצור, וול סטריט מהמרת על התאוששות בשוק הנדל"ן. ראוי לציין כי ענקית שירותי הנדל"ן המסחרי CBRE עדכנה כלפי מעלה את תחזית 2025 שלה, וכעת צופה עלייה של 15% בהיקף ההשקעות בשנה הבאה – שדרוג של 5% מהתחזית הקודמת, בזכות שינוי המדיניות של הפד. אופטימיות זו מרמזת כי פקק המימון עשוי להשתחרר אם הריבית אכן תרד, מה שישחרר עסקאות שהמתינו להזדמנות.

לבסוף, ראוי להזכיר את הקרקעות ונדל"ן חקלאי כחלק מהתמונה בצפון אמריקה. ערכי הקרקעות החקלאיות – שלעיתים מהווים סמן מגמה להשקעות בנכסים ריאליים – נותרו יציבים להפליא. במערב התיכון של ארה"ב, למשל, אדמות חקלאיות איכותיות עדיין נמכרות במחירי שיא. ערך הקרקעות במינסוטה עלה בכ-5.3% ב-2025 לעומת 2024, לפי USDA, למרות ירידה בהכנסות החקלאים בשל מחירי תבואה נמוכים. סקר סתיו של הפד במיניאפוליס ציין כי למרות שרבים מהחקלאים מצמצמים הוצאות, מחירי הקרקע באזור זה "נותרו יציבים או עלו מעט" משנה לשנה. לוח מכירות פומביות עמוס מתנהל כעת, ובינתיים הביקוש מצד חקלאים ומשקיעים עומד בקצב ההיצע הגובר של דונמים בשוק. הציפייה היא ליציבות מחירי הקרקע ברבעון הרביעי (אולי תנועה של ±0–5%), אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי. החוסן הזה של קרקעות חקלאיות – סוג נכס הרגיש מאוד לריבית ולמחזורי סחורות – מדגיש כי הערך הפנימי של הנדל"ן נותר בעינו. אם יהיה מזל, עלויות מימון נמוכות יותר עד 2026 יחזקו עוד יותר את שוקי הנדל"ן החקלאי והעירוני בצפון אמריקה.

אירופה: מחפשים את התחתית

שוקי הנדל"ן של אירופה עברו תקופה קשה בשנתיים האחרונות, אך יש סימנים גוברים לכך שהגרוע מכל מאחורינו – גם אם התאוששות דרמטית עדיין לא נראית באופק. ערכי הנדל"ן והיקף העסקאות צנחו ברוב אירופה בשנים 2022–2024, כאשר העלאות הריבית המהירות של הבנק המרכזי האירופי הבריחו משקיעים. באמצע 2025, שוק הנדל"ן המסחרי באירופה היה תקוע במצב כמעט קפוא. מומחה בתעשייה תיאר את המצב כ"ארץ זומבים… אין התאוששות, נכסים תקועים, אין נזילות שחוזרת". ואכן, במחצית הראשונה של 2025, מכירות נדל"ן מסחרי באירופה היו ברמות הנמוכות ביותר בעשור, עם ירידה של מעל 50% בהיקפים לעומת שנות השיא. הנפגעים העיקריים היו בנייני משרדים (במיוחד משרדים ישנים או פריפריאליים עם תפוסה נמוכה) ומרכזי קניות – נכסים שמשקיעים ומלווים רבים פשוט לא נגעו בהם בסביבת ריבית גבוהה.

בהתקדמות לאוקטובר, התחושות השתפרו מעט. הקונצנזוס בקרב אנשי נדל"ן אירופיים שהתכנסו במינכן ל-Expo Real הוא שנוצר רצפה בשוק. "מדד המגמה הנוכחי מראה שהגענו לתחתית והביטחון חוזר בהדרגה," אמר סטפן רומל, מנכ"ל Messe München, שסיכם סקר עדכני של 1,300 מציגים ומשקיעים. לפי מדד המגמה של Expo Real, 44% מהמשיבים כיום אופטימיים לגבי התחזית הבינלאומית לנדל"ן (עלייה מהשנה שעברה), 35% ניטרליים, ורק 22% נותרו פסימיים או "זהירים". זהו שינוי משמעותי לכיוון אופטימיות זהירה. כפי שרומל ציין, אתגרים כמו ריביות גבוהות, אי-ודאות פוליטית ובירוקרטיה הם "אתגרים מרכזיים" שגורמים לאנשים להיזהר, אך "תחושת איזון כללית מצביעה על שוק שמתחיל לחזור לנורמליות". במילים אחרות, רבים בתעשייה מרגישים שהנפילה החופשית הסתיימה.

נתונים מהכלכלה הגדולה באירופה, גרמניה, מחזקים את ההנחה שנקודת המפנה קרובה. גרמניה חוותה אולי את הירידה החדה ביותר – מגזר הנדל"ן שלה עבר "משבר" כאשר המימון התייבש ויזמים פשטו רגל. כעת, היקף העסקאות מתחיל לעלות שוב. חברת התיווך הגלובלית JLL מדווחת כי מחזור הנדל"ן להשקעה בגרמניה הסתכם ב-23.4 מיליארד אירו בתשעת החודשים הראשונים של 2025, עלייה של כ-5% לעומת התקופה המקבילה ב-2024. אמנם זה עדיין רחוק משנות השיא, אך זה מרמז על הגעה לתחתית לאחר קריסה של שנתיים. "הירידות במחירי נדל"ן מסחרי ומגורים החלו להאט," ציינה JLL, וייחסה את רוב היציבות לקיצוצי הריבית של הבנקים המרכזיים באירופה ובארה"ב. ואכן, ההפסקה וההפחתה הקלה בריבית של הבנק המרכזי האירופי החלו לייצב את מחירי הנדל"ן באירופה – למעשה להציב רצפה לירידת הערך.

מגזר הדיור בחלקים מאירופה כבר מתחיל להראות סימנים חיוביים. בגרמניה, מחירי הדירות שוב עולים בקצב שנתי לאחר שנתיים של ירידות. המחירים עלו ב-3.8% משנה לשנה ברבעון הראשון של 2025, הצמיחה המהירה ביותר מאז 2022. היתרי בנייה לבתים חדשים קפצו גם הם כמעט ב-8% ביוני, סימן מעודד לבנייה עתידית. סקר רויטרס בקרב מומחי נדל"ן שפורסם בספטמבר צופה שמחירי הבתים בגרמניה יעלו ב-3% ב-2025 וב-3.5% ב-2026, וישיבו חלק מהירידות (הם ירדו בכ-9% מהשיא ב-2022). "ההתאוששות בשוק הדיור נמשכת, למרות קיפאון ביכולת ההשתכרות… איננו רואים סימנים להיפוך מגמה זו," אמר קרסטן ברזסקי, ראש מחקר מאקרו עולמי ב-ING, אם כי הזהיר כי אי-ודאות כלכלית עדיין עלולה "לפגוע באמון הצרכנים". דאגה אחת היא היכולת של רוכשי דירה ראשונה לעמוד במחירים – עם ריביות משכנתא שעדיין גבוהות יחסית ועלויות אנרגיה גבוהות, רוב האנליסטים (11 מתוך 14 בסקר) מצפים שהיכולת תמשיך להחמיר בשנה הקרובה. "שיפור משמעותי נוסף ביכולת ההשתכרות אינו נראה באופק לשארית 2025," לדברי סבסטיאן וונש מ-GEWOS, שהדגיש כי נבנים מעט מדי דירות להשכרה כדי להקל על הלחץ בשוק. לכן, למרות שהמחירים אולי מתאוששים מהשפל, הכאב בשוק הדיור האירופי עבור הצרכנים עדיין לא נגמר.

בצד המסחרי, אירופה מתקדמת בדרך איטית יותר להתאוששות. "זה לא יוביל למופע זיקוקים פתאומי של עסקאות… אפשר רק לקוות להתאוששות מתונה ללא הגזמות," אמר הלגה שוינמן, ראש מחקר ב-JLL גרמניה, בהתייחסו ליציבות האחרונה. ותיקי התעשייה מדגישים כי לא צפויה התאוששות מהירה וחדה – אלא ריפוי הדרגתי. "המגמה משתנה כרגע… אך אנחנו עדיין בנקודת שפל," ציין רולף בוך, מנכ"ל Vonovia (אחת מבעלות הדירות הגדולות באירופה), בפאנל במינכן. החברה שלו ואחרות מתחילות בזהירות לגייס הון ולבצע עסקאות שוב, אך היקפי העסקאות עדיין נמוכים. במחצית הראשונה של 2025, מכירות נדל"ן מסחרי באירופה היו בערך חצי מהיקף 2019. יש גם פער בין מגזרים: מחסני לוגיסטיקה ומלונות מושכים יותר קונים (כשהמשקיעים מחפשים מציאות במגזרים שעדיין צומחים), בעוד משרדים בפרברים וקניונים ישנים כמעט ואינם נסחרים – הם נחשבים לנכסים במצוקה שדורשים תמחור מחדש. לדוגמה, גורד שחקים בפרנקפורט (Trianon) שנקלע לחדלות פירעון מוצע כעת למכירה על ידי המנהל המיוחד שלו, מבחן לחץ נדיר לשוק הגרמני שיחשוף באיזה מחיר יימכר הנכס. סימנים ראשונים מראים שההצעות נמוכות בהרבה מהערכות השיא, אך לפחות קונים מופיעים במחיר הנכון.

לונדון ופריז, מרכזי ההשקעות הגדולים הנוספים של אירופה, מתמודדים גם הם עם רוחות נגד. בבריטניה, עליית הריבית ציננה את שוק הדיור – מחירי הבתים ירדו במתינות (כ-3–5% בשנה האחרונה, לפי מדדי Nationwide ו-Halifax), וערכי הנדל"ן המסחרי (במיוחד משרדים) נמצאים תחת לחץ. עם זאת, נדל"ן יוקרתי בלונדון (כמו בתים יוקרתיים במרכז העיר) זוכה להתעניינות מחודשת מצד רוכשים בינלאומיים המנצלים את הירידות במחירים ואת היחלשות הלירה. צרפת, בינתיים, מתמודדת עם ירידה באמון המשקיעים בשל אינפלציה גבוהה ואי-ודאות פוליטית; חלק מהמשקיעים הזרים העבירו מיקוד לשווקים אחרים, לפחות זמנית (סקר Expo Real הראה ירידה ניכרת באלו הרואים בארה"ב ובשווקים מסוימים באיחוד האירופי כחשובים ביותר, בעוד שהעניין באסיה-פסיפיק והמזרח התיכון בעלייה). למרות זאת, עם צפי להורדת ריבית נוספת על ידי ה-ECB ב-2024, רבים מצפים שאירופה תצא בהדרגה מהמיתון. מוסדות כמו Knight Frank ו-PwC חוזים עלייה בהיקף העסקאות ב-2025 לעומת היובש של 2024, אם כי מתחת לשיאים, כאשר המשקיעים מתאימים עצמם ל"נורמלי החדש" של תשואות גבוהות והמוכרים נכנעים לאט לאט במחירים.

לסיכום, נראה שאירופה הגיעה לתחתית ומתחילה לעלות באיטיות. התאמת המחירים – ירידה של 20–30% בחלק מהשווקים – יחד עם חוב זול יותר בעתיד, מושכת משקיעים המחפשים ערך להיכנס. כפי שאמר מנהל קרן אחד, "בחלקים מסוימים של השוק ההתאוששות כבר בעיצומה… עם זאת, יש נכסים וענפים שאינם מועדפים, שבהם כמעט ואין נזילות ועוד כאב בדרך." התאוששות בצורת K זו מחייבת את המשקיעים להיות בררנים. דיור (במיוחד דיור להשכרה) הוא נקודת אור – המחסור הכרוני ביחידות מגורים באירופה שומר על מגזר זה יציב יחסית. לוגיסטיקה ומרכזי נתונים גם הם מועדפים, אם כי אפילו מרכזי נתונים, מגזר כוכב, חוו האטה קלה מוקדם יותר השנה. בינתיים, עתיד מגזר המשרדים תלוי בהצלחת מודלים של עבודה היברידית ובהסבת שטחים עודפים.

לעת עתה, הביטחון חוזר בהדרגה. מנהלי נדל"ן אירופיים שנסקרו ב-Expo Real אמרו ברובם כי הם מצפים ש-2024–2025 יביאו תנאי מימון טובים יותר ועלויות בנייה נמוכות יותר, אותם הם רואים כמנופים המרכזיים להנעת הענף מחדש. יש גם דחיפה חזקה לממשלות לצמצם בירוקרטיה – 79% מהמשיבים קראו ל"פחות ביורוקרטיה" כדי לעודד פיתוח והשקעות. אם משאלות אלו יתגשמו (והריביות אכן יירדו), אירופה עשויה לראות התאוששות משמעותית בשוקי הנדל"ן שלה עד סוף 2025 ואל תוך 2026. לעת עתה, החולה יציב – ובזהירות, אירופה חוזרת לשוק הנדל"ן, צעד זהיר אחר צעד.

אסיה-פסיפיק: מאבקי סין ונקודות אור במקומות אחרים

בכל רחבי אסיה, הונאות הנדל"ן מתפצלות באופן חד. הזרקור נותר על סין, שם מיתון הנדל"ן המתמשך כבר מספר שנים ממשיך להטיל צל כבד. מגזר הנדל"ן, שבעבר היווה רבע מהתמ"ג של סין, עדיין לא מצא תחתית לאחר קריסתן של כמה חברות פיתוח גדולות. נתוני הדיור של ספטמבר הדגישו את האתגר: מחירי הדירות החדשות עלו ב-0.09% בלבד מחודש לחודש, האטה לעומת עלייה של 0.2% באוגוסט. עונת "ספטמבר הזהוב" החזקה בדרך כלל – כאשר יזמים משיקים מבצעים וקונים נוהרים לשוק – הייתה מאכזבת. אפילו יותר משמעותי, מחירי הדירות ביד שנייה (שוק משני) ירדו ב-0.74% בחודש שעבר, מה שמסמן את החודש ה-18 ברציפות של ירידות בערך הדירות הקיימות. הדבר מעיד שמשקי הבית הסיניים עדיין מאוד זהירים, בוחרים לשכור או להמתין במקום "לתפוס סכין נופלת" בשוק הדיור.

בייג'ינג השיקה שורת צעדי תמיכה בחודשים האחרונים כדי לחזק את האמון. שיעורי המשכנתאות הופחתו שוב ושוב, דרישות ההון העצמי הוקלו, והגבלות על רכישת דירות רוככו בערים רבות. הממשלה אף השיקה תוכנית להתחדשות עירונית שמטרתה לספוג עודפי דירות על ידי הסבת דירות ריקות לדיור ציבורי. עם זאת, לא נרשמה התאוששות מתמשכת. למרות סבבים מרובים של מדיניות תמרוץ… המגזר לא השיג התאוששות מתמשכת, ציינה רויטרס בפשטות. סקרים פרטיים ונתונים רשמיים מסכימים כי תחושת הצרכנים נותרה מדוכאת. קונים פוטנציאליים נבלמים על ידי צמיחה חלשה בהכנסות, אבטלת צעירים גבוהה, ועודף דירות לא מכורות באזורים מסוימים. משקי בית רבים בסין ראו את עושרם נשחק (הנדל"ן הוא הנכס העיקרי של משקי הבית בסין) בשל ירידת מחירי הדירות, מה שמוביל אותם להוציא פחות – לולאת משוב שלילית.

בהסתכלות קדימה, מומחים משלימים יותר ויותר עם תהליך התאוששות איטי. סקר של רויטרס בקרב אנליסטים צופה כעת שמחירי הדירות בסין לא יתייצבו עד למחצית השנייה של 2026 או אפילו 2027 – כחצי שנה מאוחר יותר מהתחזית של אותם אנליסטים רק לפני כמה חודשים. לוח הזמנים להתאוששות נדחה שוב ושוב ככל שדיווחי החודשים מאכזבים. הרשויות נקטו בצעדים דרמטיים (למשל, השבוע ערים גדולות כמו גואנגג'ואו ושנזן הרחיבו מדיניות לעידוד רכישת דירות), אך קשה לשקם את האמון. "משקי הבית צמצמו את ההוצאות שלהם" על רקע המשבר בנדל"ן, והמיתון "שחק את אמון העסקים, מה שמכביד עוד יותר… על ההתאוששות הכלכלית הרחבה יותר," אומרים אנליסטים. למעשה, המשבר בנדל"ן הסיני נותר גורם הסיכון הגדול ביותר לכלכלת אסיה לקראת 2026. מוסדות בינלאומיים כמו הבנק העולמי קיצצו את תחזיות הצמיחה של סין, כשהם מציינים את חולשת מגזר הנדל"ן כסיבה עיקרית.

עם זאת, במקומות אחרים באסיה, כיסי חוזק בשוק הנדל"ן נפוצים. סינגפור, למשל, נהנית ממעמדה כמקלט בטוח להון ולעסקים. השבוע פורסמה ידיעה על השקעה משמעותית בתחום הנדל"ן התעשייתי של סינגפור: קרן CapitaLand Ascendas REIT הודיעה כי תרכוש שלושה נכסי תעשייה ולוגיסטיקה יוקרתיים בסינגפור תמורת 565.8 מיליון דולר סינגפורי (~438 מיליון דולר אמריקאי). הנכסים – ב-Pioneer Sector, Tuas ו-Kallang – מושכרים במלואם לשוכרים מענפי הטכנולוגיה, הלוגיסטיקה ומדעי החיים, עם חוזי שכירות ארוכי טווח (ממוצע של 5.5 שנים נותרו). העסקה היא חלק מדחיפת השקעות מקומית של 1.3 מיליארד דולר סינגפורי על ידי הקרן השנה, ותחזק את תיק הנדל"ן של CapitaLand Ascendas בסינגפור לכמעט 12.3 מיליארד דולר סינגפורי. ראוי לציין כי הרכישה צפויה להניב תשואת הכנסה נטו של כ-6.1% לאחר עלויות, ולהיות תורמת לחלוקות הקרן – נתונים אטרקטיביים המדגישים את האטרקטיביות של נכסי לוגיסטיקה במוקדי הסחר של אסיה. שוק הנדל"ן של סינגפור באופן כללי נותר חזק, עם שכירויות שיא ורמות תפוסה נמוכות במשרדי Grade A, ומחירי דיור עמידים (בזכות זרימת הון מסין וממדינות נוספות). צעדי קירור ממשלתיים האטו את מכירות הדירות מהטירוף של 2021–22, אך נכון ל-2025 מחירי הדירות בסינגפור עדיין עולים בעדינות, ועיסקאות מסחריות בולטות (כמו מכירת חלק ממרכז Marina Bay Financial) מסמנות תיאבון משקיעים מתמשך.

הודו היא נקודת אור נוספת, אם כי עם סיפור מורכב יותר. נתונים עדכניים מראים כי מכירות הדירות בשבע הערים הגדולות בהודו ירדו בכ-9% משנה לשנה ברבעון השלישי של 2025 – מה שמעיד שהשוק מתקרר לאחר 2024 לוהטת במיוחד. שיעורי המשכנתאות הגבוהים בהודו (כ-8.5–9% כיום) ומחירים גבוהים האטו את הביקוש. עם זאת, הירידה הזו מסתירה פער חשוב: שוק הדיור היוקרתי בהודו פורח. דוחות תעשייה של Knight Frank ואחרים מציינים כי מכירות דירות יוקרה (שמעל כ-15 מיליון רופי, או 180,000 דולר) זינקו בכמעט 40% משנה לשנה ב-2025. בדומה לארה"ב, רוכשים אמידים בהודו משדרגים לנכסים גדולים ויוקרתיים – מפנטהאוזים במומבאי ועד וילות בבנגלור – ורואים בנדל"ן השקעה יציבה בתקופת אינפלציה. במקביל, שוק הנדל"ן המסחרי בהודו הגיע לשיאים חדשים. השכרת משרדים בתשעת החודשים הראשונים של 2025 הגיעה להיקפים שיא, כאשר חברות גלובליות (בעיקר טכנולוגיה, פיננסים ו-מרכזי מצוינות גלובליים (GCCs) של תאגידים רב-לאומיים) הרחיבו פעילות. נדל"ן תעשייתי ולוגיסטי גם הוא משגשג, מונע על ידי הצמיחה המהירה של מסחר אלקטרוני וייצור בהודו. לפי Business Standard, השכרת משרדים ומחסנים בתשעת החודשים הראשונים של 2025 הגיעה לשיאים היסטוריים בהודו, גם כאשר שוק הדיור התמתן. החוסן של הסקטורים המסחריים משקף אמון עסקי חזק – חברות מהמרות על הצמיחה הכלכלית והיתרון הדמוגרפי של הודו. דחיפת הממשלה ההודית לתשתיות והמאמצים למשוך שרשראות אספקה (באמצעות "Make in India" וכו') מהווים רוח גבית נוספת לנדל"ן התעשייתי.

בינתיים, שווקים אסייתיים אחרים מציגים תמונה מעורבת. יפן בולטת כאנומליה: עם כך שבנק יפן רק שינה במעט את מדיניותו הרופפת במיוחד (שיפוץ שליטה על עקום התשואות אך עדיין למעשה ריבית של 0%), שוק הנדל"ן ביפן נותר יציב יחסית. שיעור המשרדים הפנויים בטוקיו עלה מעט (מעל 6%) בעקבות שינויים מתקופת המגפה, אך נראה כי הירידות בשכר הדירה מגיעות לתחתית. ראוי לציין שמשקיעים זרים היו פעילים בשוק הנדל"ן היפני, משכו אותם עלויות מימון נמוכות ויתרון מטבע (הין חלש). עסקאות גדולות, כגון רכישת פורטפוליו של דירות ומתקני לוגיסטיקה על ידי קרנות אמריקאיות וסינגפוריות, כיכבו בכותרות ב-2025. כתוצאה מכך, היקף ההשקעות בנדל"ן ביפן עלה מתחילת השנה, בניגוד למגמה העולמית.

דרום-מזרח אסיה מציעה גם היא סיפורי צמיחה. אינדונזיה, מלזיה ווייטנאם חוות פיתוח מואץ של פארקי תעשייה ודיור לאוכלוסייה צעירה, אם כי עליית הריבית ריסנה חלק מהבנייה הספקולטיבית. וייטנאם בפרט עברה שנה מאתגרת בנדל"ן בשל אכיפה על אג"ח תאגידיות ושערוריות בקרב יזמים, אך הממשלה מיישמת צעדים למניעת משבר ותמיכה בביקוש לרכישת דירות (כמו תמריצי אשראי ורפורמות משפטיות לפרויקטים). אוסטרליה וניו זילנד, באוקיאנוס השקט, מתמודדות עם השאלה כיצד לצנן את האינפלציה מבלי למוטט את שוקי הדיור שלהן. מחירי הבתים בסידני ואוקלנד תיקנו בחדות ב-2022–23, אך אבטלה נמוכה והגירה יצרו רמת תמיכה למחירים. בסוף 2025, מחירי הבתים באוסטרליה החלו לעלות שוב על רקע מחסור כרוני בדיור, והחלטת הבנק המרכזי של אוסטרליה להותיר את הריבית ללא שינוי שיפרה את תחושת הקונים.

לסיכום, נוף הנדל"ן באסיה-פסיפיק מפוצל: סין נותרת במיתון עמוק, מה שמוריד את הממוצעים האזוריים, בעוד שווקים כמו סינגפור, הודו ויפן מראים יציבות או צמיחה. משקיעים רבים מבצעים הקצאה מחדש – מצמצמים חשיפה לסין ומגדילים אותה בהודו או בדרום-מזרח אסיה, למשל – כדי לנצל את המגמות השונות. גורם משותף שעשוי להמריץ את כל השווקים ב-2026 הוא הקלה עולמית בריבית הצפויה. אם ארה"ב ואירופה יורידו ריבית, מדינות אסיה רבות (במיוחד שווקים מתעוררים שנאלצו להעלות ריבית כדי להגן על המטבע) ילכו בעקבותיהן. אכן, אנליסטים בבנק אוף אמריקה ציינו כי "ריבית קצרה נמוכה יותר בארה"ב מאפשרת הורדות ריבית באמריקה הלטינית [ובאסיה המתעוררת], במיוחד [כאשר האינפלציה מתמתנת]…". עבור סין, ייתכן שיידרש תמרוץ פנימי נוסף או שינוי מדיניות משמעותי כדי להחיות באמת את שוק הנדל"ן. עבור אחרים, לעומת זאת, החלקים כבר במקומם לעלייה: דמוגרפיה, עיור, ו(בקרוב) מימון זול יותר. שוקי הנדל"ן באסיה, על אף האתגרים בחלקם, רחוקים מלהיות אחידים – וכש-2025 מסתיימת, תחזית הנדל"ן האזורית נעה בין לילה חשוך (סין) לבוקר מזהיר (הודו ומעבר לה).

אמריקה הלטינית: ריביות גבוהות מכבידות, אך שינוי בפתח

באמריקה הלטינית, שוקי הנדל"ן התמודדו בשנים האחרונות עם סביבה של ריביות גבוהות במיוחד ואינפלציה. בנקים מרכזיים מברזיל ועד מקסיקו העלו באגרסיביות את הריביות כדי להילחם בזינוקי מחירים מתקופת המגפה, ועלויות המימון הגבוהות הללו השפיעו על שוקי הנדל"ן – האטו את מתן המשכנתאות, ציננו את מכירות הבתים, ודחפו חלק מהפרויקטים המסחריים להמתנה. עם זאת, ככל ש-2025 מתקדמת, יש סימנים לכך שאמריקה הלטינית עשויה בקרוב לראות הקלה מוניטרית, מה שעשוי להכשיר את הקרקע להתאוששות בשוק הנדל"ן.

קחו לדוגמה את ברזיל, הכלכלה הגדולה ביותר באזור. הבנק המרכזי של ברזיל נקט באחת ממדיניות ההידוק האגרסיביות בעולם, והעלה את ריבית הסליק שלו עד ל-15.00% באמצע 2025 – שיא של כמעט שני עשורים. זה העלה באופן דרמטי את עלות המימון של רכישת דירה או פיתוח משרדים בברזיל. לא מפתיע ש-היכולת לרכוש דירה הידרדרה; ריביות משכנתא מעל 12% הוציאו משפחות רבות מהמעמד הבינוני מהשוק, וצמיחת מחירי הדירות נעצרה. בשוק הנדל"ן המסחרי, משקיעים דרשו תשואות גבוהות בהרבה, מה שגרם לירידת שווי, במיוחד בשוק המשרדים של סאו פאולו שהיה לוהט בעבר. הבנק המרכזי עצר כעת העלאות נוספות, ומאותת על השארת הריבית על 15% לתקופה ממושכת, עד שיתקבלו הוכחות ברורות לכך שהאינפלציה בירידה מתמשכת. (האינפלציה בברזיל, אף שירדה מהשיעורים הדו-ספרתיים, עדיין עומדת על כ-5–6%, מעל היעד.)

החדשות הטובות הן ש-היפוך מגמה לקיצוץ ריביות באופק באמריקה הלטינית. כלכלנים מציינים שברגע שהפד האמריקאי יעבור בבירור להקלה (מה שהחל במידה מסוימת בסוף 2025), זה "פותח" את הדלת לבנקים הלטיניים להוריד ריביות באגרסיביות רבה יותר. הציפייה הרווחת היא שברזיל תתחיל להוריד ריביות בתחילת 2026, אם לא בסוף 2025, לאור תחזית אינפלציה מתונה (Pantheon Macroeconomics צופים שהאינפלציה בברזיל "תמשיך להתמתן, ותסיים את השנה סביב 5%"). באופן דומה, צ'ילה וקולומביה – שהעלו ריביות לשיאים של 11.25% ו-13.25% בהתאמה – כבר החלו להוריד. הבנק המרכזי של צ'ילה, למשל, החל להוריד ריביות ב-2024 ו-2025 עם התקררות האינפלציה שם, והריבית צפויה לחזור בקרוב לחד-ספרתית. מקסיקו נקטה בגישה זהירה יותר (והשאירה את הריבית על 11.25% לתקופה ממושכת), אך השווקים צופים ש-בנק מקסיקו ישקול הורדות ריבית ב-2025 אם ההקלה של הפד תסיר לחץ מהפסו.

עבור ענף הנדל"ן, השינויים הללו לא יכולים להגיע מוקדם מדי. יזמי נדל"ן ורוכשים ברחבי אמריקה הלטינית סבלו מעלויות האשראי. במקסיקו, קצב הבנייה ירד ונפח מכירות הדירות פחת ב-2023–2024 כאשר ריביות המשכנתא עלו מעל 10%. עם זאת, הביקוש נותר חזק ביסודו, במיוחד באזורים מטרופוליניים מתפתחים ובאזורים סמוכי גבול הנהנים ממגמת ה-near-shoring. השקעות זרות בנדל"ן במקסיקו – במיוחד בפארקים תעשייתיים ומרכזי הפצה סמוך לגבול ארה"ב – דווקא זינקו למרות הריביות הגבוהות, בזכות מגמת העברת הייצור. ככל שהריביות יתמתנו, היזמים המקסיקנים מצפים להתאוששות חזקה הן במגזר המגורים והן במגזר המסחרי, מונעת על ידי ביקוש כבוש ותוכניות ממשלתיות לטיפול במחסור בדיור.

הפרדוקס של

הנדל"ן המסחרי של ברזיל ב-2025 היה זינוק בשכירויות בסביבת ריבית של 15%, כפי שניסח זאת כלי תקשורת אחד. בסאו פאולו, דמי השכירות למשרדים ולוגיסטיקה מובילים עלו בשל היצע מוגבל וכניסת חברות חדשות, גם כאשר ערכי הנכסים ירדו "על הנייר" בגלל שיעורי היוון גבוהים. הדבר מרמז על קפיץ דחוס: אם (או כאשר) הריבית תרד, ערכי הנדל"ן בברזיל עשויים לזנק מחדש כלפי מעלה כדי לשקף טוב יותר את הבסיס החזק של שוק השכירות. אותו דבר נכון גם לגבי קרנות הריט הברזילאיות (FIIs), שנסחרו בהנחות עמוקות – משקיעים כנראה יעריכו אותן מחדש כאשר הסליק תרד.

מעבר ל

אנדים, מדינות כמו פרו וארגנטינה מתמודדות עם אתגרים ייחודיים משלהן. הכלכלה של פרו הואטה בשנים 2023–25, מה שפגע בשוק הנדל"ן; שיעורי ריבית גבוהים ואי יציבות פוליטית גרמו לרוכשים להיזהר. הבנק המרכזי של פרו הוריד את הריבית במתינות בסוף 2024, מה שהקל מעט, והפחתות נוספות ב-2025 עשויות לשפר בהדרגה את נגישות הדיור. ארגנטינה, ששקועה באינפלציה של מעל 100%, היא מקרה מיוחד – שוק הנדל"ן שלה פועל בעיקר במזומן (לעיתים קרובות בדולרים אמריקאיים), למעשה מחוץ למערכת האשראי הלקויה. מחירי הנדל"ן בבואנוס איירס ירדו לכחצי מהשיא הדולרי של 2017, בשל מיתון עמוק ושליטה במטבע. יזמים רבים עצרו פרויקטים. התקוות תלויות ברפורמות כלכליות לאחר הבחירות שייצבו את הכלכלה, מה שיוכל להחיות את פעילות הנדל"ן (למשל, באמצעות מסלולי משכנתא חדשים שכיום כמעט ואינם קיימים בשל האינפלציה).

אחד המגמות הבולטות באמריקה הלטינית

היה זרימת הון זר להזדמנויות נדל"ן מסוימות, למרות התנאים המאקרו-כלכליים הקשים. לדוגמה, קרנות הון פרטיות אמריקאיות וקרנות מהמזרח התיכון משקיעות בלוגיסטיקה ותשתיות באמריקה הלטינית. מיזם הלוגיסטיקה של בלאקסטון שהוזכר קודם, בשווי 5 מיליארד דולר, כולל פוטנציאל מעבר למזרח התיכון, עם עין לשווקים מתעוררים עולמיים – ושווקי הצרכנות הצומחים של אמריקה הלטינית נמצאים על המפה. במקסיקו, משקיעים קנדים ואמריקאים רכשו נכסים תעשייתיים לשירות שרשראות האספקה של ארה"ב. ובברזיל, קרנות ריבוניות ומשקיעים גלובליים גילו עניין בתחומים כמו מרכזי נתונים ומתקני קירור, מתוך ציפייה לביקוש ארוך טווח.

במגזר המגורים, אמריקה הלטינית עדיין נהנית מאוכלוסייה צעירה ומתרחבת בערים, מה שמחזק את הביקוש לדיור. מדינות כמו

קולומביה ו-הרפובליקה הדומיניקנית חוו בום בבנייה למגורים (לעיתים קרובות בטווחי מחירים בינוניים) שנבלם רק חלקית בשל עליית הריבית. פנמה ו-קוסטה ריקה מדווחות על המשך חוזק במכירות מגורים, הודות לפנסיונרים בינלאומיים ואנשי מקצוע בעבודה מרחוק שעוברים להתגורר שם. צ'ילה, לאחר זעזוע ריבית חמור (הריבית שם הגיעה ל-11.25%), מתייצבת בהדרגה; שוק הדיור התקרר משמעותית, אך עם חזרת האינפלציה ליעד, הבנק המרכזי של צ'ילה כבר הוריד את הריבית ביותר מ-4 נקודות אחוז, והצפי הוא שפעילות הדיור תתאושש ב-2025. בסך הכל, שוק הנדל"ן של אמריקה הלטינית בסוף 2025 מתאפיין בהמתנה דרוכה להקלה מוניטרית. כפי שאמר בצחוק יזם ברזילאי, "אנחנו בונים סכר של פרויקטים; ברגע שהריביות יירדו, זה יהיה כמו לפתוח את הסכרים." לעת עתה, עלויות המימון הגבוהות הן צוואר הבקבוק העיקרי, לא חוסר בביקוש. קרן המטבע הבינלאומית והבנק העולמי שיבחו את הבנקים המרכזיים בלטין על ריסון האינפלציה, וכאשר הקרב הזה יוכרע, העדיפות תעבור להחייאת הצמיחה – כלומר, להוריד ריביות. כאשר ההפחתות הללו יתממשו, צפו להתעוררות מחודשת במכירות דירות ובהשקעות מסחריות ברחבי האזור. המחצית השנייה של 2025 ותחילת 2026 עשויות לראות את שוקי הנדל"ן בלטין אמריקה מואצים, מה שיאפשר סוף סוף לדמוגרפיה החיובית ולצרכי הדיור המבניים של האזור להתבטא בצמיחה נדל"נית. בינתיים, השחקנים בשוק מתמקמים: הבנקים המקומיים מכינים מסלולי משכנתא חדשים, היזמים מסדרים היתרים, והמשקיעים מחפשים מציאות לתפוס לפני שהגל מתהפך.

המזרח התיכון: מגה-פרויקטים וכסף גדול

ענף הנדל"ן במזרח התיכון נמצא בעיצומו של גל עליות מרשים, מונע על ידי הון שופע, פרויקטים מדינתיים שאפתניים, וגל של עניין בינלאומי. בניגוד לשווקים המערביים המוגבלים בחוב, אזור המפרץ בפרט נהנה מנזילות גבוהה, הודות למחירי אנרגיה גבוהים בשנים האחרונות ותוכניות טרנספורמציה כלכלית אסטרטגיות. התוצאה היא בום נדל"ן במדינות מועצת שיתוף הפעולה של המפרץ (GCC), עם צנרת בנייה והשקעות שוברות שיאים.

ערב הסעודית מדגימה מגמה זו. במסגרת תוכנית חזון 2030, הממלכה מבצעת סדרה של "גיגה-פרויקטים" – ערים חדשות ענקיות, אתרי נופש תיירותיים ופיתוחי תשתית – בהיקף שכמעט ולא נראה בעבר. השבוע, ניתוח חדש של Knight Frank אישר עד כמה קצב הבנייה הזה מואץ: סך היקף החוזים שהוענקו ב-2025 בגיגה-פרויקטים של סעודיה קפץ ב-20% משנה לשנה והגיע ל-196 מיליארד דולר arabnews.com. זהו נתון מדהים – הוא כולל פיתוחים ענקיים כמו העיר העתידנית NEOM שעל חוף הים האדום (שעלותה מעל 500 מיליארד דולר), מרכז התיירות היוקרתית Red Sea Global (שזה עתה פתח את המלונות הראשונים שלו), עיר הבידור Qiddiya, ופרויקטי ענק עירוניים בריאד כגון Diriyah Gate ו-King Salman Park. על פי דוח "Saudi Giga Projects Report 2025" של Knight Frank, גל הבנייה מעיד שתוכנית חזון 2030 עוברת "מתכנון לביצוע" במלוא הקצב arabnews.com.

ריאד, בירת סעודיה, נמצאת במרכז המהפכה הנדל"נית הזו. "ריאד ביססה את עצמה באופן מובהק ככוח הכלכלי החדש של ערב הסעודית, ואחראית ל-63% מכלל המשרות החדשות שנוצרו בממלכה מאז 2019," מציין פייסל דוראני, ראש מחלקת המחקר של נייט פרנק לאזור המזרח התיכון וצפון אפריקה arabnews.com. מאז 2016 הוכרזו בריאד פרויקטי נדל"ן ותשתיות בשווי של מעל 237 מיליארד דולר arabnews.com, כולל יוזמות איקוניות כמו "שדרות הספורט" באורך 220 ק"מ והרחבות מגורים מסיביות. אוכלוסיית העיר (כ-7 מיליון ב-2022) צפויה להגיע ל-10.1 מיליון עד 2030 arabnews.com, ותוכניות כבר בעבודה כדי להיערך לגידול הזה עם "יותר מ-340,000 יחידות דיור חדשות, 4.8 מיליון מ"ר של משרדים, 3 מיליון מ"ר של מסחר וכמעט 30,000 חדרי מלון" עד אותה שנה arabnews.com. המספרים הללו ממחישים טירוף בנייה שכמעט ואין לו אח ורע בעולם. דוראני מתאר את ריאד כעדה ל"אחת מתמורות הצמיחה העירונית השאפתניות ביותר בעולם", והיא צפויה להפוך למוקד עולמי לעסקים ותיירות arabnews.com.

הדחיפה לפרויקטי ענק אינה מוגבלת לריאד. מערב ערב הסעודית, ביתם של ניאום ופיתוחי חוף הים האדום, רושם 17 פרויקטי-ענק בהיקף כולל של 431 מיליארד דולר בהשקעות שהוכרזו arabnews.com. מתוך זה, כ-57 מיליארד דולר כבר הוענקו בחוזים, ועוד מאות מיליארדים בתכנון arabnews.com. ניאום לבדה (שכוללת תתי-פרויקטים כמו The Line, אתר הסקי Trojena והעיר התעשייתית Oxagon) כבר ראתה חוזים בשווי כ-24 מיליארד דולר arabnews.com, והיא עדיין בשלבים מוקדמים. ההיקף עוצר נשימה: עד 2030, פרויקטים אלה במערב המדינה שואפים לספק 382,000 יחידות דיור חדשות, מעל 3 מיליון מ"ר משרדים, 4.3 מיליון מ"ר מסחר ו-330,000 חדרי מלון arabnews.com – למעשה ליצור ערים חדשות מאפס.

מעבר לערב הסעודית, איחוד האמירויות (דובאי, אבו דאבי) נותרת מעצמת נדל"ן בפני עצמה. שוק הנדל"ן של דובאי נמצא בפריחה מאז 2021, עם מכירות שיא של בתים יוקרתיים (למשל, ב-2023 נמכרה וילה בפאלם ג'ומיירה ביותר מ-100 מיליון דולר) וגל של רוכשים מחו"ל, כולל רוסים, הודים ואירופאים עשירים שנמשכים לפתיחות ולביטחון של דובאי. אף שקצב הצמיחה של דובאי התמתן מעט ב-2025, עדיין נרשמה צמיחה שנתית דו-ספרתית במחירי מגורים יוקרתיים ותפוסה גבוהה בשטחים מסחריים. באבו דאבי, היזמים מתמקדים בפרויקטים יוקרתיים ותרבותיים (כמו רובע גוגנהיים אבו דאבי וקהילות איים חדשות). ראוי לציון כי Sotheby’s International Realty פתחה סניף באבו דאבי החודש, עם השקת Four Seasons Private Residences בחוף סעדיאת, מה שמעיד על אמון במגזר האולטרה-יוקרתי.

אחד הסיפורים הגדולים ביותר בזירת הנדל"ן של המזרח התיכון הוא זרם השיתופי פעולה בהשקעות בינלאומיות. השבוע נרשם לכך מקרה בולט: Blackstone, מנהלת הנכסים האלטרנטיביים הגדולה בעולם, משתפת פעולה עם Lunate של אבו דאבי (חברת השקעות בתמיכת האמירות) ליצירת פלטפורמה שמטרתה 5 מיליארד דולר של נכסי לוגיסטיקה ברחבי המפרץ. המיזם החדש, בשם GLIDE, יתמקד ברכישה ופיתוח של "נכסי מחסנים איכותיים" במדינות המפרץ – כולל פיתוחים חדשים והסכמי מכירה-והשכרה חוזרת עם חברות אזוריות גדולות. "הטרנספורמציה הכלכלית העמוקה שמתרחשת במפרץ, מונעת על ידי מדיניות צמיחה, שינויים דמוגרפיים חיוביים וגיוון רחב, יוצרת תנופה עוצמתית לענפים כמו לוגיסטיקה," אמר נשיא Blackstone, ג'ון גריי, בהודעה על השותפות. ציטוט זה מסכם מדוע משקיעים גלובליים נוהרים לנדל"ן במזרח התיכון: כלכלות האזור (במיוחד בערב הסעודית ובאיחוד האמירויות) מגוונות מעבר לנפט, האוכלוסיות הצעירות גדלות, המסחר והאי-קומרס פורחים – וכל אלה יוצרים ביקוש אדיר למחסנים מודרניים, נמלים, מרכזי נתונים ומשרדים. Blackstone עצמה מרחיבה את פעילותה במפרץ; רק בחודש שעבר הובילה השקעה של 525 מיליון דולר ב-Property Finder, פורטל נדל"ן מקוון מדובאי. חברות גדולות נוספות כמו Brookfield, KKR וקרנות עושר ריבוניות מהמפרץ (ADIA, PIF וכו') פעילות בעסקאות נדל"ן בולטות מקהיר ועד קראצ'י, לעיתים קרובות בשותפויות.

מגמה בולטת נוספת היא כיצד הון מהמפרץ זורם לאזורים שכנים, ובפועל מייצא את הבום. לדוגמה, מצרים (כפי שפורט בסעיף אפריקה) ראתה השקעות של מעל 120 מיליארד דולר מהון ריבוני מהמזרח התיכון מאז 2021, כולל בפיתוחי נדל"ן. ב-טורקיה, קטר ואיחוד האמירויות השקיעו בנדל"ן ותשתיות באיסטנבול. עיראק ו-פקיסטן מקדמות יוזמות בנייה חדשות בתמיכת משקיעים מהמפרץ, ואפילו יוון ו-דרום אירופה זוכות לעניין גובר מרוכשים מהמזרח התיכון של אתרי נופש ואיים.

במזרח התיכון עצמו, שווקים נוספים כמו קטר, בחריין ועומאן גם הם מתקדמים, אם כי בקנה מידה קטן יותר מהשניים הגדולים (סעודיה/איחוד האמירויות). קטר, לאחר המונדיאל, מתמודדת עם עודף בדיור חדש אך משתמשת בתמריצים כדי למשוך גולים ועסקים (כמו בעלות זרה מלאה בפרויקטים מסוימים). בחריין מתמקדת בדיור בר השגה ובפארקים תעשייתיים. עומאן פתחה יותר אפשרויות לבעלות זרה על נכסים באזורים תיירותיים, בתקווה לחקות חלק מהצלחת דובאי במשיכת גמלאים ורוכשי דירות נופש.

הגורמי הסיכון לבום הנדל"ן במזרח התיכון נראים יחסית בשליטה. אחד מהם הוא תנודתיות מחירי הנפט – ירידה חדה במחיר הנפט עלולה לצמצם את הוצאות הממשלה והאווירה הכלכלית. עם זאת, לרוב מדינות המפרץ יש רזרבות גדולות והן הרבה יותר חזקות מבחינה פיסקלית מאשר לפני עשור. שיקול נוסף הוא עודף בנייה: ספקנים תוהים אם כל ההיצע המתוכנן (במיוחד בסעודיה) אכן ייספג. נכון לעכשיו, כיסי הממשלה העמוקים והצורך האמיתי בדיור (בסעודיה יש אוכלוסייה צעירה ומחסור בדיור) מרמזים שהפרויקטים הללו ימצאו דיירים, גם אם במחירים מותאמים.

עם כל כך הרבה התפתחויות, התחזית לאזור נותרת חיובית מאוד. סקר של Expo Real מצא כי תחזיות הנדל"ן במזרח התיכון אטרקטיביות במיוחד, ורבים מהמשקיעים הגלובליים מציבים את המפרץ בראש רשימת היעדים שלהם לצמיחה. כפי שאמר מנכ"ל בתעשייה, "המזרח התיכון הוא מעבדת הפיתוח של העולם כרגע – אם אתה רוצה לראות את עתיד הערים, תסתכל על מה שקם במדבר הסעודי ובקו הרקיע של דובאי." זו טענה נועזת, אך לא חסרת בסיס. לשארית 2025 והלאה, צפו לעוד עסקאות ענק, עוד פרויקטים שמעצבים את קו הרקיע, ועוד הון זורם לנדל"ן במזרח התיכון כאשר האזור מבסס את עצמו כמרכז עולמי בתחום הנדל"ן.

אפריקה: השקעות עולות וגבולות צמיחה חדשים

שוקי הנדל"ן של אפריקה לעיתים קרובות אינם זוכים לתשומת לב בדיונים גלובליים, אך הם מושכים יותר ויותר את עיניהם של משקיעים בינלאומיים – במיוחד כאשר יש הרואים באפריקה את "הגבול האחרון" של צמיחת שווקים מתעוררים בזכות אוכלוסייה צעירה ועיור מואץ. אף שלכל מדינה באפריקה סיפור נדל"ן ייחודי, נושא מאחד ב-2025 הוא גידול בהשקעות ופיתוחים שאפתניים, גם כאשר אתגרים מקרו-כלכליים נמשכים.

צפון אפריקה, במיוחד, חווה גל השקעות, רובן מהמזרח התיכון. מצרים בולטת בהיקף התוכניות שלה ובכמות ההון שהיא מושכת. דוח "Destination Egypt 2025" של Knight Frank מדגיש שמצרים "מושכת גל של הון מהמפרץ לענף הנדל"ן שלה" – כ-1.4 מיליארד דולר בהון פרטי מהמפרץ צפויים להיות מושקעים בבתים ומשרדים במצרים בטווח הקרוב. משקיעים עשירים מאיחוד האמירויות וסעודיה מובילים את המגמה: נתוני סקר מראים כי אזרחי איחוד האמירויות מתכננים להשקיע כ-709 מיליון דולר בנדל"ן במצרים, ו-סעודים כ-403 מיליון דולר, ואחריהם עניין משמעותי ממשקיעים גרמנים ובריטים. כספים אלה מושקעים בהכל – מהבירה המנהלית החדשה שנבנית מחוץ לקהיר, ועד אתרי נופש יוקרתיים על חופי הים התיכון והים האדום.

ממשלת מצרים עצמה נמצאת בעיצומה של תוכנית הפיתוח השאפתנית ביותר שלה בעשורים האחרונים. קהיר בונה עיר בירה חדשה לחלוטין (“NAC”) במדבר – פרויקט עיר חכמה ענק שכבר הפך ליעד המוביל עבור 56% מהמשקיעים הסעודים שנסקרו ו-34% מהמשקיעים האמיראתים, לפי Knight Frank. גם החוף הצפוני (החוף הים-תיכוני) ומרכז קהיר הם מוקדי עניין, כאשר רוכשים מהמפרץ קונים בתים לנופש ונכסים מסחריים אסטרטגיים. “הפיכתה של מצרים למעצמת פיתוח נדל"ן אזורית כבר בעיצומה,” אומר פייסל דוראני מ-Knight Frank. “הון פרטי מהמפרץ, בשילוב השקעות של קרנות עושר ריבוניות, מאיץ את השינוי במדינה.” ואכן, מאז 2023 מצרים ראתה עלייה בהשקעות זרות ישירות (FDI), רבות מהן בנדל"ן ותשתיות – כולל התחייבות בולטת של 35 מיליארד דולר מצד ADQ של אבו דאבי בפברואר האחרון, הכוללת פיתוח חוף ענק (ראס אל חכמה) ופרויקטים נוספים. הודות להזרמות אלו, ערים חדשות, קהילות סגורות ומתחמי עסקים קמים ברחבי מצרים. ערכי הנדל"ן באזורים מסוימים בקהיר זינקו (Knight Frank מציינים שמחירי הדירות בעיר שייח' זאיד קפצו ב-24.7% משנה לשנה) arabianbusiness.com. ישנה זהירות מכך שהיצע חדש רב ייכנס לשוק ב-2025 (מעל 30,000 בתים חדשים מתוכננים למסירה, עלייה של 29% מ-2024) arabianbusiness.com, מה שעשוי לצנן את עליית המחירים בשנים הבאות. אך לעת עתה, מצרים רוכבת על גל נדל"ן – גל המונע על ידי הון חיצוני ונחישות הממשלה להתחדש.

במעבר דרומה לסהרה, אפריקה שמדרום לסהרה רואה מגמות נדל"ן משלה. ערים רבות מהגדולות באפריקה חוות גידול אוכלוסין מהיר והגירה לעיר, מה שמעמיס על הדיור והתשתיות הקיימות אך גם יוצר הזדמנויות לפיתוח. ערים מרכזיות כמו לאגוס (ניגריה), ניירובי (קניה) ואקרה (גאנה) חוו, לפי הדיווחים, עליות שנתיות במחירי הנדל"ן בסדר גודל של 8% עד 12% בשנים האחרונות בממוצע. בלאגוס, לדוגמה, הביקוש לדירות יוקרה בשכונות כמו איקויי וויקטוריה איילנד ולדיור בר השגה בפרברים המתרחבים נותר גבוה, גם כאשר המדינה מתמודדת עם אינפלציה וריביות מעל 20%. הבנק המרכזי של ניגריה מעלה ריביות (כיום סביב 18.75%) כדי להילחם באינפלציה, מה שמייקר את המשכנתאות. עם זאת, שוק הנדל"ן ברוב אפריקה אינו תלוי מאוד במשכנתאות (מלבד דרום אפריקה ונמיביה, משכנתאות הן נדירות יחסית). רכישות נעשות לעיתים קרובות במזומן או באמצעות מסלולי תשלום חדשניים. לכן, למרות שריביות גבוהות ותנודתיות כלכלית מהוות רוח נגדית, הן לא עוצרות לחלוטין את פעילות הדיור – במקום זאת, יזמים ורוכשים מוצאים פתרונות מימון יצירתיים, כמו מסלולי תשלום צמודי דולר בניגריה או תוכניות חיסכון שיתופיות בקניה.

שוק הנדל"ן של

קניה (המרוכז בניירובי) נחשב לאחד המפותחים ביותר במזרח אפריקה. בניירובי יש מגזר נדל"ן מסחרי משגשג – היא מהווה מרכז אזורי לחברות רב-לאומיות וארגונים לא ממשלתיים, מה שמניע ביקוש לפארקי משרדים ולדיור לאנשי חוץ. למרות שעלתה רמת הוואקנסי במשרדים עקב עודף היצע מסוים, מגזרים כמו מחסנים בדרגת A, קניונים מודרניים ודיור למעמד הביניים ממשיכים להתרחב. המעמד הבינוני-גבוה של ניירובי הוביל לפריחה בפיתוח שכונות מגודרות בפרברים כמו קיאמבו ודרך נגון. בנוסף, קניה הפכה למוקד השקעה בנכסים אלטרנטיביים כמו דיור לסטודנטים ונדל"ן בתחום הבריאות, במטרה לתת מענה לפערים בתשתיות החברתיות.

גאנה וחוף השנהב מושכות גם הן עניין ממשקיעים כשווקים יציבים פוליטית במערב אפריקה. שוק הנדל"ן של אקרה חווה גל בנייה של דירות יוקרה ומשרדים בסוף שנות ה-2010; לאחר האטה קצרה, פרויקטים חדשים חוזרים (בעידוד השקעות מהפזורה והכנסות הנפט של גאנה). עם זאת, הסדר החוב האחרון של גאנה והזינוק באינפלציה גרמו לזהירות. עדיין, יוזמות כמו תכניות הדיור בר השגה של גאנה ופרויקטי ערים חדשות בחוף השנהב (למשל, התרחבות רובע העסקים של אבידג'אן) מתקדמות, בתמיכת מוסדות מימון לפיתוח.

נושא משותף ברחבי אפריקה הוא הצורך בדיור בר השגה. ממשלות בקניה, ניגריה, דרום אפריקה ואחרות שמות זאת בראש סדר העדיפויות, לעיתים קרובות באמצעות שותפויות ציבוריות-פרטיות. ניגריה, למשל, השיקה קרן דיור לאומית ותכנית משכנתאות לפזורה כדי לעודד פיתוח יחידות דיור בר השגה. בדרום אפריקה, שוק הדיור מפותח יותר אך כעת רך. הבנק המרכזי של דרום אפריקה שמר על ריבית גבוהה (8.25% ריבית רפו) כדי להתמודד עם האינפלציה, ובשילוב עם כלכלה איטית ובעיות ברשת החשמל, שוק הדיור נותר שטוח. מחירי הנדל"ן הריאלי יורדים באזורים רבים (המדריך הגלובלי לנדל"ן מציין כי שוק הדיור בדרום אפריקה "מעוכב בשל ביקוש מתון, אבטלה גבוהה מתמשכת וכלכלה איטית"). עם זאת, אנליסטים אופטימיים יחסית לגבי דרום אפריקה ב-2025–26: עם ירידת האינפלציה, צפויות הפחתות ריבית (אולי ירידת ריבית מדיניות לכ-10.5% עד סוף 2025), מה שעשוי "ליצור הזדמנויות חסרות תקדים לרוכשי נכסים" ולשחרר ביקוש כבוש. כבר כעת, הבנקים בדרום אפריקה מדווחים על יציבות או עלייה בבקשות למשכנתאות במחצית השנייה של 2025, והתחושה בשוק השתפרה לאחר שינויים פוליטיים אחרונים (למשל, מינוי שר אוצר פרו-עסקי).

היבט נוסף הוא עלייתם של מודלים חדשים של טכנולוגיה ומימון נדל"ן באפריקה. ניגריה וקניה רואות סטארט-אפים בתחום proptech שמאפשרים השקעות נדל"ן חלקיות, פלטפורמות משכנתאות דיגיטליות ומימון המונים לנדל"ן, ובכך מרחיבים את הנגישות לשוק. חידושים אלה מזרימים בהדרגה יותר נזילות ושקיפות. בנוסף, קרנות ריט אפריקאיות מתחילות להופיע – גאנה השיקה קרן ריט, וקניה עובדת על רגולציה לעידודן, מה שעשוי להזרים הון מוסדי לפיתוח קניונים, משרדים ומרכזי לוגיסטיקה.

לבסוף, האינטגרציה של אפריקה לזירת ההשקעות הגלובלית הולכת וגדלה. סימן מובהק לכך: מפתחים גלובליים גדולים ומותגי מלונות מרחיבים את פעילותם באפריקה. לדוגמה, יזמים צרפתים ואמריקאים בונים פרויקטי ענק לשימושים מעורבים בחוף השנהב ובסנגל. רשתות מלונות כמו מריוט, הילטון ואקור פותחות עשרות מלונות חדשים ברחבי היבשת, כשהן מהמרות על צמיחה בעסקים ובתיירות – אינדיקציה לאמון בפוטנציאל של שוק הנדל"ן.

לסיכום, מגזר הנדל"ן של אפריקה בסוף 2025 הוא מקרה בוחן של ניגודים: אתגרים משמעותיים (עלויות מימון גבוהות, חוסר יציבות מקרו-כלכלית בחלק מהמדינות) אך גם תגמולים משמעותיים (צמיחה מהירה, תשואות גבוהות ודמוגרפיה תומכת). העניין של משקיעים מהמפרץ ואחרים מעיד על הכרה בכך ששוקי אפריקה, למרות הסיכון, מציעים פוטנציאל ארוך טווח שקשה להתעלם ממנו. אם התנאים הגלובליים ישתפרו – כלומר, הריביות ירדו ומחירי הסחורות יישארו יציבים – אפריקה עשויה לראות האצה משמעותית בפיתוח נדל"ן. כבר עכשיו, "ערים חדשות" צצות (מהבירה המנהלית החדשה של מצרים ועד אקו אטלנטיק בניגריה), וקווי הרקיע של אפריקה עשויים להיראות שונים מאוד בעוד עשור. לעת עתה, היבשת בונה, צעד אחר צעד, לעיתים מתחת לרדאר – אך יותר ויותר עם הון ומומחיות גלובליים.

תחזית: אופטימיות זהירה ל-2026 ואילך

עם סיכום החדשות של תחילת אוקטובר 2025, הנושא המרכזי בשוק הנדל"ן הגלובלי הוא אופטימיות זהירה. ברחבי היבשות, שחקני השוק נערכים לשנת 2026 טובה יותר, תוך שמירה על מודעות לסיכונים שנותרו.

מספר מוסדות מרכזיים ומומחים עדכנו את תחזיותיהם לאור ההתפתחויות האחרונות:

• קרן המטבע הבינלאומית (IMF) – בתחזית הכלכלית העולמית הקרובה שלה (צפויה להתפרסם באמצע אוקטובר), צפויה הקרן לדון בהתמתנות האינפלציה הגלובלית והשלכותיה. סימנים מוקדמים מצביעים על כך שה-IMF תעלה מעט את תחזיות הצמיחה לחלק מהאזורים בזכות שיפור בתנאים הפיננסיים. הנדל"ן, שלרוב נהנה מסביבת ריבית נמוכה, עשוי לראות גידול בהשקעות אם תרחיש ה"נחיתה הרכה" של הקרן יתממש. (מנגד, סביר שה-IMF תזהיר מהבעיות בענף הנדל"ן בסין כסיכון לירידת הצמיחה באסיה.)
• CBRE ו-JLL (חברות תיווך גלובליות) – שתי החברות הפכו לאופטימיות יותר לגבי 2025. כעת CBRE צופה עלייה של 15% בנפח ההשקעות בנדל"ן מסחרי גלובלי ב-2025, לעומת כ-10% קודם לכן. הן מציינות ציפייה למעבר להורדת ריבית בארה"ב, בריטניה וגוש האירו, מה שצפוי לשפר את הנזילות ואת ביטחון הרוכשים. גם התחזית הגלובלית האחרונה של JLL מציינת כי משקיעים "מוקדמים" ב-2024–25 עשויים לקצור רווחים חריגים כאשר השווקים יתאוששו, וכי המחסור בהיצע במגזרים מסוימים (למשל לוגיסטיקה, דיור) יחמיר, מה שייצור פוטנציאל ליזמים.
• דלוייט ו-PwC (חברות ייעוץ) – דוח המגמות המתפתחות בנדל"ן 2025 של PwC/ULI (מכון הקרקע העירוני) פורסם ב-5 באוקטובר והתחזית הגלובלית שלו הייתה זהירה אך אופטימית. צוין כי למרות ש-אינפלציה, עליית ריבית, סיכון פוליטי ועלויות בנייה ממשיכים להדאיג, רוב הנשאלים בסקר מצפים לעלייה בהיקפי העסקאות ב-2025 ומאמינים כי "מחזור הנדל"ן עבר תפנית". יש דיבורים על "התאוששות בצורת K": נכסים מרכזיים במיקומים מובילים צפויים להתאושש ראשונים, בעוד שנכסים משניים עלולים להישאר מאחור או להמשיך לרדת. התחזית של דלוייט לשוק הנדל"ן המסחרי לשנת 2026 (שהוצגה בתחילת אוקטובר) מהדהדת כי נכסים איכותיים ומניבי הכנסה יחלו למשוך שוב מספר רוכשים עד סוף 2025.
• בנקים מרכזיים – האותות מהבנקים המרכזיים תומכים בדרך כלל: הפד האמריקאי אותת על הפסקה ואולי אף קיצוצים נוספים אם האינפלציה תמשיך להירגע. גם הבנק המרכזי האירופי עצר, וחלק מהחברים רומזים על קיצוצים באמצע 2024 אם הכלכלה תישאר חלשה (האינפלציה בגוש האירו ירדה לאחרונה מתחת ל-3%). בנקים מרכזיים בשווקים מתעוררים (ברזיל, כפי שצוין, ואחרים כמו פולין והונגריה) כבר הורידו ריבית או צפויים לעשות זאת בקרוב. מחזור ההקלה המתואם הזה הוא היפוך חד מההידוק המתואם של 2022 – וזה מבשר טובות לסקטורים הרגישים לריבית. שוק הנדל"ן צפוי להרוויח רבות, שכן ריבית בסיס נמוכה יותר תוזיל את הריבית על משכנתאות ותשואות הון, מה שיגביר את הביקוש ואת ערך הנכסים.

כמובן, סיכונים עדיין קיימים באופק. אינפלציה מתמשכת עלולה להאט או לטרפד את מחזור הורדת הריבית; מתיחויות גיאופוליטיות (כמו מלחמות או סכסוכי סחר) עלולות לערער את אמון המשקיעים; והיקף החוב הגבוה בחלק מהשווקים (ציבורי ופרטי) הוא גורם לא צפוי. בתחום הנדל"ן, סיכון אחד הוא מיחזור חוב – גל של חובות על נכסים מסחריים צפוי להיפרע ב-2024–2026, והאופן שבו הלוואות אלו יתגלגלו (או יוסדרו מחדש) ישפיע על התנהגות בעלי הנכסים. אם הריביות לא יירדו כפי שמקווים, ייתכן שחלק מהבעלים ייכשלו או ייאלצו למכור נכסים, מה שיוביל למצוקה בשוק. עם זאת, רבים סבורים כי תיקון המחירים של 2022–2024 היה מספק כדי למשוך קונים, וכל מצוקה נוספת תיתקל בהון נלהב (כפי שמרמז מספר קרנות ההזדמנות שמגייסות כסף כעת).

חשוב גם לציין שינויים מגזריים שיקבעו את התחזית:

• מגורים: הקונצנזוס הוא ש-שוקי הדיור יתייצבו או יצמחו במתינות ברוב המדינות ב-2025. הביקוש לדיור חזק מבנית בכלכלות רבות (בשל דמוגרפיה או מחסור בהיצע), ולכן כאשר הריבית על משכנתאות תרד אפילו במעט, הפעילות צפויה להתגבר. כבר ראינו סימנים מוקדמים: למשל, אישורי משכנתאות בבריטניה עלו בספטמבר לאחר שהעלאות הריבית נעצרו; מכירות בתים חדשים בארה"ב אף עלו משנה לשנה כאשר קבלנים מציעים סבסוד ריבית. עם זאת, היכולת לרכוש דירה נותרה מגבלה – השכר לא הדביק במלואו את מחירי הדירות ועלויות הריבית בשנים האחרונות. אם ההכנסה הריאלית לא תעלה, ההתאוששות בדיור עלולה להיות איטית. מדיניות כמו תמריצים לרוכשי דירה ראשונה או תוכניות לדיור ציבורי ישחקו תפקיד בשווקים מסוימים (למשל, קנדה ביטלה לאחרונה את ה-GST על בניית דירות להשכרה כדי לעודד היצע).
• מסחרי: שוקי משרדים מתמודדים עם התאוששות ממושכת יותר בשל המעבר לעבודה מהבית. התחזית כאן משתנה לפי איכות: משרדים ברמה גבוהה, יעילים אנרגטית ("דרגה A" או בנייה חדשה) במיקומים מרכזיים צפויים להתאושש בתפוסה ולראות גידול בשכר הדירה, שכן חברות מעריכות שיתוף פעולה פיזי בחלק מהמרחבים. משרדים ישנים ופחות ירוקים כנראה יידרשו לשינוי ייעוד או שיפוץ משמעותי כדי להתחרות – תהליך שיימשך עד 2026–2030. נדל"ן קמעונאי מתפצל: קמעונאות מבוססת צורך (מרכזים עם סופרמרקט עוגן וכו') וקמעונאות רחוב ראשי במוקדי תיירות מתאוששות היטב, בעוד שקניונים מדרג שני ומרכזי ביג-בוקס מתקשים להתמודד מול מסחר אלקטרוני ושינוי בהרגלי הצריכה. תעשייה/לוגיסטיקה נותרת אולי התחום החזק ביותר בעולם – שיעורי התפוסה נמצאים בשפל היסטורי או קרוב לכך במוקדי לוגיסטיקה רבים, וגם כאשר יש היצע חדש, הוא לרוב בקושי עונה על הביקוש. הצמיחה של בינה מלאכותית, מחשוב ענן ו-5G גם מגבירה את הצורך במרכזי נתונים, שהפכו למעשה לסוג נכס מוסדי חדש (עם דרישות מיוחדות לחשמל וקירור). אירוח (מלונות) התאושש חזק במקומות רבים לאחר הקורונה, אם כי נסיעות עסקים עדיין מפגרות אחרי נסיעות נופש; התחזית ל-2025 למלונות חיובית בדרך כלל ככל שזרמי התיירות מתייצבים, אלא אם יהיו זעזועים חדשים.
• קרקע ופיתוח: תחזית מעניינת מגיעה ממומחי קרקעות וחקלאות. הם צופים כי ערך הקרקעות החקלאיות יישאר עמיד (נתמך בצורך בביטחון תזונתי ובהגנה מפני אינפלציה). בשוקי קרקע לפיתוח מגורים, בחלק מהשווקים נרשמה ירידת מחירים בשל עלויות בנייה ומימון גבוהות, אך כאשר גורמים אלו ישתפרו, ערך הקרקע עשוי לעלות שוב, מה שעשוי לגרום ליזמים למהר ולרכוש קרקע כעת. ממשלות מסוימות שוקלות תמריצים לשחרור קרקעות רדומות (כמו מס על קרקע לא מנוצלת) כדי להתמודד עם מחסור בדיור – אם מדיניות כזו תאושר, היא עשויה להכניס יותר קרקע לשוק ולמתן את עליות המחירים.

בתוך תמונה מורכבת זו, המגמה בקרב רבים מאנשי הנדל"ן משתפרת. מדד המגמות של Expo Real הראה כי האופטימיים עולים על הפסימיים ביחס של 2 ל-1 בענף. "הגענו לתחתית והביטחון חוזר בהדרגה… השוק [חוזר] לאט לאט לנורמליות," אמר מנכ"ל Messe München, שטפן רומל, כשהוא מביע תקווה אך גם מכיר באתגרים שנותרו. "תחושת האיזון" הזו רחוקה מאוד מהדכדוך של השנה שעברה.

לסיכום: התנאים בשלים להתאוששות, אך זו תהיה מדודה ולא אחידה. כאשר 2025 נכנסת לרבעון האחרון שלה, משקיעי ויזמי נדל"ן ברחבי העולם עוקבים בדריכות אחרי הבנקים המרכזיים והנתונים הכלכליים. יש תחושה זהירה כי הגרוע מכל מאחורינו – הנפילה בערכים כמעט הסתיימה, ומחזור חדש מתחיל. אך ברור גם שהמחזור הבא יהיה שונה מהקודם: הוא לא יתבסס על מינוף קל ומהפכות מהירות. במקום זאת, היסודות והאסטרטגיות היצירתיות יניעו הצלחה. כפי שאמר מתווך ותיק, "השנה הקרובה תפריד בין החובבנים למקצוענים – מי שעשה שיעורי בית בזמן ההאטה יקטוף פירות כשהשוק יתהפך."

במילים אחרות, צפו שחדשות הנדל"ן הגלובליות בחודשים הקרובים יכללו יותר סגירות עסקאות גדולות, יותר מנופים בקווי הרקיע, וכן, יותר חיוכים על פניהם של סוכנים ומשקיעים – אם כי עם זהירות בעקבות הלקחים שנלמדו. לעת עתה, הסיכום של אוקטובר 2025 מספק לנו שפע של ראיות לכך שברחבי העולם שוקי הנדל"ן חוזרים אט אט לחיים, ומניחים את היסודות לשנת 2026 שעשויה להיות חזקה בהרבה.