- Signes de reprise timide : Après une période de marasme de plusieurs années, le marché immobilier mondial montre des signes timides de reprise alors que les banques centrales commencent à assouplir les taux d’intérêt. Cependant, le coût de l’emprunt reste supérieur aux niveaux extrêmement bas de la décennie passée, ce qui freine la rapidité de tout rebond.
- Résilience du marché immobilier américain : La demande de logements aux États-Unis reste résiliente. Les ventes de logements en attente ont bondi de 4,0 % en août, leur plus haut niveau en cinq mois, et « des taux hypothécaires plus bas permettent à davantage d’acheteurs de conclure des contrats », a noté Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR. Les logements de luxe sont désormais le segment qui se vend le plus rapidement, les gains boursiers et les acheteurs disposant d’un important capital alimentant les ventes haut de gamme. Parallèlement, les taux hypothécaires sont tombés à leur plus bas niveau depuis 11 mois, améliorant l’accessibilité – le paiement médian des acheteurs a diminué pour le quatrième mois consécutif.
- Le creux du marasme en Europe : Le ralentissement immobilier en Europe montre des signes de stabilisation. En Allemagne, les transactions immobilières ont augmenté d’environ 5 % de janvier à septembre par rapport à l’an dernier, et les prix des logements ont recommencé à augmenter (+3,8 % sur un an au T1). Un sondage Reuters prévoit désormais que les prix des maisons en Allemagne augmenteront de 3 % en 2025, soit la première hausse annuelle en trois ans. Cependant, le marché de l’immobilier commercial européen reste atone – les ventes sont proches de leur plus bas niveau en dix ans et certains actifs (comme les bureaux en périphérie et les centres commerciaux vieillissants) sont « bloqués » avec presque aucun acheteur.
- Asie contrastée : Chine vs autres : Le marché du logement chinois reste faible. Les prix des logements neufs n’ont augmenté que de +0,09 % en septembre (période de pointe) tandis que les prix de revente ont continué de baisser. Malgré de nombreuses mesures de relance, les analystes ne prévoient pas de véritable reprise avant fin 2026 ou 2027. À l’inverse, d’autres marchés asiatiques sont plus dynamiques. À Singapour, CapitaLand Ascendas REIT acquiert pour 565,8 millions S$ de biens logistiques, misant sur des actifs industriels à haut rendement. Et l’immobilier commercial indien est en plein essor : la location de bureaux et d’entrepôts a atteint des niveaux record en 2025, portée par l’expansion des entreprises et la demande logistique, même si les ventes globales de logements ont légèrement ralenti.
- Boom au Moyen-Orient : L’immobilier au Moyen-Orient est en plein essor grâce à la croissance alimentée par le pétrole. Les « giga-projets » géants de l’Arabie saoudite ont attribué 196 milliards $ de contrats cette année, soit une hausse de 20 % alors que les méga-développements Vision 2030 passent de la planification à l’exécution arabnews.com. Les investisseurs mondiaux affluent également : Blackstone et Lunate d’Abu Dhabi viennent de lancer une coentreprise de 5 milliards $ pour acquérir des installations logistiques dans le Golfe. « La profonde transformation économique en cours dans le CCG… crée une dynamique puissante pour des secteurs comme la logistique », a observé Jon Gray, président de Blackstone, soulignant les politiques pro-croissance et la demande en forte hausse dans la région.
- L’Afrique attire des capitaux : L’immobilier africain attire de nouveaux capitaux. En Égypte, les investisseurs du Golfe à eux seuls ont réservé 1,4 milliard de dollars pour des transactions immobilières, finançant de nouvelles villes et stations balnéaires. « La métamorphose de l’Égypte en une puissance régionale de l’immobilier est bel et bien en cours », déclare Faisal Durrani, responsable de la recherche MENA chez Knight Frank, attribuant à la richesse du Golfe l’accélération de cette transformation. À travers l’Afrique subsaharienne, les principales villes connaissent une forte croissance des prix – des pôles majeurs comme Lagos, Nairobi et Accra ont enregistré des hausses estimées des prix de l’immobilier de 8 à 12 % par an, portées par une urbanisation rapide et une demande de logements refoulée.
- Perspectives du marché en amélioration : Les prévisions pour 2025 deviennent optimistes. Les banques centrales ont commencé à assouplir leur politique – la Fed américaine a procédé à sa première baisse de taux en septembre 2025 et la BCE a réduit ses taux de 200 points de base récemment – ce qui devrait progressivement relancer l’investissement immobilier. Les sociétés immobilières commerciales prévoient désormais un rebond de l’activité : CBRE, par exemple, a relevé ses prévisions d’investissement pour 2025, anticipant désormais une hausse d’environ 15 % des investissements mondiaux en immobilier d’entreprise l’an prochain à mesure que les coûts de financement diminuent. Les actions immobilières et les SIIC progressent parallèlement au rebond général du marché, anticipant un crédit plus facile et une amélioration des valeurs immobilières à venir.
Vue d’ensemble mondiale : des signes de reprise malgré des taux élevés
Après trois ans de ralentissement prolongé, le marché immobilier mondial montre enfin des signes de reprise. Le ralentissement de l’inflation et les signes de baisses de taux d’intérêt ont créé les premières conditions d’un rebond. « Trois ans après la fin du dernier cycle haussier de l’immobilier, le marché mondial montre des signes timides de reprise alors que la baisse des taux d’intérêt ramène certaines des conditions qui avaient alimenté le précédent boom », rapportait Bloomberg cette semaine. De l’Amérique du Nord à l’Asie, les investisseurs réintègrent prudemment des marchés qu’ils avaient délaissés lorsque les coûts d’emprunt ont grimpé.
Cela dit, il ne s’agit pas d’un retour à l’argent facile. Même si les banques centrales changent de cap, les taux d’intérêt restent aujourd’hui bien supérieurs à leurs niveaux d’avant la pandémie. Le financement demeure coûteux par rapport aux standards historiques, et les banques ont resserré l’octroi de crédits. « Ce ne sera pas un nouveau cycle d’argent facile », préviennent les analystes, notant que les prêts hypothécaires et commerciaux ne reviennent pas aux taux très bas des années 2010. Les acheteurs et promoteurs potentiels doivent faire face à des coûts plus élevés, et de nombreuses transactions ne sont rentables qu’à des niveaux de prix nouvellement ajustés (plus bas). Comme l’a résumé un participant à une conférence du secteur à Munich, « Est-ce le bon moment pour revenir sur le marché ? » – cette question est au centre des préoccupations des 40 000 professionnels de l’immobilier réunis à l’Expo Real en Allemagne.
Les indicateurs économiques envoient des signaux mitigés. Du côté positif, l’inflation ralentit dans de nombreux pays et les rendements obligataires mondiaux ont reculé par rapport à leurs sommets, soulageant quelque peu la pression sur les taux de rendement immobiliers. La Réserve fédérale américaine a baissé ses taux de 0,25 % fin septembre – sa première baisse de 2025 – ramenant la fourchette des Fed funds à environ 4,0 %. Et en Europe, la BCE est passée du resserrement à une pause puis à de modestes baisses (pour un total d’environ 2 points de pourcentage d’allègement). Ces mesures signalent que l’ère de la hausse continue des taux d’intérêt touche à sa fin, une évolution bienvenue pour les secteurs sensibles aux taux comme le logement et l’immobilier commercial.
Cependant, la croissance mondiale ralentit dans certaines régions, et les conditions de crédit restent quelque peu tendues. Aux États-Unis, une fermeture temporaire du gouvernement fédéral début octobre a brièvement perturbé la publication des données économiques, ajoutant à l’incertitude. Les marchés du travail s’assouplissent dans les économies avancées – par exemple, la création d’emplois aux États-Unis a ralenti jusqu’à presque s’arrêter – ce qui pourrait freiner la demande des occupants pour les bureaux et les espaces de vente au détail si cela se poursuit. Et en Chine, l’épicentre des difficultés immobilières en Asie, le poids d’une crise immobilière prolongée pèse sur l’économie dans son ensemble. En résumé, le contexte macroéconomique pour l’immobilier s’améliore mais reste fragile, rendant cette reprise particulièrement inégale selon les régions.
Amérique du Nord : Achat de biens haut de gamme & espoirs d’allègement
En Amérique du Nord, l’histoire de l’immobilier est celle de la résilience face à l’adversité – surtout aux États-Unis. Malgré une forte hausse des taux hypothécaires au cours de l’année écoulée, l’activité immobilière américaine a étonnamment bien résisté. Fin septembre, la National Association of Realtors (NAR) a rapporté que les promesses de vente de logements (un indicateur avancé basé sur les signatures de contrats) ont rebondi de 4,0 % en août par rapport à juillet, défiant les attentes d’un mois stable. Cela a porté l’indice des promesses de vente de la NAR à son plus haut niveau depuis le début du printemps. Les signatures de contrats ont augmenté dans le Sud, le Midwest et l’Ouest, tandis que le Nord-Est a légèrement accusé un retard – signe que les régions plus abordables connaissent la plus forte reprise de l’intérêt des acheteurs.
Point crucial, les taux hypothécaires ont reculé par rapport à leurs sommets, offrant aux acheteurs une fenêtre d’opportunité. Le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe sur 30 ans aux États-Unis est récemment tombé à son plus bas niveau en 11 mois (autour de 6 %), après avoir dépassé 7 % plus tôt en 2025. « Des taux hypothécaires plus bas permettent à davantage d’acheteurs d’aller jusqu’à la signature du contrat, » a expliqué Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR, alors qu’il observait le retour des acheteurs sur le marché. Beaucoup d’acheteurs avaient été mis à l’écart par des préoccupations d’accessibilité lorsque les taux étaient à leur plus haut ; un certain soulagement arrive désormais. De nouvelles données montrent que l’accessibilité pour les acheteurs s’est améliorée pour le quatrième mois consécutif en août – le paiement mensuel médian demandé pour de nouveaux prêts hypothécaires est tombé à 2 100 $, tandis que les revenus des Américains ont augmenté, rendant le coût 1,1 % plus léger qu’il y a un an. Cette amélioration modeste mais régulière de l’accessibilité redonne confiance aux acheteurs et vendeurs de maisons américains.
Il n’y a pas que les primo-accédants qui se manifestent : le segment du luxe est en plein essor. En fait, les maisons à plus d’un million de dollars sont devenues la partie la plus dynamique du marché immobilier américain, selon les données du secteur (les biens de cette gamme se vendent plus vite que toute autre tranche de prix). Les acheteurs aisés, portés par les gains boursiers de 2025 et la forte valeur nette de leurs biens existants, montent en gamme vers des propriétés premium. C’est un contraste frappant avec l’an dernier, lorsque la hausse des taux avait gelé l’activité sur tout le marché. Désormais, avec le S&P 500 et le Nasdaq atteignant récemment des sommets historiques, les personnes à haut patrimoine se sentent en confiance – et investissent massivement dans l’immobilier comme valeur refuge. « Les gains boursiers et la bonne santé du patrimoine immobilier alimentent de fortes ventes de maisons haut de gamme, » notait un rapport de Yahoo Finance. Résultat : les maisons de luxe reçoivent souvent plusieurs offres, et le haut de gamme du marché surperforme en termes de rapidité de vente.
Dans le domaine de l’immobilier commercial, la situation aux États-Unis est plus contrastée mais laisse entrevoir quelques lueurs d’espoir. Les taux de vacance des bureaux dans de nombreux centres-villes restent élevés après la pandémie, et les ventes en difficulté de tours de bureaux à des prix fortement réduits se poursuivent en 2025 (certains propriétaires cédant face à la hausse des coûts de financement et à la baisse des taux d’occupation). Pourtant, même ici, des investisseurs opportunistes sont à l’affût. Les observateurs notent que l’écart entre l’offre et la demande pour les immeubles de bureaux de qualité se réduit lentement, ce qui devrait permettre à 2025 de voir une “remise à zéro” des valorisations de bureaux et une augmentation du volume des transactions. Parallèlement, des segments comme l’immobilier industriel/logistique et la location multifamiliale restent relativement solides. L’espace d’entreposage est toujours très demandé grâce à la vigueur du commerce électronique et de l’activité manufacturière, et les immeubles d’appartements bien loués résistent mieux à l’environnement de taux que ce que la plupart prévoyaient.Sur le plan financier, les fonds d’investissement immobilier américains (REIT) et les actions immobilières se sont nettement redressés cet automne. La perspective de baisses de taux de la Réserve fédérale a rendu le sentiment positif : les investisseurs se tournent vers les secteurs sensibles aux taux d’intérêt, anticipant que les taux de capitalisation vont se stabiliser ou baisser (ce qui augmenterait la valeur des biens) si les coûts d’emprunt diminuent. L’indice Dow Jones U.S. Real Estate a progressé plusieurs semaines d’affilée jusqu’au début octobre, dépassant même le S&P 500 lors de certaines séances. “La performance des REIT pourrait s’améliorer à mesure que les baisses de taux réduisent les coûts d’emprunt et augmentent l’attrait des dividendes,” observe une analyse de CRE Daily. En résumé, Wall Street parie sur un rebond de l’immobilier. À noter, le géant des services immobiliers commerciaux CBRE vient de réviser à la hausse ses perspectives pour 2025, prévoyant désormais une hausse de 15 % des volumes d’investissement l’an prochain – soit une amélioration de 5 % par rapport à sa prévision précédente, grâce au changement de politique de la Fed. Cet optimisme suggère que le blocage du financement pourrait se débloquer si les taux d’intérêt baissent effectivement, libérant ainsi des transactions en attente.
Enfin, il convient de mentionner l’immobilier foncier et agricole dans le paysage nord-américain. La valeur des terres agricoles – souvent un indicateur avancé des tendances d’investissement dans les “actifs réels” – est restée remarquablement stable. Dans le Midwest américain, par exemple, les bonnes terres arables atteignent toujours des prix records. La valeur des terres dans le Minnesota a augmenté d’environ 5,3 % en 2025 par rapport à 2024, selon l’USDA, même si les revenus agricoles ont été mis sous pression par la baisse des prix des cultures. Une enquête d’automne de la Fed de Minneapolis a noté que, bien que de nombreux agriculteurs resserrent leurs budgets, les prix des terres dans cette région “sont restés stables ou ont légèrement augmenté” d’une année sur l’autre. Un calendrier d’enchères automnales bien rempli est en cours, et jusqu’à présent la demande des agriculteurs et des investisseurs suit le rythme de l’offre accrue de terres sur le marché. On s’attend à des prix des terres stables jusqu’au T4 (peut-être un mouvement de ±0–5 %), sauf choc économique. Cette résilience des terres agricoles – une classe d’actifs très sensible aux taux d’intérêt et aux cycles des matières premières – souligne que la valeur intrinsèque de l’immobilier reste intacte. Avec un peu de chance, des coûts de financement plus bas d’ici 2026 stimuleront encore davantage les marchés immobiliers agricoles et urbains à travers l’Amérique du Nord.
Europe : à la recherche du point bas
Les marchés immobiliers européens ont traversé une période difficile au cours des deux dernières années, mais de plus en plus d’indices laissent penser que le pire est peut-être passé – même si un rebond spectaculaire tarde à se matérialiser. La valeur des biens et l’activité des transactions ont plongé dans une grande partie de l’Europe entre 2022 et 2024, alors que les hausses rapides des taux de la Banque centrale européenne ont poussé les investisseurs à se mettre à l’abri. À la mi-2025, l’immobilier commercial en Europe était dans un état quasi gelé. Un expert du secteur a d’ailleurs décrit la situation comme « zombieland… pas de reprise, des actifs bloqués, aucune liquidité ne revient ». En effet, au premier semestre 2025, les ventes de biens commerciaux en Europe étaient à leur plus bas niveau depuis dix ans, ou presque, avec des volumes en baisse de plus de 50 % par rapport aux années fastes. Les plus touchés étaient les immeubles de bureaux (notamment les bureaux anciens ou en périphérie avec de fortes vacances) et les centres commerciaux – des actifs que de nombreux prêteurs et investisseurs refusaient tout simplement dans un contexte de taux élevés.
Avançons jusqu’en octobre, et le sentiment s’est légèrement amélioré. Le consensus parmi les professionnels de l’immobilier réunis à Munich pour l’Expo Real est que un plancher se forme sur le marché. « L’indice de tendance actuel montre que nous avons atteint le creux et que la confiance revient progressivement, » a déclaré Stefan Rummel, PDG de Messe München, résumant une nouvelle enquête auprès de 1 300 exposants et investisseurs. Selon cet Indice de tendance d’Expo Real, 44 % des répondants se disent désormais optimistes quant aux perspectives de l’immobilier international (en hausse par rapport à l’an dernier), 35 % sont neutres, et seulement 22 % restent pessimistes ou « prudents ». Cela marque un changement notable vers un optimisme prudent. Comme l’a noté Rummel, des défis comme les taux d’intérêt élevés, l’incertitude politique et la bureaucratie restent des « défis majeurs » qui incitent à la prudence, mais un « sentiment globalement équilibré indique un marché qui revient lentement à la normale ». En d’autres termes, beaucoup dans le secteur estiment que la chute libre est terminée.
Les données de la plus grande économie d’Europe, l’Allemagne, confirment l’idée qu’un tournant est proche. L’Allemagne a peut-être connu le déclin le plus marqué – son secteur immobilier a traversé une « crise » alors que le financement s’est tari et que des promoteurs ont fait faillite. Désormais, les transactions repartent lentement à la hausse. Le groupe mondial de courtage JLL rapporte que le volume des investissements immobiliers en Allemagne a atteint 23,4 milliards d’euros sur les 9 premiers mois de 2025, soit une hausse d’environ 5 % par rapport à la même période en 2024. Même si cela reste loin des années fastes, cela suggère un toucher de fond après deux ans d’effondrement. « La baisse des prix de l’immobilier commercial et résidentiel commence à ralentir, » note JLL, attribuant en grande partie cette stabilisation aux baisses de taux des banques centrales en Europe et aux États-Unis. En effet, la pause et la légère baisse des taux de la BCE ont commencé à stabiliser les prix de l’immobilier européen – mettant en quelque sorte un plancher à la chute des valeurs.
Le secteur du logement dans certaines régions d’Europe commence déjà à redevenir positif. En Allemagne, les prix des logements repartent à la hausse sur une base annuelle après deux ans de baisse. Les prix ont augmenté de 3,8 % sur un an au 1er trimestre 2025, la croissance la plus rapide depuis 2022. Les permis de construire pour de nouveaux logements ont également bondi de près de 8 % en juin, un signe encourageant pour la construction future. Un sondage Reuters auprès d’experts immobiliers publié en septembre prévoit que les prix des maisons en Allemagne augmenteront de 3 % en 2025 et de 3,5 % en 2026, récupérant une partie du terrain perdu (ils avaient chuté d’environ 9 % depuis le pic de 2022). « La reprise du marché du logement se poursuit, malgré une accessibilité stagnante… nous ne voyons aucun signe d’un retournement de cette tendance », a déclaré Carsten Brzeski, responsable mondial de la recherche macroéconomique chez ING, tout en avertissant que l’incertitude économique pourrait encore « peser sur la confiance des consommateurs ». Une préoccupation concerne l’accessibilité pour les primo-accédants – avec des taux hypothécaires encore relativement élevés et des coûts énergétiques importants, la plupart des analystes (11 sur 14 dans le sondage) s’attendent à une détérioration de l’accessibilité au cours de l’année à venir. « Une amélioration substantielle de l’accessibilité n’est pas envisageable pour le reste de 2025 », selon Sebastian Wunsch de GEWOS research, notant que trop peu de nouveaux logements locatifs sont construits pour atténuer la pression sur le marché. Ainsi, même si les prix semblent repartir à la hausse, la crise du logement en Europe n’est pas terminée pour les consommateurs.Du côté commercial, l’Europe suit une trajectoire de reprise plus lente. « Cela ne va pas provoquer un feu d’artifice soudain de ventes… on ne peut qu’espérer une reprise modérée sans exagération », a commenté Helge Scheunemann, responsable de la recherche chez JLL Allemagne, à propos de la récente stabilisation. Les vétérans du secteur insistent sur le fait qu’aucun rebond rapide n’est à prévoir – ils anticipent plutôt une guérison progressive. « L’ambiance est en train de changer… cependant, nous sommes encore à un point bas », a observé Rolf Buch, PDG de Vonovia (l’un des plus grands bailleurs résidentiels d’Europe), lors d’une table ronde à Munich. Sa société et d’autres commencent à lever des fonds prudemment et à reprendre les transactions, mais les volumes restent faibles. Au premier semestre 2025, les ventes de biens immobiliers commerciaux en Europe représentaient environ la moitié du niveau de 2019. Il existe également une fracture entre les secteurs : les entrepôts logistiques et les hôtels suscitent davantage d’intérêt (les investisseurs cherchant des opportunités dans ces segments encore en croissance), tandis que les bureaux en périphérie et les anciens centres commerciaux se vendent à peine – ils sont considérés comme des actifs en difficulté nécessitant une réévaluation. À titre d’exemple, un gratte-ciel de Francfort (le Trianon) tombé en insolvabilité est mis en vente par son administrateur, un test de résistance rare pour le marché allemand qui révélera à quel prix le marché s’équilibre. Les premiers signes suggèrent que les offres sont bien inférieures aux valorisations maximales, mais au moins des acheteurs se manifestent au bon prix.
Londres et Paris, les autres grands pôles d’investissement européens, font également face à des vents contraires. Au Royaume-Uni, la hausse des taux d’intérêt a refroidi le marché immobilier – les prix des logements ont légèrement baissé (~3–5% sur un an ces derniers mois, selon les indices Nationwide et Halifax), et les valeurs commerciales (en particulier les bureaux) sont sous pression. Cependant, l’immobilier de prestige à Londres (comme les résidences de luxe dans les quartiers centraux) suscite un regain d’intérêt de la part des acheteurs internationaux profitant de la baisse des prix et d’une livre affaiblie. La France, quant à elle, doit faire face à une confiance des investisseurs réduite en raison d’une forte inflation et d’une incertitude politique ; certains investisseurs étrangers se sont temporairement tournés vers d’autres marchés (l’enquête d’Expo Real a montré une baisse notable de ceux qui considèrent les États-Unis et certains marchés de l’UE comme les plus importants, tandis que l’intérêt pour l’Asie-Pacifique et le Moyen-Orient augmente). Néanmoins, la BCE étant susceptible de baisser encore les taux en 2024, beaucoup s’attendent à ce que l’Europe sorte progressivement de sa torpeur. Des institutions comme Knight Frank et PwC prévoient une augmentation des volumes de transactions en 2025 par rapport à la sécheresse de 2024, bien qu’ils restent en dessous des sommets, alors que les investisseurs s’adaptent au “nouveau normal” de rendements plus élevés et que les vendeurs cèdent lentement sur les prix.
En résumé, l’Europe semble avoir touché le fond et remonter lentement. Le réajustement des prix – en baisse de 20 à 30% sur certains marchés – ainsi que la perspective de dettes moins chères, incitent les chasseurs de bonnes affaires à intervenir. Comme l’a dit un gestionnaire de fonds, « Dans certaines parties du marché, la reprise est bien engagée… cependant, il existe des actifs et des secteurs délaissés où il n’y a presque aucune liquidité et où la douleur va se poursuivre. » Cette reprise en K signifie que les investisseurs doivent être sélectifs. Le logement (en particulier le logement locatif) est un point positif – la pénurie chronique de logements résidentiels en Europe maintient ce secteur relativement dynamique. La logistique et les centres de données restent également prisés, même si les centres de données, secteur vedette, ont connu un léger ralentissement plus tôt cette année. Par ailleurs, l’avenir du secteur des bureaux dépendra du succès des modèles de travail hybrides et de la reconversion des espaces excédentaires.
Pour l’instant, la confiance revient peu à peu. Les dirigeants de l’immobilier européen interrogés à Expo Real ont massivement déclaré s’attendre à ce que 2024–2025 apporte de meilleures conditions de financement et des coûts de construction plus bas, qu’ils considèrent comme les principaux leviers pour relancer le secteur. Il y a aussi une forte demande pour que les gouvernements réduisent la bureaucratie – 79% des répondants ont réclamé « moins de bureaucratie » pour stimuler le développement et l’investissement. Si ces souhaits se réalisent (et que les taux d’intérêt baissent effectivement), l’Europe pourrait connaître une reprise significative de ses marchés immobiliers d’ici fin 2025 et en 2026. Pour l’instant, le patient est stable – et prudemment, l’Europe se replonge dans l’immobilier, un pas prudent à la fois.
Asie-Pacifique : les difficultés de la Chine et les points lumineux ailleurs
À travers l’Asie, les fortunes immobilières divergent fortement. Les projecteurs restent braqués sur la Chine, où un ralentissement immobilier pluriannuel continue de jeter une longue ombre. Autrefois responsable d’un quart du PIB chinois, le secteur immobilier n’a pas encore touché le fond après l’effondrement de plusieurs grands promoteurs. Les données du logement de septembre ont souligné le défi : les prix des logements neufs n’ont augmenté que de 0,09 % d’un mois sur l’autre, ralentissant par rapport à la hausse de 0,2 % en août. La saison traditionnellement forte du « Golden September » – lorsque les promoteurs lancent des promotions et que les acheteurs affluent généralement sur le marché – est restée morose. Plus révélateur encore, les prix de revente (marché secondaire) des logements ont chuté de 0,74 % le mois dernier, marquant le 18e mois consécutif de baisse de la valeur des logements existants. Cela indique que les ménages chinois restent très prudents, préférant louer ou attendre plutôt que de risquer d’acheter sur un marché en chute libre.Pékin a déployé toute une série de mesures de soutien ces derniers mois pour restaurer la confiance. Les taux hypothécaires ont été réduits à plusieurs reprises, les exigences d’apport personnel assouplies, et les restrictions à l’achat de logements allégées dans de nombreuses villes. Le gouvernement a même lancé un programme de réaménagement urbain visant à absorber l’excédent de logements en transformant des appartements vides en logements sociaux. Pourtant, aucune reprise durable ne s’est installée. Malgré de multiples vagues de mesures de relance… le secteur n’a pas connu de reprise durable, a noté Reuters sans détour. Les enquêtes privées et les données officielles s’accordent à dire que le moral des consommateurs reste déprimé. Les acheteurs potentiels sont freinés par la faiblesse de la croissance des revenus, le chômage élevé des jeunes et un excédent de logements invendus dans certaines régions. De nombreux ménages chinois ont vu leur patrimoine s’éroder (l’immobilier étant le principal actif des ménages en Chine) en raison de la baisse des prix, ce qui les pousse à moins dépenser – un cercle vicieux.
À l’avenir, les experts se résignent de plus en plus à une lente reprise. Un sondage Reuters auprès d’analystes prévoit désormais que les prix de l’immobilier chinois ne se stabiliseront pas avant le second semestre 2026, voire 2027 – soit environ six mois plus tard que ce que ces mêmes analystes prévoyaient il y a quelques mois à peine. Le calendrier d’un retournement de tendance ne cesse d’être repoussé à mesure que les données mensuelles déçoivent. Les autorités ont pris certaines mesures spectaculaires (par exemple, cette semaine, plusieurs grandes villes comme Canton et Shenzhen ont élargi les politiques pour encourager l’achat de logements), mais la confiance est difficile à restaurer. « Les ménages ont réduit leurs dépenses » dans le contexte du marasme immobilier, et la crise a « entamé la confiance des entreprises, pesant davantage sur… la reprise économique globale », selon les analystes. En somme, la morosité de l’immobilier chinois reste le principal facteur de risque pour l’économie asiatique à l’approche de 2026. Des institutions internationales comme la Banque mondiale ont revu à la baisse les prévisions de croissance de la Chine, citant la faiblesse du secteur immobilier comme raison principale.
Ailleurs en Asie, cependant, des poches de vigueur immobilière abondent. Singapour, par exemple, bénéficie de son statut de refuge sûr pour les capitaux et les entreprises. Cette semaine, une nouvelle importante est tombée concernant un investissement dans le secteur de l’immobilier industriel à Singapour : CapitaLand Ascendas REIT a annoncé l’acquisition de trois propriétés industrielles et logistiques haut de gamme à Singapour pour 565,8 millions S$ (~438 millions $). Les propriétés – situées à Pioneer Sector, Tuas et Kallang – sont entièrement louées à des locataires des secteurs technologique, logistique et sciences de la vie, avec des baux de longue durée (en moyenne 5,5 ans restants). L’opération s’inscrit dans le cadre d’un plan d’investissement domestique de 1,3 milliard S$ du REIT cette année, et portera la valeur du portefeuille singapourien de CapitaLand Ascendas à près de 12,3 milliards S$. Notamment, l’acquisition devrait générer un rendement net d’environ 6,1 % après coûts, et être relutive pour les distributions du REIT – des indicateurs attractifs qui soulignent l’attrait des actifs logistiques dans les centres commerciaux asiatiques. Le marché immobilier de Singapour, plus largement, est resté robuste, avec des loyers record et un faible taux de vacance dans les bureaux de catégorie A, et des prix du logement résilients (grâce en partie à l’afflux de capitaux en provenance de Chine et d’ailleurs). Les mesures de refroidissement du gouvernement ont ralenti les ventes résidentielles par rapport à la frénésie de 2021–22, mais en 2025, les prix des logements à Singapour continuent de croître doucement, et des transactions commerciales de grande envergure (comme la récente vente d’une participation partielle dans le Marina Bay Financial Centre) signalent un appétit d’investissement soutenu.L’Inde est un autre point lumineux, bien que l’histoire soit nuancée. Les données récentes montrent que les ventes de logements dans les 7 principales villes indiennes ont chuté d’environ 9 % en glissement annuel au T3 2025 – indiquant que le marché se calme après une année 2024 insoutenablement chaude. Des taux hypothécaires plus élevés en Inde (actuellement autour de 8,5–9 % pour les prêts immobiliers) et des prix élevés ont refroidi une partie de la demande. Pourtant, ce repli masque une divergence importante : le logement de luxe en Inde est en plein essor. Des rapports sectoriels de Knight Frank et d’autres notent que les ventes de logements de luxe (d’une valeur supérieure à environ ₹15 millions, soit 180 000 $) ont bondi de près de 40 % en glissement annuel en 2025. Comme aux États-Unis, les acheteurs aisés en Inde montent en gamme vers des propriétés plus grandes et haut de gamme – des penthouses à Mumbai aux villas à Bangalore – considérant souvent l’immobilier comme un investissement stable face à l’inflation. Parallèlement, l’immobilier commercial en Inde atteint de nouveaux sommets. La location de bureaux sur les neuf premiers mois de 2025 a atteint des volumes records, alors que des entreprises mondiales (notamment dans la tech, la finance et les centres de services mondiaux (GCC) de multinationales) ont étendu leurs opérations. L’immobilier industriel et logistique prospère également, porté par la croissance rapide du e-commerce et de la fabrication en Inde. Selon Business Standard, la location de bureaux et d’entrepôts sur les 9 premiers mois de 2025 a atteint des sommets historiques en Inde, même si le logement s’est modéré. Cette résilience des secteurs commerciaux reflète une forte confiance des entreprises – les sociétés misent sur l’expansion économique et les avantages démographiques de l’Inde. L’effort du gouvernement indien en faveur des infrastructures et sa stratégie d’attraction des chaînes d’approvisionnement (via « Make in India », etc.) sont d’autres moteurs pour l’immobilier industriel.
Pendant ce temps, d’autres marchés asiatiques présentent un tableau contrasté. Le Japon se distingue comme une anomalie : avec la Banque du Japon n’ajustant que légèrement sa politique ultra-accommodante (modifiant le contrôle de la courbe des taux mais maintenant effectivement des taux à 0 %), l’immobilier japonais est resté relativement stable. Les taux de vacance des bureaux à Tokyo ont légèrement augmenté (au-dessus de 6 %) avec certains changements liés à la pandémie, mais la baisse des loyers semble toucher à sa fin. Notamment, les investisseurs étrangers ont été actifs sur le marché immobilier japonais, attirés par de faibles coûts d’emprunt et un avantage de change (le yen est faible). De grandes transactions, telles que des acquisitions de portefeuilles d’appartements et d’entrepôts logistiques par des fonds américains et singapouriens, ont fait la une en 2025. En conséquence, les volumes d’investissement immobilier au Japon sont en hausse depuis le début de l’année, à contre-courant de la tendance mondiale.
L’Asie du Sud-Est offre également des perspectives de croissance. L’Indonésie, la Malaisie et le Vietnam connaissent un développement rapide de parcs industriels et de logements pour une population jeune, bien que la hausse des taux d’intérêt ait freiné certaines constructions spéculatives. Le Vietnam en particulier a connu une année difficile dans l’immobilier en raison d’une répression sur les obligations d’entreprise et de scandales de promoteurs, mais le gouvernement met en place des mesures pour éviter une crise et soutenir la demande des acheteurs (comme des incitations au crédit et des réformes juridiques pour les projets). L’Australie et la Nouvelle-Zélande, dans le Pacifique, se sont efforcées de freiner l’inflation sans faire s’effondrer leurs marchés immobiliers. Les prix des logements à Sydney et Auckland ont fortement corrigé en 2022–23, mais le faible chômage et l’immigration ont depuis stabilisé les prix. Fin 2025, les prix des maisons australiennes repartaient à la hausse en raison de pénuries chroniques de logements, et la décision de la Banque de réserve d’Australie de maintenir les taux a amélioré le moral des acheteurs.
En résumé, le paysage immobilier de la région Asie-Pacifique est scindé : la Chine reste en profond marasme, tirant les moyennes régionales vers le bas, tandis que des marchés comme Singapour, l’Inde et le Japon affichent stabilité ou croissance. De nombreux investisseurs réallouent – réduisant leur exposition à la Chine et l’augmentant en Inde ou en Asie du Sud-Est, par exemple – pour profiter de ces tendances divergentes. Un facteur commun qui pourrait stimuler tous les marchés en 2026 est la probable détente mondiale des taux d’intérêt. Si les États-Unis et l’Europe baissent leurs taux, de nombreux pays asiatiques (en particulier les marchés émergents qui ont dû augmenter leurs taux pour défendre leur monnaie) suivront. D’ailleurs, les analystes de Bank of America ont noté que « des taux courts plus bas aux États-Unis facilitent les baisses en Amérique latine [et en Asie émergente], surtout [là où l’inflation ralentit]… ». Pour la Chine, davantage de relance intérieure ou un changement de politique majeur pourraient être nécessaires pour vraiment relancer l’immobilier. Pour les autres, cependant, les conditions sont réunies pour une reprise : démographie, urbanisation et (bientôt) financement moins cher. Les marchés immobiliers asiatiques, bien que confrontés à des défis dans certains secteurs, sont loin d’être monolithiques – et à la clôture de 2025, les perspectives immobilières de la région vont de la nuit la plus sombre (Chine) au matin radieux (Inde et au-delà).
Amérique latine : des taux élevés pèsent, mais le changement arrive
Dans Amérique latine, les marchés immobiliers ont dû naviguer dans un environnement de taux d’intérêt extrêmement élevés et d’inflation ces dernières années. Les banques centrales, du Brésil au Mexique, ont relevé agressivement les taux pour lutter contre la flambée des prix liée à la pandémie, et ces coûts d’emprunt élevés se sont répercutés sur les marchés immobiliers – ralentissant l’octroi de crédits hypothécaires, refroidissant les ventes de logements et repoussant certains projets commerciaux. Pourtant, à mesure que 2025 avance, des signes indiquent que l’Amérique latine pourrait bientôt connaître une détente monétaire, ce qui pourrait préparer le terrain à une reprise de l’immobilier. Considérons le Brésil, la plus grande économie de la région. La Banco Central do Brasil a mené l’un des cycles de resserrement monétaire les plus agressifs au monde, portant son taux directeur Selic jusqu’à 15,00 % à la mi-2025 – un sommet depuis près de vingt ans. Cela a considérablement augmenté le coût de financement d’un logement ou d’un projet de bureaux au Brésil. Sans surprise, l’accessibilité au logement s’est détériorée ; des taux hypothécaires supérieurs à 12 % ont exclu de nombreux ménages de la classe moyenne du marché, et la croissance des prix de l’immobilier s’est stagnée. L’immobilier commercial a vu les investisseurs exiger des taux de rendement bien plus élevés, entraînant une baisse des valorisations, notamment sur le marché des bureaux de São Paulo, auparavant très dynamique. La banque centrale a désormais mis en pause de nouvelles hausses, signalant un maintien prolongé à 15 % en attendant des preuves claires d’un recul durable de l’inflation. (L’inflation au Brésil, bien qu’en baisse par rapport aux deux chiffres, reste autour de 5–6 %, au-dessus de l’objectif.) La bonne nouvelle, c’est que un pivot vers des baisses de taux se profile à l’horizon en Amérique latine. Les économistes notent qu’une fois que la Fed américaine s’engage clairement dans un assouplissement (ce qu’elle a commencé à faire timidement fin 2025), cela « déverrouille » la porte pour que les banques latino-américaines baissent leurs taux plus agressivement. Il est largement attendu que le Brésil commence à baisser ses taux début 2026, voire fin 2025, compte tenu des perspectives d’inflation favorables (Pantheon Macroeconomics prévoit que l’inflation brésilienne va « continuer à désinflationner, pour finir l’année autour de 5 % »). De même, le Chili et la Colombie – qui avaient porté leurs taux à 11,25 % et 13,25 % respectivement à leur pic – ont déjà commencé à les réduire. La banque centrale du Chili, par exemple, a baissé ses taux en 2024 et 2025 à mesure que l’inflation s’y est calmée, et son taux directeur devrait bientôt repasser en dessous de 10 %. Le Mexique a adopté une approche plus prudente (en maintenant son taux directeur à 11,25 % pendant une longue période), mais les marchés anticipent que la Banque du Mexique envisagera des baisses en 2025 si l’assouplissement de la Fed réduit la pression sur le peso. Pour le secteur immobilier, ces changements ne sauraient arriver trop tôt. Les promoteurs et acheteurs immobiliers à travers l’Amérique latine ont été mis sous pression par le coût du crédit. Au Mexique, la production de logements a ralenti et les volumes de ventes ont baissé en 2023–2024 alors que les taux hypothécaires dépassaient 10 %. Pourtant, la demande est restée fondamentalement solide, notamment dans les grandes métropoles en croissance et les régions frontalières bénéficiant du near-shoring. L’investissement étranger dans l’immobilier mexicain – en particulier dans les parcs industriels et les centres de distribution près de la frontière américaine – a en fait bondi malgré les taux élevés, grâce à la relocalisation manufacturière. À mesure que les taux se normalisent à la baisse, les promoteurs mexicains s’attendent à un fort rebond tant dans le résidentiel que dans le commercial, porté par la demande refoulée et les programmes gouvernementaux visant à combler le déficit de logements.Le paradoxe de l’immobilier commercial au Brésil en 2025 a été la flambée des loyers dans un contexte de taux d’intérêt à 15 %, comme l’a souligné un média. À São Paulo, les loyers des bureaux et des entrepôts de premier choix ont augmenté en raison d’une offre limitée et de l’arrivée de nouvelles entreprises, même si la valeur des actifs a baissé sur le papier à cause des taux d’actualisation élevés. Cela suggère un effet de ressort comprimé : si (ou lorsque) les taux d’intérêt baissent, la valeur des biens immobiliers au Brésil pourrait rebondir à la hausse pour mieux refléter la solidité des fondamentaux locatifs. Il en va de même pour les REITs brésiliens (appelés FIIs), qui se sont négociés à des décotes importantes – les investisseurs les revaloriseront probablement lorsque le Selic baissera.
De l’autre côté des Andes, des pays comme le Pérou et l’Argentine font face à leurs propres défis. L’économie péruvienne a ralenti entre 2023 et 2025, pesant sur son marché immobilier ; des taux d’emprunt élevés et des turbulences politiques ont rendu les acheteurs prudents. La banque centrale péruvienne a légèrement baissé ses taux fin 2024, offrant un certain répit, et de nouvelles baisses en 2025 pourraient améliorer progressivement l’accessibilité. L’Argentine, engluée dans une inflation supérieure à 100 %, est un cas à part – son marché immobilier fonctionne en grande partie en espèces (souvent en dollars américains), en dehors du système de crédit dysfonctionnel. Les prix de l’immobilier à Buenos Aires ont chuté à environ la moitié de leur pic de 2017 en dollars, sous l’effet d’une profonde récession et de contrôles des changes stricts. De nombreux promoteurs ont mis leurs projets en pause. Les espoirs reposent sur des réformes économiques post-électorales pour stabiliser l’économie, ce qui pourrait relancer l’activité immobilière (par exemple, via de nouveaux dispositifs hypothécaires, actuellement quasi inexistants à cause de l’inflation).
Une tendance marquante en Amérique latine a été l’afflux de capitaux étrangers vers des opportunités immobilières spécifiques, malgré des conditions macroéconomiques difficiles. Par exemple, des fonds de private equity américains et du Moyen-Orient investissent dans la logistique et les infrastructures en Amérique latine. Le projet logistique de 5 milliards de dollars de Blackstone dans le Golfe mentionné plus haut inclut un périmètre au-delà du Moyen-Orient, visant potentiellement les marchés émergents mondiaux pour les entrepôts – et les marchés de consommation en croissance d’Amérique latine sont dans le viseur. Au Mexique, des investisseurs canadiens et américains ont acquis des biens industriels pour desservir les chaînes d’approvisionnement américaines. Et au Brésil, des fonds souverains et des investisseurs mondiaux s’intéressent à des secteurs comme les data centers et les entrepôts frigorifiques, anticipant une demande à long terme.
Dans le secteur résidentiel, l’Amérique latine bénéficie toujours d’une population jeune et en voie d’urbanisation, ce qui soutient la demande de logements. Des pays comme la Colombie et la République dominicaine ont connu des booms de construction de logements (souvent sur le segment intermédiaire) qui n’ont été que partiellement ralentis par la hausse des taux. Panama et Costa Rica continuent d’afficher de bonnes performances dans les ventes résidentielles, portées par l’arrivée de retraités internationaux et de professionnels du télétravail. Le Chili, après un choc de taux d’intérêt sévère (les taux y ont atteint 11,25 %), se stabilise progressivement ; son marché du logement s’est nettement refroidi, mais avec une inflation revenue près de la cible, la banque centrale chilienne a déjà baissé ses taux de plus de 4 points de pourcentage, et l’activité immobilière devrait repartir en 2025.
Dans l’ensemble, le marché immobilier d’Amérique latine à la fin de 2025 se caractérise par une attente anxieuse d’un allègement monétaire. Comme l’a plaisanté un promoteur brésilien, « Nous accumulons des projets ; une fois les taux en baisse, ce sera comme ouvrir les vannes. » Pour l’instant, le principal obstacle reste le coût élevé du financement, et non le manque de demande. Le FMI et la Banque mondiale ont salué les banques centrales latino-américaines pour avoir maîtrisé l’inflation, et à mesure que cette bataille est gagnée, la priorité se déplace vers la relance de la croissance – ce qui signifie baisser les taux. Lorsque ces baisses se concrétiseront, il faut s’attendre à une reprise des ventes de logements et des investissements commerciaux dans toute la région. Le second semestre 2025 et le début de 2026 pourraient voir les marchés immobiliers d’Amérique latine s’accélérer, permettant enfin aux atouts démographiques et aux besoins structurels en logement de la région de se traduire par une croissance réelle du secteur. En attendant, les acteurs du marché se positionnent : les banques locales préparent de nouvelles offres hypothécaires, les promoteurs obtiennent des permis, et les investisseurs cherchent des opportunités à saisir avant que la tendance ne s’inverse.Moyen-Orient : Méga-projets et Méga-argent
Le secteur immobilier du Moyen-Orient connaît une remarquable envolée, portée par un capital abondant, des projets d’État ambitieux et un regain d’intérêt international. Contrairement aux marchés occidentaux limités par la dette, la région du Golfe en particulier regorge de liquidités, grâce à la hausse des prix de l’énergie ces dernières années et à des plans stratégiques de transformation économique. Il en résulte un boom immobilier dans les pays du Conseil de coopération du Golfe (CCG), avec des carnets de commandes et des transactions d’investissement records.
L’Arabie saoudite illustre parfaitement cette tendance. Dans le cadre de son programme Vision 2030, le Royaume lance une série de « giga-projets » – de nouvelles villes massives, des complexes touristiques et des infrastructures – à une échelle rarement vue auparavant. Cette semaine, une nouvelle analyse de Knight Frank a confirmé à quel point cette frénésie de construction s’accélère : la valeur totale des contrats attribués en 2025 par les giga-projets saoudiens a bondi de 20 % sur un an pour atteindre 196 milliards de dollars arabnews.com. Ce chiffre est stupéfiant – il englobe des méga-développements comme la ville futuriste de plus de 500 milliards de dollars NEOM sur la mer Rouge, le pôle touristique de luxe Red Sea Global (qui vient d’ouvrir ses premiers hôtels), la cité du divertissement Qiddiya, et des méga-projets urbains à Riyad tels que Diriyah Gate et King Salman Park. Selon le « Saudi Giga Projects Report 2025 » de Knight Frank, cette frénésie de construction montre que le plan Vision 2030 passe « de la planification à l’exécution » à plein régime arabnews.com.
Riyad, la capitale de l’Arabie saoudite, est à l’épicentre de cette révolution immobilière. « Riyad s’est fermement imposée comme la nouvelle puissance économique de l’Arabie saoudite, représentant 63 % de tous les nouveaux emplois créés dans le Royaume depuis 2019 », note Faisal Durrani, responsable de la recherche pour la région MENA chez Knight Frank arabnews.com. Plus de 237 milliards de dollars de projets immobiliers et d’infrastructures ont été annoncés à Riyad depuis 2016 arabnews.com, dont des initiatives emblématiques comme un « Boulevard des Sports » de 220 km de long et d’importantes extensions résidentielles. La population de la ville (environ 7 millions en 2022) devrait atteindre 10,1 millions d’ici 2030 arabnews.com, et des plans sont en cours pour accompagner cette croissance avec « plus de 340 000 nouveaux logements, 4,8 millions de m² de bureaux, 3 millions de m² de commerces et près de 30 000 chambres d’hôtel » d’ici cette année-là arabnews.com. Ces chiffres illustrent une frénésie de construction pratiquement sans équivalent dans le monde. Durrani décrit Riyad comme étant le théâtre de « l’une des histoires de croissance urbaine les plus ambitieuses au monde », prête à devenir un pôle de classe mondiale pour les affaires et le tourisme arabnews.com.
L’élan des méga-projets ne se limite pas à Riyad. L’ouest de l’Arabie saoudite, qui abrite NEOM et les développements de la côte de la mer Rouge, compte 17 giga-projets en cours totalisant 431 milliards de dollars d’investissements annoncés arabnews.com. Sur ce montant, environ 57 milliards de dollars de contrats ont déjà été attribués, avec des centaines de milliards supplémentaires en préparation arabnews.com. NEOM à elle seule (qui comprend des sous-projets comme The Line, la station de ski Trojena, et la ville industrielle Oxagon) a déjà vu environ 24 milliards de dollars de contrats attribués arabnews.com, alors que le projet n’en est qu’à ses débuts. L’ampleur est vertigineuse : d’ici 2030, ces projets de la région ouest visent à livrer 382 000 nouveaux logements, plus de 3 millions de m² de bureaux, 4,3 millions de m² de commerces et 330 000 chambres d’hôtel arabnews.com – créant ainsi de nouvelles villes à partir de rien.
Au-delà de l’Arabie saoudite, les Émirats arabes unis (Dubaï, Abou Dhabi) restent une puissance immobilière à part entière. Le marché immobilier de Dubaï est en plein essor depuis 2021, avec des ventes record de maisons de luxe (en 2023, une villa sur Palm Jumeirah s’est vendue à plus de 100 millions de dollars, par exemple) et un afflux d’acheteurs étrangers, notamment des Russes, des Indiens et des Européens fortunés attirés par l’ouverture et la sécurité de Dubaï. Bien que le rythme de croissance de Dubaï se soit légèrement modéré en 2025, la ville a tout de même enregistré une croissance annuelle à deux chiffres des prix dans le résidentiel haut de gamme et un fort taux d’occupation dans les espaces commerciaux. À Abou Dhabi, les promoteurs se concentrent sur des projets haut de gamme et culturels (comme le quartier du Guggenheim Abu Dhabi et de nouvelles communautés insulaires). Notamment, Sotheby’s International Realty a ouvert à Abou Dhabi ce mois-ci, en inaugurant les Four Seasons Private Residences sur Saadiyat Beach, ce qui témoigne de la confiance dans le segment ultra-luxe.L’un des plus grands sujets dans l’immobilier au Moyen-Orient est l’afflux de partenariats d’investissement internationaux. Cette semaine a vu un exemple marquant : Blackstone, le plus grand gestionnaire d’actifs alternatifs au monde, s’associe à Lunate d’Abou Dhabi (une société d’investissement soutenue par l’émirat) pour créer une plateforme visant 5 milliards de dollars d’actifs logistiques à travers le Golfe. La nouvelle coentreprise, appelée GLIDE, se concentrera sur l’acquisition et le développement de « biens d’entrepôt de haute qualité » dans les pays du CCG – y compris des développements sur terrains vierges et des opérations de cession-bail avec de grandes entreprises régionales. « La profonde transformation économique en cours dans le CCG, portée par des politiques pro-croissance, des évolutions démographiques favorables et une diversification généralisée, crée une dynamique puissante pour des secteurs comme la logistique, » a déclaré Jon Gray, président de Blackstone, lors de l’annonce du partenariat. Cette citation résume pourquoi les investisseurs mondiaux affluent vers l’immobilier au Moyen-Orient : les économies de la région (notamment en Arabie saoudite et aux Émirats) se diversifient au-delà du pétrole, les populations jeunes augmentent, le commerce et l’e-commerce explosent – tout cela signifie une demande croissante pour des entrepôts modernes, ports, centres de données et bureaux. Blackstone lui-même s’est développé dans le Golfe ; le mois dernier, il a co-dirigé un investissement de 525 millions de dollars dans Property Finder, un portail immobilier en ligne basé à Dubaï. D’autres grands groupes comme Brookfield, KKR et les fonds souverains du Golfe (ADIA, PIF, etc.) ont été actifs dans des transactions immobilières de premier plan du Caire à Karachi, souvent sous forme de partenariats.
Une autre tendance notable est la façon dont l’argent du Golfe se déverse dans les régions voisines, exportant ainsi la croissance. Par exemple, l’Égypte (voir la section Afrique) a vu plus de 120 milliards de dollars de capitaux de fonds souverains du Moyen-Orient engagés depuis 2021, y compris dans des projets immobiliers. En Turquie, le Qatar et les Émirats ont investi dans l’immobilier et les infrastructures d’Istanbul. L’Irak et le Pakistan ont de nouvelles initiatives de construction soutenues par des investisseurs du CCG, et même la Grèce et l’Europe du Sud ont vu un intérêt accru des acheteurs moyen-orientaux pour des stations balnéaires et des îles.
Au Moyen-Orient à proprement parler, d’autres marchés comme le Qatar, Bahreïn et Oman progressent également, bien que sur une échelle plus réduite que les deux grands (Arabie Saoudite/Émirats arabes unis). Le Qatar, après la Coupe du monde, dispose d’un excédent de nouveaux logements mais utilise des incitations pour attirer expatriés et entreprises (comme la propriété étrangère à 100 % dans certains projets). Bahreïn se concentre sur le logement abordable et les parcs industriels. Oman a davantage ouvert la propriété immobilière étrangère dans les zones touristiques, espérant imiter une partie du succès de Dubaï pour attirer retraités et acheteurs de résidences secondaires.
Les facteurs de risque pour le boom immobilier au Moyen-Orient semblent relativement contenus. L’un d’eux est la volatilité des prix du pétrole – une forte baisse du pétrole pourrait réduire les dépenses publiques et le moral. Cependant, la plupart des pays du CCG disposent de réserves importantes et sont bien plus robustes financièrement qu’il y a dix ans. Un autre point à considérer est la surconstruction : les sceptiques se demandent si toute l’offre prévue (notamment en Arabie Saoudite) sera absorbée. Pour l’instant, cependant, les importantes ressources gouvernementales et un réel besoin de logements (l’Arabie Saoudite a une population jeune et un déficit de logements) suggèrent que ces projets trouveront preneur, même à des prix ajustés.
Avec autant de dynamisme, les perspectives de la région restent extrêmement positives. Une enquête d’Expo Real a révélé que les perspectives immobilières du Moyen-Orient sont très attractives, de nombreux investisseurs mondiaux plaçant le Golfe en tête de leur liste de cibles pour la croissance. Comme l’a dit un PDG du secteur, « Le Moyen-Orient est aujourd’hui le laboratoire mondial du développement – si vous voulez voir le futur des villes, regardez ce qui s’élève dans le désert saoudien et la skyline de Dubaï. » C’est une affirmation audacieuse, mais non dénuée de fondement. Pour le reste de 2025 et au-delà, attendez-vous à plus de méga-transactions, plus de projets emblématiques et plus de capitaux investis dans l’immobilier du Moyen-Orient alors que la région s’impose comme un point focal de la scène immobilière mondiale.
Afrique : Investissements en hausse et nouveaux horizons de croissance
Les marchés immobiliers africains sont souvent négligés dans les discussions mondiales, mais ils attirent de plus en plus l’attention des investisseurs internationaux – d’autant que certains considèrent l’Afrique comme la « dernière frontière » de la croissance des marchés émergents avec une population jeune et une urbanisation rapide. Si chaque pays africain a sa propre histoire immobilière, un thème unificateur en 2025 est l’augmentation des flux d’investissement et des projets ambitieux, même si les défis macroéconomiques persistent.
L’Afrique du Nord, en particulier, connaît une vague d’investissements, dont une grande partie provient du Moyen-Orient. L’Égypte se distingue par l’ampleur de ses projets et l’afflux de capitaux qu’elle attire. Le rapport « Destination Egypt 2025 » de Knight Frank souligne que l’Égypte « attire une vague de capitaux du Golfe dans son secteur immobilier » – environ 1,4 milliard de dollars de capitaux privés du CCG devraient cibler les logements et bureaux égyptiens à court terme. Les investisseurs fortunés des Émirats arabes unis et d’Arabie Saoudite mènent la danse : les données d’enquête montrent que les ressortissants des Émirats prévoient d’investir environ 709 millions de dollars dans l’immobilier égyptien, et les Saoudiens environ 403 millions de dollars, suivis par un intérêt significatif d’investisseurs allemands et britanniques. Ces fonds sont investis dans tout, de la nouvelle capitale administrative en construction près du Caire, aux stations balnéaires haut de gamme sur la Méditerranée et la mer Rouge.
Le gouvernement égyptien lui-même est en plein milieu de son programme de développement le plus ambitieux depuis des décennies. Le Caire construit une toute nouvelle capitale (« NAC ») dans le désert – un méga-projet de ville intelligente qui est déjà devenu la cible principale pour 56 % des investisseurs saoudiens interrogés et 34 % des investisseurs émiratis, selon Knight Frank. La côte nord (rive méditerranéenne) et le centre du Caire sont également des points chauds, les acheteurs du Golfe y acquérant des résidences secondaires et des actifs commerciaux stratégiques. « La métamorphose de l’Égypte en une puissance régionale du développement immobilier est bel et bien en cours », déclare Faisal Durrani de Knight Frank. « Les capitaux privés du Golfe, combinés aux investissements des fonds souverains, accélèrent la transformation du pays. » En effet, depuis 2023, l’Égypte a vu une augmentation des investissements directs étrangers (IDE), dont une grande partie dans l’immobilier et les infrastructures – y compris un engagement historique de 35 milliards de dollars par ADQ d’Abu Dhabi en février dernier, couvrant un vaste projet côtier (Ras El Hekma) et d’autres projets. Grâce à ces injections, de nouvelles villes, des communautés fermées et des quartiers d’affaires émergent à travers l’Égypte. La valeur des biens immobiliers dans certaines zones du Caire a grimpé en flèche (Knight Frank note que les prix à Sheikh Zayed City ont bondi de 24,7 % sur un an) arabianbusiness.com. On note toutefois qu’une grande quantité de nouvelles offres arrivera en 2025 (plus de 30 000 nouveaux logements sont prévus, soit une augmentation de 29 % par rapport à 2024) arabianbusiness.com, ce qui pourrait ralentir la croissance des prix dans les années suivantes. Mais pour l’instant, l’Égypte surfe sur une vague immobilière – portée par les capitaux extérieurs et la volonté du gouvernement de moderniser.En descendant au sud du Sahara, la Afrique subsaharienne connaît ses propres tendances immobilières. Beaucoup des plus grandes villes d’Afrique connaissent une croissance démographique rapide et une migration urbaine, mettant à rude épreuve le logement et les infrastructures existants, mais créant aussi des opportunités de développement. Des villes majeures comme Lagos (Nigeria), Nairobi (Kenya) et Accra (Ghana) auraient enregistré des hausses annuelles des prix de l’immobilier de l’ordre de 8 % à 12 % en moyenne ces dernières années. À Lagos, par exemple, la demande reste forte tant pour les appartements de luxe dans des quartiers comme Ikoyi et Victoria Island que pour le logement abordable en périphérie, même si le pays doit faire face à l’inflation et à des taux d’intérêt supérieurs à 20 %. La banque centrale du Nigeria a relevé ses taux (actuellement autour de 18,75 %) pour lutter contre l’inflation, ce qui augmente le coût des prêts immobiliers. Pourtant, une grande partie du marché immobilier africain ne dépend pas fortement des prêts hypothécaires (en dehors de l’Afrique du Sud et de la Namibie, les prêts hypothécaires sont relativement rares). Les achats se font souvent en espèces ou via des plans de paiement innovants. Ainsi, bien que les taux d’intérêt élevés et la volatilité économique soient des obstacles, ils ne paralysent pas complètement l’activité immobilière – au contraire, promoteurs et acheteurs trouvent des solutions de financement créatives, comme des plans de paiement indexés sur le dollar au Nigeria ou des systèmes d’épargne coopérative au Kenya.
Le marché immobilier du Kenya (centré sur Nairobi) reste l’un des plus développés d’Afrique de l’Est. Nairobi possède un segment immobilier commercial dynamique – c’est un pôle régional pour les multinationales et les ONG, stimulant la demande pour les parcs de bureaux et les logements pour expatriés. Bien que le taux de vacance des bureaux ait augmenté en raison d’une certaine surabondance, des segments comme les entrepôts de catégorie A, les centres commerciaux modernes et les logements pour la classe moyenne continuent de se développer. La classe moyenne supérieure de Nairobi a alimenté un mini-boom des lotissements sécurisés dans des banlieues comme Kiambu et Ngong Road. De plus, le Kenya est devenu un point focal pour l’investissement dans des actifs alternatifs tels que les logements étudiants et l’immobilier de santé, répondant aux lacunes des infrastructures sociales.
Le Ghana et la Côte d’Ivoire suscitent également l’intérêt des investisseurs en tant que marchés politiquement stables en Afrique de l’Ouest. Le marché immobilier d’Accra a connu une vague de constructions d’appartements haut de gamme et de bureaux à la fin des années 2010 ; après un bref ralentissement, de nouveaux projets reviennent (soutenus par les investissements de la diaspora et les revenus pétroliers du Ghana). Cependant, la récente restructuration de la dette du Ghana et la flambée de l’inflation ont incité à la prudence. Malgré tout, des initiatives comme les projets de logements abordables du Ghana et les nouveaux projets urbains de Côte d’Ivoire (par exemple, l’extension du quartier d’affaires d’Abidjan) progressent, avec le soutien d’institutions de financement du développement.
Un thème commun à travers l’Afrique est le besoin de logements abordables. Les gouvernements du Kenya, du Nigeria, d’Afrique du Sud et d’autres en ont fait une priorité, souvent via des partenariats public-privé. Le Nigeria, par exemple, a lancé un Fonds national pour le logement et un programme hypothécaire pour la diaspora afin de stimuler le développement de logements abordables. En Afrique du Sud, le marché du logement est plus mature mais actuellement atone. La Banque de réserve d’Afrique du Sud a maintenu des taux élevés (taux repo à 8,25 %) pour lutter contre l’inflation, et, conjugué à une économie morose et des problèmes de réseau électrique, le marché du logement est resté plat. Les prix en termes réels ont diminué dans de nombreuses régions (le Global Property Guide note que le marché sud-africain est « freiné par une demande atone, un chômage structurellement élevé et une économie en berne »). Cependant, les analystes sont plutôt optimistes pour l’Afrique du Sud en 2025–26 : avec le ralentissement de l’inflation, des baisses de taux sont attendues (le taux directeur pourrait descendre à ~10,5 % d’ici fin 2025), ce qui pourrait « créer des opportunités sans précédent pour les acheteurs immobiliers » et libérer la demande refoulée. Déjà, les banques sud-africaines signalent des demandes de prêts hypothécaires stables ou en hausse au second semestre 2025, et le sentiment du marché s’est amélioré après les récents changements politiques (par exemple, un ministre des finances favorable aux entreprises).
Un autre point marquant est l’essor des nouvelles technologies immobilières et des modèles de financement en Afrique. Le Nigeria et le Kenya voient émerger des startups proptech permettant des investissements fractionnés dans l’immobilier, des plateformes hypothécaires numériques et du financement participatif pour l’immobilier, élargissant l’accès au marché. Ces innovations injectent progressivement plus de liquidité et de transparence. De plus, les REITs africains émergent lentement – le Ghana a lancé un REIT, et le Kenya travaille sur une réglementation pour les encourager, ce qui pourrait canaliser des fonds institutionnels vers le développement de centres commerciaux, de bureaux et de centres logistiques.
Enfin, l’intégration de l’Afrique dans la scène mondiale de l’investissement est en croissance. Un signe révélateur : les grands promoteurs mondiaux et les marques hôtelières se développent en Afrique. Par exemple, des promoteurs français et américains construisent des méga-projets à usage mixte en Côte d’Ivoire et au Sénégal. Des chaînes hôtelières comme Marriott, Hilton et Accor ouvrent des dizaines de nouveaux hôtels à travers le continent, misant sur la croissance des affaires et du tourisme – un indicateur de confiance dans les perspectives de l’immobilier.
En conclusion, le secteur immobilier africain à la fin de 2025 est un sujet de contrastes : des défis importants (coûts de financement élevés, instabilité macroéconomique dans certains pays) mais aussi des récompenses significatives (croissance rapide, rendements élevés et démographie favorable). L’intérêt des investisseurs du Golfe et d’autres suggère une reconnaissance que les marchés africains, bien que plus risqués, offrent un potentiel à long terme difficile à ignorer. Si les conditions mondiales s’améliorent – c’est-à-dire si les taux d’intérêt baissent et que les prix des matières premières se maintiennent – l’Afrique pourrait connaître une forte accélération du développement immobilier. Déjà, de “nouvelles villes” émergent (de la NAC en Égypte à Eko Atlantic au Nigeria), et les horizons urbains africains pourraient être très différents dans une décennie. Pour l’instant, le continent construit, petit à petit, souvent à l’abri des regards – mais de plus en plus avec des capitaux et une expertise mondiaux à bord.
Perspectives : Optimisme prudent pour 2026 et au-delà
Alors que nous clôturons les actualités du début octobre 2025, le thème dominant pour l’immobilier mondial est celui de l’optimisme prudent. Sur tous les continents, les acteurs du marché se positionnent pour une meilleure année 2026, tout en restant conscients des risques persistants.
Plusieurs grandes institutions et experts ont mis à jour leurs prévisions à la lumière des développements récents :
- Fonds monétaire international (FMI) – Dans ses prochaines Perspectives de l’économie mondiale (publication prévue à la mi-octobre), le FMI devrait aborder le ralentissement de l’inflation mondiale et ses implications. Les premiers signaux suggèrent que le FMI va légèrement relever les prévisions de croissance pour certaines régions grâce à l’amélioration des conditions financières. L’immobilier, souvent bénéficiaire de taux bas, pourrait voir un regain d’investissement si le scénario du FMI d’un “atterrissage en douceur” se confirme. (À l’inverse, le FMI mettra probablement en garde contre les problèmes immobiliers de la Chine comme risque baissier pour la croissance asiatique.)
- CBRE et JLL (courtiers mondiaux) – Les deux sociétés sont devenues plus optimistes pour 2025. CBRE prévoit désormais une hausse de 15 % du volume d’investissement en immobilier commercial à l’échelle mondiale en 2025, contre ~10 % auparavant. Ils citent un changement attendu vers des baisses de taux aux États-Unis, au Royaume-Uni et dans la zone euro, ce qui devrait améliorer la liquidité et la confiance des acheteurs. Les dernières perspectives mondiales de JLL notent également que les investisseurs “précurseurs” en 2024–25 pourraient engranger des gains exceptionnels à mesure que les marchés se redressent et que les pénuries d’offre dans certains secteurs (par exemple logistique, logement) vont s’aggraver, créant des opportunités pour les promoteurs.
- Deloitte & PwC (Cabinets de conseil) – Le rapport Emerging Trends in Real Estate 2025 de PwC/ULI (Urban Land Institute) a été publié le 5 octobre et ses perspectives mondiales sont prudemment optimistes. Il a noté que, bien que l’inflation, la hausse des taux d’intérêt, le risque politique et les coûts de construction restent des préoccupations, la plupart des personnes interrogées s’attendent à une augmentation des volumes de transactions en 2025 et estiment que « le cycle immobilier a franchi un cap ». On parle d’une reprise en « K » : les actifs de base situés dans des emplacements de premier choix devraient rebondir en premier, tandis que les actifs secondaires pourraient prendre du retard ou encore décliner. Les perspectives de Deloitte pour l’immobilier commercial en 2026 (présentées en avant-première début octobre) confirment que les biens de haute qualité générant des revenus devraient recommencer à attirer plusieurs acquéreurs d’ici la fin 2025.
- Banques centrales – Les signaux des banquiers centraux sont généralement favorables : la Fed américaine a indiqué une pause et d’éventuelles nouvelles baisses si l’inflation continue de diminuer. La Banque centrale européenne a également marqué une pause et certains membres évoquent des baisses à la mi-2024 si l’économie reste faible (l’inflation de la zone euro est récemment passée sous les 3 %). Les banques centrales des marchés émergents (le Brésil, comme mentionné, ainsi que la Pologne et la Hongrie) ont déjà baissé leurs taux ou le feront bientôt. Ce cycle d’assouplissement synchronisé est un revirement marqué par rapport au resserrement synchronisé de 2022 – et cela est de bon augure pour les secteurs sensibles aux taux d’intérêt. L’immobilier devrait en bénéficier grandement, car des taux de base plus bas réduiront les taux hypothécaires et les taux de capitalisation, stimulant à la fois la demande et la valeur des actifs.
Bien sûr, des risques subsistent à l’horizon. Une inflation persistante pourrait ralentir ou faire dérailler le cycle de baisse des taux ; les tensions géopolitiques (comme les guerres ou les conflits commerciaux) pourraient ébranler la confiance des investisseurs ; et le poids de la dette élevée dans certains marchés (publique et privée) reste une inconnue. Dans l’immobilier en particulier, un risque est celui du refinancement – un mur de dettes sur les biens commerciaux arrive à échéance entre 2024 et 2026, et la façon dont ces prêts seront renouvelés (ou restructurés) influencera le comportement des propriétaires. Si les taux ne baissent pas autant qu’espéré, certains propriétaires pourraient faire défaut ou être contraints de vendre des actifs, injectant ainsi de la détresse sur le marché. Cependant, de nombreux observateurs estiment que la correction des prix de 2022–2024 a été suffisante pour attirer les acheteurs, et que toute détresse supplémentaire sera accueillie par des capitaux avides (comme l’indique le nombre croissant de fonds opportunistes levant actuellement des fonds).
Il est également important de noter les évolutions sectorielles qui façonneront les perspectives :
- Résidentiel : Le consensus est que les marchés du logement vont se stabiliser ou croître modérément dans la plupart des pays en 2025. La demande de logements est structurellement forte dans de nombreuses économies (en raison de la démographie ou d’une offre insuffisante), donc dès que les taux hypothécaires baisseront ne serait-ce qu’un peu, l’activité devrait repartir. Nous en avons déjà vu les premiers signes : par exemple, les approbations de prêts hypothécaires au Royaume-Uni ont augmenté en septembre après la pause des hausses de taux ; les ventes de maisons neuves aux États-Unis sont en fait en hausse d’une année sur l’autre, les promoteurs proposant des rachats de taux. Cela dit, l’accessibilité reste une contrainte – les salaires n’ont pas complètement suivi la hausse des prix de l’immobilier et des coûts d’emprunt ces dernières années. Si les revenus réels n’augmentent pas, la reprise du logement pourrait être lente. Des politiques comme les incitations pour les primo-accédants ou les programmes de logement social joueront un rôle dans certains marchés (par exemple, le Canada vient de supprimer la TPS sur la construction de nouveaux logements locatifs pour stimuler l’offre).
- Commercial : Les marchés de bureaux font face à une reprise plus longue en raison du passage au télétravail. Les perspectives varient ici selon la qualité : les bureaux haut de gamme, écoénergétiques (« Grade A » ou constructions neuves) situés dans des emplacements de premier choix devraient retrouver leur taux d’occupation et voir les loyers augmenter, car les entreprises accordent de la valeur à la collaboration en présentiel pour certains espaces. Les bureaux plus anciens, moins écologiques, devront probablement être réaménagés ou lourdement rénovés pour rester compétitifs – un processus qui se poursuivra jusqu’en 2026–2030. L’immobilier de commerce se divise : le commerce de nécessité (centres commerciaux avec supermarché, etc.) et les emplacements de premier ordre dans les zones touristiques se redressent bien, tandis que les centres commerciaux secondaires et les grandes surfaces peinent face au e-commerce et à l’évolution des habitudes de consommation. L’industriel/logistique reste sans doute le secteur le plus solide à l’échelle mondiale – les taux de vacance sont à des niveaux historiquement bas dans de nombreux pôles logistiques, et même si de nouvelles offres arrivent, elles suffisent à peine à répondre à la demande. La croissance de l’IA, du cloud computing et de la 5G stimule également les besoins en centres de données, qui constituent désormais une nouvelle classe d’actifs institutionnels (avec des exigences particulières en énergie et en refroidissement). L’hôtellerie (hôtels) a fortement rebondi dans de nombreux endroits après le Covid, même si les voyages d’affaires restent en retard sur les voyages de loisirs ; les perspectives pour 2025 sont généralement positives pour les hôtels à mesure que les flux touristiques se normalisent, sauf nouveau choc.
- Foncier et développement : Une prévision intéressante vient des spécialistes du foncier agricole. Ils s’attendent à ce que la valeur des terres agricoles reste résiliente (soutenue par le besoin de sécurité alimentaire et de couverture contre l’inflation). Concernant le foncier à bâtir pour le logement, certains marchés ont vu les prix du terrain baisser en raison de la hausse des coûts de construction et du financement, mais à mesure que ces facteurs s’améliorent, la valeur des terrains pourrait repartir à la hausse, ce qui pourrait inciter les promoteurs à sécuriser du foncier dès maintenant. Certains gouvernements envisagent des incitations pour libérer les terrains inoccupés (comme des taxes sur les terrains vacants) afin de répondre à la pénurie de logements – si de telles politiques sont adoptées, cela pourrait amener plus de terrains sur le marché et modérer la hausse des prix.
Dans ce contexte complexe, le moral de nombreux professionnels de l’immobilier s’améliore. L’indice de tendance Expo Real a montré que les optimistes sont désormais deux fois plus nombreux que les pessimistes dans le secteur. « Nous avons touché le fond et la confiance revient progressivement… le marché [redevient] lentement normal », a déclaré Stefan Rummel, PDG de Messe München, exprimant son espoir tout en reconnaissant les défis persistants. Ce « sentiment équilibré » est bien loin de la morosité d’il y a un an.
En résumé : la reprise est en marche, mais elle sera progressive et inégale. À l’approche du dernier trimestre 2025, les investisseurs et promoteurs immobiliers du monde entier surveillent de près les banques centrales et les données économiques. Un sentiment prudent domine : le pire est derrière nous – la chute des valeurs est en grande partie terminée, et un nouveau cycle commence. Mais il est aussi clair que le cycle à venir sera différent du précédent : il ne s’agira plus de levier facile et de reventes rapides. Désormais, les fondamentaux et les stratégies créatives feront la différence. Comme l’a plaisanté un courtier chevronné, « L’année prochaine fera la différence entre les amateurs et les pros – ceux qui ont fait leurs devoirs pendant le ralentissement vont rafler la mise quand le marché repartira. »
En d’autres termes, attendez-vous à ce que les actualités immobilières mondiales des prochains mois mettent en avant davantage de big deals closing, plus de cranes on skylines, et oui, plus de smiles on the faces of agents and investors – même si cela reste tempéré par les leçons apprises. Pour l’instant, le récapitulatif d’octobre 2025 nous donne de nombreux indices que, partout dans le monde, property markets are inching back to life, posant les bases d’une année 2026 potentiellement bien plus solide.
