- Σημάδια Προσωρινής Ανάκαμψης: Μετά από μια πολυετή ύφεση, η παγκόσμια αγορά ακινήτων παρουσιάζει προσωρινά σημάδια ανάκαμψης καθώς οι κεντρικές τράπεζες αρχίζουν να χαλαρώνουν τα επιτόκια. Ωστόσο, το κόστος δανεισμού παραμένει υψηλότερο από τα εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα της προηγούμενης δεκαετίας, μετριάζοντας την ταχύτητα οποιασδήποτε ανάκαμψης.
- Ανθεκτικότητα της Αγοράς Κατοικίας στις ΗΠΑ: Η ζήτηση για κατοικίες στις ΗΠΑ παραμένει ανθεκτική. Οι εκκρεμείς πωλήσεις κατοικιών αυξήθηκαν κατά 4,0% τον Αύγουστο, το υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων πέντε μηνών, και «τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων επιτρέπουν σε περισσότερους αγοραστές να προχωρήσουν σε συμβόλαια», σημείωσε ο επικεφαλής οικονομολόγος της NAR, Lawrence Yun. Τα πολυτελή ακίνητα είναι πλέον το ταχύτερα πωλούμενο τμήμα της αγοράς, καθώς τα κέρδη του χρηματιστηρίου και οι αγοραστές με υψηλή καθαρή αξία ενισχύουν τις πωλήσεις υψηλής κατηγορίας. Εν τω μεταξύ, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν υποχωρήσει στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων 11 μηνών, ενισχύοντας την προσιτότητα – η μέση πληρωμή αγοραστή μειώθηκε για τέταρτο συνεχόμενο μήνα.
- Η Ύφεση στην Ευρώπη Φτάνει στον Πυθμένα: Η πτώση της αγοράς ακινήτων στην Ευρώπη δείχνει σημάδια σταθεροποίησης. Στη Γερμανία, οι συναλλαγές ακινήτων αυξήθηκαν κατά ~5% τον Ιαν–Σεπ σε σύγκριση με πέρυσι, και οι τιμές κατοικιών έχουν αρχίσει να αυξάνονται ξανά (+3,8% ετησίως το Α’ τρίμηνο). Δημοσκόπηση του Reuters προβλέπει τώρα ότι οι τιμές κατοικιών στη Γερμανία θα αυξηθούν κατά 3% το 2025, η πρώτη ετήσια άνοδος σε τρία χρόνια. Ωστόσο, η ευρωπαϊκή αγορά εμπορικών ακινήτων παραμένει υποτονική – οι πωλήσεις βρίσκονται κοντά στα χαμηλότερα επίπεδα της δεκαετίας και ορισμένα ακίνητα (όπως γραφεία εκτός πόλης και παλαιά εμπορικά κέντρα) είναι «εγκαταλελειμμένα» χωρίς σχεδόν καθόλου αγοραστές.
- Ασία: Μικτή Εικόνα – Κίνα vs. Άλλες Χώρες: Η αγορά κατοικίας της Κίνας παραμένει αδύναμη. Οι τιμές νέων κατοικιών αυξήθηκαν μόλις κατά +0,09% τον Σεπτέμβριο (περίοδος αιχμής), ενώ οι τιμές μεταπώλησης συνέχισαν να πέφτουν. Παρά τα πολυάριθμα μέτρα τόνωσης, οι αναλυτές δεν προβλέπουν πραγματική ανάκαμψη πριν από το τέλος του 2026 ή το 2027. Αντίθετα, άλλες ασιατικές αγορές είναι πιο αισιόδοξες. Σιγκαπούρη: Η CapitaLand Ascendas REIT αποκτά ακίνητα logistics αξίας S$565,8 εκατομμυρίων, ποντάροντας σε βιομηχανικά ακίνητα υψηλής απόδοσης. Και η Ινδία γνωρίζει άνθηση στα εμπορικά ακίνητα: οι μισθώσεις γραφείων και αποθηκών έφτασαν σε ιστορικά υψηλά το 2025, με ώθηση από εταιρικές επεκτάσεις και ζήτηση για logistics, παρότι οι συνολικές πωλήσεις κατοικιών επιβραδύνθηκαν ελαφρώς.
- Άνοδος στη Μέση Ανατολή: Η αγορά ακινήτων στη Μέση Ανατολή εκτοξεύεται λόγω της ανάπτυξης που τροφοδοτείται από το πετρέλαιο. Τα τεράστια «giga-projects» της Σαουδικής Αραβίας έχουν αναθέσει $196 δισεκατομμύρια σε συμβάσεις φέτος, αύξηση 20% καθώς τα μεγα-αναπτυξιακά έργα του Vision 2030 περνούν από τον σχεδιασμό στην υλοποίηση arabnews.com. Παγκόσμιοι επενδυτές συμμετέχουν επίσης: Η Blackstone και η Lunate του Αμπού Ντάμπι μόλις ξεκίνησαν μια κοινοπραξία $5 δισεκατομμυρίων για την αγορά εγκαταστάσεων logistics στον Κόλπο. «Η βαθιά οικονομική μεταμόρφωση που συντελείται στο GCC… δημιουργεί ισχυρή δυναμική για τομείς όπως τα logistics», παρατήρησε ο πρόεδρος της Blackstone, Jon Gray, τονίζοντας τις πολιτικές υπέρ της ανάπτυξης και την αυξανόμενη ζήτηση στην περιοχή.
- Η Αφρική Προσελκύει Κεφάλαια: Η αγορά ακινήτων της Αφρικής προσελκύει νέα κεφάλαια. Στην Αίγυπτο, μόνο οι επενδυτές από τον Κόλπο έχουν δεσμεύσει $1,4 δισεκατομμύρια για συμφωνίες ακινήτων, χρηματοδοτώντας νέες πόλεις και θέρετρα. «Η μεταμόρφωση της Αιγύπτου σε περιφερειακή δύναμη στον τομέα των ακινήτων βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη», λέει ο Faisal Durrani, Επικεφαλής Έρευνας MENA στην Knight Frank, αποδίδοντας τον επιταχυνόμενο μετασχηματισμό στον πλούτο του Κόλπου. Σε όλη την Υποσαχάρια Αφρική, βασικές πόλεις καταγράφουν ισχυρή αύξηση τιμών – μεγάλα κέντρα όπως το Λάγος, το Ναϊρόμπι και η Άκκρα σημειώνουν εκτιμώμενες ετήσιες αυξήσεις τιμών ακινήτων της τάξης του 8–12%, λόγω ταχείας αστικοποίησης και συσσωρευμένης ζήτησης κατοικίας.
- Η Αγορά Βελτιώνεται: Οι προβλέψεις για το 2025 γίνονται αισιόδοξες. Οι κεντρικές τράπεζες έχουν αρχίσει να χαλαρώνουν την πολιτική τους – η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ πραγματοποίησε την πρώτη της μείωση επιτοκίων τον Σεπτέμβριο του 2025 και η ΕΚΤ μείωσε τα επιτόκια συνολικά κατά 200 μονάδες βάσης πρόσφατα – κάτι που αναμένεται να απελευθερώσει σταδιακά επενδύσεις σε ακίνητα. Οι εταιρείες εμπορικών ακινήτων προβλέπουν πλέον ανάκαμψη της δραστηριότητας: η CBRE, για παράδειγμα, αύξησε την επενδυτική της πρόβλεψη για το 2025, προβλέποντας τώρα ότι οι παγκόσμιες επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα θα αυξηθούν περίπου κατά 15% το επόμενο έτος καθώς το κόστος χρηματοδότησης μειώνεται. Οι μετοχές ακινήτων και τα REITs έχουν επίσης κινηθεί ανοδικά μαζί με τη γενικότερη άνοδο της αγοράς, προσδοκώντας ευκολότερη πρόσβαση σε πίστωση και βελτιωμένες αξίες ακινήτων.
Παγκόσμια Επισκόπηση: Πρώτα Σημάδια Ανάκαμψης Παρά τα Υψηλά Επιτόκια
Μετά από τρία χρόνια παρατεταμένης επιβράδυνσης, η παγκόσμια αγορά ακινήτων αρχίζει επιτέλους να δείχνει σημάδια ζωής. Η υποχώρηση του πληθωρισμού και οι ενδείξεις μείωσης των επιτοκίων έχουν δημιουργήσει τις πρώτες συνθήκες για ανάκαμψη. «Τρία χρόνια αφότου η τελευταία ανοδική πορεία των ακινήτων σταμάτησε, η παγκόσμια αγορά ακινήτων δείχνει δειλά σημάδια ανάκαμψης καθώς η χαλάρωση των επιτοκίων επαναφέρει κάποιες από τις συνθήκες που τροφοδότησαν την προηγούμενη άνθηση», ανέφερε το Bloomberg αυτή την εβδομάδα. Από τη Βόρεια Αμερική έως την Ασία, οι επενδυτές επιστρέφουν με προσοχή σε αγορές που είχαν εγκαταλείψει όταν το κόστος δανεισμού εκτοξεύτηκε.
Παρόλα αυτά, δεν πρόκειται για επιστροφή στην εποχή του φθηνού χρήματος. Ακόμα κι αν οι κεντρικές τράπεζες αλλάζουν πορεία, τα επιτόκια παραμένουν σήμερα πολύ υψηλότερα από τα χαμηλά της πανδημίας. Η χρηματοδότηση εξακολουθεί να είναι ακριβή σε ιστορικό επίπεδο και οι τράπεζες έχουν αυστηροποιήσει τα κριτήρια δανεισμού. «Δεν θα είναι ένας ακόμη κύκλος φθηνού χρήματος», προειδοποιούν οι αναλυτές, σημειώνοντας ότι τα στεγαστικά και τα εμπορικά δάνεια δεν επιστρέφουν στα εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια της δεκαετίας του 2010. Οι υποψήφιοι αγοραστές και κατασκευαστές πρέπει να ξεπεράσουν υψηλότερα κόστη, και πολλές συμφωνίες βγαίνουν μόνο με προσαρμοσμένες (χαμηλότερες) τιμές. Όπως το έθεσε ένας συμμετέχων σε συνέδριο του κλάδου στο Μόναχο, «Είναι τώρα η κατάλληλη στιγμή να επιστρέψουμε στο παιχνίδι;» – αυτό το ερώτημα απασχολεί τους 40.000 επαγγελματίες ακινήτων που συγκεντρώθηκαν στην Expo Real στη Γερμανία.
Οι οικονομικοί δείκτες στέλνουν μικτά μηνύματα. Στα θετικά, ο πληθωρισμός υποχωρεί σε πολλές χώρες και οι αποδόσεις των παγκόσμιων ομολόγων έχουν υποχωρήσει από τα υψηλά τους, μειώνοντας την πίεση στα επιτόκια των ακινήτων. Η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ μείωσε τα επιτόκια κατά 0,25% στα τέλη Σεπτεμβρίου – η πρώτη μείωση του 2025 – φέρνοντας το εύρος των επιτοκίων στο ~4,0%. Και στην Ευρώπη, η ΕΚΤ από τη σύσφιξη πέρασε σε παύση και ήπιες μειώσεις (συνολικά περίπου 2 ποσοστιαίες μονάδες χαλάρωσης). Αυτές οι κινήσεις σηματοδοτούν ότι η εποχή των συνεχών αυξήσεων επιτοκίων τελειώνει, μια ευπρόσδεκτη εξέλιξη για τομείς που επηρεάζονται από τα επιτόκια, όπως η κατοικία και τα εμπορικά ακίνητα.
Ωστόσο, η παγκόσμια ανάπτυξη επιβραδύνεται σε ορισμένες περιοχές και οι συνθήκες πίστωσης παραμένουν κάπως αυστηρές. Στις ΗΠΑ, μια προσωρινή διακοπή λειτουργίας της ομοσπονδιακής κυβέρνησης στις αρχές Οκτωβρίου διέκοψε για λίγο τη δημοσίευση οικονομικών δεδομένων, προσθέτοντας αβεβαιότητα. Οι αγορές εργασίας εξασθενούν στις ανεπτυγμένες οικονομίες – για παράδειγμα, οι προσλήψεις στις ΗΠΑ έχουν επιβραδυνθεί σημαντικά – κάτι που θα μπορούσε να μειώσει τη ζήτηση για γραφεία και εμπορικούς χώρους αν συνεχιστεί. Και στην Κίνα, το επίκεντρο των προβλημάτων ακινήτων της Ασίας, το βάρος από μια παρατεταμένη ύφεση στην αγορά ακινήτων επηρεάζει την ευρύτερη οικονομία. Εν ολίγοις, το μακροοικονομικό περιβάλλον για τα ακίνητα βελτιώνεται αλλά παραμένει εύθραυστο, καθιστώντας αυτή την ανάκαμψη μοναδικά άνιση μεταξύ των περιοχών.Βόρεια Αμερική: Αγορά πολυτελών κατοικιών & Ελπίδες για ανακούφιση
Στη Βόρεια Αμερική, η ιστορία των ακινήτων είναι αυτή της ανθεκτικότητας εν μέσω αντιξοοτήτων – ειδικά στις Ηνωμένες Πολιτείες. Παρά τη μεγάλη αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων τον τελευταίο χρόνο, η δραστηριότητα στην αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ διατηρήθηκε εκπληκτικά καλά. Στα τέλη Σεπτεμβρίου, η Εθνική Ένωση Μεσιτών (NAR) ανέφερε ότι οι εκκρεμείς πωλήσεις κατοικιών (ένας προπορευόμενος δείκτης που βασίζεται σε υπογραφές συμβολαίων) ανέκαμψαν κατά 4,0% τον Αύγουστο σε σχέση με τον Ιούλιο, διαψεύδοντας τις προσδοκίες για έναν σταθερό μήνα. Αυτό έθεσε τον Δείκτη Εκκρεμών Πωλήσεων της NAR στο υψηλότερο επίπεδο από τις αρχές της άνοιξης. Οι υπογραφές συμβολαίων αυξήθηκαν στον Νότο, τη Μεσοδυτική και τη Δυτική περιοχή, ενώ η Βορειοανατολική υστέρησε ελαφρώς – ένδειξη ότι οι πιο προσιτές περιοχές βλέπουν τη μεγαλύτερη αύξηση στο ενδιαφέρον των αγοραστών.
Το πιο σημαντικό, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν υποχωρήσει από τα υψηλά τους, δίνοντας στους αγοραστές ένα παράθυρο ευκαιρίας. Το μέσο επιτόκιο 30ετούς σταθερού στεγαστικού δανείου στις ΗΠΑ έπεσε πρόσφατα στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 11 μηνών (γύρω στο 6%+), αφού είχε ξεπεράσει το 7% νωρίτερα το 2025. «Τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων επιτρέπουν σε περισσότερους αγοραστές να προχωρήσουν σε συμβόλαια», εξήγησε ο Lawrence Yun, επικεφαλής οικονομολόγος της NAR, καθώς παρατηρούσε τους υποψήφιους αγοραστές να επιστρέφουν στην αγορά. Πολλοί αγοραστές είχαν μείνει εκτός λόγω ανησυχιών για την προσιτότητα όταν τα επιτόκια ήταν στα υψηλότερα επίπεδα του κύκλου· τώρα έρχεται κάποια ανακούφιση. Νέα δεδομένα δείχνουν ότι η προσιτότητα για τους αγοραστές κατοικιών βελτιώθηκε για τέταρτο συνεχόμενο μήνα τον Αύγουστο – η διάμεση μηνιαία δόση για νέα στεγαστικά δάνεια έπεσε στα $2.100, ενώ τα εισοδήματα των Αμερικανών έχουν αυξηθεί, καθιστώντας το κόστος 1,1% ελαφρύτερο από πέρυσι. Αυτή η μέτρια αλλά σταθερή βελτίωση στην προσιτότητα αποκαθιστά την εμπιστοσύνη τόσο στους αγοραστές όσο και στους πωλητές κατοικιών στις ΗΠΑ.
Δεν είναι μόνο οι αγοραστές πρώτης κατοικίας που δραστηριοποιούνται: ο τομέας πολυτελών ακινήτων είναι σε άνθηση. Μάλιστα, τα σπίτια αξίας άνω του ενός εκατομμυρίου δολαρίων έχουν γίνει το ταχύτερα κινούμενο τμήμα της αγοράς κατοικίας στις ΗΠΑ, σύμφωνα με τα στοιχεία του κλάδου (τα σπίτια αυτής της κατηγορίας πωλούνται ταχύτερα από κάθε άλλη κατηγορία τιμής). Εύποροι αγοραστές, ενισχυμένοι από τα κέρδη του χρηματιστηρίου το 2025 και τις ισχυρές θέσεις ιδίων κεφαλαίων στα υπάρχοντα σπίτια τους, αναβαθμίζονται ενεργά σε ακίνητα υψηλής αξίας. Αυτό αποτελεί έντονη αντίθεση με πέρυσι, όταν τα υψηλότερα επιτόκια πάγωσαν τη δραστηριότητα σε όλη την αγορά. Τώρα, με τον S&P 500 και τον Nasdaq να φτάνουν πρόσφατα σε ιστορικά υψηλά, οι ιδιώτες υψηλής καθαρής θέσης νιώθουν ευημερία – και επενδύουν μετρητά σε ακίνητα ως σταθερή αποθήκη αξίας. «Τα κέρδη του χρηματιστηρίου και οι υγιείς θέσεις ιδίων κεφαλαίων στα σπίτια βοηθούν στην τόνωση των πωλήσεων ακινήτων υψηλότερης αξίας», ανέφερε μια αναφορά του Yahoo Finance. Το αποτέλεσμα: τα πολυτελή σπίτια λαμβάνουν συχνά πολλαπλές προσφορές και το ανώτερο τμήμα της αγοράς υπεραποδίδει σε ταχύτητα πωλήσεων.
Στον τομέα του εμπορικού real estate, η εικόνα στις ΗΠΑ είναι πιο μικτή αλλά παρουσιάζει ενδείξεις αισιοδοξίας. Τα ποσοστά κενών γραφείων σε πολλά κέντρα πόλεων παραμένουν αυξημένα μετά την πανδημία, και οι πωλήσεις υπό πίεση πύργων γραφείων με μεγάλες εκπτώσεις συνεχίζονται και το 2025 (καθώς ορισμένοι ιδιοκτήτες υποχωρούν λόγω υψηλότερου κόστους χρηματοδότησης και χαμηλότερης πληρότητας). Ωστόσο, ακόμη και εδώ, ευκαιριακοί επενδυτές παρακολουθούν στενά. Παρατηρητές αναφέρουν ότι το χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης για ποιοτικά κτίρια γραφείων μειώνεται αργά, κάτι που θα βοηθήσει το 2025 να δει ένα “reset” στις αποτιμήσεις γραφείων και περισσότερες συναλλαγές. Εν τω μεταξύ, τομείς όπως το βιομηχανικό/logistics real estate και οι πολυκατοικίες προς ενοικίαση παραμένουν σχετικά ισχυροί. Ο αποθηκευτικός χώρος εξακολουθεί να έχει υψηλή ζήτηση χάρη στη σταθερή δραστηριότητα του ηλεκτρονικού εμπορίου και της βιομηχανίας, ενώ τα καλά ενοικιασμένα κτίρια διαμερισμάτων αντέχουν το περιβάλλον επιτοκίων καλύτερα απ’ ό,τι αναμενόταν.
Στην οικονομική πλευρά, τα αμερικανικά real estate investment trusts (REITs) και οι μετοχές ακινήτων έχουν σημειώσει έντονη άνοδο αυτό το φθινόπωρο. Η προοπτική μείωσης των επιτοκίων από τη Federal Reserve έχει αλλάξει το κλίμα: οι επενδυτές στρέφονται σε τομείς ευαίσθητους στα επιτόκια, αναμένοντας ότι οι cap rates θα σταθεροποιηθούν ή θα μειωθούν (ενισχύοντας τις αξίες των ακινήτων) αν το κόστος δανεισμού υποχωρήσει. Ο δείκτης Dow Jones U.S. Real Estate σημείωσε άνοδο για πολλές συνεχόμενες εβδομάδες μέχρι τις αρχές Οκτωβρίου, ξεπερνώντας ακόμη και τον S&P 500 σε ορισμένες συνεδριάσεις. “Η απόδοση των REIT μπορεί να βελτιωθεί καθώς οι μειώσεις επιτοκίων μειώνουν το κόστος δανεισμού και αυξάνουν την ελκυστικότητα των μερισμάτων,” παρατήρησε ανάλυση του CRE Daily. Εν ολίγοις, η Wall Street ποντάρει σε ανάκαμψη του real estate. Αξιοσημείωτα, ο κολοσσός υπηρεσιών εμπορικών ακινήτων CBRE μόλις αναθεώρησε ανοδικά τις προβλέψεις του για το 2025, προβλέποντας πλέον 15% υψηλότερους όγκους επενδύσεων το επόμενο έτος – αναβάθμιση κατά 5% σε σχέση με την προηγούμενη εκτίμηση, χάρη στη στροφή πολιτικής της Fed. Αυτή η αισιοδοξία υποδηλώνει ότι το χρηματοδοτικό αδιέξοδο ίσως σπάσει αν τα επιτόκια πράγματι κινηθούν πτωτικά, απελευθερώνοντας συσσωρευμένες συναλλαγές.
Τέλος, αξίζει να αναφερθεί το real estate γης και αγροκτημάτων ως μέρος της βορειοαμερικανικής σκηνής. Οι αξίες αγροτικής γης – συχνά βαρόμετρο για τις τάσεις επενδύσεων σε “πραγματικά περιουσιακά στοιχεία” – παραμένουν εντυπωσιακά σταθερές. Στη μεσοδυτική Αμερική, για παράδειγμα, η καλή καλλιεργήσιμη γη εξακολουθεί να φτάνει σε τιμές ρεκόρ. Οι αξίες γης στη Μινεσότα είναι αυξημένες κατά περίπου 5,3% το 2025 σε σύγκριση με το 2024, σύμφωνα με το USDA, παρότι τα αγροτικά εισοδήματα πιέζονται από χαμηλότερες τιμές καλλιεργειών. Φθινοπωρινή έρευνα της Minneapolis Fed σημείωσε ότι, ενώ πολλοί αγρότες περιορίζουν τα έξοδα, οι τιμές γης στην περιοχή “παραμένουν σταθερές ή έχουν ελαφρώς αυξηθεί” σε ετήσια βάση. Ένα ισχυρό φθινοπωρινό πρόγραμμα δημοπρασιών βρίσκεται σε εξέλιξη, και μέχρι στιγμής η ζήτηση από αγρότες και επενδυτές συμβαδίζει με την αυξημένη προσφορά εκτάσεων στην αγορά. Η προσδοκία είναι για σταθερές τιμές γης έως το Q4 (ίσως ±0–5% μεταβολή), εκτός απροόπτου οικονομικού σοκ. Αυτή η ανθεκτικότητα της αγροτικής γης – μιας κατηγορίας περιουσιακών στοιχείων ιδιαίτερα ευαίσθητης στα επιτόκια και τους κύκλους εμπορευμάτων – υπογραμμίζει ότι η εγγενής αξία του real estate παραμένει άθικτη. Με λίγη τύχη, το χαμηλότερο κόστος χρηματοδότησης έως το 2026 θα ενισχύσει περαιτέρω τόσο τις αγροτικές όσο και τις αστικές αγορές ακινήτων σε όλη τη Βόρεια Αμερική.
Ευρώπη: Αναζητώντας το κατώτατο σημείο
Οι αγορές ακινήτων της Ευρώπης πέρασαν δύσκολα τα τελευταία δύο χρόνια, αλλά υπάρχουν αυξανόμενες ενδείξεις ότι τα χειρότερα ίσως ανήκουν στο παρελθόν – ακόμη κι αν μια θεαματική ανάκαμψη δεν έχει ακόμη υλοποιηθεί. Οι αξίες ακινήτων και η δραστηριότητα στις συναλλαγές κατέρρευσαν σε μεγάλο μέρος της Ευρώπης το 2022–2024, καθώς οι ταχείες αυξήσεις επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας έστειλαν τους επενδυτές να καλυφθούν. Μέχρι τα μέσα του 2025, η εμπορική ακίνητη περιουσία στην Ευρώπη είχε κολλήσει σε μια σχεδόν παγωμένη κατάσταση. Ένας ειδικός του κλάδου περιέγραψε χαρακτηριστικά τη σκηνή ως «ζόμπι-χώρα… καμία ανάκαμψη, εγκλωβισμένα περιουσιακά στοιχεία, καμία ρευστότητα που να επιστρέφει». Πράγματι, το πρώτο εξάμηνο του 2025, οι πωλήσεις εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη ήταν στα ή κοντά σε τα χαμηλότερα επίπεδα της δεκαετίας, με τους όγκους να έχουν μειωθεί πάνω από 50% σε σύγκριση με τα χρόνια της άνθησης. Πιο σκληρά επλήγησαν τα κτίρια γραφείων (ειδικά τα παλαιότερα ή περιφερειακά γραφεία με υψηλά ποσοστά κενών) και τα εμπορικά κέντρα – περιουσιακά στοιχεία που πολλοί δανειστές και επενδυτές απλώς δεν άγγιζαν σε ένα περιβάλλον υψηλών επιτοκίων.
Προχωρώντας στον Οκτώβριο, το κλίμα έχει βελτιωθεί ελαφρώς. Η επικρατούσα άποψη μεταξύ των επαγγελματιών ακινήτων της Ευρώπης που συγκεντρώνονται στο Μόναχο για το Expo Real είναι ότι διαμορφώνεται ένα πάτωμα στην αγορά. «Ο τρέχων δείκτης τάσης δείχνει ότι έχουμε φτάσει στον πάτο και η εμπιστοσύνη επιστρέφει σταδιακά», δήλωσε ο Stefan Rummel, CEO της Messe München, συνοψίζοντας μια νέα έρευνα 1.300 εκθετών και επενδυτών. Σύμφωνα με αυτόν τον Δείκτη Τάσης του Expo Real, το 44% των ερωτηθέντων δηλώνει πλέον αισιόδοξο για τις διεθνείς προοπτικές ακινήτων (αύξηση σε σχέση με πέρυσι), το 35% είναι ουδέτερο και μόνο το 22% παραμένει απαισιόδοξο ή «επιφυλακτικό». Αυτό σηματοδοτεί μια αξιοσημείωτη στροφή προς την επιφυλακτική αισιοδοξία. Όπως σημείωσε ο Rummel, προκλήσεις όπως τα υψηλά επιτόκια, η πολιτική αβεβαιότητα και η γραφειοκρατία παραμένουν «βασικές προκλήσεις» που κρατούν τον κόσμο επιφυλακτικό, αλλά ένα «συνολικά ισορροπημένο κλίμα δείχνει μια αγορά που επιστρέφει αργά στην κανονικότητα». Με άλλα λόγια, πολλοί στον κλάδο αισθάνονται ότι η ελεύθερη πτώση τελείωσε.
Τα δεδομένα από τη μεγαλύτερη οικονομία της Ευρώπης, τη Γερμανία, επιβεβαιώνουν την άποψη ότι ένα σημείο καμπής πλησιάζει. Η Γερμανία βίωσε ίσως τη μεγαλύτερη πτώση — ο τομέας ακινήτων της υπέστη «κρίση» καθώς η χρηματοδότηση στέρεψε και οι κατασκευαστές χρεοκόπησαν. Τώρα, οι συναλλαγές αυξάνονται ξανά σταδιακά. Η παγκόσμια μεσιτική JLL αναφέρει ότι ο κύκλος εργασιών επενδυτικών ακινήτων στη Γερμανία ανήλθε σε 23,4 δισ. ευρώ το πρώτο 9μηνο του 2025, αύξηση περίπου 5% σε σχέση με την ίδια περίοδο του 2024. Αν και αυτό απέχει πολύ από τα χρόνια της άνθησης, υποδηλώνει μια σταθεροποίηση μετά από μια διετή κατάρρευση. «Οι πτώσεις στις τιμές εμπορικών και οικιστικών ακινήτων έχουν αρχίσει να μετριάζονται», σημείωσε η JLL, αποδίδοντας μεγάλο μέρος της σταθεροποίησης στις μειώσεις επιτοκίων των κεντρικών τραπεζών τόσο στην Ευρώπη όσο και στις ΗΠΑ. Πράγματι, η παύση και η ελαφρά μείωση των επιτοκίων από την ΕΚΤ έχουν αρχίσει να σταθεροποιούν τις τιμές ακινήτων στην Ευρώπη – ουσιαστικά βάζοντας ένα πάτωμα στο πόσο χαμηλά έπεφταν οι αξίες.
Ο τομέας της στέγασης σε ορισμένα μέρη της Ευρώπης έχει ήδη αρχίσει να γίνεται θετικός. Στη Γερμανία, οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ξανά σε ετήσια βάση μετά από δύο χρόνια πτώσης. Οι τιμές αυξήθηκαν 3,8% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2025, ο ταχύτερος ρυθμός ανάπτυξης από το 2022. Οι άδειες οικοδομής για νέες κατοικίες αυξήθηκαν επίσης σχεδόν 8% τον Ιούνιο, ένα ελπιδοφόρο σημάδι για τη μελλοντική οικοδομική δραστηριότητα. Μια δημοσκόπηση του Reuters σε ειδικούς ακινήτων που δημοσιεύθηκε τον Σεπτέμβριο προβλέπει ότι οι τιμές των κατοικιών στη Γερμανία θα αυξηθούν κατά 3% το 2025 και 3,5% το 2026, ανακτώντας μέρος του χαμένου εδάφους (είχαν πέσει περίπου 9% από το υψηλό του 2022). «Η ανάκαμψη στην αγορά κατοικίας συνεχίζεται, παρά τη στασιμότητα της προσιτότητας… δεν βλέπουμε ενδείξεις αντιστροφής αυτής της τάσης», δήλωσε ο Carsten Brzeski, επικεφαλής μακροοικονομικής έρευνας της ING, αν και προειδοποίησε ότι η οικονομική αβεβαιότητα θα μπορούσε ακόμα να «επιβαρύνει την καταναλωτική εμπιστοσύνη». Μία ανησυχία είναι η προσιτότητα για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας – με τα επιτόκια στεγαστικών δανείων να παραμένουν σχετικά υψηλά και το ενεργειακό κόστος αυξημένο, οι περισσότεροι αναλυτές (11 στους 14 στη δημοσκόπηση) αναμένουν ότι η προσιτότητα θα επιδεινωθεί το επόμενο έτος. «Μια περαιτέρω σημαντική βελτίωση της προσιτότητας δεν είναι ορατή για το υπόλοιπο του 2025», σύμφωνα με τον Sebastian Wunsch της GEWOS research, σημειώνοντας ότι χτίζονται πολύ λίγα νέα ενοικιαζόμενα για να μειωθούν οι πιέσεις στη στέγαση. Έτσι, ενώ οι τιμές μπορεί να ανακάμπτουν από το χαμηλό, ο πόνος της στέγασης στην Ευρώπη δεν έχει τελειώσει για τους καταναλωτές.Στην εμπορική πλευρά, η Ευρώπη ακολουθεί πιο αργό δρόμο προς την ανάκαμψη. «Αυτό δεν θα οδηγήσει σε ξαφνικό πυροτέχνημα πωλήσεων… μπορούμε μόνο να ελπίζουμε σε μια μέτρια άνοδο χωρίς υπερβολές», σχολίασε ο Helge Scheunemann, επικεφαλής έρευνας της JLL Γερμανίας, σχετικά με τη πρόσφατη σταθεροποίηση. Βετεράνοι του κλάδου τονίζουν ότι δεν αναμένεται ταχεία ανάκαμψη – αντίθετα, προβλέπουν σταδιακή επούλωση. «Η διάθεση αλλάζει αυτή τη στιγμή… ωστόσο, βρισκόμαστε ακόμα σε χαμηλό σημείο», παρατήρησε ο Rolf Buch, CEO της Vonovia (ένας από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες κατοικιών στην Ευρώπη), σε πάνελ στο Μόναχο. Η εταιρεία του και άλλες αρχίζουν να συγκεντρώνουν κεφάλαια και να πραγματοποιούν συναλλαγές με προσοχή, αλλά οι όγκοι παραμένουν χαμηλοί. Το πρώτο εξάμηνο του 2025, οι πωλήσεις εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη ήταν περίπου στο μισό των επιπέδων του 2019. Υπάρχει επίσης διαχωρισμός μεταξύ των τομέων: Οι αποθήκες logistics και τα ξενοδοχεία έχουν προσελκύσει περισσότερο ενδιαφέρον αγοραστών (καθώς οι επενδυτές αναζητούν ευκαιρίες σε αυτούς τους τομείς που συνεχίζουν να αναπτύσσονται), ενώ τα γραφεία εκτός πόλης και τα παλαιότερα εμπορικά κέντρα σχεδόν δεν διαπραγματεύονται – θεωρούνται προβληματικά περιουσιακά στοιχεία που χρειάζονται ανατιμολόγηση. Σε ένα παράδειγμα, ένας ουρανοξύστης της Φρανκφούρτης (το Trianon) που οδηγήθηκε σε αφερεγγυότητα βγαίνει προς πώληση από τον διαχειριστή του, ένα σπάνιο τεστ αντοχής για την αγορά της Γερμανίας που θα αποκαλύψει σε ποιο επίπεδο τιμής θα υπάρξει συναλλαγή. Οι πρώτες ενδείξεις δείχνουν ότι οι προσφορές είναι πολύ χαμηλότερες από τις κορυφαίες αποτιμήσεις, αλλά τουλάχιστον εμφανίζονται αγοραστές στη σωστή τιμή.
Το Λονδίνο και το Παρίσι, οι άλλοι μεγάλοι επενδυτικοί κόμβοι της Ευρώπης, αντιμετωπίζουν επίσης αντίθετους ανέμους. Στο Ηνωμένο Βασίλειο, η άνοδος των επιτοκίων έχει ψύξει την αγορά κατοικίας – οι τιμές των κατοικιών έχουν μειωθεί ελαφρώς (~3–5% σε ετήσια βάση τους τελευταίους μήνες, σύμφωνα με τους δείκτες Nationwide και Halifax), και οι εμπορικές αξίες (ιδίως τα γραφεία) βρίσκονται υπό πίεση. Ωστόσο, η πρωτοκλασάτη ακίνητη περιουσία του Λονδίνου (όπως τα πολυτελή σπίτια σε κεντρικές περιοχές) βλέπει ανανεωμένο ενδιαφέρον από διεθνείς αγοραστές που εκμεταλλεύονται τις μειώσεις τιμών και τη χαμηλότερη στερλίνα. Η Γαλλία, εν τω μεταξύ, αντιμετωπίζει μειωμένη εμπιστοσύνη των επενδυτών λόγω υψηλού πληθωρισμού και πολιτικής αβεβαιότητας· ορισμένοι ξένοι επενδυτές έχουν μετατοπίσει το ενδιαφέρον τους σε άλλες αγορές, τουλάχιστον προσωρινά (η έρευνα της Expo Real έδειξε αξιοσημείωτη πτώση σε όσους θεωρούν τις ΗΠΑ και ορισμένες αγορές της ΕΕ ως τις σημαντικότερες, ενώ το ενδιαφέρον για την περιοχή Ασίας-Ειρηνικού και τη Μέση Ανατολή αυξάνεται). Παρ’ όλα αυτά, με την ΕΚΤ να αναμένεται να μειώσει περαιτέρω τα επιτόκια το 2024, πολλοί αναμένουν ότι η Ευρώπη θα βγει σταδιακά από την ύφεση. Ιδρύματα όπως η Knight Frank και η PwC προβλέπουν αυξημένους όγκους συναλλαγών το 2025 σε σύγκριση με την ξηρασία του 2024, αν και κάτω από τα υψηλά, καθώς οι επενδυτές προσαρμόζονται στη “νέα κανονικότητα” των υψηλότερων αποδόσεων και οι πωλητές σταδιακά υποχωρούν στις τιμές.Συνοψίζοντας, η Ευρώπη φαίνεται να έχει πιάσει πάτο και να ανεβαίνει σταδιακά. Η αναπροσαρμογή των τιμών – μείωση 20–30% σε ορισμένες αγορές – μαζί με φθηνότερο δανεισμό στο μέλλον, δελεάζει τους κυνηγούς ευκαιριών να παρέμβουν. Όπως το έθεσε ένας διαχειριστής κεφαλαίων, «Σε ορισμένα τμήματα της αγοράς η ανάκαμψη βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη… ωστόσο, υπάρχουν περιουσιακά στοιχεία και τομείς που δεν είναι της μόδας, όπου σχεδόν δεν υπάρχει ρευστότητα και έρχεται περισσότερος πόνος.» Αυτή η ανάκαμψη σε σχήμα K σημαίνει ότι οι επενδυτές πρέπει να είναι επιλεκτικοί. Η κατοικία (ιδίως η ενοικιαζόμενη κατοικία) είναι ένα φωτεινό σημείο – η χρόνια έλλειψη κατοικιών στην Ευρώπη διατηρεί αυτόν τον τομέα σχετικά ανθεκτικό. Τα logistics και τα data centers παραμένουν επίσης δημοφιλή, αν και ακόμη και τα data centers, ένας αστέρας του κλάδου, σημείωσαν μικρή επιβράδυνση νωρίτερα φέτος. Εν τω μεταξύ, το μέλλον του τομέα των γραφείων εξαρτάται από την επιτυχία των υβριδικών μοντέλων εργασίας και την επαναχρησιμοποίηση πλεονάζοντος χώρου.
Προς το παρόν, η εμπιστοσύνη επιστρέφει σταδιακά. Στελέχη της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων που ερωτήθηκαν στην Expo Real δήλωσαν συντριπτικά ότι αναμένουν πως το 2024–2025 θα φέρει καλύτερες συνθήκες χρηματοδότησης και χαμηλότερα κατασκευαστικά κόστη, τα οποία θεωρούν ως τους σημαντικότερους μοχλούς για να κινηθεί ξανά ο κλάδος. Υπάρχει επίσης έντονη πίεση προς τις κυβερνήσεις να μειώσουν τη γραφειοκρατία – το 79% των ερωτηθέντων ζήτησε «λιγότερη γραφειοκρατία» για να ενισχυθεί η ανάπτυξη και οι επενδύσεις. Αν αυτές οι επιθυμίες πραγματοποιηθούν (και τα επιτόκια πράγματι μειωθούν), η Ευρώπη θα μπορούσε να δει ουσιαστική ανάκαμψη στις αγορές ακινήτων της μέχρι τα τέλη του 2025 και το 2026. Προς το παρόν, ο ασθενής είναι σταθερός – και με προσοχή, η Ευρώπη επιστρέφει στα ακίνητα, ένα προσεκτικό βήμα τη φορά.
Ασία-Ειρηνικός: Οι δυσκολίες της Κίνας και φωτεινά σημεία αλλού
Σε όλη την Ασία, οι περιουσίες στον τομέα των ακινήτων αποκλίνουν έντονα. Τα φώτα της δημοσιότητας παραμένουν στραμμένα στην Κίνα, όπου μια πολυετής ύφεση στην αγορά ακινήτων συνεχίζει να ρίχνει βαριά σκιά. Ο τομέας των ακινήτων, που κάποτε αντιστοιχούσε στο ένα τέταρτο του ΑΕΠ της Κίνας, δεν έχει βρει ακόμα πάτο μετά την κατάρρευση αρκετών μεγάλων κατασκευαστών. Τα στοιχεία για την αγορά κατοικίας του Σεπτεμβρίου ανέδειξαν το πρόβλημα: Οι τιμές των νέων κατοικιών αυξήθηκαν μόλις κατά 0,09% σε μηνιαία βάση, επιβραδύνοντας από την αύξηση 0,2% του Αυγούστου. Η παραδοσιακά ισχυρή περίοδος του “Χρυσού Σεπτεμβρίου” – όταν οι κατασκευαστές λανσάρουν προσφορές και οι αγοραστές συνήθως κατακλύζουν την αγορά – απογοήτευσε. Ακόμα πιο ενδεικτικό, οι τιμές των μεταχειρισμένων (δευτερογενής αγορά) κατοικιών μειώθηκαν κατά 0,74% τον περασμένο μήνα, σημειώνοντας τη 18η συνεχόμενη μηνιαία πτώση στις τιμές των υφιστάμενων κατοικιών. Αυτό δείχνει ότι τα κινεζικά νοικοκυριά παραμένουν πολύ επιφυλακτικά, επιλέγοντας να νοικιάσουν ή να περιμένουν αντί να ρισκάρουν στην πτωτική αγορά ακινήτων.Το Πεκίνο έχει ανακοινώσει μια σειρά μέτρων στήριξης τους τελευταίους μήνες για να ενισχύσει την εμπιστοσύνη. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί επανειλημμένα, οι απαιτήσεις για προκαταβολή έχουν χαλαρώσει και οι περιορισμοί στην αγορά κατοικίας έχουν αρθεί σε πολλές πόλεις. Η κυβέρνηση προώθησε ακόμη και ένα πρόγραμμα αστικής αναβάθμισης με στόχο την απορρόφηση της υπερβάλλουσας προσφοράς κατοικιών μετατρέποντας άδεια διαμερίσματα σε κοινωνική στέγαση. Ωστόσο, δεν έχει υπάρξει διατηρήσιμη ανάκαμψη. Παρά τους πολλαπλούς γύρους πολιτικών τόνωσης… ο τομέας δεν έχει πετύχει διατηρήσιμη ανάκαμψη, σημείωσε ωμά το Reuters. Ιδιωτικές έρευνες και επίσημα στοιχεία συμφωνούν ότι το καταναλωτικό κλίμα παραμένει καταθλιπτικό. Οι υποψήφιοι αγοραστές συγκρατούνται από ασθενή αύξηση εισοδημάτων, υψηλή ανεργία στους νέους και υπερπροσφορά απούλητων κατοικιών σε ορισμένες περιοχές. Πολλά κινεζικά νοικοκυριά έχουν δει τον πλούτο τους να διαβρώνεται (τα ακίνητα είναι το κύριο περιουσιακό στοιχείο των νοικοκυριών στην Κίνα) λόγω της πτώσης των τιμών, γεγονός που τα οδηγεί να ξοδεύουν λιγότερο – ένας φαύλος κύκλος.
Κοιτώντας μπροστά, οι ειδικοί δείχνουν όλο και πιο συμβιβασμένοι με μια αργή ανάκαμψη. Δημοσκόπηση του Reuters μεταξύ αναλυτών προβλέπει πλέον ότι οι τιμές κατοικιών στην Κίνα δεν θα σταθεροποιηθούν πριν το δεύτερο εξάμηνο του 2026 ή ακόμα και το 2027 – περίπου μισό χρόνο αργότερα από ό,τι προέβλεπαν οι ίδιοι αναλυτές πριν λίγους μήνες. Το χρονοδιάγραμμα για την ανάκαμψη μετατίθεται συνεχώς καθώς κάθε μήνας φέρνει απογοητευτικά στοιχεία. Οι αρχές έχουν λάβει ορισμένα δραστικά μέτρα (για παράδειγμα, αυτή την εβδομάδα αρκετές μεγάλες πόλεις όπως η Γκουανγκζού και η Σενζέν επέκτειναν πολιτικές για την ενίσχυση της αγοράς κατοικίας), αλλά η εμπιστοσύνη είναι δύσκολο να αποκατασταθεί. «Τα νοικοκυριά έχουν περιορίσει τις δαπάνες τους» εν μέσω της ύφεσης στην αγορά ακινήτων, και η πτώση «έχει διαβρώσει την επιχειρηματική εμπιστοσύνη, επιβαρύνοντας περαιτέρω… τη γενικότερη οικονομική ανάκαμψη», λένε οι αναλυτές. Ουσιαστικά, η κρίση στην αγορά ακινήτων της Κίνας παραμένει ο μεγαλύτερος παράγοντας κινδύνου για την οικονομία της Ασίας ενόψει του 2026. Διεθνείς οργανισμοί όπως η Παγκόσμια Τράπεζα έχουν μειώσει τις προβλέψεις για την ανάπτυξη της Κίνας, επικαλούμενοι ως βασικό λόγο την αδυναμία του τομέα ακινήτων.
Σε άλλα μέρη της Ασίας, ωστόσο, υπάρχουν πολλές εστίες ισχύος στην αγορά ακινήτων. Η Σιγκαπούρη, για παράδειγμα, επωφελείται από το καθεστώς της ως ασφαλές καταφύγιο για κεφάλαια και επιχειρήσεις. Αυτή την εβδομάδα ανακοινώθηκε μια σημαντική επένδυση στον τομέα των βιομηχανικών ακινήτων της Σιγκαπούρης: Η CapitaLand Ascendas REIT ανακοίνωσε ότι θα αποκτήσει τρία πολυτελή βιομηχανικά και logistics ακίνητα στη Σιγκαπούρη για S$565,8 εκατομμύρια (~$438 εκατομμύρια). Τα ακίνητα – στις περιοχές Pioneer Sector, Tuas και Kallang – είναι πλήρως μισθωμένα σε ενοικιαστές από τους τομείς της τεχνολογίας, των logistics και των βιοεπιστημών, με μακροχρόνιες μισθώσεις (κατά μέσο όρο 5,5 χρόνια απομένουν). Η συμφωνία αποτελεί μέρος μιας εγχώριας επενδυτικής ώθησης ύψους S$1,3 δισ. από τη REIT φέτος και θα αυξήσει το χαρτοφυλάκιο της CapitaLand Ascendas στη Σιγκαπούρη σε σχεδόν S$12,3 δισ. σε αξία. Αξιοσημείωτο είναι ότι η εξαγορά αναμένεται να αποφέρει καθαρή απόδοση εισοδήματος ακινήτου περίπου 6,1% μετά τα έξοδα και να είναι ενισχυτική για τις διανομές της REIT – ελκυστικοί δείκτες που υπογραμμίζουν τη γοητεία των logistics ακινήτων στα εμπορικά κέντρα της Ασίας. Η αγορά ακινήτων της Σιγκαπούρης γενικότερα παραμένει ανθεκτική, με ενοίκια ρεκόρ και χαμηλή διαθεσιμότητα σε γραφεία Grade A, και ανθεκτικές τιμές κατοικιών (εν μέρει χάρη στις εισροές πλούτου από την Κίνα και αλλού). Τα κυβερνητικά μέτρα ψύξης έχουν επιβραδύνει τις πωλήσεις κατοικιών από τον πυρετό του 2021–22, αλλά από το 2025 οι τιμές των κατοικιών στη Σιγκαπούρη εξακολουθούν να αυξάνονται ήπια, ενώ σημαντικές εμπορικές συμφωνίες (όπως η πρόσφατη πώληση μεριδίου στο Marina Bay Financial Centre) σηματοδοτούν συνεχιζόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον.
Η Ινδία είναι ένα ακόμη φωτεινό σημείο, αν και με μια πιο σύνθετη ιστορία. Πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι οι πωλήσεις κατοικιών στις 7 μεγαλύτερες πόλεις της Ινδίας μειώθηκαν περίπου 9% σε ετήσια βάση το Γ’ τρίμηνο του 2025 – υποδηλώνοντας ότι η αγορά απομακρύνεται από τα μη βιώσιμα υψηλά του 2024. Τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων στην Ινδία (αυτή τη στιγμή γύρω στο 8,5–9%) και οι αυξημένες τιμές έχουν μετριάσει τη ζήτηση. Ωστόσο, αυτή η πτώση κρύβει μια σημαντική απόκλιση: η αγορά πολυτελών κατοικιών στην Ινδία ανθεί. Βιομηχανικές αναφορές από την Knight Frank και άλλους σημειώνουν ότι οι πωλήσεις πολυτελών κατοικιών (με τιμή άνω των περίπου ₹15 εκατομμυρίων, ή $180.000) αυξήθηκαν σχεδόν 40% σε ετήσια βάση το 2025. Όπως και στις ΗΠΑ, οι ευκατάστατοι αγοραστές στην Ινδία αναβαθμίζονται σε μεγαλύτερα, πολυτελή ακίνητα – από ρετιρέ στη Βομβάη μέχρι βίλες στο Μπανγκαλόρ – συχνά βλέποντας τα ακίνητα ως σταθερή επένδυση εν μέσω πληθωρισμού. Ταυτόχρονα, η αγορά επαγγελματικών ακινήτων στην Ινδία έχει φτάσει σε νέα υψηλά. Οι μισθώσεις γραφείων στους πρώτους εννέα μήνες του 2025 έφτασαν σε επίπεδα ρεκόρ, καθώς παγκόσμιες εταιρείες (ειδικά στον τομέα της τεχνολογίας, των χρηματοοικονομικών και τα global capability centers (GCCs) των πολυεθνικών) επεκτείνουν τις δραστηριότητές τους. Η αγορά βιομηχανικών και logistics ακινήτων επίσης ανθεί, λόγω της ταχείας ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου και της μεταποίησης στην Ινδία. Σύμφωνα με το Business Standard, οι μισθώσεις γραφείων και αποθηκών στο 9μηνο του 2025 έφτασαν σε ιστορικά υψηλά στην Ινδία, ακόμη και καθώς η αγορά κατοικίας μετριάστηκε. Αυτή η ανθεκτικότητα των εμπορικών τομέων αντικατοπτρίζει την ισχυρή επιχειρηματική εμπιστοσύνη – οι εταιρείες ποντάρουν στην οικονομική ανάπτυξη και τα δημογραφικά πλεονεκτήματα της Ινδίας. Η ώθηση της ινδικής κυβέρνησης στις υποδομές και η προσέλκυση μετατοπίσεων στην εφοδιαστική αλυσίδα (μέσω του “Make in India” κ.λπ.) αποτελούν περαιτέρω ευνοϊκούς παράγοντες για τα βιομηχανικά ακίνητα.
Εν τω μεταξύ, άλλες ασιατικές αγορές παρουσιάζουν μια μικτή εικόνα. Η Ιαπωνία ξεχωρίζει ως ανωμαλία: με την Τράπεζα της Ιαπωνίας να προχωρά μόνο σε ελαφρές προσαρμογές της υπερβολικά χαλαρής πολιτικής της (τροποποιώντας τον έλεγχο της καμπύλης αποδόσεων αλλά διατηρώντας ουσιαστικά τα επιτόκια στο 0%), η αγορά ακινήτων της Ιαπωνίας παραμένει σχετικά σταθερή. Τα ποσοστά κενών γραφείων στο Τόκιο έχουν αυξηθεί ελαφρώς (πάνω από 6%) λόγω ορισμένων αλλαγών της πανδημικής περιόδου, αλλά οι μειώσεις των ενοικίων φαίνεται να αγγίζουν το χαμηλότερο σημείο. Αξιοσημείωτο είναι ότι ξένοι επενδυτές είναι ενεργοί στην αγορά ακινήτων της Ιαπωνίας, προσελκυόμενοι από χαμηλό κόστος δανεισμού και πλεονέκτημα στο νόμισμα (το γεν είναι αδύναμο). Μεγάλες συναλλαγές, όπως εξαγορές χαρτοφυλακίων διαμερισμάτων και εγκαταστάσεων logistics από αμερικανικά και σιγκαπουριανά funds, έχουν απασχολήσει τα πρωτοσέλιδα το 2025. Ως αποτέλεσμα, οι όγκοι επενδύσεων σε ακίνητα στην Ιαπωνία έχουν αυξηθεί από την αρχή του έτους, κόντρα στην παγκόσμια τάση.Η Νοτιοανατολική Ασία προσφέρει επίσης ιστορίες ανάπτυξης. Η Ινδονησία, η Μαλαισία και το Βιετνάμ βλέπουν ταχεία ανάπτυξη βιομηχανικών πάρκων και κατοικιών για τον νεανικό πληθυσμό τους, αν και τα αυξανόμενα επιτόκια έχουν μετριάσει ορισμένες κερδοσκοπικές κατασκευές. Το Βιετνάμ ειδικότερα είχε μια δύσκολη χρονιά στην αγορά ακινήτων λόγω καταστολής των εταιρικών ομολόγων και σκανδάλων κατασκευαστών, αλλά η κυβέρνηση εφαρμόζει μέτρα για να αποφύγει μια κρίση και να στηρίξει τη ζήτηση αγοραστών κατοικιών (όπως πιστωτικά κίνητρα και νομικές μεταρρυθμίσεις για έργα). Η Αυστραλία και η Νέα Ζηλανδία, στον Ειρηνικό, παλεύουν με το πώς να συγκρατήσουν τον πληθωρισμό χωρίς να καταρρεύσουν οι αγορές κατοικίας τους. Οι τιμές κατοικιών στο Σίδνεϊ και το Όκλαντ διορθώθηκαν απότομα το 2022–23, αλλά η χαμηλή ανεργία και η μετανάστευση έχουν στηρίξει τις τιμές. Μέχρι τα τέλη του 2025, οι τιμές κατοικιών στην Αυστραλία αυξάνονταν ξανά λόγω χρόνιων ελλείψεων στέγης, και η απόφαση της Κεντρικής Τράπεζας της Αυστραλίας να διατηρήσει σταθερά τα επιτόκια έχει βελτιώσει το κλίμα των αγοραστών.
Συνοψίζοντας, το το τοπίο ακινήτων της Ασίας-Ειρηνικού είναι διχασμένο: η Κίνα παραμένει σε βαθιά ύφεση, επηρεάζοντας αρνητικά τους περιφερειακούς μέσους όρους, ενώ αγορές όπως η Σιγκαπούρη, η Ινδία και η Ιαπωνία δείχνουν σταθερότητα ή ανάπτυξη. Πολλοί επενδυτές ανακατανέμουν – μειώνοντας την έκθεση στην Κίνα και αυξάνοντάς την στην Ινδία ή τη Νοτιοανατολική Ασία, για παράδειγμα – για να εκμεταλλευτούν αυτές τις αποκλίνουσες τάσεις. Ένας κοινός παράγοντας που θα μπορούσε να ενισχύσει όλες τις αγορές το 2026 είναι η πιθανή παγκόσμια χαλάρωση των επιτοκίων. Αν οι ΗΠΑ και η Ευρώπη μειώσουν τα επιτόκια, πολλές ασιατικές χώρες (ειδικά αναδυόμενες αγορές που αναγκάστηκαν να αυξήσουν τα επιτόκια για να στηρίξουν τα νομίσματά τους) θα ακολουθήσουν. Πράγματι, αναλυτές της Bank of America σημείωσαν ότι «τα χαμηλότερα βραχυπρόθεσμα επιτόκια στις ΗΠΑ διευκολύνουν τις μειώσεις στη Λατινική Αμερική [και την αναδυόμενη Ασία], ειδικά [όπου ο πληθωρισμός υποχωρεί]…». Για την Κίνα, μπορεί να χρειαστεί περισσότερη εγχώρια τόνωση ή μια σημαντική αλλαγή πολιτικής για να ανακάμψει πραγματικά η αγορά ακινήτων. Για τις υπόλοιπες χώρες, όμως, τα κομμάτια του παζλ είναι στη θέση τους για μια άνοδο: δημογραφικά, αστικοποίηση και (σύντομα) φθηνότερη χρηματοδότηση. Οι αγορές ακινήτων της Ασίας, αν και αντιμετωπίζουν προκλήσεις σε ορισμένα σημεία, απέχουν πολύ από το να είναι ομοιογενείς – και καθώς το 2025 κλείνει, οι προοπτικές ακινήτων της περιοχής κυμαίνονται από το πιο σκοτεινό βράδυ (Κίνα) έως το φωτεινό πρωινό (Ινδία και πέρα).
Λατινική Αμερική: Τα υψηλά επιτόκια βαραίνουν, αλλά η αλλαγή έρχεται
In Latin America, οι αγορές ακινήτων έχουν πλοηγηθεί σε ένα περιβάλλον υψηλότατων επιτοκίων και πληθωρισμού τα τελευταία χρόνια. Οι κεντρικές τράπεζες από τη Βραζιλία μέχρι το Μεξικό αύξησαν επιθετικά τα επιτόκια για να αντιμετωπίσουν τις αυξήσεις τιμών της πανδημικής περιόδου, και αυτά τα υψηλά κόστη δανεισμού μεταφέρθηκαν στις αγορές ακινήτων – επιβραδύνοντας τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, ψύχοντας τις πωλήσεις κατοικιών και ωθώντας ορισμένα εμπορικά έργα στο περιθώριο. Ωστόσο, καθώς το 2025 προχωρά, υπάρχουν ενδείξεις ότι η Λατινική Αμερική ίσως σύντομα δει νομισματική χαλάρωση, κάτι που θα μπορούσε να προετοιμάσει το έδαφος για άνοδο στην αγορά ακινήτων.Ας εξετάσουμε τη Βραζιλία, τη μεγαλύτερη οικονομία της περιοχής. Η Banco Central do Brasil ακολούθησε έναν από τους πιο επιθετικούς κύκλους αυξήσεων επιτοκίων παγκοσμίως, ανεβάζοντας το βασικό επιτόκιο Selic στο 15.00% μέχρι τα μέσα του 2025 – το υψηλότερο επίπεδο σχεδόν δύο δεκαετιών. Αυτό αύξησε δραματικά το κόστος χρηματοδότησης για αγορά ή ανάπτυξη κατοικίας/γραφείων στη Βραζιλία. Αναμενόμενα, η προσβασιμότητα στη στέγαση επιδεινώθηκε· τα στεγαστικά δάνεια με επιτόκια άνω του 12% απέκλεισαν πολλές οικογένειες μεσαίας τάξης από την αγορά, και η αύξηση των τιμών κατοικιών σταμάτησε. Στα εμπορικά ακίνητα, οι επενδυτές απαίτησαν πολύ υψηλότερες αποδόσεις, οδηγώντας σε πτώση των αποτιμήσεων, ειδικά στη μέχρι πρότινος «καυτή» αγορά γραφείων του Σάο Πάολο. Η κεντρική τράπεζα έχει πλέον παγώσει περαιτέρω αυξήσεις, σηματοδοτώντας παρατεταμένη διατήρηση στο 15% καθώς αναμένει σαφείς ενδείξεις ότι ο πληθωρισμός υποχωρεί σταθερά. (Ο πληθωρισμός της Βραζιλίας, αν και έχει μειωθεί από τα διψήφια ποσοστά, παραμένει ~5–6%, πάνω από τον στόχο.)
Τα καλά νέα είναι ότι μια στροφή προς μειώσεις επιτοκίων βρίσκεται στον ορίζοντα στη Λατινική Αμερική. Οι οικονομολόγοι σημειώνουν ότι μόλις η Fed των ΗΠΑ μεταβεί ξεκάθαρα σε χαλάρωση (κάτι που ξεκίνησε σε μικρό βαθμό στα τέλη του 2025), αυτό «ξεκλειδώνει» την πόρτα για τις λατινοαμερικανικές τράπεζες να μειώσουν πιο επιθετικά. Αναμένεται ευρέως ότι η Βραζιλία θα ξεκινήσει μειώσεις επιτοκίων στις αρχές του 2026, αν όχι στα τέλη του 2025, δεδομένης της ευνοϊκής προοπτικής για τον πληθωρισμό (η Pantheon Macroeconomics αναμένει ο πληθωρισμός στη Βραζιλία να «συνεχίσει να αποκλιμακώνεται, κλείνοντας το έτος γύρω στο 5%»). Παρομοίως, η Χιλή και η Κολομβία – που είχαν αυξήσει τα επιτόκια στο 11.25% και 13.25% αντίστοιχα στα υψηλότερά τους – έχουν ήδη ξεκινήσει μειώσεις. Η κεντρική τράπεζα της Χιλής, για παράδειγμα, μειώνει τα επιτόκια το 2024 και 2025 καθώς ο πληθωρισμός εκεί υποχώρησε, και το βασικό της επιτόκιο αναμένεται σύντομα να επιστρέψει σε μονοψήφια επίπεδα. Το Μεξικό ακολούθησε πιο προσεκτική προσέγγιση (διατηρώντας το βασικό επιτόκιο στο 11.25% για παρατεταμένη περίοδο), αλλά οι αγορές αναμένουν ότι η Τράπεζα του Μεξικού θα εξετάσει μειώσεις το 2025 αν η χαλάρωση της Fed μειώσει τις πιέσεις στο πέσο.
Για τον κλάδο ακινήτων, αυτές οι αλλαγές δεν μπορούν να έρθουν αρκετά γρήγορα. Οι κατασκευαστές και οι αγοραστές ακινήτων σε όλη τη Λατινική Αμερική έχουν πιεστεί από το κόστος του δανεισμού. Στο Μεξικό, η παραγωγή κατοικιών επιβραδύνθηκε και οι πωλήσεις μειώθηκαν το 2023–2024 καθώς τα στεγαστικά επιτόκια ξεπέρασαν το 10%. Ωστόσο, η ζήτηση παρέμεινε θεμελιωδώς ισχυρή, ειδικά σε αναπτυσσόμενες μητροπολιτικές περιοχές και παραμεθόριες ζώνες που ωφελούνται από το near-shoring. Οι ξένες επενδύσεις σε μεξικανικά ακίνητα – ιδιαίτερα σε βιομηχανικά πάρκα και κέντρα διανομής κοντά στα σύνορα με τις ΗΠΑ – στην πραγματικότητα εκτοξεύθηκαν παρά τα υψηλά επιτόκια, χάρη στη μεταφορά της βιομηχανικής παραγωγής. Καθώς τα επιτόκια ομαλοποιούνται προς τα κάτω, οι Μεξικανοί κατασκευαστές αναμένουν ισχυρή ανάκαμψη τόσο στον οικιστικό όσο και στον εμπορικό τομέα, τροφοδοτούμενη από συσσωρευμένη ζήτηση και κυβερνητικά προγράμματα για την αντιμετώπιση της έλλειψης κατοικιών.
Το παράδοξο της εμπορικής ακίνητης περιουσίας της Βραζιλίας το 2025 ήταν τα εκτοξευόμενα ενοίκια σε ένα περιβάλλον επιτοκίων 15%, όπως το έθεσε ένα ειδησεογραφικό μέσο. Στο Σάο Πάολο, τα ενοίκια για γραφεία και αποθήκες πρώτης κατηγορίας αυξήθηκαν λόγω περιορισμένης προσφοράς και εισροής νέων εταιρειών, ακόμα κι αν οι αξίες των ακινήτων μειώθηκαν στα χαρτιά εξαιτίας των υψηλών προεξοφλητικών επιτοκίων. Αυτό υποδηλώνει ένα συμπιεσμένο ελατήριο: αν (ή όταν) τα επιτόκια πέσουν, οι αξίες ακινήτων στη Βραζιλία θα μπορούσαν να εκτιναχθούν ξανά προς τα πάνω ώστε να αντανακλούν καλύτερα τα ισχυρά θεμελιώδη στοιχεία των ενοικίων. Το ίδιο ισχύει και για τα βραζιλιάνικα REITs (γνωστά ως FIIs), τα οποία διαπραγματεύονται με μεγάλες εκπτώσεις – οι επενδυτές πιθανότατα θα τα επαναξιολογήσουν όταν το Selic κινηθεί πτωτικά.
Στην άλλη πλευρά των Άνδεων, χώρες όπως το Περού και η Αργεντινή αντιμετωπίζουν τα δικά τους μοναδικά ζητήματα. Η οικονομία του Περού επιβραδύνθηκε το 2023–25, επηρεάζοντας αρνητικά την αγορά ακινήτων· τα υψηλά επιτόκια δανεισμού και η πολιτική αναταραχή έκαναν τους αγοραστές επιφυλακτικούς. Η κεντρική τράπεζα του Περού μείωσε ελαφρώς τα επιτόκια στα τέλη του 2024, προσφέροντας κάποια ανακούφιση, και περαιτέρω μειώσεις το 2025 θα μπορούσαν σταδιακά να βελτιώσουν την προσιτότητα. Η Αργεντινή, βυθισμένη σε πληθωρισμό άνω του 100%, αποτελεί ειδική περίπτωση – η αγορά ακινήτων της λειτουργεί κυρίως με μετρητά (συχνά σε δολάρια ΗΠΑ), ουσιαστικά εκτός του δυσλειτουργικού πιστωτικού συστήματος. Οι τιμές ακινήτων στο Μπουένος Άιρες έχουν πέσει περίπου στο μισό της κορυφής του 2017 σε όρους δολαρίου, καθώς η βαθιά ύφεση και οι έλεγχοι συναλλάγματος έπληξαν σκληρά. Πολλοί κατασκευαστές ανέστειλαν έργα. Οι ελπίδες εναποτίθενται στις οικονομικές μεταρρυθμίσεις μετά τις εκλογές για τη σταθεροποίηση της οικονομίας, κάτι που με τη σειρά του θα μπορούσε να αναζωογονήσει τη δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων (για παράδειγμα, μέσω νέων στεγαστικών δανείων, τα οποία σήμερα είναι σχεδόν ανύπαρκτα λόγω του πληθωρισμού).
Μία ξεχωριστή τάση στη Λατινική Αμερική ήταν η ροή ξένων κεφαλαίων σε συγκεκριμένες ευκαιρίες ακινήτων, παρά τις δύσκολες μακροοικονομικές συνθήκες. Για παράδειγμα, αμερικανικά private equity και κεφάλαια από τη Μέση Ανατολή επενδύουν σε logistics και υποδομές στη Λατινική Αμερική. Η προαναφερθείσα επένδυση $5 δισ. της Blackstone σε logistics στον Κόλπο περιλαμβάνει και δραστηριότητα πέρα από τη Μέση Ανατολή, με πιθανό ενδιαφέρον για αναδυόμενες αγορές παγκοσμίως για αποθήκες – και οι αναπτυσσόμενες καταναλωτικές αγορές της Λατινικής Αμερικής βρίσκονται στο στόχαστρο. Στο Μεξικό, Καναδοί και Αμερικανοί επενδυτές έχουν αγοράσει βιομηχανικά ακίνητα για να εξυπηρετήσουν τις αλυσίδες εφοδιασμού των ΗΠΑ. Και στη Βραζιλία, κρατικά επενδυτικά ταμεία και διεθνείς επενδυτές έχουν δείξει ενδιαφέρον για τομείς όπως τα data centers και οι εγκαταστάσεις ψυχρής αποθήκευσης, προβλέποντας μακροπρόθεσμη ζήτηση.
Στον κατοικιστικό τομέα, η Λατινική Αμερική εξακολουθεί να έχει νεανικό, αστικοποιούμενο πληθυσμό, που στηρίζει τη ζήτηση για στέγαση. Χώρες όπως η Κολομβία και η Δομινικανή Δημοκρατία έχουν γνωρίσει έντονη οικοδομική άνθηση (συχνά σε μεσαίες τιμές), που επιβραδύνθηκε μόνο εν μέρει από τα υψηλότερα επιτόκια. Η Παναμάς και η Κόστα Ρίκα αναφέρουν συνεχιζόμενη ισχυρή ζήτηση στις πωλήσεις κατοικιών, ενισχυμένη από διεθνείς συνταξιούχους και επαγγελματίες της εξ αποστάσεως εργασίας που μετακομίζουν εκεί. Η Χιλή, μετά από ένα σοβαρό σοκ επιτοκίων (τα επιτόκια έφτασαν το 11,25% εκεί), σταθεροποιείται σταδιακά· η αγορά κατοικίας της ψύχθηκε σημαντικά, αλλά με τον πληθωρισμό να επιστρέφει κοντά στον στόχο, η κεντρική τράπεζα της Χιλής έχει μειώσει τα επιτόκια πάνω από 4 ποσοστιαίες μονάδες μέχρι στιγμής, και η δραστηριότητα στην αγορά κατοικίας αναμένεται να ανακάμψει το 2025.
Συνολικά, η αγορά ακινήτων της Λατινικής Αμερικής στα τέλη του 2025 χαρακτηρίζεται από ανήσυχη αναμονή για νομισματική ανακούφιση. Όπως σχολίασε ένας Βραζιλιάνος κατασκευαστής, «Χτίζουμε ένα φράγμα έργων· μόλις πέσουν τα επιτόκια, θα είναι σαν να ανοίγουν οι καταρράκτες.» Προς το παρόν, το κύριο εμπόδιο είναι το υψηλό κόστος χρηματοδότησης, όχι η έλλειψη ζήτησης. Το ΔΝΤ και η Παγκόσμια Τράπεζα έχουν επαινέσει τις κεντρικές τράπεζες της Λατινικής Αμερικής για την τιθάσευση του πληθωρισμού, και καθώς αυτή η μάχη κερδίζεται, η προτεραιότητα μετατοπίζεται στην αναζωογόνηση της ανάπτυξης – που σημαίνει μείωση επιτοκίων. Όταν αυτές οι μειώσεις υλοποιηθούν, αναμένεται αναζωπύρωση των πωλήσεων κατοικιών και των εμπορικών επενδύσεων σε όλη την περιοχή. Το δεύτερο εξάμηνο του 2025 και το 2026 θα μπορούσαν να δουν τις αγορές ακινήτων της Λατινικής Αμερικής να επιταχύνονται, επιτρέποντας τελικά τα ευνοϊκά δημογραφικά χαρακτηριστικά και τις δομικές στεγαστικές ανάγκες της περιοχής να μεταφραστούν σε ανάπτυξη ακινήτων. Εν τω μεταξύ, οι παίκτες της αγοράς παίρνουν θέσεις: οι τοπικές τράπεζες ετοιμάζουν νέα στεγαστικά δάνεια, οι κατασκευαστές εξασφαλίζουν άδειες, και οι επενδυτές αναζητούν ευκαιρίες για να αποκτήσουν πριν αλλάξει το ρεύμα.Μέση Ανατολή: Mega-Έργα και Mega-Χρήμα
Ο τομέας ακινήτων της Μέσης Ανατολής βρίσκεται στη μέση μιας αξιοσημείωτης άνθησης, τροφοδοτούμενης από άφθονο κεφάλαιο, φιλόδοξα κρατικά έργα και κύμα διεθνούς ενδιαφέροντος. Σε αντίθεση με τις δυτικές αγορές που περιορίζονται από το χρέος, η περιοχή του Κόλπου ειδικά διαθέτει μεγάλη ρευστότητα, χάρη στις υψηλές τιμές ενέργειας τα τελευταία χρόνια και στα στρατηγικά σχέδια οικονομικού μετασχηματισμού. Το αποτέλεσμα είναι μια άνθηση ακινήτων στις χώρες του Συμβουλίου Συνεργασίας του Κόλπου (GCC), με ρεκόρ κατασκευαστικών έργων και επενδυτικών συμφωνιών.
Η Σαουδική Αραβία αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτής της τάσης. Στο πλαίσιο του προγράμματος Vision 2030, το Βασίλειο υλοποιεί μια σειρά από «giga-projects» – τεράστιες νέες πόλεις, τουριστικά θέρετρα και αναπτύξεις υποδομών – σε κλίμακα που σπάνια έχει ξαναδεί ο κόσμος. Αυτή την εβδομάδα, νέα ανάλυση της Knight Frank επιβεβαίωσε πόσο γρήγορα επιταχύνεται αυτό το κατασκευαστικό ξέσπασμα: η συνολική αξία των συμβολαίων που απονεμήθηκαν το 2025 από τα giga-projects της Σαουδικής Αραβίας αυξήθηκε κατά 20% σε ετήσια βάση, φτάνοντας τα 196 δισεκατομμύρια δολάρια arabnews.com. Αυτό το νούμερο είναι εντυπωσιακό – περιλαμβάνει mega-αναπτύξεις όπως η φουτουριστική πόλη άνω των $500 δισ. NEOM στην Ερυθρά Θάλασσα, το πολυτελές τουριστικό κέντρο Red Sea Global (που μόλις άνοιξε τα πρώτα του ξενοδοχεία), την πόλη ψυχαγωγίας Qiddiya, και αστικά mega-projects στο Ριάντ όπως το Diriyah Gate και το King Salman Park. Σύμφωνα με την έκθεση της Knight Frank «Saudi Giga Projects Report 2025», το κατασκευαστικό μπουμ δείχνει ότι το σχέδιο Vision 2030 περνά «από τον σχεδιασμό στην υλοποίηση» με πλήρη ταχύτητα arabnews.com.
Ριάντ, η πρωτεύουσα της Σαουδικής Αραβίας, βρίσκεται στο επίκεντρο αυτής της επανάστασης στον τομέα των ακινήτων. «Η Ριάντ έχει εδραιώσει σταθερά τη θέση της ως η νέα οικονομική δύναμη της Σαουδικής Αραβίας, αντιπροσωπεύοντας το 63% όλων των νέων θέσεων εργασίας που δημιουργήθηκαν στο Βασίλειο από το 2019», σημειώνει ο Faisal Durrani, επικεφαλής ερευνών της Knight Frank για τη MENA arabnews.com. Πάνω από 237 δισεκατομμύρια δολάρια σε έργα ακινήτων και υποδομών έχουν ανακοινωθεί στη Ριάντ από το 2016 arabnews.com, συμπεριλαμβανομένων εμβληματικών εγχειρημάτων όπως η «Λεωφόρος Αθλητισμού» μήκους 220 χλμ. και τεράστιες επεκτάσεις κατοικιών. Ο πληθυσμός της πόλης (περίπου 7 εκατομμύρια το 2022) αναμένεται να φτάσει τα 10,1 εκατομμύρια έως το 2030 arabnews.com, και βρίσκονται σε εξέλιξη σχέδια για να καλυφθεί αυτή η ανάπτυξη με «πάνω από 340.000 νέες κατοικίες, 4,8 εκατομμύρια τ.μ. γραφείων, 3 εκατομμύρια τ.μ. λιανικής και σχεδόν 30.000 δωμάτια ξενοδοχείων» μέχρι τότε arabnews.com. Αυτοί οι αριθμοί απεικονίζουν έναν οργασμό κατασκευών σχεδόν ασύγκριτο παγκοσμίως. Ο Durrani περιγράφει τη Ριάντ ως μάρτυρα «μιας από τις πιο φιλόδοξες ιστορίες αστικής ανάπτυξης στον κόσμο», έτοιμη να γίνει παγκόσμιο κέντρο επιχειρήσεων και τουρισμού arabnews.com.
Η ώθηση για τα μεγα-έργα δεν περιορίζεται στη Ριάντ. Η δυτική Σαουδική Αραβία, όπου βρίσκονται τα NEOM και οι αναπτύξεις της ακτής της Ερυθράς Θάλασσας, έχει 17 γιγαντιαία έργα σε εξέλιξη συνολικού ύψους $431 δισεκατομμυρίων σε ανακοινωμένες επενδύσεις arabnews.com. Από αυτά, περίπου $57 δισεκατομμύρια σε συμβάσεις έχουν ήδη ανατεθεί, με εκατοντάδες δισεκατομμύρια ακόμη στον ορίζοντα arabnews.com. Μόνο το NEOM (που περιλαμβάνει υποέργα όπως το The Line, το χιονοδρομικό κέντρο Trojena και την βιομηχανική πόλη Oxagon) έχει δει συμβάσεις ύψους ~$24 δισεκατομμυρίων μέχρι στιγμής arabnews.com, και βρίσκεται ακόμα σε αρχικό στάδιο. Η κλίμακα είναι εντυπωσιακή: μέχρι το 2030, αυτά τα έργα της δυτικής περιοχής στοχεύουν να παραδώσουν 382.000 νέες κατοικίες, πάνω από 3 εκατομμύρια τ.μ. γραφείων, 4,3 εκατομμύρια τ.μ. λιανικής και 330.000 δωμάτια ξενοδοχείων arabnews.com – δημιουργώντας ουσιαστικά νέες πόλεις από το μηδέν.
Πέρα από τη Σαουδική Αραβία, τα ΗΑΕ (Ντουμπάι, Αμπού Ντάμπι) παραμένουν μια δύναμη στην αγορά ακινήτων από μόνα τους. Η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι γνωρίζει άνθηση από το 2021, με ρεκόρ πωλήσεων πολυτελών κατοικιών (το 2023, για παράδειγμα, μια βίλα στην Palm Jumeirah πουλήθηκε πάνω από 100 εκατομμύρια δολάρια) και μια πλημμύρα ξένων αγοραστών, συμπεριλαμβανομένων πλούσιων Ρώσων, Ινδών και Ευρωπαίων που προσελκύονται από το ανοιχτό και ασφαλές περιβάλλον του Ντουμπάι. Παρόλο που ο ρυθμός ανάπτυξης του Ντουμπάι επιβραδύνθηκε ελαφρώς το 2025, κατέγραψε ακόμη διψήφια ετήσια αύξηση τιμών σε κύριες κατοικίες και υψηλή πληρότητα σε εμπορικούς χώρους. Στο Αμπού Ντάμπι, οι κατασκευαστές εστιάζουν σε έργα υψηλής ποιότητας και πολιτισμού (όπως η περιοχή Guggenheim Abu Dhabi και νέες νησιωτικές κοινότητες). Αξιοσημείωτο είναι ότι η Sotheby’s International Realty άνοιξε στο Αμπού Ντάμπι αυτόν τον μήνα, κάνοντας ντεμπούτο με τα Four Seasons Private Residences στην παραλία Saadiyat, δείχνοντας εμπιστοσύνη στον τομέα της υπερπολυτελούς αγοράς.Μία από τις μεγαλύτερες ειδήσεις στη μεσανατολική αγορά ακινήτων είναι η εισροή διεθνών επενδυτικών συνεργασιών. Αυτή την εβδομάδα υπήρξε ένα παράδειγμα που τράβηξε τα φώτα της δημοσιότητας: η Blackstone, ο μεγαλύτερος διαχειριστής εναλλακτικών επενδύσεων στον κόσμο, συνεργάζεται με τη Lunate του Αμπού Ντάμπι (μια επενδυτική εταιρεία που υποστηρίζεται από το εμιράτο) για τη δημιουργία μιας πλατφόρμας που στοχεύει σε 5 δισεκατομμύρια δολάρια σε logistics assets στον Κόλπο. Η νέα κοινοπραξία, που ονομάζεται GLIDE, θα επικεντρωθεί στην απόκτηση και ανάπτυξη «υψηλής ποιότητας αποθηκευτικών χώρων» στις χώρες του GCC – συμπεριλαμβανομένων νέων αναπτύξεων και συμφωνιών πώλησης-επαναμίσθωσης με μεγάλες περιφερειακές εταιρείες. «Η βαθιά οικονομική μεταμόρφωση που βρίσκεται σε εξέλιξη στον GCC, που καθοδηγείται από πολιτικές υπέρ της ανάπτυξης, ευνοϊκές δημογραφικές αλλαγές και ευρεία διαφοροποίηση, δημιουργεί ισχυρή δυναμική για τομείς όπως τα logistics», δήλωσε ο Πρόεδρος της Blackstone, Jon Gray, στην ανακοίνωση της συνεργασίας. Αυτή η δήλωση συνοψίζει γιατί οι παγκόσμιοι επενδυτές εισρέουν στη μεσανατολική αγορά ακινήτων: οι οικονομίες της περιοχής (ειδικά στη Σαουδική Αραβία και τα ΗΑΕ) διαφοροποιούνται πέρα από το πετρέλαιο, οι νεανικοί πληθυσμοί αυξάνονται, το ηλεκτρονικό εμπόριο και το εμπόριο ανθούν – όλα αυτά σημαίνουν εκρηκτική ζήτηση για σύγχρονες αποθήκες, λιμάνια, data centers και γραφεία. Η ίδια η Blackstone επεκτείνεται στον Κόλπο· μόλις τον περασμένο μήνα ηγήθηκε επένδυσης 525 εκατομμυρίων δολαρίων στην Property Finder, μια διαδικτυακή πλατφόρμα ακινήτων με έδρα το Ντουμπάι. Άλλες μεγάλες εταιρείες όπως οι Brookfield, KKR και κρατικά επενδυτικά ταμεία του Κόλπου (ADIA, PIF, κ.λπ.) έχουν δραστηριοποιηθεί σε σημαντικές συμφωνίες ακινήτων από το Κάιρο μέχρι το Καράτσι, συχνά σε μορφή συνεργασιών.
Μια ακόμη αξιοσημείωτη τάση είναι το πώς τα κεφάλαια του Κόλπου ρέουν σε γειτονικές περιοχές, ουσιαστικά εξάγοντας την άνθηση. Για παράδειγμα, η Αίγυπτος (όπως αναφέρεται στην ενότητα για την Αφρική) έχει δει πάνω από 120 δισεκατομμύρια δολάρια κεφαλαίων κρατικών ταμείων της Μέσης Ανατολής να δεσμεύονται από το 2021, συμπεριλαμβανομένων επενδύσεων σε ακίνητα. Στην Τουρκία, το Κατάρ και τα ΗΑΕ έχουν επενδύσει σε ακίνητα και υποδομές στην Κωνσταντινούπολη. Το Ιράκ και το Πακιστάν έχουν νέες κατασκευαστικές πρωτοβουλίες με τη στήριξη επενδυτών του GCC, ενώ ακόμη και η Ελλάδα και η Νότια Ευρώπη έχουν δει αυξημένο ενδιαφέρον από αγοραστές θέρετρων και νησιών της Μέσης Ανατολής.
Στη Μέση Ανατολή, άλλες αγορές όπως το Κατάρ, το Μπαχρέιν και το Ομάν επίσης προχωρούν, αν και σε μικρότερη κλίμακα από τις δύο μεγάλες (Σαουδική Αραβία/ΗΑΕ). Το Κατάρ, μετά το Παγκόσμιο Κύπελλο, έχει υπερπροσφορά νέας στέγασης αλλά χρησιμοποιεί κίνητρα για να προσελκύσει εξωχώριους και επιχειρήσεις (όπως 100% ξένη ιδιοκτησία σε ορισμένα έργα). Το Μπαχρέιν εστιάζει στη προσιτή στέγαση και τα βιομηχανικά πάρκα. Το Ομάν έχει ανοίξει περισσότερο την αγορά ακινήτων σε ξένους σε τουριστικές ζώνες, ελπίζοντας να μιμηθεί μέρος της επιτυχίας του Ντουμπάι στην προσέλκυση συνταξιούχων και αγοραστών δεύτερης κατοικίας.
Οι παράγοντες κινδύνου για την άνθηση της αγοράς ακινήτων στη Μέση Ανατολή φαίνονται σχετικά περιορισμένοι. Ένας είναι η μεταβλητότητα των τιμών του πετρελαίου – μια μεγάλη πτώση του πετρελαίου θα μπορούσε να περιορίσει τις κρατικές δαπάνες και το κλίμα. Ωστόσο, οι περισσότερες χώρες του Κόλπου έχουν επαρκή αποθέματα και είναι πολύ πιο δημοσιονομικά ισχυρές από ό,τι πριν από μια δεκαετία. Μια άλλη παράμετρος είναι η υπερπροσφορά: οι σκεπτικιστές αναρωτιούνται αν όλη η προγραμματισμένη προσφορά (ειδικά στη Σαουδική Αραβία) θα απορροφηθεί. Προς το παρόν, όμως, τα βαθιά κρατικά ταμεία και η πραγματική ανάγκη για στέγαση (η Σαουδική Αραβία έχει νεανικό πληθυσμό με έλλειψη στέγης) δείχνουν ότι αυτά τα έργα θα βρουν ενοίκους, έστω και σε προσαρμοσμένες τιμές.
Με τόσα να συμβαίνουν, οι προοπτικές της περιοχής παραμένουν εξαιρετικά θετικές. Μια έρευνα της Expo Real διαπίστωσε ότι οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων στη Μέση Ανατολή είναι ιδιαίτερα ελκυστικές, με πολλούς διεθνείς επενδυτές να τοποθετούν τον Κόλπο στην κορυφή της λίστας τους για ανάπτυξη. Όπως το έθεσε ένας CEO του κλάδου, «Η Μέση Ανατολή είναι το παγκόσμιο εργαστήριο ανάπτυξης αυτή τη στιγμή – αν θέλετε να δείτε το μέλλον των πόλεων, κοιτάξτε τι ανεγείρεται στην έρημο της Σαουδικής Αραβίας και στον ορίζοντα του Ντουμπάι.» Είναι μια τολμηρή δήλωση, αλλά όχι αβάσιμη. Για το υπόλοιπο του 2025 και μετά, αναμένετε περισσότερες μεγάλες συμφωνίες, περισσότερα έργα που διαμορφώνουν τον ορίζοντα και περισσότερα κεφάλαια να ρέουν στην αγορά ακινήτων της Μέσης Ανατολής καθώς η περιοχή εδραιώνεται ως επίκεντρο της παγκόσμιας σκηνής ακινήτων.
Αφρική: Αυξανόμενες Επενδύσεις και Νέα Σύνορα Ανάπτυξης
Οι αγορές ακινήτων της Αφρικής συχνά παραβλέπονται στις παγκόσμιες συζητήσεις, αλλά ολοένα και περισσότερο τραβούν το ενδιαφέρον διεθνών επενδυτών – ειδικά καθώς κάποιοι βλέπουν την Αφρική ως την «τελευταία μεθόριο» της αναδυόμενης ανάπτυξης με νεανικό πληθυσμό και ταχεία αστικοποίηση. Αν και κάθε χώρα της Αφρικής έχει τη δική της ιστορία ακινήτων, ένα ενωτικό θέμα για το 2025 είναι οι αυξανόμενες εισροές επενδύσεων και φιλόδοξες αναπτύξεις, ακόμη και καθώς οι μακροοικονομικές προκλήσεις παραμένουν.
Η Βόρεια Αφρική, ειδικότερα, βιώνει κύμα επενδύσεων, μεγάλο μέρος του από τη Μέση Ανατολή. Η Αίγυπτος ξεχωρίζει για την κλίμακα των σχεδίων της και τη ροή κεφαλαίων που προσελκύει. Η έκθεση της Knight Frank «Destination Egypt 2025» επισημαίνει ότι η Αίγυπτος «προσελκύει κύμα πλούτου από τον Κόλπο στον τομέα ακινήτων της» – περίπου 1,4 δισεκατομμύρια δολάρια σε ιδιωτικά κεφάλαια από το GCC πρόκειται να κατευθυνθούν σε αιγυπτιακά σπίτια και γραφεία στο άμεσο μέλλον. Πλούσιοι επενδυτές από τα ΗΑΕ και τη Σαουδική Αραβία ηγούνται: τα στοιχεία της έρευνας δείχνουν ότι οι υπήκοοι των ΗΑΕ σχεδιάζουν να επενδύσουν περίπου 709 εκατ. δολάρια σε αιγυπτιακά ακίνητα, και οι Σαουδάραβες περίπου 403 εκατ. δολάρια, ακολουθούμενοι από σημαντικό ενδιαφέρον από Γερμανούς και Βρετανούς επενδυτές. Αυτά τα κεφάλαια κατευθύνονται σε όλα, από τη νέα διοικητική πρωτεύουσα που χτίζεται έξω από το Κάιρο, μέχρι πολυτελή παραθαλάσσια θέρετρα στη Μεσόγειο και την Ερυθρά Θάλασσα.
Η ίδια η αιγυπτιακή κυβέρνηση βρίσκεται στη μέση της πιο φιλόδοξης αναπτυξιακής ατζέντας των τελευταίων δεκαετιών. Το Κάιρο χτίζει μια ολοκαίνουργια πρωτεύουσα («NAC») στην έρημο – ένα μεγα-έργο έξυπνης πόλης που έχει ήδη γίνει ο κορυφαίος στόχος για το 56% των Σαουδαράβων επενδυτών και το 34% των Εμιρατινών επενδυτών που συμμετείχαν στην έρευνα, σύμφωνα με την Knight Frank. Η Βόρεια Ακτή (Μεσογειακή ακτή) και το Κεντρικό Κάιρο είναι επίσης hot spots, με αγοραστές από τον Κόλπο να αγοράζουν εξοχικές κατοικίες και στρατηγικά εμπορικά ακίνητα. «Η μεταμόρφωση της Αιγύπτου σε περιφερειακή δύναμη ανάπτυξης ακινήτων βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη», λέει ο Faisal Durrani της Knight Frank. «Το ιδιωτικό κεφάλαιο από τον Κόλπο, σε συνδυασμό με επενδύσεις από κρατικά επενδυτικά ταμεία, επιταχύνει τον μετασχηματισμό της χώρας.» Πράγματι, από το 2023 η Αίγυπτος έχει δει αύξηση στις άμεσες ξένες επενδύσεις (FDI), πολλές από τις οποίες αφορούν ακίνητα και υποδομές – συμπεριλαμβανομένης μιας ιστορικής δέσμευσης 35 δισ. δολαρίων από την ADQ του Αμπού Ντάμπι τον Φεβρουάριο, που καλύπτει μια τεράστια παράκτια ανάπτυξη (Ras El Hekma) και άλλα έργα. Χάρη σε αυτές τις ενέσεις, νέες πόλεις, περιφραγμένες κοινότητες και επιχειρηματικές περιοχές αναδύονται σε όλη την Αίγυπτο. Οι αξίες των ακινήτων σε ορισμένες περιοχές του Καΐρου έχουν εκτοξευθεί (η Knight Frank σημειώνει ότι οι τιμές στην Sheikh Zayed City αυξήθηκαν κατά 24,7% σε ετήσια βάση) arabianbusiness.com. Υπάρχει προειδοποίηση ότι μεγάλη νέα προσφορά θα εμφανιστεί το 2025 (πάνω από 30.000 νέα σπίτια έχουν προγραμματιστεί για παράδοση, αύξηση 29% από το 2024) arabianbusiness.com, κάτι που θα μπορούσε να μετριάσει την αύξηση των τιμών τα επόμενα χρόνια. Προς το παρόν όμως, η Αίγυπτος «καβαλάει» το κύμα της αγοράς ακινήτων – ένα κύμα που στηρίζεται από εξωτερικά κεφάλαια και την αποφασιστικότητα της κυβέρνησης να εκσυγχρονίσει τη χώρα.Προχωρώντας νότια της Σαχάρας, η Υποσαχάρια Αφρική βλέπει τις δικές της τάσεις στην αγορά ακινήτων. Πολλές από τις μεγαλύτερες πόλεις της Αφρικής βιώνουν ταχεία αύξηση πληθυσμού και αστική μετανάστευση, γεγονός που πιέζει τη διαθέσιμη στέγαση και τις υποδομές, αλλά δημιουργεί και ευκαιρίες για ανάπτυξη. Μεγάλες πόλεις όπως το Λάγος (Νιγηρία), το Ναϊρόμπι (Κένυα) και η Άκκρα (Γκάνα) φέρεται να έχουν δει ετήσιες αυξήσεις τιμών ακινήτων της τάξης του 8% έως 12% τα τελευταία χρόνια κατά μέσο όρο. Στο Λάγος, για παράδειγμα, η ζήτηση για πολυτελή διαμερίσματα σε γειτονιές όπως το Ikoyi και το Victoria Island, αλλά και για προσιτή στέγαση στα αναπτυσσόμενα προάστια, παραμένει υψηλή, ακόμη και καθώς η χώρα παλεύει με τον πληθωρισμό και τα επιτόκια πάνω από 20%. Η κεντρική τράπεζα της Νιγηρίας αυξάνει τα επιτόκια (αυτή τη στιγμή περίπου 18,75%) για να καταπολεμήσει τον πληθωρισμό, κάτι που αυξάνει το κόστος των στεγαστικών δανείων. Ωστόσο, μεγάλο μέρος της αγοράς ακινήτων της Αφρικής δεν εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από στεγαστικά δάνεια (εκτός από τη Νότια Αφρική και τη Ναμίμπια, τα στεγαστικά δάνεια είναι σχετικά σπάνια). Οι αγορές γίνονται συχνά με μετρητά ή μέσω καινοτόμων προγραμμάτων πληρωμής. Έτσι, ενώ τα υψηλά επιτόκια και η οικονομική αστάθεια αποτελούν εμπόδια, δεν σταματούν εντελώς τη δραστηριότητα στην αγορά κατοικίας – αντίθετα, οι κατασκευαστές και οι αγοραστές βρίσκουν δημιουργικές λύσεις χρηματοδότησης, όπως προγράμματα πληρωμής συνδεδεμένα με το δολάριο στη Νιγηρία ή συνεταιριστικά αποταμιευτικά σχήματα στην Κένυα.
Η αγορά ακινήτων της Κένυας (με επίκεντρο το Ναϊρόμπι) παραμένει μία από τις πιο ανεπτυγμένες στην Ανατολική Αφρική. Το Ναϊρόμπι διαθέτει έναν ακμάζοντα τομέα εμπορικών ακινήτων – αποτελεί περιφερειακό κόμβο για πολυεθνικές και ΜΚΟ, αυξάνοντας τη ζήτηση για επιχειρηματικά πάρκα και κατοικίες για αποδήμους. Αν και η κενότητα γραφείων αυξήθηκε λόγω υπερπροσφοράς, τομείς όπως τα αποθήκες κατηγορίας Α, σύγχρονα εμπορικά κέντρα και κατοικίες μεσαίου εισοδήματος συνεχίζουν να επεκτείνονται. Η ανώτερη μεσαία τάξη του Ναϊρόμπι έχει τροφοδοτήσει μια μικρή άνθηση σε οικιστικές αναπτύξεις με περίφραξη σε προάστια όπως το Kiambu και η Ngong Road. Επιπλέον, η Κένυα έχει γίνει σημείο εστίασης για επενδύσεις σε εναλλακτικά περιουσιακά στοιχεία όπως φοιτητική στέγαση και ακίνητα υγειονομικής περίθαλψης, καλύπτοντας κενά στην κοινωνική υποδομή.
Η Γκάνα και η Ακτή Ελεφαντοστού προσελκύουν επίσης το ενδιαφέρον των επενδυτών ως πολιτικά σταθερές αγορές στη Δυτική Αφρική. Η αγορά ακινήτων της Άκκρα γνώρισε άνθηση στην κατασκευή πολυτελών διαμερισμάτων και γραφείων στα τέλη της δεκαετίας του 2010· μετά από μια σύντομη ύφεση, νέα έργα επιστρέφουν (με τη βοήθεια επενδύσεων της διασποράς και των εσόδων της Γκάνας από το πετρέλαιο). Ωστόσο, η πρόσφατη αναδιάρθρωση του χρέους της Γκάνας και η άνοδος του πληθωρισμού έχουν προκαλέσει επιφυλακτικότητα. Παρ’ όλα αυτά, πρωτοβουλίες όπως τα σχέδια της Γκάνας για προσιτή στέγαση και τα νέα αστικά έργα της Ακτής Ελεφαντοστού (π.χ. η επέκταση της επιχειρηματικής περιοχής του Αμπιτζάν) προχωρούν, με τη στήριξη αναπτυξιακών χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.
Ένα κοινό θέμα σε όλη την Αφρική είναι η ανάγκη για προσιτή στέγαση. Οι κυβερνήσεις στην Κένυα, τη Νιγηρία, τη Νότια Αφρική και αλλού έχουν θέσει αυτό ως προτεραιότητα, συχνά μέσω συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα. Η Νιγηρία, για παράδειγμα, ξεκίνησε ένα Εθνικό Ταμείο Στέγασης και ένα πρόγραμμα στεγαστικών δανείων για τη διασπορά, για να ενισχύσει την ανάπτυξη προσιτών κατοικιών. Στη Νότια Αφρική, η αγορά κατοικίας είναι πιο ώριμη αλλά επί του παρόντος υποτονική. Η Κεντρική Τράπεζα της Νότιας Αφρικής διατήρησε τα επιτόκια υψηλά (επιτόκιο repo 8,25%) για την αντιμετώπιση του πληθωρισμού, και σε συνδυασμό με μια αργή οικονομία και προβλήματα στο δίκτυο ηλεκτροδότησης, η αγορά κατοικίας παραμένει στάσιμη. Οι τιμές σε πραγματικούς όρους έχουν μειωθεί σε πολλές περιοχές (ο Global Property Guide σημειώνει ότι η αγορά κατοικίας της Νότιας Αφρικής «παρεμποδίζεται από υποτονική ζήτηση, επίμονα υψηλή ανεργία και αργή οικονομία»). Ωστόσο, οι αναλυτές είναι κάπως αισιόδοξοι για τη Νότια Αφρική το 2025–26: με την αποκλιμάκωση του πληθωρισμού, αναμένονται μειώσεις επιτοκίων (ενδεχομένως το βασικό επιτόκιο να πέσει στο ~10,5% μέχρι το τέλος του 2025), κάτι που θα μπορούσε να «δημιουργήσει πρωτοφανείς ευκαιρίες για αγοραστές ακινήτων» και να απελευθερώσει τη συσσωρευμένη ζήτηση. Ήδη, οι τράπεζες της Νότιας Αφρικής αναφέρουν σταθερές ή αυξανόμενες αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια στο δεύτερο εξάμηνο του 2025, και το κλίμα στην αγορά έχει βελτιωθεί μετά τις πρόσφατες πολιτικές αλλαγές (για παράδειγμα, ένας φιλοεπιχειρηματικός υπουργός οικονομικών).
Ένα ακόμη σημαντικό σημείο είναι η άνοδος των νέων τεχνολογιών ακινήτων και μοντέλων χρηματοδότησης στην Αφρική. Η Νιγηρία και η Κένυα βλέπουν νεοφυείς επιχειρήσεις proptech να επιτρέπουν κλασματικές επενδύσεις σε ακίνητα, ψηφιακές πλατφόρμες στεγαστικών δανείων και crowdfunding για ακίνητα, διευρύνοντας την πρόσβαση στην αγορά. Αυτές οι καινοτομίες σταδιακά εισάγουν περισσότερη ρευστότητα και διαφάνεια. Επιπλέον, οι Αφρικανικοί REITs αναδύονται αργά – η Γκάνα λάνσαρε έναν REIT και η Κένυα εργάζεται σε κανονισμούς για να τους ενθαρρύνει, κάτι που θα μπορούσε να διοχετεύσει θεσμικά κεφάλαια στην ανάπτυξη εμπορικών κέντρων, γραφείων και κέντρων logistics.
Τέλος, η ένταξη της Αφρικής στη διεθνή επενδυτική σκηνή αυξάνεται. Ένα ενδεικτικό σημάδι: μεγάλοι διεθνείς developers και ξενοδοχειακές αλυσίδες επεκτείνονται στην Αφρική. Για παράδειγμα, Γάλλοι και Αμερικανοί developers κατασκευάζουν έργα μικτής χρήσης στην Ακτή Ελεφαντοστού και τη Σενεγάλη. Ξενοδοχειακές αλυσίδες όπως οι Marriott, Hilton και Accor ανοίγουν δεκάδες νέα ξενοδοχεία σε όλη την ήπειρο, ποντάροντας στην ανάπτυξη του επιχειρηματικού τομέα και του τουρισμού – ένας δείκτης εμπιστοσύνης στις προοπτικές του real estate.
Συμπερασματικά, ο τομέας του real estate στην Αφρική στα τέλη του 2025 αποτελεί μελέτη αντιθέσεων: σημαντικές προκλήσεις (υψηλό κόστος χρηματοδότησης, μακροοικονομική αστάθεια σε ορισμένες χώρες) αλλά και σημαντικές ανταμοιβές (ταχεία ανάπτυξη, υψηλές αποδόσεις και ευνοϊκά δημογραφικά στοιχεία). Το ενδιαφέρον από επενδυτές του Κόλπου και άλλους δείχνει αναγνώριση ότι οι αφρικανικές αγορές, αν και πιο ριψοκίνδυνες, προσφέρουν μακροπρόθεσμο δυναμικό που δύσκολα αγνοείται. Αν οι παγκόσμιες συνθήκες βελτιωθούν – δηλαδή αν τα επιτόκια μειωθούν και οι τιμές των εμπορευμάτων διατηρηθούν – η Αφρική θα μπορούσε να δει ισχυρή επιτάχυνση στην ανάπτυξη του real estate. Ήδη, «νέες πόλεις» ξεφυτρώνουν (από το NAC της Αιγύπτου μέχρι το Eko Atlantic της Νιγηρίας), και οι αφρικανικοί ορίζοντες ίσως να είναι πολύ διαφορετικοί σε μια δεκαετία από τώρα. Προς το παρόν, η ήπειρος χτίζει, βήμα-βήμα, συχνά μακριά από τα φώτα της δημοσιότητας – αλλά όλο και περισσότερο με διεθνές κεφάλαιο και τεχνογνωσία στο πλευρό της.
Προοπτική: Συγκρατημένη Αισιοδοξία για το 2026 και μετά
Καθώς ολοκληρώνουμε τα νέα των αρχών Οκτωβρίου 2025, το κυρίαρχο θέμα για το παγκόσμιο real estate είναι αυτό της συγκρατημένης αισιοδοξίας. Σε όλες τις ηπείρους, οι παράγοντες της αγοράς προετοιμάζονται για ένα καλύτερο 2026, παραμένοντας όμως προσεκτικοί απέναντι στους επίμονους κινδύνους.
Αρκετοί μεγάλοι θεσμοί και ειδικοί έχουν επικαιροποιήσει τις προβλέψεις τους υπό το φως των πρόσφατων εξελίξεων:
- Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) – Στην επερχόμενη Παγκόσμια Οικονομική Προοπτική του (που θα δημοσιευτεί στα μέσα Οκτωβρίου), το ΔΝΤ αναμένεται να συζητήσει τη μείωση του παγκόσμιου πληθωρισμού και τις επιπτώσεις της. Πρώιμα σημάδια δείχνουν ότι το ΔΝΤ θα αυξήσει ελαφρώς τις προβλέψεις ανάπτυξης για ορισμένες περιοχές χάρη στη βελτίωση των χρηματοοικονομικών συνθηκών. Το real estate, που συχνά ωφελείται από χαμηλά επιτόκια, θα μπορούσε να δει αύξηση των επενδύσεων αν το σενάριο του ΔΝΤ για μια ήπια «ομαλή προσγείωση» επαληθευτεί. (Αντίθετα, το ΔΝΤ πιθανότατα θα προειδοποιήσει για τα προβλήματα του κλάδου ακινήτων της Κίνας ως καθοδικό κίνδυνο για την ανάπτυξη της Ασίας.)
- CBRE και JLL (Διεθνείς μεσιτικές εταιρείες) – Και οι δύο εταιρείες έχουν γίνει πιο θετικές για το 2025. Η CBRE πλέον προβλέπει αύξηση 15% στον όγκο επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα παγκοσμίως το 2025, από ~10% προηγουμένως. Αναφέρουν ως αιτία την αναμενόμενη στροφή προς μείωση επιτοκίων σε ΗΠΑ, Ηνωμένο Βασίλειο και Ευρωζώνη, που θα βελτιώσει τη ρευστότητα και την εμπιστοσύνη των αγοραστών. Η τελευταία παγκόσμια προοπτική της JLL σημειώνει επίσης ότι οι «πρώιμοι επενδυτές» το 2024–25 μπορεί να αποκομίσουν υπερβολικά κέρδη καθώς οι αγορές ανακάμπτουν και οι ελλείψεις προσφοράς σε ορισμένους τομείς (π.χ. logistics, κατοικίες) θα επιδεινωθούν, δημιουργώντας ευκαιρίες για developers. Deloitte & PwC (Συμβουλευτικές εταιρείες) – Η έκθεση Emerging Trends in Real Estate 2025 της PwC/ULI (Urban Land Institute) δημοσιεύτηκε στις 5 Οκτωβρίου και η παγκόσμια προοπτική της ήταν συγκρατημένα αισιόδοξη. Σημείωσε ότι ενώ ο πληθωρισμός, τα υψηλότερα επιτόκια, ο πολιτικός κίνδυνος και το κόστος κατασκευής παραμένουν ανησυχίες, οι περισσότεροι συμμετέχοντες στην έρευνα αναμένουν ότι οι όγκοι συναλλαγών θα αυξηθούν το 2025 και πιστεύουν ότι «ο κύκλος της αγοράς ακινήτων έχει γυρίσει σελίδα». Υπάρχει συζήτηση για μια «ανάκαμψη σε σχήμα K»: τα βασικά ακίνητα σε προνομιακές τοποθεσίες αναμένεται να ανακάμψουν πρώτα, ενώ τα δευτερεύοντα ακίνητα μπορεί να υστερήσουν ή να υποχωρήσουν περαιτέρω. Η προοπτική της Deloitte για τα εμπορικά ακίνητα το 2026 (που παρουσιάστηκε στις αρχές Οκτωβρίου) επαναλαμβάνει ότι τα ποιοτικά, εισοδηματικά ακίνητα θα πρέπει να αρχίσουν να προσελκύουν πολλαπλούς ενδιαφερόμενους ξανά μέχρι τα τέλη του 2025. Κεντρικές Τράπεζες – Τα μηνύματα από τους κεντρικούς τραπεζίτες είναι γενικά υποστηρικτικά: Η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ έχει υποδείξει παύση και ενδεχόμενες περαιτέρω μειώσεις αν ο πληθωρισμός συνεχίσει να υποχωρεί. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα επίσης σταμάτησε και ορισμένα μέλη αφήνουν να εννοηθεί ότι θα υπάρξουν μειώσεις στα μέσα του 2024 αν η οικονομία παραμείνει αδύναμη (ο πληθωρισμός στη ζώνη του ευρώ έπεσε πρόσφατα κάτω από 3%). Οι κεντρικές τράπεζες αναδυόμενων αγορών (όπως η Βραζιλία, που συζητήθηκε, και άλλες όπως η Πολωνία και η Ουγγαρία) έχουν ήδη μειώσει τα επιτόκια ή θα το κάνουν σύντομα. Αυτός ο συγχρονισμένος κύκλος χαλάρωσης αποτελεί έντονη αντιστροφή από τη συγχρονισμένη σύσφιξη του 2022 – και είναι καλό σημάδι για τους τομείς που επηρεάζονται από τα επιτόκια. Η αγορά ακινήτων αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά, καθώς τα χαμηλότερα βασικά επιτόκια θα μειώσουν τα επιτόκια στεγαστικών δανείων και τα cap rates, ενισχύοντας τόσο τη ζήτηση όσο και τις αξίες των ακινήτων. Φυσικά, οι κίνδυνοι παραμένουν στον ορίζοντα. Ο επίμονος πληθωρισμός θα μπορούσε να επιβραδύνει ή να εκτροχιάσει τον κύκλο μείωσης των επιτοκίων· οι γεωπολιτικές εντάσεις (όπως πόλεμοι ή εμπορικές συγκρούσεις) θα μπορούσαν να κλονίσουν την εμπιστοσύνη των επενδυτών· και το υψηλό χρέος σε ορισμένες αγορές (δημόσιο και ιδιωτικό) αποτελεί άγνωστο παράγοντα. Ειδικά στην αγορά ακινήτων, ένας κίνδυνος είναι η αναχρηματοδότηση – ένα μεγάλο μέρος χρέους σε εμπορικά ακίνητα λήγει το 2024–2026, και το πόσο ομαλά θα ανανεωθούν (ή θα αναδιαρθρωθούν) αυτά τα δάνεια θα επηρεάσει τη συμπεριφορά των ιδιοκτητών. Αν τα επιτόκια δεν μειωθούν όσο ελπίζεται, κάποιοι ιδιοκτήτες μπορεί να αθετήσουν τις υποχρεώσεις τους ή να αναγκαστούν να πουλήσουν ακίνητα, προκαλώντας αναταραχή στην αγορά. Ωστόσο, πολλοί παρατηρητές θεωρούν ότι η διόρθωση τιμών του 2022–2024 ήταν επαρκής για να προσελκύσει αγοραστές, και οποιαδήποτε περαιτέρω αναταραχή θα συναντήσει πρόθυμο κεφάλαιο (όπως υποδηλώνει ο αυξανόμενος αριθμός ευκαιριακών funds που συγκεντρώνουν κεφάλαια τώρα). Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθούν οι τομεακές μετατοπίσεις που θα διαμορφώσουν τις προοπτικές: Κατοικίες: Η γενική άποψη είναι ότι οι αγορές κατοικίας θα σταθεροποιηθούν ή θα αναπτυχθούν μετρίως στις περισσότερες χώρες το 2025. Η ζήτηση για κατοικίες είναι διαρθρωτικά ισχυρή σε πολλές οικονομίες (λόγω δημογραφικών ή έλλειψης προσφοράς), οπότε καθώς τα επιτόκια στεγαστικών δανείων μειώνονται έστω και λίγο, η δραστηριότητα θα πρέπει να αυξηθεί. Έχουμε δει πρώιμα σημάδια: π.χ., οι εγκρίσεις στεγαστικών δανείων στο Ηνωμένο Βασίλειο αυξήθηκαν τον Σεπτέμβριο μετά την παύση των αυξήσεων επιτοκίων· οι πωλήσεις νέων κατοικιών στις ΗΠΑ είναι στην πραγματικότητα αυξημένες σε ετήσια βάση καθώς οι κατασκευαστές προσφέρουν μειώσεις επιτοκίων. Παρ’ όλα αυτά, η προσιτότητα παραμένει περιοριστικός παράγοντας – οι μισθοί δεν έχουν συμβαδίσει πλήρως με τις τιμές κατοικιών και το κόστος δανεισμού τα τελευταία χρόνια. Αν τα εισοδήματα προσαρμοσμένα στον πληθωρισμό δεν αυξηθούν, η ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας μπορεί να είναι αργή. Πολιτικές όπως κίνητρα για αγοραστές πρώτης κατοικίας ή προγράμματα κοινωνικής στέγασης θα παίξουν ρόλο σε ορισμένες αγορές (π.χ., ο Καναδάς μόλις κατάργησε τον GST στις νέες κατασκευές ενοικιαζόμενων κατοικιών για να ενισχύσει την προσφορά).
- Εμπορικά ακίνητα: Η αγορά γραφείων αντιμετωπίζει μεγαλύτερη περίοδο ανάκαμψης λόγω της στροφής στην εργασία από το σπίτι. Οι προοπτικές εδώ διαφέρουν ανάλογα με την ποιότητα: τα κορυφαίας κατηγορίας, ενεργειακά αποδοτικά γραφεία (“Grade A” ή νέες κατασκευές) σε προνομιακές τοποθεσίες αναμένεται να ανακτήσουν την πληρότητα και να δουν αύξηση ενοικίων, καθώς οι εταιρείες εκτιμούν τη δια ζώσης συνεργασία για ορισμένους χώρους. Τα παλαιότερα, λιγότερο «πράσινα» γραφεία πιθανότατα θα χρειαστούν αλλαγή χρήσης ή εκτεταμένη ανακαίνιση για να ανταγωνιστούν – μια διαδικασία που θα συνεχιστεί έως το 2026–2030. Η λιανική αγορά ακινήτων διαχωρίζεται: τα ακίνητα λιανικής βασικών αναγκών (κέντρα με σούπερ μάρκετ κ.λπ.) και τα κορυφαία καταστήματα σε τουριστικούς προορισμούς ανακάμπτουν καλά, ενώ τα εμπορικά κέντρα δεύτερης κατηγορίας και τα μεγάλα καταστήματα αντιμετωπίζουν δυσκολίες λόγω του ηλεκτρονικού εμπορίου και των μεταβαλλόμενων καταναλωτικών συνηθειών. Ο βιομηχανικός/λογιστικός τομέας παραμένει ίσως ο ισχυρότερος παγκοσμίως – τα ποσοστά κενών είναι σε ιστορικά χαμηλά σε πολλούς κόμβους logistics, και ενώ έρχεται νέα προσφορά, συχνά μόλις καλύπτει τη ζήτηση. Η ανάπτυξη της τεχνητής νοημοσύνης, του cloud computing και του 5G αυξάνει επίσης τις ανάγκες για κέντρα δεδομένων, τα οποία αποτελούν ουσιαστικά μια νέα κατηγορία θεσμικών επενδύσεων (με ειδικές απαιτήσεις σε ενέργεια και ψύξη). Η φιλοξενία (ξενοδοχεία) έχει ανακάμψει δυναμικά σε πολλές περιοχές μετά την Covid, αν και τα επαγγελματικά ταξίδια υστερούν ακόμα σε σχέση με τα ταξίδια αναψυχής· οι προοπτικές για τα ξενοδοχεία το 2025 είναι γενικά θετικές καθώς οι τουριστικές ροές ομαλοποιούνται, εκτός απροόπτου.
- Γη και ανάπτυξη: Μια ενδιαφέρουσα πρόβλεψη προέρχεται από ειδικούς σε γεωργική γη και γη γενικότερα. Αυτοί αναμένουν ότι οι αξίες της γεωργικής γης θα παραμείνουν ανθεκτικές (υποστηριζόμενες από την ανάγκη για επισιτιστική ασφάλεια και ως αντιστάθμισμα στον πληθωρισμό). Στη γη για οικιστική ανάπτυξη, ορισμένες αγορές είδαν πτώση τιμών λόγω υψηλότερου κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης, αλλά καθώς αυτοί οι παράγοντες βελτιώνονται, οι αξίες της γης θα μπορούσαν να αυξηθούν ξανά, πράγμα που σημαίνει ότι οι κατασκευαστές ίσως σπεύσουν να εξασφαλίσουν γη τώρα. Ορισμένες κυβερνήσεις εξετάζουν κίνητρα για να απελευθερώσουν αδρανή γη (όπως φόρους σε αδόμητη γη) για να αντιμετωπίσουν τις ελλείψεις στέγης – αν περάσουν τέτοιες πολιτικές, θα μπορούσαν να φέρουν περισσότερη γη στην αγορά και να συγκρατήσουν τις αυξήσεις τιμών.
Μέσα σε αυτή τη σύνθετη εικόνα, το κλίμα μεταξύ πολλών επαγγελματιών ακινήτων βελτιώνεται. Ο δείκτης τάσεων της Expo Real έδειξε ότι οι αισιόδοξοι πλέον υπερτερούν των απαισιόδοξων με αναλογία 2 προς 1 στον κλάδο. «Έχουμε φτάσει στον πάτο και η εμπιστοσύνη επιστρέφει σταδιακά… η αγορά [επιστρέφει] αργά στην κανονικότητα», δήλωσε ο CEO της Messe München, Stefan Rummel, εκφράζοντας ελπίδα αλλά αναγνωρίζοντας τις εναπομείνασες προκλήσεις. Αυτή η «ισορροπημένη ψυχολογία» απέχει πολύ από τη ζοφερή εικόνα πριν ένα χρόνο.
Συνοψίζοντας: το έδαφος για ανάκαμψη έχει διαμορφωθεί, αλλά θα είναι μια μετρημένη και άνιση διαδικασία. Καθώς το 2025 μπαίνει στο τελευταίο του τρίμηνο, οι επενδυτές και κατασκευαστές ακινήτων παγκοσμίως παρακολουθούν στενά τις κεντρικές τράπεζες και τα οικονομικά στοιχεία. Υπάρχει μια συγκρατημένη αίσθηση ότι τα χειρότερα είναι πίσω μας – η κατάρρευση των αξιών έχει σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωθεί και ένας νέος κύκλος ανατέλλει. Είναι όμως επίσης σαφές ότι ο επόμενος κύκλος θα διαφέρει από τον προηγούμενο: δεν θα βασίζεται σε εύκολη μόχλευση και γρήγορες αγοραπωλησίες. Αντίθετα, τα θεμελιώδη μεγέθη και οι δημιουργικές στρατηγικές θα καθορίσουν την επιτυχία. Όπως είπε χαριτολογώντας ένας έμπειρος μεσίτης, «Η επόμενη χρονιά θα ξεχωρίσει τους ερασιτέχνες από τους επαγγελματίες – όσοι έκαναν τη δουλειά τους κατά την επιβράδυνση θα βγουν κερδισμένοι όταν η αγορά γυρίσει.»
Με άλλα λόγια, αναμένετε ότι τα παγκόσμια νέα για τα ακίνητα τους επόμενους μήνες θα περιλαμβάνουν περισσότερα μεγάλα κλεισίματα συμφωνιών, περισσότερους γερανούς στους ορίζοντες των πόλεων, και ναι, περισσότερα χαμόγελα στα πρόσωπα των μεσιτών και των επενδυτών – αν και μετριασμένα από τα μαθήματα που έχουν διδαχθεί. Προς το παρόν, η ανασκόπηση του Οκτωβρίου 2025 μας δίνει άφθονες αποδείξεις ότι, σε όλο τον κόσμο, οι αγορές ακινήτων αρχίζουν να ζωντανεύουν ξανά, θέτοντας τα θεμέλια για ένα ενδεχομένως πολύ ισχυρότερο 2026.
