- Foreløbige tegn på bedring: Efter flere års nedtur viser det globale ejendomsmarked foreløbige tegn på bedring, efterhånden som centralbankerne begynder at lempe renterne. Dog er låneomkostningerne stadig højere end de ultralave niveauer fra det seneste årti, hvilket dæmper tempoet for en eventuel genopretning.
- Modstandsdygtighed i det amerikanske boligmarked: Efterspørgslen på det amerikanske boligmarked forbliver stærk. Antallet af igangværende bolighandler steg med 4,0 % i august, det højeste i fem måneder, og “lavere realkreditrenter gør det muligt for flere boligkøbere at indgå aftale,” bemærkede NAR’s cheføkonom Lawrence Yun. Luksusboliger er nu det hurtigst sælgende segment, da aktiemarkedsgevinster og købere med stor egenkapital driver salget i den dyre ende. Samtidig er realkreditrenterne faldet til det laveste niveau i 11 måneder, hvilket øger betalingsmulighederne – den gennemsnitlige købers betaling er faldet for fjerde måned i træk.
- Europas nedtur nærmer sig bunden: Europas ejendomsnedtur viser tegn på at bunde ud. I Tyskland steg ejendomshandlerne med ca. 5 % i januar–september sammenlignet med sidste år, og boligpriserne er begyndt at stige igen (+3,8 % år-til-år i 1. kvartal). En Reuters-undersøgelse forudsiger nu, at de tyske boligpriser vil stige 3 % i 2025, den første årlige stigning i tre år. Dog forbliver Europas erhvervsejendomsmarked afdæmpet – salget er tæt på det laveste niveau i et årti, og visse aktiver (som kontorer uden for byerne og ældre indkøbscentre) er “strandede” med næsten ingen købere.
- Asien: Blandet billede – Kina vs. andre: Kinas boligmarked forbliver svagt. Priserne på nye boliger steg kun med +0,09 % i september (højsæson), mens gensalgspriserne fortsatte med at falde. På trods af adskillige stimulanstiltag forventer analytikere ikke et egentligt vendepunkt før sent i 2026 eller 2027. Til gengæld er stemningen mere positiv i andre asiatiske markeder. I Singapore er CapitaLand Ascendas REIT ved at opkøbe logistikejendomme for S$565,8 millioner, og satser på højtforrentede industriejendomme. Og Indiens erhvervsejendomsmarked summer: udlejning af kontorer og lagre nåede rekordhøje niveauer i 2025, drevet af virksomheders ekspansion og efterspørgsel på logistik, selvom det samlede boligsalg faldt en smule.
- Mellemøsten boomer: Ejendomsmarkedet i Mellemøsten buldrer frem på olie-drevet vækst. Saudi-Arabiens enorme “giga-projekter” har tildelt $196 milliarder i kontrakter i år, en stigning på 20 %, da Vision 2030-megaprojekterne går fra planlægning til udførelse arabnews.com. Globale investorer strømmer også til: Blackstone og Abu Dhabis Lunate har netop lanceret et $5 milliarder joint venture for at opkøbe logistikfaciliteter i Golfen. “Den dybtgående økonomiske transformation, der er i gang i GCC… skaber stærk fremdrift for sektorer som logistik,” bemærkede Blackstones præsident Jon Gray og fremhævede vækstfremmende politikker og stigende efterspørgsel i regionen.
- Afrika tiltrækker kapital: Afrikas ejendomsmarked tiltrækker ny kapital. I Egypten har investorer fra Golfen alene afsat 1,4 milliarder dollars til ejendomshandler, der finansierer nye byer og resorts. “Egyptens forvandling til en regional ejendomsmagt er i fuld gang,” siger Faisal Durrani, Head of MENA Research hos Knight Frank, og tilskriver Golfens rigdom æren for at fremskynde transformationen. På tværs af Subsaharisk Afrika oplever nøglebyer robust prisvækst – store knudepunkter som Lagos, Nairobi og Accra har opnået anslåede ejendomsprisstigninger på 8–12% årligt, drevet af hurtig urbanisering og opsparet efterspørgsel på boliger.
- Markedsudsigterne lysner: Prognoserne for 2025 bliver mere optimistiske. Centralbankerne er begyndt at lempe politikken – den amerikanske centralbank gennemførte sit første rentenedsættelse i september 2025, og ECB har for nylig sænket renten med samlet 200 basispoint – hvilket forventes gradvist at frigøre ejendomsinvesteringer. Kommercielle ejendomsselskaber forudser nu en genopblussen i aktiviteten: CBRE har for eksempel hævnet sin investeringsprognose for 2025, og forventer nu, at globale CRE-investeringer vil stige med omkring 15% næste år, efterhånden som finansieringsomkostningerne falder. Ejendomsaktier og REITs er steget sammen med det bredere marked, i forventning om lettere kredit og forbedrede ejendomsværdier forude.
Globalt overblik: Grønne spirer midt i høje renter
Efter tre år med en sej nedgang er det globale ejendomsmarked endelig ved at vågne til live igen. Faldende inflation og tegn på rentenedsættelser har skabt de første betingelser for et opsving. “Tre år efter at ejendomsmarkedets sidste optur gik i stå, viser det globale ejendomsmarked forsigtige tegn på en genopretning, da faldende renter bringer nogle af de forhold tilbage, der drev det forrige boom,” rapporterede Bloomberg i denne uge. Fra Nordamerika til Asien er investorer forsigtigt ved at vende tilbage til markeder, de havde undgået, da låneomkostningerne steg.
Når det er sagt, er dette ikke en tilbagevenden til lette penge. Selv hvis centralbankerne skifter kurs, er renterne i dag stadig langt over deres niveau under pandemien. Finansiering er stadig dyrt i historisk perspektiv, og bankerne har strammet udlånene. “Dette bliver ikke endnu en let-penge-cyklus,” advarer analytikere og bemærker, at realkreditlån og erhvervslån ikke vender tilbage til de ekstremt lave renter fra 2010’erne. Potentielle købere og udviklere skal overkomme højere omkostninger, og mange handler kan kun lade sig gøre til nyjusterede (lavere) prisniveauer. Som en deltager på en branchekonference i München udtrykte det: “Er det nu, man skal tilbage på banen?” – det spørgsmål fylder hos de 40.000 ejendomsfolk, der er samlet til Expo Real i Tyskland.
Økonomiske indikatorer sender blandede signaler. På den positive side falder inflationen i mange lande, og de globale obligationsrenter er faldet fra deres top, hvilket letter noget af presset på ejendomsafkastene. Den amerikanske centralbank sænkede renten med 0,25% i slutningen af september – dens første nedsættelse i 2025 – hvilket bringer Fed funds-renten ned til ca. 4,0%. Og i Europa har ECB skiftet fra stramning til pause og moderate nedsættelser (i alt omkring 2 procentpoint i lempelse). Disse tiltag signalerer, at æraen med konstant stigende renter er ved at være slut, hvilket er en kærkommen udvikling for rentefølsomme sektorer som bolig og erhvervsejendomme.
Dog den globale vækst aftager i nogle regioner, og kreditforholdene forbliver noget stramme. I USA forstyrrede en midlertidig føderal regeringsnedlukning i begyndelsen af oktober kortvarigt offentliggørelsen af økonomiske data, hvilket øgede usikkerheden. Arbejdsmarkederne er ved at blive svagere i de avancerede økonomier – for eksempel er jobskabelsen i USA bremset op til næsten stilstand – hvilket kan dæmpe efterspørgslen efter kontor- og butikslejemål, hvis det fortsætter. Og i Kina, epicentret for Asiens ejendomsproblemer, tynger trækket fra en langvarig ejendomskrise den bredere økonomi. Kort sagt, det makroøkonomiske bagtæppe for ejendomsmarkedet forbedres, men er stadig skrøbeligt, hvilket gør denne genopretning unikt ujævn på tværs af regioner.
Nordamerika: Eksklusivt boligkøb & håb om lettelse
I Nordamerika er ejendomshistorien én om modstandsdygtighed midt i modgang – især i USA. På trods af en kraftig stigning i realkreditrenterne det seneste år har den amerikanske boligaktivitet klaret sig overraskende godt. Ved udgangen af september rapporterede National Association of Realtors (NAR), at igangværende bolighandler (en fremadskuende indikator baseret på underskrevne kontrakter) steg 4,0 % i august i forhold til juli, hvilket gik imod forventningerne om en flad måned. Dette bragte NAR’s Pending Home Sales Index op på det højeste niveau siden det tidlige forår. Kontraktunderskrivelser steg i syd, midtvesten og vesten, mens nordøst haltede lidt efter – et tegn på, at de mere overkommelige regioner oplever den største stigning i køberinteresse.
Afgørende er det, at realkreditrenterne er faldet fra deres topniveauer, hvilket giver købere en mulighed. Den gennemsnitlige 30-årige fastforrentede realkreditrente i USA faldt for nylig til det laveste niveau i 11 måneder (omkring midt-6%-området), efter at have toppet over 7 % tidligere i 2025. “Lavere realkreditrenter gør det muligt for flere boligkøbere at underskrive kontrakt,” forklarede Lawrence Yun, NAR’s cheføkonom, da han observerede boligkøbere vende tilbage til markedet. Mange købere var blevet holdt ude af markedet på grund af bekymringer om overkommelighed, da renterne var på cykliske højder; nu er der ved at komme lidt lettelse. Nye data viser, at boligkøbernes overkommelighed er forbedret for fjerde måned i træk i august – den mediane månedlige betaling på nye realkreditlån faldt til $2.100, mens amerikanernes indkomster er steget, hvilket gør omkostningsbyrden 1,1 % lettere end for et år siden. Denne beskedne, men stabile forbedring i overkommelighed er med til at genoprette tilliden hos både amerikanske boligkøbere og -sælgere.
Det er ikke kun førstegangskøbere, der træder til: luksussegmentet er brandvarmt. Faktisk er million-dollar-plus boliger blevet den hurtigst omsættelige del af det amerikanske boligmarked, ifølge branchedata (boliger i dette prisleje sælges hurtigere end nogen anden priskategori). Velhavende købere, støttet af aktiemarkedsgevinster i 2025 og stærke egenkapitalpositioner i deres nuværende boliger, opgraderer aktivt til premium-ejendomme. Dette står i skarp kontrast til for et år siden, hvor højere renter frøs aktiviteten over hele linjen. Nu, hvor S&P 500 og Nasdaq for nylig har nået rekordhøjder, føler personer med høj nettoformue sig velpolstrede – og de investerer kontanter i fast ejendom som en stabil værdibevarende investering. “Aktiemarkedsgevinster og sunde boligværdier er med til at drive stærkt salg af dyrere boliger,” bemærkede en rapport fra Yahoo Finance. Resultatet: luksusboliger modtager ofte flere bud, og toppen af markedet klarer sig bedre målt på salgshastighed.
I det kommercielle ejendomsmarked i USA er billedet mere blandet, men der er tegn på håb. Kontorledigheden i mange bymidter forbliver høj efter pandemien, og nødsalg af kontortårne med store rabatter fortsætter ind i 2025 (da nogle udlejere må give op over for højere finansieringsomkostninger og lavere belægning). Alligevel kredser opportunistiske investorer også her. Observatører siger, at forskellen mellem købs- og salgspriser for kvalitetskontorbygninger langsomt bliver mindre, hvilket bør hjælpe 2025 med at se et “reset” i kontorvurderinger og mere aktivitet på markedet. Imens forbliver segmenter som industri-/logistikejendomme og udlejningsejendomme til flere familier relativt stærke. Lagerplads er stadig i høj efterspørgsel takket være robust e-handel og produktionsaktivitet, og veludlejede lejlighedsbygninger klarer rentemiljøet bedre end de fleste havde forventet.På den finansielle side har amerikanske ejendomsinvesteringsfonde (REITs) og ejendomsaktier fået et markant løft dette efterår. Udsigten til rentenedsættelser fra Federal Reserve har vendt stemningen positivt: investorer roterer ind i rentefølsomme sektorer i forventning om, at afkastkrav vil stabilisere sig eller falde (hvilket øger ejendomsværdierne), hvis låneomkostningerne falder. Dow Jones U.S. Real Estate Index steg flere uger i træk frem til begyndelsen af oktober og overgik endda S&P 500 i nogle sessioner. “REIT-afkast kan forbedres, når rentenedsættelser sænker låneomkostninger og øger udbytteattraktiviteten,” bemærkede en analyse fra CRE Daily. Kort sagt, satser Wall Street på et comeback for ejendomsmarkedet. Bemærkelsesværdigt er det, at den store udbyder af erhvervsejendomstjenester CBRE netop har opjusteret sin 2025-prognose, og nu forventer 15% højere investeringsvolumen næste år – en opjustering på 5% fra tidligere, takket være Feds politiske skifte. Denne optimisme antyder, at finansieringsproppen kan løsne sig, hvis renterne faktisk falder, hvilket vil frigive opsparede handler.
Endelig er det værd at nævne jord- og landbrugsejendomme som en del af det nordamerikanske billede. Landbrugsjordens værdier – ofte en indikator for investeringstendenser i “reelle aktiver” – har forblevet bemærkelsesværdigt stabile. I det amerikanske Midtvesten opnår god agerjord stadig rekordpriser. Ifølge USDA er jordværdierne i Minnesota steget omkring 5,3% i 2025 i forhold til 2024, selvom landbrugsindtægterne er presset af lavere afgrødepriser. En efterårsundersøgelse fra Minneapolis Fed bemærkede, at selvom mange landmænd strammer budgettet, har jordpriserne i regionen “forblevet flade eller steget en smule” år for år. En stærk efterårsauktion er i gang, og indtil videre holder efterspørgslen fra landmænd og investorer trit med det øgede udbud af jord, der kommer på markedet. Forventningen er stabile jordpriser ind i 4. kvartal (måske ±0–5% bevægelse), medmindre der opstår et økonomisk chok. Denne robusthed i landbrugsjord – en aktivklasse, der er meget følsom over for renter og råvarecyklusser – understreger, at ejendommens iboende værdi forbliver intakt. Med lidt held vil lavere finansieringsomkostninger i 2026 yderligere styrke både landbrugs- og byejendomsmarkederne i hele Nordamerika.
Europa: På jagt efter bunden
Europas ejendomsmarkeder har været igennem en hård periode de sidste to år, men der er voksende tegn på, at det værste måske er overstået – selvom et dramatisk opsving endnu ikke har materialiseret sig. Ejendomsværdier og handelsaktivitet styrtdykkede i store dele af Europa i 2022–2024, da Den Europæiske Centralbanks hurtige renteforhøjelser fik investorerne til at søge dækning. I midten af 2025 var erhvervsejendomme i Europa nærmest frosset fast. En brancheekspert beskrev berømt situationen som “zombieland… ingen genopretning, strandede aktiver, ingen likviditet vender tilbage”. Faktisk var erhvervsejendomssalget i Europa i første halvdel af 2025 på eller nær det laveste niveau i et årti, med volumen faldet med over 50% sammenlignet med de gode år. Hårdest ramt var kontorbygninger (især ældre eller perifere kontorer med høj tomgang) og indkøbscentre – aktiver, som mange långivere og investorer ganske enkelt ikke ville røre i et højrente-miljø.
Spol frem til oktober, og stemningen er blevet en smule bedre. Konsensus blandt europæiske ejendomsfolk, der samles i München til Expo Real, er, at markedet har fundet et gulv. “Den aktuelle trendindeks viser, at vi har nået bunden, og tilliden vender gradvist tilbage,” sagde Stefan Rummel, CEO for Messe München, og opsummerede en frisk undersøgelse blandt 1.300 udstillere og investorer. Ifølge Expo Real Trend Index identificerer nu 44% af de adspurgte sig som optimistiske om det internationale ejendomsmarked (op fra sidste år), 35% er neutrale, og kun 22% forbliver pessimistiske eller “forsigtige”. Dette markerer et bemærkelsesværdigt skift mod forsigtig optimisme. Som Rummel bemærkede, er udfordringer som høje renter, politisk usikkerhed og bureaukrati stadig “nøgleudfordringer”, der gør folk forsigtige, men en “overordnet balanceret stemning indikerer et marked, der langsomt vender tilbage til normalen”. Med andre ord, mener mange i branchen, at frit fald er ovre.
Data fra Europas største økonomi, Tyskland, understøtter opfattelsen af, at et vendepunkt er nær. Tyskland oplevede måske det stejleste fald – dets ejendomssektor led under en “krise”, da finansieringen tørrede ud og udviklere gik konkurs. Nu stiger antallet af handler igen. Det globale mæglerfirma JLL rapporterer, at omsætningen af investeringsejendomme i Tyskland udgjorde 23,4 mia. euro i de første 9 måneder af 2025, en stigning på ca. 5% i forhold til samme periode i 2024. Selvom det stadig er langt fra de gode tider, tyder det på en bundformation efter to års kollaps. “Faldet i priserne på erhvervs- og boligejendomme er begyndt at aftage,” bemærkede JLL og tilskrev en stor del af stabiliseringen centralbankernes rentenedsættelser i både Europa og USA. Faktisk har ECB’s pause og mindre rentenedsættelse begyndt at stabilisere europæiske ejendomspriser – og har reelt lagt et gulv under, hvor langt værdierne kunne falde.
Boligsektoren i dele af Europa er allerede ved at vende positivt. I Tyskland stiger boligpriserne igen på årsbasis efter to års fald. Priserne steg 3,8 % år-til-år i 1. kvartal 2025, den hurtigste vækst siden 2022. Byggetilladelser til nye boliger steg også næsten 8 % i juni, et lovende tegn for fremtidigt byggeri. En Reuters-undersøgelse blandt ejendomseksperter offentliggjort i september forudser, at de tyske boligpriser vil stige 3 % i 2025 og 3,5 % i 2026, hvilket genvinder noget af det tabte (de var faldet ~9 % fra toppen i 2022). “Opsvinget på boligmarkedet fortsætter, trods stagnerende overkommelighed… vi ser ingen tegn på en vending i denne tendens,” sagde Carsten Brzeski, ING’s globale chef for makroforskning, selvom han advarede om, at økonomisk usikkerhed stadig kan “belaste forbrugertilliden”. En bekymring er overkommelighed for førstegangskøbere – med boliglånsrenter stadig relativt høje og energipriserne forhøjede, forventer de fleste analytikere (11 ud af 14 i undersøgelsen), at overkommeligheden vil blive forværret i det kommende år. “En yderligere væsentlig forbedring af overkommeligheden er ikke udsigt til i resten af 2025,” ifølge Sebastian Wunsch fra GEWOS research, som bemærker, at der bygges for få nye lejeboliger til at lette presset på boligmarkedet. Så selvom priserne måske er på vej op fra bunden, er Europas boligkrise ikke ovre for forbrugerne.På erhvervssiden følger Europa en langsommere vej mod genopretning. “Dette vil ikke føre til et pludseligt fyrværkeri af handler… vi kan kun håbe på en moderat optur uden overdrivelser,” bemærkede Helge Scheunemann, forskningschef hos JLL Tyskland, om den seneste stabilisering. Brancheveteraner understreger, at der ikke er udsigt til et hurtigt comeback – de forventer snarere en gradvis heling. “Stemningen vender lige nu… men vi er stadig på et lavt niveau,” observerede Rolf Buch, CEO for Vonovia (en af Europas største boligudlejere), på et panel i München. Hans selskab og andre er begyndt forsigtigt at rejse kapital og handle igen, men volumenerne forbliver lave. I første halvdel af 2025 var de europæiske erhvervsejendomshandler omkring halvdelen af niveauet i 2019. Der er også en kløft mellem sektorer: Logistiklagre og hoteller har oplevet større køberinteresse (da investorer leder efter gode tilbud i disse stadig voksende segmenter), mens kontorer uden for byerne og ældre butikscentre næsten ikke handles – de betragtes som nødlidende aktiver, der har brug for en ny prissætning. I et eksempel bliver en skyskraber i Frankfurt (Trianon), der gik konkurs, sat til salg af sin kurator, en sjælden stresstest for det tyske marked, der vil afsløre, hvilket prisniveau markedet kan bære. De første indikationer tyder på, at buddene ligger langt under topvurderingerne, men i det mindste dukker der købere op til den rigtige pris.
London og Paris, Europas andre store investeringsknudepunkter, står ligeledes over for modvind. I Storbritannien har stigende renter kølet boligmarkedet – boligpriserne er faldet moderat (~3–5% år-til-år i de seneste måneder ifølge Nationwide og Halifax-indeksene), og erhvervsværdier (især kontorer) har været under pres. Dog oplever prime London-ejendomme (såsom luksusboliger i centrale distrikter) fornyet interesse fra internationale købere, der udnytter prisfald og en svagere pund. Frankrig kæmper imidlertid med faldende investortillid på grund af høj inflation og politisk usikkerhed; nogle udenlandske investorer har midlertidigt flyttet fokus til andre markeder (Expo Reals undersøgelse viste et markant fald i dem, der ser USA og visse EU-markeder som de vigtigste, mens interessen for Asien-Stillehavsområdet og Mellemøsten stiger). Ikke desto mindre forventer mange, at Europa gradvist vil komme ud af sin lavkonjunktur, da ECB sandsynligvis vil sænke renterne yderligere i 2024. Institutioner som Knight Frank og PwC forudser øgede transaktionsvolumener i 2025 sammenlignet med tørken i 2024, omend under toppene, efterhånden som investorer tilpasser sig den “nye normal” med højere afkast og sælgere langsomt giver efter på prissætningen.
Sammenfattende ser det ud til, at Europa har ramt bunden og er på vej opad. Omkalibreringen af priser – ned 20–30% i nogle markeder – sammen med billigere lån forude, lokker værdijægere til at træde ind. Som en fondsforvalter udtrykte det: “I nogle dele af markedet er genopretningen godt i gang… dog er der upopulære aktiver og sektorer, hvor der næsten ingen likviditet er og mere smerte venter.” Denne K-formede genopretning betyder, at investorer skal være selektive. Boliger (især udlejningsboliger) er et lyspunkt – Europas kroniske underskud af boligenheder holder denne sektor relativt stærk. Logistik og datacentre forbliver også foretrukne, selvom selv datacentre, en stjernsektor, oplevede en let opbremsning tidligere i år. Imens afhænger kontorsektorens fremtid af succesen med hybride arbejdsmodeller og omdannelse af overskydende plads.
For nu vender tilliden langsomt tilbage. Europæiske ejendomsledere, der blev spurgt på Expo Real, sagde overvældende, at de forventer, at 2024–2025 vil bringe bedre finansieringsvilkår og lavere byggeomkostninger, hvilket de ser som de største løftestænger for at få branchen i gang igen. Der er også et stærkt pres for, at regeringerne skal skære ned på bureaukratiet – 79% af de adspurgte opfordrede til “mindre bureaukrati” for at fremme udvikling og investering. Hvis disse ønsker går i opfyldelse (og renterne faktisk falder), kan Europa opleve en reel genopretning af ejendomsmarkederne i slutningen af 2025 og ind i 2026. For nu er patienten stabil – og forsigtigt er Europa på vej tilbage til ejendomsmarkedet, ét forsigtigt skridt ad gangen.
Asien-Stillehavsområdet: Kinas udfordringer og lyspunkter andre steder
På tværs af Asien divergerer ejendomsformuerne markant. Rampelyset forbliver på Kina, hvor en flerårig nedtur på ejendomsmarkedet fortsat kaster en lang skygge. Ejendomssektoren udgjorde engang en fjerdedel af Kinas BNP, men har endnu ikke fundet bunden efter kollapset af flere store udviklere. Boligdata fra september understregede udfordringen: Priserne på nye boliger steg kun beskedne 0,09 % fra måned til måned, hvilket er en opbremsning fra en stigning på 0,2 % i august. Den traditionelt stærke “Gyldne September”-sæson – hvor udviklere lancerer kampagner og købere typisk strømmer til markedet – faldt til jorden. Endnu mere sigende er det, at priserne på gensalgsboliger (sekundærmarkedet) faldt 0,74 % sidste måned, hvilket markerer 18. måned i træk med fald i værdien af eksisterende boliger. Dette indikerer, at kinesiske husholdninger forbliver meget forsigtige og vælger at leje eller vente i stedet for at “fange en faldende kniv” på boligmarkedet.Beijing har i de seneste måneder iværksat en række støtteforanstaltninger for at styrke tilliden. Boliglånsrenterne er blevet sænket gentagne gange, kravene til udbetaling er blevet lempet, og restriktioner for boligkøb er blevet lettet i mange byer. Regeringen har endda lanceret et byfornyelsesprogram med det formål at absorbere overskydende boligudbud ved at omdanne tomme lejligheder til almene boliger. Alligevel er der ingen vedvarende genopretning kommet i gang. På trods af flere runder med stimulanspolitikker… har sektoren ikke opnået en vedvarende genopretning, bemærkede Reuters kontant. Private undersøgelser og officielle data er enige om, at forbrugertilliden forbliver lav. Potentielle købere holdes tilbage af svag indkomstvækst, høj ungdomsarbejdsløshed og et overskud af usolgte boliger i visse regioner. Mange kinesiske husholdninger har set deres formue skrumpe (ejendom er den vigtigste husholdningsaktiv i Kina) på grund af faldende boligpriser, hvilket igen får dem til at bruge mindre – en negativ spiral.
Fremadrettet har eksperter i stigende grad indstillet sig på en langsom proces. En Reuters-undersøgelse blandt analytikere forventer nu, at kinesiske boligpriser ikke stabiliseres før i anden halvdel af 2026 eller endda 2027 – cirka et halvt år senere end de samme analytikere forudsagde for blot få måneder siden. Tidslinjen for et vendepunkt bliver hele tiden udskudt, efterhånden som hver måneds data skuffer. Myndighederne har taget nogle dramatiske skridt (for eksempel udvidede flere store byer som Guangzhou og Shenzhen i denne uge politikker for at fremme boligkøb), men tillid er svær at genoprette. “Husholdningerne har strammet deres forbrug” under ejendomskrisen, og nedturen har “undergravet erhvervstilliden, hvilket yderligere tynger… den bredere økonomiske genopretning,” siger analytikere. I bund og grund forbliver Kinas ejendomskrise den største risikofaktor for Asiens økonomi frem mod 2026. Internationale institutioner som Verdensbanken har nedjusteret Kinas vækstprognoser og peger på svaghed i ejendomssektoren som en kerneårsag.
Andre steder i Asien, dog, florerer der lommer af styrke på ejendomsmarkedet. Singapore nyder for eksempel godt af sin status som et sikkert tilflugtssted for kapital og virksomheder. Denne uge kom der nyheder om en stor investering i Singapores industriejendomssegment: CapitaLand Ascendas REIT annoncerede, at de vil opkøbe tre eksklusive industri- og logistik-ejendomme i Singapore for S$565,8 millioner (~$438 millioner). Ejendommene – i Pioneer Sector, Tuas og Kallang – er fuldt udlejet til lejere inden for tech, logistik og life sciences, med langvarige lejekontrakter (i gennemsnit 5,5 år tilbage). Handlen er en del af en indenlandsk investeringsindsats på S$1,3 milliarder fra REIT’en i år, og vil øge CapitaLand Ascendas’ Singapore-portefølje til næsten S$12,3 milliarder i værdi. Bemærkelsesværdigt forventes opkøbet at give et nettoafkast på ejendomsindtægter på omkring 6,1% efter omkostninger og være værdiforøgende for REIT’ens udbytter – attraktive nøgletal, der understreger logistikejendommes tiltrækningskraft i Asiens handelsknudepunkter. Singapores ejendomsmarked har generelt været robust, med rekordhøje huslejer og lav tomgang i Grade A-kontorer, samt modstandsdygtige boligpriser (delvist takket være kapitalindstrømning fra Kina og andre steder). Regeringens kølende tiltag har bremset boligsalget fra 2021–22’s vanvid, men pr. 2025 stiger boligpriserne i Singapore stadig blidt, og store erhvervshandler (som det nylige salg af en del af Marina Bay Financial Centre) signalerer fortsat investorinteresse.Indien er et andet lyspunkt, om end med en nuanceret historie. Nye data viser, at boligsalget i Indiens syv største byer faldt omkring 9% år-til-år i 3. kvartal 2025 – hvilket indikerer, at markedet er på vej ned fra et uholdbart højt niveau i 2024. Højere realkreditrenter i Indien (i øjeblikket omkring 8,5–9% for boliglån) og høje priser har dæmpet noget af efterspørgslen. Alligevel skjuler dette fald en vigtig forskel: luksusboliger i Indien boomer. Brancheanalyser fra Knight Frank og andre bemærker, at salget af luksusboliger (prissat over ca. ₹15 millioner, eller $180.000) steg næsten 40% år-til-år i 2025. Ligesom i USA opgraderer velhavende købere i Indien til større, eksklusive ejendomme – fra penthouselejligheder i Mumbai til villaer i Bangalore – og ser ofte fast ejendom som en stabil investering under inflation. Samtidig har erhvervsejendomme i Indien nået nye højder. Kontorudlejning i de første ni måneder af 2025 nåede rekordniveauer, da globale virksomheder (især tech, finans og globale kompetencecentre (GCC’er) for multinationale selskaber) udvidede deres aktiviteter. Industri- og logistikejendomme trives også, drevet af Indiens hurtige vækst inden for e-handel og produktion. Ifølge Business Standard satte kontor- og lagerudlejning i de første ni måneder af 2025 nye rekorder i Indien, selvom boligmarkedet blev mere afdæmpet. Denne robusthed i erhvervssektorerne afspejler stærk forretningstillid – virksomheder satser på Indiens økonomiske vækst og demografiske fordele. Den indiske regerings satsning på infrastruktur og dens tiltrækning af forsyningskædeskift (gennem “Make in India” osv.) er yderligere medvind for industriejendomme.
I mellemtiden præsenterer andre asiatiske markeder et blandet billede. Japan skiller sig ud som en anomali: Med Bank of Japan, der kun justerer sin ultra-lempelige politik en smule (tilretter styringen af rentekurven, men holder reelt stadig renten på 0 %), har Japans ejendomsmarked været relativt stabilt. Kontorledigheden i Tokyo er steget en smule (over 6 %) med nogle ændringer fra pandemitiden, men faldet i lejepriser ser ud til at bunde ud. Bemærkelsesværdigt er udenlandske investorer aktive på det japanske ejendomsmarked, tiltrukket af lave låneomkostninger og en valutafordel (yenen er svag). Store handler, såsom porteføljeopkøb af lejligheder og logistikfaciliteter fra amerikanske og singaporeanske fonde, har skabt overskrifter i 2025. Som resultat er Japans ejendomsinvesteringsvolumen steget år-til-dato, i modsætning til den globale tendens.Sydøstasien byder også på væksthistorier. Indonesien, Malaysia og Vietnam oplever hurtig udvikling af industriparker og boliger til en ung befolkning, selvom stigende renter har dæmpet noget af det spekulative byggeri. Vietnam har især haft et udfordrende år på ejendomsmarkedet på grund af et opgør med virksomhedsobligationer og skandaler blandt udviklere, men regeringen indfører tiltag for at undgå en krise og støtte boligkøbere (som kreditincitamenter og lovreformer for projekter). Australien og New Zealand, i Stillehavet, har kæmpet med at dæmpe inflationen uden at få boligmarkederne til at kollapse. Boligpriserne i Sydney og Auckland faldt kraftigt i 2022–23, men lav arbejdsløshed og immigration har siden lagt en bund under priserne. I slutningen af 2025 steg de australske huspriser igen på grund af kronisk boligmangel, og Reserve Bank of Australias beslutning om at holde renten i ro har forbedret købernes tillid.
Sammenfattende er ejendomslandskabet i Asien og Stillehavsområdet todelt: Kina er fortsat i en dyb lavkonjunktur, hvilket trækker regionale gennemsnit ned, mens markeder som Singapore, Indien og Japan viser stabilitet eller vækst. Mange investorer omfordeler – reducerer eksponeringen mod Kina og øger den i Indien eller Sydøstasien, for eksempel – for at udnytte de forskellige tendenser. En fælles faktor, der kan løfte alle markeder i 2026, er den sandsynlige globale rentenedsættelse. Hvis USA og Europa sænker renterne, vil mange asiatiske lande (især vækstmarkeder, der måtte hæve for at forsvare deres valutaer) følge trop. Analytikere i Bank of America bemærkede faktisk, at “lavere korte renter i USA muliggør rentenedsættelser i LatAm [og vækstlande i Asien], især [hvor inflationen er aftagende]…”. For Kina kan der være behov for mere indenlandsk stimulans eller et større politisk skifte for virkelig at genoplive ejendomsmarkedet. For andre er brikkerne dog på plads til en optur: demografi, urbanisering og (snart) billigere finansiering. Asiens ejendomsmarkeder er, selvom de er udfordrede visse steder, langt fra ensartede – og ved udgangen af 2025 spænder regionens ejendomsudsigter fra mørkeste nat (Kina) til lys morgen (Indien og videre).
Latinamerika: Høje renter tynger, men forandring er på vej
I Latinamerika har ejendomsmarkederne navigeret i et miljø med skyhøje renter og inflation i de senere år. Centralbanker fra Brasilien til Mexico har aggressivt hævet renterne for at bekæmpe prisstigninger under pandemien, og de høje låneomkostninger har forplantet sig til ejendomsmarkederne – hvilket har bremset udlån til boliger, kølet boligsalget og sat nogle erhvervsprojekter på pause. Alligevel er der, som 2025 skrider frem, tegn på, at Latinamerika snart kan se monetær lettelse, hvilket kan bane vejen for et opsving på ejendomsmarkedet.
Tag Brasilien, regionens største økonomi. Banco Central do Brasil gennemførte en af verdens mest aggressive stramningscyklusser og hævede sin Selic-rente helt op til 15,00 % midt i 2025 – det højeste niveau i næsten to årtier. Dette øgede dramatisk omkostningerne ved at finansiere bolig- eller kontorbyggeri i Brasilien. Ikke overraskende blev boligoverkommeligheden forværret; realkreditrenter over 12 % prissatte mange middelklassefamilier ud af markedet, og boligpriserne stagnerede. På erhvervsejendomsmarkedet krævede investorer langt højere afkast, hvilket fik vurderingerne til at falde, især på det tidligere glohede kontormarked i São Paulo. Centralbanken har nu sat yderligere renteforhøjelser på pause og signalerer en længerevarende fastholdelse på 15 %, mens den afventer klare beviser på, at inflationen falder varigt. (Brasiliens inflation er, selvom den er faldet fra tocifrede niveauer, stadig ~5–6 %, hvilket er over målet.)
Den gode nyhed er, at et skifte til rentenedsættelser er på vej i Latinamerika. Økonomer bemærker, at når den amerikanske centralbank tydeligt skifter til lempelse (hvilket den begyndte i mindre grad i slutningen af 2025), “låser det op” for, at latinamerikanske banker kan sænke renten mere aggressivt. Det forventes bredt, at Brasilien vil begynde at sænke renten i begyndelsen af 2026, hvis ikke allerede i slutningen af 2025, givet det gunstige inflationsbillede (Pantheon Macroeconomics forventer, at den brasilianske inflation vil “fortsætte med at falde og ende året omkring 5 %”). Tilsvarende har Chile og Colombia – som havde hævet renterne til henholdsvis 11,25 % og 13,25 % på deres højeste – allerede begyndt at sænke. Chiles centralbank har for eksempel sænket renten i 2024 og 2025, efterhånden som inflationen er faldet, og dens styringsrente forventes snart at være tilbage i etcifrede niveauer. Mexico har taget en mere forsigtig tilgang (og holdt sin styringsrente på 11,25 % i en længere periode), men markederne forventer, at Bank of Mexico vil overveje rentenedsættelser i 2025, hvis den amerikanske centralbanks lempelser mindsker presset på pesoen.
For ejendomssektoren kan disse ændringer ikke komme hurtigt nok. Ejendomsudviklere og købere i hele Latinamerika er blevet presset af kreditomkostningerne. I Mexico faldt boligbyggeriet, og boligsalget dykkede i 2023–2024, da realkreditrenterne steg over 10 %. Alligevel forblev efterspørgslen grundlæggende robust, især i voksende storbyområder og grænseregioner, der nyder godt af nearshoring. Udenlandske investeringer i mexicansk ejendom – især industriparker og distributionscentre nær den amerikanske grænse – steg faktisk trods de høje renter, takket være tendensen med at flytte produktion tættere på USA. Efterhånden som renterne normaliseres nedad, forventer mexicanske udviklere et stærkt opsving i både bolig- og erhvervssektoren, drevet af opsparet efterspørgsel og statslige programmer til at tackle boligmangel.
Brasiliens paradoks for erhvervsejendomme i 2025 har været høje huslejer i et miljø med 15% rente, som et nyhedsmedie udtrykte det. I São Paulo steg huslejepriserne for prime kontor- og logistikejendomme på grund af begrænset udbud og tilstrømning af nye virksomheder, selvom aktivværdierne faldt på papiret på grund af de høje diskonteringsrenter. Dette antyder en spændt fjeder: hvis (eller når) renterne falder, kan ejendomsværdierne i Brasilien hurtigt stige igen for bedre at afspejle de stærke lejevilkår. Det samme gælder for brasilianske REITs (kendt som FIIs), som er blevet handlet med store rabatter – investorer vil sandsynligvis revurdere dem, når Selic-renten går ned.På den anden side af Andesbjergene står lande som Peru og Argentina over for deres egne unikke udfordringer. Perus økonomi bremsede op i 2023–25, hvilket dæmpede ejendomsmarkedet; høje lånerenter og politisk uro gjorde køberne forsigtige. Den peruvianske centralbank sænkede renterne moderat i slutningen af 2024, hvilket gav lidt lettelse, og yderligere rentenedsættelser i 2025 kan gradvist forbedre overkommeligheden. Argentina, der er ramt af inflation over 100%, er et særtilfælde – ejendomsmarkedet fungerer stort set kontant (ofte i amerikanske dollars) og dermed uden for det dysfunktionelle kreditsystem. Argentinske ejendomspriser i Buenos Aires er faldet til cirka halvdelen af deres USD-niveau fra 2017, da en dyb recession og valutakontrol ramte hårdt. Mange udviklere satte projekter på pause. Håbet hviler på økonomiske reformer efter valget for at stabilisere økonomien, hvilket igen kan genoplive ejendomsaktiviteten (for eksempel gennem nye realkreditordninger, som i øjeblikket stort set ikke eksisterer på grund af inflationen).
En markant tendens i Latinamerika har været strømmen af udenlandsk kapital til specifikke ejendomsmuligheder, trods de vanskelige makroforhold. For eksempel har amerikanske private equity-fonde og mellemøstlige fonde investeret i latinamerikansk logistik og infrastruktur. Blackstones førnævnte 5 milliarder dollars store logistikprojekt i Golfen omfatter også muligheder uden for Mellemøsten og kigger potentielt på vækstmarkeder globalt for lagre – og Latinamerikas voksende forbrugermarkeder er på kortet. I Mexico har canadiske og amerikanske investorer opkøbt industriejendomme til at betjene amerikanske forsyningskæder. Og i Brasilien har statslige fonde og globale investorer vist interesse for sektorer som datacentre og kølelagre, i forventning om langsigtet efterspørgsel.
På boligmarkedet har Latinamerika stadig en ung, urbaniserende befolkning, hvilket understøtter efterspørgslen efter boliger. Lande som Colombia og Den Dominikanske Republik har oplevet livlige byggebooms (ofte i mellemprissegmentet), som kun delvist blev bremset af højere renter. Panama og Costa Rica melder om fortsat styrke i boligsalget, hjulpet af internationale pensionister og fjernarbejdende professionelle, der flytter til landet. Chile, efter et alvorligt rentestød (renterne nåede 11,25% der), er gradvist ved at stabilisere sig; boligmarkedet kølede betydeligt af, men med inflationen tilbage nær målet har Chiles centralbank sænket renterne med over 4 procentpoint indtil nu, og boligaktiviteten forventes at tage til i 2025.
Samlet set er det latinamerikanske ejendomsmarked i slutningen af 2025 præget af ængstelig venten på monetær lettelse. Som en brasiliansk udvikler udtrykte det: “Vi opbygger en dæmning af projekter; når renterne falder, bliver det som at åbne sluserne.” For nu er høje finansieringsomkostninger den største flaskehals, ikke manglende efterspørgsel. IMF og Verdensbanken har rost de latinamerikanske centralbanker for at have tæmmet inflationen, og efterhånden som den kamp vindes, skifter prioriteten til at genoplive væksten – hvilket betyder rentenedsættelser. Når de nedsættelser kommer, kan man forvente en genopblussen af boligsalg og kommercielle investeringer i hele regionen. Anden halvdel af 2025 og ind i 2026 kan se LatAm-ejendomsmarkederne accelerere, hvilket endelig giver regionens gunstige demografi og strukturelle boligbehov mulighed for at omsætte sig til ejendomsvækst. I mellemtiden positionerer markedsaktørerne sig: lokale banker forbereder nye realkreditprodukter, udviklere får tilladelser på plads, og investorer leder efter gode køb, de kan sikre sig før strømmen vender.Mellemøsten: Mega-projekter og mega-penge
Ejendomssektoren i Mellemøsten er midt i en bemærkelsesværdig optur, drevet af rigelig kapital, ambitiøse statslige projekter og en bølge af international interesse. I modsætning til de gældsplagede vestlige markeder er især Golf-regionen fyldt med likviditet, takket være høje energipriser de seneste år og strategiske økonomiske transformationsplaner. Resultatet har været en ejendomsboom i Gulf Cooperation Council (GCC)-landene, med rekordstore byggeprojekter og investeringsaftaler.
Saudi-Arabien er et godt eksempel på denne tendens. Under Vision 2030-programmet gennemfører kongeriget en række “giga-projekter” – enorme nye byer, turistresorts og infrastrukturudviklinger – i en skala, der sjældent er set før. Denne uge bekræftede en ny analyse fra Knight Frank, hvor hurtigt denne byggeaktivitet tager fart: den samlede værdi af kontrakter tildelt i 2025 af Saudi-Arabiens giga-projekter steg med 20 % år-til-år og nåede $196 milliarder arabnews.com. Dette tal er forbløffende – det omfatter mega-udviklinger som den futuristiske by til over $500 milliarder NEOM ved Det Røde Hav, det luksuriøse turisthub Red Sea Global (som netop har åbnet sine første hoteller), underholdningsbyen Qiddiya, og urbane mega-projekter i Riyadh såsom Diriyah Gate og King Salman Park. Ifølge Knight Franks “Saudi Giga Projects Report 2025” indikerer byggeboomet, at Vision 2030-planen bevæger sig “fra planlægning til udførelse” i fuldt tempo arabnews.com.
Riyadh, Saudi-Arabiens hovedstad, er epicentret for denne ejendomsrevolution. “Riyadh har for alvor etableret sig som Saudi-Arabiens nye økonomiske kraftcenter og står for 63 % af alle nye job skabt i Kongeriget siden 2019,” bemærker Faisal Durrani, Knight Franks forskningschef for MENA arabnews.com. Der er siden 2016 blevet annonceret ejendoms- og infrastrukturprojekter i Riyadh for over 237 milliarder dollars arabnews.com, herunder ikoniske initiativer som en 220 km lang “Sports Boulevard” og massive boligudvidelser. Byens befolkning (omkring 7 millioner i 2022) forventes at nå 10,1 millioner i 2030 arabnews.com, og der er planer om at imødekomme denne vækst med “mere end 340.000 nye boliger, 4,8 millioner kvadratmeter kontorplads, 3 millioner kvadratmeter detailhandel og næsten 30.000 hotelværelser” inden da arabnews.com. Disse tal illustrerer en byggeboom, der stort set er uden sidestykke globalt. Durrani beskriver Riyadh som vidne til “en af de mest ambitiøse byvæksthistorier i verden”, klar til at blive et verdensklasse center for erhvervsliv og turisme arabnews.com.
Mega-projektbølgen er ikke begrænset til Riyadh. Det vestlige Saudi-Arabien, hvor NEOM og udviklingen langs Rødehavskysten ligger, har 17 giga-projekter i gang til en samlet værdi af 431 milliarder dollars i annoncerede investeringer arabnews.com. Heraf er der allerede tildelt kontrakter for omkring 57 milliarder dollars, og der er yderligere hundredvis af milliarder i pipelinen arabnews.com. NEOM alene (som omfatter delprojekter som The Line, Trojena skisportssted og Oxagon industriby) har indtil videre set kontrakter for omkring 24 milliarder dollars arabnews.com, og projektet er stadig i de tidlige faser. Omfanget er overvældende: Inden 2030 sigter disse projekter i den vestlige region mod at levere 382.000 nye boliger, over 3 millioner m² kontorer, 4,3 millioner m² detailhandel og 330.000 hotelværelser arabnews.com – hvilket reelt skaber nye byer fra bunden.
Ud over Saudi-Arabien forbliver De Forenede Arabiske Emirater (Dubai, Abu Dhabi) en ejendomsmæssig stormagt i sig selv. Dubais ejendomsmarked har været i kraftig vækst siden 2021, med rekordsalg af luksusboliger (i 2023 blev for eksempel en villa på Palm Jumeirah solgt for over 100 millioner dollars) og en strøm af udenlandske købere, herunder velhavende russere, indere og europæere tiltrukket af Dubais åbenhed og sikkerhed. Selvom Dubais væksttempo blev en smule afdæmpet i 2025, blev der stadig registreret tocifret årlig prisvækst i eksklusive boliger og høj belægning i erhvervslokaler. I Abu Dhabi fokuserer udviklere på eksklusive og kulturelle projekter (som Guggenheim Abu Dhabi-distriktet og nye ø-samfund). Bemærkelsesværdigt er det, at Sotheby’s International Realty åbnede i Abu Dhabi denne måned med debut på Four Seasons Private Residences på Saadiyat Beach, hvilket indikerer tillid til ultra-luksussegmentet.En af de største historier på ejendomsmarkedet i Mellemøsten er tilstrømningen af internationale investeringspartnerskaber. Denne uge kom et opsigtsvækkende eksempel: Blackstone, verdens største alternative kapitalforvalter, går sammen med Abu Dhabis Lunate (et investeringsselskab støttet af emiratet) om at skabe en platform, der sigter mod 5 milliarder dollars i logistikaktiver på tværs af Golfen. Den nye virksomhed, kaldet GLIDE, vil fokusere på at opkøbe og udvikle “højkvalitets lageraktiver” i GCC-landene – herunder nybyggerier og sale-leaseback-aftaler med store regionale virksomheder. “Den dybtgående økonomiske transformation, der er i gang i GCC, drevet af vækstfremmende politikker, gunstige demografiske ændringer og bred diversificering, skaber stærk fremdrift for sektorer som logistik,” sagde Blackstones præsident Jon Gray i partnerskabsmeddelelsen. Dette citat indkapsler, hvorfor globale investorer strømmer til ejendomsmarkedet i Mellemøsten: regionens økonomier (især i Saudi-Arabien og De Forenede Arabiske Emirater) diversificerer sig ud over olie, unge befolkninger vokser, e-handel og handel boomer – alt sammen betyder stigende efterspørgsel efter moderne lagre, havne, datacentre og kontorer. Blackstone selv har udvidet i Golfen; så sent som sidste måned var de med til at lede en investering på 525 millioner dollars i Property Finder, en Dubai-baseret online ejendomsportal. Andre store virksomheder som Brookfield, KKR og de statslige formuefonde i Golfen (ADIA, PIF osv.) har været aktive i profilerede ejendomshandler fra Kairo til Karachi, ofte i partnerskabsform.
En anden bemærkelsesværdig tendens er, hvordan Golf-penge flyder ind i nabolandene og effektivt eksporterer boomet. For eksempel har Egypten (som nævnt i Afrika-sektionen) set over 120 milliarder dollars i mellemøstlige statslige formuefonde forpligtet siden 2021, herunder til ejendomsudvikling. I Tyrkiet har Qatar og De Forenede Arabiske Emirater investeret i ejendomme og infrastruktur i Istanbul. Irak og Pakistan har nye byggeinitiativer støttet af GCC-investorer, og endda Grækenland og Sydeuropa har oplevet øget interesse fra mellemøstlige købere af resorts og øer.
I Mellemøsten selv bevæger andre markeder som Qatar, Bahrain og Oman sig også fremad, omend i mindre skala end de to store (Saudi-Arabien/De Forenede Arabiske Emirater). Qatar har efter VM et overskud af nye boliger, men bruger incitamenter til at tiltrække udlændinge og virksomheder (som 100% udenlandsk ejerskab i visse projekter). Bahrain fokuserer på billige boliger og industriparker. Oman har åbnet mere op for udenlandsk ejerskab af ejendomme i turistzoner i håb om at efterligne noget af Dubais succes med at tiltrække pensionister og købere af fritidsboliger.De risikofaktorer, der er for ejendomsboomet i Mellemøsten, synes relativt begrænsede. En er olieprissvingninger – et stort fald i olieprisen kan begrænse offentlige udgifter og stemning. De fleste GCC-lande har dog store reserver og er langt mere økonomisk robuste end for ti år siden. En anden overvejelse er overbygning: skeptikere undrer sig over, om al den planlagte kapacitet (især i Saudi-Arabien) vil blive absorberet. For nu tyder regeringens dybe lommer og et reelt boligbehov (Saudi-Arabien har en ung befolkning med boligmangel) dog på, at disse projekter vil finde beboere, selvom det bliver til justerede priser.
Med så meget i gang forbliver regionens udsigter ekstremt positive. En undersøgelse fra Expo Real fandt, at Mellemøstens ejendomsudsigter er meget attraktive, og mange globale investorer sætter Golfen øverst på deres liste over vækstmarkeder. Som en branche-CEO udtrykte det: “Mellemøsten er verdens udviklingslaboratorium lige nu – hvis du vil se fremtidens byer, så kig på, hvad der rejser sig i den saudiarabiske ørken og Dubais skyline.” Det er en dristig påstand, men ikke uden belæg. For resten af 2025 og fremover kan du forvente flere megahandler, flere projekter der definerer skylinen, og mere kapital, der strømmer ind i mellemøstlige ejendomme, mens regionen cementerer sig som et omdrejningspunkt på den globale ejendomsscene.
Afrika: Stigende investeringer og nye vækstgrænser
Afrikas ejendomsmarkeder bliver ofte overset i globale diskussioner, men de fanger i stigende grad internationale investorers opmærksomhed – især da nogle ser Afrika som “den sidste grænse” for vækst på nye markeder med en ung befolkning og hurtig urbanisering. Selvom hvert land i Afrika har sin egen ejendomshistorie, er et samlende tema i 2025 stigende investeringsstrømme og ambitiøse udviklinger, selvom makroøkonomiske udfordringer fortsat består.
Nordafrika oplever især en bølge af investeringer, hvoraf meget kommer fra Mellemøsten. Egypten skiller sig ud på grund af omfanget af sine planer og den kapitaltilstrømning, landet tiltrækker. Knight Franks “Destination Egypt 2025”-rapport fremhæver, at Egypten “tiltrækker en bølge af Golf-velstand til sin ejendomssektor” – omkring 1,4 milliarder dollars i privat kapital fra GCC er sat til at blive investeret i egyptiske boliger og kontorer på kort sigt. Velhavende investorer fra De Forenede Arabiske Emirater og Saudi-Arabien går forrest: undersøgelsesdata viser, at UAE-borgere planlægger at investere omkring 709 millioner dollars i egyptiske ejendomme, og saudiske investorer omkring 403 millioner dollars, efterfulgt af betydelig interesse fra tyske og britiske investorer. Disse midler går til alt fra den nye administrative hovedstad, der bygges uden for Kairo, til eksklusive kystresorts ved Middelhavet og Det Røde Hav.
Den egyptiske regering er selv midt i sin mest ambitiøse udviklingsdagsorden i årtier. Kairo bygger en helt ny hovedstad (“NAC”) i ørkenen – et smart city-megaprojekt, der allerede er blevet det største mål for 56% af de adspurgte saudiarabiske investorer og 34% af de emiratiske investorer, ifølge Knight Frank. Nordkysten (Middelhavskysten) og Central Cairo er også hotspots, hvor købere fra Golfen opkøber ferieboliger og strategiske erhvervsejendomme. “Egyptens forvandling til en regional ejendomsudviklingsstormagt er i fuld gang,” siger Knight Franks Faisal Durrani. “Privat kapital fra Golfen, kombineret med investeringer fra statslige formuefonde, accelererer landets forvandling.” Faktisk har Egypten siden 2023 oplevet en stigning i udenlandske direkte investeringer (FDI), hvoraf meget er gået til ejendomme og infrastruktur – herunder en historisk forpligtelse på 35 milliarder dollars fra Abu Dhabis ADQ i februar, der dækker et enormt kystudviklingsprojekt (Ras El Hekma) og andre projekter. Takket være disse tilførsler skyder nye byer, lukkede boligområder og erhvervskvarterer op over hele Egypten. Ejendomsværdierne i nogle områder af Kairo er steget kraftigt (Knight Frank bemærker, at priserne i Sheikh Zayed City steg med 24,7% år-til-år) arabianbusiness.com. Der advares om, at et stort udbud vil ramme markedet i 2025 (over 30.000 nye boliger er planlagt til levering, en stigning på 29% fra 2024) arabianbusiness.com, hvilket kan dæmpe prisvæksten i de følgende år. Men for nu nyder Egypten en ejendomsbølge – båret af ekstern kapital og regeringens beslutsomhed om at modernisere.Syd for Sahara oplever Subsaharisk Afrika sine egne ejendomstrends. Mange af Afrikas største byer oplever hurtig befolkningstilvækst og urbanisering, hvilket belaster eksisterende boliger og infrastruktur, men også skaber muligheder for udvikling. Store byer som Lagos (Nigeria), Nairobi (Kenya) og Accra (Ghana) har angiveligt oplevet årlige stigninger i ejendomspriser på omkring 8% til 12% i gennemsnit de seneste år. I Lagos er efterspørgslen efter både luksuslejligheder i kvarterer som Ikoyi og Victoria Island og efter billige boliger i de voksende forstæder fortsat høj, selvom landet kæmper med inflation og renter på over 20%. Nigerias centralbank har hævet renterne (aktuelt omkring 18,75%) for at bekæmpe inflationen, hvilket øger omkostningerne ved realkreditlån. Alligevel er store dele af Afrikas ejendomsmarked ikke stærkt afhængigt af realkreditlån (uden for Sydafrika og Namibia er realkreditlån relativt sjældne). Køb foretages ofte kontant eller via innovative betalingsordninger. Derfor bremser høje renter og økonomisk ustabilitet ikke boligaktiviteten fuldstændigt – i stedet finder udviklere og købere kreative finansieringsløsninger, som dollarindekserede betalingsplaner i Nigeria eller kooperative opsparingsordninger i Kenya.
Kenyas ejendomsmarked (med centrum i Nairobi) forbliver et af de mest udviklede i Østafrika. Nairobi har et blomstrende kommercielt ejendomssegment – det er et regionalt knudepunkt for multinationale selskaber og NGO’er, hvilket driver efterspørgslen efter kontorparker og boliger til udlændinge. Selvom tomgangen for kontorer er steget på grund af et vist overudbud, fortsætter segmenter som grade A-lagre, moderne indkøbscentre og boliger til middelklassen med at vokse. Nairobis øvre middelklasse har skabt et mini-boom i udviklingen af lukkede boligområder i forstæder som Kiambu og Ngong Road. Derudover er Kenya blevet et omdrejningspunkt for investeringer i alternative aktiver som studieboliger og ejendomme til sundhedssektoren, hvilket adresserer mangler i den sociale infrastruktur.
Ghana og Elfenbenskysten har også tiltrukket investorinteresse som politisk stabile markeder i Vestafrika. Ejendomsmarkedet i Accra oplevede en bølge af opførelse af luksuslejligheder og kontorer i slutningen af 2010’erne; efter en kort pause er nye projekter på vej tilbage (hjulpet af diaspora-investeringer og Ghanas olieindtægter). Dog har Ghanas nylige gældsomlægning og inflationsstigning skabt forsigtighed. Alligevel skrider initiativer som Ghanas planer for billige boliger og Elfenbenskystens nye byprojekter (f.eks. Abidjans voksende erhvervskvarter) fremad med støtte fra udviklingsfinansieringsinstitutioner.
Et fælles tema på tværs af Afrika er behovet for billige boliger. Regeringerne i Kenya, Nigeria, Sydafrika og andre har gjort dette til en prioritet, ofte gennem offentligt-private partnerskaber. Nigeria har for eksempel lanceret en national boligfond og et diaspora-låneprogram for at fremme udviklingen af billige boligenheder. I Sydafrika er boligmarkedet mere modent, men aktuelt svagt. Sydafrikas centralbank har holdt renten høj (8,25 % repo-rente) for at bekæmpe inflationen, og kombineret med en træg økonomi og problemer med elnettet har boligmarkedet været fladt. Priserne er reelt faldende i mange områder (Global Property Guide bemærker, at det sydafrikanske boligmarked er “hæmmet af afdæmpet efterspørgsel, vedvarende høj arbejdsløshed og en træg økonomi”). Dog er analytikere nogenlunde optimistiske for Sydafrika i 2025–26: med faldende inflation forventes rentenedsættelser (muligvis ned til ca. 10,5 % ved udgangen af 2025), hvilket kan “skabe hidtil usete muligheder for boligkøbere” og frigive opsparet efterspørgsel. Allerede nu rapporterer sydafrikanske banker om stabile eller stigende realkreditansøgninger i anden halvdel af 2025, og markedsstemningen er forbedret efter nylige politiske skift (for eksempel en erhvervsvenlig finansminister).
Et andet højdepunkt er fremkomsten af nye ejendomsteknologier og finansieringsmodeller i Afrika. Nigeria og Kenya oplever proptech-startups, der muliggør fraktionerede ejendomsinvesteringer, digitale realkreditplatforme og crowdfunding til ejendomme, hvilket udvider adgangen til markedet. Disse innovationer tilfører gradvist mere likviditet og gennemsigtighed. Derudover er afrikanske REITs langsomt ved at dukke op – Ghana har lanceret en REIT, og Kenya arbejder på regulering for at fremme dem, hvilket kan kanalisere institutionelle midler ind i udviklingen af indkøbscentre, kontorer og logistikcentre.
Endelig vokser Afrikas integration i den globale investeringsscene. Et sigende tegn: store globale udviklere og hotelbrands udvider i Afrika. For eksempel bygger franske og amerikanske udviklere blandede mega-projekter i Elfenbenskysten og Senegal. Hotelkæder som Marriott, Hilton og Accor åbner dusinvis af nye hoteller over hele kontinentet og satser på vækst i erhvervsliv og turisme – et tegn på tillid til ejendomsmarkedets udsigter.
Afslutningsvis er Afrikas ejendomssektor i slutningen af 2025 et studie i kontraster: betydelige udfordringer (høje finansieringsomkostninger, makroøkonomisk ustabilitet i nogle lande), men også betydelige belønninger (hurtig vækst, højt afkast og gunstig demografi). Interessen fra investorer fra Golfen og andre steder antyder en erkendelse af, at afrikanske markeder, selvom de er mere risikable, tilbyder et langsigtet potentiale, der er svært at ignorere. Hvis de globale forhold forbedres – dvs. renterne falder og råvarepriserne holder sig – kan Afrika opleve en stærk acceleration i ejendomsudviklingen. Allerede nu dukker “nye byer” op (fra Egyptens NAC til Nigerias Eko Atlantic), og de afrikanske skylines kan se meget anderledes ud om et årti. For nu bygger kontinentet, lidt efter lidt, ofte under radaren – men i stigende grad med global kapital og ekspertise ombord.
Udsigter: Forsigtig optimisme for 2026 og frem
Når vi runder nyhederne fra begyndelsen af oktober 2025 af, er det overordnede tema for globalt ejendomsmarked forsigtig optimisme. På tværs af kontinenter positionerer markedsaktører sig til et bedre 2026, selvom de stadig er opmærksomme på vedvarende risici.
Flere store institutioner og eksperter har opdateret deres prognoser i lyset af de seneste udviklinger:
- Den Internationale Valutafond (IMF) – I sin kommende World Economic Outlook (der udkommer midt i oktober) forventes IMF at diskutere afkølingen af den globale inflation og dens konsekvenser. Tidlige signaler tyder på, at IMF vil hævne vækstprognoserne en smule for nogle regioner takket være forbedrede finansielle forhold. Ejendomsmarkedet, som ofte nyder godt af lave renter, kan opleve en stigning i investeringer, hvis IMF’s scenarie om en blid “soft landing” holder stik. (Omvendt vil IMF sandsynligvis advare om Kinas ejendomsproblemer som en nedadgående risiko for Asiens vækst.)
- CBRE og JLL (globale mæglere) – Begge firmaer er blevet mere positive omkring 2025. CBRE forventer nu en stigning på 15 % i det globale investeringsvolumen i erhvervsejendomme i 2025, op fra ~10 % tidligere. De henviser til en forventet drejning mod rentenedsættelser i USA, Storbritannien og eurozonen, hvilket bør forbedre likviditet og købernes tillid. JLL’s seneste globale udsigter bemærker ligeledes, at “first mover”-investorer i 2024–25 kan høste ekstraordinære gevinster, efterhånden som markederne kommer sig, og at udbudsmangel i visse sektorer (fx logistik, boliger) vil forværres, hvilket skaber muligheder for udviklere.
- Deloitte & PwC (Konsulentfirmaer) – PwC/ULI’s (Urban Land Institute) Emerging Trends in Real Estate 2025-rapport blev udgivet den 5. oktober, og dens globale udsigter var forsigtigt optimistiske. Den bemærkede, at selvom inflation, højere renter, politisk risiko og byggeomkostninger fortsat er bekymringer, forventer de fleste adspurgte, at transaktionsvolumener vil stige i 2025 og mener, at “ejendomsmarkedets cyklus har vendt”. Der tales om en “K-formet” genopretning: kerneaktiver i primære beliggenheder forventes at komme sig først, mens sekundære aktiver kan halte bagefter eller falde yderligere. Deloittes 2026-udsigter for erhvervsejendomme (forhåndsvist i begyndelsen af oktober) gentager, at ejendomme af høj kvalitet med indtægter igen bør begynde at tiltrække flere bydere mod slutningen af 2025.
- Centralbanker – Signaler fra centralbankfolk er generelt støttende: Den amerikanske centralbank har indikeret en pause og potentielle yderligere rentenedsættelser, hvis inflationen fortsætter med at falde. Den Europæiske Centralbank har ligeledes holdt pause, og nogle medlemmer antyder rentenedsættelser i midten af 2024, hvis økonomien forbliver svag (eurozonens inflation faldt for nylig under 3%). Centralbanker i vækstlande (Brasilien, som nævnt, samt andre som Polen og Ungarn) har allerede sænket renterne eller vil snart gøre det. Denne synkroniserede lempelsescyklus er en markant vending fra 2022’s synkroniserede stramning – og det lover godt for rentefølsomme sektorer. Ejendomsmarkedet vil få stor fordel, da lavere basisrenter vil reducere både realkreditrenter og afkastkrav, hvilket øger både efterspørgsel og aktivværdier.
Selvfølgelig er der stadig risici i horisonten. Vedvarende inflation kan bremse eller afspore rentenedsættelsescyklussen; geopolitiske spændinger (som krige eller handelskonflikter) kan ryste investorernes tillid; og den store gæld i nogle markeder (både offentlig og privat) er en ubekendt faktor. Specifikt for ejendomsmarkedet er én risiko refinansiering – en stor mængde gæld på erhvervsejendomme forfalder i 2024–2026, og hvor gnidningsfrit disse lån bliver fornyet (eller omstruktureret) vil påvirke ejendomsejernes adfærd. Hvis renterne ikke falder så meget som håbet, kan nogle ejere misligholde eller blive tvunget til at sælge aktiver, hvilket kan skabe uro på markedet. Mange iagttagere mener dog, at priskorrektionen i 2022–2024 har været tilstrækkelig til at lokke købere, og at yderligere uro vil blive mødt med ivrig kapital (som antydet af det stigende antal opportunistiske fonde, der rejser penge nu).
Det er også vigtigt at bemærke sektorielle skift, som vil forme udsigterne:
- Bolig: Konsensus er, at boligmarkederne vil stabilisere sig eller vokse moderat i de fleste lande i 2025. Boligefterspørgslen er strukturelt stærk i mange økonomier (på grund af demografi eller underskud), så når realkreditrenterne falder bare en smule, bør aktiviteten tage til. Vi har set tidlige tegn: f.eks. steg antallet af godkendte realkreditlån i Storbritannien i september efter rentestop; salget af nye boliger i USA er faktisk steget år-til-år, da boligbyggerne tilbyder rentenedsættelser. Når det er sagt, er betalingsmuligheder stadig en begrænsning – lønningerne er ikke fuldt ud fulgt med boligpriser og renteomkostninger de seneste år. Hvis inflationstilpassede indkomster ikke stiger, kan boliggenopretningen blive langsom. Politikker som tilskud til førstegangskøbere eller sociale boligprogrammer vil spille en rolle i visse markeder (f.eks. har Canada netop fjernet moms på nyopførte lejeboliger for at øge udbuddet).
- Erhverv: Kontor-markeder står over for en længere genopretning på grund af overgangen til hjemmearbejde. Udsigterne her varierer efter kvalitet: topklasse, energieffektive kontorer (“Grade A” eller nybyggeri) på attraktive beliggenheder bør genvinde belægning og opleve lejevækst, da virksomheder værdsætter fysisk samarbejde for visse arealer. Ældre, mindre grønne kontorer vil sandsynligvis skulle omdannes eller renoveres kraftigt for at kunne konkurrere – en igangværende proces frem til 2026–2030. Detail-ejendomme deler sig: nødvendighedsbaseret detail (supermarkedsforankrede centre mv.) og attraktive hovedgadestrøg i turistområder klarer sig godt, mens sekundære butikscentre og store boksbutikker kæmper mod e-handel og ændrede forbrugsvaner. Industri/logistik er måske stadig den stærkeste sektor globalt – tomgangsprocenter er på eller nær rekordlave niveauer i mange logistikknudepunkter, og selvom der kommer ny kapacitet, dækker det ofte kun lige efterspørgslen. Væksten i AI, cloud computing og 5G øger også behovet for datacentre, som reelt er en ny institutionel aktivklasse (med særlige krav til strøm og køling). Hotel- og restaurationsbranchen (hoteller) har fået et stærkt comeback mange steder efter Covid, selvom forretningsrejser stadig halter efter ferierejser; udsigterne for hoteller i 2025 er generelt positive, efterhånden som turismen normaliseres, medmindre der opstår nye chok.
- Jord og udvikling: En interessant prognose kommer fra landbrugs- og jordeksperter. De forventer, at landbrugsjordens værdi forbliver robust (understøttet af behovet for fødevaresikkerhed og som inflationssikring). For udviklingsjord til boliger er priserne i nogle markeder faldet på grund af højere byggeomkostninger og finansiering, men efterhånden som disse faktorer forbedres, kan jordpriserne stige igen, hvilket betyder, at udviklere måske vil skynde sig at sikre sig jord nu. Nogle regeringer overvejer incitamenter for at frigive ubenyttet jord (som afgifter på tomme grunde) for at afhjælpe boligmangel – hvis sådanne tiltag vedtages, kan det bringe mere jord på markedet og dæmpe prisstigninger.
Midt i dette komplekse billede er stemningen blandt mange ejendomsfolk ved at blive bedre. Expo Real trendindekset viste, at optimisterne nu er dobbelt så mange som pessimisterne i branchen. “Vi har nået bunden, og tilliden vender gradvist tilbage… markedet [er] langsomt på vej mod normalisering,” sagde Messe Münchens direktør Stefan Rummel, der udtrykte håb, men også anerkendte de tilbageværende udfordringer. Denne “afbalancerede stemning” er langt fra mismodet for et år siden.
Sammenfattende: scenen er sat for en genopretning, men det bliver en afdæmpet og ujævn proces. Når 2025 går ind i sit sidste kvartal, følger ejendomsinvestorer og udviklere verden over nøje centralbanker og økonomiske nøgletal. Der er en forsigtig fornemmelse af, at det værste er bag os – faldet i værdier er stort set overstået, og en ny cyklus er på vej. Men det er også tydeligt, at den kommende cyklus vil adskille sig fra den forrige: det bliver ikke lette lån og hurtige handler. I stedet vil fundamentale forhold og kreative strategier drive succes. Som en erfaren mægler bemærkede: “Det næste år vil skille amatører fra professionelle – dem, der lavede deres hjemmearbejde under nedturen, vil rydde bordet, når markedet vender.”
På andre måder, forvent at de globale ejendomsnyheder i de kommende måneder vil indeholde flere store handler der afsluttes, flere kraner på horisonterne, og ja, flere smil på ansigterne af mæglere og investorer – om end dæmpet af de lærte lektier. For nu giver oktober 2025-oversigten os masser af beviser for, at ejendomsmarkederne verden over er ved at vågne til live igen, og lægger fundamentet for et potentielt meget stærkere 2026.
