- Náznaky opatrného oživení: Po několikaletém útlumu vykazuje globální trh s nemovitostmi opatrné známky oživení, protože centrální banky začínají uvolňovat úrokové sazby. Nicméně náklady na půjčky zůstávají vyšší než extrémně nízké úrovně z minulého desetiletí, což zpomaluje tempo případného oživení.
- Odolnost amerického trhu s bydlením: Poptávka po bydlení v USA zůstává odolná. Počet čekajících prodejů domů v srpnu vzrostl o 4,0 %, což je nejvíce za posledních pět měsíců, a „nižší hypoteční sazby umožňují více kupujícím uzavírat smlouvy,“ uvedl hlavní ekonom NAR Lawrence Yun. Luxusní nemovitosti jsou nyní nejrychleji prodávaným segmentem, protože růst akciových trhů a kupující s vysokým vlastním kapitálem podporují prodeje v prémiovém segmentu. Mezitím hypoteční sazby klesly na nejnižší úroveň za 11 měsíců, což zvyšuje dostupnost bydlení – mediánová splátka kupujícího klesla již čtvrtý měsíc v řadě.
- Evropský pokles se blíží dnu: Pokles evropského trhu s nemovitostmi vykazuje známky blížícího se dna. V Německu se počet transakcí s nemovitostmi v období leden–září meziročně zvýšil o přibližně 5 % a ceny domů opět začaly růst (+3,8 % meziročně v 1. čtvrtletí). Podle průzkumu agentury Reuters se nyní očekává, že ceny domů v Německu v roce 2025 vzrostou o 3 %, což bude první meziroční nárůst za tři roky. Přesto evropský trh s komerčními nemovitostmi zůstává utlumený – objem prodejů je blízko desetiletých minim a některá aktiva (například kanceláře mimo centra měst a stárnoucí obchodní centra) jsou „uvízlá“ téměř bez zájmu kupujících.
- Asie smíšeně: Čína vs. ostatní: Čínský trh s bydlením zůstává slabý. Ceny nových domů v září vzrostly jen o +0,09 % (hlavní sezóna), zatímco ceny při dalším prodeji dále klesaly. Navzdory četným stimulačním opatřením analytici neočekávají skutečný obrat dříve než v pozdním roce 2026 nebo 2027. Oproti tomu ostatní asijské trhy jsou optimističtější. V Singapuru CapitaLand Ascendas REIT kupuje logistické nemovitosti za 565,8 milionu SGD, sázka na vysoce výnosná průmyslová aktiva. A indický trh s komerčními nemovitostmi vzkvétá: pronájmy kanceláří a skladů dosáhly rekordních hodnot v roce 2025, tažené expanzí firem a poptávkou po logistice, i když celkový prodej bytů mírně zpomalil.
- Blízký východ zažívá boom: Trh s nemovitostmi na Blízkém východě prudce roste díky růstu poháněnému ropou. Saúdská Arábie letos zadala v rámci svých obřích „giga-projektů“ zakázky za 196 miliard USD, což je nárůst o 20 %, protože megaprojekty v rámci vize 2030 přecházejí z plánování do realizace arabnews.com. Do regionu vstupují i globální investoři: Blackstone a Lunate z Abú Dhabí právě spustili společný podnik za 5 miliard USD na nákup logistických zařízení v Perském zálivu. „Hluboká ekonomická transformace, která v GCC probíhá… vytváří silnou dynamiku pro sektory jako logistika,“ uvedl prezident Blackstone Jon Gray a zdůraznil prorůstová opatření a rostoucí poptávku v regionu.
- Afrika přitahuje kapitál: Nemovitosti v Africe přitahují nový kapitál. V Egyptě samotní investoři z Perského zálivu vyčlenili 1,4 miliardy dolarů na realitní obchody, financování nových měst a letovisek. „Proměna Egypta v regionální realitní velmoc je skutečně v plném proudu,“ říká Faisal Durrani, vedoucí výzkumu MENA ve společnosti Knight Frank, a přičítá urychlení této transformace bohatství ze Zálivu. Napříč subsaharskou Afrikou zaznamenávají klíčová města robustní růst cen – hlavní centra jako Lagos, Nairobi a Accra vykazují odhadované roční nárůsty cen nemovitostí o 8–12 %, poháněné rychlou urbanizací a neuspokojenou poptávkou po bydlení.
- Vyhlídky trhu se zlepšují: Prognózy pro rok 2025 jsou stále optimističtější. Centrální banky začaly uvolňovat politiku – americký Fed provedl první snížení sazeb v září 2025 a ECB nedávno snížila sazby celkem o 200 bazických bodů – což by mělo postupně uvolnit investice do nemovitostí. Komerční realitní společnosti nyní předpovídají oživení aktivity: například CBRE zvýšila svou investiční prognózu pro rok 2025 a nyní očekává, že globální investice do komerčních nemovitostí vzrostou přibližně o 15 % příští rok, jakmile klesnou náklady na financování. Akcie realitních společností a REITs rostou spolu s širším tržním růstem, v očekávání snadnějšího úvěrování a zlepšení hodnoty nemovitostí.
Globální přehled: První známky oživení navzdory vysokým sazbám
Po třech letech vleklého zpomalení se globální trh s nemovitostmi konečně začíná probouzet k životu. Uvolňující se inflace a náznaky snižování úrokových sazeb vytvořily první podmínky pro oživení. „Tři roky poté, co poslední realitní boom skončil, globální trh s nemovitostmi vykazuje opatrné známky zotavení, protože uvolňování sazeb vrací některé z podmínek, které poháněly předchozí expanzi,“ uvedla tento týden agentura Bloomberg. Od Severní Ameriky po Asii investoři opatrně znovu vstupují na trhy, kterým se vyhýbali, když náklady na úvěry prudce vzrostly.
Přesto nejde o návrat k levným penězům. I když centrální banky mění směr, úrokové sazby jsou dnes stále výrazně výše než v době pandemie. Financování je stále drahé v historickém srovnání a banky zpřísnily úvěrování. „Toto nebude další cyklus levných peněz,“ varují analytici a upozorňují, že hypotéky a komerční úvěry se nevracejí k extrémně nízkým sazbám z let 2010. Potenciální kupci a developeři musí překonat vyšší náklady a mnoho obchodů je realizovatelných jen při nově upravených (nižších) cenových hladinách. Jak poznamenal jeden účastník oborové konference v Mnichově, „Je teď ten správný čas vrátit se do hry?“ – tato otázka je hlavním tématem pro 40 000 realitních profesionálů, kteří se sešli na Expo Real v Německu.
Ekonomické ukazatele vysílají smíšené signály. Na pozitivní straně inflace v mnoha zemích klesá a globální výnosy dluhopisů ustoupily ze svých maxim, což ulevuje realitním výnosům. Americký Federální rezervní systém snížil sazby o 0,25 % na konci září – poprvé v roce 2025 – a posunul pásmo sazeb Fedu na ~4,0 %. A v Evropě ECB přešla od zpřísňování k pauze a mírným snížením (celkem asi o 2 procentní body). Tyto kroky signalizují, že éra neustále rostoucích sazeb končí, což je vítaný vývoj pro úrokově citlivá odvětví, jako je bydlení a komerční nemovitosti.
Nicméně globální růst v některých regionech zpomaluje a úvěrové podmínky zůstávají poněkud přísné. V USA dočasné uzavření federální vlády na začátku října krátce narušilo zveřejňování ekonomických dat, což zvýšilo nejistotu. Trhy práce v rozvinutých ekonomikách ochabují – například růst pracovních míst v USA zpomalil téměř na nulu – což by mohlo v případě pokračování ochladit poptávku nájemců po kancelářských a maloobchodních prostorách. A v Číně, epicentru asijských problémů s nemovitostmi, tíha prodlouženého poklesu realitního trhu doléhá na širší ekonomiku. Stručně řečeno, makroekonomické prostředí pro nemovitosti se zlepšuje, ale stále je křehké, což činí toto oživení výjimečně nerovnoměrným napříč regiony.
Severní Amerika: Nákupy luxusních domů & naděje na úlevu
V Severní Americe je příběh nemovitostí o odolnosti tváří v tvář nepřízni – zejména ve Spojených státech. Navzdory prudkému růstu hypotečních sazeb v uplynulém roce si americká aktivita na trhu s bydlením překvapivě dobře vede. Na konci září Národní asociace realitních kanceláří (NAR) oznámila, že čekající prodeje domů (předstihový ukazatel založený na podepsaných smlouvách) vzrostly o 4,0 % v srpnu oproti červenci, což odporovalo očekávání stagnace. Tím se index Pending Home Sales NAR dostal na nejvyšší úroveň od začátku jara. Počet podepsaných smluv vzrostl na jihu, středozápadě a západě, zatímco severovýchod mírně zaostával – což naznačuje, že cenově dostupnější regiony zaznamenávají největší nárůst zájmu kupujících.
Klíčové je, že hypoteční sazby ustoupily ze svých maxim, což kupujícím otevírá okno příležitosti. Průměrná 30letá fixní hypoteční sazba v USA nedávno klesla na nejnižší úroveň za posledních 11 měsíců (kolem poloviny 6 %), poté co dříve v roce 2025 přesáhla 7 %. „Nižší hypoteční sazby umožňují více kupujícím uzavírat smlouvy,“ vysvětlil hlavní ekonom NAR Lawrence Yun, když pozoroval návrat zájemců o bydlení na trh. Mnoho kupujících bylo kvůli obavám o dostupnost při vysokých sazbách mimo trh; nyní přichází určitá úleva. Nová data ukazují, že dostupnost bydlení pro kupující se zlepšila čtvrtý měsíc v řadě v srpnu – medián měsíční splátky požadované u nových hypoték klesl na 2 100 dolarů, zatímco příjmy Američanů vzrostly, což činí nákladovou zátěž o 1,1 % nižší než před rokem. Toto mírné, ale stabilní zlepšení dostupnosti obnovuje důvěru jak u amerických zájemců o bydlení, tak u prodávajících.
Nejsou to jen kupující startovacích domů, kdo se činí: segment luxusních nemovitostí je na vzestupu. Ve skutečnosti se domy za milion dolarů a více staly nejrychleji prodávanou částí amerického trhu s bydlením, podle údajů z oboru (domy v této cenové kategorii se prodávají rychleji než v jakékoli jiné). Bohatí kupující, povzbuzeni zisky na akciovém trhu v roce 2025 a silnou vlastní kapitálovou pozicí ve svých stávajících nemovitostech, aktivně přecházejí do prémiových nemovitostí. To je ostrý kontrast oproti loňsku, kdy vyšší sazby zmrazily aktivitu napříč trhem. Nyní, když S&P 500 a Nasdaq nedávno dosáhly historických maxim, majetní jednotlivci se cítí bohatí – a vkládají hotovost do nemovitostí jako do stabilního uchovatele hodnoty. „Zisky na akciovém trhu a zdravé pozice v domácím kapitálu pomáhají podporovat silný prodej dražších domů,“ uvedla jedna zpráva Yahoo Finance. Výsledek: luxusní domy často dostávají více nabídek a horní segment trhu překonává ostatní v rychlosti prodeje.
V oblasti komerčních nemovitostí je situace v USA smíšená, ale objevují se záblesky naděje. Kancelářské prostory v mnoha centrech měst zůstávají po pandemii nadále prázdné a nucené prodeje kancelářských budov s výraznými slevami pokračují i v roce 2025 (někteří majitelé ustupují kvůli vyšším nákladům na financování a nižší obsazenosti). Přesto i zde krouží oportunističtí investoři. Pozorovatelé uvádějí, že rozdíl mezi nabídkou a poptávkou u kvalitních kancelářských budov se pomalu zmenšuje, což by mělo pomoci, aby rok 2025 přinesl „reset“ v oceňování kanceláří a více obchodů. Mezitím segmenty jako průmyslové/logistické nemovitosti a nájemní bydlení zůstávají relativně silné. Skladové prostory jsou stále velmi žádané díky odolnému e-commerce a výrobní aktivitě a dobře pronajaté bytové domy zvládají úrokové prostředí lépe, než se očekávalo.
Na finanční straně se americké realitní investiční trusty (REITs) a akcie nemovitostních společností na podzim prudce vzpamatovaly. Vyhlídka na snižování sazeb Federálním rezervním systémem zlepšila náladu: investoři přesouvají prostředky do sektorů citlivých na úrokové sazby v očekávání, že kapitalizační sazby se stabilizují nebo klesnou (což zvýší hodnotu nemovitostí), pokud klesnou náklady na úvěry. Index Dow Jones U.S. Real Estate několik týdnů po sobě do začátku října rostl, v některých seancích dokonce překonal S&P 500. „Výkonnost REIT se může zlepšit, jakmile snížení sazeb sníží náklady na financování a zvýší atraktivitu dividend,“ uvádí analýza CRE Daily. Stručně řečeno, Wall Street sází na oživení realitního trhu. Významné je, že gigant v oblasti komerčních nemovitostí CBRE právě revidoval svou prognózu na rok 2025 směrem vzhůru a nyní předpovídá o 15 % vyšší objem investic v příštím roce – což je o 5 % více než v předchozí prognóze, díky změně politiky Fedu. Tento optimismus naznačuje, že finanční zablokování by se mohlo uvolnit, pokud sazby skutečně klesnou, což uvolní nahromaděné obchody.
Nakonec stojí za zmínku pozemky a zemědělské nemovitosti jako součást severoamerické scény. Hodnoty zemědělské půdy – často barometr trendů investic do „reálných aktiv“ – zůstaly pozoruhodně pevné. Například v americkém Středozápadě kvalitní orná půda stále dosahuje rekordních cen. Podle USDA jsou ceny půdy v Minnesotě v roce 2025 asi o 5,3 % vyšší než v roce 2024, přestože příjmy zemědělců jsou pod tlakem kvůli nižším cenám plodin. Podzimní průzkum Minneapolis Fedu poznamenal, že i když mnoho farmářů šetří, ceny půdy v tomto regionu „zůstaly stejné nebo mírně vzrostly“ meziročně. Probíhá silná podzimní aukční sezóna a poptávka ze strany farmářů i investorů zatím drží krok se zvýšenou nabídkou půdy na trhu. Očekává se stabilita cen půdy do 4. čtvrtletí (možný pohyb ±0–5 %), pokud nenastane ekonomický šok. Tato odolnost zemědělské půdy – třídy aktiv velmi citlivé na úrokové sazby a komoditní cykly – podtrhuje, že vnitřní hodnota nemovitostí zůstává nedotčena. S trochou štěstí nižší náklady na financování do roku 2026 dále podpoří jak zemědělský, tak městský realitní trh napříč Severní Amerikou.
Evropa: hledání dna
Evropské trhy s nemovitostmi zažily v uplynulých dvou letech těžké období, ale objevují se rostoucí náznaky, že to nejhorší už může být za námi – i když na dramatické oživení si ještě musíme počkat. Hodnoty nemovitostí a aktivita v oblasti obchodů prudce klesly v mnoha částech Evropy v letech 2022–2024, když rychlé zvyšování sazeb Evropskou centrální bankou vyhnalo investory do úkrytu. Do poloviny roku 2025 byla komerční nemovitost v Evropě téměř zcela zamrzlá. Jeden z odborníků v oboru popsal situaci jako „země zombíků… žádné oživení, uvízlá aktiva, žádná likvidita se nevrací“. Skutečně, v první polovině roku 2025 byly prodeje komerčních nemovitostí v Evropě na nejnižších úrovních za poslední dekádu, objemy byly o více než 50 % nižší než v době boomu. Nejvíce zasažené byly kancelářské budovy (zejména starší nebo okrajové kanceláře s vysokou neobsazeností) a nákupní centra – aktiva, kterých se v prostředí vysokých sazeb většina věřitelů a investorů jednoduše nedotkla.
Posuňme se do října a nálada se mírně zlepšila. Shoda mezi evropskými realitními profesionály, kteří se scházejí v Mnichově na Expo Real, je, že na trhu se začíná tvořit dno. „Současný trendový index ukazuje, že jsme dosáhli dna a důvěra se postupně vrací,“ řekl Stefan Rummel, generální ředitel Messe München, který shrnul nový průzkum mezi 1 300 vystavovateli a investory. Podle tohoto Expo Real Trend Indexu se nyní 44 % respondentů označuje za optimistické ohledně mezinárodního výhledu na trh s nemovitostmi (oproti loňsku nárůst), 35 % je neutrálních a pouze 22 % zůstává pesimistických nebo „opatrných“. To znamená výrazný posun směrem k opatrnému optimismu. Jak Rummel poznamenal, výzvy jako vysoké úrokové sazby, politická nejistota a byrokracie jsou „klíčové výzvy“, které stále drží lidi v pozoru, ale „celkově vyvážená nálada naznačuje, že se trh pomalu vrací k normálu“. Jinými slovy, mnozí v oboru cítí, že volný pád skončil.
Data z největší evropské ekonomiky, Německa, potvrzují, že se blíží bod obratu. Německo zažilo možná nejprudší pokles – jeho realitní sektor prošel „krizí“, když vyschlo financování a developeři krachovali. Nyní transakce opět pomalu rostou. Globální makléřská společnost JLL uvádí, že obrat investičních nemovitostí v Německu dosáhl 23,4 miliardy eur za prvních 9 měsíců roku 2025, což je asi o 5 % více než ve stejném období roku 2024. I když je to stále daleko od dob boomu, naznačuje to dosažení dna po dvouletém propadu. „Poklesy cen komerčních a rezidenčních nemovitostí začaly zpomalovat,“ uvedla JLL a většinu stabilizace přičítá snižování sazeb centrálními bankami v Evropě i USA. Skutečně, pauza a mírné snížení sazeb ze strany ECB začaly stabilizovat ceny evropských nemovitostí – v podstatě vytvořily dno, pod které už hodnoty neklesaly.
Sektor bydlení v některých částech Evropy už začíná vykazovat pozitivní vývoj. V Německu ceny domů opět rostou meziročně po dvou letech poklesu. Ceny vzrostly o 3,8 % meziročně v 1. čtvrtletí 2025, což je nejrychlejší růst od roku 2022. Stavební povolení na nové byty také v červnu vyskočila téměř o 8 %, což je nadějný signál pro budoucí výstavbu. Průzkum agentury Reuters mezi realitními odborníky zveřejněný v září předpovídá, že ceny domů v Německu porostou v roce 2025 o 3 % a v roce 2026 o 3,5 %, čímž se částečně zotaví ze ztrát (od vrcholu v roce 2022 klesly asi o 9 %). „Oživení na trhu s bydlením pokračuje, navzdory stagnující dostupnosti… nevidíme žádné náznaky obratu tohoto trendu,“ uvedl Carsten Brzeski, globální šéf makroekonomického výzkumu ING, ačkoli upozornil, že ekonomická nejistota by stále mohla „tlumit důvěru spotřebitelů“. Jednou z obav je dostupnost pro kupující poprvé – protože hypoteční sazby jsou stále relativně vysoké a náklady na energie zvýšené, většina analytiků (11 ze 14 v průzkumu) očekává, že dostupnost se v příštím roce zhorší. „Další výrazné zlepšení dostupnosti není pro zbytek roku 2025 předvídatelné,“ uvedl Sebastian Wunsch z výzkumné společnosti GEWOS a poznamenal, že se staví příliš málo nových nájemních bytů, aby se zmírnil tlak na bydlení. Takže i když ceny možná dosáhly dna, bolest evropského bydlení pro spotřebitele ještě nekončí.
Na komerční straně Evropa směřuje k pomalejšímu zotavení. „To nepovede k náhlému ohňostroji prodejů… můžeme jen doufat v mírné oživení bez přehánění,“ poznamenal Helge Scheunemann, vedoucí výzkumu JLL Německo, ohledně nedávné stabilizace. Zkušení lidé z oboru zdůrazňují, že rychlý návrat nelze očekávat – spíše předpokládají postupné uzdravování. „Nálada se právě teď obrací… nicméně jsme stále na nízkém bodě,“ uvedl Rolf Buch, generální ředitel Vonovia (jednoho z největších evropských pronajímatelů bytů), na panelu v Mnichově. Jeho společnost i další začínají opatrně znovu získávat kapitál a obchodovat, ale objemy zůstávají nízké. V první polovině roku 2025 byly evropské prodeje komerčních nemovitostí asi na polovině úrovně roku 2019. Existuje také rozdíl mezi sektory: Logistické sklady a hotely zaznamenaly větší zájem kupujících (investoři zde hledají výhodné nákupy v těchto stále rostoucích segmentech), zatímco kanceláře mimo centra měst a starší maloobchodní centra se téměř neobchodují – jsou považovány za problémová aktiva, která potřebují nové ocenění. Například frankfurtský mrakodrap (Trianon), který se dostal do insolvence, je nyní prodáván správcem – jde o vzácný zátěžový test pro německý trh, který ukáže, na jaké cenové úrovni se trh vyčistí. První náznaky naznačují, že nabídky jsou výrazně pod vrcholovými hodnotami, ale alespoň se při správné ceně objevují kupci.
Londýn a Paříž, další hlavní investiční centra Evropy, rovněž čelí protivětrům. Ve Velké Británii vyšší úrokové sazby ochladily trh s bydlením – ceny domů v posledních měsících mírně klesly (~3–5 % meziročně podle indexů Nationwide a Halifax) a komerční hodnoty (zejména kanceláří) jsou pod tlakem. Nicméně, prémiové nemovitosti v Londýně (například luxusní domy v centrálních čtvrtích) zaznamenávají obnovený zájem zahraničních kupců, kteří využívají poklesu cen a slabší libry. Francie se mezitím potýká se sníženou důvěrou investorů kvůli vysoké inflaci a politické nejistotě; někteří zahraniční investoři dočasně přesunuli pozornost na jiné trhy (průzkum Expo Real ukázal výrazný pokles těch, kteří považují USA a některé trhy EU za nejdůležitější, zatímco zájem o Asii a Blízký východ roste). Přesto se očekává, že s dalším snižováním sazeb ECB v roce 2024 Evropa postupně vystoupí z útlumu. Instituce jako Knight Frank a PwC předpovídají v roce 2025 zvýšení objemu transakcí oproti suchu roku 2024, i když pod vrcholy, protože investoři se přizpůsobují „novému normálu“ vyšších výnosů a prodávající pomalu ustupují v cenách.
Shrnuto, Evropa zřejmě dosáhla dna a pomalu stoupá vzhůru. Rekalibrace cen – pokles o 20–30 % na některých trzích – spolu s levnějším dluhem láká hodnotové investory k nákupu. Jak to vyjádřil jeden správce fondu: „V některých částech trhu je oživení v plném proudu… nicméně existují neoblíbená aktiva a sektory, kde téměř není likvidita a čeká je ještě více bolesti.“ Toto K-tvarované oživení znamená, že investoři musí být selektivní. Bydlení (zejména nájemní) je jedním ze světlých bodů – chronický nedostatek bytových jednotek v Evropě udržuje tento sektor relativně silný. Logistika a datová centra zůstávají také oblíbené, i když i datová centra, hvězdný sektor, zaznamenala začátkem letošního roku mírné zpomalení. Budoucnost kancelářského sektoru mezitím závisí na úspěchu hybridních pracovních modelů a přeměně přebytečných prostor.
Prozatím se důvěra pomalu vrací. Evropské realitní manažery oslovené na Expo Real drtivě očekávají, že roky 2024–2025 přinesou lepší podmínky financování a nižší stavební náklady, které považují za hlavní páky pro opětovné nastartování odvětví. Silně se také prosazuje požadavek na omezení byrokracie – 79 % respondentů vyzvalo k „menší byrokracii“ na podporu rozvoje a investic. Pokud se tato přání naplní (a úrokové sazby skutečně klesnou), Evropa by mohla zaznamenat významné oživení realitních trhů koncem roku 2025 a v roce 2026. Prozatím je pacient stabilní – a opatrně se Evropa vrací zpět na trh s nemovitostmi, krok za krokem.
Asie a Pacifik: Problémy Číny a světlé body jinde
Napříč Asií se osudy realitního trhu výrazně rozcházejí. Pozornost zůstává upřena na Čínu, kde několik let trvající propad nemovitostního trhu stále vrhá dlouhý stín. Sektor nemovitostí, který dříve tvořil čtvrtinu čínského HDP, stále nenašel své dno po krachu několika velkých developerů. Zářijová data o bydlení zdůraznila problém: Ceny nových domů vzrostly jen o 0,09 % meziměsíčně, což je zpomalení oproti srpnovému růstu o 0,2 %. Tradičně silná sezóna „Zlatý září“ – kdy developeři spouštějí akce a kupující obvykle zaplavují trh – tentokrát zklamala. Ještě výmluvnější je, že ceny domů na sekundárním trhu klesly o 0,74 % minulý měsíc, což znamená 18. měsíc v řadě poklesu hodnoty stávajících nemovitostí. To naznačuje, že čínské domácnosti zůstávají velmi opatrné, raději si pronajímají nebo vyčkávají, než aby riskovaly další pokles cen na trhu s bydlením.
Peking v posledních měsících spustil řadu podpůrných opatření na posílení důvěry. Hypoteční sazby byly opakovaně snižovány, požadavky na akontaci uvolněny a v mnoha městech byly zmírněny restrikce na nákup nemovitostí. Vláda dokonce zavedla program městské obnovy, jehož cílem je absorbovat přebytečné byty přeměnou prázdných bytů na sociální bydlení. Přesto se trvalé oživení nedostavilo. Navzdory několika kolům stimulačních politik… sektor nedosáhl trvalého oživení, poznamenala agentura Reuters. Soukromé průzkumy i oficiální data se shodují, že spotřebitelská nálada zůstává utlumená. Potenciální kupce odrazuje slabý růst příjmů, vysoká nezaměstnanost mladých a přebytek neprodaných bytů v některých regionech. Mnoha čínským domácnostem se snížilo bohatství (nemovitosti jsou hlavním majetkem domácností v Číně) kvůli poklesu cen domů, což je vede k nižším výdajům – začarovaný kruh.
Do budoucna jsou odborníci stále více smířeni s pomalým vývojem. Průzkum agentury Reuters mezi analytiky nyní očekává, že ceny čínských nemovitostí se nestabilizují dříve než v druhé polovině roku 2026 nebo dokonce 2027 – zhruba o půl roku později, než ti samí analytici předpovídali ještě před několika měsíci. Termín obratu se stále posouvá, jak každá nová data zklamou. Úřady přijaly některá dramatická opatření (například tento týden několik velkých měst jako Kanton a Šen-čen rozšířilo politiky na podporu nákupu bydlení), ale důvěru je těžké obnovit. „Domácnosti omezily své výdaje“ v důsledku propadu trhu s nemovitostmi a pokles „podlomil důvěru podniků, což dále brzdí… širší ekonomické oživení,“ uvádějí analytici. V podstatě problémy čínského realitního trhu zůstávají největším rizikovým faktorem pro asijskou ekonomiku v roce 2026. Mezinárodní instituce jako Světová banka snížily prognózy růstu Číny, přičemž jako hlavní důvod uvádějí slabost realitního sektoru.
Jinde v Asii však se vyskytují kapsy silného trhu s nemovitostmi. Singapur například těží ze svého postavení bezpečného útočiště pro kapitál a podniky. Tento týden přišla zpráva o významné investici do segmentu průmyslových nemovitostí v Singapuru: CapitaLand Ascendas REIT oznámil, že získá tři špičkové průmyslové a logistické nemovitosti v Singapuru za 565,8 milionu SGD (~438 milionů USD). Nemovitosti – v Pioneer Sector, Tuas a Kallang – jsou plně pronajaty nájemcům z technologického, logistického a vědeckého sektoru, a to na dlouhodobé smlouvy (průměrně zbývá 5,5 roku). Tato transakce je součástí domácí investiční ofenzivy REIT v hodnotě 1,3 miliardy SGD v tomto roce a zvýší hodnotu singapurského portfolia CapitaLand Ascendas téměř na 12,3 miliardy SGD. Pozoruhodné je, že akvizice by měla přinést čistý výnos z nemovitostí kolem 6,1 % po odečtení nákladů a být akretivní pro výplaty REIT – atraktivní ukazatele, které podtrhují atraktivitu logistických aktiv v asijských obchodních centrech. Trh s nemovitostmi v Singapuru obecně zůstává robustní, s rekordně vysokými nájmy a nízkou neobsazeností v kancelářích třídy A a odolnými cenami bydlení (díky částečně přílivu bohatství z Číny a dalších zemí). Vládní opatření na ochlazení trhu zpomalila prodeje rezidenčních nemovitostí oproti šílenství let 2021–22, ale k roku 2025 ceny domů v Singapuru stále mírně rostou a vysoce sledované komerční transakce (jako nedávný prodej částečného podílu v Marina Bay Financial Centre) signalizují trvalý zájem investorů.
Indie je další světlý bod, i když s určitými nuancemi. Nedávná data ukazují, že prodeje bytů v sedmi největších městech Indie klesly ve 3. čtvrtletí 2025 meziročně asi o 9 % – což naznačuje, že trh ustupuje z neudržitelně horkého roku 2024. Vyšší hypoteční sazby v Indii (aktuálně kolem 8,5–9 % u hypoték) a zvýšené ceny ochladily část poptávky. Tento pokles však skrývá důležitý rozdíl: luxusní bydlení v Indii zažívá boom. Odborové zprávy od Knight Frank a dalších uvádějí, že prodeje luxusních domů (s cenou nad přibližně 15 milionů ₹, tedy 180 000 USD) v roce 2025 meziročně vzrostly téměř o 40 %. Podobně jako v USA si movití kupci v Indii pořizují větší, luxusnější nemovitosti – od penthousů v Bombaji po vily v Bangalore – a často vnímají nemovitosti jako stabilní investici v době inflace. Zároveň komerční nemovitosti v Indii dosáhly nových maxim. Pronájmy kanceláří v prvních devíti měsících roku 2025 dosáhly rekordních objemů, protože globální firmy (zejména technologické, finanční a globální kompetenční centra (GCC) nadnárodních společností) rozšiřovaly své aktivity. Průmyslové a logistické nemovitosti také prosperují, poháněné rychlým růstem e-commerce a výroby v Indii. Podle Business Standard pronájmy kanceláří a skladů v 9M 2025 dosáhly v Indii historických maxim, i když trh s bydlením zpomalil. Tato odolnost komerčních sektorů odráží silnou důvěru podniků – firmy sázejí na ekonomický růst Indie a její demografické výhody. Indická vládní podpora infrastruktury a snaha přilákat přesuny dodavatelských řetězců (prostřednictvím „Make in India“ atd.) jsou dalšími pozitivními faktory pro průmyslové nemovitosti.
Mezitím ostatní asijské trhy vykazují smíšený obraz. Japonsko vyniká jako anomálie: protože Bank of Japan pouze mírně upravila svou ultra-volnou politiku (upravila kontrolu výnosové křivky, ale sazby jsou stále fakticky na 0 %), japonské nemovitosti zůstaly relativně stabilní. V Tokiu mírně vzrostla neobsazenost kanceláří (nad 6 %) v důsledku některých změn z doby pandemie, ale poklesy nájmů se zdají být na dně. Výrazné je, že zahraniční investoři byli na japonském trhu s nemovitostmi aktivní, přitahováni nízkými náklady na půjčky a výhodou měny (jen je slabý). Velké transakce, jako jsou akvizice portfolií bytů a logistických zařízení americkými a singapurskými fondy, se v roce 2025 dostaly na titulní stránky. Výsledkem je, že objem investic do nemovitostí v Japonsku je od začátku roku vyšší, což jde proti globálnímu trendu.
Jihovýchodní Asie také nabízí příběhy růstu. Indonésie, Malajsie a Vietnam zažívají rychlý rozvoj průmyslových parků a bydlení pro mladou populaci, i když rostoucí úrokové sazby omezily některou spekulativní výstavbu. Vietnam měl v oblasti nemovitostí obzvlášť náročný rok kvůli zásahu proti firemním dluhopisům a skandálům developerů, ale vláda zavádí opatření, aby zabránila krizi a podpořila poptávku po bydlení (například úvěrové pobídky a právní reformy pro projekty). Austrálie a Nový Zéland v Pacifiku řeší, jak ochladit inflaci, aniž by zhroutily své trhy s bydlením. Ceny domů v Sydney a Aucklandu prudce klesly v letech 2022–23, ale nízká nezaměstnanost a imigrace od té doby nastavily cenám dno. Koncem roku 2025 ceny domů v Austrálii opět rostly kvůli chronickému nedostatku bydlení a rozhodnutí Reserve Bank of Australia ponechat sazby beze změny zlepšilo náladu kupujících.
Shrnuto, realitní trh v Asii a Pacifiku je rozdělený: Čína zůstává v hlubokém útlumu, což snižuje regionální průměry, zatímco trhy jako Singapur, Indie a Japonsko vykazují stabilitu nebo růst. Mnoho investorů přesouvá své prostředky – například snižují expozici vůči Číně a zvyšují ji v Indii nebo jihovýchodní Asii – aby využili těchto rozdílných trendů. Jedním společným faktorem, který by mohl v roce 2026 podpořit všechny trhy, je pravděpodobné globální uvolnění úrokových sazeb. Pokud USA a Evropa sníží sazby, mnoho asijských zemí (zejména rozvíjejících se trhů, které musely zvyšovat sazby kvůli obraně měny) je bude následovat. Analytici Bank of America skutečně poznamenali, že „nižší krátkodobé sazby v USA umožňují snižování v Latinské Americe [a rozvíjející se Asii], zejména [kde inflace klesá]…”. Pro Čínu by k opravdovému oživení realitního trhu mohlo být potřeba více domácích stimulů nebo zásadní změna politiky. Pro ostatní jsou však podmínky pro oživení připraveny: demografie, urbanizace a (brzy) levnější financování. Nemovitostní trhy v Asii, ačkoliv jsou v některých částech pod tlakem, nejsou zdaleka jednotné – a na konci roku 2025 výhled realitního trhu v regionu sahá od nejtemnější noci (Čína) po jasné ráno (Indie a dále).
Latinská Amerika: Vysoké sazby tíží, ale změna přichází
V Latinské Americe se trhy s nemovitostmi v posledních letech pohybují v prostředí extrémně vysokých úrokových sazeb a inflace. Centrální banky od Brazílie po Mexiko agresivně zvyšovaly sazby, aby čelily pandemickému růstu cen, a tyto vysoké náklady na půjčky se promítly i do trhů s nemovitostmi – zpomalily hypoteční úvěrování, ochladily prodeje domů a některé komerční projekty odsunuly na vedlejší kolej. Jak však rok 2025 postupuje, objevují se náznaky, že Latinská Amerika by mohla brzy zažít měnovou úlevu, což by mohlo připravit půdu pro oživení trhu s nemovitostmi.
Vezměme si Brazílii, největší ekonomiku regionu. Banco Central do Brasil provedla jeden z nejpřísnějších cyklů zpřísňování na světě, když svou základní sazbu Selic zvýšila až na 15,00 % do poloviny roku 2025 – což je téměř dvacetileté maximum. To dramaticky zvýšilo náklady na financování bydlení nebo kancelářských projektů v Brazílii. Není překvapením, že se dostupnost bydlení zhoršila; hypoteční sazby nad 12 % vyřadily mnoho rodin ze střední třídy z trhu a růst cen nemovitostí stagnoval. U komerčních nemovitostí investoři požadovali mnohem vyšší kapitalizační sazby, což způsobilo pokles ocenění, zejména na dříve žhavém trhu kanceláří v São Paulu. Centrální banka nyní pozastavila další zvyšování sazeb a signalizuje delší období na úrovni 15 %, dokud nebude jasný důkaz, že inflace trvale klesá. (Inflace v Brazílii, i když už není dvouciferná, se stále pohybuje kolem 5–6 %, což je nad cílem.)
Dobrou zprávou je, že obrat směrem ke snižování sazeb je na obzoru v Latinské Americe. Ekonomové poznamenávají, že jakmile americký Fed jasně přejde k uvolňování (což začal v malé míře koncem roku 2025), „odemkne“ to prostor pro latinskoamerické banky k agresivnějšímu snižování sazeb. Očekává se, že Brazílie začne snižovat sazby začátkem roku 2026, případně už koncem 2025, vzhledem k příznivému inflačnímu výhledu (Pantheon Macroeconomics očekává, že brazilská inflace bude „dále klesat a na konci roku bude kolem 5 %“). Podobně Chile a Kolumbie – které zvýšily sazby na 11,25 % a 13,25 % v době vrcholu – už začaly sazby snižovat. Chilská centrální banka například snižuje sazby v letech 2024 a 2025, protože tam inflace klesla, a očekává se, že její základní sazba bude brzy opět jednociferná. Mexiko zvolilo opatrnější přístup (ponechalo svou jednodenní sazbu na 11,25 % po delší dobu), ale trhy očekávají, že Banco de México zváží snížení sazeb v roce 2025, pokud uvolnění Fedu sníží tlak na peso.
Pro sektor nemovitostí nemohou tyto změny přijít dostatečně brzy. Developery a kupující nemovitostí napříč Latinskou Amerikou drtí náklady na úvěry. V Mexiku se v letech 2023–2024 zpomalila výstavba bytů a objem prodejů klesl, protože hypoteční sazby přesáhly 10 %. Přesto zůstala poptávka v zásadě silná, zejména v rostoucích metropolitních oblastech a pohraničních regionech těžících z trendu nearshoringu. Zahraniční investice do mexických nemovitostí – zejména do průmyslových parků a distribučních center poblíž hranic s USA – ve skutečnosti prudce vzrostly navzdory vysokým sazbám, a to díky přesunu výroby. Jakmile sazby začnou klesat, mexičtí developeři očekávají silné oživení jak v rezidenčním, tak komerčním sektoru, podpořené odloženou poptávkou a vládními programy na řešení nedostatku bydlení.
Brazilský paradox komerčních nemovitostí v roce 2025 představují prudce rostoucí nájmy v prostředí s úrokovou sazbou 15 %, jak uvedl jeden zpravodajský server. V São Paulu vzrostly nájmy za prémiové kanceláře a logistické prostory kvůli omezené nabídce a přílivu nových firem, i když hodnota aktiv na papíře klesla kvůli vysokým diskontním sazbám. To naznačuje napjatou situaci: pokud (nebo až) úrokové sazby klesnou, hodnoty nemovitostí v Brazílii by se mohly prudce zvýšit, aby lépe odrážely silné základy v oblasti nájmů. Totéž platí pro brazilské REITy (známé jako FII), které se obchodovaly s výraznými slevami – investoři je pravděpodobně přehodnotí, až Selic zamíří dolů.
Na druhé straně And čelí země jako Peru a Argentina svým vlastním specifickým problémům. Ekonomika Peru v letech 2023–25 zpomalila, což utlumilo trh s nemovitostmi; vysoké úrokové sazby a politické nepokoje způsobily opatrnost kupujících. Centrální banka Peru mírně snížila sazby koncem roku 2024, což přineslo určitou úlevu, a další snížení v roce 2025 by mohlo postupně zlepšit dostupnost bydlení. Argentina, zmítaná inflací přes 100 %, je zvláštním případem – její trh s nemovitostmi funguje převážně v hotovosti (často v amerických dolarech), fakticky mimo nefunkční úvěrový systém. Ceny nemovitostí v Buenos Aires klesly na zhruba polovinu svého vrcholu v roce 2017 v USD, protože hluboká recese a měnové kontroly tvrdě zasáhly. Mnoho developerů pozastavilo projekty. Naděje se upínají k ekonomickým reformám po volbách, které by mohly stabilizovat ekonomiku, což by následně mohlo oživit trh s nemovitostmi (například prostřednictvím nových hypotečních programů, které jsou nyní kvůli inflaci prakticky neexistující).
Jedním výrazným trendem v Latinské Americe byl tok zahraničního kapitálu do specifických příležitostí v oblasti nemovitostí, navzdory obtížným makroekonomickým podmínkám. Například americké private equity fondy a fondy z Blízkého východu investují do latinskoamerické logistiky a infrastruktury. Zmíněný logistický podnik Blackstone v hodnotě 5 miliard dolarů v Perském zálivu zahrnuje i možnosti mimo Blízký východ, potenciálně se zaměřuje na rozvíjející se trhy po celém světě – a rostoucí spotřebitelské trhy Latinské Ameriky jsou na mapě. V Mexiku kanadští a američtí investoři skupují průmyslové nemovitosti pro potřeby amerických dodavatelských řetězců. A v Brazílii projevily státní fondy a globální investoři zájem o sektory jako datová centra a chladírenské sklady, protože očekávají dlouhodobou poptávku.
V rezidenčním sektoru má Latinská Amerika stále mladou, urbanizující se populaci, která podporuje poptávku po bydlení. Země jako Kolumbie a Dominikánská republika zažily dynamický stavební boom (často ve střední cenové kategorii), který byl vyššími sazbami jen částečně zpomalen. Panama a Kostarika hlásí pokračující sílu v prodeji rezidenčních nemovitostí, podpořenou mezinárodními důchodci a profesionály na dálku, kteří se stěhují. Chile po prudkém šoku z vysokých úrokových sazeb (ty tam dosáhly 11,25 %) se postupně stabilizuje; trh s bydlením výrazně ochladl, ale s inflací zpět blízko cíle centrální banka Chile již snížila sazby o více než 4 procentní body a očekává se, že aktivita na trhu s bydlením v roce 2025 opět vzroste.
Celkově je realitní trh Latinské Ameriky na konci roku 2025 charakterizován úzkostlivým čekáním na měnovou úlevu. Jak poznamenal jeden brazilský developer: „Hromadíme přehradu projektů; jakmile sazby klesnou, bude to jako otevřít stavidla.“ Prozatím jsou hlavní překážkou vysoké náklady na financování, nikoli nedostatek poptávky. MMF a Světová banka chválily latinskoamerické centrální banky za zkrocení inflace a jakmile je tento boj vyhrán, priorita se přesouvá k oživení růstu – což znamená snižování sazeb. Jakmile k těmto snížením dojde, očekávejte oživení prodeje domů a komerčních investic v celém regionu. Druhá polovina roku 2025 a rok 2026 by mohly přinést zrychlení realitních trhů v Latinské Americe, což konečně umožní, aby se příznivá demografie regionu a strukturální potřeby bydlení promítly do růstu realitního trhu. Mezitím se hráči na trhu připravují: místní banky chystají nové hypoteční produkty, developeři si zajišťují povolení a investoři hledají výhodné nákupy, které by mohli získat předtím, než se příliv obrátí.
Blízký východ: Mega-projekty a mega-peníze
Realitní sektor Blízkého východu zažívá pozoruhodný vzestup, poháněný dostatkem kapitálu, ambiciózními státními projekty a přílivem mezinárodního zájmu. Na rozdíl od zadlužených západních trhů je zejména oblast Perského zálivu plná likvidity díky vysokým cenám energií v posledních letech a strategickým plánům ekonomické transformace. Výsledkem je realitní boom v zemích Rady pro spolupráci v Zálivu (GCC), s rekordními objemy výstavby a investičními obchody.
Saúdská Arábie je příkladem tohoto trendu. V rámci programu Vision 2030 království realizuje řadu „giga-projektů“ – obrovských nových měst, turistických resortů a infrastrukturních projektů – v rozsahu, jaký byl dosud málokdy k vidění. Tento týden nová analýza společnosti Knight Frank potvrdila, jak rychle se tento stavební boom zrychluje: celková hodnota kontraktů udělených v roce 2025 v rámci saúdských giga-projektů vzrostla meziročně o 20 % na 196 miliard dolarů arabnews.com. Toto číslo je ohromující – zahrnuje mega-projekty jako futuristické město za více než 500 miliard dolarů NEOM u Rudého moře, luxusní turistické centrum Red Sea Global (které právě otevřelo své první hotely), zábavní město Qiddiya a městské mega-projekty v Rijádu jako Diriyah Gate a King Salman Park. Podle zprávy Knight Frank „Saudi Giga Projects Report 2025“ stavební boom ukazuje, že plán Vision 2030 se posouvá „z plánování k realizaci“ na plný plyn arabnews.com.
Rijád, hlavní město Saúdské Arábie, je epicentrem této realitní revoluce. „Rijád si pevně upevnil pozici nové ekonomické velmoci Saúdské Arábie, když od roku 2019 tvoří 63 % všech nově vytvořených pracovních míst v království,“ poznamenává Faisal Durrani, vedoucí výzkumu pro MENA ve společnosti Knight Frank arabnews.com. Od roku 2016 bylo v Rijádu oznámeno více než 237 miliard dolarů v realitních a infrastrukturních projektech arabnews.com, včetně ikonických projektů jako je 220 km dlouhý „Sportovní bulvár“ a masivní rozšíření bytové výstavby. Očekává se, že populace města (kolem 7 milionů v roce 2022) dosáhne do roku 2030 10,1 milionu arabnews.com, a již probíhají plány na zvládnutí tohoto růstu pomocí „více než 340 000 nových domovů, 4,8 milionu m² kancelářských prostor, 3 milionů m² maloobchodních prostor a téměř 30 000 hotelových pokojů“ do tohoto roku arabnews.com. Tato čísla ilustrují stavební horečku prakticky bezprecedentní v celosvětovém měřítku. Durrani popisuje Rijád jako město, které zažívá „jeden z nejambicióznějších příběhů městského růstu na světě“ a je připraveno stát se světovou špičkou v oblasti podnikání a turismu arabnews.com.
Tlak na megaprojekty se neomezuje jen na Rijád. Západní Saúdská Arábie, kde se nachází NEOM a rozvojové projekty na pobřeží Rudého moře, má 17 giga-projektů v realizaci v celkové hodnotě 431 miliard dolarů v oznámených investicích arabnews.com. Z toho již bylo zadáno zakázek za přibližně 57 miliard dolarů, přičemž stovky miliard jsou ještě v plánu arabnews.com. Samotný NEOM (který zahrnuje dílčí projekty jako The Line, lyžařské středisko Trojena a průmyslové město Oxagon) má zatím uzavřené smlouvy v hodnotě přibližně 24 miliard dolarů arabnews.com, a stále je v rané fázi. Rozsah je ohromující: do roku 2030 mají tyto projekty v západním regionu za cíl dodat 382 000 nových domovů, více než 3 miliony m² kanceláří, 4,3 milionu m² maloobchodních prostor a 330 000 hotelových pokojů arabnews.com – v podstatě vytvářejí nová města od nuly.
Mimo Saúdské Arábie zůstávají SAE (Dubaj, Abú Dhabí) realitní velmocí samy o sobě. Dubajský trh s nemovitostmi zažívá od roku 2021 boom, s rekordními prodeji luxusních domů (například v roce 2023 se vila na Palm Jumeirah prodala za více než 100 milionů dolarů) a přílivem zahraničních kupců, včetně bohatých Rusů, Indů a Evropanů, které láká otevřenost a bezpečnost Dubaje. I když tempo růstu v Dubaji v roce 2025 mírně zpomalilo, stále zaznamenala dvouciferný meziroční růst cen v prémiovém rezidenčním segmentu a silnou obsazenost komerčních prostor. V Abú Dhabí se developeři zaměřují na luxusní a kulturní projekty (například čtvrť Guggenheim Abu Dhabi a nové ostrovní komunity). Významné je, že Sotheby’s International Realty otevřela v Abú Dhabí tento měsíc, a to debutem projektu Four Seasons Private Residences na pláži Saadiyat, což naznačuje důvěru v ultra-luxusní segment.
Jedním z největších témat na trhu nemovitostí na Blízkém východě je příliv mezinárodních investičních partnerství. Tento týden přinesl příklad, který upoutal pozornost médií: Blackstone, největší světový správce alternativních aktiv, se spojuje s Lunate z Abú Dhabí (investiční společnost podporovaná emirátem) za účelem vytvoření platformy zaměřené na 5 miliard dolarů v logistických aktivech napříč Perským zálivem. Nový podnik, nazvaný GLIDE, se zaměří na akvizice a rozvoj „vysoce kvalitních skladových nemovitostí“ v zemích GCC – včetně nových developerských projektů a sale-leaseback transakcí s velkými regionálními firmami. „Hluboká ekonomická transformace, která v GCC probíhá, poháněná prorůstovými politikami, příznivými demografickými změnami a širokou diverzifikací, vytváří silnou dynamiku pro sektory jako logistika,“ uvedl prezident Blackstone Jon Gray v oznámení o partnerství. Tento citát shrnuje, proč globální investoři proudí do nemovitostí na Blízkém východě: ekonomiky regionu (zejména Saúdské Arábie a SAE) diverzifikují mimo ropu, mladá populace roste, e-commerce a obchod vzkvétají – což vše znamená prudce rostoucí poptávku po moderních skladech, přístavech, datových centrech a kancelářích. Samotný Blackstone rozšiřuje své aktivity v Perském zálivu; jen minulý měsíc spoluzainvestoval 525 milionů dolarů do Property Finder, dubajského online realitního portálu. Další velké firmy jako Brookfield, KKR a státní investiční fondy z Perského zálivu (ADIA, PIF atd.) byly aktivní v prominentních realitních transakcích od Káhiry po Karáčí, často ve formě partnerství.
Dalším pozoruhodným trendem je, jak peníze z Perského zálivu proudí do sousedních regionů, čímž exportují boom. Například Egypt (jak je popsáno v sekci o Africe) zaznamenal od roku 2021 příslib více než 120 miliard dolarů kapitálu státních fondů z Blízkého východu, včetně investic do realitních projektů. V Turecku investovaly Katar a SAE do nemovitostí a infrastruktury v Istanbulu. Irák a Pákistán mají nové stavební iniciativy podporované investory z GCC a dokonce i Řecko a jižní Evropa zaznamenaly zvýšený zájem blízkovýchodních kupců o letoviska a ostrovy.
Na samotném Blízkém východě další trhy jako Katar, Bahrajn a Omán také postupují vpřed, i když v menším měřítku než velká dvojka (Saúdská Arábie/Spojené arabské emiráty). Katar má po mistrovství světa přebytek nového bydlení, ale využívá pobídek k nalákání expatriotů a firem (například 100% zahraniční vlastnictví v určitých projektech). Bahrajn se zaměřuje na dostupné bydlení a průmyslové parky. Omán více otevřel možnost zahraničního vlastnictví nemovitostí v turistických zónách a doufá, že napodobí úspěch Dubaje v přilákání důchodců a kupců druhých domovů.
Rizikové faktory pro realitní boom na Blízkém východě se zdají být relativně omezené. Jedním z nich je kolísání cen ropy – výrazný pokles by mohl omezit vládní výdaje a náladu na trhu. Většina států GCC má však dostatečné rezervy a je fiskálně mnohem silnější než před deseti lety. Dalším faktorem je nadměrná výstavba: skeptici se ptají, zda bude veškerá plánovaná nabídka (zejména v Saúdské Arábii) skutečně absorbována. Prozatím však hluboké kapsy vlády a skutečná potřeba bydlení (Saúdská Arábie má mladou populaci a nedostatek bydlení) naznačují, že tyto projekty najdou obyvatele, i když za upravené ceny.
Při tolika aktivitách zůstává výhled regionu mimořádně pozitivní. Průzkum Expo Real zjistil, že vyhlídky realitního trhu na Blízkém východě jsou velmi atraktivní a mnoho globálních investorů řadí Perský záliv na vrchol svého seznamu cílů pro růst. Jak řekl jeden z generálních ředitelů v oboru: „Blízký východ je v současnosti světovou laboratoří rozvoje – pokud chcete vidět budoucnost měst, podívejte se, co vyrůstá v saúdskoarabské poušti a na dubajském panoramatu.“ Je to odvážné tvrzení, ale není bez opodstatnění. Po zbytek roku 2025 a dále očekávejte více megadek, více projektů definujících panorama a více kapitálu proudícího do nemovitostí na Blízkém východě, protože se region upevňuje jako středobod světové realitní scény.
Afrika: rostoucí investice a nové růstové hranice
Africké realitní trhy jsou v globálních diskusích často přehlíženy, ale stále více přitahují pozornost mezinárodních investorů – zejména proto, že někteří vnímají Afriku jako „poslední hranici“ růstu rozvíjejících se trhů s mladou populací a rychlou urbanizací. Každá země v Africe má svůj vlastní příběh o nemovitostech, ale sjednocujícím tématem roku 2025 je rostoucí příliv investic a ambiciózní rozvojové projekty, i když přetrvávají makroekonomické výzvy.
Severní Afrika zažívá v poslední době vlnu investic, z nichž velká část pochází z Blízkého východu. Egypt vyniká rozsahem svých plánů a přílivem kapitálu, který přitahuje. Zpráva Knight Frank „Destination Egypt 2025“ zdůrazňuje, že Egypt „přitahuje vlnu bohatství z Perského zálivu do svého realitního sektoru“ – přibližně 1,4 miliardy dolarů soukromého kapitálu z GCC má v blízké době směřovat do egyptských domů a kanceláří. Hlavními investory jsou bohatí investoři ze SAE a Saúdské Arábie: podle průzkumu občané SAE plánují investovat asi 709 milionů dolarů do egyptských nemovitostí a Saúdové kolem 403 milionů dolarů, následováni významným zájmem německých a britských investorů. Tyto prostředky směřují do všeho od nové administrativní metropole budované u Káhiry až po luxusní přímořská letoviska na pobřeží Středozemního a Rudého moře.
Egyptská vláda sama je uprostřed svého nejambicióznějšího rozvojového programu za poslední desetiletí. Káhira staví zcela nové hlavní město („NAC“) v poušti – chytré město, mega-projekt, který se již stal hlavním cílem pro 56 % dotázaných saúdských investorů a 34 % emirátských investorů, podle Knight Frank. Severní pobřeží (středomořské pobřeží) a Centrální Káhira jsou také žhavými místy, kde kupci z Perského zálivu skupují rekreační domy a strategická komerční aktiva. „Proměna Egypta v regionální realitní velmoc je skutečně v plném proudu,“ říká Faisal Durrani z Knight Frank. „Soukromý kapitál z Perského zálivu, v kombinaci s investicemi státních investičních fondů, urychluje transformaci země.“ Skutečně, od roku 2023 Egypt zaznamenal nárůst přímých zahraničních investic (FDI), z nichž velká část směřuje do nemovitostí a infrastruktury – včetně historického závazku 35 miliard dolarů od ADQ z Abú Dhabí letos v únoru, který zahrnuje rozsáhlý pobřežní rozvoj (Ras El Hekma) a další projekty. Díky těmto injekcím vznikají po celém Egyptě nová města, uzavřené komunity a obchodní čtvrti. Hodnoty nemovitostí v některých oblastech Káhiry prudce vzrostly (Knight Frank uvádí, že ceny ve městě Sheikh Zayed vzrostly meziročně o 24,7 %) arabianbusiness.com. Objevuje se však opatrnost, protože v roce 2025 přijde na trh velké množství nové nabídky (plánuje se dodání více než 30 000 nových domů, což je nárůst o 29 % oproti roku 2024) arabianbusiness.com, což by mohlo v následujících letech zpomalit růst cen. Prozatím však Egypt jede na realitní vlně – vlně podpořené externím kapitálem a odhodláním vlády modernizovat.
Jižně od Sahary, subsaharská Afrika zažívá své vlastní realitní trendy. Mnoho z největších afrických měst zažívá rychlý populační růst a urbanizaci, což zatěžuje stávající bydlení a infrastrukturu, ale zároveň vytváří příležitosti pro rozvoj. Hlavní města jako Lagos (Nigérie), Nairobi (Keňa) a Accra (Ghana) podle zpráv zaznamenala v posledních letech průměrné roční zvýšení cen nemovitostí v rozmezí 8 % až 12 %. V Lagosu například zůstává vysoká poptávka jak po luxusních apartmánech ve čtvrtích jako Ikoyi a Victoria Island, tak po dostupném bydlení v rozšiřujícím se okolí, i když se země potýká s inflací a úrokovými sazbami přesahujícími 20 %. Centrální banka Nigérie zvyšuje sazby (aktuálně kolem 18,75 %), aby bojovala s inflací, což zvyšuje náklady na hypotéky. Přesto velká část afrického realitního trhu není na hypotékách příliš závislá (mimo Jižní Afriku a Namibii jsou hypotéky poměrně vzácné). Nákupy se často provádějí v hotovosti nebo prostřednictvím inovativních platebních plánů. Proto, i když jsou vysoké úrokové sazby a ekonomická nestabilita překážkami, zcela nezastavují aktivitu na trhu s bydlením – místo toho developeři a kupci nacházejí kreativní finanční řešení, jako jsou platební plány vázané na dolar v Nigérii nebo družstevní spořicí schémata v Keni.
Keňský trh s nemovitostmi (soustředěný na Nairobi) zůstává jedním z nejrozvinutějších ve východní Africe. Nairobi má prosperující segment komerčních nemovitostí – je regionálním centrem pro nadnárodní společnosti a nevládní organizace, což zvyšuje poptávku po kancelářských parcích a bydlení pro expaty. Přestože míra neobsazenosti kanceláří mírně vzrostla kvůli určitému převisu nabídky, segmenty jako sklady třídy A, moderní maloobchodní centra a bydlení pro střední třídu se nadále rozšiřují. Vyšší střední třída v Nairobi podpořila menší boom v rozvoji uzavřených rezidenčních komunit na předměstích jako Kiambu a Ngong Road. Navíc Keňa se stala středobodem investic do alternativních aktiv, jako je studentské bydlení a nemovitosti ve zdravotnictví, což řeší mezery v sociální infrastruktuře.
Ghana a Pobřeží slonoviny také přitahují zájem investorů jako politicky stabilní trhy v západní Africe. Trh s nemovitostmi v Akkře zaznamenal nárůst výstavby luxusních bytů a kanceláří na konci 2010. let; po krátké pauze se nové projekty vracejí (pomáhá tomu investice diaspory a příjmy Ghany z ropy). Nicméně nedávná restrukturalizace dluhu a nárůst inflace v Ghaně přinesly opatrnost. Přesto iniciativy jako ghanský plán dostupného bydlení a nové městské projekty na Pobřeží slonoviny (např. rozšiřující se obchodní čtvrť v Abidžanu) pokračují s podporou rozvojových finančních institucí.
Společným tématem napříč Afrikou je potřeba dostupného bydlení. Vlády v Keni, Nigérii, Jihoafrické republice a dalších zemích to učinily prioritou, často prostřednictvím partnerství veřejného a soukromého sektoru. Nigérie například spustila Národní fond pro bydlení a program hypoték pro diasporu, aby podpořila výstavbu dostupných bytových jednotek. V Jihoafrické republice je trh s bydlením vyspělejší, ale v současnosti stagnuje. Jihoafrická rezervní banka udržovala vysoké úrokové sazby (repo sazba 8,25 %) kvůli boji s inflací, a v kombinaci s pomalou ekonomikou a problémy s elektrickou sítí je trh s bydlením utlumený. Ceny v reálném vyjádření v mnoha oblastech klesají (Global Property Guide uvádí, že trh s bydlením v JAR je „brzděn utlumenou poptávkou, trvale vysokou nezaměstnaností a pomalou ekonomikou“). Analytici jsou však pro Jihoafrickou republiku v letech 2025–26 mírně optimističtí: s ustupující inflací se očekává snižování sazeb (což by mohlo snížit základní sazbu na ~10,5 % do konce roku 2025), což by mohlo „vytvořit bezprecedentní příležitosti pro kupce nemovitostí“ a uvolnit odloženou poptávku. Již nyní jihoafrické banky hlásí stabilní nebo rostoucí počet žádostí o hypotéky ve druhé polovině roku 2025 a nálada na trhu se zlepšila po nedávných politických změnách (například jmenování pro-byznysového ministra financí).
Dalším zajímavým bodem je vzestup nových technologií a modelů financování nemovitostí v Africe. Nigérie a Keňa zaznamenávají vznik proptech startupů umožňujících frakční investice do nemovitostí, digitální hypoteční platformy a crowdfunding pro reality, což rozšiřuje přístup na trh. Tyto inovace postupně přinášejí větší likviditu a transparentnost. Navíc africké REITs pomalu vznikají – Ghana spustila REIT a Keňa pracuje na regulaci, která by je podpořila, což by mohlo nasměrovat institucionální kapitál do rozvoje obchodních center, kanceláří a logistických areálů.
Nakonec, integrace Afriky do globální investiční scény roste. Výmluvný znak: hlavní globální developeři a hotelové značky expandují v Africe. Například francouzští a američtí developeři staví rozsáhlé projekty smíšeného využití na Pobřeží slonoviny a v Senegalu. Hotelové řetězce jako Marriott, Hilton a Accor otevírají desítky nových hotelů po celém kontinentu a sází na růst podnikání a turistiky – což je ukazatel důvěry v perspektivy nemovitostního trhu.
Závěrem lze říci, že realitní sektor v Africe na konci roku 2025 je studiem kontrastů: významné výzvy (vysoké náklady na financování, makroekonomická nestabilita v některých zemích), ale také významné odměny (rychlý růst, vysoké výnosy a příznivá demografie). Zájem investorů z Perského zálivu a dalších naznačuje, že africké trhy, ač rizikovější, nabízejí dlouhodobý potenciál, který nelze ignorovat. Pokud se globální podmínky zlepší – tj. úrokové sazby klesnou a ceny komodit zůstanou stabilní – Afrika by mohla zažít prudké zrychlení rozvoje nemovitostí. Již nyní se objevují „nová města“ (od egyptského NAC po nigerijský Eko Atlantic) a africká panoramata mohou za deset let vypadat zcela jinak. Prozatím se na kontinentu staví, krok za krokem, často mimo hlavní pozornost – ale stále více s globálním kapitálem a odbornými znalostmi na palubě.
Výhled: Opatrný optimismus pro rok 2026 a dále
Když uzavíráme zprávy z počátku října 2025, hlavním tématem globálního trhu s nemovitostmi je opatrný optimismus. Napříč kontinenty se tržní hráči připravují na lepší rok 2026, i když si stále uvědomují přetrvávající rizika.
Několik hlavních institucí a expertů aktualizovalo své prognózy v reakci na nedávný vývoj:
- Mezinárodní měnový fond (MMF) – Ve svém nadcházejícím World Economic Outlook (který má být zveřejněn v polovině října) se očekává, že MMF bude diskutovat o ochlazování globální inflace a jeho dopadech. První signály naznačují, že MMF mírně zvýší prognózy růstu pro některé regiony díky zlepšeným finančním podmínkám. Nemovitosti, které často těží z nízkých sazeb, by mohly zaznamenat nárůst investic, pokud se naplní scénář MMF o mírném „měkkém přistání“. (Naopak MMF pravděpodobně upozorní na problémy čínského trhu s nemovitostmi jako na riziko pro růst v Asii.)
- CBRE a JLL (globální makléřské společnosti) – Obě firmy jsou pro rok 2025 optimističtější. CBRE nyní předpovídá 15% nárůst objemu investic do komerčních nemovitostí celosvětově v roce 2025, oproti přibližně 10 % dříve. Uvádějí očekávaný obrat směrem ke snižování sazeb v USA, Velké Británii a eurozóně, což by mělo zlepšit likviditu a důvěru kupujících. Nejnovější globální výhled JLL podobně poznamenává, že investoři, kteří vstoupí na trh v letech 2024–25 jako „první vlaštovky“, mohou získat nadprůměrné zisky, jakmile se trhy zotaví, a že nedostatek nabídky v některých sektorech (např. logistika, bydlení) se bude zhoršovat, což vytvoří příležitosti pro developery.
- Deloitte & PwC (poradenské společnosti) – Zpráva Emerging Trends in Real Estate 2025 od PwC/ULI (Urban Land Institute) byla zveřejněna 5. října a její globální výhled byl opatrně optimistický. Uvádí, že ačkoli inflace, vyšší úrokové sazby, politická rizika a náklady na výstavbu zůstávají obavami, většina respondentů průzkumu očekává, že objem transakcí v roce 2025 poroste a věří, že „realitní cyklus se otočil“. Hovoří se o „K-tvarovaném“ oživení: klíčová aktiva v prémiových lokalitách by se měla zotavit jako první, zatímco sekundární aktiva mohou zaostávat nebo dále klesat. Deloitte ve svém výhledu pro komerční nemovitosti na rok 2026 (představeném začátkem října) potvrzuje, že o vysoce kvalitní, výnosové nemovitosti by se ke konci roku 2025 mělo opět ucházet více zájemců.
- Centrální banky – Signály od centrálních bankéřů jsou obecně příznivé: Americký Fed naznačil pauzu a případné další snížení sazeb, pokud bude inflace dále klesat. Evropská centrální banka rovněž pozastavila zvyšování sazeb a někteří členové naznačují snížení v polovině roku 2024, pokud ekonomika zůstane slabá (inflace v eurozóně nedávno klesla pod 3 %). Centrální banky rozvíjejících se trhů (Brazílie, jak bylo zmíněno, a další jako Polsko a Maďarsko) již sazby snížily nebo je brzy sníží. Tento synchronizovaný cyklus uvolňování je ostrým obratem oproti synchronizovanému utahování v roce 2022 – a je to dobrá zpráva pro sektory citlivé na úrokové sazby. Nemovitosti z toho mohou výrazně těžit, protože nižší základní sazby sníží hypoteční sazby a kapitalizační sazby, což zvýší poptávku i hodnotu aktiv.
Samozřejmě, rizika zůstávají na obzoru. Přetrvávající inflace by mohla zpomalit nebo vykolejit cyklus snižování sazeb; geopolitické napětí (jako války nebo obchodní konflikty) může otřást důvěrou investorů; a vysoké zadlužení v některých trzích (veřejném i soukromém sektoru) je neznámou. V oblasti nemovitostí je jedním z rizik refinancování – v letech 2024–2026 bude splatná velká část dluhů na komerčních nemovitostech a to, jak hladce budou tyto úvěry refinancovány (nebo restrukturalizovány), ovlivní chování vlastníků nemovitostí. Pokud sazby neklesnou tolik, jak se doufá, někteří vlastníci mohou zbankrotovat nebo být nuceni prodat aktiva, což by mohlo na trh přinést stresované prodeje. Mnozí pozorovatelé se však domnívají, že cenová korekce v letech 2022–2024 byla dostatečná k nalákání kupců a jakýkoli další stres bude přivítán ochotným kapitálem (jak naznačuje rostoucí počet oportunistických fondů, které nyní shánějí prostředky).
Je také důležité zmínit sektorové posuny, které budou formovat výhled:
- Rezidenční: Panuje shoda, že trhy s bydlením se ve většině zemí v roce 2025 stabilizují nebo mírně porostou. Poptávka po bydlení je v mnoha ekonomikách strukturálně silná (kvůli demografii nebo nedostatku nabídky), takže i mírný pokles hypotečních sazeb by měl zvýšit aktivitu. Vidíme první náznaky: např. schválené hypotéky ve Velké Británii v září vzrostly po přerušení zvyšování sazeb; prodeje nových domů v USA jsou meziročně dokonce vyšší, protože developeři nabízejí snížení sazeb. Přesto dostupnost bydlení zůstává omezením – mzdy v posledních letech plně nedržely krok s cenami nemovitostí a úrokovými náklady. Pokud reálné příjmy nevzrostou, oživení trhu s bydlením může být pomalé. Politiky jako pobídky pro první kupce nebo programy sociálního bydlení budou hrát roli na některých trzích (např. Kanada právě zrušila DPH na novou výstavbu nájemního bydlení, aby podpořila nabídku).
- Komerční: Kancelářské trhy čelí delšímu období zotavení kvůli přechodu na práci z domova. Výhled se zde liší podle kvality: špičkové, energeticky úsporné kanceláře („třída A“ nebo novostavby) na prémiových adresách by měly obnovit obsazenost a zaznamenat růst nájmů, protože firmy si osobní spolupráce v určitých prostorech stále cení. Starší, méně ekologické kanceláře budou pravděpodobně muset být přepracovány nebo zásadně zrekonstruovány, aby mohly konkurovat – tento proces bude probíhat až do let 2026–2030. Maloobchodní nemovitosti se rozdělují: maloobchod zaměřený na základní potřeby (centra s potravinami apod.) a prémiové obchody v turistických centrech se zotavují dobře, zatímco druhotná nákupní centra a velké retailové parky bojují s e-commerce a měnícími se spotřebitelskými zvyklostmi. Průmyslový/logistický sektor zůstává možná globálně nejsilnějším segmentem – míra neobsazenosti je v mnoha logistických uzlech na rekordně nízké úrovni, a i když přichází nová nabídka, často sotva pokrývá poptávku. Růst AI, cloud computingu a 5G také zvyšuje potřebu datových center, která se fakticky stávají novou institucionální třídou aktiv (se speciálními požadavky na napájení a chlazení). Hotelnictví (hotely) se v mnoha místech po covidu silně zotavilo, i když služební cesty stále zaostávají za cestováním za zábavou; výhled pro hotely v roce 2025 je obecně pozitivní, pokud nedojde k novým otřesům.
- Pozemky a development: Jeden zajímavý výhled přichází od specialistů na zemědělskou půdu a pozemky. Očekávají, že hodnota zemědělské půdy zůstane odolná (podpořená potřebou potravinové bezpečnosti a ochranou proti inflaci). U rozvojových pozemků pro bydlení v některých trzích ceny klesly kvůli vyšším stavebním nákladům a financování, ale jakmile se tyto faktory zlepší, hodnota pozemků by mohla opět růst, což znamená, že developeři se mohou snažit zajistit si pozemky už nyní. Některé vlády zvažují pobídky k uvolnění nevyužívaných pozemků (například daně z neobsazených pozemků) k řešení nedostatku bydlení – pokud taková opatření projdou, mohlo by to přivést na trh více pozemků a zmírnit růst cen.
Uprostřed této složité situace se nálada mezi mnoha realitními profesionály zlepšuje. Index trendů Expo Real ukázal, že optimisté nyní převažují nad pesimisty v poměru 2:1 v oboru. „Dostali jsme se na dno a důvěra se postupně vrací… trh se [pomalu] vrací k normálu,“ řekl generální ředitel Messe München Stefan Rummel, který vyjádřil naději, ale zároveň uznal přetrvávající výzvy. Tato „vyvážená nálada“ je na hony vzdálená pochmurné atmosféře před rokem.
Shrnuto: podmínky pro zotavení jsou připraveny, ale bude to pozvolné a nerovnoměrné. Jak rok 2025 vstupuje do posledního čtvrtletí, realitní investoři a developeři po celém světě bedlivě sledují centrální banky a ekonomická data. Panuje opatrný pocit, že to nejhorší máme za sebou – propad hodnot je z velké části za námi a začíná nový cyklus. Je však také jasné, že nadcházející cyklus bude jiný než ten předchozí: nebude o snadném zadlužování a rychlém otáčení nemovitostí. Místo toho úspěch budou určovat fundamenty a kreativní strategie. Jak poznamenal jeden zkušený makléř, „Příští rok oddělí amatéry od profesionálů – ti, kteří se během zpomalení připravovali, budou sklízet úspěchy, až se trh otočí.“
Jinými slovy, očekávejte, že globální realitní zprávy v nadcházejících měsících budou obsahovat více uzavřených velkých obchodů, více jeřábů na panoramatech měst a ano, více úsměvů na tvářích makléřů a investorů – i když s ohledem na získané zkušenosti. Prozatím nám říjnový přehled 2025 poskytuje dostatek důkazů, že po celém světě trhy s nemovitostmi se pomalu vracejí k životu, čímž se vytváří základ pro potenciálně mnohem silnější rok 2026.
