Weźmy pod uwagę Brazylię, największą gospodarkę regionu. Banco Central do Brasil przeprowadził jeden z najbardziej jastrzębich cykli zacieśniania na świecie, podnosząc stopę referencyjną Selic aż do 15,00% do połowy 2025 roku – to niemal dwudziestoletnie maksimum. Znacząco podniosło to koszt finansowania budowy domu lub biura w Brazylii. Nic dziwnego, że dostępność mieszkań się pogorszyła; stopy hipoteczne powyżej 12% wykluczyły z rynku wiele rodzin z klasy średniej, a wzrost cen domów wyhamował. Na rynku nieruchomości komercyjnych inwestorzy zaczęli żądać znacznie wyższych stóp kapitalizacji, co spowodowało spadek wycen, zwłaszcza na wcześniej bardzo gorącym rynku biurowym São Paulo. Bank centralny obecnie wstrzymał dalsze podwyżki, sygnalizując dłuższą pauzę na poziomie 15%, czekając na wyraźne dowody trwałego spadku inflacji. (Inflacja w Brazylii, choć spadła z poziomów dwucyfrowych, wciąż wynosi ok. 5–6%, powyżej celu.)
Dobrą wiadomością jest to, że zwrot w kierunku obniżek stóp jest na horyzoncie w Ameryce Łacińskiej. Ekonomiści zauważają, że gdy Fed w USA wyraźnie przejdzie do luzowania polityki (co rozpoczął w niewielkim stopniu pod koniec 2025 roku), „odblokuje” to możliwość bardziej agresywnych cięć przez banki Ameryki Łacińskiej. Powszechnie oczekuje się, że Brazylia rozpocznie obniżki stóp na początku 2026 roku, jeśli nie pod koniec 2025, biorąc pod uwagę łagodną perspektywę inflacyjną (Pantheon Macroeconomics przewiduje, że inflacja w Brazylii „będzie nadal spadać, kończąc rok na poziomie około 5%”). Podobnie Chile i Kolumbia – które podniosły stopy odpowiednio do 11,25% i 13,25% w szczytowym momencie – już zaczęły je obniżać. Bank centralny Chile, na przykład, tnie stopy w 2024 i 2025 roku, gdy inflacja tam wyhamowała, a stopa referencyjna wkrótce ma wrócić do poziomów jednocyfrowych. Meksyk przyjął bardziej ostrożne podejście (utrzymując stopę overnight na poziomie 11,25% przez dłuższy czas), ale rynki spodziewają się, że Bank Meksyku rozważy obniżki w 2025 roku, jeśli luzowanie Fedu zdejmie presję z peso.
Dla sektora nieruchomości te zmiany nie mogą nadejść zbyt szybko. Deweloperzy i kupujący nieruchomości w całej Ameryce Łacińskiej zostali mocno dotknięci przez wysokie koszty kredytu. W Meksyku produkcja mieszkań spowolniła, a wolumen sprzedaży domów spadł w latach 2023–2024, gdy stopy hipoteczne przekroczyły 10%. Jednak popyt pozostał zasadniczo silny, zwłaszcza w rozwijających się obszarach metropolitalnych i regionach przygranicznych korzystających z trendu near-shoringu. Inwestycje zagraniczne w meksykańskie nieruchomości – szczególnie w parki przemysłowe i centra dystrybucyjne w pobliżu granicy z USA – faktycznie wzrosły mimo wysokich stóp, dzięki relokacji produkcji. W miarę jak stopy będą się normalizować w dół, meksykańscy deweloperzy spodziewają się silnego odbicia zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym, napędzanego odłożonym popytem i programami rządowymi mającymi na celu rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań.
Paradoks brazylijskiego rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku to rosnące czynsze w środowisku stóp procentowych na poziomie 15%, jak ujął to jeden z serwisów informacyjnych. W São Paulo czynsze za najlepsze biura i powierzchnie logistyczne wzrosły z powodu ograniczonej podaży i napływu nowych firm, mimo że wartości aktywów na papierze spadły z powodu wysokich stóp dyskontowych. To sugeruje efekt sprężyny: jeśli (lub gdy) stopy procentowe spadną, wartości nieruchomości w Brazylii mogą gwałtownie wzrosnąć, by lepiej odzwierciedlić silne fundamenty czynszowe. To samo dotyczy brazylijskich REIT-ów (znanych jako FII), które były notowane z dużymi dyskontami – inwestorzy prawdopodobnie zrewidują ich wyceny, gdy Selic zacznie spadać.
Po drugiej stronie Andów, kraje takie jak Peru i Argentyna mierzą się z własnymi, unikalnymi problemami. Gospodarka Peru spowolniła w latach 2023–25, co osłabiło tamtejszy rynek nieruchomości; wysokie stopy kredytowe i zawirowania polityczne sprawiły, że kupujący stali się ostrożni. Bank centralny Peru nieznacznie obniżył stopy pod koniec 2024 roku, co przyniosło pewną ulgę, a dalsze cięcia w 2025 mogą stopniowo poprawić dostępność mieszkań. Argentyna, pogrążona w inflacji przekraczającej 100%, to przypadek szczególny – jej rynek nieruchomości działa głównie w gotówce (często w dolarach amerykańskich), praktycznie poza dysfunkcyjnym systemem kredytowym. Ceny nieruchomości w Buenos Aires spadły do około połowy szczytu z 2017 roku (licząc w USD), gdy głęboka recesja i kontrola walutowa mocno uderzyły w rynek. Wielu deweloperów wstrzymało projekty. Nadzieje wiązane są z powyborczymi reformami gospodarczymi, które mogłyby ustabilizować gospodarkę, a tym samym ożywić rynek nieruchomości (na przykład poprzez nowe programy kredytów hipotecznych, które obecnie praktycznie nie istnieją z powodu inflacji).
Jednym z wyróżniających się trendów w Ameryce Łacińskiej jest napływ kapitału zagranicznego do wybranych okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości, mimo trudnych warunków makroekonomicznych. Na przykład amerykańskie fundusze private equity i fundusze z Bliskiego Wschodu inwestują w logistykę i infrastrukturę w Ameryce Łacińskiej. Wspomniane przedsięwzięcie logistyczne Blackstone o wartości 5 miliardów dolarów w Zatoce Perskiej obejmuje również rynki poza Bliskim Wschodem, potencjalnie celując globalnie w magazyny – a rosnące rynki konsumenckie Ameryki Łacińskiej są na tej mapie. W Meksyku inwestorzy z Kanady i USA wykupili nieruchomości przemysłowe obsługujące amerykańskie łańcuchy dostaw. Natomiast w Brazylii fundusze państwowe i globalni inwestorzy wykazują zainteresowanie sektorami takimi jak centra danych i chłodnie, przewidując długoterminowy popyt.
W sektorze mieszkaniowym Ameryka Łacińska nadal ma młodą, urbanizującą się populację, co podtrzymuje popyt na mieszkania. Kraje takie jak Kolumbia i Dominikana doświadczyły dynamicznego boomu budowlanego (często w średnim segmencie cenowym), który został tylko częściowo spowolniony przez wyższe stopy procentowe. Panama i Kostaryka odnotowują utrzymującą się dobrą sprzedaż mieszkań, wspieraną przez międzynarodowych emerytów i pracowników zdalnych przenoszących się do tych krajów. Chile, po silnym szoku stóp procentowych (tam stopy sięgnęły 11,25%), stopniowo się stabilizuje; rynek mieszkaniowy znacznie się ochłodził, ale wraz z powrotem inflacji do celu bank centralny Chile obniżył stopy już o ponad 4 punkty procentowe i oczekuje się, że aktywność mieszkaniowa wzrośnie w 2025 roku.
Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Ameryce Łacińskiej pod koniec 2025 roku charakteryzuje się napiętym oczekiwaniem na ulgę monetarną. Jak ujął to jeden z brazylijskich deweloperów: „Gromadzimy zaporę projektów; gdy stopy procentowe spadną, będzie to jak otwarcie śluz.” Na razie główną przeszkodą są wysokie koszty finansowania, a nie brak popytu. MFW i Bank Światowy chwalą banki centralne Ameryki Łacińskiej za opanowanie inflacji, a gdy ta walka zostanie wygrana, priorytet przesuwa się na ożywienie wzrostu – co oznacza obniżki stóp. Gdy te cięcia się zmaterializują, można się spodziewać odrodzenia sprzedaży mieszkań i inwestycji komercyjnych w całym regionie. Druga połowa 2025 roku i początek 2026 mogą przynieść przyspieszenie rynków nieruchomości w Ameryce Łacińskiej, pozwalając wreszcie, by korzystna demografia i strukturalne potrzeby mieszkaniowe regionu przełożyły się na wzrost rynku nieruchomości. Tymczasem uczestnicy rynku zajmują pozycje: lokalne banki przygotowują nowe oferty kredytów hipotecznych, deweloperzy uzyskują pozwolenia, a inwestorzy polują na okazje do przejęcia zanim zmieni się koniunktura.Bliski Wschód: Megaprojekty i Mega-pieniądze
Sektor nieruchomości na Bliskim Wschodzie przeżywa niezwykły wzrost, napędzany przez obfity kapitał, ambitne projekty państwowe i napływ międzynarodowego zainteresowania. W przeciwieństwie do zadłużonych rynków zachodnich, szczególnie region Zatoki Perskiej dysponuje dużą płynnością dzięki wysokim cenom energii w ostatnich latach oraz strategicznym planom transformacji gospodarczej. Efektem jest boom na rynku nieruchomości w krajach Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC), z rekordowymi portfelami budowlanymi i transakcjami inwestycyjnymi.
Arabia Saudyjska jest przykładem tego trendu. W ramach programu Vision 2030 Królestwo realizuje szereg „giga-projektów” – ogromnych nowych miast, kurortów turystycznych i inwestycji infrastrukturalnych – na skalę rzadko spotykaną wcześniej. W tym tygodniu nowa analiza Knight Frank potwierdziła, jak szybko przyspiesza ten budowlany boom: łączna wartość kontraktów przyznanych w 2025 roku w ramach saudyjskich giga-projektów wzrosła o 20% rok do roku, osiągając 196 miliardów dolarów arabnews.com. Ta liczba jest zdumiewająca – obejmuje megainwestycje, takie jak futurystyczne miasto za ponad 500 miliardów dolarów NEOM nad Morzem Czerwonym, luksusowy ośrodek turystyczny Red Sea Global (który właśnie otworzył pierwsze hotele), miasto rozrywki Qiddiya oraz miejskie megaprojekty w Rijadzie, takie jak Diriyah Gate i King Salman Park. Według raportu Knight Frank „Saudi Giga Projects Report 2025”, boom budowlany wskazuje, że plan Vision 2030 przechodzi „z fazy planowania do realizacji” na pełnych obrotach arabnews.com.
Rijad, stolica Arabii Saudyjskiej, znajduje się w centrum tej rewolucji na rynku nieruchomości. „Rijad zdecydowanie ugruntował swoją pozycję nowej potęgi gospodarczej Arabii Saudyjskiej, odpowiadając za 63% wszystkich nowych miejsc pracy utworzonych w Królestwie od 2019 roku,” zauważa Faisal Durrani, szef działu badań Knight Frank na region MENA arabnews.com. Od 2016 roku w Rijadzie ogłoszono projekty nieruchomościowe i infrastrukturalne o wartości ponad 237 miliardów dolarów arabnews.com, w tym ikoniczne przedsięwzięcia, takie jak 220-kilometrowy „Sports Boulevard” oraz ogromne rozbudowy mieszkaniowe. Populacja miasta (około 7 milionów w 2022 roku) ma według prognoz osiągnąć 10,1 miliona do 2030 roku arabnews.com, a plany zakładają dostosowanie się do tego wzrostu poprzez „ponad 340 000 nowych mieszkań, 4,8 mln m² powierzchni biurowej, 3 mln m² powierzchni handlowej i prawie 30 000 pokoi hotelowych” do tego roku arabnews.com. Te liczby ilustrują szał budowlany niemal niespotykany na świecie. Durrani opisuje Rijad jako miasto przeżywające „jedną z najbardziej ambitnych historii rozwoju urbanistycznego na świecie”, gotowe stać się światowej klasy centrum biznesu i turystyki arabnews.com.
Impuls do realizacji megaprojektów nie ogranicza się do Rijadu. Zachodnia Arabia Saudyjska, gdzie znajdują się NEOM i inwestycje na wybrzeżu Morza Czerwonego, ma 17 giga-projektów w toku o łącznej wartości 431 miliardów dolarów w ogłoszonych inwestycjach arabnews.com. Z tej kwoty około 57 miliardów dolarów w kontraktach już przyznano, a kolejne setki miliardów są w przygotowaniu arabnews.com. Sam NEOM (obejmujący podprojekty takie jak The Line, ośrodek narciarski Trojena i miasto przemysłowe Oxagon) ma już podpisane kontrakty na około 24 miliardy dolarów arabnews.com, a to dopiero początek. Skala jest oszałamiająca: do 2030 roku projekty w tym regionie mają dostarczyć 382 000 nowych mieszkań, ponad 3 miliony m² powierzchni biurowej, 4,3 miliona m² powierzchni handlowej i 330 000 pokoi hotelowych arabnews.com – co w praktyce oznacza tworzenie nowych miast od podstaw.
Poza Arabią Saudyjską, ZEA (Dubaj, Abu Zabi) pozostają potęgą nieruchomości samą w sobie. Rynek nieruchomości w Dubaju przeżywa boom od 2021 roku, z rekordową sprzedażą luksusowych domów (w 2023 roku sprzedano willę na Palm Jumeirah za ponad 100 milionów dolarów, na przykład) oraz napływem zagranicznych nabywców, w tym zamożnych Rosjan, Hindusów i Europejczyków przyciąganych otwartością i bezpieczeństwem Dubaju. Choć tempo wzrostu w Dubaju nieco spowolniło w 2025 roku, nadal odnotowano dwucyfrowy roczny wzrost cen w segmencie luksusowych nieruchomości mieszkaniowych oraz wysokie obłożenie powierzchni komercyjnych. W Abu Zabi deweloperzy koncentrują się na projektach z wyższej półki i kulturalnych (takich jak dzielnica Guggenheim Abu Dhabi i nowe społeczności na wyspach). Warto zauważyć, że Sotheby’s International Realty otworzyło się w Abu Zabi w tym miesiącu, debiutując z Four Seasons Private Residences na Saadiyat Beach, co wskazuje na zaufanie do segmentu ultra-luksusowego.Jedną z największych historii na rynku nieruchomości Bliskiego Wschodu jest napływ międzynarodowych partnerstw inwestycyjnych. W tym tygodniu pojawił się przykład, który przyciągnął uwagę mediów: Blackstone, największy na świecie zarządca alternatywnych aktywów, łączy siły z Lunate z Abu Zabi (firmą inwestycyjną wspieraną przez emirat), aby stworzyć platformę ukierunkowaną na 5 miliardów dolarów aktywów logistycznych w całym regionie Zatoki. Nowe przedsięwzięcie, nazwane GLIDE, skoncentruje się na nabywaniu i rozwoju „wysokiej jakości magazynów” w krajach GCC – w tym na inwestycjach typu greenfield oraz transakcjach sale-leaseback z dużymi firmami regionalnymi. „Głębokie przemiany gospodarcze zachodzące w GCC, napędzane polityką prorozwojową, korzystnymi zmianami demograficznymi i szeroko zakrojoną dywersyfikacją, tworzą silny impuls dla sektorów takich jak logistyka,” powiedział prezes Blackstone Jon Gray w ogłoszeniu o partnerstwie. Ten cytat podsumowuje, dlaczego globalni inwestorzy napływają na rynek nieruchomości Bliskiego Wschodu: gospodarki regionu (zwłaszcza w Arabii Saudyjskiej i ZEA) dywersyfikują się poza ropę, młode populacje rosną, e-commerce i handel kwitną – a to wszystko oznacza rosnący popyt na nowoczesne magazyny, porty, centra danych i biura. Sam Blackstone rozwija się w regionie Zatoki; zaledwie w zeszłym miesiącu współprowadził inwestycję o wartości 525 milionów dolarów w Property Finder, dubajski portal nieruchomości online. Inne duże firmy, takie jak Brookfield, KKR i państwowe fundusze majątkowe Zatoki (ADIA, PIF itd.), były aktywne w głośnych transakcjach nieruchomościowych od Kairu po Karaczi, często w formie partnerstw.
Kolejnym godnym uwagi trendem jest to, jak pieniądze z Zatoki napływają do sąsiednich regionów, skutecznie eksportując boom. Na przykład Egipt (opisany w sekcji o Afryce) od 2021 roku przyciągnął ponad 120 miliardów dolarów kapitału państwowych funduszy majątkowych z Bliskiego Wschodu, w tym na projekty deweloperskie. W Turcji Katar i ZEA inwestowały w nieruchomości i infrastrukturę w Stambule. Irak i Pakistan mają nowe inicjatywy budowlane wspierane przez inwestorów z GCC, a nawet Grecja i południowa Europa odnotowały wzrost zainteresowania ze strony bliskowschodnich nabywców kurortów i wysp.
Na właściwym Bliskim Wschodzie, inne rynki, takie jak Katar, Bahrajn i Oman, również idą naprzód, choć na mniejszą skalę niż wielka dwójka (Arabia Saudyjska/ZEA). Katar, po Mistrzostwach Świata, ma nadmiar nowego mieszkalnictwa, ale stosuje zachęty, by przyciągnąć ekspatów i firmy (np. 100% zagranicznej własności w wybranych projektach). Bahrajn koncentruje się na mieszkaniach dostępnych cenowo i parkach przemysłowych. Oman otworzył się bardziej na zagraniczną własność nieruchomości w strefach turystycznych, licząc na powtórzenie sukcesu Dubaju w przyciąganiu emerytów i nabywców drugich domów.
Czynniki ryzyka dla boomu nieruchomościowego na Bliskim Wschodzie wydają się stosunkowo ograniczone. Jednym z nich jest zmienność cen ropy – poważny spadek cen mógłby ograniczyć wydatki rządowe i nastroje. Jednak większość krajów GCC ma duże rezerwy i jest znacznie bardziej stabilna fiskalnie niż dekadę temu. Kolejną kwestią jest nadpodaż: sceptycy zastanawiają się, czy cała planowana podaż (zwłaszcza w Arabii Saudyjskiej) zostanie wchłonięta. Na razie jednak głębokie kieszenie rządu i realne zapotrzebowanie na mieszkania (Arabia Saudyjska ma młodą populację i niedobór mieszkań) sugerują, że projekty te znajdą lokatorów, nawet jeśli po skorygowanych cenach.
Przy tak dużej aktywności perspektywy regionu pozostają niezwykle pozytywne. Badanie Expo Real wykazało, że perspektywy rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie są bardzo atrakcyjne, a wielu globalnych inwestorów umieszcza Zatokę na szczycie listy celów wzrostu. Jak ujął to jeden z prezesów branżowych: „Bliski Wschód to obecnie światowe laboratorium rozwoju – jeśli chcesz zobaczyć przyszłość miast, spójrz na to, co powstaje na pustyni saudyjskiej i na panoramie Dubaju.” To śmiałe stwierdzenie, ale niepozbawione podstaw. W pozostałej części 2025 roku i później spodziewaj się kolejnych megatransakcji, kolejnych projektów definiujących panoramę miast i większego napływu kapitału do nieruchomości na Bliskim Wschodzie, gdy region ten umacnia się jako kluczowy punkt światowej sceny nieruchomości
.Afryka: rosnące inwestycje i nowe granice wzrostu
Rynki nieruchomości w Afryce są często pomijane w globalnych dyskusjach, ale coraz częściej przyciągają uwagę międzynarodowych inwestorów – zwłaszcza że niektórzy postrzegają Afrykę jako „ostatnią granicę” wzrostu rynków wschodzących z młodą populacją i szybkim tempem urbanizacji. Choć każdy kraj w Afryce ma swoją własną historię nieruchomości, wspólnym motywem w 2025 roku jest rosnący napływ inwestycji i ambitne projekty, mimo utrzymujących się wyzwań makroekonomicznych.
Afryka Północna w szczególności doświadcza fali inwestycji, z których wiele pochodzi z Bliskiego Wschodu. Egipt wyróżnia się skalą swoich planów i napływem kapitału, który przyciąga. Raport Knight Frank „Destination Egypt 2025” podkreśla, że Egipt „przyciąga falę bogactwa z Zatoki do swojego sektora nieruchomości” – około 1,4 miliarda dolarów prywatnego kapitału z GCC ma trafić w najbliższym czasie do egipskich domów i biur. Zamożni inwestorzy z ZEA i Arabii Saudyjskiej przodują: dane z badań pokazują, że obywatele ZEA planują zainwestować około 709 milionów dolarów w egipskie nieruchomości, a Saudyjczycy około 403 milionów dolarów, a następnie duże zainteresowanie wykazują inwestorzy z Niemiec i Wielkiej Brytanii. Środki te trafiają do wszystkiego – od nowej stolicy administracyjnej budowanej pod Kairem, po luksusowe kurorty nad Morzem Śródziemnym i Morzem Czerwonym.
Rząd egipski sam znajduje się w trakcie najbardziej ambitnej agendy rozwojowej od dekad. Kair buduje zupełnie nowe miasto stołeczne („NAC”) na pustyni – megaprojekt inteligentnego miasta, który już stał się głównym celem dla 56% ankietowanych inwestorów z Arabii Saudyjskiej i 34% inwestorów z Emiratów, według Knight Frank. Północne Wybrzeże (wybrzeże Morza Śródziemnego) oraz Centralny Kair to także gorące lokalizacje, gdzie nabywcy z Zatoki kupują domy wakacyjne i strategiczne aktywa komercyjne. „Metamorfoza Egiptu w regionalną potęgę deweloperską jest w pełni w toku,” mówi Faisal Durrani z Knight Frank. „Kapitał prywatny z Zatoki, w połączeniu z inwestycjami funduszy majątkowych, przyspiesza transformację kraju.” Rzeczywiście, od 2023 roku Egipt odnotował wzrost bezpośrednich inwestycji zagranicznych (FDI), z których wiele trafia w nieruchomości i infrastrukturę – w tym przełomowe zobowiązanie 35 miliardów dolarów przez ADQ z Abu Zabi w lutym tego roku, obejmujące ogromny projekt rozwoju wybrzeża (Ras El Hekma) i inne inwestycje. Dzięki tym zastrzykom kapitału, nowe miasta, osiedla zamknięte i dzielnice biznesowe powstają w całym Egipcie. Wartości nieruchomości w niektórych częściach Kairu gwałtownie wzrosły (Knight Frank odnotowuje, że ceny w Sheikh Zayed City wzrosły o 24,7% rok do roku) arabianbusiness.com. Pojawia się ostrożność, że w 2025 roku na rynek trafi dużo nowej podaży (planowana jest dostawa ponad 30 000 nowych domów, co stanowi wzrost o 29% w porównaniu z 2024 rokiem) arabianbusiness.com, co może ostudzić wzrost cen w kolejnych latach. Jednak na razie Egipt korzysta z fali na rynku nieruchomości – napędzanej kapitałem zewnętrznym i determinacją rządu do modernizacji.
Przesuwając się na południe od Sahary, Afryka Subsaharyjska obserwuje własne trendy na rynku nieruchomości. Wiele z największych miast Afryki doświadcza szybkiego wzrostu populacji i migracji do miast, co obciąża istniejące zasoby mieszkaniowe i infrastrukturę, ale także stwarza możliwości rozwoju. Główne miasta, takie jak Lagos (Nigeria), Nairobi (Kenia) i Akra (Ghana) według doniesień odnotowały w ostatnich latach średnioroczne wzrosty cen nieruchomości rzędu 8% do 12%. W Lagos, na przykład, popyt na luksusowe apartamenty w dzielnicach takich jak Ikoyi i Victoria Island oraz na przystępne cenowo mieszkania na rozrastających się obrzeżach pozostaje wysoki, nawet gdy kraj zmaga się z inflacją i stopami procentowymi powyżej 20%. Bank centralny Nigerii podnosił stopy (obecnie około 18,75%), by walczyć z inflacją, co zwiększa koszty kredytów hipotecznych. Jednak znaczna część rynku nieruchomości w Afryce nie jest silnie uzależniona od kredytów hipotecznych (poza RPA i Namibią, hipoteki są stosunkowo rzadkie). Zakupy często dokonywane są za gotówkę lub poprzez innowacyjne plany płatności. Tak więc, choć wysokie stopy procentowe i zmienność gospodarcza są przeszkodami, nie zatrzymują one całkowicie aktywności na rynku mieszkaniowym – zamiast tego deweloperzy i nabywcy znajdują kreatywne rozwiązania finansowe, takie jak plany płatności indeksowane do dolara w Nigerii czy spółdzielcze systemy oszczędnościowe w Kenii.
Rynek nieruchomości w Kenii (skoncentrowany wokół Nairobi) pozostaje jednym z najbardziej rozwiniętych w Afryce Wschodniej. Nairobi ma prężnie działający segment nieruchomości komercyjnych – to regionalne centrum dla międzynarodowych korporacji i organizacji pozarządowych, co napędza popyt na parki biurowe i mieszkania dla ekspatów. Choć wskaźnik pustostanów biurowych wzrósł z powodu pewnej nadpodaży, segmenty takie jak magazyny klasy A, nowoczesne centra handlowe i mieszkania dla klasy średniej nadal się rozwijają. Wyższa klasa średnia w Nairobi napędziła mini-boom na osiedla zamknięte na przedmieściach, takich jak Kiambu i Ngong Road. Dodatkowo, Kenia stała się punktem centralnym dla inwestycji w alternatywne aktywa, takie jak mieszkania studenckie i nieruchomości medyczne, odpowiadając na braki w infrastrukturze społecznej.
Ghana i Wybrzeże Kości Słoniowej również przyciągają zainteresowanie inwestorów jako politycznie stabilne rynki w Afryce Zachodniej. Rynek nieruchomości w Akrze odnotował wzrost budowy luksusowych apartamentów i biur pod koniec lat 2010; po krótkiej przerwie nowe projekty powracają (wspierane przez inwestycje diaspory i dochody Ghany z ropy naftowej). Jednak niedawna restrukturyzacja zadłużenia i wzrost inflacji w Ghanie wprowadziły ostrożność. Mimo to, inicjatywy takie jak plany Ghany dotyczące mieszkań dostępnych cenowo oraz nowe projekty miejskie na Wybrzeżu Kości Słoniowej (np. rozbudowa dzielnicy biznesowej Abidżanu) postępują, przy wsparciu instytucji finansujących rozwój.
Wspólnym motywem w całej Afryce jest potrzeba mieszkań dostępnych cenowo. Rządy Kenii, Nigerii, RPA i innych krajów uczyniły z tego priorytet, często poprzez partnerstwa publiczno-prywatne. Nigeria, na przykład, uruchomiła Narodowy Fundusz Mieszkaniowy i program kredytów hipotecznych dla diaspory, aby pobudzić rozwój mieszkań dostępnych cenowo. W RPA rynek mieszkaniowy jest bardziej dojrzały, ale obecnie słaby. Bank Rezerw RPA utrzymał wysokie stopy procentowe (stopa repo 8,25%), aby zwalczyć inflację, a w połączeniu z powolną gospodarką i problemami z siecią energetyczną, rynek mieszkaniowy pozostaje płaski. Ceny w ujęciu realnym spadają w wielu regionach (Global Property Guide zauważa, że rynek mieszkaniowy w RPA jest „hamowany przez słaby popyt, utrzymujące się wysokie bezrobocie i powolną gospodarkę”). Jednak analitycy są umiarkowanie optymistyczni wobec RPA w latach 2025–26: wraz ze spadkiem inflacji oczekuje się obniżek stóp procentowych (co może obniżyć stopę polityczną do ok. 10,5% do końca 2025 r.), co może „stworzyć bezprecedensowe możliwości dla kupujących nieruchomości” i uwolnić skumulowany popyt. Już teraz banki w RPA odnotowują stabilny lub rosnący poziom wniosków hipotecznych w drugiej połowie 2025 r., a nastroje rynkowe poprawiły się po ostatnich zmianach politycznych (na przykład pro-biznesowy minister finansów).
Kolejnym wyróżnikiem jest wzrost znaczenia nowych technologii i modeli finansowania nieruchomości w Afryce. Nigeria i Kenia obserwują rozwój startupów proptech, które umożliwiają inwestycje frakcyjne w nieruchomości, cyfrowe platformy hipoteczne oraz crowdfunding nieruchomości, poszerzając dostęp do rynku. Te innowacje stopniowo wprowadzają większą płynność i przejrzystość. Dodatkowo, afrykańskie REIT-y powoli się pojawiają – Ghana uruchomiła REIT, a Kenia pracuje nad regulacjami, które mają je wspierać, co może skierować kapitał instytucjonalny na rozwój centrów handlowych, biur i centrów logistycznych.
Wreszcie, integracja Afryki ze światową sceną inwestycyjną rośnie. Wymowny znak: główni światowi deweloperzy i marki hotelowe rozwijają się w Afryce. Na przykład francuscy i amerykańscy deweloperzy budują wielofunkcyjne megaprojekty w Wybrzeżu Kości Słoniowej i Senegalu. Sieci hotelowe takie jak Marriott, Hilton i Accor otwierają dziesiątki nowych hoteli na całym kontynencie, licząc na wzrost biznesu i turystyki – co jest wskaźnikiem zaufania do perspektyw rynku nieruchomości.
Podsumowując, sektor nieruchomości w Afryce pod koniec 2025 roku to studium kontrastów: znaczące wyzwania (wysokie koszty finansowania, niestabilność makroekonomiczna w niektórych krajach), ale także znaczące korzyści (szybki wzrost, wysokie stopy zwrotu i sprzyjająca demografia). Zainteresowanie inwestorów z Zatoki Perskiej i innych regionów sugeruje, że rynki afrykańskie, choć bardziej ryzykowne, oferują długoterminowy potencjał, którego trudno zignorować. Jeśli warunki globalne się poprawią – tzn. stopy procentowe spadną, a ceny surowców się utrzymają – Afryka może doświadczyć silnego przyspieszenia rozwoju nieruchomości. Już teraz „nowe miasta” pojawiają się (od egipskiego NAC po nigeryjskie Eko Atlantic), a afrykańskie panoramy mogą wyglądać zupełnie inaczej za dekadę. Na razie kontynent buduje, krok po kroku, często poza głównym nurtem – ale coraz częściej z udziałem globalnego kapitału i know-how.
Perspektywy: Ostrożny optymizm na 2026 rok i kolejne lata
Podsumowując wiadomości z początku października 2025 roku, głównym motywem na światowym rynku nieruchomości jest ostrożny optymizm. Na wszystkich kontynentach uczestnicy rynku przygotowują się na lepszy 2026 rok, choć pozostają świadomi utrzymujących się ryzyk.
Kilka głównych instytucji i ekspertów zaktualizowało swoje prognozy w świetle ostatnich wydarzeń:
- Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) – W swoim nadchodzącym World Economic Outlook (który ma zostać opublikowany w połowie października), MFW ma omówić spowolnienie globalnej inflacji i jego konsekwencje. Wstępne sygnały sugerują, że MFW nieznacznie podniesie prognozy wzrostu dla niektórych regionów dzięki poprawie warunków finansowych. Rynek nieruchomości, często korzystający na niskich stopach, może odnotować wzrost inwestycji, jeśli scenariusz MFW o łagodnym „miękkim lądowaniu” się sprawdzi. (Z drugiej strony, MFW prawdopodobnie ostrzeże przed problemami na chińskim rynku nieruchomości jako czynnikiem ryzyka dla wzrostu w Azji.)
- CBRE i JLL (globalne firmy brokerskie) – Obie firmy są bardziej pozytywnie nastawione do 2025 roku. CBRE obecnie prognozuje 15% wzrost globalnego wolumenu inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2025 roku, w porównaniu do ~10% wcześniej. Wskazują na spodziewany zwrot w kierunku obniżek stóp procentowych w USA, Wielkiej Brytanii i strefie euro, co powinno poprawić płynność i zaufanie kupujących. Najnowsza globalna prognoza JLL również zauważa, że inwestorzy „pierwszego ruchu” w latach 2024–25 mogą osiągnąć ponadprzeciętne zyski w miarę odbudowy rynków, a niedobory podaży w niektórych sektorach (np. logistyka, mieszkalnictwo) będą się pogłębiać, tworząc szanse dla deweloperów.
- Deloitte & PwC (Konsultanci) – Raport Emerging Trends in Real Estate 2025 przygotowany przez PwC/ULI (Urban Land Institute) został opublikowany 5 października i jego globalna perspektywa była ostrożnie optymistyczna. Zauważono, że choć inflacja, wyższe stopy procentowe, ryzyko polityczne i koszty budowy pozostają problemami, większość respondentów badania oczekuje wzrostu wolumenów transakcji w 2025 roku i wierzy, że „cykl na rynku nieruchomości się odwrócił”. Mówi się o „odbudowie w kształcie litery K”: kluczowe aktywa w najlepszych lokalizacjach mają odbić się jako pierwsze, podczas gdy aktywa drugorzędne mogą pozostawać w tyle lub dalej tracić na wartości. Prognoza Deloitte dotycząca rynku nieruchomości komercyjnych na 2026 rok (zaprezentowana na początku października) potwierdza, że wysokiej jakości nieruchomości generujące dochód powinny ponownie zacząć przyciągać wielu oferentów pod koniec 2025 roku.
- Banki centralne – Sygnały od bankierów centralnych są generalnie wspierające: Amerykański Fed zasygnalizował pauzę i potencjalne dalsze obniżki, jeśli inflacja będzie dalej spadać. Europejski Bank Centralny również zrobił pauzę, a niektórzy członkowie sugerują obniżki w połowie 2024 roku, jeśli gospodarka pozostanie słaba (inflacja w strefie euro spadła ostatnio poniżej 3%). Banki centralne rynków wschodzących (Brazylia, jak wspomniano, oraz inne jak Polska i Węgry) już obniżyły stopy lub wkrótce to zrobią. Ta zsynchronizowana fala łagodzenia to wyraźne odwrócenie trendu z 2022 roku, kiedy stopy były podnoszone – i to dobrze wróży sektorom wrażliwym na stopy procentowe. Nieruchomości mogą na tym bardzo skorzystać, ponieważ niższe stopy bazowe obniżą oprocentowanie kredytów hipotecznych i stopy kapitalizacji, zwiększając zarówno popyt, jak i wartość aktywów.
Oczywiście, ryzyka pozostają na horyzoncie. Utrzymująca się inflacja może spowolnić lub wykoleić cykl obniżek stóp; napięcia geopolityczne (jak wojny czy konflikty handlowe) mogą zachwiać zaufaniem inwestorów; a nadmiar zadłużenia w niektórych krajach (zarówno publicznego, jak i prywatnego) to niewiadoma. W nieruchomościach jednym z ryzyk jest refinansowanie – fala zadłużenia na nieruchomościach komercyjnych przypada na lata 2024–2026 i to, jak płynnie te kredyty zostaną przedłużone (lub zrestrukturyzowane), wpłynie na zachowania właścicieli. Jeśli stopy nie spadną tak bardzo, jak oczekiwano, niektórzy właściciele mogą nie spłacić zobowiązań lub być zmuszeni do sprzedaży aktywów, co wprowadzi na rynek elementy kryzysowe. Jednak wielu obserwatorów uważa, że korekta cen z lat 2022–2024 była wystarczająca, by przyciągnąć kupujących, a wszelkie dalsze trudności spotkają się z dużym zainteresowaniem kapitału (co sugeruje rosnąca liczba funduszy oportunistycznych zbierających obecnie środki).
Warto również zauważyć zmiany sektorowe, które będą kształtować perspektywy:
- Mieszkalnictwo: Panuje zgoda, że rynki mieszkaniowe ustabilizują się lub umiarkowanie wzrosną w większości krajów w 2025 roku. Popyt na mieszkania jest strukturalnie silny w wielu gospodarkach (ze względu na demografię lub niedobór podaży), więc nawet niewielki spadek stóp procentowych powinien pobudzić aktywność. Widać już pierwsze oznaki: np. liczba zatwierdzonych kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii wzrosła we wrześniu po wstrzymaniu podwyżek stóp; sprzedaż nowych domów w USA jest faktycznie wyższa rok do roku, ponieważ deweloperzy oferują obniżki oprocentowania. Niemniej jednak, dostępność cenowa pozostaje ograniczeniem – płace nie nadążały w ostatnich latach za cenami mieszkań i kosztami kredytów. Jeśli realne dochody nie wzrosną, ożywienie na rynku mieszkaniowym może być powolne. Polityka taka jak ulgi dla kupujących pierwsze mieszkanie czy programy budownictwa społecznego odegrają rolę na niektórych rynkach (np. Kanada właśnie zniosła GST na nowe budownictwo czynszowe, by pobudzić podaż).
- Komercyjne: Rynki biurowe będą potrzebowały więcej czasu na odbudowę z powodu przejścia na pracę zdalną. Perspektywy różnią się tu w zależności od jakości: biura najwyższej klasy, energooszczędne (“klasa A” lub nowe budynki) w najlepszych lokalizacjach powinny odzyskać poziom wynajmu i odnotować wzrost czynszów, ponieważ firmy doceniają współpracę na żywo w określonych przestrzeniach. Starsze, mniej ekologiczne biura prawdopodobnie będą musiały zostać przekształcone lub gruntownie wyremontowane, by konkurować – to proces, który potrwa do 2026–2030. Nieruchomości handlowe się rozwarstwiają: obiekty handlu podstawowego (centra z supermarketami itp.) oraz najlepsze ulice handlowe w turystycznych centrach odbudowują się dobrze, podczas gdy centra handlowe drugiej kategorii i duże parki handlowe mają trudności z powodu e-commerce i zmieniających się nawyków konsumenckich. Sektor magazynowy/logistyczny pozostaje prawdopodobnie najsilniejszy na świecie – wskaźniki pustostanów są na rekordowo niskim poziomie w wielu centrach logistycznych, a nowa podaż często ledwo nadąża za popytem. Rozwój AI, chmury obliczeniowej i 5G zwiększa także zapotrzebowanie na centra danych, które stają się nową klasą aktywów instytucjonalnych (ze specjalnymi wymaganiami dotyczącymi zasilania i chłodzenia). Branża hotelarska (hotele) odbiła się mocno w wielu miejscach po Covidzie, choć podróże służbowe wciąż pozostają w tyle za turystyką wypoczynkową; prognozy na 2025 dla hoteli są generalnie pozytywne, o ile nie pojawią się nowe wstrząsy.
- Grunty i deweloperka: Ciekawą prognozę przedstawiają specjaliści od gruntów rolnych. Przewidują, że wartość gruntów rolnych pozostanie odporna (wspierana przez potrzebę bezpieczeństwa żywnościowego i ochronę przed inflacją). Na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową w niektórych miejscach ceny spadły z powodu wyższych kosztów budowy i finansowania, ale gdy te czynniki się poprawią, wartości gruntów mogą znów wzrosnąć, co może skłonić deweloperów do szybkiego zabezpieczania działek już teraz. Niektóre rządy rozważają zachęty do uwalniania nieużywanych gruntów (np. podatki od pustych działek), by rozwiązać problem niedoboru mieszkań – jeśli takie polityki zostaną wprowadzone, może to zwiększyć podaż gruntów i ograniczyć wzrost cen.
W tym złożonym obrazie nastroje wśród wielu profesjonalistów rynku nieruchomości się poprawiają. Indeks trendów Expo Real pokazał, że optymiści przeważają nad pesymistami w stosunku 2 do 1 w branży. „Osiągnęliśmy dno i zaufanie stopniowo wraca… rynek [powoli] wraca do normy,” powiedział Stefan Rummel, prezes Messe München, wyrażając nadzieję, ale też uznając pozostałe wyzwania. To „zrównoważone nastawienie” to zupełnie inny klimat niż ponury nastrój sprzed roku.
Podsumowując: wszystko wskazuje na powrót do wzrostów, ale będzie to proces stopniowy i nierównomierny. Wchodząc w ostatni kwartał 2025 roku, inwestorzy i deweloperzy nieruchomości na całym świecie uważnie obserwują banki centralne i dane gospodarcze. Panuje ostrożne przekonanie, że najgorsze już za nami – spadki wartości są w dużej mierze zakończone, a zaczyna się nowy cykl. Jasne jest jednak, że nadchodzący cykl będzie inny niż poprzedni: nie będzie oparty na łatwym kredycie i szybkim obrocie. Zamiast tego, o sukcesie zdecydują fundamenty i kreatywne strategie. Jak żartował jeden z doświadczonych pośredników, „Nadchodzący rok oddzieli amatorów od profesjonalistów – ci, którzy odrobili lekcje podczas spowolnienia, zgarną wszystko, gdy rynek się odwróci.”
Innymi słowy, w nadchodzących miesiącach można się spodziewać, że światowe wiadomości z rynku nieruchomości będą zawierać więcej dużych finalizowanych transakcji, więcej żurawi na horyzoncie miast i tak, więcej uśmiechów na twarzach agentów i inwestorów – choć z pewną ostrożnością wynikającą z wyciągniętych wniosków. Na razie podsumowanie z października 2025 dostarcza nam wielu dowodów na to, że na całym świecie rynki nieruchomości powoli wracają do życia, tworząc fundament pod potencjalnie znacznie silniejszy rok 2026.
Weźmy pod uwagę Brazylię, największą gospodarkę regionu. Banco Central do Brasil przeprowadził jeden z najbardziej jastrzębich cykli zacieśniania na świecie, podnosząc stopę referencyjną Selic aż do 15,00% do połowy 2025 roku – to niemal dwudziestoletnie maksimum. Znacząco podniosło to koszt finansowania budowy domu lub biura w Brazylii. Nic dziwnego, że dostępność mieszkań się pogorszyła; stopy hipoteczne powyżej 12% wykluczyły z rynku wiele rodzin z klasy średniej, a wzrost cen domów wyhamował. Na rynku nieruchomości komercyjnych inwestorzy zaczęli żądać znacznie wyższych stóp kapitalizacji, co spowodowało spadek wycen, zwłaszcza na wcześniej bardzo gorącym rynku biurowym São Paulo. Bank centralny obecnie wstrzymał dalsze podwyżki, sygnalizując dłuższą pauzę na poziomie 15%, czekając na wyraźne dowody trwałego spadku inflacji. (Inflacja w Brazylii, choć spadła z poziomów dwucyfrowych, wciąż wynosi ok. 5–6%, powyżej celu.)
Dobrą wiadomością jest to, że zwrot w kierunku obniżek stóp jest na horyzoncie w Ameryce Łacińskiej. Ekonomiści zauważają, że gdy Fed w USA wyraźnie przejdzie do luzowania polityki (co rozpoczął w niewielkim stopniu pod koniec 2025 roku), „odblokuje” to możliwość bardziej agresywnych cięć przez banki Ameryki Łacińskiej. Powszechnie oczekuje się, że Brazylia rozpocznie obniżki stóp na początku 2026 roku, jeśli nie pod koniec 2025, biorąc pod uwagę łagodną perspektywę inflacyjną (Pantheon Macroeconomics przewiduje, że inflacja w Brazylii „będzie nadal spadać, kończąc rok na poziomie około 5%”). Podobnie Chile i Kolumbia – które podniosły stopy odpowiednio do 11,25% i 13,25% w szczytowym momencie – już zaczęły je obniżać. Bank centralny Chile, na przykład, tnie stopy w 2024 i 2025 roku, gdy inflacja tam wyhamowała, a stopa referencyjna wkrótce ma wrócić do poziomów jednocyfrowych. Meksyk przyjął bardziej ostrożne podejście (utrzymując stopę overnight na poziomie 11,25% przez dłuższy czas), ale rynki spodziewają się, że Bank Meksyku rozważy obniżki w 2025 roku, jeśli luzowanie Fedu zdejmie presję z peso.
Dla sektora nieruchomości te zmiany nie mogą nadejść zbyt szybko. Deweloperzy i kupujący nieruchomości w całej Ameryce Łacińskiej zostali mocno dotknięci przez wysokie koszty kredytu. W Meksyku produkcja mieszkań spowolniła, a wolumen sprzedaży domów spadł w latach 2023–2024, gdy stopy hipoteczne przekroczyły 10%. Jednak popyt pozostał zasadniczo silny, zwłaszcza w rozwijających się obszarach metropolitalnych i regionach przygranicznych korzystających z trendu near-shoringu. Inwestycje zagraniczne w meksykańskie nieruchomości – szczególnie w parki przemysłowe i centra dystrybucyjne w pobliżu granicy z USA – faktycznie wzrosły mimo wysokich stóp, dzięki relokacji produkcji. W miarę jak stopy będą się normalizować w dół, meksykańscy deweloperzy spodziewają się silnego odbicia zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym, napędzanego odłożonym popytem i programami rządowymi mającymi na celu rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań.
Paradoks brazylijskiego rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku to rosnące czynsze w środowisku stóp procentowych na poziomie 15%, jak ujął to jeden z serwisów informacyjnych. W São Paulo czynsze za najlepsze biura i powierzchnie logistyczne wzrosły z powodu ograniczonej podaży i napływu nowych firm, mimo że wartości aktywów na papierze spadły z powodu wysokich stóp dyskontowych. To sugeruje efekt sprężyny: jeśli (lub gdy) stopy procentowe spadną, wartości nieruchomości w Brazylii mogą gwałtownie wzrosnąć, by lepiej odzwierciedlić silne fundamenty czynszowe. To samo dotyczy brazylijskich REIT-ów (znanych jako FII), które były notowane z dużymi dyskontami – inwestorzy prawdopodobnie zrewidują ich wyceny, gdy Selic zacznie spadać.
Po drugiej stronie Andów, kraje takie jak Peru i Argentyna mierzą się z własnymi, unikalnymi problemami. Gospodarka Peru spowolniła w latach 2023–25, co osłabiło tamtejszy rynek nieruchomości; wysokie stopy kredytowe i zawirowania polityczne sprawiły, że kupujący stali się ostrożni. Bank centralny Peru nieznacznie obniżył stopy pod koniec 2024 roku, co przyniosło pewną ulgę, a dalsze cięcia w 2025 mogą stopniowo poprawić dostępność mieszkań. Argentyna, pogrążona w inflacji przekraczającej 100%, to przypadek szczególny – jej rynek nieruchomości działa głównie w gotówce (często w dolarach amerykańskich), praktycznie poza dysfunkcyjnym systemem kredytowym. Ceny nieruchomości w Buenos Aires spadły do około połowy szczytu z 2017 roku (licząc w USD), gdy głęboka recesja i kontrola walutowa mocno uderzyły w rynek. Wielu deweloperów wstrzymało projekty. Nadzieje wiązane są z powyborczymi reformami gospodarczymi, które mogłyby ustabilizować gospodarkę, a tym samym ożywić rynek nieruchomości (na przykład poprzez nowe programy kredytów hipotecznych, które obecnie praktycznie nie istnieją z powodu inflacji).
Jednym z wyróżniających się trendów w Ameryce Łacińskiej jest napływ kapitału zagranicznego do wybranych okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości, mimo trudnych warunków makroekonomicznych. Na przykład amerykańskie fundusze private equity i fundusze z Bliskiego Wschodu inwestują w logistykę i infrastrukturę w Ameryce Łacińskiej. Wspomniane przedsięwzięcie logistyczne Blackstone o wartości 5 miliardów dolarów w Zatoce Perskiej obejmuje również rynki poza Bliskim Wschodem, potencjalnie celując globalnie w magazyny – a rosnące rynki konsumenckie Ameryki Łacińskiej są na tej mapie. W Meksyku inwestorzy z Kanady i USA wykupili nieruchomości przemysłowe obsługujące amerykańskie łańcuchy dostaw. Natomiast w Brazylii fundusze państwowe i globalni inwestorzy wykazują zainteresowanie sektorami takimi jak centra danych i chłodnie, przewidując długoterminowy popyt.
W sektorze mieszkaniowym Ameryka Łacińska nadal ma młodą, urbanizującą się populację, co podtrzymuje popyt na mieszkania. Kraje takie jak Kolumbia i Dominikana doświadczyły dynamicznego boomu budowlanego (często w średnim segmencie cenowym), który został tylko częściowo spowolniony przez wyższe stopy procentowe. Panama i Kostaryka odnotowują utrzymującą się dobrą sprzedaż mieszkań, wspieraną przez międzynarodowych emerytów i pracowników zdalnych przenoszących się do tych krajów. Chile, po silnym szoku stóp procentowych (tam stopy sięgnęły 11,25%), stopniowo się stabilizuje; rynek mieszkaniowy znacznie się ochłodził, ale wraz z powrotem inflacji do celu bank centralny Chile obniżył stopy już o ponad 4 punkty procentowe i oczekuje się, że aktywność mieszkaniowa wzrośnie w 2025 roku.
Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Ameryce Łacińskiej pod koniec 2025 roku charakteryzuje się napiętym oczekiwaniem na ulgę monetarną. Jak ujął to jeden z brazylijskich deweloperów: „Gromadzimy zaporę projektów; gdy stopy procentowe spadną, będzie to jak otwarcie śluz.” Na razie główną przeszkodą są wysokie koszty finansowania, a nie brak popytu. MFW i Bank Światowy chwalą banki centralne Ameryki Łacińskiej za opanowanie inflacji, a gdy ta walka zostanie wygrana, priorytet przesuwa się na ożywienie wzrostu – co oznacza obniżki stóp. Gdy te cięcia się zmaterializują, można się spodziewać odrodzenia sprzedaży mieszkań i inwestycji komercyjnych w całym regionie. Druga połowa 2025 roku i początek 2026 mogą przynieść przyspieszenie rynków nieruchomości w Ameryce Łacińskiej, pozwalając wreszcie, by korzystna demografia i strukturalne potrzeby mieszkaniowe regionu przełożyły się na wzrost rynku nieruchomości. Tymczasem uczestnicy rynku zajmują pozycje: lokalne banki przygotowują nowe oferty kredytów hipotecznych, deweloperzy uzyskują pozwolenia, a inwestorzy polują na okazje do przejęcia zanim zmieni się koniunktura.Bliski Wschód: Megaprojekty i Mega-pieniądze
Sektor nieruchomości na Bliskim Wschodzie przeżywa niezwykły wzrost, napędzany przez obfity kapitał, ambitne projekty państwowe i napływ międzynarodowego zainteresowania. W przeciwieństwie do zadłużonych rynków zachodnich, szczególnie region Zatoki Perskiej dysponuje dużą płynnością dzięki wysokim cenom energii w ostatnich latach oraz strategicznym planom transformacji gospodarczej. Efektem jest boom na rynku nieruchomości w krajach Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC), z rekordowymi portfelami budowlanymi i transakcjami inwestycyjnymi.
Arabia Saudyjska jest przykładem tego trendu. W ramach programu Vision 2030 Królestwo realizuje szereg „giga-projektów” – ogromnych nowych miast, kurortów turystycznych i inwestycji infrastrukturalnych – na skalę rzadko spotykaną wcześniej. W tym tygodniu nowa analiza Knight Frank potwierdziła, jak szybko przyspiesza ten budowlany boom: łączna wartość kontraktów przyznanych w 2025 roku w ramach saudyjskich giga-projektów wzrosła o 20% rok do roku, osiągając 196 miliardów dolarów arabnews.com. Ta liczba jest zdumiewająca – obejmuje megainwestycje, takie jak futurystyczne miasto za ponad 500 miliardów dolarów NEOM nad Morzem Czerwonym, luksusowy ośrodek turystyczny Red Sea Global (który właśnie otworzył pierwsze hotele), miasto rozrywki Qiddiya oraz miejskie megaprojekty w Rijadzie, takie jak Diriyah Gate i King Salman Park. Według raportu Knight Frank „Saudi Giga Projects Report 2025”, boom budowlany wskazuje, że plan Vision 2030 przechodzi „z fazy planowania do realizacji” na pełnych obrotach arabnews.com.
Rijad, stolica Arabii Saudyjskiej, znajduje się w centrum tej rewolucji na rynku nieruchomości. „Rijad zdecydowanie ugruntował swoją pozycję nowej potęgi gospodarczej Arabii Saudyjskiej, odpowiadając za 63% wszystkich nowych miejsc pracy utworzonych w Królestwie od 2019 roku,” zauważa Faisal Durrani, szef działu badań Knight Frank na region MENA arabnews.com. Od 2016 roku w Rijadzie ogłoszono projekty nieruchomościowe i infrastrukturalne o wartości ponad 237 miliardów dolarów arabnews.com, w tym ikoniczne przedsięwzięcia, takie jak 220-kilometrowy „Sports Boulevard” oraz ogromne rozbudowy mieszkaniowe. Populacja miasta (około 7 milionów w 2022 roku) ma według prognoz osiągnąć 10,1 miliona do 2030 roku arabnews.com, a plany zakładają dostosowanie się do tego wzrostu poprzez „ponad 340 000 nowych mieszkań, 4,8 mln m² powierzchni biurowej, 3 mln m² powierzchni handlowej i prawie 30 000 pokoi hotelowych” do tego roku arabnews.com. Te liczby ilustrują szał budowlany niemal niespotykany na świecie. Durrani opisuje Rijad jako miasto przeżywające „jedną z najbardziej ambitnych historii rozwoju urbanistycznego na świecie”, gotowe stać się światowej klasy centrum biznesu i turystyki arabnews.com.
Impuls do realizacji megaprojektów nie ogranicza się do Rijadu. Zachodnia Arabia Saudyjska, gdzie znajdują się NEOM i inwestycje na wybrzeżu Morza Czerwonego, ma 17 giga-projektów w toku o łącznej wartości 431 miliardów dolarów w ogłoszonych inwestycjach arabnews.com. Z tej kwoty około 57 miliardów dolarów w kontraktach już przyznano, a kolejne setki miliardów są w przygotowaniu arabnews.com. Sam NEOM (obejmujący podprojekty takie jak The Line, ośrodek narciarski Trojena i miasto przemysłowe Oxagon) ma już podpisane kontrakty na około 24 miliardy dolarów arabnews.com, a to dopiero początek. Skala jest oszałamiająca: do 2030 roku projekty w tym regionie mają dostarczyć 382 000 nowych mieszkań, ponad 3 miliony m² powierzchni biurowej, 4,3 miliona m² powierzchni handlowej i 330 000 pokoi hotelowych arabnews.com – co w praktyce oznacza tworzenie nowych miast od podstaw.
Poza Arabią Saudyjską, ZEA (Dubaj, Abu Zabi) pozostają potęgą nieruchomości samą w sobie. Rynek nieruchomości w Dubaju przeżywa boom od 2021 roku, z rekordową sprzedażą luksusowych domów (w 2023 roku sprzedano willę na Palm Jumeirah za ponad 100 milionów dolarów, na przykład) oraz napływem zagranicznych nabywców, w tym zamożnych Rosjan, Hindusów i Europejczyków przyciąganych otwartością i bezpieczeństwem Dubaju. Choć tempo wzrostu w Dubaju nieco spowolniło w 2025 roku, nadal odnotowano dwucyfrowy roczny wzrost cen w segmencie luksusowych nieruchomości mieszkaniowych oraz wysokie obłożenie powierzchni komercyjnych. W Abu Zabi deweloperzy koncentrują się na projektach z wyższej półki i kulturalnych (takich jak dzielnica Guggenheim Abu Dhabi i nowe społeczności na wyspach). Warto zauważyć, że Sotheby’s International Realty otworzyło się w Abu Zabi w tym miesiącu, debiutując z Four Seasons Private Residences na Saadiyat Beach, co wskazuje na zaufanie do segmentu ultra-luksusowego.Jedną z największych historii na rynku nieruchomości Bliskiego Wschodu jest napływ międzynarodowych partnerstw inwestycyjnych. W tym tygodniu pojawił się przykład, który przyciągnął uwagę mediów: Blackstone, największy na świecie zarządca alternatywnych aktywów, łączy siły z Lunate z Abu Zabi (firmą inwestycyjną wspieraną przez emirat), aby stworzyć platformę ukierunkowaną na 5 miliardów dolarów aktywów logistycznych w całym regionie Zatoki. Nowe przedsięwzięcie, nazwane GLIDE, skoncentruje się na nabywaniu i rozwoju „wysokiej jakości magazynów” w krajach GCC – w tym na inwestycjach typu greenfield oraz transakcjach sale-leaseback z dużymi firmami regionalnymi. „Głębokie przemiany gospodarcze zachodzące w GCC, napędzane polityką prorozwojową, korzystnymi zmianami demograficznymi i szeroko zakrojoną dywersyfikacją, tworzą silny impuls dla sektorów takich jak logistyka,” powiedział prezes Blackstone Jon Gray w ogłoszeniu o partnerstwie. Ten cytat podsumowuje, dlaczego globalni inwestorzy napływają na rynek nieruchomości Bliskiego Wschodu: gospodarki regionu (zwłaszcza w Arabii Saudyjskiej i ZEA) dywersyfikują się poza ropę, młode populacje rosną, e-commerce i handel kwitną – a to wszystko oznacza rosnący popyt na nowoczesne magazyny, porty, centra danych i biura. Sam Blackstone rozwija się w regionie Zatoki; zaledwie w zeszłym miesiącu współprowadził inwestycję o wartości 525 milionów dolarów w Property Finder, dubajski portal nieruchomości online. Inne duże firmy, takie jak Brookfield, KKR i państwowe fundusze majątkowe Zatoki (ADIA, PIF itd.), były aktywne w głośnych transakcjach nieruchomościowych od Kairu po Karaczi, często w formie partnerstw.
Kolejnym godnym uwagi trendem jest to, jak pieniądze z Zatoki napływają do sąsiednich regionów, skutecznie eksportując boom. Na przykład Egipt (opisany w sekcji o Afryce) od 2021 roku przyciągnął ponad 120 miliardów dolarów kapitału państwowych funduszy majątkowych z Bliskiego Wschodu, w tym na projekty deweloperskie. W Turcji Katar i ZEA inwestowały w nieruchomości i infrastrukturę w Stambule. Irak i Pakistan mają nowe inicjatywy budowlane wspierane przez inwestorów z GCC, a nawet Grecja i południowa Europa odnotowały wzrost zainteresowania ze strony bliskowschodnich nabywców kurortów i wysp.
Na właściwym Bliskim Wschodzie, inne rynki, takie jak Katar, Bahrajn i Oman, również idą naprzód, choć na mniejszą skalę niż wielka dwójka (Arabia Saudyjska/ZEA). Katar, po Mistrzostwach Świata, ma nadmiar nowego mieszkalnictwa, ale stosuje zachęty, by przyciągnąć ekspatów i firmy (np. 100% zagranicznej własności w wybranych projektach). Bahrajn koncentruje się na mieszkaniach dostępnych cenowo i parkach przemysłowych. Oman otworzył się bardziej na zagraniczną własność nieruchomości w strefach turystycznych, licząc na powtórzenie sukcesu Dubaju w przyciąganiu emerytów i nabywców drugich domów.
Czynniki ryzyka dla boomu nieruchomościowego na Bliskim Wschodzie wydają się stosunkowo ograniczone. Jednym z nich jest zmienność cen ropy – poważny spadek cen mógłby ograniczyć wydatki rządowe i nastroje. Jednak większość krajów GCC ma duże rezerwy i jest znacznie bardziej stabilna fiskalnie niż dekadę temu. Kolejną kwestią jest nadpodaż: sceptycy zastanawiają się, czy cała planowana podaż (zwłaszcza w Arabii Saudyjskiej) zostanie wchłonięta. Na razie jednak głębokie kieszenie rządu i realne zapotrzebowanie na mieszkania (Arabia Saudyjska ma młodą populację i niedobór mieszkań) sugerują, że projekty te znajdą lokatorów, nawet jeśli po skorygowanych cenach.
Przy tak dużej aktywności perspektywy regionu pozostają niezwykle pozytywne. Badanie Expo Real wykazało, że perspektywy rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie są bardzo atrakcyjne, a wielu globalnych inwestorów umieszcza Zatokę na szczycie listy celów wzrostu. Jak ujął to jeden z prezesów branżowych: „Bliski Wschód to obecnie światowe laboratorium rozwoju – jeśli chcesz zobaczyć przyszłość miast, spójrz na to, co powstaje na pustyni saudyjskiej i na panoramie Dubaju.” To śmiałe stwierdzenie, ale niepozbawione podstaw. W pozostałej części 2025 roku i później spodziewaj się kolejnych megatransakcji, kolejnych projektów definiujących panoramę miast i większego napływu kapitału do nieruchomości na Bliskim Wschodzie, gdy region ten umacnia się jako kluczowy punkt światowej sceny nieruchomości
.Afryka: rosnące inwestycje i nowe granice wzrostu
Rynki nieruchomości w Afryce są często pomijane w globalnych dyskusjach, ale coraz częściej przyciągają uwagę międzynarodowych inwestorów – zwłaszcza że niektórzy postrzegają Afrykę jako „ostatnią granicę” wzrostu rynków wschodzących z młodą populacją i szybkim tempem urbanizacji. Choć każdy kraj w Afryce ma swoją własną historię nieruchomości, wspólnym motywem w 2025 roku jest rosnący napływ inwestycji i ambitne projekty, mimo utrzymujących się wyzwań makroekonomicznych.
Afryka Północna w szczególności doświadcza fali inwestycji, z których wiele pochodzi z Bliskiego Wschodu. Egipt wyróżnia się skalą swoich planów i napływem kapitału, który przyciąga. Raport Knight Frank „Destination Egypt 2025” podkreśla, że Egipt „przyciąga falę bogactwa z Zatoki do swojego sektora nieruchomości” – około 1,4 miliarda dolarów prywatnego kapitału z GCC ma trafić w najbliższym czasie do egipskich domów i biur. Zamożni inwestorzy z ZEA i Arabii Saudyjskiej przodują: dane z badań pokazują, że obywatele ZEA planują zainwestować około 709 milionów dolarów w egipskie nieruchomości, a Saudyjczycy około 403 milionów dolarów, a następnie duże zainteresowanie wykazują inwestorzy z Niemiec i Wielkiej Brytanii. Środki te trafiają do wszystkiego – od nowej stolicy administracyjnej budowanej pod Kairem, po luksusowe kurorty nad Morzem Śródziemnym i Morzem Czerwonym.
Rząd egipski sam znajduje się w trakcie najbardziej ambitnej agendy rozwojowej od dekad. Kair buduje zupełnie nowe miasto stołeczne („NAC”) na pustyni – megaprojekt inteligentnego miasta, który już stał się głównym celem dla 56% ankietowanych inwestorów z Arabii Saudyjskiej i 34% inwestorów z Emiratów, według Knight Frank. Północne Wybrzeże (wybrzeże Morza Śródziemnego) oraz Centralny Kair to także gorące lokalizacje, gdzie nabywcy z Zatoki kupują domy wakacyjne i strategiczne aktywa komercyjne. „Metamorfoza Egiptu w regionalną potęgę deweloperską jest w pełni w toku,” mówi Faisal Durrani z Knight Frank. „Kapitał prywatny z Zatoki, w połączeniu z inwestycjami funduszy majątkowych, przyspiesza transformację kraju.” Rzeczywiście, od 2023 roku Egipt odnotował wzrost bezpośrednich inwestycji zagranicznych (FDI), z których wiele trafia w nieruchomości i infrastrukturę – w tym przełomowe zobowiązanie 35 miliardów dolarów przez ADQ z Abu Zabi w lutym tego roku, obejmujące ogromny projekt rozwoju wybrzeża (Ras El Hekma) i inne inwestycje. Dzięki tym zastrzykom kapitału, nowe miasta, osiedla zamknięte i dzielnice biznesowe powstają w całym Egipcie. Wartości nieruchomości w niektórych częściach Kairu gwałtownie wzrosły (Knight Frank odnotowuje, że ceny w Sheikh Zayed City wzrosły o 24,7% rok do roku) arabianbusiness.com. Pojawia się ostrożność, że w 2025 roku na rynek trafi dużo nowej podaży (planowana jest dostawa ponad 30 000 nowych domów, co stanowi wzrost o 29% w porównaniu z 2024 rokiem) arabianbusiness.com, co może ostudzić wzrost cen w kolejnych latach. Jednak na razie Egipt korzysta z fali na rynku nieruchomości – napędzanej kapitałem zewnętrznym i determinacją rządu do modernizacji.
Przesuwając się na południe od Sahary, Afryka Subsaharyjska obserwuje własne trendy na rynku nieruchomości. Wiele z największych miast Afryki doświadcza szybkiego wzrostu populacji i migracji do miast, co obciąża istniejące zasoby mieszkaniowe i infrastrukturę, ale także stwarza możliwości rozwoju. Główne miasta, takie jak Lagos (Nigeria), Nairobi (Kenia) i Akra (Ghana) według doniesień odnotowały w ostatnich latach średnioroczne wzrosty cen nieruchomości rzędu 8% do 12%. W Lagos, na przykład, popyt na luksusowe apartamenty w dzielnicach takich jak Ikoyi i Victoria Island oraz na przystępne cenowo mieszkania na rozrastających się obrzeżach pozostaje wysoki, nawet gdy kraj zmaga się z inflacją i stopami procentowymi powyżej 20%. Bank centralny Nigerii podnosił stopy (obecnie około 18,75%), by walczyć z inflacją, co zwiększa koszty kredytów hipotecznych. Jednak znaczna część rynku nieruchomości w Afryce nie jest silnie uzależniona od kredytów hipotecznych (poza RPA i Namibią, hipoteki są stosunkowo rzadkie). Zakupy często dokonywane są za gotówkę lub poprzez innowacyjne plany płatności. Tak więc, choć wysokie stopy procentowe i zmienność gospodarcza są przeszkodami, nie zatrzymują one całkowicie aktywności na rynku mieszkaniowym – zamiast tego deweloperzy i nabywcy znajdują kreatywne rozwiązania finansowe, takie jak plany płatności indeksowane do dolara w Nigerii czy spółdzielcze systemy oszczędnościowe w Kenii.
Rynek nieruchomości w Kenii (skoncentrowany wokół Nairobi) pozostaje jednym z najbardziej rozwiniętych w Afryce Wschodniej. Nairobi ma prężnie działający segment nieruchomości komercyjnych – to regionalne centrum dla międzynarodowych korporacji i organizacji pozarządowych, co napędza popyt na parki biurowe i mieszkania dla ekspatów. Choć wskaźnik pustostanów biurowych wzrósł z powodu pewnej nadpodaży, segmenty takie jak magazyny klasy A, nowoczesne centra handlowe i mieszkania dla klasy średniej nadal się rozwijają. Wyższa klasa średnia w Nairobi napędziła mini-boom na osiedla zamknięte na przedmieściach, takich jak Kiambu i Ngong Road. Dodatkowo, Kenia stała się punktem centralnym dla inwestycji w alternatywne aktywa, takie jak mieszkania studenckie i nieruchomości medyczne, odpowiadając na braki w infrastrukturze społecznej.
Ghana i Wybrzeże Kości Słoniowej również przyciągają zainteresowanie inwestorów jako politycznie stabilne rynki w Afryce Zachodniej. Rynek nieruchomości w Akrze odnotował wzrost budowy luksusowych apartamentów i biur pod koniec lat 2010; po krótkiej przerwie nowe projekty powracają (wspierane przez inwestycje diaspory i dochody Ghany z ropy naftowej). Jednak niedawna restrukturyzacja zadłużenia i wzrost inflacji w Ghanie wprowadziły ostrożność. Mimo to, inicjatywy takie jak plany Ghany dotyczące mieszkań dostępnych cenowo oraz nowe projekty miejskie na Wybrzeżu Kości Słoniowej (np. rozbudowa dzielnicy biznesowej Abidżanu) postępują, przy wsparciu instytucji finansujących rozwój.
Wspólnym motywem w całej Afryce jest potrzeba mieszkań dostępnych cenowo. Rządy Kenii, Nigerii, RPA i innych krajów uczyniły z tego priorytet, często poprzez partnerstwa publiczno-prywatne. Nigeria, na przykład, uruchomiła Narodowy Fundusz Mieszkaniowy i program kredytów hipotecznych dla diaspory, aby pobudzić rozwój mieszkań dostępnych cenowo. W RPA rynek mieszkaniowy jest bardziej dojrzały, ale obecnie słaby. Bank Rezerw RPA utrzymał wysokie stopy procentowe (stopa repo 8,25%), aby zwalczyć inflację, a w połączeniu z powolną gospodarką i problemami z siecią energetyczną, rynek mieszkaniowy pozostaje płaski. Ceny w ujęciu realnym spadają w wielu regionach (Global Property Guide zauważa, że rynek mieszkaniowy w RPA jest „hamowany przez słaby popyt, utrzymujące się wysokie bezrobocie i powolną gospodarkę”). Jednak analitycy są umiarkowanie optymistyczni wobec RPA w latach 2025–26: wraz ze spadkiem inflacji oczekuje się obniżek stóp procentowych (co może obniżyć stopę polityczną do ok. 10,5% do końca 2025 r.), co może „stworzyć bezprecedensowe możliwości dla kupujących nieruchomości” i uwolnić skumulowany popyt. Już teraz banki w RPA odnotowują stabilny lub rosnący poziom wniosków hipotecznych w drugiej połowie 2025 r., a nastroje rynkowe poprawiły się po ostatnich zmianach politycznych (na przykład pro-biznesowy minister finansów).
Kolejnym wyróżnikiem jest wzrost znaczenia nowych technologii i modeli finansowania nieruchomości w Afryce. Nigeria i Kenia obserwują rozwój startupów proptech, które umożliwiają inwestycje frakcyjne w nieruchomości, cyfrowe platformy hipoteczne oraz crowdfunding nieruchomości, poszerzając dostęp do rynku. Te innowacje stopniowo wprowadzają większą płynność i przejrzystość. Dodatkowo, afrykańskie REIT-y powoli się pojawiają – Ghana uruchomiła REIT, a Kenia pracuje nad regulacjami, które mają je wspierać, co może skierować kapitał instytucjonalny na rozwój centrów handlowych, biur i centrów logistycznych.
Wreszcie, integracja Afryki ze światową sceną inwestycyjną rośnie. Wymowny znak: główni światowi deweloperzy i marki hotelowe rozwijają się w Afryce. Na przykład francuscy i amerykańscy deweloperzy budują wielofunkcyjne megaprojekty w Wybrzeżu Kości Słoniowej i Senegalu. Sieci hotelowe takie jak Marriott, Hilton i Accor otwierają dziesiątki nowych hoteli na całym kontynencie, licząc na wzrost biznesu i turystyki – co jest wskaźnikiem zaufania do perspektyw rynku nieruchomości.
Podsumowując, sektor nieruchomości w Afryce pod koniec 2025 roku to studium kontrastów: znaczące wyzwania (wysokie koszty finansowania, niestabilność makroekonomiczna w niektórych krajach), ale także znaczące korzyści (szybki wzrost, wysokie stopy zwrotu i sprzyjająca demografia). Zainteresowanie inwestorów z Zatoki Perskiej i innych regionów sugeruje, że rynki afrykańskie, choć bardziej ryzykowne, oferują długoterminowy potencjał, którego trudno zignorować. Jeśli warunki globalne się poprawią – tzn. stopy procentowe spadną, a ceny surowców się utrzymają – Afryka może doświadczyć silnego przyspieszenia rozwoju nieruchomości. Już teraz „nowe miasta” pojawiają się (od egipskiego NAC po nigeryjskie Eko Atlantic), a afrykańskie panoramy mogą wyglądać zupełnie inaczej za dekadę. Na razie kontynent buduje, krok po kroku, często poza głównym nurtem – ale coraz częściej z udziałem globalnego kapitału i know-how.
Perspektywy: Ostrożny optymizm na 2026 rok i kolejne lata
Podsumowując wiadomości z początku października 2025 roku, głównym motywem na światowym rynku nieruchomości jest ostrożny optymizm. Na wszystkich kontynentach uczestnicy rynku przygotowują się na lepszy 2026 rok, choć pozostają świadomi utrzymujących się ryzyk.
Kilka głównych instytucji i ekspertów zaktualizowało swoje prognozy w świetle ostatnich wydarzeń:
- Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) – W swoim nadchodzącym World Economic Outlook (który ma zostać opublikowany w połowie października), MFW ma omówić spowolnienie globalnej inflacji i jego konsekwencje. Wstępne sygnały sugerują, że MFW nieznacznie podniesie prognozy wzrostu dla niektórych regionów dzięki poprawie warunków finansowych. Rynek nieruchomości, często korzystający na niskich stopach, może odnotować wzrost inwestycji, jeśli scenariusz MFW o łagodnym „miękkim lądowaniu” się sprawdzi. (Z drugiej strony, MFW prawdopodobnie ostrzeże przed problemami na chińskim rynku nieruchomości jako czynnikiem ryzyka dla wzrostu w Azji.)
- CBRE i JLL (globalne firmy brokerskie) – Obie firmy są bardziej pozytywnie nastawione do 2025 roku. CBRE obecnie prognozuje 15% wzrost globalnego wolumenu inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2025 roku, w porównaniu do ~10% wcześniej. Wskazują na spodziewany zwrot w kierunku obniżek stóp procentowych w USA, Wielkiej Brytanii i strefie euro, co powinno poprawić płynność i zaufanie kupujących. Najnowsza globalna prognoza JLL również zauważa, że inwestorzy „pierwszego ruchu” w latach 2024–25 mogą osiągnąć ponadprzeciętne zyski w miarę odbudowy rynków, a niedobory podaży w niektórych sektorach (np. logistyka, mieszkalnictwo) będą się pogłębiać, tworząc szanse dla deweloperów.
- Deloitte & PwC (Konsultanci) – Raport Emerging Trends in Real Estate 2025 przygotowany przez PwC/ULI (Urban Land Institute) został opublikowany 5 października i jego globalna perspektywa była ostrożnie optymistyczna. Zauważono, że choć inflacja, wyższe stopy procentowe, ryzyko polityczne i koszty budowy pozostają problemami, większość respondentów badania oczekuje wzrostu wolumenów transakcji w 2025 roku i wierzy, że „cykl na rynku nieruchomości się odwrócił”. Mówi się o „odbudowie w kształcie litery K”: kluczowe aktywa w najlepszych lokalizacjach mają odbić się jako pierwsze, podczas gdy aktywa drugorzędne mogą pozostawać w tyle lub dalej tracić na wartości. Prognoza Deloitte dotycząca rynku nieruchomości komercyjnych na 2026 rok (zaprezentowana na początku października) potwierdza, że wysokiej jakości nieruchomości generujące dochód powinny ponownie zacząć przyciągać wielu oferentów pod koniec 2025 roku.
- Banki centralne – Sygnały od bankierów centralnych są generalnie wspierające: Amerykański Fed zasygnalizował pauzę i potencjalne dalsze obniżki, jeśli inflacja będzie dalej spadać. Europejski Bank Centralny również zrobił pauzę, a niektórzy członkowie sugerują obniżki w połowie 2024 roku, jeśli gospodarka pozostanie słaba (inflacja w strefie euro spadła ostatnio poniżej 3%). Banki centralne rynków wschodzących (Brazylia, jak wspomniano, oraz inne jak Polska i Węgry) już obniżyły stopy lub wkrótce to zrobią. Ta zsynchronizowana fala łagodzenia to wyraźne odwrócenie trendu z 2022 roku, kiedy stopy były podnoszone – i to dobrze wróży sektorom wrażliwym na stopy procentowe. Nieruchomości mogą na tym bardzo skorzystać, ponieważ niższe stopy bazowe obniżą oprocentowanie kredytów hipotecznych i stopy kapitalizacji, zwiększając zarówno popyt, jak i wartość aktywów.
Oczywiście, ryzyka pozostają na horyzoncie. Utrzymująca się inflacja może spowolnić lub wykoleić cykl obniżek stóp; napięcia geopolityczne (jak wojny czy konflikty handlowe) mogą zachwiać zaufaniem inwestorów; a nadmiar zadłużenia w niektórych krajach (zarówno publicznego, jak i prywatnego) to niewiadoma. W nieruchomościach jednym z ryzyk jest refinansowanie – fala zadłużenia na nieruchomościach komercyjnych przypada na lata 2024–2026 i to, jak płynnie te kredyty zostaną przedłużone (lub zrestrukturyzowane), wpłynie na zachowania właścicieli. Jeśli stopy nie spadną tak bardzo, jak oczekiwano, niektórzy właściciele mogą nie spłacić zobowiązań lub być zmuszeni do sprzedaży aktywów, co wprowadzi na rynek elementy kryzysowe. Jednak wielu obserwatorów uważa, że korekta cen z lat 2022–2024 była wystarczająca, by przyciągnąć kupujących, a wszelkie dalsze trudności spotkają się z dużym zainteresowaniem kapitału (co sugeruje rosnąca liczba funduszy oportunistycznych zbierających obecnie środki).
Warto również zauważyć zmiany sektorowe, które będą kształtować perspektywy:
- Mieszkalnictwo: Panuje zgoda, że rynki mieszkaniowe ustabilizują się lub umiarkowanie wzrosną w większości krajów w 2025 roku. Popyt na mieszkania jest strukturalnie silny w wielu gospodarkach (ze względu na demografię lub niedobór podaży), więc nawet niewielki spadek stóp procentowych powinien pobudzić aktywność. Widać już pierwsze oznaki: np. liczba zatwierdzonych kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii wzrosła we wrześniu po wstrzymaniu podwyżek stóp; sprzedaż nowych domów w USA jest faktycznie wyższa rok do roku, ponieważ deweloperzy oferują obniżki oprocentowania. Niemniej jednak, dostępność cenowa pozostaje ograniczeniem – płace nie nadążały w ostatnich latach za cenami mieszkań i kosztami kredytów. Jeśli realne dochody nie wzrosną, ożywienie na rynku mieszkaniowym może być powolne. Polityka taka jak ulgi dla kupujących pierwsze mieszkanie czy programy budownictwa społecznego odegrają rolę na niektórych rynkach (np. Kanada właśnie zniosła GST na nowe budownictwo czynszowe, by pobudzić podaż).
- Komercyjne: Rynki biurowe będą potrzebowały więcej czasu na odbudowę z powodu przejścia na pracę zdalną. Perspektywy różnią się tu w zależności od jakości: biura najwyższej klasy, energooszczędne (“klasa A” lub nowe budynki) w najlepszych lokalizacjach powinny odzyskać poziom wynajmu i odnotować wzrost czynszów, ponieważ firmy doceniają współpracę na żywo w określonych przestrzeniach. Starsze, mniej ekologiczne biura prawdopodobnie będą musiały zostać przekształcone lub gruntownie wyremontowane, by konkurować – to proces, który potrwa do 2026–2030. Nieruchomości handlowe się rozwarstwiają: obiekty handlu podstawowego (centra z supermarketami itp.) oraz najlepsze ulice handlowe w turystycznych centrach odbudowują się dobrze, podczas gdy centra handlowe drugiej kategorii i duże parki handlowe mają trudności z powodu e-commerce i zmieniających się nawyków konsumenckich. Sektor magazynowy/logistyczny pozostaje prawdopodobnie najsilniejszy na świecie – wskaźniki pustostanów są na rekordowo niskim poziomie w wielu centrach logistycznych, a nowa podaż często ledwo nadąża za popytem. Rozwój AI, chmury obliczeniowej i 5G zwiększa także zapotrzebowanie na centra danych, które stają się nową klasą aktywów instytucjonalnych (ze specjalnymi wymaganiami dotyczącymi zasilania i chłodzenia). Branża hotelarska (hotele) odbiła się mocno w wielu miejscach po Covidzie, choć podróże służbowe wciąż pozostają w tyle za turystyką wypoczynkową; prognozy na 2025 dla hoteli są generalnie pozytywne, o ile nie pojawią się nowe wstrząsy.
- Grunty i deweloperka: Ciekawą prognozę przedstawiają specjaliści od gruntów rolnych. Przewidują, że wartość gruntów rolnych pozostanie odporna (wspierana przez potrzebę bezpieczeństwa żywnościowego i ochronę przed inflacją). Na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową w niektórych miejscach ceny spadły z powodu wyższych kosztów budowy i finansowania, ale gdy te czynniki się poprawią, wartości gruntów mogą znów wzrosnąć, co może skłonić deweloperów do szybkiego zabezpieczania działek już teraz. Niektóre rządy rozważają zachęty do uwalniania nieużywanych gruntów (np. podatki od pustych działek), by rozwiązać problem niedoboru mieszkań – jeśli takie polityki zostaną wprowadzone, może to zwiększyć podaż gruntów i ograniczyć wzrost cen.
W tym złożonym obrazie nastroje wśród wielu profesjonalistów rynku nieruchomości się poprawiają. Indeks trendów Expo Real pokazał, że optymiści przeważają nad pesymistami w stosunku 2 do 1 w branży. „Osiągnęliśmy dno i zaufanie stopniowo wraca… rynek [powoli] wraca do normy,” powiedział Stefan Rummel, prezes Messe München, wyrażając nadzieję, ale też uznając pozostałe wyzwania. To „zrównoważone nastawienie” to zupełnie inny klimat niż ponury nastrój sprzed roku.
Podsumowując: wszystko wskazuje na powrót do wzrostów, ale będzie to proces stopniowy i nierównomierny. Wchodząc w ostatni kwartał 2025 roku, inwestorzy i deweloperzy nieruchomości na całym świecie uważnie obserwują banki centralne i dane gospodarcze. Panuje ostrożne przekonanie, że najgorsze już za nami – spadki wartości są w dużej mierze zakończone, a zaczyna się nowy cykl. Jasne jest jednak, że nadchodzący cykl będzie inny niż poprzedni: nie będzie oparty na łatwym kredycie i szybkim obrocie. Zamiast tego, o sukcesie zdecydują fundamenty i kreatywne strategie. Jak żartował jeden z doświadczonych pośredników, „Nadchodzący rok oddzieli amatorów od profesjonalistów – ci, którzy odrobili lekcje podczas spowolnienia, zgarną wszystko, gdy rynek się odwróci.”
Innymi słowy, w nadchodzących miesiącach można się spodziewać, że światowe wiadomości z rynku nieruchomości będą zawierać więcej dużych finalizowanych transakcji, więcej żurawi na horyzoncie miast i tak, więcej uśmiechów na twarzach agentów i inwestorów – choć z pewną ostrożnością wynikającą z wyciągniętych wniosków. Na razie podsumowanie z października 2025 dostarcza nam wielu dowodów na to, że na całym świecie rynki nieruchomości powoli wracają do życia, tworząc fundament pod potencjalnie znacznie silniejszy rok 2026.Weźmy pod uwagę Brazylię, największą gospodarkę regionu. Banco Central do Brasil przeprowadził jeden z najbardziej jastrzębich cykli zacieśniania na świecie, podnosząc stopę referencyjną Selic aż do 15,00% do połowy 2025 roku – to niemal dwudziestoletnie maksimum. Znacząco podniosło to koszt finansowania budowy domu lub biura w Brazylii. Nic dziwnego, że dostępność mieszkań się pogorszyła; stopy hipoteczne powyżej 12% wykluczyły z rynku wiele rodzin z klasy średniej, a wzrost cen domów wyhamował. Na rynku nieruchomości komercyjnych inwestorzy zaczęli żądać znacznie wyższych stóp kapitalizacji, co spowodowało spadek wycen, zwłaszcza na wcześniej bardzo gorącym rynku biurowym São Paulo. Bank centralny obecnie wstrzymał dalsze podwyżki, sygnalizując dłuższą pauzę na poziomie 15%, czekając na wyraźne dowody trwałego spadku inflacji. (Inflacja w Brazylii, choć spadła z poziomów dwucyfrowych, wciąż wynosi ok. 5–6%, powyżej celu.)
Dobrą wiadomością jest to, że zwrot w kierunku obniżek stóp jest na horyzoncie w Ameryce Łacińskiej. Ekonomiści zauważają, że gdy Fed w USA wyraźnie przejdzie do luzowania polityki (co rozpoczął w niewielkim stopniu pod koniec 2025 roku), „odblokuje” to możliwość bardziej agresywnych cięć przez banki Ameryki Łacińskiej. Powszechnie oczekuje się, że Brazylia rozpocznie obniżki stóp na początku 2026 roku, jeśli nie pod koniec 2025, biorąc pod uwagę łagodną perspektywę inflacyjną (Pantheon Macroeconomics przewiduje, że inflacja w Brazylii „będzie nadal spadać, kończąc rok na poziomie około 5%”). Podobnie Chile i Kolumbia – które podniosły stopy odpowiednio do 11,25% i 13,25% w szczytowym momencie – już zaczęły je obniżać. Bank centralny Chile, na przykład, tnie stopy w 2024 i 2025 roku, gdy inflacja tam wyhamowała, a stopa referencyjna wkrótce ma wrócić do poziomów jednocyfrowych. Meksyk przyjął bardziej ostrożne podejście (utrzymując stopę overnight na poziomie 11,25% przez dłuższy czas), ale rynki spodziewają się, że Bank Meksyku rozważy obniżki w 2025 roku, jeśli luzowanie Fedu zdejmie presję z peso.
Dla sektora nieruchomości te zmiany nie mogą nadejść zbyt szybko. Deweloperzy i kupujący nieruchomości w całej Ameryce Łacińskiej zostali mocno dotknięci przez wysokie koszty kredytu. W Meksyku produkcja mieszkań spowolniła, a wolumen sprzedaży domów spadł w latach 2023–2024, gdy stopy hipoteczne przekroczyły 10%. Jednak popyt pozostał zasadniczo silny, zwłaszcza w rozwijających się obszarach metropolitalnych i regionach przygranicznych korzystających z trendu near-shoringu. Inwestycje zagraniczne w meksykańskie nieruchomości – szczególnie w parki przemysłowe i centra dystrybucyjne w pobliżu granicy z USA – faktycznie wzrosły mimo wysokich stóp, dzięki relokacji produkcji. W miarę jak stopy będą się normalizować w dół, meksykańscy deweloperzy spodziewają się silnego odbicia zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym, napędzanego odłożonym popytem i programami rządowymi mającymi na celu rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań.
Paradoks brazylijskiego rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku to rosnące czynsze w środowisku stóp procentowych na poziomie 15%, jak ujął to jeden z serwisów informacyjnych. W São Paulo czynsze za najlepsze biura i powierzchnie logistyczne wzrosły z powodu ograniczonej podaży i napływu nowych firm, mimo że wartości aktywów na papierze spadły z powodu wysokich stóp dyskontowych. To sugeruje efekt sprężyny: jeśli (lub gdy) stopy procentowe spadną, wartości nieruchomości w Brazylii mogą gwałtownie wzrosnąć, by lepiej odzwierciedlić silne fundamenty czynszowe. To samo dotyczy brazylijskich REIT-ów (znanych jako FII), które były notowane z dużymi dyskontami – inwestorzy prawdopodobnie zrewidują ich wyceny, gdy Selic zacznie spadać.
Po drugiej stronie Andów, kraje takie jak Peru i Argentyna mierzą się z własnymi, unikalnymi problemami. Gospodarka Peru spowolniła w latach 2023–25, co osłabiło tamtejszy rynek nieruchomości; wysokie stopy kredytowe i zawirowania polityczne sprawiły, że kupujący stali się ostrożni. Bank centralny Peru nieznacznie obniżył stopy pod koniec 2024 roku, co przyniosło pewną ulgę, a dalsze cięcia w 2025 mogą stopniowo poprawić dostępność mieszkań. Argentyna, pogrążona w inflacji przekraczającej 100%, to przypadek szczególny – jej rynek nieruchomości działa głównie w gotówce (często w dolarach amerykańskich), praktycznie poza dysfunkcyjnym systemem kredytowym. Ceny nieruchomości w Buenos Aires spadły do około połowy szczytu z 2017 roku (licząc w USD), gdy głęboka recesja i kontrola walutowa mocno uderzyły w rynek. Wielu deweloperów wstrzymało projekty. Nadzieje wiązane są z powyborczymi reformami gospodarczymi, które mogłyby ustabilizować gospodarkę, a tym samym ożywić rynek nieruchomości (na przykład poprzez nowe programy kredytów hipotecznych, które obecnie praktycznie nie istnieją z powodu inflacji).
Jednym z wyróżniających się trendów w Ameryce Łacińskiej jest napływ kapitału zagranicznego do wybranych okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości, mimo trudnych warunków makroekonomicznych. Na przykład amerykańskie fundusze private equity i fundusze z Bliskiego Wschodu inwestują w logistykę i infrastrukturę w Ameryce Łacińskiej. Wspomniane przedsięwzięcie logistyczne Blackstone o wartości 5 miliardów dolarów w Zatoce Perskiej obejmuje również rynki poza Bliskim Wschodem, potencjalnie celując globalnie w magazyny – a rosnące rynki konsumenckie Ameryki Łacińskiej są na tej mapie. W Meksyku inwestorzy z Kanady i USA wykupili nieruchomości przemysłowe obsługujące amerykańskie łańcuchy dostaw. Natomiast w Brazylii fundusze państwowe i globalni inwestorzy wykazują zainteresowanie sektorami takimi jak centra danych i chłodnie, przewidując długoterminowy popyt.
W sektorze mieszkaniowym Ameryka Łacińska nadal ma młodą, urbanizującą się populację, co podtrzymuje popyt na mieszkania. Kraje takie jak Kolumbia i Dominikana doświadczyły dynamicznego boomu budowlanego (często w średnim segmencie cenowym), który został tylko częściowo spowolniony przez wyższe stopy procentowe. Panama i Kostaryka odnotowują utrzymującą się dobrą sprzedaż mieszkań, wspieraną przez międzynarodowych emerytów i pracowników zdalnych przenoszących się do tych krajów. Chile, po silnym szoku stóp procentowych (tam stopy sięgnęły 11,25%), stopniowo się stabilizuje; rynek mieszkaniowy znacznie się ochłodził, ale wraz z powrotem inflacji do celu bank centralny Chile obniżył stopy już o ponad 4 punkty procentowe i oczekuje się, że aktywność mieszkaniowa wzrośnie w 2025 roku.
Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Ameryce Łacińskiej pod koniec 2025 roku charakteryzuje się napiętym oczekiwaniem na ulgę monetarną. Jak ujął to jeden z brazylijskich deweloperów: „Gromadzimy zaporę projektów; gdy stopy procentowe spadną, będzie to jak otwarcie śluz.” Na razie główną przeszkodą są wysokie koszty finansowania, a nie brak popytu. MFW i Bank Światowy chwalą banki centralne Ameryki Łacińskiej za opanowanie inflacji, a gdy ta walka zostanie wygrana, priorytet przesuwa się na ożywienie wzrostu – co oznacza obniżki stóp. Gdy te cięcia się zmaterializują, można się spodziewać odrodzenia sprzedaży mieszkań i inwestycji komercyjnych w całym regionie. Druga połowa 2025 roku i początek 2026 mogą przynieść przyspieszenie rynków nieruchomości w Ameryce Łacińskiej, pozwalając wreszcie, by korzystna demografia i strukturalne potrzeby mieszkaniowe regionu przełożyły się na wzrost rynku nieruchomości. Tymczasem uczestnicy rynku zajmują pozycje: lokalne banki przygotowują nowe oferty kredytów hipotecznych, deweloperzy uzyskują pozwolenia, a inwestorzy polują na okazje do przejęcia zanim zmieni się koniunktura.Bliski Wschód: Megaprojekty i Mega-pieniądze
Sektor nieruchomości na Bliskim Wschodzie przeżywa niezwykły wzrost, napędzany przez obfity kapitał, ambitne projekty państwowe i napływ międzynarodowego zainteresowania. W przeciwieństwie do zadłużonych rynków zachodnich, szczególnie region Zatoki Perskiej dysponuje dużą płynnością dzięki wysokim cenom energii w ostatnich latach oraz strategicznym planom transformacji gospodarczej. Efektem jest boom na rynku nieruchomości w krajach Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC), z rekordowymi portfelami budowlanymi i transakcjami inwestycyjnymi.
Arabia Saudyjska jest przykładem tego trendu. W ramach programu Vision 2030 Królestwo realizuje szereg „giga-projektów” – ogromnych nowych miast, kurortów turystycznych i inwestycji infrastrukturalnych – na skalę rzadko spotykaną wcześniej. W tym tygodniu nowa analiza Knight Frank potwierdziła, jak szybko przyspiesza ten budowlany boom: łączna wartość kontraktów przyznanych w 2025 roku w ramach saudyjskich giga-projektów wzrosła o 20% rok do roku, osiągając 196 miliardów dolarów arabnews.com. Ta liczba jest zdumiewająca – obejmuje megainwestycje, takie jak futurystyczne miasto za ponad 500 miliardów dolarów NEOM nad Morzem Czerwonym, luksusowy ośrodek turystyczny Red Sea Global (który właśnie otworzył pierwsze hotele), miasto rozrywki Qiddiya oraz miejskie megaprojekty w Rijadzie, takie jak Diriyah Gate i King Salman Park. Według raportu Knight Frank „Saudi Giga Projects Report 2025”, boom budowlany wskazuje, że plan Vision 2030 przechodzi „z fazy planowania do realizacji” na pełnych obrotach arabnews.com.
Rijad, stolica Arabii Saudyjskiej, znajduje się w centrum tej rewolucji na rynku nieruchomości. „Rijad zdecydowanie ugruntował swoją pozycję nowej potęgi gospodarczej Arabii Saudyjskiej, odpowiadając za 63% wszystkich nowych miejsc pracy utworzonych w Królestwie od 2019 roku,” zauważa Faisal Durrani, szef działu badań Knight Frank na region MENA arabnews.com. Od 2016 roku w Rijadzie ogłoszono projekty nieruchomościowe i infrastrukturalne o wartości ponad 237 miliardów dolarów arabnews.com, w tym ikoniczne przedsięwzięcia, takie jak 220-kilometrowy „Sports Boulevard” oraz ogromne rozbudowy mieszkaniowe. Populacja miasta (około 7 milionów w 2022 roku) ma według prognoz osiągnąć 10,1 miliona do 2030 roku arabnews.com, a plany zakładają dostosowanie się do tego wzrostu poprzez „ponad 340 000 nowych mieszkań, 4,8 mln m² powierzchni biurowej, 3 mln m² powierzchni handlowej i prawie 30 000 pokoi hotelowych” do tego roku arabnews.com. Te liczby ilustrują szał budowlany niemal niespotykany na świecie. Durrani opisuje Rijad jako miasto przeżywające „jedną z najbardziej ambitnych historii rozwoju urbanistycznego na świecie”, gotowe stać się światowej klasy centrum biznesu i turystyki arabnews.com.
Impuls do realizacji megaprojektów nie ogranicza się do Rijadu. Zachodnia Arabia Saudyjska, gdzie znajdują się NEOM i inwestycje na wybrzeżu Morza Czerwonego, ma 17 giga-projektów w toku o łącznej wartości 431 miliardów dolarów w ogłoszonych inwestycjach arabnews.com. Z tej kwoty około 57 miliardów dolarów w kontraktach już przyznano, a kolejne setki miliardów są w przygotowaniu arabnews.com. Sam NEOM (obejmujący podprojekty takie jak The Line, ośrodek narciarski Trojena i miasto przemysłowe Oxagon) ma już podpisane kontrakty na około 24 miliardy dolarów arabnews.com, a to dopiero początek. Skala jest oszałamiająca: do 2030 roku projekty w tym regionie mają dostarczyć 382 000 nowych mieszkań, ponad 3 miliony m² powierzchni biurowej, 4,3 miliona m² powierzchni handlowej i 330 000 pokoi hotelowych arabnews.com – co w praktyce oznacza tworzenie nowych miast od podstaw.
Poza Arabią Saudyjską, ZEA (Dubaj, Abu Zabi) pozostają potęgą nieruchomości samą w sobie. Rynek nieruchomości w Dubaju przeżywa boom od 2021 roku, z rekordową sprzedażą luksusowych domów (w 2023 roku sprzedano willę na Palm Jumeirah za ponad 100 milionów dolarów, na przykład) oraz napływem zagranicznych nabywców, w tym zamożnych Rosjan, Hindusów i Europejczyków przyciąganych otwartością i bezpieczeństwem Dubaju. Choć tempo wzrostu w Dubaju nieco spowolniło w 2025 roku, nadal odnotowano dwucyfrowy roczny wzrost cen w segmencie luksusowych nieruchomości mieszkaniowych oraz wysokie obłożenie powierzchni komercyjnych. W Abu Zabi deweloperzy koncentrują się na projektach z wyższej półki i kulturalnych (takich jak dzielnica Guggenheim Abu Dhabi i nowe społeczności na wyspach). Warto zauważyć, że Sotheby’s International Realty otworzyło się w Abu Zabi w tym miesiącu, debiutując z Four Seasons Private Residences na Saadiyat Beach, co wskazuje na zaufanie do segmentu ultra-luksusowego.Jedną z największych historii na rynku nieruchomości Bliskiego Wschodu jest napływ międzynarodowych partnerstw inwestycyjnych. W tym tygodniu pojawił się przykład, który przyciągnął uwagę mediów: Blackstone, największy na świecie zarządca alternatywnych aktywów, łączy siły z Lunate z Abu Zabi (firmą inwestycyjną wspieraną przez emirat), aby stworzyć platformę ukierunkowaną na 5 miliardów dolarów aktywów logistycznych w całym regionie Zatoki. Nowe przedsięwzięcie, nazwane GLIDE, skoncentruje się na nabywaniu i rozwoju „wysokiej jakości magazynów” w krajach GCC – w tym na inwestycjach typu greenfield oraz transakcjach sale-leaseback z dużymi firmami regionalnymi. „Głębokie przemiany gospodarcze zachodzące w GCC, napędzane polityką prorozwojową, korzystnymi zmianami demograficznymi i szeroko zakrojoną dywersyfikacją, tworzą silny impuls dla sektorów takich jak logistyka,” powiedział prezes Blackstone Jon Gray w ogłoszeniu o partnerstwie. Ten cytat podsumowuje, dlaczego globalni inwestorzy napływają na rynek nieruchomości Bliskiego Wschodu: gospodarki regionu (zwłaszcza w Arabii Saudyjskiej i ZEA) dywersyfikują się poza ropę, młode populacje rosną, e-commerce i handel kwitną – a to wszystko oznacza rosnący popyt na nowoczesne magazyny, porty, centra danych i biura. Sam Blackstone rozwija się w regionie Zatoki; zaledwie w zeszłym miesiącu współprowadził inwestycję o wartości 525 milionów dolarów w Property Finder, dubajski portal nieruchomości online. Inne duże firmy, takie jak Brookfield, KKR i państwowe fundusze majątkowe Zatoki (ADIA, PIF itd.), były aktywne w głośnych transakcjach nieruchomościowych od Kairu po Karaczi, często w formie partnerstw.
Kolejnym godnym uwagi trendem jest to, jak pieniądze z Zatoki napływają do sąsiednich regionów, skutecznie eksportując boom. Na przykład Egipt (opisany w sekcji o Afryce) od 2021 roku przyciągnął ponad 120 miliardów dolarów kapitału państwowych funduszy majątkowych z Bliskiego Wschodu, w tym na projekty deweloperskie. W Turcji Katar i ZEA inwestowały w nieruchomości i infrastrukturę w Stambule. Irak i Pakistan mają nowe inicjatywy budowlane wspierane przez inwestorów z GCC, a nawet Grecja i południowa Europa odnotowały wzrost zainteresowania ze strony bliskowschodnich nabywców kurortów i wysp.
Na właściwym Bliskim Wschodzie, inne rynki, takie jak Katar, Bahrajn i Oman, również idą naprzód, choć na mniejszą skalę niż wielka dwójka (Arabia Saudyjska/ZEA). Katar, po Mistrzostwach Świata, ma nadmiar nowego mieszkalnictwa, ale stosuje zachęty, by przyciągnąć ekspatów i firmy (np. 100% zagranicznej własności w wybranych projektach). Bahrajn koncentruje się na mieszkaniach dostępnych cenowo i parkach przemysłowych. Oman otworzył się bardziej na zagraniczną własność nieruchomości w strefach turystycznych, licząc na powtórzenie sukcesu Dubaju w przyciąganiu emerytów i nabywców drugich domów.
Czynniki ryzyka dla boomu nieruchomościowego na Bliskim Wschodzie wydają się stosunkowo ograniczone. Jednym z nich jest zmienność cen ropy – poważny spadek cen mógłby ograniczyć wydatki rządowe i nastroje. Jednak większość krajów GCC ma duże rezerwy i jest znacznie bardziej stabilna fiskalnie niż dekadę temu. Kolejną kwestią jest nadpodaż: sceptycy zastanawiają się, czy cała planowana podaż (zwłaszcza w Arabii Saudyjskiej) zostanie wchłonięta. Na razie jednak głębokie kieszenie rządu i realne zapotrzebowanie na mieszkania (Arabia Saudyjska ma młodą populację i niedobór mieszkań) sugerują, że projekty te znajdą lokatorów, nawet jeśli po skorygowanych cenach.
Przy tak dużej aktywności perspektywy regionu pozostają niezwykle pozytywne. Badanie Expo Real wykazało, że perspektywy rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie są bardzo atrakcyjne, a wielu globalnych inwestorów umieszcza Zatokę na szczycie listy celów wzrostu. Jak ujął to jeden z prezesów branżowych: „Bliski Wschód to obecnie światowe laboratorium rozwoju – jeśli chcesz zobaczyć przyszłość miast, spójrz na to, co powstaje na pustyni saudyjskiej i na panoramie Dubaju.” To śmiałe stwierdzenie, ale niepozbawione podstaw. W pozostałej części 2025 roku i później spodziewaj się kolejnych megatransakcji, kolejnych projektów definiujących panoramę miast i większego napływu kapitału do nieruchomości na Bliskim Wschodzie, gdy region ten umacnia się jako kluczowy punkt światowej sceny nieruchomości
.Afryka: rosnące inwestycje i nowe granice wzrostu
Rynki nieruchomości w Afryce są często pomijane w globalnych dyskusjach, ale coraz częściej przyciągają uwagę międzynarodowych inwestorów – zwłaszcza że niektórzy postrzegają Afrykę jako „ostatnią granicę” wzrostu rynków wschodzących z młodą populacją i szybkim tempem urbanizacji. Choć każdy kraj w Afryce ma swoją własną historię nieruchomości, wspólnym motywem w 2025 roku jest rosnący napływ inwestycji i ambitne projekty, mimo utrzymujących się wyzwań makroekonomicznych.
Afryka Północna w szczególności doświadcza fali inwestycji, z których wiele pochodzi z Bliskiego Wschodu. Egipt wyróżnia się skalą swoich planów i napływem kapitału, który przyciąga. Raport Knight Frank „Destination Egypt 2025” podkreśla, że Egipt „przyciąga falę bogactwa z Zatoki do swojego sektora nieruchomości” – około 1,4 miliarda dolarów prywatnego kapitału z GCC ma trafić w najbliższym czasie do egipskich domów i biur. Zamożni inwestorzy z ZEA i Arabii Saudyjskiej przodują: dane z badań pokazują, że obywatele ZEA planują zainwestować około 709 milionów dolarów w egipskie nieruchomości, a Saudyjczycy około 403 milionów dolarów, a następnie duże zainteresowanie wykazują inwestorzy z Niemiec i Wielkiej Brytanii. Środki te trafiają do wszystkiego – od nowej stolicy administracyjnej budowanej pod Kairem, po luksusowe kurorty nad Morzem Śródziemnym i Morzem Czerwonym.
Rząd egipski sam znajduje się w trakcie najbardziej ambitnej agendy rozwojowej od dekad. Kair buduje zupełnie nowe miasto stołeczne („NAC”) na pustyni – megaprojekt inteligentnego miasta, który już stał się głównym celem dla 56% ankietowanych inwestorów z Arabii Saudyjskiej i 34% inwestorów z Emiratów, według Knight Frank. Północne Wybrzeże (wybrzeże Morza Śródziemnego) oraz Centralny Kair to także gorące lokalizacje, gdzie nabywcy z Zatoki kupują domy wakacyjne i strategiczne aktywa komercyjne. „Metamorfoza Egiptu w regionalną potęgę deweloperską jest w pełni w toku,” mówi Faisal Durrani z Knight Frank. „Kapitał prywatny z Zatoki, w połączeniu z inwestycjami funduszy majątkowych, przyspiesza transformację kraju.” Rzeczywiście, od 2023 roku Egipt odnotował wzrost bezpośrednich inwestycji zagranicznych (FDI), z których wiele trafia w nieruchomości i infrastrukturę – w tym przełomowe zobowiązanie 35 miliardów dolarów przez ADQ z Abu Zabi w lutym tego roku, obejmujące ogromny projekt rozwoju wybrzeża (Ras El Hekma) i inne inwestycje. Dzięki tym zastrzykom kapitału, nowe miasta, osiedla zamknięte i dzielnice biznesowe powstają w całym Egipcie. Wartości nieruchomości w niektórych częściach Kairu gwałtownie wzrosły (Knight Frank odnotowuje, że ceny w Sheikh Zayed City wzrosły o 24,7% rok do roku) arabianbusiness.com. Pojawia się ostrożność, że w 2025 roku na rynek trafi dużo nowej podaży (planowana jest dostawa ponad 30 000 nowych domów, co stanowi wzrost o 29% w porównaniu z 2024 rokiem) arabianbusiness.com, co może ostudzić wzrost cen w kolejnych latach. Jednak na razie Egipt korzysta z fali na rynku nieruchomości – napędzanej kapitałem zewnętrznym i determinacją rządu do modernizacji.
Przesuwając się na południe od Sahary, Afryka Subsaharyjska obserwuje własne trendy na rynku nieruchomości. Wiele z największych miast Afryki doświadcza szybkiego wzrostu populacji i migracji do miast, co obciąża istniejące zasoby mieszkaniowe i infrastrukturę, ale także stwarza możliwości rozwoju. Główne miasta, takie jak Lagos (Nigeria), Nairobi (Kenia) i Akra (Ghana) według doniesień odnotowały w ostatnich latach średnioroczne wzrosty cen nieruchomości rzędu 8% do 12%. W Lagos, na przykład, popyt na luksusowe apartamenty w dzielnicach takich jak Ikoyi i Victoria Island oraz na przystępne cenowo mieszkania na rozrastających się obrzeżach pozostaje wysoki, nawet gdy kraj zmaga się z inflacją i stopami procentowymi powyżej 20%. Bank centralny Nigerii podnosił stopy (obecnie około 18,75%), by walczyć z inflacją, co zwiększa koszty kredytów hipotecznych. Jednak znaczna część rynku nieruchomości w Afryce nie jest silnie uzależniona od kredytów hipotecznych (poza RPA i Namibią, hipoteki są stosunkowo rzadkie). Zakupy często dokonywane są za gotówkę lub poprzez innowacyjne plany płatności. Tak więc, choć wysokie stopy procentowe i zmienność gospodarcza są przeszkodami, nie zatrzymują one całkowicie aktywności na rynku mieszkaniowym – zamiast tego deweloperzy i nabywcy znajdują kreatywne rozwiązania finansowe, takie jak plany płatności indeksowane do dolara w Nigerii czy spółdzielcze systemy oszczędnościowe w Kenii.
Rynek nieruchomości w Kenii (skoncentrowany wokół Nairobi) pozostaje jednym z najbardziej rozwiniętych w Afryce Wschodniej. Nairobi ma prężnie działający segment nieruchomości komercyjnych – to regionalne centrum dla międzynarodowych korporacji i organizacji pozarządowych, co napędza popyt na parki biurowe i mieszkania dla ekspatów. Choć wskaźnik pustostanów biurowych wzrósł z powodu pewnej nadpodaży, segmenty takie jak magazyny klasy A, nowoczesne centra handlowe i mieszkania dla klasy średniej nadal się rozwijają. Wyższa klasa średnia w Nairobi napędziła mini-boom na osiedla zamknięte na przedmieściach, takich jak Kiambu i Ngong Road. Dodatkowo, Kenia stała się punktem centralnym dla inwestycji w alternatywne aktywa, takie jak mieszkania studenckie i nieruchomości medyczne, odpowiadając na braki w infrastrukturze społecznej.
Ghana i Wybrzeże Kości Słoniowej również przyciągają zainteresowanie inwestorów jako politycznie stabilne rynki w Afryce Zachodniej. Rynek nieruchomości w Akrze odnotował wzrost budowy luksusowych apartamentów i biur pod koniec lat 2010; po krótkiej przerwie nowe projekty powracają (wspierane przez inwestycje diaspory i dochody Ghany z ropy naftowej). Jednak niedawna restrukturyzacja zadłużenia i wzrost inflacji w Ghanie wprowadziły ostrożność. Mimo to, inicjatywy takie jak plany Ghany dotyczące mieszkań dostępnych cenowo oraz nowe projekty miejskie na Wybrzeżu Kości Słoniowej (np. rozbudowa dzielnicy biznesowej Abidżanu) postępują, przy wsparciu instytucji finansujących rozwój.
Wspólnym motywem w całej Afryce jest potrzeba mieszkań dostępnych cenowo. Rządy Kenii, Nigerii, RPA i innych krajów uczyniły z tego priorytet, często poprzez partnerstwa publiczno-prywatne. Nigeria, na przykład, uruchomiła Narodowy Fundusz Mieszkaniowy i program kredytów hipotecznych dla diaspory, aby pobudzić rozwój mieszkań dostępnych cenowo. W RPA rynek mieszkaniowy jest bardziej dojrzały, ale obecnie słaby. Bank Rezerw RPA utrzymał wysokie stopy procentowe (stopa repo 8,25%), aby zwalczyć inflację, a w połączeniu z powolną gospodarką i problemami z siecią energetyczną, rynek mieszkaniowy pozostaje płaski. Ceny w ujęciu realnym spadają w wielu regionach (Global Property Guide zauważa, że rynek mieszkaniowy w RPA jest „hamowany przez słaby popyt, utrzymujące się wysokie bezrobocie i powolną gospodarkę”). Jednak analitycy są umiarkowanie optymistyczni wobec RPA w latach 2025–26: wraz ze spadkiem inflacji oczekuje się obniżek stóp procentowych (co może obniżyć stopę polityczną do ok. 10,5% do końca 2025 r.), co może „stworzyć bezprecedensowe możliwości dla kupujących nieruchomości” i uwolnić skumulowany popyt. Już teraz banki w RPA odnotowują stabilny lub rosnący poziom wniosków hipotecznych w drugiej połowie 2025 r., a nastroje rynkowe poprawiły się po ostatnich zmianach politycznych (na przykład pro-biznesowy minister finansów).
Kolejnym wyróżnikiem jest wzrost znaczenia nowych technologii i modeli finansowania nieruchomości w Afryce. Nigeria i Kenia obserwują rozwój startupów proptech, które umożliwiają inwestycje frakcyjne w nieruchomości, cyfrowe platformy hipoteczne oraz crowdfunding nieruchomości, poszerzając dostęp do rynku. Te innowacje stopniowo wprowadzają większą płynność i przejrzystość. Dodatkowo, afrykańskie REIT-y powoli się pojawiają – Ghana uruchomiła REIT, a Kenia pracuje nad regulacjami, które mają je wspierać, co może skierować kapitał instytucjonalny na rozwój centrów handlowych, biur i centrów logistycznych.
Wreszcie, integracja Afryki ze światową sceną inwestycyjną rośnie. Wymowny znak: główni światowi deweloperzy i marki hotelowe rozwijają się w Afryce. Na przykład francuscy i amerykańscy deweloperzy budują wielofunkcyjne megaprojekty w Wybrzeżu Kości Słoniowej i Senegalu. Sieci hotelowe takie jak Marriott, Hilton i Accor otwierają dziesiątki nowych hoteli na całym kontynencie, licząc na wzrost biznesu i turystyki – co jest wskaźnikiem zaufania do perspektyw rynku nieruchomości.
Podsumowując, sektor nieruchomości w Afryce pod koniec 2025 roku to studium kontrastów: znaczące wyzwania (wysokie koszty finansowania, niestabilność makroekonomiczna w niektórych krajach), ale także znaczące korzyści (szybki wzrost, wysokie stopy zwrotu i sprzyjająca demografia). Zainteresowanie inwestorów z Zatoki Perskiej i innych regionów sugeruje, że rynki afrykańskie, choć bardziej ryzykowne, oferują długoterminowy potencjał, którego trudno zignorować. Jeśli warunki globalne się poprawią – tzn. stopy procentowe spadną, a ceny surowców się utrzymają – Afryka może doświadczyć silnego przyspieszenia rozwoju nieruchomości. Już teraz „nowe miasta” pojawiają się (od egipskiego NAC po nigeryjskie Eko Atlantic), a afrykańskie panoramy mogą wyglądać zupełnie inaczej za dekadę. Na razie kontynent buduje, krok po kroku, często poza głównym nurtem – ale coraz częściej z udziałem globalnego kapitału i know-how.
Perspektywy: Ostrożny optymizm na 2026 rok i kolejne lata
Podsumowując wiadomości z początku października 2025 roku, głównym motywem na światowym rynku nieruchomości jest ostrożny optymizm. Na wszystkich kontynentach uczestnicy rynku przygotowują się na lepszy 2026 rok, choć pozostają świadomi utrzymujących się ryzyk.
Kilka głównych instytucji i ekspertów zaktualizowało swoje prognozy w świetle ostatnich wydarzeń:
- Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) – W swoim nadchodzącym World Economic Outlook (który ma zostać opublikowany w połowie października), MFW ma omówić spowolnienie globalnej inflacji i jego konsekwencje. Wstępne sygnały sugerują, że MFW nieznacznie podniesie prognozy wzrostu dla niektórych regionów dzięki poprawie warunków finansowych. Rynek nieruchomości, często korzystający na niskich stopach, może odnotować wzrost inwestycji, jeśli scenariusz MFW o łagodnym „miękkim lądowaniu” się sprawdzi. (Z drugiej strony, MFW prawdopodobnie ostrzeże przed problemami na chińskim rynku nieruchomości jako czynnikiem ryzyka dla wzrostu w Azji.)
- CBRE i JLL (globalne firmy brokerskie) – Obie firmy są bardziej pozytywnie nastawione do 2025 roku. CBRE obecnie prognozuje 15% wzrost globalnego wolumenu inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2025 roku, w porównaniu do ~10% wcześniej. Wskazują na spodziewany zwrot w kierunku obniżek stóp procentowych w USA, Wielkiej Brytanii i strefie euro, co powinno poprawić płynność i zaufanie kupujących. Najnowsza globalna prognoza JLL również zauważa, że inwestorzy „pierwszego ruchu” w latach 2024–25 mogą osiągnąć ponadprzeciętne zyski w miarę odbudowy rynków, a niedobory podaży w niektórych sektorach (np. logistyka, mieszkalnictwo) będą się pogłębiać, tworząc szanse dla deweloperów.
- Deloitte & PwC (Konsultanci) – Raport Emerging Trends in Real Estate 2025 przygotowany przez PwC/ULI (Urban Land Institute) został opublikowany 5 października i jego globalna perspektywa była ostrożnie optymistyczna. Zauważono, że choć inflacja, wyższe stopy procentowe, ryzyko polityczne i koszty budowy pozostają problemami, większość respondentów badania oczekuje wzrostu wolumenów transakcji w 2025 roku i wierzy, że „cykl na rynku nieruchomości się odwrócił”. Mówi się o „odbudowie w kształcie litery K”: kluczowe aktywa w najlepszych lokalizacjach mają odbić się jako pierwsze, podczas gdy aktywa drugorzędne mogą pozostawać w tyle lub dalej tracić na wartości. Prognoza Deloitte dotycząca rynku nieruchomości komercyjnych na 2026 rok (zaprezentowana na początku października) potwierdza, że wysokiej jakości nieruchomości generujące dochód powinny ponownie zacząć przyciągać wielu oferentów pod koniec 2025 roku.
- Banki centralne – Sygnały od bankierów centralnych są generalnie wspierające: Amerykański Fed zasygnalizował pauzę i potencjalne dalsze obniżki, jeśli inflacja będzie dalej spadać. Europejski Bank Centralny również zrobił pauzę, a niektórzy członkowie sugerują obniżki w połowie 2024 roku, jeśli gospodarka pozostanie słaba (inflacja w strefie euro spadła ostatnio poniżej 3%). Banki centralne rynków wschodzących (Brazylia, jak wspomniano, oraz inne jak Polska i Węgry) już obniżyły stopy lub wkrótce to zrobią. Ta zsynchronizowana fala łagodzenia to wyraźne odwrócenie trendu z 2022 roku, kiedy stopy były podnoszone – i to dobrze wróży sektorom wrażliwym na stopy procentowe. Nieruchomości mogą na tym bardzo skorzystać, ponieważ niższe stopy bazowe obniżą oprocentowanie kredytów hipotecznych i stopy kapitalizacji, zwiększając zarówno popyt, jak i wartość aktywów.
Oczywiście, ryzyka pozostają na horyzoncie. Utrzymująca się inflacja może spowolnić lub wykoleić cykl obniżek stóp; napięcia geopolityczne (jak wojny czy konflikty handlowe) mogą zachwiać zaufaniem inwestorów; a nadmiar zadłużenia w niektórych krajach (zarówno publicznego, jak i prywatnego) to niewiadoma. W nieruchomościach jednym z ryzyk jest refinansowanie – fala zadłużenia na nieruchomościach komercyjnych przypada na lata 2024–2026 i to, jak płynnie te kredyty zostaną przedłużone (lub zrestrukturyzowane), wpłynie na zachowania właścicieli. Jeśli stopy nie spadną tak bardzo, jak oczekiwano, niektórzy właściciele mogą nie spłacić zobowiązań lub być zmuszeni do sprzedaży aktywów, co wprowadzi na rynek elementy kryzysowe. Jednak wielu obserwatorów uważa, że korekta cen z lat 2022–2024 była wystarczająca, by przyciągnąć kupujących, a wszelkie dalsze trudności spotkają się z dużym zainteresowaniem kapitału (co sugeruje rosnąca liczba funduszy oportunistycznych zbierających obecnie środki).
Warto również zauważyć zmiany sektorowe, które będą kształtować perspektywy:
- Mieszkalnictwo: Panuje zgoda, że rynki mieszkaniowe ustabilizują się lub umiarkowanie wzrosną w większości krajów w 2025 roku. Popyt na mieszkania jest strukturalnie silny w wielu gospodarkach (ze względu na demografię lub niedobór podaży), więc nawet niewielki spadek stóp procentowych powinien pobudzić aktywność. Widać już pierwsze oznaki: np. liczba zatwierdzonych kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii wzrosła we wrześniu po wstrzymaniu podwyżek stóp; sprzedaż nowych domów w USA jest faktycznie wyższa rok do roku, ponieważ deweloperzy oferują obniżki oprocentowania. Niemniej jednak, dostępność cenowa pozostaje ograniczeniem – płace nie nadążały w ostatnich latach za cenami mieszkań i kosztami kredytów. Jeśli realne dochody nie wzrosną, ożywienie na rynku mieszkaniowym może być powolne. Polityka taka jak ulgi dla kupujących pierwsze mieszkanie czy programy budownictwa społecznego odegrają rolę na niektórych rynkach (np. Kanada właśnie zniosła GST na nowe budownictwo czynszowe, by pobudzić podaż).
- Komercyjne: Rynki biurowe będą potrzebowały więcej czasu na odbudowę z powodu przejścia na pracę zdalną. Perspektywy różnią się tu w zależności od jakości: biura najwyższej klasy, energooszczędne (“klasa A” lub nowe budynki) w najlepszych lokalizacjach powinny odzyskać poziom wynajmu i odnotować wzrost czynszów, ponieważ firmy doceniają współpracę na żywo w określonych przestrzeniach. Starsze, mniej ekologiczne biura prawdopodobnie będą musiały zostać przekształcone lub gruntownie wyremontowane, by konkurować – to proces, który potrwa do 2026–2030. Nieruchomości handlowe się rozwarstwiają: obiekty handlu podstawowego (centra z supermarketami itp.) oraz najlepsze ulice handlowe w turystycznych centrach odbudowują się dobrze, podczas gdy centra handlowe drugiej kategorii i duże parki handlowe mają trudności z powodu e-commerce i zmieniających się nawyków konsumenckich. Sektor magazynowy/logistyczny pozostaje prawdopodobnie najsilniejszy na świecie – wskaźniki pustostanów są na rekordowo niskim poziomie w wielu centrach logistycznych, a nowa podaż często ledwo nadąża za popytem. Rozwój AI, chmury obliczeniowej i 5G zwiększa także zapotrzebowanie na centra danych, które stają się nową klasą aktywów instytucjonalnych (ze specjalnymi wymaganiami dotyczącymi zasilania i chłodzenia). Branża hotelarska (hotele) odbiła się mocno w wielu miejscach po Covidzie, choć podróże służbowe wciąż pozostają w tyle za turystyką wypoczynkową; prognozy na 2025 dla hoteli są generalnie pozytywne, o ile nie pojawią się nowe wstrząsy.
- Grunty i deweloperka: Ciekawą prognozę przedstawiają specjaliści od gruntów rolnych. Przewidują, że wartość gruntów rolnych pozostanie odporna (wspierana przez potrzebę bezpieczeństwa żywnościowego i ochronę przed inflacją). Na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową w niektórych miejscach ceny spadły z powodu wyższych kosztów budowy i finansowania, ale gdy te czynniki się poprawią, wartości gruntów mogą znów wzrosnąć, co może skłonić deweloperów do szybkiego zabezpieczania działek już teraz. Niektóre rządy rozważają zachęty do uwalniania nieużywanych gruntów (np. podatki od pustych działek), by rozwiązać problem niedoboru mieszkań – jeśli takie polityki zostaną wprowadzone, może to zwiększyć podaż gruntów i ograniczyć wzrost cen.
W tym złożonym obrazie nastroje wśród wielu profesjonalistów rynku nieruchomości się poprawiają. Indeks trendów Expo Real pokazał, że optymiści przeważają nad pesymistami w stosunku 2 do 1 w branży. „Osiągnęliśmy dno i zaufanie stopniowo wraca… rynek [powoli] wraca do normy,” powiedział Stefan Rummel, prezes Messe München, wyrażając nadzieję, ale też uznając pozostałe wyzwania. To „zrównoważone nastawienie” to zupełnie inny klimat niż ponury nastrój sprzed roku.
Podsumowując: wszystko wskazuje na powrót do wzrostów, ale będzie to proces stopniowy i nierównomierny. Wchodząc w ostatni kwartał 2025 roku, inwestorzy i deweloperzy nieruchomości na całym świecie uważnie obserwują banki centralne i dane gospodarcze. Panuje ostrożne przekonanie, że najgorsze już za nami – spadki wartości są w dużej mierze zakończone, a zaczyna się nowy cykl. Jasne jest jednak, że nadchodzący cykl będzie inny niż poprzedni: nie będzie oparty na łatwym kredycie i szybkim obrocie. Zamiast tego, o sukcesie zdecydują fundamenty i kreatywne strategie. Jak żartował jeden z doświadczonych pośredników, „Nadchodzący rok oddzieli amatorów od profesjonalistów – ci, którzy odrobili lekcje podczas spowolnienia, zgarną wszystko, gdy rynek się odwróci.”
Innymi słowy, w nadchodzących miesiącach można się spodziewać, że światowe wiadomości z rynku nieruchomości będą zawierać więcej dużych finalizowanych transakcji, więcej żurawi na horyzoncie miast i tak, więcej uśmiechów na twarzach agentów i inwestorów – choć z pewną ostrożnością wynikającą z wyciągniętych wniosków. Na razie podsumowanie z października 2025 dostarcza nam wielu dowodów na to, że na całym świecie rynki nieruchomości powoli wracają do życia, tworząc fundament pod potencjalnie znacznie silniejszy rok 2026.- Oznaki ostrożnego ożywienia: Po kilkuletnim zastoju globalny rynek nieruchomości wykazuje ostrożne oznaki ożywienia, gdy banki centralne zaczynają łagodzić stopy procentowe. Jednak koszty kredytów pozostają wyższe niż ultra-niskie poziomy z ostatniej dekady, co spowalnia tempo odbicia.
- Odporność rynku mieszkaniowego w USA: Popyt na mieszkania w USA pozostaje odporny. Liczba podpisanych umów przedwstępnych wzrosła o 4,0% w sierpniu, co jest najwyższym wynikiem od pięciu miesięcy, a „niższe stopy kredytów hipotecznych umożliwiają większej liczbie kupujących zawarcie umowy”, zauważył główny ekonomista NAR, Lawrence Yun. Luksusowe domy są obecnie najszybciej sprzedającym się segmentem, ponieważ wzrosty na giełdzie i kupujący z dużym kapitałem napędzają sprzedaż z wyższej półki. Tymczasem stopy kredytów hipotecznych spadły do najniższego poziomu od 11 miesięcy, zwiększając dostępność cenową – mediana raty kupującego spadła czwarty miesiąc z rzędu.
- Dno spadków w Europie: Spadek na europejskim rynku nieruchomości wykazuje oznaki osiągnięcia dna. W Niemczech liczba transakcji wzrosła o ok. 5% w okresie styczeń–wrzesień w porównaniu z rokiem ubiegłym, a ceny domów znów zaczęły rosnąć (+3,8% r/r w I kwartale). Według ankiety Reutersa ceny domów w Niemczech wzrosną o 3% w 2025 roku, co będzie pierwszym rocznym wzrostem od trzech lat. Jednak europejski rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje stonowany – sprzedaż jest bliska najniższych poziomów dekady, a niektóre aktywa (jak biura poza miastem i starzejące się centra handlowe) są „uwięzione” bez niemal żadnych kupców.
- Azja: Chiny kontra reszta: Rynek mieszkaniowy w Chinach pozostaje słaby. Ceny nowych domów wzrosły jedynie o +0,09% we wrześniu (szczyt sezonu), podczas gdy ceny na rynku wtórnym nadal spadały. Pomimo licznych działań stymulacyjnych, analitycy nie przewidują realnego odbicia przed końcem 2026 lub 2027 roku. Dla kontrastu, inne rynki azjatyckie są bardziej optymistyczne. W Singapurze CapitaLand Ascendas REIT nabywa nieruchomości logistyczne o wartości 565,8 mln SGD, stawiając na wysoko rentowne aktywa przemysłowe. Z kolei indyjski rynek nieruchomości komercyjnych tętni życiem: wynajem biur i magazynów osiągnął rekordowe poziomy w 2025 roku, napędzany ekspansją firm i popytem logistycznym, mimo że ogólna sprzedaż mieszkań nieco zwolniła.
- Boom na Bliskim Wschodzie: Rynek nieruchomości na Bliskim Wschodzie gwałtownie rośnie dzięki wzrostowi napędzanemu przez ropę. W Arabii Saudyjskiej gigantyczne „giga-projekty” przyznały 196 mld USD w kontraktach w tym roku, co stanowi wzrost o 20%, gdy megaprojekty Vision 2030 przechodzą z fazy planowania do realizacji arabnews.com. Inwestorzy globalni również się angażują: Blackstone i Lunate z Abu Zabi właśnie uruchomili wspólne przedsięwzięcie o wartości 5 mld USD na zakup obiektów logistycznych w Zatoce Perskiej. „Głębokie przemiany gospodarcze w GCC… tworzą silny impuls dla sektorów takich jak logistyka”, zauważył prezes Blackstone Jon Gray, podkreślając prorozwojową politykę i rosnący popyt w regionie.
- Afryka przyciąga kapitał: Nieruchomości w Afryce przyciągają nowy kapitał. W Egipcie sami inwestorzy z Zatoki przeznaczyli 1,4 miliarda dolarów na transakcje nieruchomościowe, finansując nowe miasta i kurorty. „Metamorfoza Egiptu w regionalną potęgę nieruchomości jest już w pełni w toku,” mówi Faisal Durrani, szef działu badań MENA w Knight Frank, przypisując przyspieszenie transformacji bogactwu z Zatoki. W całej Afryce Subsaharyjskiej kluczowe miasta odnotowują solidny wzrost cen – główne ośrodki, takie jak Lagos, Nairobi i Akra, odnotowały szacunkowy wzrost cen nieruchomości o 8–12% rocznie, napędzany szybkim procesem urbanizacji i skumulowanym popytem na mieszkania.
- Perspektywy rynkowe się poprawiają: Prognozy na 2025 rok stają się optymistyczne. Banki centralne zaczęły luzować politykę – amerykański Fed dokonał pierwszej obniżki stóp procentowych we wrześniu 2025, a EBC ostatnio obniżył stopy łącznie o 200 punktów bazowych – co powinno stopniowo odblokować inwestycje w nieruchomości. Firmy z sektora nieruchomości komercyjnych przewidują obecnie ożywienie aktywności: CBRE na przykład podniosło swoją prognozę inwestycyjną na 2025 rok, obecnie przewidując, że globalne inwestycje w nieruchomości komercyjne wzrosną o około 15% w przyszłym roku, gdy koszty finansowania spadają. Akcje spółek nieruchomościowych i REIT-ów rosną wraz z szerszym rajdem rynkowym, oczekując łatwiejszego dostępu do kredytów i poprawy wartości nieruchomości w przyszłości.
Przegląd globalny: Zielone pędy w warunkach wysokich stóp
Po trzech latach powolnego spowolnienia, globalny rynek nieruchomości wreszcie zaczyna ożywać. Słabnąca inflacja i sygnały obniżek stóp procentowych stworzyły wstępne warunki do odbicia. „Trzy lata po tym, jak ostatnia hossa na rynku nieruchomości się zatrzymała, globalny rynek nieruchomości wykazuje ostrożne oznaki ożywienia, gdy łagodzenie stóp procentowych przywraca część warunków, które napędzały poprzedni boom,” donosił w tym tygodniu Bloomberg. Od Ameryki Północnej po Azję inwestorzy ostrożnie wracają na rynki, które omijali, gdy koszty kredytów gwałtownie wzrosły.
Niemniej jednak, nie jest to powrót do taniego pieniądza. Nawet jeśli banki centralne zmieniają kurs, stopy procentowe pozostają dziś znacznie powyżej poziomów z czasów pandemii. Finansowanie jest nadal drogie w porównaniu historycznym, a banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów. „To nie będzie kolejny cykl taniego pieniądza,” ostrzegają analitycy, zauważając, że kredyty hipoteczne i komercyjne nie wracają do bardzo niskich stawek z lat 2010. Potencjalni nabywcy i deweloperzy muszą pokonać wyższe bariery kosztowe, a wiele transakcji opłaca się tylko przy nowo skorygowanych (niższych) poziomach cen. Jak ujął to jeden z uczestników branżowej konferencji w Monachium, „Czy to już odpowiedni moment, by wrócić do gry?” – to pytanie jest najważniejsze dla 40 000 profesjonalistów rynku nieruchomości, którzy zgromadzili się na Expo Real w Niemczech.
Wskaźniki ekonomiczne wysyłają mieszane sygnały. Pozytywną stroną jest to, że inflacja słabnie w wielu krajach, a globalne rentowności obligacji spadły ze szczytów, co odciąża stopy kapitalizacji nieruchomości. Amerykański Fed obniżył stopy procentowe o 0,25% pod koniec września – to pierwsza obniżka w 2025 roku – sprowadzając zakres stóp Fed do około 4,0%. W Europie EBC przeszedł z zacieśniania do pauzy i umiarkowanych obniżek (łącznie około 2 punkty procentowe ulgi). Te działania sygnalizują, że era nieustannie rosnących stóp procentowych dobiega końca, co jest pozytywną wiadomością dla sektorów wrażliwych na stopy procentowe, takich jak mieszkalnictwo i nieruchomości komercyjne.
Jednak globalny wzrost gospodarczy zwalnia w niektórych regionach, a warunki kredytowe pozostają dość napięte. W USA tymczasowe zamknięcie rządu federalnego na początku października na krótko zakłóciło publikację danych gospodarczych, co zwiększyło niepewność. Rynki pracy słabną w gospodarkach rozwiniętych – na przykład wzrost liczby miejsc pracy w USA spowolnił niemal do zera – co, jeśli się utrzyma, może ostudzić popyt najemców na powierzchnie biurowe i handlowe. A w Chinach, będących epicentrum problemów nieruchomościowych Azji, przedłużający się kryzys na rynku nieruchomości ciąży na całej gospodarce. Krótko mówiąc, makroekonomiczne tło dla rynku nieruchomości poprawia się, ale wciąż jest kruche, przez co to ożywienie jest wyjątkowo nierównomierne w różnych regionach.
Ameryka Północna: Zakupy luksusowych domów i nadzieje na ulgę
W Ameryce Północnej historia rynku nieruchomości to opowieść o odporności w obliczu przeciwności – zwłaszcza w Stanach Zjednoczonych. Pomimo gwałtownego wzrostu stóp procentowych kredytów hipotecznych w ostatnim roku, aktywność na rynku mieszkaniowym w USA utrzymuje się zaskakująco dobrze. Pod koniec września Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) poinformowało, że liczba podpisanych umów przedwstępnych (wskaźnik wyprzedzający oparty na podpisanych umowach) wzrosła o 4,0% w sierpniu w porównaniu z lipcem, wbrew oczekiwaniom stagnacji. To podniosło Indeks Umów Przedwstępnych NAR do najwyższego poziomu od wczesnej wiosny. Liczba podpisanych umów wzrosła na południu, środkowym zachodzie i zachodzie, podczas gdy północny wschód nieco odstawał – to znak, że najtańsze regiony notują największy wzrost zainteresowania kupujących.
Co istotne, stopy procentowe kredytów hipotecznych spadły z najwyższych poziomów, dając kupującym okno możliwości. Średnia 30-letnia stała stopa procentowa kredytu hipotecznego w USA niedawno spadła do najniższego poziomu od 11 miesięcy (około połowy 6%), po tym jak przekroczyła 7% na początku 2025 roku. „Niższe stopy procentowe umożliwiają większej liczbie kupujących podpisanie umowy” – wyjaśnił Lawrence Yun, główny ekonomista NAR, obserwując powrót poszukujących domów na rynek. Wielu kupujących zostało odsuniętych na bok przez problemy z dostępnością, gdy stopy były na szczytach cyklu; teraz pojawia się pewna ulga. Nowe dane pokazują, że dostępność mieszkań dla kupujących poprawiła się czwarty miesiąc z rzędu w sierpniu – mediana miesięcznej raty kredytu hipotecznego na nowe domy spadła do 2100 dolarów, podczas gdy dochody Amerykanów wzrosły, co sprawia, że obciążenie kosztami jest o 1,1% lżejsze niż rok temu. Ta umiarkowana, ale stała poprawa dostępności przywraca zaufanie zarówno kupującym, jak i sprzedającym domy w USA.
Nie tylko kupujący pierwsze mieszkanie są aktywni: segment luksusowy przeżywa boom. W rzeczywistości domy warte ponad milion dolarów stały się najszybciej sprzedającą się częścią amerykańskiego rynku mieszkaniowego, według danych branżowych (domy w tym przedziale cenowym sprzedają się szybciej niż w jakiejkolwiek innej kategorii cenowej). Zamożni kupujący, wspierani wzrostami na giełdzie w 2025 roku i silną pozycją kapitałową w posiadanych już nieruchomościach, aktywnie zamieniają domy na bardziej luksusowe. To wyraźny kontrast w porównaniu z rokiem ubiegłym, gdy wyższe stopy procentowe zamroziły aktywność na całym rynku. Teraz, gdy S&P 500 i Nasdaq niedawno osiągnęły historyczne maksima, osoby o wysokiej wartości netto czują się zamożne – i inwestują gotówkę w nieruchomości jako stabilną formę przechowywania wartości. „Wzrosty na giełdzie i wysoka wartość kapitału własnego w domach pomagają napędzać silną sprzedaż droższych nieruchomości” – zauważa raport Yahoo Finance. Efekt: luksusowe domy często otrzymują wiele ofert, a górny segment rynku osiąga lepsze wyniki pod względem tempa sprzedaży.
Na arenie nieruchomości komercyjnych w USA sytuacja jest bardziej zróżnicowana, ale pojawiają się oznaki nadziei. Wiele biur w centrach miast nadal stoi puste po pandemii, a sprzedaże wymuszone wieżowców biurowych z dużymi rabatami będą kontynuowane w 2025 roku (ponieważ niektórzy właściciele poddają się wyższym kosztom finansowania i niższemu obłożeniu). Jednak nawet tutaj inwestorzy oportunistyczni krążą wokół rynku. Obserwatorzy twierdzą, że różnica między oczekiwaniami sprzedających a ofertami kupujących dla wysokiej jakości biurowców powoli się zmniejsza, co powinno pomóc, by rok 2025 przyniósł „reset” wycen biur i większą liczbę transakcji. Tymczasem segmenty takie jak nieruchomości przemysłowe/logistyczne oraz wynajem mieszkań pozostają stosunkowo silne. Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe jest nadal wysokie dzięki odporności e-commerce i aktywności produkcyjnej, a dobrze wynajęte budynki mieszkalne radzą sobie z otoczeniem wysokich stóp procentowych lepiej, niż się spodziewano.
Po stronie finansowej amerykańskie fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) i akcje spółek nieruchomościowych wyraźnie się ożywiły tej jesieni. Perspektywa obniżek stóp procentowych przez Fed poprawiła nastroje: inwestorzy przenoszą środki do sektorów wrażliwych na stopy procentowe, przewidując, że stopy kapitalizacji ustabilizują się lub spadną (zwiększając wartość nieruchomości), jeśli koszty finansowania spadną. Indeks Dow Jones U.S. Real Estate rósł przez kilka tygodni z rzędu do początku października, przewyższając nawet S&P 500 w niektórych sesjach. „Wyniki REIT mogą się poprawić, gdy obniżki stóp zmniejszą koszty finansowania i zwiększą atrakcyjność dywidend” – zauważyła analiza CRE Daily. Krótko mówiąc, Wall Street stawia na odbicie rynku nieruchomości. Warto zauważyć, że gigant usług nieruchomości komercyjnych CBRE właśnie podniósł swoją prognozę na 2025 rok, obecnie przewidując o 15% wyższe wolumeny inwestycji w przyszłym roku – to o 5% więcej niż w poprzedniej prognozie, dzięki zmianie polityki Fed. Ten optymizm sugeruje, że zator finansowy może się rozładować, jeśli stopy procentowe rzeczywiście spadną, uwalniając nagromadzone transakcje.
Warto na koniec wspomnieć o gruntach i nieruchomościach rolnych jako części północnoamerykańskiego krajobrazu. Wartości ziemi rolnej – często barometr trendów inwestycyjnych w „aktywa rzeczowe” – pozostają zadziwiająco stabilne. Na przykład na Środkowym Zachodzie USA dobre grunty orne nadal osiągają rekordowe ceny. Wartości ziemi w Minnesocie wzrosły o około 5,3% w 2025 r. w porównaniu z 2024 r., według USDA, mimo że dochody rolników są pod presją niższych cen płodów rolnych. Jesienna ankieta Fed z Minneapolis zauważyła, że choć wielu rolników zaciska pasa, ceny ziemi w tym regionie „pozostają stabilne lub nieznacznie rosną” rok do roku. Trwa intensywny jesienny kalendarz aukcji, a popyt ze strony rolników i inwestorów jak dotąd nadąża za rosnącą podażą gruntów na rynku. Oczekuje się, że ceny ziemi pozostaną stabilne do IV kwartału (ewentualnie ruch w granicach ±0–5%), o ile nie nastąpi szok gospodarczy. Ta odporność ziemi rolnej – klasy aktywów bardzo wrażliwej na stopy procentowe i cykle surowcowe – podkreśla, że wewnętrzna wartość nieruchomości pozostaje nienaruszona. Przy odrobinie szczęścia niższe koszty finansowania do 2026 roku dodatkowo pobudzą zarówno rynki nieruchomości rolnych, jak i miejskich w całej Ameryce Północnej.
Europa: w poszukiwaniu dna
Rynki nieruchomości w Europie przeszły trudny okres w ciągu ostatnich dwóch lat, ale pojawiają się coraz wyraźniejsze sygnały, że najgorsze może być już za nami – nawet jeśli na spektakularne odbicie trzeba jeszcze poczekać. Wartości nieruchomości i aktywność transakcyjna gwałtownie spadły w większości Europy w latach 2022–2024, gdy szybkie podwyżki stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny spowodowały, że inwestorzy zaczęli się wycofywać. Do połowy 2025 roku rynek nieruchomości komercyjnych w Europie był niemal całkowicie zamrożony. Jeden z ekspertów branżowych określił tę sytuację jako „kraina zombie… brak ożywienia, uwięzione aktywa, brak powrotu płynności”. Rzeczywiście, w pierwszej połowie 2025 roku sprzedaż nieruchomości komercyjnych w Europie była na najniższym poziomie od dekady lub blisko niego, a wolumeny spadły o ponad 50% w porównaniu do lat boomu. Najbardziej ucierpiały biurowce (zwłaszcza starsze lub peryferyjne biura z wysokimi pustostanami) oraz centra handlowe – aktywa, których wielu kredytodawców i inwestorów po prostu nie chciało dotykać w środowisku wysokich stóp procentowych.
Przenosząc się do października, nastroje nieco się poprawiły. Konsensus wśród europejskich profesjonalistów rynku nieruchomości, którzy spotkali się w Monachium na Expo Real, jest taki, że na rynku zaczyna się tworzyć dno. „Obecny indeks trendów pokazuje, że osiągnęliśmy dno i zaufanie stopniowo powraca,” powiedział Stefan Rummel, dyrektor generalny Messe München, podsumowując najnowszą ankietę wśród 1300 wystawców i inwestorów. Według tego Expo Real Trend Index, 44% respondentów określa się obecnie jako optymistyczni w kwestii międzynarodowych perspektyw rynku nieruchomości (wzrost w porównaniu z ubiegłym rokiem), 35% jest neutralnych, a tylko 22% pozostaje pesymistami lub „ostrożnymi”. To wyraźna zmiana w kierunku ostrożnego optymizmu. Jak zauważył Rummel, wyzwania takie jak wysokie stopy procentowe, niepewność polityczna i biurokracja pozostają „kluczowymi wyzwaniami” budzącymi ostrożność, ale „ogólnie zrównoważone nastroje wskazują na rynek powoli wracający do normy”. Innymi słowy, wielu w branży uważa, że swobodny spadek się skończył.
Dane z największej gospodarki Europy, Niemiec, potwierdzają, że punkt zwrotny jest blisko. Niemcy doświadczyły być może największego spadku — ich sektor nieruchomości przeżył „kryzys”, gdy finansowanie wyschło, a deweloperzy bankrutowali. Teraz liczba transakcji znów powoli rośnie. Globalny pośrednik JLL informuje, że obrót nieruchomościami inwestycyjnymi w Niemczech wyniósł 23,4 mld euro w pierwszych 9 miesiącach 2025 roku, co oznacza wzrost o około 5% w porównaniu z tym samym okresem w 2024 roku. Choć to wciąż daleko od czasów boomu, sugeruje to osiągnięcie dna po dwuletnim załamaniu. „Spadki cen nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych zaczęły się wypłaszczać,” zauważa JLL, przypisując dużą część stabilizacji obniżkom stóp procentowych przez banki centralne zarówno w Europie, jak i w USA. Rzeczywiście, pauza i niewielka obniżka stóp przez EBC zaczęły stabilizować ceny nieruchomości w Europie – zasadniczo wyznaczając dolną granicę spadków wartości.
Sektor mieszkaniowy w niektórych częściach Europy już zaczyna się odbijać. W Niemczech ceny domów znów rosną rok do roku po dwóch latach spadków. Ceny wzrosły o 3,8% rok do roku w I kwartale 2025, co jest najszybszym wzrostem od 2022 roku. Pozwolenia na budowę nowych domów również skoczyły w czerwcu o prawie 8%, co jest obiecującym sygnałem dla przyszłego budownictwa. Ankieta Reutersa wśród ekspertów rynku nieruchomości opublikowana we wrześniu przewiduje, że ceny domów w Niemczech wzrosną o 3% w 2025 roku i o 3,5% w 2026 roku, odzyskując część utraconego gruntu (spadły o ok. 9% od szczytu w 2022 roku). „Odbicie na rynku mieszkaniowym trwa, mimo stagnacji dostępności… nie widzimy żadnych oznak odwrócenia tego trendu,” powiedział Carsten Brzeski, globalny szef badań makroekonomicznych w ING, choć ostrzegł, że niepewność gospodarcza może nadal „ciążyć na zaufaniu konsumentów”. Jednym z problemów jest dostępność dla kupujących po raz pierwszy – przy wciąż stosunkowo wysokich stopach procentowych kredytów hipotecznych i wysokich kosztach energii, większość analityków (11 z 14 w ankiecie) spodziewa się pogorszenia dostępności w nadchodzącym roku. „Dalsza znacząca poprawa dostępności nie jest przewidywana do końca 2025 roku,” twierdzi Sebastian Wunsch z GEWOS, zauważając, że buduje się zbyt mało nowych mieszkań na wynajem, by złagodzić presję na rynku mieszkaniowym. Tak więc, choć ceny mogą odbijać się od dna, mieszkaniowy ból Europy dla konsumentów się nie skończył.Po stronie komercyjnej Europa podąża wolniejszą ścieżką do odbudowy. „To nie doprowadzi do nagłego fajerwerku sprzedaży… możemy jedynie liczyć na umiarkowane ożywienie bez przesady,” skomentował Helge Scheunemann, szef badań w JLL Niemcy, odnosząc się do niedawnej stabilizacji. Weterani branży podkreślają, że nie należy oczekiwać szybkiego odbicia – raczej przewidują stopniowe uzdrawianie rynku. „Nastroje właśnie się zmieniają… jednak wciąż jesteśmy na niskim poziomie,” zauważył Rolf Buch, prezes Vonovia (jednego z największych europejskich właścicieli mieszkań), podczas panelu w Monachium. Jego firma i inne zaczynają ostrożnie pozyskiwać kapitał i ponownie zawierać transakcje, ale wolumeny pozostają niskie. W pierwszej połowie 2025 roku sprzedaż nieruchomości komercyjnych w Europie była na poziomie około połowy z 2019 roku. Występuje także podział między sektorami: magazyny logistyczne i hotele cieszą się większym zainteresowaniem kupujących (inwestorzy szukają okazji w tych wciąż rosnących segmentach), podczas gdy biura poza miastem i starsze centra handlowe prawie nie są przedmiotem obrotu – są postrzegane jako aktywa zagrożone wymagające ponownej wyceny. Przykładem jest wieżowiec we Frankfurcie (Trianon), który popadł w niewypłacalność i jest wystawiany na sprzedaż przez zarządcę, co stanowi rzadki test odporności rynku niemieckiego, który pokaże, na jakim poziomie cenowym rynek się oczyści. Wstępne sygnały sugerują, że oferty są znacznie poniżej szczytowych wycen, ale przynajmniej pojawiają się kupujący przy odpowiedniej cenie.
Londyn i Paryż, inne główne centra inwestycyjne Europy, również napotykają przeciwności. W Wielkiej Brytanii rosnące stopy procentowe ostudziły rynek mieszkaniowy – ceny domów spadły umiarkowanie (~3–5% rok do roku w ostatnich miesiącach, według indeksów Nationwide i Halifax), a wartości nieruchomości komercyjnych (zwłaszcza biur) są pod presją. Jednak najlepsze nieruchomości w Londynie (takie jak luksusowe domy w centralnych dzielnicach) cieszą się ponownym zainteresowaniem zagranicznych nabywców, którzy korzystają ze spadków cen i słabszego funta. Francja z kolei zmaga się ze spadkiem zaufania inwestorów z powodu wysokiej inflacji i niepewności politycznej; niektórzy zagraniczni inwestorzy tymczasowo przenieśli uwagę na inne rynki (ankieta Expo Real wykazała zauważalny spadek tych, którzy uważają USA i niektóre rynki UE za najważniejsze, podczas gdy rośnie zainteresowanie regionem Azji i Pacyfiku oraz Bliskim Wschodem). Niemniej jednak, ponieważ EBC prawdopodobnie dalej obniży stopy procentowe w 2024 roku, wielu oczekuje, że Europa stopniowo wyjdzie z dołka. Instytucje takie jak Knight Frank i PwC prognozują wzrost wolumenu transakcji w 2025 roku w porównaniu z posuchą z 2024 roku, choć poniżej szczytów, gdy inwestorzy dostosowują się do „nowej normalności” wyższych stóp zwrotu, a sprzedający powoli ustępują w kwestii cen.
Podsumowując, Europa wydaje się osiągnęła dno i powoli się podnosi. Rekalibracja cen – spadek o 20–30% na niektórych rynkach – wraz z tańszym finansowaniem w perspektywie, zachęca łowców okazji do działania. Jak ujął to jeden z zarządzających funduszem: „W niektórych segmentach rynku odbicie jest już dobrze widoczne… jednak są aktywa i sektory niecieszące się popularnością, gdzie prawie nie ma płynności i czeka nas jeszcze więcej bólu.” Ta odbudowa w kształcie litery K oznacza, że inwestorzy muszą być selektywni. Mieszkalnictwo (zwłaszcza najem) to jeden z jaśniejszych punktów – chroniczny niedobór mieszkań w Europie utrzymuje ten sektor na relatywnie wysokim poziomie. Logistyka i centra danych również pozostają faworytami, choć nawet centra danych, będące gwiazdą sektora, odnotowały niewielkie spowolnienie na początku tego roku. Tymczasem przyszłość sektora biurowego zależy od sukcesu hybrydowych modeli pracy i przekształcania nadmiarowej powierzchni.
Na razie zaufanie powoli wraca. Europejscy menedżerowie rynku nieruchomości ankietowani na Expo Real w zdecydowanej większości twierdzą, że lata 2024–2025 przyniosą lepsze warunki finansowania i niższe koszty budowy, co postrzegają jako najważniejsze czynniki ożywienia branży. Silnie podkreślano także potrzebę, by rządy ograniczyły biurokrację – 79% respondentów apelowało o „mniej biurokracji”, by pobudzić rozwój i inwestycje. Jeśli te życzenia się spełnią (a stopy procentowe rzeczywiście spadną), Europa może doświadczyć znaczącego ożywienia rynku nieruchomości pod koniec 2025 roku i w 2026. Na razie pacjent jest stabilny – i ostrożnie, Europa wraca na rynek nieruchomości, krok po kroku.
Azja i Pacyfik: Problemy Chin i jasne punkty gdzie indziej
W całej Azji losy rynku nieruchomości rozchodzą się wyraźnie. Uwaga wciąż skupia się na Chinach, gdzie wieloletni kryzys na rynku nieruchomości nadal rzuca długi cień. Sektor nieruchomości, który niegdyś odpowiadał za jedną czwartą PKB Chin, wciąż nie znalazł dna po upadku kilku dużych deweloperów. Dane dotyczące rynku mieszkaniowego z września podkreśliły skalę wyzwania: Ceny nowych mieszkań wzrosły zaledwie o 0,09% miesiąc do miesiąca, spowalniając z 0,2% wzrostu w sierpniu. Tradycyjnie silny sezon „Złotego Września” – kiedy deweloperzy uruchamiają promocje, a kupujący zwykle tłumnie wchodzą na rynek – okazał się rozczarowaniem. Jeszcze bardziej wymowne jest to, że ceny mieszkań z rynku wtórnego spadły o 0,74% w zeszłym miesiącu, co oznacza już 18. z rzędu miesiąc spadków wartości istniejących nieruchomości. Wskazuje to, że chińskie gospodarstwa domowe pozostają bardzo ostrożne, woląc wynajmować lub wstrzymywać się z zakupem, niż „łapać spadający nóż” na rynku mieszkaniowym.
Pekin w ostatnich miesiącach wprowadził szereg środków wsparcia, by wzmocnić zaufanie. Stopy procentowe kredytów hipotecznych były wielokrotnie obniżane, wymagania dotyczące wkładu własnego złagodzone, a ograniczenia w zakupie mieszkań poluzowane w wielu miastach. Rząd uruchomił nawet program rewitalizacji miejskiej, mający na celu pochłonięcie nadwyżki mieszkań poprzez przekształcanie pustych lokali w mieszkania socjalne. Jednak trwałe ożywienie nie nastąpiło. Pomimo wielu rund polityki stymulacyjnej… sektor nie osiągnął trwałego ożywienia, zauważył Reuters. Prywatne badania i oficjalne dane są zgodne, że nastroje konsumenckie pozostają przygnębione. Potencjalnych nabywców powstrzymują słaby wzrost dochodów, wysokie bezrobocie wśród młodych oraz nadmiar niesprzedanych mieszkań w niektórych regionach. Wiele chińskich gospodarstw domowych doświadczyło spadku majątku (nieruchomości to główny składnik majątku w Chinach) z powodu spadających cen mieszkań, co z kolei sprawia, że wydają mniej – to negatywna spirala.
Patrząc w przyszłość, eksperci coraz częściej godzą się z powolnym tempem zmian. Sondaż Reutersa wśród analityków przewiduje obecnie, że ceny mieszkań w Chinach nie ustabilizują się przed drugą połową 2026 lub nawet 2027 roku – czyli o około pół roku później, niż ci sami analitycy prognozowali jeszcze kilka miesięcy temu. Termin poprawy jest stale przesuwany, gdy kolejne dane rozczarowują. Władze podjęły kilka zdecydowanych kroków (na przykład w tym tygodniu kilka dużych miast, jak Kanton i Shenzhen, rozszerzyło polityki zachęcające do zakupu mieszkań), ale zaufanie trudno odbudować. „Gospodarstwa domowe ograniczyły wydatki” w obliczu kryzysu na rynku nieruchomości, a spowolnienie „osłabiło zaufanie biznesu, dodatkowo obciążając… szersze ożywienie gospodarcze,” twierdzą analitycy. W istocie, zapaść na chińskim rynku nieruchomości pozostaje największym czynnikiem ryzyka dla gospodarki Azji w perspektywie do 2026 roku. Międzynarodowe instytucje, takie jak Bank Światowy, obniżyły prognozy wzrostu Chin, wskazując na słabość sektora nieruchomości jako główną przyczynę.
W innych częściach Azji jednak ogniska siły na rynku nieruchomości są liczne. Singapur, na przykład, korzysta ze swojego statusu bezpiecznej przystani dla kapitału i firm. W tym tygodniu pojawiła się informacja o dużej inwestycji w segmencie nieruchomości przemysłowych w Singapurze: CapitaLand Ascendas REIT ogłosił, że przejmie trzy ekskluzywne nieruchomości przemysłowe i logistyczne w Singapurze za 565,8 mln SGD (~438 mln USD). Nieruchomości – w Pioneer Sector, Tuas i Kallang – są w pełni wynajęte najemcom z branży technologicznej, logistycznej i nauk przyrodniczych, z długoterminowymi umowami najmu (średnio 5,5 roku do wygaśnięcia). Transakcja jest częścią krajowej ofensywy inwestycyjnej REIT o wartości 1,3 mld SGD w tym roku i zwiększy wartość portfela CapitaLand Ascendas w Singapurze do prawie 12,3 mld SGD. Co istotne, oczekuje się, że przejęcie przyniesie dochód netto z nieruchomości na poziomie około 6,1% po kosztach i będzie akrecyjne dla dystrybucji REIT – atrakcyjne wskaźniki, które podkreślają atrakcyjność aktywów logistycznych w azjatyckich centrach handlowych. Rynek nieruchomości w Singapurze ogólnie pozostaje silny, z rekordowo wysokimi czynszami i niskimi pustostanami w biurach klasy A, a ceny mieszkań są odporne (częściowo dzięki napływowi kapitału z Chin i innych krajów). Rządowe działania schładzające rynek spowolniły sprzedaż mieszkań po szale z lat 2021–22, ale na 2025 rok ceny domów w Singapurze nadal delikatnie rosną, a głośne transakcje komercyjne (jak niedawna sprzedaż części udziałów w Marina Bay Financial Centre) sygnalizują utrzymujące się zainteresowanie inwestorów.
Indie to kolejny jasny punkt, choć z bardziej złożoną historią. Najnowsze dane pokazują, że sprzedaż mieszkań w 7 największych miastach Indii spadła o około 9% rok do roku w III kwartale 2025 – co wskazuje, że rynek schodzi z nierealistycznie wysokiego poziomu z 2024 roku. Wyższe stopy procentowe kredytów hipotecznych w Indiach (obecnie około 8,5–9% dla kredytów mieszkaniowych) i wysokie ceny ostudziły część popytu. Jednak ten spadek maskuje ważną różnicę: luksusowe nieruchomości mieszkaniowe w Indiach przeżywają boom. Branżowe raporty Knight Frank i innych wskazują, że sprzedaż luksusowych domów (w cenie powyżej około 15 mln ₹, czyli 180 000 USD) wzrosła w 2025 roku niemal o 40% rok do roku. Podobnie jak w USA, zamożni nabywcy w Indiach przenoszą się do większych, ekskluzywnych nieruchomości – od penthouse’ów w Mumbaju po wille w Bangalore – często traktując nieruchomości jako stabilną inwestycję w warunkach inflacji. Jednocześnie nieruchomości komercyjne w Indiach osiągnęły nowe rekordy. Wynajem biur w pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 roku osiągnął rekordowe wolumeny, gdy globalne firmy (zwłaszcza z branży technologicznej, finansowej oraz globalne centra usług (GCC) międzynarodowych korporacji) rozszerzały działalność. Nieruchomości przemysłowe i logistyczne również mają się świetnie, napędzane szybkim rozwojem e-commerce i produkcji w Indiach. Według Business Standard, wynajem biur i magazynów w 9M 2025 osiągnął w Indiach historyczne rekordy, nawet gdy rynek mieszkaniowy się uspokoił. Ta odporność sektorów komercyjnych odzwierciedla silne zaufanie biznesu – firmy stawiają na rozwój gospodarczy Indii i jej przewagi demograficzne. Rząd indyjski, inwestując w infrastrukturę i przyciągając zmiany w łańcuchach dostaw (poprzez „Make in India” itd.), daje dodatkowy impuls dla nieruchomości przemysłowych.
Tymczasem inne rynki azjatyckie prezentują mieszany obraz. Japonia wyróżnia się jako anomalia: Bank Japonii tylko nieznacznie dostosował swoją ultra-luźną politykę (zmieniając kontrolę krzywej dochodowości, ale nadal utrzymując stopy procentowe praktycznie na poziomie 0%), przez co rynek nieruchomości w Japonii pozostaje stosunkowo stabilny. Wskaźnik pustostanów biurowych w Tokio nieznacznie wzrósł (powyżej 6%) w wyniku zmian z czasów pandemii, ale spadki czynszów wydają się osiągać dno. Warto zauważyć, że zagraniczni inwestorzy są aktywni na japońskim rynku nieruchomości, przyciągani przez niskie koszty finansowania i przewagę walutową (jen jest słaby). Duże transakcje, takie jak zakupy portfeli mieszkań i obiektów logistycznych przez fundusze z USA i Singapuru, trafiły na pierwsze strony gazet w 2025 roku. W rezultacie wolumeny inwestycji w nieruchomości w Japonii wzrosły od początku roku, wbrew światowym trendom.
Azja Południowo-Wschodnia również oferuje historie wzrostu. Indonezja, Malezja i Wietnam odnotowują szybki rozwój parków przemysłowych i budownictwa mieszkaniowego dla młodej populacji, choć rosnące stopy procentowe ograniczyły część spekulacyjnej zabudowy. Wietnam w szczególności miał trudny rok na rynku nieruchomości z powodu rozprawy z obligacjami korporacyjnymi i skandali deweloperskich, ale rząd wdraża środki, by uniknąć kryzysu i wesprzeć popyt na mieszkania (takie jak zachęty kredytowe i reformy prawne dla projektów). Australia i Nowa Zelandia, na Pacyfiku, zmagają się z tym, jak schłodzić inflację bez załamania rynków mieszkaniowych. Ceny domów w Sydney i Auckland gwałtownie spadły w latach 2022–23, ale niskie bezrobocie i imigracja ustabilizowały ceny. Pod koniec 2025 roku ceny domów w Australii znów zaczęły rosnąć z powodu chronicznych niedoborów mieszkań, a decyzja Banku Rezerw Australii o utrzymaniu stóp procentowych poprawiła nastroje kupujących.
Podsumowując, krajobraz nieruchomości w regionie Azji i Pacyfiku jest podzielony: Chiny pozostają w głębokiej recesji, obniżając średnie regionalne, podczas gdy rynki takie jak Singapur, Indie i Japonia wykazują stabilność lub wzrost. Wielu inwestorów dokonuje relokacji – zmniejszając ekspozycję na Chiny i zwiększając ją w Indiach lub Azji Południowo-Wschodniej, by wykorzystać te rozbieżne trendy. Wspólnym czynnikiem, który może pobudzić wszystkie rynki w 2026 roku, jest prawdopodobna globalna ulga w zakresie stóp procentowych. Jeśli USA i Europa obniżą stopy, wiele krajów azjatyckich (zwłaszcza rynki wschodzące, które musiały podnosić stopy, by bronić swoich walut) pójdzie w ich ślady. Analitycy Bank of America zauważyli, że „niższe krótkoterminowe stopy procentowe w USA ułatwiają obniżki w Ameryce Łacińskiej [i wschodzącej Azji], zwłaszcza [tam, gdzie inflacja słabnie]…”. W przypadku Chin, aby naprawdę ożywić rynek nieruchomości, może być potrzebny większy bodziec krajowy lub poważna zmiana polityki. W innych krajach jednak warunki do odbicia są już na miejscu: demografia, urbanizacja i (wkrótce) tańsze finansowanie. Rynki nieruchomości w Azji, choć w niektórych miejscach mają trudności, dalekie są od jednorodności – i gdy 2025 rok dobiega końca, perspektywy rynku nieruchomości w regionie wahają się od najciemniejszej nocy (Chiny) po jasny poranek (Indie i dalej).
Ameryka Łacińska: wysokie stopy ciążą, ale zmiany nadchodzą
Weźmy pod uwagę Brazylię, największą gospodarkę regionu. Banco Central do Brasil przeprowadził jeden z najbardziej jastrzębich cykli zacieśniania na świecie, podnosząc stopę referencyjną Selic aż do 15,00% do połowy 2025 roku – to niemal dwudziestoletnie maksimum. Znacząco podniosło to koszt finansowania budowy domu lub biura w Brazylii. Nic dziwnego, że dostępność mieszkań się pogorszyła; stopy hipoteczne powyżej 12% wykluczyły z rynku wiele rodzin z klasy średniej, a wzrost cen domów wyhamował. Na rynku nieruchomości komercyjnych inwestorzy zaczęli żądać znacznie wyższych stóp kapitalizacji, co spowodowało spadek wycen, zwłaszcza na wcześniej bardzo gorącym rynku biurowym São Paulo. Bank centralny obecnie wstrzymał dalsze podwyżki, sygnalizując dłuższą pauzę na poziomie 15%, czekając na wyraźne dowody trwałego spadku inflacji. (Inflacja w Brazylii, choć spadła z poziomów dwucyfrowych, wciąż wynosi ok. 5–6%, powyżej celu.)
Dobrą wiadomością jest to, że zwrot w kierunku obniżek stóp jest na horyzoncie w Ameryce Łacińskiej. Ekonomiści zauważają, że gdy Fed w USA wyraźnie przejdzie do luzowania polityki (co rozpoczął w niewielkim stopniu pod koniec 2025 roku), „odblokuje” to możliwość bardziej agresywnych cięć przez banki Ameryki Łacińskiej. Powszechnie oczekuje się, że Brazylia rozpocznie obniżki stóp na początku 2026 roku, jeśli nie pod koniec 2025, biorąc pod uwagę łagodną perspektywę inflacyjną (Pantheon Macroeconomics przewiduje, że inflacja w Brazylii „będzie nadal spadać, kończąc rok na poziomie około 5%”). Podobnie Chile i Kolumbia – które podniosły stopy odpowiednio do 11,25% i 13,25% w szczytowym momencie – już zaczęły je obniżać. Bank centralny Chile, na przykład, tnie stopy w 2024 i 2025 roku, gdy inflacja tam wyhamowała, a stopa referencyjna wkrótce ma wrócić do poziomów jednocyfrowych. Meksyk przyjął bardziej ostrożne podejście (utrzymując stopę overnight na poziomie 11,25% przez dłuższy czas), ale rynki spodziewają się, że Bank Meksyku rozważy obniżki w 2025 roku, jeśli luzowanie Fedu zdejmie presję z peso.
Dla sektora nieruchomości te zmiany nie mogą nadejść zbyt szybko. Deweloperzy i kupujący nieruchomości w całej Ameryce Łacińskiej zostali mocno dotknięci przez wysokie koszty kredytu. W Meksyku produkcja mieszkań spowolniła, a wolumen sprzedaży domów spadł w latach 2023–2024, gdy stopy hipoteczne przekroczyły 10%. Jednak popyt pozostał zasadniczo silny, zwłaszcza w rozwijających się obszarach metropolitalnych i regionach przygranicznych korzystających z trendu near-shoringu. Inwestycje zagraniczne w meksykańskie nieruchomości – szczególnie w parki przemysłowe i centra dystrybucyjne w pobliżu granicy z USA – faktycznie wzrosły mimo wysokich stóp, dzięki relokacji produkcji. W miarę jak stopy będą się normalizować w dół, meksykańscy deweloperzy spodziewają się silnego odbicia zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym, napędzanego odłożonym popytem i programami rządowymi mającymi na celu rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań.
Paradoks brazylijskiego rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku to rosnące czynsze w środowisku stóp procentowych na poziomie 15%, jak ujął to jeden z serwisów informacyjnych. W São Paulo czynsze za najlepsze biura i powierzchnie logistyczne wzrosły z powodu ograniczonej podaży i napływu nowych firm, mimo że wartości aktywów na papierze spadły z powodu wysokich stóp dyskontowych. To sugeruje efekt sprężyny: jeśli (lub gdy) stopy procentowe spadną, wartości nieruchomości w Brazylii mogą gwałtownie wzrosnąć, by lepiej odzwierciedlić silne fundamenty czynszowe. To samo dotyczy brazylijskich REIT-ów (znanych jako FII), które były notowane z dużymi dyskontami – inwestorzy prawdopodobnie zrewidują ich wyceny, gdy Selic zacznie spadać.
Po drugiej stronie Andów, kraje takie jak Peru i Argentyna mierzą się z własnymi, unikalnymi problemami. Gospodarka Peru spowolniła w latach 2023–25, co osłabiło tamtejszy rynek nieruchomości; wysokie stopy kredytowe i zawirowania polityczne sprawiły, że kupujący stali się ostrożni. Bank centralny Peru nieznacznie obniżył stopy pod koniec 2024 roku, co przyniosło pewną ulgę, a dalsze cięcia w 2025 mogą stopniowo poprawić dostępność mieszkań. Argentyna, pogrążona w inflacji przekraczającej 100%, to przypadek szczególny – jej rynek nieruchomości działa głównie w gotówce (często w dolarach amerykańskich), praktycznie poza dysfunkcyjnym systemem kredytowym. Ceny nieruchomości w Buenos Aires spadły do około połowy szczytu z 2017 roku (licząc w USD), gdy głęboka recesja i kontrola walutowa mocno uderzyły w rynek. Wielu deweloperów wstrzymało projekty. Nadzieje wiązane są z powyborczymi reformami gospodarczymi, które mogłyby ustabilizować gospodarkę, a tym samym ożywić rynek nieruchomości (na przykład poprzez nowe programy kredytów hipotecznych, które obecnie praktycznie nie istnieją z powodu inflacji).
Jednym z wyróżniających się trendów w Ameryce Łacińskiej jest napływ kapitału zagranicznego do wybranych okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości, mimo trudnych warunków makroekonomicznych. Na przykład amerykańskie fundusze private equity i fundusze z Bliskiego Wschodu inwestują w logistykę i infrastrukturę w Ameryce Łacińskiej. Wspomniane przedsięwzięcie logistyczne Blackstone o wartości 5 miliardów dolarów w Zatoce Perskiej obejmuje również rynki poza Bliskim Wschodem, potencjalnie celując globalnie w magazyny – a rosnące rynki konsumenckie Ameryki Łacińskiej są na tej mapie. W Meksyku inwestorzy z Kanady i USA wykupili nieruchomości przemysłowe obsługujące amerykańskie łańcuchy dostaw. Natomiast w Brazylii fundusze państwowe i globalni inwestorzy wykazują zainteresowanie sektorami takimi jak centra danych i chłodnie, przewidując długoterminowy popyt.
W sektorze mieszkaniowym Ameryka Łacińska nadal ma młodą, urbanizującą się populację, co podtrzymuje popyt na mieszkania. Kraje takie jak Kolumbia i Dominikana doświadczyły dynamicznego boomu budowlanego (często w średnim segmencie cenowym), który został tylko częściowo spowolniony przez wyższe stopy procentowe. Panama i Kostaryka odnotowują utrzymującą się dobrą sprzedaż mieszkań, wspieraną przez międzynarodowych emerytów i pracowników zdalnych przenoszących się do tych krajów. Chile, po silnym szoku stóp procentowych (tam stopy sięgnęły 11,25%), stopniowo się stabilizuje; rynek mieszkaniowy znacznie się ochłodził, ale wraz z powrotem inflacji do celu bank centralny Chile obniżył stopy już o ponad 4 punkty procentowe i oczekuje się, że aktywność mieszkaniowa wzrośnie w 2025 roku.
Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Ameryce Łacińskiej pod koniec 2025 roku charakteryzuje się napiętym oczekiwaniem na ulgę monetarną. Jak ujął to jeden z brazylijskich deweloperów: „Gromadzimy zaporę projektów; gdy stopy procentowe spadną, będzie to jak otwarcie śluz.” Na razie główną przeszkodą są wysokie koszty finansowania, a nie brak popytu. MFW i Bank Światowy chwalą banki centralne Ameryki Łacińskiej za opanowanie inflacji, a gdy ta walka zostanie wygrana, priorytet przesuwa się na ożywienie wzrostu – co oznacza obniżki stóp. Gdy te cięcia się zmaterializują, można się spodziewać odrodzenia sprzedaży mieszkań i inwestycji komercyjnych w całym regionie. Druga połowa 2025 roku i początek 2026 mogą przynieść przyspieszenie rynków nieruchomości w Ameryce Łacińskiej, pozwalając wreszcie, by korzystna demografia i strukturalne potrzeby mieszkaniowe regionu przełożyły się na wzrost rynku nieruchomości. Tymczasem uczestnicy rynku zajmują pozycje: lokalne banki przygotowują nowe oferty kredytów hipotecznych, deweloperzy uzyskują pozwolenia, a inwestorzy polują na okazje do przejęcia zanim zmieni się koniunktura.Bliski Wschód: Megaprojekty i Mega-pieniądze
Sektor nieruchomości na Bliskim Wschodzie przeżywa niezwykły wzrost, napędzany przez obfity kapitał, ambitne projekty państwowe i napływ międzynarodowego zainteresowania. W przeciwieństwie do zadłużonych rynków zachodnich, szczególnie region Zatoki Perskiej dysponuje dużą płynnością dzięki wysokim cenom energii w ostatnich latach oraz strategicznym planom transformacji gospodarczej. Efektem jest boom na rynku nieruchomości w krajach Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC), z rekordowymi portfelami budowlanymi i transakcjami inwestycyjnymi.
Arabia Saudyjska jest przykładem tego trendu. W ramach programu Vision 2030 Królestwo realizuje szereg „giga-projektów” – ogromnych nowych miast, kurortów turystycznych i inwestycji infrastrukturalnych – na skalę rzadko spotykaną wcześniej. W tym tygodniu nowa analiza Knight Frank potwierdziła, jak szybko przyspiesza ten budowlany boom: łączna wartość kontraktów przyznanych w 2025 roku w ramach saudyjskich giga-projektów wzrosła o 20% rok do roku, osiągając 196 miliardów dolarów arabnews.com. Ta liczba jest zdumiewająca – obejmuje megainwestycje, takie jak futurystyczne miasto za ponad 500 miliardów dolarów NEOM nad Morzem Czerwonym, luksusowy ośrodek turystyczny Red Sea Global (który właśnie otworzył pierwsze hotele), miasto rozrywki Qiddiya oraz miejskie megaprojekty w Rijadzie, takie jak Diriyah Gate i King Salman Park. Według raportu Knight Frank „Saudi Giga Projects Report 2025”, boom budowlany wskazuje, że plan Vision 2030 przechodzi „z fazy planowania do realizacji” na pełnych obrotach arabnews.com.
Rijad, stolica Arabii Saudyjskiej, znajduje się w centrum tej rewolucji na rynku nieruchomości. „Rijad zdecydowanie ugruntował swoją pozycję nowej potęgi gospodarczej Arabii Saudyjskiej, odpowiadając za 63% wszystkich nowych miejsc pracy utworzonych w Królestwie od 2019 roku,” zauważa Faisal Durrani, szef działu badań Knight Frank na region MENA arabnews.com. Od 2016 roku w Rijadzie ogłoszono projekty nieruchomościowe i infrastrukturalne o wartości ponad 237 miliardów dolarów arabnews.com, w tym ikoniczne przedsięwzięcia, takie jak 220-kilometrowy „Sports Boulevard” oraz ogromne rozbudowy mieszkaniowe. Populacja miasta (około 7 milionów w 2022 roku) ma według prognoz osiągnąć 10,1 miliona do 2030 roku arabnews.com, a plany zakładają dostosowanie się do tego wzrostu poprzez „ponad 340 000 nowych mieszkań, 4,8 mln m² powierzchni biurowej, 3 mln m² powierzchni handlowej i prawie 30 000 pokoi hotelowych” do tego roku arabnews.com. Te liczby ilustrują szał budowlany niemal niespotykany na świecie. Durrani opisuje Rijad jako miasto przeżywające „jedną z najbardziej ambitnych historii rozwoju urbanistycznego na świecie”, gotowe stać się światowej klasy centrum biznesu i turystyki arabnews.com.
Impuls do realizacji megaprojektów nie ogranicza się do Rijadu. Zachodnia Arabia Saudyjska, gdzie znajdują się NEOM i inwestycje na wybrzeżu Morza Czerwonego, ma 17 giga-projektów w toku o łącznej wartości 431 miliardów dolarów w ogłoszonych inwestycjach arabnews.com. Z tej kwoty około 57 miliardów dolarów w kontraktach już przyznano, a kolejne setki miliardów są w przygotowaniu arabnews.com. Sam NEOM (obejmujący podprojekty takie jak The Line, ośrodek narciarski Trojena i miasto przemysłowe Oxagon) ma już podpisane kontrakty na około 24 miliardy dolarów arabnews.com, a to dopiero początek. Skala jest oszałamiająca: do 2030 roku projekty w tym regionie mają dostarczyć 382 000 nowych mieszkań, ponad 3 miliony m² powierzchni biurowej, 4,3 miliona m² powierzchni handlowej i 330 000 pokoi hotelowych arabnews.com – co w praktyce oznacza tworzenie nowych miast od podstaw.
Poza Arabią Saudyjską, ZEA (Dubaj, Abu Zabi) pozostają potęgą nieruchomości samą w sobie. Rynek nieruchomości w Dubaju przeżywa boom od 2021 roku, z rekordową sprzedażą luksusowych domów (w 2023 roku sprzedano willę na Palm Jumeirah za ponad 100 milionów dolarów, na przykład) oraz napływem zagranicznych nabywców, w tym zamożnych Rosjan, Hindusów i Europejczyków przyciąganych otwartością i bezpieczeństwem Dubaju. Choć tempo wzrostu w Dubaju nieco spowolniło w 2025 roku, nadal odnotowano dwucyfrowy roczny wzrost cen w segmencie luksusowych nieruchomości mieszkaniowych oraz wysokie obłożenie powierzchni komercyjnych. W Abu Zabi deweloperzy koncentrują się na projektach z wyższej półki i kulturalnych (takich jak dzielnica Guggenheim Abu Dhabi i nowe społeczności na wyspach). Warto zauważyć, że Sotheby’s International Realty otworzyło się w Abu Zabi w tym miesiącu, debiutując z Four Seasons Private Residences na Saadiyat Beach, co wskazuje na zaufanie do segmentu ultra-luksusowego.Jedną z największych historii na rynku nieruchomości Bliskiego Wschodu jest napływ międzynarodowych partnerstw inwestycyjnych. W tym tygodniu pojawił się przykład, który przyciągnął uwagę mediów: Blackstone, największy na świecie zarządca alternatywnych aktywów, łączy siły z Lunate z Abu Zabi (firmą inwestycyjną wspieraną przez emirat), aby stworzyć platformę ukierunkowaną na 5 miliardów dolarów aktywów logistycznych w całym regionie Zatoki. Nowe przedsięwzięcie, nazwane GLIDE, skoncentruje się na nabywaniu i rozwoju „wysokiej jakości magazynów” w krajach GCC – w tym na inwestycjach typu greenfield oraz transakcjach sale-leaseback z dużymi firmami regionalnymi. „Głębokie przemiany gospodarcze zachodzące w GCC, napędzane polityką prorozwojową, korzystnymi zmianami demograficznymi i szeroko zakrojoną dywersyfikacją, tworzą silny impuls dla sektorów takich jak logistyka,” powiedział prezes Blackstone Jon Gray w ogłoszeniu o partnerstwie. Ten cytat podsumowuje, dlaczego globalni inwestorzy napływają na rynek nieruchomości Bliskiego Wschodu: gospodarki regionu (zwłaszcza w Arabii Saudyjskiej i ZEA) dywersyfikują się poza ropę, młode populacje rosną, e-commerce i handel kwitną – a to wszystko oznacza rosnący popyt na nowoczesne magazyny, porty, centra danych i biura. Sam Blackstone rozwija się w regionie Zatoki; zaledwie w zeszłym miesiącu współprowadził inwestycję o wartości 525 milionów dolarów w Property Finder, dubajski portal nieruchomości online. Inne duże firmy, takie jak Brookfield, KKR i państwowe fundusze majątkowe Zatoki (ADIA, PIF itd.), były aktywne w głośnych transakcjach nieruchomościowych od Kairu po Karaczi, często w formie partnerstw.
Kolejnym godnym uwagi trendem jest to, jak pieniądze z Zatoki napływają do sąsiednich regionów, skutecznie eksportując boom. Na przykład Egipt (opisany w sekcji o Afryce) od 2021 roku przyciągnął ponad 120 miliardów dolarów kapitału państwowych funduszy majątkowych z Bliskiego Wschodu, w tym na projekty deweloperskie. W Turcji Katar i ZEA inwestowały w nieruchomości i infrastrukturę w Stambule. Irak i Pakistan mają nowe inicjatywy budowlane wspierane przez inwestorów z GCC, a nawet Grecja i południowa Europa odnotowały wzrost zainteresowania ze strony bliskowschodnich nabywców kurortów i wysp.
Na właściwym Bliskim Wschodzie, inne rynki, takie jak Katar, Bahrajn i Oman, również idą naprzód, choć na mniejszą skalę niż wielka dwójka (Arabia Saudyjska/ZEA). Katar, po Mistrzostwach Świata, ma nadmiar nowego mieszkalnictwa, ale stosuje zachęty, by przyciągnąć ekspatów i firmy (np. 100% zagranicznej własności w wybranych projektach). Bahrajn koncentruje się na mieszkaniach dostępnych cenowo i parkach przemysłowych. Oman otworzył się bardziej na zagraniczną własność nieruchomości w strefach turystycznych, licząc na powtórzenie sukcesu Dubaju w przyciąganiu emerytów i nabywców drugich domów.
Czynniki ryzyka dla boomu nieruchomościowego na Bliskim Wschodzie wydają się stosunkowo ograniczone. Jednym z nich jest zmienność cen ropy – poważny spadek cen mógłby ograniczyć wydatki rządowe i nastroje. Jednak większość krajów GCC ma duże rezerwy i jest znacznie bardziej stabilna fiskalnie niż dekadę temu. Kolejną kwestią jest nadpodaż: sceptycy zastanawiają się, czy cała planowana podaż (zwłaszcza w Arabii Saudyjskiej) zostanie wchłonięta. Na razie jednak głębokie kieszenie rządu i realne zapotrzebowanie na mieszkania (Arabia Saudyjska ma młodą populację i niedobór mieszkań) sugerują, że projekty te znajdą lokatorów, nawet jeśli po skorygowanych cenach.
Przy tak dużej aktywności perspektywy regionu pozostają niezwykle pozytywne. Badanie Expo Real wykazało, że perspektywy rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie są bardzo atrakcyjne, a wielu globalnych inwestorów umieszcza Zatokę na szczycie listy celów wzrostu. Jak ujął to jeden z prezesów branżowych: „Bliski Wschód to obecnie światowe laboratorium rozwoju – jeśli chcesz zobaczyć przyszłość miast, spójrz na to, co powstaje na pustyni saudyjskiej i na panoramie Dubaju.” To śmiałe stwierdzenie, ale niepozbawione podstaw. W pozostałej części 2025 roku i później spodziewaj się kolejnych megatransakcji, kolejnych projektów definiujących panoramę miast i większego napływu kapitału do nieruchomości na Bliskim Wschodzie, gdy region ten umacnia się jako kluczowy punkt światowej sceny nieruchomości
.Afryka: rosnące inwestycje i nowe granice wzrostu
Rynki nieruchomości w Afryce są często pomijane w globalnych dyskusjach, ale coraz częściej przyciągają uwagę międzynarodowych inwestorów – zwłaszcza że niektórzy postrzegają Afrykę jako „ostatnią granicę” wzrostu rynków wschodzących z młodą populacją i szybkim tempem urbanizacji. Choć każdy kraj w Afryce ma swoją własną historię nieruchomości, wspólnym motywem w 2025 roku jest rosnący napływ inwestycji i ambitne projekty, mimo utrzymujących się wyzwań makroekonomicznych.
Afryka Północna w szczególności doświadcza fali inwestycji, z których wiele pochodzi z Bliskiego Wschodu. Egipt wyróżnia się skalą swoich planów i napływem kapitału, który przyciąga. Raport Knight Frank „Destination Egypt 2025” podkreśla, że Egipt „przyciąga falę bogactwa z Zatoki do swojego sektora nieruchomości” – około 1,4 miliarda dolarów prywatnego kapitału z GCC ma trafić w najbliższym czasie do egipskich domów i biur. Zamożni inwestorzy z ZEA i Arabii Saudyjskiej przodują: dane z badań pokazują, że obywatele ZEA planują zainwestować około 709 milionów dolarów w egipskie nieruchomości, a Saudyjczycy około 403 milionów dolarów, a następnie duże zainteresowanie wykazują inwestorzy z Niemiec i Wielkiej Brytanii. Środki te trafiają do wszystkiego – od nowej stolicy administracyjnej budowanej pod Kairem, po luksusowe kurorty nad Morzem Śródziemnym i Morzem Czerwonym.
Rząd egipski sam znajduje się w trakcie najbardziej ambitnej agendy rozwojowej od dekad. Kair buduje zupełnie nowe miasto stołeczne („NAC”) na pustyni – megaprojekt inteligentnego miasta, który już stał się głównym celem dla 56% ankietowanych inwestorów z Arabii Saudyjskiej i 34% inwestorów z Emiratów, według Knight Frank. Północne Wybrzeże (wybrzeże Morza Śródziemnego) oraz Centralny Kair to także gorące lokalizacje, gdzie nabywcy z Zatoki kupują domy wakacyjne i strategiczne aktywa komercyjne. „Metamorfoza Egiptu w regionalną potęgę deweloperską jest w pełni w toku,” mówi Faisal Durrani z Knight Frank. „Kapitał prywatny z Zatoki, w połączeniu z inwestycjami funduszy majątkowych, przyspiesza transformację kraju.” Rzeczywiście, od 2023 roku Egipt odnotował wzrost bezpośrednich inwestycji zagranicznych (FDI), z których wiele trafia w nieruchomości i infrastrukturę – w tym przełomowe zobowiązanie 35 miliardów dolarów przez ADQ z Abu Zabi w lutym tego roku, obejmujące ogromny projekt rozwoju wybrzeża (Ras El Hekma) i inne inwestycje. Dzięki tym zastrzykom kapitału, nowe miasta, osiedla zamknięte i dzielnice biznesowe powstają w całym Egipcie. Wartości nieruchomości w niektórych częściach Kairu gwałtownie wzrosły (Knight Frank odnotowuje, że ceny w Sheikh Zayed City wzrosły o 24,7% rok do roku) arabianbusiness.com. Pojawia się ostrożność, że w 2025 roku na rynek trafi dużo nowej podaży (planowana jest dostawa ponad 30 000 nowych domów, co stanowi wzrost o 29% w porównaniu z 2024 rokiem) arabianbusiness.com, co może ostudzić wzrost cen w kolejnych latach. Jednak na razie Egipt korzysta z fali na rynku nieruchomości – napędzanej kapitałem zewnętrznym i determinacją rządu do modernizacji.
Przesuwając się na południe od Sahary, Afryka Subsaharyjska obserwuje własne trendy na rynku nieruchomości. Wiele z największych miast Afryki doświadcza szybkiego wzrostu populacji i migracji do miast, co obciąża istniejące zasoby mieszkaniowe i infrastrukturę, ale także stwarza możliwości rozwoju. Główne miasta, takie jak Lagos (Nigeria), Nairobi (Kenia) i Akra (Ghana) według doniesień odnotowały w ostatnich latach średnioroczne wzrosty cen nieruchomości rzędu 8% do 12%. W Lagos, na przykład, popyt na luksusowe apartamenty w dzielnicach takich jak Ikoyi i Victoria Island oraz na przystępne cenowo mieszkania na rozrastających się obrzeżach pozostaje wysoki, nawet gdy kraj zmaga się z inflacją i stopami procentowymi powyżej 20%. Bank centralny Nigerii podnosił stopy (obecnie około 18,75%), by walczyć z inflacją, co zwiększa koszty kredytów hipotecznych. Jednak znaczna część rynku nieruchomości w Afryce nie jest silnie uzależniona od kredytów hipotecznych (poza RPA i Namibią, hipoteki są stosunkowo rzadkie). Zakupy często dokonywane są za gotówkę lub poprzez innowacyjne plany płatności. Tak więc, choć wysokie stopy procentowe i zmienność gospodarcza są przeszkodami, nie zatrzymują one całkowicie aktywności na rynku mieszkaniowym – zamiast tego deweloperzy i nabywcy znajdują kreatywne rozwiązania finansowe, takie jak plany płatności indeksowane do dolara w Nigerii czy spółdzielcze systemy oszczędnościowe w Kenii.
Rynek nieruchomości w Kenii (skoncentrowany wokół Nairobi) pozostaje jednym z najbardziej rozwiniętych w Afryce Wschodniej. Nairobi ma prężnie działający segment nieruchomości komercyjnych – to regionalne centrum dla międzynarodowych korporacji i organizacji pozarządowych, co napędza popyt na parki biurowe i mieszkania dla ekspatów. Choć wskaźnik pustostanów biurowych wzrósł z powodu pewnej nadpodaży, segmenty takie jak magazyny klasy A, nowoczesne centra handlowe i mieszkania dla klasy średniej nadal się rozwijają. Wyższa klasa średnia w Nairobi napędziła mini-boom na osiedla zamknięte na przedmieściach, takich jak Kiambu i Ngong Road. Dodatkowo, Kenia stała się punktem centralnym dla inwestycji w alternatywne aktywa, takie jak mieszkania studenckie i nieruchomości medyczne, odpowiadając na braki w infrastrukturze społecznej.
Ghana i Wybrzeże Kości Słoniowej również przyciągają zainteresowanie inwestorów jako politycznie stabilne rynki w Afryce Zachodniej. Rynek nieruchomości w Akrze odnotował wzrost budowy luksusowych apartamentów i biur pod koniec lat 2010; po krótkiej przerwie nowe projekty powracają (wspierane przez inwestycje diaspory i dochody Ghany z ropy naftowej). Jednak niedawna restrukturyzacja zadłużenia i wzrost inflacji w Ghanie wprowadziły ostrożność. Mimo to, inicjatywy takie jak plany Ghany dotyczące mieszkań dostępnych cenowo oraz nowe projekty miejskie na Wybrzeżu Kości Słoniowej (np. rozbudowa dzielnicy biznesowej Abidżanu) postępują, przy wsparciu instytucji finansujących rozwój.
Wspólnym motywem w całej Afryce jest potrzeba mieszkań dostępnych cenowo. Rządy Kenii, Nigerii, RPA i innych krajów uczyniły z tego priorytet, często poprzez partnerstwa publiczno-prywatne. Nigeria, na przykład, uruchomiła Narodowy Fundusz Mieszkaniowy i program kredytów hipotecznych dla diaspory, aby pobudzić rozwój mieszkań dostępnych cenowo. W RPA rynek mieszkaniowy jest bardziej dojrzały, ale obecnie słaby. Bank Rezerw RPA utrzymał wysokie stopy procentowe (stopa repo 8,25%), aby zwalczyć inflację, a w połączeniu z powolną gospodarką i problemami z siecią energetyczną, rynek mieszkaniowy pozostaje płaski. Ceny w ujęciu realnym spadają w wielu regionach (Global Property Guide zauważa, że rynek mieszkaniowy w RPA jest „hamowany przez słaby popyt, utrzymujące się wysokie bezrobocie i powolną gospodarkę”). Jednak analitycy są umiarkowanie optymistyczni wobec RPA w latach 2025–26: wraz ze spadkiem inflacji oczekuje się obniżek stóp procentowych (co może obniżyć stopę polityczną do ok. 10,5% do końca 2025 r.), co może „stworzyć bezprecedensowe możliwości dla kupujących nieruchomości” i uwolnić skumulowany popyt. Już teraz banki w RPA odnotowują stabilny lub rosnący poziom wniosków hipotecznych w drugiej połowie 2025 r., a nastroje rynkowe poprawiły się po ostatnich zmianach politycznych (na przykład pro-biznesowy minister finansów).
Kolejnym wyróżnikiem jest wzrost znaczenia nowych technologii i modeli finansowania nieruchomości w Afryce. Nigeria i Kenia obserwują rozwój startupów proptech, które umożliwiają inwestycje frakcyjne w nieruchomości, cyfrowe platformy hipoteczne oraz crowdfunding nieruchomości, poszerzając dostęp do rynku. Te innowacje stopniowo wprowadzają większą płynność i przejrzystość. Dodatkowo, afrykańskie REIT-y powoli się pojawiają – Ghana uruchomiła REIT, a Kenia pracuje nad regulacjami, które mają je wspierać, co może skierować kapitał instytucjonalny na rozwój centrów handlowych, biur i centrów logistycznych.
Wreszcie, integracja Afryki ze światową sceną inwestycyjną rośnie. Wymowny znak: główni światowi deweloperzy i marki hotelowe rozwijają się w Afryce. Na przykład francuscy i amerykańscy deweloperzy budują wielofunkcyjne megaprojekty w Wybrzeżu Kości Słoniowej i Senegalu. Sieci hotelowe takie jak Marriott, Hilton i Accor otwierają dziesiątki nowych hoteli na całym kontynencie, licząc na wzrost biznesu i turystyki – co jest wskaźnikiem zaufania do perspektyw rynku nieruchomości.
Podsumowując, sektor nieruchomości w Afryce pod koniec 2025 roku to studium kontrastów: znaczące wyzwania (wysokie koszty finansowania, niestabilność makroekonomiczna w niektórych krajach), ale także znaczące korzyści (szybki wzrost, wysokie stopy zwrotu i sprzyjająca demografia). Zainteresowanie inwestorów z Zatoki Perskiej i innych regionów sugeruje, że rynki afrykańskie, choć bardziej ryzykowne, oferują długoterminowy potencjał, którego trudno zignorować. Jeśli warunki globalne się poprawią – tzn. stopy procentowe spadną, a ceny surowców się utrzymają – Afryka może doświadczyć silnego przyspieszenia rozwoju nieruchomości. Już teraz „nowe miasta” pojawiają się (od egipskiego NAC po nigeryjskie Eko Atlantic), a afrykańskie panoramy mogą wyglądać zupełnie inaczej za dekadę. Na razie kontynent buduje, krok po kroku, często poza głównym nurtem – ale coraz częściej z udziałem globalnego kapitału i know-how.
Perspektywy: Ostrożny optymizm na 2026 rok i kolejne lata
Podsumowując wiadomości z początku października 2025 roku, głównym motywem na światowym rynku nieruchomości jest ostrożny optymizm. Na wszystkich kontynentach uczestnicy rynku przygotowują się na lepszy 2026 rok, choć pozostają świadomi utrzymujących się ryzyk.
Kilka głównych instytucji i ekspertów zaktualizowało swoje prognozy w świetle ostatnich wydarzeń:
- Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) – W swoim nadchodzącym World Economic Outlook (który ma zostać opublikowany w połowie października), MFW ma omówić spowolnienie globalnej inflacji i jego konsekwencje. Wstępne sygnały sugerują, że MFW nieznacznie podniesie prognozy wzrostu dla niektórych regionów dzięki poprawie warunków finansowych. Rynek nieruchomości, często korzystający na niskich stopach, może odnotować wzrost inwestycji, jeśli scenariusz MFW o łagodnym „miękkim lądowaniu” się sprawdzi. (Z drugiej strony, MFW prawdopodobnie ostrzeże przed problemami na chińskim rynku nieruchomości jako czynnikiem ryzyka dla wzrostu w Azji.)
- CBRE i JLL (globalne firmy brokerskie) – Obie firmy są bardziej pozytywnie nastawione do 2025 roku. CBRE obecnie prognozuje 15% wzrost globalnego wolumenu inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2025 roku, w porównaniu do ~10% wcześniej. Wskazują na spodziewany zwrot w kierunku obniżek stóp procentowych w USA, Wielkiej Brytanii i strefie euro, co powinno poprawić płynność i zaufanie kupujących. Najnowsza globalna prognoza JLL również zauważa, że inwestorzy „pierwszego ruchu” w latach 2024–25 mogą osiągnąć ponadprzeciętne zyski w miarę odbudowy rynków, a niedobory podaży w niektórych sektorach (np. logistyka, mieszkalnictwo) będą się pogłębiać, tworząc szanse dla deweloperów.
- Deloitte & PwC (Konsultanci) – Raport Emerging Trends in Real Estate 2025 przygotowany przez PwC/ULI (Urban Land Institute) został opublikowany 5 października i jego globalna perspektywa była ostrożnie optymistyczna. Zauważono, że choć inflacja, wyższe stopy procentowe, ryzyko polityczne i koszty budowy pozostają problemami, większość respondentów badania oczekuje wzrostu wolumenów transakcji w 2025 roku i wierzy, że „cykl na rynku nieruchomości się odwrócił”. Mówi się o „odbudowie w kształcie litery K”: kluczowe aktywa w najlepszych lokalizacjach mają odbić się jako pierwsze, podczas gdy aktywa drugorzędne mogą pozostawać w tyle lub dalej tracić na wartości. Prognoza Deloitte dotycząca rynku nieruchomości komercyjnych na 2026 rok (zaprezentowana na początku października) potwierdza, że wysokiej jakości nieruchomości generujące dochód powinny ponownie zacząć przyciągać wielu oferentów pod koniec 2025 roku.
- Banki centralne – Sygnały od bankierów centralnych są generalnie wspierające: Amerykański Fed zasygnalizował pauzę i potencjalne dalsze obniżki, jeśli inflacja będzie dalej spadać. Europejski Bank Centralny również zrobił pauzę, a niektórzy członkowie sugerują obniżki w połowie 2024 roku, jeśli gospodarka pozostanie słaba (inflacja w strefie euro spadła ostatnio poniżej 3%). Banki centralne rynków wschodzących (Brazylia, jak wspomniano, oraz inne jak Polska i Węgry) już obniżyły stopy lub wkrótce to zrobią. Ta zsynchronizowana fala łagodzenia to wyraźne odwrócenie trendu z 2022 roku, kiedy stopy były podnoszone – i to dobrze wróży sektorom wrażliwym na stopy procentowe. Nieruchomości mogą na tym bardzo skorzystać, ponieważ niższe stopy bazowe obniżą oprocentowanie kredytów hipotecznych i stopy kapitalizacji, zwiększając zarówno popyt, jak i wartość aktywów.
Oczywiście, ryzyka pozostają na horyzoncie. Utrzymująca się inflacja może spowolnić lub wykoleić cykl obniżek stóp; napięcia geopolityczne (jak wojny czy konflikty handlowe) mogą zachwiać zaufaniem inwestorów; a nadmiar zadłużenia w niektórych krajach (zarówno publicznego, jak i prywatnego) to niewiadoma. W nieruchomościach jednym z ryzyk jest refinansowanie – fala zadłużenia na nieruchomościach komercyjnych przypada na lata 2024–2026 i to, jak płynnie te kredyty zostaną przedłużone (lub zrestrukturyzowane), wpłynie na zachowania właścicieli. Jeśli stopy nie spadną tak bardzo, jak oczekiwano, niektórzy właściciele mogą nie spłacić zobowiązań lub być zmuszeni do sprzedaży aktywów, co wprowadzi na rynek elementy kryzysowe. Jednak wielu obserwatorów uważa, że korekta cen z lat 2022–2024 była wystarczająca, by przyciągnąć kupujących, a wszelkie dalsze trudności spotkają się z dużym zainteresowaniem kapitału (co sugeruje rosnąca liczba funduszy oportunistycznych zbierających obecnie środki).
Warto również zauważyć zmiany sektorowe, które będą kształtować perspektywy:
- Mieszkalnictwo: Panuje zgoda, że rynki mieszkaniowe ustabilizują się lub umiarkowanie wzrosną w większości krajów w 2025 roku. Popyt na mieszkania jest strukturalnie silny w wielu gospodarkach (ze względu na demografię lub niedobór podaży), więc nawet niewielki spadek stóp procentowych powinien pobudzić aktywność. Widać już pierwsze oznaki: np. liczba zatwierdzonych kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii wzrosła we wrześniu po wstrzymaniu podwyżek stóp; sprzedaż nowych domów w USA jest faktycznie wyższa rok do roku, ponieważ deweloperzy oferują obniżki oprocentowania. Niemniej jednak, dostępność cenowa pozostaje ograniczeniem – płace nie nadążały w ostatnich latach za cenami mieszkań i kosztami kredytów. Jeśli realne dochody nie wzrosną, ożywienie na rynku mieszkaniowym może być powolne. Polityka taka jak ulgi dla kupujących pierwsze mieszkanie czy programy budownictwa społecznego odegrają rolę na niektórych rynkach (np. Kanada właśnie zniosła GST na nowe budownictwo czynszowe, by pobudzić podaż).
- Komercyjne: Rynki biurowe będą potrzebowały więcej czasu na odbudowę z powodu przejścia na pracę zdalną. Perspektywy różnią się tu w zależności od jakości: biura najwyższej klasy, energooszczędne (“klasa A” lub nowe budynki) w najlepszych lokalizacjach powinny odzyskać poziom wynajmu i odnotować wzrost czynszów, ponieważ firmy doceniają współpracę na żywo w określonych przestrzeniach. Starsze, mniej ekologiczne biura prawdopodobnie będą musiały zostać przekształcone lub gruntownie wyremontowane, by konkurować – to proces, który potrwa do 2026–2030. Nieruchomości handlowe się rozwarstwiają: obiekty handlu podstawowego (centra z supermarketami itp.) oraz najlepsze ulice handlowe w turystycznych centrach odbudowują się dobrze, podczas gdy centra handlowe drugiej kategorii i duże parki handlowe mają trudności z powodu e-commerce i zmieniających się nawyków konsumenckich. Sektor magazynowy/logistyczny pozostaje prawdopodobnie najsilniejszy na świecie – wskaźniki pustostanów są na rekordowo niskim poziomie w wielu centrach logistycznych, a nowa podaż często ledwo nadąża za popytem. Rozwój AI, chmury obliczeniowej i 5G zwiększa także zapotrzebowanie na centra danych, które stają się nową klasą aktywów instytucjonalnych (ze specjalnymi wymaganiami dotyczącymi zasilania i chłodzenia). Branża hotelarska (hotele) odbiła się mocno w wielu miejscach po Covidzie, choć podróże służbowe wciąż pozostają w tyle za turystyką wypoczynkową; prognozy na 2025 dla hoteli są generalnie pozytywne, o ile nie pojawią się nowe wstrząsy.
- Grunty i deweloperka: Ciekawą prognozę przedstawiają specjaliści od gruntów rolnych. Przewidują, że wartość gruntów rolnych pozostanie odporna (wspierana przez potrzebę bezpieczeństwa żywnościowego i ochronę przed inflacją). Na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową w niektórych miejscach ceny spadły z powodu wyższych kosztów budowy i finansowania, ale gdy te czynniki się poprawią, wartości gruntów mogą znów wzrosnąć, co może skłonić deweloperów do szybkiego zabezpieczania działek już teraz. Niektóre rządy rozważają zachęty do uwalniania nieużywanych gruntów (np. podatki od pustych działek), by rozwiązać problem niedoboru mieszkań – jeśli takie polityki zostaną wprowadzone, może to zwiększyć podaż gruntów i ograniczyć wzrost cen.
W tym złożonym obrazie nastroje wśród wielu profesjonalistów rynku nieruchomości się poprawiają. Indeks trendów Expo Real pokazał, że optymiści przeważają nad pesymistami w stosunku 2 do 1 w branży. „Osiągnęliśmy dno i zaufanie stopniowo wraca… rynek [powoli] wraca do normy,” powiedział Stefan Rummel, prezes Messe München, wyrażając nadzieję, ale też uznając pozostałe wyzwania. To „zrównoważone nastawienie” to zupełnie inny klimat niż ponury nastrój sprzed roku.
Podsumowując: wszystko wskazuje na powrót do wzrostów, ale będzie to proces stopniowy i nierównomierny. Wchodząc w ostatni kwartał 2025 roku, inwestorzy i deweloperzy nieruchomości na całym świecie uważnie obserwują banki centralne i dane gospodarcze. Panuje ostrożne przekonanie, że najgorsze już za nami – spadki wartości są w dużej mierze zakończone, a zaczyna się nowy cykl. Jasne jest jednak, że nadchodzący cykl będzie inny niż poprzedni: nie będzie oparty na łatwym kredycie i szybkim obrocie. Zamiast tego, o sukcesie zdecydują fundamenty i kreatywne strategie. Jak żartował jeden z doświadczonych pośredników, „Nadchodzący rok oddzieli amatorów od profesjonalistów – ci, którzy odrobili lekcje podczas spowolnienia, zgarną wszystko, gdy rynek się odwróci.”
Innymi słowy, w nadchodzących miesiącach można się spodziewać, że światowe wiadomości z rynku nieruchomości będą zawierać więcej dużych finalizowanych transakcji, więcej żurawi na horyzoncie miast i tak, więcej uśmiechów na twarzach agentów i inwestorów – choć z pewną ostrożnością wynikającą z wyciągniętych wniosków. Na razie podsumowanie z października 2025 dostarcza nam wielu dowodów na to, że na całym świecie rynki nieruchomości powoli wracają do życia, tworząc fundament pod potencjalnie znacznie silniejszy rok 2026.Weźmy pod uwagę Brazylię, największą gospodarkę regionu. Banco Central do Brasil przeprowadził jeden z najbardziej jastrzębich cykli zacieśniania na świecie, podnosząc stopę referencyjną Selic aż do 15,00% do połowy 2025 roku – to niemal dwudziestoletnie maksimum. Znacząco podniosło to koszt finansowania budowy domu lub biura w Brazylii. Nic dziwnego, że dostępność mieszkań się pogorszyła; stopy hipoteczne powyżej 12% wykluczyły z rynku wiele rodzin z klasy średniej, a wzrost cen domów wyhamował. Na rynku nieruchomości komercyjnych inwestorzy zaczęli żądać znacznie wyższych stóp kapitalizacji, co spowodowało spadek wycen, zwłaszcza na wcześniej bardzo gorącym rynku biurowym São Paulo. Bank centralny obecnie wstrzymał dalsze podwyżki, sygnalizując dłuższą pauzę na poziomie 15%, czekając na wyraźne dowody trwałego spadku inflacji. (Inflacja w Brazylii, choć spadła z poziomów dwucyfrowych, wciąż wynosi ok. 5–6%, powyżej celu.)
Dobrą wiadomością jest to, że zwrot w kierunku obniżek stóp jest na horyzoncie w Ameryce Łacińskiej. Ekonomiści zauważają, że gdy Fed w USA wyraźnie przejdzie do luzowania polityki (co rozpoczął w niewielkim stopniu pod koniec 2025 roku), „odblokuje” to możliwość bardziej agresywnych cięć przez banki Ameryki Łacińskiej. Powszechnie oczekuje się, że Brazylia rozpocznie obniżki stóp na początku 2026 roku, jeśli nie pod koniec 2025, biorąc pod uwagę łagodną perspektywę inflacyjną (Pantheon Macroeconomics przewiduje, że inflacja w Brazylii „będzie nadal spadać, kończąc rok na poziomie około 5%”). Podobnie Chile i Kolumbia – które podniosły stopy odpowiednio do 11,25% i 13,25% w szczytowym momencie – już zaczęły je obniżać. Bank centralny Chile, na przykład, tnie stopy w 2024 i 2025 roku, gdy inflacja tam wyhamowała, a stopa referencyjna wkrótce ma wrócić do poziomów jednocyfrowych. Meksyk przyjął bardziej ostrożne podejście (utrzymując stopę overnight na poziomie 11,25% przez dłuższy czas), ale rynki spodziewają się, że Bank Meksyku rozważy obniżki w 2025 roku, jeśli luzowanie Fedu zdejmie presję z peso.
Dla sektora nieruchomości te zmiany nie mogą nadejść zbyt szybko. Deweloperzy i kupujący nieruchomości w całej Ameryce Łacińskiej zostali mocno dotknięci przez wysokie koszty kredytu. W Meksyku produkcja mieszkań spowolniła, a wolumen sprzedaży domów spadł w latach 2023–2024, gdy stopy hipoteczne przekroczyły 10%. Jednak popyt pozostał zasadniczo silny, zwłaszcza w rozwijających się obszarach metropolitalnych i regionach przygranicznych korzystających z trendu near-shoringu. Inwestycje zagraniczne w meksykańskie nieruchomości – szczególnie w parki przemysłowe i centra dystrybucyjne w pobliżu granicy z USA – faktycznie wzrosły mimo wysokich stóp, dzięki relokacji produkcji. W miarę jak stopy będą się normalizować w dół, meksykańscy deweloperzy spodziewają się silnego odbicia zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym, napędzanego odłożonym popytem i programami rządowymi mającymi na celu rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań.
Paradoks brazylijskiego rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku to rosnące czynsze w środowisku stóp procentowych na poziomie 15%, jak ujął to jeden z serwisów informacyjnych. W São Paulo czynsze za najlepsze biura i powierzchnie logistyczne wzrosły z powodu ograniczonej podaży i napływu nowych firm, mimo że wartości aktywów na papierze spadły z powodu wysokich stóp dyskontowych. To sugeruje efekt sprężyny: jeśli (lub gdy) stopy procentowe spadną, wartości nieruchomości w Brazylii mogą gwałtownie wzrosnąć, by lepiej odzwierciedlić silne fundamenty czynszowe. To samo dotyczy brazylijskich REIT-ów (znanych jako FII), które były notowane z dużymi dyskontami – inwestorzy prawdopodobnie zrewidują ich wyceny, gdy Selic zacznie spadać.
Po drugiej stronie Andów, kraje takie jak Peru i Argentyna mierzą się z własnymi, unikalnymi problemami. Gospodarka Peru spowolniła w latach 2023–25, co osłabiło tamtejszy rynek nieruchomości; wysokie stopy kredytowe i zawirowania polityczne sprawiły, że kupujący stali się ostrożni. Bank centralny Peru nieznacznie obniżył stopy pod koniec 2024 roku, co przyniosło pewną ulgę, a dalsze cięcia w 2025 mogą stopniowo poprawić dostępność mieszkań. Argentyna, pogrążona w inflacji przekraczającej 100%, to przypadek szczególny – jej rynek nieruchomości działa głównie w gotówce (często w dolarach amerykańskich), praktycznie poza dysfunkcyjnym systemem kredytowym. Ceny nieruchomości w Buenos Aires spadły do około połowy szczytu z 2017 roku (licząc w USD), gdy głęboka recesja i kontrola walutowa mocno uderzyły w rynek. Wielu deweloperów wstrzymało projekty. Nadzieje wiązane są z powyborczymi reformami gospodarczymi, które mogłyby ustabilizować gospodarkę, a tym samym ożywić rynek nieruchomości (na przykład poprzez nowe programy kredytów hipotecznych, które obecnie praktycznie nie istnieją z powodu inflacji).
Jednym z wyróżniających się trendów w Ameryce Łacińskiej jest napływ kapitału zagranicznego do wybranych okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości, mimo trudnych warunków makroekonomicznych. Na przykład amerykańskie fundusze private equity i fundusze z Bliskiego Wschodu inwestują w logistykę i infrastrukturę w Ameryce Łacińskiej. Wspomniane przedsięwzięcie logistyczne Blackstone o wartości 5 miliardów dolarów w Zatoce Perskiej obejmuje również rynki poza Bliskim Wschodem, potencjalnie celując globalnie w magazyny – a rosnące rynki konsumenckie Ameryki Łacińskiej są na tej mapie. W Meksyku inwestorzy z Kanady i USA wykupili nieruchomości przemysłowe obsługujące amerykańskie łańcuchy dostaw. Natomiast w Brazylii fundusze państwowe i globalni inwestorzy wykazują zainteresowanie sektorami takimi jak centra danych i chłodnie, przewidując długoterminowy popyt.
W sektorze mieszkaniowym Ameryka Łacińska nadal ma młodą, urbanizującą się populację, co podtrzymuje popyt na mieszkania. Kraje takie jak Kolumbia i Dominikana doświadczyły dynamicznego boomu budowlanego (często w średnim segmencie cenowym), który został tylko częściowo spowolniony przez wyższe stopy procentowe. Panama i Kostaryka odnotowują utrzymującą się dobrą sprzedaż mieszkań, wspieraną przez międzynarodowych emerytów i pracowników zdalnych przenoszących się do tych krajów. Chile, po silnym szoku stóp procentowych (tam stopy sięgnęły 11,25%), stopniowo się stabilizuje; rynek mieszkaniowy znacznie się ochłodził, ale wraz z powrotem inflacji do celu bank centralny Chile obniżył stopy już o ponad 4 punkty procentowe i oczekuje się, że aktywność mieszkaniowa wzrośnie w 2025 roku.
Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Ameryce Łacińskiej pod koniec 2025 roku charakteryzuje się napiętym oczekiwaniem na ulgę monetarną. Jak ujął to jeden z brazylijskich deweloperów: „Gromadzimy zaporę projektów; gdy stopy procentowe spadną, będzie to jak otwarcie śluz.” Na razie główną przeszkodą są wysokie koszty finansowania, a nie brak popytu. MFW i Bank Światowy chwalą banki centralne Ameryki Łacińskiej za opanowanie inflacji, a gdy ta walka zostanie wygrana, priorytet przesuwa się na ożywienie wzrostu – co oznacza obniżki stóp. Gdy te cięcia się zmaterializują, można się spodziewać odrodzenia sprzedaży mieszkań i inwestycji komercyjnych w całym regionie. Druga połowa 2025 roku i początek 2026 mogą przynieść przyspieszenie rynków nieruchomości w Ameryce Łacińskiej, pozwalając wreszcie, by korzystna demografia i strukturalne potrzeby mieszkaniowe regionu przełożyły się na wzrost rynku nieruchomości. Tymczasem uczestnicy rynku zajmują pozycje: lokalne banki przygotowują nowe oferty kredytów hipotecznych, deweloperzy uzyskują pozwolenia, a inwestorzy polują na okazje do przejęcia zanim zmieni się koniunktura.Bliski Wschód: Megaprojekty i Mega-pieniądze
Sektor nieruchomości na Bliskim Wschodzie przeżywa niezwykły wzrost, napędzany przez obfity kapitał, ambitne projekty państwowe i napływ międzynarodowego zainteresowania. W przeciwieństwie do zadłużonych rynków zachodnich, szczególnie region Zatoki Perskiej dysponuje dużą płynnością dzięki wysokim cenom energii w ostatnich latach oraz strategicznym planom transformacji gospodarczej. Efektem jest boom na rynku nieruchomości w krajach Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC), z rekordowymi portfelami budowlanymi i transakcjami inwestycyjnymi.
Arabia Saudyjska jest przykładem tego trendu. W ramach programu Vision 2030 Królestwo realizuje szereg „giga-projektów” – ogromnych nowych miast, kurortów turystycznych i inwestycji infrastrukturalnych – na skalę rzadko spotykaną wcześniej. W tym tygodniu nowa analiza Knight Frank potwierdziła, jak szybko przyspiesza ten budowlany boom: łączna wartość kontraktów przyznanych w 2025 roku w ramach saudyjskich giga-projektów wzrosła o 20% rok do roku, osiągając 196 miliardów dolarów arabnews.com. Ta liczba jest zdumiewająca – obejmuje megainwestycje, takie jak futurystyczne miasto za ponad 500 miliardów dolarów NEOM nad Morzem Czerwonym, luksusowy ośrodek turystyczny Red Sea Global (który właśnie otworzył pierwsze hotele), miasto rozrywki Qiddiya oraz miejskie megaprojekty w Rijadzie, takie jak Diriyah Gate i King Salman Park. Według raportu Knight Frank „Saudi Giga Projects Report 2025”, boom budowlany wskazuje, że plan Vision 2030 przechodzi „z fazy planowania do realizacji” na pełnych obrotach arabnews.com.
Rijad, stolica Arabii Saudyjskiej, znajduje się w centrum tej rewolucji na rynku nieruchomości. „Rijad zdecydowanie ugruntował swoją pozycję nowej potęgi gospodarczej Arabii Saudyjskiej, odpowiadając za 63% wszystkich nowych miejsc pracy utworzonych w Królestwie od 2019 roku,” zauważa Faisal Durrani, szef działu badań Knight Frank na region MENA arabnews.com. Od 2016 roku w Rijadzie ogłoszono projekty nieruchomościowe i infrastrukturalne o wartości ponad 237 miliardów dolarów arabnews.com, w tym ikoniczne przedsięwzięcia, takie jak 220-kilometrowy „Sports Boulevard” oraz ogromne rozbudowy mieszkaniowe. Populacja miasta (około 7 milionów w 2022 roku) ma według prognoz osiągnąć 10,1 miliona do 2030 roku arabnews.com, a plany zakładają dostosowanie się do tego wzrostu poprzez „ponad 340 000 nowych mieszkań, 4,8 mln m² powierzchni biurowej, 3 mln m² powierzchni handlowej i prawie 30 000 pokoi hotelowych” do tego roku arabnews.com. Te liczby ilustrują szał budowlany niemal niespotykany na świecie. Durrani opisuje Rijad jako miasto przeżywające „jedną z najbardziej ambitnych historii rozwoju urbanistycznego na świecie”, gotowe stać się światowej klasy centrum biznesu i turystyki arabnews.com.
Impuls do realizacji megaprojektów nie ogranicza się do Rijadu. Zachodnia Arabia Saudyjska, gdzie znajdują się NEOM i inwestycje na wybrzeżu Morza Czerwonego, ma 17 giga-projektów w toku o łącznej wartości 431 miliardów dolarów w ogłoszonych inwestycjach arabnews.com. Z tej kwoty około 57 miliardów dolarów w kontraktach już przyznano, a kolejne setki miliardów są w przygotowaniu arabnews.com. Sam NEOM (obejmujący podprojekty takie jak The Line, ośrodek narciarski Trojena i miasto przemysłowe Oxagon) ma już podpisane kontrakty na około 24 miliardy dolarów arabnews.com, a to dopiero początek. Skala jest oszałamiająca: do 2030 roku projekty w tym regionie mają dostarczyć 382 000 nowych mieszkań, ponad 3 miliony m² powierzchni biurowej, 4,3 miliona m² powierzchni handlowej i 330 000 pokoi hotelowych arabnews.com – co w praktyce oznacza tworzenie nowych miast od podstaw.
Poza Arabią Saudyjską, ZEA (Dubaj, Abu Zabi) pozostają potęgą nieruchomości samą w sobie. Rynek nieruchomości w Dubaju przeżywa boom od 2021 roku, z rekordową sprzedażą luksusowych domów (w 2023 roku sprzedano willę na Palm Jumeirah za ponad 100 milionów dolarów, na przykład) oraz napływem zagranicznych nabywców, w tym zamożnych Rosjan, Hindusów i Europejczyków przyciąganych otwartością i bezpieczeństwem Dubaju. Choć tempo wzrostu w Dubaju nieco spowolniło w 2025 roku, nadal odnotowano dwucyfrowy roczny wzrost cen w segmencie luksusowych nieruchomości mieszkaniowych oraz wysokie obłożenie powierzchni komercyjnych. W Abu Zabi deweloperzy koncentrują się na projektach z wyższej półki i kulturalnych (takich jak dzielnica Guggenheim Abu Dhabi i nowe społeczności na wyspach). Warto zauważyć, że Sotheby’s International Realty otworzyło się w Abu Zabi w tym miesiącu, debiutując z Four Seasons Private Residences na Saadiyat Beach, co wskazuje na zaufanie do segmentu ultra-luksusowego.Jedną z największych historii na rynku nieruchomości Bliskiego Wschodu jest napływ międzynarodowych partnerstw inwestycyjnych. W tym tygodniu pojawił się przykład, który przyciągnął uwagę mediów: Blackstone, największy na świecie zarządca alternatywnych aktywów, łączy siły z Lunate z Abu Zabi (firmą inwestycyjną wspieraną przez emirat), aby stworzyć platformę ukierunkowaną na 5 miliardów dolarów aktywów logistycznych w całym regionie Zatoki. Nowe przedsięwzięcie, nazwane GLIDE, skoncentruje się na nabywaniu i rozwoju „wysokiej jakości magazynów” w krajach GCC – w tym na inwestycjach typu greenfield oraz transakcjach sale-leaseback z dużymi firmami regionalnymi. „Głębokie przemiany gospodarcze zachodzące w GCC, napędzane polityką prorozwojową, korzystnymi zmianami demograficznymi i szeroko zakrojoną dywersyfikacją, tworzą silny impuls dla sektorów takich jak logistyka,” powiedział prezes Blackstone Jon Gray w ogłoszeniu o partnerstwie. Ten cytat podsumowuje, dlaczego globalni inwestorzy napływają na rynek nieruchomości Bliskiego Wschodu: gospodarki regionu (zwłaszcza w Arabii Saudyjskiej i ZEA) dywersyfikują się poza ropę, młode populacje rosną, e-commerce i handel kwitną – a to wszystko oznacza rosnący popyt na nowoczesne magazyny, porty, centra danych i biura. Sam Blackstone rozwija się w regionie Zatoki; zaledwie w zeszłym miesiącu współprowadził inwestycję o wartości 525 milionów dolarów w Property Finder, dubajski portal nieruchomości online. Inne duże firmy, takie jak Brookfield, KKR i państwowe fundusze majątkowe Zatoki (ADIA, PIF itd.), były aktywne w głośnych transakcjach nieruchomościowych od Kairu po Karaczi, często w formie partnerstw.
Kolejnym godnym uwagi trendem jest to, jak pieniądze z Zatoki napływają do sąsiednich regionów, skutecznie eksportując boom. Na przykład Egipt (opisany w sekcji o Afryce) od 2021 roku przyciągnął ponad 120 miliardów dolarów kapitału państwowych funduszy majątkowych z Bliskiego Wschodu, w tym na projekty deweloperskie. W Turcji Katar i ZEA inwestowały w nieruchomości i infrastrukturę w Stambule. Irak i Pakistan mają nowe inicjatywy budowlane wspierane przez inwestorów z GCC, a nawet Grecja i południowa Europa odnotowały wzrost zainteresowania ze strony bliskowschodnich nabywców kurortów i wysp.
Na właściwym Bliskim Wschodzie, inne rynki, takie jak Katar, Bahrajn i Oman, również idą naprzód, choć na mniejszą skalę niż wielka dwójka (Arabia Saudyjska/ZEA). Katar, po Mistrzostwach Świata, ma nadmiar nowego mieszkalnictwa, ale stosuje zachęty, by przyciągnąć ekspatów i firmy (np. 100% zagranicznej własności w wybranych projektach). Bahrajn koncentruje się na mieszkaniach dostępnych cenowo i parkach przemysłowych. Oman otworzył się bardziej na zagraniczną własność nieruchomości w strefach turystycznych, licząc na powtórzenie sukcesu Dubaju w przyciąganiu emerytów i nabywców drugich domów.
Czynniki ryzyka dla boomu nieruchomościowego na Bliskim Wschodzie wydają się stosunkowo ograniczone. Jednym z nich jest zmienność cen ropy – poważny spadek cen mógłby ograniczyć wydatki rządowe i nastroje. Jednak większość krajów GCC ma duże rezerwy i jest znacznie bardziej stabilna fiskalnie niż dekadę temu. Kolejną kwestią jest nadpodaż: sceptycy zastanawiają się, czy cała planowana podaż (zwłaszcza w Arabii Saudyjskiej) zostanie wchłonięta. Na razie jednak głębokie kieszenie rządu i realne zapotrzebowanie na mieszkania (Arabia Saudyjska ma młodą populację i niedobór mieszkań) sugerują, że projekty te znajdą lokatorów, nawet jeśli po skorygowanych cenach.
Przy tak dużej aktywności perspektywy regionu pozostają niezwykle pozytywne. Badanie Expo Real wykazało, że perspektywy rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie są bardzo atrakcyjne, a wielu globalnych inwestorów umieszcza Zatokę na szczycie listy celów wzrostu. Jak ujął to jeden z prezesów branżowych: „Bliski Wschód to obecnie światowe laboratorium rozwoju – jeśli chcesz zobaczyć przyszłość miast, spójrz na to, co powstaje na pustyni saudyjskiej i na panoramie Dubaju.” To śmiałe stwierdzenie, ale niepozbawione podstaw. W pozostałej części 2025 roku i później spodziewaj się kolejnych megatransakcji, kolejnych projektów definiujących panoramę miast i większego napływu kapitału do nieruchomości na Bliskim Wschodzie, gdy region ten umacnia się jako kluczowy punkt światowej sceny nieruchomości
.Afryka: rosnące inwestycje i nowe granice wzrostu
Rynki nieruchomości w Afryce są często pomijane w globalnych dyskusjach, ale coraz częściej przyciągają uwagę międzynarodowych inwestorów – zwłaszcza że niektórzy postrzegają Afrykę jako „ostatnią granicę” wzrostu rynków wschodzących z młodą populacją i szybkim tempem urbanizacji. Choć każdy kraj w Afryce ma swoją własną historię nieruchomości, wspólnym motywem w 2025 roku jest rosnący napływ inwestycji i ambitne projekty, mimo utrzymujących się wyzwań makroekonomicznych.
Afryka Północna w szczególności doświadcza fali inwestycji, z których wiele pochodzi z Bliskiego Wschodu. Egipt wyróżnia się skalą swoich planów i napływem kapitału, który przyciąga. Raport Knight Frank „Destination Egypt 2025” podkreśla, że Egipt „przyciąga falę bogactwa z Zatoki do swojego sektora nieruchomości” – około 1,4 miliarda dolarów prywatnego kapitału z GCC ma trafić w najbliższym czasie do egipskich domów i biur. Zamożni inwestorzy z ZEA i Arabii Saudyjskiej przodują: dane z badań pokazują, że obywatele ZEA planują zainwestować około 709 milionów dolarów w egipskie nieruchomości, a Saudyjczycy około 403 milionów dolarów, a następnie duże zainteresowanie wykazują inwestorzy z Niemiec i Wielkiej Brytanii. Środki te trafiają do wszystkiego – od nowej stolicy administracyjnej budowanej pod Kairem, po luksusowe kurorty nad Morzem Śródziemnym i Morzem Czerwonym.
Rząd egipski sam znajduje się w trakcie najbardziej ambitnej agendy rozwojowej od dekad. Kair buduje zupełnie nowe miasto stołeczne („NAC”) na pustyni – megaprojekt inteligentnego miasta, który już stał się głównym celem dla 56% ankietowanych inwestorów z Arabii Saudyjskiej i 34% inwestorów z Emiratów, według Knight Frank. Północne Wybrzeże (wybrzeże Morza Śródziemnego) oraz Centralny Kair to także gorące lokalizacje, gdzie nabywcy z Zatoki kupują domy wakacyjne i strategiczne aktywa komercyjne. „Metamorfoza Egiptu w regionalną potęgę deweloperską jest w pełni w toku,” mówi Faisal Durrani z Knight Frank. „Kapitał prywatny z Zatoki, w połączeniu z inwestycjami funduszy majątkowych, przyspiesza transformację kraju.” Rzeczywiście, od 2023 roku Egipt odnotował wzrost bezpośrednich inwestycji zagranicznych (FDI), z których wiele trafia w nieruchomości i infrastrukturę – w tym przełomowe zobowiązanie 35 miliardów dolarów przez ADQ z Abu Zabi w lutym tego roku, obejmujące ogromny projekt rozwoju wybrzeża (Ras El Hekma) i inne inwestycje. Dzięki tym zastrzykom kapitału, nowe miasta, osiedla zamknięte i dzielnice biznesowe powstają w całym Egipcie. Wartości nieruchomości w niektórych częściach Kairu gwałtownie wzrosły (Knight Frank odnotowuje, że ceny w Sheikh Zayed City wzrosły o 24,7% rok do roku) arabianbusiness.com. Pojawia się ostrożność, że w 2025 roku na rynek trafi dużo nowej podaży (planowana jest dostawa ponad 30 000 nowych domów, co stanowi wzrost o 29% w porównaniu z 2024 rokiem) arabianbusiness.com, co może ostudzić wzrost cen w kolejnych latach. Jednak na razie Egipt korzysta z fali na rynku nieruchomości – napędzanej kapitałem zewnętrznym i determinacją rządu do modernizacji.
Przesuwając się na południe od Sahary, Afryka Subsaharyjska obserwuje własne trendy na rynku nieruchomości. Wiele z największych miast Afryki doświadcza szybkiego wzrostu populacji i migracji do miast, co obciąża istniejące zasoby mieszkaniowe i infrastrukturę, ale także stwarza możliwości rozwoju. Główne miasta, takie jak Lagos (Nigeria), Nairobi (Kenia) i Akra (Ghana) według doniesień odnotowały w ostatnich latach średnioroczne wzrosty cen nieruchomości rzędu 8% do 12%. W Lagos, na przykład, popyt na luksusowe apartamenty w dzielnicach takich jak Ikoyi i Victoria Island oraz na przystępne cenowo mieszkania na rozrastających się obrzeżach pozostaje wysoki, nawet gdy kraj zmaga się z inflacją i stopami procentowymi powyżej 20%. Bank centralny Nigerii podnosił stopy (obecnie około 18,75%), by walczyć z inflacją, co zwiększa koszty kredytów hipotecznych. Jednak znaczna część rynku nieruchomości w Afryce nie jest silnie uzależniona od kredytów hipotecznych (poza RPA i Namibią, hipoteki są stosunkowo rzadkie). Zakupy często dokonywane są za gotówkę lub poprzez innowacyjne plany płatności. Tak więc, choć wysokie stopy procentowe i zmienność gospodarcza są przeszkodami, nie zatrzymują one całkowicie aktywności na rynku mieszkaniowym – zamiast tego deweloperzy i nabywcy znajdują kreatywne rozwiązania finansowe, takie jak plany płatności indeksowane do dolara w Nigerii czy spółdzielcze systemy oszczędnościowe w Kenii.
Rynek nieruchomości w Kenii (skoncentrowany wokół Nairobi) pozostaje jednym z najbardziej rozwiniętych w Afryce Wschodniej. Nairobi ma prężnie działający segment nieruchomości komercyjnych – to regionalne centrum dla międzynarodowych korporacji i organizacji pozarządowych, co napędza popyt na parki biurowe i mieszkania dla ekspatów. Choć wskaźnik pustostanów biurowych wzrósł z powodu pewnej nadpodaży, segmenty takie jak magazyny klasy A, nowoczesne centra handlowe i mieszkania dla klasy średniej nadal się rozwijają. Wyższa klasa średnia w Nairobi napędziła mini-boom na osiedla zamknięte na przedmieściach, takich jak Kiambu i Ngong Road. Dodatkowo, Kenia stała się punktem centralnym dla inwestycji w alternatywne aktywa, takie jak mieszkania studenckie i nieruchomości medyczne, odpowiadając na braki w infrastrukturze społecznej.
Ghana i Wybrzeże Kości Słoniowej również przyciągają zainteresowanie inwestorów jako politycznie stabilne rynki w Afryce Zachodniej. Rynek nieruchomości w Akrze odnotował wzrost budowy luksusowych apartamentów i biur pod koniec lat 2010; po krótkiej przerwie nowe projekty powracają (wspierane przez inwestycje diaspory i dochody Ghany z ropy naftowej). Jednak niedawna restrukturyzacja zadłużenia i wzrost inflacji w Ghanie wprowadziły ostrożność. Mimo to, inicjatywy takie jak plany Ghany dotyczące mieszkań dostępnych cenowo oraz nowe projekty miejskie na Wybrzeżu Kości Słoniowej (np. rozbudowa dzielnicy biznesowej Abidżanu) postępują, przy wsparciu instytucji finansujących rozwój.
Wspólnym motywem w całej Afryce jest potrzeba mieszkań dostępnych cenowo. Rządy Kenii, Nigerii, RPA i innych krajów uczyniły z tego priorytet, często poprzez partnerstwa publiczno-prywatne. Nigeria, na przykład, uruchomiła Narodowy Fundusz Mieszkaniowy i program kredytów hipotecznych dla diaspory, aby pobudzić rozwój mieszkań dostępnych cenowo. W RPA rynek mieszkaniowy jest bardziej dojrzały, ale obecnie słaby. Bank Rezerw RPA utrzymał wysokie stopy procentowe (stopa repo 8,25%), aby zwalczyć inflację, a w połączeniu z powolną gospodarką i problemami z siecią energetyczną, rynek mieszkaniowy pozostaje płaski. Ceny w ujęciu realnym spadają w wielu regionach (Global Property Guide zauważa, że rynek mieszkaniowy w RPA jest „hamowany przez słaby popyt, utrzymujące się wysokie bezrobocie i powolną gospodarkę”). Jednak analitycy są umiarkowanie optymistyczni wobec RPA w latach 2025–26: wraz ze spadkiem inflacji oczekuje się obniżek stóp procentowych (co może obniżyć stopę polityczną do ok. 10,5% do końca 2025 r.), co może „stworzyć bezprecedensowe możliwości dla kupujących nieruchomości” i uwolnić skumulowany popyt. Już teraz banki w RPA odnotowują stabilny lub rosnący poziom wniosków hipotecznych w drugiej połowie 2025 r., a nastroje rynkowe poprawiły się po ostatnich zmianach politycznych (na przykład pro-biznesowy minister finansów).
Kolejnym wyróżnikiem jest wzrost znaczenia nowych technologii i modeli finansowania nieruchomości w Afryce. Nigeria i Kenia obserwują rozwój startupów proptech, które umożliwiają inwestycje frakcyjne w nieruchomości, cyfrowe platformy hipoteczne oraz crowdfunding nieruchomości, poszerzając dostęp do rynku. Te innowacje stopniowo wprowadzają większą płynność i przejrzystość. Dodatkowo, afrykańskie REIT-y powoli się pojawiają – Ghana uruchomiła REIT, a Kenia pracuje nad regulacjami, które mają je wspierać, co może skierować kapitał instytucjonalny na rozwój centrów handlowych, biur i centrów logistycznych.
Wreszcie, integracja Afryki ze światową sceną inwestycyjną rośnie. Wymowny znak: główni światowi deweloperzy i marki hotelowe rozwijają się w Afryce. Na przykład francuscy i amerykańscy deweloperzy budują wielofunkcyjne megaprojekty w Wybrzeżu Kości Słoniowej i Senegalu. Sieci hotelowe takie jak Marriott, Hilton i Accor otwierają dziesiątki nowych hoteli na całym kontynencie, licząc na wzrost biznesu i turystyki – co jest wskaźnikiem zaufania do perspektyw rynku nieruchomości.
Podsumowując, sektor nieruchomości w Afryce pod koniec 2025 roku to studium kontrastów: znaczące wyzwania (wysokie koszty finansowania, niestabilność makroekonomiczna w niektórych krajach), ale także znaczące korzyści (szybki wzrost, wysokie stopy zwrotu i sprzyjająca demografia). Zainteresowanie inwestorów z Zatoki Perskiej i innych regionów sugeruje, że rynki afrykańskie, choć bardziej ryzykowne, oferują długoterminowy potencjał, którego trudno zignorować. Jeśli warunki globalne się poprawią – tzn. stopy procentowe spadną, a ceny surowców się utrzymają – Afryka może doświadczyć silnego przyspieszenia rozwoju nieruchomości. Już teraz „nowe miasta” pojawiają się (od egipskiego NAC po nigeryjskie Eko Atlantic), a afrykańskie panoramy mogą wyglądać zupełnie inaczej za dekadę. Na razie kontynent buduje, krok po kroku, często poza głównym nurtem – ale coraz częściej z udziałem globalnego kapitału i know-how.
Perspektywy: Ostrożny optymizm na 2026 rok i kolejne lata
Podsumowując wiadomości z początku października 2025 roku, głównym motywem na światowym rynku nieruchomości jest ostrożny optymizm. Na wszystkich kontynentach uczestnicy rynku przygotowują się na lepszy 2026 rok, choć pozostają świadomi utrzymujących się ryzyk.
Kilka głównych instytucji i ekspertów zaktualizowało swoje prognozy w świetle ostatnich wydarzeń:
- Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) – W swoim nadchodzącym World Economic Outlook (który ma zostać opublikowany w połowie października), MFW ma omówić spowolnienie globalnej inflacji i jego konsekwencje. Wstępne sygnały sugerują, że MFW nieznacznie podniesie prognozy wzrostu dla niektórych regionów dzięki poprawie warunków finansowych. Rynek nieruchomości, często korzystający na niskich stopach, może odnotować wzrost inwestycji, jeśli scenariusz MFW o łagodnym „miękkim lądowaniu” się sprawdzi. (Z drugiej strony, MFW prawdopodobnie ostrzeże przed problemami na chińskim rynku nieruchomości jako czynnikiem ryzyka dla wzrostu w Azji.)
- CBRE i JLL (globalne firmy brokerskie) – Obie firmy są bardziej pozytywnie nastawione do 2025 roku. CBRE obecnie prognozuje 15% wzrost globalnego wolumenu inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2025 roku, w porównaniu do ~10% wcześniej. Wskazują na spodziewany zwrot w kierunku obniżek stóp procentowych w USA, Wielkiej Brytanii i strefie euro, co powinno poprawić płynność i zaufanie kupujących. Najnowsza globalna prognoza JLL również zauważa, że inwestorzy „pierwszego ruchu” w latach 2024–25 mogą osiągnąć ponadprzeciętne zyski w miarę odbudowy rynków, a niedobory podaży w niektórych sektorach (np. logistyka, mieszkalnictwo) będą się pogłębiać, tworząc szanse dla deweloperów.
- Deloitte & PwC (Konsultanci) – Raport Emerging Trends in Real Estate 2025 przygotowany przez PwC/ULI (Urban Land Institute) został opublikowany 5 października i jego globalna perspektywa była ostrożnie optymistyczna. Zauważono, że choć inflacja, wyższe stopy procentowe, ryzyko polityczne i koszty budowy pozostają problemami, większość respondentów badania oczekuje wzrostu wolumenów transakcji w 2025 roku i wierzy, że „cykl na rynku nieruchomości się odwrócił”. Mówi się o „odbudowie w kształcie litery K”: kluczowe aktywa w najlepszych lokalizacjach mają odbić się jako pierwsze, podczas gdy aktywa drugorzędne mogą pozostawać w tyle lub dalej tracić na wartości. Prognoza Deloitte dotycząca rynku nieruchomości komercyjnych na 2026 rok (zaprezentowana na początku października) potwierdza, że wysokiej jakości nieruchomości generujące dochód powinny ponownie zacząć przyciągać wielu oferentów pod koniec 2025 roku.
- Banki centralne – Sygnały od bankierów centralnych są generalnie wspierające: Amerykański Fed zasygnalizował pauzę i potencjalne dalsze obniżki, jeśli inflacja będzie dalej spadać. Europejski Bank Centralny również zrobił pauzę, a niektórzy członkowie sugerują obniżki w połowie 2024 roku, jeśli gospodarka pozostanie słaba (inflacja w strefie euro spadła ostatnio poniżej 3%). Banki centralne rynków wschodzących (Brazylia, jak wspomniano, oraz inne jak Polska i Węgry) już obniżyły stopy lub wkrótce to zrobią. Ta zsynchronizowana fala łagodzenia to wyraźne odwrócenie trendu z 2022 roku, kiedy stopy były podnoszone – i to dobrze wróży sektorom wrażliwym na stopy procentowe. Nieruchomości mogą na tym bardzo skorzystać, ponieważ niższe stopy bazowe obniżą oprocentowanie kredytów hipotecznych i stopy kapitalizacji, zwiększając zarówno popyt, jak i wartość aktywów.
Oczywiście, ryzyka pozostają na horyzoncie. Utrzymująca się inflacja może spowolnić lub wykoleić cykl obniżek stóp; napięcia geopolityczne (jak wojny czy konflikty handlowe) mogą zachwiać zaufaniem inwestorów; a nadmiar zadłużenia w niektórych krajach (zarówno publicznego, jak i prywatnego) to niewiadoma. W nieruchomościach jednym z ryzyk jest refinansowanie – fala zadłużenia na nieruchomościach komercyjnych przypada na lata 2024–2026 i to, jak płynnie te kredyty zostaną przedłużone (lub zrestrukturyzowane), wpłynie na zachowania właścicieli. Jeśli stopy nie spadną tak bardzo, jak oczekiwano, niektórzy właściciele mogą nie spłacić zobowiązań lub być zmuszeni do sprzedaży aktywów, co wprowadzi na rynek elementy kryzysowe. Jednak wielu obserwatorów uważa, że korekta cen z lat 2022–2024 była wystarczająca, by przyciągnąć kupujących, a wszelkie dalsze trudności spotkają się z dużym zainteresowaniem kapitału (co sugeruje rosnąca liczba funduszy oportunistycznych zbierających obecnie środki).
Warto również zauważyć zmiany sektorowe, które będą kształtować perspektywy:
- Mieszkalnictwo: Panuje zgoda, że rynki mieszkaniowe ustabilizują się lub umiarkowanie wzrosną w większości krajów w 2025 roku. Popyt na mieszkania jest strukturalnie silny w wielu gospodarkach (ze względu na demografię lub niedobór podaży), więc nawet niewielki spadek stóp procentowych powinien pobudzić aktywność. Widać już pierwsze oznaki: np. liczba zatwierdzonych kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii wzrosła we wrześniu po wstrzymaniu podwyżek stóp; sprzedaż nowych domów w USA jest faktycznie wyższa rok do roku, ponieważ deweloperzy oferują obniżki oprocentowania. Niemniej jednak, dostępność cenowa pozostaje ograniczeniem – płace nie nadążały w ostatnich latach za cenami mieszkań i kosztami kredytów. Jeśli realne dochody nie wzrosną, ożywienie na rynku mieszkaniowym może być powolne. Polityka taka jak ulgi dla kupujących pierwsze mieszkanie czy programy budownictwa społecznego odegrają rolę na niektórych rynkach (np. Kanada właśnie zniosła GST na nowe budownictwo czynszowe, by pobudzić podaż).
- Komercyjne: Rynki biurowe będą potrzebowały więcej czasu na odbudowę z powodu przejścia na pracę zdalną. Perspektywy różnią się tu w zależności od jakości: biura najwyższej klasy, energooszczędne (“klasa A” lub nowe budynki) w najlepszych lokalizacjach powinny odzyskać poziom wynajmu i odnotować wzrost czynszów, ponieważ firmy doceniają współpracę na żywo w określonych przestrzeniach. Starsze, mniej ekologiczne biura prawdopodobnie będą musiały zostać przekształcone lub gruntownie wyremontowane, by konkurować – to proces, który potrwa do 2026–2030. Nieruchomości handlowe się rozwarstwiają: obiekty handlu podstawowego (centra z supermarketami itp.) oraz najlepsze ulice handlowe w turystycznych centrach odbudowują się dobrze, podczas gdy centra handlowe drugiej kategorii i duże parki handlowe mają trudności z powodu e-commerce i zmieniających się nawyków konsumenckich. Sektor magazynowy/logistyczny pozostaje prawdopodobnie najsilniejszy na świecie – wskaźniki pustostanów są na rekordowo niskim poziomie w wielu centrach logistycznych, a nowa podaż często ledwo nadąża za popytem. Rozwój AI, chmury obliczeniowej i 5G zwiększa także zapotrzebowanie na centra danych, które stają się nową klasą aktywów instytucjonalnych (ze specjalnymi wymaganiami dotyczącymi zasilania i chłodzenia). Branża hotelarska (hotele) odbiła się mocno w wielu miejscach po Covidzie, choć podróże służbowe wciąż pozostają w tyle za turystyką wypoczynkową; prognozy na 2025 dla hoteli są generalnie pozytywne, o ile nie pojawią się nowe wstrząsy.
- Grunty i deweloperka: Ciekawą prognozę przedstawiają specjaliści od gruntów rolnych. Przewidują, że wartość gruntów rolnych pozostanie odporna (wspierana przez potrzebę bezpieczeństwa żywnościowego i ochronę przed inflacją). Na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową w niektórych miejscach ceny spadły z powodu wyższych kosztów budowy i finansowania, ale gdy te czynniki się poprawią, wartości gruntów mogą znów wzrosnąć, co może skłonić deweloperów do szybkiego zabezpieczania działek już teraz. Niektóre rządy rozważają zachęty do uwalniania nieużywanych gruntów (np. podatki od pustych działek), by rozwiązać problem niedoboru mieszkań – jeśli takie polityki zostaną wprowadzone, może to zwiększyć podaż gruntów i ograniczyć wzrost cen.
W tym złożonym obrazie nastroje wśród wielu profesjonalistów rynku nieruchomości się poprawiają. Indeks trendów Expo Real pokazał, że optymiści przeważają nad pesymistami w stosunku 2 do 1 w branży. „Osiągnęliśmy dno i zaufanie stopniowo wraca… rynek [powoli] wraca do normy,” powiedział Stefan Rummel, prezes Messe München, wyrażając nadzieję, ale też uznając pozostałe wyzwania. To „zrównoważone nastawienie” to zupełnie inny klimat niż ponury nastrój sprzed roku.
Podsumowując: wszystko wskazuje na powrót do wzrostów, ale będzie to proces stopniowy i nierównomierny. Wchodząc w ostatni kwartał 2025 roku, inwestorzy i deweloperzy nieruchomości na całym świecie uważnie obserwują banki centralne i dane gospodarcze. Panuje ostrożne przekonanie, że najgorsze już za nami – spadki wartości są w dużej mierze zakończone, a zaczyna się nowy cykl. Jasne jest jednak, że nadchodzący cykl będzie inny niż poprzedni: nie będzie oparty na łatwym kredycie i szybkim obrocie. Zamiast tego, o sukcesie zdecydują fundamenty i kreatywne strategie. Jak żartował jeden z doświadczonych pośredników, „Nadchodzący rok oddzieli amatorów od profesjonalistów – ci, którzy odrobili lekcje podczas spowolnienia, zgarną wszystko, gdy rynek się odwróci.”
Innymi słowy, w nadchodzących miesiącach można się spodziewać, że światowe wiadomości z rynku nieruchomości będą zawierać więcej dużych finalizowanych transakcji, więcej żurawi na horyzoncie miast i tak, więcej uśmiechów na twarzach agentów i inwestorów – choć z pewną ostrożnością wynikającą z wyciągniętych wniosków. Na razie podsumowanie z października 2025 dostarcza nam wielu dowodów na to, że na całym świecie rynki nieruchomości powoli wracają do życia, tworząc fundament pod potencjalnie znacznie silniejszy rok 2026.Weźmy pod uwagę Brazylię, największą gospodarkę regionu. Banco Central do Brasil przeprowadził jeden z najbardziej jastrzębich cykli zacieśniania na świecie, podnosząc stopę referencyjną Selic aż do 15,00% do połowy 2025 roku – to niemal dwudziestoletnie maksimum. Znacząco podniosło to koszt finansowania budowy domu lub biura w Brazylii. Nic dziwnego, że dostępność mieszkań się pogorszyła; stopy hipoteczne powyżej 12% wykluczyły z rynku wiele rodzin z klasy średniej, a wzrost cen domów wyhamował. Na rynku nieruchomości komercyjnych inwestorzy zaczęli żądać znacznie wyższych stóp kapitalizacji, co spowodowało spadek wycen, zwłaszcza na wcześniej bardzo gorącym rynku biurowym São Paulo. Bank centralny obecnie wstrzymał dalsze podwyżki, sygnalizując dłuższą pauzę na poziomie 15%, czekając na wyraźne dowody trwałego spadku inflacji. (Inflacja w Brazylii, choć spadła z poziomów dwucyfrowych, wciąż wynosi ok. 5–6%, powyżej celu.)
Dobrą wiadomością jest to, że zwrot w kierunku obniżek stóp jest na horyzoncie w Ameryce Łacińskiej. Ekonomiści zauważają, że gdy Fed w USA wyraźnie przejdzie do luzowania polityki (co rozpoczął w niewielkim stopniu pod koniec 2025 roku), „odblokuje” to możliwość bardziej agresywnych cięć przez banki Ameryki Łacińskiej. Powszechnie oczekuje się, że Brazylia rozpocznie obniżki stóp na początku 2026 roku, jeśli nie pod koniec 2025, biorąc pod uwagę łagodną perspektywę inflacyjną (Pantheon Macroeconomics przewiduje, że inflacja w Brazylii „będzie nadal spadać, kończąc rok na poziomie około 5%”). Podobnie Chile i Kolumbia – które podniosły stopy odpowiednio do 11,25% i 13,25% w szczytowym momencie – już zaczęły je obniżać. Bank centralny Chile, na przykład, tnie stopy w 2024 i 2025 roku, gdy inflacja tam wyhamowała, a stopa referencyjna wkrótce ma wrócić do poziomów jednocyfrowych. Meksyk przyjął bardziej ostrożne podejście (utrzymując stopę overnight na poziomie 11,25% przez dłuższy czas), ale rynki spodziewają się, że Bank Meksyku rozważy obniżki w 2025 roku, jeśli luzowanie Fedu zdejmie presję z peso.
Dla sektora nieruchomości te zmiany nie mogą nadejść zbyt szybko. Deweloperzy i kupujący nieruchomości w całej Ameryce Łacińskiej zostali mocno dotknięci przez wysokie koszty kredytu. W Meksyku produkcja mieszkań spowolniła, a wolumen sprzedaży domów spadł w latach 2023–2024, gdy stopy hipoteczne przekroczyły 10%. Jednak popyt pozostał zasadniczo silny, zwłaszcza w rozwijających się obszarach metropolitalnych i regionach przygranicznych korzystających z trendu near-shoringu. Inwestycje zagraniczne w meksykańskie nieruchomości – szczególnie w parki przemysłowe i centra dystrybucyjne w pobliżu granicy z USA – faktycznie wzrosły mimo wysokich stóp, dzięki relokacji produkcji. W miarę jak stopy będą się normalizować w dół, meksykańscy deweloperzy spodziewają się silnego odbicia zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym, napędzanego odłożonym popytem i programami rządowymi mającymi na celu rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań.
Paradoks brazylijskiego rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku to rosnące czynsze w środowisku stóp procentowych na poziomie 15%, jak ujął to jeden z serwisów informacyjnych. W São Paulo czynsze za najlepsze biura i powierzchnie logistyczne wzrosły z powodu ograniczonej podaży i napływu nowych firm, mimo że wartości aktywów na papierze spadły z powodu wysokich stóp dyskontowych. To sugeruje efekt sprężyny: jeśli (lub gdy) stopy procentowe spadną, wartości nieruchomości w Brazylii mogą gwałtownie wzrosnąć, by lepiej odzwierciedlić silne fundamenty czynszowe. To samo dotyczy brazylijskich REIT-ów (znanych jako FII), które były notowane z dużymi dyskontami – inwestorzy prawdopodobnie zrewidują ich wyceny, gdy Selic zacznie spadać.
Po drugiej stronie Andów, kraje takie jak Peru i Argentyna mierzą się z własnymi, unikalnymi problemami. Gospodarka Peru spowolniła w latach 2023–25, co osłabiło tamtejszy rynek nieruchomości; wysokie stopy kredytowe i zawirowania polityczne sprawiły, że kupujący stali się ostrożni. Bank centralny Peru nieznacznie obniżył stopy pod koniec 2024 roku, co przyniosło pewną ulgę, a dalsze cięcia w 2025 mogą stopniowo poprawić dostępność mieszkań. Argentyna, pogrążona w inflacji przekraczającej 100%, to przypadek szczególny – jej rynek nieruchomości działa głównie w gotówce (często w dolarach amerykańskich), praktycznie poza dysfunkcyjnym systemem kredytowym. Ceny nieruchomości w Buenos Aires spadły do około połowy szczytu z 2017 roku (licząc w USD), gdy głęboka recesja i kontrola walutowa mocno uderzyły w rynek. Wielu deweloperów wstrzymało projekty. Nadzieje wiązane są z powyborczymi reformami gospodarczymi, które mogłyby ustabilizować gospodarkę, a tym samym ożywić rynek nieruchomości (na przykład poprzez nowe programy kredytów hipotecznych, które obecnie praktycznie nie istnieją z powodu inflacji).
Jednym z wyróżniających się trendów w Ameryce Łacińskiej jest napływ kapitału zagranicznego do wybranych okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości, mimo trudnych warunków makroekonomicznych. Na przykład amerykańskie fundusze private equity i fundusze z Bliskiego Wschodu inwestują w logistykę i infrastrukturę w Ameryce Łacińskiej. Wspomniane przedsięwzięcie logistyczne Blackstone o wartości 5 miliardów dolarów w Zatoce Perskiej obejmuje również rynki poza Bliskim Wschodem, potencjalnie celując globalnie w magazyny – a rosnące rynki konsumenckie Ameryki Łacińskiej są na tej mapie. W Meksyku inwestorzy z Kanady i USA wykupili nieruchomości przemysłowe obsługujące amerykańskie łańcuchy dostaw. Natomiast w Brazylii fundusze państwowe i globalni inwestorzy wykazują zainteresowanie sektorami takimi jak centra danych i chłodnie, przewidując długoterminowy popyt.
W sektorze mieszkaniowym Ameryka Łacińska nadal ma młodą, urbanizującą się populację, co podtrzymuje popyt na mieszkania. Kraje takie jak Kolumbia i Dominikana doświadczyły dynamicznego boomu budowlanego (często w średnim segmencie cenowym), który został tylko częściowo spowolniony przez wyższe stopy procentowe. Panama i Kostaryka odnotowują utrzymującą się dobrą sprzedaż mieszkań, wspieraną przez międzynarodowych emerytów i pracowników zdalnych przenoszących się do tych krajów. Chile, po silnym szoku stóp procentowych (tam stopy sięgnęły 11,25%), stopniowo się stabilizuje; rynek mieszkaniowy znacznie się ochłodził, ale wraz z powrotem inflacji do celu bank centralny Chile obniżył stopy już o ponad 4 punkty procentowe i oczekuje się, że aktywność mieszkaniowa wzrośnie w 2025 roku.
Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Ameryce Łacińskiej pod koniec 2025 roku charakteryzuje się napiętym oczekiwaniem na ulgę monetarną. Jak ujął to jeden z brazylijskich deweloperów: „Gromadzimy zaporę projektów; gdy stopy procentowe spadną, będzie to jak otwarcie śluz.” Na razie główną przeszkodą są wysokie koszty finansowania, a nie brak popytu. MFW i Bank Światowy chwalą banki centralne Ameryki Łacińskiej za opanowanie inflacji, a gdy ta walka zostanie wygrana, priorytet przesuwa się na ożywienie wzrostu – co oznacza obniżki stóp. Gdy te cięcia się zmaterializują, można się spodziewać odrodzenia sprzedaży mieszkań i inwestycji komercyjnych w całym regionie. Druga połowa 2025 roku i początek 2026 mogą przynieść przyspieszenie rynków nieruchomości w Ameryce Łacińskiej, pozwalając wreszcie, by korzystna demografia i strukturalne potrzeby mieszkaniowe regionu przełożyły się na wzrost rynku nieruchomości. Tymczasem uczestnicy rynku zajmują pozycje: lokalne banki przygotowują nowe oferty kredytów hipotecznych, deweloperzy uzyskują pozwolenia, a inwestorzy polują na okazje do przejęcia zanim zmieni się koniunktura.Bliski Wschód: Megaprojekty i Mega-pieniądze
Sektor nieruchomości na Bliskim Wschodzie przeżywa niezwykły wzrost, napędzany przez obfity kapitał, ambitne projekty państwowe i napływ międzynarodowego zainteresowania. W przeciwieństwie do zadłużonych rynków zachodnich, szczególnie region Zatoki Perskiej dysponuje dużą płynnością dzięki wysokim cenom energii w ostatnich latach oraz strategicznym planom transformacji gospodarczej. Efektem jest boom na rynku nieruchomości w krajach Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC), z rekordowymi portfelami budowlanymi i transakcjami inwestycyjnymi.
Arabia Saudyjska jest przykładem tego trendu. W ramach programu Vision 2030 Królestwo realizuje szereg „giga-projektów” – ogromnych nowych miast, kurortów turystycznych i inwestycji infrastrukturalnych – na skalę rzadko spotykaną wcześniej. W tym tygodniu nowa analiza Knight Frank potwierdziła, jak szybko przyspiesza ten budowlany boom: łączna wartość kontraktów przyznanych w 2025 roku w ramach saudyjskich giga-projektów wzrosła o 20% rok do roku, osiągając 196 miliardów dolarów arabnews.com. Ta liczba jest zdumiewająca – obejmuje megainwestycje, takie jak futurystyczne miasto za ponad 500 miliardów dolarów NEOM nad Morzem Czerwonym, luksusowy ośrodek turystyczny Red Sea Global (który właśnie otworzył pierwsze hotele), miasto rozrywki Qiddiya oraz miejskie megaprojekty w Rijadzie, takie jak Diriyah Gate i King Salman Park. Według raportu Knight Frank „Saudi Giga Projects Report 2025”, boom budowlany wskazuje, że plan Vision 2030 przechodzi „z fazy planowania do realizacji” na pełnych obrotach arabnews.com.
Rijad, stolica Arabii Saudyjskiej, znajduje się w centrum tej rewolucji na rynku nieruchomości. „Rijad zdecydowanie ugruntował swoją pozycję nowej potęgi gospodarczej Arabii Saudyjskiej, odpowiadając za 63% wszystkich nowych miejsc pracy utworzonych w Królestwie od 2019 roku,” zauważa Faisal Durrani, szef działu badań Knight Frank na region MENA arabnews.com. Od 2016 roku w Rijadzie ogłoszono projekty nieruchomościowe i infrastrukturalne o wartości ponad 237 miliardów dolarów arabnews.com, w tym ikoniczne przedsięwzięcia, takie jak 220-kilometrowy „Sports Boulevard” oraz ogromne rozbudowy mieszkaniowe. Populacja miasta (około 7 milionów w 2022 roku) ma według prognoz osiągnąć 10,1 miliona do 2030 roku arabnews.com, a plany zakładają dostosowanie się do tego wzrostu poprzez „ponad 340 000 nowych mieszkań, 4,8 mln m² powierzchni biurowej, 3 mln m² powierzchni handlowej i prawie 30 000 pokoi hotelowych” do tego roku arabnews.com. Te liczby ilustrują szał budowlany niemal niespotykany na świecie. Durrani opisuje Rijad jako miasto przeżywające „jedną z najbardziej ambitnych historii rozwoju urbanistycznego na świecie”, gotowe stać się światowej klasy centrum biznesu i turystyki arabnews.com.
Impuls do realizacji megaprojektów nie ogranicza się do Rijadu. Zachodnia Arabia Saudyjska, gdzie znajdują się NEOM i inwestycje na wybrzeżu Morza Czerwonego, ma 17 giga-projektów w toku o łącznej wartości 431 miliardów dolarów w ogłoszonych inwestycjach arabnews.com. Z tej kwoty około 57 miliardów dolarów w kontraktach już przyznano, a kolejne setki miliardów są w przygotowaniu arabnews.com. Sam NEOM (obejmujący podprojekty takie jak The Line, ośrodek narciarski Trojena i miasto przemysłowe Oxagon) ma już podpisane kontrakty na około 24 miliardy dolarów arabnews.com, a to dopiero początek. Skala jest oszałamiająca: do 2030 roku projekty w tym regionie mają dostarczyć 382 000 nowych mieszkań, ponad 3 miliony m² powierzchni biurowej, 4,3 miliona m² powierzchni handlowej i 330 000 pokoi hotelowych arabnews.com – co w praktyce oznacza tworzenie nowych miast od podstaw.
Poza Arabią Saudyjską, ZEA (Dubaj, Abu Zabi) pozostają potęgą nieruchomości samą w sobie. Rynek nieruchomości w Dubaju przeżywa boom od 2021 roku, z rekordową sprzedażą luksusowych domów (w 2023 roku sprzedano willę na Palm Jumeirah za ponad 100 milionów dolarów, na przykład) oraz napływem zagranicznych nabywców, w tym zamożnych Rosjan, Hindusów i Europejczyków przyciąganych otwartością i bezpieczeństwem Dubaju. Choć tempo wzrostu w Dubaju nieco spowolniło w 2025 roku, nadal odnotowano dwucyfrowy roczny wzrost cen w segmencie luksusowych nieruchomości mieszkaniowych oraz wysokie obłożenie powierzchni komercyjnych. W Abu Zabi deweloperzy koncentrują się na projektach z wyższej półki i kulturalnych (takich jak dzielnica Guggenheim Abu Dhabi i nowe społeczności na wyspach). Warto zauważyć, że Sotheby’s International Realty otworzyło się w Abu Zabi w tym miesiącu, debiutując z Four Seasons Private Residences na Saadiyat Beach, co wskazuje na zaufanie do segmentu ultra-luksusowego.Jedną z największych historii na rynku nieruchomości Bliskiego Wschodu jest napływ międzynarodowych partnerstw inwestycyjnych. W tym tygodniu pojawił się przykład, który przyciągnął uwagę mediów: Blackstone, największy na świecie zarządca alternatywnych aktywów, łączy siły z Lunate z Abu Zabi (firmą inwestycyjną wspieraną przez emirat), aby stworzyć platformę ukierunkowaną na 5 miliardów dolarów aktywów logistycznych w całym regionie Zatoki. Nowe przedsięwzięcie, nazwane GLIDE, skoncentruje się na nabywaniu i rozwoju „wysokiej jakości magazynów” w krajach GCC – w tym na inwestycjach typu greenfield oraz transakcjach sale-leaseback z dużymi firmami regionalnymi. „Głębokie przemiany gospodarcze zachodzące w GCC, napędzane polityką prorozwojową, korzystnymi zmianami demograficznymi i szeroko zakrojoną dywersyfikacją, tworzą silny impuls dla sektorów takich jak logistyka,” powiedział prezes Blackstone Jon Gray w ogłoszeniu o partnerstwie. Ten cytat podsumowuje, dlaczego globalni inwestorzy napływają na rynek nieruchomości Bliskiego Wschodu: gospodarki regionu (zwłaszcza w Arabii Saudyjskiej i ZEA) dywersyfikują się poza ropę, młode populacje rosną, e-commerce i handel kwitną – a to wszystko oznacza rosnący popyt na nowoczesne magazyny, porty, centra danych i biura. Sam Blackstone rozwija się w regionie Zatoki; zaledwie w zeszłym miesiącu współprowadził inwestycję o wartości 525 milionów dolarów w Property Finder, dubajski portal nieruchomości online. Inne duże firmy, takie jak Brookfield, KKR i państwowe fundusze majątkowe Zatoki (ADIA, PIF itd.), były aktywne w głośnych transakcjach nieruchomościowych od Kairu po Karaczi, często w formie partnerstw.
Kolejnym godnym uwagi trendem jest to, jak pieniądze z Zatoki napływają do sąsiednich regionów, skutecznie eksportując boom. Na przykład Egipt (opisany w sekcji o Afryce) od 2021 roku przyciągnął ponad 120 miliardów dolarów kapitału państwowych funduszy majątkowych z Bliskiego Wschodu, w tym na projekty deweloperskie. W Turcji Katar i ZEA inwestowały w nieruchomości i infrastrukturę w Stambule. Irak i Pakistan mają nowe inicjatywy budowlane wspierane przez inwestorów z GCC, a nawet Grecja i południowa Europa odnotowały wzrost zainteresowania ze strony bliskowschodnich nabywców kurortów i wysp.
Na właściwym Bliskim Wschodzie, inne rynki, takie jak Katar, Bahrajn i Oman, również idą naprzód, choć na mniejszą skalę niż wielka dwójka (Arabia Saudyjska/ZEA). Katar, po Mistrzostwach Świata, ma nadmiar nowego mieszkalnictwa, ale stosuje zachęty, by przyciągnąć ekspatów i firmy (np. 100% zagranicznej własności w wybranych projektach). Bahrajn koncentruje się na mieszkaniach dostępnych cenowo i parkach przemysłowych. Oman otworzył się bardziej na zagraniczną własność nieruchomości w strefach turystycznych, licząc na powtórzenie sukcesu Dubaju w przyciąganiu emerytów i nabywców drugich domów.
Czynniki ryzyka dla boomu nieruchomościowego na Bliskim Wschodzie wydają się stosunkowo ograniczone. Jednym z nich jest zmienność cen ropy – poważny spadek cen mógłby ograniczyć wydatki rządowe i nastroje. Jednak większość krajów GCC ma duże rezerwy i jest znacznie bardziej stabilna fiskalnie niż dekadę temu. Kolejną kwestią jest nadpodaż: sceptycy zastanawiają się, czy cała planowana podaż (zwłaszcza w Arabii Saudyjskiej) zostanie wchłonięta. Na razie jednak głębokie kieszenie rządu i realne zapotrzebowanie na mieszkania (Arabia Saudyjska ma młodą populację i niedobór mieszkań) sugerują, że projekty te znajdą lokatorów, nawet jeśli po skorygowanych cenach.
Przy tak dużej aktywności perspektywy regionu pozostają niezwykle pozytywne. Badanie Expo Real wykazało, że perspektywy rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie są bardzo atrakcyjne, a wielu globalnych inwestorów umieszcza Zatokę na szczycie listy celów wzrostu. Jak ujął to jeden z prezesów branżowych: „Bliski Wschód to obecnie światowe laboratorium rozwoju – jeśli chcesz zobaczyć przyszłość miast, spójrz na to, co powstaje na pustyni saudyjskiej i na panoramie Dubaju.” To śmiałe stwierdzenie, ale niepozbawione podstaw. W pozostałej części 2025 roku i później spodziewaj się kolejnych megatransakcji, kolejnych projektów definiujących panoramę miast i większego napływu kapitału do nieruchomości na Bliskim Wschodzie, gdy region ten umacnia się jako kluczowy punkt światowej sceny nieruchomości
.Afryka: rosnące inwestycje i nowe granice wzrostu
Rynki nieruchomości w Afryce są często pomijane w globalnych dyskusjach, ale coraz częściej przyciągają uwagę międzynarodowych inwestorów – zwłaszcza że niektórzy postrzegają Afrykę jako „ostatnią granicę” wzrostu rynków wschodzących z młodą populacją i szybkim tempem urbanizacji. Choć każdy kraj w Afryce ma swoją własną historię nieruchomości, wspólnym motywem w 2025 roku jest rosnący napływ inwestycji i ambitne projekty, mimo utrzymujących się wyzwań makroekonomicznych.
Afryka Północna w szczególności doświadcza fali inwestycji, z których wiele pochodzi z Bliskiego Wschodu. Egipt wyróżnia się skalą swoich planów i napływem kapitału, który przyciąga. Raport Knight Frank „Destination Egypt 2025” podkreśla, że Egipt „przyciąga falę bogactwa z Zatoki do swojego sektora nieruchomości” – około 1,4 miliarda dolarów prywatnego kapitału z GCC ma trafić w najbliższym czasie do egipskich domów i biur. Zamożni inwestorzy z ZEA i Arabii Saudyjskiej przodują: dane z badań pokazują, że obywatele ZEA planują zainwestować około 709 milionów dolarów w egipskie nieruchomości, a Saudyjczycy około 403 milionów dolarów, a następnie duże zainteresowanie wykazują inwestorzy z Niemiec i Wielkiej Brytanii. Środki te trafiają do wszystkiego – od nowej stolicy administracyjnej budowanej pod Kairem, po luksusowe kurorty nad Morzem Śródziemnym i Morzem Czerwonym.
Rząd egipski sam znajduje się w trakcie najbardziej ambitnej agendy rozwojowej od dekad. Kair buduje zupełnie nowe miasto stołeczne („NAC”) na pustyni – megaprojekt inteligentnego miasta, który już stał się głównym celem dla 56% ankietowanych inwestorów z Arabii Saudyjskiej i 34% inwestorów z Emiratów, według Knight Frank. Północne Wybrzeże (wybrzeże Morza Śródziemnego) oraz Centralny Kair to także gorące lokalizacje, gdzie nabywcy z Zatoki kupują domy wakacyjne i strategiczne aktywa komercyjne. „Metamorfoza Egiptu w regionalną potęgę deweloperską jest w pełni w toku,” mówi Faisal Durrani z Knight Frank. „Kapitał prywatny z Zatoki, w połączeniu z inwestycjami funduszy majątkowych, przyspiesza transformację kraju.” Rzeczywiście, od 2023 roku Egipt odnotował wzrost bezpośrednich inwestycji zagranicznych (FDI), z których wiele trafia w nieruchomości i infrastrukturę – w tym przełomowe zobowiązanie 35 miliardów dolarów przez ADQ z Abu Zabi w lutym tego roku, obejmujące ogromny projekt rozwoju wybrzeża (Ras El Hekma) i inne inwestycje. Dzięki tym zastrzykom kapitału, nowe miasta, osiedla zamknięte i dzielnice biznesowe powstają w całym Egipcie. Wartości nieruchomości w niektórych częściach Kairu gwałtownie wzrosły (Knight Frank odnotowuje, że ceny w Sheikh Zayed City wzrosły o 24,7% rok do roku) arabianbusiness.com. Pojawia się ostrożność, że w 2025 roku na rynek trafi dużo nowej podaży (planowana jest dostawa ponad 30 000 nowych domów, co stanowi wzrost o 29% w porównaniu z 2024 rokiem) arabianbusiness.com, co może ostudzić wzrost cen w kolejnych latach. Jednak na razie Egipt korzysta z fali na rynku nieruchomości – napędzanej kapitałem zewnętrznym i determinacją rządu do modernizacji.
Przesuwając się na południe od Sahary, Afryka Subsaharyjska obserwuje własne trendy na rynku nieruchomości. Wiele z największych miast Afryki doświadcza szybkiego wzrostu populacji i migracji do miast, co obciąża istniejące zasoby mieszkaniowe i infrastrukturę, ale także stwarza możliwości rozwoju. Główne miasta, takie jak Lagos (Nigeria), Nairobi (Kenia) i Akra (Ghana) według doniesień odnotowały w ostatnich latach średnioroczne wzrosty cen nieruchomości rzędu 8% do 12%. W Lagos, na przykład, popyt na luksusowe apartamenty w dzielnicach takich jak Ikoyi i Victoria Island oraz na przystępne cenowo mieszkania na rozrastających się obrzeżach pozostaje wysoki, nawet gdy kraj zmaga się z inflacją i stopami procentowymi powyżej 20%. Bank centralny Nigerii podnosił stopy (obecnie około 18,75%), by walczyć z inflacją, co zwiększa koszty kredytów hipotecznych. Jednak znaczna część rynku nieruchomości w Afryce nie jest silnie uzależniona od kredytów hipotecznych (poza RPA i Namibią, hipoteki są stosunkowo rzadkie). Zakupy często dokonywane są za gotówkę lub poprzez innowacyjne plany płatności. Tak więc, choć wysokie stopy procentowe i zmienność gospodarcza są przeszkodami, nie zatrzymują one całkowicie aktywności na rynku mieszkaniowym – zamiast tego deweloperzy i nabywcy znajdują kreatywne rozwiązania finansowe, takie jak plany płatności indeksowane do dolara w Nigerii czy spółdzielcze systemy oszczędnościowe w Kenii.
Rynek nieruchomości w Kenii (skoncentrowany wokół Nairobi) pozostaje jednym z najbardziej rozwiniętych w Afryce Wschodniej. Nairobi ma prężnie działający segment nieruchomości komercyjnych – to regionalne centrum dla międzynarodowych korporacji i organizacji pozarządowych, co napędza popyt na parki biurowe i mieszkania dla ekspatów. Choć wskaźnik pustostanów biurowych wzrósł z powodu pewnej nadpodaży, segmenty takie jak magazyny klasy A, nowoczesne centra handlowe i mieszkania dla klasy średniej nadal się rozwijają. Wyższa klasa średnia w Nairobi napędziła mini-boom na osiedla zamknięte na przedmieściach, takich jak Kiambu i Ngong Road. Dodatkowo, Kenia stała się punktem centralnym dla inwestycji w alternatywne aktywa, takie jak mieszkania studenckie i nieruchomości medyczne, odpowiadając na braki w infrastrukturze społecznej.
Ghana i Wybrzeże Kości Słoniowej również przyciągają zainteresowanie inwestorów jako politycznie stabilne rynki w Afryce Zachodniej. Rynek nieruchomości w Akrze odnotował wzrost budowy luksusowych apartamentów i biur pod koniec lat 2010; po krótkiej przerwie nowe projekty powracają (wspierane przez inwestycje diaspory i dochody Ghany z ropy naftowej). Jednak niedawna restrukturyzacja zadłużenia i wzrost inflacji w Ghanie wprowadziły ostrożność. Mimo to, inicjatywy takie jak plany Ghany dotyczące mieszkań dostępnych cenowo oraz nowe projekty miejskie na Wybrzeżu Kości Słoniowej (np. rozbudowa dzielnicy biznesowej Abidżanu) postępują, przy wsparciu instytucji finansujących rozwój.
Wspólnym motywem w całej Afryce jest potrzeba mieszkań dostępnych cenowo. Rządy Kenii, Nigerii, RPA i innych krajów uczyniły z tego priorytet, często poprzez partnerstwa publiczno-prywatne. Nigeria, na przykład, uruchomiła Narodowy Fundusz Mieszkaniowy i program kredytów hipotecznych dla diaspory, aby pobudzić rozwój mieszkań dostępnych cenowo. W RPA rynek mieszkaniowy jest bardziej dojrzały, ale obecnie słaby. Bank Rezerw RPA utrzymał wysokie stopy procentowe (stopa repo 8,25%), aby zwalczyć inflację, a w połączeniu z powolną gospodarką i problemami z siecią energetyczną, rynek mieszkaniowy pozostaje płaski. Ceny w ujęciu realnym spadają w wielu regionach (Global Property Guide zauważa, że rynek mieszkaniowy w RPA jest „hamowany przez słaby popyt, utrzymujące się wysokie bezrobocie i powolną gospodarkę”). Jednak analitycy są umiarkowanie optymistyczni wobec RPA w latach 2025–26: wraz ze spadkiem inflacji oczekuje się obniżek stóp procentowych (co może obniżyć stopę polityczną do ok. 10,5% do końca 2025 r.), co może „stworzyć bezprecedensowe możliwości dla kupujących nieruchomości” i uwolnić skumulowany popyt. Już teraz banki w RPA odnotowują stabilny lub rosnący poziom wniosków hipotecznych w drugiej połowie 2025 r., a nastroje rynkowe poprawiły się po ostatnich zmianach politycznych (na przykład pro-biznesowy minister finansów).
Kolejnym wyróżnikiem jest wzrost znaczenia nowych technologii i modeli finansowania nieruchomości w Afryce. Nigeria i Kenia obserwują rozwój startupów proptech, które umożliwiają inwestycje frakcyjne w nieruchomości, cyfrowe platformy hipoteczne oraz crowdfunding nieruchomości, poszerzając dostęp do rynku. Te innowacje stopniowo wprowadzają większą płynność i przejrzystość. Dodatkowo, afrykańskie REIT-y powoli się pojawiają – Ghana uruchomiła REIT, a Kenia pracuje nad regulacjami, które mają je wspierać, co może skierować kapitał instytucjonalny na rozwój centrów handlowych, biur i centrów logistycznych.
Wreszcie, integracja Afryki ze światową sceną inwestycyjną rośnie. Wymowny znak: główni światowi deweloperzy i marki hotelowe rozwijają się w Afryce. Na przykład francuscy i amerykańscy deweloperzy budują wielofunkcyjne megaprojekty w Wybrzeżu Kości Słoniowej i Senegalu. Sieci hotelowe takie jak Marriott, Hilton i Accor otwierają dziesiątki nowych hoteli na całym kontynencie, licząc na wzrost biznesu i turystyki – co jest wskaźnikiem zaufania do perspektyw rynku nieruchomości.
Podsumowując, sektor nieruchomości w Afryce pod koniec 2025 roku to studium kontrastów: znaczące wyzwania (wysokie koszty finansowania, niestabilność makroekonomiczna w niektórych krajach), ale także znaczące korzyści (szybki wzrost, wysokie stopy zwrotu i sprzyjająca demografia). Zainteresowanie inwestorów z Zatoki Perskiej i innych regionów sugeruje, że rynki afrykańskie, choć bardziej ryzykowne, oferują długoterminowy potencjał, którego trudno zignorować. Jeśli warunki globalne się poprawią – tzn. stopy procentowe spadną, a ceny surowców się utrzymają – Afryka może doświadczyć silnego przyspieszenia rozwoju nieruchomości. Już teraz „nowe miasta” pojawiają się (od egipskiego NAC po nigeryjskie Eko Atlantic), a afrykańskie panoramy mogą wyglądać zupełnie inaczej za dekadę. Na razie kontynent buduje, krok po kroku, często poza głównym nurtem – ale coraz częściej z udziałem globalnego kapitału i know-how.
Perspektywy: Ostrożny optymizm na 2026 rok i kolejne lata
Podsumowując wiadomości z początku października 2025 roku, głównym motywem na światowym rynku nieruchomości jest ostrożny optymizm. Na wszystkich kontynentach uczestnicy rynku przygotowują się na lepszy 2026 rok, choć pozostają świadomi utrzymujących się ryzyk.
Kilka głównych instytucji i ekspertów zaktualizowało swoje prognozy w świetle ostatnich wydarzeń:
- Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) – W swoim nadchodzącym World Economic Outlook (który ma zostać opublikowany w połowie października), MFW ma omówić spowolnienie globalnej inflacji i jego konsekwencje. Wstępne sygnały sugerują, że MFW nieznacznie podniesie prognozy wzrostu dla niektórych regionów dzięki poprawie warunków finansowych. Rynek nieruchomości, często korzystający na niskich stopach, może odnotować wzrost inwestycji, jeśli scenariusz MFW o łagodnym „miękkim lądowaniu” się sprawdzi. (Z drugiej strony, MFW prawdopodobnie ostrzeże przed problemami na chińskim rynku nieruchomości jako czynnikiem ryzyka dla wzrostu w Azji.)
- CBRE i JLL (globalne firmy brokerskie) – Obie firmy są bardziej pozytywnie nastawione do 2025 roku. CBRE obecnie prognozuje 15% wzrost globalnego wolumenu inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2025 roku, w porównaniu do ~10% wcześniej. Wskazują na spodziewany zwrot w kierunku obniżek stóp procentowych w USA, Wielkiej Brytanii i strefie euro, co powinno poprawić płynność i zaufanie kupujących. Najnowsza globalna prognoza JLL również zauważa, że inwestorzy „pierwszego ruchu” w latach 2024–25 mogą osiągnąć ponadprzeciętne zyski w miarę odbudowy rynków, a niedobory podaży w niektórych sektorach (np. logistyka, mieszkalnictwo) będą się pogłębiać, tworząc szanse dla deweloperów.
- Deloitte & PwC (Konsultanci) – Raport Emerging Trends in Real Estate 2025 przygotowany przez PwC/ULI (Urban Land Institute) został opublikowany 5 października i jego globalna perspektywa była ostrożnie optymistyczna. Zauważono, że choć inflacja, wyższe stopy procentowe, ryzyko polityczne i koszty budowy pozostają problemami, większość respondentów badania oczekuje wzrostu wolumenów transakcji w 2025 roku i wierzy, że „cykl na rynku nieruchomości się odwrócił”. Mówi się o „odbudowie w kształcie litery K”: kluczowe aktywa w najlepszych lokalizacjach mają odbić się jako pierwsze, podczas gdy aktywa drugorzędne mogą pozostawać w tyle lub dalej tracić na wartości. Prognoza Deloitte dotycząca rynku nieruchomości komercyjnych na 2026 rok (zaprezentowana na początku października) potwierdza, że wysokiej jakości nieruchomości generujące dochód powinny ponownie zacząć przyciągać wielu oferentów pod koniec 2025 roku.
- Banki centralne – Sygnały od bankierów centralnych są generalnie wspierające: Amerykański Fed zasygnalizował pauzę i potencjalne dalsze obniżki, jeśli inflacja będzie dalej spadać. Europejski Bank Centralny również zrobił pauzę, a niektórzy członkowie sugerują obniżki w połowie 2024 roku, jeśli gospodarka pozostanie słaba (inflacja w strefie euro spadła ostatnio poniżej 3%). Banki centralne rynków wschodzących (Brazylia, jak wspomniano, oraz inne jak Polska i Węgry) już obniżyły stopy lub wkrótce to zrobią. Ta zsynchronizowana fala łagodzenia to wyraźne odwrócenie trendu z 2022 roku, kiedy stopy były podnoszone – i to dobrze wróży sektorom wrażliwym na stopy procentowe. Nieruchomości mogą na tym bardzo skorzystać, ponieważ niższe stopy bazowe obniżą oprocentowanie kredytów hipotecznych i stopy kapitalizacji, zwiększając zarówno popyt, jak i wartość aktywów.
Oczywiście, ryzyka pozostają na horyzoncie. Utrzymująca się inflacja może spowolnić lub wykoleić cykl obniżek stóp; napięcia geopolityczne (jak wojny czy konflikty handlowe) mogą zachwiać zaufaniem inwestorów; a nadmiar zadłużenia w niektórych krajach (zarówno publicznego, jak i prywatnego) to niewiadoma. W nieruchomościach jednym z ryzyk jest refinansowanie – fala zadłużenia na nieruchomościach komercyjnych przypada na lata 2024–2026 i to, jak płynnie te kredyty zostaną przedłużone (lub zrestrukturyzowane), wpłynie na zachowania właścicieli. Jeśli stopy nie spadną tak bardzo, jak oczekiwano, niektórzy właściciele mogą nie spłacić zobowiązań lub być zmuszeni do sprzedaży aktywów, co wprowadzi na rynek elementy kryzysowe. Jednak wielu obserwatorów uważa, że korekta cen z lat 2022–2024 była wystarczająca, by przyciągnąć kupujących, a wszelkie dalsze trudności spotkają się z dużym zainteresowaniem kapitału (co sugeruje rosnąca liczba funduszy oportunistycznych zbierających obecnie środki).
Warto również zauważyć zmiany sektorowe, które będą kształtować perspektywy:
- Mieszkalnictwo: Panuje zgoda, że rynki mieszkaniowe ustabilizują się lub umiarkowanie wzrosną w większości krajów w 2025 roku. Popyt na mieszkania jest strukturalnie silny w wielu gospodarkach (ze względu na demografię lub niedobór podaży), więc nawet niewielki spadek stóp procentowych powinien pobudzić aktywność. Widać już pierwsze oznaki: np. liczba zatwierdzonych kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii wzrosła we wrześniu po wstrzymaniu podwyżek stóp; sprzedaż nowych domów w USA jest faktycznie wyższa rok do roku, ponieważ deweloperzy oferują obniżki oprocentowania. Niemniej jednak, dostępność cenowa pozostaje ograniczeniem – płace nie nadążały w ostatnich latach za cenami mieszkań i kosztami kredytów. Jeśli realne dochody nie wzrosną, ożywienie na rynku mieszkaniowym może być powolne. Polityka taka jak ulgi dla kupujących pierwsze mieszkanie czy programy budownictwa społecznego odegrają rolę na niektórych rynkach (np. Kanada właśnie zniosła GST na nowe budownictwo czynszowe, by pobudzić podaż).
- Komercyjne: Rynki biurowe będą potrzebowały więcej czasu na odbudowę z powodu przejścia na pracę zdalną. Perspektywy różnią się tu w zależności od jakości: biura najwyższej klasy, energooszczędne (“klasa A” lub nowe budynki) w najlepszych lokalizacjach powinny odzyskać poziom wynajmu i odnotować wzrost czynszów, ponieważ firmy doceniają współpracę na żywo w określonych przestrzeniach. Starsze, mniej ekologiczne biura prawdopodobnie będą musiały zostać przekształcone lub gruntownie wyremontowane, by konkurować – to proces, który potrwa do 2026–2030. Nieruchomości handlowe się rozwarstwiają: obiekty handlu podstawowego (centra z supermarketami itp.) oraz najlepsze ulice handlowe w turystycznych centrach odbudowują się dobrze, podczas gdy centra handlowe drugiej kategorii i duże parki handlowe mają trudności z powodu e-commerce i zmieniających się nawyków konsumenckich. Sektor magazynowy/logistyczny pozostaje prawdopodobnie najsilniejszy na świecie – wskaźniki pustostanów są na rekordowo niskim poziomie w wielu centrach logistycznych, a nowa podaż często ledwo nadąża za popytem. Rozwój AI, chmury obliczeniowej i 5G zwiększa także zapotrzebowanie na centra danych, które stają się nową klasą aktywów instytucjonalnych (ze specjalnymi wymaganiami dotyczącymi zasilania i chłodzenia). Branża hotelarska (hotele) odbiła się mocno w wielu miejscach po Covidzie, choć podróże służbowe wciąż pozostają w tyle za turystyką wypoczynkową; prognozy na 2025 dla hoteli są generalnie pozytywne, o ile nie pojawią się nowe wstrząsy.
- Grunty i deweloperka: Ciekawą prognozę przedstawiają specjaliści od gruntów rolnych. Przewidują, że wartość gruntów rolnych pozostanie odporna (wspierana przez potrzebę bezpieczeństwa żywnościowego i ochronę przed inflacją). Na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową w niektórych miejscach ceny spadły z powodu wyższych kosztów budowy i finansowania, ale gdy te czynniki się poprawią, wartości gruntów mogą znów wzrosnąć, co może skłonić deweloperów do szybkiego zabezpieczania działek już teraz. Niektóre rządy rozważają zachęty do uwalniania nieużywanych gruntów (np. podatki od pustych działek), by rozwiązać problem niedoboru mieszkań – jeśli takie polityki zostaną wprowadzone, może to zwiększyć podaż gruntów i ograniczyć wzrost cen.
W tym złożonym obrazie nastroje wśród wielu profesjonalistów rynku nieruchomości się poprawiają. Indeks trendów Expo Real pokazał, że optymiści przeważają nad pesymistami w stosunku 2 do 1 w branży. „Osiągnęliśmy dno i zaufanie stopniowo wraca… rynek [powoli] wraca do normy,” powiedział Stefan Rummel, prezes Messe München, wyrażając nadzieję, ale też uznając pozostałe wyzwania. To „zrównoważone nastawienie” to zupełnie inny klimat niż ponury nastrój sprzed roku.
Podsumowując: wszystko wskazuje na powrót do wzrostów, ale będzie to proces stopniowy i nierównomierny. Wchodząc w ostatni kwartał 2025 roku, inwestorzy i deweloperzy nieruchomości na całym świecie uważnie obserwują banki centralne i dane gospodarcze. Panuje ostrożne przekonanie, że najgorsze już za nami – spadki wartości są w dużej mierze zakończone, a zaczyna się nowy cykl. Jasne jest jednak, że nadchodzący cykl będzie inny niż poprzedni: nie będzie oparty na łatwym kredycie i szybkim obrocie. Zamiast tego, o sukcesie zdecydują fundamenty i kreatywne strategie. Jak żartował jeden z doświadczonych pośredników, „Nadchodzący rok oddzieli amatorów od profesjonalistów – ci, którzy odrobili lekcje podczas spowolnienia, zgarną wszystko, gdy rynek się odwróci.”
Innymi słowy, w nadchodzących miesiącach można się spodziewać, że światowe wiadomości z rynku nieruchomości będą zawierać więcej dużych finalizowanych transakcji, więcej żurawi na horyzoncie miast i tak, więcej uśmiechów na twarzach agentów i inwestorów – choć z pewną ostrożnością wynikającą z wyciągniętych wniosków. Na razie podsumowanie z października 2025 dostarcza nam wielu dowodów na to, że na całym świecie rynki nieruchomości powoli wracają do życia, tworząc fundament pod potencjalnie znacznie silniejszy rok 2026.
