Points clés à retenir (5–6 octobre 2025)
- Les taux d’intérêt baissent, stimulant le logement – Les banques centrales ont commencé à baisser les taux, faisant passer la moyenne des taux hypothécaires américains à environ 6,3 % contre 7 % homesforheroes.com. Cela a ralenti la croissance des prix de l’immobilier à son rythme le plus bas depuis 2023 et amélioré l’accessibilité pour les acheteurs homesforheroes.com. Les grands marchés comme le Royaume-Uni et la zone euro connaissent également un assouplissement des politiques, aidant les primo-accédants et stabilisant les prix reuters.com.
- Les grosses transactions témoignent de la confiance – Les transactions à un milliard de dollars sont de retour. En Arabie Saoudite, un projet de luxe Trump d’un milliard de dollars a été dévoilé à Djeddah reuters.com reuters.com. Aux États-Unis, des acteurs institutionnels comme Norges Bank et Tishman Speyer rachètent des tours de bureaux, marquant leur retour aux transactions costar.com costar.com. Londres a également connu sa plus grande vente de bureaux en trois ans à environ 340 millions de livres sterling costar.com, signe d’un regain d’appétit des investisseurs.
- Rebondissement des flux d’investissement – Les capitaux mondiaux affluent à nouveau vers l’immobilier. L’Asie-Pacifique a attiré 71,9 milliards de dollars au premier semestre 2025 (en baisse de seulement 6 % sur un an), l’Inde devenant la 4e destination d’investissement ($1,6 milliard d’entrées étrangères) business-standard.com business-standard.com. À l’échelle mondiale, la collecte de fonds pour l’immobilier commercial a atteint 111 milliards de dollars au premier semestre (85 % du total de l’an dernier) business-standard.com business-standard.com, et l’immobilier reste la classe d’actifs la plus valorisée au monde avec 393 milliards de dollars credaily.com – soit quatre fois le PIB mondial.
- Marchés du logement contrastés – Les tendances résidentielles divergent selon les régions. Les États-Unis et certaines parties de l’Europe signalent une hausse de l’inventaire et la disparition des guerres d’enchères, offrant plus de choix aux acheteurs homesforheroes.com. Les prix des logements en Chine, cependant, restent atones : la valeur des logements neufs n’a augmenté que de +0,09 % en septembre et les prix de revente ont baissé malgré les mesures de relance reuters.com reuters.com. Les analystes n’attendent désormais pas de stabilisation du marché du logement chinois avant 2026 ou plus tard reuters.com.
- L’immobilier commercial amorce un tournant – Les secteurs de bureaux et industriel de l’immobilier montrent des signes de reprise. Les investissements dans l’immobilier commercial aux États-Unis ont augmenté d’environ 25 % sur un an, avec une hausse des prix pour les actifs de premier ordre costar.com costar.com. Au Royaume-Uni et en Europe, les volumes de transactions restent inférieurs à la moyenne, mais le troisième trimestre a vu une vague de ventes d’actifs uniques dans l’hôtellerie et les bureaux, laissant entrevoir une reprise fragile costar.com costar.com. L’Allemagne reste à la traîne, avec des volumes en 2025 inférieurs de 54 % à la moyenne sur 10 ans costar.com, mais les experts estiment qu’un plancher se forme à mesure que les rendements se stabilisent.
- Les FPI et les rendements s’améliorent – Les Fonds de Placement Immobilier rebondissent. Les indices mondiaux de FPI ont progressé en septembre après la baisse des taux de la Fed américaine reit.com. Les secteurs spécialisés des FPI – comme les centres de données, la santé, et même les bureaux en difficulté – ont mené les gains reit.com. Les FPI cotées en bourse retrouvent un avantage alors que l’écart de valorisation avec les marchés privés se réduit, attirant à nouveau les investisseurs vers l’immobilier coté.
- Innovations technologiques et ESG – La technologie immobilière et la durabilité sont au premier plan. Le plus grand propriétaire d’entrepôts au monde, Prologis, a annoncé un investissement de 8 milliards de dollars dans des centres de données axés sur l’IA et l’énergie verte sur site à travers son portefeuille mondial credaily.com. La construction verte devient une priorité croissante : 30 % des nouveaux projets dans des villes comme Santiago obtiennent désormais des certifications vertes adventuresincre.com, et les nouvelles normes du U.S. Green Building Council visent à accélérer la décarbonation des bâtiments esgnews.com. Les sociétés immobilières lèvent des fonds verts dédiés (par exemple, un fonds C-PACE de 785 M$ par Nuveen) pour financer des rénovations écoénergétiques esgnews.com.
- Les analystes anticipent une reprise – Les perspectives du marché sont prudemment optimistes. Les enquêtes sectorielles classent l’ESG parmi les deux principales priorités pour les sociétés immobilières en Europe et en Asie-Pacifique esgnews.com. Les analystes de Preqin notent qu’avec la pause des politiques restrictives des banques centrales, « le plancher du marché va s’élever… et davantage de transactions seront conclues » reuters.com. Aux États-Unis, les conseillers prévoient que l’amélioration des conditions de taux d’intérêt va « désengorger le marché » et libérer les ventes en attente d’ici 2026 costar.com. À l’échelle mondiale, les experts prévoient que 2025 sera une « année de référence » pour l’investissement immobilier dans le contexte de la reprise post-pandémique nuveen.com.
Amérique du Nord (États-Unis & Canada)
Logement et taux : Le marché immobilier américain montre les premiers signes d’un soulagement après une longue période de crise d’accessibilité. Les taux d’intérêt hypothécaires, qui avaient dépassé 7 % plus tôt dans l’année, sont tombés sous les 6,5 % fin septembre homesforheroes.com. La baisse d’un quart de point du taux directeur de la Réserve fédérale le 17 septembre s’est immédiatement répercutée sur les prêts hypothécaires homesforheroes.com, faisant passer le taux moyen d’un prêt fixe sur 30 ans à environ 6,3 %. Ce ralentissement a ralenti la croissance des prix de l’immobilier à son rythme le plus faible depuis la mi-2023 et a effectivement mis fin à la plupart des guerres d’enchères homesforheroes.com. L’offre de logements est également enfin en hausse – surtout dans les marchés du Sunbelt – avec des annonces actives dans le Sud et l’Ouest des États-Unis revenues à leur niveau d’avant la pandémie, offrant ainsi aux acheteurs plus de choix et de pouvoir de négociation homesforheroes.com. Bien que les ventes de logements restent inférieures à leurs sommets de 2021, les agents immobiliers notent que octobre s’annonce comme le mois le plus favorable aux acheteurs de 2025, avec des prix plus doux et des vendeurs motivés, en phase avec l’amélioration des conditions de financement. Les constructeurs immobiliers sont prudemment optimistes que la baisse des taux va « débloquer » la demande refoulée des primo-accédants qui avaient été écartés par les coûts élevés reuters.com.
Commercial & Deals: Le marché nord-américain de l’immobilier commercial est en train de rebondir. Les volumes d’investissement aux États-Unis ont augmenté d’environ 25 % depuis le début de l’année, avec plus de 36 milliards de dollars de transactions jusqu’à présent – un contraste frappant avec la baisse de 2024 costar.com. Les géants du capital-investissement et les investisseurs institutionnels qui étaient restés en retrait reviennent sur le marché. Notamment, Norges Bank, Boston Properties (BXP), Tishman Speyer et d’autres ont conclu des acquisitions de bureaux très médiatisées ces derniers mois costar.com. Parmi les transactions phares : Tishman Speyer a payé 105 millions de dollars pour un immeuble de bureaux à Manhattan, son premier achat à New York depuis le début de la pandémie costar.com. Kilroy Realty a acquis un grand campus de bureaux à Beverly Hills, Los Angeles, et Vornado Realty Trust a acheté les bureaux situés au-dessus du magasin phare Saks Fifth Avenue à New York costar.com – abandonnant les projets antérieurs de conversion en appartements pour conserver l’espace en bureaux, un signe de confiance dans le secteur. Ces transactions suggèrent que le marché américain des bureaux a peut-être enfin franchi un cap après la pandémie. Les propriétaires rapportent que les locataires (notamment dans la tech et la finance) recommencent à s’agrandir dans les villes côtières comme New York, San Francisco et Seattle – aidés par les grands employeurs qui renforcent les règles de présence au bureau, ce qui a consolidé la demande de location de bureaux costar.com.
Tendances et perspectives : Les analystes décrivent la plupart des marchés de bureaux américains comme étant encore au début d’un « réajustement de valorisation », avec des ventes d’actifs en difficulté qui se poursuivent, mais un sentiment croissant que les prix ont atteint leur plancher costar.com costar.com. Les loyers des bureaux de prestige augmentent même légèrement dans les emplacements compétitifs (par exemple, les centres-villes de premier ordre), ce qui indique une recherche de qualité alors que les entreprises améliorent leurs espaces costar.com. L’amélioration des conditions de taux d’intérêt devrait débloquer le « gel » des investissements – Avison Young note qu’avec la baisse des coûts d’emprunt, davantage de propriétaires pourront refinancer ou vendre des actifs, et les acheteurs en attente prévoient d’investir leur capital en 2026 costar.com. En effet, l’Amérique du Nord est actuellement leader mondial en matière de levée de fonds immobiliers costar.com. La performance des REIT reflète cet optimisme : l’indice FTSE Nareit All-Equity REITs a progressé de +0,4 % en septembre après le changement de ton accommodant de la Fed reit.com, avec un rebond des secteurs auparavant durement touchés comme les bureaux et les REITs spécialisés dans les centres de données. Le marché canadien reflète de nombreuses tendances américaines – les grandes villes comme Toronto signalent une augmentation des annonces de condos et une stabilisation des prix, et les REITs canadiens ont également progressé dans l’attente que la Banque du Canada suive bientôt la Fed en baissant ses taux. Globalement, le secteur immobilier nord-américain semble mieux résister à l’incertitude économique que d’autres régions, et les investisseurs se positionnent prudemment pour une reprise à mesure que 2025 avance costar.com.
Europe
Royaume-Uni et Europe de l’Ouest : Les marchés immobiliers européens présentent une situation contrastée à la fin de 2025. Au Royaume-Uni, le gouvernement a mis en place de nouvelles politiques de logement visant à relancer un marché atone. Le 5 octobre, les autorités ont annoncé des plans pour rationaliser le processus d’achat immobilier jusqu’à 4 semaines, notamment en exigeant des recherches et diagnostics en amont avant la mise en vente des biens reuters.com. Des contrats contraignants entre acheteurs et vendeurs sont également envisagés pour réduire le taux d’échec notoire des transactions en Grande-Bretagne (actuellement environ 1 transaction sur 3 échoue) reuters.com. Ces réformes, désormais soumises à consultation publique, pourraient permettre aux primo-accédants d’économiser environ 710 £ de frais par achat reuters.com et reflètent la priorité de Westminster de livrer 1,5 million de nouveaux logements d’ici la fin de la législature reuters.com. Parallèlement, les prix de l’immobilier au Royaume-Uni s’ajustent à la baisse en termes réels. Un récent sondage Reuters auprès d’analystes a indiqué que la valeur des logements britanniques n’augmentera que d’environ 2,6 % cette année et d’environ 3 % en 2026, nettement plus lentement que ce qui était prévu précédemment reuters.com. Cette modération, combinée à la croissance des salaires, améliore progressivement l’accessibilité pour les primo-accédants reuters.com. Les taux hypothécaires au Royaume-Uni ont baissé après les 125 points de base de réduction de taux de la Banque d’Angleterre depuis la mi-2024 reuters.com – les taux fixes moyens sur 2 et 5 ans sont repassés sous la barre des 5 %, allégeant la pression sur les emprunteurs. La Royal Institution of Chartered Surveyors a salué ces tendances et l’initiative de simplification du gouvernement, déclarant que le système immobilier britannique était « trop coûteux et trop lent » et avait besoin d’un regain de confiance reuters.com.
Dans l’immobilier commercial, Londres offre un signe d’espoir pour l’Europe. Les volumes d’investissement dans l’immobilier commercial au Royaume-Uni ont atteint 12 milliards de livres au deuxième trimestre (soit environ 15 % de moins que la moyenne trimestrielle sur 5 ans, mais en hausse par rapport aux 10 milliards de livres du premier trimestre) costar.com. Au troisième trimestre, certains segments ont montré une résilience surprenante : l’investissement hôtelier a bondi de 28 % sur un an pour atteindre 1,04 milliard de livres, tiré presque entièrement par des transactions sur des actifs uniques costar.com. Et après une période de disette pour les ventes de bureaux de grande valeur, plusieurs transactions emblématiques à Londres sont en cours de finalisation. Notamment, Nuveen vend la tour de bureaux emblématique “Can of Ham” dans la City pour environ 340 millions de livres à Capreon/Hayfin – le prix le plus élevé atteint pour un bureau à Londres en trois ans costar.com. Dans le West End, Great Portland Estates est en négociations avancées pour vendre One Newman Street à Royal London Asset Management pour environ 250 millions de livres (rendement inférieur à 4,5 %) costar.com, et Landsec a trouvé un acquéreur pour son site de Queen Anne’s Gate à 245 millions de livres (qui sera transformé en hôtel de luxe) costar.com. Ces cessions suggèrent que les investisseurs mondiaux voient un plancher dans la valeur des biens immobiliers prime au Royaume-Uni. Savills note qu’une fois que les bureaux londoniens repartent à la hausse, d’autres capitales d’Europe de l’Ouest suivent souvent le mouvement costar.com. En effet, des vétérans du secteur observent que cet été a donné l’impression qu’“un interrupteur s’est enclenché” – après que Blackstone a réalisé d’audacieuses acquisitions de bureaux à Tokyo et à Manhattan plus tôt dans l’année, d’autres ont retrouvé la confiance pour revenir sur le marché londonien costar.com. Le consensus est que la valeur des bureaux londoniens a atteint son point bas, ramenant à la fois les acheteurs étrangers et les institutions britanniques qui attendaient une capitulation costar.com. Cela dit, l’Europe dans son ensemble n’est pas encore tirée d’affaire. Les investisseurs restent sélectifsse concentrant sur des bureaux durables « de premier ordre » avec des équipements modernes, tandis que les anciens bureaux secondaires continuent de lutter contre des taux de vacance élevés et des coûts de rénovation onéreux costar.com.
Europe continentale : Sur le continent, les marchés se redressent de manière inégale. L’Allemagne, la plus grande économie d’Europe, cherche encore à se redresser. Les transactions immobilières en Allemagne n’ont totalisé que 21,6 milliards d’euros sur les neuf premiers mois, soit une baisse de 9 % par rapport à 2024 et un impressionnant recul de 54 % par rapport à la moyenne à long terme costar.com. Les coûts de financement élevés et la stagnation économique ont freiné l’activité dans la plupart des secteurs. Les ventes de bureaux et de commerces restent particulièrement faibles, de nombreux investisseurs internationaux jugeant les actifs allemands trop chers par rapport aux loyers dans le contexte actuel costar.com costar.com. Un fossé persiste entre les vendeurs ancrés sur les prix d’avant 2022 et les acheteurs opportunistes exigeant des remises, ce qui provoque une impasse costar.com. Néanmoins, quelques signes d’espoir apparaissent : les rendements immobiliers (taux de capitalisation) commencent à se stabiliser après plusieurs trimestres de hausse, ce qui rassure les investisseurs sur l’ajustement des prix costar.com. Savills et les courtiers locaux s’attendent à une légère hausse du volume des transactions au T4, alors que quelques « gros tickets » se concluent, mais ils préviennent que toute reprise reste fragile costar.com. Les leaders du secteur en Allemagne estiment que le marché a surtout besoin de prévisibilité – davantage de soutien politique (par exemple, simplification des permis, investissements dans les infrastructures) et, surtout, la certitude que les taux d’intérêt ont atteint leur maximum costar.com costar.com. La France a bien démarré 2025 mais a perdu de l’élan au troisième trimestre. Paris a connu une forte demande pour les bureaux prime et la logistique en début d’année, mais la hausse des coûts d’emprunt a depuis ralenti le rythme des nouvelles transactions. De même, l’Espagne et l’Italie indiquent que, si les investisseurs domestiques restent prudemment actifs (notamment dans le résidentiel et l’hôtellerie), de nombreux acheteurs transfrontaliers restent en retrait en attendant une clarification des taux d’intérêt.trajectoire du taux.
Dans l’ensemble, l’Europe traverse une période de transition : les banques centrales sont probablement à la fin ou proches de la fin du resserrement, et la BCE devrait même commencer à baisser les taux d’ici la fin 2025, ce qui allégerait un frein majeur pour l’immobilier broker-immobiliare.com. À mesure que les pressions sur le financement diminuent, les professionnels du secteur anticipent que le “plancher” de l’immobilier européen va progressivement remonter reuters.com – c’est-à-dire que les valeurs vont se stabiliser et que les transactions vont reprendre. D’ailleurs, les dernières prévisions de Preqin indiquent qu’en 2025, le volume des transactions en Europe connaîtra une lente reprise, les investisseurs retrouvant confiance que le pire de la réévaluation est passé reuters.com. Pour l’instant, cependant, le mot d’ordre en Europe est un optimisme prudent : quelques signes de reprise à Londres et ailleurs, mais pas encore de rebond généralisé.
Asie-Pacifique
Chine : Le vaste secteur immobilier chinois reste sous forte pression, bien que septembre ait apporté quelques signaux encourageants. Les prix des logements neufs n’ont augmenté que de +0,09 % d’un mois sur l’autre en septembre (un ralentissement par rapport à +0,2 % en août) reuters.com, selon l’enquête de la China Index Academy – une croissance à peine positive en ce qui est habituellement une saison de pointe. Parallèlement, les prix de revente des logements ont encore baissé de 0,74 % en moyenne, marquant de nombreux mois de déclin reuters.com. Malgré des dizaines de mesures de soutien gouvernementales au cours de l’année écoulée – allant de baisses des taux hypothécaires à l’assouplissement des restrictions d’achat dans les grandes villes – le marché peine à retrouver son équilibre reuters.com. La confiance des consommateurs dans l’immobilier est faible après une vague de défauts de paiement des promoteurs qui a laissé de nombreux projets inachevés reuters.com. Pékin a mis en place des incitations telles que des acomptes réduits et même des remboursements d’impôts pour l’achat d’un nouveau logement, mais jusqu’à présent, cela n’a pas permis d’amorcer une reprise durable. Les analystes ne s’attendent plus à une stabilisation des prix de l’immobilier chinois avant au moins la mi-2026 ou 2027, selon un sondage Reuters – soit environ six mois plus tard que ce qu’ils prévoyaient il y a quelques mois reuters.com. Les vents contraires incluent une faible croissance des revenus, un chômage élevé chez les jeunes et un excédent de logements invendus (surtout dans les petites villes) qui continue de peser sur le moral des acheteurs reuters.com. La situation des promoteurs illustre la profondeur du marasme : autrefois premier constructeur du pays, Country Garden est en cours de restructuration de 14 milliards de dollars après avoir fait défaut sur des obligations offshore fin 2023 reuters.com. L’entreprise n’a livré que 74 000 logements au premier semestre 2025 – soit la moitié du nombre de l’année précédente – et a averti qu’elle enregistrera une lourde perte alors qu’elle procède à des ventes d’actifs et à des négociations avec les créanciers reuters.com <a href= »https://www.reuters.com/world/china/chinas-country-garden-forecasts-biggereuters.com. De même, l’ancien géant Evergrande reste enlisé dans des procédures de faillite. Sur une note positive, les autorités ont intensifié les efforts de sauvetage : les grandes banques d’État chinoises accordent davantage de crédits aux promoteurs les plus solides et les villes de premier rang comme Pékin, Shanghai et Shenzhen ont surpris le marché avec un assouplissement des conditions hypothécaires (par exemple, en reconnaissant certains propriétaires existants comme primo-accédants afin de leur permettre de bénéficier de taux plus bas), ce qui a brièvement fait flamber les actions immobilières en septembre reuters.com finance.yahoo.com. Cependant, tout rebond boursier a été de courte durée compte tenu des fondamentaux moroses. En résumé, la correction immobilière en Chine – qui entre maintenant dans sa troisième année – continue de peser lourdement sur l’économie, et un rétablissement complet est une perspective à plus long terme.
Asie-Pacifique élargie : En dehors de la Chine, de nombreux marchés APAC font preuve de résilience et attirent de nouveaux investissements. L’Inde s’est démarquée – elle s’est classée comme la 4e destination d’investissement immobilier en Asie-Pacifique au premier semestre 2025, attirant environ 1,6 milliard de dollars d’entrées de capitaux étrangers business-standard.com. Un rapport de Colliers a souligné que les flux vers l’Inde (bien qu’en baisse d’environ 15 % sur un an) ont été soutenus par une forte demande pour les actifs résidentiels et de bureaux, et l’investissement domestique en Inde a bondi de 53 % alors que les investisseurs locaux se sont joints aux fonds étrangers business-standard.com business-standard.com. Avec la stabilisation des taux d’intérêt et un boom économique dans la tech et les services, le secteur immobilier indien devrait terminer 2025 en force business-standard.com. Dans toute la région, les capitaux transfrontaliers reviennent : l’immobilier Asie-Pacifique a enregistré une hausse de 5 % des investissements transfrontaliers par rapport à l’an dernier, grâce à de grandes transactions à Singapour, en Chine et en Inde business-standard.com. Selon Colliers, les investisseurs mondiaux ciblent de plus en plus les villes passerelles de l’APAC – Tokyo, Sydney, Singapour, Séoul – car les prix y ont ajusté plus rapidement et les perspectives de croissance restent solides asia.uli.org. Par exemple, les taux d’intérêt ultra-bas du Japon et la réouverture économique ont fait de Tokyo la ville n°1 pour les perspectives immobilières APAC en 2025, selon une enquête de l’Urban Land Institute asia.uli.org. Les fonds d’investissement immobilier japonais (J-REITs) ont atteint des sommets pluriannuels, et des fonds étrangers (comme Blackstone) ont réalisé d’importantes acquisitions dans les secteurs de bureaux et du résidentiel collectif au Japon plus tôt cette année, misant sur le soutien continu de la BOJ.
L’Australie et Singapour font également état d’une amélioration du sentiment. En Australie, après une correction en 2022–24, les prix de l’immobilier repartent à la hausse dans les grandes villes (Sydney, Melbourne) en raison de la croissance démographique et d’une offre limitée. La Banque de réserve d’Australie a récemment maintenu ses taux stables, évoquant une inflation contenue, ce qui allège la pression sur les prêts hypothécaires. À Singapour, malgré les mesures de refroidissement, la demande pour les bureaux haut de gamme et les centres de données reste forte, reflétant son statut de centre régional de la finance et de la technologie.
L’Asie du Sud-Est attire également des investissements de niche – par exemple, le Vietnam et l’Indonésie bénéficient des délocalisations manufacturières « China+1 », stimulant le développement de parcs industriels et d’entrepôts par des investisseurs étrangers. Et la Malaisie vient de lancer un nouveau programme pour attirer les acheteurs immobiliers fortunés dans le cadre de sa relance économique.
Un thème clé dans toute la région APAC est le soutien de la politique monétaire : de nombreuses banques centrales de la région (comme l’Inde, l’Indonésie, la Corée) ont déjà commencé à baisser leurs taux ou sont prêtes à le faire en 2025, ce qui devrait réduire les coûts de financement et dynamiser les marchés immobiliers. La croissance économique en Asie émergente reste parmi les plus rapides au monde, offrant un contexte favorable. Bien que le ralentissement de la Chine soit une exception notable, le paysage immobilier de l’Asie-Pacifique dans son ensemble reste prudemment optimiste, anticipant une croissance des volumes d’investissement de 5 à 10 % en 2025 cbre.com et une reprise continue dans des secteurs comme la logistique, la location multifamiliale et l’immobilier axé sur la technologie.
Moyen-Orient
La scène immobilière du Moyen-Orient a été dynamique, stimulée par des revenus pétroliers élevés, des plans de développement ambitieux et un intérêt croissant des investisseurs mondiaux. Une transaction phare cette semaine a souligné cette tendance : Dar Global, basée à Dubaï, a annoncé un partenariat avec la Trump Organization pour construire un projet à usage mixte “Trump Plaza” d’une valeur de 1 milliard de dollars à Djeddah, en Arabie saoudite reuters.com reuters.com. Le développement – la deuxième initiative sous la marque Trump dans le royaume – comprendra des centaines de résidences de luxe, des appartements avec services, des bureaux de catégorie A et des maisons de ville haut de gamme, le tout centré autour d’un espace vert inspiré de Central Park reuters.com. Cela étend la présence de la Trump Organization dans le Golfe, qui comprend déjà une Trump Tower à Djeddah et des projets prévus à Dubaï et Oman reuters.com. Cela reflète la manière dont les promoteurs du Moyen-Orient s’associent à des marques internationales pour créer des projets de destination. L’accord de Djeddah s’inscrit également dans la dynamique de la Vision 2030 de l’Arabie saoudite : des villes comme Riyad et Djeddah connaissent un boom immobilier alors que le royaume diversifie son économie. L’accession à la propriété a progressé grâce aux programmes de prêts hypothécaires du gouvernement, et le nouveau quartier financier de Riyad attire des entreprises multinationales, stimulant la demande pour des bureaux et des logements haut de gamme.Aux Émirats arabes unis, le marché immobilier (en particulier à Dubaï) est en plein essor jusqu’en 2025. Les transactions immobilières à Dubaï ont atteint des niveaux records plus tôt dans l’année, avec une vague d’acheteurs européens, russes et asiatiques investissant dans des villas et des appartements en bord de mer, profitant du statut de valeur refuge de l’émirat. Les prix dans certains quartiers de Dubaï ont augmenté de plus de 20 % sur un an, même si le rythme commence à se modérer. Les Émirats sont également en tête sur la PropTech et la construction durable dans la région – par exemple, les promoteurs intègrent des technologies de maison intelligente et des conceptions écoénergétiques pour attirer des locataires soucieux de l’environnement. Les fonds souverains d’Abou Dhabi continuent d’être des investisseurs immobiliers mondiaux actifs, investissant des milliards dans des projets logistiques et d’infrastructures à l’étranger (notamment en Asie et en Amérique du Nord).
Ailleurs au Moyen-Orient, le Qatar et Oman connaissent une activité immobilière soutenue, portée par les revenus du gaz et les projets touristiques. Les infrastructures post-Coupe du monde du Qatar (stades, hôtels, métro) stimulent un nouveau développement urbain, tandis qu’Oman s’est davantage ouvert à la propriété étrangère dans les stations balnéaires et les zones franches, attirant les expatriés du Golfe à la recherche d’alternatives aux Émirats arabes unis. L’Égypte, nation la plus peuplée du monde arabe, présente une dynamique différente : une forte dévaluation de la monnaie et des réformes du FMI ont fait de l’immobilier une couverture populaire contre l’inflation pour les Égyptiens. La demande de logements au Caire reste énorme (sa population augmente d’environ 500 000 personnes par an), et le nouveau projet de capitale administrative du gouvernement à l’est du Caire est l’un des plus grands chantiers de construction au monde, évalué à plus de 50 milliards de dollars.
Une tendance notable est l’adoption de la construction verte et de l’ESG qui prend racine au Moyen-Orient. Cette semaine, Dubaï a accueilli un forum sur les technologies climatiques en parallèle des préparatifs de la COP30, où des promoteurs régionaux se sont engagés à installer davantage de panneaux solaires sur les toits et à intégrer des systèmes de refroidissement efficaces dans les nouvelles constructions. L’Arabie saoudite investit dans des « giga-projets » durables comme NEOM (la ville intelligente futuriste) et modernise d’anciens bâtiments pour économiser l’énergie dans le cadre de son objectif de neutralité carbone à l’horizon 2060. À titre d’exemple, le plus grand quartier d’affaires alimenté à l’énergie solaire au monde est en construction à Abu Dhabi, avec pour objectif de réduire drastiquement les émissions des bâtiments. Bien que des défis subsistent (climat extrême, pénurie d’eau), le secteur immobilier du Moyen-Orient adopte l’innovation – des startups proptech qui optimisent la gestion immobilière, aux REITs introduits récemment en Arabie saoudite et aux Émirats arabes unis, offrant aux investisseurs une nouvelle exposition aux biens générateurs de revenus. Globalement, les marchés immobiliers de la région sont inondés de capitaux et d’ambition, ce qui en fait un point chaud mondial du développement malgré les incertitudes économiques plus larges.
Afrique
À travers l’Afrique, l’immobilier prend de l’importance comme moteur de croissance – et attire une attention croissante des investisseurs. Le marché africain de l’immobilier devrait atteindre une valeur collective d’environ 17,6 milliards de dollars d’ici 2025, l’urbanisation rapide stimulant la demande de logements et d’espaces commerciaux businessamlive.com. L’immobilier résidentiel domine ce chiffre (près de 15 milliards de dollars) businessamlive.com, soulignant l’ampleur des besoins en logement sur le continent. Dans de nombreuses villes, de Lagos à Nairobi, les horizons urbains se dessinent avec de nouveaux gratte-ciel, même si la pénurie de logements abordables persiste. Les gouvernements réagissent avec des initiatives : par exemple, le gouvernement kényan a mis en place un programme pour inciter les promoteurs de logements à bas coût, et le Nigeria explore des partenariats public-privé pour répondre à un déficit estimé à plus de 20 millions d’unités de logement businessamlive.com businessamlive.com.
L’Afrique du Sud, le marché immobilier le plus développé du continent, semble amorcer un tournant après des années de difficultés. Le PDG de l’un des plus grands REIT sud-africains a noté cette semaine que « les développements récents suggèrent un point de bascule » pour l’immobilier sud-africain, avec des signaux macroéconomiques en amélioration moneyweb.co.za. L’inflation a été rapprochée de la cible, et l’engagement de la Banque de réserve sud-africaine envers un ancrage d’inflation plus bas à 3 % signale une stabilité des taux d’intérêt à long terme à venir moneyweb.co.za moneyweb.co.za. De plus, l’Afrique du Sud s’attend à être retirée de la « liste grise » du GAFI pour la conformité à la lutte contre le blanchiment d’argent en octobre moneyweb.co.za moneyweb.co.za, ce qui devrait renforcer la confiance des investisseurs étrangers. Ces facteurs combinés (plus une possible amélioration de la note de crédit en 2026) ont conduit à un plus grand optimisme selon lequel « la stabilité pourrait revenir » dans l’environnement opérationnel de l’immobilier sud-africain moneyweb.co.za. En effet, les REIT sud-africains ont affiché de solides résultats en 2025, soutenus par de forts revenus locatifs provenant de centres commerciaux de premier plan et d’entrepôts logistiques (qui affichent un taux d’occupation élevé et des baux indexés sur l’inflation) moneyweb.co.za. Même le secteur des bureaux, longtemps en difficulté à Johannesburg et au Cap, se stabilise alors que les entreprises se regroupent dans des immeubles de meilleure qualité. Une tendance significative en Afrique du Sud a été le passage aux solutions d’énergie renouvelable dans les propriétés en raison de la crise de l’électricité du pays – fin 2025, on estime que 7,3 GW de capacité solaire privée sur les toits ont été installés, soit l’équivalent de la production de tous les producteurs indépendants d’électricité d’Eskom moneyweb.co.za. Ce passage au solaire et aux solutions de secours a rendu les immeubles commerciaux plus résilients et attractifs pour les locataires en période de délestage (rationnement de l’électricité), tout en faisant progresser les objectifs ESG.
En Afrique de l’Ouest et de l’Est, l’investissement immobilier se concentre sur des villes à forte croissance comme Lagos, Accra, Nairobi et Kigali. Lagos continue de voir de nouvelles tours de bureaux et des projets à usage mixte (Eko Atlantic City, par exemple) soutenus à la fois par des investisseurs locaux et des capitaux du Golfe/Chine. Nairobi est devenue un centre d’affaires d’Afrique de l’Est pour les entreprises multinationales, stimulant la demande pour des bureaux de catégorie A et des installations logistiques modernes ; les parcs industriels autour de Nairobi se développent grâce à l’investissement étranger, profitant de l’accord commercial AfCFTA qui promet un marché africain plus intégré. Le Rwanda se distingue par son innovation immobilière – le système électronique simplifié de titrage foncier de Kigali (e-Title) vient d’être lancé cette année, une première dans la région, visant à rendre les transactions immobilières plus transparentes et efficaces businessamlive.com businessamlive.com.
Un défi commun à toute l’Afrique est d’aligner les nouveaux développements avec l’accessibilité financière. De nombreux pays font état d’énormes déficits de logements – par exemple, le Nigeria aurait un déficit estimé à 28 millions d’unités, le Kenya à environ 2 millions – pourtant, le secteur privé construit souvent des logements inaccessibles à l’habitant urbain moyen businessamlive.com businessamlive.com. Cela a conduit à des appels pour davantage de financements innovants (comme la facilité de refinancement hypothécaire KMRC du Kenya ou le nouveau fonds de logements familiaux du Nigeria) afin d’étendre les prêts immobiliers à plus long terme et à taux plus bas et d’encourager les projets de logements de masse. Du côté commercial, l’immobilier africain attire de plus en plus l’attention des investisseurs mondiaux à la recherche de marchés en croissance. Des institutions d’Afrique du Sud, du Moyen-Orient et d’Europe ont été actives dans l’acquisition d’actifs tels que des centres commerciaux en Zambie, des immeubles de bureaux en Côte d’Ivoire et des sites industriels au Ghana. Le continent a également vu la création de ses premiers REITs et fonds immobiliers panafricains ces dernières années, offrant de nouvelles voies d’investissement.
En résumé, le secteur immobilier africain est en croissance et en évolution, avec l’Afrique subsaharienne en particulier prête à s’étendre à mesure que les économies se stabilisent. L’accent est mis sur deux axes : exploiter l’énorme opportunité (une population jeune et urbanisée stimulant la demande pour tout, du logement aux hôtels), tout en assurant durabilité et inclusion (innovations dans la construction verte et le logement abordable). Avec une croissance du PIB prévue dans de nombreux pays africains au-dessus de 4–5 % pour 2025 et au-delà, les marchés immobiliers devraient poursuivre leur ascension régulière, attirant à la fois des capitaux locaux et étrangers dans les villes africaines.
Amérique latine
Les marchés immobiliers d’Amérique latine connaissent une reprise mesurée dans un contexte d’amélioration des conditions économiques en 2025. La région a entamé l’année confrontée à des vents contraires – taux d’intérêt élevés, craintes de ralentissement mondial et incertitude politique – mais s’est révélée plus résiliente que prévu americasmi.com. À la mi-année, les économies d’Amérique latine ont vu l’inflation diminuer et les banques centrales amorcer des baisses de taux, ce qui est de bon augure pour les secteurs immobiliers. Par exemple, le Brésil affichait l’un des taux d’intérêt les plus élevés au monde (plus de 13,75 % jusqu’au début 2025), mais la Banco Central do Brasil a commencé à baisser les taux en août à mesure que l’inflation se calmait. Cela relance progressivement le marché du logement au Brésil : les volumes de prêts hypothécaires augmentent et les promoteurs immobiliers signalent de meilleures ventes de logements neufs, en particulier dans le segment de prix moyen où la demande refoulée est forte. L’immobilier commercial brésilien – en particulier les entrepôts et le self-stockage – est resté étonnamment robuste pendant la période de taux élevés, soutenu par une forte consommation intérieure (l’économie brésilienne a progressé d’environ 2,3 % cette année, légèrement au-dessus des prévisions) americasmi.com americasmi.com. Désormais, avec la baisse des coûts d’emprunt, les analystes s’attendent à une reprise plus large de l’investissement immobilier au Brésil à l’approche de 2026.
Le Mexique, en revanche, a été confronté à des défis uniques, notamment des changements dans la politique commerciale américaine qui ont freiné la croissance. Pourtant, son marché immobilier présente des points positifs : l’immobilier industriel dans le nord du Mexique (Monterrey, Tijuana, etc.) est en plein essor grâce au nearshoring des fabricants américains et asiatiques. Des taux de vacance historiquement bas dans les parcs logistiques le long de la frontière américaine ont entraîné une vague de nouvelles constructions d’entrepôts. Parallèlement, la banque centrale du Mexique a maintenu des taux élevés (~11,25 %) pour lutter contre l’inflation, limitant ainsi l’activité dans le logement. On s’attend à ce qu’à mesure que les pressions tarifaires américaines se clarifient et que la Banxico assouplisse finalement sa politique, l’immobilier domestique du Mexique (commerce, logement) prenne de l’élan en 2025–26 americasmi.com.
Plusieurs pays d’Amérique du Sud connaissent des retournements notables sur le marché immobilier. Le Chili en est un exemple phare : après une forte baisse l’année dernière, le marché immobilier chilien est désormais sur la voie de la reprise. Les ventes de logements au Chili ont chuté de 13 % en 2024, mais une hausse de 5 à 10 % est prévue pour 2025 adventuresincre.com adventuresincre.com à mesure que la stabilité économique s’améliore. La Banque centrale chilienne a fortement baissé les taux d’intérêt fin 2024, et le crédit hypothécaire est devenu plus accessible, attirant de nouveau les acheteurs sur le marché adventuresincre.com. À la mi-2025, la demande de logements durables au Chili avait également augmenté de 20 %, avec environ 30 % des nouveaux projets à Santiago obtenant des certifications de construction écologique (une tendance soutenue par des incitations gouvernementales et les préférences des consommateurs) adventuresincre.com. Cela reflète une tendance plus large en Amérique latine vers l’ESG dans l’immobilier – les promoteurs sur des marchés comme la Colombie et le Costa Rica adoptent de plus en plus des normes écologiques pour séduire les investisseurs internationaux et les consommateurs soucieux de l’environnement.En Argentine, une stabilisation économique surprise (après une réforme monétaire et un accord avec le FMI) a entraîné une flambée immobilière à court terme – les transactions immobilières à Buenos Aires ont bondi alors que les habitants cherchaient des actifs sûrs au moment où le peso se redressait. Cependant, les perspectives de l’Argentine restent fortement dépendantes des résultats électoraux et de la continuité des politiques. Le Pérou et la Colombie profitent de la hausse des matières premières (comme le cuivre pour le Pérou) et ont également commencé à baisser les taux d’intérêt. Le secteur de la construction en Colombie, qui avait ralenti, devrait bénéficier de la baisse des coûts de financement d’ici début 2026 americasmi.com americasmi.com.
À l’échelle régionale, la « résilience surprenante » de la croissance de l’Amérique latine en 2025 (pour citer un rapport d’Americas Market Intelligence) pousse de nombreuses multinationales à relancer des plans d’expansion qui étaient en attente americasmi.com. Cela inclut des entreprises de distribution et de commerce électronique louant des centres logistiques, des opérateurs de co-working ouvrant des bureaux dans des villes secondaires, et des marques hôtelières reprenant des projets d’hôtels dans des destinations touristiques comme la côte caraïbe et la Patagonie.
Tendances de l’investissement immobilier : Les fonds de capital-investissement et les fonds de pension en Amérique latine allouent davantage aux actifs réels. Les grands fonds de pension brésiliens, par exemple, ont augmenté leur pondération cible pour les fonds d’investissement immobilier (FIIs), ce qui a contribué à la reprise du marché local des REITs. L’investissement transfrontalier est également notable : les assureurs chiliens et colombiens investissent dans des biens immobiliers à Miami et à Madrid pour diversifier, tandis que les fonds américains et canadiens acquièrent des actifs au Mexique et au Brésil à des prix qu’ils considèrent comme décotés.
En résumé, les marchés immobiliers d’Amérique latine fin 2025 se caractérisent par une reprise progressive et un optimisme prudent. Les taux d’intérêt élevés qui prévalaient sont désormais en baisse, apportant un soulagement aux promoteurs endettés et aux emprunteurs hypothécaires. Combiné à la jeunesse démographique de la région et à la croissance urbaine, cela prépare le terrain pour une nouvelle expansion immobilière. Les prévisions du secteur pour 2025–2026 voient l’Amérique latine dans un cycle d’« achat » pour les investisseurs, avec des opportunités notamment dans le résidentiel (pour répondre aux déficits de logements) et dans la logistique/industrie (pour profiter du nearshoring et du e-commerce) weforum.org. Les défis persistent – changements politiques, volatilité des devises et inflation des coûts de construction – mais dans l’ensemble, l’Amérique latine est prête pour une année charnière de reprise dans l’immobilier, ce qui en fait une région à surveiller pour les investisseurs mondiaux à la recherche de marchés en croissance.
Sources : Données et actualités mondiales sur le marché immobilier de Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com, Financial Times, études sectorielles (Colliers business-standard.com business-standard.com, Savills, Nareit reit.com), et médias régionaux (Business Standard India business-standard.com, Moneyweb Afrique du Sud moneyweb.co.za, Adventures in CRE Chili adventuresincre.com, Americas MI americasmi.com, entre autres). Ce récapitulatif présente les principaux développements immobiliers et les analyses d’experts des 5 et 6 octobre 2025, en Amérique du Nord, Europe, Asie-Pacifique, Moyen-Orient, Afrique et Amérique latine.
