Kluczowe wnioski (5–6 października 2025)
- Spadek stóp procentowych wspiera rynek mieszkaniowy – Banki centralne zaczęły obniżać stopy, co sprowadziło średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA do około 6,3% z 7% homesforheroes.com. To spowolniło wzrost cen domów do najniższego tempa od 2023 roku i poprawiło dostępność mieszkań dla kupujących homesforheroes.com. Główne rynki, takie jak Wielka Brytania i strefa euro, również obserwują łagodzenie polityki, co pomaga kupującym po raz pierwszy i stabilizuje ceny reuters.com.
- Duże transakcje sygnałem zaufania – Transakcje warte miliardy dolarów wracają. W Arabii Saudyjskiej ogłoszono luksusowy projekt sygnowany marką Trumpa o wartości 1 miliarda dolarów w Dżuddzie reuters.com reuters.com. W USA instytucjonalni gracze, tacy jak Norges Bank i Tishman Speyer, kupują wieżowce biurowe, co oznacza ich powrót do zawierania transakcji costar.com costar.com. Również w Londynie odnotowano największą sprzedaż biurowca od trzech lat za około 340 milionów funtów costar.com, co sygnalizuje odrodzenie apetytu inwestorów.
- Odbicie przepływów inwestycyjnych – Globalny kapitał ponownie napływa do nieruchomości. Region Azji i Pacyfiku przyciągnął 71,9 mld USD w pierwszej połowie 2025 roku (spadek tylko o 6% r/r), a Indie stały się czwartym co do wielkości kierunkiem inwestycyjnym (1,6 mld USD napływu kapitału zagranicznego) business-standard.com business-standard.com. Na całym świecie pozyskiwanie kapitału na nieruchomości komercyjne osiągnęło 111 mld USD w pierwszej połowie roku (85% całkowitej kwoty z zeszłego roku) business-standard.com business-standard.com, a nieruchomości pozostają najwyżej wycenianą klasą aktywów na świecie – 393 bln USD credaily.com – czterokrotność globalnego PKB.
- Mieszane trendy na rynkach mieszkaniowych – Trendy mieszkaniowe różnią się w zależności od regionu. W USA i części Europy odnotowuje się wzrost podaży i zanik wojen licytacyjnych, co daje kupującym większy wybór homesforheroes.com. Ceny mieszkań w Chinach jednak pozostają ospałe – ceny nowych domów wzrosły zaledwie o +0,09% we wrześniu, a ceny na rynku wtórnym spadły mimo działań stymulacyjnych reuters.com reuters.com. Analitycy nie spodziewają się już stabilizacji rynku mieszkaniowego w Chinach przed 2026 rokiem lub później reuters.com.
- Nieruchomości komercyjne wychodzą na prostą – Nieruchomości biurowe i przemysłowe wykazują nowe oznaki ożywienia. Inwestycje w amerykańskie nieruchomości komercyjne wzrosły o około 25% rok do roku, a ceny najlepszych aktywów rosną costar.com costar.com. Wolumeny transakcji w Wielkiej Brytanii i Europie nadal są poniżej średniej, ale trzeci kwartał przyniósł wzrost sprzedaży pojedynczych aktywów w hotelach i biurach, co sugeruje kruchą odbudowę costar.com costar.com. Niemcy pozostają w tyle, a wolumeny w 2025 roku są o 54% niższe od 10-letniej normy costar.com, jednak eksperci dostrzegają tworzące się dno wraz ze stabilizacją stóp zwrotu.
- REIT-y i zwroty poprawiają się – Fundusze inwestycyjne nieruchomości odbijają się. Globalne indeksy REIT wzrosły we wrześniu po obniżce stóp procentowych przez Fed w USA reit.com. Wzrosty prowadziły wyspecjalizowane sektory REIT – takie jak centra danych, opieka zdrowotna, a nawet mocno przecenione biura reit.com. Notowane na giełdzie REIT-y odzyskują przewagę, ponieważ różnica wycen z rynkiem prywatnym się zmniejsza, przyciągając inwestorów z powrotem do publicznie notowanych nieruchomości.
- Innowacje technologiczne i ESG – Technologie nieruchomości i zrównoważony rozwój są na pierwszym planie. Największy na świecie właściciel magazynów, Prologis, ogłosił inwestycję 8 miliardów dolarów w centra danych oparte na AI oraz zieloną energię na miejscu w swoim globalnym portfelu credaily.com. Zielone budownictwo staje się coraz ważniejsze: 30% nowych projektów w miastach takich jak Santiago uzyskuje obecnie zielone certyfikaty adventuresincre.com, a nowe standardy U.S. Green Building Council mają przyspieszyć dekarbonizację budynków esgnews.com. Firmy z branży nieruchomości tworzą dedykowane fundusze ekologiczne (np. fundusz C-PACE o wartości 785 mln dolarów od Nuveen) na finansowanie energooszczędnych modernizacji esgnews.com.
- Analitycy przewidują odbicie – Prognozy rynkowe są ostrożnie optymistyczne. Branżowe badania plasują ESG jako jeden z dwóch najważniejszych priorytetów dla firm nieruchomościowych w Europie i regionie APAC esgnews.com. Analitycy Preqin zauważają, że wraz z wstrzymaniem zacieśniania polityki przez banki centralne, „podłoga rynku się podniesie… i zostanie zawartych więcej transakcji” reuters.com. W USA doradcy przewidują, że poprawa warunków stóp procentowych „rozładuje zator” i uwolni skumulowaną sprzedaż do 2026 roku costar.com. Globalnie eksperci prognozują, że rok 2025 będzie „wyjątkowym rokiem” dla inwestycji w nieruchomości w warunkach popandemicznego ożywienia nuveen.com.
Ameryka Północna (USA i Kanada)
Mieszkania i stopy procentowe: Rynek mieszkaniowy w USA wykazuje pierwsze oznaki ulgi po długotrwałym kryzysie dostępności. Stopy procentowe kredytów hipotecznych, które na początku roku przekraczały 7%, spadły pod koniec września poniżej 6,5% homesforheroes.com. Obniżka stóp procentowych przez Rezerwę Federalną o ćwierć punktu 17 września natychmiast przełożyła się na kredyty hipoteczne homesforheroes.com, sprowadzając średnią 30-letnią stałą stopę do około 6,3%. To złagodzenie spowolniło wzrost cen domów do najsłabszego tempa od połowy 2023 roku i skutecznie zakończyło większość wojen licytacyjnych homesforheroes.com. Liczba dostępnych nieruchomości również wreszcie rośnie – zwłaszcza na rynkach Sunbelt – a aktywne oferty na południu i zachodzie USA wróciły do poziomów sprzed pandemii, dając kupującym więcej opcji i siły negocjacyjnej homesforheroes.com. Chociaż sprzedaż domów pozostaje poniżej szczytów z boomu w 2021 roku, agenci nieruchomości zauważają, że październik zapowiada się jako najbardziej sprzyjający miesiąc dla kupujących w 2025 roku, z łagodniejszymi cenami i zmotywowanymi sprzedawcami przy poprawiających się warunkach finansowania. Deweloperzy ostrożnie liczą, że niższe stopy „odblokują” skumulowany popyt ze strony kupujących po raz pierwszy, którzy zostali wykluczeni przez wysokie koszty reuters.com.
Rynek nieruchomości komercyjnych i transakcje: Rynek nieruchomości komercyjnych w Ameryce Północnej zaczyna odrabiać straty. Wolumeny inwestycyjne w USA wzrosły o około 25% od początku roku, z ponad 36 miliardami dolarów w zawartych transakcjach – to wyraźny kontrast wobec zastoju z 2024 roku costar.com. Giganci private equity i inwestorzy instytucjonalni, którzy dotąd pozostawali na uboczu, wracają na rynek. W ostatnich miesiącach Norges Bank, Boston Properties (BXP), Tishman Speyer i inni sfinalizowali głośne przejęcia biurowców costar.com. Wśród najważniejszych transakcji: Tishman Speyer zapłacił 105 milionów dolarów za biurowiec na Manhattanie, co jest jego pierwszym zakupem w Nowym Jorku od początku pandemii costar.com. Kilroy Realty nabył duży kampus biurowy w Beverly Hills w Los Angeles, a Vornado Realty Trust kupił powierzchnię biurową nad flagowym sklepem Saks Fifth Avenue w Nowym Jorku costar.com – rezygnując z wcześniejszych planów przekształcenia jej w apartamenty i decydując się na pozostawienie jej jako biur, co jest wyrazem zaufania do sektora. Te transakcje sugerują, że amerykański rynek biurowy mógł wreszcie wyjść na prostą po pandemii. Właściciele nieruchomości zgłaszają, że najemcy (zwłaszcza z branży technologicznej i finansowej) ponownie się rozwijają w nadmorskich miastach, takich jak Nowy Jork, San Francisco i Seattle – czemu sprzyjają duzi pracodawcy zaostrzający zasady obecności w biurze, co wzmocniło popyt na wynajem biur costar.com.
Trendy i prognozy: Analitycy opisują większość amerykańskich rynków biurowych jako będących wciąż na wczesnym etapie „resetu wyceny”, przy utrzymujących się sprzedażach wymuszonych, ale rośnie poczucie, że ceny osiągnęły dno costar.com costar.com. Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe nawet nieznacznie rosną w konkurencyjnych lokalizacjach (np. w centrach miast najwyższej klasy), co wskazuje na ucieczkę do jakości, gdy firmy podnoszą standard wynajmowanej powierzchni costar.com. Poprawiające się warunki dotyczące stóp procentowych mają odblokować inwestycyjny „paraliż” – Avison Young zauważa, że wraz ze spadkiem kosztów finansowania więcej właścicieli może refinansować lub sprzedawać aktywa, a inwestorzy, którzy dotąd czekali, planują zaangażować kapitał w 2026 roku costar.com. Rzeczywiście, Ameryka Północna przoduje obecnie na świecie w pozyskiwaniu funduszy na nieruchomości costar.com. Wyniki REIT-ów odzwierciedlają ten optymizm: indeks FTSE Nareit All-Equity REITs wzrósł o +0,4% we wrześniu po łagodniejszym stanowisku Fedu reit.com, a wcześniej mocno dotknięte sektory, takie jak biura i wyspecjalizowane REIT-y centrów danych, odbijają się. Rynek kanadyjski odzwierciedla wiele trendów z USA – w dużych miastach, takich jak Toronto, odnotowuje się wzrost liczby ofert mieszkań i stabilizację cen, a kanadyjskie REIT-y również zyskują w oczekiwaniu, że Bank Kanady wkrótce podąży za Fedem i obniży stopy procentowe. Ogólnie rzecz biorąc, sektor nieruchomości w Ameryce Północnej wydaje się lepiej znosić niepewność gospodarczą niż inne regiony, a inwestorzy ostrożnie przygotowują się na ożywienie w miarę postępu 2025 roku costar.com.
Europa
Zjednoczone Królestwo i Europa Zachodnia: Rynki nieruchomości w Europie przedstawiają mieszany obraz pod koniec 2025 roku. W Wielkiej Brytanii rząd wprowadził nowe polityki mieszkaniowe mające na celu ożywienie ospałego rynku. 5 października urzędnicy ogłosili plany, aby usprawnić proces zakupu domu nawet o 4 tygodnie, w tym wymóg przeprowadzania wyszukiwań i inspekcji przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż reuters.com. Na stole są także wiążące umowy kupujący-sprzedający, aby ograniczyć notorycznie wysoki wskaźnik niepowodzeń transakcji w Wielkiej Brytanii (obecnie około 1 na 3 transakcje kończy się niepowodzeniem) reuters.com. Te reformy, obecnie poddawane konsultacjom społecznym, mogą zaoszczędzić kupującym po raz pierwszy szacunkowo 710 funtów na opłatach przy każdym zakupie reuters.com i odzwierciedlają priorytet Westminsteru, jakim jest dostarczenie 1,5 miliona nowych domów do końca kadencji parlamentu reuters.com. Tymczasem ceny domów w Wielkiej Brytanii dostosowują się w dół w ujęciu realnym. Ostatnia ankieta Reutersa wśród analityków wykazała, że wartość brytyjskich domów wzrośnie tylko o ~2,6% w tym roku i ~3% w 2026 roku, znacznie wolniej niż prognozowano wcześniej reuters.com. To spowolnienie, w połączeniu ze wzrostem płac, stopniowo poprawia dostępność mieszkań dla kupujących po raz pierwszy reuters.com. Stopy procentowe kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii spadły po obniżkach stóp procentowych Banku Anglii o 125 punktów bazowych od połowy 2024 roku reuters.com – średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu na 2 i 5 lat ponownie spadło poniżej 5%, co zmniejsza presję na zadłużonych kredytobiorców. Royal Institution of Chartered Surveyors z zadowoleniem przyjęła te trendy oraz inicjatywę rządu dotyczącą usprawnienia, stwierdzając, że brytyjski system mieszkaniowy był „zbyt kosztowny i powolny” i potrzebuje zastrzyku zaufania reuters.com.
W nieruchomościach komercyjnych Londyn oferuje nadzieję jako wskaźnik wyprzedzający dla Europy. Wolumeny inwestycji w brytyjskie nieruchomości komercyjne osiągnęły 12 mld funtów w II kwartale (wciąż ok. 15% poniżej 5-letniej średniej kwartalnej, ale wzrost z zaledwie 10 mld funtów w I kwartale) costar.com. W III kwartale niektóre segmenty wykazały zaskakującą odporność: inwestycje w hotele wzrosły o 28% rok do roku do 1,04 mld funtów, niemal wyłącznie dzięki transakcjom pojedynczych aktywów costar.com. Po okresie posuchy w sprzedaży dużych biurowców, kilka prestiżowych transakcji w Londynie jest w toku. W szczególności Nuveen sprzedaje kultowy biurowiec „Can of Ham” w City za około 340 mln funtów Capreon/Hayfin – to najwyższa cena uzyskana za biurowiec w Londynie od trzech lat costar.com. W West End Great Portland Estates prowadzi zaawansowane rozmowy w sprawie sprzedaży One Newman Street Royal London Asset Management za ok. 250 mln funtów (stopa zwrotu poniżej 4,5%) costar.com, a Landsec znalazł nabywcę na swoją nieruchomość Queen Anne’s Gate za 245 mln funtów (ma zostać przekształcona w luksusowy hotel) costar.com. Te zbycia sugerują, że globalni inwestorzy widzą dno wartości najlepszych nieruchomości w Wielkiej Brytanii. Savills zauważa, że gdy londyńskie biura odbijają, inne stolice Europy Zachodniej często podążają tym śladem costar.com. Rzeczywiście, doświadczeni branżowcy zauważają, że tego lata „przełącznik się przestawił” – po tym, jak Blackstone dokonał odważnych zakupów biurowców w Tokio i Manhattanie na początku roku, inni zyskali pewność, by wrócić na londyński rynek costar.com. Panuje zgoda, że wartości londyńskich biur osiągnęły dno, co przyciąga zarówno zagranicznych nabywców, jak i brytyjskie instytucje, które czekały na kapitulację costar.com. Niemniej jednak, Europa jako całość nie wyszła jeszcze na prostą. Inwestorzy pozostają selektywniskupiając się na „najlepszych w swojej klasie” zrównoważonych biurach z nowoczesnymi udogodnieniami, podczas gdy starsze, drugorzędne biura wciąż borykają się z wysokim poziomem pustostanów i kosztownymi modernizacjami costar.com.Europa kontynentalna: Na kontynencie rynki odradzają się nierównomiernie. Niemcy, największa gospodarka Europy, wciąż poszukują przełomu. Transakcje na rynku nieruchomości w Niemczech wyniosły zaledwie 21,6 mld euro w pierwszych dziewięciu miesiącach, co oznacza spadek o 9% w porównaniu z 2024 rokiem i aż o 54% poniżej długoterminowej średniej costar.com. Wysokie koszty finansowania i stagnacja gospodarcza osłabiły aktywność transakcyjną w większości sektorów. Sprzedaż biur i powierzchni handlowych pozostaje szczególnie ograniczona, a wielu międzynarodowych inwestorów uznaje niemieckie aktywa za zbyt drogie w stosunku do czynszów w obecnych warunkach costar.com costar.com. Utrzymuje się luka między sprzedającymi przywiązanymi do cen sprzed 2022 roku a oportunistycznymi kupującymi domagającymi się rabatów, co powoduje impas costar.com. Niemniej jednak pojawiają się oznaki nadziei: stopy kapitalizacji (cap rates) zaczęły się stabilizować po kilku kwartałach wzrostów, co daje inwestorom pewność, że ceny się dostosowały costar.com. Zarówno Savills, jak i lokalni brokerzy spodziewają się umiarkowanego wzrostu wolumenu transakcji w IV kwartale, gdy zamknie się kilka „dużych transakcji”, ale ostrzegają, że każde ożywienie jest kruche costar.com. Liderzy branży w Niemczech twierdzą, że rynek najbardziej potrzebuje teraz przewidywalności – większego wsparcia politycznego (np. usprawnienia procedur administracyjnych, inwestycji w infrastrukturę) oraz, co kluczowe, jasności, że stopy procentowe osiągnęły szczyt costar.com costar.com. Francja miała mocny początek 2025 roku, ale straciła impet do III kwartału. W Paryżu na początku roku odnotowano duży popyt na najlepsze biura i logistykę, ale wyższe koszty finansowania spowolniły tempo nowych transakcji. Podobnie, Hiszpania i Włochy informują, że choć krajowi inwestorzy działają ostrożnie (zwłaszcza w sektorze mieszkaniowym i hotelowym), wielu zagranicznych nabywców wciąż pozostaje na uboczu, czekając na jaśniejszą sytuację dotyczącą stóp procentowych.trajektoria stóp procentowych.
Ogólnie rzecz biorąc, Europa znajduje się w okresie przejściowym: banki centralne prawdopodobnie są na końcu lub blisko końca cyklu zaostrzania polityki, a oczekuje się nawet, że EBC zacznie obniżać stopy procentowe pod koniec 2025 roku, co złagodziłoby główną przeszkodę dla rynku nieruchomości broker-immobiliare.com. W miarę jak presja finansowa słabnie, osoby z branży nieruchomości przewidują, że „podłoga” rynku nieruchomości w Europie będzie stopniowo rosła reuters.com – co oznacza stabilizację wartości i wzrost liczby transakcji. Rzeczywiście, najnowsza prognoza Preqin zakłada, że w 2025 roku nastąpi powolne ożywienie wolumenu transakcji w Europie, gdy inwestorzy nabiorą pewności, że najgorszy okres korekty cen jest już za nimi reuters.com. Na razie jednak motywem przewodnim w Europie jest ostrożny optymizm: wybiórcze oznaki ożywienia w Londynie i innych miejscach, ale jeszcze bez szerokiego odbicia.
Azja-Pacyfik
Chiny: Ogromny sektor nieruchomości w Chinach pozostaje pod dużą presją, choć wrzesień przyniósł kilka sygnałów nadziei. Ceny nowych domów wzrosły jedynie o +0,09% miesiąc do miesiąca we wrześniu (spowolnienie z +0,2% w sierpniu) reuters.com, według badania China Index Academy – to ledwie dodatni wzrost w okresie, który zwykle jest szczytem sezonu. Tymczasem ceny domów z rynku wtórnego spadły średnio o kolejne 0,74%, co oznacza wiele miesięcy spadków reuters.com. Pomimo dziesiątek rządowych działań wspierających w ciągu ostatniego roku – od obniżek stóp procentowych kredytów hipotecznych po złagodzenie ograniczeń w zakupie mieszkań w dużych miastach – rynek ma trudności ze znalezieniem równowagi reuters.com. Zaufanie konsumentów do rynku mieszkaniowego jest niskie po fali niewypłacalności deweloperów, która pozostawiła wiele projektów niedokończonych reuters.com. Pekin wprowadził zachęty, takie jak niższe wkłady własne, a nawet zwroty podatkowe za zakup nowego mieszkania, ale jak dotąd nie wywołały one trwałego ożywienia. Analitycy obecnie nie spodziewają się stabilizacji cen mieszkań w Chinach przynajmniej do połowy 2026 lub 2027 roku, według sondażu Reutersa – czyli o około pół roku później niż przewidywali jeszcze kilka miesięcy temu reuters.com. Przeszkody to m.in. słaby wzrost dochodów, wysokie bezrobocie wśród młodych oraz nadmiar niesprzedanych mieszkań (szczególnie w mniejszych miastach), które nadal osłabiają nastroje kupujących reuters.com. Sytuacja deweloperów podkreśla skalę kryzysu: niegdyś największy chiński deweloper, Country Garden, przechodzi restrukturyzację o wartości 14 miliardów dolarów po niewywiązaniu się z obligacji zagranicznych pod koniec 2023 roku reuters.com. Firma dostarczyła tylko 74 000 mieszkań w pierwszej połowie 2025 roku – to połowa liczby sprzed roku – i ostrzegła, że odnotuje dużą stratę w trakcie sprzedaży aktywów i negocjacji z wierzycielami reuters.com <a href=”https://www.reuters.com/world/china/chinas-country-garden-forecasts-biggereuters.com. Podobnie, były gigant Evergrande nadal tkwi w postępowaniu upadłościowym. Pozytywną wiadomością jest to, że władze zintensyfikowały działania ratunkowe: duże chińskie banki państwowe udzielają więcej kredytów silniejszym deweloperom, a miasta pierwszej kategorii, takie jak Pekin, Szanghaj i Shenzhen, zaskoczyły rynek złagodzeniem warunków kredytów hipotecznych (np. uznając niektórych obecnych właścicieli za kupujących po raz pierwszy, aby kwalifikowali się do niższych stawek), co na krótko wywołało gwałtowny wzrost akcji spółek z branży nieruchomości we wrześniu reuters.com finance.yahoo.com. Jednak każda hossa na rynku akcji była krótkotrwała, biorąc pod uwagę ponure fundamenty. Podsumowując, korekta na chińskim rynku nieruchomości – która właśnie wchodzi w trzeci rok – nadal stanowi poważne obciążenie dla gospodarki, a pełne ożywienie to perspektywa długoterminowa.
Szersza Azja-Pacyfik: Poza Chinami wiele rynków APAC wykazuje odporność i przyciąga nowe inwestycje. Indie stały się wyróżniającym się rynkiem – zajęły 4. miejsce jako największy cel inwestycji w nieruchomości w regionie Azji i Pacyfiku w pierwszej połowie 2025 roku, przyciągając około 1,6 mld dolarów napływu kapitału zagranicznego business-standard.com. Raport Colliers podkreślił, że napływy do Indii (mimo spadku o ok. 15% r/r) były wspierane przez silny popyt na aktywa mieszkaniowe i biurowe, a inwestycje krajowe w Indiach wzrosły o 53%, gdy lokalni inwestorzy dołączyli do funduszy zagranicznych business-standard.com business-standard.com. Przy stabilizujących się stopach procentowych i boomie gospodarczym w sektorze technologicznym i usługowym, oczekuje się, że indyjski sektor nieruchomości zakończy 2025 rok mocnym akcentem business-standard.com. W całym regionie kapitał transgraniczny powraca: rynek nieruchomości Azji i Pacyfiku odnotował 5% wzrost inwestycji transgranicznych w porównaniu z rokiem ubiegłym, dzięki dużym transakcjom w Singapurze, Chinach i Indiach business-standard.com. Według Colliers, globalni inwestorzy coraz częściej kierują się do głównych miast APAC – Tokio, Sydney, Singapuru, Seulu – ponieważ wyceny tam dostosowały się szybciej, a perspektywy wzrostu pozostają solidne asia.uli.org. Na przykład ultra-niskie stopy procentowe w Japonii i ponowne otwarcie gospodarki sprawiły, że Tokio jest #1 miastem pod względem perspektyw rynku nieruchomości APAC w 2025 roku, według badania Urban Land Institute asia.uli.org. Japońskie fundusze inwestycyjne w nieruchomości (J-REITs) osiągnęły wieloletnie maksima, a zagraniczne fundusze (takie jak Blackstone) dokonały znaczących przejęć w japońskim sektorze biurowym i mieszkaniowym na początku tego roku, licząc na dalsze wsparcie ze strony BOJ.
Australia i Singapur również odnotowują poprawę nastrojów. W Australii, po korekcie w latach 2022–24, ceny mieszkań ponownie rosną w głównych miastach (Sydney, Melbourne) w związku ze wzrostem liczby ludności i ograniczoną podażą. Bank Rezerw Australii ostatnio utrzymał stopy procentowe na niezmienionym poziomie, powołując się na opanowaną inflację, co łagodzi presję na kredyty hipoteczne. Singapur, pomimo środków schładzających rynek, odnotował silny popyt na powierzchnie biurowe klasy premium i centra danych, co odzwierciedla jego pozycję regionalnego centrum finansowego i technologicznego.
Azja Południowo-Wschodnia przyciąga również niszowe inwestycje – np. Wietnam i Indonezja korzystają na przesunięciach produkcji typu „Chiny+1”, co napędza rozwój parków przemysłowych i magazynów przez zagranicznych inwestorów. A Malezja właśnie uruchomiła nowy program mający przyciągnąć zamożnych nabywców nieruchomości w ramach ożywienia gospodarczego.
Kluczowym motywem w całym regionie APAC jest wsparcie polityki pieniężnej: wiele banków centralnych w regionie (takich jak Indie, Indonezja, Korea) już rozpoczęło obniżki stóp procentowych lub planuje to zrobić w 2025 roku, co powinno obniżyć koszty finansowania i pobudzić rynki nieruchomości. Wzrost gospodarczy w krajach rozwijających się Azji pozostaje jednym z najszybszych na świecie, co tworzy korzystne warunki. Choć spowolnienie w Chinach jest znaczącym wyjątkiem, szerszy krajobraz nieruchomości w regionie Azji i Pacyfiku napawa ostrożnym optymizmem, oczekując wzrostu wolumenu inwestycji o 5–10% w 2025 roku cbre.com oraz dalszego odbicia w sektorach takich jak logistyka, najem instytucjonalny i nieruchomości napędzane technologią.
Bliski Wschód
Scena nieruchomości na Bliskim Wschodzie jest bardzo dynamiczna, napędzana wysokimi dochodami z ropy, ambitnymi planami rozwoju oraz rosnącym zainteresowaniem inwestorów z całego świata. W tym tygodniu głośna transakcja podkreśliła ten trend: Dar Global z Dubaju ogłosił współpracę z Trump Organization w celu budowy miliardowego projektu „Trump Plaza” o funkcji mieszanej w Dżuddzie, Arabia Saudyjska reuters.com reuters.com. Inwestycja – druga marka Trumpa w tym królestwie – obejmie setki luksusowych rezydencji, apartamentów z obsługą, biur klasy A oraz ekskluzywnych domów szeregowych, a całość zostanie uzupełniona zieloną przestrzenią inspirowaną Central Parkiem reuters.com. Rozszerza to obecność Trump Organization w Zatoce Perskiej, gdzie już znajduje się Trump Tower w Dżuddzie oraz planowane są projekty w Dubaju i Omanie reuters.com. Pokazuje to, jak deweloperzy z Bliskiego Wschodu łączą siły z międzynarodowymi markami, by tworzyć projekty będące destynacjami. Umowa w Dżuddzie wpisuje się także w założenia saudyjskiej strategii Vision 2030: miasta takie jak Rijad i Dżudda przeżywają boom nieruchomościowy, gdy królestwo dywersyfikuje swoją gospodarkę. Własność domów w Arabii Saudyjskiej wzrosła dzięki rządowym programom hipotecznym, a nowa dzielnica finansowa w Rijadzie przyciąga międzynarodowe firmy, zwiększając popyt na biura i luksusowe mieszkania.
W Zjednoczonych Emiratach Arabskich rynek nieruchomości (szczególnie w Dubaju) pozostaje rozgrzany do 2025 roku. Transakcje nieruchomościowe w Dubaju osiągnęły rekordowe poziomy na początku roku, a napływ europejskich, rosyjskich i azjatyckich nabywców inwestujących w wille i apartamenty nad wodą wynika z postrzegania emiratu jako bezpiecznej przystani. Ceny w niektórych dzielnicach Dubaju wzrosły rok do roku o ponad 20%, choć tempo wzrostu zaczyna się stabilizować. ZEA przodują także w regionie w zakresie PropTech i zrównoważonego budownictwa – deweloperzy wdrażają technologie inteligentnych domów i energooszczędne rozwiązania, by przyciągnąć najemców dbających o ekologię. Fundusze majątkowe Abu Zabi pozostają aktywnymi globalnymi inwestorami na rynku nieruchomości, inwestując miliardy w projekty logistyczne i infrastrukturalne za granicą (w tym w Azji i Ameryce Północnej).
W innych częściach Bliskiego Wschodu, Katar i Oman odnotowują stabilną aktywność na rynku nieruchomości wspieraną przez dochody z gazu i projekty turystyczne. Powstała po Mistrzostwach Świata infrastruktura Kataru (stadiony, hotele, metro) napędza nowy rozwój urbanistyczny, podczas gdy Oman otworzył się bardziej na zagranicznych właścicieli nieruchomości w kurortach i strefach wolnocłowych, przyciągając ekspatów z Zatoki szukających alternatywy dla ZEA. Egipt, najludniejszy kraj świata arabskiego, ma inną dynamikę – poważna dewaluacja waluty i reformy MFW sprawiły, że nieruchomości stały się popularnym zabezpieczeniem przed inflacją dla Egipcjan. Popyt na mieszkania w Kairze pozostaje ogromny (populacja rośnie o ok. 500 000 rocznie), a nowy projekt stolicy administracyjnej na wschód od Kairu to jedno z największych przedsięwzięć budowlanych na świecie, wyceniane na ponad 50 miliardów dolarów.
Warto odnotować trend, jakim jest zielone budownictwo i wdrażanie ESG w regionie Bliskiego Wschodu. W tym tygodniu Dubaj był gospodarzem forum klimatyczno-technologicznego równolegle z przygotowaniami do COP30, podczas którego deweloperzy z regionu zobowiązali się do montażu większej liczby paneli słonecznych na dachach i stosowania wydajnych systemów chłodzenia w nowych budynkach. Arabia Saudyjska inwestuje w zrównoważone „giga-projekty” takie jak NEOM (futurystyczne inteligentne miasto) oraz modernizuje starsze budynki w celu oszczędności energii w ramach celu neutralności klimatycznej do 2060 roku. Przykładem jest największa na świecie dzielnica biznesowa zasilana energią słoneczną, która powstaje w Abu Zabi, mając na celu drastyczne ograniczenie emisji z budynków. Choć wyzwania pozostają (ekstremalny klimat, niedobór wody), sektor nieruchomości na Bliskim Wschodzie stawia na innowacje – od startupów proptech optymalizujących zarządzanie nieruchomościami, po REIT-y, które w ostatnich latach wprowadzono w Arabii Saudyjskiej i ZEA, dając inwestorom nowy dostęp do nieruchomości dochodowych. Ogólnie rzecz biorąc, rynki nieruchomości w regionie są pełne kapitału i ambicji, co czyni je światowym centrum rozwoju mimo szerszych niepewności gospodarczych.
Afryka
W całej Afryce nieruchomości zyskują na znaczeniu jako motor wzrostu – i przyciągają coraz większe zainteresowanie inwestorów. Rynek nieruchomości w Afryce ma osiągnąć łączną wartość około 17,6 biliona dolarów do 2025 roku, a szybka urbanizacja napędza popyt na mieszkania i powierzchnie komercyjne businessamlive.com. Nieruchomości mieszkaniowe dominują w tej kwocie (prawie 15 bilionów dolarów) businessamlive.com, co podkreśla ogromne potrzeby mieszkaniowe kontynentu. W wielu miastach, od Lagos po Nairobi, panoramy miast zmieniają się dzięki nowym wieżowcom, mimo że nadal brakuje przystępnych cenowo mieszkań. Rządy odpowiadają na to inicjatywami: na przykład rząd Kenii prowadzi program zachęcający deweloperów do budowy tanich domów, a Nigeria rozważa partnerstwa publiczno-prywatne, by rozwiązać szacowany deficyt ponad 20 milionów jednostek mieszkalnych businessamlive.com businessamlive.com.
Republika Południowej Afryki, najbardziej rozwinięty rynek nieruchomości na kontynencie, wydaje się wychodzić na prostą po latach trudności. Prezes jednego z największych REIT-ów w RPA zauważył w tym tygodniu, że „najnowsze wydarzenia sugerują punkt zwrotny” dla południowoafrykańskich nieruchomości, a sygnały makroekonomiczne się poprawiają moneyweb.co.za. Inflacja została zbliżona do celu, a zobowiązanie Banku Rezerw Republiki Południowej Afryki do niższego, 3% kotwicy inflacyjnej, sygnalizuje długoterminową stabilność stóp procentowych w przyszłości moneyweb.co.za moneyweb.co.za. Ponadto RPA spodziewa się usunięcia z „szarej listy” FATF dotyczącej zgodności z przepisami o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy w październiku moneyweb.co.za moneyweb.co.za, co powinno zwiększyć zaufanie zagranicznych inwestorów. Te czynniki razem (plus potencjalna podwyżka ratingu kredytowego w 2026 roku) sprawiły, że pojawił się większy optymizm, iż „stabilność może powracać” do otoczenia operacyjnego rynku nieruchomości w RPA moneyweb.co.za. Rzeczywiście, południowoafrykańskie REIT-y odnotowały solidne zyski w 2025 roku, wspierane przez silne przychody z najmu w najlepszych centrach handlowych i magazynach logistycznych (które mają wysokie wskaźniki wynajęcia i umowy najmu powiązane z inflacją) moneyweb.co.za. Nawet długo cierpiący sektor biurowy w Johannesburgu i Kapsztadzie stabilizuje się, gdy firmy konsolidują się w budynkach wyższej jakości. Znaczącym trendem w RPA jest zwrot w kierunku rozwiązań z zakresu energii odnawialnej w nieruchomościach z powodu kryzysu energetycznego w kraju – pod koniec 2025 roku zainstalowano szacunkowo 7,3 GW prywatnej mocy paneli fotowoltaicznych na dachach, co odpowiada produkcji wszystkich niezależnych producentów energii Eskom moneyweb.co.za. Ten zwrot w stronę energii słonecznej i zasilania awaryjnego sprawił, że budynki komercyjne stały się bardziej odporne i atrakcyjne dla najemców w obliczu przerw w dostawie prądu (racjonowania energii), a jednocześnie wspiera realizację celów ESG.
W Afryce Zachodniej i Wschodniej inwestycje w nieruchomości koncentrują się na szybko rozwijających się miastach, takich jak Lagos, Accra, Nairobi i Kigali. Lagos nadal obserwuje powstawanie nowych wieżowców biurowych i inwestycji wielofunkcyjnych (na przykład Eko Atlantic City), wspieranych zarówno przez lokalnych inwestorów, jak i kapitał z Zatoki Perskiej/Chin. Nairobi stało się wschodnioafrykańskim centrum dla międzynarodowych firm, co napędza popyt na biura klasy A i nowoczesne obiekty logistyczne; parki przemysłowe wokół Nairobi rozwijają się dzięki zagranicznym inwestycjom, korzystając z umowy handlowej AfCFTA, która obiecuje bardziej zintegrowany rynek afrykański. Rwanda wyróżnia się innowacjami w nieruchomościach – w tym roku w Kigali uruchomiono usprawniony elektroniczny system nadawania tytułów własności (e-Title), pierwszy taki w regionie, mający na celu uczynienie transakcji nieruchomościami bardziej przejrzystymi i efektywnymi businessamlive.com businessamlive.com.
Jednym z wyzwań w całej Afryce jest dostosowanie nowych inwestycji do poziomu przystępności cenowej. W wielu krajach odnotowuje się ogromne deficyty mieszkaniowe – np. w Nigerii szacuje się niedobór na 28 milionów jednostek, w Kenii około 2 miliony – jednak sektor prywatny często buduje mieszkania poza zasięgiem przeciętnego mieszkańca miasta businessamlive.com businessamlive.com. To doprowadziło do apeli o bardziej innowacyjne finansowanie (takie jak kenijski KMRC – instytucja refinansująca kredyty hipoteczne, czy nowy fundusz mieszkań rodzinnych w Nigerii), aby wydłużyć okresy kredytowania, obniżyć oprocentowanie i zachęcić do realizacji masowych projektów mieszkaniowych. W segmencie komercyjnym afrykański rynek nieruchomości coraz częściej przyciąga globalnych inwestorów poszukujących rynków wzrostowych. Instytucje z RPA, Bliskiego Wschodu i Europy aktywnie nabywają aktywa, takie jak centra handlowe w Zambii, biurowce na Wybrzeżu Kości Słoniowej czy tereny przemysłowe w Ghanie. W ostatnich latach na kontynencie powstały także pierwsze panafrykańskie REIT-y i fundusze nieruchomości, oferując nowe możliwości inwestycyjne.
Podsumowując, sektor nieruchomości w Afryce rośnie i ewoluuje, a Afryka Subsaharyjska w szczególności jest gotowa na ekspansję wraz ze stabilizacją gospodarek. Skupienie jest dwutorowe: wykorzystanie ogromnych możliwości (młoda, urbanizująca się populacja napędzająca popyt na wszystko – od mieszkań po hotele), a jednocześnie zapewnienie zrównoważonego rozwoju i inkluzywności (innowacje w zielonym budownictwie i mieszkaniach dostępnych cenowo). Przy prognozowanym wzroście PKB w wielu krajach afrykańskich powyżej 4–5% w 2025 roku i później, oczekuje się, że rynki nieruchomości będą kontynuować swój stały wzrost, przyciągając zarówno lokalny, jak i zagraniczny kapitał do afrykańskich miast.
Ameryka Łacińska
Rynki nieruchomości w Ameryce Łacińskiej odnotowują umiarkowane ożywienie w warunkach poprawiającej się sytuacji gospodarczej w 2025 roku. Region rozpoczął rok w obliczu przeciwności – wysokich stóp procentowych, obaw o globalne spowolnienie i niepewności politycznej – ale okazał się bardziej odporny niż oczekiwano americasmi.com. W połowie roku gospodarki LatAm odnotowały spadek inflacji, a banki centralne zaczęły obniżać stopy procentowe, co dobrze wróży sektorom nieruchomości. Na przykład Brazylia miała jedne z najwyższych stóp procentowych na świecie (13,75%+ do początku 2025 r.), ale Banco Central do Brasil zaczął obniżać stopy w sierpniu, gdy inflacja się uspokoiła. To stopniowo ożywia brazylijski rynek mieszkaniowy: wolumeny kredytów hipotecznych rosną, a deweloperzy odnotowują lepszą sprzedaż nowych mieszkań, zwłaszcza w segmencie średniopółkowym, gdzie skumulowany popyt jest wysoki. Brazylijski rynek nieruchomości komercyjnych – szczególnie magazyny i self-storage – pozostał zaskakująco odporny w okresie wysokich stóp, wspierany przez silną konsumpcję krajową (gospodarka Brazylii wzrosła w tym roku o ok. 2,3%, nieco powyżej prognoz) americasmi.com americasmi.com. Teraz, gdy koszty finansowania spadają, analitycy spodziewają się szerszego ożywienia inwestycji w nieruchomości w Brazylii wchodząc w 2026 rok.
Meksyk natomiast zmagał się z unikalnymi wyzwaniami, w tym zmianami w polityce handlowej USA, które ograniczyły wzrost. Jednak jego rynek nieruchomości ma jasne punkty: nieruchomości przemysłowe w północnym Meksyku (Monterrey, Tijuana itd.) przeżywają boom dzięki nearshoringowi amerykańskich i azjatyckich producentów. Rekordowo niskie wskaźniki pustostanów w parkach logistycznych wzdłuż granicy z USA napędziły falę nowych inwestycji magazynowych. Jednocześnie bank centralny Meksyku utrzymuje wysokie stopy procentowe (~11,25%), by walczyć z inflacją, co ogranicza aktywność na rynku mieszkaniowym. Oczekuje się, że gdy presja taryfowa ze strony USA się wyjaśni, a Banxico ostatecznie złagodzi politykę, krajowy rynek nieruchomości w Meksyku (handel detaliczny, mieszkania) nabierze rozpędu w latach 2025–26 americasmi.com.
Kilka krajów Ameryki Południowej odnotowuje znaczące ożywienie na rynku nieruchomości. Chile jest tego doskonałym przykładem: po gwałtownym spadku w ubiegłym roku, rynek nieruchomości w Chile jest obecnie na drodze do odbicia. Sprzedaż domów w Chile spadła o 13% w 2024 roku, ale prognozuje się wzrost o 5–10% w 2025 roku adventuresincre.com adventuresincre.com wraz z poprawą stabilności gospodarczej. Chilijski Bank Centralny agresywnie obniżył stopy procentowe pod koniec 2024 roku, a kredyty hipoteczne stały się bardziej dostępne, co przyciąga kupujących z powrotem na rynek adventuresincre.com. Do połowy 2025 roku popyt na zrównoważone mieszkalnictwo w Chile wzrósł również o 20%, a około 30% nowych inwestycji w Santiago uzyskało certyfikaty zielonego budownictwa (trend wspierany przez rządowe zachęty i preferencje konsumentów) adventuresincre.com. Odzwierciedla to szerszy latynoamerykański zwrot w kierunku ESG w nieruchomościach – deweloperzy na rynkach takich jak Kolumbia i Kostaryka coraz częściej wdrażają zielone standardy, aby przyciągnąć międzynarodowych inwestorów i świadomych konsumentów.W Argentynie niespodziewana stabilizacja gospodarcza (po reformie walutowej i porozumieniu z MFW) doprowadziła do krótkoterminowego boomu na rynku nieruchomości – liczba transakcji nieruchomościami w Buenos Aires wzrosła, gdy mieszkańcy szukali bezpiecznych aktywów w obliczu odbudowy peso. Jednak perspektywy Argentyny pozostają w dużej mierze uzależnione od wyników wyborów i ciągłości polityki. Peru i Kolumbia korzystają ze wzrostu cen surowców (jak miedź dla Peru) i również zaczęły obniżać stopy procentowe. Sektor budowlany w Kolumbii, który wcześniej zwolnił, ma zyskać dzięki niższym kosztom finansowania już na początku 2026 roku americasmi.com americasmi.com.
W całym regionie „zaskakująca odporność” wzrostu Ameryki Łacińskiej w 2025 roku (cytując raport Americas Market Intelligence) sprawia, że wiele międzynarodowych firm wznawia plany ekspansji, które były wstrzymane americasmi.com. Dotyczy to firm z branży detalicznej i e-commerce wynajmujących centra dystrybucyjne, operatorów coworkingowych otwierających biura w miastach drugiego rzędu oraz marek hotelarskich wznawiających projekty hotelowe w miejscach turystycznych, takich jak wybrzeże Karaibów i Patagonia.
Trendy inwestycyjne na rynku nieruchomości: Fundusze private equity i fundusze emerytalne w Ameryce Łacińskiej przeznaczają coraz więcej środków na aktywa rzeczowe. Na przykład duże brazylijskie fundusze emerytalne zwiększyły docelowy udział funduszy nieruchomości (FII) w swoich portfelach, co pomogło lokalnemu rynkowi REIT w odbudowie. Warto również zwrócić uwagę na inwestycje transgraniczne: chilijskie i kolumbijskie towarzystwa ubezpieczeniowe inwestują w nieruchomości w Miami i Madrycie w celu dywersyfikacji, podczas gdy fundusze z USA i Kanady nabywają aktywa w Meksyku i Brazylii, uznając je za okazje cenowe.
Podsumowując, rynki nieruchomości w Ameryce Łacińskiej pod koniec 2025 roku charakteryzują się stopniowym ożywieniem i ostrożnym optymizmem. Wysokie stopy procentowe, które wcześniej dominowały, obecnie spadają, przynosząc ulgę deweloperom i kredytobiorcom obciążonym długiem. W połączeniu z młodą demografią regionu i rozwojem urbanizacji, tworzy to warunki do ponownej ekspansji rynku nieruchomości. Prognozy branżowe na lata 2025–2026 wskazują, że Ameryka Łacińska znajduje się w cyklu „kupna” dla inwestorów, z możliwościami szczególnie w sektorze mieszkaniowym (aby zredukować deficyt mieszkaniowy) oraz w logistyce/przemyśle (aby wykorzystać nearshoring i e-commerce) weforum.org. Wyzwania pozostają – zmiany polityczne, zmienność walutowa i inflacja kosztów budowy – ale ogólnie rzecz biorąc, Ameryka Łacińska stoi przed kluczowym rokiem odbudowy na rynku nieruchomości, co czyni ją regionem wartym uwagi dla globalnych inwestorów poszukujących rynków wzrostowych.
Źródła: Globalne dane i wiadomości z rynku nieruchomości z Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com, Financial Times, badania branżowe (Colliers business-standard.com business-standard.com, Savills, Nareit reit.com) oraz regionalne serwisy informacyjne (Business Standard Indie business-standard.com, Moneyweb RPA moneyweb.co.za, Adventures in CRE Chile adventuresincre.com, Americas MI americasmi.com i inne). Ten przegląd obejmuje najważniejsze wydarzenia na rynku nieruchomości oraz opinie ekspertów z 5–6 października 2025 roku w Ameryce Północnej, Europie, regionie Azji i Pacyfiku, na Bliskim Wschodzie, w Afryce i Ameryce Łacińskiej.
