Nekretnine u Kelowni 2025: Cijene u porastu, najamnine se hlade i hrabre prognoze za 2030.

Ključne činjenice i brojke

• Cijene nekretnina 2025.: Medijalna cijena samostojeće kuće u Kelowni iznosi oko 1,2 milijuna dolara sredinom 2025., što je porast od otprilike 6% na godišnjoj razini vantagewestrealty.com. Medijalne cijene stanova dosegle su 521.000 dolara, što je gotovo 10% više na godišnjoj razini vantagewestrealty.com, dok su cijene gradskih kuća oko 600.000 dolara (pad od ~0,8% na godišnjoj razini) vantagewestrealty.com. Ukupna prosječna cijena nekretnine iznosi oko 868.000 dolara (≈5% godišnji rast) vantagewestrealty.com.
• Prodaja i zalihe: Prodaja stambenih nekretnina se oporavlja – 2.702 nekretnine prodane su u 2. kvartalu 2025. (+2,5% na godišnjoj razini) vantagewestrealty.com. Prodaja samostojećih kuća porasla je za +7,4%, dok je broj prodanih stanova i gradskih kuća pao za oko 7–8% vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Mjeseci zaliha sredinom 2025. kretali su se od 8 mjeseci za samostojeće kuće do 9 mjeseci za stanove vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com, što je znatno više nego prije 2021., što ukazuje na pomak prema uravnoteženijem/tržištu kupaca u nekim segmentima.
• Cijene najma i slobodni stanovi: Nakon godina naglih povećanja, najamnine su počele padati. U jesen 2025. godine, medijalna najamnina (za sve vrste nekretnina) iznosi oko 2.200 USD mjesečno zumper.com – oko 8% niže nego godinu ranije zumper.com. Jednosobni stanovi u prosjeku iznose oko 1.850 USD (ožujak 2025.) u odnosu na vrhunac od 2.010 USD u kolovozu 2024. mpamag.com. Velik broj novih najamnina doveo je do porasta stope slobodnih stanova na oko 5–6% u 2025. (s ultra-niskih 1,3% u 2023.) mpamag.com mpamag.com. Unatoč ovom olakšanju, Kelowna i dalje ostaje 7. najskuplje tržište najma u Kanadi (izjednačeno s Barriem) mpamag.com.
• Rast stanovništva: Područje Kelowne jedno je od najbrže rastućih regija u Kanadi. Stanovništvo metropolitanskog područja poraslo je za 2,9% u 2023. stonesisters.com, a očekuje se da će Centralni Okanagan doseći oko 290.000 stanovnika do 2030. godine stonesisters.com. Nekada poznata kao grad za umirovljenike, prosječna starost u Kelowni sada je samo 44, što odražava priljev mladih obitelji i profesionalaca uz umirovljenike stonesisters.com.
• Ekonomski pokretači: Više od 34.000 poduzeća sada posluje u regiji (rast od 5,4% u 2023.) stonesisters.com. Ključni sektori uključuju nekretnine/usluge iznajmljivanja (7.565 poduzeća) stonesisters.com, tehnološke startupe, turizam, poljoprivredu/vinogradarstvo i zdravstvo. Nezaposlenost ostaje relativno niska, iako je rast radne snage (+12.000 radno sposobnih osoba na godišnjoj razini do sredine 2025.) blago nadmašio otvaranje novih radnih mjesta investkelowna.com investkelowna.com. Kelownina zračna luka zabilježila je porast broja putnika od oko 4,6% u 2025., a nove izravne linije (npr. za Toronto) poboljšavaju povezanost investkelowna.com investkelowna.com.
• Vladine mjere: Agresivne politike oblikuju tržište. BC-ov porez na špekulaciju i prazne nekretnine (0,5% za lokalno stanovništvo, 2% za strane vlasnike) primjenjuje se u Kelowni coverthecoast.org coverthecoast.org, s ciljem odvraćanja od praznih domova. Porez na prijenos nekretnina za strane kupce od 20% također pokriva regiju coverthecoast.org (nadopunjuje privremenu saveznu zabranu kupnje nekretnina za strane državljane do 2025.). Kako bi se potaknula ponuda, Kelowna je 2023. surađivala s Ottawom na Housing Accelerator Fund – 31,5 milijuna dolara pomoći će ubrzati izgradnju 950 novih jedinica do 2026. i omogućiti do 20.000 domova u sljedećem desetljeću kroz reforme zoniranja i izdavanja dozvola cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. BC-ov zakon iz 2023. (Bill 44) nametnut će zoniranje za 3–4 jedinice po parceli u mnogim područjima kako bi se potaknula izgradnja višestambenih objekata.
• Prognoze: Glavne banke i agencije predviđaju stalan rast u budućnosti. BCREA, CREA i BMO očekuju da će cijene kuća u Kelowni porasti ~4–5% u 2025. sellingkelownarealestate.com, pod uvjetom da kamatne stope popuste i gospodarstvo se stabilizira. Gledajući dalje, kanadski manjak stambenih jedinica sugerira pritisak na rast cijena do 2030.: CMHC procjenjuje da je potrebno 3,5 milijuna dodatnih domova (570.000 u BC-u) do 2030. kako bi se vratila pristupačnost kelownarealestate.com. Bez naglog povećanja izgradnje, studija temeljena na umjetnoj inteligenciji upozorava na dramatičan rast cijena do 2032. na glavnim tržištima kelownarealestate.com – što naglašava važnost za stambenu perspektivu Kelowne.

---

Trendovi stambenog tržišta nekretnina u 2025.

Kelownino stambeno tržište u 2025. pokazalo je izuzetnu otpornost. Dok su se veći kanadski gradovi ohladili, tržište nekretnina u Kelowni se ponovno aktiviralo nakon usporavanja u 2022.–2023. Aktivnost prodaje se umjereno povećala, a cijene su porasle, potaknute stalnom potražnjom. Do drugog tromjesečja 2025., ukupna prodaja nekretnina u Central Okanaganu porasla je za 2,5% na godišnjoj razini vantagewestrealty.com – značajan preokret s obzirom na to da je prodaja gotovo prepolovljena nakon pandemije (samo ~4.000 prodaja u 2023. u odnosu na 8.000 u 2021.) mykelownahomesearch.com mykelownahomesearch.com. Lokalni agenti za nekretnine izvještavaju da se “povjerenje kupaca vraća” uz rastuću ponudu nekretnina sellingkelownarealestate.com sellingkelownarealestate.com.

Cijene nekretnina ponovno su počele rasti. Sredinom 2025. godine, agregirana cijena kuće u Kelowni iznosila je oko 868.000 USD, što je povećanje od otprilike 5% u odnosu na prethodnu godinu vantagewestrealty.com. Samostojeće obiteljske kuće predvodile su rast: medijalna cijena samostojeće kuće dosegnula je otprilike 1,215 milijuna USD, što je +6% godišnjeg rasta vantagewestrealty.com. Ograničena ponuda u ovom segmentu podržala je vrijednosti – zaliha samostojećih kuća pala je na oko 8 mjeseci (s 9,2 mjeseca godinu ranije) vantagewestrealty.com. Kupci iz višeg cjenovnog razreda i dalje su aktivni, iako su luksuzne prodaje (>3 milijuna USD) sporije nego tijekom ludila 2021. godine.

Nasuprot tome, cijene gradskih kuća ostale su relativno stabilne. Medijalna cijena gradskih kuća iznosi oko 600.000 USD, zapravo niže za otprilike 0,8% na godišnjoj razini vantagewestrealty.com jer su viši troškovi zaduživanja pritisnuli kupce srednjeg segmenta. Zaliha gradskih kuća porasla je na oko 6,8 mjeseci, a prosječno vrijeme prodaje produljilo se na oko 46 dana vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Ovo upućuje na blagu prekomjernu ponudu u segmentu vezanih kuća, što kupcima daje veću pregovaračku moć.

U međuvremenu, tržište stanova u suvlasništvu pokazalo je zanimljivu podjelu: cijene su porasle čak i dok su volumeni prodaje padali. Srednja cijena stana skočila je gotovo +9,8% na godišnjoj razini, na otprilike $521.700 vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Mnogi stanovi privlače investitore i one koji se sele u manje, što potiče rast cijena. Ipak, prodaja stanova pala je za oko 7,7% u odnosu na prethodnu godinu vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. S otprilike 9 mjeseci dostupne zalihe stanova vantagewestrealty.com, kupci imaju izbora – ali najbolji stanovi u centralnim lokacijama s puno sadržaja i dalje izazivaju konkurenciju. Značajno je da se prosječan broj dana na tržištu za stanove blago poboljšao na 48 dana (s 49), što sugerira da se dobro cijenjeni stanovi prodaju relativno brzo vantagewestrealty.com.

Nekoliko čimbenika stoji iza rezultata tržišta Kelowne u 2025. Prvo, potražnja potaknuta migracijom ostaje snažna. Grad i dalje privlači novopridošle iz Ontarija i obale BC-a, zahvaljujući relativnoj pristupačnosti (u odnosu na Vancouver/Toronto), privlačnom načinu života i rastućem tržištu rada vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Zapravo, stalna unutarprovincijska migracija iz Lower Mainlanda, kao i međuprovincijski priljevi (posebno iz Alberte i Ontarija), održavaju stalan priljev kupaca. Drugo, ograničena nova izgradnja – posebno obiteljskih kuća – drži ponudu pod kontrolom vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Malo je novih naselja započelo izgradnju posljednjih godina, pa preprodaja ima malu konkurenciju. Ograničenja zemljišta u Kelowni (jezero, planine, poljoprivredna zemljišta) također ograničavaju širenje, što doprinosi kroničnom manjku ponude u segmentu samostojećih kuća.

Do sredine 2025. godine, ravnoteža tržišta u Kelowni mogla bi se najbolje opisati kao u prijelazu. Ukupna ponuda (sve vrste nekretnina) porasla je za otprilike 21% u odnosu na prethodnu godinu početkom 2025. sellingkelownarealestate.com, čime je tržište izašlo iz ekstremnog prodajnog teritorija iz 2021. Mjeseci zaliha u dvoznamenkastim brojevima (8–11 mjeseci u nekim kategorijama) znače da kupci imaju veći izbor i pregovaračku moć nego u danima pomame mykelownahomesearch.com mykelownahomesearch.com. Zapravo, sada je prosječno vrijeme prodaje nekretnina oko 6–12 tjedana sellingkelownarealestate.com sellingkelownarealestate.com, a prodajne cijene su u prosjeku oko 2–3% ispod tražene cijene mykelownahomesearch.com mykelownahomesearch.com – što je daleko od višestrukih ponuda i prodaje iznad tražene cijene od prije nekoliko godina. Više kamatne stope su rashladile dio iracionalnog entuzijazma. Ipak, dobro cijenjene nekretnine u najtraženijim kategorijama (npr. obiteljske kuće ispod 1 milijun dolara) i dalje mogu izazvati natjecanja u nadmetanju zbog ograničene ponude ispod granice od 1 milijun dolara stonesisters.com stonesisters.com. Kupci početne razine ostaju aktivni kad god se na tržištu pojavi pristupačna nekretnina.

Stambena izgradnja odgovara na odgovarajući način. Nakon rekordnog porasta započetih stambenih projekata u razdoblju 2022.–2024., graditelji su se malo povukli. U prvoj polovici 2025. godine, broj započetih stambenih jedinica u Središnjoj Okanagani iznosio je 1.814 jedinica, što je pad u odnosu na rekordnih 2.714 u prvoj polovici 2024. godine investkelowna.com. Ovo smanjenje od 33% u novim projektima i dalje premašuje prosječan tempo u posljednjih 10 godina, ali odražava oprez developera zbog viših troškova financiranja. Posebno je važno napomenuti da su projekti koji se nastavljaju uglavnom veći višestambeni objekti (npr. stambene kule, stambeni kompleksi), što pokazuje gotovo 19% skoka u vrijednosti građevinskih dozvola na godišnjoj razini u drugom tromjesečju 2025. godine investkelowna.com. Drugim riječima, veće zgrade idu naprijed čak i dok se broj novih projekata smanjuje. Ovi trendovi usklađeni su s politikama za veću gustoću i ekonomijom razmjera u graditeljstvu.

Trendovi na tržištu najma

Segment najamnog stanovanja u Kelowni doživio je ključnu promjenu 2025. godine, prelazeći iz izrazito povoljnog tržišta za iznajmljivače prema uravnoteženijem stanju. Nakon godina neprestanog rasta najamnina, cijene najma su se konačno stabilizirale ili čak blago smanjile, zahvaljujući porastu nove ponude. Prema podacima o najmu, medijalna mjesečna najamnina za sve vrste nekretnina iznosi oko 2.200 USD krajem 2025. godine zumper.com. To predstavlja oko 8% pada na godišnjoj razini zumper.com – značajno olakšanje za najmoprimce, s obzirom na to da su najamnine u Kelowni bile među najbrže rastućima u Kanadi.

Jednosobni stanovi sada u prosjeku iznose otprilike $1,850 (prema podacima iz ožujka 2025.) – što je pad u odnosu na vrhunac od $2,010 krajem 2024. mpamag.com. Dvosobni stanovi iznajmljuju se za oko $2,250 (u usporedbi s ~ $2,700 na vrhuncu 2023.) mpamag.com. Vlasnici stanova, koji su nekad imali svu moć, počeli su nuditi poticaje poput besplatnih mjeseci najma kako bi popunili stanove mpamag.com. Na primjer, neki novi projekti (npr. Mission Flats) oglašavaju 1–2 mjeseca besplatnog najma na ugovor od 14 mjeseci mpamag.com. Takve pogodnosti bile su gotovo nezamislive prije nekoliko godina kada je slobodnih stanova bilo gotovo nimalo.

Glavni pokretač je dovršetak nove izgradnje stanova. Nakon što je prepoznat kritičan nedostatak najma (slobodnih stanova je bilo samo 1,3% u 2023. mpamag.com), Grad Kelowna i investitori pokrenuli su građevinski bum najamnih zgrada. Grad je, uz podršku CMHC-a, uveo porezne olakšice, bonuse za gustoću, brže odobravanje i smanjene zahtjeve za parkiranjem kako bi ubrzao projekte namijenjene najmu mpamag.com. Ove mjere su dale rezultate: tisuće novih najamnih stanova izgrađeno je u posljednjih 1–2 godine, a još 2,000 stanova planira se završiti u sljedećih godinu dana mpamag.com. Kao rezultat toga, najamni fond Kelowne narastao je na ~24,000 stanova za najam (otprilike trećina svih stambenih jedinica) mpamag.com. Stopa slobodnih stanova stoga je skočila na procijenjenih 5–6% u 2025. mpamag.com – dramatičan preokret koji je smanjio pritisak na najamnine.

Unatoč tome, Kelowna i dalje ostaje relativno skupo tržište najma. Približno je na 7. mjestu po skupoći u Kanadi za najam jednosobnih stanova s oko 1.850 dolara, izjednačena s Barriejem, ON, a iza samo Vancouvera, Toronta, Burnabyja, Victorije, Halifaxa i Ottawe mpamag.com. To je dijelom zato što potražnja ostaje snažna: način života u Okanaganu i doseljavanje znače da postoji stalan priljev najmoprimaca (studenata, mladih profesionalaca, obitelji koje se sele, umirovljenika koji iznajmljuju prije kupnje itd.). Osim toga, mnogi potencijalni kupci prvi put nastavljaju iznajmljivati zbog visokih cijena i stresa oko hipotekarnih testova, što održava čvrstu potražnju za najmom.

S obzirom na ponudu, dobra vijest je da će olakšanje vjerojatno potrajati. Projekti u pripremi – potaknuti inicijativama poput saveznog Housing Accelerator Fund i stalnim procvatom visokih zgrada u centru Kelowne – dodatno će povećati ponudu do 2026. godine. Međutim, dio ove nove ponude cilja na tržište luksuznog najma (zgrade s bogatim sadržajima), pa pristupačnost za najmoprimce s nižim prihodima i dalje ostaje problem. Pokrajinska politika kontrole najamnine (koja je ograničila povećanje najamnina na 2% u 2023. i 3,5% u 2024.) također pomaže u smirivanju rasta najamnina, iako su novi stanovi često u početku izuzeti. Ukratko, 2025. je označila prekretnicu u kojoj su najmoprimci u Kelowni dobili predah – trend koji bi se mogao nastaviti ako gradnja ostane snažna. Vlasnici stanova trebali bi prilagoditi očekivanja s vremena kada su mogli sami određivati cijene najma na konkurentnije okruženje u kojem su kvaliteta jedinice i cijena važni.

Trendovi komercijalnih nekretnina

Iako stambene nekretnine često privlače najviše pažnje, komercijalne nekretnine u Kelowni također doživljavaju značajne promjene kako grad raste. Od užurbanih trgovačkih četvrti do širenja uredskih prostora i industrijskih zona, komercijalni sektori Kelowne u 2025. odražavaju dinamično (iako promjenjivo) gospodarstvo nakon pandemije.

Industrijska nekretnina: Industrijski sektor i dalje je najtraženiji segment komercijalnih nekretnina u Kelowni, potaknut e-trgovinom, logistikom i raznolikom lokalnom ekonomijom. Stope slobodnih kapaciteta za skladišta, logistiku i prostore za laganu proizvodnju povijesno su bile izuzetno niske – često u rasponu od 1–3% – što ukazuje na gotovo potpunu popunjenost kelownarealestate.com. Čak i s valom novih industrijskih projekata koji se završavaju, svaki oslobođeni prostor brzo se popuni. (Jedno izvješće navodi da je stopa slobodnih industrijskih prostora u Kelowni porasla s ~5,6% na 7,2% početkom 2025. zbog nove ponude, ali ta razina i dalje je zdrava i očekuje se da će se izjednačiti kako najmoprimci popunjavaju prostor.) Najamnine za industrijske prostore u Okanaganu su snažne i rastu, u prosjeku oko 16 dolara po kvadratnom stopalu neto, što nije daleko od razina u Vancouveru kelownarealestate.com kelownarealestate.com. Visoki troškovi zemljišta i potražnja za “posljednjom miljom” distribucije učinili su industrijsko zemljište u Kelowni izuzetno vrijednim. Novi industrijski parkovi i proširenja (npr. u područjima poput Airport Business Parka ili novih logističkih centara) su u razvoju, ali su često unaprijed iznajmljeni. Za investitore, industrijske nekretnine postale su temeljna imovina, nudeći stabilne dugoročne prinose zahvaljujući neravnoteži ponude i potražnje u regiji te rastu potreba za skladištenjem.

Tržište uredskih prostora: Uredski sektor u Kelowni prilagođava se novim radnim obrascima. Hibridni radni trendovi nakon COVID-a ublažili su potražnju za tradicionalnim uredima u mnogim gradovima, ali priča Kelowne je nijansirana. Područja centra grada i Inovacijskog centra bilježe “bijeg prema kvaliteti” – moderni prostori klase A s pogodnostima i dalje su traženi, čak i dok stariji uredski prostori bilježe veću prazninu. Glavni kanadski gradovi imali su praznine u uredima iznad 15% u 2022. godini kelownarealestate.com, ali uredsko tržište Kelowne je manje i relativno otporno. Zapravo, aktivnost iznajmljivanja ureda u Kelowni raste oko 8% godišnje kelownarealestate.com, što sugerira širenje poslovanja i dolazak novih tvrtki. To je dijelom potaknuto rastućom tehnološkom i profesionalnom scenom. Tvrtke iz Vancouvera ili drugih mjesta otvaraju podružnice kako bi iskoristile talente iz Okanagana (i prednosti načina života) – često tražeći fleksibilne coworking prostore ili vrhunske zgrade. Na primjer, poznati Inovacijski centar u centru (tehnološko središte) i dalje je gotovo popunjen. Novi projekti mješovite namjene također uključuju uredske katove. Sve u svemu, iako neki stariji ili periferni uredi možda zaostaju, premium, dobro locirani uredi u Kelowni i dalje privlače najmoprimce. Očekujemo da će toranj UBCO Downtown i drugi projekti u izgradnji dodati vrhunski uredski prostor, zadovoljavajući potražnju za kvalitetom umjesto kvantitetom.

Maloprodaja i ugostiteljstvo: Maloprodajni nekretninski sektor u Kelowni pokazao je izvanrednu otpornost. Unatoč izazovima e-trgovine i poremećajima zbog pandemije, fizička maloprodaja – osobito u turističkim zonama i rastućim četvrtima – ostaje snažna. Colliersovo izvješće iz sredine 2025. navodi da je maloprodajno tržište Kelowne “ostalo otporno… unatoč opreznim gospodarskim izgledima i smanjenoj razini turizma.” Ključne maloprodajne zone (poput Bernard Avenue u centru, Pandosy Village i trgovačkih centara) imaju nisku prazninu. Najamnine za maloprodaju u najatraktivnijim lokacijama rastu oko 5–7% posljednjih godina kelownarealestate.com, što odražava poželjnost lokacija s velikim prometom. Projekti mješovite namjene integriraju maloprodaju u prizemlju, čime se povećava ponuda, ali i uvode novi moderni formati trgovina. Maloprodaja velikih trgovina i trgovačkih centara je raznolika: Orchard Park Mall i dalje posluje dobro s jakim nacionalnim zakupcima, iako neki manji maloprodajni prostori bilježe promjene zakupaca. Ukupna potrošnja u Kelowni potaknuta je rastom stanovništva i povećanjem prihoda, iako bi visoke kamatne stope mogle ograničiti diskrecijsku potrošnju.

Sektor ugostiteljstva (hoteli, nekretnine usmjerene na turizam) brzo se oporavlja. Tourism Kelowna izvještava da je drugi kvartal 2025. zabilježio snažan rast posjetitelja kako se putovanja normaliziraju tourismkelowna.com. Popunjenost hotela i cijene soba u Okanaganu rastu, a u tijeku su novi hoteli ili proširenja postojećih. Čak i tradicionalno sezonska tržišta prelaze na cjelogodišnji turizam (vinski turizam, skijaška sezona na Big Whiteu itd.). Ugostiteljske nekretnine privlače ulaganja; neki stariji moteli preuređuju se u moderne boutique hotele ili mješovite ugostiteljske projekte. Na nacionalnoj razini, očekuje se da će ugostiteljstvo rasti oko 10% godišnje od 2024. do 2029. kelownarealestate.com, a Kelowna dijeli taj procvat s poboljšanim rezultatima hotela zabilježenim lokalno kelownarealestate.com. Povratak događanja, konferencija i stalnih ljetnih turističkih gužvi dobar je znak za vlasnike maloprodajnih i ugostiteljskih prostora.

Investicije u višestambene objekte: Također se mogu namjenski izgrađeni najamni objekti i stambene zgrade svrstati u komercijalnu imovinsku klasu. Ovaj sektor u Kelowni doživljava procvat i sve je institucionaliziraniji. Stopa slobodnih stanova je oko 3–5% i snažan rast najamnina (blizu 10% na godišnjoj razini u posljednjim razdobljima za neke višestambene portfelje) privukli su pažnju investitora kelownarealestate.com. I privatni i institucionalni investitori (REIT-ovi, mirovinski fondovi) aktivni su u kupnji ili razvoju višestambenih nekretnina u Kelowni, gledajući ih kao dugoročna ulaganja s pouzdanim prinosom. Snažni temeljni pokazatelji – visoka imigracija, niska slobodna ponuda, diverzificirano gospodarstvo – čine uvjerljiv slučaj. Kapitalizacijske stope (prinos) za stambene zgrade u Kelowni se smanjuju, što odražava konkurenciju za kupnju tih nekretnina. Općenito, višestambeni sektor sada se smatra jednim od najdinamičnijih segmenata kanadskog tržišta nekretnina, a Kelowna nije iznimka kelownarealestate.com.

U sažetku, trendovi komercijalnih nekretnina u 2025. pokazuju da Kelowna sazrijeva kao regionalno ekonomsko središte. Industrijski prostori su vrlo traženi zahvaljujući rastu logistike i proizvodnje. Uredski sektor se iznova definira s kvalitetnijim prostorima koji privlače tvrtke, čak i uz porast fleksibilnog rada. Maloprodaja se prilagođava sa stabilnom potražnjom u najatraktivnijim područjima, a ugostiteljska industrija ponovno bilježi snažan rast, potičući nove projekte (od vinarija do hotela na obali). Posebno je važno što Grad Kelowna ulaže u komercijalne koridore – otprilike 10–15% gradskog proračuna za infrastrukturu usmjereno je na poboljšanje cesta, javnog prijevoza i komunalija u ključnim komercijalnim zonama kelownarealestate.com kelownarealestate.com. Ovakav proaktivan pristup (npr. uređenje ulica u centru, bolji javni prijevoz do trgovačkih zona) potiče rast i uredskog i industrijskog sektora jer olakšava poslovanje tvrtkama i putovanje zaposlenicima. S ovim trendovima, tržište komercijalnih nekretnina u Kelowni ima potencijal za održiv rast do 2030. godine, čak i dok se suočava sa širim gospodarskim izazovima.

Trenutne vrijednosti nekretnina i cijene najma za 2025.

Vrijednosti nekretnina (2025): Najnoviji podaci za 2025. pokazuju da su vrijednosti nekretnina u Kelowni blizu povijesnih maksimuma, iako s određenom stabilizacijom nakon naglog rasta od 2020. do 2022. godine. Referentna (tipična) obiteljska kuća košta oko 1,0–1,1 milijun dolara u Centralnom Okanaganu, ovisno o četvrti mykelownahomesearch.com sellingkelownarealestate.com. Kao što je spomenuto, medijan cijene samostojeće kuće u drugom kvartalu 2025. bio je oko 1,2 milijuna dolara vantagewestrealty.com. U imućnim četvrtima (Upper Mission, Lower Mission, Lakeshore Road itd.) često se bilježe vrijednosti samostojećih kuća iznad 1,5 milijuna dolara. Nasuprot tome, u pristupačnijim područjima (Rutland, rubovi West Kelowne) samostojeće kuće mogu se pronaći u rasponu od 800.000 do 900.000 dolara. Townhousevi obično se kreću od srednjih 500.000 do srednjih 700.000 dolara; medijan u prvoj polovici 2025. bio je oko 693.000 dolara sellingkelownarealestate.com. Stanovi (kondominiji) pokrivaju širok raspon: stariji jednosobni stanovi u rasponu od 300.000 dolara, do luksuznih stanova uz obalu koji prelaze milijun dolara. Medijan prodajne cijene stana početkom 2025. bio je oko 441.000 dolara sellingkelownarealestate.com sellingkelownarealestate.com (napomena: ovaj niži medijan odražava velik broj manjih stanova; noviji dvosobni stanovi u centru često postižu cijene iznad 600.000 dolara).

Važno je napomenuti cjenovni gradijent Kelowne: urbana Kelowna i neposredna predgrađa imaju višu cijenu, dok su udaljenija područja (Peachland, dijelovi Lake Countryja itd.) nešto pristupačnija, iako u porastu. Također, mnoge kuće u Kelowni imaju apartmane ili “pomoćnike za hipoteku” – što je priznanje visokih cijena. Prisutnost iznajmljivog apartmana može povećati vrijednost nekretnine zbog potencijala prihoda.

Vrijednosti zemljišta i parcela također su porasle. Prosječna gradska parcela za izgradnju obiteljske kuće u Kelowni lako može doseći 400.000–500.000 dolara ili više, ako je uopće pronađete. Ovo je učinilo infill razvoj isplativim – rušenje starijih kuća na velikim parcelama radi izgradnje dvojnica ili četverostambenih objekata (što je sada dopušteno u mnogim područjima) može značajno povećati iskoristivost vrijednosti zemljišta.

Cijene najma (2025): S obzirom na najmove, istaknuli smo umjerenost u stopama. Sažetak ključnih brojki: Tipičan jednosobni stan u Kelowni iznajmljuje se za otprilike 1.800–1.900 USD/mjesečno krajem 2025. godine mpamag.com. Za dvosobne stanove, prosjek je oko 2.300–2.400 USD/mjesečno zumper.com zumper.com. Veće jedinice i najam obiteljskih kuća postižu višu cijenu – primjerice, kuća s 3 spavaće sobe u prosjeku iznosi oko 2.750–3.000+ USD mjesečno zumper.com zumper.com. Cijena najma po kvadratnom metru iznosi oko 2,50 USD/kvadratna stopa u prosjeku zumper.com, što je visoko prema nacionalnim standardima (odražava veliku potražnju u Kelowni).

Za usporedbu, medijan najamnine u Kelowni od ~2.200 USD je oko 226 USD viši od kanadskog nacionalnog prosjeka najamnine, odnosno otprilike 11% iznad prosjeka zumper.com zumper.com. Ova razlika je usporediva s drugim poželjnim gradovima srednje veličine i govori o popularnosti Kelowne unatoč manjem broju stanovnika.

Slobodna mjesta i dostupnost: S nedavnim porastom slobodnih mjesta (~5%), najmoprimci sada imaju nešto veći izbor. U jesen 2025. godine, bilo je ~141 najam oglašen na glavnoj platformi (Zumper) u Kelowni zumper.com. Prije je ta brojka bila znatno niža, što pokazuje kako se ponuda poboljšala. Raspodjela najamnina pokazuje da je oko 80% oglasa između 1.500 i 3.000 USD mjesečno zumper.com, s tek malim udjelom ispod 1.500 USD (uglavnom sobe ili garsonijere) i ponekim luksuznim oglasima iznad 4.500 USD.

Pristupačnost: Visoke cijene i najamnine znače da je pristupačnost stanovanja ključno pitanje. Prema jednoj procjeni, za priuštiti prosječan dom u Kelowni (≈800.000 dolara) kućanstvo treba prihod u top 5% (~150.000 dolara/godišnje) mykelownahomesearch.com. Naravno, mnoga kućanstva ovise o prijenosu kapitala (prodaja nekretnine drugdje) ili pomoći obitelji kako bi ovdje kupili dom. I najmoprimci se suočavaju s izazovima: najamnina od 2.200 dolara je otprilike 30% godišnjeg prihoda kućanstva od 88.000 dolara (medijan prihoda kućanstva u Kelowni je niži od toga, što znači da mnogi troše znatno više od 30% prihoda na najam). Zbog ovih pritisaka kreatori politika su izrazito usmjereni na povećanje ponude, a mnogi lokalni stanovnici zabrinuti su kako zadržati Kelownu pogodnom za radnike i obitelji.

U sažetku, vrijednosti nekretnina u 2025. u Kelowni odražavaju tržište koje, iako je ispod vrhunca iz 2022. u realnim (inflacijom prilagođenim) iznosima, i dalje ostaje vrlo visoko. Kupci u 2025. plaćaju gotovo rekordne cijene, ali s nešto više prostora za pregovore i izbora nego prije nekoliko godina. Najmoprimci prvi put nakon mnogo godina vide znakove olakšanja, ali najamnine su i dalje visoke u odnosu na lokalne prihode. Svi prate hoće li naredne godine donijeti dodatno olakšanje kroz novu izgradnju ili će cijene ponovno početi rasti kad kamatne stope naposljetku padnu.

Prognoze za 2026.–2030.

Gledajući unaprijed, izgledi za tržište nekretnina u Kelowni od 2026. do 2030. općenito su pozitivni, iako uz važne ograde. Prognoziranje nekoliko godina unaprijed uvijek je izazovno, ali trenutni trendovi i stručne projekcije daju određene smjernice:

• Trend cijena nekretnina: Većina analitičara očekuje umjeren rast cijena u Kelowni u sljedećih 5 godina. Konsenzus tijela poput BCREA i velikih banaka je da će nakon blage korekcije/zastoja u 2022.–24., cijene nastaviti postupno rasti. Za 2025. predviđa se povećanje cijena od +4% do +5% sellingkelownarealestate.com, a sličan jednoznamenkasti godišnji rast predviđa se i kroz kasne 2020-e, osim u slučaju ekonomskih šokova. Ova stopa rasta bila bi održiva umjesto balonaste – u biti bi pratila ili blago nadmašivala inflaciju. Do 2030. to bi moglo značiti da su medijalne cijene nekretnina možda 20–25% više nego danas ako se zbrajaju (što znači da bi kuća od 1,2 milijuna dolara sada mogla vrijediti oko 1,5 milijuna dolara za pet godina, pod “normalnim” uvjetima).
• Obujam prodaje: Očekuje se da će se obujam prodaje povećati kako prođemo kroz trenutno razdoblje visokih kamatnih stopa. Prema prognozi BCREA, prodaja nekretnina u Okanaganu porast će za oko +6,7% u 2025. vernonmatters.ca jer će se potražnja koja je bila zadržana osloboditi smanjenjem kamatnih stopa. Za 2026. vjerojatno je daljnje poboljšanje ako kamatne stope na hipotekarne kredite doista padnu – više kupaca će ispunjavati uvjete i ulaziti na tržište. Međutim, do kraja 2020-ih, prodaja će također ovisiti o ponudi (više završenih stambenih jedinica može omogućiti više transakcija) i migracijskim trendovima. Malo je vjerojatno da ćemo ponovno dosegnuti ekstremnu razinu prometa iz 2021., ali osnovica bi trebala biti zdravo, rastuće tržište. Jedan nepoznati faktor: ako dođe do značajnog gospodarskog usporavanja ili recesije u 2026.–27., prodaja bi mogla privremeno pasti prije oporavka.
• Kamatne stope i gospodarstvo: Glavni čimbenik za razdoblje 2026.–2030. je kretanje kamatnih stopa. Od 2025. godine, stopa Banke Kanade je visoka (~5%), ali se očekuje da će pasti krajem 2025. i 2026. kako inflacija bude slabjela. Niže stope povećat će pristupačnost kupcima i mogle bi ponovno potaknuti rast cijena. Neke prognoze upozoravaju na ponovni val rasta cijena na nacionalnoj razini kad stope padnu, s obzirom na strukturni nedostatak stambenih jedinica kelownarealestate.com kelownarealestate.com. Kelowna, sa svojom ograničenom ponudom stanova i atraktivnošću, mogla bi zabilježiti iznadprosječan rast vrijednosti u okruženju niskih stopa. S druge strane, ako inflacija iznenadi rastom ili stope ostanu visoke dulje vrijeme, tržište nekretnina moglo bi ostati suzdržanije. Najvjerojatnije ćemo vidjeti postupan povratak na blaže kamatne stope u sljedećih nekoliko godina, što će podržati tržište nekretnina.
• Ciljevi opskrbe stanovanjem i pristupačnosti: Ključni čimbenik petogodišnje prognoze je nova izgradnja stanova. Savezna i pokrajinska vlada postavile su ambiciozne ciljeve za rješavanje pristupačnosti do 2030. godine. CMHC je poznato izjavio da Kanadi treba 3,5 milijuna dodatnih domova do 2030. (iznad trenutnog tempa gradnje) kako bi se vratila pristupačnost kelownarealestate.com kelownarealestate.com. Udio Britanske Kolumbije u tome je otprilike 570.000 domova do 2030. kelownarealestate.com. Ove brojke su daleko veće od onoga što se trenutno gradi. Na primjer, Kelownin rekord svih vremena za započete stanove bio je ~3.500 u jednoj godini. Čak i ako Kelowna gradi 2.000 jedinica godišnje tijekom 2020-ih, to je samo 10.000 jedinica do 2030. – daleko manje od onoga što agencije za stanovanje smatraju da je potrebno. Dakle, ako potražnja (rast stanovništva) ostane jaka, a ponuda ne premaši povijesne obrasce, pritisak na rast cijena će se nastaviti. Jednostavno rečeno, bez građevinskog buma, očekujte da će stanovanje u Kelowni ostati skupo. Donositelji politika pokušavaju promijeniti ovu jednadžbu (npr. obveze Housing Accelerator za 20.000 domova u desetljeću u Kelowni cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca), ali to je težak zadatak.
• Stanovništvo i demografija: Demografske projekcije za Okanagan temelj su velike potražnje za stanovanjem. Očekuje se da će stanovništvo Centralnog Okanagana porasti za 50.000+ ljudi do 2030. stonesisters.com. Mnogi od njih bit će doseljenici iz drugih pokrajina ili inozemstva, kao i umirovljenici. Ovaj kontinuirani priljev stanovništva (2–3% rasta godišnje) znači da će formiranje kućanstava ostati visoko, potičući potražnju za vlasništvom i najmom. Važan je i profil doseljenika: ako dolazi više mladih obitelji, očekujte snažnu potražnju za prigradskim kućama, gradskim kućama i najmom. Ako prevladavaju umirovljenici, raste potražnja za stanovima i manjim domovima. Vjerojatno će Kelowna vidjeti oboje – nastavak međuprovincijske migracije radno sposobnih osoba i stalan priljev umirovljenika koji traže klimu i stil života. Konačni ishod: potražnja za stanovanjem trebala bi ostati snažna do 2030., podržavajući rast cijena i apsorpciju nove ponude.
• Scenariji prognoze za 2030.: Do 2030. godine, tržište nekretnina u Kelowni moglo bi se razvijati prema nekoliko scenarija:
  • Osnovni scenarij: Uravnoteženo tržište s umjerenim rastom cijena (~3–5% godišnje) i puno gradnje. Cijene nekretnina dosežu nove vrhunce, ali nisu drastično iznad rasta prihoda. Stopa nepopunjenosti ostaje nešto viša nego u izuzetno niskim razinama iz 2010-ih, možda u rasponu od 3–5%, što održava umjeren rast najamnina. Stanovanje je i dalje skupo, ali više vrsta ponude (dvojni objekti, stanovi) poboljšava mogućnosti.
  • Povoljni scenarij: Ako uska grla u opskrbi potraju, a potražnja ostane izuzetno jaka (snažno gospodarstvo, migracije, interes investitora), Kelowna bi mogla doživjeti još jedan cjenovni procvat do kasnih 2020-ih. To bi moglo značiti povratak dvoznamenkastih godišnjih rasta cijena na neko vrijeme, čime bi prosječna nekretnina znatno premašila pragove pristupačnosti. Studija Sveučilišta Concordia čak upozorava da bi bez intervencije gradovi mogli doživjeti dramatične skokove cijena početkom 2030-ih kelownarealestate.com. Iako bi Vancouver/Toronto predvodili takav trend, Kelowna bi vjerojatno također bila dio tog vala (iako s niže cjenovne razine). Ovo je scenarij koji kreatori politika pokušavaju izbjeći agresivnom gradnjom.
  • Nepovoljni scenarij: Značajna recesija ili iseljavanje (na primjer, ako se rad na daljinu preokrene ili Alberta agresivno privuče ljude) mogli bi stagnirati ili blago smanjiti cijene. Ako dođe do pada, tržište nekretnina u Kelowni moglo bi se korigirati, recimo, 5–10% krajem 2020-ih prije oporavka. Međutim, s obzirom na nacionalni manjak stambenih jedinica, ozbiljan i dugotrajan pad cijena čini se manje vjerojatnim osim u slučaju velike ekonomske krize ili naglog rasta kamatnih stopa.
• Izgledi za tržište najma: Tržište najma do 2030. ovisit će o tome hoće li gradnja pratiti rast stanovništva. U kratkom roku (2026–27), najamnine bi mogle ostati relativno stabilne ako se trenutni broj stanova izgradi i stopa nepopunjenosti ostane iznad 5%. No, u razdoblju od 5 i više godina, nastavak doseljavanja stanovnika i studenata (s obzirom na širenje UBC Okanagan) znači da će potražnja za najmom rasti. Stoga će najamnine vjerojatno ponovno početi rasti kasnije u desetljeću, iako možda ne tako naglo kao u razdoblju 2015–2022., osim ako se nepopunjenost ponovno ne smanji. Vladine mjere poput ukidanja GST-a na nove najmove (uvedeno 2023.) mogle bi potaknuti veću ponudu najma i držati inflaciju najamnina pod kontrolom. Razumna prognoza su niske do srednje jednoznamenkaste godišnje stope rasta najamnina kasnije u 2020-ima, pod uvjetom da se nepopunjenost zadrži u uravnoteženom rasponu od 3–5%.

U sažetku, izgledi za nekretnine u Kelowni 2026.–2030. su nastavak rasta, potaknut dolaskom ljudi i poduzeća u regiju. Očekuje se da će cijene nastaviti rasti umjerenim tempom, ne kao u prošloj euforiji, ali jasno prema gore zbog kroničnog manjka stambenih jedinica. Mnogo toga ovisi o odgovoru na strani ponude: ako Kelowna može graditi stanove neviđenom brzinom, mogla bi obuzdati rast cijena i najamnina te možda čak donekle poboljšati pristupačnost. Ako ne, osnovna ekonomija potražnje nad ponudom vjerojatno će i dalje gurati troškove stanovanja sve više. U svakom slučaju, do 2030. Kelowna će biti veći, još dinamičniji grad – a nekretnine će ostati središnji dio njezine priče.

Vladine politike koje utječu na tržište

Vladina intervencija ima značajnu ulogu na tržištu nekretnina u Kelowni, s ciljem suzbijanja špekulativnih viškova, poboljšanja pristupačnosti i povećanja ponude stanova. Nekoliko ključnih politika i propisa je na snazi od 2025.:

• Porez na špekulaciju i prazne nekretnine (SVT): Uveden 2018., SVT Britanske Kolumbije cilja urbana središta uključujući Kelownu i West Kelownu coverthecoast.org. Ovaj godišnji porez – 0,5% procijenjene vrijednosti za vlasnike iz BC/Kanade, 2% za strane vlasnike ili “satelitske obitelji” – naplaćuje se na domove koji su prazni ili nedovoljno korišteni coverthecoast.org. Cilj je obeshrabriti prazne druge domove i vratiti više jedinica na tržište najma. U Kelowni je porez isprva naišao na protivljenje, jer su se mnogi Kanađani s vikendicama osjećali kažnjeno. (Posebno, 60% obveznika SVT-a u Kelowni su Kanađani – znatno više od 12% na razini pokrajine – što odražava kako je pogodio domaće vlasnike sekundarnih nekretnina u ovom gradskom odmaralištu coverthecoast.org.) Grad je čak tvrdio da je porez imao samo “zanemariv” utjecaj (~0,7% povećanja) na ponudu najma lokalno coverthecoast.org. Ipak, SVT ostaje na snazi i generira prihode namijenjene pristupačnom stanovanju. Više od 7 milijuna dolara prikupljeno je iz područja Kelowne od 2018., od čega se dio koristi za financiranje lokalnih stambenih projekata. U praksi, SVT znači da vlasnici ne mogu samo “parkirati” novac u praznom stanu u Kelowni bez troška – potiče ih se da ga iznajme ili prodaju, što pomaže povećanju dostupnosti najma.
• Porez i zabrana za strane kupce: Kako bi suzbila stranu špekulaciju, BC je proširila svoj Porez na prijenos nekretnina za strane kupce (FBT) na Okanagan 2018. Strani kupci stambenih nekretnina u Central Okanagan Regional District moraju platiti dodatnih 20% poreza na kupoprodajnu cijenu coverthecoast.org. Ovaj visoki porez, uz slične namete u Vancouveru/Victoriji, već je ohladio strana ulaganja u nekretnine u BC-u. Povrh toga, savezna vlada je uvela nacionalnu zabranu za strane kupce (2023.–2025.), privremeno zabranjujući nerezidentima strancima kupnju stambenih nekretnina u Kanadi (uz neke iznimke). Zajedno, ove mjere su znatno smanjile aktivnost stranih kupaca u Kelowni – koja nikada nije bila na razini Vancouvera, ali je postojala u luksuznom segmentu uz jezero i među obiteljima međunarodnih studenata itd. Zabrana istječe 2025., ali može biti produljena ili zamijenjena drugim mjerama. Sve u svemu, ove politike su vjerojatno spriječile dodatni pritisak potražnje na tržište Kelowne, premda je većina potražnje domaća i tako će i ostati.
• Zakonodavstvo o stambenoj ponudi (plan Domovi za ljude): Godine 2023. BC je pokrenuo ambiciozan plan za povećanje stambene ponude. Značajan dio je Bill 44, koji nalaže općinama poput Kelowne da dopuste izgradnju manjih višestambenih jedinica na tradicionalnim parcelama za jednu obitelj. Do sredine 2024. Kelowna mora ažurirati zoniranje kako bi omogućila najmanje 3 jedinice po parceli (i do 4 ili 6 jedinica na nekim parcelama, posebno u “jezgrenim” područjima) kelowna.ca. U suštini, zoniranje isključivo za samostojeće kuće se ukida – što je velika promjena s ciljem stvaranja “nedostajućeg srednjeg” stambenog prostora (dupleksi, četverostambene jedinice, vrtne kućice). Kelowna je već bila ispred u tome: od 2016. grad je proaktivno predzonirao više od 800 urbanih parcela za do 4 jedinice cmhc-schl.gc.ca. Sada pokrajina nameće još širu denzifikaciju. Ovo bi trebalo omogućiti više infill razvoja i umjereno povećati stambeni fond tijekom vremena. Dodatno, BC-ov plan uključuje ubrzavanje izdavanja dozvola, zaštitu najmoprimaca i suradnju s gradovima na stambenim ciljevima (Kelowni bi mogao biti dodijeljen minimalan broj novih domova koje mora odobriti prema nadolazećem zakonodavstvu). Za developere i vlasnike kuća, ove promjene u zoniranju predstavljaju prilike za povećanje vrijednosti (npr. izgradnja četverostambene jedinice gdje je prije bila samo jedna kuća). Za susjede, to znači očekivati veću gustoću u već izgrađenim područjima.
• Porezne olakšice za izgradnju najma: I savezna i pokrajinska vlada uvele su poticaje za izgradnju najamnih stanova. U jesen 2023. savezna vlada je uklonila GST (5% poreza) na izgradnju novih namjenskih najamnih stanova. Ovo izravno poboljšava isplativost projekata za developere stanova (uštede koje se mogu prenijeti ili poboljšati marže). BC ima vlastite poticaje; primjerice, Kelowna je nudila izuzeća od poreza na imovinu za nove pristupačne najamne projekte i ubrzala odobravanja za najamne projekte mpamag.com. Grad ponekad također ukida naknade za razvoj (pristojbe) za neprofitno stanovanje. Sve ove mjere osmišljene su kako bi smanjile troškove i ubrzale rokove za isporuku višestambenih jedinica, koje su Kelowni prijeko potrebne.
• Lokalne stambene inicijative: Grad Kelowna bio je prilično proaktivan po pitanju stanovanja. Njegov najnoviji Stambeni akcijski plan navodi strategije poput proširenja zoning prava po defaultu (kako developeri ne bi morali prolaziti kroz dugotrajne procese prenamjene zemljišta), poticanja visoke gustoće uz prometne koridore, korištenja gradskog zemljišta za pristupačno stanovanje i pojednostavljenja procesa izdavanja dozvola cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Grad je osigurao više od 31,5 milijuna dolara iz Ottawinog Housing Accelerator Funda 2023. za provedbu ovih inicijativa cmhc-schl.gc.ca. Konkretne mjere uključuju stavljanje više zemljišta na raspolaganje za izgradnju (kroz partnerstva ili zamjene zemljišta), ulaganje u infrastrukturu (kako bi nova područja mogla podnijeti rast) i zahtijevanje/poticaj projekata s mješovitim prihodima. Kelowna je također usvojila politike koje omogućuju širu primjenu kuća u dvorištu i sekundarnih apartmana, što je tiho dodalo stotine najamnina u posljednjem desetljeću. Još jedna lokalna mjera: ukidanje minimalnog broja parkirnih mjesta u dijelovima centra, čime se smanjuje troškovna barijera za izgradnju novih jedinica (posebno najamnina gdje ne svaki stanar ima auto).
• Mjere za pristupačnost: Kako bi se pomoglo kupcima, postoje programi poput saveznog Poticaja za kupce prve nekretnine (program zajedničkog vlasništva) i novog štednog računa za prvu nekretninu bez poreza (FHSA) koji mnogi mladi u Kelowni koriste. BC ima povrat poreza na prijenos nekretnine za kupce prve nekretnine za domove do 500.000 dolara (iako zbog visokih cijena malo kuća u Kelowni u potpunosti ispunjava uvjete). U 2023. BC je također najavio izmjene poput povećanja limita za osigurane hipotekarne kredite (omogućujući višu kupovnu cijenu pod CMHC osiguranjem) i omogućavanja otplate na 40 godina za kupce prve nekretnine u kreditnim unijama vernonmatters.ca. Ovo bi moglo donekle poboljšati mogućnost mladih kupaca da uđu na tržište.
• Zaštita najmoprimaca: Provincija je krajem 2022. ukinula većinu ograničenja najma u etažiranim (kondominijskim) nekretninama, što znači da vlasnici stanova u Kelowni mogu slobodno iznajmljivati jedinice (nema više pravilnika “nema najma”), čime se povećava ponuda najma. Zaštita od “renovikcija” također je pojačana kako bi se spriječilo nepravedno iseljavanje najmoprimaca zbog manjih renovacija. Ove mjere omogućuju da više najamnih jedinica ostane zauzeto i najmoprimci sigurni, što neizravno utječe na investicijske odluke iznajmljivača (npr. ne možete iseliti po želji radi povećanja najamnine).
• Porezi i naknade na nekretnine: Stope poreza na nekretnine u Kelowni su umjerene, ali rastuće procjene vrijednosti znače da vlasnici plaćaju više. Također se raspravlja o usklađivanju poreza na nekretnine ili naknada s rastom kako bi se financirala infrastruktura (npr. nove naknade za razvoj za parkove, škole). Svaka značajna promjena u oporezivanju mogla bi utjecati na tržište nekretnina – primjerice, povećanje ili proširenje poreza na špekulacije moglo bi smanjiti potražnju investitora, dok bi porezne olakšice za razvoj mogle potaknuti gradnju. Do sada je kombinacija mjera bila i štap i mrkva – s jedne strane oporezivanje špekulativnog vlasništva, a s druge smanjenje troškova za konstruktivni razvoj.

U sažetku, vladine politike preoblikuju tržište Kelowne. Jasna tema je “priuštivost i ponuda stanovanja”: obeshrabriti nepotrebnu potražnju i povećati ponudu domova, posebno najma i dostupnih opcija vlasništva. Iako je prerano za proglašenje pobjede, usporavanje rasta najamnina u 2025. i povećanje građevinskih dozvola sugeriraju da ove intervencije imaju učinak investkelowna.com mpamag.com. Ostatak desetljeća očekuje se nastavak političkih mjera – to je politički prioritet. To bi moglo uključivati strožu provedbu ciljeva stanovanja, više subvencija za priuštivo stanovanje ili čak nove poreze (neki zagovaraju kontrolu najamnina na praznim jedinicama, veće poreze za strane kupce ako se zabrana ukine, itd.). Investitori i dionici na tržištu nekretnina u Kelowni trebali bi pomno pratiti politički krajolik, jer će on izravno utjecati na potražnju, troškove i ukupno zdravlje tržišta u godinama koje dolaze.

Ključni infrastrukturni i razvojni projekti

Rast Kelowne nije vidljiv samo u brojkama – vidi se na horizontu i ulicama. Nekoliko velikih infrastrukturnih i razvojnih projekata je u tijeku ili na vidiku, a svaki ima značajne implikacije za potražnju i vrijednost nekretnina:

• UBC Okanagan kampus u centru grada: Možda je najtransformativniji projekt novi toranj UBC Okanagan kampusa u centru grada. Ova 43-katna neboder-mješovite namjene (visoka 155 m) bit će najviša zgrada između Calgaryja i Vancouvera skyscrapercenter.com skyscrapercenter.com. Planirano je da bude dovršena oko 2027. godine skyscrapercenter.com, a sadržavat će akademske prostore, studentski smještaj i javne sadržaje. UBCO projekt u centru grada donijet će procijenjenih 500+ studentskih smještajnih jedinica i stotine članova fakulteta/osoblja u centar grada. Prisutnost velikog sveučilišnog središta u centru bit će ogroman katalizator potražnje za stanovanjem u blizini – očekujte više stanova, najamnih apartmana i pratećih trgovina u centru/Knox Mountain području kako bi se zadovoljio ovaj priljev. Vrijednosti nekretnina u blizini već anticipiraju “UBC efekt”. Štoviše, ovaj projekt učvršćuje Kelownu kao središte znanja i inovacija, što će vjerojatno potaknuti dodatnu potražnju za uredskim prostorom (za istraživačke laboratorije, startupe) i dodati živost centru tijekom cijele godine.
• Upper Mission i ostale nove četvrti: Na području stambenog razvoja, nove podjele zemljišta u Upper Missionu proširuju otisak Kelowne. Projekti poput The Ponds, The Heights at Upper Mission i South Ridge dodaju desetke luksuznih obiteljskih kuća i gradskih kuća na brežuljcima jugozapadne Kelowne vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Ove nude slikovite poglede i moderan dizajn, privlačeći lokalne kupce koji žele unaprijediti svoj dom i imućne pridošlice. Slično, University Heights (blizu UBCO-a) gradi obiteljske kuće koje privlače višegeneracijske i izvršne kupce vantagewestrealty.com. U Lake Country i West Kelowni, planski uređene zajednice poput Lakestone (Lake Country) i Shorerise (West Kelowna) stvaraju novu stambenu ponudu u prigradskim okruženjima vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Svaki od ovih projekata, iako pojedinačno skroman, zajedno doprinosi stambenoj ponudi i donekle će ublažiti pritisak na tržištu preprodaje. Važno je da zadovoljavaju potražnju za obiteljskim kućama koju je inače teško zadovoljiti u samoj jezgri Kelowne zbog ograničenja zemljišta. Nova ponuda u ovim područjima može ublažiti ekstremni rast cijena, ali s obzirom na snažnu potražnju, često se brzo rasprodaju. Na primjer, parcele u ovim podjelama često imaju liste čekanja, a pretprodaje izazivaju veliki interes.
• Revitalizacija centra Kelowne: Centar se nastavlja razvijati s projektima visoke gustoće. Osim UBCO-ovog tornja, tu su i stambeni neboderi poput nedavno dovršenih One Water Street tornjeva (36 i 29 katova) te nadolazećih visokih stanova uz Leon i Lawrence Avenue. Grad ima inicijativu za revitalizaciju urbanog centra koja potiče izgradnju stambenih tornjeva u centru, što rezultira s tisućama novih stanova u urbanoj jezgri. Ovo ne dodaje samo stambene jedinice, već i maloprodajne prostore i uredske sadržaje, učinkovito oblikujući Kelownu u vertikalniji grad. Kako centar dobiva više stanovnika, prate ga i sadržaji – novi restorani, trgovine, kulturna mjesta – što dodatno povećava privlačnost centra i vrijednost nekretnina.
• Prometna infrastruktura: S rastom dolazi i promet, a postoji nekoliko prometnih projekata koje treba istaknuti:
  • Poboljšanja na autocesti 97: Autocesta 97 (Harvey Ave kroz grad) postupno se nadograđuje. Križanja se poboljšavaju radi protočnosti i sigurnosti, a dugoročno se razmatraju obilaznice ili alternativne rute. U West Kelowni, nadogradnje u blizini prilaza mostu usmjerene su na ublažavanje zloglasnih gužvi.
  • Rasprava o drugom prijelazu: Jedini petotračni William R. Bennett Bridge je jedina veza preko jezera Okanagan između Kelowne i zajednica na zapadnoj obali. Promet na mostu dosegao je rekordne razine 2025. godine vernonmatters.ca. Iako još nije odobren drugi prijelaz preko jezera, pokrajinska vlada proučava opcije za budući kapacitet (uključujući proširenje postojećeg mosta ili izgradnju novog do 2040-ih). Čelnici West Kelowne lobiraju za plan, jer trenutni most može postati usko grlo ili jedina točka kvara (npr. zatvaranje dulje od 10 sati dogodilo se 2023. zbog nesreće) kelownanow.com. Drugi prijelaz, ako i kada dođe, dramatično bi otvorio razvojni potencijal na obje strane jezera i vjerojatno povisio vrijednost nekretnina u West Kelowni/Peachlandu poboljšanjem pristupa.
  • Gradski cestovni projekti: Kelowna je uložila 150 milijuna dolara u 2025. u više od 130 infrastrukturnih projekata – što je povećanje od 50% u odnosu na proračun prethodne godine kelowna.ca. To uključuje nove ceste, proširenja (npr. proširenje Frost Roada u području Mission kelowna.ca) i nadogradnje raskrižja. Jedna od prekretnica bilo je otvaranje pješačkog/biciklističkog nadvožnjaka na Bertram Streetu u lipnju 2025., koji bolje povezuje centar grada preko autoceste za aktivni prijevoz kelowna.ca. Projekti poput zamjene mosta na KLO Roadu također su dovršeni radi poboljšanja sigurnosti i kapaciteta facebook.com. Sva ova poboljšanja povećavaju mobilnost, što zauzvrat podupire tržište nekretnina čineći četvrti pristupačnijima i smanjujući poteškoće u prometu.
  • Javni prijevoz: Plan Transit Supportive Corridor usmjerava razvoj uz rute poput Lakeshore i Harvey s poboljšanom autobusnom uslugom. Iako Kelowna još nema brzi javni prijevoz, planovi za češći i praktičniji prijevoz do 2030. (moguće BRT ili posebne trake) mogli bi oblikovati gdje će se razvoj koncentrirati i učiniti razvoj orijentiran na javni prijevoz (TOD) češćim.
• Proširenje zračne luke: Međunarodna zračna luka Kelowna (YLW) prolazi kroz svoje najveće proširenje u posljednjih nekoliko desetljeća. Višegodišnje proširenje terminala započelo je 2023., a Faza 1 završava 2026. ylw.kelowna.ca ylw.kelowna.ca. Proširenje dodaje izlaze, sustave za prtljagu i sadržaje kako bi se zadovoljio predviđeni rast broja putnika na više od 3 milijuna godišnje do 2045. Osim toga, YLW razvija lako industrijske i komercijalne parcele na zemljištu zračne luke ylw.kelowna.ca developkelowna.ca i poboljšava parkiranje i kopneni prijevoz. Rast zračne luke povećava povezanost Kelowne (novi izravni letovi do glavnih čvorišta i moguće SAD-a), što potiče poslovna putovanja, turizam i čini grad privlačnijim za radnike na daljinu koji povremeno trebaju letjeti. Nekretnine oko zračne luke (poput poslovnog parka zračne luke i sveučilišnog područja) mogu imati koristi od ovih poboljšanja.
• Zdravstvo i gradski projekti: Opća bolnica Kelowna (KGH) kontinuirano se širi – novi toranj za pacijente otvoren je 2017., a daljnje nadogradnje (poput proširenja ljekarne 2025. i veći kapacitet za pedijatriju) su u tijeku interiorhealth.ca infrastructurebc.com. Snažna zdravstvena infrastruktura privlači umirovljenike i osigurava stabilno zapošljavanje, neizravno podupirući tržište nekretnina. Grad također obnavlja Parkinson Recreation Centre u moderan sportski i rekreacijski kampus (izgradnja je započela 2025.) kelowna.ca. Takvi gradski projekti poboljšavaju kvalitetu života i čine okolne četvrti poželjnijima (zamislite život u blizini novog, suvremenog rekreacijskog centra ili parka – vrijednost nekretnina često raste).
• Projekti za klimatsku otpornost: Suočeni s klimatskim rizicima (poput požara i suša), postoje projekti usmjereni na otpornost. Grad je započeo projekte upravljanja gorivom i stvaranja zaštitnih pojaseva od požara (npr. kontrolirana spaljivanja u blizini Knox Mountaina) vernonmatters.ca, te nadogradnje vodne infrastrukture radi osiguranja opskrbe. Ovo možda nije glamurozno, ali uspješno ublažavanje rizika od požara (ili barem sprječavanje katastrofalnih požara na sučelju urbanih i šumskih područja) ključno je za održavanje dostupnosti osiguranja i povjerenja u nekretnine na brdima i šumskim rubovima. U sljedećih nekoliko godina očekuje se rast ulaganja u ovom području, osobito nakon teških požara u Okanaganu 2023. i 2021. Kuće u zonama visokog rizika možda će u budućnosti zahtijevati protupožarne nadogradnje ili će se suočiti s višim troškovima osiguranja/poreza na nekretnine, što ove projekte javne sigurnosti čini vrlo relevantnima za stabilnost tržišta nekretnina.

U suštini, Kelownina infrastruktura i razvojni planovi nastoje pratiti i usmjeravati rast. Veliki projekti poput UBCO kampusa u centru grada i proširenja zračne luke bit će prekretnice koje će vjerojatno potaknuti daljnja privatna ulaganja u blizini. Poboljšanja u prometu postupno će ublažiti probleme rasta i otvoriti nova područja za razvoj. A kontinuirana stambena izgradnja – od urbanih tornjeva do prigradskih vila – postupno će smanjivati stambenu krizu. Za investitore i vlasnike nekretnina, ovi projekti općenito signaliziraju aprecijaciju vrijednosti: poboljšane pogodnosti i povezanost obično podižu vrijednost nekretnina u pozitivnom ciklusu. Izazov će biti osigurati da širenje infrastrukture prati rast, kako bi poznati kelownski stil života (manje prometa nego u velikim gradovima, pristup prirodi) ostao očuvan dok se grad širi.

Prilike i rizici ulaganja u nekretnine

Za investitore, tržište nekretnina u Kelowni nudi zanimljivu kombinaciju prilika i rizika kako ulazimo dublje u 2020-e. Razumijevanje obje strane ključno je za donošenje informiranih odluka:

Prilike

• Snažna dugoročna potražnja: Kelowna ima koristi od trajnih pokretača potražnje – rastuće populacije, privlačnog načina života i raznolike ekonomije. To stvara pouzdanu dugoročnu potrebu za stanovanjem. Investitori mogu s razlogom računati na to da će dobro smještene nekretnine (bilo da se radi o najmu, poslovnim prostorima ili zemljištu za razvoj) imati stabilan krug kupaca ili najmoprimaca u budućnosti. Za razliku od nekih malih gradova, Kelowna je prepoznata i vjerojatno će to i ostati kao tražena destinacija.
• Prinos od najma i potencijal prihoda: U usporedbi s mega-tržištima poput Vancouvera, Kelowna često nudi bolje prinose od najma. Cijene nekretnina, iako visoke, još su uvijek niže nego u Vancouveru, dok su najamnine relativno visoke – što znači veće stope kapitalizacije. Na primjer, kuća u Lower Missionu u Kelowni vrijedna oko ~$1,3M sa apartmanom može generirati oko $6,500/mjesečno od najma stonesisters.com stonesisters.com. U dijelovima Vancouvera, slično vrijedna kuća može se iznajmiti za samo ~$4,200 stonesisters.com. Ova razlika čini Kelownu privlačnom za investitore koji traže novčani tok. Osim toga, stopa slobodnih stanova u gradu povijesno ostaje niska (čak i nakon rasta, ~5% nije loše), a rast najamnina u posljednjem desetljeću među najjačima je u Kanadi. Dakle, ulaganja u najam – od stanova do stambenih zgrada – mogu donijeti solidan prihod i aprecijaciju. S novim UBC kampusom i rastom zaposlenosti, studentsko i profesionalno tržište najma u centru Kelowne i području sveučilišta posebno je obećavajuće.
• Potencijal kroz razvoj i dodavanje vrijednosti: Postoje prilike za dodavanje vrijednosti s obzirom na nastojanja Kelowne za povećanjem gustoće. Investitori koji su spremni razvijati ili preuređivati nekretnine mogu iskoristiti nova pravila zoniranja. Na primjer, kupnja starije obiteljske kuće na velikoj parceli i dodavanje pomoćne kuće ili pretvaranje u četverostambenu jedinicu može značajno povećati prihod od najma i vrijednost nekretnine. Liberalniji stav grada prema popunjavanju prostora znači da iskusni investitori mogu stvoriti ponudu (koja je tržištu prijeko potrebna) i pritom ostvariti profit. Veći developeri mogu razmatrati objedinjavanje zemljišta za srednje visoke projekte uz prometnice s podrškom javnog prijevoza (npr. uz Rutland Road ili Lakeshore Drive) – ta područja sada će imati koristi od gradskih poticaja i manje otpora lokalnog stanovništva.
• Područja rasta komercijalnog sektora: Širenje gospodarstva Kelowne otvara prilike u komercijalnim nekretninama. Industrijsko zemljište i objekti i dalje su tražena roba – ulaganje u industrijski razvoj ili postojeća skladišta može donijeti stabilne dugoročne najmove (stanari poput distributivnih centara ili obrtničkih tvrtki često potpisuju ugovore na 5-10 godina s povećanjima). Kako grad raste, susjedski trgovački centri u novim naseljima (Upper Mission, Glenmore) bit će potrebni – mali trgovački centri ili poslovno-stambene jedinice mogu biti atraktivna ulaganja. Uredski prostori su više spekulativni zbog trenda rada na daljinu, ali specijalizirani uredi (medicinski uredi blizu KGH ili coworking prostori) mogli bi dobro poslovati. Također, objekti za ugostiteljstvo i turizam – npr. butik hoteli, apartmani za odmor, vinarije – predstavljaju jedinstvenu klasu imovine u Okanaganu koju neki investitori biraju zbog prihoda i životnog stila.
• Vremensko određivanje tržišta u 2025./26.: Neki tvrde da je sada (2025.) povoljno vrijeme za kupnju prije sljedećeg uzleta. S obzirom na to da su kamatne stope dosegle vrhunac i da je nešto manje kupaca na tržištu, investitori mogu pregovarati o boljim ponudama nego tijekom ludila 2021. godine. Doista, lokalni stručnjaci su predvidjeli početak 2025. kao idealan trenutak za kupce da uđu prije nego što konkurencija poraste mykelownahomesearch.com. Ako netko vjeruje da će Banka Kanade smanjiti kamatne stope u 2025.–26., vrijednosti nekretnina bi nakon toga mogle ubrzati, što znači da bi kupnje u ovom mirnijem razdoblju mogle lijepo narasti. U suštini, logika “kupnje u padu”.
• Kvaliteta imovine i diverzifikacija: Ulaganje u Kelownu pruža diverzifikaciju onima čiji su portfelji koncentrirani u velikim gradovima. Imovina grada (bilo da je riječ o stanu uz jezero ili farmi u vinskoj regiji) je jedinstvena i opipljiva. Dodatno, mnoge investitore privlači mogućnost osobnog korištenja – npr. posjedovanje kuće za odmor ili druge nekretnine u koju se mogu povući u mirovini. Okanaganski stil života, s vinarijama, golfom i rekreacijom na jezeru, dodaje nematerijalnu prednost posjedovanju nekretnine ovdje, koja nadilazi čistu financijsku vrijednost.

Rizici

• Rizik kamatnih stopa i financiranja: Najneposredniji rizik za investitore je okruženje visokih kamatnih stopa. Troškovi zaduživanja za hipoteku znatno su porasli. Ako je netko zadužen, negativan novčani tok je stvarna briga kada se kamatne stope kreću oko 5–6%. Ako bi stope neočekivano dodatno porasle ili ostale povišene dulje vrijeme, investitori bi mogli biti pod pritiskom – osobito oni koji su kupovali uz niske stope kapitalizacije očekujući jeftino financiranje. Tu je i rizik refinanciranja ako vrijednosti ne porastu do isteka roka hipoteke. Razboriti investitori trebaju testirati svoje projekte na više stope i osigurati dovoljne rezerve.
• Potencijalna prevelika ponuda najma: Da, Kelowna dugoročno ima manjak stambenog prostora, ali kratkoročno postoji scenarij lokalizirane prevelike ponude najma. S 2.000 novih najamnina koje dolaze na tržište u kratkom razdoblju mpamag.com, već smo vidjeli da je rast najamnina prešao u pad najamnina u 2024.–25. Ako developeri pretjeraju (jureći za onim danima 0% praznih stanova iz prošlosti), Kelowna bi mogla imati privremeni višak luksuznih najamnina. To znači više ustupaka, sporije iznajmljivanje i pritisak na najamnine – što je rizik za projekcije prihoda od najma. To donekle vidimo kroz ponuđene poticaje. Prekomjerna izgradnja nije veliki dugoročni rizik s obzirom na rast stanovništva, ali vrijeme je važno; više projekata koji se završe istovremeno (recimo 2026.) moglo bi investitorima donijeti težu 1–2 godine iznajmljivanja.
• Ekonomski i rizici zaposlenja: Gospodarstvo Kelowne, iako raznoliko, ima određenu izloženost cikličkim sektorima. Turizam, na primjer, može biti pogođen recesijama ili događajima (poput pandemija, požara). Ako recesija ili vanjski šok smanji turizam, prihodi od ugostiteljstva i kratkoročnog najma mogli bi pasti. Građevinski sektor također je veliki poslodavac; pad tržišta nekretnina mogao bi dovesti do gubitka radnih mjesta, što bi se zatim odrazilo na potražnju za stanovanjem. Dodatno, ako se trendovi rada na daljinu promijene (tvrtke vraćaju radnike u velike gradove), Kelowna bi mogla vidjeti sporiju doseljavanje određenih profesionalaca. Još jedan faktor: privlačnost Alberte – posljednjih godina neki stanovnici i poduzeća iz BC-a sele u Albertu zbog nižih troškova i poreza. Ako taj odljev poraste (posebno ako gospodarstvo Alberte procvjeta), to bi moglo donekle omekšati potražnju za Kelownom. Stoga investitori trebaju pratiti makro pokazatelje i ne pretpostavljati vječno povoljne uvjete.
• Rizik politike i regulative: Vladine politike također mogu predstavljati rizik. Na primjer, kontrola najamnine mogla bi se pooštriti. BC trenutno ograničava godišnja povećanja najamnina (npr. 2024. je ograničeno na 3,5%), što utječe na rast prihoda iznajmljivača. Bilo je poziva za još strožom kontrolom najamnina ili kontrolom praznih stanova (vezivanje najamnine za jedinicu, a ne za najmoprimca). Ako se to uvede, to bi moglo ograničiti povrat na najam i obeshrabriti nove najmove. S vlasničke strane, postoji rizik od višeg oporezivanja: SVT bi se mogao povećati, ili bi se u budućnosti mogli uvesti novi porezi (poput poreza na preprodaju u kratkom roku, ili viši porezi na prijenos vlasništva za skupe kuće) kako bi se suzbila špekulacija. To bi utjecalo na povrat i likvidnost. Potencijalni kraj zabrane kupnje za strane kupce 2025. još je jedna nepoznanica – ako završi i strani kapital navali, to bi moglo podići cijene (dobro za sadašnje vlasnike, ali možda stvoriti zabrinutost oko balona što bi dovelo do novih ograničenja). Ukratko, investitori moraju navigirati krajolikom gdje je stanovanje visoko političko pitanje i pravila se mogu mijenjati.
• Klimatski i ekološki rizici: Okanagan nije imun na klimatske rizike koji mogu utjecati na nekretnine. Šumski požari su ponavljajuća prijetnja ljeti; 2023. su zabilježeni značajni požari oko West Kelowne, što je dovelo do evakuacija i gubitka nekretnina. Osim neposredne štete, to ima posljedice za osiguranje kuća – premije rastu (isplate osiguranja zbog požara u Kanadi naglo rastu) kelownarealestate.com, a neki osiguravatelji su oprezniji u zonama visokog rizika. S vremenom, dostupnost ili cijena osiguranja mogla bi postati faktor za kuće na padinama uz šumu. Sezone dima također mogu utjecati na turizam i poželjnost lokacije ako se pogoršaju. Slično, sušna razdoblja mogla bi utjecati na regiju (iako Kelowna ima dobru vodnu infrastrukturu, ekstremni scenariji mogli bi dovesti do ograničenja korištenja vode ili otežati poljoprivredu). Iako ti faktori još nisu usporili tržište, predstavljaju pozadinski rizik koji bi u najgorem slučaju mogao povećati troškove i blago smanjiti potražnju. Investitori bi mogli preferirati lokacije s mjerama ublažavanja (očišćen prostor oko kuća itd.).
• Pristupačnost i održivost tržišta: Suptilniji rizik je ako stanovanje postane previše nepriuštivo za lokalno stanovništvo, tržište bi moglo postati šuplje ili nestabilnije. Već sada značajan udio kupaca čine umirovljenici ili doseljenici s velikim kapitalom, a ne lokalni zaposlenici. Ako cijene nastave rasti brže od lokalnih prihoda, postoji rizik od odlaska talenata (mlade obitelji sele) i smanjenja broja lokalnih najmoprimaca/kupaca koji održavaju tržište. Tržište koje ovisi isključivo o dolaznoj potražnji može biti ugroženo ako ta potražnja oslabi. Vlada bi također mogla snažnije intervenirati ako pristupačnost dosegne razinu krize (npr. uvođenjem ograničenja vlasništva za nerezidente ili agresivnijim razvojem na gradskom zemljištu). Investitori bi trebali obratiti pažnju na stavove zajednice – ponekad postoji otpor prema “investitorski vođenom” rastu cijena, što se može pretočiti u politike koje favoriziraju krajnje korisnike (poput strožih pravila za kratkoročni najam, itd., što Kelowna već djelomično ima).

Uzimajući sve to u obzir, mnogi investitori i dalje smatraju da je odnos rizika i nagrade u Kelowni privlačan. Temeljni čimbenici grada – rast stanovništva, ograničena zemljišta, poželjan stil života – odražavaju karakteristike tržišta koja su povijesno nagrađivala ulaganja u nekretnine. No, nije riječ o jednostavnoj okladi; pažljiv odabir (vrsta nekretnine, lokacija), čvrsta financijska rezerva i prilagodljivost novim regulativama odvojit će uspješne investicije od problematičnih. Na primjer, investitor može smanjiti rizik fokusiranjem na obiteljske najmove (uvijek tražene) u dobrim školskim četvrtima, umjesto na spekulativne luksuzne preprodaje. Ili tako da koristi manje poluge, kako rast kamatnih stopa ili nagli porast praznih stanova ne bi prisilili na prodaju u lošem trenutku.

U konačnici, Kelowna nudi znatnu priliku: priliku za ulaganje u živahan, rastući grad s više izvora potražnje. Ako se upravlja mudro, investitori u nekretnine mogu sudjelovati u rastu grada i potencijalno ostvariti snažan prinos – ali također moraju navigirati kroz kratkoročne valove i dugoročne struje koje obilježavaju ovo tržište u razvoju.

Trendovi migracije i demografski utjecaji

Obrasci tko se doseljava u (i iz) Kelownu i promjene u gradskoj demografiji ključni su za razumijevanje njezinog tržišta nekretnina. Posljednjih godina Kelowna bilježi značajan rast stanovništva potaknut migracijom, što je izravno povećalo potražnju za stanovanjem:

• Međuprovincijska i unutarprovincijska migracija: Velik udio novopridošlica u Kelowni dolazi iz drugih dijelova Kanade. Posebno je migracija iz većih urbanih središta – osobito iz Vancouvera i Donje kopnene regije BC-a, te gradova u Ontariju (poput Toronta, Calgaryja) – bila snažna. Mnoge Kanađane privlači Kelowna zbog relativno pristupačnog stanovanja (u usporedbi s Vancouverom ili Torontom), prirodnih ljepota i sporijeg tempa života. Primjerice, nakon što je pandemija omogućila rad na daljinu, val mladih profesionalaca i obitelji odlučio se preseliti iz skupih gradova u mjesta poput Kelowne. To je donijelo novu potražnju za kupnjom i najmom, često s ponudama bez prethodnog razgledavanja u 2021.–22. Čak i u 2024.–25., dok se radnici vraćaju u urede, Kelowna nastavlja privlačiti doseljenike zbog prilika za posao u vlastitim rastućim sektorima (tehnologija, zdravstvo) i trajne privlačnosti Okanagana. Unutar BC-a, Kelowna je bila jedno od glavnih odredišta za ljude koji napuštaju Metro Vancouver u potrazi za pristupačnijim vlasništvom nad domom. S druge strane, također postoji određeni odljev iz BC-a u Albertu koji je zabilježen – visoki troškovi stanovanja i drugi čimbenici doveli su do najvećeg neto iseljavanja iz BC-a u druge provincije u posljednjim desetljećima 2023. godine biv.com immigration.ca. Kelowna, budući da je pristupačnija od Vancouvera, vjerojatno gubi manje ljudi u Albertu nego Vancouver. Ipak, nije imuna: neki umirovljenici i radnici na daljinu biraju mala mjesta u Alberti ili prerijama zbog još jeftinijeg života, a manjina mladih iz Kelowne odlazi u veća tržišta rada. Sve u svemu, Kelowna ima pozitivan neto migracijski saldo; dobila je više nego što je izgubila.
• Međunarodna imigracija: Povijesno gledano, imigrantska populacija Kelowne bila je relativno mala (samo oko 15% neto rasta tijekom dva desetljeća dolazilo je iz međunarodne imigracije) newtobc.ca. Grad nije bio primarno odredište za novopridošlice u usporedbi s Vancouverom ili Torontom, dijelom zbog manjka već uspostavljenih imigrantskih zajednica i prilika za posao. Međutim, to se mijenja. Rekordno visoke kanadske imigracijske kvote (preko 400 tisuća novopridošlica godišnje u posljednje vrijeme) znače da čak i sekundarni gradovi poput Kelowne bilježe više izravne imigracije. Central Okanagan Local Immigration Partnership i drugi aktivno rade na privlačenju i integraciji imigranata. Prema anegdotama, više obitelji iz Južne Azije, Kine i Filipina naseljava se u Kelowni nego prije, često poduzetnici ili oni koji preferiraju manju zajednicu. Rastuće sveučilište također privlači međunarodne studente, od kojih neki ostaju nakon diplome i ulaze na tržište nekretnina. Možemo očekivati da će međunarodna migracija činiti sve veći udio potražnje za stanovanjem, osobito na početku u najmu, a zatim u segmentu prvih kupaca (stanovi, urbane kuće) kako se imigrantske obitelji budu etablirale.
• Stope rasta stanovništva: Brojevi govore sve: Kelowna’s Census Metropolitan Area (CMA) zabilježila je rast stanovništva od 2,9% u 2023. stonesisters.com, jednu od najviših stopa u Kanadi (Kanada ukupno je rasla ~2,7% uglavnom zbog imigracije). Sam grad Kelowna rastao je još brže, 3,2% stonesisters.com. Takve stope obično se viđaju samo u gradovima u naglom razvoju. Prognoze za sljedećih pet godina sugeriraju da bi godišnji rast mogao malo usporiti (možda 2%–2,5% godišnje), ali ostati snažan. Do 2030. godine, dolina bi mogla doseći gotovo 290.000 stanovnika stonesisters.com (s otprilike 229.000 u 2021.). Ovaj porast od ~60.000 dodatnih stanovnika u manje od desetljeća predstavlja ogroman demografski priljev – ekvivalentan apsorpciji grada veličine Nanaima ili Prince Georgea. To naglašava zašto je potražnja za stanovanjem tako uporna.
• Promjena demografije – nisu samo umirovljenici: Demografska struktura Kelowne se mijenja. Srednja dob koja pada na 44 s visokih 40-ih ukazuje na mlađu populaciju stonesisters.com. Regija je dugo bila popularna među umirovljenicima – i još uvijek jest, zbog klime, golf terena, zdravstvenih ustanova i zajednice drugih umirovljenika. No sada je jednako važna ili čak važnija skupina mlade obitelji i profesionalci. Mnoge nove stambene četvrti (npr. obiteljske kuće s apartmanima, kompleksi gradskih kuća) pune su tridesetih i četrdesetih s djecom, za razliku od isključivo umirovljenika. Upisi u gradske škole rastu, što je dokaz više djece u tom području. Ova promjena ima velike implikacije na stanovanje: mlađe obitelji traže trosobne kuće, dvorišta, blizinu škola i parkova – stoga jaka konkurencija za kuće ispod 1 milijun dolara i u određenim školskim zonama. Oni također povećavaju potražnju za najmom dok štede za kupnju. U međuvremenu, “prazna gnijezda” i oni koji se sele u manje čine još jednu važnu skupinu. Mnogi umirovljenici koji dolaze iz drugih krajeva često kupuju novije stanove ili kuće uz jezero (lakše za održavanje od velikih kuća). Procvat stambenih tornjeva u Kelowni dijelom je odgovor na ovu demografiju – nudeći način života “zaključaš i odeš” i luksuzne pogodnosti onima koji su prodali prigradske kuće u Vancouveru ili Calgaryju. Zajednice orijentirane na starije (55+ stambene zajednice, domovi za umirovljenike) također se šire u West Kelowni i Lake Countryju. Dakle, tržište nekretnina mora zadovoljiti raznoliku demografsku skupinu: od studenata i mladih podstanara, preko rastućih obitelji, do umirovljenika – svaka s različitim potrebama. Za sada, ponuda nije u potpunosti pratila nijedan od tih segmenata, što doprinosi općoj nestašici.
• Utjecaj migracije na četvrti: Trendovi migracije također utječu na to koje su četvrti popularne. Na primjer, doseljenici iz velikih gradova često preferiraju urbanizirana područja – stoga su stanovi u centru i Pandosyju vrlo traženi među onima koji žele životni stil pogodan za pješačenje. Umirovljenici iz drugih pokrajina često biraju West Kelownu (zajednice uz golf terene, pogled) ili nekretnine uz jezero. Lokalni kupci koji žele veće domove za obitelj često idu u Upper Mission ili Glenmore, gdje su novije i veće kuće. Vidimo da su nekada mirna ruralna predgrađa postala živahne zajednice zbog priljeva stanovništva – npr. Lake Country (sjeverno od Kelowne) brzo je narastao jer su ga obitelji iz Alberte i Lower Mainlanda birale zbog relativne pristupačnosti i novijih kuća. Ovi mikro-trendovi usmjeravaju developere gdje će sljedeće graditi.
• Kulturni i društveni utjecaji: Kako se Kelowna diversificira, mijenja se i kulturna struktura – više etničkih restorana, događanja itd. To može povećati privlačnost grada, stvarajući pozitivan ciklus koji privlači još više ljudi. Investitori u nekretnine ponekad ciljaju određene demografske skupine (na primjer, stanovi dizajnirani za više generacija ili prilagođeni starijima). Osim toga, više migracije znači više ljudskog kapitala – poduzetnici koji se doseljavaju mogu pokretati tvrtke (što zahtijeva poslovne prostore), radnici na daljinu jačaju dnevnu ekonomiju u četvrtima (kafići, co-working prostori itd., što utječe na komercijalne nekretnine). S druge strane, brzi rast stanovništva opterećuje infrastrukturu (ceste, škole, zdravstvo), što grad mora stalno rješavati kako bi održao kvalitetu života i time poželjnost nekretnina.

U sažetku, migracija je pokretačka snaga tržišta nekretnina u Kelowni. Stalan priljev ljudi – bilo da je riječ o mladom IT stručnjaku iz Vancouvera, umirovljeniku iz Saskatchewana ili obitelji iz inozemstva – stvara stalnu potražnju koja podiže cijene i smanjuje broj slobodnih nekretnina. Ovaj trend će se vjerojatno nastaviti, iako možda ne tako ubrzano kao početkom 2020-ih. Demografski, Kelowna balansira između naslijeđa destinacije za umirovljenike i budućnosti kao mlad, ekonomski snažan srednje velik grad. Za tržište nekretnina to znači potrebu za svim vrstama stanovanja: početničkim stanovima, većim obiteljskim kućama, najamnim stanovima i jedinicama prilagođenim starijima. Uspješan razvoj u Kelowni bit će onaj koji prepoznaje i zadovoljava ove raznolike demografske potrebe.

Lokalni ekonomski čimbenici koji utječu na tržište

Tržište nekretnina u Kelowni ne postoji u vakuumu – ono je usko povezano s lokalnim gospodarskim uvjetima. Ključni ekonomski čimbenici u Kelowni i regiji Okanagan pomažu objasniti trendove potražnje za nekretninama i mogućnosti ljudi da si priušte stanovanje:

• Zaposlenost i rast radnih mjesta: Gospodarstvo Središnje Okanagane širi se i diversificira. Tradicionalne industrije poput poljoprivrede (voćnjaci, vinogradi), turizma i građevinarstva i dalje su važni poslodavci. No, sve više tehnološki i sektori temeljeni na znanju doprinose gospodarstvu. Tehnološki centar u porastu potiču subjekti poput Accelerate Okanagan; Kelowna sada ima stotine tehnoloških tvrtki i startupa (uključujući poznate tvrtke u gamingu, umjetnoj inteligenciji i softveru kao usluzi) koje privlače mlade talente. Zdravstvo je još jedan veliki poslodavac – Opća bolnica Kelowna najveća je bolnica u regiji i zapošljava tisuće ljudi, a potražnja za zdravstvom raste s populacijom. Obrazovanje je također značajno, s UBC Okanagan i Okanagan College koji osiguravaju mnoga radna mjesta. Radna snaga regije porasla je za više od 6% u jednoj godini (Q2 2024. do Q2 2025.) investkelowna.com, što odražava doseljavanje ljudi zbog posla. Međutim, podaci također pokazuju blagi pad od 2.400 radnih mjesta u tom razdoblju investkelowna.com, i pad sudjelovanja u radnoj snazi investkelowna.com. To bi mogao biti kratkoročni poremećaj uzrokovan rastom kamatnih stopa koji usporava gospodarstvo. Nezaposlenost u Kelowna CMA sredinom 2025. kretala se oko 5–6%. Ako rast radnih mjesta ne prati rast stanovništva, to bi u nekom trenutku moglo smanjiti potražnju za nekretninama (ljudi ne mogu kupovati ako nemaju dobre poslove). No, s obzirom na trendove, većina očekuje rast zaposlenosti – osobito kad kamatne stope padnu. Posebno, oglasi za posao u sektorima poput smještaja/prehrane (rast ~15%), financija/osiguranja (rast ~26%) i najma nekretnina (rast 91%) ukazuju na područja rasta u 2025. investkelowna.com investkelowna.com. Snažno lokalno tržište rada znači da više ljudi može formirati kućanstva i priuštiti najamnine ili hipoteke, čime se održava potražnja za nekretninama. Suprotno, ako bi došlo do lokalne recesije ili zatvaranja velikog poslodavca (zamislite zatvaranje velike pilane ili tvornice), to bi moglo naštetiti tržištu nekretnina, ali gospodarstvo Kelowne nije pretjerano ovisno o jednom poslodavcu, što je prednost.
• Razina prihoda: Srednji prihod kućanstava u Kelowni niži je nego u Vancouveru ili Calgaryju, ali su troškovi stanovanja prilično visoki. Ovaj jaz u pristupačnosti izaziva zabrinutost. Mnogi lokalni poslovi, osobito u uslužnom sektoru i turizmu, imaju skromne plaće. Međutim, priljev migranata s višim prihodima (često s poslovima na daljinu ili umirovljenika s mirovinama/ulaganjima) podiže prosjek. Postoji određena dinamika s dva sloja: lokalne plaće nasuprot vanjskom novcu. Ako stanove uglavnom kupuju oni s vanjskim ili iznadprosječnim prihodima, lokalni radnici mogli bi imati poteškoća, što može dovesti do nedostatka radne snage ili ljudi koji žive dalje (putuju iz jeftinijih područja). Grad će morati privući industrije s višim plaćama (tehnologija je jedno od rješenja) kako bi povećao lokalne prihode. Za sada, prisutnost imućnijih doseljenika podupire tržište nekretnina – faktor koji bi se mogao nastaviti sve dok Kelowna bude privlačna imućnim kupcima.
• Turizam i sezonsko gospodarstvo: Turizam je glavni pokretač gospodarstva u Kelowni, što izravno utječe na nekretnine u segmentima poput kratkoročnog najma, ugostiteljskih objekata, pa čak i kupnje drugih domova. Svako ljeto Kelowna se napuni posjetiteljima koji uživaju na plažama, u vinarijama i na golfu. Dobra turistička sezona (poput oporavka 2022. i 2023. nakon pandemije) znači punije hotele, više rezervacija Airbnb najma i ponekad posjetitelje koji odluče kupiti kuće za odmor. Međutim, turizam može biti nestabilan (npr. dim od požara ljeti može odvratiti posjetitelje, ili se globalni turistički trendovi mogu promijeniti). Napori grada da proširi turizam izvan ljeta – promocija proljetnih vinskih festivala, zimskog skijanja na Big Whiteu itd. – pomažu stabilizirati poslovanje tijekom cijele godine. Stabilan ili rastući turistički sektor podržava radna mjesta i prihode (posebno za mlađe radnike) i podupire potražnju za komercijalnim nekretninama (restorani, maloprodaja). Također potiče kupnju nekretnina vođenu sadržajima – ljudi koji su se zaljubili u Kelownu na odmoru kupuju nekretnine za mirovinu ili ulaganje. Ako bi turizam značajno oslabio, to bi moglo ohladiti dio te potražnje.
• Poslovno okruženje i ulaganja: Kelowna ima više od 34.000 poduzeća, s značajnim rastom od 5,4% u broju poduzeća od 2022. do 2023. stonesisters.com. Najviše poslovnih dozvola izdano je u sektoru nekretnina i najma (što odražava mnogo malih iznajmljivača i agenata) stonesisters.com, ali su također dobro zastupljeni građevinarstvo, maloprodaja i profesionalne usluge. Grad aktivno privlači nova poduzeća i ulaganja putem Central Okanagan Economic Development Commission. Korporativna ulaganja – poput novih pozivnih centara, podružnica ili tvornica – mogu značajno utjecati na nekretnine. Na primjer, ako se velika tvrtka preseli s 200 radnih mjesta u Kelownu, to je 200 novih kućanstava kojima treba smještaj. Nedavni dolazak tvrtki poput Amazona (koji je otvorio dostavni centar u Kelowni) i rastućih zrakoplovnih/tvrtki za zrakoplovstvo na aerodromu ukazuju na diverzifikaciju. Što više Kelowna može ponuditi stabilna, dobro plaćena radna mjesta, to će njezina baza tržišta nekretnina biti jača, izvan same potražnje za životnim stilom/umirovljenjem.
• Troškovi izgradnje i izvedivost razvoja: Lokalni faktor koji utječe na ponudu nekretnina je trošak izgradnje. Općenito, u BC-u su troškovi izgradnje visoki (nedostatak radne snage, nagli porast cijena materijala). Kelowna nije iznimka – graditelji se povremeno suočavaju s nedostatkom kvalificirane radne snage, jer veći gradovi privlače obrtnike. Ako troškovi izgradnje nastave rasti, manje će projekata biti isplativo, što ograničava ponudu i održava visoke cijene. Međutim, ako dođe do stabilizacije troškova ili poboljšanja produktivnosti (modularna gradnja itd.), više projekata može biti realizirano. Rast grada također je doveo do zauzetosti izvođača radova i ponekad duljih rokova izgradnje. Ovaj faktor neizravno održava ograničenu ponudu i više cijene.
• Poljoprivreda i ograničenja zemljišta: Poljoprivredna osnova Okanagana (vinogradi, voćnjaci) i Poljoprivredna zemljišna rezerva (ALR) ograničavaju razvoj na velikom dijelu zemljišta u i oko Kelowne. Iako to nije „ekonomski faktor” u uobičajenom smislu, to je strukturna značajka lokalnog gospodarstva i korištenja zemljišta. To znači da se grad ne može slobodno širiti na sva okolna zemljišta – veliki dijelovi su sačuvani za poljoprivredu. To pomaže lokalnom gospodarstvu održavanjem održive vinske i voćarske industrije (što je povezano i s turizmom), ali također znači oskudicu zemljišta za stanovanje, što održava visoke cijene nekretnina. Svaki prijedlog razvoja koji pokušava izuzeti zemljište iz ALR-a radi stanogradnje može biti sporan. Do sada je pokrajina bila stroga u zaštiti ALR zemljišta, a to će se vjerojatno i nastaviti. Ova međuigra između poljoprivrednog i stambenog gospodarstva jedinstven je faktor u Kelowni (i još nekoliko regija BC-a).
• Regionalni i globalni ekonomski trendovi: Na kraju, šire ekonomske prilike prirodno utječu na Kelownu. Ako je kanadsko gospodarstvo snažno, ljudi imaju posao i samopouzdanje za kupnju kuće ili ulaganje u vikendicu u Kelowni. Ako dođe do recesije, Kelowna će to osjetiti (iako je ponekad zaštićena umirovljenicima koje manje pogađa gubitak posla). Tečaj također može biti važan – slab kanadski dolar u prošlosti je privukao neke američke kupce na tržište nekretnina u Okanaganu. Trenutno okruženje s visokom inflacijom utjecalo je na izgradnju i potrošnju. Kako inflacija (nadamo se) popusti, to bi moglo smanjiti pritisak na kamatne stope i ulazne troškove izgradnje, što bi koristilo tržištu nekretnina. Dodatno, politike poput saveznog ulaganja u infrastrukturu ili kapitalnih projekata BC-a (npr. izgradnja novih zdravstvenih centara ili škola) mogu stvoriti lokalna radna mjesta i poboljšati sadržaje, što dodatno neizravno podupire tržište nekretnina.

Zaključno, ekonomske osnove Kelowne općenito podupiru njezino tržište nekretnina. Rastuća, raznolika baza radnih mjesta, stalan priljev stanovništva i značajna javna/privatna ulaganja čine snažan temelj. Glavni izazovi su održavanje pristupačnog stanovanja za lokalnu radnu snagu i osiguravanje da infrastruktura prati rast. Ako Kelowna nastavi stvarati dobra radna mjesta i održavati kvalitetu života, njezin sektor nekretnina trebao bi ostati snažan. Međutim, investitori i donositelji politika moraju biti svjesni ekonomskih promjena – i prilika poput dolaska velikog poslodavca, i rizika poput gospodarskog usporavanja ili krize troškova života – te u skladu s tim prilagođavati strategije kako bi tržište ostalo zdravo i uravnoteženo.

---

Izvori: Ključni podaci i uvidi preuzeti su iz lokalnih izvještaja o nekretninama, ekonomskih biltena i novinskih izvora. Na primjer, Vantage West Realty izvješće za Q2 2025 pružilo je detaljnu statistiku o tržištu stambenih nekretnina vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com. Canadian Mortgage Professional istaknuo je nedavno smanjenje cijena najma u Kelowni zbog nove ponude mpamag.com mpamag.com. Prognoze BCREA i CREA korištene su za očekivane trendove sellingkelownarealestate.com vernonmatters.ca. Lokalni mediji poput Vernon Matters i KelownaNow izvještavali su o rastu stanovništva i promjenama politika stonesisters.com coverthecoast.org, dok su blogovi poput onih na KelownaRealEstate.com analizirali komercijalne izglede i utjecaj infrastrukture kelownarealestate.com kelownarealestate.com. Ovi i drugi izvori citirani su kroz cijelo izvješće kako bi se pružila sveobuhvatna, činjenična osnova za analizu. Tržište nekretnina u Kelowni 2025. i kasnije zasigurno je složeno i u razvoju – ali s gore navedenim uvidima, investitori i čitatelji trebali bi imati jasniju sliku o budućnosti ovog dinamičnog grada u BC-u.