- Rekordne vysoké ceny: V auguste 2025 sa priemerný samostatne stojaci dom vo Winnipegu predal za 450 596 $ (nárast o 8 % medziročne), pričom každý mesiac roku 2025 priniesol nový cenový rekord winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Ceny bytov tiež dosiahli rekordy (nárast približne o 4 % medziročne).
- Nedostatok ponuky: Aktívnych ponúk je o ~10 % menej medziročne (v auguste 2025 len ~3 600 domov) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Tento chronicky nízky objem ponuky v kombinácii so stabilným dopytom udržiava Winnipeg ako jeden z najsilnejších trhov na prériách – a ako trh priaznivý pre predávajúcich – aj keď objem predajov mierne klesá winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca.
- Nárast výstavby a ciele: Mestský úrad aktívne podporuje novú výstavbu bývania. Winnipeg si stanovil cieľ 8 000 nových jednotiek do novembra 2024, pričom do septembra 2024 schválil 7 603 z nich winnipegfreepress.com. Partnerstvo s federálnym Housing Accelerator Fund (HAF) má za cieľ 14 101 nových jednotiek do roku 2026 (so 122 mil. $ v grantoch) winnipegfreepress.com. V roku 2024 mesto schválilo približne 12 000 nových domov celkovo, vrátane mnohých viacbytových projektov v rámci HAF (viac ako 1 100 nájomných bytov, z toho ~600 je „cenovo dostupných“) numberten.com.
- Hypotéky/dostupnosť bývania: Napriek rastúcim cenám zostáva Winnipeg dostupnejší ako väčšie mestá. RBC Economics uvádza, že dostupnosť bývania vo Winnipegu sa nedávno stabilizovala (RBC kompozitný ukazovateľ nákladov na vlastníctvo bol približne 31,8 % v 2. štvrťroku 2025, mierne nad svojím dlhodobým priemerom) rbc.com. V praxi sa očakáva, že nižšie úrokové sadzby a stabilné príjmy udržia kúpnu silu na približne rovnakej úrovni aj v roku 2025, aj keď ceny mierne porastú. Kupujúci čelia silnej konkurencii, ale CMHC uvádza, že aktivita na trhu s opätovným predajom zostáva silná (predaje medziročne vzrástli približne o 5 % v roku 2025) a zmeny v pravidlách pre hypotéky privádzajú späť na trh niektorých doteraz zdržanlivých kupujúcich rbc.com cmhc-schl.gc.ca.
- Napätý trh s nájmami: Miera neobsadenosti nájomných bytov vo Winnipegu je mimoriadne nízka (približne 1,7 % v roku 2024 cmhc-schl.gc.ca), čo je najmenej zo všetkých miest na prériách. CMHC predpovedá, že neobsadenosť bude rásť len pomaly (na približne 2,0–2,1 % do roku 2027) a rast nájomného zostáva vysoký v roku 2025, neskôr sa však zmierni cmhc-schl.gc.ca. Nájmy už v rokoch 2024–25 vzrástli (napr. priemerné nájmy za 1–2 izbové byty stúpli o niekoľko percent nesto.ca), čo odráža pretrvávajúci dopyt po bytoch a nedostatok ponuky.
Trendy na rezidenčnom trhu
Ceny nehnuteľností vWinnipegu rástli počas rokov 2024–25. Podľa Winnipeg Real Estate Board bola v polovici roka 2025 priemerná cena samostatne stojaceho domu približne 456 700 $ (nárast o ~8 % oproti predchádzajúcemu roku) a aj priemerné ceny bytov vzrástli o niekoľko percent winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Pozoruhodné je, že každý mesiac roku 2025 priniesol nový rekord v cenách samostatne stojacich domov vo Winnipegu winnipegregionalrealestateboard.ca. Objem predaja bol však mierne nižší ako v roku 2024; napríklad v auguste 2025 sa predalo 1 402 domov (-5 % medziročne) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Celkový objem predaja v dolároch zostáva vysoký (Winnipeg dosiahol približne 561 mil. $ v auguste 2025, +3 % medziročne winnipegregionalrealestateboard.ca). Od začiatku roka do augusta 2025 vzrástol predaj všetkých typov nehnuteľností o ~5 % a objem predaja v dolároch o 12 % winnipegregionalrealestateboard.ca, čo naznačuje, že silné ceny kompenzujú slabší počet predaných jednotiek.
Tento vzorec odráža napätý trh. Počet aktívnych ponúk je veľmi nízky (3 624 v auguste 2025, pokles o 10 % oproti augustu 2024 winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca). Pomer predajov k ponukám (~73 % v auguste 2025 nesto.ca) klasifikuje Winnipeg ako silný trh predávajúcich. V tomto režime vyváženého až predajného trhu aj mierny dopyt tlačí ceny nahor. Nedávna analýza uvádza, že zatiaľ čo mnohé kanadské trhy čelia rastúcej ponuke, Winnipeg zostáva jedným z najnapätejších, čo pomáha udržiavať rast cien nesto.ca. RBC Economics taktiež pozoruje, že trh vo Winnipegu je „vyvážený“ v porovnaní s národnými extrémami, čo je faktor, ktorý teraz poháňa hodnoty vyššie nesto.ca.Správanie kupujúcich & hypotéky: Dopyt kupujúcich zostáva stabilný. CMHC očakáva, že návrat kupujúcich (prvokupujúci, tí, čo si polepšujú, obnovujúci) udrží trh s opätovným predajom aktívny až do roku 2025 cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Najvýraznejšie sa Winnipeg vyhol veľkému cenovému boomu počas pandémie v Toronte/Vancouvri a tiež prudkému poklesu po pandémii v BC/ON. Do roku 2023 predaje skutočne klesli na úroveň pred pandémiou, no CMHC predpovedá mierne oživenie v rokoch 2025–26 cmhc-schl.gc.ca. Hypotekárne trhy sa uvoľňujú: v polovici roka 2025 signalizovala Bank of Canada znižovanie sadzieb, takže kupujúci s variabilnou sadzbou sa môžu vrátiť a obnovenia hypoték budú jednoduchšie nesto.ca. CMHC aj RBC predpovedajú všeobecne stabilné náklady na hypotéky a príjmy počas roka 2025, čo by malo udržať celkové náklady na kúpu pomerne konštantné rbc.com cmhc-schl.gc.ca. V krátkodobom horizonte však zostáva dostupnosť bývania problémom pre mnohých prvokupujúcich, keďže stredné príjmy musia pokryť rastúce ceny a vysoké náklady na dlh.
Typy bývania: Dopyt sa rozširuje. Samostatne stojace domy zostávajú populárne, ale nedostatok pozemkov a náklady na výstavbu vedú k väčšiemu rozvoju multi-family. V rokoch 2024-2025 bola asi polovica schválených nových jednotiek byty/kondomíniá winnipegfreepress.com numberten.com. CMHC uvádza, že Winnipeg má viac začatých bytových a viacbytových projektov ako samostatne stojacich domov v posledných rokoch a že účelovo stavané nájomné bývanie rastie najrýchlejšie cmhc-schl.gc.ca. Kondomíniá tiež zaznamenali rast cien (rekordné maximá v roku 2025), ale niektorí analytici varujú, že trh s kondomíniami sa môže neskôr ochladiť (keď dopyt investorov z obdobia pandémie slabne) cmhc-schl.gc.ca.
Komerčné nehnuteľnosti (kancelárie, maloobchod, priemysel)
Winnipegský komerčný trh si v roku 2024 a začiatkom 2025 viedol relatívne dobre. Maloobchodné priestory sú obzvlášť silné: miera neobsadenosti je na viacročnom minime a nájmy rastú. CBRE uvádza, že maloobchodné základy v rokoch 2024–25 boli „pozoruhodné“ a Winnipeg vstupuje do roku 2025 s najnižšou neobsadenosťou maloobchodných priestorov spomedzi všetkých typov nehnuteľností v meste cbre.ca. To odráža silný dopyt po predmestských a centrálnych maloobchodných priestoroch (veľkoformátové predajne, nákupné centrá a niektoré obchody v obytných štvrtiach), podporený stabilnými miestnymi výdavkami.
Priemyselný/skladový sektor je taktiež mimoriadne zdravý. CBRE uvádza, že miera neobsadenosti priemyselných priestorov je len približne 3 %, čo je jeden z najsilnejších stavov v Kanade cbre.ca. V mestských logistických centrách je intenzívny dopyt po moderných skladoch (často so svetlou výškou 18+ stôp). Vlna špekulatívnej výstavby (od developerov ako Hopewell, QuadReal a pod.) sa stretla so silným záujmom o prenájom, no vysoké stavebné náklady (v Manitobe patria medzi najvyššie v Kanade) zvýšili nájomné na úrovni rentability (okolo 18 $/štvorcový stopa) cbre.ca cbre.ca. Výsledkom je, že mnohé firmy sa rozhodujú obnoviť nájomné zmluvy namiesto sťahovania do nových priestorov. Celkovo zostávajú základné ukazovatele priemyselného sektora silné a CBRE očakáva, že silný dopyt nájomcov bude pokračovať, ak zostanú nájmy dostupné cbre.ca cbre.ca.
Kancelársky sektor bol slabší. Miera neobsadenosti kancelárií v centre Winnipegu vzrástla do konca roka 2024 na približne 18 % cbre.ca. Žiadne veľké nové veže sa nestavajú (nedávno dokončená je Wawanesa Tower), takže ponuka je stabilná, no mnohé spoločnosti stále zmenšujú priestory alebo sa sťahujú. Kancelárie na predmestí (napr. v Brandon alebo v oblasti Perimeter) si vedú lepšie ako centrum; CBRE poukazuje na to, že prepojené budovy v centre (s prístupom na skywalk) majú ~9 % neobsadenosť oproti ~30 % v neprepojených vežiach cbre.ca. O konverzie kancelárií na bývanie je mierny záujem, no zatiaľ neboli oznámené žiadne väčšie projekty (nedostatok stimulov bráni realizovateľnosti) cbre.ca. Zaujímavosťou je, že viaceré kancelárske budovy triedy B v centre boli odkúpené domorodými organizáciami (napr. Manitoba Metis Federation kúpila 200 Main, 333 Main, 191 Pioneer), čo okamžite zvýšilo obsadenosť v predtým takmer prázdnych vežiach cbre.ca. Ak bude tento trend pokračovať, môže do určitej miery stabilizovať neobsadenosť v centre.
Investičná klíma: Celkovo vyzerajú komerčné aktíva Winnipegu v roku 2025 atraktívne. Priemyselné výnosy (odrážajúce nízku neobsadenosť a rastúce nájomné) sú obzvlášť horúce, rovnako aj maloobchod (najmä dominantné susedské nákupné centrá). Dokonca aj kancelárske priestory sú podhodnotené v porovnaní s väčšími mestami, čo môže prilákať trpezlivých investorov. Trh však čelí rastúcim nákladom na výstavbu a financovanie: nová ponuka (najmä nájomných bytov) je obmedzená vyššími úrokovými sadzbami, čo by mohlo obmedziť výnosy. CBRE očakáva, že objem komerčných transakcií sa bude v roku 2025 postupne zotavovať, keď sa požičiavanie uvoľní a investori sa vrátia na cbre.ca. V rezidenčnom sektore je trh už „naklonený predávajúcim“, čo znamená, že investori čelia konkurencii zo strany miestnych vlastníkov. Riziká zahŕňajú akékoľvek opätovné zvýšenie národných sadzieb alebo širšie hospodárske spomalenie, ktoré by mohlo ochladiť miestny dopyt.
Prehľad štvrtí a gentrifikácia
Winnipegské štvrte vykazujú výrazné trendy. Centrálne oblasti (centrum, Exchange, West Broadway, St. Boniface) priťahujú väčšinu nových projektov. Mesto stanovilo cieľové hodnoty pre centrum (minimálne 350 nových jednotiek/rok do roku 2030, potom 500/rok canada.constructconnect.com). Pripravujú sa veľké projekty: napr. prestavba nákupného centra Portage Place na zmiešané využitie (partner True North Square) do roku 2027 cbre.ca, ako aj dlho očakávaná obnova Portage Place a hlavný plán Naawi-Oodena (bývalé kasárne Kapyong) winnipegfreepress.com numberten.com. Developeri sa tiež zameriavajú na zahusťovanie v starších štvrtiach: nedávno schválené projekty zahŕňajú 127-nájomných bytov v St. Boniface a 99-jednotkový zmiešaný projekt na Nairn Ave v Elmwoode canada.constructconnect.com canada.constructconnect.com. Projekty zahusťovania zvyčajne nahrádzajú staršie nízkopodlažné parcely (prázdne domy alebo obchody) 4-6 poschodovými bytovkami. Mesto aktualizuje územný plán, aby umožnilo viac zahusťovania automaticky, čo odráža jeho cieľ, aby polovica nového bývania bola v zastavaných oblastiach canada.constructconnect.com.Tieto zmeny vyvolali obavy z gentrifikácie. Napríklad projekt so 102 bytovými jednotkami plánovaný na Sherbrook St. (West Broadway) čelil odporu, pretože jeho „dostupné“ nájomné (~1 100 $ za 1-izbový byt) výrazne prevyšuje to, čo si mnohí súčasní obyvatelia môžu dovoliť platiť globalnews.ca globalnews.ca. Komunitné skupiny poukazujú na to, že medián príjmov je tam len ~28 000 $ ročne, takže väčšina obyvateľov tejto oblasti by bola cenovo vytlačená. Takéto napätie ilustruje klasický problém gentrifikácie: nové, luxusnejšie bývanie prichádza do štvrte s nižšími príjmami. Odborníci upozorňujú, že hoci rozvoj oblastí ako West Broadway alebo Osborne Village môže viesť k ich oživeniu, môže tiež vytlačiť dlhodobých obyvateľov s nižšími príjmami, ak nebudú zahrnuté skutočne dostupné byty globalnews.ca globalnews.ca.
Mimo centra pokračujú rozrastajúce sa predmestia Winnipegu (Charleswood, St. Vital atď.) v raste s výstavbou rodinných domov aj viacbytových štvrtí. Aj tu sa však dôraz presúva dovnútra mesta na tzv. chýbajúce stredné bývanie (radové domy, dvojdomy) a byty, a to kvôli obmedzeniam pozemkov a nákladom na infraštruktúru canada.constructconnect.com numberten.com. Severný Winnipeg a vnútorné jadro (North End, časti West End) zostávajú ekonomicky najviac znevýhodnené, s pomalším rastom cien. Celkovo sa však trh sprísňuje všade: v nízkopríjmových štvrtiach sa objavujú nové rozvojové ambície, zatiaľ čo v zavedených stredostavovských oblastiach (Wolseley, Linden Woods) prebieha konkurenčné prihadzovanie. Ako sa to vyvinie, bude závisieť od politiky (viď nižšie) a pokračujúcej podpory dostupného bývania.
Nové začiatky výstavby a výhľad na stavebný sektor
Začiatok výstavby bývania sa v roku 2024 mierne spomalil. Údaje CMHC (citované médiami) ukazujú, že v období január–august 2024 bolo vo Winnipegu zahájených 3 407 jednotiek, čo je pokles o 16 % oproti 4 049 v rovnakom období roku 2023 winnipegfreepress.com. Pokles sa pripisuje vyšším úrokovým sadzbám (stavebníci pozastavujú projekty v dôsledku neistoty) a obmedzeniam materiálu/pracovnej sily. Napriek tomu, keďže schválenia mesta sú vysoké, existuje veľké množstvo projektov čakajúcich na financovanie. V skutočnosti vlastná správa mesta uvádza 7 603 schválených jednotiek do septembra 2024 winnipegfreepress.com – čo je na dohľad od cieľa 8 000.
Prognózy CMHC predpokladajú stabilný začiatok výstavby v rokoch 2025–27. Podľa ich projekcií bude vo Winnipegu pokračovať stabilná nová výstavba vedená viacbytovými domami: HAF a ďalšie programy podporujú výstavbu bytových domov. CMHC uvádza, že začiatok výstavby účelových nájomných bytov bude viesť rast, podporený nízkou neobsadenosťou a vládnymi stimulmi (napr. oslobodenie od dane z predaja na nové nájomné byty) cmhc-schl.gc.ca. Očakáva sa, že výstavba samostatne stojacich domov bude naďalej postupne klesať v porovnaní s viacbytovými domami cmhc-schl.gc.ca. V súhrnnej prognóze CMHC sa celkový počet začatých bytových jednotiek vo Winnipegu (samostatné + viacbytové) pohybuje okolo 5 000–6 000 ročne do roku 2027 cmhc-schl.gc.ca, čo je približne rovnaké alebo mierne viac ako odhadovaných 5 151 pre rok 2024.
Kľúčové faktory: – Federálny Housing Accelerator Fund (HAF) poskytuje Winnipegu 25 miliónov dolárov na zjednodušenie byrokracie a zvýšenie územného plánovania. Podľa HAF musí mesto uvoľniť zónovanie v oblastiach rodinných domov, aby umožnilo viacbytovú výstavbu numberten.com numberten.com. Mestská rada začala v závere roka 2024 revíziu územných predpisov, aby splnila tento záväzok. – Podpora provincie: Manitoba taktiež uvoľnila pravidlá, napr. nová legislatíva zvýšila hranicu námietok obyvateľov potrebných na spustenie odvolania voči zónovaniu z 25 na 300 ľudí electricalindustry.ca. To by malo urýchliť zmenu zónovania pre hustejšie projekty. – Zjednodušenie na úrovni mesta: Winnipeg aktualizuje schvaľovanie rozvoja, aby odstránil zbytočné vypočutia pre projekty v existujúcej zástavbe, s cieľom rýchlejšie spracovať tisíce jednotiek canada.constructconnect.com.
Riziká výstavby: Vysoké stavebné náklady (materiály, práca) zostávajú problémom. CBRE uvádza, že priemyselná výstavba v Manitobe patrí medzi najdrahšie v Kanade cbre.ca, a inflácia v rezidenčnej výstavbe podobne tlačí na developerov. Rastúce náklady na financovanie (kým nepríde k zníženiu) a možné nedostatky pracovnej sily (Winnipeg už čelí nedostatku remeselníkov) môžu projekty zdržať. Avšak vzhľadom na množstvo schválených alebo plánovaných projektov (vrátane veľkých komplexov v centre a na predmestiach) by sa celkový počet začatých stavieb mal v rokoch 2025–26 zvýšiť, keď sa úrokové sadzby stabilizujú.
Vládne politiky a regulácie
Viacero úrovní politík formuje trh vo Winnipegu:
- Federálne politiky: Ottaawský národný plán bývania (prostredníctvom CMHC) je v platnosti. Opatrenia ako účet First Home Savings Account (FHSA), znížený stresový test hypoték pre nových kupujúcich a rozšírené pravidlá RRSP dávajú prvokupcom vo Winnipegu väčšiu kúpnu silu (hoci stále zaostávajú za rastom cien). Dôležité je, že Housing Accelerator Fund (HAF) vyžaduje, aby mesto zvýšilo zónovanie a zjednodušilo procesy. Podľa dohôd HAF sa Winnipeg zaviazal odstrániť „vylučujúce zónovanie“ a zrýchliť schvaľovanie numberten.com numberten.com. Federálna vláda tiež investuje miliardy do dostupného nájomného a modulárneho bývania po celej krajine. Winnipeg je vybraný ako pilot pre niektoré z týchto projektov – napríklad v rámci iniciatívy Build Canada Homes mesto využije federálnu pôdu na výstavbu modulárnych domov (Winnipeg je medzi 6 mestami, ktoré majú prednosť pri výstavbe 4 000 továrensky postavených domov na národnej úrovni) nesto.ca. Ak sa program zrealizuje, mohol by mierne zvýšiť ponuku od roku ~2026.
- Politiky provincie/mesta: Vláda Manitoby aktívne pracuje na zrýchlení výstavby bývania. V októbri 2024 predstavila novelizácie Zákona o plánovaní a mestského štatútu, ktoré sťažujú malým skupinám vynucovať si nákladné odvolania voči zmenám zónovania electricalindustry.ca. To v praxi dáva samosprávam väčšiu kontrolu nad schvaľovaním zahusťovania a nových štvrtí. Mesto Winnipeg tiež predstavilo komplexnú stratégiu bývania: cieľom je aspoň 8 000 nových jednotiek v roku 2024 (všetky typy), 14 101 jednotiek do roku 2026 (s federálnou pomocou) winnipegfreepress.com winnipegfreepress.com, a desaťtisíce ďalších v nasledujúcej dekáde. Mesto financovalo motivačné programy (napr. grantový fond 25 mil. dolárov na dostupné/downtown projekty) a prepracováva stavebné predpisy. Napríklad nové pravidlá zónovania (schválené koncom roka 2024) teraz povoľujú viacpodlažné formy bývania v zónach, kde boli predtým len rodinné domy, a to bez dodatočných verejných vypočutí canada.constructconnect.com.
- Opatrenia na dostupnosť bývania: Winnipeg sa tiež zapojil do federálnych schém kontroly nájomného a podpory vlastníkov. Manitoba oznámila zmrazenie zvyšovania nájomného v bytových domoch (ako súčasť federálno-provincálnych dohôd o bývaní). Mestská politika kladie dôraz na „dostupné byty“ – hoci zatiaľ bolo v roku 2024 ako dostupné označené len približne 1–2 % povolení winnipegfreepress.com. Očakáva sa, že pripravovaná federálno-provincálna Národná stratégia bývania vyvinie tlak na Winnipeg, aby zvýšil zásobu nájomného pre nízkopríjmové skupiny prostredníctvom nových projektov LIFT alebo partnerstiev s neziskovými organizáciami.
Tieto politiky by mali spoločne zvýšiť ponuku a čiastočne zmierniť inflačné tlaky. Najmä zrušenie DPH na novú výstavbu nájomných bytov a odstránenie mestskej časti DPH na nové účelové nájomné byty (nedávna zmena v Manitobe) uľahčí finančnú realizáciu projektov numberten.com. V nasledujúcich 3–5 rokoch by pokračujúce vládne financovanie a regulačné reformy mali udržať vysoký počet začatých stavieb a podporiť prechod od výlučne rodinných domov k väčšiemu podielu bytov a radoviek.
Trh s nájmom a miera neobsadenosti
Nájomný sektor vo Winnipegu je mimoriadne napätý. Miera neobsadenosti bola v posledných rokoch hlboko pod 2 % – napríklad približne 1,7 % v rámci celého mesta v roku 2024 cmhc-schl.gc.ca. Počas pandémie došlo k krátkodobému nárastu neobsadenosti, ale trh sa odvtedy „rýchlo zotavil“. V rokoch 2021 až 2023 miera neobsadenosti vo Winnipegu klesla takmer o 70 % canada.constructconnect.com, keď dopyt rástol rýchlejšie než nová ponuka. CMHC predpovedá, že miera neobsadenosti sa do roku 2027 mierne zvýši na približne 2,0–2,1 % (stále historicky nízka) cmhc-schl.gc.ca. Práve táto veľmi nízka neobsadenosť je dôvodom rastu nájomného: CMHC očakáva „pomerne silný rast nájomného v roku 2025“ (podporený napätým trhom), ktorý by sa mal v priebehu desaťročia zmierniť cmhc-schl.gc.ca.
Empirické údaje to potvrdzujú: do polovice roka 2025 boli priemerné nájmy v Winnipegu už o niekoľko percent vyššie ako v roku 2024. Napríklad typické dvojizbové nájmy boli okolo 1 775 $ v auguste 2025 nesto.ca. (Jednoizbové jednotky boli asi 1 440 $, čo je nárast o ~3 % medziročne nesto.ca.) Takéto nájmy sú stále nízke v porovnaní s Torontom/Vancouverom, ale odrážajú tu stabilný rast. Keďže je taká nízka obsadenosť, prenajímatelia majú výhodu – väčšina nových bytov na trhu sa rýchlo obsadzuje. Mestské správy o bývaní ukazujú, že výstavba nájomných bytov prebieha historicky vysokým tempom (vďaka stimulom pre developerov), no aj tak to príliš nezvýšilo obsadenosť cmhc-schl.gc.ca.
Pre nájomcov to znamená tlak na dostupnosť bývania. Mnohé mladé rodiny a nízkopríjmoví obyvatelia prešli z vlastníctva na nájom (alebo zostali nájomcami z nutnosti). Mestská stratégia bývania kladie dôraz na dostupné bývanie, no v súčasnosti je len malá časť nových jednotiek skutočne pod trhovou cenou winnipegfreepress.com. Pokiaľ sa nespustia veľké neziskové a družstevné projekty, nájmy v Winnipegu budú pravdepodobne naďalej rásť rýchlejšie ako inflácia počas nasledujúceho roka či dvoch, čím zostane tlak na nájomné reálny.
Rast populácie a demografické zmeny
Populácia Winnipegu rastie, ale pomalšie ako pred niekoľkými rokmi. Mesto (v rámci hraníc) narástlo zo 705 244 v roku 2016 na 749 607 v roku 2021 (7,2 % za päť rokov). Novšie odhady uvádzajú populáciu Winnipegu okolo 787 000 v roku 2025 worldpopulationreview.com (v rámci mestských hraníc). Ročná miera rastu bola okolo 1–2 % ročne, hoci niektoré správy naznačujú, že vrcholila na ~7 % v období 2022–24 a očakáva sa, že spomalí na ~2,6 % v roku 2025 a ~1 % v ďalších rokoch wowwinnipeg.com. Inými slovami, Winnipeg naďalej priťahuje ľudí (z imigrácie a medziprovinčných presunov), ale tempo sa spomaľuje.
Toto spomalenie je významné pre dopyt po bývaní. Menej nových prisťahovalcov znamená menší tlak na kondomíniá a byty. Napríklad, držitelia študentských povolení (z ktorých mnohí si prenajímali bývanie v mieste štúdia) výrazne poklesli v dôsledku nedávnej federálnej politiky, čo znížilo počet nepermanentných obyvateľov v Manitobe približne o 1,3 % v rokoch 2024–25 gov.mb.ca. Na druhej strane, imigrácia zostáva silná: Manitoba privítala približne 24 400 nových imigrantov v roku 2024 (nárast o 12 % oproti roku 2023) gov.mb.ca, pričom veľká časť sa usadila vo Winnipegu. Provinčné a federálne populačné plány predpokladajú, že Winnipeg bude naďalej mierne rásť (vďaka svojej dostupnosti a ekonomike).
Z demografického hľadiska je Winnipeg pomerne mladý a rozmanitý. Medián veku je okolo 39 rokov a mesto má jednu z najväčších domorodých populácií v Kanade (približne 12 % sa identifikuje ako Prví národy alebo Métis wowwinnipeg.com). Winnipeg má tiež rastúcu komunitu viditeľných menšín (napr. Filipínci ~9 % populácie wowwinnipeg.com, čo je jeden z najväčších podielov spomedzi kanadských miest). Mení sa aj zloženie domácností: pribúda rodín s jedným rodičom, viac seniorov žije samostatne a celkovo sa postupne zmenšuje veľkosť domácností. Tieto zmeny ovplyvňujú dopyt po bývaní: napríklad rastie dopyt po menších jednotkách a nájomných bytoch medzi mladými dospelými a seniormi, zatiaľ čo dopyt po veľkých pozemkoch pretrváva medzi rodinami.
Zhrnuté, rast populácie sa spomaľuje, čo znamená, že demografické faktory budú v rokoch 2026–2030 poskytovať menšiu podporu dopytu po bývaní. Aj preto analytici predpovedajú miernejší rast trhu s bývaním vo Winnipegu v porovnaní s Albertou alebo Saskatchewanskom cmhc-schl.gc.ca. Mestský think-tank poznamenáva, že rast Winnipegu bol silný (7 % za dva roky), ale vyrovná sa, čo naznačuje určitú budúcu slabosť dopytu wowwinnipeg.com. Udržiavanie stabilného dodávateľského reťazca bude kľúčové na zabránenie patovej situácie – príliš veľké spomalenie by mohlo trh zastaviť, príliš malé by mohlo opäť vyvolať prudký rast cien, ak by dopyt náhle vzrástol.
3–5 ročná prognóza (do roku 2030)
Celkovo väčšina prognostikov očakáva stály, ale nie výbušný rast na realitných trhoch vo Winnipegu približne do roku 2030:
- Ceny: Po dvojciferných nárastoch v rokoch 2020–24 sa očakáva spomalenie rastu cien nehnuteľností. CMHC predpovedá, že zhodnocovanie cien zostane pozitívne v roku 2025 (čo odráža pretrvávajúci dopyt a obmedzenú ponuku), ale v rokoch 2026–27 sa zmierni, keď sa na trh dostane viac ponúk cmhc-schl.gc.ca. Ceny samostatne stojacich domov môžu do konca roka 2025 dosiahnuť úroveň okolo 400-tisíc dolárov (v súlade s projekciami WRREB) a potom budú pomalšie rásť smerom k pásmu 400–450-tisíc dolárov do roku 2030. Akýkoľvek celonárodný hospodársky pokles by mohol spôsobiť krátkodobé ochladenie, ale základný rastúci trend sa zdá byť zachovaný vďaka obmedzenej ponuke pozemkov a relatívne silnému rastu príjmov.
- Aktivita predaja: Po miernom poklese v roku 2024 sa očakáva, že predaj nehnuteľností bude postupne rásť. Prognóza bývania predpokladá, že predaje vo Winnipegu sa zotavia z miním z roku 2023 späť na vyššie úrovne (hoci stále skromné v porovnaní s celonárodným priemerom) cmhc-schl.gc.ca. Súhrnná predpoveď CMHC ukazuje ročné transakcie s opätovným predajom v rozmedzí 12 000–17 000 podľa nízkych/vysokých scenárov na roky 2025–27 cmhc-schl.gc.ca (projekcia 8 000–15 800). Jednoducho povedané, v roku 2025 očakávajte viac obchodov, keď sa kupujúci prispôsobia nižším úrokom, a potom okolo roku 2026 nastane stabilizácia. Nové ponuky môžu tiež mierne vzrásť, keď sa niektorí majitelia rozhodnú predať v silných trhových podmienkach.
- Výstavba: Nová bytová výstavba by mala zostať zvýšená a približne stabilná. Začiatky budú vedené projektmi viacbytových a účelovo stavaných nájomných bytov podporovaných federálnym financovaním a mestskými stimulmi cmhc-schl.gc.ca. CMHC predpokladá približne 4 700–6 000 celkových začatí ročne (rodinné domy + viacbytové) v rokoch 2025–27 cmhc-schl.gc.ca, s vyššími číslami, ak dopyt prekvapí smerom nahor. Centrum mesta a zahusťovanie zažijú vlnu bytových domov (čo pomôže splniť cieľ 350–500 jednotiek/rok canada.constructconnect.com). Prímestský rast bude pokračovať, ale pomalším tempom; veľké pozemky sú čoraz vzácnejšie, čo tlačí developerov smerom dovnútra. Z dlhodobého hľadiska je pravdepodobné, že začiatky výstavby rodinných domov budú klesať (ako sa mení využitie mestskej pôdy) a začiatky bytových domov/radoviek budú tvoriť väčší podiel cmhc-schl.gc.ca.
- Nájomné neobsadenosti a nájomné: Neobsadenosť sa môže mierne zvýšiť z takmer rekordne nízkych úrovní, ale nie príliš. Ak sa na trh dostanú tisíce nových nájomných jednotiek (ako je cieľom), neobsadenosť by mohla do roku 2030 dosiahnuť ~2–3 % – stále historicky veľmi nízka cmhc-schl.gc.ca. Očakáva sa, že nájomné bude do roku 2025 silno rásť (čo prospieva prenajímateľom), potom sa rast spomalí na nízke jednociferné hodnoty. Nájomné za nové byty na trhu môže v neskorých 20. rokoch dokonca stagnovať alebo mierne klesnúť, ak ponuka prekoná obmedzený dopyt.
- Ekonomické/demografické faktory: Ekonomika Winnipegu je pomerne diverzifikovaná (vláda, výroba, doprava, IT) a nezamestnanosť je mierna. V rokoch 2025–30 pravdepodobne porastie mierne, pokiaľ ju nezasiahne recesia. Pokračujúca prisťahovalecká vlna (najmä z teplejších provincií) bude pôsobiť ako podpora, ale celkovo pomalší rast populácie znamená, že dopyt po bývaní sa bude vo veľkej miere spoliehať na vnútornú výmenu. Najväčšou neznámou je imigračná politika (napr. federálne ciele) – vyššia imigrácia by mohla zvýšiť dopyt nad súčasné prognózy.
Riziká a príležitosti: Úrokové sadzby sú najväčším krátkodobým rizikom. Ak by globálna inflácia opäť vzrástla, sadzby by mohli zostať vyššie dlhšie, čo by tlmilo predaj aj výstavbu. Naopak, ak by Bank of Canada výrazne znížila sadzby, mohli by sme na jar 2026 vidieť prudký nárast. Na strane ponuky by akékoľvek úzke miesta v materiáloch alebo pracovnej sile (napr. nedostatok remeselníkov) mohli spomaliť začiatky a zvýšiť ceny. Naopak, pokračujúca deregulácia a financovanie (federálne a mestské) by mohli priniesť viac bytov, než sa očakáva, a ďalej ochladiť ceny.
Z investičného hľadiska je Winnipeg často vnímaný ako stabilný, konzervatívny trh. Chýba mu volatilita boomov vo Vancouveri/Toronte, ale zároveň má tendenciu neprepadávať sa prudko. Pre roky 2025–2030 väčšina analytikov očakáva mierny rast: „skvelé pre tých, čo stavajú postupne, ale žiadna dráma typu ‘nebo sa rúca’“, ako uvádza jedna správa CMHC. Prenajímatelia sa môžu v blízkej budúcnosti tešiť na spoľahlivú obsadenosť a rastúce nájomné, no mali by sa pripraviť na postupnú normalizáciu. Kupujúci by mali počítať s pokračujúcou konkurenciou: hoci by sa kúpa mohla mierne uľahčiť, ak sadzby klesnú, dni lovu na výhodné ponuky sú preč.
Zhrnutie: Realitný trh vo Winnipegu v roku 2025 je aktívny a konkurenčný. Ceny sú na rekordných úrovniach (poháňané nízkou ponukou a stabilným dopytom), nová výstavba sa rozbieha vďaka agresívnym mestským a federálnym programom a trh s nájmami zostáva napätý. V nasledujúcich 3–5 rokoch očakávajte stabilný rast – ceny budú ďalej rásť (hoci pomalšie), predaje mierne stúpnu a nové projekty budú prevažne vo forme viacbytových stavieb. Vládne stimuly (ako granty HAF, reformy územného plánovania, daňové úľavy) budú kľúčové pri určovaní, kde a ako rýchlo sa bude stavať nové bývanie. Zatiaľ majú navrch predávajúci a developeri, no prílev novej ponuky plánovaný na roky 2025–2030 by mal postupne posunúť Winnipeg k vyváženejšiemu, hoci stále žiadanému trhu cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Zdroje: Analýza je vypracovaná na základe údajov z Winnipeg Regional Real Estate Board winnipegregionalrealestateboard.ca, CBRE Canada cbre.ca cbre.ca, CMHC trhových výhľadov cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, RBC ekonomiky rbc.com nesto.ca, a miestnych spravodajských správ canada.constructconnect.com winnipegfreepress.com globalnews.ca. Tieto uvádzajú najnovšie dostupné údaje o cenách, predajoch, neobsadenosti a politike až do konca roka 2025.
