- Recordhoge prijzen: In augustus 2025 werd de gemiddelde vrijstaande woning in Winnipeg verkocht voor $450.596 (8% hoger j-o-j), waarbij elke maand van 2025 een nieuw prijsrecord vestigde winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Ook de prijzen van appartementen bereikten records (ongeveer 4% hoger j-o-j).
- Krap aanbod: Het aantal actieve aanbiedingen is ongeveer 10% gedaald ten opzichte van vorig jaar (slechts ~3.600 woningen in aug 2025) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Dit chronisch lage aanbod, gecombineerd met een gestage vraag, heeft Winnipeg tot een van de sterkere markten in de Prairie-provincies gemaakt – en een verkopersmarkt – zelfs nu het aantal verkopen licht daalt winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca.
- Bouwgolf en doelstellingen: Het stadhuis heeft actief nieuwe woningbouw gestimuleerd. Winnipeg stelde als doel 8.000 nieuwe woningen tegen nov. 2024, en had in sept. 2024 daarvan 7.603 goedgekeurd winnipegfreepress.com. Een federale Housing Accelerator Fund (HAF)-samenwerking mikt op 14.101 nieuwe woningen tegen 2026 (met $122 mln aan subsidies) winnipegfreepress.com. In 2024 keurde de stad in totaal ongeveer 12.000 nieuwe woningen goed, waaronder veel meergezinsprojecten onder HAF (meer dan 1.100 huurwoningen, waarvan ~600 “betaalbaar”) numberten.com.
- Hypotheek/betaalbaarheid: Ondanks de stijgende prijzen blijft Winnipeg betaalbaarder dan grotere steden. RBC Economics merkt op dat de betaalbaarheid in Winnipeg recent is gestabiliseerd (de samengestelde eigendomskostenmaatstaf van RBC was ~31,8% in Q2 2025, iets boven het langetermijngemiddelde) rbc.com. In de praktijk wordt verwacht dat lagere rentevoeten en stabiele inkomens de koopkracht voor woningen ongeveer gelijk zullen houden tot en met 2025, zelfs als de prijzen iets stijgen. Kopers ondervinden felle concurrentie, maar volgens CMHC blijft de doorverkoopactiviteit sterk (met een stijging van de verkopen van ~5% op jaarbasis in 2025) en wijzigingen in de hypotheekregels brengen enkele opgekropte kopers terug op de markt rbc.com cmhc-schl.gc.ca.
- Huurmarkt krap: De huurleegstand in Winnipeg is extreem laag (ongeveer 1,7% in 2024 cmhc-schl.gc.ca), de laagste van alle Prairie-steden. CMHC voorspelt dat de leegstand slechts langzaam zal stijgen (tot ~2,0–2,1% tegen 2027) en de huurgroei blijft hoog in 2025, om daarna af te zwakken cmhc-schl.gc.ca. De huren zijn in 2024–25 al gestegen (bijvoorbeeld gemiddelde huren voor 1–2 slaapkamers met enkele procenten omhoog nesto.ca), wat de aanhoudende vraag naar appartementen en het schaarse aanbod weerspiegelt.
Trends op de woningmarkt
De huizenprijzen in Winnipeg zijn gestegen in 2024–25. Volgens de Winnipeg Real Estate Board was de gemiddelde prijs voor een vrijstaand huis halverwege 2025 ongeveer $456.700 (ongeveer 8% hoger dan het jaar ervoor), en zelfs de gemiddelde prijzen van appartementen zijn met een paar procent gestegen winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Opvallend is dat elke maand van 2025 een nieuw record vestigde voor vrijstaande huizenprijzen in Winnipeg winnipegregionalrealestateboard.ca. Het aantal verkopen was echter iets lager dan in 2024; zo waren er in augustus 2025 1.402 woningverkopen (-5% j-o-j) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Het totale verkoopvolume in dollars blijft hoog (Winnipeg kwam uit op ongeveer $561 miljoen in augustus 2025, +3% j-o-j winnipegregionalrealestateboard.ca). Tot en met augustus 2025 waren de woningverkopen in totaal ongeveer 5% hoger en het verkoopvolume in dollars 12% hoger winnipegregionalrealestateboard.ca, wat aangeeft dat de sterke prijzen de zwakkere verkoopcijfers compenseren. Dit patroon weerspiegelt een krappe markt. Het aantal actieve aanbiedingen is zeer laag (3.624 in aug 2025, een daling van 10% ten opzichte van aug 2024 winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca). De verhouding tussen verkopen en aanbiedingen (~73% in aug 2025 nesto.ca) classificeert Winnipeg als een sterke verkopersmarkt. In dit evenwichtige-tot-verkopersregime zorgt zelfs bescheiden vraag ervoor dat de prijzen stijgen. Een recente analyse merkt op dat, terwijl veel Canadese markten te maken hebben met een stijgende voorraad, Winnipeg een van de krapste blijft, wat helpt om de prijsstijging te ondersteunen nesto.ca. RBC Economics merkt eveneens op dat de markt in Winnipeg “in balans” is vergeleken met nationale extremen, een factor die nu de waarden opdrijft nesto.ca.Koopgedrag & hypotheken: De vraag van kopers blijft stabiel. CMHC verwacht dat terugkerende kopers (starters, doorstromers, verlengers) de doorverkoopmarkten tot in 2025 actief zullen houden cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Opvallend is dat Winnipeg de grote prijsstijging tijdens de pandemie in Toronto/Vancouver én de scherpe prijsdaling na de pandemie in BC/ON heeft vermeden. In 2023 waren de verkopen zelfs teruggevallen naar het niveau van vóór de pandemie, maar CMHC voorspelt een bescheiden herstel in 2025–26 cmhc-schl.gc.ca. De hypotheekmarkt versoepelt: medio 2025 gaf de Bank of Canada een signaal voor renteverlagingen, waardoor kopers met variabele rente mogelijk terugkeren en verlengingen makkelijker worden nesto.ca. Zowel CMHC als RBC voorspellen over het algemeen stabiele hypotheeklasten en inkomens tot en met 2025, waardoor de aankoopkosten in het algemeen redelijk constant zouden moeten blijven rbc.com cmhc-schl.gc.ca. Op de korte termijn blijft betaalbaarheid echter een zorg voor veel starters, omdat een gemiddeld inkomen moet opboksen tegen stijgende prijzen en hoge schuldenlast.
Woningtypen: De vraag wordt breder. Vrijstaande huizen blijven populair, maar schaarste aan grond en bouwkosten zorgen voor meer meer-gezins ontwikkeling. In 2024-2025 was ongeveer de helft van de goedgekeurde nieuwe eenheden appartementen/condo’s winnipegfreepress.com numberten.com. CMHC merkt op dat Winnipeg de afgelopen jaren meer appartementen en multiplex-starts dan vrijstaande woningen heeft gehad, en dat speciaal gebouwde huurwoningen het snelst groeien cmhc-schl.gc.ca. Condominiums hebben ook prijsstijgingen gezien (recordhoogtes in 2025), maar sommige analisten waarschuwen dat de condofmarkt later kan afkoelen (naarmate de investeerdersvraag sinds de pandemie afneemt) cmhc-schl.gc.ca.
Commercieel vastgoed (kantoor, retail, industrieel)
De commerciële markt van Winnipeg heeft zich relatief goed staande gehouden in 2024 en begin 2025. Winkelruimte is bijzonder sterk: de leegstand is op een meerjarig dieptepunt en de huren stijgen. CBRE meldt dat de retailfundamenten in 2024–25 “opmerkelijk” waren, met Winnipeg dat 2025 ingaat met de laagste winkelleegstand van alle vastgoedklassen in de stad cbre.ca. Dit weerspiegelt een solide vraag naar winkelruimte in de buitenwijken en het centrum (grote winkelketens, winkelcentra en enkele buurtwinkels in bestaande wijken), ondersteund door stabiele lokale bestedingen.
Industrieel/magazijn is ook uitzonderlijk gezond. CBRE merkt op dat de leegstand in de industriële sector slechts ongeveer 3% bedraagt, een van de sterkste situaties in Canada cbre.ca. Er is een sterke vraag naar moderne magazijnen (vaak met een vrije hoogte van 18+ voet) in de logistieke knooppunten van de stad. Een golf van speculatieve bouw (door ontwikkelaars als Hopewell, QuadReal, enz.) heeft geleid tot veel interesse in verhuur, maar de hoge bouwkosten (in Manitoba behoren deze tot de hoogste van Canada) hebben de break-even huren verhoogd (ongeveer $18/ft²) cbre.ca cbre.ca. Hierdoor kiezen veel bedrijven ervoor om hun huurcontracten te verlengen in plaats van te verhuizen naar nieuwe ruimtes. Over het algemeen blijven de industriële fundamenten robuust, en CBRE verwacht dat de sterke vraag van gebruikers zal aanhouden als de huren betaalbaar blijven cbre.ca cbre.ca.
Kantorensector is zwakker. De leegstand van kantoren in het centrum van Winnipeg steeg tot ongeveer 18% eind 2024 cbre.ca. Er zijn geen grote nieuwe torens in aanbouw (de recente Wawanesa Tower is voltooid), dus het aanbod blijft gelijk, maar veel bedrijven zijn nog steeds aan het inkrimpen of verhuizen. Suburbane kantoren (bijv. in Brandon of Perimeter-gebieden) presteren beter dan het centrum; CBRE wijst erop dat verbonden kantoorgebouwen in het centrum (met skywalk-toegang) een leegstand van ~9% hebben tegenover ~30% in niet-verbonden torens cbre.ca. Er is bescheiden interesse in de omzetting van kantoren naar woningen, maar er zijn nog geen grote projecten aangekondigd (gebrek aan stimulansen belemmert de haalbaarheid) cbre.ca. Interessant is dat een aantal kantoorgebouwen van klasse B in het centrum zijn gekocht door inheemse organisaties (bijv. Manitoba Metis Federation die 200 Main, 333 Main, 191 Pioneer koopt), wat direct de bezetting verhoogde in voorheen bijna lege torens cbre.ca. Als deze trend zich voortzet, kan dit de leegstand in het centrum tot op zekere hoogte stabiliseren.
Investeringsklimaat: Over het algemeen zien de commerciële activa van Winnipeg er aantrekkelijk uit in 2025. Industriële rendementen (als gevolg van lage leegstand en stijgende huren) zijn bijzonder sterk, evenals retail (vooral dominante buurtwinkelcentra). Zelfs kantoren zijn ondergewaardeerd vergeleken met grotere steden, wat geduldige investeerders kan aantrekken. De markt wordt echter geconfronteerd met stijgende bouw- en financieringskosten: de nieuwe aanvoer (vooral huurappartementen) wordt beperkt door hogere rentetarieven, wat de rendementen kan beperken. CBRE verwacht dat het volume van commerciële transacties geleidelijk zal herstellen in 2025 naarmate de kredietverlening versoepelt en investeerders terugkeren naar cbre.ca. In de residentiële sector is de markt al “verkopersgericht,” wat betekent dat investeerders concurrentie ondervinden van lokale eigenaar-bewoners. Risico’s zijn onder meer eventuele nieuwe nationale renteverhogingen, of een bredere economische vertraging die de lokale vraag kan afremmen.
Inzichten in buurten en gentrificatie
De wijken van Winnipeg vertonen duidelijke trends. De centrale gebieden (Downtown, Exchange, West Broadway, St. Boniface) trekken het grootste deel van de nieuwe ontwikkelingen aan. De stad heeft doelstellingen voor het centrum vastgesteld (minstens 350 nieuwe wooneenheden per jaar tegen 2030, oplopend tot 500 per jaar daarna canada.constructconnect.com). Grote projecten zijn in voorbereiding: bijvoorbeeld de herontwikkeling van Portage Place Mall tot een gemengd gebruik (partner van True North Square) tot 2027 cbre.ca, evenals de langverwachte herziening van Portage Place en het masterplan voor Naawi-Oodena (voormalige Kapyong Barracks) winnipegfreepress.com numberten.com. Ontwikkelaars zetten ook in op infill in volwassen wijken: recente goedkeuringen omvatten een huurcomplex met 127 eenheden in St. Boniface en een gemengd project met 99 eenheden aan Nairn Ave in Elmwood canada.constructconnect.com canada.constructconnect.com. Infill-projecten vervangen doorgaans oudere, laagbouwwoningen (lege huizen of winkels) door appartementencomplexen van 4-6 verdiepingen. De stad werkt aan een actualisering van het bestemmingsplan om meer infill standaard toe te staan, in lijn met het doel dat de helft van de nieuwe woningen in bestaande gebieden komt canada.constructconnect.com. Deze veranderingen hebben zorgen over gentrificatie doen ontstaan. Zo kreeg een ontwikkeling van 102 wooneenheden gepland aan Sherbrook St. (West Broadway) tegenstand omdat de “betaalbare” huren (~$1.100 voor een eenkamerappartement) veel hoger liggen dan wat veel huidige bewoners kunnen betalen globalnews.ca globalnews.ca. Gemeenschapsgroepen merken op dat het mediaaninkomen daar slechts ~$28.000 per jaar is, waardoor het grootste deel van de bevolking uit de buurt wordt geprijsd. Dergelijke spanningen illustreren een klassiek gentrificatieprobleem: nieuwe, duurdere woningen komen in een buurt met een bescheiden inkomen. Deskundigen waarschuwen dat hoewel ontwikkeling in gebieden als West Broadway of Osborne Village deze kan revitaliseren, het ook kan leiden tot verdringing van langetermijnbewoners met een lager inkomen als er geen diep betaalbare woningen worden opgenomen globalnews.ca globalnews.ca.Buiten het centrum blijven de uitgestrekte buitenwijken van Winnipeg (Charleswood, St. Vital, enz.) groeien met nieuwe wijken voor eengezinswoningen en meergezinswoningen. Toch verschuift ook hier de nadruk steeds meer naar “missing-middle” woningen (rijtjeshuizen, duplexen) en appartementen vanwege beperkte grond en hoge infrastructuurkosten canada.constructconnect.com numberten.com. Noord-Winnipeg en de binnenstad (North End, delen van West End) blijven economisch het meest kwetsbaar, met een tragere prijsstijging. Over het algemeen wordt de markt overal krapper: in lage-inkomensbuurten ontstaan nieuwe ontwikkelingsplannen, terwijl gevestigde middenklassewijken (Wolseley, Linden Woods) te maken krijgen met biedingenstrijd. Hoe dit zich ontwikkelt, hangt af van beleid (zie hieronder) en blijvende steun voor betaalbare huisvesting.
Nieuwe woningbouw en vooruitzichten voor de bouwsector
De woningbouw is in 2024 iets vertraagd. Uit gegevens van CMHC (aangehaald door de media) blijkt dat het aantal woningstarts in Winnipeg van januari tot augustus 2024 3.407 eenheden bedroeg, een daling van 16% ten opzichte van 4.049 in dezelfde periode van 2023 winnipegfreepress.com. De daling werd toegeschreven aan hogere rentevoeten (bouwers pauzeren vanwege onzekerheid) en beperkingen in materiaal/arbeid. Desondanks is er, met veel goedkeuringen door de stad, een grote pijplijn van projecten die wachten op financiering. Uit het eigen rapport van de stad blijkt zelfs dat er 7.603 eenheden zijn goedgekeurd tot september 2024 winnipegfreepress.com – bijna het doel van 8.000 in zicht.
CMHC voorspelt stabiele woningstarts in de periode 2025–27. Volgens hun prognoses zal Winnipeg een gestage nieuwbouw zien, geleid door meergezinswoningen: HAF en andere programma’s stimuleren de bouw van appartementen. CMHC merkt op dat speciaal gebouwde huurwoningen de groei zullen aanvoeren, ondersteund door lage leegstand en overheidsstimulansen (zoals btw-vrijstelling op nieuwe huurwoningen) cmhc-schl.gc.ca. Verwacht wordt dat het aantal vrijstaande woningen geleidelijk blijft afnemen ten opzichte van multiplexen cmhc-schl.gc.ca. In de samenvatting van de CMHC-voorspelling schommelen de totale woningstarts in Winnipeg (vrijstaand + meervoudig) rond de 5.000–6.000 per jaar tot en met 2027 cmhc-schl.gc.ca, ongeveer gelijk aan of licht stijgend ten opzichte van de geschatte 5.151 voor 2024.
Belangrijkste drijfveren: – Het federale Housing Accelerator Fund (HAF) geeft Winnipeg $25 miljoen om bureaucratie te verminderen en op te schalen. Onder HAF moet de stad de bestemmingsplannen in eengezinswijken versoepelen om meer meergezinswoningen toe te staan numberten.com numberten.com. De gemeenteraad is eind 2024 begonnen met de herziening van de bestemmingsplannen om deze belofte na te komen. – Provinciale steun: Manitoba heeft de regels ook versoepeld, bijvoorbeeld door nieuwe wetgeving die de drempel voor buurtbezwaren die nodig zijn om een bestemmingsplanberoep te starten heeft verhoogd van 25 naar 300 mensen electricalindustry.ca. Dit zou herbestemmingen voor dichtere projecten moeten versnellen. – Stedelijke stroomlijning: Winnipeg werkt aan het bijwerken van de goedkeuringsprocedures voor ontwikkelingen om overbodige hoorzittingen voor inbreidingsprojecten te schrappen, met als doel duizenden wooneenheden sneller te verwerken canada.constructconnect.com.
Bouwrisico’s: Hoge bouwkosten (materialen, arbeid) blijven een punt van zorg. CBRE merkt op dat de industriële bouw in Manitoba tot de duurste van Canada behoort cbre.ca, en de inflatie in de woningbouw drukt op vergelijkbare wijze op de bouwers. Stijgende financieringskosten (totdat er verlagingen komen) en mogelijke tekorten aan arbeidskrachten (Winnipeg kampt nu al met een tekort aan vakmensen) kunnen projecten vertragen. Echter, met zoveel projecten die zijn goedgekeurd of in de planning staan (inclusief grote complexen in het centrum en de buitenwijken), zouden de totale starts in 2025–26 moeten toenemen zodra kredietverstrekkers de rente stabiliseren.
Overheidsbeleid & regelgeving
Meerdere lagen van beleid vormen de markt van Winnipeg:
- Federale beleidsmaatregelen: Ottawa’s nationaal huisvestingsplan (via CMHC) is van kracht. Maatregelen zoals de First Home Savings Account (FHSA), een verlaagde hypotheek stresstest voor nieuwe kopers, en verruimde RRSP-regels geven eerste kopers in Winnipeg meer koopkracht (hoewel dit nog steeds wordt ingehaald door prijsstijgingen). Belangrijk is dat het Housing Accelerator Fund (HAF) vereist dat de stad herzoneert en procedures versnelt. Onder HAF-overeenkomsten heeft Winnipeg zich ertoe verbonden om “uitsluitende zonering” af te schaffen en goedkeuringen te versnellen numberten.com numberten.com. De federale overheid investeert ook miljarden in betaalbare huur- en modulaire woningen in het hele land. Winnipeg is een gekozen pilot voor een deel hiervan – bijvoorbeeld, onder het Build Canada Homes initiatief zal de stad federaal land gebruiken om modulaire woningen te bouwen (Winnipeg is een van de 6 steden die prioriteit krijgen voor de bouw van 4.000 fabriekswoningen nationaal) nesto.ca. Als het wordt uitgevoerd, kan dat programma vanaf ~2026 bescheiden extra aanbod toevoegen.
- Provinciale/stedelijke beleidsmaatregelen: De regering van Manitoba probeert actief de woningbouw te versnellen. In oktober 2024 werden wijzigingen in de Planning Act en City Charter geïntroduceerd, waardoor het moeilijker wordt voor kleine groepen om dure bezwaren tegen bestemmingswijzigingen af te dwingen electricalindustry.ca. Dit geeft gemeenten feitelijk meer controle om sneller inbreidingsprojecten en nieuwe wijken goed te keuren. De stad Winnipeg heeft ook een uitgebreide huisvestingsstrategie onthuld: gericht op minstens 8.000 nieuwe wooneenheden in 2024 (alle woonvormen), 14.101 eenheden tegen 2026 (met federale hulp) winnipegfreepress.com winnipegfreepress.com, en tienduizenden meer in het daaropvolgende decennium. De stad heeft stimuleringsprogramma’s gefinancierd (bijv. een subsidiepot van $25 M voor betaalbare/downtown projecten) en is bezig met een herziening van de bouwverordeningen. Bijvoorbeeld, nieuwe bestemmingsregels (goedgekeurd eind 2024) staan nu meer meergezinswoningen toe in voorheen uitsluitend eengezinswijken, allemaal zonder extra openbare hoorzittingen canada.constructconnect.com.
- Betaalbaarheidsmaatregelen: Winnipeg heeft zich ook aangesloten bij federale huurcontrole- en huiseigenarenondersteuningsregelingen. Manitoba kondigde een bevriezing aan van huurverhogingen voor appartementen in condominiums (als onderdeel van federale-provinciale huisvestingsafspraken). Het stadsbeleid legt de nadruk op “betaalbare units” – hoewel tot nu toe slechts ~1–2% van de vergunningen in 2024 als betaalbaar werden aangemerkt winnipegfreepress.com. De aankomende federale-provinciale National Housing Strategy zal naar verwachting druk uitoefenen op Winnipeg om het aantal huurwoningen voor lage inkomens te verhogen via nieuwe LIFT-huisvestingsprojecten of non-profitpartnerschappen.
Deze beleidsmaatregelen zouden gezamenlijk het aanbod moeten vergroten en de inflatiedruk enigszins moeten afkoelen. In het bijzonder zal het afschaffen van de GST op nieuwbouw van huurwoningen en het schrappen van het stadsdeel van de PST op nieuwe speciaal gebouwde huurwoningen (een recente wijziging in Manitoba) projecten financieel haalbaarder maken numberten.com. In de komende 3–5 jaar zouden voortdurende overheidsfinanciering en regelgevingshervormingen het aantal nieuwe woningstarts hoog moeten houden en een verschuiving van alleen vrijstaande woningen naar meer appartementen en rijtjeshuizen moeten stimuleren.
Huurmarkt en leegstandscijfers
De huursector van Winnipeg is uiterst krap. De leegstand is de afgelopen jaren ruim onder de 2% geweest – bijvoorbeeld ongeveer 1,7% in de hele stad in 2024 cmhc-schl.gc.ca. Tijdens de pandemie was er een korte stijging van de leegstand, maar de markt is sindsdien “hersteld.” Tussen 2021 en 2023 daalde het leegstandspercentage in Winnipeg met bijna 70% canada.constructconnect.com doordat de vraag sneller aantrok dan het nieuwe aanbod. CMHC voorspelt dat de leegstand licht zal stijgen tot ongeveer 2,0–2,1% tegen 2027 (nog steeds historisch laag) cmhc-schl.gc.ca. Deze zeer lage leegstand is de reden waarom de huren stijgen: CMHC verwacht “redelijk sterke huurgroei in 2025” (ondersteund door de krappe markt), voordat deze later in het decennium afzwakt cmhc-schl.gc.ca.
Empirische gegevens komen hiermee overeen: halverwege 2025 waren de gemiddelde huren in Winnipeg al met een paar procent gestegen ten opzichte van 2024. Zo lagen de typische huren voor een appartement met twee slaapkamers rond de $1.775 in aug 2025 nesto.ca. (Appartementen met één slaapkamer kostten ongeveer $1.440, een stijging van ~3% op jaarbasis nesto.ca.) Deze huren blijven laag vergeleken met Toronto/Vancouver, maar ze weerspiegelen hier wel gestage stijgingen. Met zo’n lage leegstand hebben verhuurders de overhand – dus de meeste nieuwe huurappartementen worden snel opgenomen. Uit de eigen woningrapporten van de stad blijkt dat de bouw van huurwoningen historisch hoog ligt (dankzij ontwikkelaarsprikkels), maar toch is de leegstand nauwelijks gestegen cmhc-schl.gc.ca.
Voor huurders betekent dit betaalbaarheidsdruk. Veel jonge gezinnen en mensen met een laag inkomen zijn overgestapt van kopen naar huren (of zijn uit noodzaak huurder gebleven). De woonstrategie van de stad legt de nadruk op betaalbare huisvesting, maar momenteel is slechts een klein deel van de nieuwe woningen echt onder de marktprijs winnipegfreepress.com. Tenzij er grote non-profit- en coöperatieprojecten bijkomen, zullen de huren in Winnipeg waarschijnlijk de komende een à twee jaar sneller blijven stijgen dan de inflatie, waardoor de huurnood aanhoudt.
Bevolkingsgroei en demografische verschuivingen
De bevolking van Winnipeg groeit, maar langzamer dan een paar jaar geleden. De stad (zelf) groeide van 705.244 in 2016 naar 749.607 in 2021 (7,2% in vijf jaar). Recentere schattingen plaatsen de bevolking van Winnipeg rond de 787.000 in 2025 worldpopulationreview.com (binnen de stadsgrenzen). Het jaarlijkse groeipercentage ligt rond de 1–2% per jaar, al suggereren sommige rapporten dat het piekte op ~7% in de periode 2022–24 en naar verwachting daalt naar ~2,6% in 2025 en ~1% in latere jaren wowwinnipeg.com. Met andere woorden: Winnipeg blijft mensen aantrekken (door immigratie en interprovinciale verhuizingen), maar het tempo neemt af.
Deze vertraging is significant voor de vraag naar woningen. Minder nieuwkomers betekent minder druk op appartementen en flats. Zo is het aantal studentenvergunninghouders (van wie velen lokaal huurden) sterk gedaald door recent federaal beleid, waardoor de niet-permanente bevolking in Manitoba met ongeveer 1,3% afneemt in 2024–25 gov.mb.ca. Aan de andere kant blijft immigratie sterk: Manitoba verwelkomde ongeveer 24.400 nieuwe immigranten in 2024 (12% meer dan in 2023) gov.mb.ca, waarvan een groot deel zich vestigt in Winnipeg. Provinciale en federale bevolkingsplannen gaan ervan uit dat Winnipeg bescheiden zal blijven groeien (gedreven door de betaalbaarheid en economie).
Demografisch gezien is Winnipeg vrij jong en divers. De mediane leeftijd is ongeveer 39 jaar, en de stad heeft een van de grootste inheemse bevolkingen van Canada (ongeveer 12% identificeert zich als First Nations of Métis wowwinnipeg.com). Winnipeg heeft ook een groeiende zichtbare minderheidsgemeenschap (bijvoorbeeld Filipino’s ~9% van de bevolking wowwinnipeg.com, een van de grootste aandelen van alle Canadese steden). De samenstelling van huishoudens verandert ook: meer eenoudergezinnen, meer senioren die alleen wonen, en geleidelijk kleinere huishoudens in het algemeen. Deze verschuivingen beïnvloeden de vraag naar woningen: zo is er een stijgende vraag naar kleinere units en huurappartementen onder jongvolwassenen en senioren, terwijl de vraag naar grote kavels blijft bestaan bij gezinnen.
Samengevat: de bevolkingsgroei vertraagt, wat betekent dat demografische factoren minder wind in de rug zullen geven voor de vraag naar woningen in 2026–2030. Dit is deels waarom analisten gematigder groei van de woningmarkt in Winnipeg voorspellen vergeleken met Alberta of Saskatchewan cmhc-schl.gc.ca. Een stedelijke denktank merkt op dat de groei in Winnipeg sterk is geweest (7% in twee jaar) maar zal afvlakken, wat wijst op enige toekomstige afzwakking van de vraag wowwinnipeg.com. Het behouden van een stabiele aanvoer van woningen zal cruciaal zijn om een impasse te voorkomen – te veel vertraging kan de markt doen vastlopen, te weinig kan scherpe prijsstijgingen opnieuw aanwakkeren als de vraag plotseling aantrekt.
3–5 jaar vooruitblik (tot 2030)
Alles bij elkaar genomen verwachten de meeste voorspellers gestage maar niet explosieve groei op de vastgoedmarkten van Winnipeg tot ongeveer 2030:
- Prijzen: Na dubbele-cijferige stijgingen in 2020–24, wordt verwacht dat de groei van de huizenprijzen zal afnemen. CMHC voorspelt dat de prijsstijging positief zal blijven in 2025 (als gevolg van aanhoudende vraag en krap aanbod), maar zal matigen in 2026–27 naarmate er meer woningen op de markt komen cmhc-schl.gc.ca. De prijzen van vrijstaande woningen kunnen tegen eind 2025 het lage $400K-bereik bereiken (in lijn met de prognoses van WRREB) en vervolgens langzamer stijgen richting het midden van de $400K–$450K zone tegen 2030. Een nationale economische neergang zou voor een korte afkoeling kunnen zorgen, maar de onderliggende opwaartse trend lijkt intact te blijven door het beperkte aanbod van bouwgrond en relatief sterke inkomensgroei.
- Verkoopactiviteit: Na een lichte daling in 2024 wordt verwacht dat de woningverkopen geleidelijk zullen stijgen. De woningmarktverwachting voorspelt dat de verkopen in Winnipeg zullen herstellen van de dieptepunten in 2023 en weer richting hogere niveaus zullen gaan (hoewel nog steeds bescheiden naar nationale maatstaven) cmhc-schl.gc.ca. De samenvatting van de CMHC-voorspelling toont jaarlijkse wederverkooptransacties in de 12.000–17.000 range onder lage/hoge scenario’s voor 2025–27 cmhc-schl.gc.ca (8.000–15.800 geprojecteerd). Simpel gezegd, verwacht meer transacties in 2025 naarmate kopers zich aanpassen aan lagere rentes, en daarna een plateau rond 2026. Nieuwe aanbiedingen kunnen ook licht stijgen als sommige eigenaren besluiten te verkopen in de sterke marktomstandigheden.
- Bouw: De nieuwbouw van woningen zal naar verwachting hoog blijven en ongeveer stabiel. De meeste starts zullen komen van meergezinswoningen en speciaal gebouwde huurprojecten, ondersteund door federale financiering en gemeentelijke stimulansen cmhc-schl.gc.ca. CMHC suggereert ongeveer 4.700–6.000 totale starts per jaar (eengezins + meergezins) in 2025–27 cmhc-schl.gc.ca, met hogere aantallen als de vraag onverwacht toeneemt. In het centrum en bij inbreidingslocaties zal een golf van appartementsgebouwen verschijnen (wat helpt om het doel van 350–500 eenheden/jaar te halen canada.constructconnect.com). De groei in de buitenwijken zal doorgaan, maar in een lager tempo; grote grondpercelen worden steeds schaarser, waardoor ontwikkelaars meer naar binnen worden geduwd. Op de langere termijn is het waarschijnlijk dat het aantal eengezinswoningen afneemt (door veranderend stedelijk grondgebruik) en het aandeel appartementen/rijwoningen toeneemt cmhc-schl.gc.ca.
- Huurvacatures en huren: De leegstand kan iets stijgen vanaf het huidige, bijna recordlage niveau, maar niet veel. Als er duizenden nieuwe huurwoningen op de markt komen (zoals beoogd), kan de leegstand tegen 2030 ~2–3% bereiken – historisch gezien nog steeds erg krap cmhc-schl.gc.ca. Verwacht wordt dat de huren tot 2025 sterk zullen stijgen (in het voordeel van verhuurders), waarna de groei afvlakt tot lage enkelcijferige percentages. De huren voor nieuwe marktappartementen kunnen in de late jaren 2020 zelfs stabiliseren of licht dalen als het aanbod de beperkte vraag overtreft.
- Economische/demografische factoren: De economie van Winnipeg is redelijk divers (overheid, industrie, transport, IT) en de werkloosheid is matig. In de periode 2025–30 zal de economie naar verwachting bescheiden groeien, tenzij er een recessie komt. Aanhoudende in-migratie (vooral uit warmere provincies) zal een positieve impuls geven, maar door de algehele tragere bevolkingsgroei zal de vraag naar woningen vooral afhangen van interne doorstroming. De grootste onzekere factor is het immigratiebeleid (bijv. federale doelstellingen) – hogere immigratie kan de vraag boven de huidige prognoses doen uitkomen.
Risico’s en kansen: Rentevoeten vormen het grootste risico op korte termijn. Als de wereldwijde inflatie weer oploopt, kunnen de rentes langer hoog blijven, wat zowel de verkoop als de bouw afremt. Omgekeerd, als de Bank of Canada fors verlaagt, kan er in het voorjaar van 2026 een sterke opleving komen. Aan de aanbodzijde kan elk knelpunt in materialen of arbeid (bijv. een tekort aan vakmensen) de starts vertragen en de prijzen opdrijven. Daarentegen kunnen aanhoudende deregulering en financiering (federaal en gemeentelijk) meer woningen opleveren dan verwacht, waardoor de prijzen verder afkoelen.
Qua investeringen wordt Winnipeg vaak gezien als een stabiele, conservatieve markt. Het mist de volatiliteit van de booms in Vancouver/Toronto, maar crasht meestal ook niet hard. Voor 2025–2030 zien de meeste analisten bescheiden groei: “geweldig voor gestage bouwers, maar geen ‘de lucht valt naar beneden’-drama,” zoals een CMHC-rapport het verwoordt. Verhuurders zullen op korte termijn genieten van betrouwbare bezetting en stijgende huren, maar moeten plannen voor een uiteindelijke normalisering. Huizenkopers moeten zich voorbereiden op aanhoudende concurrentie: hoewel kopen iets makkelijker kan worden als de rente daalt, zijn de dagen van koopjesjagen voorbij.
Conclusie: De vastgoedmarkt van Winnipeg in 2025 is actief en concurrerend. De prijzen staan op recordhoogte (aangejaagd door een laag aanbod en gestage vraag), nieuwbouw neemt toe dankzij agressieve stads- en federale programma’s, en de huurmarkt blijft krap. De komende 3–5 jaar wordt een gestage groei verwacht – prijzen zullen verder stijgen (zij het langzamer), de verkopen nemen licht toe, en nieuwe projecten zullen grotendeels bestaan uit meergezinswoningen. Overheidsprikkels (zoals HAF-subsidies, hervormingen in bestemmingsplannen, belastingvrijstellingen) zullen een sleutelrol spelen in waar en hoe snel nieuwe woningen worden gebouwd. Voorlopig hebben verkopers en ontwikkelaars de overhand, maar de toestroom van nieuwe woningen die gepland staat voor 2025–2030 zou Winnipeg geleidelijk naar een meer evenwichtige, zij het nog steeds gewilde, markt moeten brengen cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Bronnen: Analyse is gebaseerd op gegevens van de Winnipeg Regional Real Estate Board winnipegregionalrealestateboard.ca, CBRE Canada cbre.ca cbre.ca, CMHC marktvooruitzichten cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, RBC economics rbc.com nesto.ca, en lokale nieuwsberichten canada.constructconnect.com winnipegfreepress.com globalnews.ca. Deze verwijzen naar de meest recente beschikbare gegevens over prijzen, verkopen, leegstand en beleid tot eind 2025.
