- Prezzi ai massimi storici: Nell’agosto 2025 la casa indipendente media a Winnipeg è stata venduta a $450.596 (in aumento dell’8% su base annua), con ogni mese del 2025 che ha stabilito un nuovo record di prezzo winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Anche i prezzi dei condomini hanno raggiunto livelli record (in aumento di circa il 4% su base annua).
- Scarsa disponibilità: Le offerte attive sono in calo di circa il 10% su base annua (solo circa 3.600 case ad agosto 2025) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Questa cronica scarsità di offerta, unita a una domanda costante, ha mantenuto Winnipeg uno dei mercati delle Praterie più forti – e un mercato favorevole ai venditori – anche se i volumi di vendita sono leggermente diminuiti winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca.
- Boom edilizio e obiettivi: Il Comune ha promosso con decisione nuove abitazioni. Winnipeg si è posta l’obiettivo di 8.000 nuove unità entro novembre 2024, e a settembre 2024 ne aveva già approvate 7.603 winnipegfreepress.com. Una partnership con il fondo federale Housing Accelerator (HAF) punta a 14.101 nuove unità entro il 2026 (con 122 milioni di dollari in sovvenzioni) winnipegfreepress.com. Nel 2024 la città ha approvato circa 12.000 nuove abitazioni in totale, inclusi molti progetti multifamiliari nell’ambito dell’HAF (oltre 1.100 affitti, di cui circa 600 “a prezzi accessibili”) numberten.com.
- Mutuo/accessibilità: Nonostante l’aumento dei prezzi, Winnipeg rimane più accessibile rispetto alle città più grandi. RBC Economics osserva che l’accessibilità a Winnipeg si è recentemente stabilizzata (la misura composita dei costi di proprietà di RBC era ~31,8% nel Q2 2025, leggermente al di sopra della sua media di lungo periodo) rbc.com. In pratica, si prevede che tassi di interesse più bassi e redditi stabili manterranno il potere d’acquisto per l’acquisto di case più o meno invariato fino al 2025, anche se i prezzi aumentano. Gli acquirenti affrontano una forte concorrenza, ma la CMHC riporta che l’attività di rivendita rimane forte (con vendite in aumento di circa il 5% su base annua nel 2025) e i cambiamenti nelle regole sui mutui stanno riportando sul mercato alcuni acquirenti rimasti in attesa rbc.com cmhc-schl.gc.ca.
- Mercato degli affitti ristretto: Il tasso di sfitto degli affitti a Winnipeg è estremamente basso (circa 1,7% nel 2024 cmhc-schl.gc.ca), il più basso tra le città delle Prairies. La CMHC prevede che il tasso di sfitto aumenterà solo lentamente (fino a ~2,0–2,1% entro il 2027) e che la crescita degli affitti rimarrà elevata nel 2025, per poi moderarsi successivamente cmhc-schl.gc.ca. Gli affitti sono già aumentati nel 2024–25 (ad es. affitti medi per 1–2 camere in crescita di qualche punto percentuale nesto.ca), riflettendo una domanda sostenuta per appartamenti e un’offerta scarsa.
Tendenze del mercato residenziale
I prezzi delle case di Winnipeg sono aumentati nel 2024–25. Secondo il Winnipeg Real Estate Board, a metà 2025 il prezzo medio delle case indipendenti era di circa $456.700 (in crescita di circa l’8% rispetto all’anno precedente), e anche le medie dei condomini sono aumentate di qualche punto percentuale winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Da notare che ogni mese del 2025 ha segnato un nuovo record per i prezzi delle case indipendenti a Winnipeg winnipegregionalrealestateboard.ca. Tuttavia, i volumi di vendita sono stati leggermente inferiori rispetto al 2024; ad esempio, nell’agosto 2025 ci sono state 1.402 vendite di case (-5% su base annua) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Il volume complessivo in dollari delle vendite rimane elevato (Winnipeg ha totalizzato circa 561 milioni di dollari nell’agosto 2025, +3% su base annua winnipegregionalrealestateboard.ca). Da inizio anno ad agosto 2025, le vendite totali di case sono aumentate di circa il 5% e il volume in dollari delle vendite è cresciuto del 12% winnipegregionalrealestateboard.ca, segnalando che i prezzi forti stanno compensando un calo delle vendite in unità. Questo schema riflette un mercato ristretto. Le inserzioni attive sono molto basse (3.624 ad agosto 2025, in calo del 10% rispetto ad agosto 2024 winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca). I rapporti vendite/inserzioni (~73% ad agosto 2025 nesto.ca) classificano Winnipeg come un forte mercato dei venditori. In questo regime da equilibrato a favore dei venditori, anche una domanda modesta fa salire i prezzi. Un’analisi recente osserva che, mentre molti mercati canadesi affrontano un aumento dell’inventario, Winnipeg rimane uno dei più ristretti, contribuendo a sostenere la crescita dei prezzi nesto.ca. Anche RBC Economics osserva che il mercato di Winnipeg è “equilibrato” rispetto agli estremi nazionali, un fattore che ora sta facendo salire i valori nesto.ca.Comportamento degli acquirenti e mutui: La domanda degli acquirenti rimane stabile. La CMHC prevede che il ritorno degli acquirenti (primi acquirenti, chi fa un upgrade, rinnovi) manterrà attivi i mercati della rivendita fino al 2025 cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. In particolare, Winnipeg ha evitato il grande boom dei prezzi dell’era pandemica di Toronto/Vancouver e anche il brusco crollo post-pandemico di BC/ON. Nel 2023 le vendite erano infatti tornate ai livelli pre-pandemici, ma la CMHC prevede un modesto rimbalzo nel 2025–26 cmhc-schl.gc.ca. I mercati dei mutui si stanno allentando: a metà 2025 la Banca del Canada ha segnalato tagli dei tassi, quindi gli acquirenti a tasso variabile potrebbero rientrare e i rinnovi diventare più facili nesto.ca. Sia la CMHC che la RBC prevedono costi dei mutui e redditi stabili fino al 2025, il che dovrebbe mantenere i costi di acquisto complessivamente abbastanza costanti rbc.com cmhc-schl.gc.ca. Nel breve termine, tuttavia, l’accessibilità rimane una preoccupazione per molti primi acquirenti, poiché i redditi moderati devono far fronte a prezzi in aumento e a costi del debito elevati.
Tipi di abitazioni: La domanda si sta ampliando. Le case unifamiliari restano popolari, ma la scarsità di terreni e i costi di costruzione stanno favorendo lo sviluppo di multi-family. Nel 2024-2025 circa la metà delle nuove unità approvate erano appartamenti/condomini winnipegfreepress.com numberten.com. La CMHC osserva che Winnipeg ha avuto più avvii di appartamenti e multiplex che di case unifamiliari negli ultimi anni, e che gli affitti costruiti appositamente stanno crescendo più rapidamente cmhc-schl.gc.ca. Anche i condomini hanno visto un apprezzamento dei prezzi (picchi record nel 2025) ma alcuni analisti avvertono che il mercato dei condomini potrebbe raffreddarsi in seguito (poiché la domanda degli investitori legata alla pandemia diminuisce) cmhc-schl.gc.ca.
Immobili commerciali (uffici, vendita al dettaglio, industriale)
Il mercato commerciale di Winnipeg ha tenuto relativamente bene nel 2024 e all’inizio del 2025. Gli spazi retail sono particolarmente forti: i tassi di sfitto sono ai minimi pluriennali e gli affitti sono in aumento. CBRE riporta che i fondamentali del retail 2024–25 sono stati “notevoli”, con Winnipeg che si avvia al 2025 con la più bassa percentuale di sfitto retail rispetto a qualsiasi altra asset class in città cbre.ca. Questo riflette una solida domanda per il retail suburbano e del centro (grandi magazzini, centri commerciali e alcuni negozi di quartiere), sostenuta da una spesa locale stabile.
Il settore industriale/magazzini è anch’esso eccezionalmente sano. CBRE segnala che la disponibilità di spazi industriali è solo circa 3%, una delle condizioni più forti in Canada cbre.ca. C’è una forte domanda per magazzini moderni (spesso con altezza libera superiore a 18 piedi) nei poli logistici della città. Un’ondata di costruzioni speculative (da parte di sviluppatori come Hopewell, QuadReal, ecc.) ha incontrato un forte interesse per la locazione, ma gli elevati costi di costruzione (tra i più alti del Canada in Manitoba) hanno aumentato i canoni di pareggio (circa $18/piede quadrato) cbre.ca cbre.ca. Di conseguenza, molte aziende stanno scegliendo di rinnovare i contratti di locazione piuttosto che trasferirsi in nuovi spazi. Nel complesso, i fondamentali del settore industriale restano solidi e CBRE prevede che la forte domanda degli occupanti continuerà se i canoni resteranno accessibili cbre.ca cbre.ca.
Il settore uffici è stato più debole. La disponibilità di uffici nel centro di Winnipeg è salita a circa 18% entro la fine del 2024 cbre.ca. Non sono in costruzione nuove grandi torri (la recente Wawanesa Tower è stata completata), quindi l’offerta è stabile, ma molte aziende stanno ancora riducendo gli spazi o trasferendosi. Gli uffici suburbani (ad esempio a Brandon o nelle aree del Perimetro) stanno ottenendo risultati migliori rispetto al centro; CBRE sottolinea che gli edifici collegati del centro (con accesso tramite skywalk) hanno una disponibilità di circa il 9% contro circa il 30% delle torri non collegate cbre.ca. C’è un interesse moderato per la conversione di uffici in residenze, ma non sono ancora stati annunciati grandi progetti (la mancanza di incentivi ne ostacola la fattibilità) cbre.ca. Interessante notare che diversi edifici per uffici di Classe B nel centro sono stati acquistati da organizzazioni indigene (ad esempio la Manitoba Metis Federation che ha acquistato 200 Main, 333 Main, 191 Pioneer), il che ha immediatamente aumentato l’occupazione in torri precedentemente quasi vuote cbre.ca. Se questa tendenza continuerà, potrebbe stabilizzare in parte la disponibilità di uffici in centro.
Clima degli investimenti: Nel complesso, gli asset commerciali di Winnipeg appaiono attraenti nel 2025. I rendimenti industriali (che riflettono una bassa disponibilità e affitti in aumento) sono particolarmente elevati, così come quelli del settore retail (soprattutto i centri commerciali di quartiere dominanti). Anche il settore uffici è sottovalutato rispetto alle città più grandi, il che potrebbe attirare investitori pazienti. Tuttavia, il mercato deve affrontare l’aumento dei costi di costruzione e finanziamento: la nuova offerta (soprattutto di appartamenti in affitto) è limitata dai tassi di interesse più alti, il che potrebbe ridurre i rendimenti. CBRE prevede che i volumi delle transazioni commerciali si riprenderanno gradualmente nel 2025 con l’allentamento del credito e il ritorno degli investitori su cbre.ca. Nel settore residenziale, il mercato è già “sbilanciato verso i venditori”, il che significa che gli investitori devono affrontare la concorrenza dei proprietari locali. I rischi includono eventuali nuovi aumenti dei tassi nazionali o un rallentamento economico più ampio che potrebbe raffreddare la domanda locale.
Approfondimenti sui quartieri e gentrificazione
I quartieri diWinnipeg mostrano tendenze distinte. Le aree centrali (Downtown, Exchange, West Broadway, St. Boniface) stanno attirando gran parte dei nuovi sviluppi. La città ha fissato obiettivi per il centro (almeno 350 nuove unità/anno entro il 2030, che saliranno a 500/anno successivamente canada.constructconnect.com). Sono in corso importanti progetti: ad esempio la riqualificazione del Portage Place Mall in uso misto (partner di True North Square) fino al 2027 cbre.ca, così come l’atteso rinnovamento di Portage Place e il masterplan di Naawi-Oodena (ex Kapyong Barracks) winnipegfreepress.com numberten.com. Gli sviluppatori stanno inoltre perseguendo progetti di infill nei quartieri maturi: approvazioni recenti includono un affitto da 127 unità a St. Boniface e un uso misto da 99 unità su Nairn Ave a Elmwood canada.constructconnect.com canada.constructconnect.com. I progetti di infill tipicamente sostituiscono vecchi lotti a bassa densità (case o negozi vuoti) con edifici residenziali di 4-6 piani. La città sta aggiornando la zonizzazione per consentire più infill di diritto, riflettendo l’obiettivo che la metà delle nuove abitazioni sia in aree già edificate canada.constructconnect.com.
Questi cambiamenti hanno sollevato preoccupazioni di gentrificazione. Ad esempio, uno sviluppo di 102 unità previsto su Sherbrook St. (West Broadway) ha incontrato opposizione perché gli affitti “accessibili” (~1.100 dollari per un bilocale) superano di gran lunga ciò che molti residenti attuali possono permettersi globalnews.ca globalnews.ca. I gruppi comunitari sottolineano che i redditi medi lì sono solo di circa 28.000 dollari all’anno, quindi la maggior parte della popolazione della zona sarebbe esclusa dai prezzi. Tali tensioni illustrano un classico problema di gentrificazione: nuove abitazioni di fascia più alta arrivano in un quartiere a reddito modesto. Gli esperti avvertono che, sebbene portare sviluppo in aree come West Broadway o Osborne Village possa rivitalizzarle, può anche portare allo sfratto dei residenti a basso reddito di lunga data se non vengono inclusi alloggi realmente accessibili globalnews.ca globalnews.ca.Al di fuori del centro, le vaste periferie di Winnipeg (Charleswood, St. Vital, ecc.) continuano a crescere con lotti unifamiliari e plurifamiliari. Tuttavia, anche qui l’attenzione si sta spostando verso soluzioni abitative intermedie mancanti (villette a schiera, duplex) e appartamenti, a causa dei vincoli di spazio e dei costi delle infrastrutture canada.constructconnect.com numberten.com. Il nord di Winnipeg e il centro storico (North End, parti di West End) restano le zone economicamente più in difficoltà, con una crescita dei prezzi più lenta. Nel complesso, il mercato si sta restringendo ovunque: i quartieri a basso reddito vedono nuove aspirazioni di sviluppo, mentre le aree della classe media consolidata (Wolseley, Linden Woods) vedono offerte competitive. Come si evolverà la situazione dipenderà dalle politiche (vedi sotto) e dal continuo sostegno agli alloggi accessibili.
Nuove Costruzioni e Prospettive Edilizie
L’avvio di nuove costruzioni abitative è rallentato leggermente nel 2024. I dati della CMHC (citati dai media) mostrano che le nuove costruzioni da gennaio ad agosto 2024 a Winnipeg sono state 3.407 unità, in calo del 16% rispetto alle 4.049 dello stesso periodo del 2023 winnipegfreepress.com. Il calo è stato attribuito ai tassi d’interesse più alti (i costruttori si sono fermati in un clima di incertezza) e a vincoli sui materiali/manodopera. Tuttavia, con un alto numero di approvazioni da parte della Città, c’è una grande pipeline di progetti in attesa di finanziamento. Infatti, il rapporto della stessa Città indica 7.603 unità approvate entro settembre 2024 winnipegfreepress.com – vicino all’obiettivo di 8.000.
Le previsioni della CMHC indicano avvii stabili per il periodo 2025–27. Secondo le loro proiezioni, Winnipeg vedrà una nuova costruzione costante guidata dal multifamiliare: l’HAF e altri programmi stanno incentivando la costruzione di appartamenti. La CMHC osserva che le nuove costruzioni destinate all’affitto guideranno la crescita, sostenute da bassi tassi di sfitto e incentivi governativi (ad es. esenzioni dall’imposta sulle vendite per i nuovi affitti) cmhc-schl.gc.ca. Si prevede che le nuove costruzioni di case unifamiliari continueranno a diminuire gradualmente rispetto ai multiplex cmhc-schl.gc.ca. Nel riepilogo delle previsioni della CMHC, il totale delle nuove costruzioni abitative a Winnipeg (singole + multiple) si attesterà intorno a 5.000–6.000 all’anno fino al 2027 cmhc-schl.gc.ca, stabile o in leggero aumento rispetto alle 5.151 stimate per il 2024.
Fattori chiave: – Il Housing Accelerator Fund (HAF) federale assegna a Winnipeg 25 M$ per snellire la burocrazia e aumentare la densità edilizia. Nell’ambito dell’HAF, la città deve allentare la zonizzazione nelle aree unifamiliari per consentire più abitazioni plurifamiliari numberten.com numberten.com. Il Consiglio Comunale ha avviato la revisione del regolamento urbanistico alla fine del 2024 per mantenere questa promessa. – Sostegno provinciale: anche il Manitoba ha semplificato le regole, ad esempio una nuova legge ha aumentato la soglia di obiezioni di quartiere necessarie per avviare un ricorso urbanistico da 25 a 300 persone electricalindustry.ca. Questo dovrebbe accelerare i cambi di destinazione d’uso per progetti più densi. – Snellimento comunale: Winnipeg sta aggiornando le procedure di approvazione edilizia per eliminare audizioni ridondanti sui progetti di riempimento, con l’obiettivo di approvare migliaia di unità più rapidamente canada.constructconnect.com.
Rischi di costruzione: Gli alti costi di costruzione (materiali, manodopera) restano una preoccupazione. CBRE segnala che la costruzione industriale in Manitoba è tra le più costose del Canada cbre.ca, e l’inflazione nel residenziale mette ugualmente sotto pressione i costruttori. L’aumento dei costi di finanziamento (fino a futuri tagli) e potenziali carenze di manodopera (Winnipeg già soffre di carenza di artigiani) potrebbero ritardare i progetti. Tuttavia, con così tanti progetti approvati o in fase di pianificazione (inclusi i grandi complessi in centro e in periferia), le nuove costruzioni dovrebbero aumentare nel 2025–26 una volta che i finanziatori stabilizzeranno i tassi.
Politiche e regolamenti governativi
Molteplici livelli di politiche stanno plasmando il mercato di Winnipeg:
- Politiche federali: Il piano nazionale per l’edilizia abitativa di Ottawa (attraverso la CMHC) è in atto. Misure come il First Home Savings Account (FHSA), l’abbassamento dello stress test sui mutui per i nuovi acquirenti e l’ampliamento delle regole RRSP danno ai Winnipeggers alla prima casa un maggiore potere d’acquisto (anche se ancora superato dall’aumento dei prezzi). Importante, il Housing Accelerator Fund (HAF) richiede alla città di aumentare la densità e semplificare le procedure. In base agli accordi HAF, Winnipeg si è impegnata a eliminare la “zoning esclusiva” e ad accelerare le approvazioni numberten.com numberten.com. Il governo federale sta inoltre investendo miliardi in affitti accessibili e case modulari in tutto il paese. Winnipeg è una città pilota per alcune di queste iniziative – ad esempio, nell’ambito dell’iniziativa Build Canada Homes la città utilizzerà terreni federali per costruire case modulari (Winnipeg è tra le 6 città prioritarie per la costruzione di 4.000 case prefabbricate a livello nazionale) nesto.ca. Se attuato, questo programma potrebbe aggiungere modestamente nuove unità a partire dal ~2026.
- Politiche provinciali/comunali: Il governo del Manitoba sta attivamente cercando di accelerare l’edilizia abitativa. Nell’ottobre 2024 ha introdotto emendamenti al Planning Act e al City Charter, rendendo più difficile per piccoli gruppi imporre costosi ricorsi contro i cambiamenti di zonizzazione electricalindustry.ca. Questo di fatto dà ai comuni maggiore controllo per approvare più rapidamente progetti di infill e nuove lottizzazioni. Anche la Città di Winnipeg ha presentato una strategia abitativa completa: l’obiettivo è almeno 8.000 nuove unità nel 2024 (di ogni tipologia), 14.101 unità entro il 2026 (con l’aiuto federale) winnipegfreepress.com winnipegfreepress.com, e decine di migliaia in più nel decennio successivo. La città ha finanziato programmi di incentivi (ad es. un fondo di sovvenzione da 25 milioni di dollari per progetti accessibili/nel centro) e sta riformando i regolamenti edilizi. Ad esempio, le nuove regole di zonizzazione (approvate a fine 2024) ora consentono più tipologie multifamiliari in zone precedentemente riservate alle sole case unifamiliari, tutto senza ulteriori audizioni pubbliche canada.constructconnect.com.
- Misure di accessibilità economica: Winnipeg ha anche aderito ai programmi federali di controllo degli affitti e di sostegno ai proprietari di casa. Il Manitoba ha annunciato un blocco degli aumenti degli affitti per i condomini (come parte degli accordi abitativi federali-provinciali). La politica cittadina enfatizza le “unità accessibili” – anche se finora solo circa l’1–2% dei permessi nel 2024 sono stati designati come accessibili winnipegfreepress.com. Si prevede che la prossima Strategia Nazionale per l’Abitazione federale-provinciale spingerà Winnipeg ad aumentare il patrimonio di affitti a basso reddito tramite nuovi progetti abitativi LIFT o partnership con enti non profit.
Queste politiche dovrebbero collettivamente aumentare l’offerta e raffreddare in parte le pressioni inflazionistiche. In particolare, la rimozione della GST sulle nuove costruzioni in affitto e l’eliminazione della quota cittadina della PST sui nuovi affitti costruiti appositamente (una recente modifica del Manitoba) renderanno i progetti finanziariamente più accessibili numberten.com. Nei prossimi 3–5 anni, il continuo finanziamento governativo e la riforma normativa dovrebbero mantenere elevato il numero di nuove costruzioni abitative e favorire una transizione dalle sole case unifamiliari a più appartamenti e villette a schiera.
Mercato degli affitti e tassi di sfitto
Il settore degli affitti di Winnipeg è estremamente ristretto. I tassi di sfitto sono stati ben al di sotto del 2% negli ultimi anni – ad esempio, circa 1,7% a livello cittadino nel 2024 cmhc-schl.gc.ca. Durante la pandemia si è registrato un breve aumento degli sfitti, ma il mercato è poi “rimbalzato”. Tra il 2021 e il 2023 il tasso di sfitto di Winnipeg è diminuito di quasi il 70% canada.constructconnect.com poiché la domanda è cresciuta più rapidamente della nuova offerta. La CMHC prevede che i tassi di sfitto saliranno leggermente fino a circa 2,0–2,1% entro il 2027 (ancora storicamente bassi) cmhc-schl.gc.ca. Questo tasso di sfitto molto basso è il motivo per cui gli affitti sono in aumento: la CMHC prevede una “crescita degli affitti ragionevolmente forte nel 2025” (sostenuta dal mercato ristretto), prima di un rallentamento più avanti nel decennio cmhc-schl.gc.ca.
I dati empirici lo confermano: a metà 2025 gli affitti medi a Winnipeg erano già aumentati di qualche punto percentuale rispetto al 2024. Ad esempio, i tipici affitti per bilocali erano intorno a $1.775 ad agosto 2025 nesto.ca. (Le unità con una camera da letto erano circa $1.440, in aumento di circa il 3% su base annua nesto.ca.) Tali affitti restano bassi rispetto a Toronto/Vancouver, ma riflettono aumenti costanti qui. Con una disponibilità così bassa, i proprietari hanno il vantaggio – quindi la maggior parte dei nuovi appartamenti sul mercato viene assorbita rapidamente. I rapporti abitativi della città mostrano che la costruzione di case in affitto sta procedendo a un ritmo storicamente elevato (grazie agli incentivi per i costruttori), ma non ha comunque aumentato molto la disponibilità cmhc-schl.gc.ca.
Per gli inquilini, questo significa pressione sull’accessibilità economica. Molte giovani famiglie e residenti a basso reddito sono passati dalla proprietà all’affitto (o sono rimasti affittuari per necessità). La strategia abitativa della città pone l’accento sulle case a prezzi accessibili, ma attualmente solo una piccola parte delle nuove unità è davvero sotto il prezzo di mercato winnipegfreepress.com. A meno che non vengano realizzati grandi progetti non profit e cooperativi, è probabile che gli affitti a Winnipeg continuino a salire più velocemente dell’inflazione per il prossimo anno o due, mantenendo reale la pressione sugli affitti.
Crescita della popolazione e cambiamenti demografici
La popolazione di Winnipeg sta crescendo, ma più lentamente rispetto a qualche anno fa. La città (propriamente detta) è passata da 705.244 abitanti nel 2016 a 749.607 nel 2021 (7,2% in cinque anni). Stime più recenti collocano la popolazione di Winnipeg intorno a 787.000 nel 2025 worldpopulationreview.com (limiti comunali). Il tasso di crescita annuale è stato di circa 1–2% all’anno, anche se alcuni rapporti suggeriscono che abbia raggiunto il picco intorno al 7% nel periodo 2022–24 e si prevede che rallenti al ~2,6% nel 2025 e ~1% negli anni successivi wowwinnipeg.com. In altre parole, Winnipeg continua ad attrarre persone (da immigrazione e trasferimenti interprovinciali) ma il ritmo sta rallentando.
Questo rallentamento è significativo per la domanda abitativa. Meno nuovi arrivati significano meno pressione su condomini e appartamenti. Ad esempio, i titolari di permessi di studio (molti dei quali affittavano localmente) sono diminuiti drasticamente a causa delle recenti politiche federali, riducendo la popolazione non permanente in Manitoba di circa l’1,3% nel 2024–25 gov.mb.ca. D’altra parte, l’immigrazione rimane forte: il Manitoba ha accolto circa 24.400 nuovi immigrati nel 2024 (in aumento del 12% rispetto al 2023) gov.mb.ca, una grande quota dei quali si è stabilita a Winnipeg. I piani demografici provinciali e federali presumono che Winnipeg continuerà a crescere moderatamente (trainata dalla sua convenienza e dalla sua economia).
Dal punto di vista demografico, Winnipeg è una città piuttosto giovane e diversificata. L’età mediana è intorno ai 39 anni e la città ha una delle più grandi popolazioni indigene del Canada (circa il 12% si identifica come First Nations o Métis wowwinnipeg.com). Winnipeg ha anche una comunità di minoranze visibili in crescita (ad esempio filippini ~9% della popolazione wowwinnipeg.com, una delle percentuali più alte tra le città canadesi). Anche la composizione familiare sta cambiando: più famiglie monoparentali, più anziani che vivono da soli e, in generale, nuclei familiari progressivamente più piccoli. Questi cambiamenti influenzano la domanda abitativa: ad esempio, c’è una crescente richiesta di unità più piccole e appartamenti in affitto tra giovani adulti e anziani, mentre la domanda di grandi lotti rimane tra le famiglie.
In sintesi, la crescita della popolazione sta rallentando, il che significa che i fattori demografici forniranno un sostegno minore alla domanda abitativa nel 2026–2030. Questo è uno dei motivi per cui gli analisti prevedono una crescita immobiliare più moderata a Winnipeg rispetto ad Alberta o Saskatchewan cmhc-schl.gc.ca. Un think-tank cittadino osserva che la crescita di Winnipeg è stata forte (7% in due anni) ma tenderà a stabilizzarsi, implicando una certa debolezza futura della domanda wowwinnipeg.com. Mantenere una pipeline di offerta stabile sarà cruciale per evitare uno stallo: un rallentamento eccessivo potrebbe bloccare il mercato, mentre uno troppo lieve potrebbe riaccendere forti aumenti dei prezzi se la domanda dovesse improvvisamente riprendersi.
Previsioni a 3–5 anni (fino al 2030)
Considerando tutti i fattori, la maggior parte degli analisti prevede una crescita costante ma non esplosiva nei mercati immobiliari di Winnipeg fino al 2030 circa:
- Prezzi: Dopo aumenti a doppia cifra nel 2020–24, la crescita dei prezzi delle case dovrebbe rallentare. La CMHC prevede che l’apprezzamento dei prezzi rimarrà positivo nel 2025 (riflettendo una domanda continua e un’offerta limitata), ma si modererà nel 2026–27 con l’arrivo di più annunci sul mercato cmhc-schl.gc.ca. I prezzi delle case unifamiliari potrebbero raggiungere la fascia bassa dei 400.000 dollari entro la fine del 2025 (in linea con le proiezioni WRREB) e poi salire più lentamente verso la fascia media dei 400.000–450.000 dollari entro il 2030. Qualsiasi recessione economica nazionale potrebbe causare un breve raffreddamento, ma la tendenza di fondo al rialzo sembra intatta a causa della limitata disponibilità di terreni e della crescita relativamente forte dei redditi.
- Attività di vendita: Dopo un leggero calo nel 2024, le vendite di case dovrebbero aumentare gradualmente. Le previsioni per il mercato immobiliare indicano che le vendite a Winnipeg rimbalzeranno dai minimi del 2023 tornando verso livelli più alti (anche se ancora modesti rispetto agli standard nazionali) cmhc-schl.gc.ca. Il riepilogo delle previsioni CMHC mostra transazioni annuali di rivendita nella fascia 12.000–17.000 negli scenari basso/alto per il 2025–27 cmhc-schl.gc.ca (8.000–15.800 previste). In parole semplici, ci si aspetta più affari nel 2025 mentre gli acquirenti si adattano a tassi più bassi, e poi una stabilizzazione intorno al 2026. Anche le nuove inserzioni potrebbero aumentare leggermente, poiché alcuni proprietari decidono di vendere in condizioni di mercato favorevoli.
- Costruzione: La costruzione di nuove abitazioni dovrebbe rimanere elevata e sostanzialmente stabile. Le nuove costruzioni saranno guidate da progetti multifamiliari e di affitto dedicato, sostenuti da finanziamenti federali e incentivi comunali cmhc-schl.gc.ca. La CMHC prevede circa 4.700–6.000 nuove costruzioni totali all’anno (singole+multiple) nel 2025–27 cmhc-schl.gc.ca, con numeri più alti se la domanda dovesse sorprendere al rialzo. Il centro e le aree di riempimento vedranno un’ondata di edifici di appartamenti (aiutando a raggiungere l’obiettivo di 350–500 unità/anno canada.constructconnect.com). La crescita suburbana continuerà ma a un ritmo più lento; i grandi appezzamenti di terreno sono sempre più scarsi, spingendo gli sviluppatori verso l’interno. Nel lungo termine, è probabile che le nuove costruzioni unifamiliari diminuiscano (con il cambiamento dell’uso del suolo urbano) e che le costruzioni di appartamenti/case a schiera rappresentino una quota maggiore cmhc-schl.gc.ca.
- Tassi di sfitto e affitti: Il tasso di sfitto potrebbe aumentare leggermente dai minimi storici, ma non di molto. Se migliaia di nuove unità in affitto arriveranno sul mercato (come previsto), il tasso di sfitto potrebbe raggiungere circa il 2–3% entro il 2030 – ancora molto basso storicamente cmhc-schl.gc.ca. Si prevede che gli affitti cresceranno fortemente fino al 2025 (a vantaggio dei proprietari), poi rallenteranno a valori a una cifra bassa in seguito. Gli affitti per i nuovi appartamenti di mercato potrebbero persino stabilizzarsi o diminuire leggermente verso la fine degli anni 2020 se l’offerta supererà la domanda limitata.
- Fattori economici/demografici: L’economia di Winnipeg è abbastanza diversificata (governo, manifattura, trasporti, IT) e la disoccupazione è moderata. Nel periodo 2025–30, è probabile che cresca moderatamente a meno di una recessione. La continua immigrazione (soprattutto da province più calde) fornirà una spinta, ma una crescita demografica complessivamente più lenta significa che la domanda abitativa dipenderà in gran parte dal ricambio interno. La maggiore incognita è la politica migratoria (ad es. obiettivi federali): un’immigrazione più elevata potrebbe far aumentare la domanda oltre le attuali previsioni.
Rischi e opportunità: I tassi di interesse sono il rischio principale a breve termine. Se l’inflazione globale dovesse risalire, i tassi potrebbero rimanere alti più a lungo, frenando sia le vendite che le costruzioni. Al contrario, se la Banca del Canada dovesse tagliare in modo aggressivo, potremmo vedere una forte ripresa nella primavera 2026. Sul lato dell’offerta, qualsiasi collo di bottiglia nei materiali o nella manodopera (ad es. carenza di artigiani) potrebbe rallentare le nuove costruzioni e far salire i prezzi. Al contrario, una continua deregolamentazione e finanziamenti (federali e municipali) potrebbero immettere più abitazioni del previsto, raffreddando ulteriormente i prezzi.
Dal punto di vista degli investimenti, Winnipeg è spesso vista come un mercato stabile e conservatore. Non presenta la volatilità dei boom di Vancouver/Toronto, ma tende anche a non subire forti crolli. Per il periodo 2025–2030, la maggior parte degli analisti prevede una crescita modesta: “ottimo per chi costruisce con costanza, ma senza drammi da ‘il cielo sta cadendo’”, come afferma un rapporto della CMHC. I proprietari godranno di un’occupazione affidabile e di affitti in aumento nel breve termine, ma dovrebbero pianificare un’eventuale normalizzazione. Gli acquirenti dovranno prepararsi a una concorrenza continua: anche se comprare potrebbe diventare leggermente più facile se i tassi scendessero, i tempi delle occasioni sono finiti.In sintesi: il mercato immobiliare di Winnipeg nel 2025 sarà attivo e competitivo. I prezzi sono ai massimi storici (alimentati da una bassa offerta e da una domanda costante), le nuove costruzioni stanno aumentando grazie a programmi aggressivi della città e del governo federale, e il mercato degli affitti resta teso. Nei prossimi 3–5 anni, si prevede una crescita costante – i prezzi saliranno ancora (anche se più lentamente), le vendite aumenteranno moderatamente e le nuove costruzioni saranno in gran parte costituite da progetti multifamiliari. Gli incentivi governativi (come i contributi HAF, le riforme urbanistiche, le esenzioni fiscali) avranno un ruolo chiave nel determinare dove e quanto velocemente verranno costruite nuove abitazioni. Per ora, venditori e costruttori hanno il vantaggio, ma l’afflusso di nuova offerta previsto per il 2025–2030 dovrebbe gradualmente portare Winnipeg verso un mercato più equilibrato, seppur ancora molto richiesto cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Fonti: L’analisi è tratta dal Winnipeg Regional Real Estate Board winnipegregionalrealestateboard.ca, CBRE Canada cbre.ca cbre.ca, dalle prospettive di mercato di CMHC cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, dall’economia RBC rbc.com nesto.ca, e da notizie locali canada.constructconnect.com winnipegfreepress.com globalnews.ca. Queste fonti citano i dati più recenti disponibili su prezzi, vendite, disponibilità e politiche fino alla fine del 2025.
