- Prix records : En août 2025, la maison individuelle moyenne à Winnipeg s’est vendue 450 596 $ (en hausse de 8 % sur un an), avec chaque mois de 2025 établissant un nouveau record de prix winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Les prix des condominiums ont également atteint des records (en hausse d’environ 4 % sur un an).
- Inventaire limité : Les inscriptions actives sont en baisse d’environ 10 % sur un an (seulement ~3 600 maisons en août 2025) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Cette offre chroniquement faible, combinée à une demande stable, a maintenu Winnipeg parmi les marchés des Prairies les plus solides – et un marché de vendeurs – même si les volumes de ventes diminuent légèrement winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca.
- Hausse de la construction et objectifs : L’Hôtel de Ville a fortement encouragé la construction de nouveaux logements. Winnipeg s’est fixé un objectif de 8 000 nouveaux logements d’ici nov. 2024, et en sept. 2024, 7 603 avaient été approuvés winnipegfreepress.com. Un partenariat avec le Fonds d’accélération du logement fédéral (HAF) vise 14 101 nouveaux logements d’ici 2026 (avec 122 M$ en subventions) winnipegfreepress.com. En 2024, la ville a approuvé environ 12 000 nouveaux logements au total, dont de nombreux projets multifamiliaux dans le cadre du HAF (plus de 1 100 locations, dont ~600 « abordables ») numberten.com.
- Hypothèque/accessibilité financière : Malgré la hausse des prix, Winnipeg reste plus abordable que les grandes villes. RBC Economics note que l’accessibilité à Winnipeg s’est récemment stabilisée (la mesure composite du coût de propriété de la RBC était d’environ 31,8 % au T2 2025, légèrement au-dessus de sa moyenne à long terme) rbc.com. En pratique, des taux d’intérêt plus bas et des revenus stables devraient maintenir le pouvoir d’achat immobilier à peu près inchangé jusqu’en 2025, même si les prix continuent d’augmenter. Les acheteurs font face à une forte concurrence, mais la SCHL rapporte que l’activité de revente reste forte (avec des ventes en hausse d’environ 5 % en glissement annuel en 2025) et que les changements des règles hypothécaires ramènent certains acheteurs en attente sur le marché rbc.com cmhc-schl.gc.ca.
- Marché locatif tendu : Le taux d’inoccupation des logements locatifs à Winnipeg est extrêmement bas (environ 1,7 % en 2024 cmhc-schl.gc.ca), le plus bas de toutes les villes des Prairies. La SCHL prévoit que le taux d’inoccupation n’augmentera que lentement (à environ 2,0–2,1 % d’ici 2027) et que la croissance des loyers reste élevée en 2025, puis se modérera par la suite cmhc-schl.gc.ca. Les loyers ont déjà augmenté en 2024–25 (par exemple, les loyers moyens des appartements 1–2 chambres en hausse de quelques pourcents nesto.ca), reflétant une demande soutenue pour les appartements et une offre limitée.
Tendances du marché résidentiel
Les prix de l’immobilier à Winnipeg ont augmenté en 2024–25. Selon le Winnipeg Real Estate Board, à la mi-2025, le prix moyen des maisons individuelles était d’environ 456 700 $ (en hausse d’environ 8 % par rapport à l’année précédente), et même les prix moyens des copropriétés ont augmenté de quelques pourcents winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Il est à noter que chaque mois de 2025 a établi un nouveau record pour les prix des maisons individuelles à Winnipeg winnipegregionalrealestateboard.ca. Les volumes de ventes, cependant, ont été légèrement inférieurs à ceux de 2024 ; par exemple, en août 2025, il y a eu 1 402 ventes de maisons (-5 % sur un an) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Le volume total en dollars des ventes reste élevé (Winnipeg a totalisé environ 561 M$ en août 2025, +3 % sur un an winnipegregionalrealestateboard.ca). Depuis le début de l’année jusqu’en août 2025, les ventes de tous types de logements étaient en hausse d’environ 5 % et le volume en dollars des ventes était en hausse de 12 % winnipegregionalrealestateboard.ca, ce qui indique que la vigueur des prix compense la baisse du nombre de ventes. Ce schéma reflète un marché tendu. Les inscriptions actives sont très faibles (3 624 en août 2025, en baisse de 10 % par rapport à août 2024 winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca). Les ratios ventes/inscriptions (~73 % en août 2025 nesto.ca) classent Winnipeg comme un marché fortement favorable aux vendeurs. Dans ce régime équilibré à vendeur, même une demande modérée fait monter les prix. Une analyse récente note que, bien que de nombreux marchés canadiens connaissent une augmentation des stocks, Winnipeg reste l’un des plus tendus, ce qui contribue à soutenir la croissance des prix nesto.ca. RBC Economics observe également que le marché de Winnipeg est « équilibré » par rapport aux extrêmes nationaux, un facteur qui fait désormais grimper les valeurs nesto.ca.Comportement des acheteurs & hypothèques : La demande des acheteurs reste stable. La SCHL prévoit que le retour des acheteurs (primo-accédants, personnes qui montent en gamme, renouvellements) maintiendra les marchés de la revente actifs jusqu’en 2025 cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Plus particulièrement, Winnipeg a évité le grand boom des prix de l’ère pandémique de Toronto/Vancouver ainsi que la forte chute post-pandémique de la C.-B./ON. En 2023, les ventes étaient en fait revenues aux niveaux d’avant la pandémie, mais la SCHL prévoit un rebond modéré en 2025–26 cmhc-schl.gc.ca. Les marchés hypothécaires s’assouplissent : à la mi-2025, la Banque du Canada a annoncé des baisses de taux, donc les acheteurs à taux variable pourraient revenir et les renouvellements deviennent plus faciles nesto.ca. La SCHL et la RBC prévoient toutes deux des coûts hypothécaires et revenus globalement stables jusqu’en 2025, ce qui devrait maintenir les coûts d’achat globalement constants rbc.com cmhc-schl.gc.ca. À court terme, cependant, l’abordabilité reste une préoccupation pour de nombreux primo-accédants, car des revenus modérés doivent faire face à la hausse des prix et à des coûts d’endettement élevés.
Types de logements : La demande se diversifie. Les maisons individuelles restent populaires, mais la rareté des terrains et le coût de la construction favorisent le développement de multi-familial. En 2024-2025, environ la moitié des nouveaux logements approuvés étaient des appartements/condos winnipegfreepress.com numberten.com. La SCHL note que Winnipeg a plus de mises en chantier d’appartements et de multiplex que de maisons individuelles ces dernières années, et que les logements locatifs construits à dessein connaissent la croissance la plus rapide cmhc-schl.gc.ca. Les condominiums ont également vu leur prix augmenter (des sommets records en 2025), mais certains analystes préviennent que le marché des condos pourrait se refroidir plus tard (à mesure que la demande des investisseurs liée à la pandémie diminue) cmhc-schl.gc.ca.
Immobilier commercial (bureaux, commerces, industriel)
Le marché commercial de Winnipeg s’est relativement bien maintenu en 2024 et au début de 2025. L’espace de vente au détail est particulièrement solide : les taux de vacance sont à leur plus bas niveau depuis plusieurs années, et les loyers augmentent. CBRE rapporte que les fondamentaux du commerce de détail en 2024-2025 étaient « remarquables », Winnipeg abordant 2025 avec le taux de vacance commerciale le plus bas de toutes les catégories d’actifs de la ville cbre.ca. Cela reflète une demande soutenue pour les commerces de banlieue et du centre-ville (grandes surfaces, centres commerciaux et certains commerces de quartier en densification), soutenue par des dépenses locales stables.
Le secteur industriel/entrepôt est également exceptionnellement sain. CBRE note que le taux d’inoccupation industriel n’est que d’environ 3 %, l’une des conditions les plus solides au Canada cbre.ca. Il existe une forte demande pour des entrepôts modernes (souvent avec une hauteur libre de plus de 18 pieds) dans les pôles logistiques de la ville. Une vague de constructions spéculatives (par des promoteurs comme Hopewell, QuadReal, etc.) a suscité un fort intérêt locatif, mais les coûts de construction élevés (parmi les plus élevés au Canada au Manitoba) ont augmenté les loyers de seuil de rentabilité (environ 18 $/pi²) cbre.ca cbre.ca. En conséquence, de nombreuses entreprises choisissent de renouveler leurs baux plutôt que de déménager dans de nouveaux locaux. Globalement, les fondamentaux industriels restent solides, et CBRE s’attend à ce que la forte demande des occupants se poursuive si les loyers restent abordables cbre.ca cbre.ca.
Le secteur des bureaux est plus faible. Le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville de Winnipeg a atteint environ 18 % fin 2024 cbre.ca. Aucun grand nouvel immeuble n’est en construction (la récente Wawanesa Tower est terminée), donc l’offre est stable, mais de nombreuses entreprises continuent de réduire leur superficie ou de déménager. Les bureaux en banlieue (par exemple à Brandon ou dans les zones du Périphérique) surperforment le centre-ville ; CBRE souligne que les immeubles du centre-ville reliés (avec accès skywalk) affichent un taux d’inoccupation d’environ 9 % contre environ 30 % dans les tours non reliées cbre.ca. Il existe un intérêt modéré pour les conversions de bureaux en logements, mais aucun projet majeur n’a encore été annoncé (le manque d’incitatifs nuit à la faisabilité) cbre.ca. Fait intéressant, un certain nombre d’immeubles de bureaux de catégorie B du centre-ville ont été achetés par des organisations autochtones (par exemple, la Fédération Métisse du Manitoba achetant 200 Main, 333 Main, 191 Pioneer), ce qui a immédiatement augmenté l’occupation dans des tours auparavant presque vides cbre.ca. Si cette tendance se poursuit, elle pourrait stabiliser dans une certaine mesure le taux d’inoccupation du centre-ville.
Climat d’investissement : Globalement, les actifs commerciaux de Winnipeg semblent attractifs en 2025. Les rendements industriels (reflétant un faible taux de vacance et la hausse des loyers) sont particulièrement élevés, tout comme le commerce de détail (notamment les centres commerciaux de quartier dominants). Même le bureau est sous-évalué par rapport aux grandes villes, ce qui pourrait attirer des investisseurs patients. Cependant, le marché fait face à la hausse des coûts de construction et de financement : la nouvelle offre (notamment les appartements locatifs) est limitée par la hausse des taux d’intérêt, ce qui pourrait restreindre les rendements. CBRE prévoit que les volumes de transactions commerciales se rétabliront progressivement en 2025 à mesure que le crédit se détend et que les investisseurs reviennent sur cbre.ca. Dans le secteur résidentiel, le marché est déjà « favorable aux vendeurs », ce qui signifie que les investisseurs font face à la concurrence des propriétaires-occupants locaux. Les risques incluent toute nouvelle hausse des taux nationaux, ou un ralentissement économique plus large qui pourrait refroidir la demande locale.
Aperçu des quartiers et gentrification
Les quartiers de Winnipeg présentent des tendances distinctes. Les zones centrales (centre-ville, Exchange, West Broadway, St. Boniface) attirent une grande partie des nouveaux développements. La Ville a fixé des objectifs pour le centre-ville (au moins 350 nouveaux logements/an d’ici 2030, puis 500/an par la suite canada.constructconnect.com). D’importants projets sont en cours : par exemple, la réaffectation du centre commercial Portage Place en usage mixte (partenaire de True North Square) jusqu’en 2027 cbre.ca, ainsi que la très attendue rénovation de Portage Place et le plan directeur de Naawi-Oodena (ancien site des casernes Kapyong) winnipegfreepress.com numberten.com. Les promoteurs poursuivent également des projets de densification dans les quartiers matures : des approbations récentes incluent un immeuble locatif de 127 unités à St. Boniface et un projet à usage mixte de 99 unités sur l’avenue Nairn à Elmwood canada.constructconnect.com canada.constructconnect.com. Les projets de densification remplacent généralement d’anciens terrains à faible densité (maisons ou commerces vacants) par des immeubles d’appartements de 4 à 6 étages. La ville met à jour son zonage pour permettre davantage de densification de plein droit, reflétant son objectif selon lequel la moitié des nouveaux logements soient construits dans des zones déjà urbanisées canada.constructconnect.com.Ces changements ont suscité des inquiétudes concernant la gentrification. Par exemple, un projet de 102 logements prévu sur la rue Sherbrook (West Broadway) a fait face à de l’opposition parce que ses loyers « abordables » (~1 100 $ pour un 1 chambre) dépassent largement ce que de nombreux résidents actuels peuvent payer globalnews.ca globalnews.ca. Des groupes communautaires soulignent que le revenu médian dans ce secteur n’est que d’environ 28 000 $/an, de sorte que la majorité de la population locale serait exclue. De telles tensions illustrent un problème classique de gentrification : de nouveaux logements haut de gamme arrivent dans un quartier à revenu modeste. Des experts avertissent que, bien que le développement de secteurs comme West Broadway ou Osborne Village puisse les revitaliser, cela peut aussi déplacer les résidents à faible revenu de longue date si des logements véritablement abordables ne sont pas inclus globalnews.ca globalnews.ca.
En dehors du centre, les banlieues tentaculaires de Winnipeg (Charleswood, St. Vital, etc.) continuent de croître avec des lotissements de maisons unifamiliales et multifamiliales. Cependant, même ici, l’accent se déplace vers l’intérieur, en faveur de logements intermédiaires manquants (maisons en rangée, duplex) et d’appartements en raison des contraintes foncières et des coûts d’infrastructure canada.constructconnect.com numberten.com. Le nord de Winnipeg et le centre-ville intérieur (North End, certaines parties de West End) restent les plus défavorisés économiquement, avec une croissance des prix plus lente. Globalement, le marché se resserre partout : les quartiers à faible revenu voient de nouvelles ambitions de développement, tandis que les secteurs de classe moyenne établis (Wolseley, Linden Woods) connaissent des surenchères. L’évolution de la situation dépendra des politiques (voir ci-dessous) et du maintien du soutien au logement abordable.
Nouveaux chantiers résidentiels et perspectives de construction
Les mises en chantier ont ralenti légèrement en 2024. Les données de la SCHL (citées par les médias) montrent que les mises en chantier de janvier à août 2024 à Winnipeg étaient de 3 407 unités, en baisse de 16 % par rapport à 4 049 sur la même période en 2023 winnipegfreepress.com. Ce recul a été attribué à la hausse des taux d’intérêt (les constructeurs faisant une pause en raison de l’incertitude) et aux contraintes sur les matériaux et la main-d’œuvre. Néanmoins, avec un nombre élevé d’autorisations délivrées par la Ville, un important pipeline de projets attend un financement. En fait, le rapport de la Ville indique 7 603 unités approuvées en septembre 2024 winnipegfreepress.com – soit presque l’objectif de 8 000.
Les prévisions de la SCHL tablent sur des mises en chantier stables pour 2025–2027. Selon leurs projections, Winnipeg connaîtra une construction neuve soutenue, menée par le segment multifamilial : le FAL et d’autres programmes stimulent la construction d’appartements. La SCHL note que les mises en chantier locatives dédiées seront le moteur de la croissance, soutenues par de faibles taux d’inoccupation et des incitatifs gouvernementaux (ex. : exonérations de taxe de vente sur les nouveaux logements locatifs) cmhc-schl.gc.ca. Les mises en chantier de maisons individuelles devraient continuer à diminuer progressivement par rapport aux multiplexes cmhc-schl.gc.ca. Dans le résumé des prévisions de la SCHL, le total des mises en chantier à Winnipeg (maisons individuelles + logements collectifs) se situe autour de 5 000 à 6 000 par an jusqu’en 2027 cmhc-schl.gc.ca, soit un niveau stable ou légèrement supérieur aux 5 151 estimés pour 2024.
Principaux moteurs : – Le Fonds d’accélération du logement (HAF) fédéral accorde 25 M$ à Winnipeg pour réduire la bureaucratie et augmenter le zonage. Dans le cadre du HAF, la ville doit assouplir le zonage dans les quartiers unifamiliaux pour permettre davantage de logements multifamiliaux numberten.com numberten.com. Le Conseil municipal a commencé la révision du règlement de zonage à la fin de 2024 pour tenir cet engagement. – Soutien provincial : Le Manitoba a également assoupli les règles, par exemple une nouvelle législation a relevé le seuil d’oppositions de quartier nécessaires pour déclencher un appel de zonage de 25 à 300 personnes electricalindustry.ca. Cela devrait accélérer les changements de zonage pour des projets plus denses. – Rationalisation municipale : Winnipeg met à jour ses approbations de développement pour éliminer les audiences redondantes pour les projets de densification, dans le but de traiter des milliers d’unités plus rapidement canada.constructconnect.com.
Risques liés à la construction : Les coûts de construction élevés (matériaux, main-d’œuvre) restent une préoccupation. CBRE note que la construction industrielle au Manitoba est parmi les plus chères au Canada cbre.ca, et l’inflation dans la construction résidentielle exerce également une pression sur les promoteurs. La hausse des coûts de financement (en attendant des baisses) et les pénuries potentielles de main-d’œuvre (Winnipeg connaît déjà un manque de métiers spécialisés) pourraient retarder les projets. Cependant, avec autant de projets approuvés ou en planification (y compris les grands complexes du centre-ville et de banlieue), le nombre total de mises en chantier devrait augmenter en 2025–26 une fois que les prêteurs auront stabilisé les taux.
Politiques et réglementations gouvernementales
De multiples niveaux de politiques façonnent le marché de Winnipeg :
- Politiques fédérales : Le plan national de logement d’Ottawa (via la SCHL) est en cours. Des mesures comme le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), l’assouplissement du test de résistance hypothécaire pour les nouveaux acheteurs et l’élargissement des règles du REER donnent aux primo-accédants de Winnipeg un plus grand pouvoir d’achat (même si la hausse des prix reste supérieure). Fait important, le Fonds d’accélération du logement (FAL) exige que la ville augmente le zonage et simplifie les procédures. Dans le cadre des ententes FAL, Winnipeg s’est engagée à éliminer le « zonage d’exclusion » et à accélérer les approbations numberten.com numberten.com. Le gouvernement fédéral investit également des milliards dans le logement locatif abordable et modulaire à l’échelle nationale. Winnipeg est une ville pilote pour une partie de ces initiatives – par exemple, dans le cadre de l’initiative Build Canada Homes, la ville utilisera des terrains fédéraux pour construire des maisons modulaires (Winnipeg fait partie des 6 villes prioritaires pour la construction de 4 000 maisons usinées à l’échelle nationale) nesto.ca. Si elle est mise en œuvre, cette initiative pourrait modestement augmenter l’inventaire à partir de ~2026.
- Politiques provinciales/municipales : Le gouvernement du Manitoba tente activement d’accélérer la construction de logements. En octobre 2024, il a introduit des modifications à la Loi sur l’aménagement du territoire et à la Charte de la ville, rendant plus difficile pour de petits groupes de forcer des appels coûteux sur les changements de zonage electricalindustry.ca. Cela donne effectivement aux municipalités plus de contrôle pour approuver plus rapidement les projets de densification et les nouveaux lotissements. La Ville de Winnipeg a également dévoilé une stratégie globale de logement : viser au moins 8 000 nouveaux logements en 2024 (toutes catégories), 14 101 logements d’ici 2026 (avec l’aide fédérale) winnipegfreepress.com winnipegfreepress.com, et des dizaines de milliers d’autres au cours de la décennie suivante. La ville a financé des programmes d’incitation (par exemple, un fonds de subvention de 25 M$ pour des projets abordables/au centre-ville) et révise ses règlements d’urbanisme. Par exemple, les nouvelles règles de zonage (approuvées fin 2024) permettent désormais davantage de logements multifamiliaux dans des zones auparavant exclusivement unifamiliales, le tout sans audiences publiques supplémentaires canada.constructconnect.com.
- Mesures d’accessibilité financière : Winnipeg a également rejoint les programmes fédéraux de contrôle des loyers et de soutien aux propriétaires. Le Manitoba a annoncé un gel des augmentations de loyer pour les appartements en copropriété (dans le cadre des accords fédéraux-provinciaux sur le logement). La politique municipale met l’accent sur les « unités abordables » – bien que jusqu’à présent, seulement ~1–2 % des permis en 2024 aient été désignés comme abordables winnipegfreepress.com. La prochaine Stratégie nationale sur le logement fédérale-provinciale devrait inciter Winnipeg à augmenter le parc locatif à faible revenu via de nouveaux projets de logements LIFT ou des partenariats avec des organismes à but non lucratif.
Ces politiques devraient collectivement augmenter l’offre et atténuer quelque peu les pressions inflationnistes. En particulier, la suppression de la TPS sur les nouvelles constructions locatives et l’élimination de la part municipale de la TVP sur les nouveaux logements locatifs construits à dessein (un changement récent au Manitoba) rendront les projets financièrement plus accessibles numberten.com. Au cours des 3 à 5 prochaines années, le financement gouvernemental continu et la réforme réglementaire devraient maintenir un niveau élevé de mises en chantier et encourager une transition des maisons individuelles vers davantage d’appartements et de maisons en rangée.
Marché locatif et taux d’inoccupation
Le secteur locatif de Winnipeg est extrêmement tendu. Les taux d’inoccupation sont bien en dessous de 2 % ces dernières années – par exemple, environ 1,7 % à l’échelle de la ville en 2024 cmhc-schl.gc.ca. La pandémie a entraîné une brève hausse des taux d’inoccupation, mais le marché s’est depuis « resserré ». Entre 2021 et 2023, le taux d’inoccupation de Winnipeg a chuté de près de 70 % canada.constructconnect.com alors que la demande a rebondi plus vite que la nouvelle offre. La SCHL prévoit que les taux d’inoccupation augmenteront légèrement pour atteindre environ 2,0–2,1 % d’ici 2027 (ce qui reste historiquement bas) cmhc-schl.gc.ca. Ce très faible taux d’inoccupation explique la hausse des loyers : la SCHL s’attend à une « croissance raisonnablement forte des loyers en 2025 » (soutenue par la tension du marché), avant un ralentissement plus tard dans la décennie cmhc-schl.gc.ca.
Les données empiriques confirment cela : à la mi-2025, les loyers moyens à Winnipeg avaient déjà augmenté de quelques pourcents par rapport à 2024. Par exemple, les loyers typiques pour deux chambres étaient d’environ 1 775 $ nesto.ca en août 2025. (Les logements d’une chambre étaient autour de 1 440 $, en hausse d’environ 3 % sur un an nesto.ca.) Ces loyers restent bas comparés à Toronto/Vancouver, mais ils reflètent des hausses régulières ici. Avec un taux d’inoccupation aussi faible, les propriétaires ont l’avantage – ainsi, la plupart des nouveaux appartements sur le marché sont rapidement absorbés. Les propres rapports de la ville sur le logement montrent que la construction locative se maintient à un rythme historiquement élevé (grâce aux incitations pour les promoteurs), mais cela n’a pas encore vraiment fait augmenter le taux d’inoccupation cmhc-schl.gc.ca.
Pour les locataires, cela signifie pression sur l’abordabilité. Beaucoup de jeunes familles et de résidents à faible revenu sont passés de propriétaires à locataires (ou sont restés locataires par nécessité). La stratégie de logement de la Ville met l’accent sur le logement abordable, mais actuellement seule une petite part des nouveaux logements est réellement en dessous du marché winnipegfreepress.com. À moins que de grands projets à but non lucratif ou coopératifs ne voient le jour, les loyers à Winnipeg continueront probablement d’augmenter plus vite que l’inflation pour l’année ou deux à venir, maintenant la pression sur le marché locatif.
Croissance démographique et changements démographiques
La population de Winnipeg augmente, mais plus lentement que quelques années auparavant. La ville (intra-muros) est passée de 705 244 habitants en 2016 à 749 607 en 2021 (7,2 % en cinq ans). Des estimations plus récentes placent la population de Winnipeg près de 787 000 en 2025 worldpopulationreview.com (limites de la ville). Le taux de croissance annuel a été d’environ 1–2 % par an, bien que certains rapports suggèrent qu’il a culminé à environ 7 % sur la période 2022–24 et devrait ralentir à ~2,6 % en 2025 et ~1 % les années suivantes wowwinnipeg.com. En d’autres termes, Winnipeg continue d’attirer des gens (par l’immigration et les déménagements interprovinciaux) mais le rythme ralentit.
Ce ralentissement est significatif pour la demande de logements. Moins de nouveaux arrivants signifie moins de pression sur les condos et appartements. Par exemple, les détenteurs de permis d’études (dont beaucoup louaient localement) ont fortement diminué en raison de la récente politique fédérale, réduisant la population non permanente au Manitoba d’environ 1,3 % en 2024–25 gov.mb.ca. D’un autre côté, l’immigration reste forte : le Manitoba a accueilli environ 24 400 nouveaux immigrants en 2024 (en hausse de 12 % par rapport à 2023) gov.mb.ca, une grande part s’installant à Winnipeg. Les plans démographiques provinciaux et fédéraux supposent que Winnipeg continuera de croître modérément (grâce à son accessibilité et à son économie).D’un point de vue démographique, Winnipeg est une ville assez jeune et diversifiée. L’âge médian est d’environ 39 ans, et la ville compte l’une des plus grandes populations autochtones du Canada (environ 12 % s’identifiant comme Premières Nations ou Métis wowwinnipeg.com). Winnipeg possède également une communauté de minorités visibles en croissance (par exemple, les Philippins représentent environ 9 % de la population wowwinnipeg.com, l’une des plus fortes proportions parmi les villes canadiennes). La composition des ménages évolue aussi : plus de familles monoparentales, plus de personnes âgées vivant seules, et des tailles de ménage globalement plus petites. Ces changements influencent la demande de logements : par exemple, la demande pour de plus petites unités et des appartements locatifs augmente chez les jeunes adultes et les aînés, tandis que la demande pour de grands terrains demeure chez les familles.
En résumé, la croissance démographique ralentit, ce qui signifie que les facteurs démographiques soutiendront moins la demande de logements en 2026–2030. C’est en partie pourquoi les analystes prévoient une croissance immobilière plus modérée à Winnipeg comparativement à l’Alberta ou à la Saskatchewan cmhc-schl.gc.ca. Un groupe de réflexion municipal note que la croissance de Winnipeg a été forte (7 % en deux ans) mais va se stabiliser, ce qui implique un certain fléchissement futur de la demande wowwinnipeg.com. Maintenir un pipeline d’offre stable sera crucial pour éviter une impasse – un ralentissement trop marqué pourrait paralyser le marché, tandis qu’une offre insuffisante pourrait raviver de fortes hausses de prix si la demande repart soudainement à la hausse.
Prévisions à 3–5 ans (jusqu’en 2030)
En résumé, la plupart des prévisionnistes anticipent une croissance régulière mais non explosive des marchés immobiliers de Winnipeg jusqu’en 2030 environ :
- Prix : Après des hausses à deux chiffres en 2020–24, la croissance des prix des maisons devrait ralentir. La SCHL prévoit que l’appréciation des prix restera positive en 2025 (reflétant une demande soutenue et une offre limitée), mais qu’elle se modérera en 2026–27 à mesure que plus d’inscriptions arriveront sur le marché cmhc-schl.gc.ca. Les prix des maisons individuelles pourraient atteindre la fourchette basse des 400 000 $ d’ici la fin de 2025 (conformément aux projections du WRREB), puis grimper plus lentement vers la zone médiane de 400 000 $ à 450 000 $ d’ici 2030. Tout ralentissement économique national pourrait entraîner un léger refroidissement, mais la tendance haussière sous-jacente semble intacte en raison de la rareté des terrains et de la croissance relativement forte des revenus.
- Activité de ventes : Après une légère baisse en 2024, les ventes de maisons devraient augmenter progressivement. Les perspectives immobilières prévoient un rebond des ventes à Winnipeg par rapport aux creux de 2023, revenant vers des niveaux plus élevés (quoique toujours modestes à l’échelle nationale) cmhc-schl.gc.ca. Le résumé des prévisions de la SCHL indique des transactions annuelles de revente dans la fourchette de 12 000 à 17 000 selon les scénarios bas/haut pour 2025–27 cmhc-schl.gc.ca (8 000 à 15 800 projetées). En termes simples, attendez-vous à plus de transactions en 2025 à mesure que les acheteurs s’adaptent à des taux plus bas, puis à une stabilisation autour de 2026. Les nouvelles inscriptions pourraient également augmenter légèrement, certains propriétaires décidant de vendre dans des conditions de marché favorables.
- Construction : La construction de nouvelles maisons devrait rester élevée et à peu près stable. Les mises en chantier seront menées par des projets multifamiliaux et des logements locatifs construits à dessein, soutenus par des financements fédéraux et des incitatifs municipaux cmhc-schl.gc.ca. La SCHL suggère environ 4 700 à 6 000 mises en chantier totales par an (maisons individuelles + logements multiples) en 2025–27 cmhc-schl.gc.ca, avec des chiffres plus élevés si la demande surprend à la hausse. Le centre-ville et les quartiers en densification verront une vague de constructions d’immeubles d’appartements (ce qui aidera à atteindre l’objectif de 350 à 500 unités/an canada.constructconnect.com). La croissance en banlieue se poursuivra mais à un rythme plus lent ; les grands terrains deviennent de plus en plus rares, poussant les promoteurs vers l’intérieur. À plus long terme, il est probable que les mises en chantier de maisons individuelles diminuent (avec l’évolution de l’utilisation du sol urbain) et que les mises en chantier d’appartements/maisons en rangée prennent une part plus importante cmhc-schl.gc.ca.
- Taux d’inoccupation et loyers : Le taux d’inoccupation pourrait légèrement augmenter à partir de niveaux quasi historiques, mais pas beaucoup. Si des milliers de nouveaux logements locatifs arrivent sur le marché (comme prévu), le taux d’inoccupation pourrait atteindre ~2–3 % d’ici 2030 – ce qui reste historiquement très faible cmhc-schl.gc.ca. Les loyers devraient croître fortement jusqu’en 2025 (au bénéfice des propriétaires), puis ralentir à de faibles chiffres à un chiffre par la suite. Les loyers des nouveaux appartements sur le marché pourraient même se stabiliser ou baisser légèrement à la fin des années 2020 si l’offre dépasse une demande limitée.
- Facteurs économiques/démographiques : L’économie de Winnipeg est assez diversifiée (gouvernement, fabrication, transport, TI) et le chômage est modéré. Entre 2025 et 2030, elle devrait croître modestement sauf en cas de récession. La poursuite de la migration (surtout en provenance de provinces plus chaudes) offrira un soutien, mais une croissance démographique globale plus lente signifie que la demande de logements dépendra principalement du renouvellement interne. Le plus grand facteur d’incertitude est la politique d’immigration (par exemple, les cibles fédérales) – une immigration plus élevée pourrait faire grimper la demande au-delà des prévisions actuelles.
Risques et opportunités : Les taux d’intérêt constituent le principal risque à court terme. Si l’inflation mondiale repart à la hausse, les taux pourraient rester élevés plus longtemps, freinant à la fois les ventes et la construction. À l’inverse, si la Banque du Canada réduit agressivement ses taux, on pourrait voir une forte reprise au printemps 2026. Du côté de l’offre, tout goulot d’étranglement dans les matériaux ou la main-d’œuvre (par exemple, une pénurie de métiers spécialisés) pourrait ralentir les mises en chantier et faire grimper les prix. À l’inverse, la poursuite de la déréglementation et du financement (fédéral et municipal) pourrait injecter plus de logements que prévu, refroidissant davantage les prix.
En termes d’investissement, Winnipeg est souvent considérée comme un marché stable et conservateur. Elle n’a pas la volatilité des booms de Vancouver/Toronto, mais a aussi tendance à ne pas s’effondrer brutalement. Pour 2025–2030, la plupart des analystes prévoient une croissance modérée : « idéal pour les bâtisseurs patients, mais pas de drame du type ‘le ciel nous tombe sur la tête’ », comme le dit un rapport de la SCHL. Les propriétaires profiteront d’un taux d’occupation fiable et de loyers en hausse à court terme, mais devraient anticiper une normalisation éventuelle. Les acheteurs doivent se préparer à une concurrence persistante : même si l’achat pourrait devenir légèrement plus facile si les taux baissent, l’époque des bonnes affaires est révolue.
En résumé : le marché immobilier de Winnipeg en 2025 est dynamique et concurrentiel. Les prix atteignent des niveaux records (soutenus par une offre faible et une demande stable), la construction neuve s’accélère grâce à des programmes municipaux et fédéraux ambitieux, et le marché locatif reste tendu. Au cours des 3 à 5 prochaines années, attendez-vous à une croissance régulière – les prix continueront d’augmenter (mais plus lentement), les ventes progresseront modérément, et la majorité des nouveaux projets concerneront des immeubles multifamiliaux. Les incitations gouvernementales (comme les subventions HAF, les réformes de zonage, les exonérations fiscales) joueront un rôle clé dans la localisation et la rapidité de la construction de nouveaux logements. Pour l’instant, les vendeurs et promoteurs gardent l’avantage, mais l’arrivée de nouvelles offres prévue pour 2025–2030 devrait progressivement amener Winnipeg vers un marché plus équilibré, même s’il reste très recherché cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Sources : L’analyse est tirée du Winnipeg Regional Real Estate Board winnipegregionalrealestateboard.ca, CBRE Canada cbre.ca cbre.ca, des perspectives de marché de la SCHL cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, de l’économie RBC rbc.com nesto.ca, et de reportages locaux canada.constructconnect.com winnipegfreepress.com globalnews.ca. Ces sources citent les dernières données disponibles sur les prix, les ventes, le taux d’inoccupation et les politiques jusqu’à la fin de 2025.
