- Precios récord: En agosto de 2025, la vivienda unifamiliar promedio en Winnipeg se vendió por $450,596 (un aumento del 8% interanual), con cada mes de 2025 estableciendo un nuevo récord de precio winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Los precios de los condominios también alcanzaron récords (aumento de ~4% interanual).
- Inventario limitado: Las propiedades activas están un ~10% abajo interanual (solo ~3,600 viviendas en agosto de 2025) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Esta oferta crónicamente baja, combinada con una demanda constante, ha mantenido a Winnipeg como uno de los mercados más fuertes de las Praderas – y un mercado de vendedores – incluso cuando los volúmenes de ventas bajan ligeramente winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca.
- Auge de construcción y objetivos: El Ayuntamiento ha promovido agresivamente la construcción de nuevas viviendas. Winnipeg estableció una meta de 8,000 nuevas unidades para noviembre de 2024, y para septiembre de 2024 había aprobado 7,603 de ellas winnipegfreepress.com. Una alianza con el Fondo Acelerador de Vivienda federal (HAF) apunta a 14,101 nuevas unidades para 2026 (con $122 M en subvenciones) winnipegfreepress.com. En 2024, la ciudad aprobó aproximadamente 12,000 nuevas viviendas en total, incluyendo muchos proyectos multifamiliares bajo el HAF (más de 1,100 alquileres, de los cuales ~600 son “asequibles”) numberten.com.
- Hipotecas/accesibilidad: A pesar del aumento de precios, Winnipeg sigue siendo más asequible que las ciudades más grandes. RBC Economics señala que la accesibilidad en Winnipeg se ha estabilizado recientemente (la medida compuesta de costos de propiedad de RBC fue de ~31.8% en el segundo trimestre de 2025, modestamente por encima de su promedio a largo plazo) rbc.com. En la práctica, se espera que las tasas de interés más bajas y los ingresos estables mantengan el poder adquisitivo para comprar vivienda aproximadamente igual durante 2025, incluso cuando los precios suban. Los compradores enfrentan una competencia feroz, pero CMHC informa que la actividad de reventa se mantiene fuerte (con ventas aumentando ~5% interanual en 2025) y los cambios en las reglas hipotecarias están trayendo de vuelta al mercado a algunos compradores que estaban esperando rbc.com cmhc-schl.gc.ca.
- Mercado de alquiler ajustado: La vacancia de alquiler en Winnipeg es extremadamente baja (alrededor de 1.7% en 2024 cmhc-schl.gc.ca), la más baja de cualquier ciudad de las Praderas. CMHC pronostica que la vacancia solo aumentará lentamente (a ~2.0–2.1% para 2027) y el crecimiento de los alquileres sigue siendo alto en 2025, moderándose después cmhc-schl.gc.ca. Los alquileres ya han subido en 2024–25 (por ejemplo, el promedio de alquileres de 1–2 habitaciones subió algunos puntos porcentuales nesto.ca), reflejando la demanda sostenida de departamentos y la escasez de oferta.
Tendencias del mercado residencial
Los precios de la vivienda en Winnipeg han subido durante 2024–25. Según la Junta de Bienes Raíces de Winnipeg, para mediados de 2025 el precio promedio de casas independientes era de aproximadamente $456,700 (un aumento de ~8% respecto al año anterior), e incluso los promedios de condominios han subido algunos puntos porcentuales winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Cabe destacar que cada mes de 2025 marcó un nuevo récord en precios de casas independientes en Winnipeg winnipegregionalrealestateboard.ca. Sin embargo, los volúmenes de ventas han sido ligeramente menores que en 2024; por ejemplo, en agosto de 2025 hubo 1,402 ventas de viviendas (-5% interanual) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. El volumen total en dólares de las ventas se mantiene alto (Wpg totalizó ~$561 M en agosto de 2025, +3% interanual winnipegregionalrealestateboard.ca). En lo que va del año hasta agosto de 2025, las ventas de todas las viviendas aumentaron ~5% y el volumen en dólares de ventas subió 12% winnipegregionalrealestateboard.ca, lo que indica que los precios fuertes están compensando la menor cantidad de unidades vendidas.
Este patrón refleja un mercado ajustado. Los listados activos son muy bajos (3,624 en agosto de 2025, una disminución del 10% respecto a agosto de 2024 winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca). Las tasas de ventas sobre listados (~73% en agosto de 2025 nesto.ca) clasifican a Winnipeg como un mercado fuertemente favorable al vendedor. En este régimen de equilibrio a vendedor, incluso una demanda modesta impulsa los precios al alza. Un análisis reciente señala que, aunque muchos mercados canadienses enfrentan un aumento en el inventario, Winnipeg sigue siendo uno de los más ajustados, lo que ayuda a sostener el crecimiento de los precios nesto.ca. RBC Economics también observa que el mercado de Winnipeg está “equilibrado” en comparación con los extremos nacionales, un factor que ahora impulsa los valores al alza nesto.ca.Comportamiento del comprador y hipotecas: La demanda de compradores se mantiene estable. La CMHC espera que los compradores que regresan (primerizos, quienes buscan mejorar su vivienda, renovaciones) mantengan activos los mercados de reventa hasta 2025 cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Lo más notable es que Winnipeg evitó el gran auge de precios durante la pandemia que vivieron Toronto/Vancouver y también la fuerte caída posterior a la pandemia en BC/ON. Para 2023, las ventas en realidad habían vuelto a los niveles previos a la pandemia, pero la CMHC proyecta un modesto repunte en 2025–26 cmhc-schl.gc.ca. Los mercados hipotecarios se están relajando: a mediados de 2025, el Banco de Canadá señaló recortes de tasas, por lo que los compradores con tasa variable pueden volver a ingresar y las renovaciones se vuelven más fáciles nesto.ca. Tanto la CMHC como RBC pronostican en general costos hipotecarios e ingresos estables hasta 2025, lo que debería mantener los costos de compra bastante constantes en general rbc.com cmhc-schl.gc.ca. Sin embargo, a corto plazo, la asequibilidad sigue siendo una preocupación para muchos compradores primerizos, ya que los ingresos moderados deben hacer frente a precios en aumento y altos costos de deuda.
Tipos de vivienda: La demanda se está ampliando. Las casas independientes siguen siendo populares, pero la escasez de terrenos y los costos de construcción están impulsando más desarrollos de multi-family. En 2024-2025, aproximadamente la mitad de las nuevas unidades aprobadas fueron apartamentos/condominios winnipegfreepress.com numberten.com. CMHC señala que Winnipeg ha tenido más inicios de apartamentos y multiplex que de viviendas unifamiliares en los últimos años, y que los alquileres construidos específicamente están creciendo más rápido cmhc-schl.gc.ca. Los condominios también han visto una apreciación de precios (máximos históricos en 2025), pero algunos analistas advierten que el mercado de condominios podría enfriarse más adelante (a medida que disminuya la demanda de inversores desde la pandemia) cmhc-schl.gc.ca.
Bienes raíces comerciales (oficinas, comercios, industrial)
El mercado comercial de Winnipeg se ha mantenido relativamente bien en 2024 y principios de 2025. El espacio comercial es particularmente fuerte: las tasas de vacancia están en un mínimo de varios años y los alquileres están aumentando. CBRE informa que los fundamentos del comercio minorista en 2024-25 fueron “notables”, con Winnipeg entrando en 2025 con la vacancia comercial más baja de cualquier clase de activo en la ciudad cbre.ca. Esto refleja una sólida demanda de comercios en suburbios y en el centro (grandes tiendas, centros comerciales y algunas tiendas de barrio), respaldada por un gasto local constante.
Industrial/almacén también está excepcionalmente saludable. CBRE señala que la vacancia industrial es de solo alrededor del 3%, una de las condiciones más fuertes en Canadá cbre.ca. Hay una demanda intensa de almacenes modernos (a menudo con una altura libre de más de 18 pies) en los centros logísticos de la ciudad. Un aumento en la construcción especulativa (por parte de desarrolladores como Hopewell, QuadReal, etc.) ha encontrado un fuerte interés de arrendamiento, pero los altos costos de construcción (en Manitoba entre los más altos de Canadá) han elevado las rentas de equilibrio (alrededor de $18/pie²) cbre.ca cbre.ca. Como resultado, muchas empresas están optando por renovar contratos de arrendamiento en lugar de mudarse a nuevos espacios. En general, los fundamentos industriales siguen siendo sólidos, y CBRE espera que la fuerte demanda de ocupantes continúe si las rentas se mantienen asequibles cbre.ca cbre.ca.
El sector de oficinas ha sido más débil. La vacancia de oficinas en el centro de Winnipeg subió a alrededor del 18% a finales de 2024 cbre.ca. No hay grandes torres nuevas en construcción (la reciente Wawanesa Tower ya está terminada), por lo que la oferta es estable, pero muchas empresas aún están reduciendo su tamaño o reubicándose. Las oficinas suburbanas (por ejemplo, en Brandon o áreas del Perímetro) están superando al centro; CBRE señala que los edificios conectados del centro (con acceso por pasarelas) tienen una vacancia de ~9% frente a ~30% en torres no conectadas cbre.ca. Hay un interés moderado en conversiones de oficinas a residenciales, pero aún no se han anunciado grandes proyectos (la falta de incentivos dificulta la viabilidad) cbre.ca. Curiosamente, varias oficinas de clase B en el centro fueron compradas por organizaciones indígenas (por ejemplo, la Federación Métis de Manitoba comprando 200 Main, 333 Main, 191 Pioneer), lo que elevó inmediatamente la ocupación en torres que antes estaban casi vacías cbre.ca. Si esta tendencia continúa, podría estabilizar la vacancia en el centro hasta cierto punto.
Clima de inversión: En general, los activos comerciales de Winnipeg se ven atractivos en 2025. Los rendimientos industriales (que reflejan una baja vacancia y el aumento de los alquileres) son especialmente altos, al igual que los del sector minorista (especialmente los centros comerciales de barrio dominantes). Incluso las oficinas están subvaloradas en comparación con las ciudades más grandes, lo que podría atraer a inversores pacientes. Sin embargo, el mercado enfrenta el aumento de los costos de construcción y financiamiento: la nueva oferta (especialmente de apartamentos en alquiler) está limitada por las tasas de interés más altas, lo que podría restringir los rendimientos. CBRE espera que los volúmenes de transacciones comerciales se recuperen gradualmente en 2025 a medida que se flexibilicen los préstamos y los inversores regresen a cbre.ca. En el sector residencial, el mercado ya está “inclinándose hacia el vendedor”, lo que significa que los inversores enfrentan competencia de los propietarios locales. Los riesgos incluyen cualquier nuevo aumento de las tasas nacionales, o una desaceleración económica más amplia que podría enfriar la demanda local.
Perspectivas de barrios y gentrificación
Los barrios deWinnipeg muestran tendencias distintas. Las zonas centrales (Downtown, Exchange, West Broadway, St. Boniface) están atrayendo gran parte del nuevo desarrollo. La ciudad ha establecido objetivos para el centro (al menos 350 nuevas unidades/año para 2030, aumentando a 500/año después canada.constructconnect.com). Hay grandes proyectos en marcha: por ejemplo, la remodelación del centro comercial Portage Place en uso mixto (socio de True North Square) hasta 2027 cbre.ca, así como la tan esperada renovación de Portage Place y el plan maestro de Naawi-Oodena (antiguos cuarteles Kapyong) winnipegfreepress.com numberten.com. Los desarrolladores también están impulsando proyectos de relleno en barrios consolidados: aprobaciones recientes incluyen un alquiler de 127 unidades en St. Boniface y un proyecto de uso mixto de 99 unidades en Nairn Ave en Elmwood canada.constructconnect.com canada.constructconnect.com. Los proyectos de relleno suelen reemplazar lotes antiguos de baja densidad (casas o tiendas vacías) por edificios de apartamentos de 4 a 6 pisos. La ciudad está actualizando la zonificación para permitir más relleno por derecho, reflejando su objetivo de que la mitad de la nueva vivienda esté en áreas consolidadas canada.constructconnect.com.
Estos cambios han generado preocupaciones sobre la gentrificación. Por ejemplo, un desarrollo de 102 unidades planeado en Sherbrook St. (West Broadway) enfrentó oposición porque sus alquileres “asequibles” (~$1,100 por un dormitorio) superan con creces lo que muchos residentes actuales pueden pagar globalnews.ca globalnews.ca. Grupos comunitarios señalan que los ingresos medios allí son solo de ~$28,000 al año, por lo que la mayoría de la población del área quedaría excluida por los precios. Estas tensiones ilustran un problema clásico de gentrificación: viviendas nuevas de gama más alta llegan a un vecindario de ingresos modestos. Expertos advierten que, si bien llevar desarrollo a áreas como West Broadway u Osborne Village puede revitalizarlas, también puede desplazar a residentes de bajos ingresos de larga data si no se incluyen unidades realmente asequibles globalnews.ca globalnews.ca.
Fuera del centro, los extensos suburbios de Winnipeg (Charleswood, St. Vital, etc.) continúan creciendo con subdivisiones de viviendas unifamiliares y multifamiliares. Sin embargo, incluso aquí el énfasis se está desplazando hacia el interior, hacia viviendas de “middle-missing” (casas adosadas, dúplex) y apartamentos debido a las limitaciones de terreno y los costos de infraestructura canada.constructconnect.com numberten.com. El norte de Winnipeg y el núcleo interior (North End, partes de West End) siguen siendo las zonas con mayores desafíos económicos, con un crecimiento de precios más lento. En general, el mercado se está ajustando en todas partes: los vecindarios de bajos ingresos ven nuevas aspiraciones de desarrollo, mientras que las áreas de clase media establecida (Wolseley, Linden Woods) ven ofertas competitivas. Cómo se desarrolle esto dependerá de la política (ver más abajo) y del apoyo continuo a la vivienda asequible.
Nuevos Inicios de Vivienda y Perspectivas de Construcción
Los inicios de construcción de viviendas se desaceleraron ligeramente en 2024. Los datos de CMHC (citados por los medios) muestran que los inicios de enero a agosto de 2024 en Winnipeg fueron 3,407 unidades, un 16% menos que las 4,049 del mismo período de 2023 winnipegfreepress.com. La disminución se atribuyó a tasas de interés más altas (los constructores se detienen ante la incertidumbre) y a limitaciones de materiales/mano de obra. Sin embargo, con la cantidad de aprobaciones municipales alta, hay una gran cantidad de proyectos esperando financiamiento. De hecho, el propio informe de la Ciudad indica 7,603 unidades aprobadas hasta septiembre de 2024 winnipegfreepress.com – cerca del objetivo de 8,000.
Las previsiones de CMHC apuntan a inicios estables durante 2025–27. Según sus proyecciones, Winnipeg verá una construcción nueva constante liderada por multifamiliares: HAF y otros programas están impulsando la construcción de departamentos. CMHC señala que los inicios de alquileres construidos específicamente para ese fin liderarán el crecimiento, apoyados por bajas tasas de vacancia e incentivos gubernamentales (por ejemplo, exenciones de impuestos a las ventas en nuevos alquileres) cmhc-schl.gc.ca. Se espera que los inicios de viviendas unifamiliares continúen una disminución gradual en relación con los multiplexes cmhc-schl.gc.ca. En el resumen de previsiones de CMHC, los inicios totales de viviendas en Winnipeg (unifamiliares + multifamiliares) rondan los 5,000–6,000 por año hasta 2027 cmhc-schl.gc.ca, aproximadamente igual o modestamente superior a los 5,151 estimados para 2024.
Impulsores clave: – El Fondo Acelerador de Vivienda (HAF) federal otorga a Winnipeg $25 M para reducir la burocracia y aumentar la zonificación. Bajo el HAF, la ciudad debe flexibilizar la zonificación en áreas unifamiliares para permitir más viviendas multifamiliares numberten.com numberten.com. El Concejo Municipal comenzó la revisión de las ordenanzas de zonificación a finales de 2024 para cumplir con este compromiso. – Apoyo provincial: Manitoba también ha flexibilizado las reglas, por ejemplo, una nueva legislación elevó el umbral de objeciones vecinales necesarias para activar una apelación de zonificación de 25 a 300 personas electricalindustry.ca. Esto debería agilizar los cambios de zonificación para proyectos de mayor densidad. – Simplificación municipal: Winnipeg está actualizando sus aprobaciones de desarrollo para eliminar audiencias redundantes en proyectos de relleno, con el objetivo de procesar miles de unidades más rápido canada.constructconnect.com.
Riesgos de construcción: Los altos costos de construcción (materiales, mano de obra) siguen siendo una preocupación. CBRE señala que la construcción industrial en Manitoba es de las más caras de Canadá cbre.ca, y la inflación en la construcción residencial también presiona a los constructores. El aumento de los costos de financiamiento (hasta que lleguen recortes) y la posible escasez de mano de obra (Winnipeg ya enfrenta brechas en oficios) podrían retrasar proyectos. Sin embargo, con tantos proyectos aprobados o en planificación (incluidos los grandes complejos del centro y suburbios), en general los inicios deberían aumentar en 2025–26 una vez que los prestamistas estabilicen las tasas.
Políticas y regulaciones gubernamentales
Múltiples capas de políticas están dando forma al mercado de Winnipeg:
- Políticas federales: El plan nacional de vivienda de Ottawa (a través de CMHC) está en marcha. Medidas como la Cuenta de Ahorro para la Primera Vivienda (FHSA), la reducción de la prueba de estrés hipotecario para nuevos compradores y la ampliación de las reglas de RRSP otorgan a los compradores primerizos de Winnipeg mayor poder adquisitivo (aunque aún superado por el aumento de precios). Es importante destacar que el Fondo Acelerador de Vivienda (HAF) exige que la ciudad aumente la zonificación y agilice los procesos. Bajo los acuerdos de HAF, Winnipeg se ha comprometido a eliminar la “zonificación excluyente” y acelerar las aprobaciones numberten.com numberten.com. El gobierno federal también está invirtiendo miles de millones en viviendas de alquiler asequible y modulares en todo el país. Winnipeg ha sido elegida como piloto para parte de esto; por ejemplo, bajo la iniciativa Build Canada Homes, la ciudad usará terrenos federales para construir viviendas modulares (Winnipeg está entre 6 ciudades priorizadas para construir 4,000 viviendas prefabricadas a nivel nacional) nesto.ca. Si se implementa, ese programa podría aumentar modestamente el inventario a partir de ~2026.
- Políticas provinciales/municipales: El gobierno de Manitoba está intentando activamente acelerar la vivienda. En octubre de 2024 introdujo enmiendas a la Ley de Planificación y la Carta de la Ciudad, haciendo más difícil que pequeños grupos puedan forzar apelaciones costosas sobre cambios de zonificación electricalindustry.ca. Esto, en la práctica, otorga a los municipios mayor control para aprobar desarrollos de relleno y nuevos barrios más rápidamente. La Ciudad de Winnipeg también presentó una estrategia integral de vivienda: con el objetivo de al menos 8,000 nuevas unidades en 2024 (de todas las tenencias), 14,101 unidades para 2026 (con ayuda federal) winnipegfreepress.com winnipegfreepress.com, y decenas de miles más en la década siguiente. La ciudad ha financiado programas de incentivos (por ejemplo, un fondo de subvenciones de $25 M para proyectos asequibles/centro) y está renovando las ordenanzas de desarrollo. Por ejemplo, nuevas reglas de zonificación (aprobadas a finales de 2024) ahora permiten más formas multifamiliares en zonas antes exclusivamente unifamiliares, todo sin audiencias públicas adicionales canada.constructconnect.com.
- Medidas de asequibilidad: Winnipeg también se ha sumado a los esquemas federales de control de alquileres y apoyo a propietarios de viviendas. Manitoba anunció una congelación en los aumentos de alquiler de departamentos en condominio (como parte de acuerdos federales-provinciales de vivienda). La política de la ciudad enfatiza las “unidades asequibles”, aunque hasta ahora solo ~1–2% de los permisos en 2024 fueron designados como asequibles winnipegfreepress.com. Se espera que la próxima Estrategia Nacional de Vivienda federal-provincial presione a Winnipeg para aumentar el stock de alquileres para personas de bajos ingresos mediante nuevos proyectos de vivienda LIFT o asociaciones con organizaciones sin fines de lucro.
Estas políticas deberían, en conjunto, aumentar la oferta y enfriar en cierta medida las presiones inflacionarias. En particular, eliminar el GST en la construcción de nuevos alquileres y eliminar la parte correspondiente a la ciudad del PST en nuevos alquileres construidos con ese fin (un cambio reciente en Manitoba) facilitará financieramente los proyectos numberten.com. Durante los próximos 3–5 años, la financiación gubernamental continua y la reforma regulatoria deberían mantener elevados los inicios de nuevas viviendas y fomentar un cambio de solo casas independientes a más departamentos y casas adosadas.
Mercado de alquiler y tasas de vacancia
El sector de alquiler de Winnipeg está extremadamente ajustado. Las vacancias han estado muy por debajo del 2% en los últimos años – por ejemplo, alrededor de 1.7% en toda la ciudad en 2024 cmhc-schl.gc.ca. La pandemia provocó un breve aumento en las vacancias, pero el mercado desde entonces “se recuperó rápidamente”. Entre 2021 y 2023 la tasa de vacancia de Winnipeg cayó casi un 70% canada.constructconnect.com ya que la demanda se recuperó más rápido que la nueva oferta. CMHC pronostica que las vacancias aumentarán ligeramente hasta aproximadamente 2.0–2.1% para 2027 (aún históricamente bajas) cmhc-schl.gc.ca. Esta vacancia tan baja es la razón por la que los alquileres han estado subiendo: CMHC espera “un crecimiento razonablemente fuerte de los alquileres en 2025” (respaldado por el mercado ajustado), antes de suavizarse más adelante en la década cmhc-schl.gc.ca.
Los datos empíricos coinciden con esto: para mediados de 2025, los alquileres promedio en Winnipeg ya habían subido algunos puntos porcentuales respecto a 2024. Por ejemplo, los alquileres típicos de dos habitaciones rondaban los $1,775 nesto.ca en agosto de 2025. (Las unidades de una habitación estaban alrededor de $1,440, un aumento de ~3% interanual nesto.ca). Estos alquileres siguen siendo bajos en comparación con Toronto/Vancouver, pero reflejan aumentos constantes aquí. Con una vacancia tan baja, los propietarios tienen ventaja, por lo que la mayoría de los nuevos departamentos en el mercado se están absorbiendo rápidamente. Los propios informes de vivienda de la ciudad muestran que la construcción de alquileres se ha mantenido a un ritmo históricamente alto (gracias a incentivos para desarrolladores), pero aun así no ha elevado mucho la vacancia cmhc-schl.gc.ca.
Para los inquilinos, esto significa presión de asequibilidad. Muchas familias jóvenes y residentes de bajos ingresos han pasado de ser propietarios a inquilinos (o han permanecido como inquilinos por necesidad). La estrategia de vivienda de la ciudad enfatiza la vivienda asequible, pero actualmente solo una pequeña parte de las nuevas unidades son realmente por debajo del mercado winnipegfreepress.com. A menos que grandes proyectos sin fines de lucro y cooperativas entren en línea, es probable que los alquileres en Winnipeg sigan subiendo más rápido que la inflación durante el próximo año o dos, manteniendo la presión sobre el alquiler.
Crecimiento poblacional y cambios demográficos
La población de Winnipeg está creciendo, pero más lentamente que hace unos años. La ciudad (propiamente dicha) creció de 705,244 en 2016 a 749,607 en 2021 (7.2% en cinco años). Estimaciones más recientes sitúan la población de Winnipeg cerca de 787,000 para 2025 worldpopulationreview.com (dentro de los límites de la ciudad). La tasa de crecimiento anual ha sido de alrededor de 1–2% por año, aunque algunos informes sugieren que alcanzó su punto máximo en ~7% durante el periodo 2022–24 y se espera que desacelere a ~2.6% en 2025 y ~1% en años posteriores wowwinnipeg.com. En otras palabras, Winnipeg sigue atrayendo personas (por inmigración y mudanzas interprovinciales) pero el ritmo está desacelerándose.
Esta desaceleración es significativa para la demanda de vivienda. Menos recién llegados significan menos presión sobre los condominios y apartamentos. Por ejemplo, los titulares de permisos de estudiante (muchos de los cuales alquilaban localmente) han disminuido drásticamente bajo la política federal reciente, reduciendo la población no permanente en Manitoba en aproximadamente un 1,3% en 2024–25 gov.mb.ca. Por otro lado, la inmigración sigue siendo fuerte: Manitoba recibió a unos 24,400 nuevos inmigrantes en 2024 (un aumento del 12% respecto a 2023) gov.mb.ca, una gran parte de los cuales se establecen en Winnipeg. Los planes de población provinciales y federales suponen que Winnipeg continuará creciendo de manera moderada (impulsado por su asequibilidad y economía).
Demográficamente, Winnipeg es bastante joven y diversa. La edad media es de alrededor de 39 años, y la ciudad tiene una de las poblaciones indígenas más grandes de Canadá (aproximadamente el 12% se identifica como Primeras Naciones o Métis wowwinnipeg.com). Winnipeg también tiene una comunidad de minorías visibles en crecimiento (por ejemplo, filipinos ~9% de la población wowwinnipeg.com, una de las proporciones más altas entre las ciudades canadienses). La composición de los hogares también está cambiando: más familias monoparentales, más personas mayores viviendo solas y, en general, tamaños de hogar gradualmente más pequeños. Estos cambios afectan la demanda de vivienda: por ejemplo, hay una demanda creciente de unidades más pequeñas y apartamentos de alquiler entre adultos jóvenes y personas mayores, mientras que la demanda de lotes grandes se mantiene entre las familias.
En resumen, el crecimiento poblacional se está desacelerando, lo que significa que los factores demográficos proporcionarán menos impulso a la demanda de vivienda en 2026–2030. Esto es parte de la razón por la que los analistas predicen un crecimiento inmobiliario más moderado en Winnipeg en comparación con Alberta o Saskatchewan cmhc-schl.gc.ca. Un grupo de expertos de la ciudad señala que el crecimiento de Winnipeg ha sido fuerte (7% en dos años) pero se estabilizará, lo que implica cierta suavidad futura en la demanda wowwinnipeg.com. Mantener una oferta estable será crucial para evitar un estancamiento: una desaceleración excesiva podría paralizar el mercado, mientras que una desaceleración insuficiente podría reavivar fuertes aumentos de precios si la demanda repunta repentinamente.
Pronóstico a 3–5 años (hasta 2030)
En conjunto, la mayoría de los pronosticadores prevén un crecimiento constante pero no explosivo en los mercados inmobiliarios de Winnipeg hasta aproximadamente 2030:
- Precios: Después de aumentos de dos dígitos en 2020–24, se espera que el crecimiento de los precios de las viviendas se desacelere. CMHC pronostica que la apreciación de los precios se mantendrá positiva en 2025 (reflejando la demanda continua y la oferta limitada), pero se moderará en 2026–27 a medida que más listados salgan al mercado cmhc-schl.gc.ca. Los precios de las viviendas unifamiliares podrían alcanzar el rango bajo de $400,000 para finales de 2025 (coincidiendo con las proyecciones de WRREB) y luego subir más lentamente hacia la zona media de $400,000–$450,000 para 2030. Cualquier recesión económica nacional podría provocar un enfriamiento breve, pero la trayectoria subyacente al alza parece mantenerse debido a la oferta de terrenos limitada y al crecimiento relativamente fuerte de los ingresos.
- Actividad de ventas: Después de una leve caída en 2024, se espera que las ventas de viviendas tengan una tendencia gradual al alza. El pronóstico de vivienda prevé que las ventas en Winnipeg se recuperen de los mínimos de 2023 hacia niveles más altos (aunque aún modestos en comparación nacional) cmhc-schl.gc.ca. El resumen del pronóstico de CMHC muestra transacciones anuales de reventa en el rango de 12,000–17,000 bajo escenarios bajos/altos para 2025–27 cmhc-schl.gc.ca (8,000–15,800 proyectados). En términos sencillos, se esperan más transacciones en 2025 a medida que los compradores se adapten a tasas más bajas, y luego una meseta alrededor de 2026. Es posible que los nuevos listados también aumenten ligeramente, ya que algunos propietarios deciden vender en condiciones de mercado favorables.
- Construcción: La construcción de viviendas nuevas debería mantenerse elevada y aproximadamente estable. Los inicios estarán liderados por proyectos multifamiliares y de alquiler con fines específicos respaldados por fondos federales e incentivos municipales cmhc-schl.gc.ca. CMHC sugiere alrededor de 4,700–6,000 inicios totales por año (unifamiliares+múltiples) en 2025–27 cmhc-schl.gc.ca, con cifras más altas si la demanda sorprende al alza. El centro y las zonas de relleno verán una oleada de edificios de apartamentos (ayudando a cumplir el objetivo de 350–500 unidades/año canada.constructconnect.com). El crecimiento suburbano continuará pero a un ritmo más lento; los grandes terrenos son cada vez más escasos, lo que empuja a los desarrolladores hacia el interior. A largo plazo, es probable que los inicios de viviendas unifamiliares disminuyan (a medida que cambia el uso del suelo urbano) y los inicios de apartamentos/adosados tomen una mayor proporción cmhc-schl.gc.ca.
- Vacancia y alquileres: La vacancia podría aumentar ligeramente desde mínimos históricos, pero no mucho. Si miles de nuevas unidades de alquiler llegan al mercado (como se planea), la vacancia podría alcanzar ~2–3% para 2030 – aún muy ajustada históricamente cmhc-schl.gc.ca. Se espera que los alquileres crezcan con fuerza hasta 2025 (beneficiando a los propietarios), y luego se desaceleren a un solo dígito bajo. Los alquileres de nuevos apartamentos de mercado incluso podrían estabilizarse o bajar ligeramente a finales de la década de 2020 si la oferta supera la demanda limitada.
- Factores económicos/demográficos: La economía de Winnipeg está bastante diversificada (gobierno, manufactura, transporte, TI) y el desempleo es moderado. Entre 2025 y 2030, probablemente crecerá modestamente a menos que sufra una recesión. La inmigración continua (especialmente de provincias más cálidas) proporcionará un impulso, pero el crecimiento poblacional más lento en general significa que la demanda de vivienda dependerá en gran medida de la rotación interna. El mayor factor incierto es la política migratoria (por ejemplo, objetivos federales): una inmigración más alta podría aumentar la demanda más allá de las previsiones actuales.
Riesgos y oportunidades: Las tasas de interés son el mayor riesgo a corto plazo. Si la inflación global resurge, las tasas podrían permanecer altas por más tiempo, frenando tanto las ventas como la construcción. Por el contrario, si el Banco de Canadá recorta agresivamente, podríamos ver un fuerte repunte en la primavera de 2026. Por el lado de la oferta, cualquier cuello de botella en materiales o mano de obra (por ejemplo, escasez de oficios) podría ralentizar los inicios y aumentar los precios. Por el contrario, la desregulación y financiación continuas (federales y municipales) podrían inyectar más viviendas de lo esperado, enfriando aún más los precios.
En cuanto a inversiones, Winnipeg suele considerarse un mercado estable y conservador. Carece de la volatilidad de los auges de Vancouver/Toronto, pero tampoco tiende a desplomarse fuertemente. Para 2025–2030, la mayoría de los analistas prevé un crecimiento modesto: “excelente para constructores constantes, pero sin dramas de ‘el cielo se cae’”, como señala un informe de la CMHC. Los propietarios disfrutarán de una ocupación confiable y alquileres en aumento a corto plazo, pero deberían planificar para una eventual normalización. Los compradores de vivienda deben prepararse para una competencia continua: aunque comprar podría volverse un poco más fácil si bajan las tasas, los días de buscar gangas han terminado.
En resumen: el mercado inmobiliario de Winnipeg en 2025 está activo y competitivo. Los precios están en niveles récord (impulsados por la baja oferta y la demanda constante), la nueva construcción está aumentando bajo programas agresivos de la ciudad y el gobierno federal, y los mercados de alquiler siguen siendo ajustados. En los próximos 3–5 años, se espera un crecimiento constante: los precios seguirán subiendo (aunque más lentamente), las ventas aumentarán de manera modesta y la mayoría de los nuevos proyectos serán de tipo multifamiliar. Los incentivos gubernamentales (como subvenciones HAF, reformas de zonificación, exenciones fiscales) jugarán un papel clave en determinar dónde y qué tan rápido se construye nueva vivienda. Por ahora, los vendedores y desarrolladores tienen la ventaja, pero la llegada de nueva oferta planeada para 2025–2030 debería llevar gradualmente a Winnipeg hacia un mercado más equilibrado, aunque aún con alta demanda cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Fuentes: El análisis se basa en la Junta Regional de Bienes Raíces de Winnipeg winnipegregionalrealestateboard.ca, CBRE Canadá cbre.ca cbre.ca, perspectivas de mercado de CMHC cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, economía de RBC rbc.com nesto.ca, y reportes de noticias locales canada.constructconnect.com winnipegfreepress.com globalnews.ca. Estas fuentes citan los datos más recientes disponibles sobre precios, ventas, vacancia y políticas hasta finales de 2025.
