- Rekordowo wysokie ceny: W sierpniu 2025 roku średni wolnostojący dom w Winnipeg został sprzedany za 450 596 USD (wzrost o 8% r/r), przy czym każdy miesiąc 2025 roku ustanawiał nowy rekord cenowy winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Ceny mieszkań również osiągnęły rekordowe poziomy (wzrost o ok. 4% r/r).
- Niska podaż: Liczba aktywnych ofert jest niższa o ok. 10% rok do roku (zaledwie ok. 3 600 domów w sierpniu 2025) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Ta chronicznie niska podaż, w połączeniu ze stabilnym popytem, utrzymuje Winnipeg jako jeden z silniejszych rynków Prerii – oraz rynek sprzedającego – nawet gdy wolumen sprzedaży nieznacznie spada winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca.
- Wzrost budownictwa i cele: Ratusz agresywnie promuje nowe budownictwo mieszkaniowe. Winnipeg wyznaczył cel 8 000 nowych jednostek do listopada 2024, a do września 2024 zatwierdzono 7 603 z nich winnipegfreepress.com. Federalny Fundusz Przyspieszenia Budownictwa Mieszkaniowego (HAF) zakłada 14 101 nowych jednostek do 2026 roku (z dotacjami w wysokości 122 mln USD) winnipegfreepress.com. W 2024 roku miasto zatwierdziło około 12 000 nowych domów ogółem, w tym wiele projektów wielorodzinnych w ramach HAF (ponad 1 100 wynajmów, z czego ok. 600 to „mieszkania przystępne cenowo”) numberten.com.
- Hipoteki/zdolność kredytowa: Pomimo rosnących cen, Winnipeg pozostaje bardziej przystępny cenowo niż większe miasta. RBC Economics zauważa, że przystępność cenowa w Winnipeg ostatnio się ustabilizowała (złożony wskaźnik kosztów posiadania nieruchomości RBC wyniósł ok. 31,8% w II kw. 2025 r., nieco powyżej swojej długoterminowej średniej) rbc.com. W praktyce niższe stopy procentowe i stabilne dochody powinny utrzymać siłę nabywczą kupujących domy na podobnym poziomie do 2025 r., nawet jeśli ceny będą rosły. Kupujący muszą mierzyć się z ostrą konkurencją, ale CMHC informuje, że aktywność na rynku wtórnym pozostaje silna (sprzedaż wzrosła o ok. 5% r/r w 2025 r.), a zmiany w zasadach udzielania kredytów hipotecznych przyciągają na rynek część wcześniej wstrzymujących się kupujących rbc.com cmhc-schl.gc.ca.
- Rynek najmu napięty: Współczynnik pustostanów w Winnipeg jest wyjątkowo niski (około 1,7% w 2024 r. cmhc-schl.gc.ca), najniższy spośród miast Prerii. CMHC prognozuje, że pustostany będą rosły bardzo powoli (do ok. 2,0–2,1% do 2027 r.), a wzrost czynszów pozostanie wysoki w 2025 r., a następnie się ustabilizuje cmhc-schl.gc.ca. Czynsze już wzrosły w latach 2024–25 (np. średnie czynsze za mieszkania 1–2 pokojowe wzrosły o kilka procent nesto.ca), co odzwierciedla utrzymujący się popyt na mieszkania i ograniczoną podaż.
Trendy na rynku mieszkaniowym
Ceny nieruchomości w Winnipeg rosły w latach 2024–25. Według Winnipeg Real Estate Board, do połowy 2025 roku średnia cena domu wolnostojącego wynosiła około 456 700 USD (wzrost o ok. 8% r/r), a nawet średnie ceny mieszkań wzrosły o kilka procent winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Co istotne, każdy miesiąc 2025 roku ustanowił nowy rekord cen domów wolnostojących w Winnipeg winnipegregionalrealestateboard.ca. Wolumen sprzedaży był jednak nieco niższy niż w 2024 roku; na przykład w sierpniu 2025 sprzedano 1 402 domy (-5% r/r) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Całkowita wartość sprzedaży pozostaje wysoka (w sierpniu 2025 w Winnipeg wyniosła ok. 561 mln USD, +3% r/r winnipegregionalrealestateboard.ca). Od początku roku do sierpnia 2025 sprzedaż wszystkich nieruchomości wzrosła o ok. 5%, a wartość sprzedaży o 12% winnipegregionalrealestateboard.ca, co oznacza, że wysokie ceny rekompensują słabszą sprzedaż jednostkową. Ten wzorzec odzwierciedla ciasny rynek. Liczba aktywnych ofert jest bardzo niska (3 624 w sierpniu 2025, spadek o 10% w porównaniu z sierpniem 2024 winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca). Wskaźniki sprzedaży do liczby ofert (~73% w sierpniu 2025 nesto.ca) klasyfikują Winnipeg jako silny rynek sprzedawcy. W tym reżimie równowagi z przewagą sprzedającego, nawet umiarkowany popyt podnosi ceny. Ostatnia analiza wskazuje, że podczas gdy wiele kanadyjskich rynków mierzy się ze wzrostem podaży, Winnipeg pozostaje jednym z najciaśniejszych, co pomaga utrzymać wzrost cen nesto.ca. RBC Economics również zauważa, że rynek w Winnipeg jest „zrównoważony” w porównaniu do krajowych skrajności, co obecnie napędza wzrost wartości nesto.ca.Zachowania nabywców i hipoteki: Popyt ze strony kupujących pozostaje stabilny. CMHC przewiduje, że powracający nabywcy (pierwszy raz kupujący, osoby zmieniające mieszkanie, odnawiający kredyty) utrzymają aktywność na rynku wtórnym do 2025 roku cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Co szczególnie istotne, Winnipeg uniknął dużego wzrostu cen w czasie pandemii, jaki miał miejsce w Toronto/Vancouver, a także gwałtownego spadku po pandemii w BC/ON. Do 2023 roku sprzedaż faktycznie powróciła do poziomów sprzed pandemii, ale CMHC prognozuje umiarkowane odbicie w latach 2025–26 cmhc-schl.gc.ca. Rynek kredytów hipotecznych się rozluźnia: w połowie 2025 roku Bank Kanady zasygnalizował obniżki stóp procentowych, więc kupujący z kredytem o zmiennym oprocentowaniu mogą wrócić na rynek, a odnowienia staną się łatwiejsze nesto.ca. Zarówno CMHC, jak i RBC prognozują ogólnie stabilne koszty kredytów hipotecznych i dochody do 2025 roku, co powinno utrzymać ogólne koszty zakupu na dość stałym poziomie rbc.com cmhc-schl.gc.ca. W krótkim okresie jednak przystępność cenowa pozostaje problemem dla wielu kupujących po raz pierwszy, ponieważ umiarkowane dochody muszą sprostać rosnącym cenom i wysokim kosztom zadłużenia.
Typy mieszkań: Popyt się poszerza. Domy wolnostojące pozostają popularne, ale niedobór gruntów i koszty budowy napędzają rozwój wielorodzinnych budynków. W latach 2024-2025 około połowa zatwierdzonych nowych jednostek to mieszkania/apartamentowce winnipegfreepress.com numberten.com. CMHC zauważa, że w ostatnich latach w Winnipeg powstaje więcej mieszkań i budynków wielorodzinnych niż domów jednorodzinnych, a najszybciej rośnie liczba mieszkań na wynajem z przeznaczeniem inwestycyjnym cmhc-schl.gc.ca. Kondominia również odnotowały wzrost cen (rekordowe szczyty w 2025 roku), ale niektórzy analitycy ostrzegają, że rynek kondominiów może się później ochłodzić (wraz ze spadkiem popytu inwestorów po pandemii) cmhc-schl.gc.ca.
Nieruchomości komercyjne (biura, handel, przemysł)
Rynek komercyjny w Winnipeg radził sobie stosunkowo dobrze w 2024 i na początku 2025 roku. Powierzchnie handlowe są szczególnie silne: wskaźniki pustostanów są na najniższym poziomie od kilku lat, a czynsze rosną. CBRE informuje, że fundamenty rynku handlowego w latach 2024–25 były „znakomite”, a Winnipeg wchodzi w 2025 rok z najniższym wskaźnikiem pustostanów wśród wszystkich klas nieruchomości handlowych w mieście cbre.ca. Odzwierciedla to solidny popyt na powierzchnie handlowe na przedmieściach i w centrum (hipermarkety, centra handlowe oraz niektóre sklepy osiedlowe), wspierany przez stabilne lokalne wydatki.
Przemysłowy/magazynowy jest również wyjątkowo zdrowy. CBRE zauważa, że wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym wynosi tylko około 3%, co jest jednym z najsilniejszych wyników w Kanadzie cbre.ca. W mieście panuje ogromny popyt na nowoczesne magazyny (często o wysokości powyżej 18 stóp) w centrach logistycznych. Wzrost liczby inwestycji spekulacyjnych (prowadzonych przez deweloperów takich jak Hopewell, QuadReal itp.) spotkał się z dużym zainteresowaniem najemców, jednak wysokie koszty budowy (w Manitobie jedne z najwyższych w Kanadzie) podniosły czynsze progowe (około 18 USD/stopę kw.) cbre.ca cbre.ca. W rezultacie wiele firm decyduje się na przedłużenie umów najmu zamiast przenosić się do nowych powierzchni. Ogólnie rzecz biorąc, fundamenty sektora przemysłowego pozostają solidne, a CBRE przewiduje, że silny popyt ze strony najemców utrzyma się, jeśli czynsze pozostaną na przystępnym poziomie cbre.ca cbre.ca.
Sektor biurowy jest słabszy. Wskaźnik pustostanów w biurach w centrum Winnipeg wzrósł do około 18% pod koniec 2024 roku cbre.ca. Nie powstają żadne duże nowe wieżowce (niedawno ukończono Wawanesa Tower), więc podaż pozostaje na stałym poziomie, ale wiele firm wciąż się zmniejsza lub przenosi. Biurowce na przedmieściach (np. w Brandon lub w okolicach Perimeter) radzą sobie lepiej niż te w centrum; CBRE zwraca uwagę, że połączone budynki w centrum (z dostępem do skywalków) mają około 9% pustostanów, podczas gdy w niepołączonych wieżowcach jest to około 30% cbre.ca. Jest umiarkowane zainteresowanie przekształcaniem biur na mieszkania, ale nie ogłoszono jeszcze żadnych dużych projektów (brak zachęt utrudnia opłacalność) cbre.ca. Co ciekawe, kilka biurowców klasy B w centrum zostało zakupionych przez organizacje rdzennych mieszkańców (np. Federacja Metysów Manitoby kupiła 200 Main, 333 Main, 191 Pioneer), co natychmiast zwiększyło poziom wynajęcia w wcześniej niemal pustych wieżowcach cbre.ca. Jeśli ten trend się utrzyma, może to w pewnym stopniu ustabilizować poziom pustostanów w centrum.
Klimat inwestycyjny: Ogólnie rzecz biorąc, aktywa komercyjne w Winnipeg wyglądają atrakcyjnie w 2025 roku. Stopy zwrotu z nieruchomości przemysłowych (odzwierciedlające niską pustostanowość i rosnące czynsze) są szczególnie wysokie, podobnie jak w sektorze handlowym (zwłaszcza dominujące centra handlowe w dzielnicach). Nawet biura są niedoszacowane w porównaniu do większych miast, co może przyciągnąć cierpliwych inwestorów. Jednak rynek mierzy się z rosnącymi kosztami budowy i finansowania: nowa podaż (szczególnie mieszkań na wynajem) jest ograniczona przez wyższe stopy procentowe, co może ograniczyć zwroty. CBRE przewiduje, że wolumeny transakcji komercyjnych będą stopniowo się odbudowywać w 2025 roku, gdy udzielanie kredytów się złagodzi, a inwestorzy powrócą na cbre.ca. W sektorze mieszkaniowym rynek jest już „przechylony na stronę sprzedającego”, co oznacza, że inwestorzy muszą konkurować z lokalnymi właścicielami. Ryzyka obejmują ewentualne ponowne podwyżki stóp procentowych na poziomie krajowym lub szersze spowolnienie gospodarcze, które mogłoby ostudzić lokalny popyt.
Wskazówki dotyczące dzielnic i gentryfikacji
Winnipegu dzielnice wykazują wyraźne trendy. Centralne obszary (Śródmieście, Exchange, West Broadway, St. Boniface) przyciągają większość nowych inwestycji. Miasto ustaliło cele dla śródmieścia (co najmniej 350 nowych jednostek/rok do 2030 r., wzrastając do 500/rok później canada.constructconnect.com). Trwają duże projekty: np. przebudowa centrum handlowego Portage Place na obiekt wielofunkcyjny (partner True North Square) do 2027 r. cbre.ca, a także długo oczekiwana przebudowa Portage Place i plan zagospodarowania Naawi-Oodena (dawne koszary Kapyong) winnipegfreepress.com numberten.com. Deweloperzy realizują również zabudowę uzupełniającą w dojrzałych dzielnicach: ostatnio zatwierdzono 127-mieszkaniowy budynek na wynajem w St. Boniface oraz 99-mieszkaniowy obiekt wielofunkcyjny przy Nairn Ave w Elmwood canada.constructconnect.com canada.constructconnect.com. Projekty infill zazwyczaj zastępują starsze, niskogęste działki (opuszczone domy lub sklepy) 4-6 piętrowymi budynkami apartamentowymi. Miasto aktualizuje przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, aby umożliwić więcej zabudowy uzupełniającej z urzędu, odzwierciedlając swój cel, by połowa nowych mieszkań powstawała na terenach już zabudowanych canada.constructconnect.com.Te zmiany wywołały obawy dotyczące gentryfikacji. Na przykład planowana inwestycja na 102 mieszkania przy Sherbrook St. (West Broadway) spotkała się z oporem, ponieważ jej „przystępne” czynsze (~1 100 dolarów za kawalerkę) znacznie przekraczają możliwości wielu obecnych mieszkańców globalnews.ca globalnews.ca. Grupy społeczne zauważają, że mediana dochodów w tej okolicy to tylko około 28 tys. dolarów rocznie, więc większość mieszkańców nie będzie stać na nowe mieszkania. Takie napięcia ilustrują klasyczny problem gentryfikacji: nowe, droższe mieszkania pojawiają się w dzielnicy o skromnych dochodach. Eksperci ostrzegają, że choć rozwój takich miejsc jak West Broadway czy Osborne Village może je ożywić, to jednocześnie może wypierać długoletnich, mniej zamożnych mieszkańców, jeśli nie powstaną tam naprawdę tanie lokale globalnews.ca globalnews.ca.
Poza centrum rozległe przedmieścia Winnipeg (Charleswood, St. Vital itd.) nadal się rozrastają dzięki nowym osiedlom domów jednorodzinnych i wielorodzinnych. Jednak nawet tutaj nacisk przesuwa się do wewnątrz, w stronę tzw. brakującej klasy średniej mieszkań (szeregowce, bliźniaki) i apartamentów, ze względu na ograniczenia gruntowe i koszty infrastruktury canada.constructconnect.com numberten.com. Północny Winnipeg i śródmieście (North End, części West End) pozostają najbardziej dotknięte problemami ekonomicznymi, z wolniejszym wzrostem cen. Ogólnie rynek się zaostrza wszędzie: w dzielnicach o niskich dochodach pojawiają się nowe plany inwestycyjne, a w ustabilizowanych dzielnicach klasy średniej (Wolseley, Linden Woods) trwa konkurencyjne licytowanie. To, jak sytuacja się rozwinie, zależy od polityki (patrz niżej) i dalszego wsparcia dla mieszkań przystępnych cenowo.
Nowe inwestycje mieszkaniowe i perspektywy budownictwa
Rozpoczęcia budowy mieszkań zwolniły nieznacznie w 2024 roku. Dane CMHC (cytowane przez media) pokazują, że w okresie styczeń–sierpień 2024 w Winnipeg rozpoczęto budowę 3 407 jednostek, co stanowi spadek o 16% w porównaniu do 4 049 w tym samym okresie 2023 roku winnipegfreepress.com. Spadek ten przypisuje się wyższym stopom procentowym (deweloperzy wstrzymują się z decyzjami w obliczu niepewności) oraz ograniczeniom materiałowym i kadrowym. Niemniej jednak, przy wysokim poziomie zatwierdzeń przez miasto, istnieje duży portfel projektów oczekujących na finansowanie. W rzeczywistości, raport samego miasta wskazuje na 7 603 zatwierdzone jednostki do września 2024 winnipegfreepress.com – co jest bliskie celu 8 000.
Prognozy CMHC przewidują stabilny poziom rozpoczęć budowy w latach 2025–27. Według ich prognoz, w Winnipeg będzie utrzymywać się stały poziom nowych inwestycji budowlanych, napędzanych przez budownictwo wielorodzinne: programy HAF i inne wspierają budowę mieszkań. CMHC zauważa, że rozpoczęcia budowy mieszkań na wynajem z przeznaczeniem na wynajem będą napędzać wzrost, wspierane przez niską dostępność wolnych lokali i zachęty rządowe (np. zwolnienia z podatku od sprzedaży na nowe mieszkania na wynajem) cmhc-schl.gc.ca. Oczekuje się, że rozpoczęcia budowy domów jednorodzinnych będą nadal stopniowo spadać w porównaniu do budynków wielorodzinnych cmhc-schl.gc.ca. W podsumowaniu prognozy CMHC, całkowita liczba rozpoczęć budowy mieszkań w Winnipeg (domy jednorodzinne + wielorodzinne) będzie się utrzymywać na poziomie około 5 000–6 000 rocznie do 2027 roku cmhc-schl.gc.ca, co oznacza poziom zbliżony lub nieco wyższy od szacowanych 5 151 w 2024 roku.
Kluczowe czynniki: – Federalny Housing Accelerator Fund (HAF) przyznaje Winnipegowi 25 mln dolarów na uproszczenie procedur i zmianę przeznaczenia gruntów. W ramach HAF miasto musi poluzować przepisy dotyczące stref jednorodzinnych, aby umożliwić budowę większej liczby budynków wielorodzinnych numberten.com numberten.com. Rada Miasta rozpoczęła przegląd przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego pod koniec 2024 roku, aby wypełnić to zobowiązanie. – Wsparcie prowincji: Manitoba również złagodziła przepisy, np. nowe prawo podniosło próg liczby sprzeciwów mieszkańców wymaganych do złożenia odwołania od decyzji o zmianie przeznaczenia terenu z 25 do 300 osób electricalindustry.ca. Powinno to przyspieszyć proces zmiany przeznaczenia gruntów pod gęstsze zabudowy. – Usprawnienia miejskie: Winnipeg aktualizuje procedury zatwierdzania inwestycji, aby wyeliminować zbędne przesłuchania dla projektów uzupełniających, dążąc do szybszego rozpatrzenia tysięcy jednostek canada.constructconnect.com.
Ryzyka budowlane: Wysokie koszty budowy (materiały, robocizna) pozostają problemem. CBRE zauważa, że koszty budowy obiektów przemysłowych w Manitobie należą do najwyższych w Kanadzie cbre.ca, a inflacja w budownictwie mieszkaniowym podobnie ogranicza deweloperów. Rosnące koszty finansowania (do czasu obniżek) i potencjalne niedobory siły roboczej (Winnipeg już boryka się z brakami wśród fachowców) mogą opóźniać projekty. Jednak przy tak wielu zatwierdzonych lub planowanych inwestycjach (w tym dużych kompleksach w centrum i na przedmieściach), ogólna liczba rozpoczętych budów powinna wzrosnąć w latach 2025–26, gdy pożyczkodawcy ustabilizują stopy procentowe.
Polityka i regulacje rządowe
Wiele poziomów polityki kształtuje rynek w Winnipeg:
- Polityki federalne: Ogólnokrajowy plan mieszkaniowy Ottawy (realizowany przez CMHC) jest wdrażany. Takie działania jak First Home Savings Account (FHSA), obniżony test warunków kredytowych dla nowych nabywców oraz rozszerzone zasady RRSP dają osobom kupującym pierwszy dom w Winnipeg większą siłę nabywczą (choć nadal nie nadążają za wzrostem cen). Co ważne, Housing Accelerator Fund (HAF) wymaga od miasta zmiany strefowania i usprawnienia procedur. W ramach umów HAF, Winnipeg zobowiązał się do likwidacji „wykluczającego strefowania” i przyspieszenia zatwierdzeń numberten.com numberten.com. Rząd federalny inwestuje także miliardy w przystępne cenowo mieszkania na wynajem i budownictwo modułowe w całym kraju. Winnipeg jest wybranym miastem pilotażowym dla części tych działań – na przykład w ramach inicjatywy Build Canada Homes miasto wykorzysta federalne grunty do budowy domów modułowych (Winnipeg jest jednym z 6 miast priorytetowych do budowy 4 000 domów fabrycznych w skali kraju) nesto.ca. Jeśli program zostanie wdrożony, może on nieznacznie zwiększyć podaż mieszkań od ok. 2026 roku.
- Polityki prowincji/miasta: Rząd Manitoby aktywnie stara się przyspieszyć budownictwo mieszkaniowe. W październiku 2024 wprowadził poprawki do Planning Act i City Charter, które utrudniają małym grupom wymuszanie kosztownych odwołań od zmian strefowania electricalindustry.ca. Daje to w praktyce samorządom większą kontrolę nad szybszym zatwierdzaniem zabudowy uzupełniającej i nowych osiedli. Miasto Winnipeg ogłosiło także kompleksową strategię mieszkaniową: celem jest co najmniej 8 000 nowych jednostek w 2024 roku (wszystkie formy własności), 14 101 jednostek do 2026 roku (z pomocą federalną) winnipegfreepress.com winnipegfreepress.com, oraz dziesiątki tysięcy kolejnych w następnej dekadzie. Miasto sfinansowało programy zachęt (np. fundusz grantowy 25 mln CAD na projekty przystępnych cenowo mieszkań/centrum) i przeprowadza gruntowną reformę przepisów dotyczących zabudowy. Na przykład, nowe zasady strefowania (zatwierdzone pod koniec 2024) pozwalają teraz na więcej form zabudowy wielorodzinnej w dawnych strefach jednorodzinnych, wszystko bez dodatkowych publicznych przesłuchań canada.constructconnect.com.
- Środki na rzecz przystępności cenowej: Winnipeg dołączył również do federalnych programów kontroli czynszów i wsparcia właścicieli domów. Manitoba ogłosiła zamrożenie podwyżek czynszów w mieszkaniach własnościowych (w ramach federalno-prowincjonalnych porozumień mieszkaniowych). Polityka miasta kładzie nacisk na „mieszkania przystępne cenowo” – choć jak dotąd tylko ok. 1–2% pozwoleń w 2024 roku zostało oznaczonych jako przystępne cenowo winnipegfreepress.com. Oczekuje się, że nadchodząca federalno-prowincjonalna Narodowa Strategia Mieszkaniowa wywrze presję na Winnipeg, by zwiększyć zasób mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach poprzez nowe projekty mieszkaniowe LIFT lub partnerstwa z organizacjami non-profit.
Te polityki powinny łącznie zwiększyć podaż i nieco ostudzić presję inflacyjną. W szczególności zniesienie podatku GST na nowe budownictwo na wynajem oraz wyeliminowanie miejskiej części podatku PST od nowych mieszkań na wynajem (niedawna zmiana w Manitobie) ułatwi realizację projektów pod względem finansowym numberten.com. W ciągu najbliższych 3–5 lat, dalsze finansowanie rządowe i reformy regulacyjne powinny utrzymać wysoki poziom nowych inwestycji mieszkaniowych i zachęcić do przejścia z zabudowy jednorodzinnej na większą liczbę mieszkań i domów szeregowych.
Rynek najmu i wskaźniki pustostanów
Sektor najmu w Winnipeg jest skrajnie napięty. Wskaźniki pustostanów od kilku lat utrzymują się znacznie poniżej 2% – na przykład około 1,7% w całym mieście w 2024 roku cmhc-schl.gc.ca. W czasie pandemii nastąpił krótki wzrost pustostanów, ale rynek od tego czasu „odbił”. W latach 2021–2023 wskaźnik pustostanów w Winnipeg spadł o prawie 70% canada.constructconnect.com, ponieważ popyt odbudował się szybciej niż nowa podaż. CMHC prognozuje, że wskaźniki pustostanów nieznacznie wzrosną do około 2,0–2,1% do 2027 roku (wciąż historycznie nisko) cmhc-schl.gc.ca. To właśnie bardzo niski poziom pustostanów powoduje wzrost czynszów: CMHC przewiduje „dość silny wzrost czynszów w 2025 roku” (wspierany przez napięty rynek), zanim osłabnie w drugiej połowie dekady cmhc-schl.gc.ca.
Dane empiryczne to potwierdzają: do połowy 2025 roku średnie czynsze w Winnipeg wzrosły już o kilka procent w porównaniu z 2024 rokiem. Na przykład typowe czynsze za mieszkania dwupokojowe wynosiły około 1 775 dolarów w sierpniu 2025 roku nesto.ca. (Jednopokojowe lokale kosztowały około 1 440 dolarów, wzrost o ~3% r/r nesto.ca.) Takie czynsze pozostają niskie w porównaniu z Toronto/Wancouver, ale odzwierciedlają stały wzrost tutaj. Przy tak niskiej dostępności mieszkań właściciele mają przewagę – dlatego większość nowych mieszkań na rynku jest szybko wynajmowana. Miejskie raporty dotyczące mieszkalnictwa pokazują, że budowa mieszkań na wynajem utrzymuje się na historycznie wysokim poziomie (dzięki zachętom dla deweloperów), jednak nadal nie zwiększyło to znacząco dostępności cmhc-schl.gc.ca.
Dla najemców oznacza to presję na przystępność cenową. Wiele młodych rodzin i osób o niskich dochodach przeszło z własności na wynajem (lub pozostało najemcami z konieczności). Strategia mieszkaniowa miasta kładzie nacisk na mieszkania przystępne cenowo, ale obecnie tylko niewielka część nowych lokali jest rzeczywiście poniżej cen rynkowych winnipegfreepress.com. Jeśli duże projekty non-profit i spółdzielcze nie zostaną uruchomione, czynsze w Winnipeg prawdopodobnie będą nadal rosły szybciej niż inflacja przez najbliższy rok lub dwa, utrzymując realny nacisk na rynek najmu.
Wzrost liczby ludności i zmiany demograficzne
Liczba ludności Winnipeg rośnie, ale wolniej niż kilka lat temu. Miasto (właściwe) wzrosło z 705 244 w 2016 roku do 749 607 w 2021 roku (7,2% w ciągu pięciu lat). Nowsze szacunki wskazują, że populacja Winnipeg wynosi około 787 000 w 2025 roku worldpopulationreview.com (granice miasta). Roczna stopa wzrostu wynosiła około 1–2% rocznie, choć niektóre raporty sugerują, że osiągnęła szczyt na poziomie ~7% w latach 2022–24 i oczekuje się, że spadnie do ~2,6% w 2025 roku i ~1% w kolejnych latach wowwinnipeg.com. Innymi słowy, Winnipeg nadal przyciąga ludzi (dzięki imigracji i migracjom międzyprowincjonalnym), ale tempo wzrostu spowalnia.
To spowolnienie jest znaczące dla popytu na mieszkania. Mniej nowych przybyszów oznacza mniejszą presję na kondominia i mieszkania. Na przykład, posiadacze pozwoleń studenckich (wielu z nich wynajmowało lokale na miejscu) gwałtownie spadli w wyniku niedawnej polityki federalnej, co zmniejszyło populację niepermanentną w Manitobie o ok. 1,3% w latach 2024–25 gov.mb.ca. Z drugiej strony, imigracja pozostaje silna: Manitoba przyjęła ok. 24 400 nowych imigrantów w 2024 roku (wzrost o 12% w porównaniu z 2023) gov.mb.ca, z czego duża część osiedliła się w Winnipeg. Prowincjonalne i federalne plany demograficzne zakładają, że Winnipeg będzie nadal umiarkowanie się rozwijać (napędzany przystępnością cenową i gospodarką).Demograficznie Winnipeg jest dość młody i zróżnicowany. Mediana wieku to około 39 lat, a miasto ma jedną z największych populacji rdzennych w Kanadzie (około 12% identyfikuje się jako Pierwsze Narody lub Métis wowwinnipeg.com). Winnipeg ma także rosnącą społeczność mniejszości widocznych (np. Filipińczycy ~9% populacji wowwinnipeg.com, jeden z najwyższych udziałów wśród kanadyjskich miast). Zmienia się także struktura gospodarstw domowych: więcej rodzin samotnie wychowujących dzieci, więcej seniorów mieszkających samotnie i stopniowo mniejsze rozmiary gospodarstw domowych ogółem. Te zmiany wpływają na popyt mieszkaniowy: na przykład rośnie zapotrzebowanie na mniejsze lokale i mieszkania na wynajem wśród młodych dorosłych i seniorów, podczas gdy popyt na duże działki utrzymuje się wśród rodzin.
Podsumowując, wzrost liczby ludności spowalnia, co oznacza, że czynniki demograficzne będą w mniejszym stopniu napędzać popyt na mieszkania w latach 2026–2030. To jeden z powodów, dla których analitycy przewidują bardziej umiarkowany wzrost rynku mieszkaniowego w Winnipeg w porównaniu z Alberty lub Saskatchewan cmhc-schl.gc.ca. Think-tank miejski zauważa, że wzrost Winnipeg był silny (7% w dwa lata), ale się wyrówna, co sugeruje pewne przyszłe osłabienie popytu wowwinnipeg.com. Utrzymanie stabilnego łańcucha podaży będzie kluczowe, by zapobiec zastoju – zbyt duże spowolnienie może zatrzymać rynek, zbyt małe może ponownie wywołać gwałtowne wzrosty cen, jeśli popyt nagle wzrośnie.
Prognoza na 3–5 lat (do 2030)
Podsumowując, większość prognostów przewiduje stały, ale nie wybuchowy wzrost na rynkach nieruchomości w Winnipeg do około 2030 roku:
- Ceny: Po dwucyfrowych wzrostach w latach 2020–24, oczekuje się spowolnienia wzrostu cen mieszkań. Prognozy CMHC przewidują, że aprecjacja cen pozostanie dodatnia w 2025 roku (odzwierciedlając utrzymujący się popyt i ograniczoną podaż), ale spowolni w latach 2026–27, gdy na rynek trafi więcej ofert cmhc-schl.gc.ca. Ceny domów wolnostojących mogą osiągnąć poziom niskich 400 tys. dolarów pod koniec 2025 roku (zgodnie z prognozami WRREB), a następnie będą rosły wolniej w kierunku przedziału 400–450 tys. dolarów do 2030 roku. Każde ogólnokrajowe spowolnienie gospodarcze może spowodować krótkotrwałe ochłodzenie, ale podstawowy trend wzrostowy wydaje się być utrzymany ze względu na ograniczoną podaż gruntów i stosunkowo silny wzrost dochodów.
- Aktywność sprzedażowa: Po niewielkim spadku w 2024 roku, oczekuje się, że sprzedaż mieszkań będzie stopniowo rosła. Prognozy dla rynku mieszkaniowego przewidują, że sprzedaż w Winnipeg odbije się od najniższych poziomów z 2023 roku w kierunku wyższych wartości (choć nadal umiarkowanych w skali kraju) cmhc-schl.gc.ca. Podsumowanie prognoz CMHC pokazuje roczną liczbę transakcji na rynku wtórnym w przedziale 12 000–17 000 w scenariuszach niskim/wysokim na lata 2025–27 cmhc-schl.gc.ca (prognozowane 8 000–15 800). Mówiąc prościej, można się spodziewać więcej transakcji w 2025 roku, gdy kupujący dostosują się do niższych stóp procentowych, a następnie stabilizacji około 2026 roku. Nowych ofert może również przybyć, gdy część właścicieli zdecyduje się sprzedać w korzystnych warunkach rynkowych.
- Budownictwo: Nowe budownictwo mieszkaniowe powinno pozostać podwyższone i w przybliżeniu stabilne. Rozpoczęcia budów będą napędzane przez projekty wielorodzinne i budynki na wynajem z przeznaczeniem na ten cel, wspierane przez finansowanie federalne i miejskie zachęty cmhc-schl.gc.ca. CMHC sugeruje około 4 700–6 000 rozpoczęć budów rocznie (domy jednorodzinne + wielorodzinne) w latach 2025–27 cmhc-schl.gc.ca, z wyższymi liczbami, jeśli popyt zaskoczy wzrostem. W centrum miasta i na terenach uzupełniających pojawi się wiele budynków apartamentowych (co pomoże osiągnąć cel 350–500 jednostek rocznie canada.constructconnect.com). Wzrost na przedmieściach będzie kontynuowany, ale w wolniejszym tempie; duże działki stają się coraz rzadsze, co zmusza deweloperów do inwestowania bliżej centrum. W dłuższej perspektywie prawdopodobne jest, że liczba rozpoczęć budów domów jednorodzinnych będzie spadać (w miarę zmiany sposobu zagospodarowania terenów miejskich), a udział budowy apartamentów i domów szeregowych będzie rósł cmhc-schl.gc.ca.
- Wolne lokale na wynajem i czynsze: Liczba wolnych lokali może nieznacznie wzrosnąć z obecnych rekordowo niskich poziomów, ale nieznacznie. Jeśli na rynek trafią tysiące nowych mieszkań na wynajem (zgodnie z założeniami), wskaźnik wolnych lokali może osiągnąć około 2–3% do 2030 roku – co wciąż jest historycznie bardzo niskim poziomem cmhc-schl.gc.ca. Oczekuje się, że czynsze będą silnie rosły do 2025 roku (co będzie korzystne dla właścicieli), a następnie wzrost spowolni do niskich jednocyfrowych wartości. Czynsze za nowe mieszkania na rynku mogą nawet się ustabilizować lub nieznacznie spaść pod koniec lat 20., jeśli podaż przewyższy ograniczony popyt.
- Czynniki ekonomiczne/demograficzne: Gospodarka Winnipeg jest dość zróżnicowana (sektor rządowy, produkcja, transport, IT), a bezrobocie umiarkowane. W latach 2025–30 prawdopodobnie będzie się rozwijać umiarkowanie, o ile nie nastąpi recesja. Utrzymująca się migracja (szczególnie z cieplejszych prowincji) będzie sprzyjać wzrostowi, ale ogólnie wolniejszy przyrost ludności oznacza, że popyt na mieszkania będzie w dużej mierze zależał od wewnętrznej rotacji. Największą niewiadomą jest polityka imigracyjna (np. cele federalne) – wyższa imigracja może zwiększyć popyt ponad obecne prognozy.
Ryzyka i szanse: Stopy procentowe są największym ryzykiem w krótkim okresie. Jeśli globalna inflacja ponownie wzrośnie, stopy mogą pozostać wysokie przez dłuższy czas, tłumiąc zarówno sprzedaż, jak i budownictwo. Z drugiej strony, jeśli Bank Kanady gwałtownie obniży stopy, możemy zobaczyć gwałtowny wzrost wiosną 2026 roku. Po stronie podaży, wszelkie wąskie gardła w dostawach materiałów lub siły roboczej (np. niedobór fachowców) mogą spowolnić rozpoczęcia budów i podnieść ceny. Z kolei dalsza deregulacja i finansowanie (federalne i miejskie) mogą wprowadzić na rynek więcej mieszkań niż oczekiwano, co dodatkowo schłodzi ceny.
Pod względem inwestycyjnym Winnipeg jest często postrzegane jako stabilny, konserwatywny rynek. Brakuje mu zmienności boomów Vancouver/Toronto, ale też zwykle nie doświadcza gwałtownych załamań. Na lata 2025–2030 większość analityków przewiduje umiarkowany wzrost: „świetny dla tych, którzy budują systematycznie, ale bez dramatów w stylu ‘niebo się wali’”, jak ujęto to w jednym z raportów CMHC. Właściciele nieruchomości będą cieszyć się stabilnym obłożeniem i rosnącymi czynszami w najbliższym czasie, ale powinni przygotować się na stopniową normalizację. Osoby kupujące domy muszą przygotować się na dalszą konkurencję: choć zakup może stać się nieco łatwiejszy, jeśli stopy procentowe spadną, czasy polowania na okazje już minęły.
Podsumowanie: Rynek nieruchomości w Winnipeg w 2025 roku jest aktywny i konkurencyjny. Ceny są na rekordowych poziomach (napędzane niską podażą i stabilnym popytem), nowa zabudowa przyspiesza dzięki agresywnym programom miejskim i federalnym, a rynek najmu pozostaje napięty. W ciągu najbliższych 3–5 lat można spodziewać się stabilnego wzrostu – ceny będą dalej rosły (choć wolniej), sprzedaż wzrośnie umiarkowanie, a nowe inwestycje będą w dużej mierze realizowane w formie projektów wielorodzinnych. Zachęty rządowe (takie jak dotacje HAF, reformy strefowania, zwolnienia podatkowe) odegrają kluczową rolę w kształtowaniu tego, gdzie i jak szybko powstawać będą nowe mieszkania. Na razie przewagę mają sprzedający i deweloperzy, ale napływ nowej podaży planowany na lata 2025–2030 powinien stopniowo przesuwać Winnipeg w kierunku bardziej zrównoważonego, choć wciąż pożądanego rynku cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Źródła: Analiza pochodzi z Winnipeg Regional Real Estate Board winnipegregionalrealestateboard.ca, CBRE Canada cbre.ca cbre.ca, prognoz rynkowych CMHC cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, analiz ekonomicznych RBC rbc.com nesto.ca oraz lokalnych raportów prasowych canada.constructconnect.com winnipegfreepress.com globalnews.ca. Źródła te cytują najnowsze dostępne dane dotyczące cen, sprzedaży, pustostanów i polityki do końca 2025 roku.
