Βασικά Στοιχεία & Αριθμοί
- Μέση Άνοδος Τιμής: Η μέση τιμή κατοικίας στο Saskatoon (όλοι οι τύποι ακινήτων) έφτασε τα ~$359,200 στα μέσα του 2025 (Ιαν–Ιούλ), αυξημένη κατά 7% σε ετήσια βάση (YOY) blog.remax.ca. Η τιμή αναφοράς (διάμεση) κατοικίας σημείωσε νέα υψηλά: $435,100 τον Ιούλιο 2025, αύξηση 7% σε ετήσια βάση kentbraaten.com.
- Πωλήσεις & Απόθεμα: Οι πωλήσεις κατοικιών έχουν εκτοξευθεί – π.χ. 610 κατοικίες πουλήθηκαν τον Ιούλιο 2025, +17% σε ετήσια βάση και ~40% πάνω από τον μέσο όρο 10ετίας kentbraaten.com. Το απόθεμα παραμένει εξαιρετικά χαμηλό: μόνο ~594 ενεργές καταχωρίσεις στο τέλος Ιουλίου 2025 (περίπου 1,5 μήνες προσφοράς), παρά τις περισσότερες νέες καταχωρίσεις kentbraaten.com kentbraaten.com. Αυτή η περιορισμένη προσφορά διατηρεί το Saskatoon σταθερά σε αγορά πωλητή kentbraaten.com.
- Αγορά Ενοικίων: Τα ποσοστά κενών ενοικίων είναι εξαιρετικά χαμηλά (<1% στα τέλη του 2024), και τα ενοίκια αυξάνονται. Τον Οκτώβριο 2023 το μέσο ενοίκιο για δύο υπνοδωμάτια ήταν ~$1,300 (αύξηση 9% σε ετήσια βάση) globalnews.ca. Η CMHC σημειώνει σταθερά χαμηλή διαθεσιμότητα το 2025, υποστηρίζοντας τη συνεχιζόμενη αύξηση ενοικίων assets.cmhc-schl.gc.ca.
- Αύξηση Πληθυσμού: Ο πληθυσμός του Saskatoon αυξάνεται ραγδαία. Η Στατιστική Υπηρεσία του Καναδά εκτίμησε περίπου 295.200 κατοίκους της πόλης στα μέσα του 2023, και ο Δήμος προβλέπει περίπου 308.600 μέχρι τα μέσα του 2024 saskatoon.ca. Η ετήσια αύξηση ήταν κατά μέσο όρο ~2% πρόσφατα saskatoon.ca. Ένα νεανικό, αυξανόμενο εργατικό δυναμικό (το χαμηλότερο ποσοστό ανεργίας στον Καναδά με ~4–5%) economics.td.com και η ισχυρή καθαρή μετανάστευση ενισχύουν τη ζήτηση για στέγαση.
- Οικονομικές Προοπτικές: Η οικονομία της Σασκάτσουαν είναι από τις πιο υγιείς στον Καναδά. Η TD Economics προβλέπει αύξηση του επαρχιακού ΑΕΠ κατά 1,7% το 2025 (πάνω από τον εθνικό μέσο όρο) economics.td.com, με κινητήριες δυνάμεις την εξόρυξη (ποτάσα, ουράνιο) και τις κατασκευές economics.td.com. Η χαμηλή ανεργία (~4,7% τον Αύγ. 2025) και οι ισχυρές αυξήσεις μισθών ενισχύουν την αγοραστική δύναμη economics.td.com. Τα οικονομικά θεμέλια παραμένουν αρκετά ισχυρά ώστε να απορροφήσουν τη συνεχιζόμενη ζήτηση για στέγαση assets.cmhc-schl.gc.ca economics.td.com.
- Κυβερνητική Δράση: Ομοσπονδιακά-επαρχιακά προγράμματα βρίσκονται σε εξέλιξη για την ενίσχυση της προσφοράς. Ένα Ταμείο Επιτάχυνσης Κατοικιών $41,3 εκατ. (2024–27) θα επισπεύσει ~940 νέες μονάδες στο Saskatoon globalnews.ca. Η πόλη έχει εγκρίνει μεταρρυθμίσεις στη ζώνη (π.χ. έως και 4 μονάδες ανά οικόπεδο, μεταρρυθμίσεις για μέσα μαζικής μεταφοράς και στάθμευση) για να ενθαρρύνει την ενδιάμεση και ελλείπουσα κατοικία globalnews.ca. Συνεχιζόμενες υποδομές και νέες υποδιαιρέσεις (Brighton, Kensington, Aspen Ridge, κ.λπ.) επίσης αυξάνουν την προσφορά blog.remax.ca.
- Πρόβλεψη: Οι αναλυτές αναμένουν συνεχιζόμενη αύξηση τιμών έως το 2025–26 λόγω περιορισμένης προσφοράς και ισχυρής ζήτησης blog.remax.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Η CMHC προβλέπει διατηρούμενες υψηλές πωλήσεις και τιμές έως το 2025, εφόσον η οικονομία παραμείνει ισχυρή assets.cmhc-schl.gc.ca. Μέτρια επιβράδυνση της αύξησης των ενοικίων αναμένεται έως το 2026–27 καθώς νέα ενοικιαζόμενα ακίνητα θα διατεθούν στην αγορά assets.cmhc-schl.gc.ca. Εν ολίγοις, η αγορά του Saskatoon είναι πιθανό να παραμείνει «καυτή» βραχυπρόθεσμα, με προσεκτική παρακολούθηση των αυξανόμενων δαπανών και της νέας προσφοράς μεσοπρόθεσμα.
Τάσεις Κατοικιών & Εμπορικής Αγοράς
Κατοικίες: Η αγορά κατοικίας του Saskatoon έχει εκτοξευθεί το 2024–25. Μετά από μια σύντομη ύφεση το 2023, οι πωλήσεις και οι τιμές ανέκαμψαν απότομα. Πολλαπλές πηγές δεδομένων δείχνουν δραστηριότητα ρεκόρ: 610 σπίτια πουλήθηκαν τον Ιούλιο του 2025 (17% πάνω από τον Ιούλιο του 2024) kentbraaten.com, και η τιμή αναφοράς MLS® στην πόλη σημείωσε νέα ρεκόρ ($435,100 τον Ιούλιο του 2025) kentbraaten.com. Η προσφορά παραμένει πολύ περιορισμένη – μόνο περίπου 1,5 μήνες αποθέματος kentbraaten.com – κάτι που ευνοεί τους πωλητές. Οι μεσίτες αναφέρουν «πόλεμο προσφορών» ακόμα και για μέτρια σπίτια, ενώ νέοι Καναδοί και αγοραστές από άλλες επαρχίες καλύπτουν τη ζήτηση. blog.remax.ca kentbraaten.com Οι αγοραστές πρώτης κατοικίας συμμετέχουν ενεργά (αν και μεγαλύτεροι σε ηλικία από ό,τι πριν μια δεκαετία, συχνά με βοήθεια από την οικογένεια blog.remax.ca), και επενδυτές (ειδικά τοπικοί και από BC/ON) αγοράζουν ακίνητα.
Το 2025 μέχρι στιγμής η διάμεση τιμή κατοικίας εκτινάχθηκε στα ~$359K στα μέσα του έτους blog.remax.ca. Κοιτώντας μπροστά, η RE/MAX προβλέπει άλλη μια αύξηση ~3% στις μέσες τιμές μέχρι το τέλος του 2025 blog.remax.ca, υποθέτοντας έστω και μέτριες μειώσεις επιτοκίων. Με τις προβλεπόμενες μειώσεις επιτοκίων αργότερα το 2025, η συσσωρευμένη ζήτηση θα μπορούσε να ενταθεί. Νέες κοινότητες (π.χ. Brighton, Aspen Ridge, Kensington) είναι ιδιαίτερα δημοφιλείς· προσφέρουν νέες κατασκευές, πάρκα και πρόσβαση σε συγκοινωνίες, προσελκύοντας νέες οικογένειες και νεοφερμένους blog.remax.ca. Ταυτόχρονα, περιοχές αναπλήρωσης (Kensington, πρώιμα στάδια του Stonebridge, κ.λπ.) βλέπουν αναπλάσεις και αύξηση πυκνότητας.
Εμπορικά ακίνητα: Η αγορά εμπορικών ακινήτων του Saskatoon είναι σχετικά ανθεκτική το 2025. Οι συνολικές συναλλαγές το Α’ τρίμηνο του 2025 αυξήθηκαν κατά περίπου 2% σε ετήσια βάση, παρά την παγκόσμια αβεβαιότητα blog.remax.ca. Η μεγαλύτερη ανάπτυξη παρατηρείται σε γη και πολυκατοικίες. Μεγάλα οικόπεδα (άνω των 10 στρεμμάτων) με ζώνη ανάπτυξης κοντά στο Saskatoon έχουν ζήτηση, με τιμές γύρω στα $36–40K ανά στρέμμα blog.remax.ca. Τα “έτοιμα για κατασκευή” οικόπεδα (πλήρως εξυπηρετούμενη γη) έχουν πολύ υψηλότερες τιμές ($180–300K/στρέμμα σε βασικές περιοχές) blog.remax.ca. Ο τομέας των πολυκατοικιών (επενδύσεις σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα και μεζονέτες) ανθεί: τα νέα συγκροτήματα είναι 100% μισθωμένα, τα ποσοστά απόδοσης περίπου 9% blog.remax.ca, και μικρότερα κτίρια χαμηλού ύψους (4–6 διαμερίσματα) πωλούνται περίπου $1,2 εκατ., ενώ συγκροτήματα 26–32 διαμερισμάτων φτάνουν περίπου τα $4 εκατ. blog.remax.ca. Η αύξηση των ενοικίων (τελευταία στοιχεία ~+$1.500 για μέσο διαμέρισμα στο Saskatoon, +9,7% ετησίως blog.remax.ca) και η πληρότητα σχεδόν 100% καθιστούν τις πολυκατοικίες ελκυστικές για επενδυτές.
Άλλοι τομείς παραμένουν σταθεροί. Η ανάπτυξη του λιανικού εμπορίου καθοδηγείται από τα νέα προάστια: κάθε νέα υποδιαίρεση προσθέτει εμπορικά κέντρα με βασικούς ενοικιαστές σούπερ μάρκετ, τράπεζες και ταχυφαγεία. Σε αντίθεση, οι επαγγελματικοί χώροι στο κέντρο αντιμετωπίζουν δυσκολίες μετά την πανδημία (τα ποσοστά κενών παραμένουν υψηλά και ορισμένοι βασικοί ενοικιαστές έχουν αποχωρήσει blog.remax.ca), ενώ τα προαστιακά γραφεία Κατηγορίας Α (π.χ. στο Stonebridge) παρουσιάζουν ισχυρή ζήτηση και χαμηλά ποσοστά κενών blog.remax.ca. Η αγορά ξενοδοχείων είναι μικρή αλλά δραστήρια: περίπου πέντε μικρότερα ξενοδοχεία/μοτέλ άλλαξαν χέρια πρόσφατα (εκτός των ορίων της πόλης κοντά σε σημεία ζήτησης), με τιμές από $1–5 εκατ. blog.remax.ca. Η βιομηχανική ακίνητη περιουσία βλέπει περισσότερη νέα προσφορά· τα ποσοστά κενών αυξάνονται ελαφρώς (περίπου 3% τώρα blog.remax.ca), αν και οι μικρές βιομηχανικές μονάδες (<5.000 τ.π.) εξακολουθούν να πωλούνται γρήγορα σε υψηλές τιμές. Συνολικά, οι εμπορικοί επενδυτές παραμένουν ενδιαφερόμενοι για «βασικούς» τύπους ακινήτων (γη, ενοικιαζόμενα, ελαφριά βιομηχανία, λιανικό εμπόριο), ποντάροντας στη σταθερή τοπική οικονομία του Saskatoon blog.remax.ca.Προσιτότητα Κατοικίας & Αγορά Ενοικίων
Προσιτότητα: Παρά την ισχυρή ανάπτυξη, το Saskatoon παραμένει πιο προσιτό από τις μεγάλες πόλεις του Καναδά (Βανκούβερ, Τορόντο κ.λπ.), αλλά οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα. Τοπικοί μεσίτες σημειώνουν ότι η προσιτότητα διαβρώνεται: οι αγοραστές πρώτης κατοικίας αναλαμβάνουν μεγαλύτερο χρέος ή λαμβάνουν βοήθεια από τους γονείς blog.remax.ca. Μέχρι τα μέσα του 2025 η μέση τιμή κατοικίας ήταν μόνο ~$359.000 blog.remax.ca – χαμηλή για τα εθνικά δεδομένα – αλλά οι ταχείες αυξήσεις σημαίνουν ότι η προσιτότητα περιορίζεται. Για παράδειγμα, η τιμή αναφοράς τον Ιούλιο 2025 ($435.000) είναι πλέον πολύ πάνω από κάθε προηγούμενο ρεκόρ kentbraaten.com. Η CMHC προειδοποιεί ότι η συνεχιζόμενη χαμηλή προσφορά θα διατηρήσει την πίεση στις τιμές, ειδικά για κατοικίες εισαγωγικού επιπέδου assets.cmhc-schl.gc.ca.
Βασικά μέτρα προσιτότητας βρίσκονται υπό πίεση. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων, αν και έχουν υποχωρήσει από το ανώτατο σημείο τους, παραμένουν υψηλά· τυχόν μειώσεις στα τέλη του 2025 (όπως προβλέπουν οι αναλυτές) θα μπορούσαν να ενισχύσουν τις αγορές, αλλά διατρέχουν τον κίνδυνο περαιτέρω ανόδου των τιμών blog.remax.ca. Σε απάντηση, η πόλη και η επαρχία δίνουν προτεραιότητα στη προσιτή στέγαση: Το Σχέδιο Δράσης για τη Στέγαση του Saskatoon και οι σχετικές πολιτικές προσφέρουν κίνητρα για στέγαση χαμηλού εισοδήματος (π.χ. επιχορηγήσεις προκαταβολής 5–10%, μειωμένα τέλη) και υποστηρίζουν έργα μέσω της ομοσπονδιακής Rapid Housing Initiative και του Housing Accelerator Fund globalnews.ca globalnews.ca. Το καθαρό αποτέλεσμα ελπίζεται να είναι περισσότερη προσφορά προσιτών μονάδων (π.χ. έως και 4πλοκα σε οικογενειακές γειτονιές, απλοποιημένες εγκρίσεις για πολυκατοικίες globalnews.ca).Αγορά Ενοικίων: Ο τομέας ενοικίασης είναι εξαιρετικά πιεσμένος. Τα στοιχεία της πόλης (Ιούνιος 2024) έδειξαν ποσοστό κενών κάτω του 1% σε πολλές περιοχές (ισορροπημένη αγορά είναι ~3%)globalnews.ca. Με τόσο χαμηλά ποσοστά κενών, οι ιδιοκτήτες έχουν αυξήσει τα ενοίκια επιθετικά. Μέχρι τα τέλη του 2023 το μέσο ενοίκιο για διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στο Saskatoon ξεπέρασε τα $1,300 (αύξηση 9% σε ετήσια βάση) globalnews.ca. Η CMHC προβλέπει ότι η αύξηση των ενοικίων θα παραμείνει ισχυρή έως το 2025 καθώς η ζήτηση ξεπερνά τη νέα προσφορά assets.cmhc-schl.gc.ca, με μικρή χαλάρωση το 2026–27 καθώς οι πρόσφατες κατασκευές (ειδικά ενοικιαζόμενα κτίρια) θα διατεθούν στην αγορά.
Η αύξηση των ενοικίων και η χαμηλή διαθεσιμότητα έχουν οδηγήσει ορισμένους κατοίκους σε οικονομική πίεση όσον αφορά την προσιτότητα. Σε απάντηση, το δημοτικό συμβούλιο του Saskatoon έχει εγκρίνει πολυάριθμες μεταρρυθμίσεις για την ενθάρρυνση της ανάπτυξης ενοικιαζόμενων κατοικιών: επιτρέποντας βοηθητικές κατοικίες, μειώνοντας τα ελάχιστα όρια στάθμευσης και αλλάζοντας τη ζώνη γύρω από διαδρόμους μεταφορών για πολυκατοικίες υψηλότερης πυκνότητας globalnews.ca saskatoon.ca. Το Ταμείο Επιτάχυνσης Κατοικιών ύψους $41 εκατ. (2024–27) θα επιδοτήσει επίσης νέες προσιτές ενοικιαζόμενες μονάδες (συνολικά 940) globalnews.ca. Αυτά τα μέτρα αναμένεται να αυξήσουν σταδιακά το απόθεμα ενοικιαζόμενων κατοικιών, αλλά οι αναλυτές προειδοποιούν ότι η ανακούφιση θα είναι σταδιακή. Προς το παρόν, οι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν έντονο ανταγωνισμό για τις μονάδες και ταχέως αυξανόμενες τιμές, καθιστώντας την προσιτότητα βασικό ζήτημα για τα νοικοκυριά με χαμηλό έως μέτριο εισόδημα.
Οικονομικοί & Δημογραφικοί Παράγοντες
Η ισχυρή οικονομία και η δημογραφική ανάπτυξη του Saskatoon αποτελούν σημαντικούς παράγοντες για την αγορά ακινήτων. Η οικονομία της Saskatchewan είναι ποικιλόμορφη – εξόρυξη (ποτάσα, ουράνιο), πετρέλαιο, γεωργία και ένας ισχυρός δημόσιος τομέας – και προβλέπεται να ξεπεράσει τον εθνικό μέσο όρο το 2025 economics.td.com. Βασικές επενδύσεις όπως το ορυχείο ποτάσας Jansen (υπό κατασκευή) και η συνεχιζόμενη αύξηση των εξαγωγών εξόρυξης (+20% από την αρχή του έτους) ενισχύουν την απασχόληση και το εισόδημα economics.td.com. Το ποσοστό ανεργίας είναι το χαμηλότερο στον Καναδά (~4,7% τον Αύγ. 2025) economics.td.com, και η καταναλωτική δαπάνη παραμένει ισχυρή. Η TD Economics σημειώνει ότι οι τομείς των φυσικών πόρων και των κατασκευών είναι «ισχυροί», δίνοντας στη Saskatchewan μια ήπια ώθηση ανάπτυξης παρά τα παγκόσμια εμπόδια στο εμπόριο economics.td.com economics.td.com.
Η αύξηση του πληθυσμού είναι εξίσου ισχυρή. Στα μέσα του 2023, η Μητροπολιτική Περιοχή του Saskatoon είχε περίπου 295.000 κατοίκους saskatoon.ca, και η πόλη εκτιμούσε περίπου 308.600 μέχρι τον Ιούλιο του 2024 saskatoon.ca (υποδηλώνοντας περίπου 13.700 νέους κατοίκους το 2023, πολύ πάνω από τον μέσο όρο της πενταετίας). Η ανάπτυξη οφείλεται τόσο στη διεθνή μετανάστευση (φοιτητές και εξειδικευμένοι εργαζόμενοι που προσελκύονται από θέσεις εργασίας) όσο και στη διαπεριφερειακή μετανάστευση (η ισχυρή αγορά εργασίας της Saskatchewan προσελκύει Καναδούς). Οι προβλέψεις (μελέτες του Δήμου Saskatoon) εδώ και καιρό αναμένουν συνεχή ανάπτυξη – η πόλη στοχεύει να φτάσει περίπου τους 312.700 μέσα σε 10 χρόνια (σενάριο μέτριας ανάπτυξης) – αν και ο ακριβής ρυθμός θα εξαρτηθεί από τις οικονομικές συνθήκες. Ένας μεγαλύτερος, νεότερος πληθυσμός μεταφράζεται σε διαρκή ζήτηση για στέγαση: περισσότερες οικογένειες, φοιτητές και εργαζόμενοι που χρειάζονται σπίτια και ενοικιαζόμενα.
Συνολικά, το πλεονέκτημα προσιτότητας της περιοχής (σε σύγκριση με το Βανκούβερ/Τορόντο) σε συνδυασμό με την ισχυρή τοπική οικονομία («το χαμηλότερο ποσοστό ανεργίας στον Καναδά» economics.td.com) αποτελεί έναν ισχυρό συνδυασμό. Η CMHC παρατηρεί ότι η αγορά εργασίας του Saskatoon έχει απορροφήσει καλά τους νεοεισερχόμενους (υψηλή αύξηση απασχόλησης με μόνο μέτρια άνοδο της ανεργίας) assets.cmhc-schl.gc.ca, πράγμα που σημαίνει ότι οι νεοεισερχόμενοι νοικιάζουν ή αγοράζουν ενεργά. Αυτά τα θεμελιώδη στοιχεία υποδηλώνουν ότι οποιαδήποτε υποχώρηση στην αγορά κατοικίας θα πρέπει να είναι περιορισμένη, και η ζήτηση για στέγαση είναι πιθανό να παραμείνει πάνω από τις μακροπρόθεσμες τάσεις τουλάχιστον μέχρι τα μέσα της δεκαετίας του 2020.
Ευκαιρίες & Κίνδυνοι Επένδυσης
Ευκαιρίες: Για τους επενδυτές, το Saskatoon προσφέρει αυτή τη στιγμή μια σειρά από ευκαιρίες σε κατοικίες, πολυκατοικίες και ακόμη και γεωργική γη. Οι χαμηλές (σχετικά) τιμές και η ισχυρή ανάπτυξη καθιστούν τις ενοικιάσεις κατοικιών ελκυστικές – με 100% πληρότητα και αυξανόμενα ενοίκια, τα κτίρια ενοικίασης με συγκεκριμένο σκοπό μπορούν να αποφέρουν ~8–9% αποδόσεις κεφαλαίου. Μικρότερες πολυκατοικίες (4–6 διαμερισμάτων) διατίθενται από ~$1.2M, επιτρέποντας σε μικρούς επενδυτές να συμμετέχουν. Η αγορά προαστιακών κατοικιών, αν και ανταγωνιστική, εξακολουθεί να προσφέρει απόδοση ιδίων κεφαλαίων μέσω της ανατίμησης· πολλοί αγοραστές βλέπουν το Saskatoon ως μια σταθερή μακροπρόθεσμη επιλογή. Άφθονες εμπορικές ευκαιρίες σε γη και πολυκατοικίες: μεγάλα οικόπεδα κοντά στο Saskatoon (10+ στρέμματα) έχουν μεγάλη ζήτηση, και μικρότερα ανεπτυγμένα οικόπεδα πωλούνται σε υψηλές τιμές. Νέες υποδιαιρέσεις (όπως οι επεκτάσεις του Brevoort Park) προσφέρουν επίσης οικόπεδα για επενδύσεις κατασκευαστών. Το λιανικό εμπόριο και η φιλοξενία έχουν τα δικά τους τμήματα: τα τοπικά εμπορικά κέντρα σε αναπτυσσόμενους διαδρόμους απολαμβάνουν σταθερή κίνηση, και μικρά μοτέλ έξω από την πόλη (που εξυπηρετούν διαδρομές φορτηγών κ.λπ.) έχουν αποδειχθεί κερδοφόρα, πωλούμενα στα $1–5M. Η γεωργική γη κοντά στο Saskatoon έχει ξεχωρίσει: οι αξίες γεωργικής γης στη Saskatchewan αυξήθηκαν κατά 13.1% το 2024 (η μεγαλύτερη επαρχιακή αύξηση στον Καναδά). Ως η μεγαλύτερη πόλη της επαρχίας, το Saskatoon προσελκύει αγροτικούς επενδυτές σε κοντινές εκτάσεις είτε για καλλιέργεια είτε για μελλοντική ανάπτυξη. Οι επενδυτές σημειώνουν επίσης τη σχετική προσιτότητα του Saskatoon – η αγορά ενός διαμερίσματος $400K στο Saskatoon έχει πολύ χαμηλότερα κόστη διατήρησης από ό,τι στη Βρετανική Κολομβία ή το Οντάριο, ενώ εξακολουθεί να προσφέρει ανατίμηση.Κίνδυνοι: Καμία αγορά δεν είναι χωρίς κίνδυνο, και πιθανά εμπόδια περιλαμβάνουν τα επιτόκια, οικονομικά σοκ και αλλαγές πολιτικής. Η άνοδος των στεγαστικών επιτοκίων (ακόμη και ελαφρώς) μπορεί να μειώσει την αγοραστική δύναμη· αν και τα επιτόκια κορυφώθηκαν το 2023, τυχόν απρόσμενες καθυστερήσεις στις μειώσεις θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τη ζήτηση. Οικονομικά, εξωτερικοί παράγοντες δημιουργούν αβεβαιότητα. Για παράδειγμα, οι Καναδοί εξαγωγείς (ιδιαίτερα στη γεωργία) αντιμετωπίζουν εμπορικές εντάσεις: οι δασμοί της Κίνας στο σπόρο ελαιοκράμβης (75%) και στο λάδι (100%) απειλούν τους αγρότες της Σασκάτσουαν economics.td.com. Μια εμβάθυνση του εμπορικού πολέμου Καναδά–ΗΠΑ (δασμοί έως 25%) θα μπορούσε να επιβραδύνει την επαρχιακή οικονομία (όπως σημειώνει η CMHC, μεγάλοι δασμοί θα μπορούσαν να προκαλέσουν απώλειες θέσεων εργασίας και κινδύνους ύφεσης assets.cmhc-schl.gc.ca). Αν οι τιμές των εμπορευμάτων πέσουν (π.χ. σταθεροποίηση του πετρελαίου, προβλήματα με την ελαιοκράμβη), η τοπική αύξηση εισοδήματος θα μπορούσε να σταματήσει, ψύχοντας τη ζήτηση για κατοικίες.Στο μέτωπο της τοπικής πολιτικής, το φιλόδοξο στεγαστικό σχέδιο φέρει και αυτό κάποιον κίνδυνο πολιτικής αντίδρασης ή καθυστερήσεων. Οι αλλαγές στη ζωνοποίηση (επιτρέποντας πολυκατοικίες, μείωση χώρων στάθμευσης) έχουν προκαλέσει κάποιες αντιδράσεις από την κοινότητα, που θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τις εγκρίσεις. Επίσης, καθώς η κατασκευή ενοικιαζόμενων κατοικιών επιταχύνεται (σύμφωνα με την CMHC assets.cmhc-schl.gc.ca), η υπερπροσφορά θα μπορούσε τελικά να εμφανιστεί έως το 2027: αναμένεται αύξηση των κενών μόλις ολοκληρωθούν δεκάδες νέα έργα ενοικίασης, κάτι που θα μπορούσε να μετριάσει την αύξηση των ενοικίων. Τέλος, οι επενδυτές πρέπει να προσέχουν την υπερθέρμανση: διψήφια αύξηση τιμών (πάνω από 30% σε 2 χρόνια σε επίπεδο επαρχίας stats.crea.ca) ίσως να μην είναι διατηρήσιμη επ’ αόριστον χωρίς επαρκή νέα προσφορά. Μια απότομη διόρθωση της αγοράς (αν και απίθανη με τα τρέχοντα θεμελιώδη μεγέθη) θα ήταν επώδυνη δεδομένου του πόσο περιορισμένα είναι τα αποθέματα· η αγορά έχει μικρό περιθώριο προστασίας από σοκ.
Κυβερνητικές Πολιτικές, Υποδομές & Ζωνοποίηση
Η κυβερνητική δράση είναι κεντρικής σημασίας για το στεγαστικό μέλλον του Saskatoon. Τα τελευταία χρόνια τόσο η ομοσπονδιακή όσο και η δημοτική κυβέρνηση έχουν ξεκινήσει πρωτοβουλίες για να ενισχύσουν την προσφορά και την πυκνότητα:
- Ομοσπονδιακή-Επαρχιακή Χρηματοδότηση: Η Σασκατούν είναι εταίρος στο ομοσπονδιακό Housing Accelerator Fund (HAF). Μέσω αυτού, 41,3 εκατομμύρια δολάρια διατίθενται στη Σασκατούν (2024–27) για την επιτάχυνση περίπου 940 νέων κατοικιών globalnews.ca. Αυτά τα κεφάλαια στοχεύουν στην προσιτή στέγαση και η πόλη σχεδιάζει να δαπανήσει περίπου 35 εκατ. δολάρια για κίνητρα (επιδοτήσεις, γη για προσιτά/πολυκατοικιακά έργα) globalnews.ca. Η Πρωτοβουλία Ταχείας Στέγασης (ομοσπονδιακή χρηματοδότηση από προηγούμενα έτη) έφερε επίσης εκατομμύρια για καταφύγια και υποστηρικτική στέγαση στη Σασκατούν, βοηθώντας στην αντιμετώπιση της αστεγίας και των βασικών αναγκών.
- Ζωνοποίηση & Κανονισμοί Ανάπτυξης: Για να ευθυγραμμιστεί με τις απαιτήσεις του HAF, το Δημοτικό Συμβούλιο της Σασκατούν ενέκρινε σημαντικές μεταρρυθμίσεις στη χρήση γης. Αυτές περιλαμβάνουν έως και 4 μονάδες επιτρέπονται σχεδόν σε κάθε οικιστικό οικόπεδο, και πολυκατοικίες επιτρέπονται εντός 800μ από σταθμούς Bus Rapid Transit (BRT) globalnews.ca. Η πόλη εισήγαγε νέα Ζώνη Διαδρόμου για τους διαδρόμους ταχείας μετακίνησης (εγκρίθηκε τον Ιούλιο 2024) για να ενθαρρύνει την ανάπτυξη μικτής χρήσης και υψηλότερης πυκνότητας saskatoon.ca. Οι ελάχιστοι κανόνες στάθμευσης έχουν μειωθεί ή καταργηθεί σε περιοχές με συγκοινωνία, μειώνοντας το κόστος ανάπτυξης saskatoon.ca. Οι κανονισμοί για βοηθητικές κατοικίες (υπόγεια διαμερίσματα, κατοικίες στον κήπο) αναθεωρήθηκαν τον Απρίλιο 2024 για την εξάλειψη προηγούμενων εμποδίων saskatoon.ca. Συνολικά, η ζωνοποίηση απελευθερώνεται ώστε να επιτρέπεται περισσότερη εντός πόλης δόμηση, σειρά κατοικιών και πολυκατοικίες χωρίς χρονοβόρες εγκρίσεις.
- Κίνητρα & Προγράμματα Προσιτής Στέγασης: Το Πρόγραμμα Κινήτρων Προσιτής Στέγασης (AIP) του Δήμου προσφέρει απαλλαγές από δημοτικούς φόρους και επιχορηγήσεις σε κατασκευαστές που χτίζουν ενοικιαζόμενα διαμερίσματα ή διαμερίσματα προς ενοικίαση κάτω του κόστους αγοράς. Τον Μάιο 2024 η Σασκατούν επέκτεινε τα κίνητρα για κατοικίες “missing middle” (τριπλοκατοικίες, μεζονέτες) σε διαδρόμους συγκοινωνίας saskatoon.ca. Η πόλη συνεχίζει να χρησιμοποιεί τα δικά της αποθέματα γης για στεγαστικά έργα μέσω του Προγράμματος Προσιτής Στέγασης (π.χ. οι κατασκευαστές υποβάλλουν προσφορές για δημοτική γη με αντάλλαγμα την κατασκευή προσιτών κατοικιών).
- Υποδομές & Περιοχές Ανάπτυξης: Οι δημόσιες υποδομές στηρίζουν επίσης την αγορά. Νέοι δρόμοι, δίκτυα κοινής ωφέλειας και παροχές έχουν ανοίξει σε συνοικίες όπως οι Brighton, Aspen Ridge, Kensington blog.remax.ca. Η γραμμή BRT Blue (άνοιξε τον Αύγ. 2023) και η γραμμή Orange (έρχεται σύντομα) επεκτείνουν τη γρήγορη μετακίνηση, καθιστώντας πολλές γειτονιές πιο προσβάσιμες. Τα σχέδια για μια τρίτη γέφυρα αυτοκινητοδρόμου πάνω από τον ποταμό (Circle Drive South) και τα συνεχιζόμενα έργα περιφερειακού δρόμου θα βελτιώσουν τους χρόνους μετακίνησης. Τέτοιες επενδύσεις αυξάνουν την ελκυστικότητα των περιφερειακών περιοχών και επιτρέπουν την κατασκευή περισσότερων κατοικιών. Οι αναβαθμίσεις των δικτύων κοινής ωφέλειας (ύδρευση, αποχέτευση) διευκολύνουν επίσης την υψηλότερη πυκνότητα. Συνολικά, ο σχεδιασμός και οι βελτιώσεις των υποδομών του Saskatoon έχουν στόχο να ανταποκριθούν στις προβλέψεις αύξησης του πληθυσμού.
Αυτές οι πολιτικές στοχεύουν συνολικά να επιταχύνουν την οικοδόμηση στο Saskatoon. Η CMHC σημειώνει ότι οι αυξανόμενες τιμές και τα ενοίκια (μαζί με τα κίνητρα) αναμένεται να «ενθαρρύνουν αυξημένα επίπεδα νέας οικοδομικής δραστηριότητας» assets.cmhc-schl.gc.ca. Πράγματι, οι ενάρξεις κατοικιών στην περιοχή του Saskatoon έχουν αυξηθεί το 2024/25, ιδιαίτερα στην πολυκατοικιακή δόμηση. Οι παρατηρητές θα παρακολουθούν αν αυτές οι πολιτικές μπορούν να φέρουν την προσφορά πιο κοντά στη ζήτηση· μέχρι στιγμής, οι νέες ολοκληρώσεις υστερούν της ζήτησης, αλλά αυτό το χάσμα μπορεί να μειωθεί έως το 2026–27 καθώς τα εγκεκριμένα έργα ξεκινούν.
Προοπτική (Επόμενα 3–5 Χρόνια)
Βραχυπρόθεσμα (2025–27), οι περισσότεροι αναλυτές αναμένουν ότι η αγορά του Saskatoon θα παραμείνει θερμή. Ο όγκος των πωλήσεων θα παραμείνει πάνω από τους μακροπρόθεσμους μέσους όρους και οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται (αν και με πιο ήπιο ρυθμό σε σύγκριση με τις αρχές του 2025). Οι αναφορές CREA/SRA υποδηλώνουν ότι οι τιμές μπορεί να αυξηθούν κατά λίγα τοις εκατό ετησίως το 2026–27 καθώς η ζήτηση παραμένει ισχυρή blog.remax.ca kentbraaten.com. Η CMHC προβλέπει ρητά συνεχιζόμενη υψηλή ζήτηση και μια σφιχτή αγορά μεταπώλησης έως το 2025, υποστηρίζοντας περαιτέρω αυξήσεις τιμών assets.cmhc-schl.gc.ca. Χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων (αν υλοποιηθούν) θα μπορούσαν να επανενεργοποιήσουν αγοραστές που ήταν στο περιθώριο, ενδεχομένως να ωθήσουν τις τιμές ακόμη υψηλότερα στα τέλη του 2025/αρχές του 2026 blog.remax.ca. Ο τομέας ενοικίασης θα ηγηθεί της νέας οικοδομικής δραστηριότητας, οπότε αναμένετε πολλά νέα έργα διαμερισμάτων/πολυκατοικιών τα επόμενα χρόνια· αυτά τελικά θα μειώσουν ελαφρώς τα ενοίκια έως το 2026–27, αλλά τα ποσοστά κενών διαμερισμάτων πιθανότατα θα παραμείνουν χαμηλά έως το 2025 assets.cmhc-schl.gc.ca.
Σε 5–10 χρόνια, πολλά εξαρτώνται από το πώς θα εξελιχθούν οι προβλέψεις ανάπτυξης. Τα επίσημα σχέδια της πόλης (σενάριο μεσαίας ανάπτυξης) εδώ και καιρό υποθέτουν πληθυσμό ~312.700 έως το 2030. Εάν το Saskatoon πετύχει έστω και μέρος αυτής της ανάπτυξης, η ζήτηση για κατοικίες θα παραμείνει ισχυρή και στη δεκαετία του 2030. Ο θεμελιώδης περιορισμός της προσφοράς υποδηλώνει ότι οι τιμές πιθανότατα θα συνεχίσουν να αυξάνονται τουλάχιστον ονομαστικά. Παρ’ όλα αυτά, μόλις δημιουργηθεί σημαντικό απόθεμα νέων κατοικιών (νέες συνοικίες, πύργοι διαμερισμάτων, πολυκατοικίες), η πίεση θα μπορούσε σταδιακά να μειωθεί. Η CMHC και οι οικονομολόγοι αναμένουν ότι οι νέες οικοδομές θα παραμείνουν πάνω από τα ιστορικά επίπεδα, οπότε η αγορά μπορεί να επιστρέψει σε ισορροπία μετά το 2027. Σε πολύ μακροπρόθεσμο ορίζοντα, αν τα επιτόκια ομαλοποιηθούν πλήρως και η αγορά εργασίας επιβραδυνθεί, η ανάπτυξη θα μπορούσε να μειωθεί – αλλά προς το παρόν δεν υπάρχουν ενδείξεις ύφεσης: η Saskatchewan ήταν η πρώτη επαρχία που πέτυχε ρεκόρ πωλήσεων το 2025 stats.crea.ca και παραμένει οικονομικά ισχυρή economics.td.com.
Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων του Saskatoon βρίσκεται στη μέση μιας εξαιρετικής άνθησης που τροφοδοτείται από την εισροή πληθυσμού και τη δυνατή τοπική οικονομία. Οι ρεκόρ πωλήσεις και οι αυξανόμενες τιμές το 2024–25 αντικατοπτρίζουν τους περιορισμούς στην προσφορά. Τα επόμενα 3–5 χρόνια είναι πιθανό να δούμε συνεχή αύξηση τιμών και πολύ σφιχτές αγορές, αν και με περισσότερες νέες κατασκευές (ειδικά ενοικιαζόμενων) να μπαίνουν στην αγορά. Βασικοί παράγοντες που πρέπει να παρακολουθούνται είναι οι μεταβολές των επιτοκίων (που θα μπορούσαν να ενισχύσουν ή να μειώσουν τη ζήτηση), η επιτυχία της κυβέρνησης στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών και τυχόν οικονομικά σοκ (εμπορικοί ή εμπορευμάτων κύκλοι) που μπορεί να επηρεάσουν τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Προς το παρόν, ωστόσο, οι προοπτικές είναι αισιόδοξες: το χαμηλό απόθεμα και η σταθερή ζήτηση υποδηλώνουν ότι η αγορά κατοικίας του Saskatoon θα παραμείνει αγορά πωλητή με επενδυτικές ευκαιρίες στην κατοικία και τους σχετικούς τομείς ακινήτων kentbraaten.com assets.cmhc-schl.gc.ca.
Πηγές: Saskatchewan Realtors Association / CREA μηνιαία στατιστικά kentbraaten.com stats.crea.ca; RE/MAX αναφορές αγοράς blog.remax.ca blog.remax.ca; CMHC Φεβρουάριος 2025 Housing Outlook (ενότητα Saskatoon) assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; Αναφορές πληθυσμού Δήμου Saskatoon saskatoon.ca; TD Economics επαρχιακή πρόβλεψη economics.td.com economics.td.com; Global News για στεγαστική πολιτική globalnews.ca globalnews.ca; Kent Braaten (Century21) αναφορά Ιουλίου 2025 kentbraaten.com kentbraaten.com; μεταξύ άλλων. Αυτές οι αξιόπιστες πηγές παρέχουν ενημερωμένα δεδομένα και εμπεριστατωμένη ανάλυση για την αγορά κατοικίας του Saskatoon και τους παράγοντές της.
