Nøglefakta & tal
- Gennemsnitlig prisstigning: Den gennemsnitlige boligpris i Saskatoon (alle ejendomstyper) nåede ~$359.200 i midten af 2025 (jan.–juli), en stigning på 7% år-til-år (YOY) blog.remax.ca. Den vejledende (median) boligpris satte nye rekorder: $435.100 i juli 2025, en 7% YOY stigning kentbraaten.com.
- Salg & udbud: Boligsalget er steget markant – f.eks. 610 boliger solgt i juli 2025, +17% YOY og ~40% over 10-års gennemsnittet kentbraaten.com. Udbuddet forbliver kritisk lavt: kun ~594 aktive opslag ved udgangen af juli 2025 (omkring 1,5 måneds udbud), på trods af flere nye opslag kentbraaten.com kentbraaten.com. Dette stramme udbud har fastholdt Saskatoon som et sælgers marked kentbraaten.com.
- Lejemarked: Udlejningsvakanser er usædvanligt lave (<1% i slutningen af 2024), og huslejerne stiger. I oktober 2023 var den gennemsnitlige husleje for en toværelses ~$1.300 (en 9% YOY stigning) globalnews.ca. CMHC bemærker fortsat lav ledighed i 2025, hvilket understøtter fortsat huslejestigning assets.cmhc-schl.gc.ca.
- Befolkningsvækst: Saskatoons befolkning vokser hurtigt. Statistics Canada anslog ~295.200 indbyggere i byen midt i 2023, og byen forventer ~308.600 i midten af 2024 saskatoon.ca. Den årlige vækst har for nylig i gennemsnit været ~2% saskatoon.ca. En ung, voksende arbejdsstyrke (laveste arbejdsløshed i Canada på ~4–5%) economics.td.com og stærk nettomigration driver efterspørgslen efter boliger.
- Økonomisk udsigt: Saskatchewans økonomi er en af Canadas sundeste. TD Economics forudser en provinsiel BNP-vækst på 1,7% i 2025 (over landsgennemsnittet) economics.td.com, drevet af minedrift (kalium, uran) og byggeri economics.td.com. Lav arbejdsløshed (~4,7% i august 2025) og solide lønstigninger styrker købekraften economics.td.com. De økonomiske fundamenter er fortsat stærke nok til at absorbere den fortsatte efterspørgsel efter boliger assets.cmhc-schl.gc.ca economics.td.com.
- Regeringstiltag: Føderale-provinsielle programmer er i gang for at øge udbuddet. En $41,3 mio. Housing Accelerator Fund (2024–27) vil fremskynde ~940 nye enheder i Saskatoon globalnews.ca. Byen har godkendt ændringer i lokalplanen (f.eks. op til 4 enheder pr. grund, transit-orienterede og parkeringsreformer) for at fremme fortætning og boliger til den “manglende mellemgruppe” globalnews.ca. Løbende infrastruktur og nye udstykninger (Brighton, Kensington, Aspen Ridge m.fl.) udvider også udbuddet blog.remax.ca.
- Prognose: Analytikere forventer fortsat prisvækst ind i 2025–26 på grund af stramt udbud og stærk efterspørgsel blog.remax.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. CMHC forudser vedvarende højt salg og priser gennem 2025, så længe økonomien forbliver stærk assets.cmhc-schl.gc.ca. Moderat afdæmpning af lejeforhøjelser forventes i 2026–27, når ny udlejning står klar assets.cmhc-schl.gc.ca. Kort sagt forventes det, at markedet i Saskatoon forbliver varmt på kort sigt, med nøje fokus på stigende omkostninger og nyt udbud på mellemlang sigt.
Tendenser på bolig- & erhvervsmarkedet
Boligmarked: Saskatoons boligmarked har boomet i 2024–25. Efter en kort nedgang i 2023 er salget og priserne steget kraftigt igen. Flere datakilder viser rekordhøj aktivitet: 610 boliger solgt i juli 2025 (17 % over juli 2024) kentbraaten.com, og MLS® benchmark-prisen i byen satte nye rekorder ($435.100 i juli 2025) kentbraaten.com. Udbuddet er fortsat meget lavt – kun omkring 1,5 måneders udbud kentbraaten.com – hvilket gavner sælgerne. Mæglere rapporterer budkrige selv på beskedne boliger, og nye canadiere samt købere fra andre provinser dækker efterspørgslen. blog.remax.ca kentbraaten.com Førstegangskøbere deltager aktivt (dog ældre end for ti år siden, ofte med hjælp fra familien blog.remax.ca), og investorer (især lokale og fra BC/ON) opkøber ejendomme.
Indtil videre i 2025 er medianprisen på huse steget til ca. $359.000 ved midten af året blog.remax.ca. Fremadrettet forudser RE/MAX endnu en stigning på ca. 3 % i gennemsnitspriserne ved udgangen af 2025 blog.remax.ca, forudsat selv beskedne rentenedsættelser. Da renterne forventes at falde senere i 2025, kan den opsparede efterspørgsel blive endnu stærkere. Nye områder (f.eks. Brighton, Aspen Ridge, Kensington) er særligt populære; disse tilbyder nybyggeri, parker og adgang til offentlig transport, hvilket tiltrækker unge familier og tilflyttere blog.remax.ca. Samtidig oplever infill-områder (Kensington, de tidlige faser af Stonebridge osv.) byfornyelse og fortætning.
Erhverv: Saskatoons erhvervsejendomsmarked er relativt robust i 2025. Det samlede antal handler i 1. kvartal 2025 steg med ca. 2 % år-til-år trods global usikkerhed blog.remax.ca. Den største vækst ses inden for jord og flerfamilieejendomme. Store jordarealer (10+ acres) udlagt til udvikling nær Saskatoon er eftertragtede og handles til omkring $36–40K pr. acre blog.remax.ca. “Byggeklare” grunde (fuldt serviceret jord) opnår langt højere priser ($180–300K/acre i nøgleområder) blog.remax.ca. Flerfamiliesektoren (udlejningsejendomme og rækkehuse) boomer: nye komplekser er 100% udlejet, afkast ~9 % blog.remax.ca, og mindre lavtliggende bygninger (4–6 enheder) sælges for ca. $1,2 mio., mens blokke med 26–32 enheder går for ca. $4 mio. blog.remax.ca. Stigende huslejer (seneste data ~+$1.500 for gennemsnitlige lejligheder i Saskatoon, +9,7 % år-til-år blog.remax.ca) og en belægningsprocent tæt på 100 % gør flerfamilieejendomme attraktive for investorer.
Andre sektorer er stabile. Detailudvikling drives af nye forstæder: hver udstykning tilføjer butikscentre med supermarkeder, banker og fastfood som ankerlejere. Kontorlokaler i centrum kæmper derimod post-pandemi (tomgangen forbliver høj, og nogle ankerlejere er flyttet blog.remax.ca), mens forstads-kontorer af klasse A (f.eks. i Stonebridge) oplever stærk efterspørgsel og lav tomgang blog.remax.ca. Hotelmarkedet er lille, men aktivt: omkring fem mindre hoteller/moteller har for nylig skiftet ejer (uden for bygrænsen nær efterspørgselsknudepunkter), i prislejet $1–5M blog.remax.ca. Industrielle ejendomme ser mere nybyggeri; tomgangen stiger moderat (ca. 3% nu blog.remax.ca), selvom små industrienheder (<5.000 kvadratfod) stadig sælges hurtigt til høje priser. Overordnet set forbliver kommercielle investorer interesserede i “nødvendige” ejendomstyper (jord, udlejning, let industri, detail), idet de satser på Saskatoons stabile lokale økonomi blog.remax.ca.Boligoverkommelighed & lejeboligmarked
Overkommelighed: På trods af stærk vækst er Saskatoon stadig mere overkommelig end Canadas største byer (Vancouver, Toronto osv.), men priserne er steget hurtigere end indkomsterne. Lokale mæglere bemærker, at overkommeligheden forringes: førstegangskøbere optager mere gæld eller får hjælp fra forældre blog.remax.ca. I midten af 2025 var den gennemsnitlige bolig kun ~$359K blog.remax.ca – lavt efter nationale standarder – men hurtige stigninger betyder, at overkommeligheden strammes. For eksempel er benchmarkprisen i juli 2025 ($435K) nu langt over tidligere rekorder kentbraaten.com. CMHC advarer om, at fortsat lavt udbud vil holde priserne under pres, især for førstegangskøbere assets.cmhc-schl.gc.ca.
Nøglemål for overkommelighed er under pres. Realkreditrenterne er, selvom de er faldet fra toppen, stadig høje; eventuelle nedsættelser i slutningen af 2025 (som forventet af analytikere) kan sætte gang i køb, men risikerer yderligere prisstigninger blog.remax.ca. Som svar prioriterer byen og provinsen billige boliger: Saskatoons Housing Action Plan og relaterede politikker tilbyder incitamenter til boliger for lavindkomstgrupper (f.eks. 5–10% tilskud til udbetaling, reducerede gebyrer) og støtter projekter via den føderale Rapid Housing Initiative og Housing Accelerator Fund globalnews.ca globalnews.ca. Nettovirkningen håbes at være mere udbud af overkommelige boligenheder (f.eks. op til 4-plexes i familieområder, mere smidige godkendelser for flerfamiliehuse globalnews.ca).Udlejningsmarked: Udlejningssektoren er ekstremt stram. Byens data (juni 2024) viste under 1% tomgang i mange områder (balanceret marked er ~3%)globalnews.ca. Med så lave tomgange har udlejere hævet huslejerne markant. Ved udgangen af 2023 var den gennemsnitlige husleje for en toværelses lejlighed i Saskatoon over $1,300 (en stigning på 9% år-til-år) globalnews.ca. CMHC forudser, at huslejevæksten vil forblive stærk gennem 2025, da efterspørgslen overstiger det nye udbud assets.cmhc-schl.gc.ca, med en let lettelse i 2026–27, når nylig byggeri (især formålsbyggede lejeboliger) kommer på markedet.
Stigende huslejer og lav tomgang har presset nogle beboere ud i økonomisk stress. Som svar har byrådet i Saskatoon godkendt adskillige reformer for at fremme udviklingen af lejeboliger: tilladelse af sekundære boligenheder, reduktion af parkeringskrav og omzonering omkring transportkorridorer til højere tæthed med lejligheder globalnews.ca saskatoon.ca. Housing Accelerator Fund på $41 mio. (2024–27) vil også yde tilskud til nye, billige lejeboliger (i alt 940 enheder) globalnews.ca. Disse tiltag bør på sigt øge udbuddet af lejeboliger, men analytikere advarer om, at lettelsen vil ske gradvist. Indtil videre oplever lejere hård konkurrence om boliger og hurtigt stigende priser, hvilket gør betalelighed til et nøgleproblem for husstande med lav til middel indkomst.
Økonomiske & Demografiske Drivere
Saskatoons stærke økonomi og demografiske vækst er store medvindsfaktorer for ejendomsmarkedet. Saskatchewans økonomi er alsidig – minedrift (potaske, uran), olie, landbrug og en stærk offentlig sektor – og forventes at overgå det nationale gennemsnit i 2025 economics.td.com. Vigtige investeringer som Jansen-potaskeminen (under opførelse) og fortsat vækst i mineeksporten (+20% år-til-dato) tilfører job og indkomst economics.td.com. Arbejdsløsheden er den laveste i Canada (~4,7% i august 2025) economics.td.com, og forbruget er solidt. TD Economics bemærker, at ressource- og byggesektorerne er “stærke”, hvilket giver Saskatchewan et mildt vækstløft trods globale handelsmodvinde economics.td.com economics.td.com.
Befolkningsvæksten er lige så robust. I midten af 2023 havde Saskatoon CMA ~295.000 indbyggere saskatoon.ca, og byen anslog ~308.600 i juli 2024 saskatoon.ca (hvilket indebærer ~13.700 nye indbyggere i 2023, langt over gennemsnittet for de sidste fem år). Væksten drives både af international immigration (studerende og faglærte tiltrukket af jobs) og interprovincial migration (Saskatchewans stærke arbejdsmarked tiltrækker canadiere). Fremskrivninger (City of Saskatoon-undersøgelser) har længe forventet fortsat vækst – byen sigter mod at nå ~312.700 inden for 10 år (middelvækst-scenarie) – selvom det præcise tempo vil afhænge af de økonomiske forhold. En større, yngre befolkning betyder vedvarende efterspørgsel på boliger: flere familier, studerende og arbejdere har brug for hjem og lejeboliger.
Samlet set er regionens prisfordel (i forhold til Vancouver/TO) plus stærk lokal økonomi (“laveste arbejdsløshed i Canada” economics.td.com) en stærk kombination. CMHC bemærker, at Saskatoons arbejdsmarked har absorberet tilflyttere godt (høj beskæftigelsesvækst med kun en beskeden stigning i arbejdsløsheden) assets.cmhc-schl.gc.ca, hvilket betyder, at tilflyttere aktivt lejer eller køber. Disse fundamentale forhold antyder, at ethvert fald i boligmarkedet bør være begrænset, og at efterspørgslen på boliger sandsynligvis vil forblive over de langsigtede tendenser i hvert fald indtil midten af 2020’erne.
Investeringsmuligheder & risici
Muligheder: For investorer tilbyder Saskatoon i øjeblikket en række muligheder inden for boliger, flerfamilieejendomme og endda landbrugsjord. Lave (relativt) priser og stærk vækst gør boligudlejning attraktivt – med 100% udlejning og stigende huslejer blog.remax.ca globalnews.ca, kan specialbyggede udlejningsejendomme give ~8–9% afkast blog.remax.ca. Mindre lejlighedsbygninger (4–6 enheder) kan købes fra ca. $1,2 mio. blog.remax.ca, hvilket gør det muligt for “mor-og-far”-investorer at deltage. Parcelhusmarkedet i forstæderne er stadig konkurrencedygtigt, men tilbyder stadig afkast på egenkapitalen via værdistigning; mange købere ser Saskatoon som en stabil, langsigtet investering. Kommercielle muligheder findes i jord og flerfamilieejendomme: store jordarealer nær Saskatoon (10+ acres) er meget eftertragtede blog.remax.ca, og mindre udviklede grunde handles til høje priser. Nye udstykninger (som udvidelser af Brevoort Park) tilbyder også grunde til bygherrer. Detail og hotel/restaurant har nicher: lokale butikscentre i vækstområder har stabil kundetrafik, og små moteller uden for byen (til lastbilruter mv.) har vist sig profitable og sælges for $1–5 mio. blog.remax.ca.
Landbrugsjord nær Saskatoon har været bemærkelsesværdig: værdien af landbrugsjord i Saskatchewan steg 13,1% i 2024 (den største stigning i Canada) blog.remax.ca. Som provinsens største by tiltrækker Saskatoon landbrugsinvestorer til nærliggende arealer til enten landbrug eller fremtidig udvikling. Investorer bemærker også Saskatoons relative overkommelighed – at købe en ejerlejlighed til $400.000 i Saskatoon har langt lavere løbende omkostninger end i BC eller Ontario, men giver stadig værdistigning.
Risici: Intet marked er uden risiko, og potentielle faldgruber omfatter renter, økonomiske chok og politiske ændringer. Stigende realkreditrenter (selv en smule) kan svække købekraften; selvom renterne toppede i 2023, kan uventede forsinkelser i rentenedsættelser bremse efterspørgslen. Økonomisk set udgør eksterne faktorer usikkerhed. For eksempel står canadiske eksportører (især landbrug) over for handelsspændinger: Kinas told på rapsfrø (75%) og olie (100%) truer landmændene i Saskatchewan economics.td.com. En tiltagende handelskrig mellem Canada og USA (told op til 25%) kan bremse den provinsielle økonomi (som CMHC bemærker, kan store toldsatser udløse jobtab og recessionsrisici assets.cmhc-schl.gc.ca). Hvis råvarepriserne falder (f.eks. olie flader ud, problemer med raps), kan den lokale indkomstvækst gå i stå, hvilket kan køle boligefterspørgslen.
På den lokale politiske front indebærer den ambitiøse boligplan i sig selv en vis risiko for politisk modstand eller forsinkelser. Ændringer i lokalplaner (tilladelse af flerfamiliehuse, færre parkeringskrav) har vakt en vis modstand i lokalsamfundet, hvilket kan forsinke godkendelser. Desuden, efterhånden som opførelsen af lejeboliger accelererer (ifølge CMHC assets.cmhc-schl.gc.ca), kan overbyggeri opstå omkring 2027: stigende tomgang forventes, når snesevis af nye lejeboligprojekter står færdige, hvilket kan dæmpe lejeforhøjelser. Endelig skal investorer være opmærksomme på overophedning: tocifrede prisstigninger (over 30% på 2 år på provinsniveau stats.crea.ca) er måske ikke bæredygtige på sigt uden tilstrækkelig ny forsyning. En kraftig markedskorrektion (selvom det er usandsynligt med de nuværende fundamentale forhold) ville være smertefuld, da udbuddet er meget lavt; markedet har kun lidt at stå imod med ved chok.
Regeringspolitik, infrastruktur & lokalplanlægning
Regeringens indsats er central for Saskatoons boligfremtid. I de senere år har både den føderale og byens regering iværksat initiativer for at øge udbud og tæthed:
- Føderal-provincial finansiering: Saskatoon er partner i den føderale Housing Accelerator Fund (HAF). Gennem denne er $41,3 millioner tildelt Saskatoon (2024–27) for at fremskynde ca. 940 nye boligenheder globalnews.ca. Disse midler er målrettet mod billige boliger, og byen planlægger at bruge ca. $35M af dem på incitamenter (tilskud, jord til billige/flerfamilieprojekter) globalnews.ca. Rapid Housing Initiative (føderal finansiering fra tidligere) har også bragt millioner til herberger og støttende boliger i Saskatoon, hvilket hjælper med at tackle hjemløshed og grundlæggende behov.
- Zonings- & udviklingsvedtægter: For at opfylde HAF-kravene godkendte Saskatoon Byråd store reformer af arealanvendelsen. Disse inkluderer op til 4 enheder tilladt på næsten hver boliggrund, og flerfamiliebygninger tilladt inden for 800 m fra Bus Rapid Transit (BRT) stationer globalnews.ca. Byen indførte ny Corridor Zoning for hurtigtransitkorridorer (godkendt juli 2024) for at fremme blandet anvendelse og højere tæthed saskatoon.ca. Minimumskrav til parkering er blevet reduceret eller fjernet i transitområder, hvilket sænker udviklingsomkostningerne saskatoon.ca. Regler for sekundære boligenheder (kældersuiter, havesuiter) blev ændret i april 2024 for at fjerne tidligere barrierer saskatoon.ca. Samlet set bliver zonelovgivningen liberaliseret for at tillade mere fortætning, rækkehuse og flerfamilieboliger uden behov for lange godkendelser.
- Incitamenter & programmer for billige boliger: Byens Affordable Housing Incentive Program (AIP) tilbyder ejendomsskattelettelser og tilskud til udviklere, der bygger lejeboliger eller ejerlejligheder under markedspris. I maj 2024 udvidede Saskatoon incitamenterne for “missing middle”-boliger (triplexer, rækkehuse) i transitkorridorer saskatoon.ca. Byen fortsætter med at bruge egne jordreserver til boligprojekter under sit Attainable Housing Program (f.eks. udviklere byder på byens jord mod at bygge billige boliger).
- Infrastruktur og vækstområder: Offentlig infrastruktur understøtter også markedet. Nye veje, forsyninger og faciliteter er åbnet i udstykninger som Brighton, Aspen Ridge, Kensington blog.remax.ca. BRT Blue Line (åbnet august 2023) og Orange Line (kommer snart) udvider den hurtige kollektivtransport og gør mange kvarterer mere tilgængelige. Planer om en tredje motorvejsbro over floden (Circle Drive South) og igangværende ringvejprojekter vil forbedre pendlingstiderne. Sådanne investeringer øger attraktiviteten af yderområderne og muliggør mere boligbyggeri. Opgraderinger af forsyninger (vand, kloakkapacitet) muliggør også højere tæthed. Overordnet set er Saskatoons planlægning og infrastrukturforbedringer designet til at matche den forventede befolkningsvækst.
Disse politikker har tilsammen til formål at accelerere byggeriet i Saskatoon. CMHC bemærker, at stigende priser og huslejer (sammen med incitamenterne) forventes at “fremme et forhøjet niveau af nybyggeri” assets.cmhc-schl.gc.ca. Faktisk er boligbyggeriet i Saskatoon-området steget i 2024/25, især inden for flerfamiliebyggeri. Observatører vil følge, om disse politikker kan få udbuddet tættere på efterspørgslen; indtil videre har nye færdiggørelser haltet efter efterspørgslen, men dette gab kan blive mindre i 2026–27, når tilladte projekter påbegyndes.
Udsigter (de næste 3–5 år)
På kort sigt (2025–27) forventer de fleste analytikere, at Saskatoons marked vil forblive varmt. Salgsvolumener bør forblive over de langsigtede gennemsnit, og priserne bør fortsætte med at stige (dog i et mere moderat tempo sammenlignet med begyndelsen af 2025). CREA/SRA-rapporter antyder, at priserne kan stige med et par procent årligt i 2026–27, da efterspørgslen holder sig oppe blog.remax.ca kentbraaten.com. CMHC forudser eksplicit fortsat høj efterspørgsel og et stramt gensalgsmarked gennem 2025, hvilket understøtter yderligere prisstigninger assets.cmhc-schl.gc.ca. Lavere realkreditrenter (hvis de bliver en realitet) kan genantænde købere, der har været på sidelinjen, hvilket potentielt kan presse priserne endnu højere i slutningen af 2025/starten af 2026 blog.remax.ca. Udlejningssektoren vil føre an i nybyggeri, så forvent mange nye lejligheds-/rækkehusprojekter i de kommende år; disse vil efterhånden lette lejepriserne en smule i 2026–27, men tomgangen vil sandsynligvis forblive lav gennem 2025 assets.cmhc-schl.gc.ca.
Over 5–10 år afhænger meget af, hvordan vækstprognoserne udspiller sig. Officielle byplaner (mellemvækst-scenarie) har længe antaget ~312.700 indbyggere i 2030. Hvis Saskatoon når bare en del af denne vækst, vil boligefterspørgslen forblive stærk ind i 2030’erne. Den grundlæggende udbudsbegrænsning antyder, at priserne sandsynligvis vil fortsætte med at stige, i det mindste nominelt. Når det er sagt, kan presset gradvist lette, når en betydelig pipeline af nye boliger er bygget (nye forstæder, lejlighedstårne, flerfamilieudviklinger). CMHC og økonomer forventer, at boligbyggeriet forbliver over historiske normer, så markedet kan bevæge sig tilbage mod balance efter 2027. På meget lang sigt, hvis renterne normaliseres fuldt ud og arbejdsmarkedet køler af, kan væksten aftage – men i øjeblikket er der ingen tegn på en nedtur: Saskatchewan var den første provins til at sætte en salgsrekord i 2025 stats.crea.ca og forbliver økonomisk robust economics.td.com.
Sammenfattende er Saskatoons ejendomsmarked midt i en ekstraordinær boom drevet af tilstrømning af befolkning og en stærk lokal økonomi. Rekordsalg og stigende priser i 2024–25 afspejler begrænset udbud. De næste 3–5 år vil sandsynligvis byde på fortsat prisstigning og meget stramme markeder, dog med mere nybyggeri (især udlejningsejendomme) på vej. Nøglefaktorer at holde øje med inkluderer renteudviklingen (som kan øge eller dæmpe efterspørgslen), regeringens succes med at øge boligudbuddet, og eventuelle økonomiske chok (handels- eller råvarecyklusser), der kan påvirke husholdningernes indkomst. For nuværende er udsigterne dog positive: lavt udbud og stabil efterspørgsel tyder på, at Saskatoons boligmarked vil forblive et sælgers marked med investeringsmuligheder i bolig- og relaterede ejendomssektorer kentbraaten.com assets.cmhc-schl.gc.ca.
Kilder: Saskatchewan Realtors Association / CREA månedlige statistikker kentbraaten.com stats.crea.ca; RE/MAX markedsrapporter blog.remax.ca blog.remax.ca; CMHC februar 2025 boligprognose (Saskatoon-afsnit) assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; City of Saskatoon befolkningsrapporter saskatoon.ca; TD Economics provinsprognose economics.td.com economics.td.com; Global News om boligpolitik globalnews.ca globalnews.ca; Kent Braaten (Century21) juli 2025 rapport kentbraaten.com kentbraaten.com; blandt andre. Disse anerkendte kilder leverer opdaterede data og ekspertanalyser om Saskatoons boligmarked og dets drivkræfter.
