Ключови факти и цифри
- Средно увеличение на цените: Средната цена на жилище в Саскатун (всички видове имоти) достигна ~$359,200 в средата на 2025 г. (януари–юли), което е увеличение от 7% на годишна база (YOY) blog.remax.ca. Бенчмарк (медианната) цена на жилище постави нови върхове: $435,100 през юли 2025 г., 7% ръст на годишна база kentbraaten.com.
- Продажби и наличности: Продажбите на жилища са скочили – напр. 610 продадени жилища през юли 2025 г., +17% на годишна база и ~40% над 10-годишната средна стойност kentbraaten.com. Наличностите остават критично ниски: само ~594 активни обяви в края на юли 2025 г. (около 1.5 месеца предлагане), въпреки повече нови обяви kentbraaten.com kentbraaten.com. Това ограничено предлагане държи Саскатун твърдо като пазар на продавача kentbraaten.com.
- Пазар на наеми: Процентът на свободните наеми е изключително нисък (<1% в края на 2024 г.), а наемите се покачват. До октомври 2023 г. средният наем за двустаен апартамент беше ~$1,300 (9% ръст на годишна база) globalnews.ca. CMHC отбелязва трайно ниска вакантност през 2025 г., което подкрепя продължаващия ръст на наемите assets.cmhc-schl.gc.ca.
- Ръст на населението: Населението на Саскатун нараства бързо. Статистическата служба на Канада изчислява, че към средата на 2023 г. в града живеят около 295 200 души, а градът прогнозира около 308 600 към средата на 2024 г. saskatoon.ca. Годишният ръст е средно около 2% през последните години saskatoon.ca. Млада, разрастваща се работна сила (най-ниска безработица в Канада – около 4–5%) economics.td.com и силна нетна миграция движат търсенето на жилища.
- Икономическа перспектива: Икономиката на Саскачеван е една от най-здравите в Канада. TD Economics прогнозира ръст на БВП на провинцията от 1,7% през 2025 г. (над средното за страната) economics.td.com, воден от минното дело (поташ, уран) и строителството economics.td.com. Ниската безработица (около 4,7% през август 2025 г.) и стабилният ръст на заплатите засилват покупателната способност economics.td.com. Икономическите основи остават достатъчно силни, за да поемат продължаващото търсене на жилища assets.cmhc-schl.gc.ca economics.td.com.
- Действия на правителството: В ход са федерално-провинциални програми за увеличаване на предлагането. $41.3M Housing Accelerator Fund (2024–27) ще ускори изграждането на около 940 нови жилищни единици в Саскатун globalnews.ca. Градът е одобрил реформи в зонирането (напр. до 4 жилищни единици на парцел, реформи, свързани с транспорта и паркирането), за да насърчи уплътняването и строителството на жилища за средната класа globalnews.ca. Продължаващата инфраструктура и новите квартали (Brighton, Kensington, Aspen Ridge и др.) също увеличават предлагането blog.remax.ca.
- Прогноза: Анализаторите очакват продължаващ ръст на цените до 2025–26 г. поради ограничено предлагане и силно търсене blog.remax.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. CMHC прогнозира устойчиво високи продажби и цени до 2025 г., докато икономиката остане силна assets.cmhc-schl.gc.ca. Очаква се умерено забавяне на ръста на наемите до 2026–27 г., когато новото строителство на жилища под наем влезе в експлоатация assets.cmhc-schl.gc.ca. Накратко, пазарът в Саскатун вероятно ще остане горещ в краткосрочен план, с внимание към нарастващите разходи и новото предлагане в средносрочен план.
Тенденции на жилищния и търговския пазар
Жилищен пазар: Пазарът на жилища в Саскатун бележи бум през 2024–25 г. След кратък спад през 2023 г., продажбите и цените рязко се възстановиха. Множество източници на данни показват рекордна активност: 610 продадени жилища през юли 2025 г. (17% повече спрямо юли 2024 г.) kentbraaten.com, а референтната цена по MLS® в града постави нови рекорди ($435,100 през юли 2025 г.) kentbraaten.com. Предлагането остава много ограничено – само около 1.5 месеца наличност kentbraaten.com – което е в полза на продавачите. Агенти съобщават за наддавания дори за скромни жилища, а нови канадци и купувачи от други провинции запълват търсенето. blog.remax.ca kentbraaten.com Купувачите за първи път участват активно (макар и по-възрастни от преди десетилетие, често с помощ от семейството blog.remax.ca), а инвеститори (особено местни и от BC/ON) изкупуват имоти.
През 2025 г. до момента медианната цена на жилище скочи до около $359K към средата на годината blog.remax.ca. В перспектива, RE/MAX прогнозира ново увеличение на средните цени с около 3% до края на 2025 г. blog.remax.ca, при условие че има дори умерено намаление на лихвените проценти. С очакваното облекчаване на лихвите по-късно през 2025 г., натрупаното търсене може да се засили. Новите квартали (напр. Brighton, Aspen Ridge, Kensington) са особено търсени; те предлагат ново строителство, паркове и достъп до транспорт, което привлича млади семейства и новодошли blog.remax.ca. В същото време, вътрешнокварталните зони (Kensington, ранни етапи на Stonebridge и др.) се преустройват и уплътняват.
Търговски имоти: Пазарът на търговски имоти в Саскатун е относително устойчив през 2025 г. Общият брой сделки през първото тримесечие на 2025 г. се е увеличил с около 2% на годишна база въпреки световната несигурност blog.remax.ca. Най-голям ръст има при земята и многофамилните активи. Големи парцели земя (над 10 акра), зонирани за застрояване близо до Саскатун, са търсени и се търгуват на цени около $36–40K на акър blog.remax.ca. Парцелите, готови за строителство (“shovel-ready”, напълно обслужени), достигат много по-високи цени ($180–300K/акър в ключови райони) blog.remax.ca. Секторът на многофамилните имоти (инвестиции в наемни апартаменти и таунхауси) процъфтява: новите комплекси са 100% отдадени под наем, капитализационните норми са около 9% blog.remax.ca, а по-малките нискоетажни сгради (4–6 жилища) се продават за около $1.2M, докато блокове с 26–32 жилища се търгуват за около $4M blog.remax.ca. Покачващите се наеми (последни данни: около +$1,500 за среден апартамент в Саскатун, +9.7% на годишна база blog.remax.ca) и почти 100% заетост правят многофамилните имоти привлекателни за инвеститорите.
Другите сектори са стабилни. Развитието на търговията на дребно се движи от нови предградия: всяко ново жилищно разпределение добавя търговски центрове, закотвени от хранителни магазини, банки и заведения за бързо хранене. За разлика от това, офис площите в центъра на града се затрудняват след пандемията (нивото на незаетост остава високо и някои основни наематели са напуснали blog.remax.ca), докато офисите клас А в предградията (например в Stonebridge) се радват на силно търсене и ниска незаетост blog.remax.ca. Пазарът на хотели е малък, но активен: около пет по-малки хотела/мотела смениха собственика си наскоро (извън границите на града, близо до възлови точки на търсене), на цени между 1–5 млн. долара blog.remax.ca. Индустриалните имоти отбелязват повече ново предлагане; незаетостта се покачва умерено (около 3% сега blog.remax.ca), въпреки че малките индустриални единици (<5 000 кв. фута) все още се продават бързо на премиум цени. Като цяло, търговските инвеститори остават заинтересовани от „основни“ видове имоти (земя, наеми, лека индустрия, търговия на дребно), залагайки на стабилната местна икономика на Саскатун blog.remax.ca.
Достъпност на жилищата и пазар на наеми
Достъпност: Въпреки силния растеж, Саскатун остава по-достъпен от големите градове в Канада (Ванкувър, Торонто и др.), но цените нарастват по-бързо от доходите. Местните агенти отбелязват, че достъпността се влошава: купувачите за първи път поемат повече дългове или получават помощ от родители blog.remax.ca. Към средата на 2025 г. средната цена на жилище беше само около 359 000 долара blog.remax.ca – ниска по национални стандарти – но бързият ръст означава, че достъпността се стеснява. Например, референтната цена през юли 2025 г. (435 000 долара) вече е значително над всички предишни рекорди kentbraaten.com. CMHC предупреждава, че продължаващото ниско предлагане ще поддържа натиск върху цените, особено за жилища от начален клас assets.cmhc-schl.gc.ca.
Ключовите показатели за достъпност са под напрежение. Лихвените проценти по ипотеките, макар и да са спаднали от върха си, остават високи; всяко намаление в края на 2025 г. (както се очаква от анализаторите) може да стимулира покупките, но крие риск от ново покачване на цените blog.remax.ca. В отговор градът и провинцията дават приоритет на достъпното жилищно настаняване: Планът за действие за жилищно настаняване на Саскатун и свързаните с него политики предлагат стимули за жилища за хора с ниски доходи (напр. грантове за първоначална вноска от 5–10%, намалени такси) и подкрепят проекти чрез федералната Rapid Housing Initiative и Housing Accelerator Fund globalnews.ca globalnews.ca. Очакваният нетен ефект е повече предлагане на достъпни жилища (напр. до 4 апартамента в семейни квартали, опростени одобрения за мултиплекси globalnews.ca).
Пазар на наеми: Секторът на наемите е изключително напрегнат. Данни на града (юни 2024 г.) показват под 1% свободни жилища в много райони (балансираният пазар е около 3%)globalnews.ca. При толкова ниска наличност, наемодателите повишават наемите агресивно. До края на 2023 г. средният наем за двустаен апартамент в Саскатун беше над $1,300 (9% ръст на годишна база) globalnews.ca. CMHC прогнозира, че ръстът на наемите ще остане силен до 2025 г., тъй като търсенето изпреварва новото предлагане assets.cmhc-schl.gc.ca, с леко облекчаване през 2026–27 г., когато новото строителство (особено специално построените за отдаване под наем жилища) излезе на пазара.
Повишаващите се наеми и ниската наличност на свободни жилища доведоха някои жители до затруднения с достъпността. В отговор, общинският съвет на Саскатун одобри редица реформи за насърчаване на строителството на жилища под наем: разрешаване на допълнителни жилищни единици, намаляване на минималните изисквания за паркиране и промяна на зонирането около транспортните коридори за по-висока плътност на апартаментите globalnews.ca saskatoon.ca. Фондът за ускоряване на жилищното строителство на стойност $41 млн. (2024–27) също ще субсидира нови достъпни жилища под наем (общо 940) globalnews.ca. Тези мерки би трябвало постепенно да увеличат наличността на жилища под наем, но анализаторите предупреждават, че облекчението ще бъде постепенно. Засега наемателите се сблъскват с остра конкуренция за жилища и бързо растящи цени, което прави достъпността ключов проблем за домакинствата с ниски до средни доходи.
Икономически и демографски двигатели
Силната икономика и демографският растеж на Саскатун са основни двигатели за пазара на недвижими имоти. Икономиката на Саскачеван е разнообразна – минно дело (поташ, уран), петрол, селско стопанство и силен публичен сектор – и се очаква да изпревари националната средна стойност през 2025 г. economics.td.com. Ключови инвестиции като мината за поташ Jansen (в процес на строителство) и продължаващият ръст на износа на минерали (+20% от началото на годината) внасят работни места и доходи economics.td.com. Равнището на безработица е най-ниското в Канада (~4,7% през август 2025 г.) economics.td.com, а потребителските разходи са стабилни. TD Economics отбелязва, че ресурсният и строителният сектор са „силни“, което дава на Саскачеван лек тласък на растежа въпреки глобалните търговски предизвикателства economics.td.com economics.td.com.
Ръстът на населението също е стабилен. Към средата на 2023 г. агломерацията Саскатун има около 295 000 души saskatoon.ca, а градът прогнозира около 308 600 до юли 2024 г. saskatoon.ca (което означава около 13 700 нови жители през 2023 г., значително над средната стойност за последните пет години). Ръстът се дължи както на международна имиграция (студенти и квалифицирани работници, привлечени от работни места), така и на междупровинциална миграция (силният пазар на труда в Саскачеван привлича канадци). Прогнозите (проучвания на град Саскатун) отдавна предвиждат продължаващ ръст – целта на града е да достигне около 312 700 души в рамките на 10 години (сценарий със среден ръст) – макар че точният темп ще зависи от икономическите условия. По-голямо и по-младо население означава устойчива нужда от жилища: повече семейства, студенти и работници, които се нуждаят от домове и квартири.
Като цяло, предимството на региона по отношение на достъпността (в сравнение с Ванкувър/Торонто) плюс силната местна икономика („най-ниската безработица в Канада“ economics.td.com) е силна комбинация. CMHC отбелязва, че трудовият пазар в Саскатун добре е поел новодошлите (висок ръст на заетостта с едва леко увеличение на безработицата) assets.cmhc-schl.gc.ca, което означава, че новодошлите активно наемат или купуват жилища. Тези основи предполагат, че евентуален спад на жилищния пазар би бил ограничен, а търсенето на жилища вероятно ще остане над дългосрочните тенденции поне до средата на 2020-те.
Възможности и рискове за инвестиции
Възможности: За инвеститорите Саскатун в момента предлага редица възможности в жилищния, многофамилния сектор и дори в земеделската земя. Ниските (относително) цени и силният растеж правят жилищните наеми привлекателни – със 100% заетост и нарастващи наеми blog.remax.ca globalnews.ca, специално построените сгради за отдаване под наем могат да донесат ~8–9% капиталова възвръщаемост blog.remax.ca. По-малки жилищни сгради (4–6 апартамента) се предлагат от около ~$1.2M blog.remax.ca, което позволява на „семейни“ инвеститори да участват. Пазарът на крайградски къщи, макар и конкурентен, все още предлага възвръщаемост на капитала чрез поскъпване; много купувачи виждат Саскатун като стабилна дългосрочна инвестиция. Търговските възможности изобилстват в земя и многофамилни имоти: големи парцели земя близо до Саскатун (10+ акра) са силно търсени blog.remax.ca, а по-малките развити парцели се търгуват на премиум цени. Нови квартали (като разширенията на Brevoort Park) също предлагат парцели за инвестиции от строители. Търговията на дребно и хотелиерството имат своите ниши: местните търговски центрове в растящи райони се радват на постоянен трафик, а малки мотели извън града (обслужващи камионни маршрути и др.) са доказано печеливши, като се продават за $1–5M blog.remax.ca.
Земеделската земя близо до Саскатун се откроява: стойността на земеделската земя в Саскачеван се е повишила с 13.1% през 2024 (най-голямото провинциално увеличение в Канада) blog.remax.ca. Като най-големият град в провинцията, Саскатун привлича агроинвеститори към близките земи както за земеделие, така и за бъдещо развитие. Инвеститорите отбелязват и относителната достъпност на Саскатун – покупката на апартамент за $400K в Саскатун има много по-ниски разходи за поддръжка, отколкото в Британска Колумбия или Онтарио, но все пак носи поскъпване.
Рискове: Нито един пазар не е без риск, а потенциалните капани включват лихвени проценти, икономически сътресения и промени в политиката. Покачването на ипотечните лихви (дори и леко) може да намали покупателната способност; въпреки че лихвите достигнаха връх през 2023 г., всяко неочаквано забавяне на намаленията може да забави търсенето. Икономически външни фактори създават несигурност. Например, канадските износители (особено в селското стопанство) са изправени пред търговски напрежения: китайските мита върху рапично семе (75%) и олио (100%) застрашават фермерите в Саскачеван economics.td.com. Задълбочаваща се търговска война между Канада и САЩ (мита до 25%) може да забави провинциалната икономика (както отбелязва CMHC, големи мита могат да предизвикат загуба на работни места и риск от рецесия assets.cmhc-schl.gc.ca). Ако цените на суровините паднат (например застой на петрола, проблеми с рапицата), растежът на местните доходи може да спре, което ще охлади търсенето на жилища.
На местно политическо ниво самият амбициозен жилищен план носи известен риск от политическа реакция или забавяния. Промените в зонирането (разрешаване на мултиплекси, намаляване на паркоместата) предизвикаха известно обществено недоволство, което може да забави одобренията. Също така, с ускоряването на строителството на жилища под наем (според CMHC assets.cmhc-schl.gc.ca), презастрояването може да се появи до 2027 г.: очаква се нарастване на свободните жилища, след като десетки нови проекти за наеми бъдат завършени, което може да ограничи ръста на наемите. Накрая, инвеститорите трябва да внимават за прегряване: двуцифрен ръст на цените (над 30% за 2 години в провинцията stats.crea.ca) може да не е устойчив без достатъчно ново предлагане. Рязка корекция на пазара (макар и малко вероятна при настоящите основи) би била болезнена, тъй като наличностите са малки; пазарът има малко буфер срещу сътресения.
Държавни политики, инфраструктура и зониране
Държавните действия са от ключово значение за жилищното бъдеще на Саскатун. През последните години както федералното, така и градското правителство стартираха инициативи за увеличаване на предлагането и гъстотата:
- Федерално-провинциално финансиране: Саскатун е партньор във федералния Housing Accelerator Fund (HAF). Чрез тази програма, на Саскатун са отпуснати $41.3 милиона (2024–27) за ускоряване на ~940 нови жилищни единици globalnews.ca. Тези средства са насочени към достъпни жилища, като градът планира да изразходва около $35M от тях за стимули (субсидии, земя за достъпни/многофамилни проекти) globalnews.ca. Инициативата Rapid Housing (федерално финансиране от по-рано) също донесе милиони за приюти и жилища с подкрепа в Саскатун, помагайки за справяне с бездомността и основните нужди.
- Зониране и наредби за развитие: За да се съобрази с изискванията на HAF, Съветът на Саскатун одобри основни реформи в използването на земята. Те включват до 4 жилищни единици, разрешени на почти всеки жилищен парцел, и сгради с няколко жилища, позволени в рамките на 800 м от станции на Bus Rapid Transit (BRT) globalnews.ca. Градът въведе ново коридорно зониране за бързи транспортни коридори (одобрено юли 2024 г.), за да насърчи смесено и по-високоплътно застрояване saskatoon.ca. Минималните изисквания за паркиране са намалени или премахнати в транспортните зони, което намалява разходите за развитие saskatoon.ca. Регулациите за допълнителни жилищни единици (мазета, градински къщи) бяха преработени през април 2024 г., за да се премахнат предишните пречки saskatoon.ca. В обобщение, зонирането се либерализира, за да позволи повече уплътняване, редови къщи и мултиплекси без нужда от дълги одобрения.
- Стимули и програми за достъпни жилища: Програмата за стимули за достъпни жилища (AIP) на града предлага освобождаване от данък върху имота и грантове за строители, които изграждат жилища под пазарната цена или отдават под наем апартаменти. През май 2024 г. Саскатун разшири стимулите за жилища от типа „липсваща среда“ (триплекси, таунхауси) в транспортните коридори saskatoon.ca. Градът продължава да използва собствени резерви от земя за жилищни проекти по програмата Attainable Housing (напр. строителите кандидатстват за градска земя в замяна на изграждане на достъпни жилища).
- Инфраструктура и зони на растеж: Публичната инфраструктура също подпомага пазара. Нови пътища, комунални услуги и удобства бяха открити в квартали като Brighton, Aspen Ridge, Kensington blog.remax.ca. BRT Blue Line (открит през август 2023 г.) и Orange Line (очаква се скоро) разширяват бързия транспорт, правейки много квартали по-достъпни. Плановете за трети мост на магистралата над реката (Circle Drive South) и текущите проекти за околовръстен път ще подобрят времето за пътуване. Такива инвестиции увеличават привлекателността на периферните райони и позволяват повече жилищно строителство. Подобренията в комуналните услуги (вода, канализация) също улесняват по-високата плътност. Като цяло, планирането и инфраструктурните подобрения на Саскатун са насочени към съответствие с прогнозирания ръст на населението.
Тези политики заедно имат за цел да ускорят строителството в Саскатун. CMHC отбелязва, че нарастващите цени и наеми (заедно със стимулите) се очаква да „насърчат повишени нива на ново строителство“ assets.cmhc-schl.gc.ca. Наистина, започнатите жилищни проекти в района на Саскатун са се увеличили през 2024/25, особено при многофамилните сгради. Наблюдателите ще следят дали тези политики могат да доближат предлагането до търсенето; досега новите завършени жилища изостават от търсенето, но тази разлика може да се стесни до 2026–27 г., когато разрешените проекти започнат строителство.
Прогноза (следващите 3–5 години)
В краткосрочен план (2025–27) повечето анализатори очакват пазарът в Саскатун да остане горещ. Обемите на продажбите трябва да останат над дългосрочните средни стойности, а цените да продължат да се покачват (макар и с по-умерен темп в сравнение с началото на 2025 г.). Докладите на CREA/SRA предполагат, че цените може да нарастват с няколко процента годишно през 2026–27 г., тъй като търсенето се запазва blog.remax.ca kentbraaten.com. CMHC изрично прогнозира продължаващо високо търсене и стегнат пазар на препродажби до 2025 г., което подкрепя по-нататъшно покачване на цените assets.cmhc-schl.gc.ca. По-ниски ипотечни лихви (ако се реализират) могат да върнат купувачи, които са били в изчакване, което потенциално да изтласка цените още по-високо в края на 2025/началото на 2026 г. blog.remax.ca. Секторът на наемите ще води новото строителство, така че очаквайте много нови проекти за апартаменти/редови къщи през следващите няколко години; това в крайна сметка ще облекчи леко наемните цени до 2026–27 г., но вакантните жилища вероятно ще останат малко до 2025 г. assets.cmhc-schl.gc.ca.
В рамките на 5–10 години много зависи от това как ще се реализират прогнозите за растеж. Официалните градски планове (сценарий за среден растеж) отдавна предполагат население от около 312 700 души до 2030 г. Ако Саскатун постигне дори част от този растеж, търсенето на жилища ще остане силно и през 2030-те години. Основното ограничение в предлагането подсказва, че цените вероятно ще продължат да се покачват поне номинално. Все пак, след като се изгради значителен брой нови жилища (нови квартали, жилищни кули, мултиплекс проекти), натискът може постепенно да намалее. CMHC и икономистите очакват жилищното строителство да остане над историческите норми, така че пазарът може да се върне към баланс след 2027 г. В много дългосрочен план, ако лихвените проценти напълно се нормализират и пазарът на труда се охлади, растежът може да се забави – но в момента няма признаци за спад: Саскачеван беше първата провинция, която постигна рекорд по продажби за 2025 г. stats.crea.ca и остава икономически стабилна economics.td.com.
В обобщение, пазарът на недвижими имоти в Саскатун е в разгара на изключителен бум, движен от наплив на население и силна местна икономика. Рекордните продажби и нарастващите цени през 2024–25 отразяват ограничения в предлагането. През следващите 3–5 години вероятно ще се наблюдава продължаващо поскъпване и много стегнат пазар, макар че се очаква повече ново строителство (особено под наем) да излезе на пазара. Ключови фактори за наблюдение са движението на лихвените проценти (което може да засили или намали търсенето), успехът на правителството в увеличаването на жилищното предлагане и евентуални икономически сътресения (търговски или суровинни цикли), които могат да повлияят на доходите на домакинствата. Засега обаче перспективата е оптимистична: ниското предлагане и стабилното търсене предполагат, че жилищният пазар в Саскатун ще остане пазар на продавача с инвестиционни възможности в жилищния и свързаните с него сектори на недвижимите имоти kentbraaten.com assets.cmhc-schl.gc.ca.
Източници: Асоциация на брокерите на недвижими имоти в Саскачеван / Месечна статистика на CREA kentbraaten.com stats.crea.ca; Пазарни доклади на RE/MAX blog.remax.ca blog.remax.ca; Прогноза за жилищния пазар на CMHC за февруари 2025 г. (секция Саскатун) assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; Доклади за населението на град Саскатун saskatoon.ca; Провинциална прогноза на TD Economics economics.td.com economics.td.com; Global News относно жилищната политика globalnews.ca globalnews.ca; Доклад на Kent Braaten (Century21) от юли 2025 г. kentbraaten.com kentbraaten.com; и други. Тези авторитетни източници предоставят актуални данни и експертен анализ на жилищния пазар в Саскатун и неговите движещи фактори.
