עובדות ומספרים מרכזיים:
- אוכלוסייה: כ-503,000 (2024), עלייה של 2.4% מ-2023 halifaxpartnership.com – הצמיחה מונעת בעיקר על ידי הגירה.
- מחיר בית ממוצע: כ-579,600$ (2024, עלייה של 4.7% משנה קודמת) halifaxpartnership.com. פרברים פופולריים שונים: בדפורד כ-785,000$ (עלייה של 8.2%) thepikegroup.ca לעומת דארטמות' כ-495,000$ (עלייה של 5.8%) thepikegroup.ca.
- שוק השכירות: שיעור תפוסה כ-2.1% ב-2024 (עלייה משפל היסטורי של 1.0%) halifaxpartnership.com. שכר דירה ממוצע ≈1,636$ לחודש (עלייה של 6.4% משנה קודמת) halifaxpartnership.com. דירות זולות (1,300$ או פחות) נותרות קשות מאוד להשגה (תפוסה פחות מ-1%) cmhc-schl.gc.ca.
- התחלות בנייה: רמות שיא ב-2024: 817 יחידות צמודות קרקע ו-3,874 יחידות רב-משפחתיות החלו בבנייה halifaxpartnership.com, משקף בום בנייה לאחרונה לצמצום פער ההיצע.
- שוק המשרדים: שיעור תפוסה כולל כ-12% (רבעון שני 2025) cbre.ca, במגמת ירידה. שכר דירה ממוצע למשרדים מסוג A במרכז העיר כ-18.34$ לרגל רבועה (2024), הזול ביותר בין הערים הגדולות בקנדה halifaxpartnership.com.
- תעשייה והשקעות: שיעור שטחים פנויים בתעשייה ~11–12% (רבעון 2, 2025) cushmanwakefield.com לאחר היצע שיא חדש; שכר דירה נטו ממוצע ~$17–18 לרגל רבועה (עלייה של 12.3% ב-2024) halifaxpartnership.com. הליפקס מדורגת בין השווקים המובילים בקנדה להזדמנויות השקעה במרכזי מסחר שכונתיים, מגורים רב-משפחתיים בפרברים ותעשייה halifaxpartnership.com.
- מדיניות: נובה סקוטיה ביטלה את ה-HST בגובה 10% על דירות חדשות שנבנו להשכרה (אוקטובר 2023) cans.ns.ca; עיריית הליפקס האריכה את תקרת העלאת שכר הדירה השנתית ל-5% עד 2027 halifaxpartnership.com. קרן האצת הדיור הפדרלית-פרובינציאלית שואפת להאיץ כ-2,600 יחידות דיור חדשות בהליפקס עד 2026 halifax.ca.
מגמות שוק המגורים
קנייה: מחירי הבתים בהליפקס עלו בהתמדה עד 2025. מחיר המכירה הממוצע ב-2024 היה $579,600 – כ-5% יותר מאשר ב-2023 halifaxpartnership.com – לאחר שנים של צמיחה מהירה. באמצע 2025 הפעילות בשוק נותרה חזקה: לדוג' במאי 2025 המכירות הממוצעות הגיעו לשיא של $626,156 halifaxpartnership.com (עלייה שנתית של 4.1%). בהשוואה לערים אחרות, הליפקס עדיין נחשבת יחסית נגישה (מחיר ייחוס כ- $537,600, עלייה של 3.3% halifaxpartnership.com), אך המחירים הוכפלו ביותר בעשור האחרון. תנאי השוק נוטים לטובת המוכרים – יחס מכירות לרישומים חדשים במאי 2025 הגיע לכ-75.9% halifaxpartnership.com – מה שמעיד על מחסור במלאי. אזורי הפרברים המרכזיים הם החמים ביותר בנפח: בדפורד הובילה את כל הקהילות (56 מכירות בפברואר 2025) thepikegroup.ca, עם תחרות גבוהה מאוד (43% מהבתים נמכרו מעל למחיר המבוקש) thepikegroup.ca.
השכרה: הביקוש ליחידות שכירות נותר חזק מאוד למרות הקלה מסוימת לאחרונה. שיעור הדירות הפנויות בעיר עלה ל-2.1% ב-2024 (לעומת 1.0% בשלוש השנים הקודמות) halifaxpartnership.com, מה שמקל מעט על הלחץ. שכר הדירה הממוצע גבוה וממשיך לעלות: Halifax Partnership מדווחים על ממוצע של 1,636$ לחודש (גבוה ב-6.4% מ-2023) halifaxpartnership.com (נתוני CMHC מראים ששכר דירה לדירת 2 חדרים הוא כ-1,707$, עלייה של 3.8% cmhc-schl.gc.ca). דירות קונדומיניום חדשות ויוקרתיות במרכז העיר חוו עליית מחירים איטית יותר (~3.8%) cmhc-schl.gc.ca ככל שהמלאי התמלא, בעוד שדירות ישנות וזולות מאוד נותרות נדירות (פחות מ-1% פנויות לדירות בפחות מ-1,300$ לחודש) cmhc-schl.gc.ca. הבנייה להשכרה נמצאת בתנופה (4,100 דירות חדשות החלו להיבנות ב-2023 blog.remax.ca), אך קצב הסיום איטי יותר. תמריצים פדרליים/פרובינציאליים חדשים (ראו בהמשך) נועדו לעודד בניית דירות להשכרה ייעודיות. בסך הכול, הצפי הוא שהעלייה בשכר הדירה תתמתן ככל שיותר היצע ייכנס לשוק cmhc-schl.gc.ca.
דגשים לשכונות: מרכז העיר הליפקס (החצי האי) הוא הלב האורבני עם דירות יוקרה ומשרדים שהוסבו למגורים; כאן שכר הדירה והמחירים הם הגבוהים ביותר באזור halifaxpartnership.com. מרכז העיר דארטמות' (מעבר לנמל) מציע אורח חיים שקט יותר על קו המים ובעלויות נמוכות יותר halifaxpartnership.com. בדפורד היא פרבר יוקרתי למשפחות (פארקים, בתי ספר) עם ביקוש חזק (מחיר ממוצע לבית כ-$785,000, עלייה של 8% משנה לשנה) thepikegroup.ca. דרום דארטמות' וקלייטון פארק הן מרכזים לשוק הביניים, כאשר בקלייטון פארק המחיר הממוצע הוא כ-$548,000 (עלייה של 6.5%) thepikegroup.ca. סאקוויל (אזור בדפורד-סאקוויל) הוא רובע פרברי גדול עם מסחר ופנאי. בשכונת South End ההיסטורית (אוניברסיטאות, בתים ויקטוריאניים) המחירים הם הגבוהים ביותר (ממוצע של כ-$832,000) והם עולים בקצב המהיר ביותר (עלייה של 9.4% משנה לשנה) thepikegroup.ca. השכונה המתפתחת North End היא טרנדית וממוקדת באמנות halifaxpartnership.com. באופן כללי, המחירים הנמוכים ביותר נמצאים במזרח דארטמות'/סאקוויל והגבוהים ביותר בחצי האי של הליפקס; לכל תת-שוק יש דינמיקה ורמות מחירים משלו halifaxpartnership.com thepikegroup.ca.
פיתוחים ותשתיות חדשים
כמה פרויקטים ותוכניות מרכזיות יעצבו את הנוף של הליפקס בשנים הקרובות. פרויקט ההתחדשות של רובע קוגסוול (מרכז העיר) נמצא בעיצומו: פרויקט משותף של HRM-Province בעלות של 122 מיליון דולר, ההופך 16 אקרים של כבישים ישנים לשכונה לשימושים מעורבים (רחובות חדשים, פארקים, מתוכננות מעל 1,400 יחידות דיור) halifaxpartnership.com. הפרויקט ממשיך לפי לוח הזמנים להשלמה עד סוף 2025 halifax.ca, כאשר הרחובות (למשל Dr. Alfred Waddell) והפארקים ברובם הושלמו halifax.ca halifax.ca. הרובע יאנג בצפון העיר (שטחי רחוב יאנג לשעבר) מתוכנן להכיל עד כ-12,500 בתים חדשים (כ-26,500 תושבים) במסגרת תכנית המרכז של הליפקס shapeyourcityhalifax.ca. אזור זה יתמקד בתחבורה ציבורית (מתוכננות שתי קווי BRT עתידיים), ו-HRM החלה בתכנון תשתיות ותוכניות שכונתיות לתמיכה בצמיחה זו shapeyourcityhalifax.ca shapeyourcityhalifax.ca. שדרוגי תחבורה כוללים את מסוף התחבורה החדש ברחוב Barrington (הושלם קיץ 2025) halifax.ca וקווי תחבורה מהירה באוטובוסים (BRT) המתוכננים ברחבי חצי האי ועד Bayers Lake. עיצוב מחדש של מחלף Windsor Street Exchange (Bedford Highway/Lady Hammond) הוא פרויקט רב-שנתי נוסף לשיפור שער מרכזי למרכז העיר (במימון חלקי מקרנות פדרליות למסדרונות סחר) halifax.ca halifax.ca. בתחום היצע הדיור, HRM השיקה תוכנית Surplus Land for Affordable Housing (יולי 2025) להעברת קרקעות עירוניות לעמותות halifax.ca. תוכניות קרן האצת הדיור הפדרלית-פרובינציאלית Housing Accelerator Fund עם HRM מכוונות ל-2,600 בתים חדשים ב-3 שנים (ו-8,866 ב-10 שנים) halifax.ca, עם פעולות להאצת אישורי תכנון ותשתיות. יוזמות אלו, יחד עם רפורמות תכנון מאושרות בזכות renx.ca, נועדו להאיץ את פיתוח הדיור החדש (גם בשוק החופשי וגם בר השגה) בשנים הקרובות.מנועים דמוגרפיים וכלכליים
מגמות הנדל"ן של הליפקס נשענות על בסיס דמוגרפי וכלכלי חזק. אוכלוסיית העיר גדלה ליותר מ-500,000 ב-2024 (≈503,000) halifaxpartnership.com, עלייה של כ-11,600, שנבעה כמעט כולה מהגירה halifaxpartnership.com. למרות שהצמיחה הואטה מהשיאים של 2022-23, היא עדיין אחת מהגבוהות בקנדה. התעסוקה גדלה בכ-5.5% ב-2024 (≈13,900 משרות חדשות) halifaxpartnership.com, הקצב המהיר ביותר בעשור, ושיעור האבטלה נותר סביב 5.5% (השני הנמוך ביותר בין ערי הבנצ'מרק) halifaxpartnership.com. התוצר המקומי הגולמי של הליפקס צמח בכ-2.6% ב-2024 halifaxpartnership.com. מגזרי הכלכלה המרכזיים כוללים מינהל ציבורי (ממשלה/צבא), בריאות, חינוך, טכנולוגיה ותיירות halifaxpartnership.com. מוסדות להשכלה גבוהה מרכזיים (דלהאוזי, סיינט מרי'ס ועוד) מושכים סטודנטים ועובדים, ומחזקים את הביקוש לשכירות halifaxpartnership.com. נמל הליפקס (אחד מחמשת הנמלים הגדולים בקנדה) והקרבה למסחר האטלנטי מחזקים את פעילות התעשייה והלוגיסטיקה halifaxpartnership.com. ההכנסות עלו מהר יותר מהאינפלציה (הכנסה לנפש +6.0% ב-2024) halifaxpartnership.com, מה שמעניק לתושבי הליפקס כוח קנייה חזק יותר. מגמות אוכלוסייה וכלכלה אלו תומכות בביקוש מתמשך לדיור, במיוחד בשוק השכירות (שוק חזק לסטודנטים/חיילים) ובשכונות מבוקשות.
מדיניות ממשלתית ושינויים רגולטוריים
מהלכים מדיניים אחרונים מעצבים מחדש את נוף הנדל"ן של הליפקס. בסוף 2023, הוצגו תמריצי מס לעידוד בניית דירות להשכרה: הממשלה הפדרלית העלתה את ההחזר על ה-GST לדיור ייעודי להשכרה ל-100%, ונובה סקוטיה ביטלה את ה-HST בגובה 10% על דירות חדשות להשכרה cans.ns.ca. תמריצים אלה (בשווי של כ-80–100 מיליון דולר בשנה ברחבי הפרובינציה) מפחיתים משמעותית את עלויות הפיתוח של פרויקטים להשכרה. ברמה המקומית, הליפקס האריכה את תקרת העלאת שכר הדירה (5% בשנה) עד דצמבר 2027 halifaxpartnership.com כדי להגן על שוכרים לנוכח עליות שכר הדירה. למרות שזה משפר את נגישות הדיור, ייתכן שזה יגרום לחלק מהמשקיעים להיזהר מתשואות ההשכרה halifaxpartnership.com. במסגרת תכנית הסנטר, HRM הקלה על מדיניות התכנון (למשל, יותר בנייה "כברירת מחדל" בצמתי צמיחה) כדי להאיץ את היצע הדיור renx.ca. במקביל, HRM ונובה סקוטיה מציעות תוכניות לדיור בר השגה: מענקי הקלה במס, ויתור על אגרות לעמותות, ותכנית הקרקע העודפת החדשה שמקצה קרקע לספקי דיור בר השגה halifax.ca. הסכם קרן מאיץ הדיור (אוקטובר 2023) מחייב את HRM להאיץ אלפי יחידות דיור halifax.ca. בסך הכול, שינויים רגולטוריים אלה מעודדים יותר בנייה – במיוחד של יחידות להשכרה – אך משקיעים ויזמים עוקבים אחרי מגבלות פוטנציאליות חדשות (כמו תקרת שכר הדירה ותקנות/קודים מחמירים יותר) שעשויות להשפיע על כלכליות הפרויקטים halifaxpartnership.com renx.ca.מגמות שוק מסחרי
הנדל"ן המסחרי בהליפקס היה מעורב אך משתפר באופן כללי. משרדים: שיעור הוואקנסי (פנוי) היה גבוה (כ-13–15% ב-2023) אך יורד לאט. ברבעון השני של 2025 שיעור הוואקנסי הכולל עמד על כ-12.1% cbre.ca. ראוי לציין כי שיעור הוואקנסי במשרדי Class-A במרכז העיר הגיע לשפל של מספר שנים (כשהשוכרים מחפשים שטחים איכותיים) cbre.ca. משרדים בפרברים (בדפורד, ביירס לייק) ממשיכים ליהנות מביקוש יציב. שכר הדירה המבוקש נטו מתון: ממוצע Class-A במרכז העיר כ-18.34 דולר/רגל רבועה halifaxpartnership.com, ובפרברים כ-16–17 דולר. המעבר לעבודה היברידית הוביל ליותר שטחי משנה זמינים, אך שוכרים חדשים (למשל חברות טכנולוגיה, ממשלה) נכנסים לשוק. חובת החזרה למשרדי המגזר הציבורי (סוף 2024) עשויה גם היא להגדיל את השימוש במשרדים במרכז העיר.
תעשייה/מחסנים: הביקוש זינק בשל גידול אוכלוסייה וצמיחת מסחר אלקטרוני. למעלה מ-400,000 רגל רבועה של שטח תעשייתי חדש נוספו ברבעון השלישי של 2024 canadianrealestatemagazine.ca, מה שהעלה את ההיצע (לכ-6.7% ברבעון השלישי של 2024 canadianrealestatemagazine.ca). באמצע 2025 דיווחה Cushman על שיעור ואקנסי תעשייתי של כ-11.8% cushmanwakefield.com (הנתונים משתנים). למרות זאת, הספיגה נטו נותרה חיובית (266,000 רגל רבועה ברבעון השלישי של 2024 canadianrealestatemagazine.ca) ושכר הדירה עולה: שכר הדירה התעשייתי נטו עמד על ממוצע של $17.21/רגל רבועה ב-2024 (עלייה של 12.3% משנה לשנה) halifaxpartnership.com. ברנסייד וביירס לייק ממשיכים להיות תתי-השוק הצפופים ביותר, כאשר חברות (בעיקר ייצור ולוגיסטיקה) חוטפות שטחים halifaxpartnership.com.
קמעונאות/אירוח: הליפקס נהנית מתיירות ומהוצאות מקומיות. קמעונאים ומסעדות במרכז העיר מתאוששים, מונעים על ידי נוסעי קרוזים ותושבי העיר. Altus Group מציינת כי הליפקס מדורגת בשלישייה הראשונה ברמה הארצית באיכות השקעה במרכזי קניות עם עוגן סופרמרקט וקמעונאות עירונית blog.remax.ca. שיעור הווקנסיות המסחריות ברחובות הראשיים (Quinpool, Bedford Hwy) נותר מתחת לממוצע ארוך הטווח. תפוסת המלונות גם היא עלתה במהלך 2024 עם התאוששות התיירות. הגידול במשרות ממשלתיות ובאוניברסיטאות בעיר מוסיף אוכלוסייה יומית קבועה התומכת בקמעונאות/משרדים במרכז העיר.
תחזית השקעות והזדמנויות
התחזית הכללית לשנים 2025–2026 היא אופטימית בזהירות. היסודות של הליפקס (אוכלוסייה גדלה, כלכלה מגוונת, ממשל יציב) הופכים אותה לאטרקטיבית למשקיעים בנדל"ן למגורים ולמסחר. ניתוח של Halifax Partnership מדגיש את עלויות הדיור הנמוכות בעיר, תשואות השכירות הגבוהות והכלכלה הצומחת במהירות halifaxpartnership.com halifaxpartnership.com. עם אוכלוסייה שכבר עולה על 500 אלף halifaxpartnership.com, הביקוש לדיור (במיוחד להשכרה) צפוי להישאר חזק; זה מבטיח שכירות יציבה לטווח ארוך ועליית ערך מתונה. הנמל האסטרטגי של העיר והמיקום בחוף המזרחי תומכים גם הם בתחזיות השקעה תעשייתית ומוסדית halifaxpartnership.com. למעשה, סקר Altus לרבעון הראשון של 2025 מדרג את הליפקס בשלישייה הראשונה ברמה הארצית עבור סוגי נכסים מסוימים (קמעונאות רחוב, מגורים רב-משפחתיים בפרברים, תעשייה רב-שוכרים) halifaxpartnership.com.
תמריצי ממשלה (הקלות מס לבניית דירות להשכרה, תמיכות Housing Accelerator) אמורים לפתוח הזדמנויות פיתוח נוספות cans.ns.ca halifax.ca. פרויקטי תשתית כמו Cogswell ושדרוגי תחבורה ציבורית משביחים את ערך השכונות. משקיעים צריכים לשים לב לשינויים רגולטוריים – תקרת שכר דירה של 5%, כל חיובי פיתוח חדשים או כללי תכנון – אך אלה ידועים מראש. עליית ריבית ואי ודאות כלכלית רחבה יותר (למשל מתיחויות סחר) עשויות להאט מכירות בטווח הקצר, אך תחזיות אינפלציה וריבית (כלכלני הבנקים צופים הפחתות עד 2026) עשויות להוזיל עלויות מימון בהמשך. לסיכום, רוב התחזיות צופות צמיחה מתונה ומתמשכת במחירים וביקוש חזק להשכרה בהליפקס עד 2025–26, מה שהופך אותה לאחד השווקים המאוזנים והעשירים בהזדמנויות להשקעות נדל"ן בקנדה halifaxpartnership.com blog.remax.ca.מקורות: נתוני שוק הדיור של Halifax Partnership halifaxpartnership.com halifaxpartnership.com; דוחות Altus/RE/MAX & CMHC cmhc-schl.gc.ca blog.remax.ca; מדד Halifax Partnership 2025 halifaxpartnership.com halifaxpartnership.com; עדכון שוק Pike Group thepikegroup.ca thepikegroup.ca; תכנון HRM ופרסומי ממשלה halifax.ca cans.ns.ca; CBRE/Cushman marketbeats cbre.ca canadianrealestatemagazine.ca.
