Principais Conclusões:
- Mercado Equilibrado e Estável: O mercado imobiliário da Ilha de Vancouver permanece geralmente equilibrado (≈5–6 meses de estoque) zoocasa.com creastats.crea.ca. As vendas aumentaram modestamente e os anúncios estão crescendo, dando mais opções aos compradores. Os preços estão subindo moderadamente: os valores de referência de casas unifamiliares aumentaram de 1–3% em relação ao ano anterior em muitas áreas creastats.crea.ca nanaimonewsnow.com.
- Variações Regionais: Victoria e os mercados do sul são mais caros (Vic SFH ≈$1,3 M vreb.org), enquanto os mercados do centro/norte da ilha (ex.: Nanaimo ~$820K, Parksville-Qualicum ~$926K) são mais acessíveis creastats.crea.ca nanaimonewsnow.com. Áreas rurais (North Island, Campbell River) tiveram crescimento de preços de dois dígitos e aumento da demanda por vendas. Tofino/Ucluelet continuam sendo mercados de alto padrão, impulsionados pelo turismo.
- Vendas & Oferta: Previsões provinciais esperam vendas estáveis ou ligeiramente maiores em 2025–2026 após uma breve desaceleração central1.com zoocasa.com. Dados do VIREB do 2º trimestre mostram vendas na Ilha subindo cerca de 5% em relação ao 2º trimestre de 2024, mas ainda abaixo das médias de longo prazo nanaimohomesales.ca. Novos anúncios estão aumentando, aliviando a escassez de estoque (ex.: anúncios ativos do VIREB +12–26% vs ano passado) vreb.org zoocasa.com.
- Pressão de Acessibilidade: Os custos de moradia continuam altos em relação à renda local. Mesmo com crescimento mais lento, o aluguel médio de condomínios em Victoria é de cerca de ~$1.993 para 2 quartos (bem acima da média nacional) jarmanrealestate.com. As taxas de vacância moderadas (Vic ~2,6% jarmanrealestate.com) indicam mercados restritos, especialmente para aluguéis. A acessibilidade é uma preocupação crescente para compradores mais jovens e de baixa renda.
- Ações do Governo: As políticas da Colúmbia Britânica impactam o mercado imobiliário da Ilha: uma proibição para compradores estrangeiros e um imposto de 20% para compradores estrangeiros (prorrogado até 2026) limitam a especulação bcrealestatelawyers.com bcrealestatelawyers.com. O Imposto sobre Especulação e Vacância se aplica na área de Victoria, desestimulando imóveis vazios. A nova Lei de Aluguel de Curto Prazo (Bill 35) exige que STRs sejam ocupados pelo proprietário, o que pode liberar unidades para aluguel bcha.com. Investimentos públicos (ex: fundos de proteção de aluguel, novos programas de aquisição de moradia) visam aumentar a oferta e preservar a acessibilidade.
- Comercial & Investimento: O varejo no centro de Victoria enfrenta desafios (vacância chegou a ~11% em 2024 southislandprosperity.ca) devido ao home office e à construção, embora centros suburbanos e hospedagens ligadas ao turismo permaneçam fortes. Os setores industrial/logístico apresentam demanda moderada devido à expansão portuária. Investidores devem observar rendimentos de aluguel modestos (~3–4%), mas demanda estável de aposentados, trabalhadores remotos e turismo jarmanrealestate.com nanaimohomesales.ca.
- Ambiental/Clima: O clima ameno e a paisagem de Vancouver Island são atrativos, mas comunidades costeiras enfrentam riscos de elevação do nível do mar e tempestades. Municípios (ex: Campbell River) estão planejando adaptação à elevação do nível do mar. A fumaça de incêndios florestais e eventos climáticos extremos também podem afetar a atratividade. O desenvolvimento sustentável e padrões de construção verde estão sendo adotados lentamente em algumas cidades.
Tendências do Mercado Residencial
A região residencial da Ilha de Vancouver tem sido relativamente resiliente. Após os picos induzidos pela pandemia, 2024–2025 registrou vendas mais lentas, mas com amplo estoque. Previsores provinciais (BCREA/Central 1) projetam que as vendas de casas na Colúmbia Britânica permaneçam baixas, mas aumentem modestamente (≈+3–9% até 2026) central1.com bcrea.bc.ca. Na Ilha de Vancouver, dados locais mostram vendas praticamente estáveis ou levemente em alta. Por exemplo, a VIREB relatou que as vendas de agosto de 2025 subiram 6% em relação ao ano anterior (692 unidades) creastats.crea.ca, e as vendas em toda a Ilha no 2º trimestre de 2025 foram cerca de 4,8% maiores do que no ano passado nanaimohomesales.ca. Condições equilibradas prevalecem: em agosto de 2025, o estoque em toda a região era de cerca de 6 meses (faixa intermediária de equilíbrio) creastats.crea.ca.Os preços estão subindo lentamente, não de forma espetacular. O preço de referência de casas unifamiliares da VIREB era de cerca de $797 mil em agosto de 2025 (apenas +2% em relação a agosto de 2024) creastats.crea.ca, enquanto apartamentos e townhouses também tiveram ganhos de um dígito baixo. A região metropolitana de Victoria apresenta preços mais altos (~$1,3 milhão para casas unifamiliares no núcleo de Victoria vreb.org), refletindo seu status de centro regional. O preço de referência de casas unifamiliares em Nanaimo está na faixa dos $800 mil nanaimohomesales.ca, e Parksville-Qualicum está em torno de $926 mil creastats.crea.ca. Algumas áreas rurais tiveram saltos mais acentuados – por exemplo, o preço de referência de casas unifamiliares no North Island subiu cerca de 6% para ~$470 mil creastats.crea.ca, e Campbell River teve leve alta. A análise da Zoocasa observa que, desde 2020, os preços de casas unifamiliares na Ilha de Vancouver dispararam (~58% de crescimento médio) – superando os ganhos percentuais da Grande Vancouver zoocasa.com – embora a partir de uma base mais baixa.
À medida que as taxas se estabilizaram em 2024–25, mais vendedores colocaram suas casas à venda. Os anúncios ativos em Victoria no final de agosto de 2025 (~3.600) estavam cerca de 13% acima de agosto de 2024 vreb.org. Da mesma forma, a VIREB relatou aumento nos estoques de condomínios (+26% ano a ano) no início de 2025 zoocasa.com. O aumento da oferta reduziu as guerras de lances. Os vendedores agora enfrentam mais concorrência, enquanto os compradores podem pesquisar com cautela. A maioria dos conselhos relata que as condições equilibradas dão tempo para ambos os lados – bem diferente dos mercados frenéticos de 2020–21 vreb.org.
Tendências de Propriedades Comerciais
O mercado imobiliário comercial na Ilha é misto por setor. Varejo: O centro de Victoria enfrentou dificuldades em 2024, com a vacância de lojas de rua chegando a ~11% (acima de 9,2% em 2023) southislandprosperity.ca, prejudicado pelo trabalho remoto em escritórios, obras viárias e questões sociais. O turismo impulsionou os restaurantes quando os navios de cruzeiro chegaram (Ogden Point recebeu cerca de 970 mil passageiros em 2024 southislandprosperity.ca), mas a absorção geral do varejo foi negativa. Em contraste, o varejo suburbano e os centros de compras de bairro se mantiveram firmes. A vacância em praças locais permanece baixa (~2–4%), impulsionada pela demanda constante por supermercados, serviços e novas comodidades (por exemplo, a expansão de Royal Bay em Colwood southislandprosperity.ca).
Industrial/logística: Nanaimo e o Centro da Ilha se beneficiam da expansão do porto. A Colliers relata aumento nas vendas de terrenos industriais (por exemplo, terras do porto de Nanaimo, Lantzville), embora os lotes ainda sejam limitados. A demanda por armazéns e espaços industriais leves é estável, mas os altos custos de construção e a escassez de terrenos limitam o crescimento. Hotelaria: A ocupação hoteleira na Ilha se recuperou com o turismo. As tarifas médias e a ocupação dos hotéis aumentaram em relação a 2022, embora cidades costeiras como Tofino/Ucluelet continuem sazonais. Regulamentações sobre aluguel de curto prazo (veja a política abaixo) podem transferir parte da demanda de hospedagem de volta para os hotéis.
Acessibilidade e Oferta de Moradias
A acessibilidade continua sendo uma preocupação chave. Apesar da inflação mais lenta, os preços das casas na Ilha continuam altos em relação à renda local. O aluguel médio de um apartamento de dois quartos em Victoria (~$1.993/mês) está muito acima da média nacional jarmanrealestate.com, sinalizando uma acessibilidade pressionada. A Ilha de Vancouver fica atrás das áreas de menor renda da Colúmbia Britânica (por exemplo, Kootenays) em preço, mas é mais cara do que muitos mercados do interior. A Zoocasa observa que comprar uma casa na Ilha ainda é mais acessível do que na Grande Vancouver, o que ajuda a impulsionar a demanda de aposentados e trabalhadores que fazem o trajeto zoocasa.com zoocasa.com.A oferta de moradias está melhorando, mas ainda é restrita para aluguéis. A CMHC informou que a taxa de vacância da Colúmbia Britânica subiu para 1,9% (outubro de 2024) jarmanrealestate.com, mas ainda há áreas apertadas: Vancouver 1,6%, Victoria 2,6% (subiu de 0) jarmanrealestate.com. As entregas de imóveis construídos para aluguel aumentaram, mas a maioria das novas unidades é voltada para orçamentos mais altos. Muitas unidades de aluguel de longo prazo estão sendo adicionadas apenas lentamente. No lado da propriedade, o estoque está maior do que nos mínimos da pandemia, mas a construção de novas casas ainda não alcançou totalmente a demanda. Atrasos nos anúncios (aprovações lentas, aumento dos custos de materiais) continuam restringindo o crescimento da oferta. Em resumo, mais imóveis estão entrando no mercado, aliviando a pressão, mas as casas continuam inacessíveis para muitos.
Destaques e Comparações Regionais
- Victoria / Região da Capital: Os preços são mais altos aqui. Em agosto de 2025, o preço de referência de uma casa unifamiliar (SFH) em Victoria (núcleo) era de aproximadamente $1,308 milhão vreb.org (+1,6% em relação ao ano anterior); apartamentos cerca de $551 mil vreb.org. As vendas desaceleraram sazonalmente (vendas de agosto de 2025, 3,7% abaixo do ano passado vreb.org). O estoque está melhorando – os anúncios ativos foram 12,8% maiores do que em agosto de 2024 vreb.org – dando opções aos compradores. O mercado está equilibrado, com menos competição do que antes (presidente do VREB: “um ritmo muito diferente de cinco anos atrás” vreb.org). A estabilidade das baixas taxas de juros está ajudando, mas o déficit de acessibilidade em Victoria é marcante: aluguel de 2 quartos ≈$2 mil jarmanrealestate.com.
- Nanaimo / Centro da Ilha: Mais acessível do que Victoria, o mercado de Nanaimo é estável. Um resumo recente aponta 374 vendas de SFH no 2º trimestre de 2025 (+2,4% em relação ao ano anterior) e um preço de referência de aproximadamente $838 mil (+1,8% em relação ao ano anterior) nanaimohomesales.ca. Dados de fevereiro de 2025 mostram venda média de SFH em cerca de $834 mil (alta de 5% em relação ao ano anterior) nanaimonewsnow.com. Estoque: anúncios ativos de SFH ~975 (fev 2025) – alta de 6% em relação ao ano anterior nanaimonewsnow.com. Apartamentos em Nanaimo tiveram aumento nas transações (vendas de apartamentos em fevereiro +) e quedas moderadas de preço devido à oferta. A economia mostra sinais mistos: o desemprego local atingiu 6,8% em meados de 2025 nanaimohomesales.ca, mas o turismo e o apelo do estilo de vida mantêm a demanda. Investidores observam que mais de 40 projetos de apartamentos estão em andamento em Nanaimo nanaimohomesales.ca, principalmente voltados para locação; no entanto, o aumento da oferta de apartamentos e mudanças regulatórias podem moderar os preços.
- Tofino / Ucluelet (Costa Oeste): Essas áreas de resort têm um mercado pequeno e altamente sazonal. Casas unifamiliares à beira-mar frequentemente são vendidas por preços bem acima dos praticados no continente (mais de $1M para casas à beira-mar remax-camosun-victoria-bc.com). O desenvolvimento é limitado por zoneamento (limites de zoneamento, linhas de inundação) e por um influxo de compradores de casas de férias. Mudanças na política de aluguel de curto prazo (veja abaixo) provavelmente devolverão parte do estoque para os moradores locais, mas a acessibilidade continua sendo uma crise. Terrenos para desenvolvimento são escassos, então o crescimento em Tofino é principalmente por preenchimento ou em pequena escala. Espere preços continuamente altos (frequentemente +50% acima dos valores do North Island) e um foco em habitação de aluguel e acessível para trabalhadores nos debates comunitários.
- Courtenay / Comox Valley: Em Courtenay e arredores, os fundamentos do mercado são semelhantes aos de Nanaimo. O valor de referência de casas unifamiliares no Comox Valley (ago 2025) foi de $854K (+3% ano a ano) creastats.crea.ca. O estoque é moderado. Muitos que trabalham em Campbell River e Victoria moram aqui, mantendo a demanda estável. Novos loteamentos (ex: Merecroft Village) estão aumentando a oferta. No geral, Courtenay é vista como oferecendo casas familiares “acessíveis” em relação à Lower Mainland, atraindo aposentados e trabalhadores remotos.
- Parksville / Qualicum: Este polo de resort no centro da ilha tem um mercado aquecido para aposentados. Os valores de referência aqui são os mais altos da região VIREB ($926K para casas unifamiliares, +1% ano a ano em ago 2025) creastats.crea.ca. Os volumes de vendas são menores (população pequena), mas compradores (frequentemente do interior da BC ou Alberta) valorizam o estilo de vida à beira-mar. Propriedades à beira de lago e em campos de golfe têm preços premium. O novo desenvolvimento é limitado, então espere que os preços se mantenham firmes.
Perspectiva de Investimento Imobiliário & ROI
A Ilha de Vancouver oferece retornos estáveis, mas não espetaculares. Os rendimentos de aluguel são moderados: por exemplo, uma casa de $1M pode ser alugada por $2–3K/mês (≈3% de rendimento bruto). No entanto, a demografia forte sustenta a demanda por aluguel. Por exemplo, a taxa de vacância em Victoria é de 2,6% jarmanrealestate.com, sugerindo que os aluguéis são rapidamente ocupados. O crescimento populacional e o turismo em Nanaimo também ajudam. O esforço provincial para converter aluguéis de curto prazo em longo prazo (Bill 35) pode disponibilizar mais unidades, melhorando a estabilidade dos rendimentos.
Os investidores devem observar oportunidades regionais: cidades maiores (Victoria/Nanaimo) apresentam o fluxo de caixa mais consistente, enquanto áreas de resort (Tofino) podem gerar alta renda no verão, mas correm risco de vacância fora de temporada. Proprietários se beneficiam do aumento dos aluguéis ao longo do tempo; a CMHC observou que os aluguéis de apartamentos de dois quartos em Victoria cresceram cerca de 23,5% em trocas de locatário em 2024 jarmanrealestate.com. O mercado imobiliário comercial (por exemplo, praça de varejo ou escritório multi-inquilino) apresenta ROI misto: os aluguéis de varejo suburbano estão subindo moderadamente, mas escritórios urbanos no centro enfrentam desafios (vacância em alta devido ao trabalho remoto). O crescimento da população idosa da ilha e o aumento de trabalhadores remotos significam demanda contínua por condomínios, townhomes e apartamentos de baixa altura bem localizados. No geral, o ROI é melhor para quem mantém o imóvel a longo prazo: os preços devem subir cerca de 2–3% ao ano (veja abaixo), além da renda de aluguel.
Impactos das Políticas Governamentais
Políticas provinciais e federais moldam fortemente o mercado imobiliário da Ilha de Vancouver:
- Compradores Estrangeiros: A proibição federal do Canadá à compra de imóveis residenciais por estrangeiros (em vigor de jan/2023 a 2027) restringe a demanda de não residentes bcrealestatelawyers.com. A Colúmbia Britânica complementa isso com um imposto de 20% para compradores estrangeiros em áreas metropolitanas, incluindo as regiões de Capital e Nanaimo bcrealestatelawyers.com. Essas medidas visam conter o investimento especulativo; seu impacto no mercado da Ilha tem sido manter o crescimento dos preços mais moderado do que em Vancouver, embora a eficácia seja debatida. Recentemente, incorporadores pediram ao governo provincial que flexibilizasse as regras de investimento estrangeiro, alertando sobre pressões de mão de obra/custos costar.com.
- Imposto sobre Especulação e Vacância: O Imposto sobre Especulação e Vacância da Colúmbia Britânica se aplica na região de Victoria (0,5–2% sobre o valor de imóveis vagos) e em algumas outras regiões. Penaliza casas vazias e proprietários estrangeiros, incentivando o aluguel. Isso incentiva ainda mais a colocação de unidades no mercado ou para locação.
- Aluguéis de Curto Prazo: O Projeto de Lei 35 (2024) restringe STRs à residência principal do anfitrião (mais uma suíte) bcha.com. A fiscalização será implementada até julho de 2026, mas municípios como Victoria e Ucluelet já estão registrando STRs. Espera-se que isso devolva milhares de casas ao mercado de aluguel de longo prazo (e aumente a ocupação hoteleira). Investidores em propriedades STR devem migrar para contratos de longo prazo ou vender.
- Zoneamento e Desenvolvimento: Os governos locais na Ilha de Vancouver estão gradualmente promovendo o zoneamento para permitir habitações mais densas. Por exemplo, a Estratégia de Crescimento Regional de Victoria incentiva apartamentos e casas geminadas ao redor do transporte público. Nanaimo e Courtenay revisaram seus OCPs para mais construções multifamiliares. No entanto, a capacidade de desenvolvimento ainda é limitada pela geografia (malahat, montanhas) e infraestrutura. O processo lento de licenciamento e as altas taxas em alguns municípios continuam limitando a nova oferta.
- Programas de Acessibilidade à Moradia: O plano “Homes for People” da Colúmbia Britânica financia aquisições de imóveis de aluguel por organizações sem fins lucrativos. Notavelmente, o Fundo de Proteção de Aluguéis garantiu cerca de 334 unidades na Ilha de Vancouver (Campbell River, Duncan, Port Hardy) para mantê-las acessíveis rentalprotectionfund.ca rentalprotectionfund.ca. Subsídios e programas de novas construções (BC Builds) também visam dezenas de milhares de casas na Ilha até 2030. Tais políticas podem gradualmente aliviar a escassez, especialmente no setor de aluguel.
Considerações Ambientais e Climáticas
O clima atraente da Ilha de Vancouver (invernos amenos) atrai moradores, mas os riscos ambientais estão crescendo:
- Elevação do Nível do Mar e Inundações: Áreas costeiras como a orla de Victoria e locais baixos de Nanaimo enfrentam risco incremental de inundação. Muitas comunidades estão estudando adaptações (por exemplo, o programa de elevação do mar de Campbell River greenmunicipalfund.ca). Novos códigos de construção exigirão cada vez mais pisos térreos elevados ou barreiras contra inundações em zonas de risco. Compradores de propriedades à beira-mar devem estar atentos ao planejamento de erosão e inundações a longo prazo.
- Incêndios Florestais e Fumaça: As florestas da ilha e incêndios no continente próximo causam eventos sazonais de fumaça. Embora não destruam casas diretamente (poucos incêndios históricos na ilha próximos às cidades), verões com fumaça podem reduzir a qualidade de vida. Casas com boa filtragem de ar e paisagismo seguro contra incêndios agregam valor.
- Iniciativas Verdes: A demanda por casas energeticamente eficientes está aumentando. Alguns incorporadores oferecem bombas de calor elétricas e painéis solares. O zoneamento em certos municípios agora exige carregamento para veículos elétricos em novas construções. Com o tempo, características “verdes” podem ter valor agregado.
Apesar dessas questões, a Ilha de Vancouver até agora escapou em grande parte de desastres climáticos severos. Sua beleza natural e clima ameno continuam sendo grandes atrativos, mantendo a perspectiva de longo prazo positiva. No entanto, planejadores alertam que os limites ambientais das ilhas serão cada vez mais considerados no uso do solo e nos custos de seguro.
Previsão de Preços e Vendas (2025–2030)
A maioria dos analistas prevê crescimento modesto nos preços das casas na Ilha de Vancouver nos próximos anos, assumindo que não haja choques acentuados nas taxas de juros ou recessão econômica. A Central 1 (Primavera de 2025) espera que as vendas de imóveis na Colúmbia Britânica aumentem gradualmente e que os preços “se mantenham próximos de $1 milhão” central1.com. Localmente, dados da VIREB sugerem que a maioria dos segmentos de mercado verá uma valorização de preços de um dígito baixo em 2025–26. Por exemplo, a NanaimoHomesales prevê preços médios ~+4% em 2025 com ~10% mais vendas.Resumindo:
- 2025–2026: Espere um platô de mercado ou uma leve tendência de alta. A demanda reprimida (compradores adiados, migrantes saindo de Vancouver) deve elevar levemente as vendas assim que as incertezas tarifárias diminuírem zoocasa.com. O relatório da Central 1 prevê vendas na Colúmbia Britânica +3,4% em 2025 e ganhos modestos depois central1.com. Na Ilha de Vancouver, isso provavelmente significa vendas próximas ou um pouco acima dos níveis de 2024. Os preços podem subir ~2–5% ao ano, variando por submercado – mais forte nas áreas acessíveis do Centro/Norte da Ilha (impulsionadas pela escassez) e mais estáveis nos segmentos de condomínios com excesso de oferta.
- 2027–2030: Salvo choques, o crescimento populacional (migração + aposentados) continua impulsionando a demanda. À medida que as taxas de juros (previsões de mercado) se normalizam lentamente em torno de 3%, os custos de moradia podem acelerar um pouco. A BCREA prevê um mercado normalizado após as tarifas bcrea.bc.ca. Até 2028, com mais dois anos de crescimento e mais novas casas concluídas, espere ganhos de preços um pouco mais firmes. No entanto, o crescimento geral da Ilha de Vancouver ainda pode ficar atrás do de Vancouver em termos percentuais, dado seu patamar já mais baixo.
Principais ressalvas: As previsões dependem das taxas de juros, política comercial e migração. Um corte rápido nas taxas pode reacender um mini-boom; novas guerras tarifárias ou temores de recessão podem estagnar o mercado. Além disso, iniciativas governamentais (ex: mais moradias de aluguel acessíveis) podem reduzir a pressão sobre os preços se realmente diminuírem o desequilíbrio entre oferta e demanda.
Conclusão: Em resumo, a perspectiva imobiliária da Ilha de Vancouver para 2025+ é estável, mas não espetacular. Condições equilibradas, aumento de inventário e demanda moderada sugerem mercados estáveis. Compradores têm mais poder de negociação do que na era da pandemia, enquanto vendedores enfrentam pressão realista nos preços. Investidores veem crescimento decente e de longo prazo, com apoio do turismo e da demografia. Políticas governamentais continuarão moldando o cenário (limitando especulação estrangeira, incentivando aluguéis). Os principais riscos são macroeconômicos (comércio global ou taxas de juros) e fatores ambientais locais. No geral, a combinação de clima ameno e relativa acessibilidade em comparação com Metro Vancouver deve sustentar um crescimento gradual nas vendas e preços entre 2025–2030.
Fontes: Foram utilizados dados e análises autorizadas das juntas imobiliárias e equipes de economia da Colúmbia Britânica, grandes veículos de notícias e publicações governamentais. Referências principais incluem os relatórios de mercado da VIREB e VREB creastats.crea.ca vreb.org, previsões provinciais (BCREA, Central 1) bcrea.bc.ca central1.com, e pesquisas do setor (CMHC, Colliers) jarmanrealestate.com southislandprosperity.ca. Todas as previsões e números estão sujeitos a alterações conforme as condições de mercado evoluem.
