- Cene stanovanj v Melbournu strmo naraščajo. Domain in KPMG napovedujeta približno 6–7 % rast v letih 2025–26, kar bo potisnilo srednjo ceno hiše proti približno 1,1 milijona $ abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. KPMG posebej napoveduje rast cen hiš v Melbournu za +6,6 % in stanovanj za +7,1 % v letu 2026 australianpropertyupdate.com.au. Na nacionalni ravni analitiki (Domain, CoreLogic) pričakujejo letno rast cen za približno 4–5 %, saj se obrestne mere znižujejo abc.net.au kpmg.com.
- Povpraševanje poganjata rast prebivalstva in priseljevanje. Victoria je do leta 2025 presegla 7 milijonov prebivalcev id.com.au, pri čemer 75 % rasti izvira iz priseljevanja iz tujine id.com.au. Melbourne je bil v zadnjih letih najhitreje rastoča avstralska prestolnica, močno pozitivno priseljevanje (več sto tisoč letno) pa dodaja na deset tisoče gospodinjstev. Hkrati se veliko Avstralcev izseljuje iz prestolnic v regionalna območja: regija Geelong v Viktoriji je zdaj na prvem mestu po neto notranjem priseljevanju upmove.com.au openagent.com.au. Ta demografski zagon spodbuja povpraševanje po stanovanjih v Melbournu in bližnjih regijah.
- Ponudba ostaja omejena kljub novim gradenjam. Gradbeni tok stanovanj v Viktoriji se težko prilagaja povpraševanju. Gradbena dovoljenja so na rekordno nizkih ravneh, zaključki novih gradenj pa močno zaostajajo za potrebami propertyupdate.com.au kpmg.com. KPMG ocenjuje, da bo na nacionalni ravni zgrajenih le približno 160.000 novih stanovanj na leto (30 % pod cilji) kpmg.com. V Viktoriji so v teku reforme načrtovanja, vendar trenutna dovoljenja ne zadostujejo predvidenemu povpraševanju po približno 98.000 dodatnih domovih letno po vsej Avstraliji. Zaradi pomanjkanja ponudbe so najemnine in cene ostale visoke: avstralske najemnine so v letu 2023 poskočile za približno 7,8 %, in tudi ob nižji rasti zdaj (približno 4–5 % v 2025) so najemni trgi še vedno zelo napeti kpmg.com kpmg.com.
- Obrestne mere in dostopnost. Visoke temeljne obrestne mere (4,1–4,35 % konec 2024) so omejile posojilno moč, zlasti za kupce prvega doma, vendar so znižanja že v teku. RBA je v letu 2025 znižala temeljno obrestno mero za 50 bazičnih točk abc.net.au, tržna pričakovanja pa nakazujejo še približno 80–85 bazičnih točk dodatnih znižanj do sredine 2026. To je “okrepilo razpoloženje kupcev” kpmg.com in dvignilo napovedi. Strokovnjaki opozarjajo, da je “največji izziv” za kupce tik pred vrati, vendar naj bi nižje obrestne mere spodbudile povpraševanje v letih 2025–26 abc.net.au kpmg.com. Dostopnost še vedno usmerja povpraševanje k skromnejšim domovom: analitiki pričakujejo, da bodo stanovanja in vrstne hiše prehitele hiše kot cenejše vstopne točke australianpropertyupdate.com.au.
- Vladne politike za spodbujanje ponudbe. Stanovanjska izjava vlade Viktorije (2024–34) določa ambiciozen cilj 800.000 novih domov v desetih letih vic.gov.au. Ključni ukrepi vključujejo reforme prostorskega načrtovanja za pospešitev odobritev in spodbude za gradnjo. Posebej so bile razširjene olajšave pri davku na promet nepremičnin: za stanovanja, vrstne hiše in enote v fazi načrtovanja zdaj velja 100-odstotna oprostitev davka na vrednost gradnje premier.vic.gov.au vic.gov.au (kar kupcem prihrani približno 25.000 $ pri povprečnem stanovanju v vrednosti 620.000 $ premier.vic.gov.au). Prvi kupci domov prejmejo 10.000 $ subvencije za nove domove, financiranih pa je 50 novih območij “vlak & tramvaj” za spodbujanje razvoja v bližini prevoza premier.vic.gov.au. Davek na prazna stanovanjska zemljišča (trenutno dodatnih 1 %–3 % davka) ostaja v veljavi za odvračanje od praznih domov, prav tako veljajo dodatne dajatve za tuje kupce (davek na promet +7 %–8 %). O prihodnjih davčnih reformah (npr. zamenjava davka na promet z davkom na zemljišče) poteka razprava, vendar še niso sprejete.
- Naložbeni obeti: priložnosti in tveganja. Ob naraščajočih cenah in donosih je veliko vlagateljev zainteresiranih, vendar je priporočena previdnost. Priložnosti: Notranja in srednja predmestja Melbourna (zlasti v bližini nove infrastrukture) naj bi presegla povprečje, saj ponujajo udobje in so v omejeni ponudbi propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Razvijajoča se območja na obrobju Melbourna (nova območja, kot je Clyde South) imajo državne razvojne načrte za 13.200 domov premier.vic.gov.au. V regionalni Viktoriji je povpraševanje po dostopnih stanovanjih močno: Geelong in polotok Mornington (visoka neto migracija) ter primestna mesta, kot so Ballarat, Bendigo in Shepparton, imajo koristi od presežnega povpraševanja openagent.com.au propertyology.com.au. Usposobljeni delavci in družine se selijo navzven zaradi življenjskega sloga in cen. Tveganja: Naraščajoče obrestne mere (če se znižanja ustavijo), presežna ponudba stanovanj in spremembe politik lahko upočasnijo trge. Višji davki na zemljišča v Viktoriji (npr. nizek prag za davek na zemljišče 50.000 $) so zmanjšali dejavnost vlagateljev openagent.com.au, prav tako pa porast najemnih oglasov in ponudbe stanovanj v začetku leta 2024 nakazuje previdnost. Makro tveganja vključujejo globalne šoke (trgovinske napetosti) in morebitno zmanjšanje migracij. Vlagatelji naj se osredotočijo na lokacije z močnimi lokalnimi temelji (zaposlitve, infrastruktura) in se izogibajo območjem, kjer je že presežena ponudba (nekateri uveljavljeni stanovanjski kompleksi).
- Stanovanjsko v primerjavi s poslovnim. Stanovanjsko: Po vsedržavnem padcu v letih 2022–24 so se vrednosti domov v Viktoriji začele ponovno dvigovati. CoreLogic navaja, da je bil Melbourne med najšibkejšimi trgi v letu 2024 (zdaj “tretji najcenejši” med glavnimi mesti) abc.net.au, vendar so se napovedi izboljšale z zniževanjem obrestnih mer. Tako hiše kot stanovanja naj bi dosegli nove vrhove; Domain napoveduje, da bo srednja cena hiše v Melbournu dosegla 1,1 milijona $ do sredine leta 2026 abc.net.au. Poslovno: Trg pisarn v Melbournu si še vedno opomore. Praznost v središču mesta je zelo visoka (~18 % konec leta 2024 cbre.com.au), vendar je neto absorpcija v prvem četrtletju 2025 postala pozitivna po izstopu velikega najemnika. V naslednjih nekaj letih ni pričakovati večje nove ponudbe pisarn (načrtovana gradnja je ~66 % pod povprečjem) cbre.com.au, zato se lahko kakovostne pisarne stabilizirajo, ko se “vračanje v pisarne” okrepi assets.kpmg.com assets.kpmg.com. Trgovina na drobno v Viktoriji se krepi: v prvem četrtletju 2025 so se prodaje v trgovinah povečale za 1,9 % cbre.com.au. Obisk in poraba naraščata (turizem in študenti se vračajo), investitorji pa kupujejo (npr. Northland SC prodan za 385 milijonov $) cbre.com.au. Industrijski sektor (skladišča, logistika) ostaja zelo zaseden: praznost ~2,7 % na nacionalni ravni assets.kpmg.com, čeprav KPMG pričakuje, da se bo rast najemnin umirila, ko bodo novi projekti začeli delovati assets.kpmg.com. Na splošno so se donosi v poslovnih nepremičninah stabilizirali, z nekaj znižanja donosov v primestni trgovini na drobno in rahlim povečanjem donosov v vrhunskih pisarnah v središču mesta cbre.com.au.
- Regionalne razlike znotraj Viktorije. Melbourne proti regiji: Melbourne poganja državni trg, vendar so pomembna tudi regionalna mesta. Notranja in srednja predmestja Melbourna (npr. tista blizu železniških/tramvajskih vozlišč in notranjih zaposlitvenih središč) naj bi vodila rast propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Zunanja predmestja in obrobja z novimi naselji bodo uspešna tam, kjer so načrtovani promet/infrastruktura premier.vic.gov.au. Nasprotno pa se nekatera regionalna središča soočajo z različnimi trendi: Geelong beleži močno povečano povpraševanje (trenutno je #1 cilj notranjih migracij upmove.com.au), vendar je njegova srednja cena (~726.000 $) še vedno nižja od Melbourna; Ballarat in Bendigo, po izjemni rasti, lahko pričakujeta bolj umirjeno rast (Propertyology celo napoveduje rahle padce v Ballaratu propertyology.com.au). Manjša mesta, kot so Shepparton, Mildura ali Horsham, so v letu 2024 dosegla približno 3–6 % rast openagent.com.au in so videti dostopna, vendar je zmogljivost omejena z lokalnimi dohodki. Po sektorjih leto 2025 obeta »zmagovalce« v območjih za življenjski slog/podeželje in rastnih koridorjih, medtem ko so »zaostali« notranje mestne stanovanjske enote (že zdaj drage in z počasnejšo migracijo vlagateljev) openagent.com.au propertyology.com.au.
Analiza in kontekst
Nedavni in napovedani cenovni trendi
Po večletnem razcvetu se je stanovanjski trg v Viktoriji v letih 2022–24 ohladil zaradi visokih obrestnih mer. Podatki CoreLogic kažejo, da so vrednosti nepremičnin v Viktoriji v letu 2024 padle za približno 2–3 % (regionalna Viktorija −2,7 %, Melbourne −3,0 %) openagent.com.au. Najemnine pa so močno poskočile (najemnine v Viktoriji so se povečale za skoraj 8 % na letni ravni), saj je bila stopnja prostih stanovanj izjemno nizka. Z obratom RBA so se napovedi izboljšale. Domainovo poročilo za junij 2025 napoveduje, da bodo cene v Melbournu v poslovnem letu 2025–26 zrasle za 6 % na mediano približno 1,1 milijona $ abc.net.au. Tudi KPMG-jeva napoved iz junija 2025 predvideva močno rast: cene hiš v Melbournu +6,5 % v 2025 in +6,6 % v 2026 (stanovanja +3,6 % in +7,1 %) kpmg.com australianpropertyupdate.com.au. Na nacionalni ravni KPMG napoveduje +4,9 % za hiše v 2025 (+4,5 % v 2026) in +4,5 % (do +5,1 %) za stanovanja kpmg.com. CoreLogicov nacionalni povzetek za leto 2024 je poudaril, da je Melbourne zaradi padca postal tretja najcenejša prestolnica abc.net.au, vendar analitiki zdaj pričakujejo hitro okrevanje. Tudi drugi napovedovalci (npr. Deloitte, Oxford Economics) zdaj napovedujejo rast cen stanovanj v Avstraliji za približno 4–6 % letno do leta 2026. V komercialnem sektorju so se cene obnašale drugače. Vrednosti pisarn v središču Melbourna so upadle, saj se je stopnja praznih prostorov povečala (do ~18 % do konca leta 2024 cbre.com.au), vendar so se v začetku leta 2025 pojavili znaki stabilnosti: novih večjih stolpnic ne bo (5-letna ponudba je ~66 % pod trendom cbre.com.au) in najemnine za najboljše prostore se počasi zvišujejo. KPMG navaja, da »vrednosti pisarn za vrhunska sredstva v začetku leta 2025 kažejo znake stabilizacije« assets.kpmg.com. Trg trgovskih nepremičnin v Melbournu se krepi; promet v prvem četrtletju 2025 se je povečal za 1,9 % cbre.com.au in število obiskovalcev narašča, saj se potrošniki vračajo v nakupovalna središča. Industrijski sektor ostaja izjemno vroč: zgodovinsko nizka zasedenost (~2–3 %) se je začela rahlo povečevati, ko se zaključujejo novi veliki projekti, vendar se bo skupna rast najemnin »stabilizirala« in ne zrušila assets.kpmg.com.Dejavniki povpraševanja in ponudbe
Rast prebivalstva in migracije: Hitro rastoče prebivalstvo Viktorije je glavni dejavnik povpraševanja. Država je zrasla za ~1,8 % (leto do mar. 2025) id.com.au, hitreje kot večina države, in dosegla 7 milijonov prebivalcev id.com.au. Melbourne je zlasti privabil rekordno število domačih in mednarodnih priseljencev. Neto selitev iz tujine v Avstralijo je v letih 2023–24 znašala ~316.000 (v primerjavi s 494.000 prejšnje leto) id.com.au, kar je v veliki meri zapolnilo povpraševanje v Melbournu. Hkrati pa avstralska mesta izvažajo ljudi: v letu 2023–24 se je selitev iz prestolnic v regije povečala za ~10,5 % upmove.com.au, pri čemer je Geelong (Viktorija) postal vodilna destinacija upmove.com.au. To dodatno povečuje povpraševanje po stanovanjih v regijah.
Gradnja in zemljišča: Ponudba ni sledila povpraševanju. Gradnja stanovanj v Viktoriji je dosegla vrhunec pred COVID-om, nato pa upadla: dovoljenja za gradnjo so na zgodovinsko nizki ravni propertyupdate.com.au. Visoki stroški (materiali, delo), inflacija in lokalni predpisi so ustavili številne projekte. Spremembe v območjih in načrtovanju v letih 2024–25 (npr. sprostitev nekaterih pravil o višini, oblikovalski kodeksi) naj bi pomagale, vendar potrebujejo čas za izvedbo. Nova stanovanjska izjava obljublja 800.000 domov do leta 2034 in hitrejša dovoljenja vic.gov.au. Medtem se številni projekti zapolnjevanja mestnih območij soočajo z ovirami, zato bo večina kratkoročne rasti ponudbe prišla iz novih predmestij (npr. Clyde, Donnybrook). Zaradi te vztrajne podponudbe cene in najemnine rastejo, tudi ob zmerni rasti prebivalstva.
Obrestne mere in kreditiranje: Po agresivnih zvišanjih je RBA naredila premor in leta 2025 obrnila smer. Nižje obrestne mere izboljšajo dostopnost hipotek: vsakih 25 bazičnih točk znižanja lahko poveča kupno moč kupcev za približno 5 %. Analitiki se strinjajo, da bodo pričakovana znižanja obrestnih mer (na približno 3,60 % do leta 2026) ponovno spodbudila povpraševanje. Vendar pa so zelo visoke prejšnje obrestne mere »izrinile nekatere kupce«, zlasti tiste, ki kupujejo prvič. Zaradi pritiskov na dostopnost si več kupcev ogleduje večstanovanjske enote (nižja cena) namesto hiš. Pravila o servisiranju hipotek (prudenčne omejitve odplačil) bodo še naprej preprečevala pregrevanje trga.
Gospodarska rast in delovna mesta: Gospodarstvo Viktorije naj bi se pospešilo: proračun države za leti 2025–26 napoveduje rast BDP okoli 2,5 % budget.vic.gov.au. Brezposelnost je nizka (~3,9 % sredi 2025), vendar naj bi se do leta 2026 zvišala na 5–6 % (osnovni scenarij RBA rba.gov.au). Kljub temu ostaja trg dela napet, kar podpira dohodke gospodinjstev. Naložbe v infrastrukturo (Big Build) in digitalno gospodarstvo zagotavljajo delovna mesta. Močno gospodarstvo podpira povpraševanje po stanovanjih, vendar bi lahko občutno upočasnjena rast zavrla rast cen.
Naložbene priložnosti in tveganja
Priložnosti: Analitiki poudarjajo, da metro Melbourne ponuja izbrane vroče točke. Osrednja in srednja predmestja: območja blizu prevoza (notranja predmestja, srednji obroč) so strukturno iskana in premalo oskrbljena propertyupdate.com.au. Rastni koridorji: Območja zelenih polj, kot sta Clyde South (jugovzhod) in Tarneit/Newport (zahod), imajo načrtovana razvojna sredstva in nove železniške proge, kar obeta pritok prebivalstva premier.vic.gov.au. Regionalna središča: Geelong (cenejši v primerjavi z Melbournom), Bendigo, Ballarat in mesta z močnimi zaposlitvenimi bazami privabljajo vlagatelje, še posebej zaradi višjih najemnin in potenciala kapitalskih dobičkov openagent.com.au propertyology.com.au. Nekateri nišni trgi (obalna ali na udobje usmerjena mesta, kot sta Mansfield, Bairnsdale openagent.com.au openagent.com.au) prav tako privabljajo kupce, ki iščejo življenjski slog ali rast, ki jo vodi turizem. Komercialno ostaja logistična/industrijska nepremičnina privlačna, saj e-trgovina raste; najemnine za industrijske nepremičnine v Melbournu so še vedno nad predpandemičnimi vrhovi. Trgovina na drobno na močnih lokacijah (soseske trgovine, dobro umeščeni nakupovalni centri) naj bi še naprej okrevala, saj se potrošnja povečuje.
Tveganja: Na drugi strani so tu še visoke obrestne mere (če inflacija vztraja), ki zmanjšujejo dostopnost. Nepričakovana gospodarska upočasnitev bi zmanjšala priseljevanje in povpraševanje. Prekomerna gradnja je skrb v nekaterih segmentih: na primer, v melbournskem CBD in notranjem severu je skupek novih stolpnic – če povpraševanje kupcev upade, se lahko cene tam ustavijo. Strožji kreditni standardi (npr. strožje preverjanje sposobnosti odplačevanja, strah pred negativnim kapitalom) lahko banke naredijo bolj previdne. Kar zadeva vladno politiko, je glavno tveganje politična sprememba – prihodnja vlada bi lahko obrnila spodbude (npr. ponovno uvedla davek na promet za nakupe na načrt, spremenila pravila o davku na zemljišče). Nazadnje lahko makroekonomski dejavniki, kot so globalna recesija ali trgovinska vojna, omejijo nepremičninski trg z zvišanjem brezposelnosti ali zmanjšanjem kapitalskih tokov.
Vladne politike in infrastruktura
- Davki in spodbude: Victoria ohranja progresivni davek na prenos nepremičnin (doseže približno 6–7 % cene za hiše). Vendar pa so nedavni proračuni močno znižali davek na nove apartmaje/vrstne hiše (off-the-plan) – olajšave za leto 2024/25 so bile podvojene in podaljšane do leta 2026 premier.vic.gov.au. Kupci prvega doma prejmejo 10.000 $ subvencije za nove domove (kar dejansko zniža davek na prenos) vic.gov.au. Davek na prazna stanovanjska zemljišča (1–3 % vrednosti) velja za neuporabljene domove, tujim kupcem pa se zaračuna dodatek na davek (+7 %), kar je namenjeno ohlajanju povpraševanja. Do zdaj ni bilo uvedene celovite odprave davka na prenos (v nasprotju z nekaterimi razpravami o davku na zemljišče), vendar vlada spremlja dostopnost stanovanj.
- Stanovanjska izjava in reforme načrtovanja: Nova stanovanjska izjava (2024–34) določa pet ključnih področij: reforma načrtovanja, usklajevanje infrastrukture, finančne spodbude, inovacije in socialna stanovanja vic.gov.au. Cilj 800.000 novih stanovanj bo zahteval večje spremembe politike: hitrejše postopke dovoljenj, spremembo namembnosti za večjo gostoto ob prometnicah in podporo gradnji za najem. Nekatere reforme so že v teku (npr. poenostavitev dovoljenj, omejevanje stroškov razvijalcev), večina pa je dolgoročnih. Tudi lokalne skupnosti pregledujejo območja, da bi omogočile več večstanovanjskih gradenj v srednjih predmestjih.
- Naložbe v infrastrukturo: Tekoči prometni projekti bodo oblikovali povpraševanje po predmestjih. Metro predor (razširitev železnice Frankston–Sunbury) in Suburban Rail Loop (vzhod) povečujeta prometno zmogljivost v območjih rasti. Nove ceste in obvoznice (npr. Toorourrong Road) izboljšujejo dostop do nekaterih obmestnih območij. Širitev letališča Melbourne in nove tovorne povezave bodo okrepile severozahod Melbourna. Te infrastrukturne linije pogosto postanejo razvojni koridorji – na primer, vladnih 24 milijonov $ za načrte območij “vlak & tramvaj” želi spodbuditi gradnjo stanovanj okoli 50 železniških vozlišč premier.vic.gov.au. Potrebno je skrbno spremljanje: območja, predvidena za velike infrastrukturne nadgradnje, pogosto privabljajo špekulativne naložbe.
Razlike med regijami in predmestji
Trg v Victorii ni enoten. V Melbournu imajo notranja in srednja predmestja (Port Phillip, Yarra, Boroondara, Monash itd.) omejeno zemljišče, a močno povpraševanje lastnikov, zato bodo cene rasle (zlasti ob dodajanju infrastrukture v bližini). Zunanja predmestja imajo večjo ponudbo in zato počasnejšo rast, razen če pridobijo dodatne ugodnosti. Obmestna območja z načrtovanimi novimi naselji (Clyde South, Toolern, Plumpton) bodo hitro rasla, vendar z nizke osnove – ti trgi so odvisni od tega, kdaj bodo zemljišča sproščena in ugodnosti zagotovljene.
Regionalna Viktorija: Pred letom 2025 je le nekaj regionalnih trgov preseglo povprečje. Znani analitik (Property Mavens) pravi, da večja regionalna središča (Geelong, Ballarat, Bendigo, Mornington Peninsula) znova privabljajo kupce openagent.com.au, kar poganjata dostopnost in donosnost najemnin. Vendar pa OpenAgent ugotavlja, da so visoki davki na zemljišča za vlagatelje povzročili, da so mnogi leta 2023 prodali najemne nepremičnine, kar je začasno znižalo vrednosti openagent.com.au. NAB-jeva posodobitev opozarja, da bo rast v regijah morda ostala umirjena tudi v letu 2025 zaradi previdnosti in velike ponudbe openagent.com.au. Kljub temu nizke stopnje prostih najemnih stanovanj (pogosto <1,5 %) zagotavljajo osnovno podporo. Nekatera manjša mesta (npr. Shepparton, Mildura, Horsham, Bairnsdale, Mansfield) imajo področja z močnimi temelji (npr. kmetijsko gospodarstvo v Sheppartonu, dostopnost stanovanj v Milduri) in so v letu 2024 zabeležila rast cen za 3–6 % openagent.com.au. Za vlagatelje so predeli, kot sta Geelong West in Spring Gully (Bendigo), izpostavljeni kot perspektivni zaradi novih gradenj in privlačnega življenjskega sloga openagent.com.au openagent.com.au.
Strokovna mnenja in napovedi
Vodilni nepremičninski ekonomisti in podjetja so postali optimistični glede Viktorije. Glavna ekonomistka Domain Nicola Powell ugotavlja, da bosta »Sydney in Melbourne vodila rast cen« v prihodnjem letu abc.net.au. Opozarja, da bo to »streznitev« za kupce prvega doma, saj se bo rast upočasnila le zmerno, ko bodo obrestne mere padle abc.net.au. Domain napoveduje, da bo mediana v Melbournu do junija 2026 dosegla 1,1 milijona dolarjev (+6 %) abc.net.au, in pričakuje rekordne vrednosti za stanovanja. Tudi dr. Brendan Rynne iz KPMG vidi Melbourne na vrhu lestvice rasti za leto 2026: hiše +6,6 %, stanovanja +7,1 % australianpropertyupdate.com.au. To pripisujejo okrevanju Melbourna (po dolgotrajnem padcu) in močnemu povpraševanju zaradi priseljevanja, pri čemer poudarjajo, da so cene v Melbournu še vedno nižje kot v Sydneyju australianpropertyupdate.com.au. KPMG opozarja, da se bo rast cen v letu 2026 le rahlo upočasnila, saj bodo nižje obrestne mere in izboljšana ponudba uravnotežile povpraševanje australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.
Nasprotno pa so nekateri napovedovalci še vedno skeptični. Specializirano podjetje Propertyology imenuje Viktorijo za »najslabše uspešno državo« v zadnjem pol desetletju in pričakuje, da bodo njeni trgi zaostajali propertyology.com.au. Napovedujejo stagnacijo ali celo padec cen v nekaterih regionalnih mestih (npr. Ballarat -3 % do -7 % v letu 2025 propertyology.com.au). To stališče izpostavlja tveganja: spremembe politike (povišanje davka na zemljišča), umik vlagateljev in možnost, da se bo dolgo obdobje upočasnitve v Viktoriji nadaljevalo tudi v leto 2025. Vlagatelji naj zato ta mnenja tehtajo in uravnotežijo optimistične napovedi s previdnostjo glede makroekonomskih in lokalnih tveganj.
Primerjava (nacionalni in globalni trendi)
Avstralija v primerjavi z drugimi državami: Na nacionalni ravni so Brisbane, Adelaide in Perth v zadnjem času beležili močnejše okrevanje kot Melbourne. Pravzaprav podatki KPMG sredi leta 2025 kažejo, da so se cene hiš v Perthu zvišale za +10 % (v šestih mesecih), medtem ko so se v Melbournu zvišale le za +2,8 % kpmg.com (čeprav Melbourne v celotnem letu nadoknadi z +6,5 %). Adelaide in Brisbane sta prav tako v letu 2025 dosegla 5–8 % rasti. NSW (Sydney) je še vedno dražji, vendar se njegova rast upočasnjuje; KPMG pričakuje, da bodo hiše v Sydneyju v letu 2026 zrasle za +4,2 % v primerjavi s 6,6 % za Melbourne australianpropertyupdate.com.au. Na splošno strokovnjaki pravijo, da bodo viktorijanske tržnice vodile okrevanje po tem, ko so bile prej med najpočasnejšimi.
Globalni kontekst: Po vsem svetu se nepremičninski trgi soočajo s podobno dinamiko: leta hitre rasti (2020–21) so se umaknila platoju ali korekciji, saj so centralne banke zvišale obrestne mere. Številne države poročajo o pomanjkanju ponudbe v ključnih sektorjih in prehodu na nižje obrestne mere v letu 2025 jll.com. Storitve na področju nepremičnin, kot sta JLL in PwC, poudarjajo, da se bodo morali vlagatelji osredotočiti na kakovostna sredstva (novejše stavbe, zelene značilnosti) in biti pozorni na zastaranje jll.com. V mestih, kot so London, New York in druga, so cene stanovanj razmeroma nespremenjene, saj je dostopnost vse težja. Izkušnja Avstralije je primerljiva: inflacija je dosegla vrh in pričakujejo se znižanja obrestnih mer, kar bi moralo podpreti rast cen (kot v ZDA, kjer JPMorgan napoveduje +3 % v letu 2025 jpmorgan.com). Vendar pa je za Avstralijo (in Viktorijo) značilna zelo visoka odvisnost od migracij za povpraševanje po stanovanjih; svetovna negotovost (trgovinske vojne, geopolitika) bi tako lahko bolj vplivala na naš trg prek upočasnitve migracij.
Globalni obeti: Na komercialni strani globalne raziskave CRE (JLL) poudarjajo, da bo pomanjkanje ponudbe v zaželenih sektorjih (kot sta logistika in stanovanja) vztrajalo tudi v letu 2025 jll.com, in da bodo vlagatelji raje izbirali priložnosti v zgodnji fazi cikla (»prednost zgodnjega vstopa se lahko izčrpa« v letu 2025) jll.com. To je skladno z razmerami v Viktoriji: sektorji, kot sta industrija/logistika, ostajajo v pomanjkanju in bi lahko dosegali premije. Medtem pa se prehodni sektorji (pisarne, trgovina) stabilizirajo.
Povzetek: Za nepremičninski trg v Viktoriji v letih 2025–26 je napovedana ponovna rast, vendar neenakomeren napredek. Za metropolitanski Melbourne (zlasti notranja/srednja predmestja) kaže, da se bo močno pobral, kar bodo spodbudili demografski in politični vetrovi v hrbet abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Regionalni trgi bodo imeli koristi od povečanega povpraševanja, čeprav bodo nekatera manjša mesta doživela le zmerno rast, saj se ponudba prilagaja. Komercialne nepremičnine kažejo previdno izboljšanje – pisarne in trgovine si opomorejo po pandemičnih padcih, industrijski sektor pa ostaja vroč. Ključni vplivi bodo politika RBA (gibanje obrestnih mer), migracijski trendi in vladne reforme za povečanje ponudbe stanovanj. Za vlagatelje in kupce domov leto 2025 obeta priložnosti v “naslednjem valu” predmestij Viktorije, a tudi tveganja, ki zahtevajo skrbno preverjanje in pozornost do strokovnih napovedi abc.net.au openagent.com.au.
Viri: Vladni podatki (ABS), industrijske analize (Domain, CoreLogic, KPMG, CBRE, NAB) in strokovne analize abc.net.au assets.kpmg.com premier.vic.gov.au kpmg.com australianpropertyupdate.com.au openagent.com.au. Ti vključujejo poročila, specifična za Viktorijo, ter nacionalne in globalne tržne napovedi za celovit pregled.
